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La definizione e i principi dell’estimo

15.X.2013

Corso di Estimo - ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14

La definizione della disciplina

• Secondo C. Forte e B. de Rossi (Principi di economia ed Estimo) l’estimo è economia ed Estimo) l estimo è – la parte della scienza economica– definibile come l’insieme dei principi logici e definibile come l insieme dei principi logici e

metodologici– che regolano e quindi consentono la motivata,

oggettiva e generalmente valida formulazione del oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici,

– espresso in moneta


A li i iti d ll d fi i i Analisi critica della definizione proposta

• L’estimo come parte dell’economiap• La rilevanza del metodo• L’obiettivo dell’oggettivitàL obiettivo dell oggettività• La moneta come misura del valore• Una definizione priva di unanime consensoUna definizione priva di unanime consenso

– progressivo allargamento della disciplina verso altre discipline con valutazioni non solo espresse in t i i t itermini monetari


I principi dell’estimo

• Il valore dipende dallo scopo della stima• La previsione è il carattere immanente della

stimaIl è il f d t d l i di i di ti• Il prezzo è il fondamento del giudizio di stima

• Il metodo dell’estimo è unico e basato esclusivamente sulla comparazioneesclusivamente sulla comparazione

• Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e pertanto deve formularsi sulla base della teoria dell’ordinarietà


La diversa rilevanza dei principi

• Secondo alcuni autori – è il caso di Realfonzo -è possibile sintetizzare i cinque principi è possibile sintetizzare i cinque principi selezionandone i principali

• Infatti:• Infatti:– il quarto principio può essere considerato il

corollario del terzo– il quinto può essere considerato un presupposto

generale dell’estimo più che un suo principio


Prezzi e stime

momento della stima

I prezzi rappresentano la quantità di moneta

La stima è sempre una previsione (p 2) relativa alquantità di moneta

corrisposta per un certo bene o una certa

previsione (p. 2) relativa al valore di una transazione futura.L ti è ibil iprestazione;

si riferiscono a transazioni effettivamente avvenute

La stima è possibile grazie alla comparazione (p. 4) dei prezzi, fondamento dellaeffettivamente avvenute prezzi, fondamento della stima (p. 3)


A tt iAspetto economico,valore, criterio di stima

• Dalle diverse tt i ti h d i b i

• Per l’estimo dunque:caratteristiche dei beni economici conseguono diversi aspetti

• A ciascuno dei diversi e coesistenti aspetti economici

economici del bene• L’identificazione

dell’aspetto

• corrispondono altrettanti valori di stima,

i bili tt dell aspetto economico del benerappresenta il primo passaggio della stima

• misurabili attraverso specifici criteri

passaggio della stima


1. Il valore di mercato

• Un bene può dispiegare utilità diretta e dunque essere oggetto di scambio determina l’esistenza di un essere oggetto di scambio determina l esistenza di un valore di mercato

• Questo è inteso come l’equivalenza fra una quantità di moneta ed un benedi moneta ed un bene

• Il criterio di stima consisterà nell’analisi della domanda e dell’offerta o nella capacità del bene di generare redditi nel tempo


Il l di tIl valore di mercatodefinizione RICS

Il valore di mercato è definito come

L’ammontare stimato a cui una proprietà o passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di

l d d d dvalutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni.

(Standard professionali di Valutazione - RICS, Edizione italiana, 2012)


2. Il valore di costo

• L’aspetto della producibilità del bene determina la

possibilità di prevedere la produzione di un bene

economico

• E’ possibile formulare un giudizio di valore riguardo al costo di produzione

• Quest’ultimo è inteso come la somma dei valori di mercato dei singoli fattori della produzionemercato dei singoli fattori della produzione

• Il criterio di stima consisterà nella somma dei valori di mercato dei singoli fattori che concorrono valori di mercato dei singoli fattori che concorrono alla produzione di un bene


3. Il valore di trasformazione

• Di un bene è possibile considerare la dimensione • Di un bene è possibile considerare la dimensione dell’utilità indiretta: in tal caso il bene ha valore in quanto rientra all’interno di un processo di produzione e quanto rientra all interno di un processo di produzione e ne si può considerare il valore di trasformazione

• Il mercato è dunque quello dei fattori della produzione, in vista della produzione di beni a utilità diretta

• Se lo scopo della stima è al valore di trasformazione, il criterio di stima consiste nel calcolo della differenza tra il valore di mercato del bene finale e i costi necessari tra il valore di mercato del bene finale e i costi necessari alla trasformazione


4. Il valore complementare

• I beni economici possono presentare relazioni di complementarità (sinergia) con altri beni, ovvero tali complementarità (sinergia) con altri beni, ovvero tali relazioni possono essere individuate tra le parti di uno stesso bene

• Il riconoscimento della complementarità di un bene rispetto ad altri ovvero di una parte rispetto al bene nel suo insieme determina l’esistenza del valore complementaredetermina l esistenza del valore complementare

• Il criterio di stima consisterà nella differenza tra il valore di mercato del complesso dei beni ed il valore di mercato dei beni residui


Un esempio: l’esproprio parziale di un’areaUn esempio: l esproprio parziale di un area

Supponiamo che un proprietario venga

espropriato dell’area a;

per ragioni tecniche (ad esempio, certe

aree non sono più coltivabili) il danno

area che rimane al proprietario m

economico subito dal proprietario è più

che proporzionale all’area ceduta

all’ente pubblico;all ente pubblico;

per stimare il valore della parte a dovrò

allora effettuare la differenza tra il

l di d ll’ l valore di mercato dell’area nel suo

insieme e il valore dell’area che

rimane al proprietario:

Va = V (a+m) - Vm

area espropriata a


area espropriata a

5. Il valore di surrogazione

• In alcuni casi il bene oggetto di stima si presenta come unico, non suscettibile di un confronto con co e u co, o suscett b e d u co o to cobeni analoghi

• Dall’aspetto economico della surrogabilità (sostituibilità) tra i beni deriva la possibilità di (sostituibilità) tra i beni, deriva la possibilità di stimare il valore di surrogazione di un bene, ovvero di mercato o di costo di un bene economico

tit tisostitutivo• Quando si tratta di stimare il valore di

surrogazione di un bene, il criterio di stimag ,consisterà nella stima del valore di mercato (o di costo) del bene sostitutivo


Una formalizzazione

• Il valore di mercato Vm = f (D,O)( , )

• Il valore di costo Vc = Σ Pf (prezzi dei fattori)

• Il valore di trasformazione • Il valore di trasformazione Vt = Vm - Σ Pf

• Il valore complementare Questi ultimi tre valori Va = V (a + m) - Vm

• Il valore di surrogazioneVs = Vms oppure Vs = Vcs

sono valori che si ottengono sulla base dei

primi dueVs Vms oppure Vs Vcs


I valori nel breve e nel lungo periodo

• Perché ai diversi aspetti economici del bene possono corrispondere valori diversi? possono corrispondere valori diversi?

• La ragione che spiega la presenza di più valori è legata alla presenza di imperfezioni nel g p pfunzionamento del mercato nel breve periodo

• Se si verificano le condizioni di concorrenza f tt di ilib i di l i d ll perfetta e di equilibrio di lungo periodo, allora

tutti i valori coincidono con il valori di mercato


Il principio dell’ordinarietàIl principio dell ordinarietà

• Per giungere a stime • Se i valori rilevati si Per giungere a stime oggettive, il ragionamento è il seguente

• Si parte dal presupposto

Se i valori rilevati si distribuiscono secondo una distribuzione normale, allora il campione è Si parte dal presupposto

che le caratteristiche economiche degli individui si distribuiscono

prappresentativo del mercato di cui il bene oggetto di stima è parte

nella stessa forma in cui si distribuiscono i loro caratteri fisici;

• Inoltre, se la distribuzione è una normale, il più probabile valore di stima è

• Se ciò è vero anche gli esiti delle loro caratteristiche individuali - i prezzi e i

puguale alla media dei valori rilevati

pcosti - si distribuiscono secondo la stessa distribuzione normale


Ch il l iChe cosa rilevano le esperienzedella fisica sociale?

• Una massa omogenea di Frequenza(numero di casi osservati)

In una distribuzione normale la media e la moda (il valore più • Una massa omogenea di

individui presenta elementi fisici (ad

i il

(numero di casi osservati) frequente) coincidono

esempio: il peso, l’altezza) che si dispongono secondo una distribuzione simmetrica gaussiana

Valore del fenomeno indagato


Attitudini e fatti economici

• Se assumiamo che anche le attitudini

• In particolare così si distribuiranno i prezzi e le attitudini

economiche degli operatori si distribuiscano nella

pi costi

• Se quindi la nostra indagine giunge ad una distribuiscano nella

forma gaussiana, alloraanche gli esiti dei loro interventi si

g g gdistribuzione dei valori rilevati di tipo gaussiano (o normale)allora siamo

interventi si distribuiranno allo stesso modo

di fronte ad un campione rappresentativo del

i mercato a cui appartiene il bene oggetto di stima


Frequenza e probabilità

• Secondo l’approccio empirico classico, la probabilità viene definita come il rapporto tra il

di i lt ti f li d il numero di risultati favorevoli ed il numero totali dei risultati

• Le probabilità degli eventi sono basate • Le probabilità degli eventi sono basate sull’osservazione empirica dei fenomeni

• Ad esempio, una rilevazione empirica evidenzia che su 1.000 prezzi, 320 si riferiscono ad un valore di 2.000 €/mq: la probabilità che un abitazione abbia un valore di 2 000 €/mq è quindi del 32%abbia un valore di 2.000 €/mq è quindi del 32%


F b bilità Frequenza, probabilità edistribuzione normale

• Se quindi il numero di rilevazioni è adeguato, allora posso affermare che il valore più frequente è allora posso affermare che il valore più frequente è oggettivamente il più probabile

• Ciò è rilevante nel nostro ragionamento: il prezzog pmassimamente frequente nelle indagini rappresenta la stima del più probabile valore di mercatomercato

• Nel caso di una distribuzione simmetrica gaussiana, il valore più frequente (la moda) è g , p q ( )uguale al valore medio


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