1

Индустријска зонa,,Спортски аеродром”

Развој brownfield локацијеИндустријска зонa,,Спортски аеродром”

Развој brownfield локације

2

Издавач:Дирекција за планирање и изградњу „Краљево“,Хајдук Вељкова број 61, Краљевотелефон: +381 36 312 019; +381 36 333 370; факс: +381 36 312 061;

Наручилац посла:Ambero consulting,Светогорска број 6, Београдтелефон: +381 11 3344183; фаks: +381 11 3242459;е-пошта: belgrad@ambero.de, е-пошта: office@direkcijakv.net

Аутори:Виктор Вељовић, Ратка Чолић, Александра Сретовић, Мирко Миладиновић, Драгана Бикић, Славиша Чамагић, Горан Вуковић, Александар Симовић

Фотографије:Ambero Conulting Београд, Дирекција за планирање и изградњу Краљево

Дизајн и припрема:Adria Media Serbia, Омладинских бригада 88а, Београд 11070, Србија;

Графички уредник:Анђела Куч

Штампа и дистрибуција:САВПО д.о.о, Јована Поповића 59, Стара Пазова

Место и датум публикације:Београд, јануар 2013.

Публикација у оквиру GIZ Пројекта‘’Унапређење управљања земљиштем на нивоу локалних самоуправа у Србији’’

По налогу:

Који спроводи:

CIP - Каталогизација у публикацијиНародна библиотека Србије, Београд

711.554(497.11)

ИНДУСТРИЈСКА зона “Спортски аеродром” : развој brownfield локације / [аутори ВикторВељовић ... и др.]. - Краљево : Дирекција за планирање и изградњу “Краљево”, 2013 (Стара Пазова : Савпо). - 49 стр. : илустр. ;30 cm

Кор. насл. - “... у оквиру GIZ пројекта ‘Унапређење управљања земљиштем на нивоу локалних самоуправа у Србији’. --> колофон. -Тираж 250.

ISBN 978-86-916431-0-21. Вељовић, Виктор [аутор], 1969-a) Просторно планирање - Краљево b) Индустрија - Развој - КраљевоCOBISS.SR-ID 196803340

3

4

СадржајПројекат техничке подршке процесу израде ПГРаИндустријска зона ‘’Спортски аеродром’’....................................................... 9

Претходна студија изводљивости за развојпословно индустријске зоне ‘’Спортски аеродром’’............................... 14

Регистар објеката............................................................................................................. 24

План генералне регулације...................................................................................... 27

Потенцијалне локације за развој.......................................................................... 42

5

6

“Унапређење управљања земљиштем на нивоу локалних самоуправа у Србији”

Пројекат “Унапређење управљања земљиштем на нивоу локалних самоуправа у Србији”, у који се град Краљево укључило кроз техничку подршку немачког конзорцијума Ambero-Icon у изради Плана генералне регулације “Индустријска зона – Спортски аеродром”, представља један у низу на путу успешне сарадње наше локалне самоуправе и GIZ (немачке техничке сарадње). Носилац израде плана и регистра објеката на бази ГИС-а била је Дирекција за планирање и изградњу ‘’Краљево’’. Један од кључних задатака у овом процесу било је изналажење концепта којим би се интегрисали различити потенцијали за

развој brownfield локација на овом подручју града са циљем да се старе индустријске зоне ревитализују и сагледају потенцијалне нове локације за развој, и као такве, промовишу на тржишту. Израдом Претходне студије изводљивости, кроз анализу тржишта и саме локације, дате су препоруке за будући развој ове индустријске зоне, а увођењем нових инструмената у процесу планирања (студија изводљивости, регистар објеката, атлас намене површина) учинили су да урбанистички планови буду јаснији и приступачнији грађанима и потенцијалним инвеститорима. Ова брошура служиће промоцији индустријске зоне ‘’Спортски аеродром’’, али и шире- подстицању локалног економског и урбаног развоја града Краљева.

Градоначелник Драган Јовановић

7

8

9

Пројекат техничке подршке процесу израде ПГРа Индустријска зона ‘’Спортски аеродром’’

K роз Пројекат ''Унапређење управљања земљиштем на нивоу локалних самоуправа

у Србији'' у Краљеву је спроведена техничка подршка у изради урбанистичког плана за развој brownfield локације и промоције локалног економског развоја.

2009.године Краљево је донело Одлуку о изради Плана генералне регулације за подручје ''Индустријска зона- Спортски аеродром'', а у фебруару 2011. године

Договор око реализације Пројекта, Краљево, 14.07.2011.год.

отпочела је сарадња са немачким партнерима на пројекту. До септембра 2012.године реализовани су:•Претходна студија изводљивости комерцијално индустријске зоне ''Спортски аеродром''•Регистар објеката•Нацрт Плана Генералне регулације Индустријске зоне ''Спортски аеродром''•Предлог локација за развој.

10

Кораци у процесу

Укључивање стејкхолдера и партиципација

грађана

Процес израде плана

Промоција локалног

економског развоја

Одлука о изради ПГР-а

Концепт ПГР-а

Дискусионе групе са стејкхолдерима

Информисање на веб страници

Радионица са стејкхолдерима

Конференција-презентација Студије

Нацрт Плана

Јавни увид

Усвајање Плана

Нацрт студије изводљивости

Претходна студија изводљивости

Локације за развој

Регистар објеката

Брошура за инвеститоре

11

Један од кључних задатака у овом процесу је било сагледавање концепта којим би се интегрисали различити потенцијали за развој brownfield локација у овом делу града. Допринос GIZ/Ambero/Icon Пројекта је било обезбеђивање техничке подршке кроз израду Претходне студије изводљивости и концепта намене простора. Циљ је био да се формулише одговарајући концепт урбаног развоја комерцијалне и индустријске зоне, који би представљао правце будућег просторног развоја и рационалног коришћења земљишта. Интензивно укључивање релевантних стејкхолдера, уз примену формалних и неформалних видова партиципације, допринело је сагледавању интереса али и подизању свести и друштвене прихватљивости пројекта од стране локалне заједнице.Носилац задатка у Краљеву је била Дирекција за планирање и изградњу „Краљево“. Поред Дирекције, локалну Радну групу су чинили и

представници градске управе и релевантних установа, који имају интерес и утицај на процес планирања – Градско веће, Управа за урбанизам, Пројектни центар, локална служба за катастар непокретности и др. Током процеса имали су активно учешће и домаћи инвеститори, власници објеката и земљишта у индустријској зони, представници Машинског факултета, Фабрике вагона и Магнохрома из Краљева.У процес су били укључени и представници Регионалне привредне коморе, СИЕПА-е, Агенције за приватизацију, Министарства заштите животне средине, рударства и просторног планирања и Министарства економије и регионалног развоја.Један од првих корака у процесу техничке сарадње било је спровођење детаљног инвентара планско-урбанистичке ситуације са тежиштем на предусловима за привлачење нових инвестиција, као што су: техничка (комунална) инфраструктура, саобраћајна

Радионица у Краљеву, Регионална привредна комора (26.01.2012. Краљево)

12

Конференција - Презентација Нацрта претходне студије изводљивости за представнике министарстава, СИЕПЕ, Агенције за приватизацију (27.01.2012. Београд, СКГО)

13

инфраструктура (путна мрежа), имовинско-правни односи (статус земљишта и објеката), расположиви објекти и земљиште. Овакав систематизовани инвентар објеката и земљишта има значајну примену – за израду Приручника за инвеститоре који садржи актуелизоване информације за будуће потенцијалне локалне, домаће и стране инвеститоре. Као такав, инвентар је део

модерног маркетиншког концепта и пружа подршку градској управи у подстицању локалног економског развоја. Дирекција за урбанизам и изградњу „Краљево“ израдила је Регистар објеката и земљишта подржан ГИС-ом, као посебан део овог инвентарисања. Регистар садржи све битне информације о намени, власништву, стању објеката и земљишта, величини, инфраструктурној опремљености и др. Између осталог, служиће као база података за будуће намене објеката и одлуке инвеститора.Као допринос тржишно оријентисаном планском развоју индустријске зоне, кроз пројекат је израђена Претходна студија изводљивости (немачка фирма PHF). Анализа тржишта и локација представља кључне елементе

студије, а њени резултати су преточени у концепт (мере) урбаног развоја и предлог потенцијалних локација за развој.У процесу израде плана, студије изводљивости и регистра објеката, примењене су и нове методе информисања и укључивања релевантних стејкхолдера и локалне заједнице – информисање преко веб странице и радионице.Информисање о процесу планирања на веб страници Дирекције за планирање и изградњу Краљева (Извор: http://www.direkcijakv.net/)Оbjavljeno:19. januar 2012.Састанак у вези презентације Нацрта претходне студије изводљивости развоја Индустријске зоне- Спортски аеродром, Концепта Плана генералне регулације „Индустријска зона – Спортски аеродром“и Регистра објеката.

Дискусионе групе - Презентација Регистра објеката, Концепта ПГР-а и Нацрта претходне студије изводљивости за представнике Агенције за приватизацију (18.05.2012. Београд, Агенција за приватизацију)

14

Претходна студија изводљивости за развој пословно индустријске зоне ‘’Спортски аеродром’’ у контексту реализације Пројекта ‘’Унапређење управљања земљиштем на нивоу локалних самоуправа у Србији’’ представља увођење новог инструмента за подршку урбанистичком планирању, који на тај начин доприноси квалитетнијем и пре свега тржишно оријентисаном планском развоју индустријске зоне.

У Србији је присутна конкурентска борба међу општинама када се ради о привлачењу нових предузећа и обезбеђивању локација. Предузећа су у потрази за земљиштем које им нуди најбоље факторе локације. Како би одговорио овим захтевима, задатак града Краљева је да обезбеди довољан квантитет и квалитет локација и брзо реагује на упите инвеститора. Исто важи и за површине за ширење за постојећа предузећа, у циљу спречавања њиховог исељавања. Са аспекта потребе за редуковањем потрошње земљишта и имајући у виду трошкове који настају приликом развоја нових пословних зона, мора се водити рачуна о одговарајућој мери доделе земљишта. Како би се избегле погрешне инвестиције, које нпр. могу бити последица развоја погрешних локација или предимензионисања комуналне инфраструктуре, пословне зоне је неопходно планирати и развијати на основу прогноза. Главни циљ ове студије је давање препорука за будући развој пословно-индустријске зоне, односно пружање одговора на питање да ли и под којим условима ова пословно-индустријска зона може успешно да се развија. Основу за давање препорука чини анализа тржишта и локације којом се утврђују потенцијали за инвестирање у пословно-индустријској зони.

Претходна студија изводљивости за развој пословно индустријске зоне ‘’Спортски аеродром’’ је формулисана детаљном анализом и разрадом следећих поглавља: анализа планских оквирних услова спровођење анализе тржишта – анализа понуде и потражње за пословно - индустријским зонама и процена потенцијала спровођење анализе локације – на нивоу региона, града и локације Спортски аеродром анализа трошкова и добити препоруке за даљи развој пројекта

Од планских/стратешких докумената од националног до локалног нивоа који су обрађени у студији, кључну улогу у идентификацији потенцијала и стварању претпоставки за будући развој пословно – индустријске зоне „Спортски аеродром“, као и Града Краљева уопште имају Просторни план републике Србије, Стратегија Развоја индустрије Србије и Регионални Просторни План Шумадијског, Поморавског, Рашког и Расинског округа.Просторни план РС утврдио је пет основних циљева просторног развоја: урaвнотеженији регионални развој и унапређена социјална кохезија; регионална конкурентност и приступачност; одрживо коришћење природних ресурса и заштићена и унапређена животна средина; заштићено и одрживо коришћено природно и културно наслеђе и предео, и просторно функционална интегрисаност у окружење.

Као основа за уравнотежени регионални развој, планом је извршено рангирање функционалних урбаних подручја. Краљево припада функционалним урбаним подручјима државног значаја.

Претходна студија изводљивости за развој пословно индустријске зоне ‘’Спортски аеродром’’

15

Економска/пословна инфраструктура за регионални развој индустрије, Извор: МЕРР и НИП

16

Концепција територијалног развоја индустрије Србијe заснива се на кохезионој варијанти која подразумева полицентричну организацију делатности и дифузију просторних модела локације. У просторној структури индустрије водећу улогу имаће и даље постојећи привредно - индустријски градски центри и развојни коридори. Планом је дефинисано aктивирање слободне зоне у Крагујевцу и индустријског парка у Краљеву. У Стратешким приоритетима међу пројектима са периодом реализације до 2014. налазе се активности на постојећем државном путу I реда (коридору аутопута, Е-761) Појате - Крушевац - Краљево - Чачак и даље Пожега - Ужице - Котроман (граница са Босном и Херцеговином) (Е-761, М-5); као и завршетак изградње дела државног пута I реда М-1.11, деоница Баточина – Крагујевац.

У периоду после 2014. године предвиђене су активности на:коридору државног пута I реда, (коридор аутопута) Баточина - Крагујевац - Кнић - веза са правцем аутопута Краљево - Чачак (Е-761, М-5); завршетку изградње обилазница: међу којима су и обилазницe Крагујевац, Крушевац, Краљево.

Просторним планом РС планира се реконструкција, изградња и модернизација постојећих пруга Коридора Х у двоколосечне пруге високе перформансе за мешовити (путнички и теретни) саобраћај. Магистрална пруга Е-85 Лапово - Крагујевац - Краљево - Косово Поље - Ђенерал Јанковић - државна граница планира се као ревитализована и модернизована једноколосечна пруга са изградњом двоколосечне деонице Лапово - Крагујевац – Краљево. Планира се ревитализација и модернизација постојећих једноколосечних пруга, са изградњом капацитета за повезивање значајних корисника железничких услуга на правцу Сталаћ - Краљево – Пожега. У Крагујевцу се налази слободна зона, и она представља генератор развоја подручја и региона. Просторним планом РС предлаже се више потенцијалних локација интермодалних терминала и логистичких центара, између осталих и у Краљеву.

Стратегија индустријског развоја Србије идентификује извоз и инвестиције прерађивачке индустрије као кључних генератора раста бруто друштвеног производа (GDP) у наредној деценији. Нови модел индустријског раста за период 2011-2020. године је извозно оријентисан и подразумева: динамичан раст инвестиција, високу стопу робног извоза и раст индустријске запослености.Развој пословне инфраструктуре одвија се кроз мапирање, изградњу и опремање индустријских зона, индустријских паркова, пословних инкубатора, кластера, логистичких и бизнис центара и туристичке инфраструктуре. Примарни циљ развоја пословне инфраструктуре је укупни економски развој земље са акцентом на полицентрични развој. Критеријуми за размештање индустријских активности по регионима су атрактивност и конкурентност локација, квалитет инфраструктуре, потенцијал локалне самоуправе, постојање

Развојне осовине Републике Србије и “Централна конурбација”

17

школа и универзитета као и адекватних образовних профила, развојно-истраживачких инсистуција уз континуирани процес привлачења инвеститора.Велики потенцијал за развој пословне инфраструктуре представља управо ревитализација браунфилд локалитета и објеката. Обнављање браунфилда развијаће се у три правца: 1) уклањање старих, руинираних и непримерених објеката са постојећих локација уз чишћење и деконтаминацију терена; 2) ревитализација уз промену намене 3) ревитализација са циљем враћања објекта/локалитета у првобитну функцију.

Политика регионалног развоја ће стимулисати ревитализацију браунфилда мерама и подстицајима.Средства за реализацију Стратегије биће утврђена Акционим планом у складу са средствима обезбеђеним у буџету Републике Србије. Акциони план за спровођење

стратегије за период од 2011. до 2020. године Влада ће утврдити до 31. децембра 2011. године.

Регионални Просторни План Шумадијског, Поморавског, Рашког и Расинског округа (Концепт, 2011) идентификује Краљево на западноморавској развојној осовини II ранга, која је као трансверзала постављена управно на великоморавску осовину (развојна осовина I ранга). Овакав положај представља основни ресурс за даљи развој планског подручја, јер му омогућава повезивање са свим крупним инфраструктурним системима.Регионални просторни план истиче равномеран развој кроз: 1) назнаку потеза Лапово (Коридор Х) - Крагујевац - Краљево - Ибарска магистрала као осовине развоја; 2) јачање ослонца региона на великоморавску осовину развоја (веза Крагујевац - Јагодина, Краљево - Крушевац, Коридор Х - Крагујевац - Краљево - Ибарска магистрала, формирање Моравског Трограђа); 3) потенцирање “средишњег индустријског прстена Србије”, т.ј. “централне конурбације” која обухвата групацију великих градова (Крагујевац, Краљево, Крушевац, Моравско Трограђе, посредно и Чачак и С. Паланку), у оквиру ширег захвата великоморавског, западноморавског и лепеничког коридора, као квалитетна противтежа Београду и Нишу и основ за формирање развојних програма централне Србије; 4) адекватан третманом путне мреже на осовинама развоја- саобраћајни “троугао“ Лапово–Појате–Краљево захвата све најважније путне правце планског подручја, а поменута чворишта представљају базу за формирање (привредне, функционалне и саобраћајне) “централне конурбације“;

Општа концепција регионалног просторног развоја

Анализа локацијеКао један од кључних делова студије, спроведена је Анализа локације и тржишта, помоћу које су систематски прикупљене и процењене информације које су директно или индиректно у вези са локацијом. Ови

18

прикупљени и анализирани фактори локације служе као помоћ у доношењу инвестиционе одлуке. Овде такође спада процена унутрашњих предуслова локације, дакле концепта изградње и намене, као и његове погодности и употребљивости. Циљ анализе локације и тржишта је објективно и циљано прикупљање релевантних информација, на основу којих се могу донети веродостојне и сигурне одлуке о

Оквирни услови непокретности

ФИЗИЧКИ УСЛОВИ СОЦИО-ЕКОНОМСКИ УСЛОВИ

ЛОКАЦИЈА – ОКВИРНИ УСЛОВИ

НЕПОКРЕТНОСТИ - ОБЈЕКАТ

ТРЖИШНЕ ПРИЛИКЕ

ТРЖИШТЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ПОНУДА/ПОТРАЖЊА

СТРУКТУРА И РАЗВОЈ РЕЛЕВАНТНОГ КОРИСНИЧКОГ

СЕКТОРА

типографија / својства тла

техничко снадбевање

окружење

саобраћајна повезаност / доступност

просторни план / регулациони план

социоекономски круг података

правна, пореска и економска ситуација

адреса

административна структура

инвестициона клима

квалитет становања културе и слободног време

Поређење: Србија/Краљево – Пословно индустријска зона Спортски аеродром – постојеће стање

инвестирању, како од стране власника и општина, тако и потенцијалних инвеститора. Са друге стране, било је потребно испитати тржишне прилике, као и корисничке секторе и тржишну ситуацију у овој области.

Типови фактора локацијеПо питању локације било је потребно утврдити, проверити и проценити све специфичне факторе који утичу на пројекат и његов развој, као и потенцијалне намене. У зависности од нивоа посматрања, разматрани су „чврсти“ и „меки“, физички и социо-економски фактори, уз мању или већу могућност утицаја од стране инвеститора, уз помоћ којих су утврђени квалитет локације и њена погодност за различите намене. Анализом фактора локације, комплексни појам положаја је разложен на појединачне мерљиве и упоредиве критеријуме. Кроз појам положаја сагледане су стварне предности, али и недостаци локације, како би се омогућио њен развој.

19

типографија / својства тла

техничко снадбевање

окружење

саобраћајна повезаност / доступност

просторни план / регулациони план

социоекономски круг података

правна, пореска и економска ситуација

адреса

административна структура

инвестициона клима

квалитет становања културе и слободног време

Поређење: Србија/Краљево – Пословно индустријска зона Спортски аеродром – након изградње Е761

Компаративна анализа – постојеће и планирано стање (након изградње Е761)

типогр

афија

/ сво

јства

тла

техн

ичко сн

адбева

ње

окруж

ење

саобраћ

ајна п

овеза

ност / д

оступ

ност

просторни план

/ регу

лациони план

социоеко

номски кр

уг подат

ака

правна,

пореска и

економск

а ситу

ација

адреса

админист

ративн

а стр

укту

ра

инвест

ициона клима

квал

итет с

танова

ња кул

туре и

слободног в

реме

20

Процена тржиштаУ оквиру процене тржишта спроведена је анализа која се односи на понуду локација на територији Града Краљева као и понуде сличних пословно-индустријских зона у Краљева и њихове конкурентности.

Бр. Назив локацијеПовршина

(ха)Власништво

(%)Расположива комунална

инфраструктураПретежна намена

зоне

1Индустријска зона “Стари аеродром”

264,32Државна својина

Струја, водоводна и канализациона

мрежа, саобраћајна инфраструктура

Индустријска производња

2 Сијаће поље 264,66Државна својина

Струја, водоводна и канализациона

мрежа, саобраћајна инфраструктура

Стамбено - пословна

3 “Шеовац” 153,29Државна својина

Струја, водоводна и канализациона

мрежа,гас саобраћајна инфраструктура

Индустријско-сервисна

4 Горња Ада 64,23Државна својина

Струја, водоводна и канализациона

мрежа, саобраћајна инфраструктура

Сервисно-магацинска

5 Кулагића Ада 223,10Државна својина

Струја, водоводна и канализациона

мрежа, саобраћајна инфраструктура

Индустријска производња

6 Доња Крушевица 210,35Државна својина

Струја, водоводна и канализациона

мрежа, саобраћајна инфраструктура

Пољопривредно-стамбена

УКУПНО: 1179,95

Извор података: Генерални урбанистички план Краљева

Бр. Локација Власништво Површина

(м2)Статус Зона

1 1879/25, КО Адрани Град

Краљево28.357 Греенфиелд

Сервисно-магацинска зона

23602/1 и 3603/1, КО

КраљевоГрад

Краљево869 Греенфиелд

3938/1 КО Конарево (производне хале 1

и 2)

Град Краљево

36.926 БроwнфиелдПроизводна

делатност

Извори података: Служба за управљање пројектима и ЛЕР, Дирекција за планирање и изградњу „Краљево“

21

На основу анализе добијених података извршена је процена понуде локација пословно-индустријске намене у Краљеву. Закључак је да Град Краљево располаже довољним бројем расположивих локација пословно-индустријске намене за инвестициона улагања укупне површине од 192,5 ха. Ови подаци су преузети из базе података Агенције SIEPA. На основу ових података се може закључити да је Град у могућности да потенцијалним инвеститорима понуди мноштво различитих локација различите величине и карактеристика.

Расположиве локације које су у понуди већим делом су greenfield локације које су по правилу атрактивније за инвеститоре, са обзиром да код инвестиција у greenfi-eld отпадају скупе мере попут санирања терена или рушења зграда, које су типичне у случају инвестирања у brownfield локације. У том смислу велике brownfield локације попут фабрике вагона или подручја фирме Магнохром су по конкурентности у значајном недостатку у односу на greenfield локације. У овом контексту потребно је проверити у којој мери овај недостатак по питању конкурентности brownfield локација може да се компензује применом специјалних система за улагање у brownfield.

У односу на друге локације у понуди за могуће насељавање нових предузећа, локација Фабрике вагона и фирме Магнохром, дакле локација „Спортски аеродром“ као јединствену карактеристику и посебан спецификум нуди аеродром. За она предузећа за чије пословање је постојање аеродрома од значаја, ова карактеристика може бити од користи.

Потражња за локацијамаАнализа потражње за локацијама је извршена на основу података Агенције за страна улагања и промоцију извоза (SIEPA), на основу којих је у Краљеву је у периоду од 2001. до 2011. године регистровано укупно 4 пројекта директних страних инвестиција. Вредност ових пројеката је 11,1 милиона евра. На основу овог податка,

Краљево је на 57. месту по интересантности за стране инвестиције у Србији. Кроз пројекте директних страних инвестиција у Краљеву отворено је 250 нових радних места.

Препоруке за даљи развојНа основу претходних излагања о анализи постојећег стања, изведене су најважније препоруке које су предочене у студији:

Кластери- Локацију је потребно даље развијати у постојећим кластерима металопрерађивачке индустрије, индустрије авиона и по потреби производње магнезита у контексту права експлоатације рудника. Историјска структура локацији даје карактеристично обележје. - Препоручује се утврђивање наведених кластера за ову локацију. За даље профилисање локације препоручујемо њихову даљу разраду и истраживање могућих будућих потенцијала (нпр. хидроенергија, енергија, турбине) у контексту индустријске локације.

Промовисање локалне привреде/активни маркетинг- Препоручује се активно промовисање путем личних контаката, сајмова и активног привредног промотера. Активности различитих актера на локалном нивоу показују да је тржиште без коришћења екстерних активности и подстицајних система бар у покрету. Подршка активностима и системима подстицаја на локалном нивоу чини се неопходном. - Продаја градског грађевинског земљишта требало би да буде релативно једноставна, са обзиром на фокусирани рад градске управе, а промене и „нови корисници“ демонстрираће атрактивност локације у виду кретања.- Да би се омогућила продаја великих површина Фабрике вагона и Магнохрома

22

Преглед базе података SIEPA (стање 26.08.2012)

Brownfield локације:

Greenfield локације:

23

потребно је активније учешће Агенције за приватизацију. - Препоручује се формирање уског тима који би се састојао од особа које раде на пројекту и који би активно промовисао привреду. Такође је неопходно активно укључивање Агенције за приватизацију.

Урбанизам- Препоручује се да се за већ приказане целине у оквиру зона изради детаљан урбанистички концепт/урбанистички оквирни план као основа за даљи урбани развој подручја. Слободне површине, као што је већ раније наведено, потребно је одмах идентификовати и ставити у понуду.- Према истраживањима којима располажемо претпоставља се да ће бити веома тешко да се површине продају у кратком или средњем року. Из тог разлога препоручује се разматрање могућности продаје делова површина Фабрике вагона и Магнохрома. Основа треба да буде детаљан урбанистички концепт са флексибилним растером грађевинских парцела и инфраструктурног опремања. По питању планског поступка за урбанистички концепт предлаже се одабир одговарајућег квалификационог поступка, као што су нпр. кооперативни поступак вештачења или отворени конкурс.- Потребно је увести ред и структуру и створити атрактивну спољашњост где год је то могуће, а у оквиру планирања

инфраструктуре за каснији период наставити са уситњеним концептом инфраструктурног опремања.- Препоручује се испитивање могућности изградње друге везе са главном магистралом. - У оквиру реорганизације, јавно и приватно земљиште треба сврстати и планирати као јавне саобраћајнице и приватно грађевинско земљиште, у складу са претходним, односно аналогно немачком концепту.- За даљи развој локације брза реализација везе са планираним аутопутем Е 761 је од највећег значаја.

Инфраструктурна повезаност- Подржава се план саобраћајница који прати концепт Плана генералне регулације, јер усмерава на исправан правац.- Потребно је размотрити и по потреби спровести модернизацију постојећих улица и комуналне инфраструктуре. Истовремено треба извршити проверу капацитета улица. - Препарцелацију, као и измештање комуналија и улица могуће је планирати и спровести на основу израђених урбанистичких планова.- Нову уличну мрежу потребно је што пре реализовати, јер се на тај начин са уличном мрежом повезују грађевинске парцеле које до сада нису имале приступ саобраћајницама, што је предуслов за њихову продају.

24

Регистар објеката

Регистар објеката на подручју Индустријске зоне „Спортски аеродром“ је израђен је са циљем да се формира свеобухватна квалитетна информациона основа кроз употребу ГИС технологије о садржајима и намени на овом подручју. Сврха стварања информационе основе је пре свега да се креира база података о објектима, заједно са положајем објеката у простору. Ова база представља самосталну ГИС апликацију која ће се интегрисати у јединствени Географски информациони систем на градском нивоу. Регистар објеката у случају Индустријске зоне „Спортски аеродром“ је послужио превасходно као нови инструмент у процесу планирања приликом израде Концепта плана генералне регулације за ово подручје, а у коначној фази, постаће саставни део Атласа намене површина који ће се користити у сврху промоције индустријске зоне. Регистар осталих пословних/индустријских зона на територији Града је такође могуће израдити користећи структуру и класе података по којим је израђен овај регистар. Осим што значајно олакшава процес планирања и

дефинисања намена површина, Регистар објеката као саставни део базе података подржава и процес доношења одлука на локалном нивоу и шире, а које се тичу развоја територије и промоције локације за инвестиције. Са друге стране, регистар објеката омогућава грађанима и потенцијалним инвеститорима да добију комплетну информацију о локацији и/или објекту који их интересује, што значајно доприноси повећању интересовања и подстицању инвестиција. ГИС апликација која садржи регистар објеката покрива целокупну индустријску зону „Спортски аеродром“, односно подручје Плана генералне регулације за ово подручје и пружа заинтересованим субјектима/потенцијалним инвеститорима следеће информације: о заузетим и слободним површинама, положају изграђених објеката, укупном и слободном капацитету комуналне инфраструктуре, параметрима путне мреже унутар и око индустријске, као и потенцијалним могућностима за будуће планове ширења и развоја.

Пример: Приказ објеката у власништву предузећа „Магнохром А.Д. у реструктуирању“

25

На тематским картама у оквиру ГИС апликације је приказана намена и инфраструктурна опремљеност индустријске зоне. На сваком појединачном слоју података („лејеру”) налазе се информације које графички представљају зоне дефинисане Планом генералне регулације, као и целине унутар тих зона, њихову намену, катастарске парцеле са катастарским бројевима, мапе са означеним парцелама у индустријској зони које су заузете, односно већ имају власника, као и оне парцеле које су делимично или потпуно слободне.

У оквиру регистра објеката дат је каталог локација, који за сваку локацију садржи атрибуте (сет података) који се односе на ту локацију: каталошки број, број и површина парцеле, врста и намена објекта, спратност, година изградње, стање комуналне инфраструктуре, подаци о простирању и могућностима прикључења на водоводну и канализациону мрежу, гасоводну, електро и телефонску мрежу, процењена вредност објекта, стање које се односи на пројектну документацију као и подаци о власништву над објектом.

Пример: Земљиште у власништву РС, а чији је корисник Град Краљево

Пример: селектовање локације и приказ атрибута

26

Како је Индустријска зона „Спортски аеродром“ доминантно „brownfield“ локација, приликом израде регистра објекта евидентирани су и снимљени сви објекти у оквиру зоне, који су евидентирани у атласу „brownfield“ локација, у којем је сваки појединачни објекат заведен под посебним каталошким бројем.

Презентујући податке на овај начин потенцијални инвеститори могу добити кључне

информације о слободним и заузетим парцелама, могућностима коришћења, градње, комуналне опремљености, могућностима прикључења на водоводну и канализациону мрежу, гасоводну, електро и телефонску мрежу. Са друге стране, Град је у могућности да на квалитетнији начин сагледа предметно подручје и да га одређеним мерама и развојним политикама додатно унапреди и повећа његову атрактивност за инвестиције.

27

План Генералне регулације Индустријска зона „Спортски аеродром“

План генералне регулације Индустријска зона ‘’ Спортски аеродром “ израђен је на основу одлуке Скупштине града Краљева бр. 011-80/09-II од 10.12. 2009. године (“Службени лист Града Краљева” бр. 23) у утврђеним границама Плана, које обухватају површину од око 364.00 ha, а План је израђен од стране Дирекције за планирање и изградњу «Краљево» из Краљева – Сектор за урбанизам и геодезију.Изради Плана генералне регулације претходила је израда Концепта Плана, у складу са чл. 48. Закона о планирању и изградњи („Сл.гласник РС“, бр. 72/09, 81/09- исправка, 64/10-УС и 24/11), који прописује да

се по објављивању Одлуке о изради планског документа приступа изради Концепта Плана. За потребе израде Концепта Плана прикупљени се подаци нарочито о: постојећој планској документацији, подлогама, посебним условима за заштиту и уређење простора, другој документацији значајној за израду Плана, стању и капацитетима инфраструктуре као и другим подацима неопходним за израду Плана.Израда Плана генералне регулације Индустријска зона ‘’Спортски аеродром” је такође предвиђена Програмом уређивања грађевинског земљишта за 2011. годину („Службени лист Града Краљева“, бр. 27/10 од

Положај индустријске зоне „Спортски аеродром“

28

29. децембра 2010. године), на позицији В.1. - трошкови потребни за израду урбанистичких планова и припрема неопходних геодетских подлога.Основ за израду Концепта Плана генералне регулације Индустријска зона ‘’Спортски аеродром” је Генерални урбанистички план Краљево 2020 (у току је израда Нацрта ГУП-а 2020), као и Просторни план Града Краљево 2025.

Положај индустријске зоне „Спортски аеродром“Пословно-индустријска зона „Спортски аеродром“ обухвата простор садашњег спортског аеродрома, простор индустрије „Магнохром“, „Фабрике вагона”, „Јасен” и сервисно магацинску зону „Гвожђар” и „Копаоник”. Индустријска зона се простире између реке Западне Мораве, на северу и Доситејеве улице, главне саобраћајне артерије града, на југу. Локација пословно-индустријске зоне „Спортски аеродром“ је дефинисана као претежно brownfield локација. Концепт развоја у оквиру пословно-индустријске зоне „Спортски аеродром“ полази од сагледавања перспективе развоја подручја на којем је предвиђена изградња трасе аутопута Е 761 Појате- Прељина, који омогућава пољопривредни развој са једне стране аутопута и развој индустрије са друге стране, чиме конкретно подручје индустријске зоне које је лоцирано између ове две намене чини идеалним за индустријски развој. Други значајан фактор је стављање у функцију за цивилне потребе војног аеродрома Лађевци, удаљеног 15км од индустријске зоне. Базирајући се на овим показатељима, дефинисани су циљеви израде плана, који подразумевају пре свега обезбеђивање услова за уређење и изградњу простора; рационалније коришћење грађевинског

Подела на урбанистичке целине и зоне према урбанистичким показатељима и другим карактеристикама

Простор Концепта Плана генералне регулације Индустријска зона „Спортски аеродром“, укупне површине од око 364.00 ha, подељен је на четири урбанистичке зоне са по више целина.

и другог земљишта; подизање нивоа инфраструктурне опремљености; заштиту животне средине и заштиту природне и културне баштине. Ови циљеви у себи садрже основне постулате одрживог развоја који у коначној фази воде ка унапређењу животне средине, привреде и енергетске ефикасности у оквиру подручја покривеног планом.

Концепт плана – грађевинско подручје и површине јавне намене Подручје Плана генералне регулације Индустријска зона „Спортски аеродром“ је у саставу грађевинског земљишта утврђеног Генералним урбанистичким планом Краљево 2020 и садржи изграђено и неизграђено грађевинско земљиште. У оквиру дефинисаних циљева је и одвајање површина јавне намене од осталог грађевинског земљишта. Површина јавне намене је резервисана за саобраћајнице, и то за постојеће, као и за нове, при чему се водило рачуна да оне буду у саставу земљишта које се води на град Краљево. Преостали део земљишта је планиран као остало грађевинско земљиште.

29

Границе плана са претежном наменом

Концепт ПГР: Подела на зоне

30

Намена површина

31

32

Преглед подручја ПГР по зонама и целинама

Зона I, P = 72.56ha, североисточно од пруге (железничке станице) према реци Западној Морави, укључујући комплекс Фабрике вагона, Јасен, Хладњача и Средња техничка школа, као и део Ромског насеља и део тренутно неизграђеног земљишта.

Зона II, P = 105.50ha, наставља се на Зону I и даље североисточно све до Магнохрома, што обухвата Машински факултет, Жандармерију, сервисно-магацински комплекс (Амига, Афикс, Копаоник, Фетп, Електромонтажа...) и спортски аеродром.

Зона III, P = 89.89ha, наставља се на Зону II и даље североисточно све до осовине будућег ауто пута Е761, а обухвата индустрију Магнохром, део слободног и неизграђеног грађевинског земљишта и део са индивидуалним становањем уз пругу.

Зона IV, P = 96.03ha, наставља се на Зону III и даље североисточно све до локалног пута L 1001, што обухвата долину реке Западне Мораве и атар села Сирча, са насељем до локалног пута (Терзићи).1001, што обухвата долину реке Западне Мораве и атар села Сирча, са насељем до локалног пута (Терзићи).

1.1 - Индустрија, P = 10.24ha, обухвата простор Јасена и Хладњаче. Обухвата више објеката који су некада припадали Јасену и Хладњачи. 1.2 - Средња машинско-техничка школа, P = 1.35ha, обухвата саму школу и простор око ње.1.3 – Фабрика вагона, P = 40.72ha, Фабрику вагона и Гибњару1.4 – Ромско насеље, P = 16.03ha, насеље углавном насељено ромском популацијом и већи део неизграђеног земљишта.

2.1 – Машински факултет, P = 11.53ha, поред факултета, смештени су Историјски архив, Конфекција MMC д.о.о., жандармерија и фирма СТИЛ.2.2 – ФК Магнохром, P = 8.10ha, највећи део спортски терени (фудбалски стадион, тениски терени и терени за мале спортове), студенски дом и део индивидуалног становања.. 2.3 – Сервиси и магацини, P = 45.75ha, Mагнохром Фетп, Копаоник, Електромонтажа, као и више фирми усељених приватизацијом Гвожђара и других предузећа.2.4 – Спортски аеродром, P = 37.00ha, спортски аеродром – Михајло Пупин, са припадајућим објектима и слободним простором.

3.1 – Индивидуално становање, P = 23.51ha, слободан простор и стамбено насеље поред пруге.3.2 – Mагнохром, P = 53.23ha, индустрија Магнохром.3.3– Неуређено зеленило поред реке Западне Мораве, P = 6.64ha.

4.1 – Простор између планиране трасе аутопута Е761 и измештеног тока Западне Мораве, P = 50.00ha.4.2 - Простор од измештеног тока Западне Мораве, до локалног пута L 1001, P = 35.00ha.

33

Урбанистички услови за површине јавне наменеКао површине јавне намене предвиђене су важније саобраћајнице у оквиру Плана генералне регулације Индустријска зона „Спортски аеродром“и комуналне површине и објекти.

Површине за јавне намене су следеће:

•Комуналне површине и објекти;•Саобраћајнице;•Гробље (P=5.43hа);•Водене површине (реке Западна Моравa •P=16.28hа);•Ауто пут Е761 (P=10.66hа);

Укупна oквирна површина за јавне намене је око P=30.50ha, уз површину за саобраћајнице и комуналне површине.

Урбанистички показатељи Урбанистички показатељи (индекс заузетости и индекс изграђености) рачунати су по

целинама одређеним у Плану, а у складу са Правилником и општим правилима за парцелацију, регулацију и изградњу („Сл.гласник РС“, бр. 50/11).Индекс заузетости парцеле представља однос габарита хоризонталне пројекције изграђеног или планираног објекта и укупне површине грађевинске парцеле.Индекс изграђености парцеле представља однос (количник) бруто развијене грађевинске површине изграђеног или планираног објекта и укупне површине грађевинске парцеле.

Према својим карактеристикама развоја, густини насељености, стратегији развоја саме територије Генералног урбанистичког плана Краљева 2020., урбанистички показатељи су дефинисани кроз четири групе Планова генералне регулације. Овај план припада четвртој групи планова са следећим параметрима, зависно од намена.

34

Урбанистички показатељи за целине са пословном / индустријском наменом

Посебна подручја (сервиси и магацини)

Индустрија

- максимални индекс изграђености: 1.2; - максимални индекс заузетости: до 60%;- висина нових објеката не треба да пређе П+1;- минимална површина грађевинске парцеле је 1000 м2;- минимална дозвољена ширина грађевинске парцеле је 16м;- растојање између регулационе и грађевинске линије за нове објекте, осим објеката у низу је 3.0м, осим у случајевима кад се локацијска дозвола издаје за регулисани део улице у коме се грађевинска и регулациона линија поклапају;- у зони изграђених објеката растојање се утврђује на основу позиције већине изграђених објеката (преко 50%); - потребно је обезбедити: 1 паркинг место на 200м2 корисног простора;- У оквиру посебних подручја дозвољено је планирати и производњу, под истим условима када су у питању максимални индекси заузетости и изграђености;- спратност нових производних објеката максимум је П+1- минимална површина грађевинске парцеле је 1000 м2;- површина слободног простора по радном месту 15 м2- површина слободних функција по радном месту 2 м2- површина паркинга по радном месту 3 м2.

- метална, електро, индустрија неметала и остале индустрије са средњом густином запослених;- бруто изграђена површина по радном месту 16 м2;- површина слободног простора по радном месту 15 м2;- површина заједничких функција по радном месту 2 м2;- површина заштитног зеленила по радном месту мин 15м2;- површина паркинга по радном месту 3 м2; урбанистички показатељи:- густина запослених између 8 зап/ха и 110 зап/ха;- бруто изграђена површина од 2400 м2/ха до 4800 м2/ха;- индекс изграђености: од 0,2 до 0,5;- обавезна израда урбанистичког пројекта и “Процена утицаја на животну средину” ;- максимална спратност П+1.- минимална дозвољена ширина грађевинске парцеле је 16м;

Планиране трасе, коридори и регулација саобраћајница

СаобраћајУлична мрежаОснову уличне мреже чине улица Доситејева

(ван граница плана) која се поклапа са трасом државног пута IБ реда број 15 (М-23.1) и представља везу са државним путем IА реда број 4 (М-5), као и улице Индустријска, Авијатичарска, Аеродромска (у границама плана).Опште карактеристике секундарне уличне мреже коју чине насељске саобраћајнице су: мале ширине коловоза;

35

Постојеће стање – саобраћајна повезаност

мали број асфалтираних улица; углавном обезбеђују проходност путничких возила, уместо теретних; улице углавном извођене без одговарајуће пројектне документације; мали радијуси заобљења на «лепезама» у раскрсницама; неадекватно постављена саобраћајна сигнализација.Планом генералне регулације развијен је концепт нове уличне мреже који подразумева редефинисање постојећих саобраћајница по критеријумима категорије саобраћајнице и постојећем попречном профилу, уз уклањање уочених недостатака, а ради повећања нивоа саобраћајне услуге.

План је узео у обзир планирану изградњу државног пута првог реда аутопута Е-761. Реализација предложеног саобраћајног решења утиче на усмеравање саобраћајних токова са уличне мреже преко сабирне улице на планиране прикључке на аутопут (денивелисана раскрсница „Магнохром“), као и на промену саобраћајних токова шире уличне мреже. Сабирна магистрална обилазница је такође део ширег саобраћајног решења (градски прстен) и представља везу петље Магнохром, и Ибарске магистрале (код Мусине реке), односно измештање тешког саобраћаја из градског језгра.Предвиђене су и одређене модификације у мрежи градских саобраћајница по елементима

трасе и попречног профила да би се поправила матрица насељских саобраћајница, као и увођење нових саобраћајница у складу са потребама на терену.Главна саобраћајница у оквиру индустријске зоне је планирана по ободу постојеће писте спортског аеродрома, и са саобраћајницом паралелном са пругом, представља једну врсту малог прстена око сервисно-магацинске зоне, која тренутно има јако лошу саобраћајну повезаност и доста конфликтних тачака.Зона Спортског аеродрома према приложеном плану садржи различите комплексе зграда и површине повезане уличном мрежом која је временом еволуирала. Нацрт Плана генералне регулације садржи концепт нове уличне мреже, који предвиђа реорганизацију унутрашњих саобраћајница и нову везу са надређеном мрежом саобраћајница. На тај начин, саобраћајна повезаност зоне биће значајно унапређена. Постојећа планска документација даје предвиђену саобраћајну инфраструктуру, а у даљем процесу планирања потребно је направити поделу на јавне и приватне саобраћајнице.Планирани концепт нове уличне мреже нуди бољу повезаност са широм уличном мрежом, приступ планираним садржајима и квалитетно опслуживање садржаја саобраћајном

36

инфраструктуром. Тренутно, нема детаљне разраде, која у овом моменту није ни могућа јер су постојеће парцеле превише велике.

Железнички саобраћајНа територији Плана налази се и железничка инфраструктура, једноколосечна делимично електрифицирана железничка пруга Сталаћ-Краљево-Пожега (Е 85), на којој се обавља јавни путнички и теретни железнички

саобраћај. Поред тога цела зона је покривена мрежом индустријске железнице, која се делимично користи, и потребно ју је реконструисати у зависности од потребе.На подручју Плана планирана је даља електрификација пруге Сталаћ-Краљево-Пожега у правцу Сталаћа. На подручју Плана нису планирани нови путно-пружни прелази, али је планирана изградња једног пешачког прелаза код Машинског факултета, и реконструисање прелаза код Фабрике вагона.

План саобраћаја

Црвена боја: сабирна саобраћајница - део градског прстенаПлава боја: секундарне саобраћајнице са приступном функцијомЖута боја: планирана траса аутопута Е761 Појате – Прељина

Концепт плана генералне регулације – планиране трасе, коридори и регулација саобраћајница

37

Правила уређења

Правила урбанистичке регулације за површине и објекте јавне намене

Планирани коридориДео аутопута Е-761 Појате - Прељина, обилазница око Краљева налази се у границама Плана детаљне регулације за део аутопута Е-761 Појате – Прељина, обилазница око Краљева, па су сви елементи преузети из поменутог Плана.Коридори уличне мреже планирани су у циљу боље повезаности уличне мреже, према просторним могућностима, постојећој изграђености и условима за безбедно одвијање саобраћаја. Попречни профил саобраћајница примарне уличне мреже чини коловоз са две саобраћајне траке и тротоар са обе стране коловоза, укупне ширине регулације 9.0-10.0 метара. Планирана је реконструкција насељских улица ради омогућавања квалитетног опслуживање подручја и безбедног одвијања саобраћаја. На подручју Плана планира се и измештање тока реке Западне Мораве, а сви елеманти су преузети из Плана детаљне регулације за део аутопута Е-761 Појате – Прељина, обилазница око Краљева.

Општи условиУлична мрежа задржава се углавном као у постојећем стању уз неопходну реконструкцију у функцији бољег динамичког саобраћаја.. Планом су одређене регулације за јавне саобраћајнице. Планирано је задржавање постојеће саобраћајне матрице уз реконструкцију која ће повећати саобраћајну проточност.

Правила грађењаУслови паркирања и обезбеђења приступа парцели

Паркирање се обавља унутар индивидуалних парцела у посебним објектима – гаражама или слободним паркирањем унутар парцеле. Паркирање за потребе пословних и индустријских објеката обавља се унутар

парцела, а капацитет паркинг простора одређује се према нормативима за планирање паркирања (1пм/70м2 - 200м2).Приступ до грађевинске парцеле за било који вид изградњеће се обезбедити са јавног пута, директно са јавног пута за парцеле које имају излаз на јавни пут или приступним путем на површини за остале намене који излази на јавни пут.

Планиране мреже комуналне инфраструктуре

Подручје Индустријске зоне „Спортски аеродром“ је опремљено комуналном инфраструктуром, односно водоводном и канализационом мрежом, електроенергетском и телекомуникационом мрежом као и гасоводном мрежом.

У циљу развоја локације планирана је побољшање инфаструктурне опремљености и прилагођавање неопходном нивоу опремљености, како би се створила локација која може оптимално да функционише и задовољава потребе свих субјеката који послују у оквиру зоне, што подразумева реконструкцију и унапређење постојеће комуналне инфраструктуре, изградњу главног гасовода Крушевац – Краљево и креирање прстена Баточина – Краљево –Крушевац - Појате – Баточина.

У току периода израде Концепта плана генералне регулације нису биле познате будуће намене великих површина Фабрике вагона и Магнохрома. У овом моменту није могуће проценити да ли ће укупна површина зоне моћи да буде приведена новој намени или ће намене у перспективи бити подељене по уситњеним целинама. У зависности од тога мењају се захтеви у односу на техничке инсталације.

38

Maпа регулације

39

40

План инфраструктуре

Постојеће стање – техничка инфраструктура

41

42

Потенцијалне локације за развој

На основу планираних намена из Концепта плана генералне регулације, површине у границама Плана подељене су у три категорије:

• Изграђено земљиште - постојеће изграђене • структуре које је потребно задржати • Изграђено земљиште - постојеће изграђене • структуре које је потребно реконструисати• Неизграђено земљиште - нове зоне за • изградњу („greenfields“)

На основу резултата добијених на основу анализе у оквиру Претходне студије изводљивости, као и дефинисаних намена у Концепту плана генералне регулације, за сваку од наведене три категорије је извршена анализа и дефинисани модалитети њиховог унапређења. У доле наведеном прегледу представљене су само целине које су идентификоване са аспекта развојних потенцијала који се односе на развој пословних, односно индустријско-комерцијалних садржаја.

ПГР - зоне са наменом целина

Pостојеће изграђене структуре које је потребно задржати

Pостојеће изграђене структуре које је потребно реконструисати

Нове зоне за изградњу („greenfields“)

1.

2.

3.

1.1, 1.2, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.2.1, 2.2.2, 2.3, 2.4.1, 2.4.2, 4.1, 4.2.1, 4.2.2

1.3, 1.4.1, 1.4.3, 2.1.4, 3.1.1, 3.2

1.4.2, 2.4.3, 3.1.2, 3.3

43

Анализа постојећих изграђених структура које је потребно задржати

Целина 1.2Одредбама ПГР-а предвиђено је задржавање средње машинско-техничке школе. На овај начин машинство, као важан кластер за град Краљево биће задржан. Машинско-техничка школа могла би такође да привуче нова предузећа из ове области.

Целина 2.1.1Целина 2.1.1 обухвата школске и високошколске установе. Ова целина по нашем мишљењу обухвата грађевинску структуру коју је потребно задржати. Повезаност на саобраћајну и комуналну инфраструктуру иде већ планираним трасама. Окружење карактерише постојећа градња у историјском индустријском контексту.

Целина 2.3Површине у оквиру целине 2.3 имају више различитих приватних власника. Према постојећој планској документацији појединачне уличне целине су власништво града Краљева. Мањи део површине је у власништву фирме Магнохром. ПГР-ом се за ову површину као намену предвиђа сервисе и магацине. Ове намене се чине прикладним. Ипак сматрамо да је поново потребно проверити да ли свођење намена на тако уски спектар ограничава развој овог подручја. Према информацијама којима располажемо, овде имамо електронску, авионску и друге индустрије које потичу из историјског окружења фабрике вагона и Магнохрома. Локације у приватном власништву су добро заживеле, али тренутно за приватне власнике нема довољно могућности за проширење , што би било од значаја за будуће насељавање нових предузећа на подручју фабрике вагона и фирме Магнохром. Површине су саобраћајно-технички опремљене, а у будућности ће имати бољу саобраћајну повезаност захваљујући

планираној попречној улици са северне стране. Ова веза чини се неопходном и корисном, јер се на тај начин постиже усмеравање саобраћаја на јавне улице, а приватни власници више неће морати да користе путне правце преко приватних парцела. Потребно је приликом изградње нове саобраћајнице питати приватне власнике да ли имају потребе за комуналним опремањем ( гас, вода, струја, канализација), како би потребна комунална инфраструктура одмах могла да буде уграђена у нову улицу. По питању квалитета положаја и окружења површина у оквиру целине 2.3 може се рећи да оне на први поглед делују помало несређено, али ова локација „живи“ из сопствених ресурса и има сопствену динамику, тако да се квалитет положаја и окружења оцењује као добар.

Целина 2.4.1Ова површина припада граду Краљеву и на њој се налази Спортски аеродром. Како спортски аеродром представља јединствену карактеристику локације, препоручујемо да се ова површина обавезно уврсти у површине са грађевинском структуром коју је потребно задржати, јер ова намена помаже очувању идентитета локације у авионској индустрији и стога представља њено важно упориште.Због тога на овом месту није потребно бавити се осталим показатељима искоришћености инфраструктуре, окружења и квалитетом животне средине. Основна препорука за ову површину гласи: „задржати у постојећој намени и развијати колико је год могуће“. Тако добар „специјални производ“ локацију може знатно да унапреди.

Анализа постојећих изграђених структура које је потребно реконструисати

Целина 1.3 – Фабрика вагонаКомплекс фабрике вагона обухвата површину од око 40,72 ха и земљиште је још увек у

44

власништву Фабрике вагона. Нацртом ПГР-а предвиђена је намена индустрије, што је прикладно за ову површину. Потребно је поново проверити максимални индекс изграђености који износи до 0,5. Као што је већ раније наведено, фабрика вагона је, иако у смањеном обиму, још увек у функцији и у њој се обављају производни процеси у сврху пословања. Комплекс се састоји из временом еволуиране Фабрике вагона са неопходном инфраструктуром, уз коју се налазе многобројни колосеци. Један део објеката сигурно се уз извесно улагање може реактивирати, док је други део у перспективи потребно срушити. У том смислу потребно је извршити детаљну анализу и процену свих објеката. Постојећи регистар објеката за подручје фабрике вагона треба да послужи као основа за спровођење анализе. Како је Фабрика вагона још увек делимично у функцији, а у прошлости је било више неуспелих

покушаја продаје комплекса у целини (уз обавезу преузимања производње), на овом месту по могућству препоручујемо раздвајање делова који се више не користе и њихову продају. Ово је пак могуће само уз укључивање Агенције за приватизацију. Потребно је заједно са Фабриком вагона / Агенцијом за приватизацију покушати са продајом уситњених површина. Из садашње перспективе не видимо могућност продаје Фабрике вагона као целине. Препорука за ову веома велику површину

гласи: створити могућности за појединачну продају уситњених делова површине и унапред размишљати о урбанистичком растеру у сврху уситњеног опремања целокупне површине инфраструктуром. Пошто су због изузетно велике укупне површине и историјске намене могућности и шансе за продају целокупног комплекса неизвесне, препоручујемо структурирано поступање.

1. Обезбеђивање саобраћајне повезаности са магистралном мрежом путева

Основна саобраћајна повезаност у тренутном статусу већ је обезбеђена кроз саобраћаја вишег реда. За могућу унапређену саобраћајну повезаност у будућности потребно је предвидети хијерархијски урбани растер. У овом моменту није могуће утврдити величину и број површина за продају, због чега предлажемо да се повезивање на саобраћајну и комуналну инфраструктуру предвиди и по потреби реализује по ободу. Поред овога, препоручујемо да се по могућству предвиди додатан до сада непредвиђени доле приказани прикључак са јужне стране комплекса, чиме би се постигла саобраћајна повезаност подручја са свих страна.

2. Израда урбанистичког концепта / урбанистичког оквирног плана

За инфраструктурно опремање подручја самог по себи потребно је размишљати у смислу урбанистичких растера. Са обзиром да није

Скице могућих инфраструктурних траса за Фабрику вагона

45

могуће предвидети за каквим парцелама ће постојати потражња у смислу површине, предлажемо коришћење уобичајеног растера за пословне зоне. Основни принцип флексибилног растера приказан је на скици. Карактеристика оваквог растера је да основне целине могу даље флексибилно да се деле у зависности од специфичних захтева потенцијалних инвеститора. Конкретно димензионирање и планирање уследиће у оквиру урбанистичког концепта који је потребно израдити. Урбанистички концепт поред израде урбанистичког растера треба да пружи конкретне предлоге за нову парцелацију и градњу.Препоручује се израда урбанистичког концепта / урбанистичког оквирног плана у уској сарадњи са Агенцијом за приватизацију. Такође треба размислити о урбанистичком квалификационом поступку, као и о кооперативном поступку вештачења.

3. Обезбеђивање / реконструкција комуналне инфраструктуре

Уколико би се одлучили за обнављање комуналне инфраструктуре, потребно би било унапред прорачунати, тј. предвидети одговарајући број прикључака за гас, воду, канализацију, струју, који би били постављени у околним улицама, у складу са показатељима или конкретним подацима. Техничка инфраструктура такође треба да буде предмет опсежне анализе у оквиру урбанистичког концепта / урбанистичког оквирног плана. Приликом продаје појединачних делова потребно је имати у виду да ће постојећа инфраструктура морати да се измести, односно размотри у том смислу да не буде на сметњи будућем власнику. У идеалном случају сви прикључци за комунално опремање налазили би се на јавној површини, одакле би се разводили даље до приватних или државних грађевинских парцела. Квалитет положаја и окружења површина у оквиру целине 1.3 је под утицајем историјске намене фабрике вагона која је делимично у функцији и даје печат читавом окружењу. Препоручује се рушење објеката који се више не

користе, обнављање и нега зелених површина. За то су пак увек потребна материјална средства која не могу увек бити обезбеђена.

4. Спровођење иницијалног истраживања о залихама индустријског отпада

Квалитет животне средине на овој локацији није могуће проценити, са обзиром да не располажемо налазом вештака о залихама индустријског отпада. На основу историјске намене и типа индустријског производног процеса не може се искључити могућност да на терену има старих талога који би могли да буду препрека успешној продаји. Због тога препоручујемо да се питање залиха индустријског отпада испита у оквиру иницијалног истраживања.

Целина 3.2 – фирма Магнохром

Целина 3.2 обухвата велики део комплекса фабрике Магнохром. Величине је 53 hа и тренутно је заузета објектима и физичком структуром која резултира из историјске намене производње магнезита. Веза са аутопутем Е 761 и нови концепт намена ову целину деле на једну већу и једну мању површину. Нацртом ПГР-а предвиђена је намена индустрије уз индекс изграђености до 0,5. Предлажемо да се још једном размотри да ли је овај индекс изграђености адекватан, са обзиром да може да ограничи искористљивост локације. И код комплекса фирме Магнохром остаје питање да ли продаја у целини може бити успешна, пошто су потенцијали тржишта за продају производа од магнезита ограничени. Такође и чињеница да постоји технологија за добијање магнезита на вештачки начин говори у прилог тврдњи да куповина права на експлоатацију рудника која би ишла заједно са куповином Магнохрома, не би била пресудан фактор. Из овог разлога, уколико продаја комплекса у целини не би била могућа, и овде предлажемо раздвајање делова који се више не користе уз укључивање Агенције за приватизацију. Како у овом моменту није јасно на који начин ће ове површине бити пласиране на тржишту и како ће се користити, препоручујемо

46

структурирано поступање уз коришћење растера, аналогно поступку предложеном за фабрику вагона.

1. Обезбеђивање саобраћајне повезаности са магистралном мрежом путева Основна саобраћајна повезаност у тренутном статусу већ је обезбеђена кроз надређени саобраћајни план. За могућу унапређену саобраћајну повезаност у будућности потребно је предвидети урбанистички растер. Скица могућег растера може се видети на слици 36. Предлажемо да се на основу постојећих саобраћајних растера историјске фабрике Магнохром растер прошири како би што више површина / делова површина могло да се повеже на саобраћајну инфраструктуру.

2. Израда урбанистичког концепта / урбанистичког оквирног плана

За инфраструктурно опремање подручја самог по себи потребно је размишљати у смислу урбаних растера. Са обзиром да није могуће предвидети за каквим парцелама ће постојати потражња у смислу површине, предлажемо коришћење уобичајеног растера који се користи за пословне зоне. На овом месту указујемо на

излагања која се односе на Фабрику вагона. Аналогно овим излагањима и за комплекс фабрике Магнохром се препоручује израда урбанистичког концепта / урбанистичког оквирног плана у уској сарадњи са Агенцијом за приватизацију. Такође треба размислити о урбанистичком квалификационом поступку, као и о кооперативном поступку вештачења.

3. Обезбеђивање / реконструкција комуналне инфраструктуре Комплекс фирме Магнохром је комунално опремљен на стандардан начин. Претпоставља се да би приликом промене намене постојећи капацитети били довољно велики за обнављање велике индустрије или индустрије која захтева велики број прикључака за поједине комуналије. Уколико би се пак одлучили за реконструкцију комуналне инфраструктуре у оквиру комплекса, било би потребно у складу са показатељима проверити, по потреби санирати или изместити постојеће инсталације. Приликом продаје појединачних делова потребно је имати у виду да ће постојећа инфраструктура по потреби морати да буде измештена, односно размотрена у том смислу да не буде на сметњи будућим власницима.У идеалном случају сви прикључци за комунално

Скица могућих инфраструктурних траса за фирму Магнохром

47

опремање налазили би се на јавној површини, одакле би се разводили даље до приватних или државних грађевинских парцела.

4. Спровођење иницијалног истраживања о залихама индустријског отпада

Квалитет животне средине на овој локацији није могуће проценити, са обзиром да не располажемо налазом вештака о залихама индустријског отпада. На основу историјске

намене и типа индустријског производног процеса не може се пак искључити могућност да на терену има старих талога који би могли да буду препрека успешној продаји. Приликом разгледања на лицу места и на основу ортофото снимака могли смо да закључимо да више делова ове површине служе за складиштење процесних супстанци. Због тога препоручујемо да се питање залиха индустријског отпада испита у оквиру иницијалног истраживања.

ПГР – зоне без постојеће изградње

Површина 2.4.1 је полетно-слетна стаза спортског аеродрома. Планом генералне регулације ова намена се задржава. Даље мере овде нису потребне. Тренутно неизграђена површина 2.4.3 је потенцијална нова зона за изградњу за пословање у функцији аеродрома. На овој површини одмах или у перспективи може да се гради

Целине 2.4.1 и 2.4.3 или се иста може експлоатисати на други начин. У случају одговарајуће потражње препоручује се благовремена израда урбанистичког концепта ради опремања и парцелације.

Целина 3.1.2

Предвиђена намена за површину 3.1.2, која тренутно није изграђена, је индустрија. Ова површина има потенцијал за становање

Анализа нових зона за изградњу – „greenfields”

48

и пословање које не представља сметњу суседству, а препоруке су аналогне препорукама за целину 3.1.1. Са обзиром да ову површину користи фирма Магнохром препоручује се испитивање питања залиха индустријског отпада у оквиру иницијалног истраживања.

Целина 3.3

Ова површина је тренутно неизграђена и може да служи као будућа резервна површина за насељавање предузећа. Одредбама ПГР-а на овој површини као намена предвиђени су сервиси и магацини. Предлажемо да се поново размотри питање намене, како би се проширио спектар могућих пословних делатности.

Остале резерве грађевинског земљишта

Целина 2.3

Пинк маркиране површине „лево“ и „десно“ на скици поред налазе се у комерцијалном делу и тренутно су

неизграђене. ПГР за ове површине и даље предвиђа комерцијалну намену. Лево маркирани део површине припада приватном власнику. Десно маркирани део површине је власништво града Краљева и он би одмах након изградње нове прикључне улице могао нпр. да се стави у продају.

49

Део целине 3.2

Овај део површине фирме Магнохром је неизграђен, а са обзиром на перспективу повезивања са аутопутем, ову

површину је могуће продати, на њој градити или користити. Ипак се препоручује да ова површина, уколико продаја комплекса фирме Магнохром не буде могућа у целини, буде предмет урбанистичког концепта за целокупну

Из претходних излагања проистиче приказ површина за које је даља планска решења потребно израдити у оквиру урбанистичког концепта / урбанистичког оквирног плана.

Приказ површина за које је даља планска решења потребно израдити у оквиру урбанистичког концепта

Део целине 3.2

Ову површину која је неизграђена могуће је користити, продати, или на њој градити. Питање повезаности на инфраструктуру је

тренутно неразјашњено. Такође је потребно испитати да ли на овој порвшини има залиха индустријских отпада са обзиром на складиштење из производње магнезита. Предлог за инфраструктурно опремање и изградњу ове површине треба да буде израђен у оквиру урбанистичког оквирног плана.

50

51

52

2013