pfo2 rapport de gestion - le guide du patrimoine

éTAT dU PATRiMOinE (En e H.T.)

31 Décembre 2012 31 Décembre 2011 Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées

Placementsimmobiliers

immobilisationslocativesTerrainsetconstructionslocatives +447016995 +462725401 +228805561 +235375151Immobilisationsencours +953398 +1110000

chargesàrépart.surplusieursexercices CommissionsdesouscriptionFraisderecherchedesimmeublesTVAnonrécupérablesurimmob.locativesAutresfraisd’acquisitiondesimmeubles

Provisionsliéesauxplacementsimmob.Dépréciationexcept.d’immob.locativesGrossesréparationsàrépartirsurplusieursexercices -1022895 -173806Auresprovisionspourrisquesetcharges

total1 446947498 462725401 229741755 235375151

autresactifsetPassifsd’exPloitation actifsimmobilisés Associéscapitalsouscritnonappelé ImmobilisationsincorporellesImmobilisationscorporellesd’exploitation Immobilisationsfinancières +2559 +2559 +1343 +1343

créances Locatairesetcomptesrattachés +2098999 +2098999 +410919 +410919Autrescréances +17198017 +17198017 +5645902 +5645902Provis.pourdépréciationdescréances -27983 -27983 -15046 -15046

ValeursdeplacementetdisponibilitésValeursmobilièresdeplacementFondsderemboursement Autresdisponibilités +53723676 +53723676 +46207794 +46207794Provisionspourrisquesetcharges -41224 -41224

dettesDettesfinancières -6143136 -6143136 -3070000 -3070000Dettesd’exploitation -9521454 -9521454 -6361624 -6361624Dettesdiverses -17954818 -17954818 -6128352 -6128352

total2 39334635 39334635 36690936 36690936comPtesderégularisationactifetPassif Chargesconstatéesd’avance +7485 +7485ChargesàrépartirsurplusieursexercicesProduitsconstatésd’avance -80166 -80166 -117621 -117621

total3 -180166 -80166 -110136 -110136caPitauxProPrescomPtables 486201967 266322556ValeurestiméeduPatrimoine 501979870 271955952

vALBOnnE (06) Route des dolines

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d O C U M E n T d E S y n T H è S E

Une selection Le Guide Du Patrimoine , Contact Laurent COHEN, Tel 06 50 79 29 79 ou Tel 09 51 70 15 49

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TABLEAU d’AnALySE dE LA vARiATiOn dES CAPiTAUx PROPRES (En e)Capitaux propres comptables - Évolution au cours de l’exercice

1 er Janvier 2012 Affectation Autres 31 décembre 2012 Situation d’ouverture résultat N-1 mouvements Situation de clôture

capital Capitalsouscrit 260602650 212691900 473294550Capitalencoursdesouscription -773700 -1416300 -2190000

Primesd’émission Primed’émission 48540721 44191000 92731721Primed’émissionretraitdeparts -66383 -156073 -222456Prélèvementsurprimed’émission -42979736 -36358546 -79338282ecartd’évaluationEcartderéévaluationEcartsurdépréciationdesimmeublesd’actif

fondsderemboursementprélevésurlerésultatdistribuable

Plusoumoins-valuesréaliséessurcessionsd’immeubles

réserves

reportànouveau 374766 624238 999004

résultatdel’exerciceRésultatdel’exercice 7383888 -7383887 20629251 20629251Acomptessurdistribution -6759650 6759650 -19701822 -19701822

totalgénéral 266322556 219879412 486201967

nAnTERRE (92) ZAC des Groues



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COMPTE dE RéSULTAT (En e)

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Charges (hors taxes) 31 déc. 2012 Totaux partiels 31 déc. 2011 Totaux partiels

chargesimmobilières 4 572 755 1 129 736

Charges ayant leur contrepartie en produits 4152316 892199Charges d’entretien du patrimoine locatif 4554 168417Grosses réparations 9123 17884Autres charges immobilières 406763 51235

chargesd’exploitationdelasociété 36 375 487 29 145 626diverseschargesd’exploitationRémunération de la gérance : gestion de la société 2883956 996760Diverses charges d’exploitation 10770526 9441665

dotationauxamortissementsd’exploitation Amortissement des immobilisations locatives Amortissement des frais de recherche de locataires

dotationauxprovisionsd’exploitation Provisions pour créances douteuses 25121 15046Provisions pour grosses réparations 858212 157716Provisions pour risques et charges 41224 autrescharges 21796447 18534440

chargesfinancières 19

Charges financières diverses Dotation aux amortissements et aux provisions 19

chargesexceptionnelles 31 806Charges exceptionnelles 31 806Dotation aux amortissements et aux provisions

totaldescHarges 40948292 40948292 30276168 30276168

bénéficenet 20629251 7383888

totalgénéral 61577544 37660055

MARCQ En BAROEUL (59) Avenue de la Marne

Rennes (35)Rue du Temple de Blosne


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COMPTE dE RéSULTAT (En e)

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Produits (hors taxes) 31 déc. 2012 Totaux partiels 31 déc. 2011 Totaux partiels

Produitsdel’activitéimmobilièreetproduitsannexes 28 729 404 9 290 286Produitsdel’activitéimmobilière Loyers 24432047 8173668Chargesfacturées 4152316 892199Produits annexes 145042 224418

autresproduits 32 263 924 27 845 640reprisesd’amortissementsd’exploitation reprisesdeprovisionsd’exploitation Provisions pour créances douteuses 12183 Provisions pour grosses réparations 9123 17884Provisions pour risques et charges transfertdechargesd’exploitation 32242618 27827756autresproduits

Produitsfinanciers 583 938 524 108diversproduitsfinanciers 583938 524108reprisesdeprovisionssurchargesfinancières

Produitsexceptionnels 277 22Produitsexceptionnels 277 22reprisesd’amortissementsetprovisionsexceptionnels

totaldesProduits 61577544 61577544 37660055 37660055

Pertenette

totalgénéral 61577544 37660055

Toulouse (31) Quartier de Basso Cambo

AviGnOn (84) Route de l’aérodrome



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i - FAiTS SiGniFiCATiFS

l Augmentation du prix de la part en février 2012 qui passe de 178 € à 182 €.l Collecte de nouveau très importante sur l’exercice de 1 417 946 parts (hors retraits) pour un montant souscrit de 256 882 900 €.l L’Assemblée générale extraordinaire du 20/06/2012 a décidé de relever le montant du capital social statutaire de la société de 399 900 000 € à 855 000 000 €.

Au 31 décembre 2012 :l L’«Etat du patrimoine» de la société PFO2 fait apparaître une valeur bilantielle totale de 486 201 967 € et une valeur estimée totale de 501 979 870 €.l Le bénéfice s’établit à 20 629 251 €, le divi-dende distribué pour une part en pleine jouis-sance est de 9,60 €.l La collecte nette des capitaux de l’exercice s’élève à 255 310 527 €.l La valeur nominale de la part est de 150 € et la prime d’émission de 32,00 €.l Le nombre de parts souscrites s’élève à 3 140 697 parts.

2 - inFORMATiOnS SUR LES REGLES GEnERALES dE PRESEnTATiOn ET d’EvALUATiOn dES COMPTES

Les comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2012 sont présentés conformé-ment aux dispositions règlementaires appli-cables aux SCPI et notamment en application du Comité de la Règlementation Comptable N°99-06 du 23 juin 1999 qui a modifié l’arrê-té du 26 avril 1995. Leur établissement res-pecte les principes de prudence, de perma-nence des méthodes, d’indépendance des exercices en se plaçant dans une perspec-tive de continuité de l’exploitation. Les do-cuments de synthèse comprennent l’«Etat du patrimoine», le tableau d’«Analyse de la variation des capitaux propres», le «Compte de résultat» et l’«Annexe».L’Etat du patrimoine se présente en liste, il comporte deux colonnes :l Colonne «valeurs bilantielles» présentant les éléments du patrimoine aux coûts his-toriques. l Colonne «valeurs estimées» présentant, à titre d’information, la valeur vénale des im-meubles locatifs et la valeur nette des autres actifs de la société. Cette dernière tient compte des plus et moins-values latentes sur actifs financiers.

CHANGEMENT DE METHODE COMPTABLEAucun changement de méthode comptable n’est à signaler sur l’exercice.

PRINCIPALES REGLES D’EVALUATIONLa méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité (dans la colonne « valeurs bilantielles ») est la mé-thode des coûts historiques.

Immobilisations locativesElles sont évaluées à leur coût d’acquisition (prix d’achat hors frais d’acquisition plus travaux).En application du règlement CRC n° 2004-06, les honoraires de transaction versés lors d’une acquisition sont considérés comme un élément du coût de revient de l’immobilisation.

vALEUR PATRiMOniALE dE LA SOCiéTé (En e)

Conformément à la réglementation propre aux SCPI, les « terrains et constructions » ne font l’objet d’aucun amortissement.Le prix d’acquisition des terrains est com-pris dans le coût d’acquisition de l’immeuble quand la distinction n’est pas possible.

Valeurs vénales des immobilisations locativesLa valeur vénale des immeubles locatifs ré-sulte d’une expertise effectuée par la société BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION France agissant en qualité d’expert indépen-dant. Chaque immeuble fera l’objet d’une expertise tous les 5 ans. Les autres années, la valeur résultera d’une actualisation des valeurs par l’expert sans visite systématique de l’immeuble.Les expertises et actualisations sont éta-blies dans le respect des règles stipulées par la charte professionnelle des experts immobiliers conformément à la recomman-dation commune de l’Autorité des Marchés Financiers et du Conseil National de la Comptabilité.L’expert détermine la valeur d’un immeuble locatif en mettant en œuvre deux méthodes :l la méthode par comparaison directe de la valeur par référence à des transactions ré-centes comparables.l la méthode par capitalisation du revenu brut qui consiste à lui appliquer un taux de capitalisation conduisant à une valeur hors droits et hors frais.

Patrimoine Global Par part

Valeur comptable 447970393 142,63Valeur vénale/expertise 462725401 147,33Valeur de réalisation 501979870 159,83Valeur de reconstitution 595834979 189,71

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TOULOUSE (31)Zone de Saint Martin du Touch

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La Société BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION France a procédé sur cet exer-cice à 14 premières expertises, et 30 actua-lisations. Les sept immeubles acquis en sep-tembre et décembre ont été retenus à leur valeur d’acquisition (montants arrondis). Plan d’entretien des immeubles locatifsDes provisions pour grosses réparations sont dotées tous les ans en fonction d’un pourcen-tage de la valeur comptable des immeubles.Le taux de cette dotation aux provisions pour grosses réparations est passé de 0,20% à 0,30% pour l’exercice 2012, conformément à la note d’information de la société. Le point de départ du calcul de cette dotation forfaitaire est le 1er jour du trimestre qui suit l’acquisition des immeubles. Ce taux, révisé annuellement en fonction de l’indice BT01, est conforme au plan pluriannuel d’entretien établi sur 5 ans par la société de gestion.

Provision des créances LocatairesUne analyse systématique des créances échues depuis plus de 3 mois est faite loca-taire par locataire. Une provision pour dé-préciation (loyers et charges) est constituée lorsque le recouvrement des créances appa-raît incertain. Ces créances sont alors dépré-ciées, au cas par cas pour leur montant HT après déduction du dépôt de garantie.Selon le risque estimé, le taux de provision-nement est de 50% ou 100% de la créance HT.

Gestion locativeConformément à l’article 18 des statuts, la société de gestion perçoit une commission de gestion, pour l’administration de la SCPI égale à 11,5% HT des produits locatifs encaissés (loyers HT) et des produits financiers nets de la société, sous déduction des créances irré-couvrables et de la variation de provision sur les loyers des locataires douteux.

Prélèvements sur prime d’émissionEn application du règlement CRC n° 2004-06, les frais d’acquisition des immobilisations locatives (droits d’enregistrement, frais de notaires) ainsi que la TVA non récupérable sont prélevés sur la prime d’émission.Les honoraires de recherche locataires sont, quant à eux, intégralement supportés dans les charges de l’exercice.

iMMOBiLiSATiOnS LOCATivES

État de l’actif immobilisé

3 - TABLEAUx CHiFFRéS En EUROS

L’ «Inventaire détaillé des placements immobiliers» figure en page 48 du présent document.

Tableau récapitulatif des placements immobiliers

État des provisions

Terrains et constructions Valeurs 2012 Valeurs 2011locatives Comptables Estimées Comptables Estimées

Bureaux 412342830 426123805 211830427 216520151Locaux industriels / entrepôts 16482266 17335000 16466435 17145000Locaux commerciaux 19145297 19266596 1618700 1710000Locaux d’activités 0 0 0 0

total 447970393 462725401 229915561 235375151

Montant au Dotations Reprises Montant 01/01/12 de l’exercice de l’exercice * au 31/12/12

Provisionspour grosses 173806 858212 9123 1022895réparations

total 173806 858212 9123 1022895

Immobilisations locatives Valeur brute Acquisitions Diminutions Valeur brute au 01/01/2012 au 31/12/2012

Terrains et immeubles locatifs 224857647 217369541 442227188Agencement, aménagement 169164 841893 1011057Construction s/sol d’autrui 3778750 3778750Immobilisation en cours 1110000 953398 1110000 953398

total 229915561 219164832 1110000 447970393

*Reprises entièrement utilisées.

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LyOn (69) Rue Lortet

ROUEn (76) Le Marco Polo

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CRéAnCES locataires et comptes rattachés

diSPOniBiLiTéSL’essentiel de la trésorerie au 31 décembre 2012 (48.88 millions €) est placé en dépôts à terme et certificats de dépôt auprès des Banques NEUFLIZE OBC, BRED et CREDIT AGRICOLE.

AUTRES CRéAnCES

iMMOBiLiSATiOnS FinAnCièRESElles correspondent aux fonds de roulement versés aux syndics.

2012 2011

Solde locataires débiteurs 1538836 101017 dont locataires douteux* 82523 17995Factures à établir 560163 309901

total 2098999 410919

2012 2011

Créances fiscales et sociales 6517927 738403Associés : opérations en capital 6177912 3754752Fournisseurs débiteurs 109296Débiteurs divers* 2234389 585531Provisions sur charges versées aux syndics 2158492 567216

total 17198017 5645902

* Dont 2 163 497 € de séquestres liés aux acquisitions à Bordeaux, Nanterre, Paris Mac Donald, Marseille, St Herblain, Toulouse et Guyancourt (cf. contrepartie en dettes sur immobilisation).

dETTES

Dettes financières

Dettes d’exploitation

2012 2011

Dépôts de garantie reçus des locataires 6125989 3067898Agios à payer 17148 2102

total 6143136 3070000

Dettes diverses

Comptes locataires créditeurs 4868350 1894628Locataires, provisions sur charges reçues 0 0Gérance, fournisseurs et comptes rattachés 4653104 4466996

total 9521454 6361624

Dettes fiscales et sociales 1153072 726582Dettes sur immobilisations et comptes rattachés* 10293684 2310174Associés dividendes à payer 6164397 2623882Créditeurs divers 343665 467714

total 17954818 6128352

* Dont 2 163 497 € de séquestres liés aux acquisitions à Bordeaux, Nanterre, Paris Mac Donald, Marseille, St Herblain, Toulouse et Guyancourt (cf. contrepartie en débiteurs divers).

* Soit une base HT de 28 862 € après déduction des dépôts de garantie provisionnée à hauteur de 27 983 €.

AUTRES PROviSiOnS

Montant Dotations Reprises Montant au 01/01/12 de l’exercice de l’exercice au 31/12/12

Provisions pourdépréciation des comptes locataires* 15046 25121 12183 27983Provisions pourdépréciation des débiteurs divers Provisions pourrisques et charges** 41224 41224

total 15046 66345 12183 69208

* Dotations : dont 14 918 € sur locataire DECA France et 9 324 € sur locataire TOQUENELLE. Reprises : la totalité de la reprise résulte des règlements.** La provision constituée concerne des risques de restitution de dépôt de garantie et de loyers.

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CAPiTAUx PROPRES

Prime d’émission/prélèvements sur prime d’émission

Montant Variation Montant au 01/01/12 de l’exercice au 31/12/12

Prime d’émission brute 48540721 44191000 92731721Prime d’émission retrait des parts -66383 -156073 -222456 Prélèvements sur prime d’émission - Frais de constitution, d’augmentation du capital -37440 -168 -37608- Frais d’acquisition des immeubles* -11601350 -10244703 -21846054- Commissions de souscription -31340946 -26113674 -57454620Total des prélèvements -42979736 -36358546 -79338282

Primed’émissionnette 5494601 7676382 13170983

Affectation du résultat de l’exercice précédentL’Assemblée Générale qui s’est tenue le 20 juin 2012 a décidé d’affecter le bénéfice de l’exercice 2011 d’un montant de 7 383 887 € à une distribution de dividendes à hauteur des acomptes déjà versés, soit 6 759 650 € et d’affecter le surplus, soit 624 238 €, au poste report à nouveau.

Nature des charges Montant

Charges diverses, fournitures et services 507144Taxes locatives (TOM) 410236

totalcHargeslocatiVes 917380Travaux, entretien courant 588227Assurances 87170 Taxes foncières 2232433Taxes sur les bureaux en IDF 263745Frais de procédures 868 Charges non locatives diverses Commissions et honoraires 62494

totalcHargesimmobilières 3234936

total 4152316

COMPTE dE RESULTAT

Ventilation des remboursements de charges

Autres charges immobilières

2012 2011

Charges de copropriétés 87300 1085Frais de procédures (Honoraires avocats, huissiers …) 30310 50015Impôts locaux 282326 59Loyers parkings Bordeaux Autres (Assurances,Honoraires divers, audit énergétique …) 6827 76

total 406763 51235

Capital souscritLe capital s’élève à 471 104 550 € dont 1 417 946 de parts souscrites sur l’exercice pour un montant de 212 691 900 €.Capital retraits des partsIl a été constaté 9 442 parts en retrait sur l’exercice pour 1 416 300 €. Aucun fonds de remboursement n’est comptabilisé.

Divers charges d’exploitation

2012 2011

Honoraires Commissaire aux comptes* 22500 17500Honoraires d’expertise des immeubles 37940 32920Honoraires recherche locataire 38834 13125Honoraires divers (notaire...)** 2033147 1678947Publicité et publication 51300 23129Frais de PTT 21588 16728Services bancaires 30703 14594CET (CVAE) 113395 22268Droit d’enregistrement** 8413557 7614435Pertes sur créances irrécouvrables 0 0Rémunération conseil de surveillance 4000 4000Autres (dont frais de déplacement, TVA NR s/abs...) 3562 4018

total 10770526 9441665

*Honoraires facturés au titre du contrôle légal des comptes. **dont prélèvements sur prime d’émission de 10 446 003 €.

* Dont sur l’exercice 2012, 201 300 € de régularisations sur immeubles acquis antérieurement.

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GUyAnCOURT (78) Le GershwinRue Arnold Shoenberg

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Produits annexes

2012 2011

Charges forfaitaires 50807 9852Remises en état facturées (départ locataire) 73627 202840Etat des lieux facturés 732Vente énergie 19875 11726

total 145042 224418

Charges et produits financiers

Eléments Charges Produits

Intérêts sur emprunts 19 0Revenus dépôts à termes et certificats de dépôt 0 583938

total 19 583938

Charges et produits exceptionnels


Divers (apurement des comptes débiteurs-créditeurs divers, syndics …) 31 277

total 31 277

4 - inFORMATiOnS divERSESProduits à recevoir

Montant

Locataires et comptes rattachés 560163Autres créances d’exploitation 0 Disponibilités 3484

total 563647

Charges à payer

Montant

Services bancaires (frais, intérêts) 17148 Gérance, fournisseurs et comptes rattachés 83217Charges immobilières 72772Frais d’Assemblée Générale 55729 Divers 6520

total 235386

Engagements hors bilan

Montant

Engagements donnés Engagements d’achats d’immeubles* 8580578Engagements divers** 1000000

total 9580578Engagements reçus Cautions reçues des locataires 1150975Garantie bancaire*** 1196000Engagements divers **** 1000000

total 3346975Charges et produits constatés d’avance


Produits afférents aux loyers 0 80166

total 0 80166

*Solde engagements VEFA sur l’immeuble situé à Nantes.**Il s’agit d’un complément de prix à verser éventuellement au vendeur relatif au maintien d’un locataire sur l’immeuble St Denis acquis en mars 2012.***Garantie autonome de paiement à 1ère demande délivrée par Natixis pour la réalisation de travaux et pour l’obtention de la certification CERTIVEA sur l’immeuble de ROUEN.****Garanties de rentabilité maximum délivrée par le vendeur sur l’immeuble de LEVALLOIS acquis en décembre 2012.

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SURESnES (92) Rue pagès

Autres charges

2012 2011

Commissions de souscription 21796447 18534440

total 21796447 18534440Conformément à l’article 18 des statuts, la société de gestion perçoit une commission de souscription lors de l’acquisition de parts nouvelles d’un montant égal à 8.5% HT maximum du prix de souscription des parts, nominal plus prime d’émission.Cette commission est intégralement prélevée sur la prime d’émission.

Transfert de charges d’exploitation

2012 2011

Commissions de souscription 21796447 18534440Frais acquisition immeubles 10446003 9292767Frais d’établissement 168 550

total 32242618 27827756


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