Dopo la crisi la ricerca dell affidabilit - I Fondi ... ?· Crisi Messicana Crisi finanziaria asiatica…

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<p>Dopo la crisi la ricerca dellaffidabilit:Dopo la crisi la ricerca dellaffidabilit:I Fondi Immobiliari come nuove opportunit per gli investitori istituzionali</p> <p> Scenario di mercato</p> <p> I Fondi Immobiliari</p> <p> Linvestimento immobiliare indiretto degli investit ori istituzionali</p> <p> Alternative strategiche</p> <p> Fimit Sgr</p> <p> Conclusioni</p> <p>Agenda</p> <p> Conclusioni</p> <p>2</p> <p>Scenario di mercatoLa crisi globale</p> <p>Leverage e crescita sul </p> <p>debito</p> <p>Crollo Wall Street</p> <p>Reaganomics</p> <p>Crisi Messicana</p> <p>Crisi finanziaria asiatica e </p> <p>LTCM</p> <p>Bolla New Economy</p> <p>9/11</p> <p>Fallimento Lehman Brothers</p> <p>Crisi SubprimeCrescita del PIL reale nel Mondo (Var.%)</p> <p>1,0%</p> <p>2,0%</p> <p>3,0%</p> <p>4,0%</p> <p>5,0%</p> <p>6,0%</p> <p> La crisi attuale pu essere considerata la prima crisi globale, finanziaria e reale.</p> <p> I principali effetti sulleconomia reale sono: riduzione del valore assoluto della ricchezza; contrazione della fiducia delle imprese e dei consumatori; caduta della domanda di investimenti; aumento del fabbisogno finanziario; contrazione del credito; riduzione della redditivit.</p> <p>Guerra del Golfo</p> <p>Crisi SME</p> <p>9/11</p> <p>Recessione globale</p> <p>Crisi del debito America Latina</p> <p>-2,0%</p> <p>-1,0%</p> <p>0,0%</p> <p>1,0%</p> <p>1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008</p> <p>3</p> <p>Scenario di mercatoLa volatilit dei mercati</p> <p> Analizzando gli effetti della crisi esclusivamente sui mercati finanziari, possibile rilevare come la crisi attuale abbiadeterminato unaltissima volatilit dei valori e la mancanza di un chiaro trend di mercato.</p> <p> Il mercato dellasset management oggi dominato dallincertezza. Le valutazioni degli asset si sono ridotteconsiderevolmente e lavversione al rischio degli investitori si innalzata a livelli elevatissimi.</p> <p>120</p> <p>140</p> <p>160</p> <p>Andamento indice azionario globale Andamento volatili t</p> <p>40</p> <p>50</p> <p>60</p> <p>Base =100 (%)</p> <p> Alla luce di tale scenario, gli investimenti puramente finanziari hanno perso la loro attrattivit e gli investitori si orientanoverso investimenti in asset di cui possono percepire un valore reale.</p> <p> In particolare, i prodotti mark to market hanno sofferto considerevolmente a causa dellimpossibilit degliinvestitori di valutare la solidit di strumenti di elevata complessit. I prezzi, non essendoci domanda, non hannoriflettuto pi i fondamentali generando sostanziali perdite che ostacolano la generazione di valore dai propriinvestimenti.</p> <p>60</p> <p>80</p> <p>100</p> <p>dic-</p> <p>98</p> <p>ago-</p> <p>99</p> <p>apr-</p> <p>00</p> <p>dic-</p> <p>00</p> <p>ago-</p> <p>01</p> <p>apr-</p> <p>02</p> <p>dic-</p> <p>02</p> <p>ago-</p> <p>03</p> <p>apr-</p> <p>04</p> <p>dic-</p> <p>04</p> <p>ago-</p> <p>05</p> <p>apr-</p> <p>06</p> <p>dic-</p> <p>06</p> <p>ago-</p> <p>07</p> <p>apr-</p> <p>08</p> <p>dic-</p> <p>08</p> <p>MSCI WORLD</p> <p>10</p> <p>20</p> <p>30</p> <p>gen-</p> <p>99</p> <p>lug-</p> <p>99</p> <p>gen-</p> <p>00</p> <p>lug-</p> <p>00</p> <p>gen-</p> <p>01</p> <p>lug-</p> <p>01</p> <p>gen-</p> <p>02</p> <p>lug-</p> <p>02</p> <p>gen-</p> <p>03</p> <p>lug-</p> <p>03</p> <p>gen-</p> <p>04</p> <p>lug-</p> <p>04</p> <p>gen-</p> <p>05</p> <p>lug-</p> <p>05</p> <p>gen-</p> <p>06</p> <p>lug-</p> <p>06</p> <p>gen-</p> <p>07</p> <p>lug-</p> <p>07</p> <p>gen-</p> <p>08</p> <p>lug-</p> <p>08</p> <p>gen-</p> <p>09</p> <p>4</p> <p> Nellattuale contesto di mercato, gli investitori, in primis quelli istituzionali, si interrogano su quali siano le asset classche consentano di mantenere e generare valore nel tempo.</p> <p> emersa inoltre lesigenza di poter investire in prodotti che non vengano valutati solo in unottica di breve periodo, ma inasset il cui valore, con ragionevole certezza, non sia soggetto a violente fluttuazioni nel breve periodo ed aumenti nellungo periodo.</p> <p> In particolare, in presenza di mercati turbolenti, alla logica del total return viene sostituita la logica dellasset liabilitymanagement , in cui gli investimenti vengono finalizzati a particolari obiettivi di lungo periodo.</p> <p>Obiettivi degli investitori istituzionali</p> <p> Orizzonte di investimento di medio/lungo periodo</p> <p>Scenario di mercatoLorientamento verso investimenti che garantiscano affidabilit</p> <p>Nellattuale contesto di mercato diventa sempre pi presente lesigenza di rivolgersi a prodotti caratterizzati da un minorlivello di rischio, da un maggior livello di stabilit e dunq ue da un crescente livello di affidabilit.</p> <p> Orizzonte di investimento di medio/lungo periodo</p> <p> Stabilit dei rendimenti</p> <p> Liability matching ovvero minimizzazione della probabilit di non riuscire a far fronte alle passivit</p> <p> Gestione controllata del rischio</p> <p>5</p> <p>Agenda</p> <p> Scenario di mercato</p> <p> I Fondi Immobiliari</p> <p> Linvestimento immobiliare indiretto degli investit ori istituzionali</p> <p> Alternative strategiche</p> <p> Fimit Sgr</p> <p> Conclusioni</p> <p>6</p> <p> Conclusioni</p> <p> Nellambito dellattuale congiuntura economica negativa, lasset class immobiliare (sia per via diretta che indirettatramite il ricorso ai fondi immobiliari) rappresenta un investimento particolarmente appetibile agli occhi degli investitori.</p> <p> Nellultimo decennio, i fondi immobiliari hanno gradualmente consentito agli investitori di assumere unesposizioneverso unampia gamma di segmenti immobiliari, tanto che il settore pu essere considerato unasset class su cuiinvestire, al pari di categorie pi tradizionali come azioni e obbligazioni.</p> <p>Caratteristiche fondi chiusi immobiliari</p> <p> Profilo di investimento di medio/lungo periodo</p> <p> Ridotto mark-to-market (con abbattimento del rischio di volatilit ed incremento della stabilit dei rendimenti)</p> <p> Decorrelazione rispetto ad asset class tradizionali</p> <p> Meccanismi di governance che consentono un monitoraggio diretto della gestione</p> <p>I Fondi ImmobiliariInvestimento immobiliare indiretto</p> <p>SGRFondo immobiliare</p> <p>InvestitoriGestione Proventi</p> <p>Lutilizzo di strumenti di investimento immobiliare indiretto permette di conservare i vantaggi tipici dell asset classimmobiliare e di eliminare o diminuire in maniera significa tiva gli svantaggi dellinvestimento diretto.</p> <p> Meccanismi di governance che consentono un monitoraggio diretto della gestione</p> <p> Possibilit concreta di effettuare investimenti anche a sostegno del territorio </p> <p> Chiarezza dei rendimenti</p> <p> Protezione del capitale dallinflazione</p> <p>7</p> <p> I fondi immobiliari, anche alla luce del sistema dei controlli esercitato dalla Banca dItalia, dalla CONSOB e dallo stessomercato sia sulle SGR che sui fondi stessi, presentano peculiarit strutturali che comportano una significativadifferenziazione dagli altri prodotti finanziari.</p> <p> Tali caratteristiche, sinteticamente riportate di seguito, consentono di considerare i fondi immobiliari uno strumento diinvestimento con un profilo di rischio inferiore rispetto ad altre asset class.</p> <p>I Fondi ImmobiliariCaratteristiche e sistema dei controlli</p> <p>Sistema di controllo</p> <p>Banca </p> <p>Controllo Il mercato dei fondi immobiliari soggetto alla vigilanza di Banca dItalia e</p> <p>Consob in base al Provvedimento Banca d'Italia del 14 aprile 2005 al fine diverificare che lattivit di gestione sia improntata al rispetto dei principi diprudenza a tutela dei risparmiatori.</p> <p>CaratteristicheSGR</p> <p>Banca dItalia</p> <p>CONSOB</p> <p>Mercato</p> <p>prudenza a tutela dei risparmiatori.Trasparenza</p> <p> Al controllo degli Organi di Vigilanza si aggiunge quello del mercato tramite:(i) la pubblicazione dei rendiconti annuali e delle relazioni semestrali; (ii) lapubblicazione delle perizie di stima degli immobili realizzate dagli EspertiIndipendenti; (iii) eventualmente, la negoziazione in Borsa delle quote.</p> <p> Tale meccanismo consente agli investitori di monitorare landamento deipropri investimenti.</p> <p>Autonomia Il patrimonio dei fondi separato da quello delle societ che lo gestiscono. Larticolo 36, comma 6, del TUF dispone infatti che ciascun fondo comune</p> <p>di investimento costituisce patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti dalpatrimonio della societ di gestione del risparmio e da quello di ciascunpartecipante, nonch da ogni altro patrimonio gestito dalla medesimasociet</p> <p>Fondo immobiliare</p> <p>Fondo immobiliare</p> <p>Fondo immobiliare</p> <p>Gestisce</p> <p>8</p> <p>I Fondi ImmobiliariPrincipali vantaggi</p> <p>Alle caratteristiche precedentemente descritte, si aggiungono alcuni vantaggi tipicamente attribuibili ai fondi immobiliari. Traquesti si riportano:</p> <p> Diversificazione Linvestimento in quote di fondi immobiliari consente di per s di diversificare il proprio portafoglio investito. Il patrimonio del Fondo diversificato in immobili con diversa destinazione duso, appartenenti a diverse aree</p> <p>geografiche in modo da sfruttare i diversi cicli immobiliari e minimizzare la variabilit dei rendimenti da locazionee da compravendita.</p> <p> Solidit Osservando gli andamenti storici dei mercati, si pu notare come i fondi presentino un trend ed unoscillazione</p> <p>delle performance molto pi contenuta di altre forme di investimento stabilizzando l'andamento complessivo diun portafoglio specialmente in fasi congiunturali negative.</p> <p> Efficienza fiscale Ritenuta del 20% sui proventi effettivamente percepiti e sul capital gain derivante da vendita o liquidazione delle</p> <p>quote. Assoggettamento ad ICI ma non alle imposte sui redditi (IRES) e allimposta sulle attivit produttive (IRAP).</p> <p> Efficienza gestionale Delega della gestione degli aspetti normativi, finanziari e amministrativi pi lontani dal core business degli</p> <p>investitori ad un primario gestore del settore.</p> <p>9</p> <p>I Fondi ImmobiliariAndamento del mercato</p> <p> Il mercato immobiliare in Italia nel corso del 2008 ha mostrato una discreta tenuta nonostante la difficile congiunturaeconomica.</p> <p> In particolare, il volume di investimenti ha segnato una considerevole ripresa nel corso dellultimo trimestre del 2008trainata primariamente dalle operazioni concluse da Fimit con le principali banche italiane, Intesa Sanpaolo ed UniCredit.</p> <p> Con riferimento alla sola industria dei fondi immobiliari italiani, questultima ha confermato la propria competitivit rispettoad altre tipologie di investimento ed il 2008 si chiuso con un incremento del patrimonio complessivo del 6% circarispetto al 2007.</p> <p>19.09420.168</p> <p> 20.000</p> <p> 25.000Patrimonio dei Fondi immobiliari 2001 2008 (/mld)</p> <p>/mld Investimenti Complessivi nel Settore Immobiliare 2006-2008</p> <p> Il mercato italiano dei fondi immobiliari, se confrontato con i paesi pi maturi, risulta ancora di dimensione limitata connotevoli potenzialit inespresse. In tal senso, analogamente ai mercati pi maturi, seguir una fase di consolidamentocon laffermarsi di grandi player con posizione di leadership.</p> <p>Fonte: CB Richard Ellis</p> <p>2.6863.394</p> <p>4.346</p> <p>8.017</p> <p>11.855</p> <p>15.584</p> <p>19.094</p> <p> 0</p> <p> 5.000</p> <p> 10.000</p> <p> 15.000</p> <p> 20.000</p> <p>2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008</p> <p>Fonte: Assogestioni</p> <p>10</p> <p>Agenda</p> <p> Scenario di mercato</p> <p> I Fondi Immobiliari</p> <p> Linvestimento immobiliare indiretto degli investit ori istituzionali</p> <p> Alternative strategiche</p> <p> Fimit Sgr</p> <p> Conclusioni</p> <p>11</p> <p> Conclusioni</p> <p> Linteresse verso il settore immobiliare da parte degli investitori istituzionali risulta in costante crescita, ancheper effetto della crescente instabilit dei mercati finanziari e della conseguente adozione di politiche di assetallocation incentrate sul real estate.</p> <p> Nonostante lattuale fase congiunturale, tali investitori si mostrano infatti fortemente liquidi ed attivi sul settoreimmobiliare.</p> <p>Obiettivi</p> <p> Ricerca di strumenti di investimento affidabilicaratterizzati da basso profilo di rischio</p> <p> Incremento della redditivit di portafoglio,</p> <p>Tendenze in atto</p> <p> Progressiva riduzione degli investimentiimmobiliari effettuati in forma diretta</p> <p> Istituzione di strumenti giuridici ad hoc per</p> <p>Linvestimento immobiliare indiretto degli investitori istituzionaliObiettivi e tendenze in atto tra gli Investitori Istituzionali</p> <p> Incremento della redditivit di portafoglio,soprattutto in unottica di medio - lungo periodo</p> <p> Volont di superare le inefficienze di naturafiscale che caratterizzano gli investimentiimmobiliari (per talune tipologie di investitori - es.Casse di Previdenza)</p> <p> Ricorrere esternamente a know how e capacitanalitiche, manageriali e gestionali solitamentenon presenti nelle proprie strutture</p> <p> Istituzione di strumenti giuridici ad hoc perleffettuazione di investimenti immobiliari, inparticolare di fondi immobiliari riservati sottoscrittial 100%</p> <p> Partecipazione in operazioni di investimento dipi ampio respiro, attraverso la sottoscrizione diquote di societ immobiliari e/o fondi immobiliari,individuando partner idonei al raggiungimento deipropri obiettivi</p> <p>12</p> <p>Linvestimento immobiliare indiretto degli investitori istituzionaliRicorso ai Fondi Immobiliari</p> <p> Nonostante la crescita registrata nel corso degli ultimi anni, linvestimento immobiliare indiretto degli investitoriistituzionali in Italia risulta di gran lunga inferiore rispetto a quanto registrato in altri paesi europei.</p> <p> La quota parte di investimenti immobiliari realizzata per via indiretta pari al 15% degli investimenti complessivi (inOlanda la percentuale di investimenti immobiliari indiretti nel 2006 risulta pari al 70% circa).</p> <p> Analizzando il portafoglio esternalizzato di tali soggetti (ossia affidato a terzi con mandato), linvestimento in prodottiinnovativi (in primis fondi immobiliari) ha registrato una crescita a doppia cifra nellultimo biennio, sia in virtdellesigenza di prodotti caratterizzati da stabilit dei rendimenti, sia per levoluzione della normativa di riferimento sultema.</p> <p>Investimento in fondi immobiliari (/mln)</p> <p>Tipologia di Investitore </p> <p>Istituzionale2006</p> <p>% del portafoglio </p> <p>esternalizzato2007</p> <p>% del portafoglio </p> <p>esternalizzato2008</p> <p>% del portafoglio </p> <p>esternalizzato</p> <p>Nel corso dei prossimi 2-3 anni possibile ipotizzare un crescente interesse e ricorso ai fondi immobiliari da parte degliinvestitori istituzionali al fine di costruire un modello di business vincente caratterizzato dalla combinazione del know-howe dell expertise degli operatori del settore immobiliare con le risorse di cu i gli investitori istituzionali dispongono.</p> <p>Fonte: Elaborazioni Fimit su dati di bilancio delle principali categorie di Investitori Istituzionali e dati Prometeia.*Dati al 31/12/2008 - ** Dati al 31/12/2007</p> <p>13</p> <p>Istituzionale2006</p> <p>esternalizzato2007</p> <p>esternalizzato2008</p> <p>esternalizzato</p> <p>Fondazioni bancarie* 310 1,40% 417 1,90% 419 2,40%</p> <p>Casse Private** 304 2,60% 1.257 9% n.d. n.d.</p> <p>Fondi Pensione Pre-esistenti** 87 0,50% 332 1,90% n.d. n.d.</p> <p>Altri Fondi Pensione - - - - - -</p> <p>Agenda</p> <p> Scenario di mercato</p> <p> I Fondi Immobiliari</p> <p> Linvestimento immobiliare indiretto degli investit ori istituzionali</p> <p> Alternative strategiche</p> <p> Fimit Sgr</p> <p> Conclusioni</p> <p>14</p> <p> Conclusioni</p> <p> Linterazione tra investitori istituzionali ed una societ attiva nel settore dei fondi comuni di investimento immobiliaredotata di know how ed esperienza consolidata con investitori di tipo previdenziale consente di intraprendere nuovi edefficienti percorsi di investimento indiretto e gestione del patrimonio immobiliare.</p> <p> Tali alternative strategiche, coerentemente con i percorsi gi intrapresi con successo da numerosi investitoriistituzionali, cons...</p>

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