DREPT CIVIL. CONTRACTELE SPECIALE. INTRODUCERE.

Daca o anumita dispozitie expresa cuprinsa in reglementarea speciala vizeaza un anumit aspect al unui anumit contract special, atunci in cazul acelui contract special, pentru acel aspect, se va aplica reglementarea speciala, iar reglementare generala va fi inlaturata.

1.

Intrucat reglementarea speciala este exceptionala, ea este de strica interpretare daca exista indoieli rezonabile cu privire la incadrarea unui anumit contract sau a unui anumit aspect al regimului sau juridic in reglementarea speciala, atunci acelui contract, respectiv acelui aspect al sau, i se va aplica reglementarea generala.

2.

Tot pentru ca are caracter exceptional, reglementarea speciala este de stricta interpretare ea nu se va aplica decat contractelor pentru care a fost prevazuta in mod expres, iar nu si altor contracte asemanatoare. In acest sens, in temeiul art. 10, legile care deroga de la o dispozitie generala se aplica numai in cazurile expres si limitativ prevazute.

3.

Daca anumite aspecte ale unui contract special numit nu sunt reglementate prin regulile special destinate acelui contract, atunci aspectele in cauza vor fi guvernate de regimul juridic general al contractelor.

4.

Contractele pentru care nu s-a prevazut o reglementare speciala, care se numesc contracte nenumite, sunt supuse in principiu numai teoriei generale a obligatiilor si contractelor, si numai cu totul exceptional, reglementarilor aplicabile contractului special numit cu care se aseamana cel mai mult. art. 1168

5.

Art. 1651 prevede ca dispozitiile privitoare la obligatiile vanzatorului se aplica in mod corespunzator in cadrul obligatiilor instrainatorului avand in vedere ca este un contract de transmitere a proprietatii

-

In cazul in care contractul de agentie confera agentului puterea de reprezentare, ii sunt aplicabile, pe langa dispozitiile speciale referitoare la agentie si dispozitiile privind mandatul cu reprezentare, iar atunci cand agentului nu i-a fost oferita puterea de reprezentare, contractului ii sunt aplicabile, pe langa prevederile exprese referitoare la agentie, si cele referitoare la contractul de comision (specie de mandat fara reprezentare) art. 2095

-

uneori un anumit contract special numit antreneaza in mod necesar efectele juridice ce nu cunosc o reglementare nici in materia speciala rezervata acelui contract special si nici in materia teoriei generale a contractelor si obligatiilor , dar care cunoaste totusi o reglementare in privinta unui alt contract special, caz in care se va aplica 5.

Regulile aplicabile reglementarii in materia contractelor:

contractul de inchiriere a locuinteicontractul de inchiriere a spatiilor destinate exercitiului profesionalcontractele de arendare

Sunt reglementate ca varietati de locatiune:o

imprumutul de consumatieimprumutul de folosinta

Sunt reglementate ca varietati ale contractului de imprumut:o

contractul de consignatiecontractul de expeditie comisionul fiind el insusi o varietate de mandat fara reprezentare

Sunt reglementate ca varietati ale contractului de comision: o

Reglementari speciale al unor subdiviziuni ale contractelor speciale:-

Contracte speciale care comporta varietati:

Trebuie calificat contractul1.Pe baza calificarii, trebuie identificata reglementarea aplicata2.

Calificarea contractului1.Presupune examinarea vointei partilor in ansamblul sau in scopul identificarii obiectului intelegerii lor-Notiunea de obiect al contractului este definitia in Nould Cod Civil si nu trebuie confundata cu obiectul obligatiei art. 1225 (art. 1226 obiectul obligatiei) se determina pe baza ansamblului clauzelor

-

Stabilirea regimului juridic aplicabil unui contract incheiat in concret

Curs 15 octombrie 201117:00

Cursuri Page 1

obligatiei art. 1225 (art. 1226 obiectul obligatiei) se determina pe baza ansamblului clauzelor contractuale trebuie stabilit scopul principal pentru care fiecare parte a contractat (obiectul contractului)

Scopul mediato

Scopul imediat o

Cauza are 2 componente:-

Cauza mediata concreta, variabilao

Reprezinta un instrument de calificare al contractului, in sensul ca grupandu-se cauzele imediate ale fiecareia dintre partile contractului, se poate determina calificarea contractului pe care ele l-au incheiat

Cauza imediata abstracta, invariabila si tipica pentru o anumite categorie de contracteo

Cauza este o conditie de validitate a contractului si are 2 componente:-

Se finalizeaza cu stabilirea naturii juridice a contractului concret. Odata ce s-a stabilit aceasta natura juridica se poate identifica corpul de reglementari aplicabile diferitelor aspecte ale contractului (formarea, efectele si incetarea)

-

Identificarea reglementarii aplicate2.In masura in care exista reglementari imperative in reglementarea speciala a contractului, se vor aplica in mod prioritar acele reglementari, cu inlaturor oricaror alte dispozitii

-

Daca nu exista reglementari imperative in materia speciala rezervata contractului, dar exista reglementari imperative aplicabile in regimul juridic general al contractului si/sau obligatiei, atunci aceste ultime reglementari vor inlatura orice alta dispozitie

-

Pentru aspectele care nu fac obiectul unor reglementari imperative, se aplica in mod prioritar stipulatiile contractuale.

-

Pentru aspectele care nu fac obiectul nici unorr reglementari imperative, nici obiectul unor stipulatii contractuale, se aplica normele supletive, cuprinse in reglementarea speciala destinata contractului.

-

CONTRACTUL DE VANZARE

Pentru acele aspecte care nu sunt reglementate nici in reglementari imperative, nici in stipulatii, nici in normele supletive speciale, se aplica normele supletive generale, iar in cazul in care contractul este nenumit si aceste norme generale nu sunt indestulatoare se aplica reglementarea speciala a contractului celui mai asemanator.

-

art. 1650: vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa -l plateasca.

-

Dreptul de superficie poate fi transmis fara restrictii-Dreptul de uzufruct (art. 714) poate fi transmis acum in temeiul NCC-Dreptul de servitute este intotdeauna un accesoriu fata de dreptul de proprietate a fondului dominant poate face obiectul unei vanzarinumai impreuna cu acest drept, ori cu un dezmembramant al sau

-

Dreptul de uz si abitatie nu pot fi vandute de titularul lor (art. 752) intrucat sunt drepturi strict personale. In schimb, atunci cand se constituie un drept de uz/abitatie in schimbul unei sume de bani platite de titularul dreptului contractul are natura juridica a unei vanzari, obiectul obligatiei vanzatorului fiind tocmai constituirea

-

dreptului de dezmembramantDreptul de folosinta al strainilor asupra terenurilor restituire potrivit legii 10/2001 privind imobilele preluate abuziv de catre stat in perioada comunista poate fi vandut !

-

Alin (2) art. 1650 = poate fi de asemenea transmis prin vanzare un dezmembramant al dreptului de proprietate sau orice alt drept :

-

Cursuri Page 2

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

In vechiul cod, cesiunea de creanta e reglementata la vanzare. In NCC e reglementata in teoria generala a Posibilitatea de a transmite prin vanzare un drept de creanta

In NCC se reglementeaza in art. 1315-1320 cesiunea de contract; apreciem ca daca aceasta cesiune este

obligatiilor, in titlul VI, iar art. 1567 alin. (3), dispune ca daca cesiunea este cu titlu oneros, dispozitiile acelui capitol se completeaza in mod corespunzator cu acele din materia contractului de vanzare-cumparare.

consimtita in schimbul unei sume de bani platita de catre cesionar cedentului, atunci dispozitiile speciale mentionate (1315-1320) se completeaza cu reglementarea contractului de vanzare-cumparare (este necesar consimtamantul cocontractantului cedat)

Dreptul de uzDreptul de abitatieDreptul de creanta personal (exemplu: dreptul la pensie)

Drepturile personaleExista si drepturi care nu se pot transmite

Notiune1.

Fiecare parte isi asuma obligatiile in considerarea executarii obligatiilor celeilalte partiVanzatorul se obliga sa stramute dreptul ce face obiectul vanzarii si sa predea bunul ce face obiectul acelui drept in considerarea platii pretului la care se obliga cumparatorul

Cumparatorul isi asuma obligatia de a plati pretul in considerarea executarii obligatiilor asumate de vanzatorVor fi in principiu aplicabile efectele contractelor sinalagmatice, exceptia de neexecutare, rezolutiunea si teoria riscului

Contract sinalagmatic1.

Fiecare parte contracteaza pentru a obtine o contraprestatie echivalenta celei pe care si-o asumaContract oneros2.

De regula, la momentul incheierii contractului, partile cunosc existenta si intinderea obligatiilor asumate prin contract

Exemplu 1: vanzarea pestelui pe care pescarul il va vinde intr-o anumita ziExemplu 2: pentru un pret care depinde de un eveniment viitor si nesigur (contract aleatoriu - art. 1658, mai ales alin. (4). Cumparatorul nu suporta riscul ca bunul sa nu se realizeze, decat daca si l-a asumat in mod expres.

Prin exceptie, este posibil ca fie existenta ori intinderea lucrului vandut, fie existenta ori intinderea pretului sa nu fie cunoscute la momentul incheierii contractului, ceea ce ii va imprima acestuia un caracter aleatoriu.

In principiu comutativ3.

Nu exista o dispozitie derogatorie aplicabila tuturor contractelo de vanzare fata de art. 1240 din Codul Civil care consacra principiul consensualismului in materie contractuala

Verbalin scrisprintr-un comportament neindoielnic cu privire la intentia autorului de a produce anumite efecte juridice

Vointa de a contracta poate fi exprimata:

Totusi, de la acest principiu este o exceptie extrem de importanta, care se aplica inclusiv unora dintre contracte de vanzare, si anume art. 1244 in temeiul caruia trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara.

Potrivit art. 888 atunci cand transferul sau constituirea unor drepturi supuse inscrierii in cartea funciara se realizeaza in temeiul unui contract, contractul trebuie sa imbrace forma autentica (notariala)

Vanzarea avand ca obiect transferul sau constituirea unui drept real asupra unui imobil este supusa formei autentice ad validitatem, sub sanctiunea nulitatii absolute. Aceasta pentru ca, in principiu, de cate ori obiectul dreptului este un imobil, transferul ori constiuirea dreptului este supus/a formalitatii de inscriere in carte funciara

Nu este o exceptie de la caracterul consensual obligatia partilor unui contract din vanzarea unui autovehicul de a

In principiu consensual4.

Caractere juridice2.

Curs 212 octombrie 201117:06

Cursuri Page 3

Aceasta obligatie prevazuta de OG 78/2000 privind inmatricularea vechiculelor si cartea de identitate a acestora are un rol de evidenta administrativa reprezentand o operatiune administrativa prealabila inmatricularii. In schimb completarea formularului nu afecteaza validitatea contractului de vanzare-cumparare, care se formeaz din momentul acordului dintre vanzator si cumparator privind autovehicului si pretul sau. In temeiul acelui acord vanzatorul isi asuma inclusiv obligatia de a efectua formalitatile necesare pentru ca bunul vandut (autovehiculul) sa ii poata servi cumparatorului potrivit destinatiei sale firesti, care este circulatia pe drumurile publice.

De asemenea, cumparatorul isi asuma implicit obligatia de a indeplini toate formalitatile necesare pentru descarcarea vanzatorului de sarcinile ce revin proprietarului unui autovehicul. Fiecare dintre parti este obligata fata de cealalta sa incheie, sa completeze formularul necesar pentru inmatricularea autovehiculului pe numele noului proprietar si pentru a se opera modificarile corespunzatoare in cartea de identitate a autovehiculului.

Nu este o exceptie de la caracterul consensual obligatia partilor unui contract din vanzarea unui autovehicul de a completa un formular administrativ referitor la aceasta vanzare in fata organelor de politie competente sa inmatriculeze autovehiculul pe numele noului proprietar.

Fie se transmite, fie se naste obligatia ca in viitor sa se transmita un anumit dreptCand prin intermediul vanzarii se constituie drepturi reale, care dezmembreaza proprietatea vanzatorului, contractul de vanzare este constitutiv de drepturi

In principiu translativ5.

Decurge din caracterul translativ, intrucat in principiu transmiterea unui drept nu se poate realiza decat uno ictu, iar nu prin prestatii succesive, ceea ce face ca mai in toate cazurile contractul sa fie instantaneu

Un contract sinalagmatica este cu executare succesiva numai daca obligatiile ambelor parti sunt cu executare succesiva

Plata pretului in rate reprezinta doar o modalitate de executare a unei obligatii cu obiect unitar, care este obligatia de plata a pretului convenit pentru ansamblul bunurilor

Contractul isi pastreaza acest caracter si atunci cand plata pretului se face in rate, si aceasta din 2 motive:

In principiu instantaneu6.

Capacitatea.Consimtamantb.Obiectc.

Potrivit art. 1652 pot cumpara sau vinde toti cei carora nu le este interzis prin lege Vanzarea este considerata un act de dispozitie intrucat prin intermediul sau iese un drept, de regula real, din patrimoniul vanzatorului. In functie de valoarea dreptului poate fi calificat drept contract de administrare la nivel patrimoniului.

Exceptiile de la regula capacitatii sunt in numar de 3 in ceea ce priveste capacitatile de a cumpara si 1 in ceea ce priveste capacitatile de a vinde

Incapacitatea de a cumpara

Cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi terenuri in Romania decat prin succesiune legala sau cu conditiile rezultand din aderarea Romaniei la UE sau din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate in conditiile stabilite de legea organica.

Cetatenii din statele membre ale spatiului economic europeanApatrizii din statele membre ale spatiului economic europeanPersoanele juridice inmatriculate in statele membre ale spatiului economic european (europenii) si pe de alta parti cetatenii altor state, apatrizii cu

Cetateni europeni si neeuropeni:a.

Printr-o decizie a Curtii Constitutionale s-a decis ca aceasta interdictie se aplica si la persoanele juridice straine. Legea organica la care face referire este Legea 312/2005privind dobandirea terenurilor de catre cetanii straini, apatrizi si persoanele juridice straine, lege care a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2007. Aceasta lege opereaza cu 3 distinctii:

Alin. 44 alin. (2) din Constitutie, care a fost modificat in 2003. Constitutia din 1992 prevazuse ca cetatenii straini si apatrizii nu puteau dobandi terenuri pe teritoriul Romaniei

1.

Capacitatea.

Conditiile de validitate7.

Cursuri Page 4

european (europenii) si pe de alta parti cetatenii altor state, apatrizii cu domiciului in alte state si persoanele juridice inmatriculate in alte stateCetatenii neeuropeni, apatricizii neeuropeni si persoanele juridice neeuropene pot dobandi terenuri in Romania numai pe baza de reciprocitate, pe baza tratatelor internationale la care Romania este parte (se poate face un SRL cu capital in Romania pentru a cumpara terenuri etc)

In categoria acestor "europeni" se mai face o distinctie: terenurile cu destinatie agricola si forestiera nu le pot dobandi decat, in principiu, dupa implinirea unui termen de 7 ani de la aderarea Romaniei la UE.

Prin exceptie, ei pot dobandi asemenea terenuri si inainte de expirarea termenului de 7 ani, daca isi asuma obligatia de a nu modifica destinatia terenurilor pana la implinirea acestui termen si, in mod cumulativ, daca se stabilesc in Romania ca fermieri independenti.

Terenuri agricole si forestiereb.

Cei care isi stabilesc resedinta in Romania pot dobandi alte terenuri cu destinatie agricola sau forestiera oricand dupa data aderarii Romaniei la UE

Ceilalti, care nu isi stabilesc resedinta in Romania, pot dobandit asemenea terenuri numai dupa indeplinirea unui termen de 5 ani dupa aderarea Romaniei la UE

In ceea ce priveste celelate terenuri, legea opereaza o a treia distinctie intre europenii care isi stabilesc resedinta in Romania si europenii care nu isi stabilesc resedinta in Romania.

c.

Potrivit art. 1653 alin. (1), sub sanctiunea nulitatii absolute, judecatorii, procurorii, grefierii, executorii, avocatii, notarii publici, consilierii juridici si practicienii in insolventa, nu pot cumpara direct sau prin persoane interpuse drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea

Conform art. 10, acesta se va aplica numai in cazurile prevazute de lege, fiind de stricta interpretare si aplicare

Drept litigios inseamna un proces inceput si neterminat cu privire la proprietarea unui bun

Instante judecatoresti - instanta care ar judeca ca prima instanta litigiul privind dreptul cumparat

La judecatori incapacitatea se extinde cu privire la orice drept litigios care in orice faza procesuala ar putea sa intra in sfera de rezolvare a instantei in care isi desfasoara activitatea. In consecinta, judecatorii ICCJ si judecatorii Curtii Constutionale sunt incapabili sa dobandeasca orice drept litigios de pe teritoriul Romaniei.

Cumpararea drepturilor succesorale, a cotelor-parti din dreptul de proprietate de la comostenitori sau coproprietari, dupa caz. O asemenea dobandire are ca efect, in mod evident, intregirea proprietatii.

a.

Cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul sa fie litigios. Se intalneste aceasta problema in cazuldarii in plata.

b.

Cumpararea care s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios.

c.

Alin. (2) prevede 3 ipoteze de exceptie in raport cu incapacitatea prevazuta de alin. (1), ipoteze in care se apreciaza ca interesul de a dobandi dreptul litigios este legitim si nu poate umbri prestigiul profesional al dobanditorului:

Sanctiunea este nulitatea absoluta. Se considera ca scopul instituirii aceste incapacitati este punerea la adapost a prestigiului profesiilor juridice.

Incapacitatea profesionistilor dreptului de a dobandi drepturi litigioase 2.

Potrivit acelei exceptii, aceasta incapacitate nu se va aplica in cazul in care mandantul a consimtit expres ca mandatarul sa poata cumpara bunul, si nici in cazul in care continutul contractului de vanzare ce urma a fi incheiat in executarea mandatului a fost prevazut cu suficienta precizie incat sa inlature posibilitatea prejudicierii mandantului

Sunt incapabili de a cumpara direct, sau prin persoane interpuse, mandatarii pentru bunurile care sunt insarcinati sa le vanda cu aceeasi exceptie ca aceea prevazuta de art. 1304 ( articol din materia reprezentarii)

a.

Art. 1654 - vizeaza persoanelor care vand bunuri pe seama altora, si care, in consecinta sunt incapabile sa cumpere acele lucruri

3.

Cursuri Page 5

prejudicierii mandantuluiSanctiunea nerespectarii este nulitatea relativa a contractului de vanzare incheiat, la solicitarea mandantului, intrucat interesele lui sunt cele prejudiciate

Se sanctioneaza cu nulitatea relativa intrucat ocroteste interesul particular al reprezentantilor

Sunt incapabili de a cumparata direct sau prin persoane interpuse, parintii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu pentru bunurile persoanelor pe care le reprezinta

b.

Prin intermediul lor se face o vanzare pe care o pot influentaa.Se vand bunuri pe care ei le administreazab.Nu administreaza ei bunurile vandute, dar supravegheaza aceasta administrarec.Se sanctioneaza cu nulitatea absoluta, intrucat ocroteste un interes public. Ei ajung sa vanda bunurile datorita unui interes public, de aceea nu au voie sa cumpere. De aceea persoanele care vand sau supravegheaza vanzarea bunurilor altuia trebuie sa o faca printr-o competenta de drept public sau pentru ocrotirea unui interes public.

Sunt incapabili de a cumparat direct sau prin persoane interpuse, chiar si prin licitatie publica, functionarii publici, judecatorii-sindici, practicienii in insolventa, executorii, precum si alte asemenea persoane , care ar putea influenta conditiile vanzarii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza ori a caror administrare o supravegheaza

c.

Art. 1655: "Persoanele prevazute la art. 1654 alin. (1) nu pot sa vanda bunurile proprii pentru pret care consta intr-o suma de bani ce provine din vanzarea sau exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza sau a carui administrare o supravegheaza."

Incapacitatea de a vinde

Consimtamantb.Este supus regulilor generale ale teoriei generale a contractelor-

Promisiunea unilaterala de vanzare sau de cumparareI.Faptul de optiune privind contractul de vanzareII.Promisiunea sinalagmatica de vanzareIII.Dreptul de preemptiuneIV.Contractul de arvunaV.

In cazul contractelor de vanzare, mai mult decat in cazul altor contracte, se intampla in practica ipoteze in care consimtamantul este exprimat in mai multe etape, ipoteza numita in doctrine de formare progresiva a contractului:

-

Promisiunea unilaterala de vanzare sau de cumparareI.Promisiunea unilaterala de vanzare este contractul prin care o parte numita promitent se obliga fata de cealalta parte, numita beneficiar, sa ii vanda in viitor un anumit bun

Sediul materiei este dat in mod specific pentru materia contractului de vanzare de art. 1669-1670, iar pentru teoria generala a contractului de art. 1279 care reglementeaza promisiunea de a contracta in general

Dupa cum rezulta din definitie, promisiunea de vanzare difera de oferta de vanzare prin aceea ca este un contract, act bilateral de vointa, iar nu un act unilateral cum este oferta. Ea se numeste promisiune unilaterala de vanzare intrucat numai o parte, promitentul, se obliga catre cealalta sa incheie contractul promis, aceasta din urma ramanand libera sa decida daca il va incheia sau nu

Promisiunea unilaterala de vanzare este un contract unilateral in cazul in care beneficiarul nu si-a asumat nicio contraprestatie in favoarea promitentului, dar poate fi si contract sinalagmatic, atunci cand in schimbul promisiunii, beneficiarul se obliga la o contraprestatie (Sa plateasca o suma de bani sau sa efectueze o lucrare)

Pentru ca promisiunea unilaterala de vanzare sa aiba un obiect determinat, este necesar ca ea sa cuprinda toate elemetele necesare pentru formarea valabila a contractului promis , adica cel putin sa mentioneze bunul ce urmeaza a se vinde si pretul (minim criteriile de determinare a pretului) ce urmeaza a se plati in cazul in care vanzarea va fi viabila. Daca nu cuprinde aceste 2 elemente, promisiunea este nula pentru obiect nedeterminat (1279 alin. (1)).

Tipica pentru promisiunea de a vinde este obligatia promitentului de a incheia in viitor contractul promis. Acestei obligatii ii corespunde o creanta a beneficiarului, care poate pretinde incheierea contractului. Este o creanta sub conditie pur potestativa din partea creditorului.

Din structura acestei obligatii rezulta ca nu se confunda consimtamantul promitentului la contractul de promisiune unilaterala cu consimtamantul promitentului la contractul promis. Prin consimtamantul promitentului la contractul de promsiune unilaterala se naste obligatia lui de a incheia in viitor contractul

Cursuri Page 6

promitentului la contractul de promsiune unilaterala se naste obligatia lui de a incheia in viitor contractul promis. Consimtamantul la contractul promis reprezinta executarea acestei obligatii. Nu trebuie confundant consimtamantul la vanzare cu consimtamantul la promisiune. De aici rezulta ca obligatia la contratul promis este o obligatie de a face si anume obligatia de a consfinti la contractul de vanzare promis.Atunci cand legea prevede o anumita conditie de forma pentru contractul de vanzare promis, aceasta

conditie de forma nu se aplica promisunii, care este un contract distinct! Promisiunea de a vinde drepturi supuse inscrierii in cartea funciara nu este supusa formei ad validitatem.

Potrivit art. 1279 alin. (2) in cazul in care promitentul refuza incheierea contractului promis, beneficiarul are intotdeauna dreptul la daune interese pentru repararea prejudiciului, atat direct, cat si indirect, decurgand din neexecutarea obligatiei contractuale asumate prin promisiune.

Conform art. 1279 alin. (3) coroboat cu art. 1669 alin. (1) si (3), in cazul in care toate celelalte conditii de validitate a contractului promis, cu exceptia consimtamantului promitentului, sunt intrunite, beneficiarul poate solicita instantei judecatoresti sa pronunte o hotarare care sa substituie consimtamantul promitentului la incheierea contractului promis. Aceasta hotarare are natura juridica a unei executari silite in natura a obligatiei de a incheia contractul, asumata prin promisiune.

Ca efect al hotararii, contractul va fi considerat incheiat in termenii ce fusesera stabiliti prin promisiune. Vanzatorul va fi obligat sa stramute proprietatea si sa predea bunul, cumparatorul va fi obligat sa plateasca pretul, iar aceste obligatii vor fi consemnate in hotararea judecatoreasca, ce este un titlu executoriu, deci poate fi pusa in executare silita prin intermediul executorului.

Actiunea avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa substituie consimtamantul promitentului la contractul promis este supusa unei prescriptii speciale, care, potrivit art. 1669 alin. (2) este de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat. Aceasta este data la care expira termenul pe care partile ar fi trebuit sa il prevada in contractul de promisiune unilaterala pana la care beneficiarul putea pretinde promitentului sa incheie contractul promis. In cazul in care nu au prevazut acest termen se va considera ca acesta este un element secundar pe care ei au convenit sa il stabileasca ulterior.

In temeiul art. 1182 alin. (2) este suficient ca partile sa se puna de acord asupra elementelor esentiale ale contractului, pentru ca aceasta sa fie valabil, chiar daca lasa unele elemente secundare spre a fi convenite ulterior ori incredinteaza determinarea acestora unei alte persoane. Conditiile prevazute la alin. (2), daca partile nu ajung la un acord asupra elementelor secundare, instanta va dispune, la cererea oricareia dintre parti, completarea contractului,tinand seama, dupa imprejurari, de natura acestuia si de intentia partilor.

Atunci cand promitentul nu-si executa obligatia de a incheia contractul promis

Obiect c.

Cursuri Page 7

Promisiunea unilaterala de vanzareI.Atunci cand are ca obiect vanzarea unui drept real asupra unui imobil, ea este supusa notarii in cartea funciara pentru opozabilitate fata de terti si anume fata de tertii dobanditori ai bunului sau a altor drepturi asupra acestuia de la promitent

-

Natura juridica a acestui termen - este un termen extinctiv in care beneficiarul poate pretinde promitentului sa incheie contractul promis (conditie pur potestativa din partea creditorului). Pana la expirarea acestui termen beneficiarul trebuie sa isi exprime dorinta de a incheia contractul, sub sanctiunea decaderii.

Daca partile nu au prevazut care este termenul pana la care se poate incheia contractul promis ; art. 1415 alin. (2) potrivit caruia "atunci cand, prin natura sa, obligatia presupune un termen si nu exista nicio conventie prin care acesta sa poata fi determinat, instanta de judecata poate sa fixeze termenul. Cererea pentru stabilirea termenului este supusa prescriptiei care incepe sa curga de la data incheierii contractului". Ar trebui sa intelegem ca se refera la termenul general de prescriptie de 3 ani, intrucat nu se spune expres ca se refera la creanta izvorata din contract.

Cererea privind stabilirea termenului se solutioneaza potrivit regulilor aplicabile ordonantelor presedintiale .Ordonanta presedintiala se solutioneaza de urgenta si cu precadere, in consecinta termenele de judecata se stabilesc la intervale scurte, inclusiv in cursul vacantei judiciare; instanta nu poate amana pronuntarea decat cu cel mult 24 ore si trebuie sa motiveze hotararea sa in termen de 48 ore. Hotararea data in prima instanta este susceptibila numai de recurs, nu si de apel. In cazuri de urgenta, ea poate fi pronuntata chiar si fara citarea partilor.

Regimul notarii promisiunii in cartea funciara este stabilit de art. 906 NCC. Potrivit acestui text, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, promisiunea supusa inscrierii trebuie sa prevada termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul. De la expirarea acestui termen curge termenul de prescriptie a actiunii pentru o hotarare judecatoreasca care tine cont de consimtamantul promitentului.

-

Daca beneficiarul nu a cerut instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, ori daca intre timp imobilul a fost adjudecat in cadrul unei vanzari silite de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului, promisiunea se radiaza din oficiu de catre cartea funciara la expirarea termenului de 6 luni.

Pentru a se impiedica radierea, beneficiarul trebuie sa ceara anterior expirarii termenului sa fie notata in cartea funciara actiunea pe care a introdus-o pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, caz in care radierea este amanata pana la data la care partea interesata solicita efectuarea operatiunii care va deveni necesara in urma solutionarii definitive a litigiului privind pronuntarea hotararii care tine loc de contract (daca acel litigiu este castigat de reclamant, atunci va deveni proprietar si isi va inscrie dreptul in cartea funciara si viceversa).

Notarea in cartea funciara se poate efectua oricand, in termenul stipulat in antecontract (contractul de promisiune), ori in lipsa, in termenul stabilit prin hotararea judecatoreasca, precum si intr -un interval de cel 6 luni dupa expirarea acestui termen (in acele 6 luni se poate introduce actiunea de eliberare a unei hotarari care sa tina loc de contract).

-

Pactul de optiuneII.Pactul de optiune este contractul prin care o parte, numita promitent, se angajeaza fata de cealalta parte, numita beneficiar, sa mentina la dispozitia sa o oferta irevocabila pentru o anumita perioada de timp. Daca oferta ca obiect un contract de vanzare, atunci vom discuta despre un pact de optiune de vanzare.

-

Consimtamantul pe care promitentul il da cu privire la pactul de optiune priveste si oferta pe care promitentul se angajeaza sa o mentina. In consecinta, spre deosebire de promisiunea unilaterala pentru care consimtamantul promitentului la promisiune este diferit de consimtamantul la contractul promis, in cazul pactului de optiuneconsimtamantul promitentului la pact este dat si pentru contractul care face obiectul pactului , astfel incatincheierea acelui contract nu presupune o noua manifestare de vointa din partea promitentului . In schimb, beneficiarul isi rezerva dreptul de a accepta sau nu oferta irevocabila mentinuta de promitent in favoarea sa, iar aceste drept se numeste drept de optiune.

-

Daca el isi exercita optiunea in sensul acceptarii ofertei, prin aceasta promitentul devine vanzator, iar beneficiarul cumparator.

Daca el isi exercita optiunea in sensul respingerii ofertei sau daca lasa sa expire termenul pactului de optiune fara sa accepte oferta, atunci contractul de vanzare nu se incheie si bunul ramane in patrimoniul promitentului.

Spre deosebire de dreptul beneficiarului unei promisiuni de contracta, care este un drept de creanta (sub conditie pur potestativa), dreptul beneficiarului intr-un pact de optiune este un drept potestativ; in sensul ca prin manifestarea unilaterala de vointa, beneficiarul poate modifica o situatie juridica ce il afecteaza pe promitent .

-

Curs 319 octombrie 201117:06

Cursuri Page 8

promitentului. Pactul de optiune nu se confunda nici cu simpla oferta, intrucat, pentru ca oferta este un act juridic unilateral, chiar si irevocabil, pactul de optiune este unicontract, beneficiarul fiind de acord ca la dispozitia sa se fie mentinuta oferta irevocabila facuta de promitent si uneori obligandu-se in schimb la o contraprestatiei.

-

Pactul de optiune poate fi chiar si contract sinalagmatic ( +/- oneros).-Ca si promisiunea unilaterala, pactul de optiune trebuie sa cuprinda toate elementele contractului care fac obiectul pactului (spre exemplu la vanzare, lucrul si pretul) art. 1278 alin. (3).

-

Spre deosebire de promisiunea unilaterala insa, atunci cand legea impune o anumita conditie de forma pentru contractul ce urmeaza sa fie incheiat prin acceptarea pactului de catre beneficiar, aceasta conditie de forma se aplica si pactului de optiune insusi. O promisiune de a vinde un imobil nu trebuie sa imbraca forma autentica, un pact de optiune trebuie. Mai mult, actul de exercitare a optiunii de catre beneficiar prin acceptarea ofertei mentinute de promitent, este si el supus conditiilor de forma impuse de lege pentru validitatea contractului ce a facut obiectul pactului. Acceptarea este deci, supusa formei autentice atunci care are ca obiect cumpararea unui imobil.

-

Potrivit art. 1668 alin. (1) in cazul pactului de optiune privind un contract de vanzare asupra unui bun individual -determinat, intre data incheierii pactului si data exercitarii optiunii sau, dupa caz, aceea a expirarii termenului de optiune, nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului , intrucat, desi vanzarea lucrului altuia este valabila, in aprecierea noastra acest articol reprezinta o norma supletiva de vointa, respectiv partile pot deroga de la acest articol, dar trebuie sa o faca in mod expres. In cazul in care partile nu au derogat de la acest text, pactul de optiune antreneaza, fie si implicit, o clauza de inalienabilitate in legatura cu bunul ce face obiectul contractului pentru care s-a facut pactul, ceea ce antreneaza aplicarea art. 627-629 NCC referitoare la clauza de inalienabilitate.

-

Spre deosebire de promisiunea unilaterala, pactul de optiune nu poate fi in principiu sanctionat prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul promitentului , intrucat, indiferent de conduita promitentului dupa incheierea pactului, beneficiarul poate forma contractul ce face obiectul pactului prin actul sau unilateral, de vreme ce nu este necesar un nou consimtamant al promitentului, rezult ca nu este necesara nici substituirea lui.

-

Ca si promisiunea unilaterala, pactul de optiune presupune cu necesitate existenta unui termen ; si anume termenul in care oferta facuta de promitent ramane irevocabila si in care contractul se poate forma prin ridicarea optiunii de catre beneficiar. Acest termen este un termen de decadere pentru dreptul potestativ al beneficiarului, astfel incat daca oferta nu a fost acceptata pana la expirarea lui, contractul care face obiectul pactului nu se poate forma.

-

Daca partile nu au stabilit termenul, ca si in cazul promisiunii unilaterale, oricare dintre ele se poate adresa instantei de judecata pentru ca aceasta sa il stabileasca in functie de imprejurarile relevante.

-

Ca si promisiunea unilaterala, pactul de optiune privind contracte care au ca obiect transferul ori constiuirea unor drepturi reale imobiliare, este supus notarii in cartea funciara pentru opozabilitate fata de terti . In temeiul art. 906 alin. (1), daca termenul pactului nu a fost determinat, biroul de cartea funciara respinge cererea de notare.

-

Si in cazul pactului de optiune, biroul de carte funciara are o obligatie de radiere din oficiu a pactului astfel notat.Aceasta obligatie se aplica insa daca pana la expirarea termenului de optiune, beneficiarul nu solicita, pe baza declaratiei de optiune, si a dovezii comunicarii sale catre promitent, intabularea dreptului care urmeaza a fi dobandit prin contractul pentru care s-a facut pact. La promisiunea unilaterala cartea funciara nu radiaza din oficiu oferta cand expira termenul, ci la 6 luni de la expirare, pentru se poate cere hotararea care substituie consimtamantul promitentului. In cazul pactului de optiune, cum expira termenul, cum cartea funciara este obligata sa radieze, pentru ca nu se mai poate cere hotarare care sa tina locul consimtamantului promitentului.

-

Promisiunea sinalagmatica de vanzare si de cumparareIII.Este contractul prin care fiecare dintre parti se obliga catre cealalta sa incheie un contract de vanzare-Prin contract se naste, pentru fiecare dintre parti, obligatia de a incheia in viitor contractul promis. Acestei obligatii iicorespunde un drept de creanta obisnuit, iar natura obligatiei este aceea de obligatie de a face.

-

Este necesar ca obligatiile partilor sa fie afectate de un termen extinctiv pana la care oricare dintre ele ii poate pretinde celeilalte sa incheie contractul promis. Mai mult, in situatia in care contractul are ca obiect drepturi tabulare (drepturi reale imobiliare), stabilirea termenului este necesara si pentru notarea in cartea funciara a dreptului de creanta al promitentului cumparator.

-

De aceea, daca partile nu au stabilit prin contractul de promisiune termenul in care va fi incheiat contractul promis , oricare dintre ele va putea cere instantei de judecata sa fixeze acest termen in functie de imprejurarile de fapt relevante la data incheierii promisiunii. In cazul in care obligatia de a incheia contractul promis a devenit exigibila si unul dintre promitenti refuza sa isi execute aceasta obligatie, celalalt promitent poate solicita instantei de judecata sa pronunte o hotarare care sa substiuie contractul promis.

-

Dreptul la actiune cu privire la obtinerea unei asemenea hotarari se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.

-

Promisiunea unilaterala, pactul de optiune si promisiunea sinalagmatica se mai numeste si antecontracte, intrucat pregatesc contractul de vanzare.

-

Daca in temeiul vreunuia dintre aceste antecontracte, partea ce ar avea pozitia cumparatorului a platit anumite -

Cursuri Page 9

Daca in temeiul vreunuia dintre aceste antecontracte, partea ce ar avea pozitia cumparatorului a platit anumite sume, aceste sume se considera, in lipsa de stipulatie contrara, ca avans din pretul vanzarii care face obiectul antecontractului.

-

Dreptul de preemptiuneIV.Confera titularului sau posibilitatea de a cumpara un bun cu prioritate fata de alte persoane-Din punctul de vedere al principiul libertatii contractuale, dreptul de preemptiune are un caracter exceptional, intrucat presupune o limitare a libertatii vanzatorului de a isi alege co-contractantul.

-

Din punctul de vedere al prerogativei proprietarului de a dispune juridic de bunurile sale, dreptul de preemptiune constituie o exceptie, intrucat el nu poate stabili liber in favoarea cui sa dispuna de aceste bunuri.

-

Intrucat este exceptional sub aceste doua aspecte, dispozitiile legale si stipulatiile contractuale prin care se stabilesc drepturi de preemptiune sunt supuse unei stricte interpretari si aplicari.

-

Noul Cod Civil cuprinde o reglementare generala a dreptului de preemptiune in art. 1730 pana la art. 1740. Aceste texte nu se refera la un drept de preemptiune anume, ele nu instituie un drept de preemptiune, ci stabilesc numai regimul juridic general al oricarui drept de preemptiune in legatura cu care legea sau stipulatiile contractuale prin care a fost instituit nu prevad alte reguli.

-

Potrivit art. 1746, terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde cu respectarea in ordine a dreptului de preemptiune al coproprietarilor sau vecinilor .

Potrivit art. 1849, arendasul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole arendate [...] care se exercita potrivit art. 1730-1739. (art. 1740 nu se refera la drepturile legale) - nu vizeaza terenurile agricole, ci numai bunurile agricole.

Pe langa dispozitiile art. 1730-1740, codul civil instituie el insusi doua drepturi de preemptiune si anume:-

De principiu, dreptul de preemptiune prevazut de noul cod civil se exercita dupa incheierea unui contract de vanzare in legatura cu bunul cu privire la care a fost instituit.

-

Pentru respectarea dreptului de preemptiune, un asemenea contract trebuie incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre titularul sau. Odata ce contractul a fost incheiat, elementele esentiale ale acestuia trebuie comunicate preemptorului care are la dispozitie un termen in care sa decida daca isi va exercita sau nu dreptul de preemptiune in legatura cu contractul ce i -a fost comunicat.

-

In lipsa unor prevederi ori stipulatii speciale acest termen este de 10 zile daca bunul ce face obiectul contractului este un mobil si de 30 de zile daca bunul ce face obiectul contractului este un imobil. In cazul in care preemptorul decide sa isi exercite preemptiunea in legatura cu contractul ce i-a fost comunicat, el trebuie ca in termenele mentionate sa comunice vanzatorului decizia sa, precum si dovada consemnarii pretului contractului. Aceasta a doua cerinta, referitoare la dovada consemnarii, se aplica si atunci cand prin contractul incheiat cu tertul vanzatorul i -a acordat acestuia unul sau mai multe termene de plata. Aceste termene nu vor profita preemptorului, care este obligat ca la exercitarea preemptiunii sa plateasca pretul integral. Datorita acestei cerinte, se poate considera ca exercitarea unui drept de preemptiune conferit prin lege este un act juridic real intrucat nu este valabila decat insotita de remiterea efectiva a sumei ce constituie pretul.

-

In cazul in care dreptul de preemptiune se exercita, contractul incheiat intre vanzator si tert nu produce niciun efect cu o singura exceptie, si anume vanzatorul este obligat sa il despagubeasca pe tertul de buna -credinta pentru evictiunea cauzata lui prin exercitarea dreptului preemptorului.

-

In cazul in care dreptul de preemptiune s-a nascut prin conventie, el este supus notarii in cartea funciara pentru opozabilitate fata de terti. In cazul in care s-a facut o asemenea notare, cumparatorul bunului isi poate inscrie dreptul in cartea funciara, insa numai sub conditia suspensiva ca in termen de 30 zile de la comunicarea catre preemptor a incheierii prin care s-a dispus inscrierea, preemptorul sa nu notifice biroului de cartea funciara dovada consemnarii pretului la dispozitia vanzatorului.

-

In cazul in care preemptorul face o asemenea notificare in termen, atunci dreptul cumparatorului se radiaza, preemptorul fiind in schimb inscris ca titular al dreptului ce a facut obiectul contractului. Daca preemptorul nu face notificarea in termen, inscrierea dreptului cumparatorului se consolideaza, iar notarea dreptului de preemptiune se radiaza.

-

Intrucat este evaluat in bani, limitand dreptul de proprietate asupra bunului in legatura cu care a fost instituit

Drept patrimonial1.

Intrucat in exercitarea sa preemptorul poate ca prin manifestarea sa de vointa exprimata in formele cerute de lege sau de contract, inclusiv in forma reala, sa schimbe o situatie juridica care ii afecteaza pe vanzator si pe cumparator in sensul desfintarii contractului incheiat intre acestia si incheierii unui nou contract, in care el preia pozitia cumparatorului, pozitie ce ii confera raporturi juridice cu vanzatorul

Practic se subroga in drepturile cumparatorului (metaforic vorbind, pentru ca drepturile cumparatorului se desfiinteaza ca urmarea a neindeplinirii conditiei)

Drept potestativ2.

Caracterele juridice al dreptului de preemptiune:-

Cursuri Page 10

se desfiinteaza ca urmarea a neindeplinirii conditiei)Daca a fost instituit prin conventie, dreptul de preemptiune este necesialmente

prin conventie nu se pot institui limitari perpetue ale dreptului de proprietate. In consecinta, potrivit art. 1740, ca regula, dreptul conventional de preemptiune este viager si se stinge la moartea preemptorului. Partile pot deroga de la regula, prevazand un alt termen decat durata vietii preemptorului. Daca acest alt termen este mai lung de 5 ani, durata lui se reduce de drept la 5 ani.

Drept temporar3.

Dreptul conventional de preemptiune este considerat intuitu personae si, in principiu, el nu poate fi cedat prin acte intre vii, iar pentru cauza de moarte poate fi transmis mostenitorilor daca partile au derogat de la caracterul viager.

Dreptul de preemptiune legal este instituit de lege in considerarea unei anumite calitati dreptul legal de preemptiune nu poate fi transmis decat impreuna cu aceasta calitate si numai in masura in care aceasta calitate poate fi transmisa

Drept incesibil4.

In sensul ca el nu poate fi exercitat decat in legatura cu intreg bunul care a facut obiectul contractului pentru care se doreste a fi exercitat

Drept indivizibil5.

In cazul unei asemenea vanzari, dreptul de preemptiune se exercita in conditiile codului de procedura civila, ceea ce inseamna ca in principiu preemptorul trebuie sa participe la licitatia publica si sa ofere un pret cel putin egal cu cel mai mare pret oferit in cadrul acestei licitatii.

Vanzarea silita a bunului in legatura cu care se exercita dreptul

In aceasta situatie, de regula, dreptul de preemptiune se poate exercita valabil daca preemptorul ofera o parte din pretul vanzarii direct proportionala cu valoarea bunului ce face obiectul dreptului de preemptiune

Pe langa bunul in legatura cu care s-a instituit preemptiunea, prin acelasi contract se mai vand si alte bunuri ale vanzatorului pentru un singur pret

Pentru prima oara au fost introduse reguli privind concursul intre preemptori - art. 1734

Titularul dreptului legal de preemptiune, daca acesta se afla in concurs cu titulari ai unor drepturi conventionale de preemptiune

a)

Titularul dreptului legal de preemptiune ales de vanzator, daca acesta se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi legale de preemptiune

b)

Daca bunul este imobil, cu titularul dreptului convenitonal de preemptiune, care a fost mai intai inscris in cartea funciara atunci cand el se afla in concurs cu titulari ai unor dreptul conventionale de preemptiune

c)

Daca bunul este mobil, cut titular dreptului conventional de preemptiune, avand data certa cea mai veche, daca acesta se afla in concrs cu alti titulari ai unor drepturi conventionale de preemptiune

d)

Potrivit acestui text, in situatia mentionata, vanzatorul va incheia contractul cu:

Mai multi titulari ai dreptului de preemptiune cu privire la acelasi bun, doresc sa -si exercite dreptul de preemptiune cu privire la acelasi contract

Dreptul de preemptiune in anumite situatii speciale:-

Contractul de arvunaV.Este contractul accesoriu prin care o parte la un contract principal da celeilalte parti la acest contract principal, unul sau mai multe bunuri fungibile in scopul executarii contractului principal sau al posibilitatii de a -l denunta

-

Se incheie fie in vedere executarii, fie pentru a se permite denuntarea unui alt contract principalContract accesoriu1.

Se incheie valabil numai prin remiterea bunurilor fungibile care formeaza obiectul sauContract real2.

Genereaza obligatii numai in sarcina partii care a primit bunurile fungibile la data incheierii contractuluiContract unilateral3.

Caracterele juridice-

Sa asigure executarea contractului principal se numeste arvuna confirmatoriea.Sa permita denuntarea contractului principal se numeste arvuna penalizatoareb.

Are doua functii:-

Ea reprezinta functia de drept comun a arvunei.

Daca a fost executata de partea care a dat arvuna, aceasta are dreptul ca arvuna sa ii fie restituita.

Potrivit art. 1544, in cazul in care contractul principal a fost executat, daca el a fost executat de partea care a primit arvuna, ea trebuie imputata asupra prestatiilor sale.

Arvuna confirmatorie este reglementata prin art. 1544.-

Cursuri Page 11

Daca a fost executata de partea care a dat arvuna, aceasta are dreptul ca arvuna sa ii fie restituita.Cand cel care a dat arvuna nu isi executa obligatiile asumate prin contractul principal si nu are o justificare pentru aceasta neexecutare, cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului, retinand arvuna.

Cand cel care a primit arvuna nu isi executa fara justificare obligatiile asumate prin contractul principal, cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului, solicitand dublul arvunei daca partile nu au prevazut un alt multiplu.

In toate cazurile, creditorul obligatiei neexecutate poate opta si pentru a cere executarea silita in natura a obligatiei respective, si pentru a cere aplicarea regimului de drept comun al rezolutiunii cu daune -interese pentru prejudiciul cauzat efectiv prin desfiintarea contractului ca efect al neexecutarii nejustificate de catre cealalta parte.

Cand avem arvuna, nu se mai poate cere executarea silita prin echivalent.

Cursuri Page 12

Arvuna confirmatorie1.

Cel care a primit arvuna este obligat sa o restituie.-Obligatia sa de restituire , intrucat are ca obiect bunul ce a constituit arvuna, adica un bun fungibil, se poate compensa cu una din obligatiile izvorate din contractul principal, cu efectul reducerii intinderii acestuia din urma

-

Spre exemplu, in cazul in care cumparatorul a dat vanzatorului arvuna la incheierea contractului de vanzare, obligatia vanzatorului de a o restitui se compenseaza cu obligatia cumparatorului de a plati pretul atunci cand arvuna a avut ca obiect o suma si in consecinta cumparatorul va fi considerat a-si fi executat obligatia de a plati pretul, daca el plateste numai diferenta dintre suma care constituie pretul si suma care a constituit arvuna.

-

Potrivit art. 1546, arvuna se restituie de asemenea si atunci cand contractul principal nu se executa din cauze neimputabile vreuneia dintre parti.

-

Arvuna penalizatoare (functia de a permite uneia din partile contractului principal sau ambelor sa denunte unilateral acest contract)

2.

In literatura i s-a mai spus acestei functii, functia de dezicere sau de razgandire sau functia poenitantiala.-NCC o numeste impropriu arvuna penalizatoare, impropriu pentru ca practic ea nu penalizeaza pe nimeni.-Potrivit art. 1545, daca in contract este stipulat expres dreptul uneia dintre parti sau dreptul ambelor parti de a se dezice de contract, cel care denunta contractul pierde arvuna data sau, dupa caz, trebuie sa restituie dublul celei primite.

-

In aceasta situatie, bunurile fungibile care alcatuiesc arvuna constituie un pret al exercitarii dreptului de denuntare unilaterala a contractului principal.

-

Intrucat dreptul de razgandire (denuntare unilaterala) a unui contract este exceptional, atunci cand arvuna are rolul de a conferi un asemenea drept, acest rol trebuie sa rezulte neindoielnic din vointa partilor. Daca exista indoiala asupra rolului arvunei, se va considera ca ea are functia de a garanta executarea contractului principal, iar nu functia de a se permite razgandirea.

-

Daca in legatura cu o suma de bani platita la incheierea unui contract, exista o indoiala cu privire la titlul cu care a fostpredata, acea suma nu va fi considerata arvuna, ci, pana la inlaturarea indoielii, va fi considerata un avans din pret.

-

Obiectul contractului de vanzareNCC introduce o problema de interpretare cam complicata in legatura cu obiectul contractului. -Potrivit art. 1225, obiectul contractului il reprezinta "operatiunea juridica, precum vanzarea [...] convenita de parti, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor si obligatiilor contractuale" . Din acest text obtinem informatia ca obiectul contractului de vanzare este ... vanzarea.

-

Alin. (2) spune ca obiectul contractului trebuie sa fie determinat si licit, sub sanctiunea nulitatii absolute. -Cerinta de validitatea a obiectului vanzarii se analizeaza prin raportare la lucrul vandut, care face obiectul prestatiei ce reprezinta obligatia de a transfera proprietatea si la pret, care face obiectul prestatiei care constituie obiectul obligatiei de a plati pretul.

-

Lucrul vandut1.Trebuie sa fie in comert, trebuie sa existe, trebuie sa fie determinat sau cel putin determinabil si sa fie licit si posibil.-

In legatura cu fiecare contract, aceasta conditie este indeplinita in masura in care legea nu exclude bunul ce face obiectul contractului, de la aplicarea prevederilor care guverneaza respectivul contract

In principiu, drepturile patrimoniale sunt alienabile si de aceea ele pot face obiectul oricarui contract de instrainare, inclusiv vanzarea. Prin exceptie, legea poate sa prevada interdictia de a instraina anumite bunuri, in considerarea naturii sau calitatii acelor bunuri.

Aceste interdictii se numescu inalienabilitati.

Lucrul vandut sa fie in comerta.

absolute, atunci cand bunul nu poate fi transferatrelative, atunci cand bunul poate fi transferat numai cu respectarea anumitor conditii suplimentare fata de dreptul comun

PermanenteInalienabilitatile absolute sunt:

Inalienabilitatile legale pot fi:

Ce se intampla atunci cand contractul principal este executat?

Curs 426 octombrie 201117:14

Cursuri Page 13

Inalienabilitatea bunurilor proprietate publice. Potrivit art. 861 alin. (1), bunurile proprietate publica sunt inalienabile

Permanente

Atunci cand legiuitorul le-a instituit in considerarea unor ratiuni sociale care nu erau aplicate decat intr-un moment istoric determinat

Exemplu: inalienabilitatea locuintelor dobandite de fostii chiriasi in temeiul Legii 112/1995, inalienabilitate prevazuta de art.9 alin. (8), abrogat la intrarea in vigoare a NCC.

Exemplu: inalienabilitatea terenurilor asupra carora s-a constituit dreptul de proprietate al tinerilor si intelectualilor care isi desfasurau activitatea in mediul rural, in temeiul art. 32 din Legea 18/1991, in prezenta abrogata prin intrarea in vigoare a NCC.

Temporare

Bunuri care sunt monopol de statProduse toxiceSubstante stupefianteArme, munitiiSi alte bunuri a caror vanzare este supuse unor conditii si autorizatii administrative specifice, prevazute de legil speciale

Inalienabilitatile relative

Potrivit art. 627-629, inalienabilitatea convetionala reprezinta o limita a dreptului de proprietate, mai precis a prerogativei dispozitie juridice din continutul dreptului de proprietate instituita prin conventie

Intrucat aceasta limita contravine principiului libertatii circulatiei juridice a bunurilor, ea este admisa numai cu titlu exceptional si numai daca respecta conditiile prevazute de art. 627, conditii care sunt de stricta interpretare si aplicare

Potrivit textului respectiv, o clauza de inalienabilitate este valabila numai daca este justificata printr-un interes serios si legitim si daca are o durata de cel mult 49 de ani de la data dobandirii bunului de catre cel tinut sa o respecte. Din modul in care se calculeaza acest termen se poate deduce ca o clauza de inalienabilitate poate fi in principiu introdusa numai in contractele translative de proprietate, intrucat numai pentru acelea se poate stabili data dobandirii bunului de la care trebuie calculat termenul

Interesul serios si legitim, care justifica introducerea clauzei, poate inceta si inainte de durata prevazuta in clauza. El poate fi depasit de un interes superior. Daca dobanditorul dovedeste una din acestea imprejurari, adica fie incetarea interesului, fie depasirea lui printr-un interes legitim, atunci el poate fi autorizat de catre instanta sa dispuna de bun, chiar inainte de expirarea duratei pentru care s -a prevazut initial inalienabilitatea.

Exemplu: A ii doneaza lui B un bun cu sarcina lui B de a nu il instraina timp de 4 ani si de a-l pune la dispozitia lui C, nepotul lui A, pe perioada studiilor acestuia.

In cazul in care nu este justificata printr-un interes serios si legitim, clauza de inalienabilitate este lovita de nulitate. In principiu aceasta nulitate afecteaza numai clauza, iar nu si contractul in care a fost introdusa. Totusi, daca se dovedeste ca inalienabilitate a fost determinanta pentru consimtamantul la acelor contract, nulitatea va fi totala.

Inalienabilitatea sa prezuma determinabila daca a fost stipulata intr-un contract cu titlu oneros. Si in cazurile in care e o nulitate partiala, sau o nulitate partiala, nulitatea clauzei de inalienabilitate este absoluta, intrucat ocroteste interesul public al liberei circulatii a bunurilor.

Chiar si daca nu a fost prevazuta expres, clauza de inalienabilitate este subinteleasa in conventiile care au ca obiect transmiterea in viitor a proprietatii unui bun.

In cazul in care vizeaza bunuri imobile, clauza de inalienabilitate devine opozabila tertilor prin notare in cartea funciara.

In schimb, daca are ca obiect bunuri mobile, clauza de inalienabilitate nu poate fi opusa decat tertilor subdobanditori care au cunoscut-o in concret, la data incheierii actului de subdobandire. In cazul in care nu au cunoscut clauza, tertii subdobanditori pot considera ca ea le este inopozabila, in aceleasi conditii in care ei ar putea dobandi proprietatea bunului imobil respectiv, prin posesia de buna-credinta. Fostul art. 1909 este reluat cu modificari de nuanta in actualul art. 937.

Inalienabilitatea conventionala

Rezolutiunea contractului in care a fost introdusa clauza de inalienabilitate atunci cand clauza a fost incalcata prin instrainarea bunului.

i.

Atunci cand clauza de inalienabilitate ii este opozabila si tertulu subdobanditor, beneficiarul sau poate pretinde de asemenea anularea contractului de subdobandire.

ii.

Sanctiunile nerespectarii clauzei de inalienabilitate valabile

Nu ridica nicio problema in cazul lucrului actualLucrul vandut sa existeb.

Cursuri Page 14

Nu ridica nicio problema in cazul lucrului actualRidica probleme in ceea ce priveste lucrul pierit si lucrul viitor

Potrivit art. 1659, daca in momentul vanzarii bunului individual determinat, acesta pierise in intregime, contractul nu produce niciun efect. In acest caz, contractul este lovit de nulitate absoluta pentru lipsa obiectului uneia dintre obligatiile esentiale.

Daca bunul pierise numai in parte, cumparatorul care nu stia acest fapt in momentul vanzarii poate cere, fie anularea vanzarii, fie reducerea corespunzatoare a pretului.

Referitor la anularea pentru eroare esentiala asupra obiectului conventiei , in acest caz anularea nu va putea fi ceruta decat daca dobanditorul demonstreaza ca nu ar fi cumparat bunul daca ar fi cunoscut dimensiunea pieirii lui.

In cazul in care vanzatorul cunoscuse ca bunul este pierit partial si nu i-a comunicat cumparatorului acest aspect, vanzatorul datoreaza despagubiri pentru dol prin reticenta.

Daca atat vanzatorul, cat si cumparatorul au cunoscut ca exista doar riscul pieirii bunului si au incheiat contractul in acest conditii, atunci contractul are caracter aleatoriu, cumparatorul avand sansa de a castiga in cazul in care bunul nu a pierit , iar vanzatorul avand sansa de a castiga in caz contrar.

Din toate aceste reguli, trebuie sa se inteleaga si lipsirea de folosinta normala a bunului.

Lucrul este pierit la momentul incheierii contractului

Lucrurile viitoare pot face obiectul vanzarii, cumparatorul urmand sa dobandeasca proprietatea bunului la data la care acesta se realizeaza.

Bunul este considerat ca se realizeaza la data la care el devine apt de a fi folosit potrivit destinatiei in vederea careia a fost incheiat contractul, ori daca o asemenea destinatie nu a fost convenita, potrivit destinatiei decurgand din natura bunului.

In cazul in care bunul viitor nu se realizeaza, vanzarea nu produce niciun efect. Totusi, daca nerealizarea este determinata de culpa vanzatorului, atunci acesta este tinut sa plateasca cumparatorului daune-interese pentru prejudiciul pe care i l-a cauzat nerealizarea bunului.

Daca bunul se realizeaza numai partial, cumparatorul are alegerea fie de a cere desfiintarea vanzarii, fie de a pretinde reducerea corespunzatoare a pretului. Aceasta alegere nu trebuie sa fie exercitata abuziv si, in consecinta, in cazul in care partea nerealizata din bun este minora, cumparatorul nu ar putea sa opteze pentru desfiintarea vanzarii daca nu dovedeste ca scopul pentru care a contractat ar putea fi atins numai daca acea parte ar fi fost realizata.

Si in cazul realizarii partiale a bunului, daca ea este imputabila vanzatorului, acesta datoreaza daune-interese pentru repararea prejudiciului cauzata cumparatorului.

Prin exceptie de la toate aceste reguli, cumparatorul isi poate asuma expres riscul nerealizarii bunului. In acest caz, daca bunul nu se realizeaza din cauze neimputabile vanzatorului, cumparatorul ramane tinut sa plateasca pretul. Daca asumarea riscului nerealizarii bunului de catre cumparator este motivul principal pentru care partile au contractat, vanzarea este, in aceasta ipoteza, aleatorie.

Chiar si in cazul vanzarii aleatorii insa, vanzatorul este tinut sa faca tot ce depinde de el pentru ca bunul sa se realizeze, urmand ca in caz contrar sa raspunda cu daune-interese sau chiar cu rezolutiunea vanzarii.

Lucrul este viitor la momentul incheierii contractului

Lucrul vandut se considera determinabil, atunci cand, desi partile nu l-au indicat in individualitatea sa, ele au prevazut totusi suficiente criterii incat pe baza lor, sa se poata stabili obiectul obligatiei de a transmite proprietatea, la data la care aceasta va deveni scadenta.

Lucrul sa fie determinat sau cel putin determinabilc.

Aceste 2 cerinte se examineaza impreuna, intrucat liceitatea lucrului vandut presupune posibilitatea, din punct de vedere juridic, ca el sa faca obiectul unei vanzari. Din acest motiv, aceasta cerinta este foarte apropiata si uneori se suprapune cu cerinta ca lucrul sa fie in comert.

Totusi, in jurisprudenta, s-a considerat ca vanzarea este nula pentru obiect ilicit daca are ca obiect bunuri contrafacute.

Lucrul vandut sa fie posibil si licitd.

Pretul2.

Sa fie in bania.Sa fie determinat sau cel putin determinabilb.

Trebuie sa intruneasca 4 conditii:-

Cursuri Page 15

Sa fie determinat sau cel putin determinabilb.sa fie sincerc.

Sa fie seriosd.

Este definitoriu pentru vanzare ca acela care isi asuma obligatia de a tranfera proprietatea sau alt drept sa se angajeze in considerarea obligatiei celeilalte parti de a da o suma de bani

Daca cealalta parte promite un alt bun contract de schimbDaca cealalta parte promite punerea la dispozitie a unui bun in scopul folosirii acestuia contract de locatiune

Daca cealalta parte promite o lucrare contract de antreprizaDaca cealalta parte promite servii de intretinere contract de intretinere samd

Daca obligatia este asumata in schimbul unei alte contraprestatii decat de a da o suma de bani, contractul nu este de vanzare, ci este un alt contract special, astfel:

Pretul vanzarii consta mereu intr-o suma de bani

Pretul sa fie in bania.

Pretul este determinat atunci cand cuantumul sau a fost prevazut expres in contractul de vanzare

Clauza ofertei concurente reprezinta modalitatea de a determina pretul ca fiind egal cu cel mai bun pret oferit de un alt client al vanzatorului decat cumparatorului

Clauza clientului cel mai favorizat reprezinta modalitatea de determina a pretul ca fiind egal cu cel mai mic pret practica de vanzator fata de un client al sau, altul decat cumparatorul

O modalitate mai este si pretul pe care trebuie sa il stabileasca un tert desemnat prin acordul vanzatorului si al cumparatorului. Aceasta modalitate este reglementate pentru vanzare de art. 1662, iar pentru orice contract in general de art. 1322. Atunci cand partile unui contract lasa determinarea pretului la latitudinea unui tert determinat de ele, acesta este obligat sa actioneze in mod corect, diligent si echidistant. Daca persoana astfel desemnata nu determina pretul in termenul stabilit de parti, ori, in lipsa unei astfel de conventii, in termen de 6 luni de la incheierea contractului de vanzare, oricare dintre parti poate cere judecatoriei de la locul inchierii contractului sa desemneze de urgenta in Camera de Consiliu (adica nu in sedinta publica), printr -o hotarare care este denumita incheiere si care are caracter definitiv, un expert pentru determinarea pretului. Onorariul expertului este egal suportat de catre parti. Daca pentru orice motiv, pretul nu a fost determinat in termen de 1 an de la incheierea contractului si partile nu au stabilit un criteriu subsidiar de determinare a pretului, atunci contractul este nul (nulitatea absoluta pentru lipsa obiectului).

In anumite imprejurari, pretul este considerat determinabil chiar si atunci cand partile nu au prevazut niciun criteriu pentru stabilirea lui. Potrivit art. 1664 alin. (2), cand contractul are ca obiect bunuri pe care vanzatorul le vinde in mod obisnuit, se prezuma ca partile au avut in vedere pretul practicat in mod obisnuit de catre vanzator.

De asemenea alin. (1) precizeaza o situatie indirecta de determinare, in cazul in care bunul vandut este de natura celor pentru care exista un pret stabilit pe o piata organizata (exemplu: bursa de peste, bursa de pericol), se considera, in absenta unei alte conventii, ca pretul vanzarii este pretul mediu practicat in ziua incheierii contractului pe piata cea mai apropiat de locul inchierii contractului.

Pretul este determinabil atunci cand cuantumul nu a fost prevazut expres in contract, insa partile au stabilit criterii prin aplicarea carora cuantumul pretului sa poata fi determinat in mod univoc la data cand pretul trebuie platit fara a fi nevoie de un nou acord de vointa al partilor in acest sens.

Pretul sa fie determinat sau cel putin determinabilb.

Pretul este sincer daca la incheierea contractului, partile au intentia reala ca el sa fie platit , in caz contrar pretul este simulat sau fictiv

Atunci cand in schimbul transmiterii unui drept dobanditorul se obliga in mod fictiv sa plateasca un pret, contractul este nul ca vanzare, dar poate fi valabil ca donatie deghizata in cazul in care transmitatorul a avut intentia de a-l gratifica pe dobanditor. Aceasta nulitate este relativa, intrucat ea se intemeiaza pe lipsa cauzei specifice vanzarii, pentru obligatia de a transfera proprietatea.

In NCC, lipsa cauzei se sanctioneaza cu nulitatea relativa (spre deosebire de vechiul cod) potrivit art. 1238.

Pretul trebuie sa fie sincerc.

Pretul este serios atunci cand el este suficient de mare pentru ca in mod rezonabil sa constituie o cauza pentru obligatia vanzatorului de a transfera dreptul vandut.

Pretul sa fie seriosd.

Cursuri Page 16

pentru obligatia vanzatorului de a transfera dreptul vandut.Cand pretul nu este serios, el este derizoriu. In aceasta situatie, contractul este nul ca vanzare si nulitatea este relativa, intrucat pretul nu poate constitui in mod rezonabil cauza obligatiei de a transfera proprietatea sau alt drept vandut.

Pretul derizoriu nu se confunda cu pretul lezionar. Pretul lezionar a servit drept cauza pentru obligatia de a transfera dreptul vandut, dar valoarea sa a fost disproportionat de mica in raport cu valoarea bunului transmis in schimb, ceea ce poate justifica un consimtamant viciat.

EFECTELE VANZARII

Interpretarea contractului de vanzare1.Obligatiile vanzatorului2.Obligatiile cumparatorului3.

Interpretarea clauzelor1.Vanzarea este supusa principiilor de interpretare a contractelor prevazuta de dreptul comun , cu o singura exceptie, care priveste regula conform careia clauzel e indoielnice se interpreteaza in favoarea debitorului.

-

Aceasta inseamna ca si atunci cand cumparatorul este debitor, dar si atunci cand cumparatorul este creditor, clauza se interpreteaza in toate cazurile in favoarea lui.

Se considera ca in principiu vanzatorul este cel care decide conditiile vanzarii, intrucat de regula el este proprietarul lucrului vandut si el decide modul in care isi exercita dispozitia juridica asupra lui vanzatorul este dator sa stabileasca niste conditii clare si toate neclaritiatile referitoare la conditiile vanzarii ii sunt, in principiu, imputabile de aceea, daca nu sunt incidente ale norme care inlatura raspunderea, se decide ca aceste conditii vor fi transferate in defavoarea vanzatorului si in favoarea celeilalti parte.

Prin derogare de a aceasta regula, potrivit art. 1671, clauzele indoielnice in contractul de vanzare se interpreteaza in favoarea cumparatorului.

-

Contractele incheiate cu consumatorii

Contractele de adeziune

In asemenea contracte, chiar daca consumatorul este vanzator, clauzele indoielnice se vor interpreta tot in favoarea consumatorului.

De asemenea, in cazul in care contractul de vanzare este un contract de adeziune pentru vanzator si clauzele sale au fost integral stabilite de cumparator, fara posibilitatea vanzatorului de a le negocia, atunci clauzele indoielnice se vor interpreta in favoarea vanzatorului, iar nu in favoarea cumparatorului.

Art. 1661 prevede si 2 exceptii:-

Cursuri Page 17

Obligatiile care se nasc din contractul de vanzare

Potrivit art. 1673 alin.(1), vanzatorul este obligat sa transmita cumparatorului proprietatea bunului vandut

Alin. (3) art. 1673 in lipsa unei alte dispozitii legale, prevederile legale privitoare la transmiterea propiretatii se aplica in mod corespunzator si atunci cand prin vanzare se transmite un al drept decat dreptul de proprietate

Obligatia de a transmite proprietatea sau un alt drept real, mai este numita in doctrina si obligatie de a da

Ceea ce constitutie particularitatea acestei obligatii este faptul ca prestatia debitorului se executa asupra unui drept, iar dreptul reprezinta o realitate intelectuala, intotdeauna un bun incorporal, iar nu o realitate materiala. De aceea executarea obligatiei de a transmite un drept nu poate fi realizata de catre debitor in sine, ci numai prin intermediul unui fapt material care o simbolizeaza si care uneori are si o alta semnificatie juridica decat aceea de executare a obligatiei de a transmite proprietatea.

Exemplu: Atunci cand proprietatea se transmite prin incheierea contractului, faptul generator al obligatiei are ca efect si executarea ei. Cand obligatia e afectata de un termen, implinirea termenului are ca efect indeplinirea obligatiei. Cand transferul dreptului se realizeaza printr-o formalitate, efectuarea acelei formalitati care in sine noatura unei prestatii de a face, iar nu de a da, are totusi ca efect executarea obligatiei de stramutare a proprietatii. Astfel, de cate ori se indeplineste aceasta obligatie are ca fapt material distinct de numai aceasta.

Obligatia de a transmite dreptul vandut1.

Articolul citat reprezinta o aplicatie a unui principiu general privitor la efectele contractelor translative, principiul reglementat prin art. 1273 alin. (1) din NCC : drepturile reale se constituie si se transmit prin acordul de vointa al partilor, chiar daca bunurile nu au fost predaca, daca acest acord poarta asupra unor bunuri determinate [...]

Regula este ca atunci cand contractul de vanzare are ca obiect un bun individual determinat, proprietatea asupra acelui bun se transfera prin simpla incheiere a contractului. In acest sens art. 1674 din NCC prevede : cu exceptia cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contrariul, proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului chiar dac bunul nu a fost predat ori pretul nu a fost platit inca.

a.

In materie de vanzare, atunci cand este indoielnic daca partile au prevazut termenul in legatura cu obligatia de a transfera proprietatea, ori in legatura cu obligatia de predare, indoiala va fi transata in sensul catermenul afecteaza numai executarea obligatiei de predare, intrucat ca regula termenul amana numai exigibilitatea obligatiilor, iar nu insasi existenta drepturilor.

Situatia in care partile au convenit ca transferul dreptului de proprietate sa fie afectat de un termen.

i.

Ipoteza in care partile au prevazut o conditie suspensiva care afecteaza transferul bunului vandut.

ii.

Exceptiile de la acest principiu :b.

Momentul transferului de proprietate :

Obligatiile vanzatorului

Curs 5Wednesday, November 02, 20115:03 PM

Cursuri Page 18

Aceasta este o exceptie temporara de la caracterul imediat al transferului proprietatii in cazul vanzarii, pentru ca in ipoteza in care conditia se indeplineste efectul sa va opera retroactiv considerandu-se ca transferul proprietatii a operat la momentul incheierii contractului.

Ca o exceptie de la aceasta retroactivitate, vanzatorul va pastra totusi dreptul de proprietate asupra fructelor culese intre momentul incheierii contractului si momentul indeplinirii conditiei in temeiul art. 1410.

In cazul in care conditia nu se indeplineste transferul proprietatii nu este numai amanat, ci, cu desavarsire inlaturat, el urmand sa nu se mai produca.

transferul bunului vandut.

Situatia vanzarii alternative, atunci cand pentru acelasi pret vanzatorul se angajeaza sa transmita fie proprietatea unui lucru, fie proprietatea altui lucru.

Daca partile nu au convenit altfel, alegerea prestatiei liberatorii revine vanzatorului, in temeiul art. 1462 alin. (1) din NCC.

De aceea, de regula pana la momentul alegerii proprietatea ambelor bunuri ramane in patrimoniul vanzatorului, urmand ca la momentul alegerii, prin faptul alegerii, bunul ales spre a stinge obligatia se transfera automat in patrimoniul cumparatorului.

Si atunci cand partile au derogat de la regula si au lasat alegerea prestatiei liberatorii in seama creditorului-cumparator, proprietatea se transfera in patrimoniul lui in momentul in care ii comunica vanzatorului optiunea sa.

Prin exceptie, daca unul dintre bunurile care formau obiectul alternativ al vanzarii piere fortuit inainte de alegere, atunci proprietatea asupra celuilalt bun se transfera automat in patrimoniul cumparatorului chiar in momentul pierii fortuite al primului bun.

Priveste tot o modalitate a obligatiei, ce tine de pluralitatea de obiecte. iii.

In cazul unei asemenea vanzari, proprietatea asupra lucrului vandut nu se poate transfera in momentul incheierii contractului, intrucat prin ipoteza nu exista la acel moment in lipsa obiectului sau.

De aceea transferul proprietatii este amanat pana la realizarea bunului, adica pana la momentul la care el este gata spre a fi folosit potrivit destinatiei sale stabilite prin conventiei, ori decurgand din natura lucrului.

Vanzarea unui bun viitor reprezinta o alta exceptie. iv.

Exemplu: Art 1679 din NCC vorbeste de vanzarea in bloc : daca mai multe bunuri sunt vandute in bloc si pentru un pret unic si global, proprietatea se stramuta cumparatorului indata ce contractul s-a incheiat, chiar daca bunurile nu au fost individualizate. In acest caz, proprietatea transmitandu-se in momentul incheierii contractului.

Exceptia nu vizeaza orice vanzare de bunuri de gen, ci doar cele care sunt determinate prin cantarire, numarare sau masurare; daca bunurile de gen sunt individualizate dupa alt criteriu, proprietatea asupra lor se transmite la data la care acel criteriu poate fi aplicat in concret.

In celelalte cazuri insa, in care individualizarea se face dupa alte criterii, transferul se face la momentul individualizarii. individualizarii poate fi efectuata de catre vanzator, la libera sa alegere potrivit art. 1486 NCC : daca obligatia are ca obiect bunuri de gen, debitorul are dreptul sa aleaga bunurile ce vor fi predate.

Vizeaza vanzarea bunurilor de gen care urmeaza a fi determinate prin cantarire, numarare sau masurare.

v.

Potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor reglementari contrare, drepturile reale asupra imobilelor inscrise in Cartea Funciara se dobandesc atat intre

Probabil cea mai importanta exceptie. Bunurile supuse inscrierii in Cartea Funciara(de regula imobile).

vi.

Cursuri Page 19

reale asupra imobilelor inscrise in Cartea Funciara se dobandesc atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului/faptului ce a justificat inscrierea.Aceasta dispozitie prevedere asa numitul efect constitutiv al inscrierilor in Cartea Funciara.

Din aceasta dispozitie rezulta ca atunci cand contractul de vanzare are ca obiect un imobil inscris in Cartea Funciara, simpla incheiere a contractului nu transfera dreptul asupra imobilului din patrimoniul vanzatorului in patrimoniul cumparatorului, ci antreneaza numai obligatia reciproca a partilor de a efectua formalitatile necesare pentru inscrierea transferului in Cartea Funciara.

In aceste situatii, potrivit art. 1677, vanzatorul este obligat ca in vederea inscrierii dobandirii dreptului vandut de catre cumparator sa radieze din cartea funciara inscrierile privind drepturile care s-au stins inaintea acestei dobandiri.

In ipoteza in care vanzatorul nu isi executa obligatia de a efectua toate formalitatile care depind de el in vederea inscrierii in cartea funciara si de a procura toate inscrisurile necesare in acest scop, cumparatorul poate introduce inpotriva lui actiunea in prestatie tabulara intemeiata pe art. 896 NCC, urmand ca hotararea ce se va pronunta sa serveasca drept baza pentru inscrierea dreptului cumparatorului.

Art. 56 din legea de punerea in aplicare a NCC a dispus amanarea aplicarea dispozitiilor NCC referitoare la efectul constitutiv al inscrierilor in cartea funciara pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala pana la finalizarea lucrarilor de cadastru si deschiderea cartilor funciare pentru toate terenurile din acea U-A-T.

Printr-un asemenea mecanism, vanzatorul doreste sa se asigure ca nu va suporta riscul insolvabilitatii cumparatorului, astfel incat obtine o garantie indirecta a creantei corelative obligatiei de plata a pretului.

Din perspectiva momentului la care se transfera proprietatea, vanzarea cu rezerva proprietatii reprezinta o varianta a vanzarii cu termen care afecteaza obligatia de a transfera proprietatea, intrucat transferul proprietatii este amanat pana la data la care cumparatorul plateste integral pretul vanzarii, eveniment care este considerat sigur din punct de vedere contractual intrucat plata pretului vanzarii face obiectul unei obligatii asumate prin contract.

Potrivit art. 1684 alin. (2) - stipulatia privind rezerva proprietatii nu poate fi opusa tertilor decat dupa indeplinirea formalitatilor de publicitate cerute de lege dupa natura bunului.

Daca bunul vandut este un bun mobil, atunci vanzatorul ar trebui sa completeze in calitate de creditor garantat un aviz de garantie la Arhiva Electronica de Garantii Mobiliare, in temeiul art. 2347 alin. (2).

Daca bunul este un imobil, cumparatorul este cel chemat sa noteze vanzarea cu rezerva proprietatii in temeiul art. 902 alin. (2) pct. 9 NCC

Art. 1684 - are in vedere ipoteza in care prin contractul de vanzare, vanzatorul isi rezerva proprietatea bunului pana la plata integrala a pretului (vanzare cu rezerva proprietatii).

vii.

Potrivit NCC, vanzarea lucrului altuia este valabila Art. 1683 alin. (1) prevede ca daca la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla in proprietatea unui tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea dreptului de proprietatea de la titularul sau catre cumparator.

Atata vreme cat tertul proprietar al bunului nu a consimtit la incheierea acestui contract, lui nu ii este opozabil si in consecinta nu produce niciun fel de efect cu privire la proprietatea lucrului avut in vedere de parti; de aceea

Vanzarea lucrului altuiaviii.

Cursuri Page 20

de efect cu privire la proprietatea lucrului avut in vedere de parti; de aceea in ipoteza unui astfel de contract, proprietatea se va transmite catre cumparator numai dupa ce proprietarul bunului a permis prin consimtamantul sau o asemenea transmitere.Modalitatile prin care se exprima acest consmitamant sunt prevazute nelimitativ de art. 1683 alin. (2) si (3) astfel daca tertul consimte sa ii transfere proprietatea vanzatorului, la momentul acestui consimtamant se considera ca proprietatea a fost transferata si catre cumparator care va fi considerat succes al vanzatorului, la randul sau, succesor al adevaratului proprietar.

O alta posibilitate este ca tertul proprietar sa ratifice vanzarea lucrului sau,ipoteza in care cumparatorul va fi succesorul sau direct, proprietatea transferandu-se in patrimoniul sau la momentul ratificarii.

In cazul in care consimtamantul adevaratului proprietar se exprima in considerarea unei contraprestatii, contractul prin care s-a dat acest consimtamant are natura juridica impusa de natura acelei contraprestatii.

Atunci cand consimtamantul adevaratului proprietar se exprima fara ca acestea sa urmareasca o prestatie echivalenta, acest consimtamant arenatura juridica a unei donatii indirecte facute vanzatorului, intrucat ea permite acestuia sa stinga un element de pasiv din patrimoniul sau, respectiv sa isi execute obligatia de a transmite proprietatea asumata fata de cumparator.

In cazul in care vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre cumparator, acesta poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului daca l-a platit si daune interese stabilite potrivit acelorasi reguli ca si in cazul raspunderii pentru evictiune.

O ipoteza similara vanzarii lucrului altuia este vanzarea unui bun aflat in proprietate comuna de catre unul dintre coproprietari.

Daca in urma partajului acesta nu reuseste sa asigure transferul catre cumparator al proprietatii exclusive a bunului, cumparatorul poate cere pe langa daune-interese, fie mentinerea contractului cu reducerea pretului proportional cu cota care nu i-a fost furnizata de catre vanzator, fie rezolutiunea contractului in cazul in care cumparatorul demostreaza ca nu ar fi cumparat daca ar fi stiut ca nu va dobandi proprietatea exclusiva a bunului.

Atat in cazul vanzarii lucrului altuia obisnuite cat si in cazul vanzarii bunului aflat in coproprietate, prin derogare de la dreptul comun, rezolutiunea nu poate fi declarata unilateral de catre cumparator, ci in lipsa unui pact comisoriu expres, ea trebuie ceruta instantei judecatoresti (stim asta din formularea "cere rezolutiunea").

Lucrari autonome : constructiile, plantatiile si orice alte lucrari cucaracter de sine statator realizate asupra unui imobil.

Necesare : atunci cand in lipsa lucrarilor imobilul ar pieri, ori s-ar deteriora

Utile : atunci cand fara a fi necesare sporesc valoarea economica a

Lucrarile adaugate nu au caracter de sine statator. Acestea sunt de 3 feluri:

Atat in cazul vanzarii lucrului altuia obisnuite cat si in cazul vanzarii de catre un coproprietar a bunului aflat in coproprietate, in cadrul daunelor-interese la care are dreptul, cumparatorul care la data incheierii contractului cunostea ca bunul nu apartinea in intregime vanzatorului, nu poate sa solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrarile autonome sau voluptoare( notiunea de lucrare autonoma nu exista in VCC, iar caracterul voluptor nu era atribuit lucrarilor art. 578

Cursuri Page 21

Utile : atunci cand fara a fi necesare sporesc valoarea economica a bunului

Voluptoare : atunci cand sunt facute pentru simpla placere a celui care le-a realizat fara a spori valoarea economica a bunului

In aceasta situatie, transferul proprietatii lucrului vandut se amana implicit, dar neindoielnic datorita regimului specific, pana la executarea obligatiei de plata a pretului, astfel incat vanzarea in regim de autoservire este o varianta a vanzarii cu rezerva proprietatii.

Vanzarea in regim de autoservire.ix.

In primul rand potrivit art. 1773 alin .(2), odata cu proprietatea, cumparatorul dobandeste toate drepturile si actiunile accesorii dreptului vandut ce au apartinut vanzatorului. Spre exemplu, el ar putea introduce actiunea in revendicare, precum si creantele strans legate de dreptul vandut

1)

Art. 1692 daca nu s-a convenit altfel, fructele bunului vandut se cuvin cumparatorului din ziua dobandirii proprietatii. Aceasta inseamna ca si daca vanzatorul culege aceste fructe pana la predare, dar dupa transferul proprietatii, el este obligat sa le transfere cumparatorului. Regula vizeazatoate felurile de fructe, inclusiv fructele civile.

2)

In consecinta, daca bunul vandut face obiectul unui contract de locatiune opozabil cumparatorului, de la data dobandirii proprietatii, cumparatorul are si dreptul de a pretinde locatarului sa plateasca chiria.

De la aceasta regula exceptie art. 1410 NCC: in cazul in care transferul proprietatii a fost afectat de o conditie suspensiva, chiar daca efectul indeplinirii conditiei este in principiu retroactiv, vanzatorul va pastra fructele pe care le-a cules intre data incheierii contractului si data implinirii conditiilor.

Indiferent la ce moment se executa obligatia de a transfera proprietatea, aceasta excutare antreneaza 2 consecinte :

In principiu obligatia de a preda lucrul exista in orice contract translativ, fiind inclusa sau implicata de obligatia de a transfera proprietatea conform art. 1483 NCC

Predarea este potrivit art. 1685, punerea bunului vandut la dispozitia cumparatorului impreuna cu tot ceea ce este necesar dupa imprejurari pentru exercitarea libera si neingradita a posesiei.

Aceste 2 norme enunta faptul ca predarea este actiunea prin care vanzatorul ii permite cumparatorul sa ia in posesie bunul.

Potrivit art. 1686 -> pe langa lucrul vandut, predarearea ca obiect si accesoriilesale precum si titlurile sau documentele care dovedesc existenta dreptului ce a facut obiectul vanzarii.

Dintre accesorii, atunci cand vanzarea are ca obiect un imobil, se vor regasi si imobilele prin destinatie (acele bunuri mobile care sunt destinate in permetuu exploatarii imobilului predat).

Obiectul obligatiei de predare

Uneori predarea se executa in modalitate pasiva, bunul fiind pur si simplu parasit de catre vanzator, astfel incat cumparatorul sa il poata prelua (cel mai des in practica terenurile)

In alte situatii predarea are loc in mod activ printr-o conduita pozitiva din partea vanzatorului. Bunurile mobile se predau de regula prin remitere directa (numita si traditiune). Atunci cand in locul bunului se preda un dispozitiv fizic care permite cumparatorului intrarea in posesia lui, ne aflam in ipoteza asa numitei traditiunii

Modalitatile predarii

Obligatia de a preda bunul ce face obiectul contractului2.

Cursuri Page 22

cumparatorului intrarea in posesia lui, ne aflam in ipoteza asa numitei traditiunii de mana scurta (cheile apartamentului)In situatia in care bunul e lasat in sfera de control al cumparatorului, predarea se face prin traditiune de mana lunga

In alte situatii, predarea se face prin remiterea unui titlu reprezentativ al bunuluisau printr-o alta operatiune juridica, ce ii permite cumparatorului sa ia in posesie lucrul vandut traditiune simbolica. Ea se aplica mai des nu la predarea de lucruri mobile, ci la predarea de sume de bani. (exemplu: transferul de bani din cont ordin de plata; plasamentul )

Potrivit art. 1689, predarea trebuie sa se faca la locul unde b