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MARKETBEATPORTOUma publicação Cushman & Wakefield

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2018

Uma publicação Cushman & Wakefield

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UM PORTO DE TALENTOS

“Porto” em português, significa “porto”. Um cais de embarque e de chegada de mercadorias, mas também de pessoas, culturas e ideias. Essa é a nossa natureza cosmopolita e é o nosso destino. Receber, receber bem e trabalhar com o Mundo.

A dinâmica económica da cidade do Porto é hoje já um fato visível pelo número de empresas que procura a cidade para localizar os seus centros corporativos, podendo-se já hoje falar do renascer da tradição empresarial e empreendedora dentro da cidade do Porto, com um objetivo claro: vir captar o imenso talento que procura esta cidade para criar e co-criar valor empresarial.

O Município tem através da InvestPorto implementado uma estratégia de apoio ao investimento empresarial na cidade, tendo essa estratégia sido reconhecida pelo Financial Times que no ano de 2018 concedeu um galardão ao Município: o Porto ficou em 8º lugar na categoria de “Best Mid Sized City for FDI Strategy”. Prémio atribuído pelo fDi Intelligence.

Tal não é de surpreender, dadas as vantagens competitivas que a cidade apresenta em termos de localização estratégica, talento e qualidade da sua força de trabalho, da sua rede de I&D e inovação, da sua infraestrutura de elevadíssima qualidade, dos seus custos competitivos e, não pedimos desculpas por isso, da sua extraordinária qualidade de vida.

Durante estes últimos anos é notório o aumento substancial da atratividade da cidade, principalmente em atividades baseadas no conhecimento e com elevado potencial de crescimento.

Mais de metade dos projetos apoiados (55%) são de âmbito internacional, com destaque para o setor das TICE e Imobiliário. Verifica-se uma tendência para o aumento de projetos nas áreas de Consultoria, Centros de Serviços Partilhados, Saúde, Energia, Ambiente e Mobilidade. A percentagem de projetos internacionais cresceu ligeiramente entre 2016 e 2017 (de 52% para 55%), sendo os principais países de origem a França, os Estados Unidos da América, o Reino Unido e a Alemanha. Muito relevante é o aumento da diversidade dos países de origem dos investidores, provenientes de 24 países distintos, refletindo o crescente interesse por parte de empresas sediadas nas mais diversas latitudes.

Do total de projetos de investimento captados em 2017, foram instalados 18 novos projetos e 108 estão em fase de implementação ou negociação, contribuindo para a atração de empresas nos diversos setores, sobretudo em atividades que potenciam o crescimento do PIB da região, as exportações e a criação de emprego. Os projetos de investimento que estão a ser atraídos para a cidade, de diferentes tipos de promotores,

e em diferentes fases de desenvolvimento, contemplam desde a criação de novas empresas, até empresas que pretendem iniciar uma nova fase de investimento ou expandir para uma nova unidade.

Deste modo, oportunidades interessantes e rentáveis no que diz respeito à componente imobiliária nas áreas residencial e de escritórios não faltam, em todas as zonas da cidade.

Aproveitem-nas, para bem do Porto, da sua economia, da qualidade de vida da sua população e da experiência que proporcionamos aos que nos visitam.

Neste contexto é de saudar a Primeira Edição do Marketbeat Porto, que permite o acesso a informação detalhada sobre os vários segmentos de mercado imobiliário da cidade e da sua área metropolitana. Ao dotar o mercado de níveis mais elevados de transparência, aumentamos a sua qualidade e tal induz a atração de um conjunto de investidores com perfil de investimento de maior longo prazo e de carater mais estrutural, dotando-se o mercado de condições de crescimento mais sustentáveis.

Desejo pois que continuem a investir e a promover o Porto!

Ricardo Valente Vereador da Economia, Turismo

e Comércio e da Gestão de Fundos Comunitários

Câmara Municipal do Porto

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MARKETBEAT PORTO 2018

O Porto conta com 220 mil habitantes, sendo a segunda cidade de Portugal e a quinta da Península Ibérica em termos populacionais.

Localizada no Norte do país, na margem do Rio Douro, a cidade é o centro nevrálgico da Área Metropolitana do Porto (AMP), que conta com 17 municípios e uma população de 1,7 milhões de habitantes.

Os concelhos do Porto, Vila Nova de Gaia, Matosinhos e Maia, formam o Grande Porto: o maior núcleo populacional da AMP com mais de 730 mil habitantes.

ENQUADRAMENTO ECONÓMICO E DEMOGRÁFICO

MAPA ÁREA METROPOLITANA DO PORTO


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INDICADORES ECONÓMICOS 2017/2018

CRIAÇÃO EMPREGO - 2007 VS 2017

2,5% / 1,9%PIB

2,5 % / 2,3%Consumo privado

3,7% / 1,80%Rendimentodisponível das famílias

10,9% / 10,0%Taxa de desemprego

+29%Saúde e serviçossociais

+74%TecnologiasInformação

+34%Atividades científicase técnicas

+15%Arte e Cultura

A AMP é o segundo centro económico do país, tendo gerado em 2017 um PIB estimado em mais de €28,3 mil milhões, ou 16% do PIB nacional. As perspetivas para a região são positivas, apontando para um crescimento médio anual do PIB de 1,2% entre 2018 e 2022. Os sectores da industria, retalho e construção foram os que mais contribuíram para a economia.

O aumento do rendimento disponível das famílias, na ordem dos 3,7%, teve um contributo positivo para a economia, com o consumo privado a crescer 2,5% em 2017. Em 2018 a situação deve manter-se, com uma evolução prevista para estas variáveis de 1,8% e 2,3% respetivamente.

A melhoria no mercado de trabalho na AMP foi constante a partir de 2014, com um crescimento no volume de emprego desde este ano até 2017 na ordem dos 7%. A taxa de desemprego, que em 2013 chegou a atingir os 19%, corrigiu ao longo dos últimos anos e em 2017 estimava-se nos 10,9%.

A região tem vindo a captar desde 2014 um forte fluxo de investimento estrangeiro, muito enfocado nas áreas da tecnologia e atividades científicas, tendo sido estes os sectores com maior crescimento na criação de emprego na região. Empresas como a Natixis, BNP Paribas, Euronext, Farfetch ou Blip são exemplos deste tipo de investimento.

As áreas da saúde e cultura também contribuíram significativamente para o volume de emprego na última década, com um crescimento na ordem dos 29% e 15% respetivamente.

Fonte: Oxford Economics

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Nos últimos anos, o mercado de escritórios do Grande Porto aumentou gradualmente a sua atratividade para ocupantes internacionais. Desde 2015 regista uma procura mais dinâmica, liderada por empresas multinacionais que escolhem a região para instalar centros de serviços partilhados. O volume médio de procura de escritórios no Grande Porto desde 2015 estima-se entre os 30.000 e os 40.000 m2. Para este ano espera-se um aumento muito considerável, estando já contabilizados no primeiro trimestre 30.000 m2 de ocupação.

ESCRITÓRIOS

OFERTA POR ZONA

Porto - Boavista 26%

Porto - Baixa 15%

Porto - Oriental 9%Porto - ZEP 6%

Matosinhos 15%

Vila Nova de Gaia 14%

Maia 16%1,45 milhões m2

Oferta escritóriosGrande Porto

150 mil m2

m2 em pipeline

30 mil m2

Procura 1º T 2018

PORTO - BOAVISTA

PORTO - BAIXA

PORTO - ORIENTAL

PORTO - ZEP

MAIA

MATOSINHOS

VILA NOVA DE GAIA

Fonte: Cushman & Wakefield e Predibisa


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A oferta total de escritórios no Grande Porto - que reúne os edifícios exclusivos existentes nos concelhos do Porto, Maia, Matosinhos e Vila Nova de Gaia - aproxima-se dos 1,45 milhões de m2 de ABL (Área Bruta Locável) distribuídos por mais de 400 projetos. A cidade do Porto conta com a maioria da oferta, cerca de 800 mil m2 de escritórios em mais de 200 edifícios.

Uma parte importante do stock de escritórios do Grande Porto evidencia uma desadequação da qualidade dos espaços face aos requisitos dos novos ocupantes que hoje lideram a procura. Nesse sentido, ao longo destes últimos 24 meses surgiram um conjunto de novos projetos que visam colmatar a escassez de oferta de qualidade.

O Urbo Business Center será o primeiro projeto a inaugurar no período pós-crise, é promovido pela DST em Matosinhos e conta com 16.100 m2. Ainda em 2018 irá estar também concluído o Boavista Office Center da Atitlan, com 7.750 m2. Em 2019 espera-se a chegada ao mercado do Porto Office Park do Grupo Violas Ferreira com 31.000 m2. O Porto Business Plaza da SDCi, projeto de reconversão do antigo Oporto Center, tem conclusão prevista também para 2019, com 15.500 m2 de novos escritórios que acrescem aos 12.000 m2 já ocupados pela Natixis. No total, a oferta futura de escritórios conhecida hoje para o Grande Porto aproxima-se dos 150.000 m2 distribuídos por 10 projetos.

PRINCIPAIS PROJETOS EM PIPELINE

PROJETO ZONA ÁREA (M2) CONCLUSÃO PROMOTOR

Urbo Business Center 6 - Matosinhos 16.100 2018 DST

Boavista Office Center 1 - Porto - Boavista 7.750 2018 Atitlan

Porto Office Park 1 - Porto - Boavista 31.000 2019 Grupo Violas Ferreira

Porto Business Plaza* 3 - Porto - Oriental 15.500* 2019 SDCi

Edificio Sonae - Maia Business Center 5 - Maia 7.000 2019 Sonae

Centro Empresarial Lionesa* 6 - Matosinhos 45.000* 2025 Lionesa

* Área expansão/reconversão

PORTO OFFICE PARK – GRUPO VIOLAS FERREIRA

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CENTRO DE EXCELÊNCIA NATIXIS


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O dinamismo da procura no Grande Porto reflete uma mudança estrutural no mercado, no entanto, mantém-se ainda muito abaixo das suas capacidades. A procura latente na cidade é muito elevada e tem vindo a ser limitada pela ausência de espaços de qualidade.

Em alguns casos os ocupantes têm optado pela reabilitação de edifícios existentes, como é o exemplo da Natixis que efetuou adaptações profundas no espaço que ocupa; ou da Blip, que reconverteu um antigo armazém na zona oriental da cidade.

A Boavista mantem-se a localização mais procurada em termos de volume de operações mas é também a que regista a área média mais reduzida, com maior predominância de negócios pequenos. Matosinhos foi a zona que maior volume de área absorveu desde 2016, fruto da atração de grandes ocupantes como o BNP Paribas, Vestas ou a Farfetch. A Maia tem vindo a registar um menor volume de procura, ainda essencialmente originada por pequenos ocupantes locais.

As rendas prime na cidade do Porto são praticadas na sua zona mais emblemática, a Boavista, CBD do Grande Porto, e encontram-se atualmente nos 16,5 €/m2/mês. As rendas médias nesta mesma zona situam-se nos 13 €. A Baixa segue-se em termos de valores, com as rendas prime nos 13 €/m2/mês e as médias nos 10 €. As restantes zonas praticam valores equivalentes, entre os 10 e os 12 €/m2/mês.

PRINCIPAIS NEGÓCIOS

RENDAS POR ZONA - 2º TRIMESTRE 2018

ANO ZONA PROJETO ÁREA (M2) OCUPANTE

2018 5 - Matosinhos Urbo Business Center 16.100 BNP Paribas

2018 2 - Porto - Baixa District - Offices & Lifestyle 5.200 Regus

2018 5 - Matosinhos Centro Empresarial Lionesa 3.000 Vestas

2017 7 - Vila Nova de Gaia Edificio Arrábida 4.000 Teleperformance

2017 2 - Porto - Baixa Trindade Domus 1.500 Veniam Works

2017 3 - Porto - ZEP Centro Empresarial do Porto 1.400 KW Business

2016 4 - Porto - Oriental Oporto Center 12.000 Natixis

2016 5 - Matosinhos Centro Empresarial Lionesa 6.000 Farfetch*

2016 4 - Porto - Oriental Porto Nascente 5.000 Blip

2016 1 - Porto - Boavista Boavista 3433 3.000 Euronext

PRIME (€/M2/MÊS) MÉDIA (€/M2/MÊS)

Porto - Boavista 16,5 13

Porto - Baixa 13 10

Porto - ZEP 11 8

Porto - Oriental 12 10

Matosinhos 12 10

Maia 12 10

Vila Nova de Gaia 12 10

* Área expansão

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A Natixis criou em 2016, na cidade do Porto, o seu Centro de Excelência em IT, com o objetivo de prestar serviços de suporte a toda a rede mundial do Banco. A opção pelo Porto foi inovadora e, de alguma forma, surpreendente. No entanto, esta escolha está assente num conjunto de critérios rigorosos, nos quais a cidade obteve classificações elevadas.

Assumindo como desígnio um mindset de startup, o Centro de Excelência enfocava os seus critérios de localização na qualidade dos recursos humanos. A excelente oferta de jovens licenciados nas faculdades de Braga e Porto, nas áreas da ciência e tecnologia, associada ao espírito empreendedor da cidade e da sua população foram os fatores críticos para a tomada de decisão. As capacidades linguísticas dos recursos humanos foram outro critério de peso, e também neste o Porto revelou estar à altura: grande parte dos recursos humanos disponíveis têm um bom domínio da língua inglesa e o conhecimento da língua francesa é também frequente na região. Hoje, 35% dos trabalhadores da Natixis falam francês, condição muito vantajosa tendo em conta a origem do banco.

A qualidade de vida da cidade foi outro fator de diferenciação face a outras metrópoles europeias, pelo importante peso que tem hoje em dia nas opções profissionais dos trabalhadores. As novas gerações valorizam cada vez mais a qualidade de vida, o desígnio de vida pauta-se pelo work to live, ao invés do live to work, que dominava nas gerações anteriores. O Porto oferece uma combinação equilibrada destes fatores e provou ser a localização ideal para desenvolver este novo projeto da Natixis.

A seleção do edifício que iria ser a sede do Centro de Excelência foi um desafio, principalmente tendo em conta a escassez de espaços de grande dimensão e qualidade na cidade. Contudo, também neste ponto o projeto se revelou um sucesso. A localização eleita exigiu alguma flexibilidade por parte dos decisores, tendo em conta os trabalhos de adaptação que teriam que ser levados a cabo. Mas a localização central, a proximidade à rede do metro, a abundante luz natural e a possibilidade de crescimento espacial contribuíram para a decisão. Hoje, trabalham no Centro de Excelência em IT da Natixis mais de 350 trabalhadores e o objetivo para 2019 é o de ultrapassar os 600. Passados cerca de dois anos do seu arranque, o projeto é hoje visto como um verdadeiro caso de sucesso. Para isto contribuiu o excelente desempenho dos seus colaboradores, a qualidade de vida da cidade e o espírito empreendedor da população portuense.

Nathalie Risacher Senior Country Manager

Natixis Portugal

“A Natixis criou em 2016, na cidade do Porto, o seu Centro de Excelência em IT, com o objetivo de prestar serviços de suporte a toda a rede mundial do Banco.”


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“O mercado de escritórios do Porto apresenta uma excelente relação qualidade preço”

“A procura por grandes multinacionais vai continuar a aumentar, incentivada por uma excelente relação custo/qualidade de vida aliada a uma mão de obra qualificada”

“A modernização e reabilitação dos edifícios de escritórios é urgente para o crescimento da cidade, mas não vai ser possível sem uma revisão das rendas em alta”

“A expansão prevista para a rede de transportes públicos no centro da cidade vai ser fundamental para o crescimento”

“A zona Oriental é a área de expansão natural do mercado”

Duarte Corrêa d’Oliveira Office Leasing PortoCushman & Wakefield

CENTRO DE EXCELÊNCIA NATIXIS

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O mercado de retalho na AMP conta com uma oferta de elevada qualidade, graças à presença de alguns dos projetos comerciais mais relevantes do país. A grande maioria dos retalhistas instalados em Portugal encontra-se em conjuntos comerciais da região, considerada como a expansão natural após a Grande Lisboa.

Vila Nova de Gaia acumula o maior volume de oferta de conjuntos comerciais, 9 projetos e cerca de 220.000 m2 de área. Em Matosinhos encontram-se os centros com maior dimensão da AMP: o Mar Shopping Matosinhos, promovido pela Ikea Centers com 102.000 m2 e o NorteShopping, projeto da Sonae Sierra com 75.000 m2.

O comércio de rua no Porto goza hoje de uma enorme relevância, tendo vindo a registar desde 2014 um crescimento muito significativo. As zonas tradicionais da cidade - Baixa, Clérigos e Boavista - concentram o maior volume de oferta, mais de 180.000 m2. A forte atividade de reabilitação urbana nestas zonas da cidade contribuiu para um aumento de 10% em área desde 2011. As zonas da Baixa e Clérigos são as que contam com maior dinamismo, enquanto a Boavista (no cluster do Avis) era o destino das marcas premium e de luxo por excelência mas tem vindo a perder protagonismo nos últimos anos.

RETALHO

CONJUNTOS COMERCIAIS

COMÉRCIO RUALOCALIZAÇÕES TRADICIONAIS - EVOLUÇÃO OFERTA

768.000 m2

Oferta ComercialÁrea Metropolitana do Porto

33Conjuntos comerciais

451 m2 por 1.000 habitantesDensidade comercial

200 000

180 000

160 000

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

0

2011 2015 2016 2018*

Áre

a ve

nda

(m2 )

Baixa Clérigos Boavista

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A forte aposta na valorização urbanística da cidade do Porto, em conjunto com o aumento muito significativo do turismo, favoreceu a revitalização do comércio de rua noutras zonas da cidade que são hoje promissoras localizações de retalho.

A Cedofeita, Ribeira e Rua Miguel Bombarda eram já destinos de comércio tradicional, mas ganharam destaque nos últimos anos. O rápido crescimento do eixo das Flores/Mouzinho da Silveira é um fenómeno recente, mas esta localização assume-se já como um importante cluster de restauração na cidade. Estas zonas totalizam em conjunto mais de 52.000 m2 de oferta.

Com base em dados de procura estudados pela Cushman & Wakefield, entre 2015 e o primeiro trimestre de 2018 foram transacionados na Área Metropolitana do Porto 380 espaços de retalho. A cidade do Porto registou mais de metade das operações, 190 negócios, maioritariamente em comércio de rua. Os centros comerciais foram o formato preferencial nos restantes concelhos com o NorteShopping, ArrábidaShopping e o Mar Shopping a registarem o maior número de aberturas. Na cidade do Porto, o ViaCatarina foi o centro comercial que concentrou o maior número de operações.

LOCALIZAÇÕES EMERGENTES - OFERTA POR SECTOR

EVOLUÇÃO DA PROCURA*

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Cedofeita Flores / Mouzinho da Silveira Miguel Bombarda Zona Ribeirinha

Moda Restauração Lazer & Cultura Lar Alimentar Vaga Outros

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

2016 2017 2018**

nº o

per

açõ

es

Centro Comercial Comércio Rua Retail Park Outlet Outros

380Negócios deretalho desde 2015

43%Comércio de rua

45%Restauração

* Amostra não aleatória baseada em trabalho de campo direcionado e informação pública** 1º trimestre


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Tendo em conta o forte crescimento do turismo na cidade do Porto, não é surpreendente a predominância do sector de restauração no volume de procura. De entre as 380 operações analisadas desde 2015, 45% das aberturas corresponderam a restaurantes ou cafés. A grande maioria dos negócios teve origem em operadores independentes, mas também marcaram presença algumas cadeias nacionais e internacionais como a Starbucks, Burger King, Jeronymo ou Bagga. A categoria de moda foi a segunda mais representativa, ainda assim com apenas 19% das operações. Os restantes sectores de atividade tiveram um peso menos significativo no volume de procura.

PROCURA POR SECTOR*


Restauração 45%

Moda 16%

Lazer & Cultura 9%

Alimentar 8%

Lar 7%

Outros 14%

FORMATO LOCALIZAÇÃO PRIME (€/M2/MÊS) MÉDIA (€/M2/MÊS)

Comércio Rua Baixa 72,5 50

Comércio Rua Clérigos 50 30

Comércio Rua Flores/Mouzinho Silveira 40 30

Centros Comerciais Grande Porto 75 35

Retail Parks Grande Porto 9,5 7

O dinamismo do mercado teve naturalmente um impacto positivo nas rendas praticadas, particularmente no comércio de rua onde a atividade era praticamente inexistente antes de 2014. As rendas prime na Rua de Santa Catarina evoluíram desde esse ano mais de 80%, situando-se hoje nos 72,5€/m2/mês. A zona dos Clérigos é o segundo destino de rua mais valorizado do Porto, com rendas prime na ordem dos 50€/m2/mês.

MARQUES SOARES CLÉRIGOS

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O crescimento do turismo na cidade do Porto impulsionou fortemente a atividade de retalho, particularmente no comércio de rua que ganhou um novo fôlego nestes últimos anos. A principal zona de comércio - Rua de Santa Catarina - afirmou-se em definitivo como o destino mass market da cidade, gozando de um forte fluxo de visitantes e aumentando significativamente a oferta de marcas nacionais e internacionais.

A zona dos Clérigos, com uma localização privilegiada em termos turísticos, também tem vindo a registar um importante crescimento. Ainda que a convivência com os destinos noturnos seja por vezes um desafio, o potencial da zona é muito elevado, comprovado, aliás, pelos milhares de turistas e locais que aqui circulam diariamente.

O endereço de compras mais tradicional da cidade para um comércio de nível mais elevado, tem estado maioritariamente concentrado na zona do Aviz junto à Avenida da Boavista, onde ainda é possível experienciar algum conforto na compra sem grandes concentrações de pessoas que se sentem em outras zonas da cidade.

Mas o retalho no Grande Porto não é só comércio de rua, os centros comerciais sempre tiveram uma presença dominante no mercado, presença esta que tem vindo a ser consolidada e que se vai manter no futuro.

Se é certo que o comércio eletrónico é um desafio, as lojas físicas, tanto em comércio de rua como centros comerciais, vão manter-se como o principal destino de retalho das populações. O serviço ao cliente prestado presencialmente e a experiência de compra é insubstituível e cada vez mais valorizada. Por outro lado, o comércio eletrónico enfrenta algumas fragilidades pois os custos da logística de uma estrutura de vendas online são pesados, exigindo volumes de operação muito significativos de forma a serem rentáveis e nem todas as plataformas podem ser viáveis.

Relativamente ao futuro do retalho na cidade, o Porto tem o potencial para ambicionar assumir-se como um destino de moda à escala europeia; competindo com cidades como Barcelona e posicionando-se como destino de compras. É um desafio ambicioso, mas possível, tendo em conta a projeção de que a cidade tem gozado nos últimos anos aliada à forte atividade cultural, à concentração da industria têxtil na zona Norte do país e ao número crescente de expatriados, que contribuem para um ambiente cosmopolita e propicio ao desenvolvimento artístico.

Paulo Antunes Administrador Marques Soares

“A zona dos Clérigos, com uma localização privilegiada em termos turísticos, também tem vindo a registar um importante crescimento.”


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“O início da obra de requalificação do Mercado do Bolhão antecipa a procura e interesse dos retalhistas nos eixos envolventes. A Rua Sá da Bandeira redesenha-se”

“A Avenida dos Aliados afirma-se como a artéria principal da cidade com a conclusão de vários projetos hoteleiros que permitirão novos espaços comerciais atraindo marcas internacionais premium e de luxo”

“A restauração continua em crescimento, a consolidar na Rua das Flores e Mouzinho da Silveira, com muitas aberturas previstas ao longo do ano”

“A zona da Foz começa a ganhar contornos relevantes, em particular na restauração, sendo a segunda localização mais procurada pelos retalhistas e turistas, a seguir à Baixa do Porto”

Sílvia Morais Retail Leasing PortoCushman & Wakefield

MARQUES SOARES RUA SANTA CATARINA

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INDUSTRIAL

O mercado industrial do Grande Porto divide-se em 6 zonas, tendo uma oferta superior à da Grande Lisboa, estimada em 13 milhões de m2.A localização prime é o Eixo Maia / Via Norte, que representa 13% da oferta total e inclui a Zona Industrial da Maia (essencialmente com ocupação logística), e a Via Norte (com um elevado cariz industrial). O Eixo Matosinhos/Vila do Conde, com um peso de 15% na oferta total, ganhou destaque nos últimos anos, impacto do maior dinamismo do Porto de Leixões, da proximidade ao aeroporto e da sinergia com os espaços industriais na zona de Vila do Conde.

Os eixos de Valongo/Alfena e Trofa/Famalicão são os de maior dimensão, concentrando em conjunto cerca de metade da oferta total. A zona de Vila Nova de Gaia, com 15% da oferta, caracteriza-se por espaços de pequena armazenagem e alguma ocupação logística.

A cidade do Porto, que é a zona menos representativa em termos de dimensão, conta com um núcleo de pequena armazenagem na antiga zona industrial, hoje a ZEP. Esta zona tem uma ocupação de caracter misto, sendo também uma das localizações de escritórios da cidade.

OFERTA POR ZONA*

EIXO MAIA/VIA NORTE

EIXO MATOSINHOS/VILA DO CONDE

EIXO TROFA/FAMALICÃO

EIXO VALONGO/ALFENA

PORTO CIDADE/ZEP

VILA NOVA DE GAIA

EixoMaiaVia Norte 13%

EixoMatosinhos Vila do Conde 15%

EixoTrofa Famalicão 21%

EixoValongo Alfena 29%

Porto Cidade 7%

Vila Nova de Gaia 15%

*Estimativa baseada em dados preliminares


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PRINCIPAIS NEGÓCIOS - 2016 A 2018


Os espaços são maioritariamente utilizados para atividade de retalho ou de escritórios, sendo a área de armazenagem minoritária, razão pela qual é no Porto cidade que se praticam as rendas mais elevadas.

A procura industrial e logística no Grande Porto esteve particularmente dinâmica nos últimos anos, com a concretização de alguns negócios de grande dimensão. Destaca-se a ocupação de uma plataforma logística de 70.000 m2 pela Jerónimo Martins em Alfena no ano passado, que é desde então o centro de toda a atividade logística do grupo na Região Norte. A Parfois, grupo de moda nacional, também apostou em Alfena, com a ampliação em 11.000 m2 das suas instalações logísticas, ocupando hoje uma área total de 45.000 m2.

No sector industrial destaque para a abertura da segunda fábrica da Weg em Portugal, a maior unidade fabril da empresa na Europa recentemente inaugurada em Santo Tirso.

A maior atividade no mercado, aliada a uma escassez de oferta muito acentuada, tem vindo a pressionar em alta os valores de arrendamento em todas as zonas. O Eixo Maia/Via Norte, a localização prime por excelência, pratica as rendas mais elevadas, entre os 3,50 e os 3,75 €/m2/mês, para espaços de qualidade e bem localizados. As restantes zonas contam com um intervalo de variação mais amplo, entre os 3,00 e os 3,75 €/m2/mês. Vila Nova de Gaia é a zona do mercado com as rendas mais baixas - atualmente entre os 2,75 e os 3,00 €/m2/mês - a sua localização na margem sul do rio Douro, sujeita a tráfego acrescido para aceder à cidade do Porto e a toda a zona industrial do Norte, justifica os valores mais reduzidos.

OCUPANTE ZONA ÁREA (M2)

Jerónimo Martins Eixo Valongo / Alfena 70.000

Weg Eixo Trofa / Famalicão 45.000

Continental Eixo Trofa / Famalicão 20.000

Garland Vila Nova de Gaia 18.000

Parfois Vila Nova de Gaia 11.000

Torrestir Eixo Matosinhos / Vila do Conde 10.000

Brasmar Eixo Trofa / Famalicão 5.800

Olicargo Eixo Trofa / Famalicão 5.374

Scania Eixo Maia / Via Norte 2.300

Scania Braga 1.500

ZONA INTERVALO DE RENDAS (€/M2/MÊS)

Eixo Maia /Via Norte 3,50 - 3,75

Eixo Matosinhos / Vila do Conde 3,00 - 3,75

Eixo Trofa / Famalicão 3,00 - 3,75

Eixo Valongo / Alfena 3,00 - 3,75

Vila Nova de Gaia 2,75 - 3,00

RANGEL LOGISTICS SOLUTIONS

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O sector logístico tem vindo a sofrer profundas transformações nos últimos anos, fruto da revolução tecnológica e do desenvolvimento económico do pós -crise. O comércio eletrónico é um dos fenómenos que mais tem mudado a atividade, devido ao seu crescimento exponencial, mas também à especificidade da operação. A alteração dos procedimentos, substituindo a entrega de grandes volumes em espaços de armazenagem por pequenas quantidades no domicilio do consumidor final, obriga à introdução de mudanças significativas. A elevada sazonalidade e o alargamento dos períodos de entrega a horários pós-laborais, são outros dos desafios desta nova linha de negócio, exigindo uma gestão complexa de espaços e recursos humanos. Mas a industria está a adaptar-se rapidamente, uma vez que o potencial de crescimento deste segmento em Portugal é muito elevado e em breve novos picos de sazonalidade, do qual o Natal é o expoente máximo, devem surgir.

O last mile, que se traduz em necessidades de espaços de logística mais próximos do centro das cidades, é outro fenómeno recente do sector e intimamente relacionado com o comércio eletrónico. Especificamente em Portugal, e no Grande Porto, o seu impacto não é ainda muito sentido, não sendo previsível que se torne numa tendência. A dimensão das nossas cidades e o volume de matérias transportadas - reduzido em comparação com as grandes metrópoles - não deverá justificar o desenvolvimento de centros de distribuição mais próximos do centro das cidades; também porque as zonas industrias da Grande Lisboa e do Grande Porto estão a uma distância muito razoável do centro. A alternativa ao last mile em Portugal tem sido os pontos de entrega de artigos de comércio eletrónico em unidades de retalho físico ou postos de combustível, tendência que deverá aumentar significativamente nos próximos anos. Esta opção contorna a necessidade do last mile, facilita os desafios de gestão de espaços e favorece também a indústria de retalho, contribuindo para um maior fluxo de visitantes nas lojas físicas.

O transporte marítimo e as profundas alterações tecnológicas que tem sofrido, traduzidas no movimento Shipping 4.0, é outra grande tendência da atividade logística. Esta tem sido particularmente sentida na zona do Grande Porto, com o forte crescimento do Porto de Leixões e da Plataforma Logística inserida na zona portuária. Ainda que não seja expetável o posicionamento de Portugal como porta de entrada para produtos na Europa - devido à nossa localização periférica face ao centro da Europa, às limitações do transporte ferroviário e ao

1 Short Sea Shipping (ou Transporte Marítimo de Curta Distância): Transporte de pessoas e de mercadorias por mar, entre portos situados em estados-membros da União Europeia, ou entre esses e portos de países não-europeus mas com linhas de costa nos mares que circundam a Europa: casos do Báltico, do Mar Negro e do Mediterrâneo.

reduzido volume de mercadorias absorvido pela nossa economia - o potencial do Short Sea Shipping1 (SSS) é muito elevado. Já é hoje visível um aumento muito significativo deste tipo de transporte para os países nórdicos e Reino Unido, e a forte política da União Europeia neste sentido irá potenciar a atividade. Neste aspeto o Grande Porto, e em particular o Eixo de Matosinhos vai ser muito beneficiado no futuro.

Nuno Rangel CEO Rangel Logistics Solutions

“O comércio eletrónico é um dos fenómenos que mais tem mudado a atividade, devido ao seu crescimento exponencial.”


20

“A tendência da procura superior à oferta não se irá inverter pelo menos nos próximos 12 meses”

“Rendas de armazéns e unidades industriais na região Norte do País terão obrigatoriamente de subir, pois só assim se conseguirá sustentar a construção de novos espaços”

“Zonas outrora marcadamente industriais, tais como Vila Nova de Famalicão, Vila do Conde e Santo Tirso, começarão a afirmar-se como alternativas aos tradicionais eixos logísticos prime do grande Porto”

“O potencial das zonas de Perafita e Freixieiro, no Eixo de Matosinhos / Vila do Conde para a reconversão de antigos espaços industriais é incontornável, estimulado pela proximidade ao Porto de Leixões e ao Aeroporto Francisco Sá Carneiro”

Tiago Galvão Industrial & Land PortoCushman & Wakefield

RANGEL LOGISTICS SOLUTIONS

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O Porto registou nos últimos anos um importante crescimento do mercado turístico, sendo hoje um dos destinos city break de referência na Europa. O aeroporto é um dos principais pontos de chegada à cidade e desde 2004 o seu tráfego de passageiros cresceu mais de 250%. Em 2017 o Aeroporto Francisco Sá Carneiro recebeu 10,8 milhões de passageiros, mais 15% que no ano anterior.

O Aeroporto Francisco Sá Carneiro alimenta o turismo de toda a Região Norte, que em 2017 recebeu um total de 4,1 milhões de hóspedes, retratando um crescimento de 8% face ao ano anterior. O Grande Porto terá recebido uma parcela muito significativa desta procura, à semelhança dos anos anteriores em que esta zona captava em média mais de 67% da procura de toda a Região Norte.

Os indicadores de operação dos estabelecimentos hoteleiros do Grande Porto revelam o bom momento do mercado, demonstrando uma evolução positiva desde 2013. Os hotéis de 3 estrelas registaram a melhoria mais acentuada em termos de ocupação, subindo mais de 18 pontos percentuais em 5 anos e atingindo os 77% no final de 2017. As unidades de categoria superior, 4 e 5 estrelas, registaram também melhorias acentuadas na taxa de ocupação, situando-se no final do ano nos 76% e 70% respetivamente.

O forte aumento da procura, bem como os preços baixos praticados relativamente a outras capitais europeias, permitiu um aumento dos preços médios. Entre 2013 e 2017 os preços das unidades hoteleiras da região subiram em média 55%, com os hotéis de 5 estrelas a registarem o aumento mais significativo, de 64%.

TURISMO

PASSAGEIROS NO AEROPORTO FRANCISCO SÁ CARNEIRO

TAXA OCUPAÇÃO - GRANDE PORTO

PREÇO MÉDIO - GRANDE PORTO

Fonte: INE

Fonte: AHP

Fonte: AHP

0

1M

2M

3M

4M

5M

6M

7M

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9M

10M

11M

0

2

3

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18

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Volume de passageiros Taxa crescimento (%)

Vo

lum

e d

e p

assa

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Tax

a cr

esci

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to (

%)

80%

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60%

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20%

10%

0%2013 2014 2015 2016 2017

3* 4* 5*

140

120

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80

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02013 2014 2015 2016 2017

€/n

oit

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o

3* 4* 5*


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* 1º trimestre

O Grande Porto conta hoje com 130 estabelecimentos hoteleiros que oferecem cerca de 11.000 unidades de alojamento, representando 81% da oferta total existente em toda a AMP. A cidade do Porto é o principal destino turístico de toda a região e concentra a maioria das unidades de alojamento, num total de 6.500.

As categorias 3 estrelas e inferior representam metade dos projetos, mas são os hotéis de 4 estrelas que têm maior representatividade em termos de unidades de alojamento, 42%.

A crescente atratividade turística do Porto e a evolução positiva de todos os seus indicadores tem vindo a despertar o interesse de operadores já instalados, que apostam no crescimento da sua rede, e a captar a entrada de novas marcas. A Holiday Inn Express está a reforçar a sua presença na região e a Catalonia Hotels & Resorts vai abrir na cidade do Porto a sua primeira unidade em Portugal. Desde Janeiro de 2017 inauguraram no Grande Porto 10 novos projetos turísticos com mais de 500 novas unidades de alojamento. Este ritmo de crescimento da oferta deve acentuar-se nos próximos anos, sendo hoje conhecidos para a região 22 novos projetos, com mais de 2.000 quartos, com abertura prevista até 2022.

OFERTA TURÍSTICA NO GRANDE PORTO

PRINCIPAIS ABERTURAS 2017 E 2018*

130Unidades

8.900Quartos

62%Quartos 4* e 5*

NOME MARCA/GESTOR FORMATO CONCELHO CLASSIFICAÇÃO Nº QUARTOS

Eurostars Porto Centro Eurostars Hotels Hotel Porto 4 estrelas 74

EXE Almada Porto Exe Hotels Hotel Porto 4 estrelas 64

Pestana Porto – A Brasileira Grupo Pestana Hotel Porto 5 estrelas 90

Stay Hotel Porto Centro Trindade Stay Hotels Hotel Porto 3 estrelas 73

The House of Sandeman The Independente Collective Hostel Vila Nova de Gaia n.a. 15

Torel Avantgarde Torel Boutiques Hotel Porto 5 estrelas 47

Vila Galé Porto Ribeira Vila Galé Hotel Porto 4 estrelas 67

Sea Porto Hotel Sea Porto Hotel Matosinhos 4 estrelas 57

1* a 3* 4* 5*

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O grande desafio do turismo no Grande Porto - no enquadramento atual de forte crescimento da oferta - passa por um aumento da procura através da extensão da estadia dos turistas e pela diversificação e diferenciação do produto hoteleiro, adaptando-o a um leque de visitantes mais alargado.

A aposta no aumento da procura não se deve limitar a potenciar o crescimento do número de hóspedes, devendo também resultar de um prolongamento da estadia. Esta estratégia é menos complexa que a de atrair novos turistas, pois passa apenas pela retenção dos que já nos visitam, mas exige uma oferta integrada de serviços culturais e de lazer que justifiquem um aumento no tempo de permanência.

No caso do Grande Porto, uma das medidas possíveis passa por encarar toda a região como um destino turístico único. As atrações turísticas dos diferentes concelhos devem ser estruturadas de forma agregada, posicionando-as como complementares e não concorrentes. Desta forma o número de visitantes em cada uma delas é maximizado e as estadias são prolongadas.

Outra medida, mais estrutural, é a criação de novo serviços culturais e de lazer. O World of Wine – em Vila Nova de Gaia e composto por cerca de 35.000 m² de museus, zonas de comércio e uma escola - surge neste enquadramento, ambicionando trazer uma nova atração cultural e de lazer à região.

A promoção do destino é também estratégica e não deve ser deixada apenas nas mãos das autoridades locais. Os operadores hoteleiros também têm a obrigação de apostar na divulgação das suas unidades, sendo crucial estratégias de marketing ambiciosas.

A promoção das unidades e a criação de novos destinos de lazer exige naturalmente investimento, mas neste sentido a atratividade que os produtos hoteleiros têm vindo a despertar junto de investidores imobiliários institucionais pode contribuir. Os ativos hoteleiros trazem grandes vantagens de diversificação aos portfolios, tendo correlações com a economia inferiores às verificadas nos ativos de escritórios e de retalho e trazendo a grande vantagem da flexibilidade dos preços, que em hotelaria podem ser mudados numa base diária.

Em suma, o Porto é um destino que tem capacidade para absorver o crescimento da oferta que se adivinha. Mas este caminho exige uma aposta séria na divulgação do destino ao nível regional bem como na criação e estruturação de serviços culturais e de lazer.

Adrian Bridge CEO

The Fladgate Partnership

“A aposta no aumento da procura não se deve limitar a potenciar o crescimento do número de hóspedes, devendo também resultar de um prolongamento da estadia.”


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Consolidação de oferta internacional Trata-se de um processo a decorrer e consequente do aumento da notoriedade internacional e facilidade de acesso ao Destino Porto. Os próximos meses serão testemunho de novo produto hoteleiro com marca internacional.

Reposicionamento de destino A dinâmica turística verificada na Região Norte e cidade do Porto, aciona um efeito de expansão geográfico e de surgimento de novos conceitos complementares à atividade hoteleira fundamentais à constituição de destino turístico. Upgrade e diversificação de atividades correlacionadas com a experiência de short-break.

Crescimento com identidade O movimento turístico expansionista que se observa na cidade cria o desafio do crescimento sustentável, ao nível da quantidade da oferta e sobretudo ao nível da qualidade e valor percebido. Crescimento e upgrade de destino homogéneo e transversal aos diferentes posicionamentos de produto.

Gonçalo Garcia Head of HospitalityCushman & Wakefield

HOTEL INFANTE SAGRES

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O sector residencial no Grande Porto, à semelhança de todo o país, tem vindo a demonstrar-se extremamente dinâmico. Nos últimos 12 meses esta tendência acentuou-se, com uma valorização muito significativa dos preços no último trimestre de 2017. A Foz mantém-se como a zona residencial prime da cidade, mas as freguesias do centro histórico têm assistido a uma forte valorização e a Avenida dos Aliados já se posiciona como um eixo de luxo na cidade. Os grandes projetos de reabilitação urbana previstos para a Baixa, a reconversão do Mercado do Bolhão e do Quarteirão D. João II, devem acentuar no futuro esta tendência de valorização do centro histórico.

A evolução dos preços praticados na cidade revela a ascensão do produto residencial na Baixa do Porto. Desde 2016 que o valor médio das freguesias do centro histórico ultrapassou o da Foz. No final de 2017 os preços médios de produto residencial no centro histórico situavam-se nos 2.129 €/m2 e na Foz nos 2.025 €/m2.

As restantes zonas da cidade praticam todas elas valores médios inferiores aos 2.000 €/m2, com a zona ribeirinha a registar o terceiro valor mais elevado, nos 1.783 €/m2 seguindo-se a zona das Antas e por último as zonas periféricas.

A escassez de produto residencial na cidade do Porto aliada a uma procura muito acentuada - não só de compradores nacionais, mas também já de estrangeiros - tem vindo a pressionar a subida dos preços. Entre 2013 e 2017 os valores médios de habitação na cidade valorizaram 32%, com a zona ribeirinha a registar a evolução mais acentuada, praticamente duplicando os valores. A zona da Foz, já consolidada e sempre reconhecida como um destino prime, foi a que menos valorizou ao longo destes 5 anos.

RESIDENCIAL

ZONAS RESIDENCIAIS PORTO

PREÇOS POR ZONA

FOZ

ZONA RIBEIRINHA

CENTRO HISTÓRICO

ORIENTAL

ZONAS PERIFÉRICAS

0 €

500 €

1 000 €

1 500 €

2 000 €

2 500 €

3 000 €

Foz Ribeirinha Centro Histórico Antas Periféricas

Preço Médio 1º Quartil 3º Quartil

Fonte: SIR


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A forte atividade do mercado residencial na cidade do Porto é um fenómeno recente, mas a importância do Grande Porto numa escala nacional é hoje muito relevante: de entre as mais de 150.000 transações imobiliárias registadas em Portugal pelo INE em 2017, cerca de 50% foram realizadas nos centros urbanos de Lisboa e Porto e o volume do Grande Porto representa já mais de metade do registado na Grande Lisboa. Ao invés das últimas décadas, os concelhos de Lisboa e Porto têm protagonizado este crescimento em detrimento das periferias, confirmando a tendência de centralização das populações, do regresso da habitação ao centro das cidades.

São varias as razões para este dinamismo dos dois principais centros urbanos do país, mas a estratégia de comunicação que ambas as cidades adotaram há vários anos teve um forte contributo. A cidade do Porto delineou uma estratégia assente na sua identidade própria, tirando partido da imensa notoriedade do Vinho do Porto (o vinho mais conhecido do mundo!) e da herança cultural de toda a região, e implementou-a com muitíssimo sucesso. O turismo foi o primeiro segmento a sentir os frutos: entre 2004 e 2017 os passageiros do aeroporto do Porto cresceram 264 %, consideravelmente mais que no aeroporto de Lisboa cujo crescimento foi de 149%. O sector residencial beneficiou deste aumento do turismo e arrancou logo a seguir. Ao invés de Lisboa, em que os clientes estrangeiros têm um peso muito significativo, no Porto cerca de 80% dos compradores de habitação são nacionais e na grande maioria compram para habitação própria. Os investidores estrangeiros entraram recentemente no mercado e têm ainda potencial de crescimento; com exceção dos brasileiros, que são dominantes, não existe um padrão claro de nacionalidade. No que se refere às zonas em destaque, hoje é clara a afirmação do centro em geral, e da zona histórica em particular, como o novo destino de habitação de luxo na cidade. A Avenida dos Aliados é o seu expoente máximo, e a muito positiva experiência de comercialização do primeiro projeto lançado nesta avenida, Aliados 107, é exemplo desta tendência. A Avenida dos Aliados e todo o centro histórico do Porto assemelham-se em muito à Avenida da Liberdade e à baixa lisboeta, e têm todo o potencial para se afirmarem como a zona prime da cidade, à semelhança do que já sucede na capital. A zona da Foz vai manter-se como um destino prime, mas a Baixa oferece maior potencial de crescimento.

No seguimento da Avenida dos Aliados, a Rua Sá da Bandeira será a próxima via a assumir-se como um destino prime, beneficiando da reconversão do Mercado do Bolhão e do Quarteirão D. João II. Paralelamente, toda a zona ribeirinha entre a Baixa do Porto e a Foz deverá valorizar-se, graças às

“A Avenida dos Aliados e todo o centro histórico do Porto assemelham-se em muito à Avenida da Liberdade e à baixa lisboeta, e têm todo o potencial para se afirmarem como a zona prime da cidade, à semelhança do que já sucede na capital. ”

excelentes vistas, à proximidade ao centro e ao potencial do edificado existente. A procura de produto de habitação deve continuar a crescer, impulsionada pela recente entrada dos compradores estrangeiros, e os preços têm ainda potencial de subida; ainda que com menor intensidade que nos últimos anos.

Aniceto Viegas Diretor Geral Avenue

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De acordo com o SIR RU, desde 2014 foram licenciados na região 1.650 projetos de construção que totalizam cerca de 1.000.000 m2, 48% dos quais aprovados em 2017. A cidade do Porto concentrou mais de metade da nova área, maioritariamente em projetos residenciais e de turismo.

A reabilitação do centro da cidade teve um peso muito significativo neste volume de construção, com as freguesias da Baixa do Porto a concentrarem o maior número de projetos.

O volume de obras atualmente em fase de licenciamento demonstra uma aceleração do ritmo de construção, com mais de 900.000 m2 de projetos em aprovação e um peso crescente da promoção de escritórios, retalho e equipamento.

REABILITAÇÃO URBANA

A atividade de promoção imobiliária, em reabilitação urbana e novos empreendimentos, aumentou consideravelmente no Grande Porto ao longo dos últimos anos.

OBRAS EM LICENCIAMENTO*

Vila Nova de Gaia

550 000

500 000

450 000

400 000

350 000

300 000

250 000

200 000

150 000

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50 000

0Porto Maia Matosinhos

área

co

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ução

(m

2 )

Residencial Escritórios Retalho Turismo Equipamentos sociais Outros

OBRAS LICENCIADAS*

Porto Maia Matosinhos Vila Nova de Gaia

área

co

nstr

ução

(m

2 )

Residencial Escritórios Retalho Turismo Equipamentos sociais Outros

600 000

500 000

400 000

300 000

200 000

100 000

0

Fonte: SIR RU* Entre 2014 e o 1º trimestre de 2018

Fonte: SIR RU* Entre 2014 e o 1º trimestre de 2018


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PREÇO POR ZONA*

Marginal do Douro Mouzinho/Flores São Bento/Sé Vitória/Taipas Porto

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

2200

2015 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2016 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2017 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4

€/m

2

Em linha com a forte atividade de promoção, os preços de transação dos prédios para reabilitação no Porto têm vindo a verificar subidas muito acentuadas. Desde 2015 os valores médios na cidade do Porto mais do que duplicaram, situando-se no final de 2017 nos 1.460€/m2.

A zona da Rua das Flores e Mouzinho da Silveira é a que atinge o valor médio mais elevado, nos 1.979€/m2, demonstrando uma evolução notável desde 2015 quando era a zona menos valorizada.

Fonte: SIR RU* Transações prédios

ALIADOS 107

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A atividade de reabilitação urbana na cidade do Porto atingiu nos últimos anos volumes nunca vistos. O crescimento económico e o forte aumento do turismo, alinhados com a alteração da lei do arrendamento e uma aposta das autoridades locais em dinamizar a reabilitação urbana foram os fatores que mais impulsionaram este movimento.

Os principais desafios desta atividade prendem-se com a capacidade de resposta das autoridades licenciadoras, que frente a um volume muito elevado de processos nem sempre respondem com a celeridade necessária. A simplificação dos processos a nível legislativo colmatou esta limitação, mas ainda assim existem alguns exemplos de atrasos significativos. A forte concorrência entre players também é outro fator a ter em conta, para aléns dos promotores nacionais que iniciaram esta atividade, existem hoje vários investidores estrangeiros a apostarem em projetos de reabilitação urbana e os preços têm vindo a subir muito significativamente. Por último, outro efeito nocivo da maior atividade é a concorrência entre prestadores de serviços, a escassez de mão de obra de construção civil na região é hoje preocupante, e limita de alguma forma o crescimento.

Ainda assim a atividade revela-se atraente mantendo-se os bons níveis de escoação do produto final, maioritariamente residencial. No que refere a usos alternativos, verifica-se algum interesse em produtos de residências de estudantes e residências assistidas, no entanto, os preços de saída praticados dificilmente viabilizam o investimento. O produto residencial, tendo em conta os preços significativamente superiores, continua a ser a primeira opção dos promotores. As áreas de intervenção, até agora muito concentradas no centro histórico e zona ribeirinha, vão alastrar-se naturalmente a outras zonas; aquelas que contam com maior potencial são Campanhã, tendo em conta a aposta da Câmara Municipal do Porto na sua reabilitação; o Bonfim; Paranhos e a zona ribeirinha de Vila Nova de Gaia.

O futuro do mercado de reabilitação urbana no Grande Porto revela-se animador, a forte atividade irá manter-se e o alastramento a zonas menos centrais deve provocar um alargar do leque de preços praticados permitindo a diversificação dos usos desenvolvidos, hoje muito concentrados em projetos residenciais. Os atuais players têm vindo a adotar maioritariamente uma postura patrimonialista, no entanto o crescimento do mercado e o aumento gradual da notoriedade do Grande Porto como destino de capital deve mudar no futuro este perfil, abrindo-se o caminho para a entrada de investidores institucionais em projetos de centro de cidade.

André Ferreira Diretor Geral Endutex

“O futuro do mercado de reabilitação urbana no Grande Porto revela-se animador, a forte atividade irá manter-se e o alastramento a zonas menos centrais deve provocar um alargar do leque de preços praticados.”


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“A reabilitação urbana continuará a expandir-se por toda a cidade, com maior intensidade na coroa envolvente do centro histórico, em particular em Campanhã, onde foram lançados em 2017 grandes empreendimentos e outros deverão arrancar ainda este ano”

“Outras zonas menos centrais irão ganhar destaque, como por exemplo Paranhos, com a reconversão da antiga fábrica do Amial num projeto de uso misto”

“Esta dinâmica deverá traduzir-se na estabilização ou moderação do crescimento dos preços, embora nos Aliados, Mouzinho/Flores e frente ribeirinha possa continuar a valorização acentuada, tendo em conta a forte procura de produto prime”

“O lançamento dos primeiros grandes empreendimentos residenciais especulativos do pós-crise de 2008, ao aproximar a oferta da procura, deverá contribuir para moderar a escalada dos preços a que se vem assistindo nestes últimos anos”

Óscar Sá Urban Development PortoCushman & Wakefield

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O investimento em produto acabado no distrito do Porto em 2017 totalizou cerca de €250 milhões, sendo a compra do Fashion Outlet de Vila do Conde por parte da Via Outlets por 130 milhões o maior negócio do ano.

Entre 2010 e 2017 a atividade de investimento imobiliário na região do Grande Porto totalizou cerca de €500 milhões, valor pouco representativo tendo em conta o potencial da região. O investimento teve maioritariamente origem em capitais nacionais, sendo os negócios por parte de entidades estrangeiras pouco frequentes. A entrada da TIIA/REEF no capital do NorteShopping, a compra do ArrábidaShopping pela Suez ou a aquisição pela Redevco do Edifício Palladium na Rua de Santa Catarina; foram os primeiros negócios com capital estrangeiro no Grande Porto.

O sector de retalho representa mais de metade do capital investido em imobiliário comercial no distrito do Porto, os sectores de escritórios e industrial dividem em partes iguais o montante remanescente.

INVESTIMENTO

O investimento imobiliário institucional na região do Porto encontra-se ainda numa fase inicial, não registando por enquanto uma atividade equivalente à sentida no mercado de ocupação e de promoção imobiliária.

EVOLUÇÃO INVESTIMENTO

INVESTIMENTO POR SECTOR

260M

240M

220M

200M

180M

160M

140M

120M

100M

80M

60M

40M

20M

0

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Nacional Estrangeiro

Retalho

Escritórios

Industrial

Outros


32

EVOLUÇÃO YIELDS PRIME

5

5.5

6

6.5

7

7.5

8

8.5

9

9.5

10

10.5

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018*

Centros Comerciais Comércio Rua Escritórios Industrial

Os valores de mercado refletem desde 2014 uma correção em alta, em linha com a tendência nacional e da Europa. Os centros comerciais, o tipo de ativo mais apetecível por investidores institucionais no Grande Porto, praticam a yield mais baixa, atualmente nos 5,10% . Seguem-se o comércio de rua e os escritórios com 5,50% e 6,50% respetivamente.

*2º trimestre

33


“O Grande Porto demonstra já há vários anos um forte dinamismo transversal aos vários sectores do imobiliário.”

O Grande Porto demonstra já há vários anos um forte dinamismo transversal aos vários sectores do imobiliário. A entrada de capitais, tanto nacionais como estrangeiros, tem sido essencialmente ao nível da promoção; o investimento dito mais institucional - em produto acabado - está ainda numa fase inicial, sendo maioritariamente concretizado por family offices locais e fundos nacionais. Mas este é apenas o primeiro estágio desta nova fase em que se encontra o mercado e as condições estão criadas para a entrada de capitais internacionais vocacionados para o investimento em produto acabado.

O sector de escritórios é um dos que tem vindo a despertar maior interesse junto de investidores e o Grande Porto apresenta um conjunto de mais-valias que lhe permitem ambicionar tornar-se uma alternativa a Barcelona, Lisboa ou Madrid:

- A excelente qualidade dos Recursos Humanos (a valores muito competitivos) formados nas Universidades de Aveiro, Braga e Porto.

- As capacidades linguísticas da população, particularmente da língua francesa no caso da Região Norte.

- A qualidade de vida na cidade do Porto e o seu custo reduzido comparativamente a outras cidades europeias, que contribui para a atração de expatriados e retenção de mão de obra local.

- A elevada densidade habitacional da região Norte é outra vantagem competitiva, permitindo desde o centro da cidade do Porto o acesso em menos de uma hora a mais de 3 milhões de habitantes.

- A sinergia com Espanha, em particular com a região da Galiza.

- Por último, a forte atividade industrial de toda a Zona Norte é também um importante dinamizador económico da região.

O futuro do mercado imobiliário do Porto vislumbra-se animador, tendo a região a capacidade para atrair um volume crescente de capitais estrangeiros direcionados para o investimento em produto acabado. O sector de escritórios deverá ser o primeiro a assumir-se como uma alternativa válida para o investimento institucional estrangeiro, mas outros sectores, como o retalho ou o hoteleiro apresentam também um forte potencial.

Tiago Violas Ferreira CEO Grupo Violas Ferreira


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“O dinamismo do setor exportador da região, o crescimento exponencial do turismo e a afirmação como destino de centros de serviços partilhados, fazem da cidade do Porto um mercado muito atrativo não só para investidores nacionais como agora também para grandes players internacionais”

“A consolidação e profissionalização do mercado de ocupação permite a entrada de investimento institucional estrangeiro”

“A tendência será a criação de produtos de investimento estruturados nos padrões internacionais”

“Numa primeira fase os investidores olharam com mais atenção para retalho, neste momento o interesse é mais amplo, desde hotelaria, escritórios e os chamados investimentos alternativos, residências sénior, estudantes e hospitais”

Filipe Lopes Head of PortoCushman & Wakefield

35


A Cushman & Wakefield é uma consultora líder global em serviços imobiliários. Os 43.000 colaboradores em mais de 60 países prestam serviços local e globalmente criando valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo.

Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros.

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Industrial & LogísticaTiago Galvã[email protected]

Head of HospitalityGonçalo [email protected]

Reabilitação UrbanaÓscar Sá[email protected]

EscritóriosDuarte Corrêa d’[email protected]

Head of PortoFilipe Lopes [email protected]

RetalhoSilvia [email protected]

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