PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI DENGAN KONSEP SMART GREEN INDUSTRIAL

DEVELOPMENT

(Studi Kasus: Desa Gemulak, Kecamatan Sayung, Kabupaten Demak)

Kelompok 3b dan 4b

Mahasiswa Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik,

Universitas Diponegoro

(weblog: www.industrializm.blogspot.com, www.studiorancang3b.blogspot.com)

Abstrak: Kabupaten Demak termasuk ke dalam salah satu Kawasan StrategisNasional yaitu kawasan Kedungsepur. Hal ini berimplikasi pada pertumbuhansektor industri di Kabupaten Demak yang mengalami pertumbuhan lebih pesatdibandingkan dengan kabupaten/kota di Provinsi Jawa Tengah lainnya. Hargatanah yang masih murah dan upah tenaga kerja yang rendah mendorong parainvestor memilih Kabupaten Demak untuk didirikan industri. Termasuk pula didalamnya yaitu Desa Gemulak yang berada pada Kecamatan Sayung. BedasarkanRTRW Kabupaten Demak, Desa Gemulak merupakan salah satu desa yang menjadifokus perencanaan kawasan industri. Jarak permukiman dengan industrieksisting yang kurang dari 10 km, tergolong ke dalam kelas kelerengan dataryaitu 0-8%, permukiman Desa Gemulak yang sebagian besar dijadikan tempattinggal pegawai industri yang bekerja di pabrik, serta sudah terlayaninyaseluruh desa oleh sistem jaringan listrik dan sistem jaringantelekomunikasi menjadikan Desa Gemulak sangat potensial untuk dibangunkawasan industri yang terintegrasi dengan kawasan permukiman. Namun,kawasan industri yang ada saat ini belum memiliki sistem pengolahan limbahyang terpadu, sehingga mengakibatkan tingkat pencemaran udara danpencemaran lingkungan yang cukup tinggi. Ditambah lagi dengan keberadaanjalur pantura yang merupakan jalan nasional dan dilewati oleh kendaraanterutama kendaraan berat seperti truk dan bus juga memberikan efek terhadappolusi udara yang ada. Ancaman banjir merupakan salah satu permasalahan diDesa Gemulak yang merupakan salah satu akibat dari tidak tersedianyaprasarana yang memadai seperti drainase, dan berdampak pada kondisi jalanyang rusak. Tidak terdapatnya pedestrian ways, belum adanya sistemtransportasi yang mumpuni dan terintegrasi, hingga ruang terbuka hijau yangtidak dimaksimalkan dengan baik merupakan permasalahan-permasalahan yangmenarik untuk dikaji. Sehingga nantinya dapat diusung konsep perancanganyang tepat bagi pembangunan kawasan industri di Desa Gemulak denganmenggunakan manajemen pengelolaan serta pembiayaan yang realistis dan tepatsasaran.Kata kunci: kawasan industri, permukiman, konsep perancangan, pengelolaan,pembiayaan.

Abstract: Demak. Regency of Demak is one of the National Strategic Areas called Kedungsepur. Thiscase has an implication for the economic growth in Regency of Demak, which is more rapidly than theother regency or city in Central Java Province. Cheap land prices and low labor wages encourageinvestors choose to established industry in Demak. This also included Village Gemulak in DistrictSayung. According to the spatial plans of Demak, Village Gemulak is one of the villages that arefocused to be planned as an industrial area. The distance between settlement and existing industriesthat are less than 10 km, belong to the class of flat slope which is 0-8%, Village Gemulak settlementsare mostly used as residence by industrial employees that are working in the factory, and the fact thatthe entire villages have been served by the electricity grid system and telecommunication networksystems makes the Village Gemulak potential for an industrial area built integrated with residentialareas. However, the existing industrial area not currently have an integrated waste managementsystem, resulting in air pollution and environmental pollution are high enough. In addition, thepresence of northern coast path which is the national roads and impassable by vehicle, especiallyheavy vehicles such as trucks and buses also have an effect on the existing air pollution. The threat offlood is one of the problems in Village Gemulak which is a result of the unavailability of adequateinfrastructure such as drainage, and the impact is on the condition of the road. The absence ofpedestrian ways, lack of qualified and integrated transportation system, also unmaximized of thegreen open space are interesting issues to be studied. So that in the future can be made a properconcept design for the development of industrial area in Village Gemulak using realistic and right ontarget management and financing.Keywords: industrial, residential, concept design, management, financing.

PENDAHULUAN

Kedungsepur merupakan kawasan

strategis nasional di Jawa Tengah

yang meliputi 6 (enam)

kabupaten/kota yaitu Kota

Semarang, Kota Salatiga,

Kabupaten Semarang, Kabupaten

Kendal, Kabupaten Demak dan

Kabupaten Purwodadi. Kawasan ini

menjalin berbagai kemitraan salah

satu kemitraan yang mengalami

pertumbuhan paling pesat terjadi

adalah pada kemitraan bidang

perdagangan dan industri. Pada

bidang perdagangan pertumbuhan

paling pesat terjadi di Kota

Semarang dan pada bidang industri

pertumbuhan paling pesat berada

di Kabupaten Semarang. Sedangkan

Kabupaten Demak pada bidang

perdagangan menempati peringkat

ke 4 dan pada bidang industri

juga menempati peringkat ke 4

dari 6 kabupaten / kota di

Kedungsepur. Pengembangan

industri di Kedungsepur terbukti

mengalami kemajuan yang baik. Hal

ini dibuktikan dengan

meningkatnya PDRB Kedungsepur

yang banyak disumbang sektor

industri. Meningkatnya pendapatan

daerah dalam sektor industri ini

juga mengindikasikan adanya

perkembangan atau tumbuhnya

embrio-embrio industri baru yang

mulai berkembang. Hal ini juga

dapat menunjukan bahwa wilayah

Kedungsepur cocok untuk dijadikan

kawasan industri. Selain itu

munculnya kawasan industri juga

akan dibarengi dengan munculnya

kawasan perdagangan sebagai

penyalur hasil industri dan

pemenuhan kebutuhan industri

tersebut.

Dalam Rencana Tata Ruang

Wilayah (RTRW) Kabupaten Demak

dari tahun 2011 hingga 2031 salah

satunya mengatur peruntukkan

kawasan Industri. Aturan tersebut

menjadi acuan wilayah mana saja

yang boleh dijadikan kawasan

industri dalam perencanaannya.

Kawasan industri sebagaimana yang

dimaksud terdiri atas industri

besar, menengah, kecil/ mikro.

Total seluruh kawasan industri

yang diperuntukkan oleh perda

RTRW Kabupaten Demak memiliki

luas kurang lebih 1800 Ha,

diantaranya meliputi Kecamatan

Sayung, Kecamatan Karangtengah,

Kecamatan Demak, Kecamatan Mijen,

Kecamatan Karanganyar, Kecamatan

Mranggen, dan Kecamatan

Karangawen. Mengacu pada RTRW

tersebut Kelompok 3 dan 4 memilih

Kecamatan Sayung sebagai lokasi

perancangan kawasan industri.

Dari Kecamatan Sayung maka

lokasi perancangan difokuskan

pada Desa Gemulak. Karena menurut

Permenperind Desa Gemulak cocok

dijadikan kawasan industry.

Dikatakan cocok karena jarak

kawasan industri ke pusat kota

tidak lebih dari 20 km sedangkan

Desa Gemulak memiliki jarak

kurang lebih 13 kilometer menuju

ke pusat kota yakni kota

Semarang, jarak kawasan industri

ke pusat permukiman tidak lebih

dari 10 km sedangkan Desa Gemulak

berjarak kurang dari 10 kilometer

ke pusat permukiman, Desa Gemulak

sudah dilayani oleh Jalan arteri,

Jalan Sekunder dan Jalan

Lingkungan, Desa Gemulak

memiliki prasarana dasar yang

lengkap, topografi datar dan

Desa Gemulak berjarak kurang dari

5 kilometer dari sungai yang

berfungsi sebagai pembuangan

limbah pabrik. Namun Desa Gemulak

juga mempunyai berbagai masalah

yang akan mempersulit untu

menjadikan Desa Gemulak sebagai

kawasan industry. Masalah

tersebut diantaranya belum adanya

system transportasi, belum adanya

pedestrian ways, jalan rusak, belum

adanya pengeolahan limbah, system

drainase yang buruk, belum adanya

open space, public space dan barrier, dan

pola permukiman yang tidak

teratur.

Sumber: Analisis Kelas B, 2014.

Gambar 1

Dari kendala yang dihadapi

untuk menjadikan Desa Gemulak

sebagai kawasan industry maka

perlu dipilih konsep untuk

menangani permasalahan tersebut.

Konsep yang tepat adalah “Smart

Green Industrial Development”.

KAJIAN LITERATUR

a. Kawasan Industri

Kawasan menurut Undang-Undang

Nomor 24 Tahun 1992 adalah

Wilayah dengan fungsi utama

lindung atau budidaya. Kawasan

industri menurut Keputusan

Presiden Nomor 53 Tahun 1989

tentang Kawasan Industri Pasal 1,

merupakan kawasan tempat

pemusatan kegiatan industry

pengolahan (manufacture) yang

dilengkapi dengan sarana dan

prasarana serta fasilitas

penunjang lainnya yang disediakan

oleh badan pengelola

(pemerintah/swasta), sehingga

para investor akan memiliki

semangat untuk memasukkan

modalnya disektor industri.

Menurut Unido (1987:6) kawasan

industri dapat didefinisikan

sebidang lahan yang dipetak

sesuai dengan rancangan,

dilengkapi dengan jalan dan

kemudahan yang diperuntukan bagi

arahan indutri dan dikelola

secara khusus.

Dalam kawasan indsutri, zona

industri dan area industri

terbagi 3 (tiga) unsur utama

kegiatan produksi yaitu : (a)

modal (investasi); (b) tenaga

kerja (wiraswasta) ; (C)

pengusaha (wiraswasta) di bidang

investasi; ketiganya dapat

mengubah struktur ekonomi daerah

menjadi lebih industrial dan

produktif. Berdasarkan batasan di

atas ada beberapa hal yang dapat

dimanfaatkan dari kawasan

industri, yaitu:

a) Berkaitan deengan besaran

dan lokasi Kawasan Industri

bisa menghasilkan dampak-

dampak tertentu bagi wilaya

sekitarnya, yang bila

diinginkan bisa diarahkan;

b) Bisa menjadi bidang usaha

pengadaan dan pemasaran

“lahan industri” menurut

kaidah-kaidah ekonomi

pertanahan kota;

c) Bisa menjadi sarana

kemudahan usaha yang secara

nyata dapat diberikan

berbagai bentuk insentif atau

subsidi.

b. Smart Green Industrial Development

Teori Smart Green Industrial

Development ini terdapat dua kata

kunci yakni Smart dan Green. Kata

kunci smart ini diambil dari

konsep Smart City yang memiliki

pengertian yakni suatu konsep

sebagai respon konseptual

terhadap berbagai krisis

perkotaan untuk mengembalikan

hubungan antar manusia, ruang

binaan dan ruang alami yang lebih

harmonis (penataanruang.net). Tujuan

utama dari konsep Smart City ini

yaitu melestarikan lingkungan,

menigkatkan daya saing, dan

membangun masyarakat yang madani.

Konsep smar city dapat

didefinisikan menjadi 6 dimensi

yakni Smart Economy, Smart Mobility,

Smart Environment, Smart People, Smart

Living, dan Smart Governance (www.

Smart-cities.eu).

Kata kunci green terilhami

dari konsep Green City, Green city yang

bisa dikatakan sebagai kota

ekologis (Nicholas, 2012)

memiliki pengertian ialah adanya

keseimbangan antara pembangunan

dan perkembangan kota dengan

kelestarian lingkungan. Konsep

ini menekankan pada kebutuhan

terhadap rencana pengembangan

kota dan kota-kota baru

memperhatikan kondisi ekologis

lokal dan meminimalisir dampak

yang merugikan dari pengembangan

kota. Konsep Green city memiliki

8 atribut yakni Green Planning and

Design, Green Open Space, dan Green

Community, Green Energy, Green

Waste, dan Green Water, Green

Transportation, Green Building.

Smart Green Industrial Development

ini merupakan kumpulan industry

dalam satu tempat, dimana

pelakunya mencoba meningkatkan

performansi, lingkungan, ekonomi,

dan sosial. Konsep ini berusaha

mengintegrasikan elemen-elemen

fisik maupun sistemnya, melalui

penggunaan teknologi untuk

meminimalisir dampak lingkungan.

METODE PENELITIAN

Penelitian tentang

pengembangan kawasan industri

dengan konsep Smart Green Industrial

Development di Desa Gemulak akan

menggunakan pendekatan penelitian

kualitatif dan kuantitatif.

Metode kualitatif adalah metode

penelitian yang sifatnya

deskriptif dan induktif. Pada

metode ini, penelitian sebuah

fenomena akan berangkat dari data

yang ada, bukan dari sebuah

teori. Jadi fokus penelitian

kualitatif bukan pada pembuktian

sebuah teori yang sudah ada,

adapun landasan teori yang

digunakan biasanya sekedar

digunakan sebagai penopang fokus

penelitian. Sedangkan metode

kuantitatif adalah metode

penelitian yang sifatnya

induktif.

Pada metode penelitian

kualitatif, data biasanya

dikumpulkan melalui kegiatan

wawancara, observasi, pelibatan

langsung peneliti serta diskusi.

Sedangkan data pada metode

penelitian kuantitatif diperoleh

dengan cara pengisian angket

maupun telaah dokumen. Sehingga,

dalam penelitian ini metode

pengumpulan data dilakukan dengan

beragam cara yaitu observasi,

wawancara dan kuisioner yang

dilakukan untuk mendapatkan data

primer seperti kondisi air baku,

tingkat penurunaan tanah (land

subsidence), tingkat kemaikan muka

air laut, dll. Disamping itu juga

ada metode telaah dokumen yang

digunakan untuk mendapatkan data

sekunder seperti data jumlah

penduduk, luas wilayah

administrasi, penggunaan lahan

dan lain sebagainya.

Jenis analisis yang digunakan

dalam penelitian, untuk menjawab

pertanyaan dan mencapai tujuan

penelitian sesuai dengan sasaran

penelitian yang akan dicapai

yaitu :

Analisis Aktivitas dan

Kebutuhan Ruang. Analisis

aktivitas dilakukan untuk

mengetahui kegiatan yang

berlangsung pada kondisi

kawasan. Apabila karakteristik

aktivitas telah

teridentifikasi, maka

selanjutnya dilakukan analisis

kebutuhan ruang untuk

menampung segala aktivitas

yang dilakukan oleh

masyarakat.

Analisis Tapak merupakan

analisis yang digunakan dalam

suatu rencana perancangan kota

fisik dan digunakan juga untuk

merumuskan program ruang

berdasarkan karakteristik

aktivitas pengguna dan

aktivitas ruang.

Analisis Infrastruktur

merupakan analisis yang

dilakukan untuk mengetahui

kondisi infrastruktur

eksisting pada wilayah studi,

serta akan menjadi pedoman

pada rencana pembuatan

infrastruktur baru.

Analisis Elemen Perancangan

Kota yang terdiri dari land use,

building form and building mass, open

space, parking and circulation, signage,

pedestrian ways, activity support dan

preservation.

Analisis Elemen Citra Kota

merupakan analisis mendasar

yang digunakan untuk

membangunan gambaran mental

terhadap sebuah kota, yang

terdiri dari elemen path, edge,

district, nodes, dan landmark.

Analisis Elemen Estetika

merupakan salah satu elemen

dalam perancangan kota, yang

terdiri dari proporsi, sumbu,

simetri, hirarki, balance,

irama, skala, konteks dan

kontras serta organisasi

ruang.

Analisis Kriteria Terukur

merupakan kriteria dasar

perancangan kota yang dapat

diukur secara kuantitatif,

yang diperoleh dari

pertimbangan-pertimbangan

faktor fisik dasar, faktor

ekonomi maupun faktor budaya.

Analisis ini meliputi

perhitungan kepadatan bangunan

(building coverage), ketinggian

bangunan, sempadan bangunan

dan jarak antar bangunan

dengan tujuan untuk menentukan

amplop bangunan.

Analisis Kriteria Tak Terukur

kriteria yang tidak dapat

diukur secara kuantitatif,

tetapi dapat memberi persepsi

yang sama bagi pengamat yang

melihatnya. Oleh karena itu,

kriteria tak terukur lebih

menekankan pada aspek

kualitatif di lapangan.

Kriteria tak terukur terdiri

dari acces, compatibility, views,

identity, sense dan livability.

HASIL PEMBAHASAN

Kawasan Industri yang akan

direncanakan berada di Desa

Gemulak dengan luas perancangan

sebesar + 50 Ha. Namun di sana

masih terdapat beberapa

permasalahan yang harus

diselesaikan jika sebelum menjadi

kawasan industri. Masalah inti

yang ada di wilayah studi yaitu

tidak terintegrasinya kawasan

industri yang menyebabkan belum

tersedianya infrastruktur dan

fasilitas penunjang.

Masalah inti tersebut mencul

karena beberapa isu dan

permasalahan yang timbul di

wilayah studi. Isu dan masalah

yang ada antara lain Industri

yang tidak saling terintegrasi,

industri masih berdiri sendiri-

sendiri belum terintegrasi baik

proses produksi maupun penggunaan

infrastruktur. Belum optimalnya

fungsi infrastruktur, hal ini

seperti belum adanya pengolahan

limbah, drainase buruk, jalan

rusak, dll.

Terjadinya degradasi

lingkungan, seperti polusi suara,

udara, air, dll, karena belum

adanya open space dan barrier di

kawasan industri. Permasalahan

lain yaitu pola permukiman yang

tidak teratur serta belum adanya

sistem transportasi yang terpadu.

Isu dan permasalahan yang ada

secara langsung maupun tidak

langsung berdampak pada

perkembangan kawasan industri

yang tidak terarah, terpadu dan

tidak menghasilkan hasil guna

yang optimal bagi Kabupaten

Demak.

Berdasarkan isu dan

permasalahan di wilayah studi

yang telah dijelaskan sebelumnya

maka dalam perancangan Kawasan

Industri Gemulak menerapkan

konsep “Smart Green Industrial Park”.

Konsep Smart Green Industrial Park

terdapat 9 elemen yang dapat

diterapkan ke dalam perancangan

Kawasan Industri Gemulak dan

diharapkan dapat menyelesaikan

isu permasalahan di wilayah

tersebut. 9 elemen tersebut

antara lain terdiri dari 8 elemen

green dan 1 elemen smart, yaitu

berupa Green Open Space, Green Waste,

Green Transportation, Green Water, Green

Energy, Green Community, Green Building,

Green Planning and Design, dan Smart

Production.

Green Open Space, elemen ini

diterapkan dengan pengadaan

barrier, serta penyediaan RTH 30%

(20% RTH aktif dan 10% RTH

pasif). Green Open Space ini

digunakan untuk menyelesaikan

permasalahan belum adanya public

dan open space yang memadai. Green

Waste, diterapkan dengan pengadaan

IPAL dikawasan industri, hal ini

dikarenakan belum terdapat

pengolahan limbah terpadu di

wilayah studi eksisting sehingga

dikhawatirkan dapat mencemari

lingkungan.

Green Transportation, digunakan

untuk menyelesaikan masalah

transportasi yang belum

terintegrasi sehingga

penerapannya berupa adanya sistem

TOD. Green Water, penerapan berupa

pengadaan rain water harvesting yang

digunakan untuk menyelesaikan

masalah sistem drainase yang

buruk dan rawan banjir. Green

Energy, dengan menerapkan solar

system (untuk lampu jalan, dll)

sehingga mengurangi penggunaan

energi yang kurang ramah

lingkungan.

Green Community, penerapannya

dengan membentuk komunitas hijau

yang kreatif dan proaktif di

kawasan permukiman. Green Building,

penerapan dengan menggunakan

bahan material bangunan yang daur

ulang sehingga ramah lingkungan.

Green Planning and Design, bentuk

penerapan dengan perancangan yang

mixed use serta ramah terhadap

manusia, sehingga menjadi

lingkungan yang livable dan dapat

mengurangi permasalahan

lingkungan. Terakhir yaitu Smart

Production, dengan penerapan

saling terintegrasi antar

industri sehingga dapat

meningkatkan efisiensi suatu

proses produksi.

Sumber: analisis kelompok 3dan 4b

Gambar 2

Siteplan dan penerapan kosep

Berikur merupakan amplop

bangunan yang diterapkan:

Sumber: analisis kelompok 3dan 4b

Gambar 3

Amplop bangunan

Setelah menetapkan konsep

yang dilakukan kemudian dilakukan

penyusunan Logical Framework. Logical

framework (kerangka kerja logis)

merupakan sebuah instrumen utama

yang mempunyai metode yang jelas

dalam mengelola program serta

kemampuan teknis manajemen

program. Logical framework

memudahkan untuk mengukur

bagaimana suatu program dan

kegiatan dilaksanakan dan

dievaluasi. Berikut ini adalah

ringkasan dari tabel logical

framework dari Kawasan Industri

Desa Gemulak.

Goals: adalah tingkatan dengan

tujuan tertinggiatau tujuan

jangka panjang. Goals kawasan

industri

permukiman

industri Gemulak adalah

“Mewujudkan kawasan industri

tekstil yang mampu memberikan

kontribusi terhadap

Pendapatan Daerah Kab. Demak

melalui penyerapan tenaga

kerja dan mampu berkontribusi

terhadap pelestarian

lingkungan melalui konsep

green manufacture industrial dan

konsep green livable housing.”

Purpose: adalah rincian/bagian

dari goals sebagai tujuan

jangka pendek. Purpose kawasan

industri Gemulak adalah

“Membuat Lisiba industri dan

permukiman yang terdiri dari

jaringan infrastruktur untuk

menunjang kawasan industri

seperti jaringan jalan,

listrik, drainase,

telekomunikasi, sanitasi, air

bersih, dan persampahan serta

bangunan pabrik dan rusun

pekerja.”

Output: adalah hasil spesifik

yang harus diperoleh sesudah

program berakhir. Output di

kawasan ini terbagi

berdasarkan pengaplikasian

konsep yang diusung yang

terdiri dari penerapan green

building, green waste, green

transportation, green energy, green

open space, green community, green

planning, green water, dan smart

production.

Input: merupakan masukan yang

harus disusun untuk

memperoleh output. Input di

kawasan industri Gemulak

antara lain perlu adanya

kerjasama pemerintah dan

swasta, kerjasama antar

lembaga/instansi terkait,

dukungan pemerintah Desa

Gemulak terkait peruntukan

kawasan industri, tenaga

kerja yang akan ditampung,

sumber dana, dan sumber

modal.

Network Planning Analysis merupakan

analisis yang menunjukkan

tahapan-tahapan dalam pembangunan

suatu proyek yang berurutan

disertai waktu/lama pelaksanaan

sehingga pelaksanaan proyek dapat

berjalan tepat waktu sesuai yang

direncanakan. Critical Path Method

adalah metode untuk menentukan

tahapan-tahapan krusial/kritis

yang menjadi tahapan penting

dalam suatu proyek.Keseluruhan

waktu yang diperlukan dari

persiapan, pembangunan hingga

pengelolaan kawasan yaitu selama

20 tahun. CPM yang dibuat berdasarkan

tahapan krusial menghubungkan

dari tahapan penetapan lahan,

kontrak perjanjian, perizinan,

pembangunan infrastruktur,

pembangunan pabrik, gudang,

kantor dan showroom, pembangunan

hunian perumahan dan sarana

penunjang, serta pengelolaan dan

pemeliharaan kawasan industri.

Tahapan NPA yang telah disusun

dapat dilihat pada penjelasan

berikut :

Pra konstruksi : terdiri dari

tahapan-tahapan yang

berhubungan dengan persiapan-

persiapan seperti persiapan

lahan, perencanaan kawasan,

penentuan kontrak perjanjian

dan perizinan serta penentuan

AMDAL.

Konstruksi : yang dibagi

menjadi 2 bagian yaitu

konstruksi untuk industri dan

perumahan. Yang menjadi

prioritas penyelesaian tentu

pada bagian konstruksi

industri terlebih dahulu agar

kegiatan industri dapat

segera dijalankan. Setelah

itu baru dilaksanakan

konstruksi untuk perumahan

para pekerja industri.

Pasca konstruksi: adalah

tahapan pelaksanaan

pembangunan pelengkap seperti

penanaman hutan kota,

pelengkap estetika kawasan,

yang dilanjutkan dengan

mengoperasionalkan kawasan

dan monitoring evaluasi.

Penyediaan kawasan industri

membutuhkan nilai investasi yang

besar, kebutuhan investasi ini

pada umumnya sulit dipenuhi jika

menggunakan dana dari APBD. Oleh

karena itu kerjasama antara

pemerintah dan swasta dianggap

penting dalam upaya menyediakan

pembangunan kawasan industri baik

dari segi

pembiayaan,pembangunan,hingga

pengelolaan. Banyak skema dan

konsep dalam melakukan kerjasama

pemerintah dan swasta, konsep BOO

(Build Operate Own) adalah salah satu

alternatifnya sebagai konsep yang

yang paling menguntungkan kedua

belah pihak. Manfaat yang didapat

selain sharing anggaran, adalah

pembangunan yang lebih efisien

dan mendorong terjadinya proses

alih teknologi.

Jangka waktu kerja sama

dilakukan selama 25 tahun, sesuai

dengan arahan RTR Kawasan

Strategis Nasional dan Rencana

Pembangunan Jangka Panjang (RPJP)

Pemerintah Kabupaten Demak. Di

dalam Kawasan Industri Gemulak,

terdapat 2 area yang akan

dikerjasamakan pembangunannya,

yaitu area industri dan

permukiman.

Dalam kerjasama ini

pemerintah memiliki peran dalam

menyediakan lahan, namun

pemerintah berhak mendapatkan

Pajak Bumi Bangunan (PBB) serta

sharing benefit selama jangka waktu

25 tahun dengan pembagian 5%

untuk pemerintah dan 95% untuk

pihak swasta, yang kemudian

digunakan untuk membayar cicilan

pembelian lahan yang akan di-own-

kan. Selain mendapatkan sharing

benefit 95% pihak swasta juga akan

mendapatkan semua asset pada

akhir waktu setelah kerjasama.

Pada area industri, swasta juga

mendapatkan keuntungan dari omset

pabrik, showroom, biaya sewa

semua fasilitas umum dan

retribusi fasilitas.

Peran swasta pada kerjasama

ini harus mampu membangun pabrik

dan hunian serta segala fasilitas

dan infrastruktur di dalamnya,

selain itu swasta juga

bertanggungjawab untuk memelihara

asset dengan baik sampai akhir

waktu kerjasama.

Analisis pembiayaan

pembangunan Kawasan Industri

Gemulak terbagi menjadi 2, yaitu

analisis finansial dan analisis

sosial ekonomi. Keseluruhan

pembiayaan dalam analisis

finansial diperuntukan untuk

tahapan pra konstruksi,

konstruksi dan pasca konstruksi.

Pihak yang bertanggung jawab

ialah swasta dan pemerintah.

Pihak swasta wajib membiayai

biaya pengeluaran pembangunan

kawasan industri. Pemerintah

sebagai penyedia lahan.

Keuntungan yang didapatkan per-

tahunnya akan dibagi menjadi 5%

untuk pemerintah dan 95% untuk

swasta. Dan dalam analisis

kelayakannya dibagi antara

pemerintah dan swasta, sehingga

dapat dilihat kelayakan dan

keuntungan kedua stakeholder

tersebut.

Analisis sosial ekonomi

diperuntukan untuk tahapan

konstruksi dan pasca kosntruksi

dan yang bertanggung jawab ialah

pihak swasta dan masyarakat di

sekitar kawasan industri. Swasta

memberikan kompensasi ke

masyarakat karena kerugian yang

ditimbulkan akibat pembangunan

kawasan industri. Timbal

baliknya, masyarakat mendapat

peluang usaha dengan memproduksi

hasil daur ulang sampah plastic,

kain dan benang dari limbah

industri dan permukiman.

Keuntungan per-tahunnya akan

dibagi menjadi 30% untuk swasta

dan 70% untuk masyarakat.

Berikut ini adalah hasil

perhitungan analisis finansial

dan analisis sosial ekonomi :Tabel 1

Analisis Pembiayaan

Pemerintah Swasta

Cash Out Rp 170,081,000,000 Rp 1,273,73,.578,271 Rp 946,000,000

Cash In Rp 1,021,045,933,080 Rp 5,981,356,468,093 Rp 1,988,965,125

BCR 1.722 2.313 2.19

NPV Rp 111,959,172,890 Rp 872,909,043,127 Rp 359,419,767

IRR 14% 34% 25%

Payback Period Tahun ke-9 Tahun ke-7 Tahun ke-9

FinancialSosial Ekonomi

Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2014

Berdasarkan hasil perhitungan

analisis finansial dan sosial

ekonomi proyek pembangunan

Kawasan Industri Gemulak layak

untuk direalisasikan. Analisis

kelayakan tersebut dapat dilihat

dari nilai Benefit Cost Ratio melebihi

1, nilai NPV positif dan nilai

IRR melebihi nilai Discount Factor

7,5%.

Berdasarkan perhitungan

pembiayaan antara analisis

finansial dan analisis sosial

ekonomi, kedua analisis tersebut

dikatakan layak, shingga proyek

pembangunan Kawasan Industri

Gemulak dapat direalisasikan.

Analisis kelayakan dalam analisis

finansial antara pemerintah dan

swasta dinyatakan layak, sehingga

proyek pembangunan ini

menguntungkan bagi kedua

stakeholder tersebut.

KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

a. Kesimpulan

Perencanaan Kawasan Industri

Gemulak merupakan suatu bentuk

pengembangan wilayah di Kabupaten

Demak dalam rangka meningkatkan

pendapatan daerah, mengurangi

ketergantungan terhadap Kota

Semarang dan meningkatkan peran

Kabupaten Demak di wilayah

Kedungsepur. Potensi wilayah yang

ada akan dikembangkan dan masalah

yang ada akan diselesaikan

melalui konsep Smart Green Industrial

Park.

Konsep yang diusung

menekankan pada sistem

keberlanjutan dan memperhatikan

keseimbangan dengan alam. Konsep

kawasan ini pun akan diturunkan

kedua konsep untuk permukiman,

yaitu Green Livable Housing dan konsep

industri, yaitu Green Manufacture

Industrial. Untuk mewujudkan kawasan

industri, pada perencanaan yang

dilakukan menggunakan konsep

pengelolaan Build Operate Own (BOO)

dimana terdapat kerjasama

pemerintah dan swasta selama 25

tahun dan pada akhir kerjasama,

seluruh asset akan dimiliki oleh

pihak swasta. Berdasarkan hasil

analisis kelayakan, perencanaan

pembiayaan melalui konsep

pengelolaan tersebut menunjukan

bahwa proyek Kawasan Industri

Gemulak layak untuk dapat

dibangun.

b. Rekomendasi

Kerjasama antara pemerintah

dengan pihak swasta, telah

dilakukan pembagian peran antara

keduanya. Peran pemerintah tidak

hanya mengalokasikan lahan. Di

sisi lain, terdapat fungsi

pemerintah sebagai pemangku

kebijakan. Diharapkan untuk masa

yang akan datang, pemerintah

dapat menetapkan kebijakan

terkait perindustrian di

Kabupaten Demak yang lebih

komprehensif sehingga para

investor dalam pembangunan

proyeknya mendapat suatu acuan

demi terciptanya kondisi yang

baik dan kondusif, tidak hanya

bagi investor sendiri, namun juga

lingkungan di wilayah Kabupaten

Demak. Peran pengawasan

pemerintah pun diharapkan lebih

intensif dalam mengontrol

pengembangan perindustrian di

Kabupaten Demak.

DAFTAR PUSTAKA

Alonso, 1972, A Theory of The

Urban Land Market, The City :

Program of Planning, Alonso

W. diterjemahkan oleh Endang

Titi Sunarti dalam Laporan

Penelitian Perumahan Pekerja

di Lingkungan Permukiman

Sekitar Kawasan Industri,

dengan kasus Wilayah Pemda

Tk. II Surabaya, Lemlit ITS

1989

Amir, Salim, Suparti, 1994,

Perumahan Pekerja Industri

antara Teknologi, Kelayakan

dan Keterjangkauan, bulletin

berkala ATAP ITB edisi No.

1, Juli 1994

Arahan Dan Kriteria Penyediaan

RTH Menurut Peraturan Menteri

Pekerjaan Umum Nomor

05/PRT/M/2008 Mengenai

Pedoman Penyediaan dan

Pemanfaatan RTH

Butler, David, John W. Davis.

2000. Urban Drainage. London:

E & FE Spon

De Chiara and Koppelman. 1990.

Standar Perencanaan Tapak.

Jakarta: Erlangga

Menteri Negara Perumahan Rakyat

Nomor : 648--384 Tahun 1992

Nomor : 739//Kpts//1992 Nomor

: 09//Kpts//1992Tentang

Pedoman Pembangunan Perumahan

dan Permukiman dengan

Lingkungan Hunian yang

Berimbang

Zahnd, Markus. 1999. Perancangan

Kota Secara Terpadu.

Yogyakarta: Kanisius