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Livia Parisi

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del 70-80% la stragrande maggio-ranza degli inquilini rinuncia a de-nunciarechi affitta in nero. La nor-ma, prevista nel decreto legislati-vo 23/2011, meglio conosciuta co-me cedolare secca, consente a chidecide di denunciare il locatario ir-regolare, di poter usufruire di uncontratto d’affitto 4+4a un canoneannuale pari al triplo della rendita

Il Salvagente 26 luglio-2 agosto 2012

A vrebbe potuto rivoluzionare ilmercato dell’affitto, contri-buendo a stanare il nero che at-

tanaglia il settore immobiliare e, in-vece, fa fatica a farsi strada tra dif-fidenze e difficoltà burocratiche.

Così, benché allettata dalla possi-bilità di vedersi scontare il canone

Nonostante una leggerivoluzionaria a tuteladegli inquilini le denuncesono poche e quasi solonella Capitale. Perché?

Occasione persaL’AFFITTO resta in nero

La possibilità di vedersi ridotto del 70-80% il prezzodell’affitto può esser rivendicata da inquilini con con-tratti di locazione totalmente in nero e con contrattiregistrati per un importo inferiore a quello effettiva-mente corrisposto o con comodati d’uso fittizi. Ve ri-ficata l’effettiva mancata registrazione del contrat-to di locazione, l’inquilino deve recarsi al catasto e con-trollare la rendita dell’immobile occupato.

LA DENUNCIA Il passo successivo è quel-lo di registrare unilateralmente il contratto e

presentare all’Agenzia delle Entrate una denun-cia nella quale dichiarare i propri dati personali e quel-li del locatore, la data di inizio della locazione e il ca-none corrisposto. Fondamentale è unire la prova del-le dichiarazioni rilasciate, ovvero le utenze pagate neimesi interessati dal mancato contratto.

MEGLIO ASSISTITI Se la denuncia va a buonfine, il proprietario può dare disdetta del con-

tratto alla scadenza del primo quadriennio solo permotivi di necessità, ma l’iter amministrativo è com-plesso e spesso basta una svista per veder andare in fu-mo il tutto. Per questo è consigliabile far seguire lapratica da una associazione di inquilini per essere as-sistiti nella compilazione dei moduli.

LE REAZIONI Rabbia, scenate, tentativi di ar-rivare a un accordo con buone uscite in media di

20.000 euro: queste in genere le reazioni dei pro-prietari. In qualche caso l’inquilino è stato addirittu-ra cacciato dal proprietario e, solo dopo una denun-cia, è potuto rientrare in casa. Per questo le associa-zioni consigliano, prima di registrare il contratto, dicambiare la serratura e l’intestazione delle utenzeper evitare che vengano staccate luce e gas.

TRIBUNALI “AMICI” In genere il locata-rio accetta la situazione oppure si rivolge a

legali o sindacati per trovare un accordo. Solonel 30-40% dei casi tenta il ricorso al giudice per farriconoscere la morosità dell’inquilino giocando la par-tita sulle mancate evidenze di pagamento. Ma il Tribunaledi Roma si è pronunciato in merito stabilendo conun’ordinanza che il contratto in nero non produce mo-rosità. Risulta così confermata la validità del contrat-to registrato dall’inquilino.

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nere, a seguito di licenziamento.Particolarmente combattive le don-ne, che rappresentano il 60% del to-tale. Ma in generale i numeri sonobassissimi e, se confrontati con lastima totale dei canoni evasi, pon-gono più di un interrogativo.

Dal rapporto “Immobili in Italia”,realizzato dall’Agenzia del Territo-rio e dal dipartimento delle Finan-ze emerge che le case locate sono2,8 milioni, mentre 4,3 milioni difamiglie dichiarano di vivere in af-fitto. Considerando che un milionedi nuclei vivono in case popolari,mancano all’appello 500mila abi-tazioni, evidentemente affittate innero. A queste, si devono aggiunge-re i contratti registrati con canoniinferiori rispetto a quelli percepitie tutte le stanze affittate in nero astudenti residenti a casa dei genito-ri: da qui la stima di almeno 1,5 mi-lioni di contratti non regolari.

Insomma, sembra incredibile che,a fronte di cifre così alte e di un’op-

Occasionepersa.L’affitto...

s

s

4,3milioni

le famiglie che dichiara-no di vivere in affitto

catastale, ovvero superscontato ri-spetto al valore di mercato.

Un’occasione d’oro che però nondeve essersi rivelata troppo facile, sesommando le regolarizzazioni av-viate dai vari sindacati di inquilininon si arriva neppure a 3.000 casi.“Per mesi l’Agenzia delle Entrate nonha dato informazioni chiare o nonne ha date affatto, creando difficol-tà di diverso tipo e scoraggiando chivoleva denunciare”, è la denuncia diMassimo Pasquini dell’Unione In-quilini, associazione che si è distin-ta, nel corso dell’ultimo anno, con lacampagna informativa Fuori dal ne-ro. “Complessivamente abbiamo av-viato circa 1.300 regolarizzazioni intutta Italia, particolarmente concen-trate a Roma, nelle zone limitrofe al-le università: San Lorenzo, Tor Ver-gata, San Giovanni, Tiburtina. Conle nostre registrazioni l’Agenzia del-le Entrate ha incassato fino a ora al-meno 950.000 euro”.

Il 60% di chi è ricorso all’aiuto del-l’Unione Inquilini è giovane, in ge-nere precario o studente fuorisede.E non a caso: è questa la fascia di per-sone meno ricattabile e più informa-ta. Nel restante 40% dei casi, a regi-strare il contratto sono stati immi-grati o famiglie monoreddito, in ge-

LA LEGGE SALVAINQUILINI

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spiega Roberto Ippolito, autore dellibro “Evasori” (Bompiani, 2008).“Purtroppo si crea spesso una spe-cie di patto tra le due parti, non so-lo facendo credere che si risparmiama minacciando, implicitamenteo esplicitamente, che altrimentil’affitto salta. Rompere questa spi-rale è tanto importante quantocomplicato. Tutta l’evasione fisca-le parte da un dato culturale: c’èun rifiuto pregiudiziale nei con-fronti delle tasse, non c’è l’idea chesiano il corrispettivo di servizi”.

E poi c’è mancanza di informa-zione, che non si sa bene a chi fac-cia comodo. “Appare evidente -spiega Pasquini - che coloro chehanno proceduto alla registrazio-

ne dei contratti sono ancora unaminima parte, ma se la

campagna contro i ca-

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zione potenzialmente rivoluziona-ria come la possibilità di pagare 2mi-la euro l’anno di affitto invece di10mila sia stata sfruttata da così po-che persone.

Patto immorale

“Il fronte degli affitti in nero èuno di quelli che ci rivela quantosia difficile scalfire l’endemica eva-sione fiscale nel nostro paese. Ap-pena viene varata una norma si cer-cano subito i nuovi espedienti perfrodare il fisco e la collettività, oraad esempio va di moda il finto co-modato d’uso: una casa data in pre-stito per la quale però viene perce-pito regolarmente un canone”,

3,5miliardi di euro

la stima dell’evasione inquesto settore

70-80per cento

la riduzione del canoned'affitto per chi denun-cia il nero

1,5milioni

la stima delle locazioniirregolari in Italia

2,8milioni

le case locate regolar-mente, secondo Agen-zia del Territorio e Dipar-timento delle Finanze

Potenza (67%)Catanzaro (60%)Campobasso (49%)Roma (46%)Napoli (45%)

(Stima del Sole 24 Ore)

CITTÀ CON CONTRATTI NON REGISTRATI

noni neri vedesse un’azione mag-giormente incisiva di Municipi, Co-muni, Agenzia delle Entrate e guar-dia di finanza si potrebbero alme-no decuplicare i risultati in brevetempo. Forse non c’è la volontà distanare gli evasori. Ad esempio sipotrebbe produrre un vademecumda distribuire nei Municipi. Oppu-re si potrebbe pensare ad applica-re l’Imu al 10,6 per mille sugli al-loggi per i quali il proprietario nonpresenta il contratto registrato”.

“Quando parliamo di evasionedei canoni d’affitto, possiamo par-lare solo di stime approssimative,pari a circa 3,5 miliardi di euro”,dice Aldo Rossi del Sunia, la prin-cipale organizzazione degli inqui-lini, che fa riferimento alla Cgil.“Sono numeri enormi, specchiodella mancanza di una seria poli-tica abitativa ma anche dell’iner-zia nel contrastare il fenomenodell’evasione fiscale. Questi soldisottratti allo Stato potrebbero di-ventare risorse per rilanciare il set-tore dell’edilizia sociale e rifinan-ziare il fondo di sostegno per le fa-miglie in difficoltà con il pagamen-to del canone. Un fondo che sta viavia scomparendo, comportandouna crescita esponenziale deglisfratti per morosità”.

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molti fuorisede potrebbero non ri-ceverlo per tempo, o non riceverloaffatto, perché rientrati a casa. “La repressione in questi termini ri-schia di gravare ulteriormente lacondizione degli studenti cui inve-ce andrebbero forniti i mezzi perdenunciare e le garanzie di un al-loggio legale. Bisogna dare condi-zioni di vantaggio a chi vuole sta-re nella legalità”, incalza Orezzi.Polemiche anche dalle associazio-ni di settore. “I questionari vannobene ma c’è bisogno di maggioreinformazione e l’indagine deve es-sere finalizzata a far conoscere lapossibilità di registrare il contrat-to nero”, spiega Guido Pirandel Si-cet (il sindacato inquilini della Cisl).In effetti non è la prima volta chele Fiamme Gialle si prodigano inoperazioni simili. Stessa iniziativaè in corso anche a Varese, mentredi recente a Bari, attraverso l’incro-cio delle 15mila risposte ai questio-nari fornite da fuorisede con le ban-che dati delle dichiarazioni dei red-diti, sono stati scoperti 360 affitti innero, per oltre 5,5 milioni di euro diricavi non dichiarati. E tuttavia gli interventi non sonoomogenei né sistematici, e spes-so non hanno neanche valore dis-suasivo: nel 2005 l’operazione Do-mus Aurea portava in evidenza,con lo stesso metodo d’indagine,come il 70% dei fuorisede romanifosse in nero, per un’evasione to-tale di 50 milioni. Ma da allora la si-tuazione è solo peggiorata.

sitorio, soprattutto rispetto agli stu-denti, vittime e complici inconsa-pevoli perché ignari dei propri di-ritti. Certo è che si potrebbero aiu-tare di più fornendo maggiori infor-mazioni, punto sul quale universi-tà e Comuni nicchiano”, dice Miche-le Orezzi, coordinatore nazionaledell’Unione degli Universitari. Entro 20 giorni dalla ricezione delquestionario, gli studenti dovrannoinviare copia della documentazio-ne richiesta, ovvero gli estremi delcontratto di locazione con le relati-ve ricevute di pagamento. Pena, aquanto abbiamo appreso dalle Fiam-me Gialle, di una sanzione tributariada 258 a 2mila euro. Dalle rispostesi potrà risalire ai furbetti che non di-chiarano al fisco il canone percepi-to, ma l’operazione rischia di ritor-cersi contro i fuorisede, visto cheper l’invio (sia pure mediante lette-ra raccomandata) del questionariosi è scelto il periodo estivo, quando

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Unquestionario

perdichiarare se e come

sono inaffitto.

In pienastagione

di vacanze. E chi nonrisponde

rischia unasanzione da 258 a

2mila euro

L’INIZIATIVA DELLE FIAMME GIALLE

E a Roma 7mila studenti fuorisedericevono una lettera dalla FinanzaI prezzi spesso sono quelli del mer-

cato regolare, con tanto di capar-ra ma con in più il rischio di esseresbattuti fuori di casa da un giornoall’altro. E se si vuole tentare di ac-cedere alle graduatorie per alloggipopolari non si può neanche riven-dicare uno sfratto. Vita da inquilini in nero, molto spes-so studenti fuorisede. Proprio a lo-ro, individuati attraverso gli elenchiacquisiti dalle università, la guardiadi finanza del comando provincia-le romano sta inviando 7mila que-stionari per tracciare una mappa-tura della situazione affittuaria dicoloro che più di tutti sono coinvol-ti nel mercato nero degli affitti. “Sicuramente l’indagine in corsorappresenta un segnale, anche setardivo, in una città che vanta il ca-ro affitti maggiore d’Italia e un mer-cato sommerso del 40%, ma ritenia-mo che la lotta al nero non possa es-sere meramente di carattere inqui-