Boliger ved Dalen, Viby Sj.

Lokalplan 517 /forslag

Indhold

Baggrund 6Lokalplanområdet 7Formål og indhold 8Forhold til anden planlægning 9Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 14Dispensation fra lokalplanen 14§1 Formål 16§2 Område og zonestatus 16§3 Anvendelse 16§4 Udstykning 17§5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 17§6 Bebyggelsens omfang og placering 20§7 Bebyggelsens ydre fremtræden 21§8 Ubebyggede arealer og terræn 23§9 Ejerforening 25§10 Forudsætning for ibrugtagning 26§11 Aflysninger 26§12 Lokalplanens retsvirkninger 27§13 Vedtagelsespåtegning 27Kortbilag 1 28Kortbilag 2 30Kortbilag 3 32Kortbilag 4 34

forslag

3

Plan- og TeknikudvalgetOffentlig høringBorgermødePlan- og Teknikudvalget

4. juni 201512. juni - 21. august 2015

6. august 20155. november 2015

forslag

Hvad er en lokalplan?I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestem-melser for et områdes fremtidige anvendelse. En lokalplan skal dels indeholde en redegørelse for planens intentioner og forhold til anden planlægning, dels en række bestem-melser, som angiver de præcise retningslinjer for området.

Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang. Hensigten er, at Byrådet hermed har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes mening.

Hvem udarbejder lokalplaner?Lokalplanerne i Roskilde Kommune udarbejdes i Plan og Udvikling. Du kan kontakte Plan og Udvikling på Rådhuset, Rådhusbuen 1 i Roskilde, på tlf. 46313508 eller via email til planogudvikling@roskilde.dk

lokalplanforslagLokalplanen udarbejdes først som forslag, der behandles af Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget og vedta-ges af Byrådet. Herefter fremlægges forslaget til offentlig høring. Når lokalplanforslaget er vedtaget, gælder mid-lertidige retsvirkninger for det område, som er omfattet af forslaget.

Offentlig høring af et lokalplanforslag annonceres i den lokale presse og på kommunens hjemmeside. Det vil være muligt af finde lokalplanforslaget digitalt på hjemmesiden, men du kan også få en trykt udgave i Teknik og Miljø, på biblioteket og borgerservicecentrene i Jyllinge, Roskilde og Viby.

Den offentlige høring varer mindst 8 uger. I løbet af denne periode kan alle komme med indsigelser, bemærkninger eller ideer til ændringer af lokalplanforslaget. De skal sendes skriftligt til Plan og Udvikling, Postboks 100, Råd-

Forord forslag

husbuen 1, 4000 Roskilde eller med email til lokalplan@roskilde.dk.

I forbindelse med vedtagelsen af det enkelte lokalplanfor-slag beslutter Byrådet, om der skal holdes borgermøde eller anden inddragelse af interessenter.

EndElig lokalplanNår den offentlige høring er ovre, kan Byrådet efter Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalgets behandling vedtage lokalplanforslaget endeligt, eventuelt med ændringer på baggrund af de indsigelser, bemærkninger og ideer, som er kommet i løbet af offentlighedsperioden. Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt efter den offentlige høring, er planen retligt bindende for det pågældende lokalplanom-råde.

klagEmulighEdKommunens vedtagelse af lokalplanen kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet for så vidt angår såkaldt ret-lige spørgsmål, det vil sige, om retsregler og -principper er fulgt. Der kan ikke klages over planens indhold. Klagebe-rettigede er miljøministeren, enhver med retlig interesse i sagen samt en række organisationer.

Klager skal sendes senest 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Klager skal sendes via den digitale klageportal på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Her findes også nærmere vejledning om klageregler. Nævnet vil opkræve et gebyr. Hvis gebyret ikke er betalt til tiden, vil nævnet afvise klagen. Gebyret tilbage-betales, hvis klager får helt eller delvis medhold.

Kommunens og Natur- og Miljøklagenævnets afgørelser kan indbringes for domstolene inden 6 måneder fra de er meddelt.

5 forslag

Redegørelse

Baggrund Et tidligere erhvervsareal ved Industrivej i Viby, vest for banen ønskes bebygget med tæt-lav boligbebyggelse. Området har tidligere været anvendt til erhverv, men har ligget uberørt hen i flere år. Med kommuneplan 2013 blev rammeområdet ændret fra erhverv til boligformål. Ejeren af arealet har udarbejdet et skitseprojekt og anmodet kom-munen om at udarbejde en lokalplan der kan muliggøre det. Ifølge skitseprojektet skal der bygges 35-45 tæt-lave boliger i op til 2 etager svarende til en bebyggelsesprocent på op til 40%.

Lokalplanområdets beliggenhed©Krak

Lokalplan 517

forslag

7LokaLpLanområdetLokalplanområdet ligger i Roskilde Kommune, i Viby Sjæl-land, ca. 13 km sydvest for Roskilde Bymidte.

Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 9f af Viby By, Syv, og har et areal på ca. 13.500 m². Området har hidtil været an-vendt som erhvervsareal.

Området afgrænses med et beplantet dige mod nord af Emilsgave, som er en villavej med en meget grøn karak-ter. Mellem lokalplanområdet og vejen ligger et grønt græsklædt areal, som har dannet afstand til det tidligere erhvervsområde. Dette afstandsbælte strækker sig videre langs den østlige del af området og skaber ligeledes af-stand til de tilstødende boliger.

Mod syd grænser området op til parcelhushaver samt en lille strækning af Dalen. En del af lokalplanområdet har tidligere været anvendt som fælles have for 3 af naboerne mod syd.

Mod sydvest grænser området op til rækkehusbebyggelsen Dalvangen, som består af ældreegnede boliger opført i gule mursten med røde tegltage i 1 plan. I den nordvestlige del af området har ligget funktionærboliger, som nu er stykket fra som selvstændige parceller.

Området er afgrænset af hegn med meget forskelligartet beplantning, som gran, rønnebær, ask mirabeller og æb-letræer. Eksisterende hegnsbeplantningen er ikke beva-ringsværdig. I det sydvestligste hjørne af området står en vandgran, som er bevaringsværdig. Træet kan ses fra vejen: Dalen.

Området, der skråner fra nø mod sv med en højdeforskel

Lokalplanområdet som det ser ud i dag.

Lokalplanområdet - Tidligere erhvervs-areal mellem eksisterende boligbe-byggelse. Fremstår tomt med grøn beplantning langs skel.

forslag

Redegørelse

på 4 m, fremstår ubebygget, bortset fra enkelte bygninger i den sydlige del. Disse bygninger, der ikke er bevarings-værdige, har tidligere været anvendt til beboelse og kontor. Bygningerne nedrives.

De tilstødende områder består primært af åben-lave boligbebyggelser med meget forskelligartet udseende. Derudover ligger der et tæt-lavt boligområde sydvest for lokalplanområdet.

Den nuværende indkørsel til lokalplanområdet sker fra det sydvestlige hjørne via Industrivej.

FormåL og indhoLdLokalplanen har til formål at muliggøre en fremtidig ud-nyttelse af lokalplanområdet til tæt-lav boligbebyggelse, herunder fastlægge stier som understøtter eksisterende stinet samt sikre fælles opholdsarealer.

Det nye stationsnære boligområde, som omgives af åben-lav boligbebyggelser, fastlægges til tæt-lav boligbebyggel-se i op til 2 etager. Bebyggelsen tænkes opført i tegl, hvilket harmonerer med den omkringliggende boligbebyggelse. Boligbebyggelsen opdeles i mindre klynger, således at der dannes mindre fællesskaber i det store fællesskab.

Gennemgående for området er det grønne forløb, der starter i form af en grøn portal til bebyggelsen og slutter ved den grønne afgrænsning mod nord og Emilsgave. Den grønne portal er med til at understrege den eksisterende vandgran, der står i lokalplanområdets sydvestlige hjørne. Det grønne forløb, igennem bebyggelsen, skabes af de for-skellige fællesarealer, som varierer i størrelse og funktion. En variation, der er med til at skabe forskellige rumlige oplevelse igennem området.

forslag

9Endelig skal lokalplanen sikre adgang til stierne til de om-kringliggende områder.

ForhoLd tiL anden pLanLægningStatslig planlægningLokalplanområdet er udpeget som et område med sær-lige drikkevandsinteresser, hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området.

Lokalplanområdet ligger ca. 500 m fra det nærmeste naturbeskyttelsesområde (Lavringe å samt en mindre sø/dam ved boligbebyggelsen Bodsbjerghaven) og ca. 1 km fra Langvad å.

Der er ikke registreret beskyttede arter i lokalplanområdet. Roskilde Kommune vurderer derfor, at planen ikke kan skade de internationale naturbeskyttelsesinteresser.

Lokalplanområdet ligger ikke indenfor bygge- og beskyt-telseslinjer.

kommuneplanOmrådet er omfattet af rammebestemmelse 6.BT.268 i kommuneplan 2013, der fastlægger, at området udlægges til tæt-lav boligbebyggelse, med mulighed for indpasning af offentlige formål (fx institutioner, friareal, o.l.) og lo-kalbutikker til kvarterets daglige forsyning, samt liberale erhverv. Den maksimale bebyggelsesprocent for området er 40. Området ligger i Viby, og planlægningen skal derfor overordnet set alene modsvare det lokale behov for f.eks. boliger, understøtte de offentlige servicefunktioner og give mulighed for en ny bebyggelse mellem eksisterende bolig-områder.

forslag

Redegørelse

Kommuneplan 2013 indeholder retningslinjer for en række forhold, hvor der i denne lokalplan skal tages hensyn til udbygning af boligområder, tilgængelighed, bæredygtighed og miljø.

Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelse, der fastlægger, at området udlægges til tæt-lav boligbebyggelse med en maksimal bebyggelses-procent på 40.

Byplanvedtægt og lokalplanLokalplanområdet er endvidere omfattet af byplanvedtægt nr. 6, Ramsø, hvor lokalplanområdet er fastlagt til værk-stedsområde. Projektet er i strid med den gældende by-planvedtægt, som aflyses for det pågældende område.

ServitutterEn række tilstandsservitutter for matrikler inden for lokal-planområdet er uforenelige med lokalplanens formål. De aflyses derfor, når lokalplanen er vedtaget.

nabokommunerDet er Roskilde Kommunes vurdering, at det planlagte byg-geri, som er omfattet af denne lokalplan, ikke vil have en påvirkning på vores nabokommuner Frederikssund – Ege-dal – Høje Taastrup – Greve - Solrød – Køge og Lejre.

Vej- og stiplanlægningAdgang til boligbebyggelsen skal ske fra Industrivej som i den overordnede vejplan har status som offentlig vej. De planlagte veje i området får status som adgangsveje og boligveje.

Der vil kun blive en ud/indkørsler til området for biltrafik. Biltrafik vil således kun være beboere eller gæster til om-

forslag

11rådet samt servicekørsel, og der vil ikke blive mulighed for gennemkørsel fra Industrivej til Emilsgave. Disponeringen af lokalplanområdet giver mulighed for koblinger til even-tuelle fremtidige stiforbindelser med åbninger mod nord og sydvest samt langs områdets østlige skel (som vist på kortbilag 4).

SkoledistriktBebyggelsen ligger inden for Peder Syv skoledistrikt og forventes ikke at skabe problemer mht. skolekapaciteten.

miljøscreeningRoskilde kommune har foretaget en 360° screening af lokalplanforslaget, som redegør for de overordnede miljø-konsekvenser ved udvidelsen, samt i hvilken grad lokalpla-nen understøtter kommunens politikker og mål af relevans for planlægningen. Resultatet er illustreret med rosetten i figuren til højre.

Screeningen viser, at projektet især understøtter den bæ-redygtige udvikling i forhold til transport. Projektet under-støtter målsætningen omkring grønne fællesarealer og lægger op til social mangfoldighed.

Det er Roskilde Kommunes vurdering, at der på baggrund af »screening« af lokalplanforslag 517, at planlægningen skal tage højde for at bebyggelsen ligger stationsnært, for at understøtte en bæredygtig udvikling. Dette kan bl.a. medføre begrænsning af parkeringskapaciteten i området. Med henblik på at styrke bæredygtighed i projektet opfor-dres bygherre til at anvende bæredygtige løsninger i for-hold til bl.a. vand og energi i bebyggelsen, samt at fremme fællesfaciliteter. Screeningen kan rekvireres ved henven-delse til planogudvikling@roskilde.dk

Miljø ogklima

Kultur og sundhed

Erhverv og økonomi

1

2

3

45

6

7

8

9

1011

12

-

8

1. Identitet (Kulturarv og profil)2. Byens rum og bygninger3. Grønne og blå byrum4. Social mangfoldighed5. Sundhed og bevægelse6. Transport7. Ressourceforbrug8. Støj og forurening9. Vand10. Natur11. Erhverv og service12. Kommunal økonomi

7

8

9

10

1112

Emne nr. planen understøtter optimalt de angivne målplanen understøtter de mål der er angivet planen understøtter kun i mindre grad måleneplanen påvirker ikke målene væsentligtplanen har væsentlig negativ påvirkning på målene

Hvordan vurderer vi?

For hvert af de 12 emner foretager Roskilde Kommune en kvalitativ vurdering, af i hvor høj grad først et projekt- og siden et loka-lplanforslag understøtter de konkrete mål. Der ud fra tildeles hvert emne en samlet score ud fra nedenstående skala:

forslag

Redegørelse

Lokalplanforslaget redegør for forholdet til øvrig plan-lægning, hvoraf det fremgår, at planen ikke er i strid med anden overordnet planlægning – eller sektorplanlægning udfra en miljømæssig vurdering.

ForureningHele lokalplanområdet er kortlagt som forurenet. Et min-dre område er V2-kortlagt på grund af kraftig forurening med olieprodukter. Resten af arealet er V1-kortlagt på mistanke om forurening fra tidligere aktiviteter (smedie, vognmandsvirksomhed med værksted). Ændring af an-vendelsen til boligformål og bygge- og anlægsarbejder på ejendommen kræver derfor kommunens godkendelse efter lov om forurenet jord. En nærmere undersøgelse af forure-ningen skal klarlægge hvilke tiltag, der er nødvendige til sikring mod forureningen.

Jorden i området forventes desuden at være lettere forure-net af stoffer fra trafik, røg og andre diffuse kilder. Ændring af arealanvendelsen til boligformål forudsætter derfor, at ejer eller bruger skal sikre mod kontakt med lettere for-urenede jord, og at flytning af jord skal anmeldes til kom-munen.

Generelt gælder, at enhver ejer eller bruger af en ejendom, der opdager en forurening af jorden, skal standse arbejdet og underrette kommunen.

StøjNy bebyggelse må ikke tages i brug før det er sikret ved en støjberegning, at hverken opholdsarealer eller boliger bela-stes af støj fra trafik (jernbane), der overstiger gældende grænseværdier for ekstern støj fastlagt af Miljøstyrelsen.

forslag

13SpildevandOmrådet er fælleskloakeret, men i et kloakopland, som er planlagt separatkloakeret. Det er ikke fastlagt, hvornår Roskilde Forsyning gennemfører separeringen. Kloak-oplandet har en befæstelsesgrad på 0.40. Det betyder, at hvis befæstelsesgraden overskrider denne værdi, så skal overskydende afledte vandmængder (tag - og overflade-vand) forsinkes ved foranstaltninger på ejendommen eller bortskaffelse på anden vis. Nedsivning af regnvand er ikke ønskeligt, på grund af forurening i undergrunden.

Varme-, vand og elplanlægningLokalplanområdet ligger inden for et vedtaget forsynings-område for naturgas og inden for Vibydal Vandværks forsy-ningsområde.

BevaringI det sydvestligste hjørne af området står en vandgran, som er bevaringsværdig. Træet kan ses fra vejen: Dalen. Træet indgår i den grønne struktur, som fastlægges i planen, se § 8.4 sidste afsnit.

kulturhistorie Roskilde Museum har i medfør af museumslovens § 23 foretaget en kontrol af lokalplanområdet, og det oplyses at der ikke er registreret jordfaste fortidsminder i lokalplan-området, men opmærksomheden henledes på, at det kun er den del af de arkæologiske levn som er registreret, og da det pågældende område kun har været delvis bebygget tidligere er der et potentiale for tilstedeværelse af fortids-minder, som vil stå under museumslovens beskyttelse.

forslag

Redegørelse

LokaLpLanForSLagetS midLertidige retSVirk-ningerIndtil lokalplanforslaget er endelig vedtaget af Byrådet må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke benyt-tes på en måde, der kan foregribe den endelige plan. Der gælder efter lov om planlægning § 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsi-gelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet på visse betingelser give tilladelse til anvendelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige rets-virkninger gælder indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højest et år efter offentliggørelsen af forslaget.

diSpenSation Fra LokaLpLanenByrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens be-stemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med prin-cipperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokal-plan.

forslag

15 forslag

Bestemmelser

I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Roskilde Kommune.

§1 FormåLFormålet med lokalplanen er:

• at muliggøre opførelse af tæt-lav boligbebyggelse inden for lokalplanområdet,

• at sikre, disponering af området med parkering, veje og fælles opholdsarealer, der kan benyttes til leg og ophold,

• at sikre, at der etableres stier i området, som forbinder sig til de omkringliggende områder,

• at sikre bevaringsværdig beplantning og

• at sikre et sammenhængende grønt bælte med diffe-rentierede opholdsarealer.

§2 område og zoneStatuS2.1Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr 9f af Viby By, Syv samt alle parceller, der efter den 1. maj 2015 udstykkes fra de nævnte ejendomme.

2.2Lokalplanområdet ligger i byzone.

§3 anVendeLSeLokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lavt byggeri.

Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, som vist på kortbilag 2.

forslag

17Delområde 1 må kun anvendes til tæt-lav bebyggelse. In-den for delområde 1 må der opføres rækkehusbebyggelse i op til 2 etager. Parkering etableres i form af fælles parke-ringspladser.

Delområde 2 må kun anvendes til tæt-lav bebyggelse. In-den for delområde 2 må der opføres rækkehusbebyggelse i op til 2 etager. Parkering etableres i forbindelse med den enkelte bolig og der anvises gæsteparkering i forbindelse med områdets boligveje.

Alt nybyggeri skal opføres som lavenergibyggeri efter gæl-dende bygningsreglement.

§4 udStykning4.1Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med den på kortbilag 3 viste udstykningsplan.

4.2Ved udstykning til tæt-lav bebyggelse skal der sikres et friareal til den enkelte bolig på 150 % af boligetagearealet. Mindst 50 m² af friarealet skal etableres som privat friareal i direkte tilknytning til den enkelte bolig. Dette friareal udgør boligens udstykning, som vist på kortbilag 3. Den resterende del af friarealet skal indgå som en del af fælles-arealet i direkte tilknytning til bebyggelsen.

§5 Vej-, Sti- og parkeringSForhoLd5.1 VejeVejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Industrivej, som vist på kortbilag 4.

Der udlægges areal til nye veje og stier med beliggenhed som vist på kortbilag 4.

forslag

Bestemmelser

Adgangsvej og boligvej A-A udlægges i 9,3 meters bredde og anlægges med 6 meter kørebane og 1,5 meter gangsti i den ene side af kørebanen. Der skal etableres græsrabat på 0,8 meter mellem kørebane og sti og kørebane og opholds-areal.

Boligvejene B-B og C-C udlægges i 9,3 meters bredde og anlægges med 6 meter kørebane og 1,5 meter gangsti i den ene side af kørebanen. Der skal etableres græsrabat på 0,8 meter mellem kørebane og sti.

Boligvej D-D udlægges i 7 meters bredde og anlægges med 6 meter kørebane og 0,5 m rabat på hver side af kørebanen. I forbindelse med boligvej D-D etableres 2 fælles parke-ringspladser som vist på kortbilag 4.

Overkørsel til de enkelte grunde i delområde 2 må kun ske fra boligvej B-B, C-C og D-D, se kortbilag 4. Der kan til den enkelte grund etableres en overkørsel på maks 5,00 meter til kørende samt en overkørsel på 1,20 m til gående.

Adgangsvej og boligveje udformes med chikaner, som il-lustreret på hosstående principskitse, for at sænke farten i boligområdet. Kørebane ved chikaner udlægges i 5 meters bredde.

Belysning langs veje skal udføres som parkbelysning med en maksimal lyspunktshøjde på 4,50 meter. Eventuelle lyskilder, som peger mod bebyggelse, skal afskærmes, så generne for de omboende minimeres.

5.2 StierDer skal etableres stiforbindelser indenfor lokalplanom-rådet som vist på kortbilag 4. Stierne skal kobles på de eksisterende stier mod nord ved Emilsgave samt kobles på Industrivej.

Stierne e-e, som er gangstier, udlægges i 1,5 meters bredde og med 0,5 m rabat til skel.

0,50 mrabat

0,50 mrabat

0,50 mrabat

fælles friareal

hæk max. 1,2 m

1,2 mfortov

udst

ykni

ngss

kel

Vejprofil A-A, B-B og C-C

max. lyspunktshøjde 4,5 m

50 m

Emilsgave

5m

6m

Adgangsvej og boligveje udformes med chikaner for at sænke farten i boligområ-det. Kørebane ved chikaner udlægges i 5 meters bredde.

forslag

19

Stien f-f, som er en gangsti, udlægges i 2 meters bredde og 0,5 m rabat til skel. Ved etablering af belysningsmaster snævres gangstien ind til 1,5 meter bredde. Der skal reser-veres areal til etable¬ring af stien F-F’s kobling til Emils-gave i lokalplanområdets nordøstligste hjørne som vist på kortbilag 4.

5.3 parkeringDer skal reserveres/udlægges areal til parkering svarende til 1½ p-plads pr. bolig.

Grundet stationsnærhed skal der anlægges 1,25 parke-ringsplads til hver bolig. Derudover skal der udlægges areal til fremtidig anlæg af de resterende p-pladser sva-rende til 10 pladser.

Parkeringsarealer i delområde 1 udformes som fælles par-

0,50 mrabat

0,50 mrabat

fælles parkeringsareal

udst

ykni

ngss

kel

hæk max. 1,8 m

1,2 mfortov

Stiprofil e-e ved parkering

0,50 mrabat

fælles friareal

hæk max. 1,8 m

1,2 mfortov

Stiprofil e-e ved fælles friareal

max. lyspunktshøjde 4,5 m

0,50 mrabat

udst

ykni

ngss

kel

skel

- lo

kalp

lano

mrå

de

0,50 mrabat

2msti

hæk max. 1,8 m

Stiprofil f-f

max. lyspunktshøjde 4,5 m

forslag

Bestemmelser

keringsområde, se kortbilag 4. For delområde 2 etableres der en enkelt parkeringsplads på egen grund, og de ydere-ligere pladser etableres i forbindelse med vendepladserne.

§6 BeByggeLSenS omFang og pLacering6.1Bebyggelsesprocent må ikke overstige 40 for området som helhed.

Delområde 1:

Ny boligbebyggelse skal opføres som række- eller kæde-huse efter principperne som vist på kortbilag 3.

Delområde 2:

Ny byggelse skal opføres som række- eller kædehuse efter principperne som vist på kortbilag 3.

6.2

Boligbebyggelse må ikke placeres nærmere matrikelskel end 5,00 meter.

Boligbebyggelse i delområde 1 må ikke placeres nærmere skel mod sti end 4,00 meter. Boligbebyggelsens gavl må placeres i udstrykningsskel. Boliger skal placeres så læng-deretningen følger stierne e-e.

Boligbebyggelse i delområde 2 må ikke placeres nærmere skel mod vej end 7,00 meter. Boligbebyggelsens gavl må placeres i udstykningsskel. Bebyggelsen skal placeres så længderetningen følger boligvej A-A, B-B og C-C.

Der må ikke bygges (eller beplantes med dybe rødder) på de arealer der er udlagt til (fremtidige) parkering jf. § 5.3. Arealerne kan godt beplantes, men beplantningen er ikke permanent og skal fjernes hvis arealer skal inddrages til parkering.

Grønt bælte

Emilsgave

Omkringliggendeboliger

Omkringliggendeboliger

O2

Delområder

O1

forslag

216.3Ny bebyggelse må opføres i op til 2 etager.

Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 meter.

6. 4 carporte og småhuseInden for delområde 1 (kortbilag 3) må der i forbindelse med hver bolig opføres skure med en max. højde på 3,5 m.

Carporte kan opføres på det fælles parkeringsområde, men kun som en sammenhængende bygning enten på den syd-lige eller nordlige del af parkeringsarealet eller begge dele.

Inden for delområde 2 (kortbilag 3) må der opføres carporte og skure med en max. højde på 3,5 m.

Carporte, skure og lignende må placeres i udstykningsskel mod vej og/eller sti.

Der må ikke opføres garager inden for lokalplanområdet.

6. 5I forbindelse med de fælles parkeringsarealer skal der etableres genbrugsøer/affaldsskure med mulighed for sortering af affald. Genbrugsøen/affaldsskuret hegnes ind/aflukkes med en åbning på min. 1,00 meter i bredden, se kortbilag 4 for princip for placering. Genbrugsøen/affalds-skuret placeres og afskærmes således, at den ikke virker skæmmende for området.

§7 BeByggeLSenS ydre Fremtræden7. 1 FacaderBebyggelsen skal udformes så den fremtræder som en samlet ensartet bebyggelse inden for hvert delområde.

Facader skal udføres i blank mur med blødstrøgne sten

Byggefelternes afstand til matrikelskel

2 etager

5 meter5 meter

5 meter5 meter

5 meter

Have

max. 3,5 m

max. 6,2 m

overkørselmax. 1,2 m

min. 7 m

grøn buffer 0,5 m

max. 1,8 m

Fortov

Vej

Skel, udstykning

Principper for placering af bebyggelse

forslag

Bestemmelser

eller pudset og malet mur. Til udvendige bygningssider må kun anvendes farver som grå, sort, hvid og jordfarver eller blandinger heraf.

Facader må ikke udføres i træ, dog kan tillades at dele af facaden udføres med mindre lette facadepartier i træ. Små-huse såsom carporte, udhuse, mv. kan dog opføres helt i træ.

Bebyggelsens facader skal forskydes i forhold til hinanden som vist på kortbilag 3 og 4.

7. 2 tageTage på boligbebyggelse skal udføres enten som symmetri-ske sadeltage med en hældning på mellem 20 og 30 grader sadeltage, flade tage og/eller tage med en ensidig hæld-ning på min. 5 grader og max. 15 grader.

Tagvinduer, kviste og lignende skal tilpasses bygningernes arkitektur.

Tage skal udføres med ubehandlede lertegl, skifer, tagpap eller som grønne tage med lav bevoksning.

Tagflader må ikke være blanke og reflekterende.

Til udvendige tagflader må kun anvendes jordfarver og sort eller blandinger heraf.

7. 3 antenner mv.Der må ikke opsættes udvendige antenner og lignende på bygninger, dog undtaget anlæg til solenergi. Paraboler må kun placeres på terræn og må ikke være synlige fra vej og fælles opholdsarealer. Såfremt der etableres an-læg til solenergi, skal de dele af anlægget som anbringes udvendigt på bygningen integreres i bygningens arkitektur og tilpasses tagfladens hældning eller bygningens øvrige ydervægge.

Fladt tag

Ensidet taghældning på højst 15 grader

Sadeltag med hældning mellem 20-30 grader

max. 15

20-30

max. 8,5 m

max. 8,5 m

max. 8,5 m

Den klassiske jordfarveskala er udarbej-det af Raadvadcentret og kan findes på side 51 i publikationen ”Bevaringsvær-dige bygninger” publiceret af Socialmini-steriet i 2006

forslag

23Anlæg til solenergi kan placeres på jorden, såfremt de ikke er synlige fra veje og fælles opholdsarealer.

7. 4 carporte og småhuseCarporte og skure og lignende, herunder skure til affalds-håndtering skal udføres i tegl eller med træbeklædning malet i mørke heldækkende farver.

Carporte, skure og lignende, herunder skure til affalds-håndtering skal opføres med et ensartet udtryk inden for hvert delområde. Carporte skal være åbne og må ikke beklædes.

På udhuse, carporte og lignende skal der etableres tag der er fladt eller syner fladt, som skal fremstå med tagpap el-ler sedumtag,

§8 uBeByggede areaLer og terræn8. 1 Fælles opholdsarealerDer skal udlægges fælles opholdsarealer/grønt forløb som vist på kortbilag 4.

Fælles opholdsarealer er forbeholdt ophold og leg og skal friholdes for bebyggelse.

De fælles grønne opholdsområder skal udføres med græs med mindre grupper af løvfældende træer, i princippet som vist på kortbilag 4. Fællesarealet skal fremstå åbent med parkpræg1, så der skabes udkigsmuligheder fra de grunde som grænser op til de grønne fællesområder.

De mindre grupper af træer må være eg (Quercus), lind (Ti-lia Vulgaris), pil (Salix Alba), bøg (Fagus), birk (Betula) samt frugttræer. Træer plantet på de grønne fællesarealer skal vokse frit og skabe sit eget udtryk og skal ikke opstammes. Opstamning kan blive nødvendig ved stier og områder med borde og bænke.

1. Med parkpræg menes en større græsflade med beplantning i grupper med større løvfældende træer, evt. underplantet med blomstrende buske

forslag

Bestemmelser

8. 2 pleje af træerTræer langs boligvej A-A, B-B og D-D skal opstammes, så trækronerne på sigt er løftet minimum 4,50 meter over jorden og derved kan udvikles frit over kørebanen.

Den eneste form for pleje af træer, som må forekomme er opstamning for lysindfald. Der må på intet tidspunkt udfø-res kronenedskæringer (topkapning og lignende).

8. 3 terrænInden for lokalplanområdet må terræn ikke reguleres med mere end 0,50 meter og ikke nærmere skel end 1,00 meter.

Bebyggelsen skal tilpasse sig lokalplanområdets terræn-fald mod sydvest. Dette skal ske ved trinvis terrassering i de lodrette boligskel, som vist på ovenstående skitse.

8. 4 hegnHegn skal udføres som levende hegn. Enten som bøgehæk (Fagus sylvatica) eller ligusterhæk (Ligustrum vulgare).

Hegn mod vej og mod åbne arealer skal udføres som hække. Hække i skel mod interne veje må ikke overstige 1,20 meter i højden. Hække i skel mod åbne friarealer samt sti langs det sydlige skel må ikke overstige 1,80 meter i højden. For at sikre adgang fra havesiden ud til de fælles grønne arealer, samt ud mod sti langs det østlige skel kan der fra hver matrikel opsættes låge udført i træ i hækken. Låger skal holdes i mørke heldækkende farver og må ikke være højere end hækken. Langs veje og stier skal levende hegn placeres på egen grund og med en afstand på mini-mum 0,30 meter fra skel.

Langs de fælles parkeringsarealer, se kortbilag 4, skal der plantes levende hegn. Hække, der afgrænser parkerings-arealerne må have en max. højde på 1,2 m, så der sikres gode visuelle orienteringsmuligheder.

Bebyggelsen skal tærræntilpasses

forslag

25Langs lokalplanområdets nordlige grænse og langs Emils-gave skal der etableres et beplantningsbælte som vist på kortbilag 4. Beplantningsbæltet skal udføres med græs og beplantes med træer så som eg (Quercus), lind (Tilia Vulga-ris), pil (Salix Alba), bøg(Fagus), birk (Betula) samt frugt-træer efter principperne som vist på kortbilag 4.

Ved indkørsel fra Industrivej til lokalplanområdet skal der etableres et beplantningsbælte som vist på kortbilag 4. Be-plantningsbæltet skal udføres med græs og beplantes med træer så som eg (Quercus), lind (Tilia Vulgaris), pil (Salix Alba), bøg(Fagus), birk(Betula) og frugttræer efter princip-perne som vist på kortbilag 4.

Træer plantet i beplantningsbælter skal vokse frit og skabe sit eget udtryk og skal ikke opstammes.

Det på kortbilag 4 viste træ skal bevares og må ikke fældes uden byrådets tilladelse. Genplantes ved sygdom eller lign.

8.5Campingvogne, ikke indregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles ubebyggede arealer. Disse må kun opbevares på egen grund.

Opbevaring af lastbiler tillades ikke inden for lokalplanom-rådet.

§9 ejerForeningI forbindelse med udstykning eller opdeling, skal der opret-tes en ejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde i området.

Vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Byrådet.

Alternativt kan der søges optagelse i eksisterende og god-kendt ejerforening. Ejerforeningerne skal oprettes senest

forslag

Bestemmelser

når halvdelen af boligerne i området er taget i brug.

Ejeren af ejendommen eller ejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, fællesstier og fælles op-holdsarealer indenfor området.

§10 ForudSætning For iBrugtagning 10.1Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarealer og fælles opholdsarealer være anlagt. Beplantning skal etableres i takt med opførelsen af boligbebyggelsen og skal senest være beplantet førstkommende plantesæson (1. november - 1. maj) efter ibrugtagning af 50% af det opførte byggeri.Bebyggelsen skal ligeledes være tilsluttet offent-ligt spildevandsanlæg samt være tilsluttet varmeforsyning. Derudover skal bebyggelsen være tilmeldt gældende ord-ninger i Regulativ for husholdningsaffald i Roskilde Kom-mune.

10.2 StøjDet skal dokumenteres på opførelsestidspunktet, at græn-seværdierne for støj fra vej og jernbane overholdes.

§11 aFLySninger11.1 aflysninger af byplanvedtægtByplanvedtægt nr 6.Ram vedtaget 22. april 1974 aflyses for så vidt angår denne lokalplans område, som nævnt i § 2.

11.2 Fortrængning af servitutterI henhold til planlovens § 15, stk. 2, nr. 16, aflyses følgende servitutter:

Lyst:29.04.1938-552-18Dok om forsynings-/afløbsledninger mv AKT 18_S_317-Lyst: 14.12.1964-24567-18Dekl. ang. pligt til fjernelse af veranda, såfremt det forlan-ges, Prioritet forud for pantegæld

forslag

27§12 LokaLpLanenS retSVirkningerEfter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

For forhold, som ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byg-geloven og planloven.

Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen.

Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag ud-gør planens juridiske grundlag og indberettes i plansystem.dk.

§13 VedtageLSeSpåtegningSåledes vedtaget til offentlig fremlæggelse på vegne af Roskilde Byråd

Torben JørgensenFormand for Plan og Teknikudvalget

/ Martin Holgaard Teknisk Direktør

forslag

eksisterende forhold

Lokalplangrænse

Terrænkurver

Eksisterende bygninger

Bevaringsværdig vandgran

Kortbilag 1 forslag

Emilsgave

50 m

37

37

36,5

36,536

36

36

35,5

35,5

37,5

38

38,5

38,5

39

39,5

40

Dalen

Dalvangen

Industrivej

forslag

matrikelkort

Lokalplangrænse

Delområdegrænse

Matrikelskel

Matrikelnummer 9f

Kortbilag 2 forslag

Samlet areal: Ca. 13.500 m2

Delområde 1

Delområde 2

11bn

9hb

9iu

11fn11dx

11dv

11du

11dt

11ds

11fo

11m 11ak

9cm

50 m

9bu9bv

9bx

9bæ9an11k11l

7000a

7000l

11q

10bg

10bh

10bf

10be

10bd

10bc

10bb

10ba

10aø

10an10ao10aæ10v

11ag

11cl

9fViby By, Syv

Emilsgave 10a

Dalen

Dalvangen

Industrivej

forslag

Fremtidige forhold

Lokalplangrænse

Delområde grænse

Bebyggelse i delområde 1

Bebyggelse i delområde 2

Udstykninger

Byggelinie - min. 5 meter fra skel

Byggelinie - min. 7 meter fra skel

mod vej

Byggelinie - min. 4 meter fra skel

mod sti

Gæsteparkering

Fremtidige parkeringspladser

Adgangs- og boligvej 9,3 m

Boligvej 9,3 m

Boligvej 7 m

Kortbilag 3

A-A

D-D

B-B, C-C

forslag

50 m

Emilsgave

A

B

DD

B

A

C C

e

e

e

f

f

e

D

D

Dalen

Dalvangen

Industrivej

forslag

Veje, stier og fælles friarealer

Fælles grønne friarealer

Adgangsvej

Fortov

Sti

Vej

Stiforbindelse

Placering af opholds/legearealer

Princip for beplantning/træer

Signatur for vejprofil

Signatur for stiprofil

Lokalplangrænse

Bevaringsværdig vandgran

Fællesskur

Fælles renovation

Offentlig områdeplads (glas)

Kortbilag 4

A-A

e-e

forslag

50 m

Emilsgave

A

B

DD

B

A

C C

e

e

e

f

f

e

D

D

Dalen

Dalvangen

Industrivej

forslag

Herringløse

Gundsømagle

Jyllinge

Ågerup/Store Valby

Veddelev

RoskildeSvogerslev

Vor Frue

Vindinge

Viby/Dåstrup

Gadstrup Snoldelev

Plan og UdviklingPostboks 100

Rådhusbuen 14000 Roskilde

4631 3508

Lokalplan 517

forslag