verkopersavond nvm delft

Download Verkopersavond NVM Delft

Post on 28-Mar-2016

218 views

Category:

Documents

0 download

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Verkopersavond door BergKlis, Hof van Delft, V & W makelaars en Hoebée de Roo Makelaars uit Delft

TRANSCRIPT

  • Presentatie Woningmarkt voor de gemeente Delft.

    28 augustus 2012

  • 2

    De nieuwe realiteit (landelijk beeld)

    Uw woningmarkt in beeld (regionaal beeld)

    Een ander huis is wl mogelijk!

    Vraag aan u: Hoeveel keer groter was de kans op verkoop binnen een jaar van een gemiddelde woning vr de recessie in vergelijking met nu?

  • Mijn zoon kocht begin vorig jaar een appartement; was in 60 dagen verkocht.

    Mijn dochter en schoonzoon hebben in juni vorig jaar een tussenwoning gekocht en profiteerden per ongeluk ook nog eens

    van de verlaging overdrachtsbelasting.

    Ik zie maar weinig makelaarskantoren verdwijnen. Bij mij in de buurt worden nog steeds huizen verkocht.

    Maar gaat het echt zo lekker?

    3

    De nieuwe realiteit hoezo recessie?

  • 4

    De nieuwe realiteit ontwikkeling aanbod sinds 2007

    Aanbod grofweg verdubbeld sinds 2007; appartementen zelfs 2,5 keer zo veel.

  • De nieuwe realiteit ontwikkeling aantal transacties sinds 2007

    5

    Vraag ongeveer gehalveerd; gemiddelde prijs van ca 245K naar 215K.

  • 6

    De nieuwe realiteit ontwikkeling transactieprijzen sinds 2002

    Voor het eerst een prijsdaling in een tweede kwartaal. Prijsdaling sinds begin crisis is 12,9%.

  • De nieuwe realiteit verschil verkoopprijs t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs

    Na 3 jaar in de verkoop gaat er gemiddeld 24,1% van de oorspronkelijke vraagprijs af. Dat betekent bijvoorbeeld een oorspronkelijke vraagprijs van 249.000 wordt verkocht voor 189.000

  • 8

    De nieuwe realiteit relatie tussen consumentenvertrouwen en verkoopprijzen

    Er is een verband tussen het consumentenvertrouwen en de ontwikkeling van transactieprijzen.

  • Aanbod grofweg verdubbeld, transacties bijna gehalveerd. Dus gesteld dat in 2007 het aanbod 100 huizen was en de vraag was 100 kopers dan is het aanbod nu 200 huizen en de vraag slechts 50 kopers.

    9

    De nieuwe realiteit status en antwoord op de vraag

    Vraag aan u: Hoeveel keer groter was de kans op verkoop binnen een jaar van een gemiddelde woning vr de recessie in vergelijking met nu? Antwoord: van 100 kopers op 100 woningen naar 50 op 200 is 25%. Omgekeerd is dat 4 dus de kans op verkoop was in 2007 ongeveer 4 keer zo groot als in 2012 (in procenten dus 300% mr).

  • 10

    Vraag aan u: Hoeveel keer meer huizen staan nu 3 jaar of langer te koop dan in 2007, het laatste goede jaar vr de recessie?

    De nieuwe realiteit

    Uw woningmarkt in beeld

    Een ander huis is wl mogelijk!

  • 11

    Aantal transacties 1,3% lager (5,5% lager) dan 2e kwartaal 2011 Transactieprijs gemiddeld 215.000 (216.000) Transactieprijzen 6,3% lager (8,0% lager) dan 2e kwartaal 2011 Looptijd transacties 166 dagen (126 dagen) Looptijd transacties 35% langer (20% langer) dan 2e kwartaal 2011 Looptijd aanbod 308 dagen (246 dagen) Langer dan 1 jaar te koop: 42,4% (30,5%) van alle aanbod Keuzemogelijkheden voor koper 23 woningen (20 woningen)

    Uw woningmarkt in beeld feiten van het 2e kwartaal 2012

    Landelijk regio Delft

  • 12

    Uw woningmarkt in beeld prijsontwikkeling per regio sinds begin van de recessie (2008)

    Overal is sprake van prijsdaling; het sterkst in de rode gebieden.

    uw regio

  • Uw woningmarkt in beeld theoretische verkooptijd per regio

    Hoe lang heeft het huidige aanbod nodig om te worden verkocht, er van uitgaande dat er geen nieuw aanbod bij zou komen?

    Gemiddelde van NL ligt op 24 maanden, dus 2 jaar!

    NB: aan het begin van de eeuw was dit nog 3 maanden, dus 1 kwartaal!

    uw regio

  • 14

    Uw woningmarkt in beeld ruim 42% staat nu een jaar of langer te koop

  • 15

    Uw woningmarkt in beeld antwoord op de vraag

    Vraag aan u: Hoeveel keer meer huizen staan nu 3 jaar of langer te koop dan in 2007, het laatste goede jaar vr de recessie? Antwoord: van 0,9% naar 7,8% is ruim 8 keer zo veel. Echter, de markt is verdubbeld dus ongeveer 17 keer zoveel.

    Cruciale beslissing: wilt u in deze tijd overgeleverd zijn aan de

    factor geluk of gaat u actief uw kansen

    verhogen? Oftewel: alleen maar een bord

    in de tuin of echt verkopen!

  • 16

    Uw woningmarkt in beeld kans op verkoop met en zonder aangepaste vraagprijs

    22% zonder, 1% met

    6% zonder, 4% met

    2,5% zonder, 4,5% met

    0,5% zonder, 3,5% met

    Na een jaar nog steeds in aanbod: 38%

    gemeten: alle aanmeldingen uit het 2e kwartaal 2011 (NB het totaal van alle percentages in deze sheet is 100%)

    Binnen 1e kwartaal

    In het 2e kwartaal

    In het 3e kwartaal

    In het 4e kwartaal

    4% ingetrokken/verhuurd

    5% ingetrokken/verhuurd

    5% ingetrokken/verhuurd

    4% ingetrokken/verhuurd

    Conclusie: een huis dat 3 kwartalen zonder prijsaanpassing te koop staat heeft een kans van 1 op 200 om in het vierde kwartaal te worden verkocht.

  • Uw woningmarkt in beeld transacties regio, totaalbeeld

    17

    Aantal verkochte woningen ongeveer gehalveerd.

  • Uw woningmarkt in beeld transacties per gemeente/woningtype

    18

  • Uw woningmarkt in beeld transacties per gemeente/woningtype

    19

  • 20

    Vraag aan u: Wat geeft uiteindelijk de hoogste opbrengst voor uw woning: starten met een wat hogere vraagprijs en dan 1 of meerdere kleine prijsdalingen of in n keer scherp prijzen?

    De nieuwe realiteit

    Uw woningmarkt in beeld

    Een ander huis is wl mogelijk!

  • 21

    Marktwaarde: 225.000

    Strategie 1 Vraagprijs: 232.000 k.k.

    Strategie 2 Vraagprijs: 248.000 k.k

    Verkooptijd < 3 maanden Verkooptijd > 1 jaar

    Opbrengst: 223.000 k.k. Opbrengst: 216.000 k.k.

    Een ander huis is wl mogelijk kaasschaafmethode als vraagprijsstrategie werkt niet

    Antwoord: onderzoek o.b.v. NVM-database toont aan dat scherp prijzen loont in een dalende markt.

  • 22

    bv 10% prijsverschil

    Wat is nu het prijsverschil?

    Vraagprijs van de woning

    Transactieprijs in de markt

    1e Prijsverlaging na 1e halfjaar

    2e Prijsverlaging na 2e halfjaar

    Een ander huis is wl mogelijk houdt uw prijsaanpassing de markt wel bij?

    In een markt met stijgende huizenprijzen komt de marktwaarde vanzelf naar je vraagprijs toe.

    In een dalende markt gebeurt het tegenovergestelde en moet je dus zelf je vraagprijs naar de marktwaarde toe brengen.

    Houdt uw prijsaanpassing de marktontwikkeling wel bij?

    Laat niet de markt uw woning afprijzen maar doe dat zelf!

  • 23

    Tussenwoning waardeontwikkeling

    277.000 k.k. 2008 259.000 k.k. nu 3 jaar later

    18.000 - minder

    Bron: NVM. Gebaseerd op cijfers voor de regio Leiden.

    Een ander huis is wl mogelijk doorstromers zien kansen

  • 24

    Tussenwoning waardeontwikkeling

    277.000 k.k. 2008 259.000 k.k. nu 3 jaar later

    18.000 - minder

    Twee-onder-n-kap waardeontw.

    532.000 k.k. 2008 444.000 k.k. nu 3 jaar later

    88.000 - minder

    Bron: NVM. Gebaseerd op cijfers voor de regio Leiden.

    Een ander huis is wl mogelijk doorstromers zien kansen: mr huis voor je geld

  • 25

    1. gunstige hypotheekrente 2. gunstige hypotheekvormen 3. meer keus, dus meer kans 4. realistische vraagprijzen 5. goede onderhandelingspositie 6. vrijwel altijd goede investering op langere termijn 7. NHG nu nog 320.000 maar gaat gefaseerd naar 265.000 8. overdrachtsbelasting blijvend verlaagd naar 2% 9. NVM No-Risk clausule voorkomt dubbel huizenbezit

    Een ander huis is wl mogelijk redenen om nu een huis te kopen

  • 26

    Wonen 4.0, een plan voor integrale aanpak van de woningmarkt

    Samenwerking NVM, VEH, Aedes en Woonbond

    Volledig plan en video op www.nvm.nl

    Belangrijkste punten in Wonen 4.0:

    aftrek hypotheekrente in 30 jaar afbouwen lagere tarieven inkomstenbelasting eigen woningforfait afbouwen, overdrachtsbelasting afschaffen huren onder marktniveau stijgen inflatie +2% Introductie Woontoeslag voor lagere inkomens, koop en huur

    Een ander huis is wl mogelijk Wat doet de NVM eraan?

  • 27

    ik heb de tijd

    ik heb er zelf X voor betaald

    ik heb net mijn vraagprijs laten zakken

    ik ga niet investeren in een woning die ik verkoop

    mijn buurman heeft X gekregen, mijn huis is mooier

    ik moest van de koper binnen 2 maanden mijn huis uit

    wij gaan uit elkaar maar zijn het oneens over een bod

    een beetje meewerken kan helpen

    Een ander huis is wl mogelijk nog-niet-verkocht-smoezen

  • 28

    Samenvatting

    1. Sinds 2007 is het aanbod grofweg verdubbeld en het aantal transacties bijna gehalveerd dus 4x lagere kans op verkoop. Zorg voor een hogere kans op verkoop door een aantrekkelijk product.

    2. Prijzen dalen dus uw vraagprijs raakt per maand verder verwijderd van de marktwaarde. Zorg ervoor dat uw vraagprijs realistisch is.

    Conclusie: als u cht wilt verkopen dan zorgt u ervoor dat uw woning een rode appel is in een kist met groene appels.

  • 29

    Ik wens u vl succes

    bij de verkoop van uw huidige woning en

    (voor de meesten onder u)

    bij de aankoop van uw nieuwe woning!

    Eric de Graaf, sr accountmanager NVM

Recommended

View more >