住宅事情について

資料８

１ 住宅を取り巻く社会・経済情勢の変化（１）人口・世帯構造等（２）社会的課題

２ 現在の住宅事情（１）住宅ストック量（２）住宅ストックの広さ（３）住宅の質（４）居住環境を巡る状況

３ 住宅市場の動向（１）住宅投資等（２）個別住宅市場の動向

４ 多様化・高度化する居住ニーズ

（目 次）

平成１７年２月７日国土交通省 住宅局

P.１～P.４P.５～P.８

P.40～P.46

P.９～P.13P.14～P.17P.18～P.21P.22～P.26

P.27～P.29P.30～P.39

◇人口は２００６年をピークに減少に転じる。◇世帯数は２０１５年まで増加を続けるものの、２００５年以降、世帯増加が急激に鈍化。◇高齢者世帯数は２０２０年まで増加。

（いずれも推計による）

◇人口は２００６年をピークに減少に転じる。◇世帯数は２０１５年まで増加を続けるものの、２００５年以降、世帯増加が急激に鈍化。◇高齢者世帯数は２０２０年まで増加。

（いずれも推計による）

１ 住宅を取り巻く社会・経済情勢の変化

【人口・世帯数の推移及び将来推計】

１

（１）人口・世帯構造等－１①人口・世帯数の動向

3,299 2,258 ▲627▲2063371,0992,8823,2302,6902,1562,2285年間の世帯

増加数（千世帯）

（37%）（37%）（35%）（31%）

（27%）（24%）

（12%） （14%）（16%）

（20%）

（10%）

（資料）実績値：国勢調査［総務省］推計値：日本の将来推計人口（２００２年１月推計）、日本の世帯数の将来推計［全国推計］（２００３年１０月推計）［国立社会保障・人口問題研究所］

50,270 49,643

18,471 18,426

40,67037,980

35,82433,596

30,297

43,90046,782

49,040 50,139 50,476

6,5765,2294,3303,404

8,66811,136

13,37615,406

17,616

124,107121,136

123,611121,049

117,060

111,940

104,665

125,570 126,266127,473127,708126,926

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

1970

(S45)

1975

(S50)

1980

(S55)

1985

(S60)

1990

(H2)

1995

(H7)

2000

(H12)

2005

(H17)

2010

(H22)

2015

(H27)

2020

(H32)

2025

(H37)

（千世帯）

100000

110000

120000

130000

140000

150000

（千人）人口ピーク（2006年）

▼

世帯数ピーク（2015年）▼

高齢者世帯

人口

一般世帯

実績値 推計値

（注）括弧内は、一般世帯に占める高齢者世帯の割合

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

0 歳 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90歳以上

（千人）

◇昭和４５年以降、３大都市圏への人口流入は減速。

◇東京圏は平成６、７年を除き転入超過。名古屋圏は昭和４９年以降ほぼ横ばい。大阪圏は昭和４９年以降は転出超過。

◇昭和４５年以降、３大都市圏への人口流入は減速。

◇東京圏は平成６、７年を除き転入超過。名古屋圏は昭和４９年以降ほぼ横ばい。大阪圏は昭和４９年以降は転出超過。

２

１（１）人口・世帯構造等－２

【年代別人口分布】

（資料）平成１５年１０月１日現在推計人口［総務省］

②人口移動の状況

※平成１５年推計においては、９０歳以上が各歳別に推計されていない

③年代別人口分布

◇今後、第１次ベビーブーム世代が高齢期に、第２次ベビーブーム世代がファミリー世帯形成期に差し掛かる。

◇今後、第１次ベビーブーム世代が高齢期に、第２次ベビーブーム世代がファミリー世帯形成期に差し掛かる。

【３大都市圏の転入超過数の推移（昭和２９年～平成１５年）】

（資料）住民基本台帳人口移動報告－平成15年結果［総務省］

第２次ベビーブーム世代 第１次ベビーブーム世代

今後、ファミリー世帯形成期に 今後、高齢期に

◇核家族化、少子化の進展により、平均世帯当たり人数は大幅に減少。◇ も多い世帯類型は単身世帯であり、２人世帯とあわせると５割以上を占める。◇世帯人数構成を地域別に見ると、都市部ほど単身世帯の割合が高く、東京２３区内で

は４４％にのぼる。

◇核家族化、少子化の進展により、平均世帯当たり人数は大幅に減少。◇ も多い世帯類型は単身世帯であり、２人世帯とあわせると５割以上を占める。◇世帯人数構成を地域別に見ると、都市部ほど単身世帯の割合が高く、東京２３区内で

は４４％にのぼる。

３

１（１）人口・世帯構造等－３④世帯の構成

（資料）平成12年国勢調査［総務省］

27.6%25.6%23.1%20.8%19.8%19.5%20.3%16.5%

25.1%23.0%

20.6%18.4%

16.8%15.6%13.8%11.2%

18.8%

18.5%18.1%17.9%

18.1%18.6%

17.6%

14.0%

16.9%

18.9%21.6%

23.7%25.3%24.7%

22.7%

16.4%

11.5%14.1%

16.7%19.2%20.2%

21.4%25.5%

41.9%

22,539

33,59635,824

37,98040,670

43,90046,782

30,297

3.41

2.822.993.14

3.22

3.28

4.14

2.67

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

1960

（S35)

1970

（S45)

1975

（S50)

1980

（S55)

1985

（S60)

1990

（H2）

1995

（H7)

2000

（H12)

（人/世帯）

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

50,000（千世帯）

1人世帯 2人世帯 3人世帯 4人世帯 5人以上世帯 一世帯当たり人員

52.7%

（資料）平成12年国勢調査［総務省］

【2000年（H12）の世帯人数構成の地域別比較】【世帯人数構成の推移（全国）】

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

全国 首都圏（１都３県）

東京都 東京２３区

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

１人 ２人 ３人 ４人 ５人以上世帯 平均人数

27.6%

18.8%

16.9%

11.5%

25.1%

32.3%

7.8%

17.1%

24.1%

15.3%18.7%

13.8%

5.4%

43.6%

23.7%

40.9%

23.7%

16.2%

12.6%

4.8%

2.672.47

2.212.13

（人／世帯）

１（１）人口・世帯構造等－４

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 元 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

（年）

住宅地 商業地

（昭和） （平成）

商業地ピーク：H3年226.7(100.0)

住宅地ピーク：H3年225.0(100.0)

商業地：H16年95.1(41.9)

住宅地：H16年156.3(69.7)

（指数：昭和52年=100）

◇全国平均で見ると、地価は引き続き下落しているが、住宅地では７年ぶり、商業地では４年ぶりに、下落幅が縮小。

◇東京圏では東京都区部を中心に下げ止まりの傾向が広がりを見せ始め、同様の傾向が、大阪圏、名古屋圏、札幌市、福岡市にも一部現れてきている。

◇全国平均で見ると、地価は引き続き下落しているが、住宅地では７年ぶり、商業地では４年ぶりに、下落幅が縮小。

◇東京圏では東京都区部を中心に下げ止まりの傾向が広がりを見せ始め、同様の傾向が、大阪圏、名古屋圏、札幌市、福岡市にも一部現れてきている。

【全国の地価の推移】

⑤地価水準

４

注１）住宅地及び商業地は、昭和５２年都道府県地価調査を１００とし各年の数値を指数化したものである。注２）（ ）内はピーク時を１００とした場合の指数である。

（資料）都道府県地価調査［国土交通省］

【三大都市圏の地価の推移】

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 元 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

（年）

住宅地 商業地

（昭和） （平成）

商業地ピーク：H2年441.4

(100.0)

住宅地ピーク：H2年418.5

(100.0)

商業地：H16年89.1(20.2)

住宅地：H16年172.4(41.2)

（指数：昭和52年=100）

◇生産年齢人口、年少人口は既に減少が始まっている。老年人口は、21世紀に入り急激に増加し、中でも75歳以上の後期老年人口が急増。 （推計）

◇高齢者がいる世帯は、２０１５年に約４割になり、そのうち、約６割は単身及び夫婦のみ世帯になる。（推計）

◇生産年齢人口、年少人口は既に減少が始まっている。老年人口は、21世紀に入り急激に増加し、中でも75歳以上の後期老年人口が急増。 （推計）

◇高齢者がいる世帯は、２０１５年に約４割になり、そのうち、約６割は単身及び夫婦のみ世帯になる。（推計）

１（２）社会的課題－１

５

①少子高齢化－１

566.4

470.9

386.1

303.2

220

613.6

542

469.5

385.4

294

581.6

527.7

482

425

325.6

359.2

393.3

390.9

2960.4

3114.1

3173.1

3173.7

3112352.8 411.2

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500

2015年

2010年

2005年

2000年

1995年

（万世帯）

単独 夫婦 その他その他65歳以上の世帯員が

いる世帯その他の一般世帯

1,278 (29.1%)

1,505 (32.2%)

1,731 (35.3%)

1,900 (37.9%)

2,087 (41.4%)

高齢者世帯（世帯主が65歳以上）

（資料）国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）（2003年10 月推計）」及び国勢調査より国土交通省推計

【年齢３区分別人口の推移】

（資料）日本の将来推計人口（全国推計）（2002年1月推計(中位推計)）

［国立社会保障・人口問題研究所］

【高齢者がいる世帯（推計）】

※高齢者が世帯主である世帯＋その他65歳以上の高齢者世帯員がいる世帯

（ⅰ）少子高齢化の状況

１（２）社会的課題－２

(1887年→1972年)8521.8%17.8%17.6%スウェーデン

（1929年→1976年）4718.7%16.4%15.9%イギリス

(1932年→1972年)4020.3%18.5%15.5%ドイツ

(1864年→1979年)11518.4%16.4%15.0%フランス

(1942年→2013年)7114.7%12.6%12.5%アメリカ

(1970年→1994年)24年間26.0%19.9%14.5%日本

（高齢化率7%→14%)倍化年数平成27(2015)平成17(2005)平成７（1995)

【欧米主要国の人口の高齢化率の推移及び予測】

（資料）日本：国勢調査［総務省］日本の将来推計人口（2002年1月推計)(中位推計)［国立社会保障・人口問題研究所］

日本以外：United Nations,World Population Prospects:The 1998 Revision,Volume Ⅰ.Comprehensive Tables

６

◇日本の高齢化は、欧米主要国に比べて急速に進展。（予測）◇日本の高齢化は、欧米主要国に比べて急速に進展。（予測）

①少子高齢化－２

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 （年）

日本

アメリカ

フランス

ドイツ

スウェーデン

イギリス

65歳以上人口割合

（ⅱ）高齢化の国際比較

１（２）社会的課題－３

◇住宅を対象とした侵入盗犯罪（注１）は、増加傾向。特に、戸建住宅対象の侵入盗が多い。

◇住宅を対象とした侵入盗犯罪（注１）は、増加傾向。特に、戸建住宅対象の侵入盗が多い。

190,473 189,336 161,883 154,074 134,492合計

H15H14H13H12H11

②安全・安心の確保

（資料）平成15年の犯罪［警察庁］

（ⅱ）防犯対策（ⅰ）防災対策

◇東海地震、東南海・南海地震などの大地震発生の危険が切迫。

◇防災上危険な密集市街地が、全国で約8,000ha存在し、解消が課題。

◇東海地震、東南海・南海地震などの大地震発生の危険が切迫。

◇防災上危険な密集市街地が、全国で約8,000ha存在し、解消が課題。

【大規模地震発生の危険の指摘エリア】

７

地震防災対策強化地域

（東海地震）

東南海・南海地震 地震防災対策推進地域

南関東直下の

地震大綱の対

象地域

地震予知連絡会が指定した特定観測地域

【防災上危険な密集市街地】

全 国 約8,000ha(うち、東京都 約2,339ha、大阪府 約2,259ha）

（注１）住宅を対象とした侵入盗とは、空き巣ねらい、忍込み及び居空きを指す（注２）「中高層住宅」は、4階建て以上の共同住宅を指す

【住宅を対象とした侵入盗犯罪件数の推移】

80,72484,195

91,659

107,650 109,709

20,796

33,308 30,38634,407 32,67131,369

38,45545,855 46,66634,862

1,603 1,709 1,4271,4241,3830

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

H11 H12 H13 H14 H15

(件）一戸建て住宅 中高層住宅 その他住宅 併用住宅（注２）

5.2%

12.5%

11.4%63.9%

1.3%

5.6%

非住宅建築建設

改修（住宅＋非住宅）

住宅利用

非住宅建築利用

１（２）社会的課題－４

③環境問題

◇『地球温暖化対策大綱』において、CO２

排出量削減目標が設けられ、住宅分野においても目標達成に向けた対策の強化が必要。

◇『地球温暖化対策大綱』において、CO２

排出量削減目標が設けられ、住宅分野においても目標達成に向けた対策の強化が必要。

【CO２ガス排出源の内訳（１９９０年）】

【CO２削減目標】

８

（ⅰ）省エネルギー化 （ⅱ）産業廃棄物の削減

農業23%

鉄鋼業7%

化学工業4%

鉱業3%

その他14%

パルプ･紙･紙加工品製造業

7%

電気･ガス･熱供給･水道業

23%

建設業19%

7,600万ｔ

公共土木61%

建築（新築・改築）14%

民間土木4%

建築（解体）

21%

1,800万ｔ

1,200万ｔ

平成13年度40,000万ｔ(100.0%)

平成14年度8,500万ｔ(100.0%)

（資料）平成14年度建設副産物実態調査結果

［国土交通省調査］

住宅：約450万ｔ新築・改築の38％

※１

住宅：約1，110万ｔ解体の62％

※２

◇約４億トンの産業廃棄物のうち、住宅関連は約1，600万トン（4％）と推計され、住宅分野においても産業廃棄物の削減が必要。

◇約４億トンの産業廃棄物のうち、住宅関連は約1，600万トン（4％）と推計され、住宅分野においても産業廃棄物の削減が必要。

エネルギー起源CO2を2010年に1990年比で

±0％に抑制

住宅建設

住宅・建築以外の部門（資料）産業廃棄物の排出及び処理状況等

（平成13年度）［環境省調査］

※１：平成14年度建築着工統計に基づく着工ベースでの推計※２： 〃 滅失ベースでの推計

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

（万戸・万世帯）

0.90

0.95

1.00

1.05

1.10

1.15

1.20

住宅数 1391 1793 2109 2559 3106 3545 3861 4201 4588 5025 5387

世帯数 1865 2182 2532 2965 3284 3520 3781 4116 4435 4722

１世帯当たり住宅数 0.96 0.97 1.01 1.05 1.08 1.10 1.11 1.11 1.13 1.14

1948年

（S23）

1958年

（S33）

1963年

（Ｓ38）

1968年

（Ｓ43）

1973年

（Ｓ４８）

1978年

（Ｓ５３）

1983年

（Ｓ５８）

1988年

（Ｓ６３）

1993年

（Ｈ５）

1998年

（Ｈ１０）

2003年

（速報）

（戸/世帯）

◇住宅ストック数（約5400万戸）は、総世帯（約4700万戸）に対し１４％多く、量的には充足。◇居住者のいない住宅約７００万戸のうち、賃貸・売却用住宅の空家は約４００万戸。◇空家のうち、狭小な住宅ストック（2人世帯の 低居住水準29㎡未満）は減少傾向。

◇住宅ストック数（約5400万戸）は、総世帯（約4700万戸）に対し１４％多く、量的には充足。◇居住者のいない住宅約７００万戸のうち、賃貸・売却用住宅の空家は約４００万戸。◇空家のうち、狭小な住宅ストック（2人世帯の 低居住水準29㎡未満）は減少傾向。

（１）住宅ストック量－１

居住者のいない住宅 ７０３万戸

空家 660万戸 賃貸・売却用 398万戸

二次的住宅（別荘など） 50万戸

長期不在・取壊し予定 212万戸

一時的使用 32万戸

建築中（仕上げ工事中） 11万戸

（注）世帯数には、親の家に同居する子供世帯等（2003年＝38万世帯）

を含む。

（資料）住宅・土地統計調査［総務省］

8.7

24.5

37.3

11.3

14.9

22.1

17.8

13.1

23.6

8.4

34.2

23.7

8.5

0.0

2.730.0

10.0 9.1

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

平成１２年調査

平成２年調査

昭和５５年調査

２９㎡１６㎡

２人世帯の 低居住水準未満の住宅

３９㎡ ５０㎡

無回答

（資料）空き家実態調査［国土交通省］

【空家のうち狭小な住宅ストックの割合】

９

①住宅ストック数と空家の状況

２ 現在の住宅事情

２（１）住宅ストック量－２

64.3%

60.3%

59.2%

60.4%

62.4%

61.3%

59.8%

60.3%

61.2%

4.6%

5.8%

7.6%

7.6%

7.5%

7.1%

6.7%

6.6%

24.1%

27.0%

27.5%

26.1%

24.5%

25.8%

26.4%

27.4%

26.9%

6.9%

6.4%

5.7%

5.2%

4.1%

5.0%

3.9%

6.9%

7.0%

3.1% 2.2%

0.0%

0.0%

0.0%

0.2%

0.3%

1.3%

1.7%

1.7%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

昭和38年

昭和43年

昭和48年

昭和53年

昭和58年

昭和63年

平成5年

平成10年

平成15年（速報）

持家 公営・機構・公社借家 民営借家 給与住宅 不詳

28,657千戸

1,471千戸

12,613千戸

918千戸

2,160千戸

1,017千戸

給与住宅不詳

持 家＜６１．２％＞

機構・公社

借家系３７％

持家６１％

＜４．６％＞

＜３．１％＞

＜２６．９％＞

＜２．０％＞

＜２．２％＞

民営借家

公営

◇我が国の住宅ストックの約６割が持家であり、借家の中では、民営借家が多い。◇持借割合の推移を見ると、大きな変化はないが、近年、給与住宅が減少傾向。◇欧米主要国の持家割合は、ドイツを除き概ね６割前後。

◇我が国の住宅ストックの約６割が持家であり、借家の中では、民営借家が多い。◇持借割合の推移を見ると、大きな変化はないが、近年、給与住宅が減少傾向。◇欧米主要国の持家割合は、ドイツを除き概ね６割前後。

【持借別ストック構成（平成15年）】

②持借別ストック構成

（資料）平成15年住宅・土地統計調査（速報）［総務省］

【持借割合の推移】

（資料）平成15年住宅・土地統計調査（速報）［総務省］

【持借割合の国際比較】

（資料）アメリカ：Ａmerican Housing Survey 2001イギリス：Housing Statistics 2002フランス： Annuaire Statistique de la France edition 2004ドイツ：Wirtschaft und Statistik 12/1999

１０

※対象：居住世帯のある住宅

61.2%

60.7%

69.8%

56.0%

40.9%

38.8%

39.3%

30.2%

44.0%

59.1%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

日本（2003）

アメリカ（2001）

イギリス（2002）

フランス（2002）

ドイツ（1998）

持家 借家等

24,491千戸16,107千戸

4,248千戸

1,990千戸

戸 建＜５７％＞

共同建＜４３％＞

共同建（RC造等）

＜３４．４％＞

戸 建（木造）

＜５２．３％＞

戸 建（RC造等）＜４．２％＞

共同建（木造）＜９．１％＞

③建て方別ストック構成

（資料）平成15年住宅・土地統計調査（速報）［総務省］

◇住宅ストック（約４,７００万戸）を建て方別に見ると、戸建が５７％、共同建が４３％。◇構造別に見ると、木造が６１％、非木造が３９％。◇分譲マンションが大幅に増加しており、全ストックの１割弱（約447万戸）を占めるに至っ

ている。（推計）

◇住宅ストック（約４,７００万戸）を建て方別に見ると、戸建が５７％、共同建が４３％。◇構造別に見ると、木造が６１％、非木造が３９％。◇分譲マンションが大幅に増加しており、全ストックの１割弱（約447万戸）を占めるに至っ

ている。（推計）

２（１）住宅ストック量－３

【建て方別ストック構成（平成15年）】

マンションストック

１１

2.4

5.74.5

5.4

12.4

11.7

13.6

19.020.0

18.216.9

17.3

20.320.9

19.918.4

10.2

8.4

12.3

7.1

4.9

7.0

9.9 10.311.1

11.811.3

11.2 10.710.8

12.314.8

16.4 18.6

17.3

140.0

162.0

184.9 199.7

216.1234.7

252.0

315.5

333.6351.9

368.7386.0

406.3

427.2

447.1

23.3

277.2263.6

5.3

295.7

128.7118.5

106.1

94.3

83.272.9

63.0

31.7

151.2

172.7

7.713.4

17.9

44.051.1

56.0

0

5

10

15

20

25

30

35

40

昭和４３年

昭和４４年

昭和４５年

昭和４６年

昭和４７年

昭和４８年

昭和４９年

昭和５０年

昭和５１年

昭和５２年

昭和５３年

昭和５４年

昭和５５年

昭和５６年

昭和５７年

昭和５８年

昭和５９年

昭和６０年

昭和６１年

昭和６２年

昭和６３年

平成元年

平成２年

平成３年

平成４年

平成５年

平成６年

平成７年

平成８年

平成９年

平成１０年

平成１１年

平成１２年

平成１３年

平成１４年

平成１５年

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

【全国の分譲マンションストック戸数（推計）】

平成15年末現在 約447万戸

（居住人口約1,200万人）

（万戸） （万戸）

新規供給戸数

ス

ト

ッ

ク

戸

数

新規供給戸数

ストック戸数

（注）１．新規供給戸数は、建築着工統計等を基に推計した。２．ストック戸数は、新規供給戸数の累積等を基に、各年末時点の戸数を推計した。３．ここでいうマンションとは、中高層（３階建て以上）・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいう。４．マンションの居住人口は、平成１０年度住宅・土地統計調査（総務省統計局）による１世帯当たり平均人員2.67を基に算出した。

※対象：居住世帯のある住宅※共同建には長屋建を含む

2,217千戸

11,511千戸

5,936千戸

2,181千戸1,384千戸

4,476千戸

9,531千戸

9,601千戸

H８～H１５（築８年以内）

＜20.5％＞

H３～H７（築９～１３年）

＜１2.7％＞

不詳

Ｓ５６～Ｈ２（築１４～２３年）

＜２４．６％＞

Ｓ４６～５５（築２４～３３年）

＜20.3％＞

Ｓ３６～４５（築３４～４３年）

＜9.6％＞

＜3％＞＜4.7％＞

＜4.7％＞

Ｓ２６～３５（築４４～５３年）

Ｓ２５以前（築５４年超）

２（１）住宅ストック量－４

④建設時期別ストック構成

（資料）住宅・土地統計調査[総務省]（資料）平成15年住宅・土地統計調査（速報）［総務省］

◇ストック全体の平均築後経過年数は着実に伸びており、現在の住宅ストック（約４,７００万戸）のうち約４割は築２４年超。

◇ストック全体の平均築後経過年数は着実に伸びており、現在の住宅ストック（約４,７００万戸）のうち約４割は築２４年超。

【築後経過年数別ストック構成の推移】

20.5%

24.7%

27.9%

39.3%

12.7%

13.2%

21.6%

17.3%

24.6%

30.7%

25.6%

15.4%

20.3%

15.9%

10.0%

28.0%

9.6%

5.8%

14.2%

7.3%

4.7%

2.3%

0.7%

3.0%4.7%

0.1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

平成１５年

平成５年

昭和５８年

昭和４８年

築８年以内 築９～１３年 築１４～２３年 築２４～３３年

築３４～４３年 築４４～５３年 築５４年～ 不詳

築24年超

の比率

28.0%

24.2%

29.0%

37.5%

平均築後経過年数

築13.3年

築14.6年

築16.3年

築18.7年

１２

【建築時期別ストック構成（平成１５年）】

※対象：居住世帯のある住宅

２（１）住宅ストック量－５

754431

0

20

40

60

80

日本 アメリカ イギリス

（年）

（参考）

住宅ストック総数

年間平均

滅失戸数（注）

調査時点

７４７

千戸

７２０

千戸

８０８

千戸

７３５

千戸

53,866

千戸

45,879

千戸

38,607

千戸

31,059

千戸

Ｈ１５

住調（速報）

Ｈ５

住調

Ｓ５８

住調

S４８

住調

◇滅失した住宅の平均築後経過年数は、米英と比較して短い。◇築年数の古いストックが増加する中、年間の滅失戸数はほぼ一定であり、住宅が長く使

われる傾向が見られる。

◇滅失した住宅の平均築後経過年数は、米英と比較して短い。◇築年数の古いストックが増加する中、年間の滅失戸数はほぼ一定であり、住宅が長く使

われる傾向が見られる。

⑤住宅ストックの滅失状況

【滅失住宅の平均築後経過年数】

※滅失住宅について、滅失までの期間を推計

（資料）○日本：住宅・土地統計調査（1993年、1998年）○アメリカ：American Housing Survey （1987年、1993年）○イギリス：Housing and Construction Statistics （1981年、1991年）

【年間滅失戸数の推移】

（資料）住宅・土地統計調査［総務省］より国土交通省推計

１３

（注）住宅・土地統計調査期間の５年間における滅失戸数を年換算

77.1 80.385.9 89.3 91.9 92.4 96.2

78.0

103.1 106.2111.7

116.8122.1 122.7 125.4

104.3

39.5 40.6 42.9 44.3 45.1 44.5 47.743.2

0

20

40

60

80

100

120

140

S48 S53 S58 S63 H5 H10 H15 関東圏

全体 持家 借家

（資料）住宅・土地統計調査［総務省］

◇戸当たり平均床面積は拡大し続けているが、借家は持家に比べて著しく低水準。◇借家については、面積の広い公的借家の供給が床面積水準の向上に貢献。

◇戸当たり平均床面積は拡大し続けているが、借家は持家に比べて著しく低水準。◇借家については、面積の広い公的借家の供給が床面積水準の向上に貢献。

２（２）住宅ストックの広さ－１

①戸当たり平均床面積

１４

【戸当たり平均床面積の推移】

（㎡）

【公的借家・民間借家別の戸当たり床面積の推移】

（資料）ストック：住宅・土地統計調査［総務省］ （５年ごと）新築着工：住宅着工統計［国土交通省］

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 元 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

公的借家（ストック） 民間借家（ストック）

公的借家（新築着工） 民間借家（新築着工）

（㎡）

※公的借家（ストック）：公営・機構・公社住宅公的借家（新築着工）：公営・機構住宅（速報）

４０．０４２．１

４４．８ ４６．４

４８．６ ４９．３５１．１

３６．０３７．０ ３９．２ ４１．８

４２．０ ４２．０

４６．０

(年度)

◇誘導居住水準は５割が達成しており、順調に推移。ただし、関東圏などの大都市圏では達成率が低く、特に借家は低水準。

◇３人以上世帯の居住水準は、着実に改善しているが、大都市圏の借家は低水準。

◇誘導居住水準は５割が達成しており、順調に推移。ただし、関東圏などの大都市圏では達成率が低く、特に借家は低水準。

◇３人以上世帯の居住水準は、着実に改善しているが、大都市圏の借家は低水準。

5.7% 4.4% 5.7%15.1%

58.7%53.7%

59.8%

66.7%

31.4%35.6%

41.9%34.5%

18.2%

8.9%

59.8%

0%

25%

50%

75%

100%

H5 H10 H15(速報) 関東圏 関東圏(借家)

２（２）住宅ストックの広さ－２

②誘導居住水準の達成状況

１５

【３人以上世帯居住水準目標の達成率の推移】

（資料）住宅・土地統計調査［総務省］

14.8% 11.4% 9.5% 7.9% 5.1% 4.2% 6.2%12.5%

40.9%

43.7%39.8%

41.5%

20.7%

58.9%51.6%

46.0% 43.6%49.4%

57.7%

28.1% 31.6%40.5% 44.4%

29.8%

30.4%

28.6%

46.5%52.2%

0%

25%

50%

75%

100%

S48 S53 S58 S63 H5 H10 H15

低居住水準未

満世帯率

平均居住水準達

成世帯率

誘導居住水準達

成世帯率

（速報）

関東圏（借家）

関東圏

【居住水準目標の達成率の推移】

低居住水準未満世帯率

誘導居住水準達成世帯率

※各世帯ごとに、世帯人員に対応する誘導・ 低居住水準の達成状況を集計したもの

◇戸当たり床面積は、持家と借家の平均で見ると、欧米水準並みとなっているが、借家は低水準。

◇一人当たり床面積は、依然として欧米諸国に比べて小さく、特に借家は立ち遅れ。

◇戸当たり床面積は、持家と借家の平均で見ると、欧米水準並みとなっているが、借家は低水準。

◇一人当たり床面積は、依然として欧米諸国に比べて小さく、特に借家は立ち遅れ。

２（２）住宅ストックの広さ－３③床面積の国際比較

１６

【戸当たり床面積の国際比較（壁心換算値）】 【一人当たり床面積の国際比較（壁心換算値）】

148

87

9995

全国96

持家125

借家48

0

20

40

60

80

100

120

140

160

日　本 全国（持家） 全国（借家） アメリカ イギリス フランス ドイツ

（㎡）

('03速報) ('01) ('01) ('02) ('98)('03速報)('03速報)

65

4441

43全国36

持家41

借家23

0

10

20

30

40

50

60

70

日　本 全国（持家） 全国（借家） アメリカ イギリス フランス ドイツ

（㎡）

('03速報) ('01) ('01) ('02) ('98)('03速報)('03速報)

〈資料〉日本：平成15年住宅・土地統計調査（速報）アメリカ：American Housing Survey for the United States 2001 イギリス：English Housing Condition Survey2001 （データはイングランド）フランス：enquete Logemant 2002, inseeドイツ：Federal Statistical Office Germany2002（データは1998）

〈資料〉日本：平成15年住宅・土地統計調査（速報）アメリカ：American Housing Survey for the United States 2001 イギリス：English Housing Condition Survey2001 （データはイングランド）フランス：enquete Logemant 2002, inseeドイツ：Federal Statistical Office Germany2002（データは1998）

２（２）住宅ストックの広さ－４

◇世帯類型別に見ると、 ６５歳以上の単身及び夫婦の持家世帯の５０％が１００㎡以上の

広い住宅に住む一方で、４人以上家族の３１％が１００㎡未満の住宅に住むなど住宅ストックとニーズのミスマッチが見られる。

◇世帯類型別に見ると、 ６５歳以上の単身及び夫婦の持家世帯の５０％が１００㎡以上の

広い住宅に住む一方で、４人以上家族の３１％が１００㎡未満の住宅に住むなど住宅ストックとニーズのミスマッチが見られる。

（資料）平成10年住宅・土地統計調査［総務省］

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

６５歳未満の単身

６５歳以上の単身

６５歳以上の夫婦

その他の２人世帯

３人世帯

４人世帯

５人以上世帯

～４９㎡ ５０㎡～６９㎡ ７０㎡～９９㎡ １００㎡～１４９㎡ １５０㎡～

（千世帯）

1,092

(41.3%)

(20.8%)

2,296

1,677

609

(56.3%)

(38.4%) ６５歳以上の単身及び夫婦の持家住宅の５０％は１００㎡以上（２２９万世帯）

６５歳以上の単身及び夫婦の持家住宅の５０％は１００㎡以上（２２９万世帯）

４人以上世帯の持家住宅の３１％は１００㎡未満（３３９万世帯）

４人以上世帯の持家住宅の３１％は１００㎡未満（３３９万世帯）

【住宅ストックとニーズのミスマッチ】

④住宅ストックとニーズのミスマッチ

１７

２（３）住宅の質－１

8.1%

37.2%

38.8%38.0%

37.1%34.3%

44.1%38.9% 40.3% 41.8%

43.0%

12.9%

12.7%11.4% 10.4%

8.9%

9.6%9.0%8.7%9.1%

1.1%1.4%0.7% 1.0% 1.8%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

昭和58年 昭和63年 平成５年 平成10年 平成15年

非常に不満 多少不満 まあ満足 満足 不明

不満率46.1%

不満率47.5%

不満率51.5% 不満率

49.4%不満率42.4%

◇住宅に対する総合評価について、不満率は昭和６３年以降徐々に減少しているものの、依然として４割超。

◇住宅の各要素に対する不満度については、「高齢者等への配慮」に対する不満度がも高く、次いで、「住宅の防犯性」、「省エネルギー対応」、｢地震等への安全性｣が上位。

◇住宅に対する総合評価について、不満率は昭和６３年以降徐々に減少しているものの、依然として４割超。

◇住宅の各要素に対する不満度については、「高齢者等への配慮」に対する不満度がも高く、次いで、「住宅の防犯性」、「省エネルギー対応」、｢地震等への安全性｣が上位。

（資料）平成15年住宅需要実態調査［国土交通省］

【住宅に対する総合評価】 【住宅の各要素に対する不満度】

23.7%

12.0% 12.9% 13.0% 13.6% 12.6% 13.6% 11.4% 9.8% 8.6% 7.2% 7.6% 8.7%

42.6%

41.7% 40.5%36.6% 35.6%

34.5% 33.4%33.8%

33.6% 33.6%29.9% 29.3% 24.7%

53.8% 53.4%

49.6% 49.2%47.0% 47.0%

45.2%43.4% 42.2%

37.1% 36.9%33.4%

66.3%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

高

齢

者

等

への

配

慮

住

宅

の

防

犯

性

冷

暖

房

の

費

用

負

担

な

ど

の

省

エ

ネ

ル

ギ

ー

対

応

地

震

・台

風

時

の

住

宅

の

安

全

性

収

納

ス

ペー

ス

住

宅

の

断

熱

性

や

気

密

性

外

部

か

ら

の

騒

音

な

ど

に対

す

る

遮

音

性

住

宅

の

いた

み

の

少

な

さ

換

気

性

能

火

災

時

の

避

難

の

安

全

性

住

宅

の

維

持

や

管

理

の

し

や

す

さ

住

宅

の

広

さ

・間

取

り

居

間

な

ど

主

た

る

居

住

室

の

採

光

非常に不満 多少不満 不満率

①住宅に対する評価

１８

※各要素に対する満足度を４段階（満足～非常に不満）で回答

２（３）住宅の質－２

5.6%

26.5%28.5% 28.1%

30.9%26.0%

57.4% 54.5% 56.0%54.2%

52.0%

14.7%

4.7% 4.4% 4.9%3.7%

8.6%10.7%11.4%11.7%

1.3%0.7%0.7% 0.9% 1.8%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

昭和58年 昭和63年 平成５年 平成10年 平成15年

非常に不満 多少不満 まあ満足 満足 不明

不満率30.2%

不満率35.8%

不満率33.2%

不満率32.5%

不満率31.6%

◇住環境に対する総合評価について、不満率は３割前後で推移。◇「満足」と回答した割合（H15)は約１５％と、平成10年調査に比べると６％増加。◇住環境の各要素に対する不満度については、「治安、犯罪発生の防止」が も高く、他

に「道路歩行時の安全」、「火災・地震等に対する安全」等、安全に対するニーズが高い。

◇住環境に対する総合評価について、不満率は３割前後で推移。◇「満足」と回答した割合（H15)は約１５％と、平成10年調査に比べると６％増加。◇住環境の各要素に対する不満度については、「治安、犯罪発生の防止」が も高く、他

に「道路歩行時の安全」、「火災・地震等に対する安全」等、安全に対するニーズが高い。

（資料）平成15年住宅需要実態調査［国土交通省］

【住環境に対する総合評価】 【住環境の各要素に対する不満度】

②住環境に対する評価

7.8% 9.5% 9.2%6.8%

10.2%7.9%

5.0% 6.8% 6.6%4.2% 5.7%

38.1% 32.9%30.5%

32.4%28.5%

27.0%28.3% 26.3%

23.5%

22.8% 20.4%

45.9%

42.4%

39.2% 38.7%

34.9%33.3% 33.1%

30.1%

27.0% 26.1%

39.8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

治

安

、犯

罪

発

生

の

防

止

ま

わ

り

の

道

路

の

歩

行

時

の

安

全

子

供

の

遊

び

場

・公

園

な

ど

火

災

・地

震

・水

害

な

ど

に

対

す

る

安

全

騒

音

、大

気

汚

染

な

ど

の

少

な

さ

敷

地

の

広

さ

や

日

当

た

り

、

風

通

し

な

ど

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間

の

ゆ

と

り

ま

ち

の

景

観

緑

・水

辺

な

ど

自

然

と

の

ふ

れ

あ

い

日

常

の

買

い

物

、医

療

・福

祉

施

設

・文

化

施

設

な

ど

の

利

便

近

隣

の

人

た

ち

や

コ

ミ

ュ

ニ

テ

ィ

と

の

関

わ

り

通

勤

・通

学

な

ど

の

利

便

非常に不満 多少不満 不満率

１９

※各要素に対する満足度を４段階（満足～非常に不満）で回答

【耐震性不十分な住宅ストック（推計）】

２（３）住宅の質－３

（ⅰ）耐震性

◇既存住宅ストック（約４７００万戸）のうち、１／４に当たる１，１５０万戸が耐震性不十分（推計）。

◇既存住宅ストック（約４７００万戸）のうち、１／４に当たる１，１５０万戸が耐震性不十分（推計）。

804万戸(17%)

953万戸(20%)

2,705万戸(58%)

222万戸(5%)

0% 20% 40% 60% 80% 100%

住宅総戸数（4,684万戸）

Ｓ４５以前 Ｓ４６-Ｓ５５ Ｓ５６-Ｈ１５ 不明

（資料）平成１５年住宅・土地統計調査（速報）「耐震性不十分」戸数は、国土交通省推計

耐震性不十分１１５０万戸

（25%）

新耐震基準（S56）以前の建築

◇耐震性不十分な住宅の解消には長期間を要する。

◇耐震性不十分な住宅の解消には長期間を要する。

（ⅱ）高齢者等への配慮（バリアフリー化）

◇「手すりの設置」「段差の解消」「広い廊下幅の確保」といった基本的なバリアフリー化がなされた住宅は全住宅の約３％しかない。

◇特に、借家における対応が立ち遅れ。

◇「手すりの設置」「段差の解消」「広い廊下幅の確保」といった基本的なバリアフリー化がなされた住宅は全住宅の約３％しかない。

◇特に、借家における対応が立ち遅れ。

73.3%13.3%11.8%12.4%26.7%2.7%全体（参考）

Ｈ１０

Ｈ１５

廊下等が車椅子で通行可能な幅（※）

段差のない室内

手すり

(2カ所以上)

85.7%5.6%9.3%5.4%14.3%1.5%借家

65.9%12.9%17.6%21.1%34.1%4.3%持家

72.1%10.6%15.0%16.2%27.9%3.4%全体

どれも備えていな

い

高齢者のための設備等

どれか1つでも対応

全て対応

（資料）平成１５年住宅需要実態調査［国土交通省］

③住宅ストックの質－１

２０

２点に対応６．５％（Ｈ１５・全体）

【バリアフリー化の現状】

※Ｈ１０調査とＨ１５調査で選択肢の表現が異なり、単純比較は困難

耐震性が不十分な住宅の割合の推計

25%19%

14%10%

6%

38%32%

25%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Ｈ５ Ｈ１０ Ｈ１５ Ｈ２０ Ｈ２５ Ｈ３０ Ｈ３５ Ｈ４０

現状の推計

施策の充実

（国土交通省推計）

新築住宅の省エネ基準適合率の推移

目標：2008年度に新築住宅の５割が平成11年基準を達成

平成11年省エネ基準対応

（注１）当該年度に性能評価を受けた建物のうち、平成１１年省エネ基準に適合している住宅の戸数の割合

（注２）平成11年に省エネ基準強化

2 1 .51 7 .3

1 3 .4

0

1 0

2 0

3 0

4 0

5 0

6 0

2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 （ 年 度 ）

（ 単 位 ： ％ ）

２（３）住宅の質－４

13.4%

17.3%

21.5%

0%

10%

20%

30%

2000年

（Ｈ１２）

2001年

（Ｈ１３）

2002年

（Ｈ１４）

平成11年省エネ基準対応

2.7% 9.5% 21.9%

18.7%

27.1%

65.9%

72.3%

55.7%4.1%

1.7%

13.1%

7.3%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

全体

持家

借家

1時間未満 １～3時間 ３～５時間 5時間以上

◇全体の６５％の住宅は、５時間以上の日照を確保できている。

◇持家に比べ借家の日照確保状況が低い。◇地方部に比べ都市部が低い。

◇全体の６５％の住宅は、５時間以上の日照を確保できている。

◇持家に比べ借家の日照確保状況が低い。◇地方部に比べ都市部が低い。

（ⅳ）日照の確保

【都市・地方別】

【持借別】

（資料）平成10年住宅・土地統計調査[総務省]

（ⅲ）省エネルギー対応

◇新築住宅の平成11年省エネ基準への適合率は、順調に上昇し、平成１４年度では約２割となっているが、引き続き『地球温暖化対策推進大綱』の目標達成に向けた取組みが必要。

◇新築住宅の平成11年省エネ基準への適合率は、順調に上昇し、平成１４年度では約２割となっているが、引き続き『地球温暖化対策推進大綱』の目標達成に向けた取組みが必要。

２１

③住宅ストックの質－２

21.9%

24.3%

19.5%

65.9%

60.7%

71.2%1.8%

3.5%

2.7%

7.5%

11.5%

9.5%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

全国

３大都市圏

地方圏

1時間未満 １～3時間 ３～５時間 5時間以上

２（４）居住環境を巡る現状－１

①密集住宅市街地

【東京】 2,339ha 【大阪】 2,295ha

◇密集市街地は全国で約25,000ｈａ存在するが、特に、防災上危険な市街地が全国で約8,000ｈａ、うち東京に2,339ha、大阪に2,295ha存在しており、早急な解消が必要。

◇密集市街地は全国で約25,000ｈａ存在するが、特に、防災上危険な市街地が全国で約8,000ｈａ、うち東京に2,339ha、大阪に2,295ha存在しており、早急な解消が必要。

２２

都市再生プロジェクト（第三次決定） ＜抜粋＞

【「地震時等において大規模な火災の可能性があり重点的に改善すべき密集市街地」の分布状況】

（平成15年7月国土交通省調べ）

○密集市街地（東京、大阪各々約6,000ha、全国で約25,000ha）について、今後10年間で 低限の安全性を確保○そのうち、特に危険な市街地（東京、大阪で各々約2,000ha、全国で約8,000ha）を重点地区として、今後10年間

で整備

重点的に改善すべき密集市街地（約8,000ha）のうち、113地区3,773ha（全体面積の約47%）については、今後概ね10年以内に 低限の安全性が確保

される見込み（Ｈ15年12月国土交通省公表 「地震時等において大規模な火災の可能性があり重点的に改善すべき密集市街地」の改善施策について）

※残る287地区4,200ha（全体面積の約53％）については、更なる検討を要する※※実際に安全性が確保されたかどうかは、５年に一度の都市計画基礎調査等により把握

34 33 3238 40

49 49 51 55 5764

798 11 1112 11

12 11 10 1212 12

12

12

1924 30

35 36

40 3528

3232 32

34

3499 101

111

125

50

6267

74

86 87

10096

87125

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Ｈ３ Ｈ４ Ｈ５ Ｈ６ Ｈ７ Ｈ８ Ｈ９ Ｈ10 Ｈ11 Ｈ12 Ｈ13 Ｈ14 Ｈ15

（年度）

（千戸） 東京１４区 名古屋７区 大阪市

２（４）居住環境を巡る現状－２

②大都市圏における都心居住の状況

２３

◇東京都心部においては、平成９年から人口が増加に転じた。◇３大都市圏の都心部における新築着工戸数は、平成１０年度以降一貫して増加。特に、

東京都心部において急増。

◇東京都心部においては、平成９年から人口が増加に転じた。◇３大都市圏の都心部における新築着工戸数は、平成１０年度以降一貫して増加。特に、

東京都心部において急増。

２（４）居住環境を巡る現状－２

【東京都における人口増減数（※１）の推移】

（資料）住宅着工統計［国土交通省］

【３大都市圏の都心部における新築着工戸数の推移】

（資料）東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」（平成１６年１月１日）

（※２）都心３区：千代田区、中央区、港区都心１４区：千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区

品川区、目黒区、渋谷区、中野区、豊島区、荒川区

○東京１４区：左表における都心１４区と同じ○名古屋７区：千種区、東区、西区、中村区、中区、熱田区、中川区○大阪市：全域

-60,000

-40,000

-20,000

0

20,000

40,000

60,000

S63 Ｈ元 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 Ｈ１５

（人）

区部全体 都心14区 都心3区

（※１）人口増減数：住民基本台帳に掲載された翌年１月１日現在の人口と当年１月１日現在の人口の差

２４

③地方都市における中心市街地の状況

◇昭和50年代半ば以降、中心市街地においては、人口、昼間人口、商業活動の減少、低下が続いており、人口の定住策を通じた活性化が必要。

◇昭和50年代半ば以降、中心市街地においては、人口、昼間人口、商業活動の減少、低下が続いており、人口の定住策を通じた活性化が必要。

中心部における人口、販売額、従業者数の推移（21都市平均）

２（４）居住環境を巡る現状－３

（注１）21都市：浜松市、熊本市、鹿児島市、秋田市、いわき市、宇都宮市、富山市、金沢市、和歌山市、福山市、長崎市、大分市、宮崎市、函館市、青森市、福島市、前橋市、松本市、沼津市、下関市、佐世保市

（注２）中心部：中心駅、中心商店街、市役所を含むエリアを中心とした概ね３ ㎞ 四方の範囲

（注３）販売額の過年度のデータについては、消費者物価変動率により補正

H2

H12

10,783

11,220

6,693

6,311

3,321

1,708

0 5,000 10,000 15,000

一戸建

共同住宅1～5階

共同住宅6階以上

中心部における建て方別居住の状況(21都市平均）

中心部における建て方別世帯数の推移都市規模別の中心部の

人口の推移（平均）

都市規模別の中心部の販売額の推移

（平均）

都市規模別の中心部の従業者数の推移

（平均）

0

2

4

6

8

10

12

S52

S57

S62

H4

H9

H14

万人

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

S54

S57

S60

S63

H3

H6

H9

H11

H14

億円

0

2

4

6

8

H3

H8

H13

万人

都市規模別の中心部の人口の推移

（昭和５２年を１００とした場合の平均）

都市規模別の中心部の販売額の推移

（昭和５４年を１００とした場合の平均）

都市規模別の中心部の従業者数の推移

（平成３年を１００とした場合の平均）

60

70

80

90

100

110

S52

S57

S62

H4

H9

H14 60

70

80

90

100

110

120

S54

S57

S60

S63

H3

H6

H9

H11

H14

２０～３０万人 ３０～５０万人 ５０万人以上

80

90

100

110

H3

H8

H13

58.9 56.548.0

53.6

30.0

43.3

8.922.3 25.1

45.439.2

29.0

10.0 8.4

0

20

40

60

80

100

千里 明石舞子

高蔵寺 諏訪・永山地域

八王子市域

稲城市域

港北

%

公共賃貸住宅 うち機構賃貸住宅

27.3

27.5

79.2

59.6

55.6

20.8

13.1

16.9

0% 20% 40% 60% 80% 100%

機構住宅

公社住宅

公営住宅

S30年代 S40年代前半 S40年代後半以降

２（４）居住環境を巡る現状－４④ニュータウンにおける状況

２５

（資料）千里地域における公共賃貸住宅の活用に関する検討調査報告書［国土交通省住宅局、都市基盤整備公団］

【千里ニュータウンにおける公的住宅の着工年別割合】

【千里ニュータウンと周辺市の高齢化率比較】

千里NT 豊中市・吹田市・箕面市の平均

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

％

２０００年

１９８０年

１９８５年

１９９０年

１９９５年

１９７５年

１９７０年

（資料）千里地域における公共賃貸住宅の活用に関する検討調 査報告書［国土交通省住宅局、都市基盤整備公団］

◇ニュータウンにおいては周辺と比較して高齢化の進行速度が早い場合が多い。◇ニュータウンにおいては公共賃貸住宅の割合が比較的高く、それらのほとんどが同時期

に建設されており、各事業主体の建替え時期がほぼ重なっていることから、相互に連携しながらストック活用を図る必要がある。

◇ニュータウンにおいては周辺と比較して高齢化の進行速度が早い場合が多い。◇ニュータウンにおいては公共賃貸住宅の割合が比較的高く、それらのほとんどが同時期

に建設されており、各事業主体の建替え時期がほぼ重なっていることから、相互に連携しながらストック活用を図る必要がある。

（資料）居住者ニーズの変化に対応したニュータウンの再活性化方策検討調査報告書［都市基盤整備公団］

【代表的ニュータウンにおける公共賃貸住宅の割合】

２（４）居住環境を巡る現状－５

11.5%

9.3%

14.2%

15.2%

13.9%

16.8%

30.9%

28.7%

33.7%

28.6%

30.4%

26.4%

13.8%

7.4%

10.9% 2.9%

4.0%

1.6%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

全世帯

持家

借家等

14分以下 15～29分 30～59分 60～89分 90～119分 120分以上

11.5%

11.5%

15.2%

14.5%

30.9%

30.3%

28.6%

29.0%

10.9%

11.7%

2.9%

3.0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

平成１５年住調（速報）

平成１０年住調

１４分以下 １５～２９分 ３０～５９分 ６０～８９分 ９０～１１９分 １２０分～

21.2%

18.7%

24.9%

25.9%

25.1%

27.0%

30.4%

30.7%

29.9%

16.1%

17.6%

14.0%

6.1%

3.3%

5.0% 1.4%

1.8%

0.8%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

全世帯

持家

借家等

14分以下 15～29分 30～59分 60～89分 90～119分 120分以上

⑤通勤時間の状況

◇1時間未満の通勤時間の割合は、全国で７８％、関東大都市圏で５８％。

◇全国・関東大都市圏ともに、持家に比べ、借家の方が通勤時間が短い。

【近年の推移（住宅・土地統計調査）】

【通勤時間の現状（平成１５年・持借別）】

34.2分

36.7分

30.6分

平均

47.9分

52.2分

42.6分

平均

全 国

関東大都市圏

（資料）平成15年住宅・土地統計調査（速報）［総務省］

関東大都市圏

２６

（ⅰ）全体状況

（資料）住宅・土地統計調査［総務省］

◇東京都心３区への通勤時間は、改善の傾向

◇平成15年住宅・土地統計調査においても前回調査に対して改善の兆しが見える。

（ⅱ）都心への通勤時間の状況

（資料）大都市交通センサス

【東京都心３区への通勤時間1時間以内の割合】

38.5%

34.6%

33.1%

35.0%

30.0%

32.0%

34.0%

36.0%

38.0%

40.0%

昭和６０年 平成２年 平成７年 平成１２年

①住宅投資

◇我が国の住宅投資（名目）の動向をみると、平成２年度～平成８年度にはおおむね20兆円台後半で推移していたが、平成９年度以降は大きく減少し、20兆円台前半から10兆円後半で推移。

◇住宅投資の対ＧＤＰ比は、昭和62年度～平成２年度には６％弱程度で推移していたが、平成９年度以降は４％台にまで減少し、平成１3年度以降は3％後半の水準となった。

◇我が国の住宅投資（名目）の動向をみると、平成２年度～平成８年度にはおおむね20兆円台後半で推移していたが、平成９年度以降は大きく減少し、20兆円台前半から10兆円後半で推移。

◇住宅投資の対ＧＤＰ比は、昭和62年度～平成２年度には６％弱程度で推移していたが、平成９年度以降は４％台にまで減少し、平成１3年度以降は3％後半の水準となった。

３ 住宅市場の動向

16.0 15.7 16.1

26.024.5 24.2

25.527.2

25.7

29.3

24.3

21.2 21.7 21.419.5 18.823.9

22.621.2

16.815.6

15.1

14.8

5.8

5.25.0

5.3

5.5

5.1

5.7

4.7

4.14.3

4.2

3.93.8

5.8

4.94.8

5.96.0

6.5

5.2

4.9

5.9 5.9

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

55 56 57 58 59 60 61 62 63 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

（年度）

（兆円）

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

7.0

(%)住宅投資（名目） GDP比

【住宅投資（名目）の推移】

（資料）国民経済計算年報［内閣府］

（１）住宅投資等－１

２７

44 4548 50

5255

56 57 57 57 5860 59 57 56 55

54 52

3 .4 3 .5 3 .9 3 .7 3 .8 3 .9 4 .1 4 .3 4 .8 5 .4 5 .3 5 .4 5 .4 5 .5 5 .5 5 .6 5 .8 5 .8 5 .6

46

0

10

20

30

40

50

60

70

60 61 62 63 平成元 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

(万円／月）

0

2

4

6

8

10

12

14

（%)実収入 住居費 住居費支出割合

（注）住居費支出割合＝住居費／実収入住居費＝家賃・地代・修繕費等＋ローン返済額

３（１）住宅投資等－２②家計に占める住居費の動向（勤労者世帯）

◇家計調査によれば、平成９年以降、実収入の減少に伴い、家計に占める住居費の割合は一貫して漸増傾向にある。

◇家計調査によれば、平成９年以降、実収入の減少に伴い、家計に占める住居費の割合は一貫して漸増傾向にある。

(資料)［家計調査」(総務省)から作成

２８

【住居費支出割合の推移（勤労者世帯）】

３（１）住宅投資等－３

(注)１．住宅のデータは、㈱不動産経済研究所［全国マンション市場動向」による首都圏の新規発売民間マンション及び建売住宅の平均値より作成。

※首都圏：＜マンション＞東京・神奈川・千葉・埼玉、＜建売住宅＞東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城南部

２．年収は、総務省「貯蓄動向調査」、平成１３年以降は「家計調査（貯蓄負債編）」

２９

◇昭和62年以降の地価高騰等により住宅価格は大幅に上昇し、平成２年には年収の８倍に達したが、その後の地価下落を反映し、近年ではマンションで年収の５倍程度で推移。

◇昭和62年以降の地価高騰等により住宅価格は大幅に上昇し、平成２年には年収の８倍に達したが、その後の地価下落を反映し、近年ではマンションで年収の５倍程度で推移。

【首都圏の住宅価格の年収倍率の推移】

③首都圏の住宅価格の年収倍率の推移

0

1,000

2 ,000

3 ,000

4 ,000

5 ,000

6 ,000

7 ,000

8 ,000

昭60 61 62 63 平元 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15(年)

(万円)

2

3

4

5

6

7

8

9

10

(倍)マンション価格 建売価格 マンション年収倍率 建売年収倍率

３（２）個別住宅市場の動向－１

①新築住宅市場

1,2141,1431,157 1,135

1,207 1,251

1,400

1,7291,663 1,665

1,3431,420

1,510 1,5611,485

1,630

1,341

1,1801,226 1,2131,173 1,1461,174

1,673

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

2,000

S55 S56 S57 S58 S59 S60 S61 S62 S63 H元 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15

(千戸)

（資料）住宅着工統計［国土交通省］

【新築住宅着工戸数の推移】

３０

◇新築住宅着工戸数は、昭和５０年代後半、１１０～１２０万戸台の水準で安定的に推移。その後、バブル経済期には１６０～１７０万戸台の高水準で推移。

◇バブル崩壊後の平成３年度以降、平成３年度は落ち込んだが、平成８年度にかけては１４０～１６０万戸台の水準で推移。

◇平成９年度以降は、景気低迷期でありながらも、昭和５０年台後半の１１０～１２０万戸台の水準に戻り、安定的に推移。

◇新築住宅着工戸数は、昭和５０年代後半、１１０～１２０万戸台の水準で安定的に推移。その後、バブル経済期には１６０～１７０万戸台の高水準で推移。

◇バブル崩壊後の平成３年度以降、平成３年度は落ち込んだが、平成８年度にかけては１４０～１６０万戸台の水準で推移。

◇平成９年度以降は、景気低迷期でありながらも、昭和５０年台後半の１１０～１２０万戸台の水準に戻り、安定的に推移。

143 145 144 147 159 144 148 144 125 131 152 171 161 189152 141 156 155 139 138 150

75 74 7289 83 83 80

7482

92 8499

73 70 76 7464 63 65

85 82 80 8495

89 88 7964 72

88102 123

123

99 9095 92

84 8386

276 274 263 274

331309 309

303

288306

341

362 323

373

263250

266243

208 197201

579 575

626 627606

552

664690

784

587551 563

496 481

7475

593559

580

675

583

502

725

0

100

200

300

400

500

600

700

800

５８ ５９ ６０ ６１ ６２ ６３ Ｈ元 ０２ ０３ ０４ ０５ ０６ ０７ ０８ ０９ １０ １１ １２ １３ １４ １５ 年度

千戸

首都圏 中京圏 近畿圏 その他

３（２）個別住宅市場の動向－２

◇戸建住宅（※）の着工戸数は、平成８年度をピークに減少傾向。◇首都圏においては、建売戸建住宅（※）の供給が平成６年度以降高水準で推移し、平成

１５年度には注文住宅（※）を含む戸建住宅着工の４３％を占めている。（全国平均：２６％）◇戸建着工住宅の戸当たり床面積は、縮小傾向。

【戸建住宅着工戸数の推移（圏域別）】 【建売戸建着工戸数の推移（圏域別）】

0

10

20

30

40

50

60

70

S６３ H元 H２ H３ H４ H５ H６ H７ H８ H９ H１０ H１１ H１２ H１３ H１４ H１５

(千戸)

首都圏

その他

近畿圏

中京圏

【戸建着工住宅戸当たり床面積の推移】

127128129131132132131134130

131130131132131129

126

113115115116117117117119

116116116118

121120118118

100

110

120

130

140

150

S６３ H元 H２ H３ H４ H５ H６ H７ H８ H９ H１０ H１１ H１２ H１３ H１４ H１５

(㎡/戸)

首都圏

全国

②戸建住宅市場

（資料）住宅着工統計［国土交通省］

（資料）住宅着工統計［国土交通省］３１

（資料）住宅着工統計［国土交通省］

○首都圏：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県○中京圏：岐阜県、静岡県、愛知県、三重県○近畿圏：滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県

※｢戸建住宅｣：住宅着工統計上の｢持家｣＋「分譲住宅一戸建」｢建売戸建住宅｣：住宅着工統計上の｢分譲住宅一戸建｣｢注文住宅｣：住宅着工統計上の｢持家｣

44 40 41 41 33 40 4126 27

45

80 85 8371 66

8696 89 89 83

7 7 6 710

14 14

12 9

11

1715 14

1211

1313

12 12

25 25 25 26 29

28 28

13 13

21

39 44

3329

36

4037 39

1915 17

2238

4661

3426

28

53 40 41

31

28

28

34

31 30

9587 89

96

111

128

145

8575

105

188178 182

147

135

163

182

168 170

155

11

3139

30

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

S59 60 61 62 63 H元 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

年

（千戸）

首都圏 中京圏 近畿圏 その他

◇分譲マンション供給は、平成６年以降、高水準で推移。◇これらの需要は、団塊ジュニア世代などの若年層が支えていると考えられる。◇首都圏分譲マンションの戸当たり専有床面積は拡大を続けてきたが、平成１５年は縮

小。都区部と首都圏全体の差は縮小傾向。

◇分譲マンション供給は、平成６年以降、高水準で推移。◇これらの需要は、団塊ジュニア世代などの若年層が支えていると考えられる。◇首都圏分譲マンションの戸当たり専有床面積は拡大を続けてきたが、平成１５年は縮

小。都区部と首都圏全体の差は縮小傾向。

３（２）個別住宅市場の動向－３

【新築分譲マンション購入者の世帯主年齢】

16.3 32.5 24.2 18.8 8

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1

20歳代 30～34歳 35～39歳 40歳代 50歳以上

30歳代 ５６．７％

平均36.6歳

（資料）住宅情報首都圏新築マンション契約者動向調査2003年［㈱リクルート］

３２

【分譲マンション供給戸数の推移（圏域別）】

（資料）全国マンション市場動向［㈱不動産経済研究所］（資料）全国マンション市場動向［㈱不動産経済研究所］

③マンション市場－１

【首都圏分譲マンション戸当たり専有床面積の推移】

○首都圏：埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県○中京圏：岐阜県、静岡県、愛知県、三重県○近畿圏：滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県

78

75

59

54

68

77

75

72717069

67

65646365

66

6868

656563

61

737270

68676666

63

61

57565656575756

54

50

55

60

65

70

75

80

S59 S60 S61 S62 S63 H元 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15

（㎡）

首都圏

都区部

３（２）個別住宅市場の動向－４

◇東京都区部におけるマンション供給量が増加する一方、郊外部は減少傾向。◇首都圏における超高層マンション（２０階建以上）の供給戸数は、平成11年以降、急増。◇世帯構造の変化に伴い、小家族向け（２ＬＤＫ以下）と大型物件（４ＬＤＫ以上）が増加。

◇東京都区部におけるマンション供給量が増加する一方、郊外部は減少傾向。◇首都圏における超高層マンション（２０階建以上）の供給戸数は、平成11年以降、急増。◇世帯構造の変化に伴い、小家族向け（２ＬＤＫ以下）と大型物件（４ＬＤＫ以上）が増加。

【首都圏マンション供給の地域別シェアの推移】

10,9379,102

8,6167,383

4,408

858

1.1

5.1

7.79.7

10.3

13.1

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

Ｈ６ Ｈ１１ Ｈ１２ Ｈ１３ Ｈ１４ Ｈ１５

0

2

4

6

8

10

12

14戸数

マンション供給に占める超高層の割合

（資料）全国マンション市場動向［㈱不動産経済研究所］

【首都圏マンション供給における型式別の推移】

３３

（資料）ＣＲＩ［㈱長谷工総合研究所］

（資料）全国マンション市場動向［㈱不動産経済研究所］

【首都圏における超高層分譲マンション供給の推移】

20,304

23,466

25,902

22,877

22,035

31,321

35,318

31,843

31,574

36,340

7,234

10,032

8,803

7,862

6,968

9,034

10,274

9,638

10,913

10,548

12,926

12,251

11,980

9,416

10,996

10,946

12,393

13,080

11,333

6,595

18,891

14,355

12,899

9,433

8,457

10,434

11,149

8,913

10,339

8,820

20,542

24,781

23,211

20,955

17,852

24,562

26,501

25,782

24,357

20,880

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Ｈ６

Ｈ７

Ｈ８

Ｈ９

Ｈ１０

Ｈ１１

Ｈ１２

Ｈ１３

Ｈ１４

Ｈ１５

東京都区部 都下 千葉県 埼玉県 神奈川県

（戸）（％）

2.3

1.7

3.2

4.3

4.4

4.5

4.1

4.3

5.6

11.4

10.3

9.8

10.1

11

11.8

11.5

11.9

11.5

14.3

80.8

80.6

75.3

74.5

72.7

70.4

68.6

64.6

61

56.3

5.5

7.4

11.7

11.2

12

13.3

15.8

19.3

21.8

18.311.1

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Ｈ６

Ｈ７

Ｈ８

Ｈ９

Ｈ１０

Ｈ１１

Ｈ１２

Ｈ１３

Ｈ１４

Ｈ１５

１（Ｌ）ＤＫ以下 ２（Ｌ）ＤＫ ３（Ｌ）ＤＫ ４（Ｌ）ＤＫ以上

③マンション市場－２

3.22

2.632.29 2.13 2.25

3.053.34

3.89

2.02.53.0

3.54.04.5

30㎡未満

30～40未

満

40～50未

満

50～70未

満

70～100未満

100～120未満

120～150未満

150㎡以上

㎡単価（千円）

３（２）個別住宅市場の動向－５

（資料）アットホーム株式会社資料（Ｎｅｗｓ Ｒｅｌｅａｓｅ）から国土交通省作成（平成16年12月時点）

【民間借家ストックの現状（所有形態別）】

（ⅰ）賃貸住宅ストックの現状

（資料）平成１０年住宅・土地統計調査［総務省］

【賃貸住宅の新築着工戸数の推移（面積別）】

（資料）住宅着工統計［国土交通省］

３４

◇民間借家ストックは共同建が多い。◇所有形態の約９割が個人所有。◇民間借家ストックは共同建が多い。◇所有形態の約９割が個人所有。

◇賃貸住宅の新築着工戸数は、バブル期以前の水準に戻った。

◇面積規模別の平均㎡単価を見ると、ファミリーに適した規模（※）の賃料単価が低く、供給が進みにくいと考えられる。（※３人世帯の都市型誘導居住水準75㎡）

◇賃貸住宅の新築着工戸数は、バブル期以前の水準に戻った。

◇面積規模別の平均㎡単価を見ると、ファミリーに適した規模（※）の賃料単価が低く、供給が進みにくいと考えられる。（※３人世帯の都市型誘導居住水準75㎡）

（ⅱ）新築賃貸住宅着工の現状

④賃貸住宅市場－１

86.2% 13.8%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1

個人所有 法人所有

（資料）平成１５年住宅・土地統計調査（速報）［総務省］

【民間借家ストックの現状（建て方別）】

15.3% 84.5% 0.2%

0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0%

1

一戸建 長屋建・共同住宅 その他

111千戸

241千戸150千戸

103千戸 108千戸

130千戸

277千戸

187千戸

125千戸157千戸

208千戸

102千戸

190千戸

133千戸132千戸

117千戸

124千戸

62千戸83千戸

61千戸

36%

39%38%43%

51%

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

昭和58年度 昭和63年度 平成５年度　 平成10年度 平成15年度

（千戸）

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

30㎡以下 31～50㎡ 51～70㎡ 71㎡超 借家が全着工戸数に占める割合

(２７%）

(２５%）

(１５%）(１９%）

(１９%）

(１４%）

(１３%）

(２５%）

(２９%）

(３０%）

(３４%）

(２９%）

(３２%）(２９%）

(２８%）

(２９%）

(２４%）

(３３%）

(１９%）

(２３%）

405千戸

459千戸444千戸

652千戸

842千戸

【首都圏賃貸住宅の面積規模別平均㎡賃料単価】

３（２）個別住宅市場の動向－６

47.3%

42.3%

30.9%

20.9%

17.3%

9.5%

5.9%

27.7%

5.0%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

外国人は不可

単身の高齢者は不可

高齢者のみ世帯は不可

障害者のいる世帯は不可

小さい子どものいる世帯は不可

一人親世帯は不可

男性は不可

その他

無回答

5.7%

65.6%

27.9%

0.8%

0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0%

今後は積極的に活用したい

場合によっては活用したい

活用する意向はない

無回答

◇借家契約のうち定期借家は４．７％で、前回調査の２．８％を上回る。

◇定期借家契約の実績がない事業者（６７．３％）の約７割は今後は積極的に活用したい又は場合によっては活用したいとの意向。

◇借家契約のうち定期借家は４．７％で、前回調査の２．８％を上回る。

◇定期借家契約の実績がない事業者（６７．３％）の約７割は今後は積極的に活用したい又は場合によっては活用したいとの意向。

【定期借家制度の普及状況】

（資料）定期借家制度実態調査（平成１５年９月）［国土交通省］

【定期借家制度の活用意向】

（資料）定期借家制度実態調査（平成１５年９月）［国土交通省］

（ⅲ）定期借家制度の普及状況

【入居者限定の有無】

（ⅳ）入居者限定の実態

◇民間賃貸住宅経営者の約４分の１が入居者を限定。

◇入居者限定は、高齢者、障害者、小さい子供のいる世帯などの社会的弱者が対象となっている場合が多い。

◇民間賃貸住宅経営者の約４分の１が入居者を限定。

◇入居者限定は、高齢者、障害者、小さい子供のいる世帯などの社会的弱者が対象となっている場合が多い。

３５

④賃貸住宅市場－２

全 体 ４．７％（平成１３年 ２．８％）

戸 建 １１．２％（平成１３年 １０．１％）

共同建 ４．０％（平成１３年 ２．６％）

（資料）（財）日本賃貸住宅管理協会が貸家経営者を対象に行ったアンケート調査（平成14年6月）

※定期借家契約の実績がない事業者（67.3%）に、今後の活用意向について更に質問した。

【入居者限定の内容】

25.3% 58.7% 16.1%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1

限定している 限定していない 無回答

29 32 33 33 30 30 30 31 31 32 34

39 37 37 34 33 35 37 40 40 4246

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15

（千戸）戸建（成約数） マンション（成約数）

３（２）個別住宅市場の動向－７

◇住宅・土地統計調査による中古住宅流通量は平成９年で１５．７万戸。（直近の数値は、平成17年3月末に発表予定）

◇レインズ登録物件の成約報告件数は、平成13年度から15年度の間に１２％増加しており、 中古住宅市場の拡大の兆しが見える。

◇我が国の住宅市場は新築住宅中心の市場であり、中古住宅流通などのストック活用が未成熟。

◇住宅・土地統計調査による中古住宅流通量は平成９年で１５．７万戸。（直近の数値は、平成17年3月末に発表予定）

◇レインズ登録物件の成約報告件数は、平成13年度から15年度の間に１２％増加しており、 中古住宅市場の拡大の兆しが見える。

◇我が国の住宅市場は新築住宅中心の市場であり、中古住宅流通などのストック活用が未成熟。

【中古住宅流通量の推移（住宅・土地統計調査）】

【レインズ登録物件の成約報告件数の推移】1,174

1,705243196 304

5,566

1,586

733

157

2.3%

1.4%

0.8%1.0%

0.6%

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

日本 アメリカ イギリス フランス ドイツ

（千戸）

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

新築住宅着工戸数 中古住宅取引戸数 新築住宅着工戸数の住宅ストック比

（77%）

（12%）（89%） （71%）

Ｎ．Ａ

※（　）内は全住宅取引量（新築住宅着工戸数＋中古住宅取引数）に占める中古住宅流通量の割合

【中古住宅市場の国際比較】

12%増（H13⇒H15）

（資料）不動産流通近代化センター

３６

(資料）日本：住宅着工統計（平成15年度）、平成10年住宅・土地統計調査アメリカ：Statistical Abstract of the U.S. 2002イギリス：Housing Statistics 2003

（中古住宅流通戸数は、イングランド及びウェールズのみ）フランス：Annuaire Statistique de la France edition 2004

公共事業・交通・住宅・海事省ホームページ http://www.eqipment.gouv.fr/ドイツ：連邦統計局ホームページ http://www.destatis.de/

合計80千戸

⑤中古住宅流通市場－１

85102

116 125 118 109126 120 121

106 111 115 111 100 9967 73 84

99 88 99 97 97

10

1519

2424

27

33 37 39

34 37 41 4145 45

3344

53

6860

62 62 60

020406080

100120140160180

1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997

（年）

（千戸）

一戸建・長屋建 共同建・その他

S50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 H元 ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９

３（２）個別住宅市場の動向－８

◇築年数が古い住宅の流通が拡大しており、良質な中古住宅が市場で評価されつつある。

◇築年数が古い住宅の流通が拡大しており、良質な中古住宅が市場で評価されつつある。

8.4 16.7 19.0 17.0 18.2 13.1 7.5

9.8 17.3 20.4 16.3 21.2 10.3 4.7

11.0 20.1 19.6 19.5 18.1 8.6 3.0

10.3 22.3 18.9 24.1 16.4 5.8 2.1

13.4 23.2 21.0 24.2 13.4 3.8 1.2

16.5 22.1 25.0 22.5 10.2 2.7 1.0

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1993年

1995年

1997年

1999年

2001年

2003年

中古戸建住宅築年帯別構成比率

築0～5年 築6～10年 築11～15年 築16～20年築21～25年 築26～30年 築31～

14.7 19.4 14.8 15.8 17.5 10.4 7.3

12.7 17.5 16.9 21.0 15.7 11.4 4.8

13.0 17.6 20.7 24.1 13.8 8.7 2.1

9.2 20.8 25.7 22.1 14.0 7.4 0.8

9.2 23.9 31.8 18.2 13.1 3.6 0.2

15.0 30.8 29.8 15.7 7.5

1.0

0.1

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1993年

1995年

1997年

1999年

2001年

2003年

中古マンション住宅築年帯別構成比率

築0～5年 築6～10年 築11～15年 築16～20年築21～25年 築26～30年 築31～

（資料） (財)東日本不動産流通機構（２００４年度）

３７

［首都圏］ ［首都圏］

⑤中古住宅流通市場－２

３（２）個別住宅市場の動向－９

（ⅰ）住宅リフォームの市場規模

◇平成１５年度における住宅リフォーム市場規模は約５．４兆円と推計されている。◇我が国の住宅投資に占める住宅リフォームの割合は、欧米諸国と比較して小さい。

◇平成１５年度における住宅リフォーム市場規模は約５．４兆円と推計されている。◇我が国の住宅投資に占める住宅リフォームの割合は、欧米諸国と比較して小さい。

【住宅リフォームの市場規模（推計）の推移】 【住宅投資に占める住宅リフォーム割合の国際比較】

３８

⑥住宅リフォーム市場－１

1.22 1.26 1.30 1.35 1.20 1.22 1.18 1.21 1.02 0.95 0.85 0.76 0.75 0.71 0.67

2.18 2.332.76

3.072.98

3.32

4.114.53

4.424.00 4.28 4.54 4.48

4.90 4.77

7.015.78

6.13

6.757.06 6.93

7.52

8.12

9.06

8.06

7.27 7.49 7.45 7.19 7.31

0

2

4

6

8

10

89年 90年 91年 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年

（兆円） 増築・改築工事費 設備等の修繕・維持費 広義のリフォーム市場規模

3.403.59

4.064.42

4.184.54

5.295.74

5.445.30

5.61 5.444.95

（注１）分譲マンションの大規模修繕等、共用部分のリフォーム、賃貸住宅所有者による賃貸住宅のリフォーム、外構等のエクステリア工事は含まれない

（注２）｢広義の市場規模｣：戸数増を伴う増築・改築工事費と、リフォーム関連の家庭用耐久消費財、インテリア商品等の購入費を加えた金額

5.13 5.23

29.8% 34.3% 62.1% 56.3% 50.4%

3.8%

4.8%

3.4%

4.0%

5.9%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

日本（2002年度）

アメリカ（2002年）

イギリス（2002年）

フランス（2002年）

ドイツ（2002年）

（ＧＤＰ比）

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

（リフォーム投資割合）

住宅投資のうちリフォーム投資割合 住宅投資額（ＧＤＰ比・名目値）

（資料）住宅投資のＧＤＰ比日本：内閣府「国民経済計算年報平成16年版｣その他：National Accounts of OECD countries 2004

住宅投資のうちリフォーム投資割合日本：（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターによる推計値アメリカ：Census ｏｆ Construction Industriesイギリス、フランス、ドイツ：ユーロコンストラクト資料

（資料） （財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターによる推計

H元 ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ 10 11 12 13 14 15

３（６）住宅リフォーム市場の動向－１０

0.9

2.4

2.8

4.5

9.5

19.4

33

34.6

46.2

8.8

0 10 20 30 40 50

その他・不明

防音・遮音

基礎・構造の補強（耐震改修）

断熱・結露防止

冷暖房設備

バリアフリー

間取りの変更

屋根のふき替え、屋根・外壁の塗替え

内装の模様替え

台所・トイレ・浴室等

（％）

◇住宅リフォームの実施内容としては、台所等の水周り、内装の模様替え、屋根のふき替え・外壁の塗替えなどが３割を超え、上位を占めている。

◇バリアフリー化は約１割で実施されているが、省エネ対策（断熱・結露防止）及び耐震改修はともに約２％に止まる。

◇住宅リフォームの実施内容としては、台所等の水周り、内装の模様替え、屋根のふき替え・外壁の塗替えなどが３割を超え、上位を占めている。

◇バリアフリー化は約１割で実施されているが、省エネ対策（断熱・結露防止）及び耐震改修はともに約２％に止まる。

（資料）平成１５年住宅需要実態調査［国土交通省］

３９

※２つまで回答

（ⅱ）住宅リフォームの実施内容

⑥住宅リフォーム市場－２

【住宅リフォームの実施内容】

４ 多様化・高度化する居住ニーズ

居住ニーズは多様化・高度化

生活者1万人アンケート調査（1997年、2000年 野村総合研究所）

○周りの人と違う個性的なものを選ぶ多：１０代 ［２５．９％］ 少：６０代 ［８．６％］

○自分のライフスタイルにこだわって商品を選ぶ多：１０、２０代 ［４２．７％］ 少：６０代 ［２０．７％］

価値観・ライフスタイルの変化人口・世帯構造の変化

社会・経済情勢の変化

住宅の選択に関するニーズ・新築、中古・都心居住、郊外居住 など

住宅の特徴や性能からみたニーズ・超高層マンション・コーポラティブハウス など

ライフスタイルに応じたニーズ

①子育て世帯

・安全性や遮音性など

②高齢者世帯

・高齢期対応の設備など

居住ニーズの例

４０

土地・住宅の需要とライフスタイルに関する意識調査（2004年2月 国土交通省）

○結婚しなくても満足のいく生活ができる２０・３０代［３２．１％］ ４０・５０代［２４．２％］ ６０代［１５．１％］

○必ずしも子供を持つ必要はない２０・３０代［４６．６％］ ４０・５０代［３６．０％］ ６０代［１９．４％］

●行政への期待の変化 ●ニーズに対応した新たなビジネスの出現

14.3%

14.1%

12.6%

12.3%

9.8%

7.7%

3.3%

5.4%5.8%

14.7%

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16%

安全性や遮音性など住宅の居住性能

幼稚園・小学校などの利便

まわりの道路の歩行時の安全性

子供の遊び場、公園など

住宅の広さ・間取り

親戚や近隣の人たちとの関わり

小児科など医療機関の利便

託児・保育所などの利便

その他

不明

◇安全性や遮音性など住宅の居住性能◇幼稚園・小学校などの利便性◇まわりの道路の歩行時の安全性◇子供の遊び場、公園などがあること◇住宅の広さ・間取り

◇安全性や遮音性など住宅の居住性能◇幼稚園・小学校などの利便性◇まわりの道路の歩行時の安全性◇子供の遊び場、公園などがあること◇住宅の広さ・間取り

【子育てにおいて重視する要素】

（１）子育て世帯のニーズ

４ 多様化・高度化する居住ニーズの例－１

４１

（資料）平成15年住宅需要実態調査［国土交通省］

（２）高齢者世帯のニーズ

24.1

21.5

13.7

12.9

10.3

8.6

2.4

6.4

0 5 10 15 20 25 30

生活に便利な都心へ

生活に便利な郊外等の駅前へ

駅前から駅前へ

都心から都心へ

環境豊かな郊外住宅地へ

郊外住宅地から郊外住宅地へ

出身地等豊かな自然に恵まれた田舎

その他

(%)

（資料）住み替えに関するアンケート（H16.3）[（財）高齢者住宅財団］

＜高齢者の住替え希望は利便性重視＞

４ 多様化・高度化する居住ニーズの例－２

◇高齢化対応に対する不満度は高い。◇将来改造したい構造・設備としては、手すり、床段差、浴槽が上位。◇高齢者の住替えにあたっては利便性を重視する傾向があり、戸建住宅から住み替えた

高齢者のうち１／４がマンションへ住替え。

◇高齢化対応に対する不満度は高い。◇将来改造したい構造・設備としては、手すり、床段差、浴槽が上位。◇高齢者の住替えにあたっては利便性を重視する傾向があり、戸建住宅から住み替えた

高齢者のうち１／４がマンションへ住替え。【高齢者の住替えに対するニーズ】

＜住宅の高齢化対応に対する不満度は高い＞

○「高齢者への配慮」不満率 ６６．３％（Ｐ．１８参照）

（資料）平成１５年住宅需要実態調査（国土交通省）

４２

6.0%

7.7%

7.8%

8.4%

8.6%

11.0%

19.6%

20.9%

0% 5% 10% 15% 20% 25%

和式を洋式等へ便器を取り替えたい

トイレに暖房装置をつけたい

緊急通報装置をつけたい

玄関から道路までの段差を解消したい

浴室に暖房装置をつけたい

浴槽を入りやすいものに取り替えたい

住宅内の床の段差をなくしたい

手すりを設置したい

※改造希望項目のうち、上位８項目を抽出。（資料）内閣府「高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査」（平成１３年）

＜将来改造したい構造・設備は手すり・床段差が上位＞

【高齢者の住宅・設備に対するニーズ】

7.2%

25.3%

51.7%

48.7%

5.4%

8.7%

35.7%

17.3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

全体

うち高齢者世帯

マンション 戸建持家 公的賃貸 賃貸マンション等

＜高齢者の戸建持家からの住替え先の１／４がマンション＞

（資料）平成１５年住宅需要実態調査［国土交通省］

（３）住宅の選択に関するニーズ

◇新築住宅を好む者が多いが、こだわらない者も３分の１程度存在。◇持家を好む者が多いが、借家を好む者やこだわらない者も４分の１程度存在。◇戸建てを好む者が多いが、共同建て等を好む者やこだわらない者も３分の１程度存在。◇郊外居住を好む者が多いが、街なか居住や都心居住に対するニーズも多い。

◇新築住宅を好む者が多いが、こだわらない者も３分の１程度存在。◇持家を好む者が多いが、借家を好む者やこだわらない者も４分の１程度存在。◇戸建てを好む者が多いが、共同建て等を好む者やこだわらない者も３分の１程度存在。◇郊外居住を好む者が多いが、街なか居住や都心居住に対するニーズも多い。

４ 多様化・高度化する居住ニーズの例－３

住まいに関する意向（立地）

28% 19% 7% 7% 13%26%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

郊外 街な か・都心 田園 その他 こだわらな い 不明

（資料）平成１５年住宅需要実態調査［国土交通省］

４３

住まいに関する意向（建て方）

60% 6% 10% 17% 12%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

一戸建て ﾃﾗｽﾊｳｽ等 共同建て こだわらない 不明

３３％

住まいに関する意向（新築・中古）

54% 30% 14%

2%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

新築 中古 こだわらな い 不明

３２％

住まいに関する意向（所有関係）

64% 5% 19% 12%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

持家 借家 こだわらな い 不明

２４％

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

18.0

20.0

2000 2001 2002 2003 (年)

(％) 住戸からの眺望

セキュリティの充実(24時間管理人など)

ペット可マンション

エントランス等デザイン（建物自体の外観やエントランスのデザイン)

ワイドスパン(バルコニー側の間口の広さ)

性能評価書付きマンション

ランドプラン(提供公園、人工池など)

その他共用施設(多目的ルーム、フィットネスルームなど)間取りの選択（複数の間取りから選択が出来るシステム）

（４）住宅の特徴や性能からみたニーズ

◇眺望、付属施設の充実度などを重視した居住スタイルに対するニーズ（ex.超高層・大規模マンション）

◇ペットとの共生に対するニーズ◇デザイン、性能等へのこだわり◇複数人で住宅の設計段階から積極的に関わり自分好みの共同住宅やコミュニティを追

及（ex.コーポラティブハウス）

◇眺望、付属施設の充実度などを重視した居住スタイルに対するニーズ（ex.超高層・大規模マンション）

◇ペットとの共生に対するニーズ◇デザイン、性能等へのこだわり◇複数人で住宅の設計段階から積極的に関わり自分好みの共同住宅やコミュニティを追

及（ex.コーポラティブハウス）

４ 多様化・高度化する居住ニーズの例－４

5,536

5,8615,969

6,102

6,4056,566

7,154

7,542

6,755

6,2616,247

5,3265,300

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002（年）

（戸）【コーポラティブハウスの累積竣工戸数】

（資料）(株)矢野経済研究所「2003マンション市場の徹底研究」４４（資料）㈱リクルート「首都圏新築マンション契約者動向調査」より作成

【マンション購入の決め手となった物件スペック】（増加傾向が見られるものを主に抽出）

４ 多様化・高度化する居住ニーズの例－５

◇「住宅の確保」については、セーフティネット機能への期待が４割と も高い。積極的関与の期待は３割弱に減少し、関与不要が２割強に増加。

◇「耐震改修」については、６割以上が国・地方公共団体の費用負担を期待。◇「バリアフリー化」、「地球温暖化対策」については、３割以上が行政の支援等を期待。

◇「住宅の確保」については、セーフティネット機能への期待が４割と も高い。積極的関与の期待は３割弱に減少し、関与不要が２割強に増加。

◇「耐震改修」については、６割以上が国・地方公共団体の費用負担を期待。◇「バリアフリー化」、「地球温暖化対策」については、３割以上が行政の支援等を期待。

４５

（５）行政への期待（内閣府世論調査の結果概要）

（Ｈ１０調査） （Ｈ１６調査）○関与不要 １３．５％ ⇒ ２２．３％○セーフティネット ４１．０％ ⇒ ４１．１％○積極的に関与 ３５．６％ ⇒ ２７．０％

・確保を支援 ２４．５％ ⇒ １９．７％・確保を保証 １１．１％ ⇒ ７．３％

バリアフリー化

○自主的に取り組む １９．９％○行政支援があれば取り組む ３１．１％○自己負担がネックで取り組み難い ２８．０％○関心がない ６．５％○既に取り組んでいる ９．５％

地球温暖化対策

○自主的に取り組む １４．６％○行政支援があれば取り組む ３４．３％○自己負担がネックで取り組み難い ３８．５％○関心がない ５．１％○既に取り組んでいる １．６％

（資料）住宅の確保：「住宅に関する世論調査」（平成16年11月）［内閣府］、「住宅・宅地に関する世論調査」（平成10年12月）［内閣府］耐震改修：「住宅の耐震化に関する特別世論調査」（平成16年９月）［内閣府］

バリアフリー・地球温暖化対策：「住宅に関する世論調査」（平成16年11月）［内閣府］

耐震改修

【住宅の耐震化に向けて国・自治体がやるべきこと】

○耐震改修費用の負担 ６３．８％○耐震改修住宅が被災した場合の損失補償 ４８．０％○危険地域に関する情報提供 ３４．２％○耐震改修の技術者・相談窓口の紹介 ２９．８％○家具の固定等の器具の紹介 ２１．３％

※複数回答

住宅の確保

４ 多様化・高度化する居住ニーズの例－６

◇居住ニーズの多様化や情報化の進展に対応し、様々な新たな住宅関連ビジネスが生まれつつある。

◇居住ニーズの多様化や情報化の進展に対応し、様々な新たな住宅関連ビジネスが生まれつつある。

４６

新たなビジネスの例

○高齢者住宅経営

・・・ 食事等のサービスを付加した健常高齢者向け住宅等の経営

○オフィス・コンバージョン

・・・ 都心などの空きオフィスの躯体を活かし、住宅として再生

○住宅プロデュース

・・・ 注文住宅建築のコンペの実施、設計者交渉への助言などを実施

○リフォーム・コーディネート

・・・ 注文者のニーズに 適なリフォーム工事業者との契約を支援

○中古住宅オークション

・・・ オークションの場を提供し、売却希望住宅と購入希望者を募集

○バイヤーズ・エージェント

・・・ 内覧・契約への立会い等を通じ、住宅購入者に助言

○インスペクション（建物調査）

・・・ 中古住宅の劣化状況や瑕疵の有無を調査・評価

○瑕疵保証

・・・ 住宅等の瑕疵等について、一定期間保証

○マンション管理組合サポート

・・・ 管理組合に対し、管理会社への委託内容の改善などを助言

個人のライフスタイルや価値観に対応した住まい方の実現

商品・サービスについて評価・納得できる取引の実現

（６）多様な消費者ニーズに対応した新たなビジネスの出現

（資料）住宅関連ニュービジネス推進ビジョン（平成１６年６月）［国土交通省］から作成