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INHALT

1. Erfordernis der Planaufstellung ........................................................................... 3

1.1 Anlass der Planung ....................................................................................... 3

1.2 Ziel der Planung ............................................................................................ 4

1.3 Verfahren ....................................................................................................... 5

2. Geltungsbereich: ................................................................................................. 7

3. Planungsrechtliche Voraussetzungen ................................................................. 7

4. Ziele der Raumordnung ....................................................................................... 7

4.1 Landesentwicklungsprogramm Bayern .......................................................... 7

4.2 Regionalplan Oberpfalz-Nord ...................................................................... 10

4.3 Anpassung an Ziele der Raumordnung ....................................................... 10

5. Planinhalt ........................................................................................................... 12

5.1 Städtebauliche Konzeption .......................................................................... 12

5.2 Art der baulichen Nutzung ........................................................................... 13

5.3 Maß der baulichen Nutzung ........................................................................ 13

5.4 Bauweise ..................................................................................................... 14

5.5 Überbaubare Grundstücksfläche ................................................................. 14

5.6 Bindungen für Bepflanzungen ..................................................................... 15

5.7 Abstandsflächen .......................................................................................... 15

5.8 Werbeanlagen ............................................................................................. 15

5.9 Anbauverbotszone ....................................................................................... 16

6. Erschließung ..................................................................................................... 16

7. Umweltbelange .................................................................................................. 18

8 Umweltbericht ................................................................................................... 19 9. Örtliche Bauvorschriften .................................................................................... 52

Dachformen, Dachneigungen und Dachfarben ................................................. 52

10. Zusammenstellung der Flächen ........................................................................ 52

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Bebauungsplan "Lebensmittelmarkt Etzelwanger Straße"

Einleitung

Die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg ist eine Gemeinde im Ober-pfälzer Landkreis Amberg-Sulzbach und der Sitz der gleichnamigen Verwaltungs-gemeinschaft. Sie liegt etwa zehn Kilometer westlich von Sulzbach-Rosenberg und 45 km östlich von Nürnberg. Mit dem Bebauungsplan „Lebensmittelmarkt Etzel-wanger Straße“ wird ein Sondergebiet für einen großflächigen Lebensmitteleinzel-handelsmarkt am Rand des Ortsteil Neukirchen ausgewiesen. Bei der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg ein Grundzentrum im Sinne des Landesent-wicklungsprogramms Bayern (im Folgenden „LEP“).

Die weit verzweigte Gemeinde erstreckt sich über eine Fläche von gut 45 km² mit insgesamt 35 Ortsteilen und rund 2700 Einwohnern, davon 1700 im Hauptort Neu-kirchen. Im Ort befindet sich eine Grund- und Hauptschule (Realschulen, Gymna-sien, weiterführende Schulen befinden sich in Sulzbach-Rosenberg/Amberg). Die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg verfügt über ein gute Verkehrsan-bindung über die Bahn in die Großräume Nürnberg, Weiden und Regensburg Das Angebot des öffentlichen Nahverkehrs wird durch Buslinien des Zweckverbandes Nahverkehr Amberg-Sulzbach ergänzt. An das überörtliche Straßennetz ist die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg über die B86 und die A6 An-schlussstelle Sulzbach-Rosenberg angeschlossen.

1. Erfordernis der Planaufstellung

1.1 Anlass der Planung

Die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg verfügt nur über ein geringes Angebot an Nahversorgungsmöglichkeiten. Die bisher der Nahversorgung zur Verfügung stehende Verkaufsfläche beträgt derzeit lediglich 300 m², wovon ca. 70 % auf Lebensmittel und jeweils 15 % auf Gesundheits- und Pflegeprodukte sowie auf sonstige Sortimente entfallen. Die bisher in der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg verfügen auch nicht über ausreichend Parkplätze, um eine ortsnahe und gut zu erreichende Versorgungsmöglichkeit für das gesamte Gemeindegebiet darzustellen. Gerade für Einwohner, die die bestehenden Ein-zelhandelsbetriebe nicht fußläufig erreichen können, stellen die vorhandenen Einkaufsmöglichkeiten keine zureichende Nahversorgungsmöglichkeit dar. Dieser Missstand spiegelt sich in der geringen Verkaufskraftbindung wieder. Die derzei-tige Versorgungslage bindet lediglich 17 % der Kaufkraft in Neukirchen bei Sulz-bach-Rosenberg. Die restlichen 83 % der Kaufkraft fließen in umliegende Ge-

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meinden ab.

Um diesen Missstand zu beseitigen und den Bewohnern der Gemeinde Neukir-chen bei Sulzbach-Rosenberg wieder eine Nahversorgungsmöglichkeit zur Ver-fügung zu stellen, bemüht sich die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg bereits seit Jahren um einen neuen Standort für einen Lebensmittel-markt. Angesichts konkreter Ansiedlungsabsichten eines Einzelhandelsbetriebes hat die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg die Aufstellung eines vor-habenbezogenen Bebauungsplanes für einen ca. 0,5 ha großen Bereich am Ortsausgang Richtung Etzelwang an der Etzelwanger Straße beschlossen.

1.2 Ziel der Planung

Mit der Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes und des Vor-haben- und Erschließungsplanes, sollen die planungsrechtlichen Voraussetzun-gen für die Ansiedlung des Lebensmittelmarktes geschaffen werden.

Angesichts der konkreten Ansiedlungsabsichten eines Einzelhandelsbetriebes wurden im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses die Möglichkeiten einer Ansied-lung eines großflächigen Lebensmittelmarktes im Plangebiet geprüft. Dazu wurde das Büro PLANWERK - STADTENTWICKLUNG STADTMARKETING VERKEHR mit der Begutachtung zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg beauftragt. In dem Einzelhandelsgutachten vom 13.11.2018 (im Folgenden „Einzelhandelsgutachten“) wurden die Auswirkungen auf Nahversorgungsbetriebe in der Umgebung untersucht und die Ansiedlung ei-nes Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von maximal 850 m² inkl. Randsortimente im „Non-Food-Bereich“ und einschließlich eines Backshop mit Café als positiv bewertet.

Ziel der Ansiedlung des untersuchten Lebensmittelmarktes ist es, die verbrau-chernahe Versorgung in der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg zu stärken und den Abfluss der Kaufkraft in andere Gemeinden zu verringern. Die derzeitige Versorgungslage ist nicht ausreichend, weshalb 83 % der in Neukir-chen bei Sulzbach-Rosenberg vorhandenen Kaufkraft in die umliegenden Ge-meinden abfließt. Als Grundzentrum im Sinne des LEP trifft die Gemeinde Neu-kirchen bei Sulzbach-Rosenberg ein gemäß des LEP ein Versorgungsauftrag der Bevölkerung. Vor dem Hintergrund stetig steigender Anforderungen von Verbrau-chern an die Ausstattung und die Sortimentsgrößen von Einzelhandelsbetrieben kann das Bedürfnis einer ortsnahen Versorgung mit Lebensmitteln in der Ge-

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meinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg mit den aktuell vorhandenen Le-bensmittelbetrieben nicht befriedigt und der Versorgungsauftrag nicht erfüllt wer-den. Durch die Ansiedlung des großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebes wir erstmals ein umfassendes Angebot zur Nahversorgung in der Gemeinde Neu-kirchen bei Sulzbach-Rosenberg geschaffen.

Durch die ortsnahe Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes wer-den im Einzugsbereich des neuen Marktes auch weite Autofahrten in Nachbar-gemeinden, in denen sich bisher die von den Bürgern genutzten Nahversor-gungsbetriebe befinden, vermieden. Die Ansiedlung des Marktes trägt damit zur Vermeidung des motorisierten Individualverkehrs bei. Für Personen, die auf Be-nutzung von Kfz angewiesen sind, werden ausreichend Stellplätze geschaffen, so dass Parksuchverkehr nicht stattfinden wird. Auch eine fußläufige Anbindung des Plangebietes für die umliegende Wohnbevölkerung über den Weg neben dem Et-zelbach wird durch den Neubau des Fußweges von der Straße am Wiesengrund zum Plangebiet hergestellt.

Auch mit Blick auf die demographische Entwicklung ist die Stärkung der verbrau-chernahen Versorgung in der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg er-forderlich. Wie die Untersuchungen im Einzelhandelsgutachten zeigen, wird der Anteil der Altersgruppe der über 65-Jährigen von derzeit ca. 24,4 % voraussicht-lich auf 32,9 % im Jahr 2028 ansteigen. Älteren Menschen fallen lange Autofahr-ten in benachbarte Gemeinden zunehmend schwerer. Diese werden durch die Ansiedlung des Verbrauchermarktes vermieden. Das Einzelhandelsgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die angestrebten Ziele durch die Ansiedlung des geplanten Einzelhandelsbetriebes im Plangebiet erfüllt werden können. Die Kauf-kraftbindung wird sich nach der Ansiedlung des geplanten Einzelhandelsbetriebes auf mindestens 42 % erhöhen.

1.3 Verfahren

Der Vorhabenträger hat bei der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg einen Antrag auf die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes gestellt. Die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg hat sich entschlossen, die Ansiedlung im Wege eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu ermögli-chen. Hintergrund für die Wahl des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist, dass im Wege des Vorhaben- und Erschließungsplanes und aufgrund der Befrei-ung vom Festsetzungskatalog des § 9 BauGB und der BauNVO (vgl. § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB) eine detaillierte Steuerung des anzusiedelnden Vorhabens mög-

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lich ist. Durch den Abschluss des Durchführungsvertrages ist außerdem sicher-gestellt, dass das Vorhaben auch verwirklicht wird.

In diesem verpflichtet sich der Vorhabenträger, das Bauvorhaben innerhalb 3 Jahren ab Bekanntmachung des Bebauungsplanes oder ab Erteilung einer Bau-genehmigung nach § 33 BauGB durchzuführen. Der Vorhabenträger, die Gamma Grundbesitzgesellschaft m.b.H. ist bereit und in der Lage, das Vorhaben inner-halb der Frist durchzuführen. Dies wird durch schriftliche Finanzierungsbetätigung eines Kreditinstitutes nachgewiesen.

In der Gemeinderatssitzung am 25.04.2017 wurde der Aufstellungs-, Billigungs-, und Auslegungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit inte-griertem Grünordnungsplan „Lebensmittelmarkt Etzelwanger Straße" gefasst. Dieser wurde am 28.04.2017 ortsüblich bekanntgemacht.

Die frühzeitige Beteiligung der Bürger nach § 3 Abs.1 BauGB erfolgte vom 08.05.2017 bis 08.06.2017

Die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB erfolgt vom 08.05.2017 bis zum 08.06.2017.

In der Gemeinderatssitzung am 20.03.2018 wurde die erneute Beteiligung der Bürger nach § 3 Abs.1 BauGB und die erneute frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB beschlossen.

Die erneute frühzeitige Beteiligung der Bürger nach § 3 Abs.1 BauGB erfolgte vom 05.04.2018 bis 04.05.2018.

Die erneute frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB erfolgt vom 28.03.2018 bis zum 25.04.2018.

In der Gemeinderatssitzung am 27.11.2018 wurde der Entwurf des vorhabenbe-zogenen Bebauungsplanes vom 14.11.2018, in den die Äußerungen aus den o.g. Beteiligungsverfahren eingeflossen sind, gebilligt und dessen Auslegung be-schlossen.

Nach der Beschlussfassung vom 27.11.2018 erfolgte die Beteiligung der Bürger nach §3 Abs. 2 BauGB vom XX.XX.XXXX – XX.XX.XXXX und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB vom XX.XX.XXXX bis zum XX.XX.XXXX.

Nach Abwägung aller eingegangenen Bedenken und Anregungen wurde der Be-

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bauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan „Lebensmittelmarkt Etzelwanger Straße mit dem Entwurf vom XX.XX.XXXX als Satzung in der Gemeinderatssit-zung

vom XX.XX.XXXX beschlossen.

2. Geltungsbereich:

Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereichs ist im Entwurf dargestellt. Das Plangebiet sowie der Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes umfassen eine Teilfläche aus dem Flurstück 1510 der Gemarkung Neukirchen bei Sulzbach Rosenberg. Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungs-planes werden in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht einbezogen.

Das Plangebiet wird derzeit als Wiese intensiv landwirtschaftlich genutzt.

3. Planungsrechtliche Voraussetzungen

Ein Bebauungsplan besteht für das Plangebiet derzeit nicht. Das Plangebiet liegt im Außenbereich im Sinne von § 35 BauGB. Für das Plangebiet besteht ein rechtskräftiger Flächennutzungsplan in welchem das Plangebiet teilweise als Wohngebiet und teilweise als Bauflächen die für eine Eingrünung vorgesehen sind, ausgewiesen wird.

Die Änderung des Flächennutzungsplanes wird im Parallelverfahren mit der Auf-stellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes durchgeführt.

4. Ziele der Raumordnung

Die Ziele der Raumordnung werden eingehalten.

4.1 Landesentwicklungsprogramm Bayern

Aus landesplanerischer Sicht sind folgende Ziele (Z) und Grundsätze (G) des LEP relevant:

• LEP 1.1.1 Gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen

(Z) In allen Teilräumen sind gleichwertige Lebens- und Arbeitsbedingungen zu schaffen oder zu erhalten. Die Stärken und Potenziale der Teilräume sind weiter zu entwickeln. Alle überörtlich raumbedeutsamen Planungen und

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Maßnahmen haben zur Verwirklichung dieses Ziels beizutragen.

(G) Hierfür sollen insbesondere die Grundlagen für eine bedarfsgerechte Be-reitstellung und Sicherung von Arbeitsplätzen, Wohnraum sowie Einrichtun-gen der Daseinsvorsorge und zur Versorgung mit Gütern geschaffen oder er-halten werden.

• LEP 2.1.3 Versorgungsauftrag der Zentralen Orte

(Z) Die Versorgung der Bevölkerung mit zentralörtlichen Einrichtungen ist durch die Zentralen Orte zu gewährleisten. Höherrangige Zentrale Orte haben auch die Versorgungsfunktion der darunter liegenden zentralörtlichen Stufen wahrzunehmen.

(G) Grundzentren sollen ein umfassendes Angebot an zentralörtlichen Ein-richtungen der Grundversorgung für die Einwohner ihres Nahbereichs vorhal-ten.

• LEP 2.1.5 Konzentration von Einrichtungen

(Z) Die zentralörtlichen Einrichtungen sind in der Regel in den Siedlungs- und Versorgungskernen der Zentralen Orte zu realisieren. Ausnahmen sind nur zulässig, wenn im Siedlungs- und Versorgungskern geeignete Flächen oder notwendige Verkehrsinfrastrukturen nicht zur Verfügung stehen oder wenn es zu Attraktivitätseinbußen im Siedlungs- und Versorgungskern kommen wür-de.

• LEP 2.1.6 Grundzentren

(G) Die als Grundzentrum eingestuften Gemeinden sollen darauf hinwirken, dass die Bevölkerung ihres Nahbereichs mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs in zumutbarer Erreichbarkeit versorgt wird.

• LEP 2.2.5 Entwicklung und Ordnung des ländlichen Raums

(G) Der ländliche Raum soll so entwickelt und geordnet werden, dass

- er seine Funktion als eigenständiger Lebens- und Arbeitsraum nachhaltig sichern und weiter entwickeln kann,

- seine Bewohner mit allen zentralörtlichen Einrichtungen in zumutbarer Er-reichbarkeit versorgt sind,

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- er seine eigenständige Siedlungs- und Wirtschaftsstruktur bewahren kann und

- er seine landschaftliche Vielfalt sichern kann.

• LEP 3.1 Flächensparen

(G) Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungsent-wicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden.

(G) Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Be-rücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden.

• LEP 3.2 Innenentwicklung vor Außenentwicklung

(Z) In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenent-wicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Po-tenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.

• LEP 3.3 Vermeidung von Zersiedelung - Anbindegebot

(G) Eine Zersiedelung der Landschaft und eine ungegliederte, insbesondere bandartige Siedlungsstruktur sollen vermieden werden.

(Z) Neue Siedlungsflächen sind möglichst in Anbindung an geeignete Sied-lungseinheiten auszuweisen. […]

• LEP 5.3.1 Einzelhandelsgroßprojekte – Lage im Raum

(Z) Flächen für Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungs-verordnung sowie für Agglomerationen (Einzelhandelsgroßprojekte) dürfen nur in zentralen Orten ausgewiesen werden. […]

• LEP 5.3.2 Einzelhandelsgroßprojekte – Lage in der Gemeinde

(Z) Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebau-lich integrierten Standorten zu erfolgen. […]

• LEP 5.3.3 Einzelhandelsgroßprojekte – Zulässige Verkaufsflächen

(Z) Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht

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wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflä-chen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzel-handelsgroßprojekte,

- soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v.H.,

- soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100 000 Ein-wohner 30 v.H., für die 100 000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v.H.

der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöp-fen.

4.2 Regionalplan Oberpfalz-Nord

Der Regionalplan Oberpfalz-Nord weist die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg als Kleinzentrum aus. Gemäß § 2 Abs. 2 der Verordnung über das LEP wird ein Kleinzentrum einem Grundzentrum gleichgestellt.

4.3 Anpassung an Ziele der Raumordnung

Die Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg ist als Grundzentrum als Standort für ein großflächiges Einzelhandelsprojekt geeignet. Wie aus dem Ein-zelhandelsgutachten hervorgeht, wird die Ansiedlung die Versorgungssituation verbessern. Die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes dient neben der Versorgung mit Gütern auch der Bereitstellung von Arbeitsplätzen und damit der Sicherung gleichwertiger Lebens- und Arbeitsbedingungen. Die Funktion des ländlichen Raums als eigenständiger Lebens- und Arbeitsraum wird durch die Ansiedlung gestärkt.

Durch die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes wird erstmals ein Einzelhandelsangebot zur Deckung des über die örtliche Nahversorgung hinaus-gehenden Bedarfs geschaffen. Gemäß dem Einzelhandelsgutachten ist davon auszugehen, dass ca. 44 % der Kunden aus der Umgebung der Gemeinde Neu-kirchen bei Sulzbach-Rosenberg stammen werden.

Die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandels erfolgt im zentralen Ortsteil der aus insgesamt 35 Ortsteilen bestehenden Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg und somit im Siedlungs- und Versorgungskern der Gemeinde Neukir-

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chen bei Sulzbach-Rosenberg. Zwar erfolgt die Ansiedlung am Rand des zentra-len Siedlungs- und Versorgungskerns. Andere Flächen stehen für die Ansiedlung jedoch nicht zur Verfügung.

Die Ausweisung des Sondergebiets erfolgt auf einer bisher nicht bebauten Flä-che. Potentiale der Innenentwicklung stehen in der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg jedoch aus Gründen des Hochwasserschutzes, des Natur-schutzes oder wegen gegenläufiger Eigentümerinteressen nicht zur Verfügung.

Um eine kompakte Siedlungsentwicklung zu gewährleisten, erfolgt die Auswei-sung des Sondergebietes im direkten Anschluss an bereits bebauten Flächen. Durch die Festsetzung einer GRZ von 0,8, die gleichzeitige Festsetzung einer maximalen Grundflächen von 1.350 m² und einer Verkaufsfläche von 850 m² wird die Inanspruchnahme bisher nicht bebauter Fläche auf das nötigste beschränkt, um das Ziel der Stärkung der verbrauchernahen Versorgung zu stärken.

Die Ausweisung des Sondergebietes erfolgt in integrierter Lage im Sinne des LEP. Nach den Ausführungen des LEP zu 5.3.2 (B) sind direkt an einen Sied-lungsbereich angrenzende Standorte dann städtebaulich integriert, wenn sie an einen Gemeindeteil anschließen, der nach Bevölkerungsanteil und Siedlungs-struktur einen Hauptort darstellt und in dem die Einrichtungen zur Deckung des wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Grundbedarfs für die Gemeindebevölke-rung im Wesentlichen vorgehalten werden. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Der Standort grenzt unmittelbar an den Hauptort Neukirchen an, in dem ca. 63 % der Bewohner der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg leben. Die Ein-richtungen zur Deckung des wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Grundbe-darfs der Gemeindebevölkerung liegen im Wesentlichen in diesem Gemeindeteil. Dort befindet sich beispielsweise das Rathaus, das Pfarramt, Kirche St. Petrus und Paulus, der Kindergarten und die Volksschule und Allgemeinärzte. Der Standort befindet sich in ca. 500 Luftlinie zum Ortskern des Ortes Neukirchen. Der Siedlungsbereich, an den der Standort unmittelbar anschließt, besteht aus Wohnbebauung. Um die fußläufige Erreichbarkeit von diesem Wohnbereich si-cherzustellen, wird ein Fuß- und Radweg entlang der Etzelwanger Straße herge-stellt.

Der Standort verfügt außerdem über eine ortsübliche Anbindung an den Perso-nennahverkehr. Zwar ist es nach Aussage des Betreibers der Buslinie 447 nicht möglich, eine Haltestelle unmittelbar vor dem geplanten Standort anzulegen.

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Grund ist, dass ansonsten eine sichere Einfahrt in die Bahnhofstraße in Richtung Bahnhof aufgrund der vorhandenen Spitzkehre nicht möglich wäre. Allerdings be-findet sich der Standort noch im Einzugsbereich der nächsten Bushaltestelle der Linie 447 am Bahnhof, die sich fußläufig in ca. 450 vom Standort entfernt befin-det. Auch über den Bahnhof ist eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gegeben.

Das Ziel, die verbrauchernahe Versorgung zu stärken, wird an dem geplanten Standort erreicht.

Aufgrund der Größe des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes von weniger als 1.200 m² ist die Ansiedlung von der Einhaltung Ziele der Ziffer 5.3.3 des LEP ge-mäß den Erläuterungen zur Ziffer 5.3.3 von der landesplanerischen Verkaufsflä-chensteuerung freigestellt. Gleichwohl werden diese Ziele mit der Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes erfüllt. Die Funktionsfähigkeit des zentralen Ortes Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg wird – wie sich an den Zahlen zur Kaufkraftbindung zeigt – deutlich gesteigert.

5. Planinhalt

5.1 Städtebauliche Konzeption

Durch die Aufstellung der Bauleitplanung soll der Gemeinde Neukirchen die Nah-versorgung der Bevölkerung auf lange Sicht gesichert werden. Nach konkreten Ansiedlungswünschen der Firma Netto wird der Gemeinde die Möglichkeit ge-schaffen einen zeitgemäßen Markt zu etablieren. Das Raumkonzept des Le-bensmittelmarktes bietet mit breiten und geräumigen Gängen eine generationen-freundliche Gestaltung der Verkaufsräume welche, sowohl für ältere Menschen mit Rollatoren, Eltern mit Kinderwägen sowie körperlich beeinträchtigte Kunden mit Rollstühlen geeignet sind. Zur Darstellung und Dokumentation der zukünftigen Zielsetzung wurden in den Bebauungsplan bereits detaillierte Vorgaben eingear-beitet, die als gegenwärtiger Planungsstand auf Vorplanungsebene die beabsich-tigte Nutzung und Struktur des Vorhabens aufzeigen.

In Ergänzung zu den planerischen Darstellungen wurden entsprechende textliche und planerische Festsetzungen definiert, die eine Umsetzung gemäß der zu be-rücksichtigenden Zielsetzung gewährleisten sollen.

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5.2 Art der baulichen Nutzung

Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist die Ansiedlung eines großflä-chigen Lebensmitteleinzelhandelsmarktes. Festgesetzt wird ein sonstiges (SO) Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Lebensmitteleinzelhandel" gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Das Ziel, die verbrauchernahe Versorgung nachhaltig zu stärken, kann nur mit einem großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsmarkt er-reicht werden. Es kam daher nur die Ausweisung eines Kerngebietes oder eines Sondergebietes in Betracht (vgl. § 11 Abs. 3 BauGB). Aufgrund der Struktur der näheren Umgebung als Wohngebiet bzw. als Außenbereich scheidet die Auswei-sung eines Kerngebietes aus. Das festgesetzte Sondergebiet dient der Unterbrin-gung eines großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsmarktes und Nebennutzun-gen. Nebennutzungen sollen in dem festgesetzten Umfang zulässig sein, da dies dem Verständnis eines modernen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebs entspricht. Neben dem großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsmarkt ist ein Backshop ein-schl. eines Cafés zulässig. Die maximale Verkaufsfläche wird einschließlich des Backshops auf 850 m² beschränkt.

5.3 Diese Größenordnung der maximalen Verkaufsfläche orientiert sich an der für einen modernen Einzelhandelsmarkt notwendigen Verkaufsflächengröße. Die Verkaufsfläche ist ausreichend, um das für die Nahversorgung erforderliche Wa-rensortiment anbieten zu können. Die Beschränkung auf 850 m² Verkaufsfläche wurde gewählt, um die Einwirkungen auf die vorhandene Einzelhandelsstruktur so gering als möglich zu halten. Maß der baulichen Nutzung

Für das Gebiet werden eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und eine Geschoß-flächenzahl (GFZ) von 0,3 festgesetzt. Bei einer Grundstücksgröße von ca. 5.000 m² ergibt sich eine zulässige Grundfläche von 4000 m². Die verhältnismäßig hohe Versiegelung des Plangebietes ist erforderlich, damit neben dem Gebäude auch die erforderlichen Stellplätze innerhalb des Plangebietes realisiert werden kön-nen. Die Größe des Marktes und der Stellplätze und der damit verbundene Grad an Versiegelung halten sich innerhalb des für einen Lebensmitteleinzelhandelsbe-trieb Üblichen.

Um sicherzustellen, dass die erforderlichen Stellplätze hergestellt werden kön-nen, wird die maximal zulässige Grundfläche von Hauptanlagen auf 1.350 m² be-schränkt. Die restlichen 2.650 m² Grundstücksfläche stehen für die Errichtung von Stellplätzen und Zufahrten zur Verfügung.

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Die Höhe der baulichen Anlagen wird entsprechend der Festsetzungen be-schränkt, um die Auswirkungen auf das Landschaftsbild und die Nachbarschaft so gering wie möglich zu halten.

Der Höhenverlauf des Geländes des Plangrundstücks der äußerste östlichen zum äußersten, geplanten westlichen Grenzpunkt des Plangrundstückes liegt zwi-schen 435 und 440 m üNN. An der Grundstücksgrenze zu dem bestehenden Wohngebiet hat das Gelände des Plangrundstücks einen Höhenverlauf von Nor-den nach Süden zwischen 435 und 438 m üNN. Im Bebauungsplan wird ein ab-gestufter Baukörper festgesetzt, der in einem Bereich eine maximale Höhe von 444 üNN bei einer maximalen Wandhöhe von 7 Metern und in dem anderen Be-reich eine maximale Höhe von 442 üNN bei einer maximalen Wandhöhe von 5 Metern aufweist. Dadurch wird sichergestellt, dass sich der Baukörper dem natür-lichen Geländeverlauf anpasst.

Die Firsthöhe der angrenzenden Wohngebäude „Im Wiesengrund 4 und 6“ liegt bei ca. 447 m üNN, die Firsthöhen der Nebengebäude dieser Wohnhäuser liegen zwischen 443 m üNN und 444 m üNN. Durch die Beschränkung der maximalen Höhe des Baukörpers auf 444 üNN bzw. 442 üNN wird sichergestellt, dass der Baukörper die Wohngebäude nicht überragt und dass die Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes auf das Mindestmaß reduziert wird.

5.4 Bauweise

Das vorgesehene Baufeld weist an seiner breitesten Stelle eine Ausdehnung von höchstens 44 m auf. Gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO wird daher eine offene Bau-weise festgesetzt.

5.5 Überbaubare Grundstücksfläche

Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen im vorhabenbezoge-nen Bebauungsplan festgesetzt. Gebäude und Gebäudeteile dürfen diese nicht überschreiten.

Neben den Baugrenzen, die für alle baulichen Anlagen gelten, wurden Flächen für Stellplätze und Fahrgassen festgesetzt.

Um den Standort für die Errichtung von Werbeanlagen zu steuern, wurde eine Fläche für Werbeanlagen festgesetzt. Die Steuerung des Standortes der Werbe-anlage ist mit Blick auf die Lage an Kreisstraße AS39 und dem damit grundsätz-

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lich verbundenen Einwirkungen auf den fließenden Verkehr zu steuern. Die Lage der Fläche für Werbeanlagen und die Ausgestaltung der Werbeanlagen wurden mit der Straßenbaubehörde abgestimmt.

5.6 Bindungen für Bepflanzungen

Die Grünordnung wurde in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan als zeichne-rische und textliche Festsetzungen integriert. Ein Umweltbericht wird dem vorha-benbezogenen Bebauungsplan als gesonderter Teil der Begründung beigefügt. Belange aus dem Umweltbericht sind in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan eingearbeitet.

Die unbebauten Flächen der Baugrundstücke, soweit sie nicht als Geh- oder Ver-kehrsflächen oder als Stellfläche für den ruhenden Verkehr befestigt sein müs-sen, sind gemäß der Artenliste gärtnerisch zu gestalten und zu unterhalten.

Zur Sicherstellung der Freiflächengestaltung sind im Rahmen der Einzelbauge-nehmigungen Freiflächengestaltungspläne zur Genehmigung vorzulegen. Für die Freiflächengestaltung erfolgt ein Pflanzangebot von Laubbäumen (Hochstämme) und Sträuchern entsprechend der festgesetzten Gehölzliste.

Mit den Festsetzungen zur Grünordnung wird sichergestellt, dass die Lebens-raumqualität außerhalb der versiegelten und befestigten Flächen erhöht wird. Durch die Festsetzung von Blütenpflanzen und Vogelnährgehölzen wird sicher-gestellt, dass die mit Pflanzgeboten versehenen Bereiche als Lebensraum ange-nommen werden. Dadurch werden neue Strukturen im Plangebiet geschaffen, die bisher nicht vorhanden waren. Der durch die Bebauung eintretende Verlust an Lebensraum für Tiere und Pflanzen kann durch die grünordnerischen Festset-zungen verringert werden.

5.7 Abstandsflächen

Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sind einzuhalten. Durch die Festset-zung wird sichergestellt, dass die angrenzenden Wohngebäude in den durch die Abstandsflächen geschützten Belangen nicht beeinträchtigt werden.

5.8 Werbeanlagen

Die Zulässigkeit von Werbeanlagen wird mit Blick auf die Lage an der Kreisstraße AS39 beschränkt. Durch die festgesetzten Anforderungen an den Ort, die Höhe

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und die Gestaltung der Werbeanlage ist sichergestellt, dass die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs nicht beeinträchtigt wird. Die Gestaltung wurde mit der Straßenbaubehörde abgestimmt.

Die Festsetzungen dienen gleichsam dem Schutz des Landschafts- und des Ortsbildes.

5.9 Anbauverbotszone

Nördlich an das Plangebiet grenzt die Kreisstraße AS39 (Etzelwanger Straße) an. Gemäß Art. 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Bayerischen Straßen- und Wegegesetzes (im Folgenden „BayStrWG“) dürfen bauliche Anlagen in einer Entfernung zur Kreisstraße von 15 m nicht errichtet werden.

Gemäß Art. 23 Abs. 3 BayStrWG können Gemeinden in einem Bebauungsplan bauliche Anlagen allgemein zulassen, sofern der Bebauungsplan Festsetzungen über die Begrenzung der Verkehrsflächen und die an diesen gelegenen überbau-baren Grundstücksflächen enthält und die Festsetzungen mit der Straßenbaube-hörde abgestimmt wurden.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Insbesondere hat die Straßenbaubehörde der allgemeinen Zulässigkeit von Stellplätzen und des Werbepylons zugestimmt. innerhalb der Anbauverbotszone sind Stellplätze und die festgesetzten Werbean-lagen allgemein zulässig.

6. Erschließung

Verkehr:

Um die durch die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes bedingten verkehrlichen Auswirkungen zu untersuchen, wurde das Büro PLANWERK - STADTENTWICKLUNG STADTMARKETING VERKEHR mit der Erstellung einer Verkehrsbegutachtung beauftragt. Das Gutachten zur Verkehrsbegutachtung zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes vom 01.12.2017 (im Folgenden „Ver-kehrsgutachten“) kommt zu dem Ergebnis, dass die Verkehrssituation durch die Ansiedlung des Lebensmitteleinzelhandelsmarktes nicht negativ beeinträchtigt wird.

Die im Oktober 2017 durchgeführte Verkehrszählung ergab auf der Etzelwanger Straße einen Verkehrsfluss von 2.030 Kfz in Richtung Osten / Ortsmitte und 1890

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Kfz in Richtung Westen / Etzelwang. Der Anteil des Güter und Schwerlastver-kehrs liegt unter 10 %. In den Zeiträumen zwischen 07.00 und 08.00 Uhr sowie 16.15 und 17.15 Uhr wird die Etzelwanger Straße am stärksten frequentiert.

Das Verkehrsgutachten untersucht zwei Varianten des Kundenverhaltens und stützt sich insoweit auf das Einzelhandelsgutachten. Danach ist bei einem durch-schnittlichen Einkaufswert von 15 € pro Kunde und Einkauf wöchentlich mit 6.500 Kunden zu rechnen (Variante 1). Bei einem durchschnittlichen Einkaufswert von 10 € pro Kunde und Einkauf wöchentlich ist mit 9.800 Kunden zu rechnen (Vari-ante 2). Das Verkehrsgutachten hat die höchst frequentierten Phasen zwischen 07.00 und 08.00 Uhr sowie 16.15 und 17.15 Uhr untersucht. Entsprechend der ursprünglichen Planungen geht das Verkehrsgutachten noch davon aus, dass sich die Ein- und Ausfahrt im östlichen Teil des Plangebietes befindet.

Das Verkehrsgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass durch die Ansiedlung des Lebensmittelmarktes keine verkehrsstörenden Rückstaus entstehen und dass es nicht zu einer maßgeblichen negativen Beeinflussung der verkehrlichen Situation kommt.

Um gleichwohl jedes Risiko von Rückstauungen auszuschließen, wurde im Ver-kehrsgutachten empfohlen, die Ein- und Ausfahrt in den westlichen Teil des Plan-gebietes zu verlegen. Der Empfehlung wurde entsprochen.

Vom Plangebiet ist eine Anbindung für Fußgänger und Radfahrer zu Straße „Im Wiesengrund“ herzustellen.

Der Empfehlung des Verkehrsgutachtens wird soweit wie möglich gefolgt. Entlang der Etzelwanger Straße, wird eine Fußverbindung zum Plangrundstück herge-stellt. Eine Fußwegeverbindung in das Ortszentrum mit Querungshilfe über die Etzelwanger Straße ist aufgrund der örtlichen Verhältnisse und der nur geringen Breite der Etzelwanger Straße von 5,50 m nicht möglich.

Die notwendigen Parkplätze für den Lebensmitteleinzelhandel werden auf dem Grundstück nachgewiesen.

Abwasser:

Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Das Schmutzwasser wird in den ge-meindlichen Mischwasserkanal eingeleitet.

Niederschlags-, und Oberflächenwasser wird dem vorhandenen Regenrückhalte-becken der Gemeinde Neukirchen bei Sulzbach-Rosenberg auf der Fl. Nr. 1500,

18

zugeführt.

Erforderliche wasserrechtliche Genehmigungen bleiben hiervon unberührt.

Strom und Wasser, Telefon, Gas:

Die Versorgung mit Strom, Wasser, Telefon und Gas erfolgt über die in der Et-zelwanger Straße befindlichen Erschließungsanlagen.

7. Umweltbelange

Das Plangebiet befindet sich derzeit im Außenbereich nach § 35 BauGB. Der mit der Planung erfolgende Eingriff in die Natur wird durch die Schaffung von Aus-gleichsflächen ausgeglichen. Die Einzelheiten dazu werden in dem der Begrün-dung beigefügten Umweltbericht dargestellt. Die im Umweltbericht vorgesehenen Ausgleichsmaßnahmen sind spätestens ein Jahr nach Fertigstellung des Bauvor-habens plangemäß und fachgerecht durchzuführen und abzuschließen. Die Aus-gleichsfläche ist für die Dauer des Eingriffs zu erhalten. Entsprechende Regelun-gen werden in den Durchführungsvertrag aufgenommen. Die Ausgleichsmaß-nahmen werden durch den Vorhabenträger durchgeführt.

Im Plangebiet sind keine Altlasten bekannt, oder zu erwarten. Das Anbringen von Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energie (z.B. Solarpaneele) ist zulässig, sofern der Verkehr auf der Kreisstraße und die angrenzende Wohnbebauung nicht durch Blendwirkungen beeinträchtigt wird.

Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde durch die IBAS Ingenieurge-sellschaft mbH eine Schalltechnische Untersuchung durchgeführt. erstellt. Die zur Einhaltung der maßgeblichen Immissionsrichtwerte erforderlichen Maßnah-men aus der Schalltechnischen Untersuchung vom 12.11.2018 werden in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen. Die Schalltechnische Unter-suchung vom 12.11.2018 wird dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan als An-lage hinzugefügt.

Zufahrten und Fahrgassen sind asphaltiert auszubilden.

Die Nutzung von Stellplätzen im Nachtzeitraum (22.00 Uhr - 6.00 Uhr) ist unzu-lässig. Eine Belieferung des Marktes im Nachtzeitraum (22.00 Uhr - 6.00 Uhr) ist unzulässig. Anlieferrampen, alle lärmrelevanten haustechnischen Anlagen und technischen Betriebseinrichtungen sind an die dem Wohngebiet abgewandte Westseite des Gebäudes vorzusehen.

19

Die in der Schallprognose angesetzten Schallleistungspegel der haustechnischen Anlagen dürfen nicht überschritten werden.

Sollten weitere lärmrelevante Anlagen und technische Betriebseinrichtungen au-ßerhalb des Gebäudes hinzukommen, ist für diese ebenfalls eine schalltechni-sche Untersuchung durchführen zu lassen.

Entlang der östlichen Parkplatzfläche ist eine Lärmschutzwand mit einer Höhe

von h = 2.60 über Oberkante des fertigen Geländes der Parkplatzfläche zu errich-

ten und mit der Außenwand des Gebäudes abzuschließen. Die Lärmschutzwand

muss das laut Gutachten vorgegebene Schalldämm-Maß

einhalten.

8. Umweltbericht

GEMEINDE NEUKIRCHEN VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN „LEBENSMITTELMARKT

ETZELWANGER STRASSE" MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN

U m w e l t b e r i c h t

Stand: Pegnitz, den 13.11.2018

Bearbeiter: Dipl.Ing. (FH) Kellermann Kai

Landschaftsarchitekt

Kellermann:Landschafts:Architektur Robert-Koch-Str. 13 91257 Pegnitz Tel. 09241/809545 3 Fax 09241/91588 www.kellermann-landschaftsarchitektur.de

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Inhalt

1 Einleitung

1.1 Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans

1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten

Ziele des Umweltschutzes und ihrer Berücksichtigung

2 Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen

2.1 Schutzgut Klima und Lufthygiene

2.2 Schutzgut Boden und Fläche

2.3 Schutzgut Grundwasser und Oberflächenwasser

2.4 Schutzgut Tiere und Pflanzen

2.5 Schutzgut Landschaft

2.6 Schutzgut Mensch

2.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter

3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung

der Planung

4 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

4.1 Vermeidung und Verringerung

4.2 Ausgleich

5 Alternative Planungsmöglichkeiten

6 Beschreibung der verwendeten Methodik und Hinweise auf Schwierigkeiten

und Kenntnislücken

7 Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring)

8 Allgemein verständliche Zusammenfassung

9 Abbildungen

10 Quellen

21

1 Einleitung

1.1 Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans

In ihrer Gemeinderatssitzung vom 25.04.2017 hat die Gemeinde Neukirchen für eine Teilflä-

che des Flurstücks Fl.Nr. 1510, Gemarkung Neukirchen, mit einer Gesamtfläche von ca.

5.000 m² die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Lebensmittelmarkt Et-

zelwanger Straße“ mit integriertem Grünordnungsplan beschlossen, um die planungsrechtli-

chen Voraussetzungen für die Ansiedelung eines Lebensmittelmarktes zu schaffen. Anlass

der Planaufstellung besteht darin, dass die Gemeinde Neukirchen über ein nur geringes An-

gebot an Nahversorgungsmöglichkeiten verfügt. Vorhandene Versorgungsstrukturen besit-

zen darüber hinaus nicht ausreichende Parkmöglichkeiten, um eine ortsnahe und gut zu er-

reichende Versorgungsmöglichkeit für das gesamte, aus 35 Ortsteilen bestehende, Gemein-

degebiet darzustellen. Die gegenwärtige Versorgungslage führt dazu, dass nur 17% der

Kaufkraft in Neukirchen gebunden werden können. Die restlichen 83% der Kaufkraft entfallen

auf umliegende Gemeinden. Um diese Situation zu verbessern, bemüht sich die Gemeinde

Neukirchen schon seit Jahren um einen neuen Standort für einen Lebensmittelmarkt. Ziel der

Ansiedlung des untersuchten Lebensmittelmarktes ist es daher, die verbrauchernahe Ver-

sorgung der Gemeinde Neukirchen zu stärken und den Abfluss von Kaufkraft in umliegende

Gemeinden zu reduzieren.

Für die Ansiedlung des Lebensmittelmarktes wurde eine Fläche im zentralen Ortsteil und

somit im Siedlungs- und Versorgungskern der Gemeinde Neukirchen gewählt. Die Fläche

befindet sich zwar am Rand des Siedlungs- und Versorgungskerns, jedoch im direkten An-

schluss an bereits bebaute Fläche. Andere Flächen stehen für eine Ansiedlung nämlich nicht

zu Verfügung.

Um eine kompakte Siedlungsentwicklung zu erreichen und die Inanspruchnahme bisher un-

bebauter Flächen zu beschränkten, weist der vorhabenbezogene Bebauungsplan die Fest-

setzung einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 sowie die gleichzeitige Festsetzung einer

22

maximalen Grundfläche von 1.350 m² aus. Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird auf 0,3

festgesetzt. Ferner wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan eine Baugrenze gem. § 23

Abs. 3 BauNVO definiert. Sie legt die Lage des Gebäudes im Baufeld fest und darf vom Ge-

bäude oder von Gebäudeteilen nicht überschritten werden.

Von den ca. 5.000 m² Grundstücksgröße ergibt sich im Rahmen der Festsetzungen eine zu-

lässige Grundfläche von 4.000 m². Diese verhältnismäßig hohe Versiegelung wird erforder-

lich, da neben dem Gebäude auch die notwendigen 60 Parkplätze realisiert werden müssen.

Die Größe des Marktes und die Anzahl der vorgesehenen Stellplätze entsprechen jedoch

dem üblichen Ansatz für einen Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb.

Die Wandhöhe (WH) von Gebäuden darf gemäß Bebauungsplan eine Höhe von 7,00 m bzw.

in einem Teilbereich eine Höhe von nur 5,00 m, gemessen an der Außenkante der Umfas-

sungsmauer (roh), von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt mit der Dachhaut nicht

überschreiten. Die Oberkante (OK) von Gebäuden darf eine Höhe von 444 Meter über NN

bzw. in dem Teilbereich, in dem eine Wandhöhe von nur 5,00 m zulässig ist, eine Höhe von

442 über NN nicht überschreiten. Die Fläche wird gegenwärtig landwirtschaftlich als Wiesen-

fläche genutzt.

Benachbarte Grundstücke:

Im Osten des Plangrundstücks befindet sich der gegenwärtige Ortsrand von Neukirchen mit

dem Wohngebiet „Wiesengrund“, das aus Bebauung mit Einfamilienwohnhäusern besteht.

Im Süden schließen zunächst landwirtschaftliche Wiesenflächen an das Plangrundstück an.

Um die Erreichbarkeit der Restfläche der Flurnummer 1510 zu gewährleisten, sieht der Be-

bauungsplan eine Zufahrt entlang der östlichen Grenze des Plangrundstücks vor.

In Entfernung von etwa 200 Metern Luftlinie verläuft im Süden die Bahnstrecke Sulzbach-

Rosenberg – Hersbruck.

Im Norden verläuft die Kreisstraße AS39. Auf der gegenüber liegenden Straßenseite befindet

sich der Bauhof der Gemeinde Neukirchen nebst Regenrückhaltebecken. Dahinter verläuft

ein lineares Gewässer III. Ordnung, der Etzelbach.

Die westlichen Nachbargrundstücke des Plangebiets werden intensiv landwirtschaftlich ge-

nutzt. Hier befindet sich in Entfernung von etwa 50 Metern ein einzelnes Wohngebäude.

23

Erschließung:

Die geplante Zufahrt soll über die AS39, auf dieser Höhe „Etzelwanger Straße“ benannt, er-

folgen. Als ausreichende Parkflächen für Besucher des geplanten Lebensmittelhandels die-

nen die 60 KFZ-Stellplätze inkl. Behinderten-Stellplätze. Für Fußgängerverkehr wird das

Plangebiet mittels Fußweg an die Straße Im Wiesengrund angebunden, wodurch auch eine

Anbindung an den ÖPNV erreicht wird.

1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes und ihrer Berücksichtigung

- Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)

Das Bundesnaturschutzgesetz bildet in der Bundesrepublik Deutschland die rechtliche Basis

für die Schutzgüter Natur und Landschaft und die Maßnahmen von Naturschutz und Land-

schaftspflege. Laut § 2 BNatSchG soll jeder nach seinen Möglichkeiten zur Verwirklichung

der Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege beitragen und sich so verhalten,

dass Natur und Landschaft nicht mehr als nach den Umständen unvermeidbar beeinträchtigt

werden. Unter den Gliederungspunkten 2.1 bis 2.6 werden die Umweltauswirkungen des

Bauvorhabens auf die einzelnen Schutzgüter dargestellt. Maßnahmen zur Vermeidung, zur

Verminderung und zum Ausgleich von Umweltauswirkungen des Bauvorhabens werden in

Punkt 4 behandelt.

- Bundes-Immissionsschutzgesetz

Durch das Bundes-Immissionsschutzgesetz als Genehmigungsrecht für Industrie- und Ge-

werbeanlagen sollen schädliche Umwelteinwirkungen durch Emissionen in Luft, Wasser und

Boden unter Einbeziehung der Abfallwirtschaft vermieden und vermindert werden. Dabei ist

das Ziel, ein hohes Schutzniveau für die Umwelt zu erreichen. Zur besseren Einschätzung

der Auswirkungen des geplanten Bauvorhabens hinsichtlich Emissionen wurde vom Büro

Planwerk eine Verkehrsbegutachtung inkl. Prognosen zu erwartender Besucherzahlen (und

damit verbundenem KFZ-Aufkommen) erstellt. Die Ausführungen werden zusammengefasst

unter Gliederungspunkt 2.1.

Da zwischen dem geplanten Lebensmittelmarkt und dem benachbarten Wohngebiet „Wies-

engrund“ ein immissionsschutzfachliches Konfliktpotential besteht, wurde von der IBAS In-

24

genieurgesellschaft mbH mit der Erstellung einer schalltechnischen Untersuchung beauf-

tragt. Im Rahmen der Studie werden zudem Maßnahmen definiert um sicherzustellen, dass

die Richtwerte der TA Lärm zu tages- und Nachtzeiten eingehalten werden. Die Ausführun-

gen werden zusammengefasst unter Gliederungspunkt 2.6.

- Wasserhaushaltsgesetz

Das Wasserhaushaltsgesetz betrifft die Benutzung und den Schutz der Gewässer, also ober-

irdische Gewässer, Küstengewässer und auch Grundwasser. Das Bauvorhaben liegt in kei-

nem Trinkwasserschutz- oder Überschwemmungsgebiet oder in einem sonstigen wasser-

sensiblen Bereich. Zur Einschätzung der Grundwassersituation gibt der geotechnische Be-

richt der IMH Ingenieurgesellschaft Auskunft. Ein Konzept zum Umgang mit Oberflächen-

und Niederschlagswasser wurde von der Gemeinde zusammen mit dem Baureferat des

Landratsamts erarbeitet. Die Ausführungen werden zusammengefasst unter Gliederungs-

punkt 2.3.

- Flächennutzungsplan

Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Neukirchen ist die überplante Fläche

teilweise als Wohngebiet und teilweise Bauflächen, die für die Eingrünung vorgesehen sind,

dargestellt. Im Zuge der Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes wird der Flächen-

nutzungsplan geändert und für die Fläche ein Sondergebiet (SO) nach § 11 BauNVO festge-

setzt. Dies erfolgt im so genannten Parallelverfahren.

- Landschaftsplan

Für die Gemeinde Neukirchen wurde bislang kein eigener Landschaftsplan erstellt. Die Be-

lange des Natur- und Landschaftsschutzes sind im Flächennutzungsplan eingearbeitet.

- Biotopkartierung

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind keine kartierten Biotopflächen ausgewiesen.

Die nächst gelegene kartierte Biotopfläche ist ein Gehölzbestand auf Fl.Nr. 517/3, etwa 120

m im Westen des Plangrundstücks gelegen. Von der geplanten Maßnahme ist das Biotop

nicht betroffen.

25

- Landschaftsschutzgebiet

Landschaftsschutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen

- FFH-Gebiete / Vogelschutzgebiete

Schutzgebiete gemäß den Richtlinien 92/43/EWG (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie)

und 79/409/EWG (Vogelschutzrichtlinie) sind im Plangebiet und seiner planungsrelevanten

Umgebung weder ausgewiesen noch gemeldet.

- Natura 2000

Natura-2000-Gebiete sind im Plangebiet und seiner planungsrelevanten

Umgebung weder ausgewiesen noch gemeldet.

2 Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen

Im Folgenden werden Umweltauswirkungen des Bauvorhabens auf die Schutzgüter Klima

und Lufthygiene, Boden und Fläche, Grundwasser und Oberflächenwasser, Tiere und Pflan-

zen, Landschaft sowie Mensch beschrieben und beurteilt. Die Beurteilung der Umweltaus-

wirkungen erfolgt verbal-argumentativ. Dabei werden gemäß Leitfaden „Der Umweltbericht in

der Praxis“, herausgegeben von der Obersten Baubehörde und dem Bayerischen Staatsmi-

nisterium für Umwelt drei Stufen unterschieden: geringe, mittlere und hohe Erheblichkeit.

Diese Unterscheidung dient im Nachfolgenden unter Gliederungspunkt 4 der Ermittlung des

Kompensationsbedarfs für das Bauvorhaben. Stellt sich bei Betrachtung der einzelnen

Schutzgüter heraus, dass sich durch die Planung keine erhebliche oder nachhaltige Umge-

staltung ergibt und somit auch keine negativen Auswirkungen auf das Schutzgut zu erwarten

sind, so führt dies zu einer Reduktion des Kompensationsfaktors.

Die Beschreibung der Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung von Umweltauswir-

kungen auf die einzelnen Schutzgüter erfolgt unter Gliederungspunkt 4.1.

Eine Prognose über die Entwicklung des Plangebiets ohne die Verwirklichung der Maßnah-

me wird in Gliederungspunkt 3 gegeben.

26

2.1 Schutzgut Klima und Lufthygiene

Naherholungsgebiete oder Frischluftschneisen sind von dem Bauvorhaben nicht betroffen,

da die Baumaßnahme am Ortsrand stattfinden soll. Hinsichtlich der Lufthygiene bestehen

Vorbelastungen durch die Kreisstraße AS39 und die Bahnstrecke Sulzbach-Rosenberg –

Hersbruck.

Gerade die Kreisstraße AS39, die auf Höhe des Baugrundstücks den Namen Etzelwanger

Straße trägt, weist mit 2.030 KFZ pro Tag in Richtung Ortsmitte und 1.890 KFZ pro Tag in

Richtung Etzelwang eine starke Frequentierung auf. Die Zahlen basieren auf einer Verkehrs-

zählung im Oktober 2017.

Auswirkungen: Durch die Anlage eines Lebensmittelhandels ist damit zu rechnen, dass sich

die KFZ-Bewegung erhöhen. Eine Prognose über den zu erwartenden Kundenverkehr des

Lebensmittelmarktes kann der Verkehrsbegutachtung des Nürnberger Büros Planwerk ent-

nommen werden. Im Rahmen der Untersuchung wurden Verkehrszählungen durchgeführt

und Prognosen gestellt bezüglich zu erwartender Kundenzahlen. Diese liegen bei einem

durchschnittlichen Einkaufswert von 15 € bei wöchentlich 6.500 Kunden und bei einem

durchschnittlichen Einkaufswert von 10 € bei wöchentlich 9.800 Kunden. Es wird angenom-

men, dass 85% der Kunden mit dem PKW anfahren. Im Rahmen der Untersuchung, wie sich

das geplante Vorhaben auf die Kreuzung Etzelwanger Straße / Im Wiesengrund / Zufahrt

Bauhof auswirkt, wird dargelegt, dass in den Spitzenzeiten zwischen 7.00 und 8.00 Uhr und

16.15 und 17.15 Uhr zwischen 1,5 und 0,5 KFZ-Bewegungen pro Minute durch den geplan-

ten Lebensmittelmarkt generiert würden.

Dem gegenüber steht die hohe bestehende Frequentierung der Etzelwanger Straße mit ca.

2.030 KFZ pro Tag in Richtung Osten / Ortsmitte und rund 1.890 KFZ pro Tag in Richtung

Westen / Etzelwang. Dennoch ist mit der nutzungsbedingten Verkehrszunahme eine Erhö-

hung der Schadstoffimmissionen verbunden.

Durch großflächige Bodenversieglung, die auf dem Plangrundstück mit dem Bau eines Le-

bensmittelmarktes einhergeht, reduziert sich auch die Verdunstung von Niederschlagswas-

ser, was mit einem Verlust an Kaltluftentstehungsflächen verbunden ist. Daher ist mit einer

kleinklimatischen Verschlechterung der Ausgangssituation zu rechnen.

27

Bzgl. Lufthygiene kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei Westwindlage gerade wäh-

rend der Bauphase Emissionen des geplanten Lebensmittelmarktes in das angrenzende

Wohngebiet getragen werden.

Ergebnis: Die zu erwartende Menge an Schadstoffemission, die durch den täglichen Betrieb

des Lebensmittelmarktes (Kunden und Zulieferer) verursacht wird, stellt eine Verschlechte-

rung der Ausgangssituation dar. Emissionen durch zusätzlich generierten KFZ-Verkehr rela-

tivieren sich allerdings in Anbetracht der bestehenden Vorbelastung durch die Kreisstraße

AS39, an der das Baugebiet liegt. Aufgrund des hohen Maßes an Bodenversiegelung und

einer möglichen Beeinträchtigung der Lufthygiene werden bau-, anlage- und betriebsbeding-

te Auswirkungen von mittlerer Erheblichkeit festgelegt.

2.2 Schutzgut Boden und Fläche

Beschreibung: Ein Baugrundgutachten zur Erkundung der örtlichen Bodenverhältnisse wurde

von der IMH Ingenieurgesellschaft für Bauwesen und Geotechnik mbH erarbeitet. Gemäß

der Geologischen Karte gk6435b, bereitgestellt vom Bayerischen Landesamt für Umwelt, ist

im Bereich des Baufeldes mit lehmigen Böden zu rechnen, was auch den Darstellungen im

vorliegenden geotechnischen Bericht entspricht. Gemäß Stellungnahme des Bergamtes /

Regierung von Oberfranken befindet sich das Bauvorhaben in einer inzwischen erloschenen

Eisenerzverleihung. Hinweise auf mögliche Überreste des ehemaligen Bergbaus wurden im

Rahmen der Geländeerkundung durch die IMH allerdings nicht gefunden. Werden im Zuge

des Baugrubenaushubs Hinweise auf Bergbau angetroffen, ist das Bergamt Nordbayern zu

informieren. Das Baugrundstück besitzt eine Größe von etwa 5.000 m², von denen bei Ein-

haltung der festgesetzten GRZ von 0.8 etwa 4.000 m² überbaut und somit versiegelt werden.

Auswirkungen: Aufgrund der vorhandenen Bodenzusammensetzung und der bodenmecha-

nischen Eigenschaften sind die anstehenden Lehmböden zur direkten und schadensfreien

Aufnahme von Bauwerklasten sowie als Erdplanum von befestigen Außenanlagen nicht ge-

eignet. Je nach Tiefenlage der Bauteile und deren Gründungsart sowie der Ausbildung der

befestigten Flächen in Außenanlagen wird ein größerer Bodenaustausch unter den Boden-

platten des Gebäudes bzw. unter Oberkante der befestigten Außenanlagen notwendig wer-

den.

28

Baubedingt werden daher große Flächen des Plangrundstücks verändert. Die Anlage von

Gebäude, Zufahrt und Erschließung (versiegelte Flächen) wird im vorhabenbezogenen Be-

bauungsplan durch eine Grundflächenzahl von ca. 0,8 begrenzt. Flächenanteile sind dem

Gliederungspunkt 4.2 zu entnehmen.

Aufgrund der zu erwartenden hohen Verkehrsflächenbeanspruchung durch KFZ-Verkehr ist

davon auszugehen, dass Zufahrt und Fahrgassen asphaltiert und somit versiegelt werden.

Die ausgewiesenen Bereiche für Kfz-Stellplätze werden üblicherweise in Pflasterbauweise

ausgeführt, wobei aufgrund der anstehenden Bodenverhältnisse die Verwendung sickerfähi-

ger Pflastersysteme obsolet wird. Die Zufahrt zur Restfläche von Fl.Nr. 1510 entlang der öst-

lichen Grundstücksgrenze soll in wassergebundener Bauweise als Schotterweg ausgebildet

werden, was eine Teilversiegelung der betroffenen Fläche mit sich bringt. Für das Schutzgut

Boden ergeben sich durch die Auswirkungen von Bodenaustausch und Versiegelung erheb-

liche Umweltauswirkungen, da durch die Versiegelung ein dauerhafter und vollständiger Ver-

lust natürlicher Bodenfunktionen und zudem ein Verlust an landwirtschaftlich genutzter Flä-

che erfolgen. Zudem bestehen zwischen dem Schutzgut Boden und den übrigen Schutzgü-

tern enge Wechselwirkungen, da Boden als Lebensraum und Lebensgrundlage für Men-

schen, Tiere, Pflanzen und Bodenorgansimen dient.

Eng verknüpft mit dem Schutzgut Boden ist ebenso das Schutzgut Fläche. Gemäß Boden-

schutzklausel in § 1a Abs. 2 des Baugesetzbuches soll mit Grund und Boden sparsam und

schonend umgegangen werden. Die Notwendigkeit der Umwandlung von landwirtschaftlicher

Fläche in bebaute Fläche begründet sich im vorliegenden Fall jedoch durch das Fehlen ge-

eigneter Flächen zur Nachverdichtung oder Innenentwicklung im Ortskern. Zudem soll durch

die Festsetzungen einer GRZ (0,8) sowie einer maximalen Grundfläche von 1.350 m² und

einer Verkaufsfläche von 850 m² die Inanspruchnahme bisher nicht bebauter Flächen auf

das nötigste Maß beschränkt werden.

Ergebnis: Es sind auf Grund großflächiger Versiegelung und des notwendigen Bodenaus-

tauschs im Bereich aller versiegelten Flächen anlage- und betriebsbedingt Umweltauswir-

kungen hoher Erheblichkeit auf die Schutzgüter Boden und Fläche zu erwarten. Betriebsbe-

dingte Auswirkungen sind von geringer Erheblichkeit für das Schutzgut.

29

2.3 Schutzgut Grundwasser und Oberflächenwasser

Beschreibung:

Grundwasser: Das Plangebiet liegt in keinem Trinkwasserschutz- oder Überschwemmungs-

gebiet oder in einem sonstigen wassersensiblen Bereich. Über den Grundwasserstand im

Bereich des Plangrundstücks gibt der geotechnische Bericht der IMH Ingenieurgesellschaft

für Bauwesen und Geotechnik mbH Auskunft. Im Rahmen der durchgeführten Erkundung

mittels Kleinrammbohrung und schwerer Rammsonde bis zu einer Tiefe von 7 Metern unter

Geländeoberkante wurde kein Grund- / Schichtwasser angetroffen.

Oberflächenwasser: Im Norden des Plangrundstücks, kommt ein lineares Gewässer vor, der

Etzelbach. Beim Etzelbach handelt es sich um einen Wildgraben / ein Gewässer III. Ordnung

in der Unterhaltungspflicht der Gemeinde. Zum Zeitpunkt der Begehung führt er kein Was-

ser. Neben dem Bauhof befindet sich ein Regenrückhaltebecken mit Überlauf zum Etzel-

bach. Im Rahmen des geotechnischen Berichts der IMH wurde geprüft, ob eine ortsnahe

Versickerung von Oberflächen- und Niederschlagswasser im Geltungsbereich des Bebau-

ungsplans möglich ist.

Auswirkungen:

Auf der gesamten Fläche wird durch Bodenaustausch und Versiegelung der Oberflächenab-

fluss vermehrt und das Rückhaltevolumen des belebten Bodens vermindert. Laut geotechni-

schem Bericht der IMH ist eine örtliche Versickerung von Oberflächen- und Niederschlags-

wassern nicht möglich, da die erkundeten Böden deutlich geringere Durchlässigkeitsbeiwerte

(kf-Werte) aufweisen, als es für eine Versickerung erforderlich wäre.

Nach Absprache mit dem Baureferat des Landratsamts ist daher vorgesehen, das Oberflä-

chen- und Niederschlagswasser alternativ dem, gegenüber der Etzelwanger Straße liegen-

den, Regenrückhaltebecken zuzuführen, wo es zentral gesammelt wird. Der Überlauf des

Regenrückhaltebeckens mündet in den Etzelbach. Die wasserrechtliche Erlaubnis der be-

stehenden Anlage endet am 31.12.2026. Gemäß Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamts

Weiden wird aufgrund der Geringfügigkeit der geplanten Einleitung in das Regenrückhalte-

becken eine Änderung der wasserrechtlichen Erlaubnis nicht erforderlich.

Bei einer Einleitung des Oberflächen- und Niederschlagswassers in das Retentionsbecken,

wird allerdings die Grundwasserneubildungsrate im Bereich des Plangrundstücks selbst er-

30

heblich reduziert. Das Schutzgut Grund- und Oberflächenwasser steht hier in engen Wech-

selwirkungen mit den Schutzgütern Klima und Boden. So reduziert sich durch den erhöhten

Oberflächenabfluss die Verdunstungsrate von Niederschlagswasser auf dem Grundstück,

was zu einer kleinklimatischen Verschlechterung der Situation führt, wie unter 2.1 beschrie-

ben.

Mit einem Eindringen des Baukörpers in Grundwasser führende Bodenschichten ist zum ge-

genwärtigen Kenntnisstand nicht zu rechnen, da ein Kellergeschoss nicht vorgesehen ist und

im Rahmen des Geotechnischen Berichts keine grundwasserführenden Schichten erschlos-

sen wurden.

Ergebnis:

Für das Schutzgut Grund- und Oberflächenwasser ist bau- und anlagebedingt aufgrund des

hohen Maßes an Bodenversieglung mit Auswirkungen mittlerer Erheblichkeit zu rechnen.

Betriebsbedingte Auswirkungen auf das Schutzgut werden als gering eingestuft.

2.4 Schutzgut Tiere und Pflanzen

Das Plangrundstück unterliegt einer intensiven landwirtschaftlichen Nutzung als Wiesenflä-

che, die regelmäßig gedüngt und mehrmals im Jahr gemäht wird. Sowohl das Plangrund-

stück selbst, als auch dessen Grenzbereiche weisen keine Gehölzstrukturen auf.

Die Wiesenfläche selbst setzt sich aus dem ortsüblichen Arteninventar zusammen.

Eine Kartierung bedrohter Tier- und Pflanzenarten liegt für den räumlichen Geltungsbereich

des Plangrundstücks nicht vor. Auch sind in seiner direkten Umgebung im Flächennutzungs-

plan keine Biotopstrukturen verzeichnet. Eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung wurde

bislang nicht erstellt. Vorbelastungen bestehen durch regelmäßigen Düngereintrag sowie

durch die angrenzende Kreisstraße AS39 mit örtlichem und überörtlichem Verkehrsaufkom-

men.

Auswirkungen: Ein Großteil der landwirtschaftlich genutzten Wiesenfläche wird bei Realisie-

rung des Lebensmittelmarktes mit Verkehrsflächen der Bebauung weichen, was einen Ver-

lust an Lebensraum für Tiere, vor allem Kleinsäuger und Insekten, und Pflanzen mit sich

bringt.

31

Nach örtlicher Inaugenscheinnahme im April 2017 wird ein Bestand an Pflanzenarten nach

Anhang IV B) der FFH-Richtlinie als unwahrscheinlich eingeschätzt. Das Vorkommen von

Wiesenbrütern nach Art. 1 der Vogelschutz-Richtlinie wird aufgrund der unmittelbar angren-

zenden Wohnbebauung, der angrenzenden AS39 sowie der intensiv landwirtschaftlichen

Nutzung ebenfalls als sehr unwahrscheinlich eingestuft. Aufgrund des Fehlens jeglicher Ge-

hölz- oder Gebäudestrukturen im Geltungsbereich des Bebauungsplans kann zum aktuellen

Kenntnisstand davon ausgegangen werden, dass für keine Arten des Anhangs IV der FFH-

Richtlinie oder europäische Vogelarten gemäß Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie durch das

geplante Bauvorhaben ein Verlust an Brut-, Ruhe- und Fortpflanzungshabitaten zu befürch-

ten ist oder die Verbotsbestände des § 44 BNatSchG erfüllt werden. Vertiefende Untersu-

chungen wären im Rahmen einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung vorzunehmen.

Entlang der Süd-, Ost- und Westgrenze sieht der Bebauungsplan die Pflanzung von heimi-

schen Baum- und Straucharten vor, was den Verlust an Lebensraum für Tiere und Pflanzen

teilweise kompensiert bzw. neue Strukturen schafft, die auf dem Grundstück bislang nicht

vorhanden waren. Es bestehen allerdings enge Wechselwirkungen zwischen den Schutzgü-

tern Boden und Flora / Fauna.

Ergebnis: Durch den hohen Grad an Bodenversiegelung findet auch ein Eingriff für das

Schutzgut Flora / Fauna statt, da große Flächen belebten Oberbodens durch die Anlage von

Gebäuden und Verkehrsflächen beseitigt werden. Die anlagenbedingten Auswirkungen auf

das Schutzgut werden daher als mittel eingestuft. Da der Ausgangszustand von geringer

Wertigkeit für das Schutzgut ist, ist bau- und betriebsbedingt von Umweltauswirkungen ge-

ringer Erheblichkeit auszugehen.

2.5 Schutzgut Landschaft

Beschreibung: Das Landschaftsbild im Bereich des Bauvorhabens wird geprägt durch Grün-

land, Acker- und Waldflächen sowie vereinzelte Gehöfte als Teil einer Streusiedlungs-

Struktur. Geringfügige Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes gehen mit der nahe gele-

genen Bahntrasse einher.

32

Auswirkungen: Der Höhenverlauf des Plangrundstücks macht Bodenmodellierungen not-

wendig. Im Nord-Süd-Verlauf wird Bodenabtrag notwendig, um eine praktikable Gefällesitua-

tion im Bereich der Parkplätze und einen barrierefreien Zugang zum Lebensmittelmarkt zu

erreichen.

In Folge der Bodenmodellierung liegt das FFB-Niveau des Lebensmittelmarktes im Bereich

der Südfassade zwischen ca. einem und ca. drei Meter unterhalb der angrenzenden Gelän-

dehöhen.

Die maximale Oberkante des Daches liegt bei 444 m üNN bzw. in einem Teilbereich bei 442

m üNN, das südlich angrenzende Gelände liegt in Ost-West-Verlauf zwischen 440 und 438

m üNN. Die Firsthöhen der angrenzenden Wohngebäude „Im Wiesengrund 4 und 6“ liegen

bei ca. 447 m üNN, die Firsthöhen der Nebengebäude diese Wohnhäuser liegen zwischen

443 m üNN und 444 m üNN. Durch die Beschränkung der maximalen Höhe des Baukörpers

auf 444 üNN bzw. 442 üNN wird sichergestellt, dass der Baukörper die benachbarten Wohn-

gebäude nicht überragt und dass die Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes auf

das Mindestmaß reduziert wird.

Die Dachform kann gem. Bebauungsplan als Pultdach mit max. 15° Dachneigung oder als

Flachdach ausgeführt werden. Als Dachfarben werden die ortüblichen Farben Rot, Braun,

Anthrazit oder Schwarz zugelassen.

Durch die Lage im Tal am Ortsrand und die vorgesehenen Bodenmodellierungen werden

durch die Planung weder exponierte, weithin sichtbare Höhenrücken noch kulturhistorische

oder landschaftsprägende Elemente beeinträchtigt. Der großvolumige Baukörper steht aller-

dings im Kontrast zur wesentlich kleinteiligeren Bebauung des angrenzenden Wohngebiets.

Die angestrebte gewerbliche Nutzung korrespondiert mit der des gegenüberliegenden Bau-

hofs, der seinerseits über größere, versiegelte Flächen verfügt.

Da das Gebäude nach Süden hin tiefer liegt, als das angrenzende Gelände und der Bebau-

ungsplan außerdem eine Objekteingrünung mittels Bäumen und Strauchgruppen vorsieht,

können die Auswirkungen des Vorhabens auf das Schutzgut Landschaft gemindert werden.

Die Liste der zur Auswahl stehenden Gehölze beinhaltet ausreichend großkronige Arten um

eine wirkungsvolle Eingrünung zu erreichen.

33

Ergebnis: Das Landschaftsbild am Westrand der Gemeinde Neukirchen erfährt durch die

geplante Bebauung und deren Dimensionierung bau- und betriebsbedingt eine Beeinträchti-

gung. Anlagebedingt ergeben sich aufgrund des großvolumigen Baukörpers mit den zur

Straße hin vorgelagerten Parkplätzen Auswirkungen mittlerer Erheblichkeit für das Schutz-

gut.

Vermeidungsmaßnahmen werden bei Ermittlung des Kompensationsfaktors gesondert be-

rücksichtigt.

2.6 Schutzgut Mensch (Erholung, Verträglichkeit des Vorhabens, Lärmimmissionen)

Beschreibung:

Erholung: Gebiete zur Naherholung der Bevölkerung sind von dem Bauvorhaben nicht be-

troffen.

Lärmemission:

Zwischen dem benachbarten Wohngebiet und dem geplanten Lebensmittelmarkt besteht ein

immissionsschutzfachliches Konfliktpotential, das von der IBAS Ingenieurgesellschaft mbH

im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung erörtert und bewertet wurde.

Als potentielle Immissionsorte in der Nachbarschaft werden in der Studie folgende Bereiche

untersucht:

die Wohngebäude auf den östlichen Nachbargrundstücken (Im Wiesengrund), die gem.

rechtskräftigem Bebauungsplan als „allgemeines Wohngebiet“ eingestuft sind.

Gebäude südlich und westlich des Plangrundstücks, die gem. Flächennutzungsplan als

gemischte Baufläche dargestellt sind und somit als „Mischgebiet“ betrachtet werden.

Für beide Gebietstypen gelten nach TA Lärm unterschiedliche Immissionsrichtwerte für Ta-

ges- und Nachtzeiten, die von der einwirkenden Gesamtbelastung eingehalten werden müs-

sen.

34

In Abstimmung mit dem Landratsamt Amberg-Sulzbach wurde festgelegt, dass die Immissi-

onsrichtwerte der TA Lärm an der östlichen Wohnbebauung um mindestens 3 db(A) und an

der Nordfassade des Wohnhauses „Im Wiesengrund 2“ um 6 db(A) unterschritten werden

sollen.

Folgenden Betriebszeiten des geplanten Lebensmittelmarktes werden der Untersuchung

zugrunde gelegt:

Lebensmittelmarkt und Backshop: Montag bis Samstag, 6.00 – 22.00 Uhr

Backshop: Sonn- und feiertags, 7.00 – 11.00 Uhr

Untersucht werden im Folgenden Lärmemissionen durch Warenanlieferung, Parkplatzbe-

trieb, Einkaufswagensammelboxen, technische Anlagenkomponenten (Heizung, Verflüssiger

und Kälteanlage), Spitzenpegel und sonntägliche Öffnung der Bäckereifiliale.

Auswirkungen Lärmimmission:

Die Immissionspegelberechnung zeigt auf, dass die Anforderungen an den Wohnhäusern

„Im Wiesengrund 2 und 4“ zur Tagzeit ohne Lärmschutzmaßnahmen überschritten werden.

Die Überschreitungen werden im Wesentlichen durch den Parkplatzlärm verursacht. Eine

Lärmschutzmaßnahme in Form einer Lärmschutzwand mit einer Oberkante von 2,60 m über

OK Parkplatz wird daher notwendig. Das bewertete Schalldämmmaß der Lärmschutzwand

muss Rw ≥ 20 dB betragen.

Die Untersuchung zeigt weiterhin auf, dass im Falle einer Nachtanlieferung durch LKW die

Richtwerte zur Nachtzeit nicht eingehalten werden könnten. Eine Nachtanlieferung ist daher

an geplantem Standort nicht zulässig. Die Berechnungsergebnisse für Spitzenpegel zeigen

auf, dass eine Einhaltung der zulässigen Grenzwerte zur Tagzeit gegeben sind.

Schließlich beinhaltet das Gutachten noch eine Untersuchung des Verkehrslärms auf öffent-

lichen Verkehrsflächen. Hierbei wird das durch den Lebensmittelmarkt zusätzliche Verkehrs-

aufkommen auf Basis der Verkehrsuntersuchung des Büros Planwerk untersucht. Die Be-

rechnung erfolgt in Verbindung mit dem bestehenden Verkehrsaufkommen auf der AS39 und

kommt zu dem Ergebnis, dass durch den zusätzlich verursachten Verkehrslärm auf den öf-

fentlichen Straßen beim Vergleich mit den Immissionsrichtwerten der 16. BImSchV /2.2.2/

35

die zulässigen Werte an allen Immissionsorten sowohl beim Nullfall als auch beim Planfall

eingehalten wurden.

Beim Vergleich mit dem Orientierungswert der DIN 18005/2.2.8/ erkennt man, dass dieser

Wert bereits beim Nullfall an den Straßennahen Gebäude „Im Wiesengrund 2“ überschritten

wird. Bei den Gebäuden „Im Wiesengrund 1 und 2“ ergeben sich beim Planfall geringfügige

Überschreitungen des Orientierungswertes.

Die Pegelerhöhung beträgt im ungünstigsten Fall höchsten 2 dB(A). Im Rahmen der Bauleit-

planung ist innerhalb der Grenze der Abwägbarkeit ein ausreichender Schallschutz gegeben.

Untersucht wurden hier die betroffenen Immissionsorte „Im Wiesengrund 1,2 und 4“ sowie

„Neidsteiner Straße 12“.

Zusammenfassend stellt die schalltechnische Untersuchung dar, dass folgende Vorausset-

zungen zur Einhaltung der Richtwerte gegeben sein müssen:

Anlage einer Lärmschutzwand in beschriebener Höhe und Ausführung

Fahrgassen des Parkplatzes müssen asphaltiert werden

Die maximale Netto-Verkaufsfläche beträgt 850 m²

Eine Nachtanlieferung zwischen 22.00 und 6.00 Uhr ist nicht zulässig

Von den haustechnischen Anlagen dürfen die in der Schallprognose angesetzten Schall-

leistungspegel nicht überschritten werden.

Künftige Wohnbebauung darf nicht unmittelbar an die westliche Grundstücksgrenze des

geplanten Lebensmittelmarktes herangerückt werden.

Auswirkungen Geruchsemission:

Von Geruchsemissionen durch den geplanten Lebensmittelhandel ist zum gegenwärtigen

Kenntnisstand nicht auszugehen.

Verträglichkeit des Vorhabens hinsichtlich der Verkehrssituation:

Wie bereits unter Punkt 2.1 (Schutzgut Klima und Lufthygiene) beschrieben, wurden zwei

Gutachten vom Nürnberger Büro Planwerk erstellt, welche die Auswirkungen des geplanten

Vorhabens auf die örtliche Verkehrssituation, insbesondere auf die Kreuzung Etzelwanger

36

Straße / Im Wiesengrund / Zufahrt Bauhof, und dessen Standortverträglichkeit hinsichtlich

Umsatzentwicklung in benachbarten Orten / Ortsteilen untersuchen. Die Gutachten kommen

zu dem Fazit, dass es sich beim geplanten Standort um einen bedingt integrierten Standort

handelt, eine alternative Fläche in zentralerer Lage aber auch nicht gegeben ist. Ein Stand-

ortvorteil ist die Nähe zum Bahnhof. Negative Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf

die bestehende Verkehrssituation sind gemäß Gutachten nicht zu erwarten.

Die Untersuchung der Auswirkungen des geplanten Lebensmittelmarktes hinsichtlich Um-

satzentwicklung in benachbarten Orten / Ortsteilen kommt zu dem Fazit, dass der Einzel-

handelsumsatz in Neukirchen durch die Ansiedelung des Marktes stark gesteigert werden

kann. Hohe Umsatzverlagerungen nach Neukirchen sind in Sulzbach-Rosenberg und in Et-

zelwang zu erwarten. Bei den übrigen betrachteten Ortsteilen konnten keine bedrohlichen

Umsatzverlagerungen ermittelt werden. Starke Auswirkungen werden für die beiden nah-

und-gut-Märkte erwartet. Hier wird eine Sortimentsumstellung empfohlen.

Ergebnis: Baubedingt kann durch den Betrieb von Baumaschinen mit Umweltauswirkungen

mittlerer Erheblichkeit auf das Schutzgut ausgegangen werden. Bei Umsetzung aller im

schalltechnischen Gutachten dargestellten Maßnahmen, die zum Einhalten der Werte der TA

Lärm führen, kann mit anlage- und betriebsbedingten Umweltauswirkungen geringer Erheb-

lichkeit für das Schutzgut Mensch gerechnet werden. Die Verträglichkeit des Vorhabens hin-

sichtlich örtlicher Verkehrssituation und Entwicklung des Einzelhandels wird in den vorgeleg-

ten Gutachten als positiv dargestellt.

2.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter

Das Schutzgut Kultur- und Sachgüter ist von dem Bebauungsplan nicht betroffen. Weder auf

dem Plangrundstück noch in seinem Geltungsbereich befinden sich denkmalgeschützte Ge-

bäudekomplexe, noch ist das Bestehen von Bodendenkmälern bekannt.

37

3 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung

Bei einer Nichtdurchführung der Planung wird das Plangrundstück mittelfristig weiterhin als

landwirtschaftliche Fläche genutzt werden. Da der Flächennutzungsplan Teile der Fläche

bereits als Bauland WA ausweist, kann langfristig auch mit einer Bebauung der Fläche ge-

rechnet werden.

4 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

4.1 Vermeidung und Verminderung

Im folgenden Text werden die Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung bezogen auf

die betroffenen Schutzgüter dargestellt.

Klima- und Lufthygiene:

Festsetzung einer GRZ und einer maximalen Grundfläche zur Regelung der maximal

überbauten Fläche und damit einhergehender Bodenversiegelung.

Erhalt kleinklimatischer Ausgleichsfunktionen durch Ausweisung von Grünflächen und

Pflanzgeboten im Geltungsbereich des Bebauungsplans.

Boden und Fläche:

Festsetzung einer GRZ und einer maximalen Grundfläche zur Regelung und Begrenzung

der Inanspruchnahme bislang nicht bebauter Fläche und der damit einhergehenden Bo-

denversiegelung.

Schnelle Wiederbegrünung nicht bebauter Flächen durch Pflanzgebote

38

Grund- und Oberflächenwasser:

Festsetzung einer GRZ und einer maximalen Grundfläche zur Regelung der maximal

überbauten Fläche und damit einhergehender Bodenversiegelung.

Rückhaltung von Niederschlagswasser durch Einspeisung in das nahe gelegene Regen-

rückhaltebecken gegenüber der Etzelwanger Straße.

Tiere und Pflanzen:

Festsetzung zur Grünordnung inkl. Pflanzgebote für Bäume und Sträucher aus heimi-

schen Gehölzen außerhalb der versiegelten oder befestigten Flächen zu Gunsten einer

Strukturanreicherung und Aufwertung der Lebensraumqualität. Bei der Artenauswahl wird

auf Verwendung von Blütenpflanzen und Vogelnährgehölzen geachtet.

Festsetzung einer GRZ und einer maximalen Grundfläche zur Regelung der maximal

überbauten Fläche und damit einhergehender Bodenversiegelung.

Erhalt der Durchlässigkeit der Grundstücke durch Verbot von Betonsockeln bei Anlage

der Grundstückseinfriedung.

Landschaft:

Bodenmodellierung und Höhenbegrenzung der Baukörper auf maximal 444 Meter über

NN bzw. in dem Teilbereich, in dem eine Wandhöhe von nur 5,00 m zulässig ist, auf eine

Höhe von 442 Meter ü NN zu Gunsten einer verträglichen Einbindung in die örtliche Ge-

ländesituation. Zudem wird sichergestellt, dass der geplante Baukörper die benachbarte

Wohnbebauung nicht überragt.

Festsetzung maximaler Wandhöhen und Vorgaben zur Gestaltung der Baukörper. Durch

die Festsetzungen zu Dachformen, Dachneigungen und Dachfarben soll erreicht werden,

dass sich der Baukörper in die vorhandene Bebauung einfügt und trotz der unterschiedli-

chen Größe der Baukörper ein ausgewogenes Gesamtbild entsteht.

Pflanzung von Bäumen und Sträuchern entlang von Süd- und Westgrenze des Grund-

stücks gemäß Pflanzgebot als Beitrag zur besseren Einbindung der neuen Baulichkeiten

in das Landschaftsbild.

Begrünung der geplanten Lärmschutzwand gemäß Pflanzgebot zur besseren Einbindung

des Bauwerks in das Landschaftsbild.

Gestalterische Festsetzungen zu Einfriedungen.

39

Festsetzung von Lage, Gestaltung und Höhe von Werbeanlagen zum Schutz von Orts-

und Landschaftsbild.

Mensch (Lärmimmission):

Festsetzung einer Lärmschutzwand mit Höhe 2,60 Meter ü OK Parkplatz zur Einhaltung

der Richtwerte der TA Lärm am angrenzenden Immissionsort Wohnbebauung.

Asphaltierung von Fahrgassen im Bereich des Parkplatzes für geringere Geräuschemissi-

on während der Betriebszeiten des Lebensmittelmarktes.

Verbot einer Nachtanlieferung zwischen 22:00 und 6:00 Uhr zur Vermeidung von Ruhe-

störungen.

4.2 Ausgleich

Es folgt die Berechnung der erforderlichen Ausgleichflächen gemäß dem Leitfaden „Bauen

im Einklang mit Natur und Landschaft“, herausgegeben vom Bayerischen Staatsministerium

für Landesentwicklung und Umweltfragen und anzuwenden auf Vorhaben im Rahmen der

Bauleitplanung.

Einstufung des Plangebiets in seiner Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild vor

der Bebauung: Um den Ausgleichsbedarf für das Plangebiet zu ermitteln, ist dieses zunächst

nach seiner Bedeutung für Natur und Landschaft durch die Betrachtung der betroffenen

Schutzgüter (wie unter Punkt 2 erfolgt) als Gebiet geringer (Kategorie I), Gebiet mittlerer (Ka-

tegorie II) oder Gebiet hoher Bedeutung (Kategorie III) für Naturhaushalt und Landschaftsbild

einzustufen.

Das Plangrundstück unterliegt einer intensiven landwirtschaftlichen Nutzung als Wiesenflä-

che. Vorbelastungen bestehen zudem durch die Trassen der Bahnstrecke Sulzbach-

Rosenberg – Hersbruck und der Kreisstraße AS39.

Gemäß Liste 1a des Leitfadens wird das Plangrundstück als daher als Gebiet geringer Be-

deutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild (Kategorie I), obere Wertigkeit, eingestuft.

Einstufung des Plangebiets entsprechend der Planung: Die Beschreibung der Auswirkung

des Bauvorhabens auf Natur und Landschaft kann nur überschlägig aus dem Maß der vor-

40

gesehenen baulichen Nutzung abgeleitet werden. Im Wesentlichen dient dazu die Grundflä-

chenzahl (GRZ) als Kennwert.

Grundsätzlich werden zwei Typen von Plangebieten unterschieden:

• Typ A: Gebiete mit hohem Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad; GRZ > 0,35

• Typ B: Gebiete mit niedrigem Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad; GRZ ≤ 0,35

Da im Bebauungsplan für die Eingrenzung des Sondergebiets eine GRZ von 0,8 festgesetzt

ist, ist das Plangebiet als Typ A einzustufen.

Festlegung des Kompensationsfaktors: Der Kompensationsfaktor ergibt sich aus der Matrix

im oben genannten Leitfaden, in der die Einstufung des Planungsgebiets vor der Bebauung

und der des Planungsgebiets entsprechend der Planung überlagert werden. Die Einstufung

der Auswirkungen auf die einzelnen Schutzgüter basiert auf den Ausführungen unter Punkt.

2.

Bei Schutzgütern, für die sich durch die neue Planung negative Auswirkungen erge-ben, ist somit lt. Matrix im Leitfaden zur Ausgleichsregelung ein Faktor zwischen 0,3 und 0,6 (Feld A I) anzuwenden. Für intensiv genutztes Grünland ist gemäß Liste 1a der obere Wert anzustreben, weshalb in der folgenden Tabelle mit einem Faktor zwischen 0,5 und 0,6 gerechnet wird.

Schutzgut Baubedingte Auswirkungen

Anlagebedingte Auswirkungen

Betriebsbedingte Auswirkungen

Kompensa-tionsfaktor

Klima / Luft-hygiene

mittlere Erheb-lichkeit (0,55)

mittlere Erheb-lichkeit (0,55)

geringe Erheblich-keit (0,5)

0,55

Boden hohe Erheblich-keit (0,6)

hohe Erheblich-keit (0,6)

geringe Erheblich-keit (0,5)

0,57

Wasser mittlere Erheb-lichkeit (0,55)

mittlere Erheb-lichkeit (0,55)

geringe Erheblich-keit (0,5)

0,53

Tiere / Pflan-zen

geringe Erheb-lichkeit (0,5)

mittlere Erheb-lichkeit (0,55)

geringe Erheblich-keit (0,5)

0,52

Landschaft geringe Erheb-lichkeit (0,5)

mittlere Erheb-lichkeit (0,55)

geringe Erheblich-keit (0,5)

0,52

Mensch (Lärm)

mittlere Erheb-lichkeit (0,55)

geringe Erheb-lichkeit (0,5)

geringe Erheblich-keit (0,5)

0,52

Kultur- und Sachgüter

nicht betroffen nicht betroffen nicht betroffen nicht betrof-fen

Durchschnitt 0,535

41

Minderungsmaßnahmen (siehe Punkt 4.1) werden mit einer Reduktion des Kompensations-

faktors von 5% angerechnet.

Somit ist in Rücksprache mit dem Landratsamt Amberg-Sulzbach– Sachgebiet Naturschutz /

Herr Nefe, ein Kompensationsfaktor von gerundet 0,5 für das Bauvorhaben anzuwenden.

Flächenbilanz

Bestand Gesamtfläche Grundstück davon versiegelt und teilversiegelt

ca. 5.000 m²0 m²0 m²

Planung Lebensmittelmarkt Gebäude, versiegelt Erschließung / Parkplätze, versiegelt Zufahrt zu Restfläche Fl.Nr. 1510, teilversiegelt Grünfläche

ca. 1.500 m²ca. 2.175 m²

ca. 230 m²ca. 1.145 m²

Berechnung des Kompensationsumfangs 5.000 m² x 0,5 = 2.500 m²

Es ergibt sich ein Kompensationsbedarf von 2.500 m², der auf einer geeigneten Ausgleichs-

fläche zu erbringen ist.

Ausgleichsmaßnahme (Ersatzmaßnahme): In Rücksprache mit der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Amberg-Sulzbach,

kann der Ausgleichsbedarf von 2.500 m² zur Gänze auf der Fl.Nr. 325, Gemarkung Mittelr-

einbach, geleistet werden. Das Flurstück mit einer Gesamtfläche von 15.470 m² befindet sich

am nordöstlichen Rand der Ortschaft Mittelreinbach. Der Ausgleich soll im nördlichen Be-

reich des Flurstücks geleistet werden. Bei der Fläche handelt es sich gegenwärtig um eine

intensiv landwirtschaftlich genutzte Ackerfläche. Die nachfolgend beschriebenen ökologi-

schen Aufwertungsmaßnahmen der betroffenen Teilfläche beinhalten folgende Entwick-

lungsziele:

a) Umwandeln der Ackerfläche in extensiv genutztes Grünland

b) Pflanzung einer Obstbaumreihe entlang des westlich verlaufenden Feldweges

c) Ergänzen des Gehölzbestandes im Nordosten der Ausgleichsfläche

42

Um diese Entwicklungsziele zu erreichen, sind folgende Pflanz- und Pflegemaßnahmen nö-

tig:

Zu a) Umwandeln der Ackerfläche in extensiv genutztes Grünland

Fräsen der Fläche

Ansaht mit geeignetem, autochthonem Saatgut, das den aktuellen Nährstoffreichtum des

Bodens toleriert und für den Standort geeignet ist. Empfohlen wird die Mischung M1020 –

Fettwiese / Glatthaferwiese mit 30% Blumen und Kräutern und 70% Gräsern des Herstel-

lers WeiSa Saatenhandel, 84155 Bodenkirchen. Herkunftsregion 14 (Frankenalb)

Wichtig: Schröpfschnitt bei ca. 20 cm Wuchshöhe.

In den ersten fünf Jahren nach Satzungsbeschluss ist die Fläche mindestens 2-mal / Jahr

nach dem 15. Juni (zur Ausmagerung) und nach dem 1. August zu mähen.

Das Mähgut ist von der Fläche zu entfernen. Auf Düngung ist zu verzichten.

In den Folgejahren ist die Fläche nur noch 1-mal nach dem 01.09. zu mähen, das Mähgut

von der Fläche zu entfernen. Auf Düngereintrag ist weiterhin zu verzichten.

Zu b) Pflanzung einer Ostbaumreihe entlang des westlich verlaufenden Feldweges Empfohlen werden folgende Apfelsorten, die für die Anlage von Streuobstwiesen geeignet

sind:

Elstar (T)

Gloster (T/M)

Goldparmäne (T/M)

Gravensteiner (T/M)

Ingrid Marie (T)

Klarapfel (T)

Remo (T)

Roter Berlepsch (T)

(T= Tafelobst, M=Mostobst)

Folgende Pflanzqualität ist zu verwenden: Hochstamm, Ballenware, 3x verpflanzt, Stamm-

umfang 10-12 cm.

Pflanzabstand 8 - 10 m

Anzahl Pflanzen: 8 Stück

43

Der Anwuchserfolg der Bäume ist mit Stammschutz / Verbissschutz und Pflanzpfählen zu

gewährleisten. Ein Gießrand aus Rindenmulch wird empfohlen.

Fertigstellungs- und Entwicklungspflege der Pflanzung ist zu erbringen.

Zu c) Ergänzen des Gehölzbestandes im Nordosten der Ausgleichsfläche Pflanzung von 2 Stück Ebereschen (Sorbus aucuparia)

1 Stück Vogel-Kirsche (Prunus avium)

Folgende Pflanzqualität ist zu verwenden: Hochstamm, Ballenware, 3x verpflanzt, Stamm-

umfang 10-12 cm. Der Anwuchserfolg der Bäume ist mit Stammschutz / Verbissschutz und

Pflanzpfählen zu gewährleisten. Ein Gießrand aus Rindenmulch wird empfohlen.

Fertigstellungs- und Entwicklungspflege der Pflanzung ist zu erbringen.

Örtliche Einmessung / Dingliche Sicherung:

Die Ausgleichsfläche ist örtlich einzumessen und auszupflocken. Die dauerhafte Funktion

der Fläche zu Ausgleichszwecken muss gesichert sein. Dies geschieht durch Eintragung von

Unterlassungs- und Handlungspflichten des Grundstückseigentümers / des Erwerbers der

Ausgleichsfläche in das Grundbuch, bei sonstiger Überlassung, z.B. bei Verpachtung durch

entsprechende vertragliche Regelung.

Die Dingliche Sicherung ist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß § 1090 Bürger-

liches Gesetzbuch (BGB) und je nach Zweck des Ausgleichs zusätzlich als Reallast gemäß

§ 1105 BGB zugunsten des Freistaats Bayern (vertreten durch die untere Naturschutzbehör-

de beim Landratsamt Amberg-Sulzbach) auszugestalten. Im vorliegenden Fall erstreckt sich

die Reallast über die vorgehend aufgelisteten Maßnahmen zur Entwicklungspflege.

Der notarielle Eintrag ist vor dem Satzungsbeschluss nachzuweisen.

Die Ausgleichsfläche ist an das Ökoflächenkataster (ÖFK) zu melden, das gemäß Art. 46 Nr.

5 BayNatSchG vom Bayerischen Landesamt für Umwelt (LfU) geführt und laufend fortge-

schrieben wird. Zuständige Dienststelle: Hof, Referat 53, Hans-Högn-Straße 12, 95030

Hof/Saale.

5 Alternative Planungsmöglichkeiten

Im Rahmen der Änderung des Flächennutzungsplans wurden bereits alternative Standorte

für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes untersucht.

44

Alternative Planungen zur Erschließung erscheinen wenig sinnvoll, da eine Erschließung

über die Etzelwanger den kürzesten Weg darstellt.

Alternative Planung auf dem Grundstück: Die im Verkehrsgutachten vom Büro Planwerk ent-

haltene Anregung, die geplante Ein-/ Ausfahrt des Lebensmittelmarktes an der Etzelwanger

Straße in Richtung Westen zu verschieben, wurde in den Bebauungsplan eingearbeitet.

Hierdurch kann ein Rückstau auf Höhe der Kreuzung Etzelwanger Straße / Im Wiesengrund /

Zufahrt Bauhof in allen Fällen ausgeschlossen werden. Eine alternative Anordnung des Ge-

bäudes auf dem Plangrundstück ist aufgrund der Anbauverbotszonen nicht möglich.

6 Beschreibung der Methodik und Hinweise auf Schwierigkeiten und Kenntnislücken

Die Beurteilung der Umweltauswirkungen erfolgt verbal argumentativ. Dabei werden generell

drei Stufen unterschieden: geringe, mittlere und hohe Erheblichkeit. Bei der Bewertung der

Erheblichkeit ist die Ausgleichbarkeit von Auswirkungen ein wichtiger Indikator. Die Erheb-

lichkeit nicht oder nur schwer ausgleichbarer Auswirkungen wird grundsätzlich als hoch ein-

gestuft. Zur Beurteilung des Vorhabens liegen ein Baugrundgutachten, ein Verkehrsgutach-

ten, eine Verträglichkeitsuntersuchung sowie ein schalltechnisches Gutachten vor. Eine spe-

zielle artenschutzrechtliche Prüfung zur Beurteilung der Auswirkungen des Vorhabens auf

das Schutzgut Tiere und Pflanzen liegt nicht vor. Im Textteil zum Schutzgut Tiere und Pflan-

zen wird nach örtlicher Inaugenscheinnahme daher eine Einschätzung der Situation vorge-

nommen.

7 Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring)

Die Anlagen zur Oberflächenentwässerung sind in ihrer Funktionsfähigkeit regelmäßig, min-

destens einmal pro Jahr, zu untersuchen. Gerade in den ersten beiden Jahren ist der An-

wuchserfolg der neu gepflanzten Einzelbäume und Gehölzgruppen auf dem Plangrundstück,

die eine Objekteingrünung erreichen sollen, zu überprüfen. Ggf. sind Nachpflanzungen

45

durchzuführen. Pflegegänge im Rahmen der Entwicklungspflege der Ausgleichsfläche sind

zu dokumentieren.

8 Allgemein verständliche Zusammenfassung

Auf der Fl.Nr. 1510, Gemarkung Neukirchen, sollen die planungsrechtlichen Voraussetzun-

gen für die Ansiedelung eines Lebensmittelmarktes geschaffen werden. Anlass der Planauf-

stellung besteht darin, dass die Gemeinde Neukirchen über ein nur geringes Angebot an

Nahversorgungsmöglichkeiten verfügt. Die Gemeinde sucht deshalb schon seit Jahren nach

einem geeigneten Standort. Für die Ansiedlung des Lebensmittelmarktes wurde eine Fläche

im zentralen Ortsteil und somit im Siedlungs- und Versorgungskern der Gemeinde Neukir-

chen gewählt. Die Fläche befindet sich zwar am Rand des Siedlungs- und Versorgungs-

kerns, jedoch im direkten Anschluss an bereits bebaute Fläche. Andere Flächen stehen für

eine Ansiedlung nicht zu Verfügung. Die Fläche mit einer Größe von ca. 5.000 m² ist im

rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Gemeinde anteilig als Wohngebiet und anteilig als

Bauflächen, die für die Eingrünung vorgesehen sind, dargestellt. Im Zuge der Aufstellung des

vorliegenden Bebauungsplanes wird der Flächennutzungsplan geändert und die Fläche als

Sondergebiet dargestellt.

Im Süden der Plangrundstücke verläuft hinter landwirtschaftlich genutzten Wiesen, die

Bahnstrecke Amberg-Sulzbach - Hersbruck. Im Osten befindet sich das Wohngebiet „Wies-

engrund“. Die westlichen Nachbargrundstücke werden landwirtschaftlich genutzt und im

Norden verläuft die Kreisstraße AS39, über die das Plangrundstück erschlossen werden soll.

Wertvolle Lebensräume sind von der Planung nicht betroffen. Auf das Schutzgut Klima /

Lufthygiene sind durch die Baumaßnahme und den Betrieb des Lebensmittelmarktes Aus-

wirkungen mittlerer Erheblichkeit zu erwarten. Die kleinklimatische Situation verschlechtert

sich durch das hohe Maß an Bodenversieglung. Das betrifft auch das Schutzgut Tiere und

Pflanzen.

Im Bereich versiegelter Flächen, verbunden mit dem notwendigen Bodenaustausch, gehen

auf dem Plangrundstück nahezu alle Funktionen des Schutzgutes Boden verloren. Das künf-

tig zu erwartende Maß an Bodenversiegelung bzw. Überbauung der Fläche wird durch Fest-

setzung einer GRZ von 0,8 begrenzt.

46

Für das Schutzgut Grundwasser bringt der Grad an künftiger Bodenversiegelung analog zum

Schutzgut Boden bau- und anlagebedingte Auswirkungen mittlerer Erheblichkeit mit sich.

Niederschlags- und Oberflächenwasser können aufgrund des anstehenden lehmigen Bo-

dens einer flächigen Versickerung im Geltungsbereich nicht zugeführt werden. Es ist daher

geplant, die anfallende Wassermenge in das bestehende Retentionsbecken beim nördlich

gegenüber liegenden Bauhof zu leiten. Das Becken besitzt einen Überlauf in den Wildgraben

Etzelbach.

Auswirkungen des Bauvorhabens auf das im Osten liegende Wohngebiet „Wiesengrund“

sowie auf vereinzelte Bebauung im Süden und Osten des Plangrundstücks werden im Rah-

men eines schalltechnischen Gutachtens der IBAS Ingenieurgesellschaft mbH untersucht.

Das Gutachten stellt alle notwendigen Maßnahmen dar, damit die von der TA Lärm definier-

ten Immissionsrichtwerte an den untersuchten Immissionsorten eingehalten werden können.

Hierzu gehört auch die Anlage einer Lärmschutzwand an der Ostgrenze des Plangrund-

stücks auf Höhe des geplanten Parkplatzes.

Erholungsgebiete sind von der Planung nicht betroffen.

Die Verträglichkeit des geplanten Vorhabens hinsichtlich der Verkehrssituation wird in einer

Verkehrsbegutachtung des Büros Planwerk dargestellt. Ebenfalls vom Büro Planwerk erar-

beitet wurde eine Analyse der Auswirkungen des geplanten Lebensmittelmarktes hinsichtlich

Umsatzentwicklung und – verlagerung in benachbarten Orten / Ortsteilen.

Betrachtet man die Auswirkungen des geplanten Lebensmittelmarktes auf das Landschafts-

bild, ist festzuhalten, dass der voluminöse Baukörper mit den großflächigen Parkplätzen ei-

nen optischen Kontrast zur bestehenden Baustruktur mit Einfamilienhäusern im angrenzen-

den Wohngebiet bildet. Die Planung sieht eine Objekteingrünung entlang des neuen Orts-

randes vor. Anlagenbedingt sind dennoch Auswirkungen mittlerer Erheblichkeit auf das

Schutzgut zu erwarten.

Die Berechnung des erforderlichen Kompensationsumfangs gemäß dem Leitfaden „Bauen

im Einklang mit Natur und Landschaft“, herausgegeben vom Bayerischen Staatsministerium

für Landesentwicklung und Umweltfragen, ergibt einen Flächenbedarf von 2.500 m².

In Rücksprache mit der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Amberg-Sulzbach,

kann der Ausgleichsbedarf von 2.500 m² zur Gänze auf der Fl.Nr. 325, Gemarkung Mittelr-

einbach, geleistet werden. Das Flurstück mit einer Gesamtfläche von 15.470 m² befindet sich

am nordöstlichen Rand der Ortschaft Mittelreinbach. Der Ausgleich soll im nördlichen Be-

47

reich des Flurstücks geleistet werden. Bei der Fläche handelt es sich gegenwärtig um eine

intensiv landwirtschaftlich genutzte Ackerfläche. Im Rahmen der Ausgleichsmaßnahmen soll

die bestehende Ackerfläche durch Ansaht und schrittweise Reduzierung der Mahden in ex-

tensiv genutztes Grünland umgewandelt werden. Zusätzlich soll eine Reihe von acht Apfel-

bäumen als landschaftsprägendes Element entlang des westlich verlaufenden Feldweges

gepflanzt werden. Der Gehölzbestand im Nordosten der Ausgleichsfläche soll durch Pflan-

zung von zwei Ebereschen und einer Vogel-Kirsche ergänzt werden.

Das Monitoring sieht vor, die Anlagen zur Oberflächenentwässerung in ihrer Funktionsfähig-

keit regelmäßig zu untersuchen, den Anwuchserfolg der neu gepflanzten Einzelbäume und

Gehölzgruppen auf dem Plangrundstück zu überprüfen und die Pflegegänge auf der Aus-

gleichsfläche zu dokumentieren.

48

9 Abbildungen

Abb. 1 (links): Blick von Etzelwanger Straße nach Norden entlang der Ostgrenze des Plangrundstücks.

Abb. 2 (rechts): Blick von Etzelwanger Straße quer über das Plangrundstück nach Südwest. Hinter der Bebauung verläuft die Bahntrasse.

Abb. 3 (links): Blick von Etzelwanger Straße nach Norden zum Bauhof mit Wertstoffhof.

Abb. 5 (rechts): Retentionsbecken beim Bauhof mit Überlauf in den Etzelbach.

Abb. 6 (links): Etzelbach, links daneben das Bauhofgelände.

Abb. 7 (rechts): Blick von Etzelwanger Straße über das Plangrundstück nach Osten zum Wohngeiet „Wieseng-

rund“.

49

Abb. 8: Lage der Ausgleichsfläche auf Fl.Nr. 325, Gemarkung Mittelreinbach, Karte ohne Maßstab.

50

Abb. 9: Maßnahenplan für Ausgleichsfläche, M 1:1000

51

10 Quellen Literatur:

BAUGESETZBUCH, 39. Auflage, in der Fassung vom 1. Juli 2006;

BAYERISCHES STAATSMINISTERIUM FÜR LANDESENTWICKLUNG UND UMWELTFRAGEN,

Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft, 2. erweiterte Auflage, Januar 2003, München;

BAYERISCHES LANDESAMT FÜR UMWELT, www.lfu.bayern.de, Geologische Karten, gk6435b

BAYERISCHES LANDESAMT FÜR UMWELT, www.lfu.bayern.de, Natura 2000 Gebietsrecherche;

BUNZEL, ARNO – DEUTSCHES INSTITUT FÜR URBANISTIK (Hrsg.), Umweltprüfung in der Praxis,

1. Auflage, April 2005, Berlin;

GESETZ ÜBER DEN SCHUTZ DER NATUR, DIE PFLEGE DER LANDSCHAFT UND DIE

ERHOLUNG IN DER FREIEN NATUR (Bayerisches Naturschutzgesetz – BayNatSchG) in der

Fassung vom 18. August 1998, zuletzt geändert am 24. Dezember 2002;

GESETZ ÜBER NATURSCHUTZ UND LANDESPFLEGE (BNatSchG), in der Fassung vom 1. März

2010;

IBAS INGENIEURSGESELLSCHAFT MBH, Neubau eines Lebensmittelmarkts in Neukirchen bei

Sulzbach-Rosenberg – Schalltechnische Untersuchung zur Geräuscheinwirkung in der Nachbar-

schaft, Aktennr. IMH INGENIEURGESELLSCHAFT FÜR BAUWESEN UND GEOTECHNIK

MBH, Geotechnischer Bericht, Bericht-Nr. 17.9719-b02, 1. Ausfertigung, Cham, 12.11.2018

OBERSTE BAUBEHÖRDE IM BAYERISCHEN STAATSMINISTERIUM DES INNEREN, Der Umwelt-

bericht in der Praxis – ergänzte Fassung, 2. Auflage, Januar 2007, München;

PLANWERK NÜRNBERG, Begutachtung zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Neukirchen

bei Sulzbach-Rosenberg, Nürnberg, 13.11.2018

PLANWERK NÜRNBERG, Verkehrsgutachten zur Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Neukir-

chen bei Sulzbach-Rosenberg, Nürnberg, 01.12.2017

Weitere Grundlagen:

Auskünfte des Planungsbüros PPB – PlanProBau, Pegnitz, März und April 2017

Auskünfte der Unteren Naturschutzbehörde Lkr. Amberg-Sulzbach, Herr Nefe, März und April 2017

Auskünfte des Landratsamtes Amberg-Sulzbach, Fachreferat Wasserrecht, Frau Stefan, März

2017

Auskünfte der Gemeindeverwaltung Neukirchen, Frau Weiß, März und April 2017 ENDE UMWELTBERICHT

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9. Örtliche Bauvorschriften

Zur Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes werden folgende Vorschriften erlassen

Dachformen, Dachneigungen und Dachfarben

Durch die Festsetzungen zu Dachformen, Dachneigungen und Dachfarben wird sichergestellt, dass sich der Baukörper in die vorhandene Bebauung ein-fügt und trotz der unterschiedlichen Größe der Baukörper ein harmonisches Gesamtbild entsteht.

Einfriedungen:

Einfriedungen sind entsprechend der Festsetzungen zulässig. Durch die ge-stalterischen Festsetzungen ist sichergestellt, dass sich die Einfriedungen un-auffällig in das Orts- und Landschaftsbild einfügen. Durch das Verbot von Be-tonsockeln wird verhindert, dass Tiere die Zäune nicht überwinden können. Entlang der angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche sind die Einfriedungen versetzt zu errichten, um die Bewirtschaftung der angrenzenden landwirt-schaftlichen Fläche nicht zu beeinträchtigen.

10. Zusammenstellung der Flächen

SO (Sondergebiet): ca. 4.850 m2

Geltungsbereich gesamt: ca. 5.100 m2