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La definizione e i principi dell’estimo 17.II.2009 Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09

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Page 1: La definizione e i principi dell’estimo - iuav.it · possibilità di stimare il valore di mercato o di cosos o d u be e e o o o sos u oto di un bene economico sostitutivo • Quando

La definizione e i principi dell’estimo

17.II.2009

Corso di Estimo - CLAPE - Prof. E. Micelli - Aa 2008.09

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La definizione della disciplina

• Secondo C. Forte e B. de Rossi (Principi di economia ed Estimo) l’estimo è economia ed Estimo) l estimo è – la parte della scienza economica– definibile come l’insieme dei principi logici e definibile come l insieme dei principi logici e

metodologici– che regolano e quindi consentono la motivata,

oggettiva e generalmente valida formulazione del oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici,

– espresso in moneta

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A li i iti d ll d fi i i Analisi critica della definizione proposta

• L’estimo come parte dell’economiap• La rilevanza del metodo• L’obiettivo dell’oggettivitàL obiettivo dell oggettività• La moneta come misura del valore• Una definizione priva di unanime consensoUna definizione priva di unanime consenso

– progressivo allargamento della disciplina verso altre discipline con valutazioni non solo espresse in t i i t itermini monetari

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I principi dell’estimo

• Il valore dipende dallo scopo della stima• La previsione è il carattere immanente della p

stima• Il prezzo è il fondamento del giudizio di

stima• Il metodo dell’estimo è unico e basato

l ll iesclusivamente sulla comparazione• Il giudizio di stima deve essere oggettivo e

l t lid t t d generalmente valido e pertanto deve formularsi sulla base della teoria dell’ordinarietà

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dell ordinarietà

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La diversa rilevanza dei principi

• E’ possibile sintetizzare i cinque principi selezionandone i principali (Realfonzo):selezionandone i principali (Realfonzo):

• il quarto principio può essere considerato il corollario del terzocorollario del terzo

• il quinto può essere considerato un presupposto generale dell’estimo più che un presupposto generale dell estimo più che un suo principio

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Prezzi e stime

momento della stima

I prezzi rappresentano la quantità di moneta

La stima è sempre una previsione (p 2) relativa alquantità di moneta

corrisposta per un certo bene o una certa

previsione (p. 2) relativa al valore di una transazione futura.L ti è ibil iprestazione;

si riferiscono a transazioni effettivamente avvenute

La stima è possibile grazie alla comparazione (p. 4) dei prezzi, fondamento dellaeffettivamente avvenute prezzi, fondamento della stima (p. 3)

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A tt iAspetto economico,valore, criterio di stima

• Dalle diverse tt i ti h d i b i

• A ciascuno dei diversi i t ti tti caratteristiche dei beni

economici conseguono diversi aspetti economici

e coesistenti aspetti economici

• corrispondono altrettanti del bene

• L’identificazione dell’aspetto economico

pvalori di stima,

• misurabili attraverso specifici criteridell aspetto economico

del bene rappresenta il primo passaggio della stima

specifici criteri

stima

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Il valore di mercato

• La caratteristica di dispiegare utilità direttae di essere oggetto di scambio determina e di essere oggetto di scambio determina l’esistenza di un valore di mercato

• Questo è inteso come l’equivalenza fra una • Questo è inteso come l equivalenza fra una quantità di moneta ed un bene

• Il valore di mercato è funzione della Il valore di mercato è funzione della domanda e dell’offerta

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Valore di mercato e criterio di stima

• Se lo scopo della stima richiede il prezzo più probabile che potrebbe formarsi in uno probabile che potrebbe formarsi in uno scambio si dovrà considerare il bene nella sua dimensione di bene di mercatod e s o e d be e d e a o

• Il criterio di stima consisterà nell’analisi della domanda e dell’offerta o nella capacità del pbene di generare redditi nel tempo

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Il valore di costo

• L’aspetto del bene della producibilità

determina la possibilità di prevedere la determina la possibilità di prevedere la

produzione di un bene economico

E’ possibile fo m la e n gi di io di alo e • E’ possibile formulare un giudizio di valore riguardo al costo di produzione

Q ’ l i è i l d i • Quest’ultimo è inteso come la somma dei valori di mercato dei singoli fattori della produzione

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Valore di costo e criterio di stima

• Se l’aspetto della produzione del bene è

quello che si impone nella stima, si dovrà

considerare il valore di costo del beneconsiderare il valore di costo del bene

• il criterio di stima consisterà nella somma

dei valori di mercato dei singoli fattori

che concorrono alla produzione di un bene

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Il valore di trasformazione

S i id l di i d ll’ tilità • Se si considera la dimensione dell’utilità indiretta del bene, posso prevedere il prezzo di d i f tt i d ll d i i di uno dei fattori della produzione in relazione al valore di mercato del prodotto ffinito

• Se lo scopo della stima è al valore di trasformazione, il criterio di stima consiste nel calcolo della differenza tra il valore di mercato del bene finale e i costi necessari alla trasformazione

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Il valore complementare

• I beni economici possono presentare relazioni di l i à ( i i )di complementarietà (sinergia)

• E’ possibile stimare il prezzo di un bene in relazione al rapporto di complementarità di un bene oggetto di stima di altri beni

• Il criterio di stima consisterà nella differenza tra il valore di mercato del complesso dei pbeni ed il valore di mercato dei beni residui

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residui

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Il caso di un’area espropriataIl caso di un area espropriataSupponiamo che un proprietario

venga espropriato dell’area a;

per ragioni tecniche (ad esempio,

certe aree non sono più coltivabili)

area che rimane al proprietario m

certe aree non sono più coltivabili)

il danno economico subito dal

proprietario è più che proporzionale p p p p p

all’area ceduta all’ente pubblico;

per stimare il valore della parte a

ò ff ffdovrò allora effettuare la differenza

tra il valore di mercato dell’area nel

suo insieme e il valore dell’area che suo insieme e il valore dell area che

rimane al proprietario:

Va = V (a+m) - Vmarea espropriata a

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area espropriata a

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Il valore di surrogazione

• Dalla caratteristica della surrogabilità (sostituibilità) tra i beni economici deriva la (sostituibilità) tra i beni economici, deriva la possibilità di stimare il valore di mercato o di costo di un bene economico sostitutivoos o d u be e e o o o sos u o

• Quando si tratta di stimare il valore di surrogazione di un bene, il criterio di stima gconsisterà nella stima del valore di mercato (o di costo) del bene sostitutivo

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Una semplice formalizzazione

• Il valore di mercato Vm = f (D,O)( , )

• Il valore di costo Vc = Σ Pf (prezzi dei fattori)

• Il valore di trasformazione • Il valore di trasformazione Vt = Vm - Σ Pf

• Il valore complementare Questi ultimi tre valori Va = V (a + m) - Vm

• Il valore di surrogazioneVs = Vms oppure Vs = Vcs

sono valori che si ottengono sulla base dei

primi dueVs Vms oppure Vs Vcs

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I valori nel breve e nel lungo periodo

• Perché ai diversi aspetti economici del bene corrispondono valori diversi? La ragione che corrispondono valori diversi? La ragione che spiega la presenza di più valori è legata alla presenza di imperfezioni nel mercato nel p ese a d pe e o e e ca o ebreve periodo

• Se si verificano le condizioni di concorrenza perfetta e di equilibrio del lungo periodo, tutti i valori coincidono con il valori di

tmercato

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Il principio dell’ordinarietàIl principio dell ordinarietà

• Per giungere a stime • Se i valori rilevati si Per giungere a stime oggettive, il ragionamento è il seguente

• Si parte dal presupposto

Se i valori rilevati si distribuiscono secondo una distribuzione normale, allora il campione è Si parte dal presupposto

che le caratteristiche economiche degli individui si distribuiscono

prappresentativo del mercato di cui il bene oggetto di stima è parte

nella stessa forma in cui si distribuiscono i loro caratteri fisici;

• Inoltre, se la distribuzione è una normale, il più probabile valore di stima è

• Se ciò è vero anche gli esiti delle loro caratteristiche individuali - i prezzi e i

puguale alla media dei valori rilevati

pcosti - si distribuiscono secondo la stessa distribuzione normale

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Ch il l iChe cosa rilevano le esperienzedella fisica sociale?

• Una massa omogenea di Frequenza(numero di casi osservati)

In una distribuzione normale la media e la moda (il valore più • Una massa omogenea di

individui presenta elementi fisici (ad

i il

(numero di casi osservati) frequente) coincidono

esempio: il peso, l’altezza) che di dispongono secondo una distribuzione simmetrica gaussiana

Valore del fenomeno indagato

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Attitudini e fatti economici

• Se assumiamo che anche le attitudini economiche

• Se quindi la nostra indagine giunge ad una le attitudini economiche

degli operatori si distribuiscano nella forma gaussiana allora

indagine giunge ad una distribuzione dei valori rilevati di tipo gaussiano (o normale) allora siamo forma gaussiana, allora

anche gli esiti dei loro interventi si distribuiranno allo

(o normale), allora siamo di fronte ad un campione rappresentativo del distribuiranno allo

stesso modo• In particolare così si

rappresentativo del mercato a cui appartiene il bene oggetto di stima

distribuiranno i prezzi e i costi

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Frequenza e probabilità

• Secondo l’approccio empirico classico, la probabilità viene definita come il rapporto tra il numero di risultati favorevoli ed il numero totali dei risultatiL b bilità d li ti b t • Le probabilità degli eventi sono basate sull’osservazione empirica dei fenomeni

Ad esempio una rilevazione empirica evidenzia che – Ad esempio, una rilevazione empirica evidenzia che su 1.000 prezzi, 320 si riferiscono ad un valore di 4.000.0000 lire/mq: la probabilità che un abitazione bbi l di 4 0 Ml li / è i di d l 32%abbia un valore di 4,0 Ml lire/mq è quindi del 32%

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F b bilità Frequenza, probabilità edistribuzione normale

• Se quindi il numero di rilevazioni è adeguato, allora posso affermare che il valore più allora posso affermare che il valore più frequente è oggettivamente il più probabile (ad es.: il prezzo massimamente frequente (ad es p e o ass a e e eque enelle indagini rappresenta il più probabile valore di mercato)

• Nel caso di una distribuzione simmetrica gaussiana, il valore più frequente (la

d ) è l l l dimoda) è uguale al valore medio

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