1

INFORMACIJA O PRIMJENI ZAKONA O ETAŽNOJ SVOJINI U V O D Programom rada Vlade Republike Crne Gore za drugo polugodište 2001. godine, zaduženo je Ministarstvo zaštite životne sredine i uređenja prostora da pripremi i Vladi dostavi na razmatranje Informaciju o primjeni Zakona o etažnoj svojini. Cilj izrade Informacije je da ukaže na dosadašnji odnos prema ovom izuzetno značajnom bogatstvu Republike, i to kako jedinica lokalne samouprave, tako i vlasnika stanova. U tom smislu, u materijalu je, naročito, obrađeno sledeće: formiranje organa upravljanja u stambenim zgradama ( skupština i upravnik ); imenovanje privremenih upravnika, ako skupština vlasnika ne vrši zakonom propisane poslove iz svoje nadležnosti; vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici – obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi; vođenje evidencije stambenih zgrada, odnosno vlasnika, i dr. Informacija je urađenja na osnovu materijala i podataka dobijenih od nadležnih organa jedinica lokalne samouprave i preduzeća iz stambeno- komunalne djelatnosti. 1. ODRŽAVANJE STAMBENOG FONDA

Organizacija poslova održavanja stambenog fonda

Sve do kraja 1990. godine održavanje stambenog fonda je bilo organizovano preko stambenih preduzeća i proglašeno javnim interesom. Donošenjem Zakona o stambenim odnosima 1991. godine, omogućen je otkup društvenih stanova, čime dotadašnji korisnici stanova postaju njihovi vlasnici, a istovremeno nije riješeno pitanje održavanja stambenog fonda. Naime, nastao je pravni i faktički vakum u održavanju stambenog fonda, koji je formalno prekinut donošenjem Zakona o etažnoj svojini 1995. godine. Ovim Zakonom je definitivno potvrđena izmjena svojinske strukture na stanovima i normativno uređeno pitanje upravljanja i održavanja stambenog fonda, tj. definisane pravne regulative u pogledu pravilnog korišćenja i održavanja stambenih zgrada.

2

Pravilno korišćenje zajedničkih djelova stambenih zgrada treba, i jedino mogu, da obezbjede vlasnici stanova i to samoorganizovanjem ( čl. 22) i da organi lokalne sauprave obezbjede instrumente kontrole ( čl. 29) posebno u dijelu:

- vidnih djelova objekta ( ulazi, trotoari, fasade, balkoni i dr. )održavanju do stepena koji ne narušava izgled grada, i

- da se instalacije u zgradi u dijelu koji joj pripada održava do stepena koji ne ugrožava životnu sredinu ( vlasnika i okoline ) i susjedne objekte.

Održavanje stambene zgrade čini izvođenje radova na zajedničkim djelovima zgrade kojima se obezbjeđuje ispravnost i sigurnost zajedničkih djelova zgrade ( čl. 23 ) i izvođenje radova u stanu kao posebnom dijelu zgrade. Održavanje stanova treba da organizuju njihovi vlasnici, a održavanje zajedničkih djelova zgrade organi te zgrade, koje imenuju vlasnici stanova.

Član 34. Zakona o etažnoj svojini propisuje da se obavljanje poslova na investicionom održavanju zajedničkih djelova stambenih zgrada obavlja na tržišnim principima : javnim nadmetanjem; prikupljanjem ponuda uz prethodno raspisivanje konkursa o podobnosti ili neposrednom pogodbom, u skladu sa zakonom. Ostvarivanje javnog interesa u ovoj oblasti treba da obezbjeđuje izvršni organ jedinice lokalne samouprave(čl.35), shodno odredbama ( čl. 40 ) Zakona.

Međutim , u dosadašnjem periodu, jedinice lokalne samouprave nijesu obezbjedile tržišne uslove u ovoj oblasti, već su putem ugovora o povjeravanju poslova, produžile mandat javnim preduzećima u stambeno- komunalnoj oblasti i tako ih dovela u monopolski položaj. Troškovi održavanja objekta nijesu stalni, već rastu sa starošću objekta, pa je Zakonom o etažnoj svojini (čl. 37) odredjena najniža nadoknada za investiciono održavanje u iznosu od 8 % od najniže cijene rada u Republici. Organ jedinice lokalne samouprave određuje kriterijume za drugačije pojedinačne iznose sagledavanjem svih parametara koji utiču na trajanje objekta, u zavisnosti od socijalnih prilika vlasnika stanova. Da bi se operacionalizovali zakonom utrđeni ciljevi i principi, ovo ministarstvo je donijelo Pravilnik o vrstama radova koji se preduzimaju na održavanju stambene zgrade (sl. list. RCG br. 32 / 95 ) i Pravilnik o sadržini ugovora koji se zaključuje ako skupština vlasnika stambene zgrade ne vrši zakonom pripisane poslove ( sl. list RCG br. 24 / 96 ).

Donošenje Pravilnika o vrstama radova koji se preduzimaju na održavanju stambene zgrade ima poseban značaj, naročito iz razloga što ostvarivanje javnog interesa, koji su dužne da obezbjede jedinice lokalne samouprave, u interesu je kako kvalitetnog održavanja stambenog fonda tako i sigurnosti stanovanja u urbanim stambenim blokovima. U dosadašnjoj primjeni Pravilnika o vrstama radova koji se preduzimaju na održavanju stambene zgrade ispoljili su se određeni problemi (sanaciji konstruktivnih elemenata, i dr.), pa je neophodno pristupiti preispitivanju pojedinih odredbi.

3

Polazeći sa aspekta pojedinačne stambene zgrade funkcionisanje

održavanja definiše se kao: - Analizu postojećeg stanja sa inžinjersko – tehničkog aspekta i

ekonomskog aspekta sa osvrtom na starost objekta i kvalitetno održavanje u proteklom periodu.

- Programiranje održavanja, godišnje i za duži period što podrazumjeva donošenje odluke za koji se period vrši izrada programa – plana i izrada samog programa – plana održavanja, po utvrdjenim pozicijama svih predvidjenih radova.

1.1. Razvoj informacionog sistema u oblasti održavanja stambenog fonda

Izrada informacionog sistema je zamašan poduhvat koji zahtijeva angažovanje stručnog tima i nikada se ne može smatrati dovršenim, jer je proces održavanja stambenog fonda neprekidan, traje koliko i sam objekat. Direkcija za nekretnine Republike Crne Gore je izradila jedinstveni informacioni sistem (LAND INFORMACION SYSTEM), koji predstavlja kvalitetnu osnovu za njenu nadogradnju, a u cilju snimanja postojećeg stambenog fonda i planiranja daljih aktivnosti u ovoj oblasti.

Uz predhodnu analizu svih specifičnosti lokalnih uslova grada, kao što su: broj i struktura ( spratnost , površina, opremljenost ) stambenih zgrada, broj objekata namjenjenih stanovanju, stanje u katastru (ažurnost zemljišnih knjiga ) i stepen razvoja gradskog informacionog sistema, potrebno je svaku stambenu zgradu posmatrati kao složeni sistem različitih elemenata, i to: građevinska cjelina, funkcionalna cjelina ( stanovi, poslovne prostorije, vešernice, … ), instalacije, uredjaji i oprema.

Da bi se obezbjedili preduslovi za kvalitetno i ekonomski opravdano tehničko održavanje jedne zgrade, moraju se poznavati sve njene karakteristike i specifičnosti, odnosno mora postojati “lična karta “ zgrade. 1.3. Tehničko – tehnološki aspekti održavanja stambenog fonda Održavanje stambenog fonda zavisi od dva faktara:

• kvaliteta izgrađenog objekta i • načina korišćenja.

Kvalitet izgrađenog objekta zavisi od investitora koji mora obezbjediti kvalitetno projektovanje i gradnju, a što se postiže dosljednim poštovanjem zakona iz ove oblasti. Da održavanje bude lakše i jeftinije ovaj preduslov mora biti ispunjen.

Pravilno korišćenje stana i zajedničkih instalacija i prostorija u kolektivnim stambenim zgradama u obavezi je vlasnika stanova. Kvalitet izgrađenog objekta i način korišćenja objekta – zgrade utiče na njegovu trajnost. Tako, ako je srednji kvalitet izgradnje objekta vjerovatno

4

trajanje objekta, u zavisnosti od konstrukcije, je 100 – 120 godina, a apsolutno trajanje objekta je 250 – 300 godina uz dobro održavanje objekta. Za različita održavanja ove vrednosti se za loše održavanje smanjuju za 15 % - 25 %, a za vrlo dobro održavanje uvećavaju za 20 %. Iz snimljenog stanja starosti postojećeg stambenog fonda evidentno je da je 90% objekata izgrađeno poslije 1946. godine, pa nijesu prešli prvu polovinu vjerovatnog trajanja objekta. Za 10 % objekata postojećeg stambenog fonda u Republici starosti je od 60 – 80 godina, tako da nijesu blizu granice vjerovatne starosti objekta.

Ako se ova dva uslova ispune onda će održavanje stanova i zajedničkih djelova stambene zgrade za kolektivno stanovanje biti jeftinije i lakše. I pored jasno definisanih zakonskih odredbi ( prava i obaveza ) u izgradnji objekata znatan broj objekata, kod kojih je izvršena privatizacija, ne posjeduje upotrebnu dozvolu. Ti objekti ne mogu imati kvalitetno održavanje, jer nije ispunjen uslov kvalitetne izgradnje objekta. Kod ovih objekata javljaju se veliki problemi u održavanju, a često i na konstruktivnim elementima objekta što ugrožava stabilnost konstrukcije. Vlasnik ne može snositi troškove sanacije konstruktivnih elemenata, koji utiču na stabilnost konstrukcije, kada je objekat predat na korišćenja uz prethodno pribavljenu upotrebnu dozvolu, jer važeći Tehnički propisi i Standardi, kao i zakoni iz oblasti projektovanja i gradjenja definišu odgovornost svih subjekata u gradjenju investicionih objekata. Po predaji objekta na korišćenje izvodjač odgovara u pogledu njegove stabilnosti i sigurnosti, koji bi se pokazali za period od 10 godina, naglašeno je u Posebnim uzansama o gradjenju, što je dovoljno dug period da se prati ponašanje konstrukcije pod punim opterećenjem. Ako se u ovom periodu ne pokažu nedostaci na konstrukciji objekta, u vidu pukotina ili prslina, konstrukcija je stabilna i sigurna do vjerovatnog trajanja objekta. Navedeno se ne odnosi na objekte na kojima su izvodjeni radovi rekonstrukcije za šta je neophodno ispoštovati propisane pravne i tehničke propise u cilju zaštite konstrukcije i stabilnosti objekta.

Tehničkim propisima i Zakonom o građenju jasno su definisane obaveze investitora kojih se moraju pridržavati, a u cilju kvalitetne izgradnje objekta. Nepoštovanje ovih odredbi podliježe pravnim kodeksima.

U Pravilniku o vrstama radova koji se preduzimaju na održavanju stambene zgrade, u dijelu koji se odnosi na investiciono održavanje stambene zgrade navedeni su radovi koji se mogu izvoditi na stambenoj zgradi ne osporavajući prioritetno pravo i obavezu poštovanja Tehničkih propisa i normativa prilikom izgradnje objekta i Zakona o gradjenju. Obaveze investitora koje proističu iz ovih propisa zakona ne mogu biti prenesene na vlasnike. Naime, u navedenim analizama elemenata izradnje objekta, koji se najčešće pojavljuju kao problemi održavanja, potrebna su značajna ulaganja za sanaciju istih, a Tehničkim propisima i standardima i zakonima iz oblasti gradjenja i projektovanja objekata oni su obaveza investitora ( projektanta, nadzora i izvodjača ) za postizanje kvalitetne izgradnje objekta, te ne mogu biti preneseni kao obaveza vlasnika. Oni su u Pravilniku obuhvaćeni kao radovi na

5

investivionom održavanju stambene zgrade, ali samo u dijelu koji se odnosi na popravke i zamjene.

2. AKTIVNOSTI U JEDINICAMA LOKALNE SAMOUPRAVE NA PRIMJENI ZAKONA O ETAŽNOJ SVOJINI

Andrijevica

Stambeni fond u Andrijevici je izgrađen u periodu od 1960.godine i

ranije.Ukupan broj stambenih zgrada je 13, sa 118 stanova. Postojeći stambeni fond ni izbliza ne zadovoljava narasle potrebe za stanovima,a isti je i u veoma lošem stanju.

U cijlu sagledavanja realnog stanja u kojem se nalazi stambeni fond u ovoj opštini, formirana je stručna komisija koja će izvršiti snimanje za svaku stambenu zgradu posebno i na osnovu toga uraditi predračun potrebnih radova i sredstava, kako bi se obezbijedili normalni uslovi za stanovanje.

Otkup stanova-prema evdenciji Sekretarijata za poslove lokalne uprave, 54 stana ili 45,8% ukupnog stambenog fonda,čiji je vlasnik –davalac stana na korišćenje,Opština Andrijevica, njih 43 ili 79,6 % je otkupljeno, 1 stan se otkupljuje na rate, 3 stana su sporna i za iste se vodi sudski postupak, a 7 stanova, još uvijek, nije ušlo u otkup. Ostali stanovi, njih 64 su vlasništvo drugih preduzeća i javnih ustanova i o otkupu tih stanova nema evidencije.

Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr.

Primjena propisa -u vezi primjene navedenih propisa, bezbroj puta zakazivani su sastanci sa etažnim vlasnicima. Međutim, nailazilo se na njihovo negodovanje, tako da, objektivno za više godina nije bilo moguće sprovesti potrebne aktivnosti do kraja.

Prema Odluci Opštine, visina naknade koju treba da plaćaju vlasnici stanova i poslovnog prostora za investicono održavanje zgrada i radove koji se izvode kao hitne intervencije na stambenim zgradama, iznosi: -za stanove u stambenim zgradama 10 % najniže cijene rada u Republici; -za poslovni prostor u stambenim zgradama 30 % najniže cijene rada u Republici; -za posebne garaže 3% najniže cijene rada u Republici, i -za posebne podrume 3% najniže cijene rada u Republici.

6

Planirani mjesečni fond sredstava, koja treba obezbijediti po osnovu navedenih naknada, iznosi: -od stanova 900 DEM -od poslovnog prostora u stambenim zgradama (6 poslovnih prostorija) 144 DEM, ili ukupno mjesečno 1.044 DEM.

Sredstava po osnovu naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i hitne intervencije na zgradi, zbog otpora vlasnika stanova i poslovnog prostora, još uvijek, se ne izdvajaju i uplaćuju na poseban račun, koji je otvoren kod nadležnog organa Opštine.

Organi upravljanja u stambenim zgradama Do sada su u 11 stambenih zgrada organizovani organi upravljanja (upravnici i skupštine etažnih vlasnika), dok u 2 stambene zgrade nijesu birani organi upravljanja, obzirom da imaju po 4 etažna vlasnika. Međutim, funkcionisanje ovih organa nije zaživjelo u potrebnoj mjeri, zbog nezainteresovanosti vlasnika stanova i poslovnog prostora u stambenim zgradama.

Bar Stambeni fond Bara čine 156 stambenih zgrada u društvenoj, odnosno državnoj svojini, sa 4.554 stana.

Otkup stanova- u dosadašnjem periodu otkupljeno je ukupno 4.464 stana ili 98 % ukupnog stambenog fonda.

Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su

opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr.

Primjena propisa- u primjeni opštinskih propisa, posebno su ispoljeni problemi u dijelu organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama, i to, prije svega, zbog nedovoljne zainteresovanosti vlasnika stanova. Preduzete su mjere da se ovaj problem od početka 2002.godine prevaziđe, putem imenovanja privremenih upravnika.

Prema Odluci Opštine, visina naknade koju treba da plaćaju vlasnici,iznosi:

-za stanove i poslovni prostor 9 % najniže cijene rada u Republici, uvećano za 0,1 % po m2 površine,

Za zgrade gdje postoje lift i hidrofor, ova naknada se uvećava za 10%. Zavisno od broja članova domaćinstva, naknada se umanjuje za 0,10 % po članu domaćinstva, a ukupno umanjenje ne može biti veće od 0,60 %.

Planirani mjesečni prihod od naknada, iznosi:

7

-od stanova 36.023 dem -od poslovnog prostora 1.649 dem, a Ostvareni mjesečni prihod od naknada iznosi: -od stanova 18.519 dem ili 51,4 % -od poslovnog prostora 847 dem ili 51,4 %. Na osnovu podataka sa kojima raspolaže J.P. '' Komunalne djelatnosti''-

Bar, za sanaciju zajedničkih djelova zgrada potrebno je obezbijediti, ukupno 995.604 dem, od toga:

-sanacija krovova 535.248 dem - sanacija fasada 410.356 dem - sanacija ostalih djelova zgrade 50.000 dem

Sredstva za investiciono održavanje zajedničkih djelova zgrade i

hitne intervencije na zgradi,uplaćuju se na žiro račun JP “Komunalne djelatnosti”-Bar,koje je zaduženo da vodi evidenciju za svaku zgradu, posebno.

U toku ove godine,na hitnim intervencijama uloženo je ukupno 137.000 dem.

Organi upravljanja u stambenim zgradama - ukupan broj stambenih

zgrada je 108,sa 179 ulaza. Ukupan broj upravnika je 77 ( ovim brojem su pokriveni još 23 ulaza- jedan upravnik, jedna skupština za 2-4 ulaza jedne zgrade, shodno zakonskim propisima) Ukupan broj skupština je 77, za 100 ulaza. Problemi u organizovanju i funkcionisanju organa upravljanja u stambenim zgradama su, uglavnom, rezultat nezainteresovanosti vlasnika stanova i poslovnog prostora u stambenim zgradama, a Opština nije preduzela mjere da ovo pitanje riješi imenovanjem privremenih upravnika. U tom cilju u toku 2002.godine, preduzeće se i mjere da se u zgradama, u kojima nijesu obrazovani organi upravljanja, ne obavljaju poslovi na održavanju u zgradama koje nijesu imenovale upravnike.

U ovoj opštini nije organizovan savjet predstavnika skupštine etažnih

vlasnika, što je obaveza jedinice lokalne samouprave, preko Sekretarijata za urbanizam, građevinarstvo i stambeno- komunalne poslove, tako da nije obezbijeđeno vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju etažni vlasnici, a što,zbog nepovjerenja etažnih vlasnika u trošenje sredstava, utiče i na stepen naplate naknade za održavanje.

Berane Stambeni fond Berana čini 111 stambenih zgrada u društvenoj, odnosno

državnoj svojini, sa 1400 stanova. U ovim zgradama ima 22 vlasnika poslovnog prostora.

Otkup stanova- u dosadašnjem periodu otkupljeno je ukupno 1400 stanova ili 100 % ukupnog stambenog fonda.

8

Održavanje stambenog fonda – 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici,obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr.

Primjena propisa- u primjeni opštinskih propisa, posebno su ispoljeni problemi u dijelu organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama, i to, prije svega,zbog nedovoljne zainteresovanosti vlasnika stanova. Preduzete su mjere da se ovaj problem od početka 2002.godine prevaziđe, putem imenovanja privremenih upravnika.

Prema Odluci Opštine, visina naknade koju treba da plaćaju vlasnici, iznosi:

-za stanove u zgradama u kojima nema liftovskih i hidroforskih postrojenja 10 % minimalne cijene rada u Republici, a za stanove u zgradama u kojima ima lift i hidrofor 14 % minimalne cijene rada u Republici.

Vlasnicima stanova sa 5 i više članova, ove naknade se umanjuju za 2 %. - za poslovni prostor 30 % minimalne cijene rada u Republici, - za posebne podrume i garaže 3 %.

Međutim, zbog nezainteresovanosti vlasnika, ova naknada se ne naplaćuje.

Sredstva od naknada predviđeno je da se uplaćuju na poseban račun kod Opštine, a naplata naknada povjerena je Javnom preduzeću za stambeno-komunalnu djelatnost. Organi upravljanja u stambenim zgradama-odmah nakon donošenja opštinskih propisa, pristupilo se kontituisanju organa upravljanja u stambenim zgradama. Međutim, zbog nezainteresovanosti vlasnika, funkcionisanje ovih organa nije zaživjelo.

Bijelo Polje Stambeni fond Bijelog Polja čini 76 stambenih zgrada u društvenoj,

odnosno državnoj svojini, sa 1165 stanova.

Otkup stanova – u dosadašnjem periodu otkupljeno je 1048 stanova ili 90 % ukupnog stambenog fonda.

Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se

9

izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr.

Primjena propisa -u vezi primjene propisa, bezbroj puta zakazivani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, naplate naknade i dr. Međutim,na ovom planu nijesu postignuti ni minimalni rezultati.

Opštinskom Odlukom o uslovima, načinu i kriterijumima plaćanja naknade za investiciono održavanje zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na stambenoj zgradi, visina naknade koju treba da plaćaju vlasnici iznosi: - za stanove 8 % najniže cijene rada u Republici po stambenoj jedinici, - za poslovni prostor 12 % najniže cijene rada u Republici po poslovnom prostoru.

Planirani mjesečni iznos sredstava po osnovu naknade, iznosi: -od stanova 7.456 dem - od poslovnog prostora( 156 vlasnika)-dem 1.497, a ostvareni mjesečni fond sredstava je zanemarljiv. Sredstva za investiciono održavanje zajedničkih djelova zgrade i hitne intervencije na zgradi, treba da se uplaćuju na žiro račun JKP “Lim’’-Bijelo Polje, koje je, ugovorom o povjeravanju Skupština opštine,odnosno Predsjednik opštine zadužio i da vodi evidenciju etažnih vlasnika za svaku zgradu, posebno.

Buđžetom Opštine za 2001.godinu predviđena su sredstva za investiciono održavanje u iznosu od 67.000 dem. a za hitne intervencije 20.000 dem., što ne pokriva ni minimum potreba za realizaciju planiranih radova Napominje sa da u ovoj opštini, još uvijek, nije izvršeno snimanje zajedničkih djelova stambenih zgrada, po zgradama, sa tehničkog i ekonomskog aspekta.

Organi upravljanja u stambenim zgradama - U dosadašnjem periodu, od ukupno 46 stambenih zgrada, u svega 21 zgradi je izabran upravnik i konstituisana skupština vlasnika. Ovo iz razloga što su etažni vlasnici nezainteresovani za organizovanje ovih organa, a nadležni organ Opštine nije preduzeo mjere da, putem privremenih upravnika, realizuje ovu obavezu.

U ovoj opštini nije organizovan ni savjet predstavnika skupštine etažnih vlasnika, što je obaveza jedinice lokalne samouprave, tako da nije obezbijeđena kontrola i nadzor korišćenja sredstava koja treba da obezbjeđuju etažni vlasnici, a što utiče i na stepen naplate naknade za održavanje. Budva

10

S obzirom da je poslove iz okvira stambene problematike u Opštini Budva do 1995. godine obavljalo KSJP” Budva”, to Sekretarijat za komunalno-stambene poslove raspolaže sa vrlo malo podataka iz upitnika.

Naime,u Sekretarijatu se raspolaže sa podacima da je otkupljeno 904

stana, sa oko 45.200 m2 površine, da su evidentirane 86 stambene zgrade, sa 1471 stan i 1435 vlasnika tih stanova, te da je formirano 26 skupština stanara, sa istim brojem upravnika.

Napominje se da ukupno zaduženje po osnovu naknade za

investiciono održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada, zakjlučno sa oktobrom mjesecom 2001.godine, iznosi 315.462,23 dem, dok je uplata po istom osnovu u ovom periodu ostvarena u iznosu od 3.404,48 dem. ili svga 1,1 %.

Danilovgrad

Stambeni fond Danilovgrada čini 26 spratnih i 7 prizemnih zgrada, sa ukupno 390 stanova. Otkup stanova –od ukupnog broja stanova, otkupljeno je 366 stanova ili 93,8 %.

Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa -u cilju efikasnije primjene navedenih propisa, organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava,naplate naknade za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i dr. Međutim, i pored preduzetih mjera, postignuti rezultati nijesu dali ni približno potrebne rezultate. Prema važećoj Odluci o naknadi za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i za radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, vlasnici treba da plaćaju naknadu, i to: -za stanove 8% minimalne cijene rada u Republici , uvećanu za 0,1% po m2; -za poslovne prostorije 25 % minimalne cijene rada u Republiciu,uvećanu za o,2% po m2; -za posebne podrume i posebne garaže 4% minimalne cijene rada u Republici,uvećanu za 0,1 % po m2.

11

Organi upravljanja u stambenim zgradama-konstituisano je 18 skupština i izabrano 18 upravnika. Evidentan je problem,kako u organizovanju, tako i funkcionisanju organa upravljanja u stambenim zgradama, zbog nezainteresovanosti vlasnika stanova.

Potrebna sredstva za radove koje je neophodno izvesti na zajedničkim djelovima stambenih zgrada, izvedena na bazi procjene a ne na osnovu snimljenog stanja po zgradama, iznose:

Ukupno: 143.000 dem -za sanaciju fasada 46.000 dem -za sanaciju krovova 63.000 dem -za sanaciju ostalih zajedničkih

djelova stambenih zgrada 34.000 dem Žabljak Stambeni fond Žabljaka čini 27 stambenih zgrada u društvenoj, odnosno

državnoj svojini, sa 142 stana. Otkup stanova – u dosadašnjem periodu otkupljeno je 135 stanova ili 95% ukupnog stambenog fonda.

Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr.

Primjena propisa -u vezi primjene propisa, bezbroj puta zakazivani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama - skupština i upravnika, naplate naknade i dr. Međutim, na ovom planu nijesu postignuti ni minimalni rezultati. Opštinskom Odlukom o uslovima, načinu i kriterijumima plaćanja naknade za investiciono održavanje zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na stambenoj zgradi, visina naknade koju treba da plaćaju vlasnici iznosi: -za stanove 8 % minimalne cijene rada u Republici po stambenoj jedinici,uvećanu za 0,1 % po m2 stana i 0,5 % po članu domaćinstva; -za poslovni prostor 32 % minimalne cijene rada u Republici,uvećanu za o,4 % po m2 poslovnog prostora i za 1 % po zaposlenom radniku;

-vlasnici posebnih podruma i posebnih garaža treba da plaćaju naknadu u iznosu od 1% minimalne cijene rada u Republici, uvećanu za 0,1 % po m2 podruma, odnosno garaže.

12

Sredstva od naknada za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i hitne intervencije na zgradama, treba da se uplaćuju na poseban račun, kod Sekretarijata opštinske uprave, dok je naplata povjerena Javnom preduzeću za stambeno-komunalnu oblast.

U toku ove godine za hitne intervencije na zgradama, iz sredstava Opštine uloženo je 6000 dem.

Kolašin Stanbeni fonda Kolašina čini 23 stambene zgrade, sa 243 stana.

Otkup stanova- u dosadašnjem periodu otkupljeno je 236 stanova ili 97% ukupnog broja stanova. Napominje se da je evidencija stambenog fonda u ovoj opštini ustanovljena djelimično, jer je izostala saradnja sa subjektima –bivšim vlasnicima stanova. Naime, od 21 subjekta od kojih su zatraženi podaci o stanovima, samo njih 5 dostavilo je podatke. S druge strane, Direkcija za nekretnine, još uvijek, nije izvršila uknjižbu etažne svojine. Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici,obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr.

Primjena propisa -u vezi efikasnije primjene navedenih propisa, Sekretarijat lokalne uprave više puta je obavještavo pismenim putem vlasnike stanova i poslovnog prostora o potrebi organizovanja organa upravljanja u stambenim zgradama, a isti su pozivani i da se za bliža obavještenja obrate savjetniku za stambeno-komunalne poslove u Opštini. Međutim, i pored preduzetih mjera, interesovanje etažnih vlasnika je izostalo. Opštinskom Odlukom o uslovima, načinu i kriterijumima plaćanja naknade za investiciono održavanje zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na stambenoj zgradi, visina naknade koju treba da plaćaju vlasnici iznosi:

-za stanove 15 % najniže cijene rada u Republici, -za poslovni prostor u stambenim zgradama 30% najniže cijene rada u

Republici, -za posebne garaže i posebne podrume u stambenoj zgradi 5% najniže

cijene rada u Republici.

Poseban račun za uplatu sredstava za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i hitne intervencije na zgradi, otvoren je kod Zavoda za obračun i plaćanje-Ekspozitura Kolašin, a Sekretarijat lokalne uprave

13

zadužen je da ova sredstva evidentira za svaku zgradu posebno. Primjena ove odluke, još uvijek, nije zaživjela u praksi.

Organi upravljanja u stambenim zgradama - U dosadašnjem periodu,

za ukupno 23 stambene zgrade, sa 40 ulaza, izabrano je svega 5 upravnika i konstituisano svega 7 skupština etažnih vlasnika. Ovo iz razloga što su etažni vlasnici nezainteresovani za organizovanje ovih organa, a nadležni organ Opštine nije preduzeo mjere da, putem privremenih upravnika, obezbijedi efikasnije rješenje ovog problema.

U ovoj opštini nije organizovan ni Savjet predstavnika skupštine etažnih vlasnika, radi vršenja kontrole i nadzora korišćenja sredstava, koja uplaćuju vlasnici. Ovo iz razloga što nijesu u potrebnoj mjeri konstituisani organi upravljanja u stambenim zgradama.

Kotor

Stambeni fonda Kotora čine 184 višeetažne stambene zgrade, sa 2556 stanova. Otkup stanova –od ukupnog broja stanova, otkupljeno je 2.538 ili 99,3 %. Neotkupljenih stanova ima 18, od čega 2 opštinska( zbog neriješenih imovinsko-pravnih odnosa), 6 Industrije ležaja-Kotor( postupak otkupa je u toku) i 10 stanova bivše TK ''Jadran –Perast''( postupak otkupa je u toku). Ovi stanovi nijesu otkupljeni zbog neriješenih imovinsko-pravnih odnosa, kao i zbog nezainteresovanosti korisnika stanova za otkup.

Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici,obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa -u vezi primjene navedenih propisa, bezbroj puta organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava, naplate naknade i dr.

Naime, u cilju ostvarivanja javnog interesa u oblasti investicionog održavanja zajedničkih djelova višeetažnih stambenih zgrada i preduzimanja hitnih radova, predsjednik Opštine je na predlog Sekretarijata za urbanizam, građevinarstvo i komunalno-stambene poslove 17.aprila 2000.godine donio Operativni program i formirao posebnu Komisiju.Ova komisija je do 15.11.2000.godine obišla sve stanove, prikupila sve relevatne podatke, uz prisustvo vlasnika i na osnovu toga konstatovala stanje u kome se zgrada nalazi.

14

Ažurirana i zapisnički konstatovana evidencija, u februaru 2oo1.godine predata je Direkciji za uređenje i izgradnju Kotora-organizaciji lokalne uprave, gdje je sačinjen program za obradu i unošenje svih podataka putem informacionog sistema, formirana zaduženja dužnika i izvršen unos svih podataka bitnih za obračun naknade. Prema Odluci Opštine,visina naknade koju treba da plaćaju vlasnici stanova i poslovnog prostora za investico održavanje zgrada i radove koji se izvode kao hitne intervencije na stambenim zgradama, iznosi: -za stanove u zgradama u kojima ne postoje liftovska i hidroforska postrojenja, u iznosu od 8% najniže cijene rada u Republici, uvećane za 0,05 % po m2 od iste osnovice; - za stanove u zgradama u kojima postoje liftovska i hidroforska postrojenja, u iznosu od 10 % najniže cijene rada u Republici, uvećane za 0,1 % po m2 od iste osnovice; -za stanove u više-etažnim montažnim i polumontažnim zgradama izgrađenim od drvenih, metalnih i sličnih konstruktivnih elemenata, u iznosu od 10% najniže cijene rada u Republici,uvećane za 0,1 % po m2 od iste osnovice; -za poslovne prostorije u sastavu stambene zgrade , u iznosu od 15 % najniže cijene rada u Republici, uvećane za 0,2 % po m2 od iste osnovice; -za poslovne prostorije u sastavu stambene zgrade, koje imaju ugostiteljsku namjenu, u iznosu od 20 % najniže cijene rada u Republici, uvećane za o,2% po m2 od iste osnovice.

Planirani mjesečni fond sredstava, koja treba obezbijediti po osnovu navedenih naknada, iznosi: -od stanova 22.770,98 dem. -od poslovnog prostora 3.727,68 dem, a ostvareni mjesečni priliv: -od stanova 2.949,57 dem ili 12,9 % -od poslovnog prostora (121 vlasnik) 1.143,07 dem ili 30,7 %. Svi poslovi vezani za naplatu naknade za održavanje stambenih zgrada, prenijeti su u nadležnost Direkcije za uređenje i zgradnju Kotora, koja ista posebno evidentira za svaku zgradu. Organi upravljanja u stambenim zgradama - Na području opštine Kotor evidentirano je 184 višeetažne stambene zgrade. U ovim zgradama konstituisano je 229 skupština i izabran 191 upravnik, od toga vlasnici su sami izabrali 70 upravnika, predsjednik Opštine je posebnim rješenjem imenovao 121 privremenog upravnika, a za 38 skupština etažnih vlasnika nijesu imenovani upravnici što, saglasno članu 26.stav 1. Zakona o etažnoj svojini za to nije postojala obaveza( 4 vlasnika i manje).Sa svim privremenim upravnicima su shodno Pravilniku o sadržini ugovora, koji se zaključuje,ako skupština etažnih vlasnika ne vrši Zakonom propisane poslove, zaključeni ugovori o međusobnim pravima i obavezama.

15

Kontrola i nadzor korišćenja sredstava, koja uplaćuju vlasnici stanova i poslovnog prostora u stambenim zgradama, se vrši neposredno od strane upravnika stambenih zgrada i svakog vlasnika posebno, na način što se naknada uplaćuje na poseban račun Direkcije za uređenje i izgradnju Kotora, koja sredstva naknade ( zaduženja i uplate) evidentira i vodi za svaku skupštinu vlasnika posebno, putem informatičke baze podataka. Sredstva sa angažuju na osnovu pismenog i ovjerenog naloga upravnika stambene zgrade za potrebe hitne intervencije ili investicionog održavanja. U dogovoru sa upravnikom ili zainteresovanim vlasnikom se vrši izbor najpovoljnijeg ponuđača za izvođenje radova. Nakon izvršenih radova, upravnik, pored ovlašćenog službenika Direkcije, ovjerava račun, odnosno potvrđuje da su radovi izvršeni.

U toku je i konstituisanje Savjeta predstavnika skupština etažnih vlasnika, kao nadzornog organa, radi vršenja kontrole i nadzora korišćenja sredstava od naknada, koja uplaćuju vlasnici. U toku t.g naplaćena sredstva angažovana su isključivo za potrebe preduzimanja hitnih interventnih radova na zajedničkim djelovima stambenih zgrada (vodovodne i kanalizacione instalacije i liftovi), obzirom da se radi o neznatnim sredstvima koja su naplaćena po osnovu naknada. Za ove intervencije, utrošeno je ukupno 6.436,00 dem. Napominje se da se plate službenika Stručne službe Direkcije i manipulativni troškovi za ove potrebe, finansiraju isključivo iz drugih sredstava, koja su definisana kao lokalni prihodi, i čija je naplata i realizacija takođe povjerena Direkciji (zakup poslovnog prostora opštine, zakup gradskog- građevinskog zemljišta, naknada po osnovu uređenja i korišćenja gradskog građevinskog zemljišta i dr.).

Mojkovac

Stambeni fond Mojkovca čini 67 stambenih zgrada, sa 731 stan .

Otkup stanova- od ukupnog broja stanova, otkupljeno je 713 stanova ili 97,5%.

Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa -u vezi primjene navedenih propisa, bezbroj puta organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-

16

skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava, naplate naknade i dr.

Međutim, u realizaciji ove obaveze poseban otpor pružaju sami vlasnici stanova i poslovnog prostora, obzirom da nijesu zainteresovani da konstituišu organe upravljanja u svojim zgradama, a Opština nije preduzela potrebne mjere da ovaj problem riješi putem imenovanja privremenih upravnika. Prema Odluci Opštine, visina naknade koju treba da plaćaju vlasnici stanova i poslovnog prostora za investico održavanje zgrada i radove koji se izvode kao hitne intervencije na stambenim zgradama, iznosi: -za stanove 8% minimalne cijene rada u Republici, uvećana za 0,1 % po 1 m2 od iste osnovice; -za pslovni prostor 16% minimalne cijene rada u Republii, uvećana za o,3% po 1 m2 od iste osnovice. Ova odluka, još uvijek, nije zaživjela u praksi. S druge strane, stambeni fond zbog ne održavanja, propada, jer su dotrajali krovovi, uništene fasade, oštećeni zajednički djelovi –hodnici, zajednički podrumi,vešernice i dr.) Pored stanova, ovakav odnos prema stambenim zgradama, doprinio je da u značajnoj mjeri propada i poslovni prostor jednog broja fizičkih i pravnih lica (kancelarije, prodavnice ). N i k š i ć Stambeni fond Nikšića čini 386 stambenih zgrada, sa 6.138 stanova.

Otkup stanova- od ukupnog broja stanova, otkupljeno je 5.954 stanova ili oko 98 %. Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa -u cilju efikasnije primjene navedenih propisa, organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava , naplate naknade za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i dr. Međutim, i pored preduzetih mjera, postignuti rezultati nijesu dali potrebne efekte.

17

Prema Odluci Opštine Nikšić o uslovima i načinu plaćanja naknade za investiciono održavanje zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na stambenoj zgradi, visina naknade, koju treba da plaćaju vlasnici iznosi: -za stanove u zgradama u kojima ne postoje liftovska i hidroforska postrojenja 8 % minimalne cijene rada u Republici, uvećana za 0,2 % po m2 korisne površine stana od iste osnovice; -za stanove u zgradama u kojima postoje liftovska i hidroforska postrojenja 8 % minimalne cijene rada u Republici, uvećana za 0,5 % po m2 korisne površine stana od iste osnovice; -za poslovne prostorije u iznosu od 32 % od minimalne cijene rada u Republici, uvećano za 0,1% po m2 korisne površine poslovne prostorije od iste osnovice;

-za posebne garaže i posebne podrume u iznosu od 3 % od najniže cijene rada u Republici. Planirani mjesečni fond sredstava po osnovu navedenih naknada, iznosi: 51.116,87 dem, od toga:

-od stanova 45.561,26 dem -od poslovnog prostora 5.555,61 dem

Ostvareni mjesečni fond sredstava iznosi 4.633,00 dem, od toga: -od stanova 4.313,00 dem ili 9,5 % - od poslovnog prostora 320,00 dem ili 5,8 %. Nizak procenat naplate, rezultat je, pored ekonomske situacije, što vlasnici stanova i poslovnog prostora, još uvijek, nijesu shvatili da je to isključivo njihova imovina, koja, ukoliko se redovno ne održava, što je evidentno, ubrzano propada, zbog čega će biti dovedeni u situaciju da za ove radove obezbijede znatno veća sredstva.

Poseban račun za uplatu sredstava po osnovu naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova zgrade i hitne intervencije na zgradi, otvoren je kod Sekretarijata za privredu i finansije Opštine Nikšić. Naplata naknade za navedene namjene, povjerena je Javnom stambenom preduzeću.

Organi upravljanja u stambenim zgradama - U stambenim zgradama konstituisana je 101 skupština i izabrano 99 upravnika. Od donošenja Zakona o etažnoj svojini, ispoljili su se problemi u organizovanju, a kasnije i funkcionisanju organa upravljanja u stambenim zgradama, što je rezultat nezainteresovanosti vlasnika. Nadležni organ Opštine je više puta, putem sredstava javnog informisanja, pokušavao da omasovi organizovanje vlasnika u stambenim zgradama, što je na početku dalo određeni rezultat. Međutim, kasnije kada je trebalo plaćati obaveze, nastali su problemi

18

Kontrola i nadzor korišćenja sredstava- nije organizovan savjet predstavnika skupštine vlasnika. Sanacija stambenog fonda- u ovoj opštini izvršena je procjena potrebnih sredstava za sanaciju zajedničkih djelova stambenih zgrada, bez prethodno izvršenog snimanja stanja po zgradama. Prema procjeni, za sanaciju zajedničkih djelova stambenih zgrada, neophodno je obezbijediti ukupno 771.532,58 dem. P l a v Stambeni fod Plava čini 9 stambenih zgrada, sa 101 stan.

Otkup stanova-od ukupnog broja stanova, otkupljeno je 99 ili 98 %.Ostali

stanovi nijesu otkupljeni zbog nezainteresovanosti njihovih korisnika. Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa -u cilju efikasnije primjene navedenih propisa, organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava, naplate naknade za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i dr. Međutim, i pored preduzetih mjera, postignuti rezultati nijesu dali potrebne efekte. Prema Odluci o uslovima i načinu plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i hitne intervencije na zgradi, visina naknade, koju treba da plaćaju vlasnici, iznosi: -za stanove 8% od minimalne cijene rada u Republici, uvećanu za 0,1% po m2 od iste osnovice;

-za poslovni prostor 25% od minimalne cijene rada u Republici, uvećanu za 0,2 % po m2 od iste osnovice. Planirani mjesečni prihod po osnovu navedenih naknada, iznosi: -od stanova 993,65 dem -od poslovnog prostora (12 vlasnika) 320,00 dem a naplaćeni mjesečni prihod,iznosi: -od stanova - -od poslovnog prostora 320,00 dem ili 100 %.

19

Sredstva za investiciono održavanje i hitne intervencije uplaćuju se na poseban račun, otvoren kod Direkcije za uređenje prostora i investicije Opštine. Organi upravljanja u stambenim zgradama-izabrano je 8 upravnika i konstituisana 1 skupština. Ukupno procijenjena sredstva za sanaciju zajedničkih djelova stambenih zgrada , iznose: 198.000dem,

od toga:

-za sanaciju fasada 32.000 dem -za sanaciju krovova 73.000 dem -za sanaciju ostalih zajedničkih djelova stambenih zgrada 93.000 dem

Plužine Stambeni fond Plužina čini 30 stambenih zgrada, od čega je 10 stambenih zgrada montažnog tipa-barake. U ovim zgradama ima ukupno 354 stana, i to: 306 stanova u objektima čvrste gradnje, a 48 stanova u montažnim objektima. Otkup stanova-od ukupnog broja stanova otkupljeno je 344 ili 97,2 %. Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi,kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici,obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa -u vezi primjene navedenih propisa, bezbroj puta su organizovani sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava,naplate naknade za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i dr.Međutim, i pored preduzetih mjera, postignuti rezultati su na početku. Prema Odluci o uslovima i načinu upravljanja zajedničkim djelovima stambenih zgrada, za investiciono održavanje zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, visina naknade koju mjesečno treba da plaćaju vlasnici, iznosi: -za stanove 8% minimalne cijene rada u Republici,uvećana za 0,1 % po m2 stana od iste osnovice, -za poslovni prostor 16 % minimalne cijene rada u Republici, uvećana za 0,3 % po 1m2 poslovnog prostora. Ova odluka nije, još uvijek, primijenjena u praksi.

20

Organi upravljanja - nakon donošenja navedenih propisa, preduzete su mjere za njihovu pimjenu,posebno u dijelu formiranja organa upravljanja u stambenim zgradama. Međutim, zbog nezainteresovanosti vlasnika , do sada je konstituisana 1 skupština i izabran 1 upravnik.

Potrebna sredstva za sanaciju zajedničkih djelova stambenih zgrada-

procjena, iznose: 550.000,00 dem Od toga: -za sanaciju fasada 200.000,00 dem -za sanaciju krovova 250.000,00 dem -za sanaciju ostalih zajedničkih djelova stambenih zgrada 100.000,00 dem. Pljevlja

Stanje stambenog fonda Pljevalja čini 215 stambenih zgrada, sa 2585 stanova. Otkup stanova- od ukupnog broja stanova, otkupljeno je 2.465 stanova, ili 95,4 %. Ostali stanovi-njih 120, nijesu otkupljeni iz razloga što se radi o kategoriji stanova iz člana 76. Zakona o etažnoj svojini, zbog spora oko prava korišćenja ili su u pitanju stanovi dodijeljeni nakon stupanja na snagu ovog zakona. Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici,obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa -u vezi primjene navedenih propisa, bezbroj puta organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava, naplate Prema Odluci o naknadi za investiciono održavanje zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi,visina naknade, koju treba da plaćaju mjesečno vlasnici stanova i poslovnog prostora,iznosi: -za stanove u zgradama u kojima ne postoje liftovi i hidroforska postrojenja u iznosu od 8% minimalne cijene rada u Republici po stambenoj jedinici, uvećanu za 0,02 % po m2 korisne površine stana od iste osnovice; -za stanove u zgradama u kojima postoje liftovska i hidroforska postrojenja u iznosu od 8% minimalne cijene rada u Republici, uvećanu za 0,07% po m2 korisne površine stana od iste osnovice;

21

-za poslovne prostorije u iznosu od 10% od minimalne cijene rada u Republici,uvećanu za 0,1 % po m2 korisne površine poslovne prostorije od iste osnovice.

U oblasti investicionog održavanja stambenih zgrada nije, u potpunosti, realizovan tržišni princip, zbog nedostatka finansijskih sredstava i ne plaćanja naknade za investiciono održavanje. U dosadašnjem periodu, sve radove u oblasti održavanja zajedničkih djelova stambenih zgrada, izvodilo je Javno stambeno preduzeće, a, uglavnom, se radi o radovima koji se izvode kao hitne intervencije na stambenim zgradama. Svi radovi su ugovarani neposrednom pogodbom između Preduzeća i organa stambene zgrade –upravnika. Račun za uplatu sredstava po osnovu investicionog održavanja zajedničkih djelova stambenih zgrada, vodi se kod Javnog stambenog preduzeća. Planirani mjesečni iznos sredstava po osnovu naknade za održavanje, iznosi: -od stanova 15.000,00 dem -od poslovnog prostora (78 vlasnika) 3.200.00 dem

Ostvareni mjesečni iznos sredstava,iznosi: -od stanova 5.459,50 dem ili 36,4 % -od poslovnog prostora 1.212,00 dem ili 37,9 %. U cilju efikasnije naplate potraživanja po osnovu naknade za investiciono održavanje, u prvom redu, podnošene su prijave, a pošto to nije dalo odgovarajući rezultat, pristupilo se naplati potraživanja sudskim putem. Na investicionom održavanju zajedničkih djelova stambenih zgrada i hitnim intervencijama, u proteklom periodu 2001.godine utrošeno je ukupno 108.000,00 dem., od toga: -investiciono održavanje 75.000,00 dem -hitne intervencije 33.000,oo dem. Potrebna sredstva za radove koje treba izvesti na sanaciji zajedničkih djelova stambenih zgrada iznose 1.030.000,00 dem, i to: -za sanaciju fasada 600.000,00 dem -za sanaciju krovova 250.000,00 dem -za sanaciju ostalih zajedničkih djelova stambenih zgrada 180.000,00 dem Organi upravljanja -u ovoj opštini u stambenim zgradama konstituisano je 112 skupština i izabrano 112 upravnika.

22

Vlasnici stanova, zbog neorganizovanosti, nemogućnosti međusobnog dogovora i ne prihvatanja obaveza da upravljaju stambenim zgradama i da snose teret obezbjeđenja finansijskih sredstava za investiciono održavanje, ne žele ni da obrazuju organe upravljanja u stambenim zgradama. U zgradama gdje su obrazovani organi upravljanja, relativno je dobra saradnja upravnika i Javnog stambenog preduzeća. Međutim, evidentan je problem neizmirenja obaveza po osnovu naknada od strane jednog broja vlasnika u tim zgradama, čime se dovode uredne platiše u neravnopravan položaj. U ovoj opštini nije obrazovan Savjet predstavnika skupštine vlasnika, kao tijelo koje treba da vrši kontrolu i nadzor korišćenja sredstava , koja uplaćuju vlasnici za investiciono održavanje i hitne intervencije na stambenim zgradama. Međutim, do sada nije bilo prigovora na način trošenja sredstava koja plaćaju vlasnici stanova i poslovnog prostora, a,s obzirom na nizak procenat naplate naknade, Savjet ne bi imao neku značajniju ulogu.

Podgorica

Stanje stambenog fonda Podgorice, čini 746 zgrada visokogradnje i 1500 stanova niske gradnje, sa ukupno 18.908 stanova. Otkup stanova od ukupnog broja stanova, otkupljeno je 16.657 ili 88,1 %. Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa - u vezi primjene navedenih propisa, bezbroj puta organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava, naplate naknade i dr. Međutim, i pored preduzetih mjera, postignuti rezultati nijesu zadovoljavajući.

Prema Odluci o naknadi za investiciono održavanje zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, visina naknade , koju treba da plaćaju mjesečno vlasnici stanova i poslovnog prostora, iznosi: -za stanove u zgradama u kojima ne postoje liftovska i hidroforska postrojenja 8% od minimalne cijene rada u Republici po stambenoj jedinici, uvećanu za 0,05 % po m2 korisne površine stana od iste osnovice;

23

-za stanove u zgradama u kojima postoje liftovska i hidroforska postrojenja 8% od minimalne cijene rada u Republici po stambenoj jedinici, uvećanu za 0,1 % po m2 korisne površine stana od iste osnovice; -vlasnici stanova sa 5-7 članova porodičnog domaćinstva plaćaju naknadu u iznosu od 8% od minimalne cijene rada u Republici, uvećanu za 0,03 % po m2 korisne površine stana od iste osnovice; -vlasnici stanova koji ostvaruju pravo na materijalno obezbjeđenje porodice,odnosno sa 8 i više članova porodičnog domaćinstva, plaćaju naknadu od 8 % minimalne cijene rada u Republici; -vlasnici poslovnog prostora u stambenim zgradama plaćaju naknadu u iznosu od 12 % minimalne cijene rada u Republici, uvećanu za 0,1% po m2 korisne površine poslovnog prostora od iste osnovice. Planirani mjesečni fond sredstava, koja treba obezbijediti po osnovu ove naknade, iznosi: -od stanova 178.825,02 dem -od poslovnog prostora ( vlasnika 707) 11.924,48 dem, a ostvareni mjesečni iznos sredstava iznosi: -od stanova -dem 28.000,00 dem ili 15,7 % -od poslovnog prostora-dem 380,00 dem ili 3,2 %

Evidentno je da je nizak procenat naplate naknada, kako od stanova, tako i poslovnog prostora. Ovo ima za posledicu dalje propadanje stambenog fonda. Ovakvom stanju u naplati naknada za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada, pored ekonomske situacije, u značajnoj mjeri doprinijela je činjenica što u većem broju zgrada nijesu organizovani organi upravljanja, zatim što Opština nije preduzela mjere da putem imenovanja privremenih upravnika , ubrza konstituisanje ovih organa, kao i zbog činjenice što Opština nije, preko formiranja Savjeta etažnih vlasnika,kao nadzorno tijelo, stvorila uslove da vlasnici stanova imaju potpuniji uvid u trošenje njihovih sredstava. U oblasti investicionog održavanja zajedničkih djelova stambenih zgrada i hitnih intervencija na zgradama, nije obezbijeđen tržišni princip, jer je Ugovorom o povjeravanju poslova Opština Podgorica ove poslove povjerila Javnom stambenom preduzeću. Sredstva obezbijeđena po osnovu navedenih naknada, Javno stambeno preduzeće evidentira za svaku zgradu, a uplata se vrši na poseban račun otvoren kod Osnivača-Opštine Podgorica. Napominje se da u ovoj opštini, još uvijek, nije urađen program sanacije zajedničkih djelova stambenih zgrada. Ovo iz razloga što nije izvršeno snimanje zajedničkih djelova stambenih zgrada, po zgradama, i to: sa ekonomskog i tehničkog aspekta.

24

U periodu januar-jun 2001.godine, na investicionom održavanju zajedničkih djelova stambenih zgrada, uloženo je ukupno 213.369,50 dem., od toga: -za investiciono održavanje 189.511,50 dem., a -za hitne intervencije na zgradama 23.858,00 dem. Sredstva za realizaciju ovih radova, obezbijeđena su iz: -naknada za održavanje 151.428,66 dem.ili 71 % -buđžeta Opštine 61.940,84 dem.ili 29%. Organi upravljanja-u ovoj opštini konstituisana je ukupno 331 skupština stanara i izabrano 329 upravnika, dok Savjet predstavnika skupština vlasnika, kao nadzorni organ, nije formiran, tako da nije obezbijeđeno vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava, koja ulaćuju vlasnici.

R o ž a j e

Stambeni fond Rožaja čini 37 stambenih zgrada, sa 293 stana. Otkup stanova - od ukupnog broja stanova, otkupljeno je 270, ili 92,8 %. Ostali su neotkupljeni stanovi solidarnosti, kao i stanovi u zgradama, koje su po nekom osnovu bile ekspropisane.

Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojim se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr.

Primjena propisa -u cilju efikasnije primjene navedenih propisa,

organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava, naplate naknade za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i dr. Međutim, i pored preduzetih mjera, postignuti rezultati u ovoj oblasti su nezadovoljavajući. Prema Odluci o uslovima i načinu plaćanja naknade za investiciono održavanje zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na stambenim zgradama, visina naknade iznosi: -za stanove u zgradama u kojima ne postoje liftovska postrojenja 8% minimalne cijene rada u Republici, uvećana za o,4 % po m2 od iste osnovice; -za stanove u zgradama u kojima postoje liftovska postrojenja 10% minimalne cijene rada u Republici, uvećana za o,6 % po m2 od iste osnovice;

25

-za poslovne prostorije 25 % najniže cijene rada u Republici, uvećana za 0,4 % po m2 od iste osnovice; -za posebne garaže i posebne podrume, 5 % najniže cijene rada u Republici; -za stanove u radničkim barakama 8% minimalne cijene rada u Republici. Planirani mjesečni fond sredstava, po osnovu navedenih naknada, iznosi: -od stanova-dem 3.890,25 -od poslovnog prostora( 63 vlasnika)-dem 2.481,47, a ostvareni mjesečni prihod, iznosi: -od stanova-dem 250,00 ili 6,4 % -od poslovnog prostora-dem 370,34 ili 14,9 %.

Za uplatu sredstava za investiciono održavanje i hitne intervencije, otvoren je poseban račun kod Sekretarijata za privredu i finansije.

Organi upravljanja u stambenim zgradama - izabrano je 22 upravnika i

konstituisano 11 skupština.

Evidentna je velika nezainteresovanost vlasnika stanova i poslovnog prostora za formiranje organa upravljanja u stambenim zgradama i pored organizovanja više sastanaka po zgradama –više od 3 sastanka za svaku zgradu u kojoj ima više od 4 etažna vlasnika, i imenovanja 8 privremenih upravnika, stanje nije zadovoljavajuće. Naime, vlasnici stanova i poslovnog prostora i dalje smatraju da će neko drugi održavati zgrade, kao što je rađeno prije donošenja Zakona o etažnoj svojini. Savjet predstavnika skupštine vlasnika je organizovan, međutim, isti ne funkcioniše zbog nedovoljnog priliva sredstava po osnovu navededenih naknada. U ovoj opštini u toku 1996.godine, urađen je Program sanacije zajedničkih djelova stambenih zgrada, na bazi prethodno izvršenog snimanja, po zgradama, sa ekonomskog i tehničkog aspekta. Prema podacima iz Programa, za sanaciju zajedničkih djelova stambenih stambenih zgrada-ukupno potrebna sredstva, iznose:761.419,00 dem Od toga:

-za sanaciju fasada 214.869,00dem -za sanaciju krovova 390.779,00 dem -za sanaciju ostalih zajedničkih djelova 155.771,00 dem stambenih zgrada

T i v a t Stambeni fond Tivta čini 182 stambene zgrade, sa 1.275 stanova.

26

Otkup stanova –od ukupnog stambenog fonda, otkupljeno je 1266 stanova, ili 99,3 %. Svi stanovi nijesu otkupljeni zbog nezainteresovanosti jednog broja korisnika stanova, kao i zbog činjenice da je jedan broj stanova proglašen za stanove za socijalne potrebe. Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi- donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa -u cilju efikasnije primjene navedenih propisa, organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava, naplate naknade za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i dr. Međutim, i pored preduzetih mjera, postignuti rezultati nijesu dali potrebne efekte. Prema važećoj opštinskoj odluci iz 1996.godine, visina naknade za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada, iznosi:

-za stanove u zgradama koje nemaju lift i hidrofor 8% od minimalne cijene rada u Republici,uvećana za o,1 % po m2 od iste osnovice; -za stanove u zgradama koje imaju lift i hidrofor, 8% od minimalne cijene rada u Republici,uvećana za 0,2 % po m2 od iste osnovice. O održavanju zajedničkih djelova stambenih zgrada, stara se opštinski Sekretarijat za urbanizam, kod kojeg je otvoren poseban račun za uplatu sredstava od strane vlasnika stanova i poslovnog prostora. Planirani mjesečni fond sredstava, koji treba obezbijediti po osnovu navedenih naknada, iznosi: Ukupno 8.529,00 dem -od stanova 7.939,00 dem -od poslovnog prostora 590,00 dem, a Ostvareni prihod 1.007,80 dem -od stanova 219,00 dem ili 2,8 % -od poslovnog prostora 788,80 dem ili 133,7 %. Za uplatu sredstava po osnovu investicionog održavanja i hitnih intervencija, otvoren je poseban račun kod Sekretarijata za urbanizam i stambeno-komunalne poslove Opštine, a uplaćena sredstva se evidentiraju po zgradama. Što se tiče ostvarivanja tržišnog principa u oblasti održavanja, evidentno je da ne funkcioniše, i to, uglavnom, iz sljedećih razloga: neuredno izmirivanje obaveza od strane vlasnika, tako da se održavanje svodi na hitne

27

intervencije , nezainteresovanost registrovanih preduzeća i preduzetnika za ovu vrstu posla, povjeravanje poslova od strane upravnika zgrada fizičkim licima, koja nijesu registrovana za obavljanje poslova na održavanju stambenih zgrada, i sl. Organi upravljanja u stambenim zgradama - Od ukupnog broja stambenih zgrada, organi upravljanja organizovani su u 26 zgrada, sa 36 ulaza. Do sada je izabrano 29 upravnika i konstituisano 29 skupština. Što se tiče organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama, može se konstatovati da je stanje nezadovoljavajuće. Naime, i pored preduzetih mjera od strane nadležnog opštinskog organa u pogledu organizovanja organa upravljanja u stambenim zgradama-davanje obavještenja vlasnicima preko lokalne radio stanice ( tri puta), i lijepljenja obaveštenja po ulazima zgrada, nekog većeg odziva vlasnika nije bilo. Pored iznijetog, nadležni opštinski organ preduzeo je mjere da se, putem imenovanja privremenih upravnika, riješi pitanje organizovanja organa upravljanja u zgradama, što nije dalo razultate.

Savjet skupštine vlasnika stanova, još uvijek, nije konstituisan, što znači da nije obezbijeđen nadzor kod trošenja sredstava. U ovoj opštini, još uvijek, nije izvršeno snimanje zajedničkih djelova stambenih zgrada, sa ekonomskog i tehničkog aspekta, po zgradama. Međutim, planira se da se za sve zgrade sačini evidencija, u formi tehničkih knjižica, koja bi sadržala sve tehničke podatke o zgradi, sa stanjem svih instalacija i pregledom neophodnih investicionih radova na zgradi, sa prioritetima.

Na osnovu takve evidencije, donio bi se program sanacije zajedničkih djelova stambenih zgrada.

U l c i nj Stambeni fond Ulcinja čini 78 stambenih zgrada, sa ukupno 465 stanova. Otkup stanova –od ukupnog broja stanova, otkupljeno je 447 stanova, ili 96,1 %. Ostali stanovi nijesu otkupljeni zbog nezainteresovanosti korisnika.

Održavanje stanova - 0pštinski propisi - donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa -u cilju efikasnije primjene navedenih propisa, organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-

28

skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava, naplate naknade za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i dr. Međutim, i pored preduzetih mjera, postignuti rezultati nijesu dali potrebne efekte. Prema opštinskoj odluci o uslovima i načinu oplaćanja naknade za investiciono održavanje zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na stambenoj zgradi, vlasnici treba da plaćaju mjesečnu naknadu, i to: -za stanove 8% najniže cijene rada u Republici, uvećanu za 0,1 % po m2 od iste osnovice; -za poslovni prostor u sastavu stambene zgrade 20 % najniže cijene rada u Republici, uvećanu za 0,4 % po m2 od iste osnovice;

-za poslovni prostor u sastavu stambene zgrade, koji ima ugostiteljsku namjenu, 25 % najmanje cijene rada u Republici, uvećanu za 0,4 % po m2 od iste osnovice. Ova odluka, još uvijek, nije primijenjena u praksi. Organi upravljanja u stambenim zgradama - Organi upravljanja konstituisani su samo u dvije stambene zgrade, sa po dva ulaza.Izabrani su po jedan upravnik i po jedna skupština.

Ovako stanje je rezultat nezainteresovanosti vlasnika. Kontrola i nadzor korišćenja sredstava, koja treba da uplaćuju vlasnici stanova i poslovnog prostora, nije obezbijeđena iz razloga što nije organizovan savjet predstavnika skupštine vlasnika i što se ne izdvajaju sredstva za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada. Prema izvršenim procjenama, bez prethodno urađene evidencije po zgradama, za sanaciju zajedničkih djelova stambenih zgrada, ukupno potrebna sredstva, iznose: 552.922,50 dem Od toga:

-za sanaciju fasada 108.297,00 dem -za sanaciju krovova 322.367,50 dem -za sanaciju ostalih zajedničkih djelova stambenih

zgrada 122.258,00 dem

Herceg Novi Stambeni fond Herceg-Novog čini 283 stambene zgrade, sa 4.821 stan.

Otkup stanova- od ukupnog stambenog fonda, otkupljeno je oko 4741 stan ili oko 98,3 %.

Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi - donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se

29

izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa -u cilju efikasnije primjene navedenih propisa, organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava, naplate naknade za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i dr. Međutim, i pored preduzetih mjera, postignuti rezultati, posebno u dijelu organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja, su minimalni. Prema važećoj Odluci o naknadi za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i za radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, vlasnici treba da plaćaju naknadu, i to: -za stanove 8% minimalne cijene rada u Republici , -za poslovne prostorije 10 % minimalne cijene rada u Republici za svakih 20 m2, bez obzira na utvrđenu namjenu. Za uplatu sredstava za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i hitne intervencije na zgradama, otvoren je poseban račun kod Narodne banke Crne Gore-Zavoda za obračun i plaćanje –filijala Kotor, dok naplatu sredstava vrši Javno komunalno stambeno preduzeće-Herceg Novi. Planirani mjesečni fond sredstava od naknada iznosi:

Ukupno 33.338,00 dem -od stanova 30.342,00 dem, -od poslovnog prostora 2.996,00,dem.

Ostvareni prihod 11.040,00 dem ili 33,1 % -od stanova 10.800,00 dem ili 35,6 % -od poslovnog prostora 240,00 dem ili 8,0 %.

Organi upravljanja u stambenim zgradama - Od ukupnog broja zgrada, organi upravljanja su organizovani u 126 stambenih zgrada ili u 44,5% ukupnog broja zgrada. U ovim zgradama konstituisano je 130 skupčtina i imenovano 130 upravnika, dok u ostalim zgradama vlasnici stanova ne žele da organizuju ove organe.

Cetinje Stambeni fond Cetinja čine 273 stambene zgrade u društvenoj, odnosno državnoj svojini, sa 2.286 stanova. Otkup stanova-od ukupnog stambenog fonda, otkupljeno je 2.170 stanova ili oko 95 %.

30

Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi - donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr.

Primjena propisa -u cilju efikasnije primjene navedenih propisa, organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava, naplate naknade za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i dr. Međutim, i pored preduzetih mjera, postignuti rezultati nijesu dali ni približno potrebne rezultate. Pored aktivnosti koje su preduzete na izradi i donošenju opštinskih propisa, preduzete su aktivnosti na organizovanju organa upravljanja u stambenim zgradama, putem obavještenja istaknutim na ulazima stambenih zgrada.

Prema važećoj Odluci o naknadi za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i za radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, vlasnici , treba da plaćaju: -za stanove u zgradama u kojima ne postoje liftovska i hidroforska postrojenja, vlasnici stanova treba da plaćaju naknadu u iznosu od 8% minimalne cijene rada u Republici , uvećanu za 0,1% po m2 od iste osnovice; -za stanove u zgradama u kojima postoje liftovska i hidroforska postrojenja, vlasnici stanova treba da plaćaju naknadu u iznosu od 16 % minimalne cijene rada u Republici,uvećanu za o,2% po m2, od iste osnovice; -vlasnici poslovnog prostora u stambenim zgradama treba da plaćaju naknadu u iznosu od 32% najniže cijene rada u Republici,uvećanu za 4% po m2 od iste osnovice; -vlasnici posebnih garaža i posebnih podruma u stambenim zgradama treba da plaćaju naknadu u iznosu od 4% minimalne cijene rada u Republici, uvećanu za 0,1 % po m2 od iste osnovice. Ova odluka, još uvijek, nije primijenjena u praksi.

Šavnik Stambeni fond Šavnika čini 23 stambene zgrade, sa 137 stanova.

Otkup stanova- od ukupnog broja stanova otkupljeno je svega 79

stanova ili 57,7%. Stanovi nijesu otkupljeni zbog nezainteresovanosti korisnika.

31

Održavanje stambenog fonda - 0pštinski propisi - donijete su opštinske odluke i drugi propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanjem savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr. Primjena propisa - u cilju efikasnije primjene navedenih propisa, organizovani su sastanci sa etažnim vlasnicima, posebno po pitanju organizovanja i funkcionisanja organa upravljanja u stambenim zgradama-skupština i upravnika, obezbjeđenja nadzora korišćenja sredstava, naplate naknade za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i dr. Međutim, i pored preduzetih mjera, postignuti rezultati nijesu dali ni približno potrebne rezultate. Prema važećoj Odluci o naknadi za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada i za radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, vlasnici , treba da plaćaju: -za stanove 8% minimalne cijene rada u Republici , uvećanu za 0,1% po m2 površine stana i za 0,5 % po članu domaćinstva od iste osnovice; -za poslovni prostor 32% minimalne cijene rada u Republici,uvećanu za 0,4% po m2 površine poslovnog prostora i za 1 % po zaposlenom radniku od iste osnovice,; -vlasnici posebnih garaža i posebnih podruma 1% najniže cijene rada u Republici, uvećanu za 0,1 % po m2 garaže, odnosno podruma od iste osnovice. Ova odluka, još uvijek, nije primijenjena u praksi.. Za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada, otvoren je poseban račun kod Računovodstva lokalne samouprave, koje je zaduženo da evidentira uplatu i raspored ovih sredstava. Međutim, sredstva za ovu namjenu se, još uvijek, ne izdvajaju. Funkcionisanje organa upravljanja u stambenim zgradama nije zaživjelo, zbog nezainteresovanosti vlasnika stanova i poslovnog prostora. Naime, do sada je konstituisano 8 skupština i imenovano 8 upravnika. Procijenjena potrebna sredstva za održavanje zajedničkih djelova stambenih zgrada, iznose: 18.000 dem

-za sanaciju fasada 10.000 dem -za sanaciju krovova 3.000 dem -za sanaciju ostalih zajedničkih djelova stambenih zgrada 5.000 dem

3.OCJENA STANJA SA PREDLOGOM MJERA

Na bazi iznijetog, može se konstatovati sledeće:

32

- Stambeni fond predstavlja značajno bogatstvo Republike. Naime, u Crnoj

Gori ima 3.078 stambenih zgrada, sa 50.115 stambenih jedinica, ukupne vrijednosti cca 3,0 milijardi dem.Od ukupnog broja stanova, otkupljeno je 46.350 ili 92,5 %.

-Transformacija u stambenoj oblasti započela je krajem 1991. godine,

otkupom društvenih, odnosno državnih stanova. Nakon izvršene privatizacije stambenog fonda, nastala je pravna praznina u dijelu održavanja, što je doprinijelo naglom propadanju stambenog fonda. Donošenjem Zakona o etažnoj svojini sredinom 1995.godine stvorene su osnovne pravne predpostavke za obavljanje poslova na održavanju stambenog fonda.

- U cilju operacionalizacje zakonom utrdjenih ciljeva i principia, ovo ministarstvo je donijelo Pravilnik o vrstama radova koji se preduzimaju na održavanju stambene zgrade (sl. list. RCG br. 32 / 95 ) i Pravilnik o sadržini ugovora koji se zaključuje ako skupština vlasnika stambene zgrade ne vrši zakonom pripisane poslove ( sl. list RCG br. 24 / 96 ).

- U skladu sa ovlašćenjima iz Zakona donijete su opštinske odluke i drugi

propisi, kojima se bliže uređuju sljedeća pitanja: vršenje kontrole i nadzora korišćenja sredstava koja uplaćuju vlasnici, obrazovanje savjeta predstavnika skupštine vlasnika; način i uslovi plaćanja naknade za investiciono održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade i radove koji se izvode kao hitne intervencije na zgradi, minimum uslova za održavanje spoljašnjeg izgleda zgrade, i dr.

U cilju efikasnije primjene Zakona, ovo ministarstvo je, u više navrata, preko Zajednice opština, organizovalo instruktivne razgovore u cilju razrešavanja pojedinih pitanja i preko sredstava javnog informisanja imalo javne nastupe, koji su imali edukativni karakter, kako za jedinice lokalne samouprave, tako i za etažne vlasnike. Međutim, zbog nezainteresovanosti vlasnika stanova i jedinica lokalne samouprave, ovi propisi nijesu zaživjeli u praksi.

- U stambenim zgradama, konstituisano je svega 979 skupština etažnih vlasnika u Republici. U Opštinama: Žabljak, Mojkovac i Cetinje, još uvijek, se nije pristupilo konstituisanju ovih organa, zbog nezainteresovanosti etažnih vlasnika da organizuju organe upravljanja u stambenim zgradama, a nadležni opštinski organi nijesu preduzeli mjere da se, putem imenovanja privremenih upravnika, riješi pitanje organizovanja organa upravljanja u zgradama.

- Obavljanje poslova na investicionom održavanju stambenih zgrada i

hitnih intervencija na zgradama, jedinice lokalne samouprave su, putem ugovora, povjerile javnim stambenim preduzećima, javnim stambeno- komunalnim preduzećima, direkcijama za uređenje prostora i investicije i dr., što je u skladu sa zakonom.

- Naplata naknada za održavanje se ne vrši u opštinama: Andrijevica,

Berane, Bjelo Polje, Danilovgrad, Žabljak, Kolašin, Mojkovac, Plužine, Ulcinj,

33

Cetinje i Šavnik. U ostalim opštinama, procenat naplate se kreće od 1,1% (Budva ) do 51,4% (Bar ).

Ovakvo stanje u naplati naknada, pokazuje da je važeći sistem u ovoj oblasti neefikasan, a što je rezultat nedostatka inventivnosti oko mogućih metoda naplate, kao i određenih sistemskih i institucionalnih neadekvatnih rješenja.

- Iz prihoda po osnovu naknada i budžetskih sredstava jedinica lokalne samouprave, za investiciono održavanje stambenih zgrada i hitne intervencije na zgradama, u proteklom periodu 2001.godine, svega je uloženo 557.805,50 dem, i to: Bar( 137.000,00 dem), Bijelo Polje (87.000,00 dem), Kotor (6.436,00 dem),Pljevlja ( 108.000,00 dem) i Podgorica (213.369,50 dem.).,što je znatno ispod procijenjenih sredstava za ovu namjenu.

- Jedinice lokalne samouprave, još uvijek, nijesu pristupile snimanju

postojećeg stanja stambenog fonda po zgradama, što predstavlja veliki problem,,obzirom na investicione opravke koje je potrebno izvršiti.

- U dosadašnjoj primjeni Pravilnika o vrstama radova koji se preduzimaju na održavanju stambene zgrade ispoljili su se određeni problemi (sanaciji konstruktivnih elemenata, i dr.). Javno stambeno preduzeće - Podgorica, pokrenulo je inicijativu u cilju preispitivanja pojedinih rješenja iz Pravilnika. Imajući u vidu date konstatacije i potrebu efikasnijeg rješenja ovih pitanja, neophodno je preduzeti sledeće: 1. Budući da zakonska rješenja nijesu zaživjela, neophodno je da jedinice lokalne samouprave u narednom periodu posvete znatno veću pažnju održavanju stambenog fonda i ispolje veći stepen odgovornosti za zaštitu javnog interesa u ovoj oblasti. Ovo, prije svega, u dijelu formiranja organa upravljanja u stambenim zgradama, formiranja organa nadzora i kontrole korišćenja sredstava za održavanje stambenog fonda, i dr.

2. S obzirom na izuzetno nizak nivo naplate naknade za investiciono održavanje zgrade i hitne intervencije na zgradama, na osnovu analize dosadašnje primjene zakonskih rješenja u ovoj oblasti, potrebno je da jedinice lokalne samouprave, izmjenom odgovarajućih propisa, obezbijede instrumente za efikasniju naplatu naknada, uključujući i prinudnu naplatu. 3. Uvođene baze podataka u ovu oblast je važan preduslov za gazdovanje i uspostavljanje prioriteta u održavanju stambenog fonda, pa je u tom cilju u jedinicama lokalne samouprave neophodno izvršiti snimanje stanja stambenih zgrada , po zgradama, i na osnovu toga pristupiti izradi sanacionih programa. Ovi programi bi bili osnova za izradu Nacionalnog programa sanacije stambenog fonda Republike. 4. Urađeni Nacionalni program, obzirom da se radi o značajnim sredstvima, neophodim za sanaciju postojećih stambenih zgrada, koja zbog ukupne situacije vlasnika, nije moguće obezbjediti, treba da bude kandidovan

34

eventualnim potencijalnim stranim investitorima, zainteresovanim za ulaganje u ovu oblast ili donatorima, kako bi se stanje u ovoj oblasti dovelo na znatno bolji nivo. 5. S obzirom da su ispoljeni određeni problemi u primjeni Pravilnika o vrstama radova koji se preduzimaju na održavanju stambene zgrade, to je neophodno da Ministarstvo zaštite životne sredine i uređenja prostora pristupi preispitivanju pojedinih rješenja i predloži odgovarajuće izmjene.

35

Imajući u vidu iznijeto stanje u Informaciji, a u cilju efikasnije primjene Zakona, Vlada je donijela sljedeće:

Z A K LJ U Č K E Vlada Republike Crne Gore, na sjednici održanoj 8. marta 2002. godine, razmotrila je i prihvatila Informaciju o primjeni Zakona o etažnoj svojini. 1. Imajući u vidu da se Zakon o etažnoj svojini u dijelu održavanja stambenih zgrada ne primjenjuje, što ima negativne posledice na stanje stambenog fonda, to je po ocjeni Vlade, neophodno da svi učesnici, bez odlaganja, pristupe sprovođenju obaveza iz zakona. 2. Obavezuju se jedinice lokalne samouprave, koje to nijesu uradile, da primijene odredbe Zakona u dijelu formiranja organa upravljanja u stambenim zgradama, što se odnosi i na imenovanje privremenih upravnika, formiranje organa nadzora i kontrole korišćenja sredstava za održavanje stambenih zgrada, i dr. 3. S obzirom na izuzetno nizak nivo naplate naknade za održavanje stambenih zgrada, obavezuju se jedinice lokalne samouprave da, bez odlaganja , preispitaju postojeće propise o načinu naplate naknade, shodno članu 37 Zakona, kao i načinu prinudne naplate radi zaštite javnog interesa u ovoj oblasti.

4. Zadužuju se jedinice lokalne samouprave da shodno odredbama člana 38 Zakona preciznije definišu kriterijume za pojedinačne iznose naknade za održavanje stambenih zgrada, uzimajući u obzir: gradsku zonu u kojoj je objekat lociran (shodno zonama GUP-a), starost objekta, opremljenost objekta, odnos površine stana i broja članova domaćinstva, i dr. 5. Zadužuju se nadležni organi lokalne samouprave da preduzimaju mjere prekršajne odgovornosti, shodno odredbama člana 54 Zakona, a posebno vezano za ne plaćanje naknade za održavanje stambenih zgrada. 6. S obzirom da su ispoljeni određeni problemi u primjeni Pravilnika o vrstama radova koji se preduzimaju na održavanju stambene zgrade, to je neophodno da Ministarstvo zaštite životne sredine i uređenja prostora pristupi preispitivanju pojedinih rješenja i predloži odgovarajuće izmjene. 7. Zadužuje se Ministarstvo zaštite životne sredine i uređenja prostora da prati realizaciju ovih zaključaka i po potrebi predloži eventualne izmjene pojedinih zakonskih rješenja.