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Introducción1.

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En la actualidad, se vive en una sociedad que ha provocado la necesidad de crear

vínculos contractuales con las entidades bancarias para cubrir los aspectos

más esenciales de la vida moderna, como puede ser el cobro del salario por el tra-

bajo o cualquier prestación social percibida, el acceso a una vivienda o la compra

de productos básicos como el vehículo o el mobiliario, entre otros.

Es por ello, que la práctica totalidad de ciudadanos del entorno mantiene relacionescon una o varias entidades financieras, con las que tiene contratados distintos productosque van a condicionar de forma determinante los aspectos esenciales, tanto de su econo-mía doméstica como su desarrollo personal en lo que a aspectos materiales se refiere.

Un conocimiento efectivo de esta materia, constituye una elevación en el grado de exi-gencia ya que permite al usuario elegir y comparar con criterio entre las distintas ofertasdel mercado, desechando aquellas que entienda como más perjudiciales para sus intere-ses, y teniendo conciencia de lo que contrata.

Desde esta guía se quiere aportar al usuario un grado de conocimiento adecuadopara que pueda, desde la comprensión de este producto, adecuar la contratación deproductos financieros a sus efectivas necesidades reales, sin asumir costes innecesa-rios para su economía doméstica y facilitando su posibilidad de comparación, para opti-mizar la elección dentro de la oferta que pueda encontrar en el mercado.

El precio del dinero. (TAE)

Antes de comenzar a analizar el funcionamiento de un préstamo hipotecario, es necesa-rio pararse a explicar el significado de estas siglas, ya que es un aspecto fundamental atener en consideración en las operaciones bancarias ofrecidas por las entidades financie-ras, siendo un concepto de obligado conocimiento para poder realizar una adecuada com-parativa entre los distintos productos.

TAE, son las siglas de Tasa Anual Equivalente, es un dato obligatorio en todos losanuncios de hipotecas, préstamos y depósitos. Es la cifra que permite comparar de unmodo más adecuado ofertas de distintas entidades. Tiene en cuenta no sólo el interés(interés nominal), sino también las comisiones, los productos que obligan a contratar, elplazo…

Por tanto, a la hora de comparar entre los distintos productos financieros con caracte-rísticas homogéneas (por ejemplo, dos préstamos con interés similar y a un mismo plazo),este dato económico, va a facilitar una referencia para localizar el producto más ventajo-so desde un punto de vista económico.

[GUÍA Préstamos hipotecarios]

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Préstamo hipotecario

2.

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Es necesario que el

usuario conozca qué es

exactamente un préstamo

hipotecario, ya que va a

ser un contrato con el que

se va a ver vinculado

durante la mayor parte de

su vida como adulto.

2 PRÉSTAMO HIPOTECARIO

La contratación de un préstamo hipotecario es

algo difícil y trascendental para los consumi-

dores, ya que en la mayoría de las ocasiones

supone el endeudamiento de los mismos por unos

20, 30 o incluso 40 años.

El motivo es muy simple, y es que la cantidad dedinero solicitada, y por tanto a devolver, es muy eleva-da con respecto al poder adquisitivo y sueldos de laactualidad. Ello hace necesario que el usuario soliciteuna forma de devolución que se pueda adaptar a susnecesidades. De ahí que cada vez más pagos sevayan aplazando a periodos más largos. Por ello, esnecesario que el usuario conozca qué es exactamen-te un préstamo hipotecario, ya que va a ser un contra-to con el que se va a ver vinculado durante la mayorparte de su vida como adulto.

En la figura jurídica del préstamo hipotecarioexisten dos elementos diferentes y complementa-rios. Por un lado está el contrato principal de prés-tamo por el que una persona o entidad (en generalun banco o caja de ahorro) presta una cantidad dedinero a otra.

Por otro lado está la hipoteca, que es la garan-tía que el deudor proporciona al que presta el dine-ro, y consiste en que un inmueble (o varios) seofrece como garantía de que se va a devolver elpréstamo, de manera que si éste no se devuelveen los plazos pactados, el banco o caja de ahorrospuede instar un procedimiento judicial para proce-der a vender en pública subasta el inmueble hipo-tecado para cobrar lo que se le debe, quedando elsobrante para otros acreedores o, en su defecto,para el deudor.

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Pagos de la hipoteca

Es muy importante que a la hora de pedir una hipote-ca se sea realista respecto a la cantidad que se puedellegar a pagar cada mes. Hay que ser previsores yhacer cálculos en función de diferentes posibilidades(por ejemplo, si se podría pagar en caso de que el tipode interés subiera hasta un 6% o un 7%). También hayque tener en cuenta cuál es el sueldo base, en aque-llos casos en que una parte de los ingresos mensua-les dependa de dietas, complementos o comisionesque en caso de enfermedad no se percibirían.

• Capacidad de endeudamiento: la cuota a pagarse calcula en función de los ingresos netos men-suales. Los bancos recomiendan que ésta cifrano supere el 35% de los mismos.

• Importe: el importe del préstamo con garantíahipotecaria no suele superar el 80% del valor detasación. Habitualmente se concede en torno al 70u 80 % del valor de tasación o mercado del bienofrecido en garantía. No obstante, en determina-das circunstancias, puede ampliarse dicho límitehasta el 100% o incluso más, dependiendo de lacoyuntura del mercado, si existen nóminas domici-liadas o avalistas que respalden la operación.


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Para conocer la capacidadde endeudamiento, la cuota apagar se calcula en función delos ingresos netos mensuales.

Esta cifra no debe superarel 35% de los mismos

Tipo de interés

Préstamos hipotecarios a interés variable

Los préstamos hipotecarios suelen hacerse a unplazo cada vez mayor. A principios de 1990 la dura-ción media de un préstamo estaba en los 10 años. En la actualidad, se solicitan a 25 años, aunque tam-bién es habitual concertar préstamos a 30 e incluso 40 años. Por ello, el tipo de interés variable es unmétodo que permite adecuar el préstamo a la evolu-ción de la situación económica sin que resulte espe-cialmente costoso para una de las partes. De estemodo, cada vez que toque efectuar la revisión (nor-malmente una vez cada año), el tipo de interés semodificará al alza o a la baja de acuerdo con la refe-rencia que se haya adoptado.

Tipo de interés fijo

Normalmente para las ofertas con revisiones de inte-rés fijo los plazos de amortización (el tiempo en quese debe devolver el dinero) son mucho más cortosque los de tipo de interés variable. Esto hace que lacuota a pagar cada mes resulte demasiado elevadapara los ingresos, lo que motiva que se tenga quedescartar desde un principio la opción de solicitar untipo de interés fijo y haya que decantarse por un prés-tamo a tipo de interés variable.

Revisiones del tipo de interés

En la escritura del préstamo se indican cuáles son lascondiciones en las que se efectúan las variaciones deltipo de interés. Elementos que integran los tipos deinterés variable:


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• El interés inicial es aquel que se aplica duranteel primer periodo. En ocasiones, durante el pri-mer año (o un periodo más corto de tres o seismeses) la entidad suele ofrecer un tipo de inte-rés inferior como método de atraer a nuevosclientes, y este es un aspecto a tener en cuenta.

• El período de interés es el tiempo durante el cualpermanece invariable el tipo de interés (normal-mente un año).

• El tipo de referencia es aquel que sirve de basedurante cada periodo de interés para hallar eltipo aplicable. En la actualidad, existen seis tiposde referencia oficiales. Se les denomina oficialesporque están definidos por ley y calculados y/opublicados por el Banco de España. A continua-ción, se indican los que se utilizan habitualmente:Euríbor, Deuda pública, IRPH Bancos, IRPH con-junto de entidades, IRPH Cajas y CECA.

• El diferencial es el incremento o disminución quese efectúa sobre el tipo de referencia adoptadopara efectuar sus modificaciones, y suele dependerdel tipo de interés de referencia que se adopte.

De esto se deduce que es muy importante tener encuenta tanto el tipo de interés de referencia como eldiferencial. Se trata de cuestiones de cierta compleji-dad pero que hay que valorar a la hora de firmar unpréstamo.

Información previa y oferta vinculante

En relación a este tipo de préstamos es preciso saberque las entidades bancarias tienen la obligación detener a disposición del cliente un folleto informativogratuito.


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La finalidad de dicho folleto es facilitar informacióndetallada y fácilmente comprensible sobre el présta-mo hipotecario que se pretende contratar, debiendocontener la identificación o denominación comercialdel mismo, el plazo, tipo de interés, las comisionesaplicables al mismo así como los gastos e importe delas cuotas.

También existe para las entidades la obligación derealizar una oferta vinculante tras la tasación y estudiode las condiciones económicas del consumidor.

La oferta vinculante que deberá formularse por escri-to es obligatoria durante un plazo que no puede serinferior a diez días y tiene que ir firmada por un repre-sentante de la entidad. En este documento deben figu-rar las condiciones financieras del préstamo.


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La cuantía máxima del préstamo en relación al valor de la tasa-ción del inmueble hipotecado.

El plazo total y el de carencia.

La periodicidad de los pagos y el sistema de amortización.

El tipo de interés fijo o variable (indicando la fórmula que se uti-lizará para modificar este último).

Las comisiones aplicables, como las de apertura y amortiza-ción anticipada, que puede ser total o parcial.

Los gastos, al menos orientativos, a cargo del prestatario (tasa-ción, seguros, impuestos y aranceles).

Y el número e importe de las cuotas periódicas.


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Condiciones financieras del préstamo

Gastos

En cuanto a los gastos que lleva aparejada la opera-ción, con carácter previo al otorgamiento de la escri-tura pública, el primer gasto que se efectúa es la tasa-ción del inmueble que se pretende hipotecar, a cargode una sociedad especializada.

Igualmente, se solicitará información al Registro dela Propiedad para comprobar que no existen cargasque afecten a aquél e impidan la operación -básica-mente otras hipotecas o embargos-. Según la norma-tiva existente, la entidad bancaria y el solicitante delpréstamo han de ponerse de acuerdo en la eleccióndel profesional o empresa que lleve a cabo la tasaciónde la vivienda y sobre quién lo paga. Por tanto, es untema susceptible de negociación. Sin embargo, en lapráctica las entidades imponen la empresa que reali-za este servicio y cobra al cliente el gasto ocasionado.

Por ello, se aconseja que quede clara en la firma dela solicitud del servicio de tasación el importe de lamisma. En todo caso, si el usuario asume su pago yposteriormente el préstamo es denegado, el bancodebe entregarle una copia del original del informe detasación llevado a cabo. Este informe debe servir parasolicitar el préstamo en otras entidades financieras,sin generar un nuevo gasto. Hay que saber que:


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• La tasación la deben efectuar entidades acredita-das e inscritas en el Registro del Banco deEspaña.

• El tasador tiene el derecho para realizar su laborprofesional de reclamar todo tipo de informacióntécnica (proyecto de ejecución, memoria de cali-dades y cualquier otro elemento que le sirva ensu evaluación de tasación).

En el momento de la firma de las escrituras se gene-ran los siguientes gastos:

• Comisión de apertura: lo normal es que oscileentre el 1 y el 2% de la cantidad que se presta.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: sucuantía es el resultado de aplicar el 0,5% a lacantidad total garantizada (atención, no al présta-mo, sino a todo lo garantizado, que es préstamo,intereses y costas, y que, como orientación,suele ser cercano al doble de la cantidad solicita-da).

• Notario: la escritura pública. La factura dependede lo solicitado, y está fijada en los arancelesaprobados por Real Decreto.

• Registro de la Propiedad: la inscripción de lahipoteca. Igual que con los notarios, la facturadepende de lo solicitado, y los aranceles estánaprobados por Real Decreto.

• Gastos de gestión de las escrituras: la escritura,una vez firmada, se presenta en las oficinas deHacienda para liquidar el impuesto, y después sepresenta en el Registro de la Propiedad. La tra-mitación, normalmente, la va a realizar un gestorelegido por el banco. No obstante, tambiénpuede asumir el usuario estas gestiones. Por elloes conveniente saber el coste de dicha gestión,pues las tarifas pueden variar mucho.


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Subrogación

La subrogación implica una modificación en una delas partes intervinientes en un contrato de hipoteca.

Es habitual encontrar la subrogación en el momen-to de la compra, modificando en este caso al deudorde la hipoteca, pasando el carácter de “deudor” delpromotor de la vivienda al nuevo comprador. En estoscasos el comprador asume las condiciones de la hipo-teca que hubiera negociado el promotor de la vivien-da con la entidad bancaria.

Con frecuencia se suele utilizar esta figura jurídicapara cambiar un préstamo hipotecario de entidad ban-caria, hecho que necesariamente supone la cancela-ción del préstamo en la entidad que originariamente loconcedió.

Antes de iniciar el proceso habrá que plantearse,en función del capital pendiente y de los años quequeden, si realmente conviene o no la operación.Para ello, es recomendable solicitar en diversas enti-dades una simulación, de forma que sea posible unacomparación que permita la toma de decisiones.

Para llevar a cabo esta operación, la ley exige quese cumplan determinados requisitos, como que laentidad dispuesta a subrogarse presente al deudoruna oferta vinculante en la que constarán las condicio-nes financieras del nuevo préstamo hipotecario.

La aceptación de esta oferta por el deudor implica-rá la autorización del mismo a la entidad para que soli-cite en un plazo de siete días, al banco que en esos


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momentos es acreedor del préstamo, certificación delimporte de la parte del préstamo que el deudor man-tiene pendiente.

Tras la entrega de dicha certificación, donde debefigurar el importe del préstamo pendiente de abonar,la entidad que está dispuesta a subrogarse deberáhacer frente al pago de la liquidación presentada,debiéndose presentar justificante del mismo que figu-rará en la escritura de subrogación.

Si la entidad acreedora no notificara ninguna liqui-dación, la entidad dispuesta a subrogarse realizarásus propios cálculos bajo su responsabilidad, asu-miendo la misma las consecuencias de los erroresque pueda cometer y poner dicha cantidad a disposi-ción de la entidad acreedora en poder del notarioque realice la escritura de subrogación. En principio,el concepto de producto derivado no tiene una rela-ción directa con el contrato de hipoteca, ya que seráun "derivado financiero" aquel cuyo valor depende dela evolución del precio de otro activo denominado“subyacente" (una acción, el precio de materias pri-mas, el oro, tipos de interés, etc). Así, en el caso delos swap, por ejemplo, el subyacente es el dinero ensí mismo (concretamente el tipo de interés).

La contratación de estos productos por parte de laclientela bancaria ha experimentado un incremento enlos últimos años, si bien ligada a un tipo de contrata-ción más cercana al del inversor que al comprador deuna vivienda. Tanto en uno como en otros casos, elriesgo de la operación ha generado en muchas oca-siones efectos negativos en la economía de los usua-rios, cuando se está ante productos de alto riesgo.


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3.

Productos derivados de alto riesgo asociados a la contratación de la hipoteca

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3 PRODUCTOS DERIVADOS DE ALTO RIESGO ASOCIADOSA LA CONTRATACIÓN DE LA HIPOTECA

Como consecuencia de estos resultados

adversos, y su ligazón a productos tan tradi-

cionales para las familias como las hipotecas, se

ha incrementado progresivamente el número de

reclamaciones presentadas, siendo un factor

común a casi todas ellas que el cliente no había

evaluado correctamente el riesgo implícito del

producto derivado contratado, bien porque no

contaba con conocimientos específicos en este

campo, o bien porque no había sido conveniente-

mente informado o asesorado por las entidades

que los comercializan.

Es oportuno recordar que en este aspecto las entida-des están obligadas:

• a informar a sus clientes titulares de préstamoshipotecarios a tipo variable, sobre los instrumen-tos, productos o sistemas de cobertura del riesgode incremento de tipo de interés que tengan dis-ponibles, y

• a ofrecer información sobre, al menos, uno deéstos a quienes soliciten este tipo de préstamos,recogiendo sus características en la oferta vincu-lante y demás documentos informativos previstos(Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de Medidasde Reforma Económica).

En los últimos años, ha sido práctica habitual de lasentidades financieras, asociar este tipo de contratos alde la hipoteca, por medio de productos financierospresentados como seguros contra las subidas de tiposcomo pueden ser los swaps o los clicks financieros.


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Se ha incrementado

progresivamente el

número de reclamaciones

presentadas, siendo un

factor común a casi todas

ellas que el cliente

no había evaluado

correctamente el riesgo

implícito del producto.


Un swap de tipo de interés es un contrato de per-muta financiera de tipos de interés, que en la prácticaconsiste en un pacto con el banco mediante el cual siel tipo de referencia (por lo común el Euríbor) subepor encima de un tipo de interés prefijado (que sueleser el que se está pagando por la hipoteca u otro pro-ducto financiero que el cliente tiene contratado conese banco) el banco abonará esa diferencia al cliente.Y si dicho tipo de referencia baja, será el cliente quiendeba abonar la diferencia al banco.

Con estos productos el usuario se asegura que, silos tipos de interés aplicables a su hipoteca subenmás allá de un determinado nivel, lo que gana coneste producto financiero le compensa el encareci-miento del recibo de la hipoteca. El problema es que,si los tipos bajan -y lo han hecho de forma drástica enlos últimos años-, el cliente pierde dinero, y ademássigue pagando lo mismo por la hipoteca hasta que lecorresponda la revisión del interés, que además conla combinación de las cláusulas suelo, no lo hará pordebajo del límite establecido en la escritura.

Además, en muchos de los contratos realizadospara este tipo de productos se pactan cláusulas depenalización de hasta 15.000 euros por cancelaciónanticipada, por lo que los usuarios se ven atrapadosen contratos que le están causando un grave perjuicioeconómico.

Es oportuno indicar que en muchos casos la con-tratación no se realiza con total libertad, sino que laentidad les condicionó esta contratación (como espráctica habitual con los seguros de vida) para poderacceder a la hipoteca.

El Servicio de

Reclamaciones del Banco

de España considera que

se produce una actuación

incorrecta, cuando existe

una deficiente información

sobre estos productos,

en la contratación previa,

en el clausulado contractual

sobre su funcionamiento

y sobre los costes de

cancelación anticipada del

contrato suscrito.

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Al respecto, el Servicio de Reclamaciones delBanco de España considera que se produce unaactuación incorrecta, desde el punto de vista de lasbuenas prácticas financieras, cuando existe una defi-ciente información sobre estos productos, en la con-tratación previa, en el clausulado contractual sobre sufuncionamiento y sobre los costes de cancelaciónanticipada del contrato suscrito.

Estos contratos tienen "cierto grado de compleji-dad", lo que exige una información muy detallada y sinomisiones significativas previas a su suscripción porel cliente.

Se considera que a la clientela tradicional, conoce-dora de los productos típicamente bancarios, le resul-ta lógicamente difícil de comprender el alcance eco-nómico de estos productos que, en determinadas cir-cunstancias, pueden tener movimientos bruscos enlos mercados, o respecto de los cuáles la decisión decancelar antes del vencimiento genera costes signifi-cativos.

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación yModificación de Préstamos Hipotecarios, estableceuna serie de límites a aplicar en las comisiones apli-cables a este tipo de operación. Cuando el interés esvariable la comisión será la pactada, no pudiendosuperar el 1% para los préstamos anteriores al 27 deabril de 2003 y el 0,5 % (o la pactada si es inferior)para los que fueron contratados posteriormente. En elcaso de los préstamos a interés fijo será el 2,5% o lacomisión pactada si es inferior.


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Cláusula suelo

Esta cláusula toma protagonismo en el momento derealizar la revisión del préstamo, la cual se ha comen-tado anteriormente.

Se entiende como cláusula suelo a aquella quelimita las bajadas de los tipos de interés, normalmen-te referenciados al Euríbor.

Con esta práctica, las entidades financieras se res-guardan sus beneficios y establecen un mínimo en losintereses. Es decir, si los tipos suben mucho, el clien-te ha de afrontar esas subidas; pero por mucho quebajen, nunca se aplicará esa rebaja por debajo delsuelo establecido.

En este tipo de cláusulas existe una clara falta dereciprocidad entre el suelo fijado en la hipoteca y eltecho o tipo de interés máximo a aplicar al préstamo.Las cláusulas suelo son aquellas que hacen que,aunque el Euríbor baje y baje, la misma impiderepercutir dicha bajada a los usuarios, beneficiandoa la entidad financiera, pues siempre habrá un inte-rés mínimo a partir del cual no se reflejarán las baja-das del Euríbor, mientras que no tienen techo o elfijado es muy alto y desproporcionado, por improba-ble, en el mercado. La desproporción entre el sueloy el techo, ganando siempre la entidad financiera, eslo que la hace abusiva.

En caso de haber firmado un préstamo con cláusu-la suelo, se recomienda solicitar su anulación a la enti-dad bancaria correspondiente. En caso negativo, sepuede proceder a la denuncia; ya hay sentenciasfavorables a los usuarios.


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Reunificaciónde deudas

4.

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REUNIFICACIÓN DE DEUDAS4

La reunificación de deudas persigue unificar en

una sola cuota o recibo los distintos présta-

mos que se tengan contratados.

La reunificación de deudas es un servicio queofrecen ciertas entidades, consistente en agrupartodos los créditos o deudas que tiene una persona(hipoteca, crédito al consumo, crédito personal,etc.) en un sólo préstamo, normalmente de tipohipotecario (o ampliar uno ya existente) con unaentidad financiera o crediticia. Este nuevo préstamose destina a cancelar los otros préstamos o deu-das, convirtiéndose la deuda en una sola y a devol-ver en un mayor plazo.

Lo habitual es que con este tipo de operaciones, elconsumidor, no sólo busque simplificar su relacióncon una o varias entidades bancarias, sino tambiénrebajar la cuota a pagar a todas ellas. Es decir, elusuario buscará pagar una sola cuota y por una can-tidad más baja si la compara con la suma de todas lascuotas de sus préstamos originarios.

El problema suele ser que en ocasiones si sesuman las cantidades que se van a pagar durantetodos los años, las cuentas no salen tan claras para elconsumidor, ya que tendrá que pagar mucho másdinero en intereses, costes que genera el nuevo con-trato y, por supuesto, el beneficio de la empresa oempresas que hayan participado en el negocio de lareunificación, de lo que hubiera llegado a pagar en lasituación anterior. Por esta razón es preciso compararbien las dos situaciones y saber exactamente el costede la operación de reunificación.


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Tipos de empresas

Cuando el consumidor comienza a estudiar la posibi-lidad de realizar un contrato de reunificación de deu-das, debe saber antes que nada el tipo de empresascon las que podrá relacionarse.

Entidades intermediarias

Existen multitud de empresas que están especializa-das en gestionar a sus clientes la búsqueda de unproducto para la reunificación de deudas.

Hay que tener claro que esta empresa no reunificalas deudas, sino que lo que hace es buscar a otraempresa que realice esa operación.

Es conveniente saber que si se utiliza como inter-mediaria una de estas empresas, el precio de la ope-ración va a elevarse ya que el consumidor tendrá queasumir tanto las comisiones y ganancias de esta enti-dad como de la que le realice la operación de formaefectiva.

Este tipo de empresas suele cobrar una cantidadinicial para que se realice la gestión, el estudio y lapresentación a las entidades financieras de la pro-puesta y un porcentaje del pago de la cuota de la refi-nanciación.

Se debe tener cuidado, porque cabe la posibilidadde que se pague la cantidad para iniciar el estudio y latramitación de la operación y esta empresa no consi-ga que ninguna financiera acepte las nuevas condicio-nes de financiación de una sola deuda reunificada oagrupada. En este caso es posible que no se puedanrecuperar las cantidades pagadas por el usuario.


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En caso de duda es conveniente dirigirse al Bancode España para saber si quien está realizando unaoferta de reunificación de deudas es una entidad ban-caria inscrita en los Registros Oficiales del Banco deEspaña o es una intermediaria.

Entidades Financieras

Son las entidades que van a realizar de forma efecti-va la reunificación de los préstamos.

A esta entidad es a la que finalmente el usuario letendrá que pagar la cuota del préstamo resultante(salvo el porcentaje que tenga la intermediaria) y de laque se convertirá en deudor.

Es la que ofertará las condiciones del nuevo prés-tamo y a la que habrá que pagar las comisiones pro-pias de la realización de la operación. Trabajar direc-tamente con este tipo de entidades va a abaratar elcoste de la operación, aunque hay que ser conscien-tes de la complejidad de este tipo de contratos, asícomo de la necesidad de buscar y comparar la mejoroferta entre las distintas entidades.

Coste de la operación

Este contrato, como ya se indicaba anteriormente, noes precisamente económico para el consumidor yaque genera una serie de gastos que debe asumir parala realización del mismo:

• En la operación de reunificación de deudas hayque tener en cuenta que los créditos existentesantes de la operación deberán ser cancelados.La cancelación de los créditos suele venir asocia-da a una comisión que se deberá pagar a la enti-dad con la cual se tenía el préstamo en un inicio.


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• La operación de reunificación de deudas, al estarrelacionada directamente con un préstamo hipo-tecario, deberá pasar por el Registro de laPropiedad; evidentemente este trámite va agenerar unos gastos de gestión, así como loshonorarios propios de la notaría o tasas registrales.

• Tal y como se indicaba anteriormente, si para laconsecución de la operación se ha contratadocon una entidad intermediaria, se le deberá pagara ésta los gastos de gestión previa a la realiza-ción de la operación, así como un porcentaje dela cuota.

• Evidentemente, la entidad que realice la opera-ción lo hará en base a un beneficio económico.Éste se concretará en una aplicación de intere-ses que podrán ser más altos de lo que se teníacontratado con anterioridad, por lo que es reco-mendable tomar nota y comparar el TAE de estaoperación.

La reunificación de deudas no viene a ser una solu-ción al endeudamiento familiar ya que, en todo caso,sólo conseguirá aliviar las cuotas a pagar mensual-mente durante más años.


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Consecuenciasdel impago enpréstamoshipotecarios

5.

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Procedimiento de ejecución de hipoteca

En caso de retraso en el pago de las cuotas del prés-tamo hipotecario, tendrás que abonar a la entidad decrédito los denominados intereses de demora, cuyotipo suele ser muy superior al de los intereses ordina-rios. La forma de calcular los intereses de demorafigura en la escritura del préstamo.

Además, las entidades pueden cobrarte una comi-sión por reclamación de cuotas impagadas, cuyoimporte estará recogido en el contrato.

Habitualmente las entidades incorporan en los con-tratos cláusulas que les permiten dar por vencido anti-cipadamente el préstamo si se dejan de pagar una ovarias cuotas, pudiendo entonces reclamar judicial oextrajudicialmente al prestatario el importe del capitalno amortizado del préstamo y los intereses ordinariosy de demora devengados hasta dicha fecha.

Normalmente las entidades llevan a cabo la comu-nicación sobre las cuotas impagadas a los Registrosde Morosidad. Asimismo, las entidades habrán decomunicarlo, en su caso, a la Central de Informaciónde Riesgos del Banco de España.

La característica principal del contrato de hipotecaes la utilización de un inmueble como garantía quepermite asegurar al acreedor (entidad bancaria) elcobro de su crédito, al menos en la parte de valor delinmueble hipotecado.

5 CONSECUENCIAS DEL IMPAGOEN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS


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Es decir, en caso de que exista un impago, cabe laopción de que el acreedor acuda a los tribunalespidiendo la ejecución de la hipoteca, la cual puedeprovocar el embargo de la vivienda. Si el valor de éstano cubriera la deuda, el deudor responderá tambiéncon sus bienes.

En la práctica habitual, antes de iniciar un procedi-miento de ejecución de la hipoteca, las entidadesreclaman al deudor las cantidades adeudadas, efec-tuando requerimientos de pago con carácter prejudi-cial que buscarán el cobro de la deuda sin tener quellegar a juicio.

Es importante saber que la entidad tiene la opciónde iniciar el procedimiento de ejecución de la hipote-ca desde el momento en el que se produce un impa-go, aunque lo habitual es que no lo hagan hasta quese acumulen varios impagos, pero dependerá de cadaentidad.


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Por lo anterior, es importante que en caso de impa-go se hable con la entidad con la que hay contratadala hipoteca para ver qué opciones de renegociaciónde la deuda y de su pago se tiene para evitar el iniciode un procedimiento judicial.

En el marco del procedimiento judicial de ejecuciónhipotecaria, y de no hacer frente al pago de la deuda,se podrá instar por cualquiera de las partes implica-das a la subasta de la finca y el precio obtenido sedestinará al pago de la totalidad de lo que se deba. Siel valor obtenido en la subasta es inferior al créditoque resta por pagar, el deudor responde igualmentecon sus bienes y salario, hasta su total pago.

Declaración en quiebra familiar

La Ley Concursal vigente permite a las personas físi-cas negociar con los acreedores y detener la ejecu-ción de sus bienes por deudas impagadas, créditoshipotecarios y de consumo, así como deudas deimpuestos, entre otras. Son por tanto, obligacionesque pueden revisarse ante la ley para pagar de buenafe sin caer en la bancarrota.

Así, con esta ley, el deudor puede abrir un procesojudicial en la jurisdicción que, de manera inmediata,paraliza las demandas interpuestas por la falta depago y la ejecución de los bienes que se estén trami-tando, al mismo tiempo que interrumpe la acumula-ción de intereses en los créditos impagados. No obs-tante, conviene aclarar que la Ley Concursal no per-dona la deuda, sino que prevé mecanismos para favo-recer a sus titulares el pago, de acuerdo a sus posibi-lidades, mediante reducciones o aplazamientos.

Si bien las posibilidades que brinda esta normativason muchas y muy favorables, la cantidad de profesio-nales que intervienen en el proceso y los costes del procedimiento judicial (abogados, economistas,

procuradores, publicación de los edictos, etc.) generaque el acceso sea muchas veces prohibitivo para unafamilia con problemas económicos.

Es por ello que desde FACUA se entiende que sibien la norma establece esta posibilidad, no se puedeasumir que el procedimiento referido esté al alcancede las familias españolas que lo necesiten, por lo queno soluciona los problemas de sobreendeudamientoque existe en la sociedad, siendo un procedimientomás propio del ámbito empresarial que del civil.

Dación en pago

De acuerdo a la Ley 1/2000, de 7 de enero, deEnjuiciamiento Civil “Si, subastados los bienes hipote-cados o pignorados, su producto fuera insuficientepara cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir elembargo por la cantidad que falte y la ejecución pro-seguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicablesa toda ejecución”.

De lo anterior se deduce que cabe la posibilidad deque el usuario, además de perder su vivienda, segui-ría endeudado con la entidad bancaria por la diferen-cia entre el crédito pendiente y el precio de venta dela vivienda en la subasta.

La entidad podrá embargar cuentas y nóminas deldeudor hasta satisfacer su crédito.

Esta posibilidad se da cuando el crédito solicitadoes superior al precio de la finca que sirve como garan-tía, bien porque se haya solicitado más cantidad (caso


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típico en los casos de reunificación de deudas) o bienporque haya bajado el valor de mercado del inmueble(consecuencia de la crisis inmobiliaria).

En términos generales, una dación en pago es unafigura jurídica consistente en que, llegado el siempredifícil momento del cumplimento de una obligación, undeudor ofrece a su acreedor una prestación distintade la inicialmente pactada, aceptándola éste último yquedando así pagada la deuda.

En relación con las hipotecas, una dación en pagoes la adjudicación del bien hipotecado ante la imposi-bilidad de cumplir una obligación, en este caso elpago de la hipoteca, dejando libre de obligaciones al deudor. Es decir, el hipotecado da su vivienda albanco (u otra institución financiera) a cambio de queésta le anule la deuda que tenía contraída con él en forma de hipoteca. Normalmente, la solución seredondea firmándose un contrato de alquiler para queel ya ex hipotecado pueda seguir ocupando la vivien-da, pero ya no en régimen de propiedad sino de arren-damiento.

Este sistema no está amparado en la actualidadpor el ordenamiento jurídico, por lo que para procedera su realización se debe llegar a un acuerdo con laentidad bancaria.

A pesar de lo anterior, existe alguna sentencia enEspaña (todavía no hay jurisprudencia al respecto)que ha entendido esta fórmula como la más justa pararesolver un problema concreto de ejecución hipoteca-ria ante una situación de impago. También es una fór-mula utilizada en otros países y que ha abierto eldebate en España.


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Cómo reclamar6.

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El sistema bancario tiene establecido un procedi-miento específico para el trámite de las reclama-ciones a través del Servicio de Reclamaciones delBanco de España.

Para la admisión y tramitación de reclamacionesserá imprescindible acreditar haberlas formuladopreviamente, por escrito, dirigido al departamento oservicio de atención al cliente o, en su caso, alDefensor del Cliente de la entidad contra la que sereclame. Éstos deberán acusar recibo por escritode las reclamaciones que se les presenten y resol-verlas o denegarlas igualmente por escrito y moti-vadamente. Asimismo, el reclamante deberá acre-ditar que ha transcurrido el plazo de dos mesesdesde la fecha de presentación de la reclamaciónsin que haya sido resuelta o que ha sido denegadala admisión de la reclamación o desestimada supetición.

Recibida la reclamación por el Servicio de Recla-maciones del Banco de España si se cumplen losrequisitos necesarios, se procederá a la apertura deun expediente por cada reclamación, en el que seincluirán todas las actuaciones relacionadas con lamisma; en caso contrario, se requerirá al reclamantepara completar la información en el plazo de diez días,con apercibimiento de que si así no lo hiciese se letendrá por desistido de su reclamación.

CÓMO RECLAMAR6

Formulado el correspondiente informe, y si éstefuera desfavorable a la entidad reclamada, ésta esta-rá obligada a informar al servicio de reclamacionescompetente si ha procedido a la rectificación volunta-ria en un plazo no superior a un mes desde su notifi-cación.

Recuerda que puedes acudir

a FACUA, que te asesorará y

orientará en tus derechos como

consumidor y en las vías de las

que dispones para ejercerlos.


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