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MARKETBEATPORTUGAL

Uma publicação Cushman & Wakefield

www.cushmanwakefield.pt

2018

2017 foi mais um ano excelente para o mercado imobiliário em Portugal, todos os setores registaram uma elevada atividade, tanto ao nível ocupacional como de investimento. Os valores de mercado, rendas e yields, repercutiram este bom momento e atingiram em muitos casos novos máximos históricos.

A atividade de investimento, em linha com o que se tem sentido a nível global e com particular ênfase na Europa, manteve-se extremamente dinâmica ao longo de 2017, tendo sido atingido um novo recorde em termos de volume, com mais de €2.000 milhões transacionados.

A atividade ocupacional sustentou o interesse dos investidores no mercado imobiliário. O setor de escritórios teve um dos melhores anos de sempre, com 167.000 m2 transacionados; o retalho destacou-se essencialmente pela consolidação do negócio de centros comerciais, que dominou a procura registada, e pela afirmação do comércio de rua. O sector industrial, normalmente menos ativo, verificou também um crescimento da procura e acusa já a escassez de oferta de qualidade.

Eric Van LeuvenHead of Portugal

SUMÁRIO EXECUTIVO

2017 manteve um crescimento excecional dos últimos anos e atingiu novos máximos históricos.

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ÍNDICE

01

05

02

06

03

07

04

08

ECONOMIAPÁGINA 5

HOTÉISPÁGINA 21

ESCRITÓRIOSPÁGINA 7

RESIDENCIALPÁGINA 25

RETALHOPÁGINA 13

INVESTIMENTOPÁGINA 29

INDUSTRIALPÁGINA 17

TENDÊNCIAS 2018PÁGINA 33


4

Crescimento económico atinge máximo de uma década.

INDICADORES ECONÓMICOS 2017

PREVISÕES ECONÓMICAS*2018/2019MERCADO DE TRABALHO

A instabilidade do setor bancário nacional continua a ser apontada como um dos principais riscos da economia face ao futuro, no entanto a correção que tem vindo a ser efetuada, nomeadamente através da venda de portfólios de crédito mal parado, é uma prova do progresso em curso.

A economia portuguesa manteve em 2017 a tendência positiva iniciada há 3 anos, com um crescimento de 2,7%, o mais alto da última década. À semelhança de anos anteriores, mas de forma mais acentuada, os motores do crescimento económico foram o consumo privado, o investimento e as exportações, que em todos os casos cresceram a um ritmo superior ao de 2016.

As estimativas para os próximos anos apontam para a manutenção da boa performance económica. De acordo com a Oxford Economics o PIB irá crescer 2,2% em 2018 e 1,9% em 2019. O consumo privado continuará a contribuir positivamente para a economia em 2018, graças à redução continuada do desemprego, ao aumento dos níveis de confiança e a um ainda baixo nível de inflação, estimado nos 2% para 2018. O investimento manter-se-á também em alta, ainda que não se espere a subida recorde de 2017. Por último, as exportações serão o terceiro pilar do crescimento económico em 2018, esperando-se para este ano um excedente da balança comercial.

ECONOMIA

As principais agências de crédito reconhecem a melhoria da situação económica, com a Standard & Poors e a Fitch a classificarem no final de 2017 a dívida portuguesa como elegível para investimento. Em abril de 2018 perspetiva-se que a Moody´s acompanhe esta tendência revendo em alta o rating da dívida portuguesa.

2,7%PIB

2,2%Consumo privado

7,4%Exportações

9,2%Investimento

2,2% / 1,9%PIB

2,1% / 1,5%Consumo privado

5,7% / 4,5%Exportações

4,4% / 3,9%Investimento

9,1%Taxa de desemprego

+3,1%Criação de emprego

Fonte: Oxford Economics

5

MARkETBEAT PORTUGAL

O crescimento económico e a criação de emprego contribuíram positivamente para o setor de escritórios

“250Operações

167.000m2

transacionados

18.000m2

ocupados por novas empresas

16%Crescimento


6

Na Grande Lisboa a procura cresceu 16% e a renda “prime” valorizou 5%

ESCRITÓRIOS

ABSORçãO POR SEMESTRE ABSORçãO POR ZONA

DESOCUPAçãO POR ZONA

Fonte: Cushman & Wakefield / LPI

Milh

ares

de

m2

Milh

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de

m2

%

De janeiro a dezembro foram arrendados na Grande Lisboa cerca de 167.000 m2 distribuídos por 250 negócios, traduzindo um dos maiores crescimentos na procura da última década. Ainda assim a escassez de oferta de qualidade continuou a limitar a concretização de negócios.

A Zona 6 (Corredor Oeste) contou com o maior volume de espaços contratados, 26% do total, sendo a protagonista de duas das principais ocupações do ano, ambas no Lagoas Park: a Janssen Cilag e a Google, que ocuparam cada uma cerca de 4.900 m2. A Zona 4 (Zonas Secundárias) foi o palco das três maiores ocupações do ano: Vieira de Almeida (12.000 m2), WPP (9.200 m2) e Abreu Advogados (5.800 m2); todas elas na zona ribeirinha da cidade e fruto de operações de pré-arrendamento em edifícios inaugurados em 2017.

A partir de 2012 a oferta de escritórios na Grande Lisboa registou um crescimento incipiente, fruto da contração do mercado e das restrições ao financiamento no setor imobiliário. Em 2017 verificou-se um aumento, ainda assim consistindo apenas na inauguração de três novos edifícios num total de 28.100 m2.

O forte crescimento na procura, a escassez de espaço de qualidade no centro da cidade e as melhores condições de financiamento deverão motivar um aumento da atividade de promoção nos próximos anos. Atualmente existem apenas nove projetos de escritórios na Grande Lisboa com conclusão prevista até 2020 e que trarão ao mercado mais de 100.000 m2 de nova oferta, parte dela já com ocupação garantida.

4,64 milhões m2

Stock escritórios Grande Lisboa

8,6%Taxa de desocupação

7

MARkETBEAT PORTUGAL

PONTEVASCO DA GAMA

A12/SULALGARVE

PONTE25 ABRIL

A2/SULALGARVE

RIO TEJO

PORTO/NORTE

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CAMPO GRANDE

ALVALADE

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SALDANHA

MARQUÊS DE POMBAL

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Rua Morais Soares

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RIO TEJO

N117

RIO TEJO

RIO TEJO

ZONAS DE ESCRITÓRIOS DA GRANDE LISBOA

Zona 1 - Prime Central Business District (Av. da Liberdade, Saldanha)

Zona 2 - Central Business District (Avenidas Novas, Amoreiras)

Zona 3 - Novas Zonas de Escritórios (Praça de Espanha, 2ª Circular)

Zona 4 - Zonas Secundárias de Escritórios (Áreas Históricas)

Zona 5 - Parque das Nações

Zona 6 - Corredor Oeste (A5 Lisboa - Cascais)


8

O volume de escritórios hoje desocupados na Grande Lisboa aproxima-se dos 400.000 m2, dos quais pouco mais de 250.000 m2 estão localizados no concelho de Lisboa. As características e dimensões destes espaços são muito variadas, havendo uma clara escassez de escritórios com qualidade, de média e grande dimensão.

A Zona 6 mantém-se a zona com maior disponibilidade, de 15,6%, enquanto as zonas 4 e 5 (Parque das Nações) têm as taxas mais baixas do mercado, na ordem dos 1,7%.

O enquadramento muito positivo do mercado incentivou um aumento generalizado das rendas. O valor prime em Lisboa subiu 5%, situando-se no final do ano nos 20€/m2/mês.

RENDAS POR ZONA

O mercado do Porto tem uma oferta de escritórios total de 1,5 milhões de m2, concentrando-se a sua maioria na cidade do Porto (800.000 m2) mas estendendo-se também aos concelhos da Maia, Matosinhos e Vila Nova de Gaia. A taxa de disponibilidade estima-se que seja hoje inferior aos 11%, localizando-se maioritariamente na cidade do Porto, onde também se encontra o maior número de imóveis com necessidade de obras de remodelação.

A qualidade da oferta é uma das limitações ao crescimento do mercado de escritórios do Porto, facto que tem vindo a ser reconhecido pelos proprietários, que ao longo deste último ano têm vindo a apostar em projetos de reconversão dos seus imóveis. Os projetos de escritórios previstos para o Grande Porto nos próximos anos totalizam mais de 100.000 m2 de área, distribuídos por seis empreendimentos. De entre estes destacam-se na cidade do Porto o Oporto Centre com 13.600 m2 e o Boavista Office Center, com 8.500 m2. Para Matosinhos está prevista a expansão de 45.000 m2 do Centro Empresarial da Lionesa, e o desenvolvimento do Urbo Business Center, com 11.500 m2.

GRANDE PORTO

STOCK ESCRITÓRIOS DO GRANDE PORTO

Fonte: Cushman & Wakefield e Predibisa

Zona

Zona 1 (Prime Central Business District)

Zona 2 (Central Business District)

Zona 3 (Novas zonas de escritórios)

Zona 4 (Zonas secundárias de escritórios)

Zone 5 (Parque das Nacões)

Zone 6 (Corredor Oeste)

Porto

Média

17,75 €

15,00 €

13,00 €

14,50 €

16,00 €

9,75 €

13,00 €

Prime

20,00 €

17,00 €

15,00 €

16,50 €

17,50 €

14,00 €

16,50 €

2017

ZONAS DE ESCRITÓRIOS DO GRANDE PORTO

Porto BoavistaPorto - BaixaPorto - OrientalPorto - ZEPMaiaMatosinhos

Vila Nova de Gaia

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A evolução que se tem vindo a sentir no Grande Porto em termos de procura de espaços de escritórios desde 2015 manteve-se ao longo de 2017. Resultado do crescimento económico generalizado do país, mas também da atratividade que a cidade tem conseguido captar junto de empresas internacionais. Ainda assim, e devido essencialmente à ausência de negócios de grande dimensão, o volume de procura registado no Grande Porto foi inferior ao de 2016, no total identificaram-se cerca de 20 novas operações em edifícios de qualidade que se aproximaram dos 20.000 m2.

Os concelhos de Vila Nova de Gaia e do Porto foram os destinos das maiores ocupações do ano, respetivamente a Teleperformance que se instalou em 4.000 m2 no Edifício Arrábida e a Veniam Works que ocupou 1.500 m2 no Trindade Domus. A cidade do Porto concentrou o maior volume de área ocupada, com destaque para a zona da Boavista que se mantém a localização prime do Grande Porto.

As rendas de mercado têm vindo a refletir os efeitos de uma procura crescente associada à escassez de oferta de qualidade, com subidas sucessivas desde 2015. As rendas prime são praticadas na Avenida da Boavista, o CBD do Grande Porto, e encontram-se atualmente nos 16,50€/m2/mês. Os valores médios para a mesma zona situam-se nos 13 €/m2/mês..

TENDÊNCIAS 2018

Em 2018 a procura de escritórios irá manter a mesma dinâmica. Dada a falta de espaços com qualidade e dimensão, continuarão a verificar-se operações de pré-arrendamento para os inquilinos que necessitem de grandes áreas.

A pressão para as rendas subirem nas melhores zonas vai prosseguir, podendo motivar o arranque de alguns projetos de forma especulativa.

O sector residencial continua a ser mais rentável no centro da cidade, o que leva à mudança de uso de alguns imóveis de escritórios mais antigos ou obsoletos e que poderá acentuar uma tendência de descentralização da histórica zona prime de escritórios.

Grandes ocupantes internacionais dos sectores de co-working, serviços partilhados, contact centers, BPO’s e tecnológicas estão a colocar Lisboa, e nalguns casos o Porto, na sua lista de localizações prioritárias, o que representará uma parte muito significativa das operações de arrendamento num futuro próximo.

Novos modelos de ocupação, um perfil diferente de colaboradores e a inovação tecnológica estão a mudar lenta e subtilmente os requisitos arquitetónicos e técnicos dos imóveis de serviços o que conduzirá a uma oferta menos homogénea no futuro.

A pressão para as rendas subirem nas melhores zonas vai prosseguir, podendo motivar o arranque de alguns projetos de forma especulativa.

Carlos OliveiraDiretor de Escritórios

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42%Grande Lisboa

39% Comércio de rua

750negócios de retalho em 2017

O enquadramento positivo do sector sustentou o crescimento da procura de espaços de retalho.

“Uma publicação Cushman & Wakefield

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O setor de retalho em Portugal manteve em 2017 o forte crescimento que vinha a registar-se desde 2015. O volume de vendas a retalho a nível nacional acentuou-se significativamente na segunda metade de 2017, com o Índice publicado pelo INE a registar em dezembro uma evolução de 5,7% face ao mesmo mês do ano anterior.

O enquadramento positivo do setor sustentou o crescimento da procura de espaços de retalho. De acordo com a amostra reunida pela Cushman & Wakefield foram registados em 2017 cerca de 750 novos contratos de retalho no país, localizando-se a grande maioria na Grande Lisboa. À semelhança dos últimos anos, o setor da restauração foi o mais ativo, tendo representado 36% das novas aberturas, num total de 270 unidades. A moda teve também um crescimento significativo, sendo o segundo setor mais representativo, com 180 novas lojas (24% das aberturas).

RETALHO

PROCURA POR SETOR

* Estudo realizado pela Cushman & Wakefield com base numa amostra não aleatória baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado

Os indicadores da indústria de centros comerciais refletem também um bom momento, e de acordo com a Associação Portuguesa de Centros Comerciais o volume de vendas terá evoluído 9,8% no 3º trimestre de 2017, enquanto o crescimento em número de visitantes em igual período se fixou nos 3,6%.

Os centros comerciais atraíram em 2017 o maior número de aberturas, fruto da inauguração de dois novos projetos, o Mar Shopping Algarve e o Évora Plaza. O dinamismo do comércio de rua, que surgiu há poucos anos como um setor renascido, é confirmado pelos dados da procura: ao longo do último ano assinalaram-se na amostra cerca de 300 novas aberturas no formato de rua.

O crescimento económico e a recuperação da procura a partir de 2014 incentivaram a retoma da atividade de promoção. Em 2016 a oferta de conjuntos comerciais cresceu em 114.000 m2, e em 2017 chegaram ao mercado 100.000 m2 de nova oferta com a inauguração de dois novos conjuntos comerciais.

O aumento do consumo privado e o crescimento do turismo impulsionam o setor de retalho.

OFERTA DE CONJUNTOS COMERCIAIS

83.000 m2

MAR SHOPPING ALGARVE

16.400 m2

ÉVORA PLAZA

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A recuperação sustentada da economia, a retoma nos níveis de procura, a subida nos volumes de vendas e a correção em alta das rendas, foram os principais fatores que contribuíram para o arranque da atividade de promoção no setor de retalho. Os volumes de nova oferta projetados para os próximos anos correspondem à expansão de centros existentes, nomeadamente do NorteShopping, Centro Colombo e Oeiras Parque. O potencial para o desenvolvimento de projetos de retalho de grande dimensão em Portugal nos próximos anos é reduzido.

A evolução positiva da procura permitiu um aumento significativo das rendas prime em centros comerciais e comércio de rua. Os valores médios registaram também correções em alta.

RENDAS DE RETALHO 2017

Formato

Comércio Rua

Comércio Rua

Comércio Rua

Comércio Rua

Centros Comerciais

Retail Parks

Localização

Lisboa - Chiado

Lisboa - Av. Liberdade

Lisboa - Baixa

Porto - Rua Santa Catarina

Portugal

Portugal

Renda Prime

120,00 €

95,00 €

82,50 €

65,50 €

100,00 €

10,00 €

TENDÊNCIAS

Em 2018 espera-se um crescimento generalizado das vendas em todos os segmentos, fruto do aumento da confiança dos consumidores e do forte impulso por parte dos turistas.

A par deste crescimento do mercado, assistimos a uma inegável revolução nos padrões de consumo, apoiada nas diversas formas de compra e desafios que a tecnologia e inteligência artificial vieram proporcionar.

Retalhistas e proprietários procuram das mais diversas formas captar o interesse do consumidor dando-lhe uma renovada importância que o coloca como o epicentro desta indústria.

O retalho é um negócio de pessoas. O seu lado experiencial - a parte que envolve a descoberta de produtos e a socialização com os outros - não vai desaparecer. O consumidor continuará a deslocar-se à loja física, não porque deseje “comprar coisas”, mas por querer vivenciar experiências que não encontrará em nenhum outro lugar. Seja a personalização de produto ou personalização da experiência, isso continuará a ser uma tendência chave do retalho em 2018.

Também não há dúvida de que o retalho se está a tornar mais vibrante e diversificado do que nunca. A proliferação de conceitos únicos, lojas independentes, produtos artesanais e espaços diferenciadores apaixonam os consumidores.

No futuro, um futuro que aliás já começou, os retalhistas irão realinhar as suas estratégias de negócio com as necessidades e desejos dos clientes, que hoje são impulsionados por um profundo desejo de experiências, mais do que por uma vontade de comprar.

O retalho é um negócio de pessoas. O seu lado experiencial - a parte que envolve a descoberta de produtos e a socialização com os outros - não vai desaparecer.

“Sandra CamposDiretora de Retalho


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MARkETBEAT PORTUGAL

Os dados de procura relativos a 2017 apontam para uma possível viragem do ciclo, com um aumento do volume de espaços transacionados.


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A atividade industrial tem tido um contributo importante para o crescimento económico em Portugal nos últimos anos. Os indicadores demonstram uma retoma gradual do setor, não só nos níveis de confiança dos empresários, mas também no volume de produção industrial.

Após quebras acentuadas entre 2010 e 2012, ambos os indicadores iniciaram uma trajetória de crescimento, tendo atingido em 2017 os valores mais altos do período.

INDUSTRIAL

INDICADORES DO SETOR INDUSTRIAL EVOLUçãO DA PROCURA | LISBOA

O mercado imobiliário industrial em Portugal não tem refletido até à data a forte atividade ao nível empresarial. Os anos de crise resultaram numa ocupação por parte dos operadores logísticos muito abaixo das totais capacidades dos imóveis, facto que permitiu um crescimento da atividade no período pós-crise sem recurso a novos arrendamentos. Paralelamente, a apatia existente na atividade de promoção, em grande parte provocada pela prática de valores de arrendamento que dificilmente sustentavam a aposta em novos projetos, obrigou os ocupantes à procura de soluções de espaço nos imóveis que ocupavam.

Ainda assim, os dados de procura relativos a 2017 apontam para uma possível viragem do ciclo, com um aumento do volume de espaços transacionados. No ano passado foram identificados na Grande Lisboa 28 negócios que envolveram 115.000 m2 de área contratada. A Sonae protagonizou a maior operação do ano, com a ocupação de um armazém no Cartaxo com 14.000 m2 e o Grupo Luis Simões concentrou o maior volume de área, cerca de 35.000 m2 distribuídos por quatro localizações em Palmela e na Azambuja.

Fonte: INEMédia anual*

Fonte: Pool Consultores / LPI Industrial

O mercado imobiliário industrial em Portugal não tem refletido até à data a forte atividade ao nível empresarial.

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Torres Vedras

Mafra

Palmela

Alcochete

LOURES

V.F.XIRA

Alverca

Carregado

Alenquer

Ota

SINTRA

CASCAISOEIRAS

AMADORA

LISBOA

ALMADA BARREIRO

SESIMBRA

MONTIJO

Zona 1 - Alverca - Azambuja

Zona 2 - Almada - Setúbal

Zona 3 - Loures

Zona 4 - Montijo - Alcochete

Zona 5 - Sintra - Cascais

Zona 6 - Lisboa

Os recentes desenvolvimentos no setor logístico, que têm vindo a impulsionar por toda a Europa um crescimento da ocupação de espaços de armazenagem, deverão sentir-se em breve em Portugal. A evolução muito positiva do e-commerce, ainda que em Portugal tenha menor representatividade face à média europeia, impactará necessariamente a procura de espaços logísticos. Se é

Outro fenómeno que poderá impactar o mercado num futuro próximo é a tendência conhecida por last mile e decorrente do aumento do comércio eletrónico. Este conceito passa pela necessidade crescente dos distribuidores de comércio eletrónico diminuírem consideravelmente o tempo de entrega dos seus produtos, resultando na necessidade das plataformas de distribuição se localizarem cada vez mais próximas dos centros urbanos. Esta tendência está ainda numa fase inicial, e apenas é sentida ainda nos grandes centros de consumo da Europa. No entanto, as cidades de Lisboa e Porto deverão em breve refletir uma maior procura para suplantar esta necessidade específica.

VOLUME DE VENDAS ONLINE

Os recentes desenvolvimentos no setor logístico, que têm vindo a impulsionar por toda a Europa um crescimento da ocupação de espaços de armazenagem, deverão sentir-se em breve em Portugal.

certo que até à data as distribuições dos bens adquiridos através de comércio eletrónico são em parte feitas através de Espanha, ou desde as plataformas de operadores já instalados, o crescimento exponencial expetável para este segmento não poderá ser feito sem um aumento considerável de espaços logísticos nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.

€1.0

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Fonte: Ecommerce Foundation, Ecommerce Report Portugal 2017 e Global Ecommerce Report 2017


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TENDÊNCIAS 2018O mercado industrial e logístico está, agora sim, a sentir claramente o efeito do crescimento económico. A procura de espaço continua a aumentar, tanto em Lisboa como no Porto e, pela primeira vez em muitos anos, há uma tendência para uma ligeira subida dos valores de renda, sobretudo para espaços de logística mais próximos de Lisboa que são cada vez mais escassos.

A situação no Grande Porto é agravada, uma vez que não há, efetivamente, espaço disponível e com qualidade para logística nas localizações mais próximas do Porto.

A falta de novas construções nos últimos 7 anos e as baixas rendas estão a asfixiar o mercado.

A maior procura de espaço chega por parte das empresas de distribuição que necessitam de armazéns bem equipados para cross-docking e o mais perto possível dos maiores centros urbanos. Esta procura é o resultado natural do aumento do consumo que, assim, continua a impor-se como o motor da mudança no segmento industrial e logístico. Apesar de menos visível que no resto da Europa, a evolução do retalho, o crescimento do comércio online e a logística urbana em Portugal chegaram e estão para ficar.

Ana GomesDiretora de Industrial e Terrenos

“A procura de espaço continua a aumentar, tanto em Lisboa como no Porto.

RENDAS POR ZONA

Zona

1

2

3

4

5

Eixo

Alverca - Azambuja

Almada - Setúbal

Loures

Montijo

Sintra - Cascais

Grande Porto

Intervalo de Rendas (€/m²/mês)

3,25 - 3,75

2,00 - 2,75

3,25 - 3,50

3,00 - 3,25

3,50 - 4,00

3,25 - 3,50

Zonas

Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja e Carregado

Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal

Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL

Montijo e Alcochete

Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora

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€3,39 mil milhõesProveitos totais de hotelaria

57,5 milhõesDormidas em estabelecimentos hoteleiros

16,6%Crescimento dos proveitos

20,6 milhõesTuristas

A boa performance do setor, em linha com o interesse crescente dos investidores institucionais no mercado imobiliário, tem vindo a reforçar o potencial dos ativos hoteleiros como produto de investimento.


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HOTÉIS2017 foi mais um ano excelente para o setor turístico em Portugal, tendo-se mantido a evolução positiva que se regista desde 2014. Os principais indicadores turísticos continuam a demostrar crescimento, não só em termos de volume de hóspedes e de dormidas, mas também no que se refere aos proveitos, que desde 2014 registam evoluções positivas de dois dígitos. A boa performance do setor, em linha com o interesse crescente dos investidores institucionais no mercado imobiliário, tem vindo a reforçar o potencial dos ativos hoteleiros como produto de investimento.

O número de hóspedes em Portugal em 2017 situou----se nos 20,6 milhões, com um crescimento homólogo de 8,9%. O número de dormidas teve evolução equivalente, com os estabelecimentos turísticos nacionais a registarem 57,5 milhões de dormidas entre janeiro e dezembro, mais 7,3% que em 2016. Os proveitos de hotelaria ultrapassavam em dezembro os €3,39 mil milhões, traduzindo um impressionante aumento de 16,6% face a 2016.

O crescimento da atividade turística em Portugal a partir de 2014 resultou numa forte aposta do setor no alargamento da oferta, tanto ao nível de operadores já instalados como de novos grupos hoteleiros que passaram a incluir Portugal na sua rede de hotéis. Nos últimos dois anos inauguraram no país mais de 100 unidades hoteleiras, trazendo ao mercado cerca de 5.000 novos quartos. As cidades de Lisboa e Porto concentraram a maior parcela desta nova oferta, com 33 novas unidades hoteleiras e mais de 1.800 quartos desde 2016.

A oferta vai seguir nos próximos anos a tendência de crescimento verificada desde 2014, com a abertura prevista até 2019 de cerca de 115 unidades hoteleiras com mais de 9.500 novos quartos. As regiões de Lisboa e do Porto vão continuar a receber a maioria de novos projetos, 60 novas unidades e 5.300 quartos. O Algarve também vai verificar um crescimento acentuado, estando previstos mais 15 novos hotéis com cerca de 1.200 quartos. As categorias superiores predominam nas unidades hoteleiras com abertura prevista até 2019, com 71% dos projetos de categoria 4 e 5 estrelas.

PRINCIPAIS ABERTURAS 2017

ABERTURAS 2016 E 2017

OFERTA FUTURA

Hotel

Star Inn Lisboa

Iberostar Lisboa

Jupiter Marina Hotel

Maria Nova Lounge Hotel

Tiles Madeira Hotel

Neat Hotel Avenida

Aurea Fátima Hotel Congress & Spa

Eurostars Cascais

Eurostars Museum

Eurostars Porto Centro

Cidade

Lisboa

Lisboa

Portimão

Tavira

Funchal

São Miguel

Fátima

Cascais

Lisboa

Porto

Operador

Hoti Hotéis

Iberostar Hotels & Resorts

Jupiter Hotel Group

AP Hotels & Resorts

Bensaude Turismo

Fatima Hotels

Grupo Hotusa

Grupo Hotusa

Grupo Hotusa

Categoria

3 estrelas

5 estrelas

4 estrelas

4 estrelas

4 estrelas

4 estrelas

4 estrelas

4 estrelas

5 estrelas

4 estrelas

Quartos

173

166

150

137

124

120

108

101

91

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+100Hotéis inaugurados em 2016 e 2017

+5.000 Novos quartos

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No que se refere à atividade de investimento, a partir de 2014 começou a verificar-se um maior interesse nos ativos hoteleiros em Portugal, tanto ao nível da aquisição para ocupação como de operações de sale & leaseback ou simples venda para investimento. Em 2017 foram identificadas três transações de investimento hoteleiro, num volume total de €30 milhões: O Lux Parque Hotel em Lisboa, adquirido pela Internos; a Quinta do Arco no Funchal vendida à Square; e o Lisboa Pessoa Hotel que foi comprado por um investidor privado espanhol.

TENDÊNCIAS

A estratégia delineada e posta em prática pelo Turismo de Portugal nos primeiros anos do milénio para a afirmação de Portugal como destino turístico tem vindo a colher os seus frutos nos últimos anos.

Portugal e as suas regiões turísticas são hoje amplamente reconhecidas internacionalmente, fenómeno que se materializa por um crescimento exponencial da procura, por uma diversificação crescente do espectro de nacionalidades que nos visitam e pelo grande número de prémios internacionais atribuídos.

Esta dinâmica tem proporcionado o reposicionamento e o valor percebido pelo destino Portugal, permitindo ao setor hoteleiro um aumento dos preços praticados - num ambiente de forte qualificação da oferta - que se refletiu em aumentos muito significativos de REVPAR; desde 2014 na ordem dos dois dígitos. Esta melhoria muito acentuada dos indicadores turísticos foi sustentada em bases sólidas e tem potencial de manutenção, ainda que nos aproximemos de uma fase de consolidação de destino e produto oferecido.

A conjugação destes fatores de mercado com a qualificação de produto observado e a crescente profissionalização dos agentes de turismo, criam hoje as condições para a captação de investidores institucionais. Em 2018 espera-se que a atividade de investimento imobiliário comece a refletir em Portugal o apetite já sentido noutras geografias da Europa, posicionando o sector hoteleiro nacional como uma alternativa viável de investimento.

Em 2018 espera-se que a atividade de investimento imobiliário comece a refletir em Portugal o apetite já sentido noutras geografias da Europa, posicionando o sector hoteleiro nacional como uma alternativa viável de investimento.

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Gonçalo GarciaDiretor de Hospitality


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60%Valorização preços médios em Lisboa nos últimos 5 anos

€3.800/m²Preço médio no Centro histórico de Lisboa

Ao longo de 2017 começou a ser evidente o interesse de vários promotores no desenvolvimento de projetos residenciais de gama média .


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A dinâmica do setor é ainda muito direcionada para produto de gama alta, localizado nos centros das cidades de Lisboa e Cascais e direcionado para um público estrangeiro.

RESIDENCIALO mercado residencial em Portugal continua a demonstrar a forte atividade que se tem vindo a registar desde 2013. O aumento dos volumes transacionados e dos valores praticados manteve-se ao longo de 2017, alimentado em parte por compradores estrangeiros que encontram em Portugal fundamentais para investir as suas poupanças, normalmente numa ótica de preservação de capital.

A dinâmica do setor é ainda muito direcionada para produto de gama alta, localizado nos centros das cidades de Lisboa e Cascais e direcionado para um público estrangeiro. Mas em 2017 começou a acentuar-se a procura de habitação por parte de famílias portuguesas de classe média, tendo sido satisfeita essencialmente por produto localizado nos diferentes subúrbios que circundam a cidade.

EVOLUçãO OFERTA Ao longo de 2017 começou a ser evidente o interesse de vários promotores no desenvolvimento de projetos residenciais de gama média, direcionado para as famílias portuguesas que hoje não conseguem satisfazer as suas necessidades de habitação na cidade de Lisboa, seja por via da compra ou do arrendamento.

A análise dos dados do SIR (Sistema de Informação Residencial) revela uma contração da oferta disponível de imóveis residenciais nas cidades de Lisboa e Porto, em linha com uma evolução acentuada dos preços praticados. Na cidade de Lisboa os preços médios subiram 60% desde 2012, situando-se hoje nos 2.740 €/m2. No Porto a subida foi menor, de 21%, sendo os valores de mercado ainda muito inferiores aos de Lisboa, atualmente nos 1.370 €/m².

Fonte: SIR

Pre

ço m

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(€

/m2 )

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Na cidade de Lisboa o centro histórico mantém-se a zona com os preços mais altos, tendo atingido no terceiro trimestre de 2017 um valor médio superior a 3.800 €/m². A zona ribeirinha, com valores médios na ordem dos 2.600 €/m², verificou a valorização mais acentuada do ano, na ordem dos 24%. A aposta na revitalização desta zona da cidade, bem como um aumento muito considerável dos projetos de reabilitação urbana, é uma das razões para esta subida. O Parque das Nações, que é hoje a segunda zona mais valorizada da cidade, com preços médios de 3.150 €/m², registou a evolução menos significativa, fruto da consolidação desta localização e do menor volume de oferta de produto novo neste último ano.

A cidade do Porto não verificou até à data o fenómeno registado em Lisboa de alargamento do forte crescimento dos preços à totalidade do mercado. Apenas as zonas da Foz e do Centro Histórico têm vindo a assinalar evoluções muito significativas nos preços médios praticados, respetivamente na ordem dos 23% e 21%. No terceiro trimestre de 2017 os preços médios nestas zonas situavam-se na Foz nos 2.170 €/m² e no centro histórico nos 1.920 €/m². As restantes zonas da cidade verificaram crescimentos mais modestos, variando os preços médios desde os 1.365 €/m² praticados na zona Ribeirinha e os 1.060 €/m² nas zonas periféricas.

ZONAS RESIDENCIAIS DE LISBOA ZONAS RESIDENCIAIS DO PORTO

PREçOS MÉDIOS LISBOA PREçOS MÉDIOS PORTO

Fonte: SIR

Fonte: SIR

(€/m

²)

(€/m

²)

Centro histórico Avenidas Novas Foz AntasRibeirinha Periféricas Ribeirinha PeriféricasTradicional Outras Zonas Centro históricoNovas Zonas Parque das Nações


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Um ano para recordarPara a mediação imobiliária, e para o nosso segmento em particular, o ano de 2017 foi um ano excecional. E não apenas por termos atingido um volume e número de vendas muito superior aos anos anteriores.

Foi um ano em que consolidámos e aumentámos os mercados tradicionais como o Brasil, França e Inglaterra, mas criámos um fluxo muito interessante em mercados como o Americano, e vários países europeus que nunca tinham pensado em Portugal como país de investimento. Vendemos a 35 diferentes nacionalidades, e isso mostra bem a dinâmica, não apenas do mercado imobiliário, mas do país como destino de investimento e de residência.

Este último aspeto, a mudança de residência para Portugal, foi talvez a motivação que mais cresceu no ano de 2017. Se em anos anteriores já tínhamos muitos investidores motivados por questões fiscais, de investimento puro ou de Golden Visa, em 2017 assistimos a um grande fluxo de famílias a mudar para Portugal. Este fluxo só não é maior, porque muitas vezes não estamos dimensionados para uma procura tão grande. E um desses exemplos é a oferta de ensino privado na região de Lisboa. Tivemos vários casos de famílias que optaram por outros países porque não conseguiram lugar para os filhos nas escolas internacionais.

Foi também um grande ano no que respeita ao ambiente legal e fiscal. Felizmente que não se concretizou o receio do mercado, que este governo caísse na tentação de mexer na legislação fiscal respeitante ao imobiliário, nomeadamente no agravamento de taxas, no congelamento dos incentivos ao investimento (golden visa e estatuto do residente não habitual) e nos incentivos à reabilitação urbana. Estes programas e um ambiente fiscal estável, são fundamentais para a consolidação e desenvolvimento do mercado imobiliário.

Por último, os preços. Pensamos que 2017 foi o último ano com uma taxa de crescimento de preços elevada. A oferta de imóveis prevista vai finalmente aproximar-se da procura (mesmo que esta se mantenha ao mesmo nível do ano anterior). Seria muito saudável que assistíssemos ao crescimento dos preços mas a níveis razoáveis. Não é possível os preços continuarem a crescer ano após ano ao mesmo ritmo sem que isso signifique uma perda de competitividade em relação a outros destinos de investimento imobiliário.

Rafael Ascenso | Porta da FrenteDiretor Geral

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Fonte: Cushman & Wakefield / LPI

A diversificação na origem dos capitais, uma maior propensão à negociação de portfólios e a atratividade de subsetores antes não elegíveis para investidores institucionais, caracterizam o mercado de investimento imobiliário do pós-crise.

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19Transações de portfólios imobiliários

€2,1 mil milhõesInvestimento imobiliário comercial em 2017

67%Peso do investimento estrangeiro


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Em 2017 o imobiliário comercial nacional atingiu um novo máximo histórico, com cerca de €2,1 mil milhões de investimento, distribuídos por mais de 60 operações.

A retoma do setor imobiliário a partir de 2014 trouxe uma nova realidade à atividade de investimento em Portugal. A diversificação na origem dos capitais, uma maior propensão à negociação de portfólios, a atratividade de subsetores antes não elegíveis para investidores institucionais, entre outros aspetos, caracterizam o mercado de investimento imobiliário do pós-crise.

Este enquadramento, aliado a elevadíssimos níveis de liquidez nos mercados financeiros mundiais e a uma subida generalizada dos preços, contribuiu para um aumento muito considerável dos volumes de investimento imobiliário.

Em 2017 o imobiliário comercial nacional atingiu um novo máximo histórico, com cerca de €2,1 mil milhões de investimento, distribuídos por mais de 60 operações, 19 das quais correspondentes a portfólios de ativos. O capital estrangeiro continuou a ser o principal impulsionador da atividade, mas reduziu consideravelmente o seu peso face aos últimos anos, representando 67% do total.

A maior diversidade na origem dos capitais estrangeiros repetiu-se em 2017, com variações consideráveis face à distribuição de capital na última década.

INVESTIMENTO

INVESTIMENTO COMERCIAL

ORIGEM DO INVESTIMENTO

O Reino Unido - muito presente no mercado de investimento até 2014 - voltou a surgir em 2017 como investidor estrangeiro maioritário com um peso de 24%. Em segundo lugar surge a China com um peso no investimento estrangeiro de 19% que resultou em exclusivo da aquisição do portfolio logístico da Blackstone pela China Investment Corporation (CIC). Os capitais sul africanos, resultantes da compra pela Green Bay do Forum Viseu e Forum Coimbra, entraram em 2017 pela primeira vez em Portugal, assumindo um peso de 16%.

Estimativa

%

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INVESTIMENTO POR SETOR

O setor de escritórios voltou a atingir um novo máximo histórico de investimento em 2017, recebendo 38% do capital investido, €770 milhões. A compra da sede da EDP em Santos por parte do Fundo de Pensões da EDP foi o ativo de escritórios transacionado por maior valor em 2017. Os ativos de retalho captaram um volume de €740 milhões, 36% do total. O portfólio composto pelos centros comerciais Forum Coimbra e Forum Viseu adquirido pela Greenbay foi a maior operação de retalho do ano, envolvendo €220 milhões.

O setor industrial, em linha com a tendência antecipada em 2016, tem vindo a despertar um interesse crescente junto de investidores e representou 15% do volume investido em 2017, cerca de €330 milhões. A compra por parte da CIC do portfolio logístico da Blackstone representou grande parte desde valor.

Os setores menos convencionais, Hotéis, Saúde e Educação começam também a surgir como alternativas reais de investimento, tendo representado 9% do volume total alocado em imobiliário comercial. Nesta categoria incluem-se a aquisição de dois ativos ocupados pela Parque International School, de um portfolio de Hospitais da CUF e o Lux Park Hotel em Lisboa.

A correção em baixa das yields manteve-se ao longo de 2017, ainda que de forma menos acentuada que em anos anteriores. Em dezembro as yields prime do mercado imobiliário situavam-se nos 4,50% para escritórios, 4,90% para centros comerciais, 4,50% para comércio de rua e 6,25% para industrial. Estes valores refletem mínimos históricos em todas as categorias.

PRINCIPAIS NEGÓCIOS 2017

ATIVO

Portfólio Logicor

Forum Coimbra & Forum Viseu

Vila do Conde The Style Outlets

Portfólio Hospitais CUF

Sede da EDP - Lisboa

MaiaShopping & GuimarãeShopping

Edifício Entreposto

Comprador

China Investment Corporation

Greenbay

Via Outlets

José de Mello Saúde

Fundo de Pensões EDP

Ocidental

Signal Capital

Vendedor

Blackstone

CBRE GI

Neinver

Selecta

EDP

Sonae Sierra

Grupo Entreposto

Valor

260 milhões

220 milhões

130 milhões

120 milhões

101 milhões

93 milhões

65 milhões

Os setores menos convencionais, Hotéis, Saúde e Educação começam também a surgir como alternativas reais de investimento.

A melhoria do rating de Portugal pela Standard & Poors e a Fitch, bem como a presença de um maior número de bancos propensos ao financiamento imobiliário e a boa performance da economia, sustentam esta compressão de yields.


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TENDÊNCIAS Num mundo com excesso de liquidez, o imobiliário português vai continuar a atrair em 2018 níveis record de capital, facto facilmente expectável já hoje, com menos de dois meses passados do início do ano e já €800 milhões de operações contabilizadas. O volume de investimento registado em Portugal nas primeiras semanas de 2018 representa cerca de 40% do valor total transacionado em 2017, que por sua vez já representou um máximo em Portugal.

A liquidez sem precedentes que hoje encontramos na Europa está a canalizar, em maior escala do que o esperado, o capital para países mais periféricos, nos quais é possível realizar investimentos com um perfil de risco / retorno muito interessante, suportado pela economia real. Em Portugal a economia tem vindo a demonstrar um comportamento muito favorável e o mercado imobiliário ocupacional demonstra uma evolução sustentada, alimentado por uma procura interna saudável e em crescimento e por players estrangeiros que apostam no país com perspetivas de longo prazo.

“O capital estrangeiro continua a considerar Portugal como uma excelente alternativa de investimento.

Em 2018 a forte atividade vai continuar a registar-se, estando o volume de investimento nos meses de janeiro e fevereiro já contabilizado em €800 milhões. Este valor corresponde na sua quase totalidade a negócios de retalho nos quais se incluem: a compra por parte da Immochan do portfolio de centros comerciais da Blackstone (Forum Sintra, Sintra Retail Park e Forum Montijo) e a aposta da AXA Real Estate no maior centro comercial do país, Dolce Vita Tejo.

As previsões da Cushman & Wakefield para o fecho de ano em 2018 apontam hoje para um volume de transações que poderá variar entre os €3.000 milhões e os €3.500 milhões. O sector de retalho captará a maior parcela, mas os escritórios deverão também atrair um volume muito significativo de capital. Os portfolios de uso misto e hotéis registarão igualmente elevado interesse.

Paulo SarmentoHead of Capital Markets

Os investidores no mercado português em 2018 vão combinar capitais nacionais e internacionais, devendo manter-se o crescimento de fluxos nacionais que se começou a demonstrar em 2017. O tipo de intervenientes será extremamente diversificado, cobrindo os diferentes perfis de risco mas com uma participação crescente de players mais conservadores, procurando imóveis com um perfil de risco bastante limitado e, portanto, dispostos a pagar preços superiores. 2018 deve também marcar a entrada de operadores de nicho, focados em segmentos alternativos como os hotéis, residências de estudantes, estabelecimentos de saúde ou centros de co-working.

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O capital estrangeiro continua a considerar Portugal como uma excelente alternativa de investimento, oferecendo níveis de risco controlado a taxas atrativas face à maioria dos mercados europeus.

As perspetivas para o setor imobiliário em 2018 são otimistas. No mercado ocupacional o bom comportamento da economia e em particular as previsões de evolução positiva do emprego e do consumo privado, bem como do investimento, sugerem um bom ano para os setores de escritórios e retalho.

No caso dos escritórios mantém-se o problema da escassez de oferta de qualidade que poderá limitar um maior crescimento da procura, mas os sinais de arranque da atividade de promoção nas cidades de Lisboa e Porto apontam para um colmatar desta limitação no futuro.

TENDÊNCIAS 2018

A atividade de investimento, tendo em conta a expetativa de manutenção de um ambiente de baixas taxas de juro e a redução muito gradual da política monetária expansionista do Banco Central Europeu, deverá manter em 2018 o dinamismo dos últimos anos, ajudada ainda pela recente revisão dos ratings da dívida soberana de Portugal por parte da Standard & Poors e da Fitch. O capital estrangeiro continua a considerar Portugal como uma excelente alternativa de investimento, oferecendo níveis de risco controlado a taxas atrativas face à maioria dos mercados europeus. Os negócios de investimento atualmente em pipeline com estimativa de fecho prevista ao longo de 2018 ultrapassam largamente o valor atingido em 2017, um indicador muito significativo da atratividade do mercado português.

2018 será também um ano de crescente inovação no mercado imobiliário. Espera-se que sectores alternativos até à data pouco explorados, como são os hotéis, os espaços de co-working, as residências de estudantes ou as residências seniores comecem a surgir em força, captando o interesse de ocupantes e investidores.

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Head of PortugalEric van [email protected]

RetalhoSandra [email protected]

EscritóriosCarlos [email protected]

Industrial e TerrenosAna [email protected]

PortoFilipe [email protected]

InvestimentoPaulo [email protected]

Research e ConsultoriaMarta Esteves [email protected]

Avaliação & AdvisoryRicardo [email protected]

Gestão ImobiliáriaBruno [email protected]

Gestão de ProjetosMatthew [email protected]

Gestão de Centros Comerciais André Navarro [email protected]

CONTACTOS

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Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte:

Filipa Mota Carmo Marketing [email protected] Tel.: +351 213 224 757

A Cushman & Wakefield é uma consultora líder global em serviços imobiliários. Os 43.000 colaboradores em mais de 60 países prestam serviços local e globalmente criando valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo.

Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros.

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