modificación puntual de la sau-2 de las nn.ss. de solana

MODIFICACIÓN PUNTUAL DE NORMAS SUBSIDIARIAS SOLANA DE LOS BARROS.BADAJOZ

Modificación Puntual de la SAU -2

de las NN.SS. de Solana de los Barros. Badajoz .


Hoja resumen de los datos generales:

Título del Proyecto :

MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS MUNICIPALES. SUELO URBANIZABLE. SAU-2

Emplazamiento: SUELO DEL SECTOR SAU-2 DE PLANEAMIENTO

Promotor es:

S.T.A. María Magdalena. Sociedad Cooperativa Limitada.

- Domicilio: C/ San Isidro, Nº 23 - Solana de los Barros.

Arquitecto: Pablo García Pérez, colegiado nº 399.213 del Colegio Oficial de Arquitectos de Extremadura. Dirección postal: Plaza España Nº 5. 06209.- Solana de los Barros. nº de teléfono de contacto: 686 330 605


1. MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICTIVA.

1.1. ANTECEDENTES.

1.2. SITUACION.

1.3. OBJETO DE LA MODIFICACION.

1.4. JUSTIFICACION DE LA PROPUESTA.

1.5. SERVICIOS URBANISTICOS

1.5.1. RED DE SANEAMIENTO. 1.5.2. RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA

1.5.3. RED DE ABASTECIMIENTO ELECTRICO

1.5.4. ACCESO RODADO

1.5.5. TELECOMUNICACIONES.

1.6. JUSTIFICACION DE LA ORDENACION ADOPTADA. NORMATIVA.

1.7. SECTORES RESULTANTES. CUMPLIMIENTO LESOTEX ( LEY 15/2001 ), REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO, Y MODIFICACIONES A LA LESOTEX ( LEY 10/ 2015 ).

1.8. CUMPLIMIENTO LESOTEX Y REGLAMENTOS

1.9. DOCUMENTOS AFECTADOS

1.10. TRAMITACION

1.11. CONCLUSION. 2. ANEXOS. ANEXO I. FICHA DEL SECTOR SAU-2 DE PLANEAMIENTO ACTUAL. ANEXO II. FICHAS SECTORES RESULTANTES .


3. PLANOS.

01. PLANO DE SITUACION Y AMBITO DE ACTUACION.

02. PLANO DE INFORMACION CATASTRAL.

03. PLANO DEORDENACION. ESTADO ACTUAL.

04. PLANO DE ORENACION.ESTADO REFORMADO

05. PLANO DE COTAS Y SUPERFICIES.ESTADO PROPUESTO..

06. PLANO DE HOMOLOGACION SECTOR SAU-2a.

.

MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS CONSISTENTE EN LA DIVISION DEL SECTOR DEL SUELO

URBANIZABLE SAU-2 SOLANA DE LOS BARROS. BADAJOZ

Pablo García Pérez. Col. 399213

1. MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA.

1.1.ANTECEDENTES.

Las Normas Subsidiarias de Solana de los Barros cuentan con la aprobación definitiva el 29 de Octubre del 2003, publicado en el DOE el 29 de Enero de 2004. La Sociedad Cooperativa Limitada S.T.A. María Magdalena como propietario de parte de los terrenos comprendidos en la SAU-2 de las NN.SS, ante la necesidad de suelo industrial para ampliar sus instalaciones solicita la tramitación de la Modificación Puntual de planeamiento. Debido a la dimensión actual del sector, distinta posición de los propietarios de los terrenos que engloba la SAU-2, ante el desarrollo de los mismos, la necesidad de suelo industrial ante el residencial, la Sociedad Cooperativa Limitada S.T.A. María Magdalena como propietaria de terrenos incluidos en la SAU-2 decide solicitar los trámites para subdividir el sector de suelo urbanizable comprendido en la SAU-2 y cambiar el uso residencial propuesto en el planeamiento actual a un uso industrial, requerido por la necesidad de ampliación de sus propias instalaciones. La división en dos sectores pretende agilizar la gestión del suelo a todos los niveles. También se pretende la reordenación detallada actual, derivada principalmente por las necesidades del solicitante de la modificación y por la Modificación Puntual de la UE-5, con aprobación definitiva Nº 1/2011 y publicada en el DOE Nº. 18 el 28 de Enero de 2013. Esta modificación consiste en una redelimitación y reordenación interior de la UE-5 que altera completamente la conexión de la SAU-2 con el resto del municipio, debiendo de replantearse completamente el planteamiento la SAU-2 y sus conexiones . Con la propuesta de la Modificación para crear dos sectores independientes dentro de la SAU-2, serán las necesidades y plazos de los distintos propietarios los que marquen los plazos para el desarrollo de los mismos. La Sociedad Cooperativa Limitada S.T.A. María Magdalena solicita, la tramitación administrativa necesaria para su aprobación ante los organismos oficiales y la redacción de la modificación puntual al arquitecto Pablo García Pérez, colegiado Num. 399213 ante el colegio Oficial de Arquitectos de Extremadura

1.2.SITUACION.

Los terrenos se sitúan al Sur y en el perímetro del municipio y están delimitados por la SAU-2 de las NN.SS. de Solana de los Barros, ( ver plano OU2.1), con unas superficies según planeamiento de: Superficie SAU-2 : 50.796 m2. Los terrenos comprendidos en la SAU-2 están comprendidos entre la UE-5 y el suelo No Urbanizable del municipio . Una vía, muy importante dentro de la localidad, atraviesa longitudinalmente toda la SAU, denominada Vereda de los Lechones.




La topografía dentro de la SAU-2 es bastante pronunciada, de Norte a Sur. Catastralmente, los terrenos están definidos de la siguiente forma : SAU-2 Nº FINCA / NOMBRE SUPERFC.( m2.) REF. CA TASTRAL SUPERF. SECTOR (M2)

- CL. SAN ISIDRO,23 29.352 3989801QC1838N0001SI 11.869.

- 39898/17 21.573 3989817QC1838N0001FI 21.573. - 39898/15 18.430 3989815QC1838N0001LI 13.974.

- VEREDA. LECHONES SIN REFENRENCIA 3.380.

Los datos catastrales se han obtenido de la consulta que permite la dirección General del catastro. Actualmente en la SAU-2, los terrenos propiedad de la cooperativa están sin cultivo y sin edificaciones, y en el resto existen unas instalaciones dedicadas a una explotación porcina y corresponde a un único propietario.

1.3. OBJETO DE LA MODIFICACION . El principal objetivo de la siguiente Modificación Puntual es la división del Sector existente del Suelo Urbanizable SAU-2 en dos, sectores SAU-2a y SAU-2b. El criterio para la división del sector se ha seguido por el límite de la propiedad de los terrenos, principalmente, ya que proporciona dos sectores equilibrados y al tener solamente un




propietario facilitará mucho la gestión de los mismos , respondiendo a necesidades y a tiempos diferentes según los requerimientos de cada propietario. Actualmente el uso definido en planeamiento para la SAU-2 corresponde a Uso Residencial y Uso Industrial ( ver plano situación Actual ). Los terrenos perteneciente a la cooperativa tienen parte de uso Industrial y parte de Uso Residencial. Asi mismo en la presente Modificación se solicita que el uso propuesto para los terrenos de la cooperativa sea solamente el uso Industrial. Los terrenos del otro propietario mantiene en la modificación el uso actual propuesto en las NN.SS. Con la actual definición de la UE-5, que proviene de la Modificación Puntual con aprobación definitiva Nº 1/2011 y publicada en el DOE Nº. 18 el 28 de Enero de 2013. No existen ningún vial de unión entre el municipio, la SAU-2 y la vereda de los Lechones. Con la presente modificación se pretende la creación de una vía de conexión para un planeamiento totalmente transformado por la aprobación de la Modificación puntual de la UE-5 ( ver planimetría de estado propuesto ). El Sector SAU-2 está dotado con una ordenación detallada, ( plano de planeamiento OU1.1 ) y la UE-5 cuenta con una ordenación detallada según la Modificación Puntual con aprobación definitiva Nº 1/2011 y publicada en el DOE Nº. 18 el 28 de Enero de 2013. La distribuciones de Superficies actual es la siguiente :

DISTRIBUCION SUPERFICIE SAU-2.

SECTOR SAU-2 PLANEAMIENTO CALIFICACION % Superfc. Total ( m2) 50.796 (m2) Industrial/Residencia l 100 Manzana IND-1 12.877 Industrial 25.35 Manzana R-1 7.071 Residencial 13.92 Manzana ZV-1 510 Zona verde 1.00 Manzana R-2 9.862 Residencial 19.41 Manzana ZV-2 392 Zona verde 0.77 Manzana EQ-1 1.525 Equipamiento 3.00 Manzana R-3 7.709 Residencial 15.17 VIARIO 10.850 Viario 21.38

DISTRIBUCION SUPERFICIE SAU-2 POR USOS.

SUELO INDUSTRIAL 12.877 Industrial 25.35 % SUELO RESIDENCIAL 24.642 Residencial 48.50 % SUELO DOTACIONAL ( ZV + EQ.) 2.427 Dotacional 4.77 % TOTAL VIARIO 10.850 Viario 21.38 % TOTAL 50.796 100.00 %




En la SAU-2 la edificabilidad bruta del sector asignada en planeamiento es de 0.7 m2/m2, en los sectores resultantes se aplicara la misma edificabilidad bruta, para evitar incremento de edificabilidad sobre la que existe actualmente. El criterio de división del sector, principalmente, ha sido el límite de propiedad de los terrenos ya que existen solamente dos propietarios. Con esta actuación los sectores quedan compensados y con la posibilidad de gestionarlos independientemente. Los sectores resultantes se denominan SAU-2a y SAU-2b. La Sociedad Cooperativa Limitada S.T.A. María Magdalena, como propietaria del sector SAU-2a propuesto, pretende un desarrollo inmediato. Por ello se considera oportuno establecer la ordenación detallada vinculante para facilitar la tramitación del Programa de Ejecución asumiendo la ordenación establecida. Al otro sector se le establece una ordenación detallada no vinculante, de forma que sirva para un posterior desarrollo mediante plan Parcial. Con la presente modificación se pretende homologar el sector SAU-2a, para incorporarlo de inmediato al proceso de urbanización. En dicho sector se establecerán las determinaciones de carácter estructural y detallado según la Lesotex ( art. 70 ). Con el planteamiento previsto, la ordenación definitiva de los distintos sectores provoca la siguiente distribución de superficies, justificándose el cumplimiento de reservas para dotaciones y zonas verdes.

DISTRIBUCION SUPERFICIE SAU-2a.

SECTOR SAU-2a PLANEAMIENTO CALIFICACION % Superfc. Total ( m2) 36.495 (m2) 100 Manzana IND-1 26.391 Industrial 72.31 Manzana ZV-1 3.650 Zona verde 10.00 Manzana EQ-1 1.825 Equipamiento 5.00 VIARIO 4.629 Viario 12.69

DISTRIBUCION SUPERFICIE SAU-2a POR USOS.

SUELO INDUSTRIAL 26.391 Industrial 72.31 % SUELO DOTACIONAL ( ZV + EQ.) 5.475 Dotacional 15.00 % TOTAL VIARIO 4.629 Viario 12.69 % TOTAL 36.495 100.00 %




DISTRIBUCION SUPERFICIE SAU-2.b

SECTOR SAU-2a PLANEAMIENTO CALIFICACION % Superfc. Total ( m2) 14.301 (m2) 100 Manzana RES-1 7.371 Residencial 51.54 Manzana ZV-1 1.505 Zona verde 10.52 Manzana EQ-1 2.005 Equipamiento 14.02 VIARIO 3.420 Viario 23.91

DISTRIBUCION SUPERFICIE SAU-2b POR USOS.

SUELO RESIDENCIAL 7.371 Residencial 51.54 % SUELO DOTACIONAL ( ZV + EQ.) 3.510 Dotacional 24.54 % TOTAL VIARIO 3.420 Viario 23.91 % TOTAL 14.301 100.00 %

Con la presente modificación se planea cubrir las necesidades de suelo industrial que necesita la Sociedad Cooperativa Limitada S.T.A. María Magdalena para ampliar sus instalaciones. El peso de esta cooperativa dentro de la actividad económica del municipio, es enorme, ya que la principal fuente de riquezas es la agraria y una empresa de este tamaño adquiere una importancia muy relevante dentro de la localidad. Como partida se contempla :

- Los propietarios asumen los gastos derivados del desarrollo del suelo mediante gestión indirecta por compensación, donde los propietarios actúan como agente urbanizador.

- Se realizarán todas las cesiones y reservas para dotaciones, según la Ley 15/2001, de 14 de Diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura ( DOE Nº 1 de 3-01-2002 ), el Reglamento de Planeamiento de Extremadura, Decreto 7/2007, de 23 de Enero ( DOE 30-01-2007 ) y Ley 10/2015 de 8 de Abril, de Modificación de la Ley 15/2001 de 14 de Diciembre , del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura ( DOE Nº 68, 10-04-2015 ).

- Se realizará una reserva de edificabilidad con destino a viviendas acogidas a

algún régimen de protección pública del 30 %, en el sector SAU-2b, dando cumplimiento a lo establecido en la Lesotex y al Texto Refundido de la Ley del Suelo. En el posterior desarrollo de este sector se especificará su ubicación.




Para el desarrollo de los sectores se establece la programación : Sector SAU-2a ( Industrial )…….Cuatrienio 2015-2018 Sector SAU-2b ( Residencial )…..Cuatrienio 2015-2018 En la siguiente tabla se muestra el estado comparativo provocado por la siguiente modificación puntual en el sector de la SAU-2 a los sectores SAU-2a y SAU-2b :

ESTADO ACTUAL

ESTADO PROPUESTO

DIFERENCIAS EST. PROPUEST.-

EST. ACTUAL Superfc. To tal 50.796 36.495+14.301=50.796 50.796

Suelo Residencial 24.642 7.371 -17.271 Suelo Industrial 12.877 26.391 13.514 Equipamientos 2.427 5.475 +3.510=8.985 6.558

Viario 10.850 4.629+3.420=8.049 -2.801 Edific.. Bruta 0.70 0.70 0.0

Edific. Máxima 35.557 25.546+10.011=35.557 0.0 Num. máximo

Viviendas Según

Lesotex Según Lesotex 0.0

Edific. Vivienda Protegida

Cesió Aprov. Lucrativo al

Ayuntamiento

10% 10% 0.0

Suelo Cesión gratuita Según Lesotex

Según Lesotex

0.0

Plazas Aparcamiento Públicas ( unidades)

Según Lesotex

Según Lesotex 0.0

Plazas Adaptadas Públicas

( unidades)

Según Lesotex

Según Lesotex 0.0

Num. Total Plazas Según Lesotex

Según Lesotex 0.0

Del estudio comparativo de superficies, las principales diferencias resultante de la presente Modificación Puntual, son las siguientes :

- Aumento del suelo industrial en la SAU-2 y disminución del suelo residencial. - Aumento de las zonas verdes y dotaciones en la SAU-2, al aplicar los

estándares mínimos obligatorios. Y una mejor distribución dentro del actual sector SAU-2.

- Disminución de viales dentro del Sector SAU-2. Estos cambios se deben a la configuración de las manzanas de los sectores acorde a las necesidades de los promotores.

- No se incrementa la edificabilidad propuesta en el planeamiento.




1.4. JUSTIFICACION DE LA PROPUESTA .

La Modificación Puntual se justifica con los siguientes argumentos

- La división del sector de la SAU-2 proporciona dos sectores más asequibles para su desarrollo dentro de una población de pequeña entidad como Solana de los Barros. Además los diferentes intereses de los propietarios no impedirán la gestión por separado de ambos programas de ejecución, ya que la SAU-2a se desarrollará de forma inmediata, mientras que la SAU-b dependerá de la demanda de dicho suelo.

- La ordenación detallada del sector SAU-2a presenta una única manzana, ya que la demanda de dicho suelo queda totalmente absorbida por las necesidades de su propietario, la Sociedad Cooperativa Limitada S.T.A. María Magdalena para ampliar sus instalaciones. Una única calle permite la comunicación con el núcleo urbano y la implantación de todas las cesiones exigidas por normativa.

- El sector SAU-2b mantiene en todos sus parámetros los propuestos por el

planeamiento actual.

- Se pretende la homologación del sector SAU-2a, con una ordenación detallada vinculante para facilitar su gestión inmediata con un programa de ejecución.

1.5. SERVICIOS URBANISTICOS . Los sectores propuestos SAU-2a y Sau-2b están clasificados como urbanizables dentro del planeamiento, en su plano OU1.1. CLASIFICACION Y CALIFICACION. SUELO URBANO Y URBANIZABLE, por lo que la conexión de los distintos servicios urbanísticos está ya justificada y por lo tanto asegurada. Los viales de la SAU2-a están conectados con la trama actual, lo que permite las conexiones para resolver sus servicios.

1.5.1 RED DE SANEAMIENTO . Los sectores SAU2-a y SAU-2b propuestos tienen una red de saneamiento a lo largo del la Vereda de los Lechones, lo que permite la evacuación de todos los sectores ya que todas las nuevas calles se conectan por gravedad con la red actual. El proyecto de urbanización justifacará la sección del mismo. En el plano de información de las NN.SS., Plano IU.4.1 RED DE SANEAMIENTO, se comprueban los colectores actuales para la conexión de la nueva red.

1.5.2. RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA.

El sector SAU-2a tiene el abastecimiento asegurado, ya que por una parte los terrenos se incorporan a la parcela actual de la cooperativa y el resto de la manzana lo




hacen por el nuevo vial que conecta con la calle Juan Ramón Jiménez. El sector SAU-2b tiene la misma posibilidad con dos viales conectados a la calle mencionada.

1.5.3. RED DE ABASTECIMIENTO ELECTRICO. El sector SAU-2a tiene el suministro por la ampliación de la cooperativa y por la conexión del nuevo vial con la calle Juan Ramón Jíménez. El sector SAU-2b tiene las mismas posibilidades de conexión. El proyecto de urbanización contemplará las secciones necesarias en función de la demanda.

1.5.4. ACCESO RODADO. La situación de la SAU-2 estaba conectada al municipio con el desarrollo del planeamiento de la UE-5, eliminadas todas las conexiones que se realizaban a través de la UE-5 con la modificación puntual de la misma, el acceso se realizará por la vía propuesta que divide los dos nuevos sectores propuestos.

1.5.5. TELECOMUNICACIONES. Por la calle Juan Ramón Jiménez existe línea de teléfono soterrada, por lo que se puede conectar fácilmente para dar servicio a las necesidades SAU-2a y SAU-b através de la vía de conexión. La cooperativa tiene la posibilidad de conexión a través de la propia ampliación. Todas las líneas y canalizaciones se ejecutarán con las especificaciones de las compañías suministradoras

1.6. JUSTIFICACION DE LA ORDENACION ADOPTADA.NORMAT IVA. La ordenación adoptada en la propuesta viene marcada por la división de la SAU-2 en dos sectores, la intención de configurar una sola manzana en la SAU-2a y la conexión con el entramado urbano eliminado con la Modificación Puntual de la UE-5. La división en dos sectores de la SAU-2, SAU-2ª y SAU_2b se realiza, principalmente, por el límite de la propiedad de los terrenos para facilitar la gestión posterior del suelo. El planteamiento de una única manzana en la SAU-2a viene determinado por la necesidad de suelo industrial de su propietario, la cooperativa, ya que la intención es incorporar todo el suelo a sus actuales instalaciones ( ver planimetría ), para ello se solicita el cambio de uso residencial a industrial, y no incorporar terrenos industriales a la oferta de suelo industrial en el municipio. La actuación sólo propone un vial en la SAU-2a,por la necesidades planteadas por su propiedad y para obtener un mayor rendimiento. En el trazado de este único vial en la SAU-2a, se aprovecha para implantar todas las cesiones y dotaciones obligatorias, lo que permite una agrupación de las mismas Además con esta implantación las dotaciones quedan bien conectadas con el resto del municipio.




Se ha optado, al ser una única vía en el sector de la SAU-2a ,por una de doble circulación y con amplitud para aparcamientos públicos. Se respeta las normativas aplicables como el Reglamento de Promoción y Accesibilidad en Extremadura, NN.SS. ,etc. El vial que se propone en el sector SAU-2a tiene carácter secundario en cuanto acirculación, por lo que se le da una sección de 10.0 m, para proponer doble circulación y aparcamientos, respetando las dimensiones mínimas de acerado de 1.5 m y una banda de aparcamientos de 2.2 m de ancho. El vial principal se mantiene como viene en el planeamiento. Para el suelo restablecido en la SAU2-b se aplicaría el uso establecido en el sector inicial, el Residencial. En el sector SAU-2a y teniendo en cuenta el cambio a uso global industrial que se pretende, se desarrollaría con la ordenanza Industrial que se define en las Normas Subsidiarias ( Art.72 ). Las zonas verdes y equipamientos se aplicará las dimensiones mínimas y especificaciones que se exige en la normativa de Extremadura y Normas Subsidiarias del municipio. Cada sector propuesto constituirá una única area de reparto, denominados : -SAU-2a. -SAU-2b.

1.7. SECTORES RESULTANTES . CUMPLIMIENTO LESOTEX ( LEY 15/2001 ), REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO, Y MODIFICAC IONES A LA LESOTEX ( LEY 10/ 2015 )

Se ha dividido la SAU-2 en dos sectores de suelo urbanizable, denominados SAU-2ª y SAU2-b , con ordenación detallada que se adapta a la LESOTEX, al Reglamento de Planeamiento, Texto Refundido de la Ley de Suelo Estatal y la Ley 10/2015 de Modificación a la Lesotex. En el sector SAU-2b la ordenación se considera orientativa, pudiendo reorientarse con un plan parcial. En el sector SAU-2a, se establece la ordenación detallada vinculante, dado su inmediata incorporación al proceso urbanizador, para cubrir la demanda a corto plazo, en base al artículo 70.2.2 de la lesotex. Así se prevé la homologación del sector SAU-2a. La edificabilidad bruta de ambos sectores se ha determinado de la edificabilidad otorgado en sector original. Para el uso industrial del sector SAU-2a se ha establecido 0,7 m2t/m2s y para el uso residencial del sector SAU-2b se establece 0,7 m2t/m2s, la misma del sector existente SAU-2, de manera que no se produce incremento de edificabilidad.




En las tablas siguientes se indican la cesiones legales de reservas para dotaciones según la Lesotex y su Modificación, Reglamento de Planeamiento y ley Estatal :

DISTRIBUCION SUPERFICIES POR USOS DE LA SAU-2a

JUSTIFICACION LESOTEX, MODIFICACION Y REPLANEX DE L A SAU-2a

Superficie según Ley

Superficie Ordenación

Diferencia ( Ordenada-Ley)

Edific.Bruta (m2t/m2s) 0.7 0.7 0.0 Edificabilidad (m2t) 25.546.5 25.546.5 0.0 Edificabilidad Neta

( m2t/m2) 0.7 0.7 0.0

Superf. Min Z.V(m2s) 3.649 3.650 1 Superf. Min. Dotac(m2s) 1.824 1.825 1

Cesion al Ayt. de Aprov. Lucrat.( 10%en

m2t)

2.554 2.554 0.0

Plazas aparcamiento publicas

125 125 0.0

Plazas adaptadas publicas

3 3 0

Número Total Plazas Aparcamiento

128 128 0

En el sector SAU-2a, uso global industrial, se reserva el 15 % de la superficie ordenada, dejando un 10 % para zonas verdes y el resto para dotaciones ( 5%).

DISTRIBUCION SUPERFICIES POR USOS DE LA SAU-2b

SECTOR SAU-2a ORDENACION CALIFICACION % Superficie Total ( m2) 36.495 100.00

Zona Verde 3.650 Zona Verde 10.00 Equipamientos 1.825 Dotacional 5.00 Suelo Industrial 26.391 Industrial Tipo 72.32

Viario 4.629 Viario 12.68

SECTOR SAU-2b ORDENACION CALIFICACION % Superficie Total ( m2) 14.301 100.00

Zona Verde 1.505 Zona Verde 10.52 Equipamientos 2.005 Dotacional 14.02

Suelo Residencial 7.371 Residencial II 51.54 Viario 3.420 Viario 23.91




JUSTIFICACION LESOTEX, MODIFICACION Y REPLANEX DE L A SAU-2b

Superficie según Ley

Superficie Ordenación

Diferencia ( Ordenada-Ley)

Edific.Bruta (m2t/m2s) 0.7 0.7 0.0 Edificabilidad (m2t) 10.010 10.010 0.0 Edificabilidad Neta

( m2t/m2) 0.7 0.7 0.0

Superf. Min Z.V(m2s) 1.501 1.505 4 Superf. Min. Dotac

(m2s) 2.002 2005 3

Cesion al Ayt. de Aprov. Lucrat.( 10%en

m2t)

516 516 0.0

Plazas aparcamiento publicas

49 49 0.0

Plazas adaptadas publicas

2 2 0.0

Número Total Plazas Aparcamiento

51 51 0.0

Se justifica en el sector SAU-2b, uso global residencial, la reserva para dotaciones y zonas verdes. Se aplica para zonas verdes el 15 m2s/100m2t y para dotaciones 20m2s/100m2t Para las plazas de aparcamiento de carácter privado tanto en el sector de uso global residencial, SAU-2b, como para el sector de uso global Industrial, SAU-2a, debido a la tipología de vivienda unifamiliar para este tipo de municipio donde los solares suelen superar los 200m2s y la manzana industrial propuesta, no se prevén problemas para cumplir las plazas mínimas, aún así se justificaran en los proyectos edificatorios. En cuanto a las plazas de aparcamiento de carácter publicas se establece se establece el mínimo de una plaza por cada 200 m2t según Rplanex, con un 2% para personas con discapacidad física según el Reglamento de promoción de la Accesibilidad de Extremadura. Las plazas se justificarán en los proyectos de urbanización correspondientes a cada sector cumpliendo el mínimo señalado en las tablas anteriores. Para las cesiones del aprovechamiento lucrativo libres de cargas, corresponderá al 10 % del suelo lucrativo. Dado que el planeamiento permite por igual la edificabilidad en todo el sector, el 10 % del aprovechamiento coincide con el 10 % del suelo lucrativo. Su ubicación se incluirá en el proyecto de reparcelación correspondiente. En cuanto a la reserva de vivienda protegida en el sector SAU-2b, se establecerá un mínimo del 30 % de la edificabilidad residencial de acuerdo con el texto Refundido de la Ley del Suelo, se repartirá al 50% entre el régimen general y el especial.




De tal manera se siguen las siguientes premisas :

- Se realizan todas las cesiones y reservas para dotaciones en los nuevos sectores según la Ley 15/2001, de 14 de Diciembre. del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura, Ley 10/2015, de 8 de Abril de Modificación de la Ley 15/2001, de 14 de Diciembre. del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura, y el Reglamento de Planeamiento de Extremadura ( decreto 7/2007 ).

- Se realiza una reserva de edificabilidad de viviendas protegidas a algún régimen de protección pública del 30 %, art. 74.3 de la Lesotex, modificado por el art. 10.1b del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, exigiendo un mínimo del 30 %.

1.8. DOCUMENTOS AFECTADOS DE LAS NN.SS. EXISTENTES. . Con la siguiente modificación se ven afectados las ordenanzas y planos siguientes :

- ORDENANZAS . No se modifican en ningún parámetro al aplicarse las actuales. En el sector SAU-2a,de uso global Industrial la ordenanza Industrial de las NN.SS. En el sector SAU-2b, uso global residencial, la ordenanza residencial de las NN.SS. Se eliminan la ficha de la SAU-2 de la Memoria Justificativa de las Normas Subsidiarias y se incorporan las nuevas de los dos sectores. .

- PLANIMETRIA . Se modifican los siguientes planos con las nuevas determinaciones establecidas en la Modificación :

- Plano OU1.1 CLASIFICACION Y CALIFICACION. SUELO URBANO Y URBANIZABLE

- Plano OU2.1 DESARROLLO Y GESTION.SUELO URBANO Y URBANIZABLE - Plano OU3.1 ALINEACIONES Y RASANTES.SUELO URBANO Y

URBANIZABLE. - Plano OU3.2 ALINEACIONES Y RASANTES. SUELO URBANO Y

URBANIZABLE - Plano OU-6.1 REGULACION USOS.ZONIFICACION.

Se incorporará un nuevo plano OU7.2. HOMOLOGACION SECTOR SAU-2a. Los nuevos documentos y los planos refundidos se aportarán una vez aprobada la Modificación definitivamente.




1.9. TRAMITACION. . Según establece el artículo 80.1 de la Lesotex cualquier innovación de los planes de ordenación urbanística requerirá el procedimiento seguido para la aprobación. La tramitación de los planes de ordenación urbanística se desarrolla en el art. 77 de la Lesotex y art. Quince de la Modificación a la Lesotex, debiendo corresponder su aprobación inicial, con publicación en el Diario Oficial de Extremadura y un medio gráfico de amplia difusión e información pública por plazo de un mes desde la última de las publicaciones y provisional a la Administración Municipal siendo la Comisión de Urbanismo ( órgano de la Consejería de Fomento) nla competente para resolver sobre su aprobación definitiva. Esta resolución deberá ser publicada en el boletín o Diario Oficial de la Administración que la haya adoptado, entrando en vigor al día siguiente de su publicación en el DOE o BOP. Conforme se establece en la Modificación de la Lesotex, en el art. 1, Quince.3, modificando el apartado 2.3 del artículo 77 de la Lesotex : “ La administración responsable de la tramitación deberá resolver, a la vista del resultado de los trámites previsto en el apartado anterior, sobre las alegaciones presentadas, las consultas practicadas y el correspondiente estudio o documento ambiental y aprobará provisional o , en su caso, definitivamente el plan de ordenación urbanística.” Al cumplimiento de la Ley 9/2066 sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente se deberá hacer consulta a la Dirección General de Evaluación y Calidad Ambiental por el objeto de la modificación.

1.10. HOMOLOGACION SECTOR SAU-2a. . La modificación de las NN.SS. propone la división del sector del Suelo Urbanizable SAU-2, de uso residencial e industrial en dos sectores independientes de suelo urbanizable denominados :

- Sector SAU-2a, de uso Industrial - Sector SAU-2b, de uso Residencial.

A ambos sectores se le propone la ordenación detallada, pero solamente al sector SAU-2ª la ordenación vinculante, dada su inmediata incorporación al proceso urbanizador. De este modo, aunque la ordenación de los dos nuevos sectores se adapta a la Ley del Suelo y ordenación de Extremadura y su Modificación, al Planeamiento de Extremadura y al texto Refundido de la Ley Estatal, sólo se propone la vinculación de la ordenación detallada del sector industrial SAU-2a. La homologación propuesta se basa en las determinaciones de las disposiciones Transitorias de la Lesotex, Segunda y Sexta. La programación que se pretende es :

- Sector SAU-2a ( Industrial )…………Cuatrienio 2015-2018. La ordenación y reparto de superficies cumple con los estándares dictados por la Lesotex y Replanex.




Para homologar un sector de Suelo Urbanizable, según establece la Lesotex, se debe distinguir la ordenación estructural de la detallada. En el cuadro siguiente se asigna la condición de Estructural o Detallada, que pasa a formar parte de las Normas Subsidiarias como FICHA DE HOMOLOGACION DEL SECTOR DE SUELO URBANIZABLE SAU-2a.




FICHA DE HOLOMOGACION DEL SECTOR DE SUELO URBANIZAB LE SAU– 2a DETERMINACIONES ESTRUCTURALES Y DETALADAS CARACTERIZACION PARAMETROS

PARAMETRO O ZONA

USO / CONCEPTO

MEDICION / CANTIDAD

% ESTRUCTURAL O DETALLADA

CLASIFICAICION S. URBANIZABLE ESTRUCTURAL

AREA DE REPARTO: A.R. SAU-1 ESTRUCTURAL

USO GLOBAL INDUSTRIAL ESTRUCTURAL

SUPERFICIE (M²) SUPERFICIE TOTAL

36.495 100,00% ESTRUCTURAL

MANZANA IND 1 INDUSTRIAL 26.391 72,31% DETALLADA

MANZANA ZV-1 ZONAS VERDES 3.650 10.0 ESTRUCTURAL

MANZANA EQ - 1 DOTACIONES PUBLICAS

1.825 5.0 ESTRUCTURAL

ORD. APLICACIÓN IND-1

ORD. INDUSTRIAL

DETALLADA

ORD. APLICACIÓN A ZV

ORD. ZONAS VERDES

DETALLADA

ORD. APLICACIÓN A EQ

ORD. EQUIPAMIENTO

DETALLADA

VIARIO (M²) VIARIO 4.629 12.69

V - 1 VIARIO ESTRUCTURAL

V - 2 VIARIO ESTRUCTURAL

SUPERFICIE LUCRATIVA ( M2S):

INDUSTRIAL 26.391 72,31 ESTRUCTURAL

SUPERFICIE DOTACIONAL ( M2S):

ZONAS VERDES Y OTRAS DOT.

5.475 15 ESTRUCTURAL

APROV. MEDIO (M2T/ M2S)=ED. Br

INDUSTRIAL 0,7000 ESTRUCTURAL

EDIF. TOTAL LUCRATIVA ( M2T)

INDUSTRIAL 18.474 0,97 ESTRUCTURAL

EDIF. NETA ( M2T/M2S):

INDUSTRIAL

0,97 ESTRUCTURAL

COEF. DE PONDERACION

INDUSTRIAL 1,0000 ESTRUCTURAL

AP. TIPO (U.A./M2S): INDUSTRIAL 1,0000 ESTRUCTURAL

PROGRAMACION: CUATRIENIO 2.015 – 2.018

ESTRUCTURAL

Nº PLAZAS APARC. TOTAL:

APARCAMIENTO 314 ESTRUCTURAL

Nº PLAZAS APARC. PUBLICAS:


Nº PLAZAS APARC. PRIVADAS:


Nº PLAZAS APARC. PUBLICAS. Mov Red.


DISTRIBUCION DE PLAZAS DE APARC. PUBLICAS:

APARCAMIENTO 128 DETALLADA

DISTRIBUCION DE P. APARCAMIENTO PRIVADAS:

APARCAMIENTO

186 DETALLADA




Las ordenanzas de aplicación se consideran detalladas y son las asignadas por las normas Subsidiarias. Los usos y tipologías permitidos son los mencionados en el apartado JUSTIFICACION DE LA ORDENACION ADOPTADA .NORMATIVA. La ordenación del sector se considera ordenación detallada en cuanto a las manzanas, con lo que el ayuntamiento puede asumir la modificación de las mismas. Se fija una edificabilidad máxima de 0.7 m2t/m2s para el uso industrial. Se ha definido un área de reparto para el sector ( A. R. SAU-2a). El uso tiene el mismo aprovechamiento tipo homogenizado. Así el aprovechamiento del área es 0.7 U.A./ m2s, siendo esa determinación estructural. La edificabilidad máxima bruta como la edificabilidad máxima neta son determinaciones de carácter estructural. El número de aparcamientos se designa en función de la edificabilidad y de usos asignados, siendo en el industrial 1 plaza pública por cada 200 m2t y 1 plaza privada por cada 100 m2t. El vial V-1 se considera ordenación estructural y vial V-2 es ordenación detallada. La superficie de suelo destinado a dotaciones es de carácter estructural. La programación y gestión se encuadra en el periodo 2015/2018, siendo una determinación estructural. El desarrollo será inmediato mediante programa de ejecución.

1.11. CONCLUSION.

Con la siguiente Modificación Puntal de las Normas Subsidiarias se pretende dividir el sector correspondiente a la SAU-2, de uso residencial e industrial, de planeamiento en dos sectores, SAU-2ª, de uso industrial, y SAU-2b, de uso residencial. Estableciendo la ordenación detallada y su homologación del sector SAU-2a, para su inmediata gestión por petición de parte de los propietarios. Por lo que se eleva a la autoridad administrativa superior para su tramitación.

En Solana de los Barros a 9 de Noviembre de 2015.

Pablo García Pérez.

Arquitecto Col.: 399213




2.ANEXOS.


ANEXO I. -FICHAS RESUMEN DE LOS PARAMETROS DEL SECTOR SAU-2 ACTUAL.


NORMAS SUBSIDIARIAS de SOLANA DE LOS BARROS (Badajo z) MEMORIA JUSTIFICATIVA

DATOS BASICOS: DENOMINACION……………….: S.A.U.2 DELIMITACION………………….: Según plano OU2.1 SUPERFICIE DE LA UNDAD….: 50.796 m² GESTION Y EJECUCION: FIGURA DE PLANEAMIENTO……....: Plan Parcial PLANEAMIENTO DE EJECUCION…: Proyecto de Urbanización SISTEME DE ACTUACION……….....: Compensación INICIATIVA DE PLANEAMIENTO…...: Privada USOS Y DETERMINACIONES: CONDICIONES GENERALES DE APROVECHAMIENT O: Edificabilidad Bruta del Sector: 0,70 m²/ m² Densidad Total: 50 viv/hab. Uso: Residencial (Ordenanza tipo 2) Tipología Edificación: Manzana cerrada, unifamiliar adosada Edificabilidad Neta por manzana: RESIDENCIAL: Para 1 planta: 0,9 m² t/ m² ( 1 m²t/ m² Pta. Baja uso distinto a residencia); para 2 plantas: 1,8 m² t/ m² (1,9 m² t/ m² pla. Baja uso distinto a residencial) Altura Máxima Edificable: 2 RESERVAS Y DOTACIONES: Cumplimiento de los estándares mínimos de calidad y cohesión urbanos (Art. 74 LSOTEX). Supletoriamente según articulo 10 del Anexo al Reglamento de Planeamiento. CESIONES: 10% aprovechamiento terrenos destinados a Viales, Zonas verdes y dotaciones DERECHO A URBANIZAR: Se adquiere con la Aprobación definitiva del Plan Parcial y del Proyecto de Urbanización.


ANEXO II. -FICHAS RESUMEN DE LOS PARAMETROS URBANISTICOS DE L OS SECTORES RESULTANTES.


FICHA RESUMEN DE PARAMETROS DEL SECTOR SAU-2-a ( IN DUSTRIAL)

ORDENACION

SUPERFICIE TOTAL (M2) 36.495

USO GLOBAL RESIDENCIAL

SUPERFICIE LUCRATIVA RESIDENCIAL ( M2) 26.391

SUPERFICIE TOTAL DOTACIONES (M²) 5.475

ZONAS VERDES ( M2) 3.650

OTRAS DOTACIONES ( M2) 1.825

TOTAL S. VIARIO + ZONAS VER. ( NO COM) (M2) 10.104

ZONAS VERDES NO COMPUTABLES ( M2) 0.0

SUPERFICIE DE VIARIO (M2S) 4.629

EDIFICABILIDAD ( M2T) 25.546

EDIFICABILIDAD BRUTA (M2T/M2S) 0,7

EDIFICABILIDAD NETA (M2T/M2S) 0,97

AREA DE REPARTO A.R. SAU -2-A

APROVECHAMIENTO MEDIO A.R. SAU–2a ( M2T/M2S) 0,7

CESION ED. LUCRATIVA (10% S. APROV) ( M2T) 2.555

CESION SUELO MATERIALIZACION 10% (M2S) 2.639

TOTAL PLAZAS DE APARCAMIENTO: 314

PLAZAS DE APARCAMIENTOS DE USO PUBLICO 128

PLAZAS DE APARCAMIENTOS ADAPTADAS 3

PLAZAS DE APARCAMIENTOS PRIVADAS 186

PROCEDIMIENTO DE GESTION PROPUESTO INDIRECTA

FORMA DE EJECUCION PROPUESTO COMPENSACION

CONDICIONES EXIGIBLES: Requerirá programa de ejecución y proyecto de

urbanización


FICHA RESUMEN DE PARAMETROS DEL SECTOR SAU2-b ( RES IDENCIAL)

ORDENACION

SUPERFICIE TOTAL (M2) 14.301

USO GLOBAL RESIDENCIAL

SUPERFICIE LUCRATIVA RESIDENCIAL ( M2) 7.371

SUPERFICIE TOTAL DOTACIONES (M²) 3.510

ZONAS VERDES ( M2) 1.505

OTRAS DOTACIONES ( M2) 2.005

TOTAL S. VIARIO + ZONAS VER. ( NO COM) (M2) 6.930

ZONAS VERDES NO COMPUTABLES ( M2) 0

SUPERFICIE DE VIARIO (M2S) 3.420

EDIFICABILIDAD ( M2T) 10.010

EDIFICABILIDAD BRUTA (M2T/M2S) 0,7

EDIFICABILIDAD NETA (M2T/M2S) 1,36

AREA DE REPARTO A.R. SAU -2-B

APROVECHAMIENTO MEDIO A.R. SAU –2b ( M2T/M2S) 0,7

RESERVA VIVIENDAS PROT. PUBLICA ( M2T) 3.003

RESERVA VIVIENDAS PROT. PUBLICA (% DEL A.O.) 30,007

CESION ED. LUCRATIVA (10% S. APROV) ( M2T) 1.001

CESION SUELO MATERIALIZACION 10% (M2S) 737

DENSIDAD MAXIMA DE VIVIENDAS ( UD/HA) 50

NUMERO MAXIMO DE VIVIENDAS ( UD) 36

TOTAL PLAZAS DE APARCAMIENTO: 152

PLAZAS DE APARCAMIENTOS DE USO PUBLICO 50

PLAZAS DE APARCAMIENTOS ADAPTADAS 2

PLAZAS DE APARCAMIENTOS PRIVADAS 100

PROCEDIMIENTO DE GESTION PROPUESTO INDIRECTA

FORMA DE EJECUCION PROPUESTO COMPENSACION

CONDICIONES EXIGIBLES: Requerirá programa de ejecución y proyecto de

urbanización


3.PLANOS.

modificación puntual de la sau-2 de las nn.ss. de solana

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