den 23. januar 2017

Makroøkonomi: Det danske boligmarked

Prisen på lejligheder er på det højeste niveau nogensinde, mens prisen på huse nærmer sig toppen i 2007

Det københavnske lejlighedsmarked udgør et risikoelement

Handelsaktiviteten er faldet lidt tilbage, men er stadig på et mere normalt niveau

Det danske boligmarked er gået frem over de seneste fire år. En fremgang, som har spredt sig til det meste af landet,

hvor de store bykommuner har ført an. Det har både resulteret i højere boligpriser, flere handler, et svagt faldende

antal boliger til salg og kortere liggetider generelt. Boligmarkedet har dog langt fra indhentet det tabte som følge af

krisen alle steder i landet. Derudover er der sket et skifte i danskernes boligbehov fra land til by, som har bidraget

yderligere til et ubalanceret boligmarked.

Priserne på det danske boligmarked er over en bred kam gået markant op de senere år. Over det seneste år er prisen

for huse steget med 4,4 pct. (tredje kvartal 2016 i forhold til tredje kvartal 2015). For lejligheder er prisen steget med

7,2 pct. i samme periode, jf. figur 1. Prisstigningerne har bl.a. været drevet af lave boligrenter, stigende realløn og

beskæftigelse. Alt sammen medvirkende til at øge efterspørgslen efter private boliger.

Et hus på 140 kvadratmeter koster for hele landet i gennemsnit 1,8 mio. kr., mens en lejlighed på 80 kvadratmeter i

dag koster 1,9 mio. kr.

Figur 1.

Boligpriserne på landsplan

Figur 2.

Boligsalg på landsplan

Kilde: Boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet

Note: Antal handlede boliger er sæsonkorrigeret

Prisen på lejligheder er kommet op på det højeste niveau nogensinde, mens prisen på huse flugter med niveauet i

2006. Tidspunktet lige før boligmarkedet for huse toppede. Det betyder ikke, at det danske boligmarked står overfor

en ny nedtur, da bl.a. indkomsterne er steget og renterne er faldet siden toppen. Det har givet plads til prisstigninger.

De høje priser på de københavnske lejligheder, som udgør en betydelig del af det danske lejlighedsmarked, er dog

kommet op på et niveau, hvor de udgør en risiko. Lejlighederne i København og Frederiksberg er steget markant i pris

og har aldrig været dyrere, jf. figur 3.

Godt nok kan de markante prisstigninger på lejligheder de seneste fire år i høj grad forklares af de meget lave

boligrenter, stigende indkomster og et demografisk pres, hvor flere flytter til hovedstaden. Dermed er udviklingen i

finansieringsomkostningen for en almindelig størrelses lejlighed i faste indkomster også mere afdæmpet, jf. figur 4.

Figur 3

Lejlighedspriser i udvalgte byer

Figur 4

Finansiering for typisk lejlighed i 2005-indkomstniveu

Kilde: Boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet og egne beregninger

Note: Finansieringen for en lejlighed er defineret som 1. årsydelsen på et fastforrentet realkreditlån og variabelt forrentet banklån ved køb af en

lejlighed på 80 kvadratmeter

Det ændrer dog ikke ved, at prisen på lejligheder nu ligger så højt, at det kalder på årvågenhed. Fortsætter prisen på

lejligheder med at stige markant mere end indkomsterne, er der stor risiko for efterfølgende prisfald. Det gælder især

ved pludselige rentestigninger. Et forholdsvist lavt udbud af lejligheder og en høj handelsaktivitet betyder dermed, at

ændringer i boligrenterne alt andet lige hurtigt vil smitte af på boligpriserne.

De senere års stigende boligpriser viser sig også i en handelsaktivitet, som har løftet sig til et mere normalt niveau, jf.

figur 2. Aktiviteten er dog faldet lidt tilbage i forhold til første halvdel af 2015, hvor boligrenterne var helt i bund. Det

sendte boligmarkedet ekstra op og betød bl.a. flere handlede boliger og et opadgående prispres, som aftog efter

renterne faldt tilbage til tidligere niveauer.

Boligmarkedet i forskelligt tempi på tværs af landsdele

Tilpasningen efter krisen fortsætter på det danske boligmarked

Stigende beskæftigelse og lave renter støtter bedringen på boligmarkedet over det meste af landet

Boligmarkedet er opdelt i to

Den finansielle krise sendte hele det danske boligmarked til tælling med markante prisfald. Priserne faldt på tværs af

alle landsdele og ramte en bund i første kvartal 2009. Nogle steder fra et højt niveau, og andre steder fra et mere

normalt niveau, jf. figur 5. De seneste fire år har boligmarkedet været inde i en tilpasningsperiode med stigende

boligpriser og flere handlede boliger i det meste af landet. Denne tilpasning har været understøttet af faldende

boligrenter og stigende indkomster.

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

11.000

12.000

13.000

14.000

1. k

vt. 2

003

4. k

vt. 2

003

3. k

vt. 2

004

2. k

vt. 2

005

1. k

vt. 2

006

4. k

vt. 2

006

3. k

vt. 2

007

2. k

vt. 2

008

1. k

vt. 2

009

4. k

vt. 2

009

3. k

vt. 2

010

2. k

vt. 2

011

1. k

vt. 2

012

4. k

vt. 2

012

3. k

vt. 2

013

2. k

vt. 2

014

1. k

vt. 2

015

4. k

vt. 2

015

3. k

vt. 2

016

Hele landet København Frederiksberg Århus

Stærkest er det gået i København og de store bykommuner omkring København. Det er især de lave boligrenter og

stigende indkomster, som har drevet prisudviklingen i de store byområder. Hertil kommer en demografisk udvikling,

hvor befolkningstilvæksten har været langt større i byerne end i landområderne, jf. figur 6. Det har også været med til

at presse boligpriserne op.

Figur 5

Huspriser på landsdele (1.kvt.2009=100)

Figur 6

Demografisk skifte fra land til by (1.kvt.2009=100)

Kilde: Boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet og Danmarks Statistik

I landsdele som Nordsjælland, Østsjælland, Østjylland og Nordjylland har boligpriserne løftet sig gennem de senere år,

og ligger nu højere end på bunden efter krisen. Fremgangen i Nordsjælland og Østsjælland kan i høj grad forklares af,

at prisen på boliger i København og omegn er kommet op på et niveau, hvor færre kan og har lyst til at være med. Det

har løftet priserne for det resterende Sjælland.

Den geografiske bredere fremgang på boligmarkedet skyldes ikke kun, at priserne spreder sig som ringe i vandet. Det

skyldes i høj grad også den økonomiske udvikling med jævnt stigende vækst og beskæftigelse. Det smitter positivt af

på boligmarkedet - og omvendt. I de landsdele, som er mindre tæt befolkede, er der dog fortsat mange flere huse til

salg, end der er købere. Derfor siger prisen på boliger her langsommere til trods for de lave renter.

I visse dele af landet er det stadigvæk meget svært at komme af med sin bolig. Det gælder især visse land- og

yderområder, hvor den økonomiske vækst er svag. Dette forværres yderligere af et strukturelt skifte i boligbehov fra

land til by blandt danskerne. Dvs., at danskerne i højere grad foretrækker at bo i eller omkring byer af en vis størrelse.

Her sker tilpasningen i høj grad gennem en reducering af antallet af boliger bl.a. i form af nedrivning, hvilket typisk

sker over en længere periode.

Dette betyder også en opdeling af det danske boligmarked. I landsdele som Sydjylland, Vestjylland og Fyn ligger

boligpriserne således fortsat laver end den første bund på boligmarkedet efter krisen. Det skyldes i høj grad et

demografisk skifte fra land til by. Men også at disse områder kæmper med svag vækst. Vest- og Sydsjælland og

Bornholm er hårdest plaget af den demografiske udvikling. Det er stærkt medvirkende til, at boligpriserne ligger

markant lavere end lige efter krisen.

En anden måde at illustrere ubalancen på det danske boligmarked er ved at kigge på boligbyrden, som vi definerer

som den del af en lokalt-boende familiens indkomst efter skat, som går til boliglån og boligskatter, hvis familien køber

et hus på 140 kvadratmeter. Boligbyrden viser også store forskelle på tværs af landsdele, jf. figur 7. I toppen ligger

København og Københavns omegn og i bunden ligger Bornholm, Fyn, Jylland og Vest- og Sydsjælland.

Figur 7

Boligbyrden for huse på tværs af landsdele

Kilde: Egne beregninger

Bevægelser på boligmarkedet

Bedringen på boligmarkedet ses i flere handler på tværs af hele landet

Udbuddet af boliger ligger dog fortsat højt med faldende tendens

Boligmarkedet er stadigvæk kendetegnet ved lange liggetider på nær i hovedstadsområdet

Antallet af handlede boliger er faldet henover det seneste år, når der tages højde for sæsonudsving. Der blev handlet

knap 9.000 huse i 3. kvartal 2016. Det er godt knap 4 pct. færre end samme kvartal året forinden. På markedet for

lejligheder blev der handlet godt 4.000 lejligheder i 3. kvartal. Det er ca. 2,5 pct. færre end for et år siden.

Den mere afdæmpede handelsaktivitet skal ses i lyset af de markante fald i boligrenterne i starten af 2015, som for en

periode fyrede ekstra op under boligmarkedet. Handelsaktiviteten ligger dog fortsat markant højere end de

handelsniveauer, der var lige efter krisen, hvor det danske boligmarked kollapsede. Derudover har antallet af handler

på tværs af landet løftet sig markant over de sidste fire år, hvor boligmarkedet har været inde i en stabiliseringsfase.

Det viser, at boligmarkedet under et er kommet langt bedre med, jf. figur 8.

Løftet i handelsaktiviteten de seneste fire år har medvirket til, at antallet af huse sat til salg er stoppet med at stige og

haft en faldende tendens. Det gælder især for Regionerne Sjælland, Midtjylland og Syddanmark, hvor boligmarkedet

har været og fortsat er karakteriseret ved et vist overudbud af boliger, jf. figur 9.

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Byen København

Københavns omegn

Nordsjælland

Bornholm

Østsjælland

Vest- og Sydsjælland

Fyn

Sydjylland

Østjylland

Vestjylland

Nordjylland

Figur 8

Handlede boliger

Figur 9

Udbud af boliger har vist faldende tendens

Kilde: Boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet

Note: Tallene er sæsonkorrigeret

Antallet af solgte huse i forhold til udbuddet af huse viser, at omsætningen på boliger fortsat ligger i den lave ende,

men har løftet sig over de seneste fire år, jf. figur 10. Det gælder især for hovedstadsregionen. Liggetiden på huse

tegner også et billede af, at boligmarkedet er i bedring med et stykke vej igen udenfor hovedstadsområdet.

I hovedstaden går det hurtigt med en salgstid på 115 dage for huse. I De øvrige regioner tager det noget længere tid.

På Sjælland er salgstiden 184 dage, i Midtjylland 193 dage, i Nordjylland 232 dage og i Syddanmark tager det 215 dage

at skille sig af med et hus, jf. figur 11.

Figur 10

Solgte huse i forhold til udbud

Figur 11

Liggetider

Kilde: Boligmarkedsstatistikken fra Realkreditrådet

Note: Tallene er sæsonkorrigeret

Bortset fra hovedstadsområdet er der tale om markant længere liggetider end op til krisen. Liggetiderne for huse har

dog haft en faldende tendens over de seneste fire år, hvor bedringen på det danske boligmarked har stået på.

Boligrenter og gæld

Boligrenterne forventes at være lave de kommende år

De afdragsfrie lån er faldet til 51 pct. af alle realkreditlån

Mens lån med variable rente er faldet til 60 pct.

De danske boligejere har været begunstiget af meget lave boligrenter gennem en længere årrække, jf. figur 12. Det

afspejler, at inflationen fortsat er meget lav i Eurozonen, et godt stykke under ECB’s målsætning. ECB’s

opkøbsprogram løber som minimum til udgangen af 2017 og formentlig længere. Det taler for, at ECB først begynder

at hæve de pengepolitiske renter i 2019. På grund af fastkurspolitikken vil det også holde snor i de korte renter

herhjemme. Vi forventer dog en moderat stigning i de lange renter i løbet af det kommende år i takt med at

inflationen i euroområdet kryber opad, og væksten fortsat er solid.

Figur 12

Faldende boligrenter over flere år

Figur 13

Andel af udestående realkreditlån til ejerboliger

Kilde: Obligationsrenter fra Realkreditrådet og Nationalbanken

Der er igennem flere år sket et skred væk fra lån med variabel rente, men også væk fra lån med afdragsfrihed.

Andelen af lån med variabel rente er faldet til 60 pct., mens andelen af afdragsfrie lån er faldet til 51 pct., jf. figur 13.

Faldet i andelen af afdragsfrie lån vil formentlig falde yderligere i takt med, at afdragsfriheden udløber for stadig flere

boligejere i de kommende år. Det skyldes naturligvis, at de skal til at afdrage, medmindre de lægger lånene om til

afdragsfrihed på ny. Derudover indebærer reguleringsmæssige tiltag, at de afdragsfrie lån og rentetilpasningslån er

blevet noget mindre attraktive.

Boligmarkedet fremover

Vi forventer fortsat fremgang på det danske boligmarked i de kommende år. Moderat stigende lange renter vil ligge

en dæmper på boligprisstigningerne, særligt på lejligheder. Fortsat fremgang i beskæftigelsen og dermed

indkomsterne giver dog plads til yderligere boligprisstigninger, særligt på huse.

En risikofaktor for boligmarkedet fremover er, hvordan boligbeskatningen kommer til at se ud efter 2020, når det

nuværende skattestop ophører. Det er dog forventningen, at et nyt forslag til den fremtidige boligbeskatning bliver

præsenteret i starten af 2017. Et flertal på Christiansborg har allerede indgået aftale om et nyt og mere retvisende

ejendomsvurderingssystem. Aftalen betyder, at der vil blive udsendt nye ejendomsvurderinger for ejerboliger i 2019.

Hvordan de nye ejendomsvurderinger vil påvirke boligejernes skatteregning og dermed boligpriserne afhænger i høj

grad af den endelige aftale om boligbeskatningen.