fondos de inversion inmobiliaria importancia … · 17 para crecer: el problema de la valoracion y...
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FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIAFONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA
IMPORTANCIA PARA EL SECTOR IMPORTANCIA PARA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIONDE LA CONSTRUCCION
AndrAndréés Escobar Uribes Escobar UribeAbril 2007Abril 2007
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I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta
II. Crecimiento: El problema de la liquidez
CONTENIDO
III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios
IV. Conclusiones
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I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta
II. Crecimiento: El problema de la liquidez
CONTENIDO
III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios
IV. Conclusiones
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FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA (FII):FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA (FII):
Club de inversiClub de inversióón colectivan colectiva
Sustituto de la inversiSustituto de la inversióón directa:n directa:
En la fase de desarrollo (construcciEn la fase de desarrollo (construccióón)n)En la propiedad inmobiliariaEn la propiedad inmobiliaria
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COMPONENTES DEL NEGOCIO INMOBILIARIOCOMPONENTES DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
0
2
4
6
8
10
12
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Adquisición Lote / Riesgo de valoración
Ventas / Riesgo comercial
Licencias / Riesgo Legal
FONDOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
INVERSION CORTO PLAZO
Construcción / Riesgo costos y plazos
TIR = 10% - 20% REAL
FONDOS DE PROPIEDAD
INMOBILIARIA
INVERSION LARGO PLAZO
Operación / Propiedad
TIR = 5% - 10% REAL
TIEMPO
RET
OR
NO
S
66
INVERSION EN INVERSION EN DESARROLLODESARROLLO INMOBILIARIO INMOBILIARIO VsVs PROPIEDADPROPIEDAD INMOBILIARIAINMOBILIARIA
El desarrollo inmobiliario se caracteriza por El desarrollo inmobiliario se caracteriza por tener altas barreras de entrada: se requiere tener altas barreras de entrada: se requiere capital propio y conocimientocapital propio y conocimientoLa inversiLa inversióón en desarrollo es mas rentable y de n en desarrollo es mas rentable y de mayor riesgo que la inversimayor riesgo que la inversióón en propiedadn en propiedadPor su naturaleza, el ahorro Por su naturaleza, el ahorro pensionalpensional busca busca antes la inversiantes la inversióón en propiedad que en n en propiedad que en desarrollodesarrolloLos Fondos de Desarrollo Inmobiliario servirLos Fondos de Desarrollo Inmobiliario serviríían an para canalizar recursos hacia empresas de baja para canalizar recursos hacia empresas de baja capitalizacicapitalizacióón.n.
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ESTRUCTURA
FII
Inmuebles /Desarrollo yPropiedad
ActivosFinan-cieros
InversiónManteni-
miento
Inversio-nistas Recursos
Consejo de Inversiones
SOCIEDAD ADMINISTRADORA
Liquidez
• Avalúos
• Seguros
Comisiones
Rendi-mientosArriendos
Valoriza-ción
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INVERSION EN PROPIEDAD INMOBILIARIA DIRECTA INVERSION EN PROPIEDAD INMOBILIARIA DIRECTA Y VIA FONDOS:Y VIA FONDOS:
CARACTERCARACTERÍÍSTICAS COMUNES STICAS COMUNES
Retornos con baja volatilidad (Retornos con baja volatilidad (““InversiInversióón segura que cubre la n segura que cubre la inflaciinflacióónn””))
Baja correlaciBaja correlacióón de valores con los de activos financieros. n de valores con los de activos financieros.
Riesgo sistemRiesgo sistemáático o riesgo tico o riesgo ““No No diversificablediversificable””..
Mayor rentabilidad que la inversiMayor rentabilidad que la inversióón en acciones (USA)n en acciones (USA)
“ EFICIENTE DIVERSIFICADOR DE PORTAFOLIOS DE INVERSION ”
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Fuente: www.realestateportfolio.com
RENDIMIENTOS HISTORICOS DE RENDIMIENTOS HISTORICOS DE REITsREITs Y Y OTROS ACTIVOSOTROS ACTIVOS
(Compound annual total returns, in percent, period ending Dec. 31, 2003
Fuente: NAREIT
1010
INVERSION DIRECTA INVERSION DIRECTA VsVs FONDOS (1)FONDOS (1)
InversiInversióón Directa en Propiedad Inmobiliaria:n Directa en Propiedad Inmobiliaria:
Apreciada por ser tangible, sencilla de entender y servir de Apreciada por ser tangible, sencilla de entender y servir de ““seguroseguro””contra la inflacicontra la inflacióónnRiesgos: Riesgos:
Sesgo GeogrSesgo Geográáfico (Invertir en zonas y ciudades conocidas)fico (Invertir en zonas y ciudades conocidas)Instinto de RebaInstinto de Rebañño (Confort de hacer y equivocarse igual o (Confort de hacer y equivocarse igual que la mayorque la mayoríía)a)Disonancia Cognitiva (Tendencia inconsciente a ignorar o Disonancia Cognitiva (Tendencia inconsciente a ignorar o subvalorar costos)subvalorar costos)
Inversión Directa en Propiedad Raíz satisface “Instintos Animales”
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INVERSION DIRECTA INVERSION DIRECTA VsVs FONDOS (2)FONDOS (2)FIIFII’’ss centrados en Propiedad Inmobiliaria:centrados en Propiedad Inmobiliaria:
Menor escala de la InversiMenor escala de la Inversióón individual ( Ejemplo $5n individual ( Ejemplo $5´́ de de TeisTeis ))Acceso individual a proyectos de mayor envergaduraAcceso individual a proyectos de mayor envergaduraAcceso individual al conocimiento inmobiliario (compra y adminisAcceso individual al conocimiento inmobiliario (compra y administracitracióón)n)
DiversificaciDiversificacióón de riesgos:n de riesgos:ConcentraciConcentracióón de inmuebles n de inmuebles ConcentraciConcentracióón de Arrendatariosn de ArrendatariosRiesgo de desvalorizaciRiesgo de desvalorizacióón n Siniestros FSiniestros FíísicossicosRiesgo Riesgo regulatorioregulatorio (leyes de arriendo, tributarias)(leyes de arriendo, tributarias)Riesgo de vacancia (dificultad de arriendo)Riesgo de vacancia (dificultad de arriendo)Riesgo de liquidez (dificultad de venta de inmueble) (?)Riesgo de liquidez (dificultad de venta de inmueble) (?)
>>> Acceso a cr>>> Acceso a créédito de menor costodito de menor costo
1212
INVERSION DIRECTA INVERSION DIRECTA VsVs FONDOS (3)FONDOS (3)
Fondos centrados en Desarrollo Fondos centrados en Desarrollo InmobiiarioInmobiiario::
La La ““compra en planoscompra en planos”” es un mecanismo de es un mecanismo de participaciparticipacióón en el negocio del desarrollo inmobiliario, n en el negocio del desarrollo inmobiliario, con los riesgos de la inversicon los riesgos de la inversióón directa.n directa.El sustituto evolucionado serEl sustituto evolucionado seríían los Fondos de an los Fondos de InversiInversióón en Desarrollo Inmobiliario.n en Desarrollo Inmobiliario.La valoraciLa valoracióón de Fondos de Desarrollo es compleja, e n de Fondos de Desarrollo es compleja, e inhibe el mercado secundario de derechos en estos inhibe el mercado secundario de derechos en estos fondos: tienden a ser cerrados y de plazos cortos (< 5 fondos: tienden a ser cerrados y de plazos cortos (< 5 aañños) os)
1313
Experiencia Chilena: InversiExperiencia Chilena: Inversióón de Fondos n de Fondos de Pensiones en Sector Realde Pensiones en Sector Real
Fuente: INDEPENDENCIA FII
US$ 8.700 millones a dic.2004
(14% de la cartera)
7%
49%
5%
17%
3% 3%
12%
4%
43%
cuotas de fondos inmobiliariosletras hipotecariasmetro y ff.cc.concesiones de infraestructurasector forestalemp. Sanitariassector eléctricominería
BonosL. Hipot.
Fondos inmobiliarios
Destino sectorial de bonos
1414
SI SE PUEDE SI SE PUEDE Chile: InversiChile: Inversióón en Desarrollo Inmobiliarion en Desarrollo Inmobiliario
Fuente: INDEPENDENCIA FII
24%
22%
54%
Desarrollos InmobiliariosTerrenos - PlusvalíaPropiedades de Renta
En Chile, Santander tiene Fondos concentrados en Desarrollo, en Plusvalía de terrenos y Mixtos
1515
BENEFICIOS ECONOMICOS Y SOCIALES DE LOS FONDOS
Mayores Recursos al Sector Inmobiliario: Los constructores Mayores Recursos al Sector Inmobiliario: Los constructores pueden recibir encargos llave en mano por parte Fondos de pueden recibir encargos llave en mano por parte Fondos de Propiedad y recursos baratos para desarrollo.Propiedad y recursos baratos para desarrollo.
Vivienda: Acceso a vivienda formal sin cuota inicial y Vivienda: Acceso a vivienda formal sin cuota inicial y promocipromocióón de VIS (rentas exentas hasta 2.014).n de VIS (rentas exentas hasta 2.014).
Freno al deterioro urbano: La unificaciFreno al deterioro urbano: La unificacióón de propiedad en n de propiedad en edificios facilita la administraciedificios facilita la administracióón eficiente de edificios en n eficiente de edificios en arriendo y la remodelaciarriendo y la remodelacióón / cambio de usos.n / cambio de usos.
UtilizaciUtilizacióón Eficiente del Capital: Liberan y optimizan recursos n Eficiente del Capital: Liberan y optimizan recursos de las empresas no inmobiliarias.de las empresas no inmobiliarias.
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I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta
II. Crecimiento: El problema de la liquidez
CONTENIDO
III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios
IV. Conclusiones
1717
PARA CRECER: EL PROBLEMA DE LA PARA CRECER: EL PROBLEMA DE LA VALORACION Y LA LIQUIDEZVALORACION Y LA LIQUIDEZ
La inversiLa inversióón directa en Propiedad Inmobiliaria tiene acceso a los n directa en Propiedad Inmobiliaria tiene acceso a los mecanismos tradicionales de valoracimecanismos tradicionales de valoracióón y canales de venta. n y canales de venta.
La inversiLa inversióón en Propiedad Inmobiliaria vn en Propiedad Inmobiliaria víía Fondos enfrenta la necesidad a Fondos enfrenta la necesidad de construir mecanismos de valoracide construir mecanismos de valoracióón de las participaciones, n de las participaciones, permanentes y de bajo costo, aspermanentes y de bajo costo, asíí como los canales de venta (como los canales de venta (EjEj OIKOS). OIKOS). Importancia de la Bolsa y creadores de mercado.Importancia de la Bolsa y creadores de mercado.
En USA, antes de los En USA, antes de los REITsREITs existieron los Real Estate existieron los Real Estate LimitedLimitedPartnershipsPartnerships, los cuales desaparecieron en parte por problemas de , los cuales desaparecieron en parte por problemas de valoracivaloracióón y liquidez.n y liquidez.
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EL PROBLEMA DE LA VALORACION Y LA EL PROBLEMA DE LA VALORACION Y LA LIQUIDEZ (2)LIQUIDEZ (2)
Decreto 877 de 2.004: HomogenizaciDecreto 877 de 2.004: Homogenizacióón de procesos para n de procesos para facilitar la facilitar la comparabilidadcomparabilidad de los de los FIIFII´́ss ((FINMOFINMO´́ss) )
Sociedades AdministradorasSociedades AdministradorasComitComitéé de Inversiones Inmobiliarias de Inversiones Inmobiliarias Agente especializado para ValoraciAgente especializado para Valoracióón de Inmueblesn de InmueblesMMéétodos de avaltodos de avalúúo uniformeso uniformesRevelaciRevelacióón de informacin de informacióón forzosa, perin forzosa, perióódica y dica y uniformeuniforme
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I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta
II. Crecimiento: El problema de la liquidez
CONTENIDO
III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios
IV. Conclusiones
2020
Volatilidad de los Mercados LocalesVolatilidad de los Mercados Locales
Total Nacional
35%
39%42%
53%
43%
57%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
A.U. Bogotá A.M . M e de llín A.U. Cali A.U. B/quilla A.U. B/m anga
Are as urbanas y M e tropolitanas
FUENTE: CEED – DANE. Cálculos del autor. Series 97 - 04
2121
Indicador de Volatilidad por SectoresIndicador de Volatilidad por Sectores
40%
108%
61%
31%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Se ctor Res ide ncial Sector Oficinas Sector Com ercial Se ctor Otros
Sectore s
Total Sectores
35%
2222
TipificaciTipificacióón de Mercados Localesn de Mercados LocalesCoeficientes de correlaciCoeficientes de correlacióón, medias e indicadores de n, medias e indicadores de
volatilidadvolatilidad
A.U.
Bogotá
A.M.
Medellín
A.U.
Cali
A.U.
B/quilla
A.U.
B/manga
Media (miles de m2
trimestrales)
Participación
(%)
Desviación Estándar (miles de m2)
Indicador de Volatilidad (Desv.
Est./Media)
A.U.
Bogotá1,0 - - - - 800,4 59% 310,3 39%
A.M.
Medellín0,46 1,0 - - - 242,4 18% 102,0 42%
A.U.
Cali0,59 0,38 1,0 149,5 11% 78,6 53%
A.U.
B/quilla0,61 0,43 0,68 1,0 76,9 6% 33,1 43%
A.U.
B/manga0,64 0,45 0,57 0,63 1,0 97,4 7% 55,4 57%
Nacional 1.366,7 100% 484,8 35%
FUENTE: CEED – DANE. Cálculos de Autor. Series 97-04
2323
PORTAFOLIO:PORTAFOLIO:
Los Fondos de Propiedad Inmobiliaria que Los Fondos de Propiedad Inmobiliaria que ofrezcan estabilidad de retornos deben tener un ofrezcan estabilidad de retornos deben tener un componente de vivienda, idealmente VIS, algo componente de vivienda, idealmente VIS, algo de comercio y poco de oficinas.de comercio y poco de oficinas.La calidad de los arrendatarios determina y La calidad de los arrendatarios determina y cambia el riesgo de inversicambia el riesgo de inversióón en cada sector, n en cada sector, siempre y cuando se trate de contratos de largo siempre y cuando se trate de contratos de largo plazo y costos de salida (plazo y costos de salida (RecessionRecession ResistantResistant))
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I. Inversión Inmobiliaria Directa e Indirecta
II. Crecimiento: El problema de la liquidez
CONTENIDO
III. Volatilidad de sectores y balance de portafolios
IV. Conclusiones
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CONCLUSIONES (1)CONCLUSIONES (1)
El crecimiento de los Fondos de InversiEl crecimiento de los Fondos de Inversióón en n en propiedad inmobiliaria es conveniente para:propiedad inmobiliaria es conveniente para:
Ahorradores de largo plazo (diversificaciAhorradores de largo plazo (diversificacióón)n)Empresas (optimizaciEmpresas (optimizacióón de capital)n de capital)Ciudades (freno al deterioro urbano)Ciudades (freno al deterioro urbano)DDééficit de Vivienda: Acceso sin cuota inicialficit de Vivienda: Acceso sin cuota inicialSector Constructor: Recursos abundantes y de Sector Constructor: Recursos abundantes y de menor costo; tener compradores de productos llave menor costo; tener compradores de productos llave en mano. en mano.
2626
CONCLUSIONES (2)CONCLUSIONES (2)
AAúún cuando los FII que se creen no acudan a la n cuando los FII que se creen no acudan a la figura de las figura de las FINMOFINMO´́ss, es importante que la , es importante que la Superintendencia Financiera adopte, publique y Superintendencia Financiera adopte, publique y siga una polsiga una políítica de esttica de estáándares que faciliten la ndares que faciliten la comparabilidadcomparabilidad de los derechos en estos de los derechos en estos fondos:fondos:
CCóómitesmites independientes de inversiindependientes de inversióón/n/desinverrsidesinverrsióónnValoraciones independientes, frecuencia y mValoraciones independientes, frecuencia y méétodostodosTipos y coberturas de los seguros de las propiedadesTipos y coberturas de los seguros de las propiedadesRevelaciRevelacióónn
2727
CONCLUSIONES (3)CONCLUSIONES (3)Los Fondos de Pensiones NO van a participar pronto en Los Fondos de Pensiones NO van a participar pronto en la financiacila financiacióón del desarrollo inmobiliario, debido a los n del desarrollo inmobiliario, debido a los riesgos, plazos y problemas de valoraciriesgos, plazos y problemas de valoracióón impln implíícitos en citos en el negocio. el negocio.
La La ““compra en planoscompra en planos”” individual es una prindividual es una prááctica de alto ctica de alto riesgo eriesgo e inconveniente para el sector de la construcciinconveniente para el sector de la construccióón, n, en la medida que contribuye a la sobreen la medida que contribuye a la sobre--edificaciedificacióónn
Para canalizar ahorros de personas naturales que hoy Para canalizar ahorros de personas naturales que hoy se van a Inversise van a Inversióón en Planos, las Fiduciarias y otros n en Planos, las Fiduciarias y otros tienen una oportunidad con los tienen una oportunidad con los Fondos de Desarrollo Fondos de Desarrollo InmobiliarioInmobiliario diversificados y bajo gestidiversificados y bajo gestióón profesional.n profesional.