i principi dell’estimo€¦ · sezione ii - contributo di costruzione ... solidi e liquidi, alla...

estimo urbanistico

Prof. ing. Andrea Bassi

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Mantova, 3 dicembre 2019

estimo urbanistico

possiamo definire estimo urbanistico quel campo di studio

dell’estimo che si occupa di esprimere valori in relazione alle

politiche di pianificazione e governo territoriale.

… dalla determinazione degli oneri di urbanizzazione al

trasferimento di aree in seguito all’applicazione di piani attuativi...

2Il professionista tecnico in ambito economico estimativo

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Urbanizzazione

Urbanizzare una porzione di territorio significa renderla idonea ad accogliere

insediamenti abitativi e/o produttivi ed in particolare conforme agli usi edilizi.

La realizzazione di opere di urbanizzazione serve per ottenere:

- un’idoneità insediativa di tipo strutturale (funzionali ai fini dell’abitabilità o

agibilità degli edifici: opere di urbanizzazione primaria)

- un’idoneità insediativa di tipo infrastrutturale (funzionali ai fini della

connettività al sistema dei servizi)

Urbanizzazione in senso più ampio significa attribuire ad un territorio il carattere

di “città” e riguarda il sistema “globale” dei servizi della città.

Le opere di urbanizzazione sono condizione necessaria ma non sufficiente

all’urbanizzazione del territorio.


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Testo unico delle disposizioni legislative e

regolamentari in materia edilizia – DPR n. 380/2001

Il testo unico contiene i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina

dell’attività edilizia (art. 1 comma 1)

Art. 10 - Interventi subordinati a permesso di costruire

(legge n. 10 del 1977, art. 1; legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 25, comma 4)

1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono

subordinati a permesso di costruire:

a) gli interventi di nuova costruzione;

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in

parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva

degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone

omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonchè gli interventi che

comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto

legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.


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Art. 11 - Caratteristiche del permesso di costruire (legge 28 gennaio 1977, n. 10, art. 4,

commi 1, 2 e 6; legge 23 dicembre 1994, n. 724, art. 39, comma 2, come sostituito dall'art.

2, comma 37, della legge 23 dicembre 1996, n. 662)

1. Il permesso di costruire e' rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per

richiederlo.

2. Il permesso di costruire e' trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o aventi causa.

Esso non incide sulla titolarita' della proprieta' o di altri diritti reali relativi agli immobili

realizzati per effetto del suo rilascio. E' irrevocabile ed e' oneroso ai sensi dell'articolo 16.

3. Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.


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Art. 12 (L) - Presupposti per il rilascio del permesso di costruire

(art. 4, comma 1, legge n. 10 del 1977; art. 31, comma 4, legge n. 1150 del 1942;

articolo unico legge 3 novembre 1952, n. 1902)

1. Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti

urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

2. Il permesso di costruire è comunque subordinato alla esistenza delle opere di

urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle

stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere

all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento

oggetto del permesso.




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Sezione II - Contributo di costruzione

Art. 16 - Contributo per il rilascio del permesso di costruire

(legge 28 gennaio 1977, n. 10, articoli 3; 5, comma 1; 6, commi 1, 4 e 5; 11; legge 5

agosto 1978, n. 457, art. 47; legge 24 dicembre 1993, n. 537, art. 7; legge 29 settembre

1964, n. 847, articoli 1, comma 1, lettere b) e c), e 4; legge 22 ottobre 1971, n. 865, art.

44; legge 11 marzo 1988, n. 67, art. 17; decreto legislativo 5 febbraio 1997, n 22, art. 58,

comma 1; legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 61, comma 2)

1. … il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo

commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonchè al costo di costruzione,

secondo le modalità indicate nel presente articolo.


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…

4. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con

deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione

definisce per classi di comuni in relazione:

a) all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni;

b) alle caratteristiche geografiche dei comuni;

c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;

d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall'articolo 41-

quinquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e

successive modifiche e integrazioni, nonché delle leggi regionali.


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…

7. Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi: strade

residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione

dell'energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato.

7bis. … cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazione, …

8. Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi: asili nido e

scuole materne, scuole dell'obbligo nonche' strutture e complessi per l'istruzione

superiore all'obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici

religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e

attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere,

le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione

dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.


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Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12Legge per il governo del territorio

(B.U.R.L. n. 11 del 16 marzo 2005, e successive modifiche ed integrazioni1)(ultimo aggiornamento: legge regionale 8 luglio 2016, n. 16)

1 Legge regionale 26 novembre 2019 - n. 18 - Misure di semplificazione e incentivazione per la

rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente. Modifiche e integrazioni alla legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio) e ad altre leggi regionali


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L.R. 26 novembre 2019 n. 18 (BURL n. 48 del 29.11.19)

Misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente.

Obiettivi: contrasto al consumo del suolo e riuso dell’esistente.

Come raggiungerli: attraverso una serie di incentivi e misure quali la

riduzione del 60% del costo degli oneri di urbanizzazione, bonus

volumetrici fino al 20%, semplificazioni procedurali, …


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L.R. 12/2005 - Art. 44 Oneri di urbanizzazione

1. Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono

determinati dai comuni, con obbligo di aggiornamento ogni tre anni,

in relazione alle previsioni del piano dei servizi e a quelle del

programma triennale delle opere pubbliche, tenuto conto dei

prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria e

secondaria, incrementati da quelli riguardanti le spese generali.

2. Le opere di urbanizzazione primaria devono essere eseguite

contestualmente alle realizzazioni degli interventi sia pubblici che

privati entro la fine dei lavori medesimi così come le altre opere

eventualmente pattuite nelle convenzioni e non diversamente

disciplinate.


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3. Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi alle

seguenti opere: strade, spazi di sosta o di parcheggio, fognature,

rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas,

cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di

telecomunicazioni, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato.

4. Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi alle

seguenti opere: asili nido e scuole materne, scuole dell'obbligo e

strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo, mercati

di quartiere, presidi per la sicurezza pubblica, delegazioni

comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di

quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature

culturali e sanitarie, cimiteri.

L.R. 12/2005 - Art. 44 Oneri di urbanizzazione


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La preventiva conoscenza dei costi globali di urbanizzazione (costi diretti di realizzazione e costi di manutenzione e gestione), permette di formulare una “previsione” circa il grado di recupero da parte degli enti pubblici dei costi stessi attraverso gli strumenti impositivi fiscali o contributivi previsti dalle vigenti leggi.

La conoscenza dei dati di costo effettivi è la base per tali valutazioni:

- dati a consuntivo;- progetto esecutivo;- progetto di massima.

E per poter formulare i “programmi pluriennali di realizzazione delle opere di urbanizzazione” :

Strade (secondo le categorie a mq o a ml)Spazi di sosta (al mq o a posto auto)Fognature (al ml), Rete idrica, Rete di distribuzione dell’energia elettricaRete di distribuzione del gas, illuminazione pubblicaSpazi verdi attrezzati


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l’Osservatorio dei lavori pubblici interno all’ANAC (già Autorità di vigilanza sui lavori pubblici)…svolge i seguenti compiti:

a) provvede alla raccolta ed alla elaborazione dei dati informativi concernenti i lavori pubblici su tutto il territorio nazionale e, in particolare, di quelli concernenti i bandi e gli avvisi di gara, le aggiudicazioni e gli affidamenti, le imprese partecipanti, l'impiego della mano d'opera e le relative norme di sicurezza, i costi e gli scostamenti rispetto a quelli preventivati, i tempi di esecuzione e le modalità di attuazione degli interventi, i ritardi e le disfunzioni;

b) determina annualmente costi standardizzati per tipo di lavoro in relazione a specifiche aree territoriali, facendone oggetto di una specifica pubblicazione;

c) pubblica semestralmente i programmi triennali dei lavori pubblici predisposti …


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COSTI GLOBALI DI URBANIZZAZIONECIPE – Comitato interministeriale per la programmazione economica

Deliberazione 10 maggio 1995 costo massimo lire 10.000.000/abche rivalutata e stimata 2002 € 7.000,00/ab

Valori corrispondenti

Per volume medio abitante 100 mc/ab costo di urbanizzazione € 70/mc… per via sintetica è possibile utilizzare un unico costo parametrico riferito ad unagrandezza quantificante l’area da urbanizzare:

Abitanti teoricamente insediabiliVolumi edifici realizzabiliSuperficie lorda di pianoArea fondiaria


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Contributo di costruzione

Il contributo di costruzione è regolato dall’art. 43.1 della L.r. 12/2005, e prevede:

«I titoli abilitativi per interventi di nuova costruzione, ampliamento di edifici

esistenti e ristrutturazione edilizia sono soggetti alla corresponsione degli oneri di

urbanizzazione primaria, secondaria e smaltimento rifiuti (solo

Laboratorio/Industria), nonché del contributo sul costo di costruzione, in relazione

alle destinazioni funzionali degli interventi stessi.»

Composizione del contributo

- onere per urbanizzazione primaria (art. 44 L.R. 12/2005)

- onere per urbanizzazione secondaria (art. 44 L.R. 12/2005)

- onere commisurato al costo di costruzione (art. 48 L.R. 12/2005) - non per attività

industriali

- smaltimento dei rifiuti - solo per le attività industriali (art. 19.1 Dpr 380/01).

Piani attuativi

I piani urbanistici attuativi costituiscono un approfondimento tecnico

delle previsioni di Piani di livello superiore (PGT).

Sono strumenti di pianificazione urbanistica di dettaglio attraverso i

quali si attuano le previsioni dei Regolamenti. Sono utilizzati per la

progettazione di interventi complessi al fine di orientare l’inserimento

urbanistico dell’intervento proposto nel territorio e di ottimizzare la

qualità degli spazi pubblici previsti, i cosiddetti standard urbanistici

(parcheggi, spazi attrezzati, parchi, aree sportive, etc…).


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art. 46. (Convenzione dei piani attuativi), L.R. 12/2005 e s.m.i.

1. La convenzione, alla cui stipulazione è subordinato il rilascio dei permessi di

costruire ovvero la presentazione delle denunce di inizio attività relativamente

agli interventi contemplati dai piani attuativi, oltre a quanto stabilito ai numeri

3) e 4) dell’articolo 8 della legge 6 agosto 1967, n. 765 (modifiche ed

integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150), deve prevedere:

a) la cessione gratuita, entro termini prestabiliti, delle aree necessarie per le

opere di urbanizzazione primaria, nonché la cessione gratuita delle aree per

attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale previste dal piano

dei servizi;

…


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art. 46. (Convenzione dei piani attuativi), L.R. 12/2005

…

qualora l'acquisizione di tali aree non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna

dal comune in relazione alla loro estensione, conformazione o localizzazione,

ovvero in relazione ai programmi comunali di intervento, la convenzione può

prevedere, in alternativa totale o parziale della cessione, che all'atto della

stipulazione i soggetti obbligati corrispondano al comune una

somma commisurata all'utilità economica conseguita per effetto della

mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell'acquisizione di

altre aree.

I proventi delle monetizzazioni per la mancata cessione di aree sono utilizzati per

la realizzazione degli interventi previsti nel piano dei servizi, ivi compresa

l’acquisizione di altre aree a destinazione pubblica; …


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art. 46. (Convenzione dei piani attuativi), L.R. 12/2005

…

b) la realizzazione a cura dei proprietari di tutte le opere di urbanizzazione

primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria o di

quelle che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi;

le caratteristiche tecniche di tali opere devono essere esattamente definite;

ove la realizzazione delle opere comporti oneri inferiori a quelli previsti per la

urbanizzazione primaria e secondaria ai sensi della presente legge, è corrisposta

la differenza;

al comune spetta in ogni caso la possibilità di richiedere, anziché la realizzazione

diretta delle opere, il pagamento di una somma commisurata al costo effettivo

delle opere di urbanizzazione inerenti al piano attuativo, nonché all'entità ed alle

caratteristiche dell'insediamento e comunque non inferiore agli oneri previsti dalla

relativa deliberazione comunale;

c) altri accordi convenuti tra i contraenti secondo i criteri approvati dai comuni per

l’attuazione degli interventi.

Monetizzazione aree a standards

La monetizzazione delle aree a standards consiste nel versamento al

comune di un importo alternativo alla cessione diretta delle stesse

aree, ogni volta che tale cessione non venga disposta.

Tale monetizzazione è prevista, per la regione Lombardia, dall’articolo

46, della legge regionale n. 12 del 2005, che ne disciplina i criteri.

Altre legislazioni regionali prevedono norme simili.


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Criteri per la determinazione dei valori di monetizzazione di aree a standard

nell’ambito dei piani attuativi.

Per quanto concerne il criterio di cui al comma 1 lettera a) dell’art. 46 della L.R.

12/2005 (“una somma commisurata all’utilità economica conseguita per effetto

della mancata cessione”) la monetizzazione alternativa alla cessione di aree

deve essere commisurata (quindi pari) all’utilità economica conseguita dal privato

attuatore per effetto della mancata cessione, ovvero al valore di mercato delle

aree edificabili che, grazie alla monetizzazione, restano nella disponibilità

del soggetto attuatore.

si rende pertanto necessaria …


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Criteri per la determinazione dei valori di monetizzazione di aree a standard

nell’ambito dei piani attuativi.

la redazione a cura del soggetto attuatore proponente di una perizia di stima

specifica per l’ambito d’intervento interessato, riferita al valore di trasformazione

dell’ambito, in ragione dell’utilità economica acquisita dal soggetto attuatore del

Piano attuativo (ai sensi dell’art. 46 L.R. 12/2005) nel non mettere a disposizione

aree destinate all’assolvimento dello standard urbanistico previsto e coincidente,

sostanzialmente, con il valore acquisito dal suolo soggetto alla trasformazione in

riferimento a tali specifiche aree.


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Indirizzi per l’applicazione dei valori di monetizzazione delle aree a

standard di cui alla deliberazione del Consiglio Comunale di Milano 10

febbraio 1997 n.9 e s.m.i.

- 10 febbraio 1997: approvati i valori di monetizzazione delle aree dovute per

standard urbanistico;

- 8 aprile 2003: approvato il criterio per l’aggiornamento annuale di valori di

monetizzazione dello standard applicando la variazione dell’indice ISTAT;

- 24 ottobre 2007: predisposta una tabella recante gli oneri di monetizzazione

aggiornati in adeguamento temporaneo del criterio di determinazione degli

oneri di monetizzazione a tale ultima norma;

- 23 luglio 2010: approvata la tabella aggiornata dei valori di monetizzazione

mediante rivalutazione ISTAT-FOI – maggio 2010;

- 20 giugno 2014: data in cui l’attualizzazione dei valori di monetizzazione

diventa mensile.


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Grazie.

Andrea Bassi

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www.dica.polimi.it/OCCVI

https://www.som.polimi.it/course/mva-master-in-valuation-advisory

i principi dell’estimo€¦ · sezione ii - contributo di costruzione ... solidi e liquidi, alla...

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