GYODER GÖSTERGE

GÖSTERGETürkiye Gayrimenkul Sektörü 20174.Çeyrek Raporu - Sayı: 11

Katkılarıyla

SUNUŞ VE DEĞERLENDiRME

GYODER GÖSTERGE, TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 2017 4. ÇEYREK RAPORU Sayı:11, 21 Şubat 2018

YAYIN KOORDİNASYONUNeşecan Çekici, GYODER Başkan Yardımcısı, Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı

Dr. Murat Berberoğlu, GYODER Genel Sekreteri

İÇERİK SAĞLAYAN KURUMLAR AYD

Cushman & Wakefield Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler

Eva Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Garanti Mortgage

İTÜ Çevre ve Şehircilik UYG-Ar Merkezi JLL Türkiye

ReidinServotel Corporation

TSKB Gayrimenkul Değerleme

YAYIN DANIŞMANLARI Prof. Dr. Emre Alkin, İstanbul Kemerburgaz Üniversitesi Rektör Yardımcısı, Ekonomist Doç. Dr. Ali Hepşen, İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi

EDİTÖR Burcu Öztaşkın

KURUMSAL İLETİŞİM VE VERİ KOORDİNASYONU Damla Salman, GYODER Kurumsal İletişim Uzmanı

GRAFİK TASARIMEce Delemen

Bu bir

yayınıdır.

YAYIN SPONSORU

Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz. Tüm hakları saklıdır. 2018

Yasal Uyarı: GYODER Gösterge Raporu, gayrimenkul sektörüyle ilgili tüm kesimleri bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Tüm veriler, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Rapor, herhangi bir yatırım kararı için temel oluşturma amacı taşımaz. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan GYODER ve rapora katkı sağlayan kurumlar sorumlu değildir. Rapor içeriği, haber verilmeksizin değiştirilebilir.

Sunuş ve Değerlendirme Sunuş ve Değerlendirme

İnşaat ve gayrimenkul sektörü açısından 2017 yılı oldukça hareketli geçmiştir. Sektörün bileşenleri olarak; inşaat malzemesi üreticileri, yükleniciler, fon sağlayıcıları ve talep açısından zaman zaman yaşanan dalgalanmalara karşın verimli bir yıl olmuştur. Türk inşaat sektörü son yıllarda farklı nedenlerden kaynaklanan her türlü olumlu veya olumsuz gelişmeye karşın edindiği bilgi birikimi sayesinde oldukça elastik bir yönetim tarzı sergilemeyi başarmıştır. Bu aşamada yüklenicilerin kurumsallaşması ve buna bağlı olarak daha profesyonel yönetimi ile Türkiye dinamiklerini iyi analiz ederek, doğal bir talebe sahip gayrimenkul sektörünü bilmelerinin rolü büyük olmuştur.

İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurlarındandır. Türk konut sektörü son 15 yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir. Bu gelişim, inşaat sektörünün makro-ekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup, yaklaşık 250 alt sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır. İnşaat sektörünün konut, ticari ve altyapı gibi farklı unsurları bulunmaktadır. Her üç iş yapısı için 2017 yılı belli bir canlılığa sahip olmuştur.

Konut sektörü, ticari amaçlı yapılan inşaatlardan daha farklı bir yapıya sahiptir. Özellikle Türkiye gibi ülkelerde “konut” hem geleneksel bir tasarruf aracı hem de zorunlu bir ihtiyaç olarak görülmekte olup bu nitelikler talep yapısını güçlendirmektedir. Ticari amaçlı yapılan inşaatlar ile buna bağlı gayrimenkul sektörü ise daha çok ekonomik dinamik ve beklentilere göre hareket etmekte olup zaman zaman çok canlı olabilmekteyken zaman zaman da durgunlaşabilmektedir. Gayrimenkulün

Konutta arz ve talep dengeleniyor

Satışlar artmaya devam ediyor

Enflasyonun seyri reel fiyat artışlarını sınırladı

Sürdürülebilir büyüme için yasal ve kurumsal düzenlemelerin yanı sıra “finansal iletişim-doğru tanıtım” grubu oluşturulmalı

bir “varlık” olduğu kabul edilirse gerek fiyat gerekse değer anlamında dalgalanabileceği gözden kaçmamalıdır.

Ülkemizdeki demografik etmenlerde gerek konut gerekse diğer inşaat faaliyetlerini destekler bir görüntü çizmektedir. TÜİK verilerine göre; Türkiye nüfusu 31 Aralık 2016 tarihi itibarıyla 79 milyon 814.871 kişi olmuştur. Yıllık nüfus artış hızı 2015 yılında ‰13,4 iken, 2016 yılında ‰13,5 olarak gerçekleşmiştir. 2016 yılında ortanca yaş önceki yıla göre artış göstererek 31,4 olmuştur. Ortanca yaş erkeklerde 30,8 iken, kadınlarda 32 olarak gerçekleşmiştir. Yukarıda ifade edilen veriler ışığı altında ülkemiz demografisinin Avrupa ve Kuzey Amerika ülkelerine göre oldukça genç bir nüfus yapısına sahip olduğu görülmektedir.

Diğer bir demografik dinamikte evlenme ve boşanma oranlarıdır. Bu rakamlarında doğrudan konut ve diğer inşaat faaliyetlerine etkisi bulunmaktır. TÜİK verilerine göre 2016 yılında 594.493 çift evlenmiş olup, kaba evlenme hızı ‰7,5 olarak gerçekleşmiştir. Boşanan çiftlerin sayısı 2015 yılında 131.830 iken 2016 yılında %4,3 azalarak 126.164 olmuştur. Kaba boşanma hızı ‰1,59 olarak gerçekleşmiştir. Öte yandan yakın coğrafyamızda meydana gelen jeopolitik riskler, savaşlar nedeniyle de Türkiye ciddi bir dış göç almaktadır.

Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Son beş senede yıllık olarak, yaklaşık 1 milyon 200.000 adet konut el değiştirmekte olup, 650.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19 milyon 481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2015 yılında ise oran %67,3 seviyesinde gerçekleşmiştir.

Ülkemiz, köyden kente göçün devam ettiği bir ülkedir. Türkiye’de kentleşme oranı %78 ve buna bağlı nüfus 60 milyon civarındadır. 2023 yılına kadar kente göçün devam etmesi ve kentleşme oranının %84’lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun 2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir. Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025’e kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir.

Gayrimenkul sektörü potansiyeli artıran diğer bir unsur da “kentsel dönüşüm ve buna bağlı faaliyetler” bütünüdür. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın açıklamalarına göre; önümüzdeki 20 yıllık sürede yaklaşık 6 milyon 500.000 bağımsız birimin kentsel dönüşüm geçirmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi olan konut satışları rakamlarına bakıldığında ise yukarıda ifade edilen doğal talebin sonuçları gözlenmektedir. 2011 yılında 997.550 adet konut satışı yaşanırken sırası ile bu sayı; 2012 yılında 971.757 adet, 2013 yılında 1 milyon 157.190 adet, 2014 yılında 1 milyon 165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1 milyon 289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye’nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1 milyon 341.453 sayısına ulaşılmıştır. 2017 yılı sonu itibarı ile satış rakamı 1 milyon 409.314 adete ulaşmıştır. Konut satış rakamlarda görülen trend sektör açısından oldukça olumlu görünmektedir.

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz alımları mütekabiliyet düzenlemesinin yapıldığı 2012 yılından bu yana belli bir artış eğilimi göstermektedir. Yabancılara yapılan konut satışları 2017 yılında bir önceki yıla göre %22,2 oranında artarak 22.234 adete ulaşmıştır. 2013 ile 2017 yılları arası dönemde ortalama 18.879 adet taşınmaz yabancılar tarafından alınmıştır.

Sektörü bir bütün olarak değerlendirdiğimizde 2013 yılından 2017 yılı sonuna kadar geçen süre zarfında ortalama olarak 2 milyon 349.000 adet gayrimenkul el değiştirmiş görülmektedir. Bu rakamın 1 milyon 272 adedi ise konut satışlarından kaynaklanmaktadır. Aynı dönemde toplam gayrimenkul satışlarının %54,1’lik kısmı konut alışverişi nedeniyle gerçekleşmiştir. Konut satışlarının alt kırılımlarına baktığımızda ise ipotekli işlemlerin oranın ortalama %34,8’lik bir orana sahip olduğu görülürken, %65,2’lik payın ise diğer satış türlerinden kaynaklanmaktadır. Gayrimenkul alışverişinin canlılığının tespiti ve talep yapısını anlamak için bakabileceğimiz birinci el satışları 2013-2017 yılları arasında

Sosyo-ekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri de konut fiyatlarıdır. Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankaları ve iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir.

Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte “her zaman ve her yer için” geçerli bir “doğru fiyat” tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni, ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı yapıya sahip olması homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır.

Kamuoyumuzda sık sık tartışılan ve gündeme gelen “Türk konut piyasasında fiyat yönlü balon” olup olmadığı yönünde tartışmalar yaşansa da R.Shiller tarafından yapılan analiz yöntemine dayanılarak uygulanan çalışmada aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır. Ekim 2012 ile Ekim 2017 arasında TCMB tarafından açıklanan Türkiye Konut Fiyat Endeksi sonuçlarının aynı döneme ait enflasyon ile indirgenmesi sonucu ilgili dönemdeki reel fiyat artışının %46,21 olduğu görülmektedir. Aynı dönemde Yeni Konut Fiyat Endeksi’nde görülen değişim ise yalnızca %38,9 düzeyinde gerçekleşmiştir. Hedonik Konut Fiyat Endeksi ise %26,99 reel artış kaydetmiştir. Enflasyonun seyri konut fiyatlarında reel fiyat artışlarını oldukça sınırlamış görülmektedir.

Reel fiyat artışları yönünde Türkiye genelinde balon bulunmamaktadır. Türkiye genelinde son verilere göre yapılan analizlerde fiyat artışının hala makul bir eğilimde devam ettiği görülmüştür. Ancak bölge ve/veya semt bazlı fiyatlarda “köpükleşme” eğilimleri görülebilmektedir. Bununla birlikte bazı

ortalama olarak toplam satışların %46,5’lik kısmını temsil ederken, likiditasyon açısından önem taşıyan ikinci el piyasa ise %53,5’lik bir paya sahip olmuştur.

54

kampanyaların beklentiyi olumluya çevirme ve sektöre moral vermesi konusunda önemli katkıları olmuştur. Benzer kampanyaların zaman zaman farklı büyüklüklerde gerçekleşiyor olması sadece markalı konut üreticilerini değil sektörün tamamını ivmelendiren bir yapıya haiz olmaktadır. Dönemsel olarak bankacılık sektörünün nihai tüketiciye sağladığı iyi koşullu krediler ile kurumsal firma ve bankaların ortaklaşa yaptıkları finansman modelleri sektör için oldukça yararlı olmaktadır. Fakat mali sektörden hem yükleniciler hem de tüketiciler için sağlanan kredi faizlerinde artışlar yaşanmaktadır. Genel ekonomik şartlar ve risk unsurlarına bağlı olarak yükselen faiz oranları sektörü olumsuz etkileme potansiyeline sahiptir.

Yabancı yatırımcıların sadece konut niteliği ve niceliğine değil aynı zamanda mülk edindikleri şehri “bir yaşam alanı” olarak görmelerinin etkileri de dikkat çekmektedir. Bunun en tipik örneği İstanbul’da görülen yabancılara yönelik konut satışlarıdır.

REIDIN Konut Satın Alım Gücü Endeks verileri incelendiğinde, konut fiyatlarının kişilerin gelirleriyle karşılaştırıldıklarında çok yüksek olduğu, konut kredilerinin düşük maliyetli ve uzun vadeli olarak verilebilmesi durumunda kişilerin bunları geriye ödeyebilmelerinin mümkün olduğu görülmektedir.

Örneğin REIDIN Konut Satın Alım Gücü Endeks verilerine göre İstanbul’da yaşayan ortalama gelire sahip bir hane halkının kredi kullanabilmesi için kredi maliyetinin aylık %0,70’lere düşmesi ya da vadelerin 15 yıllara doğru uzaması lazım gerekiyor. Vadelerin uzaması için bankacılık boyutunda fonlama mekanizmasının doğru kurgulanması ve özellikle bu noktada menkul kıymetleştirme süreçlerinin canlandırılması önem taşıyor. Diğer taraftan, Türkiye Bankalar Birliği’nin ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın istatistikleri incelendiğinde toplamda 2,2 milyon kişiye ulaşan ve 200 milyar TL’ye yaklaşan ölçekte konut kredisi kullanıldığını söylemek de mümkün. Öte yandan, faiz oranları ile konut kredilerinin gelişimini irdelediğimizde ise iki değişken arasında yüksek korelasyonun varlığı herkesçe kabul edilen bir gerçek. Konut kredisi faiz oranları Ocak-Eylül 2017 döneminde ortalama aylık %0,98’idi; ancak özellikle son 3 ayda %1’i aşan oranlar gözlemlemekteyiz. Artan kredi maliyetlerinin göreli

İnşaat sektörü için diğer dikkatli takip edilmesi gereken göstergede maliyetlerdir. TÜİK tarafından açıklanan BİME (Bina İnşaat Maliyet Endeksi) 2016 yılına göre 2017 yılında ortalama %19,7 artmıştır. Aynı dönemde malzeme fiyatlarında görülen %21,9 düzeyinde artış dikkat çekicidir. Maliyet artışları satış fiyatlarına son derece sınırlı ölçüde yansımıştır. Yükleniciler şimdilik maliyetleri önemli ölçüde kendileri üstlenmiş görünmektedir. Maliyet artışları kar marjlarını oldukça olumsuz etkilerken diğer yandan fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturmaktadır.

Gayrimenkul üreticilerinin maliyet baskısını azaltmak amacıyla Emlak Konut GYO önderliğinde başlatmayı planladıkları, mahal listelerinde aşırı lüksten kaçınma ve amaca göre inşaat yapma faaliyetleri sektörün konuyla ilgili ürettiği bir çözüm olarak görülebilir.

Türkiye genelinde konut fiyatlarına baktığımızda “gayrimenkul piyasasının” dinamikliğini ve olabildiğince denge fiyatını yakalamaya çalıştığını görmekteyiz. Bu anlamda: Türk konut piyasasında alt pazarlar bazında dinamik ve rasyonelleşen eğilimler görülmektedir. Özellikle fiyat hareketlerinde gerektiğinde “düzeltme” gerektiğinde de “artışlar” yaşanabilmektedir.

Konut yapı izinlerinin piyasa beklentilerine göre yükleniciler tarafından azaltılıp - çoğaltılması dinamik bir şekilde sürmektedir. Tüketicinin giderek daha rasyonel kararlar vererek sadece fiyat kıstasına bakmaması, yapı kalitesi, malzemesi, ulaşım kolaylığı gibi pek çok unsuru değerlendirdiği görülmektedir.

Temmuz 2016’da yaşanan sürecin izlerinin hızlıca atlatıldığı görülmektedir. Bu aşamada markalı konut imalatçılarının (Emlak Konut GYO AŞ, GYODER Üyeleri gibi) yaptığı

Sunuş ve Değerlendirme Sunuş ve Değerlendirme

yörelerde ise fiyat “düzeltmeleri” de yaşanabilmektedir. Yalnız bu tip fiyat hareketlerini analiz ederken ilgili yerlerin kendine ait özel fiyat dinamikleri olabileceği de unutulmamalıdır.

Maliyet artışları, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturuyor

Maliyet düşürücü önlemler alınmalı

olarak talebi azaltacağı söylenebilir. Önümüzdeki dönemde kırılganlık yaratabilecek ve talep daralması oluşturabilecek en önemli unsur kredi faiz oranlarının artması olacaktır.

Kalıcı bir vergi düzenlemesi yapılarak, özellikle ilk konutunu alan kişiler için avantajlar sağlanması,

Yabancıya konut alımı yolu ile vatandaşlık sağlanması ile ilgili tutarın gözden geçirilmesi,

Kurumlar ve gelir vergisinde sektöre özel belli muafiyetlerin sağlanması,

Değer artışı ve emlak vergisi ile ilgili yalın ve günün şartlarına özgü düzenlemelerin (değer esaslı vergi) yapılması,

İmar yönetmeliklerinde nüfus yoğunluğu, alt yapı durumu, deprem ve diğer doğal afetler gibi durumlara ve şehirleşme planlarına göre düzenlemelerin yapılması,

Finansal piyasalar, vergi ve alım/satımla ilgili problem yaratan “resmi inşaat değeri” ile “fiili gayrimenkul değeri” arasındaki farkın bir kereye mahsus kapatılması için düzenleme yapılması bu yolla elde edilecek kaynağın da gerek İller Bankası vasıtasıyla kentsel dönüşümde kullanılması, gerekse tekrar hayat geçirilecek olan Emlak Bankası için kaynak olarak kullanılabilmesi,

Bazı ülkelerde olduğu üzere kamu ağırlıklı olarak kurulan ve uzun vadeli konut kredilerini hem bireylere hem de kurumlara sağlayan, bunlarla birlikte gayrimenkule dayalı “menkul kıymetleştirme” yapan bir bankanın oluşturulması,

Gayrimenkule dayalı hakların daha kolay menkul kıymetleştirilmesi, sukuk, kira ve gayrimenkul sertifikaları ile bunlara bağlı hibrit araçların çıkarılabilmesi için gerekli değişiklik ve düzenlemelerin yapılması,

BIST bünyesinde gayrimenkule dayalı haklar ile gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesi ile ilgili pazarların oluşturulması,

Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’nın vergi muafiyetlerinin devam etmesi ile KDV’den kaynaklanan sorunların çözülmesi,

2017 yılı incelediğinde sektörün dengeli bir büyüme eğilimin de olduğu gözlenmektedir. 2016 yılı son çeyreği itibarı ile gerek sektöre yönelik teşviklerin gerekse yasal düzenlemelerin olumlu etkisi 2017 yılınca sürmüş görünmektedir. Ancak bazı vergi indirimlerinin geçici süreli olması talep yönlü olumlu gidişi yavaşlatma potansiyeline sahiptir. Özellikle maliyet düşürücü önlemlerin alınması hem sektör hem de talep anlamında olumlu sonuçlar doğuracaktır.

Gayrimenkul sektörü için hükümetin yaptığı teşvik ve destek çalışmaları bir süredir devam etmektedir. Söz konusu teşvikler sadece inşaat sektörü için olumlu olmayıp tüm menfaat sahipleri için değer üretmektedir. Sektör için aşağıdaki hususların geliştirilmesi ve devam ettirilmesi olumlu sonuçlar doğurmuştur. Bunlar;

En az 1 milyon Dolar’lık taşınmaz satın alan ve 3 yıl satılmaması şartı ile yabancıya vatandaşlık veren düzenleme, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ait damga vergisi oranı sıfır olarak uygulanması, Uzun vadeli konut kredisinde başlangıç rakamı olan %25 tutarındaki sermayeyi sağlamakta zorluk çeken tüketici için bu rakamın %20’ye indirilmesi,

Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önlemler (Konut alımında %15 devlet desteği vb.) ve bunun ekonomi üzerindeki etkisi olarak özetlenebilir.

Ancak ekonominin ve özünde gayrimenkul sektörünün “sürdürebilir” bir şekilde büyüyebilmesi için hem yasal hem de kurumsal düzenlemelere ihtiyaç duyduğu da gerçektir. Söz konusu amaçla;

76

Sunuş ve Değerlendirme Sunuş ve Değerlendirme

Saygılarımızla,GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi

Gayrimenkule dayalı varlık kiralama şirketlerinin oluşturulması ile ilgili düzenlemelerin yapılarak, piyasaya uyumlu hale getirilmesi, Orta ve orta-alt gelir grubuna ait konut ihtiyacını karşılamak amacıyla bu konuya özel kooperatiflerin/sandık kurulması olarak özetlenebilir.

Aslında 2012 yılında yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında gayrimenkul ve sermaye piyasasının entegrasyonu için önemli adımların atıldığını gözlemledik. GYF ve gayrimenkul sertifikası gibi uygulamalar kişilerin ya da yatırımcıların sadece fiziki ortamda gayrimenkul sahibi olarak getiri elde etmelerinin yanı sıra gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparak da getiri elde edebileceklerini gösterdi. 2017 yılının ilk yarısında gayrimenkul sertifikası ihracı başarılı bir şekilde gerçekleşti. Yine son çeyrek dönemde ise gayrimenkul yatırım fonu katılım belgesinin halka arzının BİST’te ihracını gözlemledik. Böylece ilk kez GYF’ler borsaya kote oldu. Bu tür yatırım araçlarına ilişkin ihraçların 2018 yılında artarak devam edeceğini düşünülmektedir.

Yukarıda ifade edilen özete ilave olarak hem Türkiye hem de sektör için oldukça önem taşıyan ve değer yaratabilecek ortak bir “finansal iletişim-doğru tanıtım” grubu oluşturulması yerinde olacaktır. Özellikle yurt dışında yapılacak fuar, tanıtım, etkinlik, gibi faaliyetlerde ilgili taraflara doğru bilgiyi doğru şekilde aktarabilecek çatı bir organizasyona ihtiyaç duyulmaktadır.

Türk ekonomisi ve gayrimenkul sektörü yılların verdiği deneyim ile son derece dinamik bir şekilde gelişen şartlara uyum sağlamaktadır. Sektörün hem üretim hem de finansal anlamada eksikliklerinin giderilmesi durumunda çok daha başarılı ve katma değerli çalışmalar yapacağı aşikardır.

98

Uzman Görüşü Uzman Görüşü

Türkiye ve dünya ekonomisi ile alakalı olarak, 2018’in her şeye rağmen geçen yıldan daha olumlu bir görünüm ve beklenti içinde olduğunu söyleyerek söze başlayalım.

Dünya Bankası, IMF ve diğer uluslararası kuruluşların 2017 Eylül ve Aralık ayında revize ettikleri raporlarda sürekli iyimser düzeltmeler gerçekleşti. Bu durum Türkiye’ye ihracat, fon akımları ve diğer parametreler için olumlu yansımalar yaratabilir.

Bu olumlu görüşmelere mesafeli ya da şüpheci yaklaşanlar olacaktır. Ancak, rasyonel olarak düşündüğümüzde 2018 yılının olumlu geçmesi için gereken 10 koşulun 8 tanesi için oldukça pozitif yorumlar yapıldığını göz ardı edemeyiz. Bunları sıralarsak:

• Küresel ekonomide büyüme,• Avrupa Birliği pazarında büyüme,• Yakın ve komşu pazarlarda büyüme ,• Özel sektör yatırımları,• Sanayi ürünleri ihracat fiyatları,• Enerji ve emtia fiyatlarının seviyesi, • Avro/Dolar paritesi,• Küresel ticarette uzun zamandır beklenen hareketlenme.

Türkiye için en önemli gelişme mal ticaretinde miktar bazlı büyümenin aynı zamanda parasal bazlı büyümeyle beraber devam ediyor olması. Yani yüksek iskonto ile mal satma devri sona erecek ve ihracatçılar ürünlerini arzu ettikleri fiyattan ya da buna yakın bir fiyattan satmayı başaracaklar. En azından temenni bu. Birkaç yıldır oldukça kötü durumda olan taşımacılık endekslerinin de toparlanıp yüksek seviyelere gelmesi yine umut verici bir gelişme.

İlk altı ayda beklentiler olumlu… Darısı ikinci altı aya

Prof. Dr. Emre Alkinİstanbul Kemerburgaz Üniversitesi

Rektör Yardımcısı

Riskleri unutmayalım!

Parite marifetiTüm bu canlılık içinde dünyadaki gıda fiyatlarında bir yükselişin olduğu gözlerden kaçmıyor. Bu artışın iklim koşulları sebebiyle ortaya çıktığı söyleniyor ancak ilerki dönemlerde bu yükseliş devam ederse, enflasyonist baskılar yaratabilir. Bu gelişmiş ülkeler için belki canlılık habercisi olabilir ama Türkiye için olumsuz bir gelişme olacaktır.

Petrol fiyatları, daha önceki raporlarda bahsettiğim gibi 60 Dolar üzerinde tutunmaya çalışacak ancak petrol üreten ülkelerin arzu ettiği 90 Dolar seviyesi orta vadede mümkün gözükmüyor. Metal fiyatlarında da benzer şekilde bir yükseliş var ancak sanayideki maliyetleri rahatsız edecek bir durumda değil. En azından şimdilik.

Metal demişken, demir-çelik ile alakalı olarak Ekonomi Bakanlığı’nın ithalat olanaklarını tekrar genişlettiği gözüküyor. Türkiye’deki demir-çelik üreticileri bu konuda çok rahatsızlar. Ancak üretimlerinin önemli bir kısmını aracılara satmış oldukları için şimdilik bir sıkıntıları yok. Aracı tüccarların inşaat sektörüne yüksek maliyetli demir-çelik satması sebebiyle ortaya çıkan duruma, Ekonomi Bakanlığı’nın ithalatın serbestleşmesi yoluyla müdahale ettiği görünüyor. Yine de önümüzdeki dönemlerde söz konusu kararın demir-çelik fiyatlarında sert düşüşlere sebep olabileceğini ve bu durumun sektörün temsilcilerine sıkıntı yaratabileceğinin altını çizmek istiyorum. Belki bu inşaat sektörü için olumlu bir seyir sayılabilir. Buna siz cevap verin.

Son olarak Avro/Dolar paritesi ile ilgili tahminlere geçmek istiyorum: Avro/Dolar paritesinin seyri 2018 yılında Türkiye ihracatı lehine olacakmış gibi gözüküyor. 2018 ortalaması 1,1244 olarak bekleniyor, yine de yıl içinde en yüksek 1,20 en düşük 1,07’lerin test edebileceği ihtimal dahilinde.

Paritenin 1,25’in üzerine tekrar çıkması için Trump’ın soruşturmalarla ilgili olarak ciddi şekilde sıkıntıya girmesi, Almanya’da hükümetin zamanında kurulması ve Avrupa Birliği’nde büyümenin elle tutulur şekilde ortaya çıkması gerekiyor. Bunların bazıları kısa vadeli bazıları da üzerinde soru işareti olan gelişmeler.

Ancak iki faktörün riski hala devam ediyor. Bunlardan ilki küresel mali koşullar, yani borçlanma ve finansmanla ilgili sıkıntılar. İkincisi ise siyasi ve jeopolitik riskler olarak sıralanıyor.

Uzmanların önemli bir kısmı 2018’den itibaren “kriz sonrası üçüncü büyüme dalgası” yaşanacağına dair kanaatlerini açıklıyorlar. Arz yanlı ve istihdam odaklı bir küresel büyümenin ortaya çıkacağını, sanayideki PMI verilerinin 2011’in 4. çeyreğinden beri görülen en yüksek seviyede olmasına dayanarak ifade ediyorlar.

Uzun zamandan beri rakibimiz olan Çin’in büyüme modelinde değişikliğe gitmesi, iç tüketim ve hizmetlere odaklanması, artık sanayi sektörüne örtülü destekler vermeyecek olması ve en önemlisi yüksek katma değer teknoloji inovasyon üreterek yola devam edecek olması oldukça önemli bir ayrıntı.

1110

Yıllık Büyüme (Dolar) Enflasyon İşsizlik Oranı

%11,92%7,30

İnşaat SektörüBüyüme Hızı

%19,20 %10,30

%9,91 %23,36

GSYH Döviz Kuru Artışı2 trilyon 212 milyar 254 milyon TL

$ €EYLÜL2017

ARALIK2017

Ç3’2017 2017YIL SONUKASIM

2017

TEMEL EKONOMİK VERİLER

20%

15%

5%

10%

2015 2016 2017

Toplam Stok 1.000 Kişi BaşınaDüşen KiralanabilirAlan

Ciro Endeksi Ziyaretçi Endeksi

% 24,03 74.000 m2 35$ / m2 / ayToplam Stok Kiralama İşlem HacmiBoşluk Oranı

Mevcut 429 AVM

Proje Halinde 93 AVM12,6 milyon m2 GLA

158 m2

276 111

5,7 milyon m2

2017YIL SONU

ARALIK2017

Ç4’2017 Ç4’2017

AVM

OFİS

Birincil KiraToplam Ziyaretçi SayısıTürkiye

30,7 milyon 8,7 milyon $

Kişi Başı OrtalamaHarcama 634 $

İstanbul% 41,8

Türkiye% 41,5

Toplam Stok 9,6 milyon m2

Proje Halinde 2,3 milyon m2

İnşaat Halinde876.814 m2

İsta

nbul

(Avr

upa)

İsta

nbul

(A

nado

lu)

Koca

eli

% 4,1

% 2,8% 4,4

GYO Sayısı (Ç3’17)31 adet

GYO Piyasa Değeri (Ç3’17)25,81 milyar TL

XGMYO (Ara’17)39.563

643.786 m2

KASIM2017

Ç4’20172017

YIL SONU

LOJİSTİK GYO’LAR

Turizm Geliri Doluluk Oranları

Boşluk Oranları Kiralama İşlemHacmi

İstanbul 9,8 milyon kişi

TURİZM VE OTEL

Ç3’2017

2016

%-40,12

244.116adet

4,02293.613 175.789

%19,02 artış ile177,0 milyar TL

Aylık Faiz Bileşik Faiz

20162016

249.357adet

20172017 20162017

2017YIL SONU

ARALIK2017

KASIM2017

Yapı Ruhsatı Yapı Kullanma İzin Belgesi Konut Satışları Yabancılara Konut Satışı Yeni KonutFiyat Endeksi

Konut KredisiStoku

1.409.3141.341.453

%2,14 %5,06 %22,2422.23418.189

20162017

%1,08%13,78

KONUT

*Değişim oranları bir önceki yılın aynı dönemine göre verilmiştir.

BİR

BAKI

ŞTA

4. Ç

EYRE

K

EYLÜL2017

Bir Bakışta 4.Çeyrek 1312 Bir Bakışta 4.Çeyrek

Temel Ekonomik Veriler

TEMEL EKONOMiKVERiLER

Türkiye ekonomisi iç talebi ve üretimi canlandırmaya yönelik alınan tedbirler ve ihracattaki toparlanmanın etkisiyle 2017 yılının 3. çeyreğinde %11,1 gibi güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Yılın 4. çeyreğinde bu yüksek rakamın yakalanması zor görünse de, göstergeler ekonomide büyüme eğiliminin sürdüğüne işaret etmektedir. Sanayi üretiminde geçen yılın aynı dönemine göre yılın 3. çeyreğinde ortalama %10 olan artış, Ekim ayında %7,4, Kasım ayında %7,0 olarak güçlü seyrini korumuştur. Yılın ilk 11 aylık döneminde demir, çelik, enerji ve otomotiv sektörlerinin ihracatında güçlü artışlarla toplam ihracat %10,4 artışla 143,2 milyar Dolar olmuştur. Bu dönemde, enerji ithalatının %37 ve altın ithalatının %201 artışı, toplam ithalatın %16,9 artışla 210,7 milyar Dolar’a yükselmesine neden olmuştur. Böylelikle, dış ticaret açığı %33,8 artışla 67,5 milyar Dolar’a yükselmiştir. Dış ticaret açığındaki artışın yansımasıyla cari işlemler açığında %37 artış izlenmiştir. 2016 yılını 32,6 milyar Dolar ile tamamlayan yıllık açık, Kasım 2017 sonu itibarıyla 39,4 milyar Dolar’a yükselmiştir. Öte yandan 2016’yı %8,53 ile tamamlayan enflasyon geçen yılın son çeyreğinde izlenen kur artışının gecikmeli etkileri, gıda fiyatlarında ve küresel

emtia fiyatlarındaki yükselişin etkileriyle yılı %11,92’de tamamlamıştır. Kurlardaki ve enerji fiyatlarındaki yüksek seyrin devam etmesi enflasyon görünümünde yukarı yönlü riskleri artırmış, Merkez Bankası sıkı duruşunu koruyacağını açıklamıştır.

Finansal piyasalar ise yurt dışında iyileşen risk iştahı ve yabancı portföy girişleriyle pozitif performans göstermiştir. IIF verilerine göre, 2017’de gelişen ülkelere 235 milyar Dolar’lık portföy girişi izlenmiştir. Bu rakam geçen yılın aynı dönemindeki 152 milyar Dolar’lık girişe göre önemli bir artışa işaret etmektedir. Gelişen ülkelere artan portföy girişlerinden faydalanan hisse senetlerinde pozitif bir görünüm izlenirken, küresel gelişmeler, enflasyondaki yükseliş ve Merkez Bankası’nın sıkılaşma adımları tahvil faizlerini yükseltmiştir. Yıla 3,52’den başlayan Dolar/TL, Eylül sonunda 3,55 seviyesinde olsa da ABD’de sıkılaşma beklentileri ve artan jeopolitik risklerle yılı 3,77’den tamamlamıştır. İki yıllık gösterge tahvil faizi yıla %10,63’ten başlamış, Eylül sonundaki %11,89 seviyesinden yıl sonunda %13,40’a yükselmiştir. BIST-100 Endeksi 2017 yılında %47 yükselişle 115.333’e ulaşmıştır.

Yabancı portföy girişleri artarken,enflasyondaki yükseliş ve Merkez Bankası’nın

sıkılaşma adımları tahvil faizlerini yükseltti

15

7,24 7,55

7,61 7,91 8,09

7,20 6,81 7,14

7,957,58

8,108,81

9,58

8,78

7,466,57 6,58

7,64 8,798,05

7,28 7,16 7,00

8,539,22

10,13

11,2911,87 11,90 11,92

12,98

11,7210,90

9,7910,68

11,20

0

2

4

6

8

10

12

14

Ocak ubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz A ustos Eylül Ekim Kasım Aralık

2015 2016 2017

Temel Ekonomik Veriler Temel Ekonomik Veriler

Yıllık Enflasyon*

Geçtiğimiz yıl Mayıs ayından bu yana düşüş eğiliminde olan enflasyon oranı, Ağustos ayı itibari ile geçtiği yükseliş trendini yıl sonunda da sürdürmüştür.

Kaynak: TÜİK*Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim

Döviz Kuru*

Kaynak: TCMB*Her ayın son günü dövizsatış verileri esas alınmıştır.

Kaynak:Reidin ve TÜİK*Reidin Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi (68 il ortalaması)

TL’nin Dolar ve Avro karşısındaki değer kaybı devam etmektedir. Dolar yılı 3,78, Avro ise 4,52 ile kapatmıştır.

BIST-100 Endeksi toplamda %44’e yaklaşan bir getiri sağlamıştır. Amerikan Doları’nda ise göreli olarak sınırlı bir getiri söz konusu olup, yıllık getiri %9,91’de kalmıştır. Görece düzenli getiri sağlayan mevduat faizi yaklaşık %10’luk getirioranı ile yıllık enflasyondan daha düşük oranda getiri sunmuştur.

Yatırım Enstrümanları Karşılaştırması (%)

Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla

Kaynak: TÜİKHer ayın son günündeki alış kurları ile

o yılın ortalama Dolar kuru belirlenmiştir.*Temmuz-Eylül 2017

2015 yılında %6,03 olan büyüme miktarı 2017’nin ilk üç çeyreğinde %7,30 olarak gerçekleşmiştir.

Yıl GSYH(milyon TL)

Kisi Bası Gelir (TL)

GSYH(milyon Dolar)

Kisi Bası Gelir (Dolar) Buyume (%)

Yıl ci Ortalama Kur

(Dolar/TL)

2014 2.044.466 26.489 798.987 12.112 5,17 2,19

2015 2.338.647 29.899 861.879 11.019 6,03 2,75

2016 2.608.526 32.904 862.744 10.883 3,30 3,04

2017 2.212.254* - 615.643* - 7,30* 3,64

Ç1 Ç2 Ç3 Ç4

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17

3,23 3,23 3,21 3,20 3,29 3,21 3,35 3,30 3,36 3,413,64 3,72

4,063,83 3,89 3,88 3,96 4,02 4,14 4,15 4,20

4,404,69 4,52

2,96 2,96 2,82 2,81 2,96 2,89 3,01 2,96 3,01 3,103,42 3,53

3,793,61 3,64 3,56 3,54 3,52 3,53 3,45 3,56

3,783,96

3,78

1,09 1,09 1,14 1,14 1,11 1,11 1,11 1,11 1,12 1,10 1,06 1,05 1,07 1,06 1,07 1,09 1,12 1,14 1,17 1,20 1,18 1,16 1,18 1,20

0

1

2

3

4

5

Oca

’16

Şub’

16

Mar

’16

Nis

’16

May

’16

Haz

’16

Tem

’16

Ağu’

16

Eyl’1

6

Eki’1

6

Kas’

16

Ara’

16

Oca

’17

Şub’

17

Mar

’17

Nis

'17

May

'17

Haz

'17

Tem

’17

Şub’

17

Eyl’1

7

Eki’1

7

Kas’

17

Ara’

17

AVRO/TL DOLAR/TL AVRO/DOLAR

Dönem TR-68*Reidin-GYOD-ER Yeni Konut Fiyat Endeksi

Mevduat Faizi

BIST 100

Endeksi

Amerikan Doları Avro Altın

(Külçe)

Devlet İç Borçlanma Senetleri

Ç1’15 4,36 2,62 2,35 -3,95 12,85 -0,78 10,94 1,15

Ç2’15 3,06 2,24 2,48 -9,9 11,31 11,57 5,8 -1,52

Ç3’15 3,99 2,25 2,63 0,11 -3,01 -6,12 -7,5 3,1

Ç4’15 4,59 1,96 2,67 -9,4 2,85 -0,76 -2,38 0,47

Ç1’16 3,37 1,8 2,75 8,88 -1,09 0,98 14,86 4,45

Ç2’16 1,99 0,41 2,63 0,77 1,66 1,42 6,14 2,38

Ç3’16 1,07 -0,41 2,59 -1,31 17,92 10,98 2,63 -2,49

Ç4’16 2,39 1,12 2,56 3,53 22 17,47 14,4 -2,44

Ç1’17 3,2 1,22 2,55 17,5 4,97 6,35 11,77 2,38

Ç2’17 3,12 0,86 2,62 10,27 -4,06 0,84 -1,44 4,46

Ç3’17 2,37 1,03 3,03 7,16 -1,26 4,78 2,68 1,61

Ç4’17 2,78 0,85 3,08 3,11 10,53 9,78 6,55 -1,84

2017 Yılı 11,87 4,02 9,82 43,17 9,91 23,36 20,52 6,67

1716

Temel Ekonomik Veriler Temel Ekonomik Veriler

4.109

2.880

6.136

3.4582.752 2.579

3.2033.582

2.873

2.0972.520 2.327

7651.058 1.083 1.250 1.068

7371.141 944 1.061

1.363 1.258716

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

Ç1'15 Ç2'15 Ç3'15 Ç4'15 Ç1'16 Ç2'16 Ç3'16 Ç4'16 Ç1'17 Ç2'17 Ç3’17 Ç4’17*

Doğrudan Yatırım Girişi Yabancılara Gayrimenkul Satışı

Doğrudan Yabancı Yatırım (milyon Dolar)

Kaynak: Ekonomi Bakanlığı *Ekim ve Kasım ayı verisidir.Doğrudan yatırım girişi ve yabancılara gayrimenkul satış

rakamlarında değişim dalgalı olarak devam etmektedir.

15+ Yaş İşsizlik Oranı*

Kaynak: TÜİK*İşsizlik verilerinde son 3 ay olan iş arama süresi 15

Mayıs 2015 itibariyle son 4 hafta olarak revize edilmiştir.Ocak ayı itibari ile %13 olan işsizlik oranı, Kasım ayı itibari ile %10,30 seviyesine gerilemiştir.

Aylık Ortalama (%)

Kaynak: TÜİK

Yıllık Ortalama

6,50

8,40

10,30 10,50 10,80 10,60 10,20 10,3011,00

14,00

11,90

9,809,20 9,70 9,90 10,30

10,90

6

8

10

12

14

16

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Büyük Şehirlerdeki Nüfus Artışı (bin kişi)

Kaynak: TÜİK

Ülke nüfusunun %18,6’sının ikamet ettiği İstanbul’un nüfusu %1,5’luk artış ile 15 milyonu geçmiştir. Büyük şehirlerdeki nüfus artışı konut sektörüne olan talebin artmaya devam edeceğini işaret etmektedir.

Yaş Grubu ve Cinsiyete göre Nüfus, 2017

40.535.135

40.275.390

80.810.525

Erkek

KadınToplam

0500 5001.000 1.0002.000 2.0003.000 3.0001.500 1.5002.500 2.5003.500 3.500

0-45-9

10-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475-7980-8485-89

90+

KadınErkek

Ülkemizde 15-64 yaş grubunda bulunan aktif nüfusun oranı, 2017 yılında bir önceki yıla göre %1,2 artarak %67,9 olarak gerçekleşmiştir. 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı %8,5’e yükselmiştir.

Kaynak: TÜİK

2015 2016 2017

İstanbul 14.657 14.804 15.029

Ankara 5.271 5.347 5.445

İzmir 4.168 4.224 4.279

Bursa 2.843 2.901 2.936

Antalya 2.288 2.329 2.364

Eki’16 Kas’16 Ara’16 Oca’17 Şub’17 Mar’17 Nis’17 May’17 Haz’17 Tem’17 Ağu’17 Eyl’17 Eki’17 Kas’17

11,80 12,10 12,70 13,00 12,60 11,70 10,50 10,20 10,20 10,70 10,60 10,60 10,30 10,30

1918

30,1

5,0

13,9 13,410,417,2

26,5

14,0

29,4

8,214,9

9,510,0

21,8 18,7

0

10

20

30

40

2014 2015 2016 2017

Ç1 Ç2 Ç3 Ç4

8,2 7,8 7,9 7,88,2 8,3 9,3 9,18,1 8,0 8,38,0 8,4 8,6 8,7

02468

1012

2014 2015 2016 2017

Ç1 Ç2 Ç3 Ç4

5,3 4,7 4,5 4,6 5,3 5,6 6,3 6,8 6,8 5,6 6,0 7,1 7,4 8,0 8,1 8,1 8,5 8,5

52,0

25,7

42,8

33,0

42,3

21,9

32,6

20,013,7

-17,4

25,9

41,5

17,424,2

13,5 15,1

-16,6

19,2

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

60

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Sektör Payları (%) Büyüme Hızı (%)

Temel Ekonomik Veriler Temel Ekonomik Veriler

İnşaatın Cari Fiyatlarla GSYH’dan Aldığı Pay (Yıllık bazda)

İnşaat sektörünün cari fiyatlarla GSYH’den aldığı pay yılın 3. çeyreğinde %8,7 olmuştur. İnşaat sektörü büyüme oranı %29,4 iken, GSYH büyüme oranı ise %24,2 olmuştur.

GSYH İçindeki Pay (%)

Kaynak: TÜİK

Kaynak: TÜİK

Kaynak: TÜİK

Bir Önceki Yılın Aynı Dönemine Göre Büyüme (%)

Kaynak: TÜİK*2013 yılı ve öncesi rakamlarda güncelleme yapılmıştır.

İnşaat Sektörü - Milli Gelir Büyüme Rakamları Karşılaştırması (%)

Beklenti ve Güven Endeksleri

Kaynak: TCMB

Önceki dönemlere oranla düşüş gösteren Beklenti Endeksi 103,30, Güven Endeksi ise 65,10 seviyelerine gerilemiştir.

GüvenEndeksi

BeklentiEndeksi

2017

2016

2015

2014

108,60110,70 107,60

101,20103,50 104,90

99,01

102,20106,00

106,80

106,50

98,40

108,10

112,40 111,60

103,30

90

100

110

120

72,70 73,70

74,0067,70

64,40 66,40

58,50

73,60

67,00 69,40

74,30

63,40

71,30 70,00

68,70 65,10

50

60

70

80

Ç1 Ç2 Ç3 Ç4

10,315,6 15,1 16,0 13,3 12,1

5,5

15,6 15,2 16,5

5,0

17,214,9

21,8

13,9

26,524,2

29,4

9,5

18,7

13,4 14,0

0

10

20

30

Ç1’15 Ç2’15 Ç3’15 Ç4’15 Ç1'16 Ç2'16 Ç3'16 Ç4'16 Ç1'17 Ç2'17 Ç3'17

GSYIH Buyume Oranı (%) İnsaat Sektoru Buyume Oranı (%)

2120

KONUT

2017 yılında konut satışları, bir önceki yıla göre %5,06 artış göstererek 1 milyon 409.314 adet seviyesinde kapanmıştır. 2016 ikinci yarısı itibarıyla nihai tüketiciye sağlanan teşvikler, 2017 ilk çeyreğinde de devam etmiş, konut kredileri ve konut satışları hareketli bir seyir izlemiştir. 2. çeyrek ortalarında bayram tatili ve mevsimsellik etkisi ile yavaşlama trendine giren konut satışları, teşvik sürelerinin uzatılmasıyla birlikte dönemsel olarak hareketlilik kazanmıştır. Teşvik ve kampanyalar son bulduğunda ve konut kredisi faiz oranları yükselme trendine girdiğinde ise taleplerde ciddi daralmalar yaşanmaya başlamıştır.

2017 yılında ikinci el satılan konutlarda, geçen yıla göre %5,6 oranında bir artış görülürken, ilk el satışlardaki artış %4,4 seviyesinde kaldı. İpotekli satışlarda ise, geçen yıla göre adet bazında %5,25’lik bir artış yaşandı. Toplam konut satışlarında ipotekli satışların payı, bir önceki yıl ile benzer performans sergileyerek toplam satışların %33,6’sı oranında gerçekleşti.

Taleplerde yaşanan daralmaların konut fiyatlarındaki etkisi de çok geçmeden görülmeye başladı. Konut fiyat artışında 2016 yılında görülen ivme kaybı 2017 yılında da devam etti. TCMB verilerine göre, 2017 yılı 2. çeyreği ile birlikte konut fiyat endeks artışının fark edilir şekilde yavaşlama trendine geçtiği ve 3. çeyrekte de bu durumun artarak devam ettiği görüldü. Nisan ayında %13,13 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı Ekim ayında %11,7’ye kadar geriledi.

Yabancılara yapılan konut satışları ise geçen yıla göre %22,2’lik büyüme ile 22.234 adet seviyesine çıkarken toplam satışlar içindeki payı %1,6 seviyesinde gerçekleşti. Satışların son çeyrekte hareketlilik kazandığı, yaklaşık %30’unun son çeyrekte gerçekleştiği görüldü. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 8.182 adet konut ile İstanbul, ikinci sırayı 4.707 adet konut ile Antalya alırken ülke uyruklarına göre konut satışlarına bakıldığında ise ilk sırada 3.805 adet ile Irak vatandaşları, ikinci sırada 3.345 adet ile Suudi Arabistan vatandaşları yer aldı.

Kredi faiz oranlarının yükselmesi ile daralan talep, fiyat endekslerini de yavaşlattı

Konut 23

260 251195

294232

411504

176165 188 156244

196 194 182249

0100200300400500600

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17

Yapı Ruhsatı Yapı Kullanma Belgesi

54,7 52,239,7

58,845,8

82,5102,6

39,932,2 37,9 31,849,3

39,6 37,6 36,347,6

020406080

100120

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17

Yapı Ruhsatı Yapı Kullanma Belgesi

Yapı İzin İstatistikleri ve Değişim Oranları

Konut StokuYıl

16.235.830

24.021.333

5.478.603

732.948

753.426

820.526

2000*

2001*-2014**

2015

2016

2017

ToplamKaynak: TÜİK*2000 yılı bina sayımı raporunda belirtilen toplam daire sayısı **2001-2014 yılları arasında iskan belgesi alan daire sayısı

Daire Sayısı (bin adet)

Çeyrek Bazda Konut Satışları (adet)İlk Satış İkinci El Satış Toplam Satış İpotekli Satış

Ç1’15 130.120 167.098 297.218 115.445

Ç2’15 152.801 185.061 337.862 126.652

Ç3’15 140.174 161.361 301.535 95.459

Ç4’15 175.572 177.133 352.705 96.832

Ç1’16 139.860 163.604 303.464 95.861

Ç2’16 152.305 175.030 327.335 105.223

Ç3’16 142.585 162.427 305.012 102.297

Ç4’16 196.936 208.706 405.642 146.127

Ç1’17 145.826 179.954 325.780 125.093

Ç2’17 150.397 178.186 328.583 120.282

Ç3’17 180.466 195.899 376.365 117.852

Ç4’17 183.009 195.577 378.586 109.872

2016 Toplam 1.341.453631.686 709.767 449.508

2017 Toplam 1.409.314659.698 749.616 473.099

2015 Toplam 598.667 690.653 1.289.320 434.388

2017 yılı 4. çeyrekte yüzölçümü bazında; yapı ruhsatı adeti önceki yılın aynı dönemine göre %32,0, yapı kullanma izin belgesi adeti ise %3,3 azalmıştır. Daire sayılarına göre yapı ruhsatı miktarı önceki yılın aynı dönemine göre %40,1 azalırken, yapı izin belgesi miktarı ise %2,1 oranında artış göstermiştir. Yeni konut üretimi ve tamamlanan konutların arzı devam etmektedir.

2017’de önceki yıla göre yaklaşık %5 oranında büyüme yaşanmıştır.

Yüzölçümü (milyon m2)

KonutKonut

%-32,0%-3,3

Aylık Bazda Konut Satışları (adet)

İlk kez satılan konutlarda, 3. çeyreğe kıyasla %1,4’lük bir artış görülürken, ikinci el satışlarda yaşanan daralma yaklaşık %1,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlar ise %6,7 oranında azalmıştır.

Kaynak: TÜİKİlk Satış: Konut üreticisi tarafından veya üreticiyle kat karşılığı anlaşan kişiler tarafından bir konutun ilk defa satılması.İkinci el satış: İlk satıştan ev alan kişinin bu konutu tekrar başka bir kişiye satması.

Kaynak: TÜİK*Değişim oranları bir önceki yılın aynı dönemine göre verilmiştir.

Kaynak: TÜİK*Değişim oranları bir önceki yılın aynı dönemine göre verilmiştir.

Kaynak: TÜİKİlk Satış: Konut üreticisi tarafından veya üreticiylekat karşılığı anlaşan kişiler tarafından bir konutunilk defa satılması.İkinci el satış: İlk satıştan ev alan kişinin bu konutu tekrar başka bir kişiye satması.

26.5

84

30.4

55

38.8

22

33.4

29

35.4

23

36.3

71

23.7

56

36.4

58

42.0

83

48.1

10

48.9

41

49.0

76

35.9

93

38.6

76

50.4

24

43.3

34

41.7

38

35.2

10

38.5

75

38.7

43

40.5

34

38.5

93

37.2

50

34.0

29

0 20.000 40.000 60.000

Oca

’16

Şub’

16

Mar

’16

Nis

’16

May

’16

Haz

’16

Tem

’16

Ağu’

16

Eyl’1

6

Eki’1

6

Kas’

16

Ara’

16

Oca

’17

Şub’

17

Mar

’17

Nis

’17

May

’17

Haz

’17

Tem

’17

Ağu’

17

Eyl’1

7

Eki’1

7

Kas’

17

Ara’

17

İpotekli Konut Satışı (adet)

%-40,1%2,1

40.0

77

47.4

09

52.3

74

46.9

08

56.0

43

49.3

54

37.8

29

53.7

84

50.9

72

61.6

77

63.4

67

71.7

92

44.2

35

45.2

15

56.3

76

51.9

88

52.9

76

45.4

33

53.9

49

56.4

98

70.0

19

44.4

79

54.2

94

64.8

31

59.4

40

58.7

57

56.8

33

43.5

14

60.9

67

57.9

46

68.5

97

69.1

88

70.9

21

51.1

54

56.2

53

72.5

47

62.4

58

63.5

82

52.1

46

61.9

20

63.7

00

70.2

79

0

50.000

100.000

150.000

Oca

’16

Şub’

16

Mar

’16

Nis’

16

May

’16

Haz’

16

Tem

’16

Au’

16

Eyl’1

6

Eki’1

6

Kas’

16

Ara’

16

Oca

’17

Şub’

17

Mar

’17

Nis’

17

May

’17

Haz’

17

Tem

’17

Au’

17

Eyl’1

7

İlk Kez Satılan Konut (adet) İkinci Satış (adet)

84.5

56

101.

703

117.

205

106.

348

114.

800

106.

187

81.3

43 11

4.75

1

108.

918

130.

274

132.

655

142.

713

95.3

89

101.

468 12

8.92

3

114.

446

116.

558

97.5

79

115.

869

120.

198 140.

298

Eki’1

7

Kas’

17

Ara’

17

56.9

9465

.888

59.3

5463

.378

66.6

6166

.311

122.

882

122.

732

132.

972

2524

137,8 132,9 129,392,8

68,7

106,3 104,0 92,0 85,0

0

50

100

150

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1'17 Ç2'17 Ç3'17 Ç4'17 Ç1'18

Fiyat Beklenti Endeksi

101,496,8

Son 2 yılın ortalamasıSon 1 yılın ortalaması

113,2 119,7 121,487,7

62,7

112,5 109,0 86,0 95,0

0

50

100

150

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1'17 Ç2'17 Ç3'17 Ç4'17 Ç1'18

Güven Endeksi

99,3100,6

Son 2 yılın ortalamasıSon 1 yılın ortalaması

KonutKonut

Geçtiğimiz yıl durağan bir seyir izleyen REIDIN konut endekslerinde yılın ilk çeyreğinde başlayan artış trendi devam etmektedir. REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi’ne göre, Aralık ayı fiyat artışı, bir önceki aya göre %0,39, geçen yılın aynı dönemine göre ise %4,02 oranında gerçekleşmiştir.

Konut Fiyat Endeksleri (Türkiye Geneli)

Kaynak: Reidin

Konut Satın Alma Gücü Endeksi* (120 Ay Kredi Vadesi İçin)

Gayrimenkul Güven ve Gayrimenkul Fiyat Beklenti EndeksleriKaynak: Reidin

*Türkiye’nin 68 şehrinde yaşayan ortalama gelire sahip bir ailenin, 120 ay vadeli konut kredisi kullanarak konut sahibi olup olamayacağını ölçen önemli bir ekonomik göstergedir. 100 ve üzerindeki endeks değerleri mevcut faiz oranı ile 120 ay vadeli konut kredisi kullanılarak bir ev sahibi olunabileceğini gösterirken; 100’ün altındaki değerler ailenin mevcut finansal koşullarda konut kredisi kullanarak konut sahibi olamayacağına işaret etmektedir.

Kaynak: Reidin

Kaynak: Reidin

%10,47

%-7,61

Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, önceki çeyreğe göre %1,69 oranında artarak 120 olmuştur.

2018’in ilk çeyreğinde 95 olarak ölçülen Güven Endeksi, son bir yılın ortalaması100,6’nın altında kalırken, 85 olarak ölçülen Fiyat Beklenti Endeksi de son bir yılın ortalaması 96,8’in altında kalmıştır. Endeksler Kısmen İyimser’den Kısmen Kötümser’e gerilemiştir.

Reidin GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2010=100)

100

150

200

Oca

’16

ub’1

6

Mar

’16

Nis’

16

May

’16

Haz’

16

Tem

’16

Au’

16

Eyl’1

6

Eki’1

6

Kas’

16

Ara’

16

Oca

’17

ub’1

7

Mar

’17

Nis'

17

May

'17

Haz'

17

Tem

’17

Au’

17

Eyl’1

7

Eki’1

7

Kas’

17

Ara’

17

Reidin GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2010=100)

Reidin Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2012=100)

150

200

250

Oca

’16

ub’1

6

Mar

’16

Nis’

16

May

’16

Haz’

16

Tem

’16

Au’

16

Eyl’1

6

Eki’1

6

Kas’

16

Ara’

16

Oca

’17

ub’1

7

Mar

’17

Nis'

17

May

'17

Haz'

17

Tem

’17

Au’

17

Eyl’1

7

Eki’1

7

Kas’

17

Ara’

17

Reidin Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2012=100)

Reidin Konut Kira Değer Endeksi (Ocak 2012=100)

100

150

200

Oca

’16

ub’1

6

Mar

’16

Nis’

16

May

’16

Haz’

16

Tem

’16

Au’

16

Eyl’1

6

Eki’1

6

Kas’

16

Ara’

16

Oca

’17

ub’1

7

Mar

’17

Nis'

17

May

'17

Haz'

17

Tem

’17

Au’

17

Eyl’1

7

Eki’1

7

Kas’

17

Ara’

17Reidin Konut Kira Deger Endeksi (Ocak 2012=100)

Reidin Konut Yatırımı Geri Dönüş Süresi (Yıl)

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17

10

15

20

Oca

’16

ub’1

6

Mar

’16

Nis’

16

May

’16

Haz’

16

Tem

’16

Au’

16

Eyl’1

6

Eki’1

6

Kas’

16

Ara’

16

Oca

’17

ub’1

7

Mar

’17

Nis'

17

May

'17

Haz'

17

Tem

’17

Au’

17

Eyl’1

7

Eki’1

7

Kas’

17

Ara’

17

Reidin Konut Yatırımı Geri Donus Suresi (Yıl)

0

90 91

96

101

109

122118 120

80

85

90

95

100

105

110

115

120

125

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1'17 Ç2'17 Ç3'17 Ç4'17

TR-68 Konut Satınalma Gücü Endeksi (120 Ay Kredi Vadesi çin)

2726

29,1423,17 21,43

10,905,64 5,61 4,45 3,70

0

10

20

30

40

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1'17 Ç2'17 Ç3'17

Yabancılara Konut Satı Oranı

Ç4'17

KonutKonut

Markalı Konut Projeleri Göstergeleri

Kaynak: Reidin

Kaynak: Reidin

Kaynak: Reidin

Markalı konut projelerinden konut satın alan tüketiciler, 2017 yılı 4. çeyrekte peşinat, senet ve banka kredisi kullanımı seçeneklerinden en fazla senet kullanımını tercih etmiştir. 2017 yılı son çeyrek dönemde stok erime hızı%3,50 oranında gerçekleşirken, markalı konut projelerinde gerçekleştirilen satışların %3,70’lik oranı ise yabancı yatırımcılara yapılmıştır.

Yabancılara yapılan konut satışları geçen yıla göre %22,2’lik büyüme ile 22.234 adet seviyesine yükselmiştir.

Türkiye Geneli Yabancılara Yapılan Konut Satış Sayıları

Kaynak: TÜİK

Ç1 Ç2 Ç3 Ç4

35,5

4

30,1

8

33,1

8

33,3

1

34,0

3

17,9

6

22,2

8 28,6

037,3

1

37,6

8

34,3

8

23,2

9 35,7

1

30,4

6

34,2

1

34,8

0

27,0

8

32,1

4

32,4

3 43,4

0

30,2

6

51,5

8

43,5

1

36,7

0

0

10

20

30

40

50

60

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1'17 Ç2'17 Ç3'17 Ç4'17

Pe inat Kullanım Oranı Banka Kredisi Kullanım Oranı Senet Kullanım Oranı

4,23 4,094,78

3,00

4,883,78

3,193,50

0123456

Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1'17 Ç2'17 Ç3'17 Ç4'17

Stok Erime Hızı

1.3861.306

1.578

1.624

1.775

1.926

1.7261.684

2.236

2.677

2.152 2.164

1.462

1.585 1.595

1.581

1.6121.543

1.044

1.512

1.276

1.566

1.773

1.640

1.289

1.369

1.610

1.847

1.982

2.256

2.027 2.044

1.768

2.236

2.119

2.283

1000

1500

2000

2500

3000

Ocak ubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz A ustos Eylül Ekim Kasım Aralık

2017 2016 2015

2928

Ç4’17 Ç4’16

Türkiye’den Konut Almayı Tercih Eden İlk 10 Ülke*

Kaynak: Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, Yabancı İşler Daire Başkanlığı*Rakamlar tüm gayrimenkul cinsindeki satışları ve bunlara ait işlemleri içermektedir.

Yabancıların tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye’de yaptıkları yatırımlar; alan bazında 2017’de önceki yıla göre %15,9 artış, işlem sayısı bazında ise %17,1 artış göstermiştir.

2017’de 2016 yılına göre Almanya ülke vatandaşları tarafından yapılan gayrimenkul yatırımları yaklaşık %100’den fazla, kişi adedi olarak ise %26 oranında artış yaşanmıştır.

KonutKonut

Konut Alımında Yabancılar Tarafından Tercih Edilen İlk 10 İl*

2017’de, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul olmuştur. İstanbul’daki satışlar önceki yıla göre yüzölçümü bazında %19’luk, kişi adedi bazında ise %32’lik artış göstermiştir.

Ç4’17 Ç4’16

Kaynak: Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, Yabancı İşler Daire Başkanlığı*Rakamlar tüm gayrimenkul cinsindeki satışları ve bunlara ait işlemleri içermektedir.

Ç4’17 Sıralaması (Ç4’16 Sıralaması)

(Yıl sonu) İlk 10 İl

Toplam Hisseye İsabet Eden Yüzölçümü (m²)

Toplam Kişi Adeti

Toplam Hisseye İsabet Eden Yüzölçümü (m²)

Toplam Kişi Adeti

1 (2) İstanbul 806.367 8.611 679.400 6.534

2 (3) Antalya 783.693 6.090 482.483 5.210

3 (1) Muğla 574.888 1.323 1.051.566 2.695

4 (6) Sakarya 329.903 797 216.483 617

5 (4) Bursa 304.784 1.793 410.930 1.382

6 (7) Kocaeli 267.108 429 202.693 343

7 (5) Yalova 235.864 1.357 299.333 1.018

8 (10) Aydın 216.059 1.187 150.794 1.316

9 (-) Şırnak 214.320 5 0 0

10 (8) Samsun 177.831 523 182.248 281

- (9) Hatay 46.084 29 151.760 15

Diğer 1.743.049 4.806 1.090.973 3.568

Toplam 5.699.950 26.950 4.918.664 22.979

Ç4’17 Sıralaması (Ç4’16 Sıralaması)

(Yıl sonu) İlk 10 Ülke Vatandaşı

Toplam Hisseye İsabet Eden

Yüz Ölçümü (m²)

Toplam Kişi Adeti

Toplam Hisseye İsabet Eden

Yüz Ölçümü (m²)

Toplam Kişi Adeti

1 (4) Almanya 1.060.587 1.627 365.985 1.288

2 (1) Suudi Arabistan 597.567 2.351 703.657 1.741

3 (6) Irak 435.838 4.341 227.784 3.308

4 (3) Kuveyt 400.635 1.771 448.109 1.689

5 (2) İngiltere 278.060 1.465 494.966 2.247

6 (9) KKTC 256.588 111 157.656 164

7 (5) Azerbaycan 231.525 867 268.899 656

8 (-) Ürdün 186.575 579 83.578 317

9 (7) Rusya Federasyonu 186.066 1.686 175.829 1.340

10 (-) Birleşik Arap Emirlikleri 147.922 387 116.026 212

- (8) Lübnan 30.991 202 172.655 181

- (10) Afganistan 106.709 1.620 129.908 1.396

Diğer 1.780.886 9.824 1.573.613 8.367

Toplam 5.699.950 26.831 4.918.664 22.906

Körfez Ülkeleri 1.796.136 10.351 1.797.862 8.081

Körfez Ülkelerinin Toplam Yatırımlar İçindeki Oranı 32% 39% 37% 35%

3130

Konut Kredileri

KONUTKREDİLERİ

Kullanılan yeni konut kredisi miktarı 2017 yılının 3. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %24 artarak, 16,3 milyar TL’ye ulaştı. Bununla birlikte 2017 yılı ilk çeyreğinde 18,8 milyar TL, 2017 yılı 2.çeyreğinde 17,8 milyar TL olan “kullanılan yeni konut kredisi miktarı” 2017 yılı 3. çeyreğinde de düşüş trendine devam etmektedir. Ortalama kredi tutarı ise 2017’nin 3. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 artarak 132.000 TL oldu. Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş 2016 yılının ikinci çeyreğinden 2017 ilk çeyrek sonuna kadar devam etmiştir. 2017 Aralık ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %1,08, yıllık bileşik faiz ise %13,78 seviyesinde gerçekleşmiştir.

Bankalardaki kredi mevduat rasyosunun bozulması nedeniyle artan kaynak maliyeti Mortgage kredileri faiz oranları üzerinde baskı yaratmakta olup bu yılın ikinci çeyreğinden itibaren faizlerin yükselme trendi devam

etmektedir. Bununla birlikte özellikle Kamu Bankaları’nın rekabetçi fiyatlama politikalarının bir yansıması olarak; Kamu Bankaları’nın konut kredileri içerisindeki payı 2016 yılı üçüncü çeyreğinde %35,25 olup 2017 üçüncü çeyreğinde %43’e yükselmiştir.

Toplam konut kredisi hacmi ise 2017 yılı üçüncü çeyrek itibariyle 186 milyar TL’yi aşmıştır. Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı* bir önceki yılın aynı dönemine göre artarak %38,1 olmuştur. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı ise 2017 3. çeyrek itibarıyla %0,44 olarak gerçekleşmiş olup, bir önceki yılın aynı dönemine göre %20 oranında azalmıştır. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranındaki azalış trendi 2016 yılı 3. çeyreği itibarıyla devam etmektedir.

Faizlerdeki yükselme trendi Kamu Bankaları’nın konut kredilerindeki payını artırdı

(*)Mevduat Bankaları dikkate alınmıştır.

33

Konut KredileriKonut Kredileri

Konut Kredisi Faiz Oranları (%) Kullandırılan Konut Kredisi

Dönem Ç1’15 Ç1’16 Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17Ç2’15 Ç2’16Ç3’15 Ç3’16Ç4’15 Ç4’16

12.483 12.748 11.173 10.382 11.223 13.280 13.215 19.378 18.815 17.790 16.343

129.040 116.023 100.141 110.918 115.179 151.019 134.212 125.085 123.67492.963 98.016

Kullandırılan kredi toplamı (milyon TL)

Kullandırılan kredi sayısı (adet)

Kaynak: TBB3. çeyrekte kullanılan yeni konut kredisi miktarı bir önceki yılın aynı dönemine göre %24 artarak, 16,3 milyar TL’ye ulaşmıştır. Ortalama kredi tutarı ise 2017’nın 3. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,2 artarak 132.000 TL olmuştur.

Kaynak: TCMB

Konut Kredisi - Toplam Bireysel Krediler Karşılaştırması

Kaynak: BDDK*Sadece Mevduat Bankaları

yer almaktadır.

Konut kredisi faiz oranlarında 2017 yılı ikinci çeyreğinden itibaren yükselme görülmektedir. 2017 Aralık ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %1,08, yıllık bileşik faiz ise %13,78 seviyesinde gerçekleşmiştir.

Konut kredilerinin bireysel krediler içindeki payı bir önceki yılın aynı dönemine göre artarak %38,1 olmuştur.

Ç4’16 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17Ç1’17

Ç4’16 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17Ç1’17Ç3’16

97110 112 112 115 120 115

128 140 142 132

0

50

100

150

Ç1’15 Ç2’15 Ç3’15 Ç4’15 Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4'16 Ç1'17 Ç2'17 Ç3'17

Konut ortalama kredi tutarı (bin TL/adet)

388

392

399

404

408

410

418

424

430

434

442

450

Eyl’1

6

Eki’1

6

Kas’

16

Ara’

16

Oca

’17

ub’1

7

Mar

’17

Nis’

17

May

’17

Haz’

17

Tem

’17

Au’

17

Konut Kredileri (Milyar TL) Toplam Bireysel Krediler (Milyar TL) Konut Kredisinin Toplam Bireysel Kredilere Oranı (%)

37,4% 37,7% 37,8% 38,1% 38,4% 38,6% 38,7% 38,4% 38,2% 38,1% 38,2% 38,1%38,6%

143

146

149

152

154

156

160

164

166

168

170

172

36,9% 37,2%

0

100

200

300

400Ey

l’17

Kas’1

7

Eki’1

7

174

456

460

465

175

177

0,96 0,91 0,91 0,91 0,89 0,87 0,91 0,93 0,93 0,96 1,00 1,01 1,02 1,03 1,08

12,09 11,48 11,43 11,46 11,28 10,95 11,45 11,71 11,78 12,12 12,69 12,88 13,01 13,14 13,78

0

2

4

6

8

10

12

14

16

Eki’16 Kas’16 Ara’16 Oca’17 ub’17 Mar’17 Nis’17 May’17 Haz’17 Tem’17 A u’17 Eyl’17 Eki’17 Kas’17 Ara’17

Aylık Faiz Bile ik Faiz

3534

Konut KredileriKonut Kredileri

Konut Kredisi Stoku ve Takipteki Krediler*

Takipteki kredilerin miktarı ve toplam konut kredileri içindeki payı, 2017 3. çeyrek itibari ile %0,44 olarak gerçekleşerek, bir önceki yılın aynı dönemine göre %20 oranında azalmıştır.

Toplam konut kredisi hacmi yılın 3. çeyreği itibari ile186 milyar TL’yi aşmıştır.

Kaynak: TCMB*Temmuz - Kasım 2017 rakamları için BDDK verileri dikkate alınmıştır.

**Sadece Mevduat Bankaları yer almaktadır.

Kaynak: BDDK*En son açıklanan veriler Eylül 2017 (Ç3’17) tarihli BDDK verileridir.

Bankalara Göre Konut Kredisi Dağılımı

Toplam Bankacılık Sektörü

Katılım Bankaları

Kamu Mevduat Bankaları

Yabancı Mevduat Bankaları

Yerli Özel Mevduat Bankaları

Toplam Mevduat Bankaları

Kalkınma ve Yatırım Bankaları

Sektör Genel Dağılımı

BankaSayıları

SektörPayları

Konut Kredisi Hacmi Dağılımı (milyon TL) *

50 %100 186.706

173.813

79.700

55.542

38.570

0

12.893

%93

%43

%30

%21

%0

%7

32

20

13

3

9

5

Ç4’16 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17Ç1’17Ç3’16

143.

168

145.

964

148.

792

152.

396

153.

895

156.

197

160.

641

163.

856

165.

742

168.

043

169.

960

171.

941

173.

929

175.

395

177.

090

782 781 781 800 773 780 810 795 785 802 780 765 770 768 756

020.00040.00060.00080.000

100.000120.000140.000160.000180.000200.000

Eyl’1

6

Eki’1

6

Kas’

16

Ara’

16

Oca

’17

ub’1

7

Mar

’17

Nis’

17

May

’17

Haz’

17

Tem

’17

*

Au’

17 *

Eyl’1

7 *

Eki’1

7 *

Kas’

17 *

Toplam stok (milyon TL) Takipteki krediler toplamı (milyon TL)

%0,55 %0,54 %0,52 %0,52 %0,50 %0,50 %0,50 %0,49 %0,47 %0,48 %0,46 %0,44 %0,44 %0,44 %0,43

3736

Ofis

OFİS

Türkiye ekonomisi 2017 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 büyüyerek, Aralık 2017 itibariyle reel sektör güven endeksi 106,26 puan, tüketici güven endeksi de 65,10 puan olarak kaydedilmiştir. Bu sonuçlar, kiralama faaliyetleri ve ofis yatırım işlemleri açısından iyimser bir atmosfer sağlasa da, Ekim 2017 verilerine göre TÜFE’nin 11,2’ye ulaştığı yüksek enflasyon, %10,2 olan işsizlik ve döviz kurundaki dalgalanmalar, ofis piyasasındaki birincil kira seviyelerini negatif yönde etkileyen riskler olarak kalmaya devam etmektedir; buna rağmen birincil kira seviyeleri Türk Lirası bazında artmaya devam etmektedir.

2017 4. çeyreğinde toplam 331.616 m² yeni ofis alanı tamamlanarak pazara girmiş ve toplam arz yıl sonu itibariyle 5,79 milyon m²’ye yükselmiştir. Son çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemi 74.052 m² olup, 2017 yılının

toplam kiralama işlemini 300.651 m²’ye çıkartmıştır, bu işlem kapasitesi bir önceki yılın aynı dönemine göre %13 azalma gösterirken, bir önceki yılın toplam işlemine kıyasla %68 artış göstermiştir. Metrekare bazında anlaşmaların, %54’ü Anadolu Yakası’nda, %40’ı MİA Bölgesi’nde ve %6’sı MİA dışında kalan Avrupa Yakası’nda gerçekleştirilmiştir.

2017 4. çeyrekte ofis boşluk oranı %24,03 olarak gerçekleşmiştir. Hızlı arz artışı ve yüksek boşluk oranı nedeniyle; birincil ve ikincil kira seviyelerinin döviz kurundaki dalgalanmalara paralel olarak daha da yumuşaması beklenmektedir. Buna bağlı olarak ofis pazarının kısa ve orta vadede kiracı lehine olacağı öngörülmektedir.

Ofis pazarı kısa veorta vadede kiracı lehine seyredecek

39

OfisOfis

Bölgelere Göre İstanbul Ofis Pazarı

2017 4. çeyreğinde toplam 331.616 m² yeni ofis alanı tamamlanarak pazara girmiş ve toplam arz yıl sonu itibariyle 5,79 milyon m²’ye yükselmiştir. 2017 yılının toplam kiralama işlemi önceki yılın toplam işlemine kıyasla %68 artış göstererek 300.651 m² olmuştur.

Gerçekleşen Toplam Kiralama İşlemi (bin m2)

[Prime] Birincil Kira

(Dolar/m2/ay)

[Prime] Birincil Getiri Oranı (%)

Kiralama Ç4’16 Ç4’17Ç3’17

7,15 7,25 7,25

41 40 35

54,00 84,90 74,00

Yılın 4. çeyreğinde gerçekleşen toplam kiralama işlemi 74.052 m²’dir. Boşluk oranı ise, toplamda %24,03 olarak gerçekleşmiştir.

Kaynak:Ofis verileri Cushman&Wakefield tarafından

GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.

Cushman & Wakefield

İstanbul Ofis Pazarı: 2017 - 2.ÇeyrekBölgesel Kira Seviyeleri ve Boşluk Oranları

İstanbul Ofis Pazarı1- MİA (Levent-Maslak-Gayrettepe-Esentepe-Zincirlikuyu)2-Ataşehir-Kozyatağı-İçerenköy3-Ümraniye4-Kavacık5-Kağıthane6-Kartal-Pendik7- Havaalanı-Güneşli

Cushman & Wakefield

İstanbul Ofis Pazarı: 2017 - 2.ÇeyrekBölgesel Kira Seviyeleri ve Boşluk Oranları

İstanbul Ofis Pazarı1- MİA (Levent-Maslak-Gayrettepe-Esentepe-Zincirlikuyu)2-Ataşehir-Kozyatağı-İçerenköy3-Ümraniye4-Kavacık5-Kağıthane6-Kartal-Pendik7- Havaalanı-Güneşli

Avrupa Yakası

Stok(bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira

($/m2/ay)

Stok(bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira

($/m2/ay)

Stok(bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira

($/m2/ay)

Levent - Etiler 757 17,6 41 782 16,8 40 849 22,4 35

Maslak 838 23,3 28 827 17,4 28 838 20,7 28

Z.Kuyu - Sişli Hattı(Z.kuyu - Gayrettepe-

Esentepe - Mecidiyekoy - Sişli)

405 25,1 27 440 23,0 23 451 22,4 22

Taksim ve çevresi (Taksim - Elmadağ

- Bomonti - Piyalepaşa)139 13,2 20 139 22,8 17 148 27,9 17

Kağıthane 253 52,7 16 259 34,5 15 259 26,2 15

Beşiktaş(Nişantaşı - Akaretler- Barbaros - Maçka

- Teşvikiye)

102 12,5 22 102 23,5 20 102 20,5 17

Batı İstanbul (Guneşli - Yenibosna -

Bakırkoy - İkitelli)806 20,0 14 814 6,2 12 814 6,2 11

AnadoluYakası

Stok (bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira ($/m2/ay)

Stok (bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira ($/m2/ay)

Stok (bin m2)

Boşluk Oranı (%)

Birincil Kira ($/m2/ay)

Kavacık 121 6,1 17 131 18,4 17 131 19,0 16

Umraniye 646 22,3 21 694 14,1 21 716 14,1 20

Altunizade 59 2,2 23 59 1,0 23 59 1,0 20

Kozyatağı (İçerenkoy - Goztepe

- Ataşehir)463 43,0 26 564 40,9 24 689 41,8 25

Doğu İstanbul (Kuçukyalı - Maltepe

- Kartal - Pendik)439 22,0 12 437 18,7 12 437 17,8 12

Ç4’16 Ç4’17Ç3’17

4.9905.500 5.790

2.820 2.470 2.340

1.211 1.450 1.479

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

Ç4'16 Ç3’17 Ç4'17

Toplam Stok (bin, m2) Gelecek Arz ( İnşaat halinde, bin m2 ) Yesil Bina Sertifikalı Ofis Stoku (bin, m2 )

Stok Boşluk Oranı %24,09 Stok Boşluk Oranı %22,50 Stok Boşluk Oranı %24,03

4140

AVM

AVM

Türkiye genelinde 2016 yıl sonu itibariyle 390 olan toplam AVM sayısı, 2017 yıl sonu itibarı ile 429’a ulaşmıştır. En fazla AVM’ye sahip iller sırasıyla; 124 adet ile İstanbul, 36 adet ile Ankara, 26 adet ile İzmir olmuştur. Toplam kiralanabilir alan stoku 12 milyon 611.156 m²’dir. İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38’ini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 158 m²’dir.

Yıl sonu itibari ile yaklaşık 12 milyon 600.000 m²’yi bulan toplam kiralanabilir alan stokunun 2018 yılında 15 milyon m²’yi geçmesi beklenmektedir. Ancak 2017 yılında açılacağı deklare edilen 57 AVM’den 39 adedinin açılışının gerçekleşebilmiş olması referans alınarak söylenebilir ki beklenen kiralanabilir alan, açılışların ertelenmesi, inşaat sürecindeki aksaklıklar ya da fonksiyonunu kaybetme gibi çeşitli nedenlerle gerçekleşememektedir.

Önümüzdeki dönem için öngörülen kiralanabilir alan artışı risk altında olabilir

43

112

101102 99 104

96105 104 107 105 105 113112 105

98 99 10494

102 100 102 101 100109106

99 103 100 98 100 99 10695 100 98

111

0

20

40

60

80

100

120

Ocak ubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz A ustos Eylül Ekim Kasım Aralık

2015 2016 2017

179155 167 165

188171

194 187 185202 189

224202

178 170 182 196 194 189 185 199 204 202239

199 184 197 208 216 236 223245

216 237 241276

0

50

100

150

200

250

300

Ocak ubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz A ustos Eylül Ekim Kasım Aralık

2015 2016 2017

AVMAVM

Türkiye AVM Gelişimi

Kırşehir

Düzce

Eskişehir

Kütahya

Tekirdağ

Çorum

Çanakkale

İzmir

Muğla

Uşak

İçel

Kahramanmaraş

Iğdır

Ağrı

Gümüşhane

Bingöl

Şanlıurfa

Muş

Şırnak

Elazığ

3

3

3

2

18

26

5

4

97

4

611

10

6

6

9

1

2

5

4

45

4

22

2

2

3

2326

2

1

1

1

2

21

7

11

1

1

11

1

2

11

Batman

1

1

İstanbul

Niğde

134

3

Ankara

36

3

19

Karabük

3

3

124Çankırı

AVM sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan (GLA)*

Kaynak: Eva Gayrimenkul Değerleme*2017 yıl sonu itibariyle 1.000 kişi başına düşen AVM alanı

151 +

101-150m2

51-100m2

0-50m2

Yıllara Göre Açılan AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan (GLA)

Kaynak: Eva Gayrimenkul Değerleme

2017 yıl sonu itibariyle, Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 429’a, toplam kiralanabilir alan stoku ise 12 milyon 611.156 m2’ye ulaşmıştır. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38’ini oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 158 m2’dir.

Kaynak: AYD

Kaynak: AYD

Fonksiyonunu Kaybetmiş AVM’ler

Kiralanabilir Alan (m2)201658.226

86.037

143.924

288.187

İstanbul Yüzde (%)

Fonksiyonunu YitirenAVM’lerin m2 Dağılımı

%2

%31

%67

5-10 bin

10-20 bin

20 bin ve üzeri

Ankara

Diğer

Toplam

Kaynak: Eva Gayrimenkul DeğerlemeAVM tanımı: 5.000 m2 üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları.

2016 yılında fonksiyonunu kaybetmiş kiralanabilir alan büyüklüğünde bir önceki yıla oranla yaklaşık %6’lık azalma yaşanmıştır. Fonksiyonunu kaybeden AVM’lerin %67’sini kiralanabilir alan büyüklüğü20.000 m² ve üzerinde olan büyük ölçekli AVM’ler oluşturmaktadır.

Ziyaretçi Sayısı Endeksi

Ciro Endeksi Türkiye Geneli

Ciro Endeksi 2017 Aralık ayında, bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde %15,5 artış kaydederek 276 puana ulaşmıştır.

2017 Aralık ayı verileri bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında Ziyaretçi Sayısı Endeksi’nde %1,8’lik bir artış yaşandığı gözlenmiştir.

145189 207 232 264 296 326 346 364 390

429

4.063 5.093 5.800 6.533 7.615 8.229 9.247 10.023 10.799 11.359 12.611

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Açık AVM Sayısı GLA (bin m2)

00

4.000200

400

600

8.000

12.000

4544

Turizm ve Otel

TURİZM VE OTEL

2017’nin Ocak-Kasım ayları toplamında Türkiye’ye gelen 30,7 milyon yabancı turistin %32’si İstanbul’a, %31’i Antalya’ya, %7’si Muğla’ya gelmiştir. Bu üç ili %1’lik paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. Gelen Turist sayıları 2016 ile karşılaştırıldığında,% 20’nün üzerinde bir artış yaşandığı gözlemlenmektedir. Bunun sebebi Antalya’nın en büyük pazarlarından biri olan Rusya ile 2016 yılında bozulan turizm ilişkilernin 2017 yılında toparlanmış olması, terör eylemlerindeki azalma olarak gösterilebilir. Genel bir değerlendirme yapıldığında 2017 yılında gelen turist sayısının 2016’ya kıyasla arttığı, Türkiye’nin turizm bakımından toparlanmakta olduğu yorumu yapılabilir.

İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 426.000 oda kapasitesi ile 3.641 işletme belgeli, 144.000 oda kapasitesi ile 1.135 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 755 tesis ve 193.000 oda kapasitesi ile Antalya çekmekte, onu takiben 531 tesis ve 51.000 oda kapasitesi ile Istanbul gelmektedir. Muğla ise 394 işletme belgeli tesise sahip olup, oda arzı 49.000’dir.

Yatırım Belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 1.135 tesis içinde en büyük payı 200 tesis ve 21.000 oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 154 tesis ve 40.000 oda kapasitesi ile Antalya, 109 tesis ve 13.000 oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.

Türkiye genelinde 2016 yılında işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranları %41 olarak belirlenmiştir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %46 ile Antalya, onu takiben %41,8 ve %41,6 ile Muğla ve İstanbul olmuştur, İzmir ve Ankara’nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %40 ve %31 olmuştur. STR’den alınan bilgilere göre 2017 yılının ilk yarısında İstanbul, Ankara, İzmir’deki lüks segment otellerin dolulukları sırasıyla %54,5, %71,1 ve %53,6 olmuştur.

2016’da Türkiye ve İstanbul’daki otellerin doluluk oranları ve fiyatları turizm genelindeki yavaşlama sebebiyle ciddi bir düşüş yaşamıştır. 2017’nin ilk 11 ayında düşen fiyatlarda yükselme olmamasına rağmen doluluk oranlarında yükseliş görülmektedir. Bu durum gündem, terör olayları, dış ilişkiler gibi faktörlerden negatif etkilenen turizmin 2017 yılında toparlanmaya başladığına dair bir işaret oluşturmaktadır. 2017 yılının 11 ayında Türkiye’deki otellerin doluluk oranları %60,3, İstanbul’daki otellerin doluluk oranları ise %62,6 olmuştur. Aynı dönem için Türkiye genelinde ortalama gerçekleşen oda fiyatı 67,62 Avro iken İstanbul’da 76,89 Avro olmuştur.

2017 yılının 9 ayında Türkiye’ye gelen yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı 614 Dolar olarak belirtilmektedir. 2016 yılında rakamın 633 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, son yılda kişi başı harcamalarda düşüşler yaşandığı görülmektedir. Bu duruma sebep olarak turizmdeki genel yavaşlama sebebiyle kırılan fiyatlar, Dolar/TL kur dengesindeki değişiklikler gösterilebilir.

Gelen turist sayıları önceki yıla oranla %20 arttı, kişi başı harcama azaldı

47

65,0 64,949,6

62,662,30 61,750,8

60,3

020406080

2014 2015 2016 2017 (Ç3)

stanbul Türkiye

130,02 120,8590,51 76,89

105,33 105,4277,95 67,62

0

50

100

150

2014 2015 2016 2017 (Ç3)

stanbul Türkiye

Turizm ve OtelTurizm ve Otel

İşletme & Yatırım Belgeli Tesis Sayısı 2016

Türkiye - İstanbul Yıllık Oda Doluluk (%)

Türkiye - İstanbul Yıllık ADR (Avro)

AntalyaMuğla

İstanbulİzmir

AnkaraTürkiye

Tesis TesisOda Oda

755 154193.506 40.020

394 10951.146 13.547

531 20051.483 21.838

182 83

175 26

17.291 6.278

13.318 2.375

3.641 1.135426.981 144.616

İşletme Belgeli Yatırım Belgeli

Kaynak:T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı

Türkiye genelinde toplam 426.000 oda kapasitesi ile 3.641 işletme belgeli, 144.000 oda kapasitesi ile 1.135 yatırım belgeli konaklama tesisi bulunmaktadır.

Toplam Turist & Harcamalar (2016)

Ç1’14

Ç2’14

Ç3’14

Ç4’14

2014

ToplamYabancıTurist

Kişi BaşıHarcama(Dolar)

3.632.382

7.534.385

10.438.971

6.172.289

27.778.026

877

759

712

867

775

Ç1’17

Ç2’17

Ç3’17

ToplamYabancıTurist

Kişi BaşıHarcama(Dolar)

3.772.293

7.675.032

13.770.308

637

570

634

Ç1’15

Ç2’15

Ç3’15

Ç4’15

2015

ToplamYabancıTurist

Kişi BaşıHarcama(Dolar)

3.814.817

6.662.817

9.893.997

5.067.284

25.438.923

884

691

670

737

715

Ç1’16

Ç2’16

Ç3’16

Ç4’16

2016

ToplamYabancıTurist

Kişi BaşıHarcama(Dolar)

2.880.256

3.809.413

5.887.775

3.413.938

15.991.381

717

602

622

626

633

Kaynak:TÜİK

Yılın ilk dokuz ayında yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı 614 Dolar olmuştur. 2016 yılında bu rakamın 633 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, kişi başı harcamalarda düşüşler yaşanmıştır.

51,86 42,98 37,23

23,1911,03 36,85

7,69 11,96 12,60 23,34 23,68 14,33

34,39 24,08 30,68

7,31 24,26

12,38 17,53 11,19 25,10 24,20 17,240

10

20

30

40

50

60

Antalya

2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016

Mu la stanbul zmir Ankara Türkiye

2015 Yabancı 2015 Yerli 2016 Yabancı 2016 Yerli

59,55

46,77

54,94

41,60

49,83

41,8746,53

39,8034,71

31,51

51,18

41,51

14,70

Türkiye genelinde 2016 yılında işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranları %41,5 olarak belirlenmiştir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %46,7 ile Antalya, onu takiben %41,8 ve %41,6 ile Muğla ve İstanbul olmuştur.

Türkiye’deki otellerin doluluk oranları %60,3 iken İstanbul’daki doluluk oranları %62,6 olmuştur. Aynı dönem için Türkiye genelinde ortalama gerçekleşen oda fiyatı 67,62 Avro iken İstanbul’da 76,89 Avro’dur.

Otel Doluluk Oranı (%)* ve Günlük Ortalama Oda Fiyatı (ADR)

Kaynak:T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı*Turizm Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu

doluluk oranları oda doluluğunu değil yatak doluluğunu göstermektedir.

Turizm ve Otel Performansı

Kaynak: STR Global

Kaynak: STR Global

2017’nin ilk onbirayında Türkiye’yegelen 30,70 milyon yabancı turistin %32’si İstanbul’a, %31’i Antalya’ya,%7’si Muğla’ya gelmiştir. Gelen turist sayıları 2016 ile karşılaştırıldığında, %20’nün üzerinde bir artış yaşandığı gözlenmiştir.

Kaynak: STR Global

Antalya

Muğla

İstanbul

İzmir

Ankara

Diğer

Toplam Yabancı Ziyaretçiler (milyon kişi)

Toplam 30,70

2017(Ocak - Kasım)

9,40

2,00

9,80

0,74

0,46

8,30

Türkiye 35,502015

11,3

0

3,08

12,4

0

1,20

0,80

6,72

Türkiye 25,302016

5,90

1,60

9,20

0,67

0,33

7,60

Türkiye 36,842014

11,5

1

3,15

11,8

4

7,61

1,29

1,44

%26,2

%-15,0

%18,7

%-13,3

4948

Lojistik

LOJİSTİK

Türkiye’nin birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli Bölgesi göstergelerine bakıldığında 2017 yıl sonu itibariyle geçtiğimiz yıl sonuna kıyasla kiralama işlem hacminin %73 arttığı görülmektedir. İşlem hacmindeki artış; 2016 yılında ekonomik ve politik gelişmelerle pazarda işlem hacminin oldukça daralması ve bu sebeple 2016 yılında ertelenen işlemlerin 2017’nin ilk aylarında gerçekleşmesinden kaynaklanmaktadır. Yılın ikinci yarısı her ne kadar stabil görünse de 640.000 m²’yi aşan ve geçtiğimiz yıllardaki seviyesini yakalayan işlem hacmini göz önüne alındığında piyasada kayda değer bir toparlanma olduğu söylenebilir. Mevcut veriler itibariyle, yaklaşık 9,6 milyon m² depo stokunda %12,3 oranında bir boşluk bulunmaktadır ve bir yılda pazara giriş yapan yaklaşık 400.000 m² depo arzına rağmen 2016 yıl sonuna kıyasla boşluk oranı aynı seviyede kalmıştır. Diğer yandan boşluğun ağırlıklı olarak B sınıfı binalar kaynaklı olduğu gözlenmektedir. İnşaat halindeki projelerin hacmi azalmakla beraber yaklaşık 2,1 milyon m² depo projesi planlanmaktadır.

Şirketler; mevcut piyasa koşullarında orta-uzun vadeli büyüme hedeflerini çok daha detaylı analiz ederek en uygun ve en verimli depo çözümlerine yönelmektedirler. Bu kapsamda yeni depo yatırımlarındaki en önemli kriterler olarak, optimum depo büyüklüğü ve verimli

kullanım alanlarının yanı sıra operasyonu kolaylaştıracak lokasyon ve teknik özellikler değerlendirilmektedir. Diğer yandan, e-ticaret ve e-ticaretin getirdiği aynı gün teslimat zorunluluğu için geliştirilen teknolojik çözümler; pazarda uluslararası standartlar paralelinde talep gören minimum 12-13 metre standart depolara ek olarak otomasyonlu depolarda 20-30 metre yüksekliklere çıkan talepleri beraberinde getirmektedir. Bu kriterlere uygun yeni yatırımlar için mevcut pazarda yer alan binalar kısıtlı olduğundan, yatırım için yeni gelişen alt pazarlar cazibesini arttırmaya devam etmektedir.

Anadolu Yakası’nda Tuzla-Gebze hattı; Avrupa’da ise Esenyurt-Hadımköy-Kıraç üçgeni en yüksek talep gören ana pazarlar olmaya 2017 yılında da devam etmiştir. Yalova, Sakarya ve Çatalca gibi alternatif bölgeler lojistik anlamında tercih edilmeye başlayan bölgeler olup, Bilecik ve Eskişehir gibi ikincil pazarların gelişen raylı taşımacılık altyapısı, yatırım koşulları ve sosyo-ekonomik imkanları ile lojistik bağlamında orta vadede ön plana çıkması beklenmektedir. İstanbul ve Kocaeli’de kent merkezine doğru yaklaşan bir kademelenme ile lojistik gayrimenkuller kapsamında kent lojistiğine uygun depolar, ara dağıtım ve yükleme merkezleri gibi çeşitli ürünlere olan ihtiyaç gittikçe artmaktadır.

Değişen talepler ile yeni yatırımlar için gelişen alt pazarların cazibesi artıyor

51

LojistikLojistik

Toplam Kiralama İşlemleri (bin m2)

Boşluk Oranları (%)

Kaynak: Lojistik verileri Jones Lang Laselle tarafından GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.

Kaynak: Lojistik verileri Jones Lang Laselle tarafından GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.

Kaynak: Lojistik verileri Jones Lang Laselle tarafından GYODER için özel olarak hazırlanmıştır.

Toplam stoğun %88,7’si kullanılmaktadır.

Lojistik Toplam Stok (A, B, C Sınıfı (bin m2))

2017 yıl sonu itibariyle mevcut stok 9,6 milyon m2 olmuştur. Proje halindeki stok %1,5’lik artış ile 2,3 milyon m2’ye ulaşırken, inşaat halindeki stok 876.814 m2 ile sabit kalmıştır.

224200

139

259

167

308

37

193

10072

199

56

141161

137

0

50

100

150

200

250

300

350

2014 2015 2016 2017

Ç1 Ç2 Ç3 Ç4

89

Kiralama işlem hacmi 2017 yıl sonu itibariyle geçtiğimiz yıl sonuna kıyasla %73 artarak 640.000 m2‘yi aşmıştır.

3.651 3.696 3.711 3.726

2.212 2.241 2.246 2.2463.484 3.539 3.589 3.608

272 272 375 375

7 7 7 7

368 528 494 494503 503 523 523

412 412 412 423

1.309 1.221 1.291 1.314

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17 Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17 Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17

Mevcut Stok n aat Halinde Proje Halinde

İstanbul Avrupa İstanbul Anadolu Kocaeli 4,6 4,5 4,2 4,13,2 3,4

2,9 2,8

4,2 4,2 4,4 4,4

0

1

2

3

4

5

Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17

stanbul Avrupa stanbul Anadolu Kocaeli

5352

GYO’lar

GYO’LAR

Borsa İstanbul performansı incelendiğinde 2017 yılını 115.333 puandan kapatmıştır. GYO Endeksi de BIST’den farklı bir şekilde, son çeyrekte 42.000’lerden başladığı seyrini, çeyrek sonunda 39.563’e gerileyerek kapatmıştır. GYO Piyasa değeri verileri 3. çeyrek bazında açıklanmıştır.

Buna göre; GYO sayısı 31, Türk Lirası bazlı değer 25,8 milyar TL, Dolar bazlı değer 7,2 milyar Dolar ile geçen senenin aynı çeyreğine göre düşüş göstermiştir. Beklenti ve Güven endekslerinde ise; Beklenti Endeksi çeyrek sonunda 103,3 değerine, Güven Endeksi ise ufak bir düşüşle 65,1 seviyelerine gerilemiştir.

BIST yükseldi, GYO Endeksi geriledi

55

GYO’larGYO’lar

Ç4’16 Ç2’17 Ç3’17 Ç4’17Ç1’17

BIST GYO Endeks Performansı*

Kaynak:BIST*Her ayın ilk günü endeks kapanış fiyatları

dikkate alınmıştır.

GYO Piyasa Değeri

Kaynak:SPKDolar Kuru, bir sonraki çeyrek dönemin

ilk döviz işlem günü kuru olarak alınmıştır.SPK’nın açıkladığı rapordaÇ4 verisi yayınlanmamıştır.

GYO Endeksi 2017 yılına 42.000’lerden başladığı seyrini, yıl sonunda 39.563’den kapatmıştır. BIST de GYO Endeksi ise yıl başında 77.000’lerden açılmış, yıl sonunda 103.558 puanla kapanmıştır.

2017 3. çeyrek itibariyle GYO Piyasa Değeri, 25,8 milyar TL’ye yükselmiştir. Dolar bazlı değer 7,2 milyar Dolar ilegeçen senenin aynı çeyreğine göre düşüş göstermiştir.

Şirket Bazında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Genel Bilgileri

1 AKFEN GYO 1.109.240.962 369.840.0002 AKİŞ GYO 4.016.549.535 1.333.284.7353 AKMERKEZ GYO 256.266.442 781.053.4404 ALARKO GYO 746.843.734 460.114.3015 ATA GYO 67.416.274 100.462.5006 ATAKULE GYO 342.124.079 225.960.0007 AVRASYA GYO 142.937.246 106.560.0008 DENİZ GYO 209.896.989 142.500.0009 DOĞUŞ GYO 1.111.916.148 976.102.891

10 EMLAK KONUT GYO 19.906.656.000 10.184.000.00011 HALK GYO 1.969.067.691 811.800.00012 İDEALİST GYO 8.257.857 22.700.00013 İŞ GYO 5.211.075.666 1.251.837.50014 KİLER GYO 1.895.011.718 528.240.00015 KÖRFEZ GYO 111.967.390 117.480.00016 MARTI GYO 498.474.969 69.300.00017 MİSTRAL GYO 257.892.019 278.850.00018 NUROL GYO 1.917.050.412 357.600.00019 ÖZAK GYO 2.041.390.336 587.500.00020 ÖZDERİCİ GYO 509.791.403 153.000.00021 PANORA GYO 773.360.251 332.340.00022 PERA GYO 213.893.392 94.446.00023 REYSAŞ GYO 1.619.480.515 354.240.00124 SERVET GYO 339.122.830 165.880.00025 SİNPAŞ GYO 2.017.134.826 438.000.00026 TORUNLAR GYO 11.083.440.000 3.295.028.22527 TSKB GYO 427.510.478 123.000.00028 VAKIF GYO 1.067.325.806 595.950.00029 YAPI KREDİ KORAY GYO 78.875.867 85.200.00030 YENİ GİMAT GYO 1.871.312.180 1.310.668.80031 YEŞİL GYO 2.023.546.769 164.580.994

TOPLAM 63.844.829.784 25.817.519.387

Ortaklığın ÜnvanıKonsolide Olmayan

Aktif Toplamı (TL) Piyasa Değeri (TL)

Kaynak: SPK, Ç3’17 verileri

77.225 77.428 72.51977.754

86.847 89.320 88.66994.355 97.365 100.522 106.147

108.872103.930

113.024103.558

42.278 42.994 39.718 42.268 43.397 45.336 42.691 43.046 43.948 43.779 46.154 43.761 42.424 42.954 39.563

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

Eki'16 Kas’16 Ara’16 Oca’17 ub’17 Mar’17 Nis'17 May'17 Haz'17 Tem’17 A u’17 Eyl'17 Eki'17 Kas’17 Ara’17

BIST100 Kapanı (TL) XGMYO Kapanı (TL)

Ç1’14 Ç2’14 Ç3’14 Ç4’14 Ç1’15 Ç2’15 Ç3’15 Ç4’15 Ç1’16 Ç2’16 Ç3’16 Ç4’16 Ç1’17 Ç2’17 Ç3’17

GYO Sayısı 30 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31 31

Milyon TL 19.956 20.671 19.432 21.981 23.073 22.326 20.515 21.279 23.531 23.704 24.446 24.962 25.096 26.077 25.818

Milyon Dolar 9.282 9.750 8.486 9.462 8.813 8.393 7.025 7.279 8.315 8.202 8.133 7.080 6.889 7.402 7.255

5756

NOTLAR

5958

Esentepe Mahallesi Büyükdere Caddesi Yonca Apt.C Blok No: 151-1 D: 43 Zincirlikuyu - Şişli / İstanbul

Tel: (212) 282 53 65 - (212) 325 28 25 Fax: (212) 282 53 93www.gyoder.org.tr info@gyoder.org.tr

Katkılarından Dolayı Teşekkür Ederiz.