nvm koopakte

Download nvm koopakte

If you can't read please download the document

Post on 06-Mar-2016

219 views

Category:

Documents

1 download

Embed Size (px)

DESCRIPTION

toelichting op de nvm koopakte

TRANSCRIPT

  • Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM

    TOELICHTING OP DE NVM-KOOPAKTE VOOR DE CONSUMENT *)*) Behorende bij model koopakte voor een bestaande eengezinswoning (model juli 2008)

    1. modelkoopakte met toelichtingDe modelkoopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning vaak kortweg de NVM-koopakte genoemd- is in overleg vastgesteld door de Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. Deze organisaties gebruiken alle drie hetzelfde modelkontrakt. De toelichting die u nu leest is door de NVM opgesteld. De door de consumentenorganisaties gebruikte toelichting wijkt daar op onderdelen vanaf.

    De modelkoopakte gaat uit van een soort standaardsituatie. Omdat geen enkele situatie precies gelijk is, kan de akte worden aangepast aan specifieke omstandigheden. De bij de transactie betrokken makelaars kunnen daartoe aanvullende afspraken tussen partijen in de akte opnemen. Uiteraard mogen partijen ook afwijken van hetgeen standaard in de akte staat. De modelkoopakte is in feite slechts een hulpmiddel voor de makelaars om maatwerk te leveren.

    2. koopovereenkomst Als u via een makelaarskantoor een woning koopt of verkoopt worden de afspraken vastgelegd in een koopakte. Het was altijd al verstandig om de koop van een woning schriftelijk aan te gaan, maar sinds 1 september 2003 is dat in de meeste gevallen zelfs noodzakelijk. In tegenstelling tot vroeger is een mondelinge (ver)koop van een woning veelal niet geldig. Na ondertekening door alle partijen zal de koopakte gezonden worden aan de in de akte genoemde notaris. In de meeste gevallen zal de koper een zogenoemde bedenktijd hebben. Op deze bedenktijd zal bij de toelichting op artikel 17 nader worden ingegaan.

    3. Akte van leveringDe notaris maakt aan de hand van de gegevens in de koopakte een akte van levering op: dat is de juridische uitwerking van de reeds gesloten overeenkomst, nodig voor het bewerkstel-ligen van de eigendomsoverdracht. Deze akte van levering wordt aan partijen eerst in concept toegestuurd. De notaris nodigt u tijdig uit aanwezig te zijn op de dag van de eigendomsoverdracht.Op die dag leest de notaris de voornaamste inhoud van de akte van levering voor in bijzijn van koper en verkoper. De akte van levering wordt getekend door koper, verkoper (tenzij door koper of verkoper een volmacht is verleend) en de notaris.De notaris zorgt ervoor, dat de akte van levering wordt ingeschreven in de openbare registers (kadaster). Op het moment van inschrijving bij het kadaster wordt de koper officieel eigenaar. Later ontvangt koper van de notaris een afschrift van deze akte: het "eigendomsbewijs". De originele akte blijft in bewaring bij de notaris.

  • 4. NotaTegelijk met de conceptakte van levering ontvangt u van de notaris een "nota van afrekening". In deze nota is voor koper (meestal) opgenomen de koopsom, de verrekening van lasten, de overdrachtsbelasting, de kosten van het kadaster, de afsluitkosten van de eventuele hypothecaire geldlening enzovoort. Op de nota van afrekening van verkoper staat onder meer het bedrag van de verkregen of af te lossen hypothecaire geldlening met de daarop vallende kosten. Het is gebruikelijk dat als de makelaarskosten nog niet zijn betaald, deze bij de notaris worden verrekend. De makelaarskosten worden betaald door degene die de makelaar heeft ingeschakeld. Zie voor koop vrij op naam hierna (artikel 1).Onder aan de nota staat het bedrag dat u als koper nog moet betalen of dat u als verkoper ontvangt of bij moet betalen.

    5. Uitleg koopakteNu volgt puntsgewijs een uitleg van de tekst van de koopakte.

    Gegevens partijen en omschrijving onroerende zaakOp het voorblad van de akte bij A worden de gegevens van verkoper ingevuld, inclusief het nummer van het paspoort of rijbewijs (legitimatie). Voor zover reeds bekend worden ook het toekomstige adres en telefoonnummer van verkoper vermeld; dit ten behoeve van de notaris en het kadaster (bijvoorbeeld voor toezending van de akte).Bij B worden de gegevens van koper ingevuld.Belangrijk: Indien (ver)koper en echtgeno(o)t(e) of (geregistreerd) partner beiden (ver)-kopen, moet 'hierna te noemen (ver)koper' doorgehaald worden. Als de tekst 'hierna samen te noemen (ver)koper' doorgehaald is, is alleen de in de eerste kolom genoemde (rechts)persoon (ver)koper.

    Op het tweede blad worden de gegevens van de onroerende zaak ingevuld, zoals de straat, het huisnummer, de gemeente en de kadastrale gegevens. Bij de grootte van het grondoppervlak wordt doorgaans uitgegaan van de in het kadaster vermelde gegevens. Deze gegevens kunnen afwijken van de feitelijke situatie, zie artikel 5.11. In geval van erfpacht wordt aanbevolen om tevens aan te geven wanneer het recht van erfpacht is gevestigd, de looptijd van het erfpachtrecht, de canonvoorziening, welke erfpachtvoorwaar-den van toepassing zijn en hoeveel de canon bedraagt. Tenslotte wordt de koopsom ingevuld, eerst in cijfers en dan voluit geschreven.

    Lijst van zakenBij de koopakte behoort ook een lijst van zaken. Als koper en verkoper niet duidelijk met elkaar afspreken welke zaken bij de koop zijn inbegrepen, kan dat tot problemen leiden. Koper kan bijvoorbeeld stellen dat de voorzethaard is meeverkocht, terwijl verkoper daar heel anders over denkt. Als partijen van mening verschillen over wat precies tot het verkochte behoort, moet de knoop soms doorgehakt worden aan de hand van het juridische onderscheid tussen roerende zaken en onroerende zaken. Dat onderscheid is echter -zelfs voor juristen- vaak moeilijk te hanteren. Om te voorkomen dat kopers en verkopers zich in een juridisch doolhof moeten begeven, is de lijst van zaken opgesteld. Aan de hand van

  • deze lijst kan worden besproken of iets wel of niet wordt meeverkocht. Het betreft zaken waarvan in de praktijk blijkt dat zij aanleiding kunnen geven tot discussie over het al dan niet bij de koop inbegrepen zijn. Er staan zowel roerende als onroerende zaken op. Het is verstandig om de hele lijst samen door te lopen. Uiteraard kunnen er zaken aan worden toegevoegd of weggestreept.

    Waardering roerende zakenDat de lijst van zaken voorbij gaat aan de vraag of iets roerend of onroerend is, betekent niet dat het onderscheid onbelangrijk is. Om fiscale redenen is het voor zowel koper als verkoper van belang om zich daarin te verdiepen. Voor de overdracht van onroerende zaken moet koper namelijk overdrachtsbelasting betalen. Voor de overdracht van roerende zaken is dat niet het geval. Daar staat tegenover dat de rentelasten die betrekking hebben op de aankoop van roerende zaken niet aftrekbaar zijn in het kader van de inkomstenbelasting. Voor verkoper geldt dat de opbrengst van de onroerende zaak invloed heeft op de voor de hypotheekrenteaftrek maximaal toegestane verhoging van de eigenwoningschuld. In de koopakte kan aangegeven worden op welk bedrag de meeverkochte roerende zaken worden gewaardeerd. Het voor roerende zaken ingevulde bedrag moet uiteraard wel reel zijn. De belastingdienst kan daarop controleren en om een nadere toelichting vragen. Staat het bedrag in geen verhouding tot de werkelijke waarde van de betreffende roerende zaken, dan loopt koper het risico een fikse boete te moeten betalen.Zoals vermeld, is het onderscheid roerend en onroerend niet altijd even gemakkelijk te hanteren. Het komt dan ook regelmatig voor dat partijen van mening verschillen over het al dan niet roerende karakter van bepaalde zaken. Omdat partijen niet kunnen onderhandelen over het al dan niet (on)roerende karakter van zaken, is het weinig zinvol voor hen om daarover in discussie te gaan. Of iets roerend of onroerend is volgt uit de wet, ongeacht de vraag hoe partijen daar over denken. Voor het vaststellen van de overdrachtsbelasting is dan ook in feite voldoende dat duidelijk is wat er allemaal in de koop begrepen is (lijst van zaken). Indien ook roerende zaken zijn verkocht moet de notaris bij de akte van levering aangeven welke roerende zaken het betreft, voor welk bedrag deze werden verkregen en of dat bedrag bij de prijs voor de woning is inbegrepen. Omdat de notaris veelal geen concreet beeld van het verkochte heeft, is het voor hem plezierig als de (makelaar van de) koper op de lijst van zaken aangeeft welke zaken naar zijn mening roerend zijn. De koper en de notaris zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de afdracht van overdrachtsbelasting.

    artikel 1 Kosten, rechten en overdrachtsbelasting1.1. Kosten, rechten en overdrachtsbelasting, op deze overeenkomst en de eigendomsover-dracht vallende, zijn voor rekening van ........1.2. Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper wel/niet*) uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen

  • overeenkomen dat bedoeld verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met betaling van de koopsom plaatsvinden.

    Artikel 1In dit artikel wordt ingevuld wie de kosten voor zijn rekening neemt: koper of verkoper. Als verkoper deze kosten betaalt, spreekt men van "v.o.n." (vrij op naam). Als koper deze kosten betaalt, spreekt men van "k.k." (kosten koper). Onder deze kosten worden verstaan: notariskosten voor de akte van levering (incl. BTW), kosten van het kadaster en over-drachtsbelasting. Makelaarskosten en hypotheekkosten vallen er onder andere niet onder! De overdrachtsbelasting bedraagt momenteel zes procent van de koopsom. Als de waarde van de onroerende zaak hoger is dan de koopsom wordt de overdrachtsbelasting over de waarde berekend.Er is een kans dat over de koopsom omzetbelasting (BTW) is ver