Prof. Esc. Roque Molla

Propiedad Horizontal

I.- Inmuebles con permiso de construcción o de incorporación concedidos por la Intendencia de acuerdo a la ley 10.751.

1.- Con exigencia de habilitación final.

1.1. Por construcción de inicio de acuerdo a PH.1.2. Por incorporación de edificios mediante realización de

obras de adaptación a PH.(1er. Etapa: Propiedad Común. 2da. Etapa: P. H)

ETAPA ANTERIOR: PRE - HORIZONTALIDAD

2.- Regímenes Especiales.

La relevancia de la habilitación final.

Horizontalidad Actual y Provisional

2.1.- Decreto Ley 14.261. Capitulo III. Banco Hipotecario.

Artículo. 34. (Nacimiento del régimen de propiedad horizontal).-

Al solo efecto de tales préstamos de financiación y siempre que ellos sean acordados y la

construcción fiscalizada por el Banco Hipotecario del Uruguay, se entenderá que existe propiedad

horizontal y serán de aplicación las normas que la regulan, una vez que se hayan cumplido los

siguientes requisitos:

A) Que se haya concedido por el Municipio respectivo, el permiso de construcción del edificio de

que se trate y aprobado el plano - proyecto de fraccionamiento horizontal conforme a los cuales

habrán de efectuarse las construcciones y atribuirse el dominio separado de las unidades.

B) Que se haya inscripto el referido plano - proyecto en la Dirección General del Catastro Nacional

y efectuado el empadronamiento y avaluación fiscal provisional de las unidades a construirse.

C) Que se haya otorgado el reglamento de la copropiedad conforme a los proyectos aprobados por

las oficinas técnicas del Banco Hipotecario del Uruguay.

Artículo 39. (Ratificación).-

Todos los instrumentos que se hayan otorgado antes de la inscripción de los planos

definitivos, conforme a las normas de este Capítulo, quedan sujetos a ratificación para el

caso de comprobarse, diferencias entre los datos emergentes de los proyectos y contratos

provisionales y los que resulten de aquellos planos definitivos. Las partes otorgantes y sus

sucesores a cualquier título quedan obligadas a otorgar las ratificaciones pertinentes, so

pena de responder de los daños y perjuicios que se irroguen a sus co-contratantes o a

terceros de buena fe. En caso de discrepancias o resistencia a ratificar, cualquiera de los

interesados podrá solicitar al Banco Hipotecario del Uruguay que dictamine al respecto

con carácter inapelable. Si aún así persistiere la negativa de una de las partes, el Banco

formulará y otorgará la ratificación en representación del omiso y el instrumento resultante

tendrá fuerza obligatoria "erga omnes", sin perjuicio de las responsabilidades del omiso o

rebelde.

Artículo 35. (Plazos. Procedimiento. Responsabilidades).-

El Municipio ante quien se presente la solicitud de permiso dispondrá de un plazo de sesenta

días hábiles y perentorios a contar de la presentación para expedirse. Transcurrido dicho

plazo se entenderá que ha concedido la autorización y el gestionante podrá seguir o iniciar la

construcción y gestionar los préstamos a que se refiere esta ley.

Del mismo término dispondrá la Dirección General del Catastro Nacional para inscribir el

plano - proyecto de fraccionamiento y expedir la certificación relativa a empadronamiento y

valores fiscales.

Transcurridos los términos establecidos en los incisos anteriores, el Banco Hipotecario

del Uruguay quedará automáticamente investido de la facultad de prescindir de la

aprobación municipal de los permisos, de efectuar el cotejo de planos, fijar los valores

fiscales provisionales y efectuar una registración, también provisional de los planos,

llevándose adelante sobre estos elementos, la tramitación administrativa, la concesión

de los préstamos, la construcción del edificio y otorgándose en base a ellos las escrituras

de reglamento y partición.

Ello será sin perjuicio de la gestión ulterior ante el Municipio y Dirección General del

Catastro Nacional tendientes a completar los trámites respectivos -con cuyas resultancias

se otorgarán los instrumentos definitivos de ratificación, y de las responsabilidades

funcionales en que hayan incurrido los responsables de los servicios- que serán en todo

caso objeto de investigación a denuncia de parte interesada o del Banco Hipotecario del

Uruguay.El Banco Hipotecario del Uruguay establecerá por convenio con los Municipios, el régimen de aplicación de estas disposiciones.

Artículo 36. (De los instrumentos y su inscripción).-

Todos los actos y contratos provisionales serán inscritos por los Registros Públicos de la Propiedad Raíz, sin más exigencia formal que la de la aprobación por el Banco Hipotecario del Uruguay y la de los contralores fiscales y de previsión que correspondan a la etapa de su formalización.Por el solo hecho de haber sido parte otorgante el Banco Hipotecario del Uruguay se procederá a la inscripción, sin perjuicio de que el Registro de que se trate haga saber directamente al Banco los aspectos formales o tributarios cuyo defecto compruebe u observe.

2.2.- Ley 16.760 Entidades de Intermediación Financiera. Art. 1 D. Ley 15.322.

Articulo 1°. - Facúltase a las entidades de intermediación financiera comprendidas en el artículo 1° del Decreto-ley N° 15.322, de 17 de setiembre de 1982, a otorgar préstamos hipotecarios para financiar la construcción de edificios en el régimen de propiedad horizontal (Ley N° 10.751, de 25 de junio de 1946, y sus modificativas), conforme a las normas especiales que se establecen seguidamente.

Artículo. 2°.- Al solo efecto de tales préstamos de financiación, se entenderá que existe propiedad horizontal y que le serán aplicables las normas que la regulan, una vez cumplidos los requisitos establecidos en los literales A) y B) del artículo 34 del Decreto-ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974, y otorgado el reglamento de copropiedad (artículo 16 de la ley N° 10.751, de 25 de junio de 1946).

Artículo. 3°.- En todos los actos y contratos relativos a inmuebles regidos por el régimen de la propiedad horizontal y comprendidos en las normas de la presente ley, las exigencias instrumentales se adecuarán a lo dispuesto por el articulo 41 del Decreto-ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974.

No hay exigencia de rectificación.

DECRETO REGLAMENTARIO 524/996

Artículo 3

El plano-proyecto de fraccionamiento del edificio deberá registrarse en la Dirección del General del Catastro Nacional y Administración de Inmuebles del Estado en su sede central o en sus oficinas departamentales cuando corresponda, suscrito por el Ingeniero Agrimensor actuante y el propietario.Además deberá contener la siguiente constancia suscrita por un Ingeniero Agrimensor y un representante de la entidad financiera, correspondiente. “(Nombre de la institución), entidad de intermediación financiera, comprendida en el articulo 1 ° del Decreto-ley N°15.322, de 17 de setiembre de 1982, hace constar que el presente plano corresponde al edificio a construirse o en construcción —según corresponda— con el financiamiento que de acuerdo a lo previsto en el articulo 1 ° de la Ley N° 16.760 de 16 de Julio de 1996 ha sido solicitado a esta institución por (nombre del propietario del inmueble)".

Artículo 9

Una vez concedida la habilitación del edificio el plano-proyecto no será considerado piano de mensura a los efectos de lo establecido en el artículo 286 de la Ley N° 12.804 de 30 de noviembre del 960.

Artículo 10. Rectificación.

Todos los instrumentos que se hayan otorgado antes de la inscripción de los planos definitivos, conforme a las normas de la ley que se reglamenta, quedan sujetos a rectificación para el caso de comprobarse diferencias entre los datos emergentes de los proyectos y contratos provisionales y los que resulten de aquellos planos definitivos.

Artículo 15. Novación.

Las novaciones por sustitución de deudor de los préstamos hipotecarios concedidos de acuerdo a lo previsto en el artículo 1° de la Ley 16.760 podrán realizarse a partir de la ocupación efectiva por el adquirente de la correspondiente unidad horizontal del edificio.

II. Inmuebles sin permiso de construcción o de incorporación. Concedida por la Intendencia Municipal de acuerdo a la ley 10751.

Posibilidad de actuar en caso de ausencia de permiso de construcción de propiedad común con Plano de Relevamiento Integral suscrito por Ingeniero o Arquitecto.

1.1.- Leyes 13.870 y 13.892 (Derogadas por el D. Ley 14.261)

1.2.- Decreto Ley 14.261 Capítulo I.

Requisitos Intrínsecos (Gnazzo – Molla. Siguiendo a Miranda curso de PH. 1992. AEU)

Arts. 1 y 2 Superficies mínimas.Art. 5 Lit. A. Incombustibilidad del edificio. (Montevideo)

Requisitos ExtrínsecosPermiso de Construcción anterior al 1/1/1995 (modificación Ley 17.296) originalmente anterior al

19/9/1974 (vigencia D. Ley 14.261) o Plano de Relevamiento Integral.

Plano de mensura y fraccionamiento horizontal.

Seguro contra incendio y daños de ascensor (art. 2 Ley 10.751).

Reglamento de Copropiedad.

Incidencia de la ley 18.308 (Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible L.O.T.)

Artículo 71. (Estímulos y sanciones. Garantías).-

El Poder Ejecutivo y los Gobiernos Departamentales, a través de los mecanismos que correspondan,

podrán establecer incentivos a efectos de impulsar las acciones y determinaciones de los

instrumentos de ordenamiento territorial previstos por la presente ley.

Toda obra, modificación predial, así como todo acto o hecho que se traduzca en la alteración física

del territorio, hecha sin haberse obtenido el permiso respectivo o en contravención de los

instrumentos de ordenamiento territorial, será sancionada sin perjuicio de la nulidad, con una

multa de 50 UR (cincuenta unidades reajustables) a 50.000 UR (cincuenta mil unidades

reajustables), de acuerdo al carácter o gravedad de la misma, pudiendo además la autoridad

competente tomar las medidas necesarias a efectos de recomponer la situación anterior con cargo al

infractor.

Los recursos administrativos contra el acto que disponga la demolición o eliminación de las

modificaciones prediales efectuadas sin el permiso correspondiente, tendrán efecto suspensivo, pero

la autoridad competente podrá, por resolución fundada, hacer cesar la suspensión.

3.- Ley 18.795. Capítulo III

3.1.- Horizontalidad Definitiva.

Artículo 18 ( Transcripción parcial).

Se considerarán regidos por las normas referentes a la propiedad horizontal y sus unidades podrán ser objeto de traslación de dominio o afectación con derechos reales en forma individual, los edificios construídos que cumplan a su respecto los siguientes requisitos:

A)Permiso de construcción y plano proyecto de fraccionamiento horizontal.B)Plano de mensura y fraccionamiento horizontal inscripto concordante con plano proyecto y efectuado el empadronamiento y avalúo fiscal de las unidades que indica dicho plano.

Certificado de habitabilidad suscrito por el arquitecto director de obra y por el ingeniero agrimensor en el que se hará constar que:

1)Las edificaciones se corresponden con el permiso de construcción aprobado.2) Las mismas se encuentran dentro de los límites establecidos por la normativa aplicable en materia de propiedad horizontal.3) Responden en un todo a la reglamentación municipal vigente.4) No existe pendiente sobre ellas ninguna observación o medida administrativa por parte de la respectiva Intendencia. 5) Las unidades así como los bienes comunes de uso exclusivo y general del edificio se encuentran en condiciones de accesibilidad, pudiendo darse a dichas edificaciones un uso seguro, autónomo y confortable.

D) Seguros.E) Reglamento de Copropiedad.F) Préstamos hipotecario suscrito en relación – por lo menos una unidad.

Artículo 19. (Horizontalidad definitiva).-

La horizontalidad emergente del cumplimiento de los requisitos determinados en el

artículo anterior tendrá carácter definitivo, no rigiendo lo dispuesto por el inciso

segundo del artículo 30 de la Ley Nº 10.751, de 25 de junio de 1946. Todo ello sin

perjuicio de las facultades de la Intendencia respectiva de fiscalización de la obra,

otorgamiento de la habilitación final y adopción de las medidas administrativas

pertinentes, así como de las responsabilidades de los técnicos intervinientes en su

caso.

Las diferencias en la configuración de las unidades y bienes comunes producidas

por el proceso de implantación de la obra, que sean objeto de mensuras futuras,

no requerirán ratificación de los instrumentos otorgados en su oportunidad,

entendiéndose que los derechos y obligaciones generados por éstos se hacen

extensivos a dichas diferencias.

Requisitos Intrínsecos.

Inmuebles Construídos.

Requisitos Extrínsecos.

Permiso de construcción Plano de mensura y fraccionamiento horizontal definitivo inscripto. Certificado de habitabilidad del edificio suscrito por el arquitecto director de obra y el ingeniero agrimensor acreditando lo establecido en el literal C del art. 18. Seguros. Reglamento de Copropiedad y simultáneamente otorgamiento de préstamo hipotecario de por lo menos una unidad.

3.2.- Horizontalidad Adquirida

Artículo 20

Los edificios construídos al amparo de lo dispuesto por la Ley Nº 10.751, de 25 de junio de 1946, incluídos aquellos que hubieren obtenido horizontalidad por imperio del Capítulo III del Decreto-Ley Nº 14.261, de 3 de setiembre de 1974 y de la Ley Nº 16.760, de 16 de julio de 1996, que carezcan de habilitación final y con prescindencia de lo dispuesto por el artículo 35 de la Ley Nº 18.308, de 18 de junio de 2008, se considerarán con horizontalidad adquirida definitiva, en tanto se cumpla con los siguientes requisitos:

A) Los establecidos en los artículos 5º y 6º del Decreto-Ley Nº 14.261, de 3 de setiembre de 1974.

B) Que se hayan ocupado una o más unidades del edificio por un plazo mayor de diez años, lo que se acreditará mediante documento público o privado con fecha cierta. El plazo de diez años se contará en todos los casos, a partir de la fecha cierta del referido documento.

A) Arts. 5 y 6 D. Ley 14.261

Art. 5.

a) Incombustibilidad de los elementos estructurales.b) Plano de fraccionamiento definitivo.c) Seguros.d) Reglamento de Copropiedad.

Art. 6

Hipoteca recíproca. Máximo 30 % de suma de valores catastrales de las unidades.

B) Ocupación de una o más unidades por un plazo mayor de 10 años acreditada por documento público o privado con fecha cierta

ALCANCE

Artículo 22.

Aplicación del capítulo a cualquier edificio sin necesidad de que constituyan viviendas de interés social.

Disposiciones Varias

Artículo 25.

(Modificación del Decreto Ley N° 14.219, de 4 de julio de 1974). A partir de la vigencia de

la presente ley, los depósitos en garantía de arrendamientos previstos en el Decreto Ley N°

14.219, de 4 de julio de 1974, se realizarán en Unidades Indexadas.

Facúltase a los bancos y a las cooperativas de intermediación financiera a recibir esta

modalidad de depósitos, con el alcance y las condiciones establecidos en dicha norma legal.

Los depósitos en garantía de arrendamientos no generarán intereses.

Artículo 27.

(Modificación del artículo 5° del Decreto Ley N° 14.261, de 3 de setiembre de 1974).

Sustitúyese el inciso 3° del literal A) del artículo 5° del Decreto Ley N° 14.261, de 3 de

setiembre de 1974, por el siguiente:

“A) Estos requisitos se acreditarán por certificación de arquitecto o ingeniero.”

Decreto reglamentario arts. 18 y 19 Ley 18795 de 27 de marzo de 2012

Capítulo I. Reglamentación de los artículos 18 y 19 de ley 18795.

Artículo 4.

Incorporación del régimen de propiedad horizontal.Ratifica lo dispuesto por la ley.

Artículo 2.

Posibilidad de habilitar, en caso de varios bloques o torres, cada uno por separado, pero el decreto establece que la constancia de habitabilidad requerida por el numeral 3° del literal c) del artículo 18 de la ley 18.795, supone el control de que las edificaciones responden en un todo a la reglamentación municipal, vigente a la fecha de aprobación del permiso de construcción respectivo.

Artículo 3Registro del Plano de Mensura - Fraccionamiento

Artículo 4 Reglamento de Copropiedad

Debe constar:

a)La hipoteca recíproca.

b)La servidumbre legal cuando corresponda.

c)Control del certificado de habitabilidad (fecha de otorgamiento y nombre del arquitecto o ingeniero civil director de obra e ingeniero agrimensor certificado)

d)Otorgamiento del préstamo o crédito hipotecario (institución financiera, unidad objeto de la hipoteca y escribano interviniente).

Capítulo IIReglamentación del art. 20 de la Ley N° 18.795.

Artículo 5.- Incorporación al régimen de propiedad horizontal.

Adquirirán horizontalidad definitiva, todos los edificios que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 20 de la ley N° 18.795, sin necesidad que sus unidades constituyan viviendas de interés social.

Artículo 6.- Plazo de ocupación.

El plazo de ocupación mayor a 10 años se deberá acreditar con documento público o privado con fecha cierta.La ley refiere especialmente al valor de los contratos o facturas de los servicios públicos.Deber de dejar constancia de fecha de ocupación y prueba en el Reglamento de Copropiedad.

Artículo 7Registro del Plano de Mensura - Fraccionamiento

a) Plano de mensura – fraccionamiento

En especial debe contener:

1) leyenda destacada mencionando el art. 20 de la ley n° 18.795.

2) constancia del certificado notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por el

literal b) del artículo 20 de la ley n° 18.795 (ocupación de una o más unidades por más de 10 años).

3) permiso de construcción de acuerdo a Propiedad Horizontal o certificado de la Intendencia.

4) certificado expedido por Ingeniero Agrimensor que acredite que el edificio respeta las

afectaciones del predio.

5) certificado expedido por Arquitecto o Ingeniero Civil que acredite que el edificio cumple

razonablemente con las normas de habitabilidad e higiene vigentes a la fecha del permiso de

construcción.

6) certificado de incombustibilidad expedido por Arquitecto o Ingeniero Civil que acredite lo

establecido en el literal a) del artículo 5 de Decreto – Ley 14.261.

7) certificado notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos por el literal b) del art.

20 de la ley N° 18.795.

Artículo 8

Legitimación para registrar el plano de fraccionamiento.

Los promitentes compradores con promesa de Compraventa inscripta o no inscripta

pero otorgada con organismos del Estado, siempre que ello sea resuelto por asamblea

convocada a efecto por una mayoría de 2/3 de votos del total de las unidades, que

representan por lo menos los ¾ del valor del edificio.

Prof. Esc. Roque Molla

Propiedad Común

Propiedad Horizontal

Derecho de Superficie

Derecho de Sobreelevar en PH

La disociación jurídica del inmueble y su divisibilidad tiene los límites que cada ORDENAMIENTO JURIDICO ESTABLECE.

TEORÍAS: acerca de la naturaleza jurídica de la P.H.

DUALISTA

MONISTA

INGRESO AL ESTADO HORIZONTAL

LEY 10.751

LEY 14.261 Y 16.760

URBANIZACIONES PRIVADAS LEY 17292 ARTS. 48 A 55.

18.795

LA COMERCIALIZACIÓN

DE UNIDADES DE P.H.

Deber de Informar de los Proveedores. Ley 17250 art. 32.

Contrato Preliminar (el mal llamado “Boleto de Reserva”)

BIENES PROPIOS.

• La actuación de los propietarios queda restringida a los acondicionamientos de la superficie interna de su apartamento, de los servicios y accesorios particulares.

BIENES COMUNES.

• ESENCIALES PARA LA EXISTENCIA Y FUNCIÓN DEL EDIFICIO. EJ: EL TERRENO.

• NO ESENCIALES (pueden dejar de ser comunes).

FUNCIONAMIENTO DE LA P.H.

ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

ADMINISTRADOR.

RÉGIMEN DE MAYORIAS.

EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD (Relevancia en particular del destino y las prohibiciones)

HIPOTECA RECÍPROCA.

Derecho de Superficie

Artículo 36 (Ley Ordenamiento Territorial) (LOT)

“El propietario de un inmueble, privado o fiscal, podrá conceder a otro el derecho de superficie de su suelo, por un tiempo determinado, en forma gratuita u onerosa, mediante escritura pública registrada y subsiguiente tradición. El derecho de superficie es el derecho real limitado sobre un inmueble ajeno que atribuye temporalmente parte o la totalidad de la propiedad y comprende el derecho a utilizar el bien según las disposiciones generales de la legislación aplicable y dentro del marco de los instrumentos de ordenamiento territorial y conforme al contrato respectivo. El titular del derecho de superficie tendrá respecto al bien objeto del mismo iguales derechos y obligaciones que el propietario del inmueble respecto de éste.

Extinguido el derecho de superficie, el propietario recuperará el pleno dominio del inmueble, así como las accesiones y mejoras introducidas en éste, salvo estipulaciones contractuales en contrario”.

DERECHO DE SUPERFICIE

Derecho de realizar obras en suelo ajeno.

Messineo: “no es propiedad superficiaria; es un poder autónomo y actual en el cual reside también una propiedad superficiaria in fieri, el germen de una futura propiedad superficiaria; y podría también ocurrir que no efectuándose nunca la construcción, no naciera la propiedad superficiaria.

Es el derecho de propiedad de las obras realizadas en ejercicio del derecho de superficie.

PROPIEDAD SUPERFICIARIA

La LOT en el artículo 36, parece no distinguir ambos conceptos.

“...El derecho de superficie es el derecho real limitado sobre un inmueble ajeno...”

Por otra parte expresa:

“...El titular del derecho de superficie tendrá respecto al bien objeto del mismo iguales derechos y obligaciones que al propietario respecto de este”.

Posibilidades de realizar todo tipo de mejoras: edificaciones, plantaciones.

Constitución del derecho de superficie.

Enajenación por el propietario del suelo de la construcción existente (DISOCIACIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD).

Hipoteca – La propiedad superficiaria es hipotecable. Art 463 C. Civil: Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no se pueden transportar de un lugar a otro como las tierras, las minas y los edificios.

Solemnidad - Registro.

Término. (Opción de la L.O.T.) Derecho Comparador, posibilidad de perpetuidad del derecho.

Destrucción de las obras y mantenimiento del derecho de superficie.

Transmisión del derecho y de la propiedad superficiaria por el superficiario.

Extinción.

EL DERECHO DE SUPERFICIE Y la autorización al promitente comprador para construir. EL COLIGAMIENTO NEGOCIAL. Art. 4 lit. g y 25 ley 8733.

El instrumento deberá contener esencialmente...

g) Si el bien tiene o no mejoras y los derechos que correspondan a las partes sobre las que se ejecuten durante el contrato, para el caso de resolución.

Artículo 25

“No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se podrá, por vía de reconvención, reclamar mejoras útiles y necesarias, verificadas por el adquirente durante la vigencia del contrato. A falta de estipulación, las mejoras (Art. 1º, inc. g), se estimarán por peritos. El peritaje será de cargo del moroso. La sentencia decidirá conjuntamente sobre el valor y dominio de las mejoras. Si el enajenante no prefiere adquirirlas por el valor de tasación, se venderán en subasta el bien y las mejoras”.

El Derecho de Superficie y la Propiedad Horizontal

Art. 3 de la ley 10751: el terreno es un bien común

esencial.

Viabilidad de la Propiedad Superficiaria en el estado

horizontal.

Juicio crítico: • el problema del plazo.

• la existencia de dos o más copropiedades en

el mismo padrón.

El Derecho de sobreelevar en la Propiedad Horizontal.

Concepto: Consiste en la facultad de realizar nuevas construcciones en un inmueble en régimen de propiedad horizontal. Comprende sobreelevación de lo construído, construcción en el sub-suelo o en el terreno.

Calificación: Facultad innata al derecho de propiedad horizontal; tiene entidad propia e independiente.

(Molla Roque. ADCU. T. XIX- 1988)

Referencia legal: art. 13 ley 10.751. (Carácter enunciativo)

“Ninguna obra nueva que afecte el inmueble podrá realizarse sin previo informe técnico que establezca que con ella no se menoscaba la solidez, estabilidad, seguridad y salubridad del edificio.

El propietario del último piso, para elevar nuevos pisos o realizar construcciones, así como el propietario de planta baja o subsuelo, para realizar excavaciones, sótanos, etc., deberán recabar además la previa autorización de los restantes, concedida en la misma forma y condiciones que regula el artículo anterior.

El propietario de unidades contiguas de un mismo edificio o de edificios distintos podrá realizar obras tendientes a comunicarlas, cumpliendo con las exigencias del inciso primero de este artículo. Si la comunicación supusiera abrir paredes medianeras o losas, deberá obtenerse la autorización requerida en el inciso segundo concedida por la o las asambleas de copropietarios afectados”.

Nota: el art. 12 relativo a innovaciones tendientes al mejoramiento o al uso más cómodo del bien común requiere resolución de la Asamblea de Copropietarios por una mayoría de 2/3 de votos del total de componentes que representaren por lo menos los ¾ del valor del edificio, fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

Surgimiento

1.- Reserva del propietario del inmueble.

2.- Transmisión del derecho a terceros, independiente de la enajenación de una unidad.

3.- Ejercicio por resolución de Asamblea de Copropietarios.

Presupuestos.

Art. 13 ley 10.751

Poderes de Actuación en forma solitaria

Ingreso del tercero a la copropiedad horizontal

Tutela de los derechos adquiridos.

DIFERENCIAS ENTRE AMBOS DERECHOS.

Derecho de Superficie: dos propiedades distintas. Titulo.

Derecho de Sobreelevar en PH: lo construido en ejercicio del derecho se integra a la propiedad horizontal existente.

Titulo Del reservante

De un tercero (cesión del derecho a sobreelevar).

OBSERVACIONES Y SU REFUTACION

La autorización o reserva contenidas en el Reglamento de Copropiedad.

ACUERDO: se comparte la naturaleza dominial del derecho.

DISCREPANCIAS.

AFIRMACIÓN

El tercero autorizado a construir tiene derecho personal, la edificación no es modo de adquirir. (Lanziano – Estudio de Derecho de Superficie y P.H. pág.307)

REFUTACIÓN: el modo no es la construcción, es la tradición precedida del título hábil para adquirir el derecho (cesión a título compraventa, donación, permuta, etc.)

INCIDENCIA del régimen de mayorías establecidas por el D. Ley 14.560.

AFIRMACIÓN

A partir del mencionado D. Ley se requiere: “ que la aquiescencia se de en asamblea de copropietarios sin prescindir de la voluntad afirmativa de ningún copropietario, puesto que es inadmisible que se le pudiera cercenar de la más mínima parte de parte de su derecho de dominio en los bienes comunes, entre los que se halla el terreno, el cual goza de protección constitucional” (Lanziano. op. cit. pág. 307)

REFUTACIÓN

Nada tiene que ver el régimen de mayorías actual con la posibilidad de

establecer autorizaciones o reservas en el Reglamento de Copropiedad.

DISTINGUIR:

o Régimen de la sobreelevación a falta de previsión en el

Reglamento de Copropiedad.

oRégimen establecido por el Reglamento de Copropiedad, en

ejercicio de la autonomía privada.

o El orden público dispuesto por la ley es para quorums y

mayorías, no para enervar al ejercicio de la autonomía privada con

respecto a la regulación de los derechos dispuestos por quien tiene plenos

poderes sobre el inmueble.

ERRORES

La reserva de sobreedificación no implica como se señala

privación de la copropiedad en el terreno, sino justamente incorporación

de las obras a la misma copropiedad (nada tiene que ver la pretendida

inconstitucionalidad por privación del derecho de propiedad).

CONTRADICCIÓN: se categoriza como real el derecho

cuando es ejercitado por todos y personal cuando lo realiza un tercero

autorizado.

Situaciones anteriores. Art. 17: aplicación a condominios ya

existentes (sustitución del principio de unanimidad por el de mayorías

calificadas).

MODIFICACIÓN

La accesión emergente de la sobreelevación no es

necesaria e inescindible Art. 13 de ley 10.751 Cafaro: es

renunciable.

El suelo es necesariamente bien común pero el

derecho a realizar obras puede pertenecer a algún

copropietario en exclusividad y de ahí su transmisibilidad.

El negocio de autorización no es título.

El límite de los derechos adquiridos no rige en caso de reserva, por cuanto se estableció claramente el régimen de los poderes de actuación y sus consecuencias. El contenido económico del derecho de propiedad es respetado.

Influencia de la ley 17.250: Publicidad - Deber de informar.

Eventual discordancia con la publicidad y no abusividad de la reserva por sí sola.

ASPECTOS RELEVANTES

1.- La modificación unilateral de la armonía del inmueble (euritmia),áreas comunes, panorama.

2.- Las cuotas de participación en la copropiedad.

3.- La aplicación al terreno libre de la copropiedad y otras áreas del inmueble.

4.- La incidencia de la ley 17.250 de Relaciones de Consumo.