mitsui fudosan - mk

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Mitsui Fudosan(8801 JP)

일본 부동산 A to Z

일본 최대 종합부동산회사 미쓰이부동산은 미쓰이물산, 미쓰이스미토모와 함께 미쓰이그룹을 대표하는 일본

최대 종합부동산회사다. 단순 시공에서 대부분의 매출이 발생하는 대부분의 한국

건설사와는 달리 미쓰이부동산은 부동산 개발, 분양, 임대, 중개 등 부동산업 전반

을 아우르는 사업 포트폴리오를 보유하고 있다. FY2018 기준 미쓰이부동산 매출

의 33%는 임대, 29%는 분양, 24%는 부동산 관리(중개, 운영 및 자산관리)에서

발생하며 이외에도 호텔/리조트 개발 및 운영, 리모델링 사업도 영위하고 있다.

포트폴리오 전략의 시너지와 사업 전략의 유연성 개발, 임대, 중개, 관리 등 각 부문의 시너지 효과로 국내 경쟁사와 한국 건설사 대

비 우수한 수익성을 달성했다. 한국 건설사의 평균 영업이익률이 7% 수준에 불과

한 반면 미쓰이부동산의 영업이익률은 14%로 두 배에 달한다. 변화하는 시대에

맞는 부동산 개발로 업황 변화에 대처할 수 있는 유연성도 갖췄다. 대표적인 사례

는 온라인 쇼핑 성장에 따른 물류센터, 체험형 복합쇼핑몰 개발을 들 수 있다.

해외진출 확대와 주주환원 정책 강화로 성장성 둔화 극복 주력 시장인 일본이 인구감소와 고령화 등으로 저성장 국면에 진입한 가운데 미쓰

이부동산 역시 성장성 둔화 우려로 2,300엔과 2,800엔 사이의 박스권 주가흐름

을 보이고 있다. 이에 미쓰이부동산은 2018년 비전 2025를 발표하며 2025년까

지 영업이익 3,500억엔(2017년 대비 42% 증가)을 달성하고 그중 30%를 해외

사업에서 벌어들인다는 목표를 제시했다. 2022년까지 준공 예정인 다수의 국내외

오피스, 상업시설 파이프라인과 이에 힘입은 순조로운 출발(2018년 영업이익 7%

증가)를 감안할 때 달성 가능성은 높아 보인다. 강화된 주주환원 정책도 국내 건

설사와 차별화되는 요소다. 미쓰이부동산은 FY2017부터 매년 당기순이익의 35%

를 배당과 자사주 매입을 포함한 주주환원에 사용하겠다고 밝혔다. 이는 연간

10% 남짓을 배당에 투입하는 국내건설사 대비 3배 이상 높은 수치다.

Stock Data

NIKKEI 225(12/18) 23,864

주가(12/18, 엔) 2,743

시가총액(십억엔) 2,686

52주 최고/최저가(엔) 2,977/2,263

일평균거래대금(6개월,백만엔) 8,106

유동주식비율(%) 92.5

주요주주(%) GOVMT PENSION INVST 8.2

BLACKROCK 6.9

주가상승률

1개월 6개월 12개월

절대주가(%) (1.5) 2.6 3.2

NIKKEI 225 대비(%p) (3.8) (8.2) (9.2)

주가추이

자료: 블룸버그

블룸버그 투자의견 컨센서스

매수 보유 매도

비중(%) 75.0 18.8 6.3

자료: 블룸버그

블룸버그 평균목표주가 (엔) 3,322

글로벌기업 커버리지

2019. 12. 20

1,800

2,200

2,600

3,000

Jul-16 Jul-17 Jul-18 Jul-19

(엔)

김치호 [email protected]

강기남 [email protected]

매출액 영업이익 순이익 EPS 증감률 EBITDA PER EV/EBITDA PBR ROE DY

(십억엔) (십억엔) (십억엔) (엔) (%) (십억엔) (x) (x) (x) (%) (%)

FY2016A 1,704 233 132 133 12.0 304 17.8 15.0 1.2 6.7 1.4

FY2017A 1,751 246 156 158 18.3 316 16.4 16.3 1.2 7.4 1.5

FY2018A 1,861 262 169 171 8.6 341 16.2 16.3 1.2 7.4 1.6

FY2019F 2,012 281 178 182 6.2 369 15.1 15.8 1.1 7.3 1.6

FY2020F 2,065 290 185 191 4.8 383 14.4 15.3 1.0 7.2 1.8

주: 1. 순이익, EPS 등은 지배주주지분 기준, 2. FY2019F: 2019년 4월 ~ 2020년 3월

2


기업 개요: 일본 대표 디벨로퍼 미쓰이부동산은 1673년 에도시대 미쓰이 다카토시가 설립한 포목점 ‘에치고야’

에서 시작됐다. 이후 1914년 미쓰이와 부동산 사업부가 설립되고, 1941년 부동

산 사업부가 분리돼 미쓰이부동산이 설립됐다. 1949년 처음 주식시장에 상장된

미쓰이부동산은 1968년 일본 최초의 초고층빌딩 가스미가세키, 1981년 당시 일

본 최대규모의 쇼핑센터였던 라라포트 도쿄, 1995년 미쓰이아울렛파크 오사카츠

루미 등 굵직굵직한 개발 프로젝트로 이름을 알리며 성장했다.

1941년 실질적으로 설립된 미쓰이부동산은 1950년대 일본의 고속성장기와

1980년대의 버블경제 호황, 그리고 거품 붕괴와 함께 이어진 ‘잃어버린 20년’ 등

일본 역사의 큰 변곡점을 지나왔다. 시대의 큰 변화에도 꿋꿋이 버틸 수 있었던

이유는 시대에 맞는 비즈니스를 고민해 유연하게 사업 구조를 전환했기 때문이다.

버블붕괴 이전에는 일본의 부동산 가격이 계속 상승했기 때문에 부동산 개발사업

을 통한 성장이 무리가 없었다. 하지만 1991년 이후에는 부동산 가격이 연일 하

락하며 부동산 시장 하락기에도 지속 가능한 사업 구조를 고민하기에 이르렀다.

[그림 1] 1991년 이후 부동산 가격 하락세 전환

주: 주거용 부동산 가격

자료: OECD, 한국투자증권

부동산 가격 하락에도 지속 가능한 사업 구조를 고민한 결과 미쓰이부동산은 현

재의 임대(leasing), 분양(property sales), 관리(management) 중심의 비즈니

스 포트폴리오를 보유하게 됐다. 불황을 대비한 안정적인 비즈니스 포트폴리오를

바탕으로 미쓰이부동산은 FY1996을 제외한 모든 시기에서 영업이익 흑자를 기

록했다. 특히 2007~2008년 글로벌 금융위기, 2014년 소비세율 인상(5%→8%)

등 부정적인 외부환경에도 지속적으로 성장했다는 점이 고무적이다.

0

20

40

60

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100

120

140

160

180

200

1986 1991 1996 2001 2006 2011 2016

일본 한국

(2015=100)

버블 붕괴→ 부동산 가격 하락

3


[그림 2] 1997년 이후 영업이익은 지속적으로 성장

주: 회계연도 기준

자료: 블룸버그, 한국투자증권

FY2018 기준 매출액 비중은 임대(33%), 분양(29%), 관리(24%) 등 주요 3개

사업부가 전체의 86%를 차지하고 있으며 미쓰이홈(15%)이 나머지를 구성하고

있다. 영업이익 기준으로는 임대(54%) 비중이 전체의 절반 이상으로 영업이익

집중도가 높고, 그 뒤를 분양(37%), 관리(20%) 부문이 따라오는 모습이다. 반

면 미쓰이홈의 영업이익 기여도(2%)는 매출액 대비 미미한 수준이다.

전사 영업이익의 대부분을 차지하는 임대사업부는 최근 3년간 영업이익 증가 속

도가 다소 둔화된 반면 분양사업부의 영업이익은 계속해서 가파른 증가세를 보이

고 있다. FY2012~FY2018 동안 분양사업부의 영업이익은 연평균 27.3%의 고

성장세를 보였다. 동기간 임대와 관리부문 영업이익은 연평균 5.3%, 4.3% 각각

증가했다.

[그림 3] 사업부문별 매출 구성 [그림 4] 사업부문별 영업이익 구성

주: FY2018 기준

자료: 미쓰이부동산

주: FY2018 기준


(50)

0

50

100

150

200

250

300

1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018

미쓰이 부동산 영업이익

(십억엔)

33

29

24

15

(1)(5)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

임대 분양 관리 MitsuiHome

기타/조정

매출 비중

(%)54

37

20

2

(14)(20)

(10)

0

10

20

30

40

50

60

임대 분양 관리 MitsuiHome

기타/조정

영업이익 비중

(%)

4


[그림 5] 사업부문별 영업이익 추이 및 전망 [그림 6] 사업부문별 영업이익 증감률 추이 및 전망

주: 1. 회계연도 기준

2. FY2019 수치는 가이던스 기준



2. FY2019 수치는 가이던스 기준


(100)

(50)

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50

100

150

200

250

300

350

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019F

임대 분양 관리 기타

(십억엔)

(20)

(10)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019F

임대 분양 관리(% YoY)

FY2013~FY2019 CAGR임대 5.3%

분양 27.3%관리 4.3%

5


사업부문별 현황 및 전망 임대(Leasing): 임대사업부는 미쓰이부동산에서 매출액과 영업이익 비중이 가장

큰 핵심 사업부로, 오피스 및 상업시설을 임대해 수익을 낸다. FY2018 기준 오

피스는 임대 매출의 56%를, 상업시설은 40%를 각각 차지하고 있으며, 점진적으

로 임대 매출에서 상업시설의 비중은 늘어나는 추세다.

[그림 7] 임대 매출의 절반 이상이 오피스에서 발생하나 [그림 8] 상업시설 비중은 점차 확대되는 추세

자료: 미쓰이부동산, 한국투자증권

주: 오피스, 상업시설 임대 매출 추이

자료: 한국투자증권

임대용 오피스는 주로 인구밀도가 높은 도쿄와 수도권에 집중돼 있으며, 도쿄 주

요 5구에서의 임대 수입이 81% 기타 수도권이 12%의 임대 수입을 차지한다.

수도권에 집중된 임대 자산 포트폴리오와 약 3,000개 테넌트와의 장기적인 관계

를 통해 안정적인 수익을 거두고 있다. FY2018 기준 133개 오피스의 평균 잔여

임대기간은 4.1년으로 2012년 이후 매년 평균 4년 이상의 잔여임대기간을 유지

하고 있는 점도 인상적이다.

[그림 9] 오피스 임대 매출은 도쿄와 수도권에 집중 [그림 10] 2012년 이후 평균 잔여임대기간 4년 이상 유지

주: 지역별 오피스 임대 매출 구성


주: 오피스 평균 잔여임대기간 추이


오피스

56%

상업시설

40%

기타

4%

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

오피스 상업시설

(억엔)

도쿄 5구

81%

기타 수도권

12%

기타

7%4.3 4.3 4.2 4.3 4.3

4.0 4.0 4.1

0

1

2

3

4

5

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

평균 잔여임대기간(년)

6


아베 신조 일본 총리의 2012년 취임 이후 ‘아베노믹스’로 대변되는 양적완화, 재

정정책으로 일본 경기가 회복 국면에 진입하면서 실업률과 함께 오피스 공실률도

지속적으로 낮아지고 있다. 2019년 12월 발표한 284조원 규모 경제부양책으로

2020년 도쿄올림픽 개최 이후에도 경기 하방 위험은 제한적일 전망이다.

미쓰이부동산이 보유한 수도권 오피스의 공실률은 도쿄의 핵심 비즈니스 구역인

주요 5구(신주쿠, 시부야, 미나토, 주오, 지요다)의 공실률보다도 낮은 수준이다.

이는 여러 번의 경기 침체를 경험한 미쓰이부동산이 불경기와 같은 비우호적인

대외변수에도 안정적인 수익을 창출할 수 있는 프라임오피스 위주로 임대 부동산

을 운영했기 때문이다.

[그림 11] 미쓰이부동산의 오피스 공실률은 도쿄 주요 5구 공실률보다 낮음


미쓰이부동산은 향후에도 도쿄를 중심으로 오피스 포트폴리오를 확대해 나갈 계

획으로 2023년 이후까지 다수의 프로젝트가 진행중이다. 주요 프로젝트는

FY2019 오픈 예정인 Otemachi One, FY2020 준공 예정인 토요스 2번가 역세

권 재개발 등이 있다. 또한 미쓰이부동산은 자신과 역사를 같이한 주오구 니혼바

시 지역을 중점 관리지역으로 지정해 도시재생에 힘쓰고 있다. FY2018 니혼바시

무로마치 미쓰이 타워, FY2019 Otemachi One, FY2022 야에스 2번가 북구 재

개발 사업, 2023년 야에스 중앙지구 재개발사업 등이 이에 해당된다. 신규 오피

스의 준공으로 임대수익은 향후에도 꾸준히 성장할 전망이다.

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1

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5

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2

4

6

8

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2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

일본 실업률(우)

도쿄 주요 5구 공실률(좌)

미쓰이 부동산 수도권 오피스 공실률(좌)

(%) (%)

7


<표 1> 임대용 오피스 파이프라인 (단위: m2)

준공 프로젝트 사업지분 위치 연면적(부지면적)

2018 msb Tamachi (타마치역 남쪽 타워) - 도쿄 미나토구 136,600

니혼바시 다카시마야 미쓰이 빌딩 - 도쿄 주오구 148,100

OVOL 니혼바시 빌딩 전대 도쿄 주오구 28,500

신바시 M-Square Bright 100% 도쿄 미나토구 7,800

55 허드슨 야드 90% 뉴욕 117,600

2 텔레비전 센터 75% 런던, 우드레인 55,000

니혼바시 무로마치 미쓰이 타워 - 도쿄 주오구 168,000

2019 Otemachi One - 도쿄 지요다구 358,700

2020 분쿄 가든 게이트 타워 - 도쿄 분쿄구 94,700

토요스2번가 역세권 재개발 사업 2-1 - 도쿄 고토구 259,000

msb Tamachi (타마치역 북쪽 타워) 전대 도쿄 미나토구 152,800

나고야 미쓰이 빌딩 북관 100% 아이치현 나고야시 29,400

2022 50 허드슨 야드 90% 뉴욕 260,000

야에스 2번가 북지구 재개발 사업 미정 도쿄 주오구 289,700

2023 야에스 2번가 중앙지구 재개발 사업 미정 도쿄 주오구 418,000

이후 무로마치 1번가 지구 미정 도쿄 주오구 미정(8,000)

니혼바시 1번가 1-2구역 미정 도쿄 주오구 미정(7,000)

니혼바시 1번가 중앙지구 미정 도쿄 주오구 미정(24,600)



임대용 상업시설은 주로 Lalaport와 같은 복합쇼핑몰, 미쓰이 아울렛 파크와 같

은 아울렛이 해당하며 주로 일본의 주요 거점지역에 분포한다. 상업시설 임대 매

출의 80%는 고정 임대료 방식, 20%는 임차인의 매출에 연동된 임대료 방식을

채용하고 있다. 복합쇼핑몰 포트폴리오 확대와 임대료 방식의 선택적 적용으로

상업시설 임대 매출이 차지하는 비중은 점차 확대되는 추세이다. FY2010에 전체

임대 매출의 30%를 차지하던 상업시설 매출은 FY2019 40%까지 확대됐다.

[그림 12] 상업시설은 일본의 주요 거점지역에 분포하며 [그림 13] 20%의 임대수익이 상업시설 매출과 연동


주: 상업시설 임대 매출 구성


80 82

66

91

20 18

34

9

0

20

40

60

80

100

합계 라라포트 아울렛 기타

고정 매출연동(%)

8


온라인 쇼핑의 성장에 따른 오프라인 쇼핑의 부진은 일본에서도 예외없이 관찰되

는 현상이다. 하지만 미쓰이부동산이 보유한 대부분의 상업시설은 인구밀도가 높

은 수도권과 주요도시에 위치해 있고, 고객 경험 중심의 복합몰, 아울렛몰로 구성

돼 매출은 꾸준히 우상향하고 있다.

[그림 14] 온라인 쇼핑 성장은 오프라인 유통업의 리스크이나 [그림 15] 상업시설 임대 수익은 우상향 추세 지속

주: 온라인쇼핑 시장규모 및 점유율 추이

자료: 일본 경제산업성, 미쓰이부동산

주: 상업시설 임대 수익 추이


오피스와 마찬가지로 상업시설도 2025년까지 일본 주요 지역과 해외 주요 도시

로 포트폴리오를 확대해 나갈 계획이다. 오피스와는 달리 상업시설 신규 프로젝

트는 중국, 대만, 말레이시아 등 경제성장과 함께 소비 증가가 예상되는 신흥국

투자가 많은 점이 특징이다. 신규 매장 오픈과 더불어 진행되는 점포 리뉴얼로 시

대에 따라 변화하는 고객의 수요에 대응하고 있다.

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4

6

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4,000

8,000

12,000

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20,000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

온라인쇼핑 시장규모(좌)

온라인쇼핑 점유율(우)

(십억엔) (%)

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25

30

35

40

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100

150

200

250

300

2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

상업시설 임대수익(좌)

증가율(우)

(십억엔) (% YoY)

9


<표 2> 임대용 상업시설 파이프라인 (단위: m2)

준공 프로젝트 위치 연면적(부지면적)

2018 라라포트 나고야 미나토아쿠르즈 아이치현 나고야시 59,500

미쓰이 아울렛 파크 키사라즈 치바현 기사라즈시 9,300

신사이바시 MG빌딩 오사카부 오사카시 2,000

미쓰이 아울렛 파크 타이중항구 대중시 대만성 35,000

2019 요미우리 가로수길 빌딩(전대) 도쿄 주오구 (14,200)

라라포트 누마즈 시즈오카현 누마즈시 64,000

스기이 아울렛광장 영파 중국 영파 10,300

2020 라라포트 상해금교(전대) 중국 상해시 60,000

상해 롄화루역빌딩 상업시설(전대) 중국 상해시 16,500

미쓰이 아울렛 파크 요코하마 베이 사이드 재건축 가나가와현 요코하마시 (53,000)

라라포트 아이치 도고정 아이치현 아이치군 63,900

2021 미쓰이 아울렛 파크 쿠알라룸푸르 국제공항 말레이시아 셀랑고르주 10,200

라라포트 쿠알라룸푸르 말레이시아 쿠알라룸푸르 82,600

라라포트 대만 남항(전대) 대만 타이베이시 70,000

시즈오카시 청과시장 철거계획 후쿠오카현 후쿠오카시 미정

2022 미쓰이 아울렛 파크 타이난 대만 타이난시 33,000

오사카부 사카이시 흑산동계획 오사카부 사카이시 미정

오사카부 가도마시 마쓰오계획 오사카부 가도마시 미정

2023 라라포트 타이중 대만 타이중시 67,000

하루미 FLAG7 구역계획 도쿄 주오구 미정

2025 미쓰이 아울렛 파크 타이난 대만 타이난시 12,000

미정 미야시타 공원계획 도쿄 시부야구 미정


<표 3> 대규모 상업시설 리뉴얼

실시기간 시설명 장소 리뉴얼점포수/총점포수

2018년 3~4월 라조나 가와사키 프라자 가나가와현 가와사키시 103/330

2018년 3~5월 라라포트 신미사토 사이타마현 신미사토시 34/180

2018년 11월~ 다이버시티 도쿄 플라자 도쿄 고토구 48/160

2019년 3~4월 라라포트 요코하마 가나가와현 요코하마시 53/270

2019년 3월~ 라라포트 Tokyo-bay 치바현 후나바시시 51/440

2019년 3월~ 라라포트 카시와노하 치바현 카시와노하시 29/180


10


분양(Property sales): 분양 사업은 고객의 종류에 따라 크게 개인고객 대상 사

업과 기관 및 외국인 대상 사업으로 나뉜다. 개인고객 대상으로는 주로 아파트,

단독주택 등 주거용 부동산을 개발해 분양하고 기관 및 외국인 대상으로는 오피

스, 상업시설, 물류창고 등 수익형 부동산을 판매하고 있다. FY2018 기준 개인고

객은 영업이익의 27%, 기관 및 외국인은 73%를 차지하고 있다.

FY2010 기준 분양사업부 영업이익의 60%를 차지하던 개인 비중은 FY2014 이

후 기관 및 외국인 대상 부동산 판매가 급성장하며 27%까지 비중이 줄어들었다.

아베노믹스라는 강력한 경기부양책으로 경제가 회복 국면에 돌아섬과 동시에 J-

REITs 시장이 급속도로 성장하며 기관 및 외국인 대상 분양수익은 2013년부터

5년간 16배 급증했다.

[그림 16] 분양사업 영업이익 비중은 기관/외국인 비중이 높고 [그림 17] 기관/외국인 대상 비중이 확대되는 추세

주: FY2018 기준



2. 분양사업부 부문별 영업이익 추이


주거용 부동산은 대부분 도쿄에 위치하고 있는데, 계열사 미쓰이 레지덴셜

FY2018 기준 개인 대상 분양 매출의 88%가 도쿄지역에서 발생했다. 하위 브랜

드로는 대규모 단지 개발에 특화된 Park Tower/Park City, 고급 주거부동산에

특화된 Park Mansion/Park Court, 일반 브랜드인 Park Homes/Park Luxe 등

을 보유하고 있다.

개인

27%

기관 및 외국인

73%

0

20

40

60

80

100

120

1402010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019F

개인 기관 및 외국인

(십억엔)

11


[그림 18] 대부분의 주택 분양 매출이 도쿄에서 발생 [그림 19] 일반/고급 주거, 대단지 개발에 특화된 브랜드 보유

자료: 미쓰이부동산 자료: 미쓰이부동산

주거용 부동산은 주로 국내 재개발/재건축 위주로, 도쿄 신주쿠, 미나토, 주오구,

미나토구 등 주요 도심지역에 26,000여세대 분양이 가능한 용지(land bank)를

보유하고 있다. 풍부한 용지를 바탕으로 FY2019, FY2020에도 1,500세대,

3,000세대의 공급이 계획되어 있다.

<표 4> 국내 주거용 부동산 분양 파이프라인

년도 프로젝트 장소 세대수

2018 파크 코트 아카사카 히노키쵸 더 타워 도쿄 미나토구 160

파크 코트 아오야마 더 타워 도쿄 미나토구 160

파크 시티 무사시코스기 더 가든 타워 웨스트 가나가와현 가나가와시 610

마쿠하리 베이 파크 크로스타워&레지던스 치바현 치바시 500

2019 파크 코트 노기자카 더 타워 도쿄 미나토구 40

파크 코트 타워 하루미 도쿄 주오구 1,100

파크코트 하마리큐 더 타워 도쿄 미나토구 360

2020 파크시티 무사시코스기 더 타워 도쿄 시나가와구 500

더 타워 요코하마 키타나카 가나가와현 요코하마시 1,100

Mid Tower Grand 도쿄 주오구 390

The Court 진구가이엔 도쿄 시부야구 180

코스기 3 에버뉴 더 레지던스 가나가와현 가와사키 시 460

파크 코트 시부야 더 타워 도쿄 시부야구 350

2021 파크 코트 분쿄 코이시카와 더 타워 도쿄 분쿄구 400

2022 시로카네 1번가 도쿄 북부지구 프로젝트 도쿄 미나토구 770

시부야구 센다가야4번가 계획 도쿄 시부야구 400

HARUMI FLAG 도쿄 주오구 4,150

카치도키 동부지구 계획 도쿄 주오구 2,250

미나토구 미타 1번가 계획 도쿄 미나토구 미정

니시 신주쿠 5번가 지구 계획 도쿄 신주쿠구 450


도쿄

88%

관서, 중부

9%

기타

3%

Park Mansion

/ Park Court

37%

(고급 주거)

Park Homes

/ Park Luxe

45%

(일반 주거)

Park Tower

/ Park City

18%

(대단지 개발)

12


기관 및 외국인 대상 부동산 계약은 자산운용사, 일반 기업, J-REITs, 사모펀드

등 다양한 주체와 이뤄진다. 특히 눈여겨볼 부분은 미쓰이부동산 그룹이 운영하

는 J-REITs에 매각하는 방식인데, 이때는 부동산 판매로 비즈니스 관계가 끝나

는 것이 아니라 자산 매각 이후에도 J-REITs와의 자산 운용 계약까지 이어져

지속적인 수익을 발생시킬 수 있다. 참고로 미쓰이부동산 그룹은 오피스(NBF:

Nippon Building Fund), 임대용 주택(NAF: Nippon Accommodations Fund),

상업용 시설(FRI: Frontier Real Estate Investment corporation), 물류센터

(MFLP: Mitsui Fudosan Logistics Park) 등 자산군별로 구분되는 다수의 공모

리츠의 지분을 보유하고 있다.

FY2018 기준 미쓰이부동산의 상업용 부동산 판매 재고는 약 1조엔에 달하며 재

고자산은 오피스(21%), 상업시설(11%), 물류센터(9%), 임대주택(7%) 등으로

구성되어 있다. 이를 바탕으로 FY2019에도 기관 및 외국인 대상 영업이익은 전

년 대비 33% 늘어날 것으로 전망된다.

관리(Management): 관리 부문은 자산 관리(property management)와 자산 운

용(asset management) 및 중개(brokerage)의 두 부문으로 나뉜다. 자산 관리

부문은 오피스, 상업시설, 주거용 부동산 및 주차장을 운영해 운영수수료를 수취

한다. 자산 운용은 리츠와 부동산펀드 등을 운용하고 중개는 개인고객을 대상으

로 주거용 부동산을, 기업고객을 대상으로 상업용 부동산을 중개하며 수수료를

수취하고 있다. FY2018 기준 자산 관리 부문은 영업이익의 43%를, 자산 운용

및 중개 부문은 영업이익의 57%를 차지하고 있다. 관리 부문 영업이익은 매년

조금씩 변동은 있으나 개발, 분양 사업의 성장과 함께 늘어나는 추세다.

[그림 20] 부문별 영업이익 비중 [그림 21] 부문별 영업이익 추이

주: FY2018 기준



자산 관리

43%자산 운용 및 중개

57%

(20)

(10)

0

10

20

30

0

10

20

30

40

50

60

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

자산 운용 및 중개(좌)

자산 관리(좌)

증가율(우)

(십억엔) (% YoY)

13


FY2018 기준 미쓰이부동산은 오피스 382개, 상업시설 69개, 임대용 주택

66,741개와 임대용 아파트 258,689실을 운영하고 있으며 차량 245,511대를

수용할 수 있는 주차 시설도 운영중이다. 분양 사업부에서 언급됐던 것처럼 자산

매각과 동시에 관리 계약을 체결하는 방식으로 운용중인 자산 규모는 지속적으로

확대되는 추세다. 자산 운용 및 중개 부문의 수익도 운용자산규모(AUM: Assets

Under Management)의 증가와 함께 확대되는 추세다.

[그림 25] 관리 AUM 증가세 지속 [그림 26] 관리 자산 구성

주: 관리 자산규모 추이


주: NBF(Nippon Building Fund), NAF(Nippon Accommodations Fund), FRI(Frontier

Real Estate Investment corporation), MFLP(Mitsui Fudosan Logistics Park)


미쓰이홈(Mitsui Home): 미쓰이홈은 주택 설계, 시공, 리모델링 사업 등을 영위

하는 미쓰이부동산의 자회사다. 미쓰이홈은 FY2018 기준 전사 매출의 15%를

차지하는 미쓰이부동산의 주요 자회사이지만, 단순 시공 위주의 사업으로 수익성

이 낮아(FY2018 기준 전사 영업이익률 14% vs. 미쓰이홈 2%) 전사 영업이익

기여도는 2%에 불과하다.

(5)

0

5

10

15

20

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

AUM(좌)

증가율(우)

(조엔) (% YoY)

사모펀드

32%

NBF

28%

원소유자

(originator)

20%

NAF

20%

FRI

20%

MFLP, 4%

[그림 22] 임대 주택 세대수 추이 [그림 23] 임대용 아파트 세대수 추이 [그림 24] 주차 시설 수용 능력 추이

자료: 미쓰이부동산 자료: 미쓰이부동산 자료: 미쓰이부동산

40

45

50

55

60

65

70

2010 2012 2014 2016 2018

임대용 주택 세대수

(천호)

200

210

220

230

240

250

260

270

2010 2012 2014 2016 2018

임대용 아파트 세대수

(천호)

200

210

220

230

240

250

260

270

2010 2012 2014 2016 2018

주차장 수용능력

(천대)

14


[그림 27] 단순 시공 위주의 사업으로 [그림 28] 미쓰이홈의 영업이익 비중은 2%대에 불과

주: FY2018 기준 미쓰이홈 매출 구성


주: 매출액


미쓰이홈의 매출은 부동산경기 회복과 신규 수주 확대에 따라 꾸준히 증가하는

추세다. 한편 미쓰이홈은 연결자회사로 미쓰이 디자인텍(Mitsui Designtec)과 미

쓰이홈 에스테이트(Mitsui Home Estate)를 보유하고 있다. 미쓰이 디자인텍은

오피스와 상업 시설의 리모델링 사업을, 미쓰이홈 에스테이트는 임대 주택 중개

와 자산 관리사업을 각각 영위하고 있다.

기타(others): 기타 부문은 호텔/리조트 사업, 리모델링 사업, 그리고 골프장 운

영과 태양광 사업 등으로 구성되어 있다. 호텔 사업은 미쓰이 가든 호텔과 더 셀

레스틴 브랜드를 운영하고 있는데, FY2020까지 10,000실, FY2025까지

15,000실 운영을 목표로 비즈니스를 확대하고 있다. 2019년 9월말 기준으로 운

영중인 객실은 7,475개로 6개월전 6,701실 대비 12% 증가했으며 추진중인 프

로젝트 파이프라인을 감안할 때 FY2020 목표 달성도 무리 없을 전망이다.

[그림 29] 기타 사업부 실적 추이


신축 시공

64%

리모델링

16%

리스 관리

10%

건자재 판매

9%

3.1 3.3

0.4

2.4 2.2 2.3 2.1 2.2 2.4

15.2 16.2

15.1

16.3 16.5 16.3 15.0 14.9

14.5

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

0

50

100

150

200

250

300

350

2010 2012 2014 2016 2018

매출액(좌)영업이익 비중(우)매출 비중(우)

(십억엔) (%)

3.1 3.3

0.4

2.4 2.2 2.3 2.1 2.2

2.4

6.9

7.9 7.4 7.2

5.3 5.6 5.2 5.2

4.9

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0

50

100

150

200

250

300

2010 2012 2014 2016 2018

매출액(좌) 영업이익 비중(우) 매출 비중(우)(십억엔) (%)

15


<표 5> 주요 호텔사업 신규 프로젝트

년도 프로젝트 위치 객실수(개)

2017 호텔 더 셀레스틴 교토 기온 교토 160

호텔 더 셀레스틴 긴자 도쿄 주오구 100

2018 미쓰이 가든 호텔 오테마치(전대) 도쿄 지요다구 190

미쓰이 가든 호텔 고탄다 도쿄 시나가와구 370

미쓰이 가든 호텔 니혼바시 프리미어(전대) 도쿄 주오구 260

미쓰이 가든 호텔 가나자와 이사카와현 가나자와시 160

2019 미쓰이 가든 호텔 후쿠오카 기온 후쿠오카 300

하레쿠라니 오키나와 오키나와현 구니가미군 360

미쓰이 가든 호텔 교토역점 교토 140

미쓰이 가든 호텔 긴자 5번가 도쿄 주오구 340

미쓰이 가든 호텔 진구가이엔 프리미어 도쿄 신주쿠구 360

미쓰이 가든 호텔 롯폰기 프리미어 도쿄 미나토구 260

미쓰이 가든 호텔 삿포로 서부지점 홋카이도 삿포로 170

2020 나카스 5번가 호텔(전대) 후쿠오카현 후쿠오카시 260

포시즌스 호텔&리조트(오테마치 원) 도쿄 지요다구 190

미쓰이 가든 호텔 교토 시조 증축 교토 70

교토 5조 카라스마길 호텔 교토 220

토요스 2번가 2-1 프로젝트 도쿄 고토구 230

호텔 더 미쓰이 교토 교토 160

스이도바시 역세권 호텔(전대) 도쿄 치요다구 120

Zhongxiao Xinsheng 호텔(전대) 대만, 타이베이 300

교토 조쿄사 호텔(전대) 교토 170

2021 Zhongshan Zhongsiao 호텔(전대) 대만 타이베이 350

불가리 호텔 도쿄 도쿄 주오구 100

둔화 북로 호텔(전대) 대만 타이베이 180

하코네 프로젝트 가나와가현 아시가라시모군 미정

미정 미야시타공원 호텔 도쿄 시부야구 200



일본의 인구가 지속적으로 감소하는 상황임을 감안하면 호텔 비즈니스의 성패는

결국 일본에 유입되는 관광객 수에 의해 결정된다. 2012년 이후 방일 외국인 수

는 꾸준히 늘어나고 있으며, 2020년 하계 올림픽 개최를 계기로 일본 정부는 사

상 처음으로 방일 외국인 4천만명을 목표로 하고 있다. 외국인 방문객 증가로 호

텔 투숙객 중 외국인 비중은 상승하고 있으며, 도쿄에서 그 비중이 가장 높다.

한일 무역분쟁으로 인한 한국인 관광객 감소에도 도쿄올림픽 개최로 2020년까지

방일 외국인 관광객 수는 늘어날 것으로 전망된다. 늘어나는 외국인 방문객 수요

에 힘입어 호텔 숙박비는 2014년 이후 급격히 인상돼 2018년 일평균 16,000엔

을 넘어섰다. 다만 2020년 도쿄올림픽을 전후로 급격히 늘어난 호텔 공급으로

산업내 경쟁이 심화되는 점과 외국인 관광객 의존도가 높아지는 상황에서 2020

년 올림픽 이후 관광객 증가세가 둔화될 수 있는 점은 리스크 요인이다.

16


[그림 30] 2011년 이후 방일 외국인 증가세로

주: 2019 YTD는 2019년 1월 ~ 9월 기준, 2020년은 정부 목표


[그림 31] 일본 호텔 투숙객 중 외국인 비중 확대되고 [그림 32] 평균 숙박비도 2014년 이후 가파르게 상승

주: 일본 호텔 투숙객 중 외국인 비중



0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019YTD

(천명)

0

10

20

30

40

50

60

70

평균 도쿄 오사카, 교토 기타

2013 2014 2015 2016 2017 2018

(%)

10,000

11,000

12,000

13,000

14,000

15,000

16,000

17,000

30

40

50

60

70

80

90

100

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

객실이용률(좌)

평균 숙박비(우)

(%) (엔/일)

17


비전 2025 미쓰이부동산이 시대의 큰 변화에도 도태되지 않고 적응할 수 있었던 원동력은

시대에 맞는 비즈니스를 고민해 유연하게 사업 구조를 전환했기 때문이다. 사업

구조의 전환은 그 특성상 중장기적인 접근이 필요해 미쓰이부동산은 각 시기에

맞는 중장기 계획을 수립하여 변화에 대비하고 있다. 본격적인 인구 감소와 고령

화에 진입한 일본 시장의 특성과 빠른 기술 발전, 그리고 높아지는 기업의 사회적

책임(CSR: Corporate Social Responsibility)에 대한 요구 등을 반영해 미쓰이

부동산은 2018년 5월 비전 2025를 발표했다.

비전 2025는 커뮤니티 조성을 통한 지속가능한 사회 구축, 부동산업 혁신을 위

한 첨단 기술 사용, 글로벌 기업으로의 성장이라는 세 가지 목표를 제시하고 있다.

그중 해외사업의 확대는 가장 가시적인 변화다. 구체적으로는 FY2018 기준 연

결 영업이익의 20%를 차지하는 해외부문 이익 비중을 FY2025 기준 30%까지

1.5배 확대하는 것이다. 이는 점차 성장성이 둔화되고 있는 국내에서 벗어나 사

업영역을 좀더 적극적으로 확대하려는 모습으로 해석된다. 북미, 유럽, 아시아를

포함한 여러 국가에서 다수의 프로젝트가 진행중이다.

<표 6> 주요 북미 파이프라인 (단위: m2, 세대)

준공 위치 용도 프로젝트 연면적/세대수

2018 뉴욕 오피스 55 Hudson Yards 132,600

시애틀 임대주택 West Edge Tower 340

2019 샌프란시스코 임대주택 The Landing 260

2020 알링턴 임대주택 J-SOL 320

로스앤잴레스 임대주택 5750 Hollywood Boulevard 160

뉴욕 아파트 200 Amsterdam Avenue Project 110

알렉산드리아 아파트 Robinson Landing 90

2021 워싱턴D.C 임대주택 The Silva 170

보스턴 임대주택 290 Revolutuon Drive 320

덴버 임대주택 Denargo Market III 330

샌프란시스코 임대주택 830 Eddy 130

메릴랜드 임대주택 Maizon Bethesda 220

2021~ 시애틀 임대주택 Yesler Terrace 540

2022 뉴욕 오피스 50 Hudson Yards 272,300

워싱턴D.C 임대주택 Museum Place 480

2022~ 월넛크리크 임대주택 Walnut Creek Transit Village 580


<표 7> 주요 유럽 파이프라인 (단위: m2, 세대)

준공 위치 용도 프로젝트 연면적/세대수

2018 런던 오피스 2 Television Centre 50,100

런던 아파트 Television Centre Redevelopment Project 430

미정 런던 아파트 Television Centre Redevelopment Project(Phase2) 500


18


<표 8> 주요 아시아 파이프라인(상업용)

년도 국가 장소 용도 프로젝트 연(판매)면적/객실수

2018 대만 타이중 상업시설 미쓰이 아울렛 파크 타이중 항구 35,000

2019 중국 닝보 상업시설 샨징 아울렛 파크 플라자 닝보(Phase 3) 10,300

2020 중국 상해 상업시설 라라포트 상해 금교(전대) 60,000

중국 상해 상업시설 상해 롄화루역 빌딩 상업시설(전대) 16,500

대만 타이베이 호텔 중샤오신성 호텔 프로젝트(전대) 300

2020~ 태국 방콕 물류 방파콩 프로젝트 160,000

태국 방콕 물류 왕노이 프로젝트 90,000

2021 대만 타이베이 상업시설 라라포트 대만 남항(전대) 70,000

말레이시아 세랑고르 상업시설 미쓰이 아울렛 파크 쿠알라룸푸르

국제공항 세팡 10,200

말레이시아 콸라룸푸르 상업시설 라라포트 쿠알라룸푸르 82,600

2022 대만 타이베이 호텔 중샤오신성 호텔 계획 350

대만 타이난 상업시설 미쓰이 아울렛 파크 타이난 33,000

2023 대만 타이중 상업시설 라라포트 타이중 67,000

2024 대만 타이베이 호텔 뚠화베이루 호텔 계획(전대) 180

2025 대만 타이난 상업시설 미쓰이 아울렛 파크 타이난 12,000


<표 9> 주요 아시아 프로젝트(주거용-아파트)

년도 국가 장소 프로젝트 세대수

2018 태국 방콕 Ideo Sukhumvit 93 등 5,200

2019 태국 방콕 Elio Del Moss 등 3,700

2020 중국 소주 명월난정 940

싱가포르 싱가포르 Forest Woods 510

태국 방콕 Elio Del Nest 등 4,000

2021 대만 신베이 Sanchong Zhongxing Bridge 프로젝트 130

태국 방콕 Ideo Rama 9 등 3,400

싱가포르 싱가포르 The Jovell 420

2021~ 필리핀 케손 The Arton 1,670

2022 중국 난퉁 Nantong Hong Jiang Lu 프로젝트 1,300

싱가포르 싱가포르 Piamont Grand 820

2023 말레이시아 쿠알라룸푸르 Conlay Place 490

싱가포르 싱가포르 One North Gateway 160

인도네시아* 탕에랑 Citra Raya 1,600

주: 인도네시아 Citra Raya는 단계적 개발 예정. 착공년도, 세대수 변경 가능


커뮤니티 조성을 통한 지속가능한 사회 구축은 좀더 추상적인 관점의 접근법이다.

미쓰이부동산은 개별 건물의 기능 관점에서 벗어나 해당 공간에 어떤 비즈니스/

일상생활을 연출할 것인지를 고민하고, 준공 이후 커뮤니티 조성에도 방점을 둔

다. 부동산업 혁신을 위한 첨단 기술 사용은 오피스, 상업시설, 주거시설 등에서

데이터를 수집하고 제품과 서비스에 ICT를 접목하는 것을 말한다. 공유 오피스

서비스인 WORK STYLING, 오프라인 매장과 온라인 쇼핑을 연동한 &mall, 차

량 공유 서비스인 careco 등이 그 사례다.

비전 2025의 정량적 목표는 FY2025 기준 영업이익 3,500억엔(FY2018 영업

이익 2,621억엔 대비 34% 증가), ROA 5%(FY2018 4.4% 대비 0.6%p 상승),

해외 영업이익 기여도 30%(FY2018 19.8% 대비 10.2%p 상승) 달성이다. 충

분한 임대/분양 파이프라인을 바탕으로 국내외에서 안정적인 성장이 기대된다.

19


주주환원정책 미쓰이부동산은 임대, 관리, 분양 사업부에서 나오는 높은 수익성을 바탕으로 주

주가치 제고에 힘쓰고 있다. 일례로 미쓰이부동산은 비전 2025의 발표와 함께

주주환원정책 강화 방침을 밝혔다. 골자는 FY2017부터 자사주 매입과 배당을

합친 총 주주환원율을 35% 수준으로 유지하겠다는 것이다. 국내 건설사의 평균

배당성향이 10% 수준임을 감안하면 이는 3배 이상 월등히 높은 수치다. 강화된

주주환원정책을 발표하기 이전에도 이미 배당성향 25% 이상을 유지하고 있었다

는 점은 주목할 만하다. 배당의 원천이 되는 영업이익률/순이익률 역시 국내 건설

사 대비 높은 수준을 유지하고 있다.

[그림 33] 국내 건설사 대비 높은 이익률을 바탕으로 [그림 34] 높은 배당성향/주주환원율 유지

주: 1. 미쓰이부동산, 국내 건설사 영업이익률 추이

2. 국내사는 현대건설, 대우건설, HDC, GS건설, 대림산업 기준


주: 1. 미쓰이부동산, 국내 건설사 배당성향

2. 국내사는 현대건설, 대우건설, HDC, GS건설, 대림산업 기준


(4)

(2)

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018

미쓰이부동산 국내 건설사 평균

(%)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018

미쓰이부동산 배당성향

미쓰이부동산 주주환원율

국내 건설사 배당성향

(%)

20


밸류에이션: 동종기업 대비 프리미엄, 역사적 하단 밸류에이션 미쓰이부동산은 일본 건설/부동산 섹터의 대장주로 일본의 버블경제와 잃어버린

20년, 글로벌 금융위기와 같은 급격한 환경 변화에도에도 적시성 있는 사업구조

변화로 살아남았다. 미쓰이부동산은 FY2020F PER 14.4배로, 동종업계 12.3배

대비 프리미엄을 받고 있다. PBR 기준으로는 FY2020F PBR 1.0배로 동종업계

1.2배 대비 할인 거래되고 있다. 역사적 주가 흐름으로 볼 때는 밸류에이션 하단

구간에 위치하고 있다.

<표 10> Mitsui Fudosan Peer Valuation

시가총액 가격 PER(배) EPS 증가율(%) PBR(x) ROE(%) 배당수익률(%)

(십억엔) (엔) 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F 2018 2019F 2020F

미쓰이부동산 2,685 2,742 16.2 15.1 14.4 8.6 6.2 4.8 1.1 1.1 1.0 7.4 7.3 7.2 1.6 1.6 1.8

미쓰비시 지쇼 2,950 2,121 20.7 20.9 20.1 11.7 4.7 3.8 1.7 1.6 1.5 7.8 7.6 7.7 1.5 1.5 1.5

다이와 하우스 2,264 3,398 9.8 8.8 8.7 0.4 7.7 1.6 1.3 1.3 1.2 15.5 15.3 14.2 3.2 3.4 3.5

스미토모 리얼티 1,848 3,882 16.6 12.7 12.1 9.3 11.1 4.4 1.4 1.4 1.3 11.3 11.6 11.0 0.7 0.8 0.9

세키스이 하우스 1,643 2,380 8.7 11.6 11.3 (3.4) 10.3 2.8 1.3 1.3 1.2 10.8 11.6 11.2 4.9 3.4 3.5

Hulic 902 1,338 13.1 16.7 15.0 16.8 13.6 4.7 1.6 2.1 1.9 12.8 13.7 13.3 2.6 2.2 2.3

도쿄 부동산 559 776 11.6 14.1 11.3 (1.7) (3.0) 24.9 1.0 0.9 0.9 7.3 7.0 8.1 2.3 2.1 2.4

노무라 Real Estate 512 2,657 8.6 10.3 10.1 2.1 4.7 2.2 0.9 0.9 0.8 8.9 8.6 8.5 3.5 3.0 3.1

하세코 444 1,477 4.7 7.1 7.5 21.4 (29.4) (5.3) 1.2 1.1 1.0 26.4 15.9 13.6 5.7 4.1 4.1

이온몰 437 1,921 12.3 12.8 12.2 9.8 1.4 5.5 1.2 1.1 1.0 8.9 8.8 8.7 2.1 2.1 2.2

도쿄 다테모노 369 1,703 9.1 12.7 11.7 20.8 12.0 2.9 0.7 1.0 0.9 7.9 8.3 8.3 3.1 2.3 2.4

오픈하우스 368 3,195 7.3 7.9 7.3 23.2 15.0 9.0 2.6 2.1 1.7 32.2 28.3 25.9 2.4 2.5 2.9

이치고 233 461 12.1 14.5 13.4 10.7 2.1 8.5 2.2 2.1 1.9 16.2 14.8 15.3 1.9 1.6 1.8

우지노 홀딩 168 4,905 5.9 6.5 21.0 13.8 113.1 (69.2) 1.3 1.2 1.2 11.9 20.8 5.8 4.0 1.7 1.7

다이비루 143 1,222 17.5 19.8 19.0 (3.7) 2.9 4.2 0.9 0.9 0.9 4.5 4.6 4.6 1.9 1.7 1.8

케네딕스 131 582 8.7 13.3 11.4 23.8 (11.2) 6.4 1.1 1.3 1.1 13.4 10.9 10.6 1.5 2.6 2.7

Pressance 76 1,159 4.6 3.3 2.9 27.5 18.0 12.4 0.7 0.6 0.5 22.0 21.3 20.0 2.9 4.5 5.4

평균 11.0 12.2 12.3 11.2 10.5 1.4 1.3 1.3 1.2 13.2 12.7 11.4 2.7 2.4 2.6

주: 12월 18일 종가 기준


[그림 35] PER밴드: 역사적 하단 수준 거래 [그림 36] PBR밴드: 역사적 하단 수준 거래

자료: 한국투자증권 자료: 한국투자증권

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019

주가

(엔)

12x

21x

30x

39x

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019

주가

(엔)

0.9x

1.3x

1.7x

2.1x

21


<표 11> 실적 및 주요 지표

FY2015 FY2016 FY2017 FY2018 FY2019F FY2020F

매출액(십억엔) 1,568 1,704 1,751 1,861 2,012 2,065

임대 509 537 558 603

분양 392 489 500 531

관리 335 348 354 377

기타&미쓰이홈 332 330 339 350

영업이익(십억엔) 202 233 246 262 281 290

영업이익률(%) 12.9 13.7 14.0 14.1 14.0 14.0

세전이익(십억엔) 181 192 225 242 258 266

순이익(십억엔) 118 132 156 169 178 185

순이익률(%) 7.5 7.7 8.9 9.1 8.8 9.0

EBITDA 270 304 316 341 369 383

EBITDA 마진(%) 17.2 17.8 18.0 18.3 18.4 18.5

EPS(엔) 119.1 133.4 157.8 171.3 182.0 190.8

EPS 증가율(% YoY) 14.7 12.0 18.3 8.6 6.2 4.8

BPS 1,946 2,010 2,232 2,386 2,543 2,680

DPS 30 34 40 44 45 48

ROA(%) 2.3 2.4 2.6 2.6 3.0 3.0

ROE(%) 6.2 6.7 7.4 7.4 7.3 7.2

배당수익률(%) 1.1 1.4 1.5 1.6 1.6 1.8

배당성향(%) 25.2 25.5 25.4 25.6 25.6 25.6

순차입금(십억엔) 2,129 2,153 2,517 2,746 2,950 3,029

PER(x) 23.6 17.8 16.4 16.2 15.1 14.4

PBR(x) 1.4 1.2 1.2 1.2 1.1 1.0

EV/EBITDA(x) 18.4 15.0 16.3 16.3 15.8 15.3

주: 1. 12월 18일 종가 기준, 2. FY2019F: 2019년 4월 ~ 2020년 3월

자료: Bloomberg, 한국투자증권

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