Строительная бухгалтерия

1№ 10 • 26 мая 2011

содержание

Ãåíåðàëüíûé äèðåêòîðÀ. Ëîáàíîâ

Ãëàâíûé ðåäàêòîðÞ. Ëÿøåíêî

ÎòâåòñòâåííûéâûïóñêàþùèéË. Êåñåëåâà

Äèçàéí îáëîæêè Ê. Êîð÷åìàêà

Ó÷ðåäèòåëü è èçäàòåëü ãàçåòûÈçäàòåëüñêèé äîì «Ôàêòîð»

Ðåãèñòðàöèîííîå ñâèäåòåëüñòâîñåðèÿ ÊÂ ¹ 15115-3086Ðîò 11.06.2008 ã.

Àäðåñ ðåäàêöèè:óë. Ñóìñêàÿ, 106à,Õàðüêîâ, 61002

Ðåäàêöèÿ:(057) 719-41-14

Ôàêñ-àâòîìàò (êðóãëîñóòî÷íî):(057) 714-93-52

e-mail:[email protected]@id.factor.uahttp://www.factor.ua

Îòäåë ïîäïèñêè è äîñòàâêè:(057) 719-49-45

Ðåäàêöèîííàÿ ïîäïèñêà:(057) 717-52-72

Îòäåë ðåêëàìû:(057) 714-91-12. e-mail: [email protected]

Íàïå÷àòàíîâ òèïîãðàôèè «Ôàêòîð-Äðóê»,óë. Ñàðàòîâñêàÿ, 51,Õàðüêîâ, 61030,òåë.: (057) 717-51-85717-53-55

Íîìåð çàêàçà1103728

Îáùèé òèðàæ èçäàíèÿíà ðóññêîì è óêðàèíñêîì ÿçûêàõ — 4200 ýêç.

Ïîäïèñíîé èíäåêñ:íà ðóññêîìÿçûêå — 37243íà óêðàèíñêîìÿçûêå — 37244

Ïåðèîäè÷íîñòüâûõîäàäâà ðàçà â ìåñÿö

Äåíü âûõîäà÷åòâåðãÄàòà âûõîäà26.05.2011 ã.

Ïîëíàÿ èëè ÷àñòè÷-íàÿ ïåðåïå÷àòêà ìàòåðèàëîâ, îïóáëèêîâàííûõ â ãàçåòå «Ñòðîèòåëü-íàÿ áóõãàëòåðèÿ», äîïóñêàåòñÿ òîëüêî ñ ïèñüìåí-íîãî ðàçðåøåíèÿ ðåäàêöèè.Çà ñîäåðæàíèå ðåêëàìû îòâåòñòâåí-íîñòü íåñåò ðåêëà-ìîäàòåëü.

НОВОСТИ И СОБЫТИЯОдобрит ли Правительство стоительные подзаконные акты? .......................................................................................3В Украине нашли деньги на строительство жилья ................................................................................................................3Изменен ряд Положений (стандартов) бухучета .................................................................................................................3Об учетной политике .......................................................................................................................................................................3Госнадзор ...............................................................................................................................................................................................3Факторинг и НДС .............................................................................................................................................................................4Президент подписал Закон о выдаче разрешительных документов через разрешительные центры ...................4Оплата командированного .............................................................................................................................................................4В Украине ежедневно выдается до 4 тыс. госактов на землю ............................................................................................4

ДОКУМЕНТЫ И КОММЕНТАРИИ

НОВЫЙ ПОРЯДОК ПРИЕМА ОБЪЕКТОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮПостановление КМУ «Порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов» от 13.04.2011 г. № 461 ...................................................................................5

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАТЕГОРИИ СЛОЖНОСТИ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВАПисьмо Минрегионального развития, строительства и ЖКХ Украины от 04.04.2011 г. № 24-10/2759/0/6-11 .....................................................................................................8

СТРОИТЬ НА ЗЕМЛЯХ ОБОРОНЫ: ДА/НЕТ. НУЖНОЕ ПОДЧЕРКНУТЬПисьмо Госкомзема Украины от 04.04.2011 г. № 4931/17/8-11 .........................................................................................9

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

ТИПОЛОГИЯ УЧЕТА: НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС И МСФОИван Чалый ........................................................................................................................................................................................11

УЧЕТ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОПЕРАЦИЙ

ДИСКУССИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГИван Чалый ........................................................................................................................................................................................14

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: НДФЛ И ПФЛилия Ушакова, Виктория Петрушина ...................................................................................................................................17

УСЛУГИ ГАРАНТИИ: НЮАНСЫ УЧЕТАИрина Басова, Анна Яковлева ......................................................................................................................................................21

ЗАКРЫВАЕМ СТРОИТЕЛЬНУЮ КОМПАНИЮЮлия Шипилова ...............................................................................................................................................................................24

2 № 10 • 26 мая 2011

содержание

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ

ПРАВО СТРОИТЬ НА ЧУЖОЙ ЗЕМЛЕБорис Бидий .......................................................................................................................................................................................28

РАЗРЕШИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

ПРИЕМ ОБЪЕКТОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПО-НОВОМУБорис Бидий .......................................................................................................................................................................................35

ЧТО ДЕНЬ ГРЯДУЩИЙ НАМ ГОТОВИТ

ГАСИ: НОВЫЙ СТАТУС, НОВЫЕ ПОЛНОМОЧИЯАнастасия Семененко ....................................................................................................................................................................38

АВТОМАТИЗАЦИЯ УЧЕТА

НАЛОГОВЫЕ НАКЛАДНЫЕ И ИХ РЕЕСТР В OPZ: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫАлександра Винцевич ......................................................................................................................................................................41

«M.E.DOC» — НОВЫЙ СТАРЫЙ ЗНАКОМЫЙНаталья Григорьева ........................................................................................................................................................................43

ВАЖНЫЕ ЦИФРЫ ИЮНЯ.................................................................................................................................... 48

3№ 10 • 26 мая 2011

новости и события

Одобрит ли Правительство строительные подзаконные акты?

Виктор Тихонов призывает органы центральной ис-полнительной власти не затягивать с согласованием проектов постановлений, разработанных Минрегион-строем во исполнение Закона Украины «О регулирова-нии градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI. По его словам, по представлению Мини-стерства правительство приняло ряд важных постанов-лений во исполнения упомянутого Закона, без которых работа в сфере градостроительства могла быть парали-зована. Однако правительственный чиновник не видит причин затягивать с другими документами.

«Буквально вчера в Кабинет Министров мы напра-вили уже согласованный со всеми заинтересованными ведомствами проект постановления о гармонизации строительных норм с европейскими стандартами. Од-нако еще девять проектов постановлений находятся на согласовании уже продолжительное время в ведом-ствах. Мы держим этот вопрос на контроле. Провели со-вещание с представителями этих ведомств, и, надеюсь, уже до конца мая все эти документы будут одобрены правительством», — отметил Виктор Тихонов. Он так-же добавил, что ряд документов, необходимых для реа-лизации Закона, разрабатывают и другие ведомства.

Для информации: Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства разработало и направило на согласование ряд проектов постановлений:

проект постановления КМУ «Некоторые вопросы профессиональной аттестации ответственных испол-нителей отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры»;

проект постановления КМУ «О внесении измене-ний в постановление Кабинета Министров Украины от 05.12.2007 № 1396 «О лицензировании определен-ных видов хозяйственной деятельности в строитель-стве»;

проект постановления КМУ «Об утверждении По-рядка проведения экспертизы градостроительной до-кументации»;

проект постановления КМУ «Об утверждении Порядка обязательного государственного страхова-ния должностных лиц инспекций государственного архитектурно-строительного контроля»;

проект постановления КМУ «Об утверждении По-рядка осуществления государственного архитектурно-строительного контроля»;

проект постановления КМУ «Об утверждении По-рядка обеспечения деятельности инспекций государ-ственного архитектурно-строительного контроля и их работников необходимыми средствами»;

проект постановления КМУ «О Градостроительном кадастре»;

проект постановления КМУ «Об утверждении По-рядка обмена информацией между государственным градостроительным и земельным кадастрами»;

проект постановления КМУ «Об утверждении По-рядка проведения общественных слушаний проектов градостроительной документации».

Источник: www.minregionbud.gov.ua

В Украине нашли деньги на строительство жилья

Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) при-няло программу финансирования объектов незавер-шенного жилищного строительства и возобновления ипотечного кредитования в регионах Украины. Об этом заявляет пресс-служба ГИУ.

Как отметил первый заместитель председателя прав-ления Государственного ипотечного учреждения Юрий Зоц, принятая Программа позволяет за счет предостав-ленных Государственным ипотечным учреждением финансовых кредитов застройщикам через банки-партнеры ГИУ завершить строительство жилья, начать кредитование населения для приобретения квартир в достроенных домах как на этапе строительства, так и после его завершения по самой низкой на рынке став-ке кредитования — 15 % годовых.

Источник: www. agent.ua

Изменен ряд Положений (стандартов) бухучета

Приказом Минфина от 18.03.2011 г. № 372 внесены изменения в отдельные положения (стандарты) бух-галтерского учета.

В частности, корректировкам подверглись П(С)БУ 2 «Баланс», П(С)БУ 3 «Отчет о финансовых результатах», П(С)БУ 7 «Основные средства», П(С)БУ 8 «Нематериальные активы», П(С)БУ 15 «Доход», П(С)БУ 16 «Расходы», П(С)БУ 30 «Биологические ак-тивы». Данные изменения в основном связаны с по-пытками приблизить правила бухгалтерского учета к нормам Налогового кодекса.

Приказ от 18.03.2011 г. № 372 вступил в силу 22.04.2011 г.

Об учетной политикеМинфин отметил, что учетную политику предприя-

тия, которая противоречит новым правилам признания финансовых расходов, следует пересмотреть (письмо от 13.04.2011 г. № 31-08410-07-16/9654).

ГоснадзорГоспотребстандарт утвердил форму акта проверки

по государственному надзору за соблюдением стан-дартов, норм и правил (приказ от 21.03.2011 г. № 107)

4 № 10 • 26 мая 2011

новости и события

и форму акта проверки соблюдения законодательства о защите прав потребителей (приказ от 21.03.2011 г. № 108).

Факторинг и НДСГНАУ объяснила разницу между факторингом

и торговлей долговыми обязательствами и отметила, что последняя не является объектом обложения НДС (письмо от 22.02.2011 г. № 4940/7/16-1517-26).

Президент подписал Закон о выдаче разрешительных документов через

разрешительные центры29.04.2011 г. Президент подписал Закон «О внесении

изменений в Закон Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» от 07.04.2011 г. № 3204-VI.

Суть этих изменений состоит в том, что выдача (пере-оформление, выдача дубликатов, аннулирование) доку-ментов разрешительного характера будет осуществлять-ся через госадминистратора в разрешительном центре.

Разрешительный центр — это рабочий орган местно-го совета областного значения, райгосадминистрации, в котором работа с документами разрешительного ха-рактера проводится по принципу организационного единства.

Установлено, что для получения документов разре-шительного характера субъект хозяйствования обраща-ется к госадминистратору в разрешительном центре.

Здесь следует обратить внимание, что в действу-ющей редакции Закона «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» от 06.09.2005 г. № 2806-IV установлено, что субъект хозяйствования должен обратиться на свой выбор либо к госадмини-стратору, либо в местный разрешительный орган, при-нимающий заявителей в разрешительном центре.

Как видим, после вступления в силу Закона раз-решительный центр будет являться единым органом, в котором будет производиться выдача документов раз-решительного характера (а также их переоформление, выдача дубликатов, аннулирование).

Установлено, что в целом этот Закон вступит в силу 01.01.2012 г., кроме некоторых норм, которые вступили в силу с 06.05.2011 г. — дня опубликования Закона.

Следует отметить, что в настоящее время в этой сфе-ре действует ряд нормативно-правовых актов, регули-рующих выдачу документов разрешительного характера через разрешительные центры. Например, постановле-нием КМУ от 21.05.2009 г. № 526 утверждены:

— перечень разрешительных документов, выдавае-мых исключительно через разрешительные центры;

— основные требования к порядку взаимодействия госадминистратора с местными разрешительными ор-ганами, субъектами хозяйствования и территориаль-

ным органом специального уполномоченного органа по вопросам разрешительной системы.

Таким образом, внесение изменений в Закон вызвано также и необходимостью урегулирования уже существу-ющих правоотношений на законодательном уровне.

Источник: www.ligazakon.ua

Оплата командированногоВерховная Рада приняла, а Президент подписал

Закон от 19.04.2011 г. № 3231-VI, вносящий измене-ния в ст. 121 КЗоТ, согласно которым работникам, на-правленным в служебную командировку, оплата труда за выполненную работу осуществляется в соответствии с условиями, определенными трудовым или коллектив-ным договором, и размер такой оплаты труда не может быть ниже среднего заработка.

Закон вступил в силу с 13 мая 2011 года.

В Украине ежедневно выдается до 4 тыс. госактов на землю

Ежедневно территориальные органы земельных ресурсов выдают 3,5 — 4 тыс. государственных актов на право собственности на земельный участок. Поло-жительная динамика роста этих показателей наблю-дается во всех регионах Украины, сообщили в пресс-службе Госземагентства.

Как говорится в сообщении ведомства, этому спо-собствует целенаправленная системная работа. «В отделениях землеустроительной службы установлен ежедневный прием документов граждан. После ре-организации и передачи филиалами Центра государ-ственного земельного кадастра функций регистрации правоустанавливающих документов на землю струк-турным подразделениям землеустроительной служ-бы, отшлифовываются механизм и технологические процессы работы в новых условиях и обстоятельствах, инициируются методы автоматизации этих процес-сов и упрощение процедур выдачи актов», — сказано в пресс-релизе Госземагентства.

В частности, по данным агентства, в Киевской области на сегодня гражданам выдано 17,5 тыс. госактов из зареги-стрированных 17,5 тыс. заявлений. «В последние недели государственные регистраторы в области ежедневно вы-дают по 280 — 360 документов», — уточнили в ведомстве. Всего на Киевщине, как отметили в агентстве земельных ресурсов, в прошлом году было выдано более 205,6 тыс. правоустанавливающих документов на землю.

Для справки: в этом году территориальные орга-ны земельных ресурсов Украины выдали 1058 госу-дарственных актов на право собственности на землю юридическим лицам, зарегистрировали свыше 86 тыс. договоров аренды и предоставили 63,7 тыс. выписок из Единого государственного реестра прав.

Источник: www.building.ua

5№ 10 • 26 мая 2011

документы и комментарии

НОВЫЙ ПОРЯДОК ПРИЕМА ОБЪЕКТОВ

В ЭКСПЛУАТАЦИЮУтвержден постановлением Кабинета Министров

Украины от 13.04.2011 г. № 461

ПОРЯДОКприема в эксплуатацию законченных

строительством объектов

Общие вопросы1. Настоящий Порядок определяет процедуру

приема в эксплуатацию законченных строитель-ством объектов (далее — объекты).

2. Прием в эксплуатацию объектов, относящихся к I — III категориям сложности, и объектов, строитель-ство которых осуществлено на основании строитель-ного паспорта, производится путем регистрации Госу-дарственной архитектурно-строительной инспекцией и ее территориальными органами (далее — Инспек-ция) поданной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации (далее — декларация).

В случае приема в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хо-зяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II катего-рий сложности, построенных без наличия разреше-ния на выполнение строительных работ до 31 декабря 2009 года, особенности регистрации декларации и ее форма определяются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

3. Прием в эксплуатацию объектов, относящих-ся к IV и V категориям сложности, осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи Инспекцией сертификата.

4. Особенности приема в эксплуатацию объектов, которые расположены на территории иностранных государств и являются собственностью Украины, определяются МИД по согласованию с Министер-ством строительства и жилищно-коммунального хо-зяйства в соответствии с требованиями законодатель-ства по местонахождению объекта строительства.

5. Прием в эксплуатацию объектов, которые расположены на территории Украины и являются собственностью иностранных государств, между-народных организаций, иностранных юридических и физических лиц, осуществляется в соответствии с настоящим Порядком.

Если международным договором Украины, согла-сие на обязательность которого предоставлено Вер-ховной Радой Украины, установлены другие правила, чем содержащиеся в настоящем Порядке, применяют-ся правила международного договора Украины.

6. В случае приема объекта в эксплуатацию в I или IV квартале сроки выполнения отдельных видов ра-бот по отделке фасадов и благоустройству территории могут быть перенесены, но только в связи с неблаго-приятными погодными условиями. Перечень таких ра-бот и сроки их выполнения определяются заказчиком, о чем делается соответствующая запись в декларации либо в акте готовности объекта к эксплуатации.

7. Если проектной документацией определен пу-сковой комплекс (очередь), он может быть принят в эксплуатацию отдельно от объекта. При этом пу-сковой комплекс (очередь) должен соответствовать требованиям по его безопасной эксплуатации.

При необходимости заказчик может до приема объекта в эксплуатацию вносить согласованные с автором проекта строительства предложения по из-менению состава пускового комплекса. При этом из состава пускового комплекса не должны исключаться здания и сооружения санитарно-бытового назначе-ния, а также предназначенные для создания безопас-ных условий жизнедеятельности.

8. Жилые дома, построенные за средства юриди-ческих и физических лиц, могут приниматься в экс-плуатацию без выполнения внутренних отделочных работ в квартирах и встроенно-пристроенных поме-щениях, которые не влияют на эксплуатацию домов, если это обусловлено договором о строительстве, при условии соответствия их санитарным, противо-пожарным и техническим требованиям. Перечень внутренних отделочных работ, без выполнения ко-торых возможен прием в эксплуатацию жилых до-мов, определяется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Жилые дома, в которых построены за средства государственного и местных бюджетов квартиры, предназначенные, в частности, для социально неза-щищенных слоев населения (инвалидов, участников Великой Отечественной войны, многодетных семей, граждан, пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, и т. п.), принимаются в эксплуатацию

6 № 10 • 26 мая 2011


при условии выполнения в полном объеме внутрен-них отделочных работ в таких квартирах.

9. На объекте должны быть выполнены все пре-дусмотренные проектной документацией согласно государственным строительным нормам, стандартам и правилам работы, а также смонтировано и испытано оборудование.

На объекте производственного назначения, на ко-тором установлено технологическое оборудование, должны быть проведены пусконаладочные работы согласно технологическому регламенту, предусмо-тренному проектом строительства, созданы безо-пасные условия для работы производственного персонала и пребывания людей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов по охра-не труда и промышленной безопасности, пожарной и техногенной безопасности, экологических и са-нитарных норм.

10. В случае если на самовольно построенное не-движимое имущество признано право собственности по решению суда, оно принимается в эксплуатацию согласно настоящему Порядку.

11. Датой приема в эксплуатацию объекта яв-ляется дата регистрации декларации либо выдачи сертификата.

12. Эксплуатация объектов, не принятых в экс-плуатацию, запрещается.

13. Зарегистрированная декларация или сертифи-кат является основанием для заключения договоров о поставке на принятый в эксплуатацию объект необ-ходимых для его функционирования ресурсов — воды, газа, тепла, электроэнергии, включения данных о таком объекте в государственную статистическую отчетность и оформления права собственности на него.

Подключение объекта, принятого в эксплуата-цию, к инженерным сетям осуществляется в соот-ветствии с Законом Украины «О регулировании гра-достроительной деятельности» в течение десяти дней со дня соответствующего обращения заказчика к лицам, являющимся собственниками соответствую-щих элементов инженерной инфраструктуры либо осуществляющими их эксплуатацию.

14. Заказчик обязан в течение семи календарных дней со дня приема в эксплуатацию объекта:

подать копию декларации либо сертификата мест-ному органу исполнительной власти или органу мест-ного самоуправления по местонахождению объекта для предоставления такими органами информации о принятом в эксплуатацию объекте органу государ-ственной статистики по формам, предусмотренным отчетно-статистической документацией;

проинформировать государственные органы в сфе-ре пожарной и техногенной безопасности о вводе в эксплуатацию объекта.

15. В случае потери или повреждения декларации либо сертификата Инспекция выдает безвозмездно дубликат зарегистрированной декларации или дубли-кат сертификата в течение десяти рабочих дней после поступления от заказчика соответствующего заявле-ния с подтверждением размещения им в средствах массовой информации сообщения о потере или по-дачей поврежденных декларации или сертификата.

16. Сведения о зарегистрированных деклараци-ях и выданных сертификатах вносятся в единый реестр полученных сообщений о начале выполне-ния подготовительных и строительных работ, заре-гистрированных деклараций о начале выполнения подготовительных и строительных работ, выданных разрешений на выполнение строительных работ, за-регистрированных деклараций о готовности объекта к эксплуатации и выданных сертификатов, отказов в регистрации таких деклараций и в выдаче таких разрешений и сертификатов.

Регистрация декларации17. Регистрация декларации осуществляется с соблю-

дением требований Закона Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности».

Декларация принимается в разрешительном цен-тре по местонахождению объекта.

Регистрацию декларации осуществляет Инспекция по местонахождению объекта на безвозмездной основе.

18. Заказчик (его уполномоченное лицо) подает лично или направляет заказным письмом с описью вложения в Инспекцию два экземпляра декларации по форме согласно приложению 1.

В случае подачи декларации в разрешительный центр он передает ее Инспекции не позднее следую-щего рабочего дня.

Один экземпляр декларации после проведения ре-гистрации возвращается заказчику, а второй остается в Инспекции, которая ее зарегистрировала.

19. Заказчик в соответствии с законом отвечает за полноту и достоверность данных, указанных в по-данной им декларации.

20. Инспекция проверяет в течение десяти рабочих дней с даты подачи (поступления) в нее декларации полноту данных, указанных в ней, и регистрирует декларацию.

21. В случае если декларация подана либо оформ-лена с нарушением установленных требований, Ин-спекция возвращает ее на доработку с обоснованием оснований возврата в срок, предусмотренный для ее регистрации.

После устранения недостатков, ставших основа-нием для возврата декларации на доработку, заказчик может повторно обратиться в Инспекцию для реги-страции декларации.

7№ 10 • 26 мая 2011


Выдача сертификата22. Выдачу сертификата осуществляет Инспекция,

выдавшая разрешение на выполнение строительных работ.

23. Для получения сертификата заказчик (его упол-номоченное лицо) подает лично или направляет за-казным письмом с описью вложения в соответствую-щую Инспекцию заявление о приеме в эксплуатацию объекта и выдаче сертификата (далее — заявление) по форме согласно приложению 2, к которому прила-гается акт готовности объекта к эксплуатации по фор-ме согласно приложению 3.

Документы принимаются в разрешительном центре по местонахождению объекта и не позднее следующего рабочего дня передаются в Инспек-цию.

24. Инспекция может обратиться в случае необ-ходимости при рассмотрении вопросов, связанных с выдачей сертификата, в государственные органы с целью получения соответствующих заключений.

Непредоставление таких заключений в установ-ленный Инспекцией срок не является основанием для продления срока выдачи сертификата или отказа в его выдаче.

25. Инспекция принимает поданные заказчиком заявление и акт готовности объекта к эксплуатации и с целью определения соответствия объекта про-ектной документации, требованиям государственных строительных норм, стандартов и правил проводит соответствующую проверку.

Проведение проверки на объекте начинается не позднее чем на третий рабочий день после реги-страции заявления и не может продолжаться более четырех рабочих дней.

Инспекция при проведении проверки имеет право

отбирать образцы продукции, назначать экспертизу, получать проектную и исполнительную документа-цию, определенные государственными строитель-ными нормами, стандартами и правилами, другие документы, материалы, сведения, справки и поясне-ния по возникающим вопросам и привлекать в случае необходимости учреждения, организации, государ-ственные органы.

26. Инспекция принимает в течение десяти ра-бочих дней с даты регистрации заявления решение о выдаче сертификата по форме согласно приложе-нию 4 или отказе в его выдаче по форме согласно приложению 5.

27. Основанием для отказа в выдаче сертификата являются:

неподача документов, необходимых для приема решения о выдаче сертификата;

выявление недостоверных сведений в поданных документах;

несоответствие объекта проектной документации и требованиям государственных строительных норм, стандартов и правил.

В случае принятия решения об отказе в выдаче сер-тификата Инспекция направляет заказчику в течение десяти рабочих дней с даты регистрации заявления решения с обоснованием причин отказа по форме со-гласно приложению 5.

После устранения недостатков, ставших осно-ванием для принятия решения об отказе в выдаче сертификата, заказчик может повторно обратиться в Инспекцию для выдачи сертификата.

Решение об отказе в выдаче сертификата может быть обжаловано в суде.

<…>1

Утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 года № 461

ПОРЯДОКвнесения платы за выдачу сертификата,

выдаваемого в случае приема в эксплуатацию законченного

строительством объекта, и ее размер

1. Настоящий Порядок определяет механизм вне-сения платы за выдачу сертификата, выдаваемого в случае приема в эксплуатацию законченного строи-тельством объекта, и ее размер.

2. Заказчик обязан внести в полном объеме плату

за выдачу сертификата после принятия решения о его выдаче.

3. Размер платы за выдачу сертификата составляет для законченных строительством объектов, относя-щихся:

к IV категории сложности — 4,6 минимальной за-работной платы;

к V категории сложности — 5,2 минимальной за-работной платы.

4. Плата за выдачу сертификата вносится заказ-чиком путем перечисления средств через банки либо отделения почтовой связи.

5. Подтверждением внесения платы за выдачу серти-фиката является платежное поручение с отметкой о да-те проведения платежа или кассовый документ банка

1 Приложения 1 — 5 в этом номере газеты не публикуются (Примеч. ред.).

8 № 10 • 26 мая 2011


либо отделения почтовой связи, принявшего платеж.6. Заказчик отвечает за правильность определения

суммы платежа.7. Плата за выдачу сертификата зачисляется

на специальный счет Государственной архитектурно-

строительной инспекции, открытый в органе Государ-ственной казначейской службы.

8. В случае принятия решения об отказе в выдаче сертификата плата не взимается.

<…>2

КОММЕНТАРИЙ

Комментарий к этому документу приведен на с. 35 этого номера газеты.

2 Перечень постановлений Кабинета Министров Украины, утративших силу, в этом номере газеты не приводится.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАТЕГОРИИ СЛОЖНОСТИ ОБЪЕКТОВ

СТРОИТЕЛЬСТВА

Письмо Минстроя и ЖКХ Украины от 04.04.2011 г. № 24-10/2759/0/6-11

В связи со вступлением в силу Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельно-сти» (далее — Закон) и обращениями, поступаю-щими от субъектов хозяйствования об определении категорий сложности объектов строительства, Ми-нистерство регионального развития и строительства Украины информирует.

В соответствии со статьей 32 указанного Закона отнесение объекта строительства к той или иной категории сложности осуществляется проектной организацией и заказчиком строительства.

Порядок отнесения объектов к IV и V категори-ям сложности определяется Кабинетом Министров Украины.

Относительно вышеизложенного следует отметить следующее.

Положения действующего ДБН А.2.2-3-2004 «Со-став, порядок разработки, согласования и утвержде-ния проектной документации для строительства» (в том числе и справочного приложения П) действуют в части, не противоречащей положениям нормативно-правовых актов высшего уровня.

Согласно п. 2 ст. 32 Закона категория сложности объекта строительства определяется в соответствии с государственными строительными нормами и стан-дартами на основании класса последствий (ответ-ственности) такого объекта строительства.

Класс последствий (ответственности) здания или со-

оружения определяется в соответствии с п. 5.1 действую-щего ДБН В.1.2-14-2009 «Общие принципы обеспечения надежности и конструктивной безопасности зданий, сооружений, строительных конструкций и оснований».

В связи с чем определенную проектной докумен-тацией категорию сложности объектов строитель-ства необходимо проверять с учетом класса послед-ствий (ответственности).

При этом предлагается следующая схема учета класса последствий (ответственности) СС-1; СС-2; СС-3:

— классу последствий СС-1 соответствуют I и II категории сложности;

— классу последствий СС-2 соответствуют III и IV категории сложности;

— классу последствий СС-3 соответствует V кате-гория сложности.

Проект постановления Кабинета Министров Украины о порядке отнесения объектов к IV и V категориям сложности разрабатывается Министер-ством и будет внесен на рассмотрение правительства в сроки, определенные подпунктом 2 пункта 12 раз-дела V «Заключительные положения» Закона.

Следовательно, в связи со вступлением в силу Закона Украины «О регулировании градостроительной деятель-ности» для всех объектов, которые проектируются, стро-ятся или принимаются в эксплуатацию, определенная в проектной документации категория сложности может быть уточнена проектной организацией совместно с за-казчиком строительства с учетом вышеуказанного.

И. о. первого заместителя министра А. Беркута

9№ 10 • 26 мая 2011



Комментарий к данному документу приведен на с. 37 этого номера газеты.


В комментируемом письме затронут вопрос об операциях передачи в коммунальную собствен-ность земель обороны под объектами социально-культурного и жилого назначения вместе с этими объектами. Госкомзем сегодня не возражает против проведения таких операций, однако совсем не указы-вает, как именно это сделать на практике.

Статья 4 Закона Украины «Об использовании земель

обороны» от 27.11.2003 г. № 1345-IV (далее — Закон о землях обороны) позволяет использовать земли обо-роны в хозяйственных целях:

«...могут использоваться для строительства объ-ектов социально-культурного назначения, жилья для военнослужащих и членов их семей, а также социаль-ного и доступного жилья без изменения их целевого назначения» (абз. 2 ст. 4).

Однако отсюда следует множество вопросов:1. На самом ли деле застройка на землях обороны

СТРОИТЬ НА ЗЕМЛЯХ ОБОРОНЫ: ДА/НЕТ.

НУЖНОЕ ПОДЧЕРКНУТЬ

Письмо Госкомзема Украины от 04.04.2011 г. № 4931/17/8-11

<…>Статьей 77 Земельного кодекса Украины установ-

лено, что землями обороны признаются земли, предо-ставленные для размещения и постоянной деятель-ности воинских частей, учреждений, военно-учебных заведений, предприятий и организаций Вооруженных Сил Украины, других воинских формирований, соз-данных в соответствии с законодательством Украи-ны.

Земли обороны могут находиться в государствен-ной и коммунальной собственности.

В соответствии со статьей 20 Земельного кодекса Украины земельные участки, относящиеся к землям обороны, используются исключительно согласно За-кону Украины «Об использовании земель обороны».

Согласно статье 2 Закона Украины «Об использо-вании земель обороны» воинским частям для выполне-ния возложенных на них функций и задач земельные участки предоставляются в постоянное пользование в соответствии с требованиями Земельного кодекса Украины.

Особенности предоставления земельных участ-ков воинским частям под военные и другие оборон-

ные объекты определяются Кабинетом Министров Украины.

Воинские части обязаны использовать предостав-ленные им земельные участки в соответствии с требо-ваниями земельного и природоохранного законода-тельства и с соблюдением требований по обеспечению безопасности населения в процессе проведения ими постоянной деятельности.

В соответствии со статьей 84 Земельного кодекса Украины к землям государственной собственности, которые не могут передаваться в коммунальную соб-ственность, относятся земли обороны, кроме земель-ных участков под объектами социально-культурного, производственного и жилого назначения.

Вместе с этим поручением Кабинета Министров Украины от 31.01.2007 г. № 4889/3/1-07 приоста-новлены операции по реализации и передаче земель обороны (в том числе под объектами недвижимости), кроме операций передачи в коммунальную собствен-ность земельных участков под объектами социально-культурного и жилого назначения вместе с этими объ-ектами, до принятия отдельного решения.

Председатель комиссии по проведению реоргани-зации Государственного комитета Украины по зе-

мельным ресурсам А. Кадомский

10 № 10 • 26 мая 2011


без изменения целевого назначения участка противо-речит понятию «земли обороны», поскольку строитель-ство жилья, безусловно, не является видом размещения и постоянной деятельности воинских частей? Так, со-гласно ст. 1 Закона о землях обороны землями обо-роны признаются земли, предоставленные для разме-щения и постоянной деятельности воинских частей, учреждений, военно-учебных заведений, предприятий и организаций Вооруженных Сил Украины, других воен-ных формирований.

2. Часть 3 ст. 77 Земельного кодекса устанавлива-ет, что вокруг земель обороны создаются защитные, охранные и другие зоны с особыми условиями ис-пользования. При отсутствии изменения целевого на-значения непонятно, как и на каком основании будут ликвидироваться эти зоны в случае проведения строи-тельства на земельных участках, на которых эти зоны расположены.

3. Применяются ли в приведенном выше случае нор-мы (например, ст. 21 Земельного кодекса), описываю-щие негативные последствия для субъектов нецелевого использования земли?

Напомним, что 08.12.2010 г. вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в статью 4 Закона Украины «Об использовании земель обороны» отно-сительно строительства жилья для военнослужащих и членов их семей» от 04.10.2010 г. № 2674-VI (да-лее — Закон № 2674), целью которого было упрощение строительства жилых объектов на землях обороны.

Законом № 2674 внесены изменения в ст. 4 Закона о землях обороны, посвященную использованию этих земель для хозяйственных целей. Часть 2 ст. 4 Закона о землях обороны в ее новой редакции предусматрива-ет, что земли обороны могут использоваться для строи-тельства объектов социально-культурного назначения, жилья для военнослужащих и членов их семей, а также социального и доступного жилья без изменения их це-левого назначения.

В свою очередь, упрощение, связанное со строитель-ством на землях обороны, заключается в отсутствии необходимости изменять целевое назначение зем-ли при строительстве на этих землях жилья для воен-нослужащих и членов их семей, а также социального и доступного жилья.

Раньше застройка на этих землях тормозилась не-обходимостью согласно ст. 20, 21 Земельного кодекса изменять целевое назначение земельных участков. По-пытка провести строительство без изменения целевого назначения заканчивалась неудачей ввиду четкой пози-ции судебных органов, признававших соответствующие договоры недействительными (например, постановле-ние ВСУ от 10.02.2010 г. по делу № 2-7/2489-2008). Те-перь же ч. 2 ст. 4 Закона о землях обороны разрешает застройку без изменения целевого назначения.

Однако такие изменения не учитывают ряд других норм законодательства и поэтому фактически не мо-гут быть применены на практике.

Во-первых, застройка на землях обороны без изме-нения целевого назначения участка логически проти-воречит приведенному выше понятию этих земель, по-скольку строительство жилья, безусловно, не является видом размещения и постоянной деятельности воин-ских частей.

Во-вторых, ч. 3 ст. 77 Земельного кодекса устанав-ливает, что вокруг земель обороны создаются защитные, охранные и другие зоны с особыми условиями использо-вания. При отсутствии изменения целевого назначения непонятно, как и на каком основании эти зоны будут лик-видироваться в случае проведения строительства на зе-мельных участках, на которых эти зоны расположены.

И в-третьих, изменив ч. 2 ст. 4 Закона о землях обо-роны, законодатель оставил действующими все нормы (например, ст. 21 ЗК), содержащие негативные послед-ствия для субъектов нецелевого использования земли.

Юлия Ляшенко

11№ 10 • 26 мая 2011

бухгалтерский учет

ТИПОЛОГИЯ УЧЕТА: НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС

И МСФОС первого апреля 2011 года у бухгалтеров строительных компаний возникли проблемы с пра-вильным использованием механизма учета себестоимости. Новые правила налогового учета затрат и новая редакция Методрекомендаций по калькулированию1 по-разному регламен-тируют учет общепроизводственных расходов.Изменения, внесенные недавно в П(С)БУ 16, лишь подлили масла в огонь профессиональных метаний.

Иван Чалый, консультант

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИНалоговый кодекс — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.Гражданский кодекс — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон о бухучете — Закон Украины «О бухгал-терском учете и финансовой отчетности в Укра-ине» от 16.07.1999 г. № 996-XIV.Методрекомендации № 573 — Методрекоменда-ции по формированию себестоимости СМР, ут вержденные приказом Минрегионстроя от 31.12.2010 г. № 573.П(С)БУ 16 — Положение (стандарт) бухгалтер-ского учета 16 «Расходы», утвержденное прика-зом Минфина Украины от 31.12.1999 г. № 318.П(С)БУ 3 — Положение (стандарт) бухгалтер-ского учета 3 «Отчет о финансовых результа-тах», утвержденное приказом Минфина Украины от 31.03.1999 г. № 87.П(С)БУ 18 «Строительные контракты» — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 18 «Строительные контракты», утвержденное при-казом Минфина Украины от 28.04.2001 г. № 205.

Новый метод калькулированияПриказом Минфина от 18.03.2011 г. № 372 в

П(С)БУ 16 были внесены изменения, обусловленные, очевидно, новыми требованиями Налогового кодек-са. Суть этих изменений в том, что предприятиям предоставлено право выбора из двух вариантов учета себестоимости:

а) обычный метод — «производственная себестои-мость»;

б) метод НКУ — «себестоимость по прямым за-тратам».

Второй метод регламентирован новым пунктом, появившимся в П(С)БУ 16 — п.п. 11.11, дает возмож-ность не включать в себестоимость общепроизвод-ственные расходы. Подобно тому, как этот вопрос урегулирован Налоговым кодексом.

В случае, если в учетной политике предприятия будет зафиксирован этот метод калькулирования себестоимости, то общепроизводственные расходы не будут отнесены на себестоимость, а будут включе-ны в расходы того периода, в котором они были поне-сены. Для этих целей теперь в Отчете о финансовых результатах предусмотрена особая статья.

Конечно, такой подход к учету себестоимости нельзя назвать соответствующим принципам бухгал-терского учета, отечественным традициям и мировой практике. Некоторые эксперты небезосновательно полагают, что такой метод учета прямо противоречит Закону о бухучете2. И, честно говоря, с ними трудно не согласиться.

Но, как бы там ни было, нужно признать, что для главных бухгалтеров украинских предприятий, яв-ляющихся плательщиками налога на прибыль, новый метод учета себестоимости, описанный в п.п. 11.11 П(С)БУ 16, может показаться весьма и весьма привле-кательным. Еще бы! Ведь он позволяет минимизиро-вать разногласия между налоговым и бухгалтерским регламентами учета затрат.

Строительная спецификаЧто касается строительных компаний, то здесь

у бухгалтеров возникли особые проблемы.

1 Текст новых Методрекомендаций по формированию себестоимости приведен в газете «Строительная бухгалтерия»», 2011, № 6, с. 5, № 7, с. 6, комментарий к нему № 6, с. 20.

2 См., например, Ирина Назарбаева, «Бухучет «подогнали» под Налоговый кодекс», «Бухгалтерия», 2011, № 16 (951), с. 6.

12 № 10 • 26 мая 2011


Изменения, касающиеся учета общепроизвод-ственных расходов, были внесены в П(С)БУ 3 и в П(С)БУ 16, но не были внесены в П(С)БУ 18 «Строи-тельные контракты».

Таким образом, ключевой отраслевой стандарт — П(С)БУ 18 — остался в стороне от новых веяний, вы-званных «прогибанием» бухгалтерских правил под требования Налогового кодекса.

Мало того, с 1 апреля вступили в силу новые Ме-тодрекомендации № 573. (Текст Методрекомендаций по формированию себестоимости, а также коммента-рий к нему приведены в «Строительная бухгалте-рия»», 2011, № 6, с. 5, 20.)

В Методрекомендациях № 573 относительно учета общепроизводственных расходов содержится вполне однозначный тезис: вся сумма таких затрат должна включаться в себестоимость строительно-монтажных работ. Причем это относится не только к распреде-ленной части общепроизводственных затрат, но и к нераспределенной их части:

«Нераспределенные постоянные общепроизвод-ственные расходы включаются в состав себестои-мости строительно-монтажных работ в периоде их возникновения».

Поэтому с 01.04.2011 г. стало совершенно ясно, что предприятиям, руководствующимся в своей учетной политике П(С)БУ 18, необходимо относить в дебет счета 23 всю сумму общепроизводственных затрат.

Такой способ учета отличается как от обычного способа калькулирования («по производственной себестоимости»), так и от налогового метода кальку-лирования («себестоимость по прямым затратам»), которые предусмотрены П(С)БУ 16.

От налогового метода калькулирования, структура се-бестоимости которого приведена в п.п. 11.11 П(С)БУ 16, он отличается тем, что общепроизводственные расходы включаются в себестоимость, а не в затраты отчетного периода (как это делается по налоговому методу).

От традиционного калькулирования по произ-водственной себестоимости, структура которой да-на в п. 11 П(С)БУ 16, он отличается тем, что сумма общепроизводственных расходов распределяется только между объектами калькулирования (то есть в аналитике счета 23) и не разделяются между себе-стоимостью реализации (Дт 90) и себестоимостью производства (Дт 23).

Итак, важно констатировать следующее: п. 12 П(С)БУ 18 безапелляционно требует включать об-щепроизводственные затраты в расходы по строи-тельному контракту, то есть в состав себестоимости строительства.

Так как требования этого стандарта являются для исполнителя строительных контрактов специальными по отношению к общим требованиям П(С)БУ 16, бухгал-

тер обязан придерживаться предписаний П(С)БУ 18. Главбух не сможет исключить общепроизводственные расходы из себестоимости строительства. Значит, его бухгалтерия будет «рвать» с налоговым учетом.

Следовательно, бухгалтеры, которые будут про-должать вести бухучет по нормам П(С)БУ 18, обре-чены на вычисления налоговых разниц, как минимум, в части общепроизводственных расходов. В условиях сближения бухгалтерского и налогового учета это по-нравится далеко не всем практикам.

Возможно, именно этот факт послужил причи-ной обострения вопроса: а для каких случаев нормы П(С)БУ 18 являются обязательными к применению?

Может ли строительная компания, избавившись от предписаний П(С)БУ 18, применять методологию учета, описанную в П(С)БУ 16?

П(С)БУ 16 vs П(С)БУ 18Согласно п. 1 П(С)БУ 18 этот стандарт применя-

ется подрядчиками, исполняющими строительные контракты.

В свою очередь, п. 2 того же стандарта говорит, что строительный контракт — это просто «договор о строительстве».

Но разве любой договор, предметом которого яв-ляется собственно строительство, попадает в сферу стандартизации П(С)БУ 18?

Нет, конечно.П(С)БУ 18 регламентирует учет контрактов под-

рядного типа, тогда как П(С)БУ 16 предназначен для учета производственной деятельности.

Тип учета (подрядный или производственный) за-висит от типа (экономической сути) контракта.

Главбух строительной компании должен выяснить, кем для его предприятия является в экономическом смысле потребитель: заказчиком или покупателем готовой продукции?

Если конкретный договор, по которому ведется строительство, по сути, является производственным, а не подрядным, то бухгалтер строительной компании может проигнорировать П(С)БУ 18. В этом случае главбух должен руководствоваться общими нормами П(С)БУ 16, а значит, он получает доступ к новому «на-логовому» методу учета себестоимости без включения в нее общепроизводственных расходов.

В строительстве используется огромное количе-ство разнообразнейших договоров. Зачастую даже юристы не способны четко определить их правовую суть. Как же в таком случае главбуху определить экономическую суть договора, по которому инвестор финансирует строительство?

Помочь в этом бухгалтеру может международно-стандартная Интерпретация 15 «Соглашения на стро-ительство недвижимости» (IFRIC 15).

13№ 10 • 26 мая 2011


Сложность идентификации сути строительных договоров иллюстрируется примером, приведенном в параграфе 2 IFRIC 15:

застройщик, возводящий и реализующий квартиры или коттеджи, принимает деньги от инвесторов на про-тяжении строительства, или даже до его начала. Поку-патели заключают соглашения на покупку недвижимо-сти после того, как она была введена в эксплуатацию. Покупатели вносят застройщику до окончания строи-тельства лишь часть стоимости недвижимости, а остав-шуюся часть стоимости недвижимости выплачивается застройщику по окончании строительства.

Как вести учет такого строительства? Подрядным или производственным способом?

Отражать ли доход и затраты поэтапно по ходу строительства, как того требует МСБУ 11 «Строи-тельные контракты» (а нашей системе стандартиза-ции — это П(С)БУ 18), или после передачи готовой недвижимости инвестору?

Параграф 3 IFRIC 15 говорит о том, что на выбор типологии учета иногда оказывают влияние такие факторы, как: количество покупателей одного объ-екта, контрактные оговорки о промежуточных пла-тежах, принадлежность земельного участка.

Однако главный критерий отнесения договора к подрядному типу (подчеркнем — сугубо в экономиче-ском понимании) описан в параграфе 11: если поку-патель способен определить основные структурные элементы проекта недвижимости до начала строи-тельства или после начала строительства (независимо от того, воспользуется ли он такой возможностью), то учет такого договора следует вести, используя под-рядную методологию.

В остальных случаях нужно применять производ-ственный метод учета затрат на строительство.

Анализ & выборАнализ условий договоров представляет собой

субъективный процесс. Поэтому параграф 10 IFRIC 15 признает, что это та сфера учета, где допускается не-которая свобода суждений.

Разумеется, если на руках у бухгалтера зауряд-ный договор подряда, составленный в канонических правилах, строго очерченных главой 61 Гражданского кодекса, то выбора нет: хочешь не хочешь, а нужно руководствоваться П(С)БУ 18. И тогда не избежать

бухгалтерско-налогового разнобоя в учете общепро-изводственных затрат.

Если же строительство ведется по договорам нечет-кой правовой природы (инвестиционные договоры, контракты на организацию строительства, договоры продажи имущественных прав на строящуюся недви-жимость, соглашения о паевом участии в строитель-стве, договоры долевого инвестирования, и т. п.), то руководители застройщика вместе с главбухом могут позволить себе порассуждать.

А ведь поле для размышлений здесь, действитель-но, довольно широкое.

Даже если, опираясь на привязку украинского бух учета к системе МСФО, установленную Законом о бухучете, брать за основу IFRIC 15, то нужно дать оценку такому ключевому понятию, как «основные структурные элементы проекта». А поскольку содер-жание этой категории строго не стандартизировано, то менеджмент застройщика имеет право руковод-ствоваться собственными представлениями о том, что именно подразумевать под «основными структурны-ми элементами проекта».

И если в результате анализа положений договора, заключенного с потребителем, будет сделан вывод о том, что потребитель не «способен определить основ-ные структурные элементы проекта недвижимости» ни до, ни после начала строительства, то считается, что контрагент застройщика является просто покупателем готового строительного продукта. Образ (как вопло-щение «основных структурных элементов проекта») этого продукта создается застройщиком, а не потре-бителем. Следовательно, подрядный тип учета здесь неуместен. Главбух должен вести учет операций по та-ким контрактам производственным методом.

В наших условиях это значит, что главбух будет руководствоваться не нормами П(С)БУ 18, а требо-ваниями П(С)БУ 16.

А раз так, то главбух получит и доступ к возмож-ности выбора учетной политики формирования се-бестоимости. Другими словами, бухгалтер сможет использовать метод калькулирования себестоимости без учета общепроизводственных расходов.

Разумеется, все вышеописанные процедуры ана-лиза, выводы, принятые решения следует оформить «первичкой», которая бы оправдала и подтвердила адекватность применяемой учетной политики.

14 № 10 • 26 мая 2011

учет хозяйственных операций

ДИСКУССИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ

Итак, мы продолжаем анализировать ситуацию, сложившуюся с НДС-обложением/необло-жением услуг по инжинирингу. В данной публикации предлагаем Вам ознакомиться на этот счет с мнением еще одного автора, имеющего немалый опыт в сфере учета в строительстве1.

Иван Чалый, консультант

1 См. на эту тему также статьи «Инжиниринговые услуги: новые возможности» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 8, с. 41; «Объект или не объект — вот в чем вопрос» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 9, с. 17.

2 http://www.epravda.com.ua/columns/2011/03/16/277099.

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИНКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.Закон об архитектуре — Закон Украины «Об ар-хитектурной деятельности» от 20.05.1999 г. № 687-XIV, с изменениями и дополнениями.КВЭД — Национальный классификатор Украины «Классификация видов экономической деятельно-сти» ДК 009:2005, принятый приказом Госпотреб-стандарта от 26.12.2005 г. № 375.ГК 016-97 — Государственный классификатор продукции и услуг, утвержденный приказом Гос-стандарта от 30.12.1997 г. № 822.ДБН А.2.2-3-2004 — ДБН А.2.2-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства» (утверждены приказом Госстроя от 20.01.2004 г. № 8).

Появление в п.п. 196.1.14 НКУ нормы, которая выводит из-под НДС-обложения инжиниринговые услуги, внесло неразбериху в ряды налогоплатель-щиков:

«Особенно много проблем возникло у компаний, свя-занных со строительством. Сначала насторожились генподрядчики, увидев в своих лицензиях слово «инжи-ниринг», потом заволновались проектные организации, пытаясь выяснить, включаются ли выполняемые ими работы в состав инжиниринговых услуг» (см. «El-бухгалтер», 2011, № 10).

Проектировщики, пожалуй, оказались в самой не-завидной ситуации.

С одной стороны, многим из них НДС-избавление пришлось бы очень кстати. Ведь удельный вес добав-ленной стоимости в цене их продукта чрезвычайно высок.

С другой стороны, у многих проектировщиков полным ходом выполняются работы по контрактам,

заключенным до 2011 года. И в этих контрактах НДС был предусмотрен. Лишение заказчиков права на на-логовый кредит нередко может негативно сказаться на партнерских отношениях.

Главная же проблема в том, что, изучая нормы НКУ, нельзя сделать однозначного вывода о том, должны ли строительные проектировщики начислять НДС на стоимость своего продукта с 01.01.2011 г.:

«<...> проектанты столкнулись с проблемой толко-вания нормативного текста Кодекса: дело в том, что определение понятия «инжиниринг», содержащееся в этом документе, несколько отличается от уже при-вычных для строителей определений этой категории, содержащихся в отраслевом законодательстве»2.

Как видим, в части НДС-обложения все упирается в «налоговый» термин, дефиниция которого приве-дена в п.п. 14.1.85 НКУ:

«инжиниринг — предоставление услуг (вы-полнение работ) по составлению технических заданий, проектных предложений, проведению на-учных исследований и технико-экономических обсле-дований, выполнению инженерно-разведочных работ по строительству объектов, разработке технической документации, проектированию и конструкторской обработке объектов техники и технологии, предо-ставлению консультации и авторского надзора во время монтажных и пусконаладочных работ, а также предоставлению консультаций, связанных с такими услугами (работами)».

В этом определении проектные работы для строи-тельства прямо не обозначены. Вместе с тем строитель-ные проектировщики без труда находят в п.п. 14.1.85 НКУ многие из выполняемых ими работ.

Важно отметить, что в привычном для проекти-ровщиков Законе об архитектурной деятельности «инжиниринг» определен иначе:

«Инжиниринговая деятельность в сфере строи-тельства (инжиниринг) — деятельность по пре-

15№ 10 • 26 мая 2011


доставлению услуг инженерного и технического характера, к которым относятся проведение пред-варительных технико-экономических обоснований и исследований, экспертизы проекта, разработка про-грамм финансирования строительства, организация изготовления проектной документации, проведение конкурсов и торгов, заключение договоров подряда, координация деятельности всех участников строи-тельства, а также осуществление технического над-зора за строительством объекта архитектуры и кон-сультации экономического, финансового или другого характера».

Особенно накалилась ситуация после того, как в прессе было обнародовано письмо ГНАУ от 13.01.2011 г. № 748/7/16-1517-19 (см. «Строи-тельная бухгалтерия», 2011, № 9, с. 18).

В этом письме, направленном в адрес одного из проектных предприятий, налоговики сделали сле-дующий вывод:

«Статьями 196 и 197 Кодекса определены опера-ции, не являющиеся объектом налогообложения, и опе-рации, освобождаемые от налогообложения.

Учитывая то, что освобождения от налога на добавленную стоимость услуг по разработке проектной документации для строительства (архитектурно-проектные работы) Кодексом не предусмотрены, такие услуги подлежат обложе-нию налогом на добавленную стоимость в общеуста-новленном порядке по ставке 20 %».

Специалисты, комментируя это произведение эпи-столярного жанра, в первую очередь были удивлены тем, что «письмо вообще не упоминает определение инжиниринга, содержащееся в п.п. 14.1.85 НК»3. Дру-гими словами, отвечая на запрос налогоплательщика, ГНАУ ограничилась лишь «голым выводом»4.

Этот вывод был подвергнут жесткой критике со стороны независимых экспертов. Как правило, их аргументы сводились к анализу положения офици-альных классификаторов. Аналитики считают, что Госклассификатор продукции и услуг ДК 016-97 да-ет основания полагать, что многие проектировочные работы вписываются в налоговое понятие «инжини-ринг» (см. «Бухгалтер», 2011, № 11, с. 38). К тем же выводам приводит специалистов и анализ содержа-ния кода 74.20.1 КВЭД5.

В то же время эксперты предупреждают, что на-логовики при желании могут также отыскать аргу-менты в пользу своей позиции. Сославшись на ДБН

А.2.2-3-2004, они могут включить в налоговое по-нятие «инжиниринг» лишь предпроектные работы. Отсюда следует вывод о том, что «составление про-ектной документации (а не проектных предложений) в целях налогообложения понятием инжиниринга не охватывается»6.

Дикость ситуации состоит в том, что терминоло-гическая неопределенность в любом случае является угрозой для налогоплательщиков.

Даже если предприятие прислушается к налого-викам и начислит НДС на проектный инжиниринг, то проверка, проведенная у его заказчика, может за-кончиться серьезными проблемами. Кто знает, как станут трактовать положения п.п. 14.1.85 НКУ те ин-спекторы, которые проверяют обоснованность сумм налогового кредита у заказчика?

Как же поступить руководителю предприятия, занимающегося архитектурно-строительным про-ектированием?

Мы бы советовали рассматривать ситуацию не в целом по всему комплексу проектных работ, а по их составляющим.

Это значит, что сущность всех работ, выполняе-мых в рамках архитектурно-строительного проекти-рования, должна быть проанализирована на предмет соответствия признакам, приведенным в п.п. 14.1.85 НКУ.

Только после детального анализа руководство должно принять решение о том, подлежат ли те или иные работы обложению НДС.

Кроме того, для смелых налогоплательщиков юристы рекомендуют использовать следующий ал-горитм:

«Обратитесь в налоговую инспекцию за письмен-ной налоговой консультацией по интересующему вас вопросу, изложив соответствующую аргументацию (определение «инжиниринг» из НК, содержание кода 74.20.1 КВЭДУ и т. п.). Если ответ будет для вас поло-жительным — пользуйтесь им. В противном случае — обжалуйте консультацию в суде, руководствуясь по-ложениями п. 53.3 НК:

«53.3. Плательщик налогов может обжаловать в суде как правовой акт индивидуального действия налоговую консультацию контролирующего органа, изложенную в письменной форме, которая, по мнению такого плательщика налогов, противоречит нормам или содержанию соответствующего налога или сбо-ра.

3 http://buhgalter.com.ua/conference/details/868.4 «Объект или не объект — вот в чем вопрос» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 9, с. 17.5 http://buhgalter.com.ua/conference/details/868.6 «Объект или не объект — вот в чем вопрос» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 9, с. 17.

16 № 10 • 26 мая 2011


Признание судом такой налоговой консультации недействительной является основанием для предо-ставления новой налоговой консультации с учетом выводов суда»7.

Подведем итогВ настоящее время, в силу законодательной не-

определенности, предприятия, специализирующиеся в сфере архитектурно-строительного проектирова-

ния, находятся в зоне повышенных налоговых ри-сков.

Чтобы справиться с этой проблемой, руково-дители таких предприятий должны принять осо-знанные и волевые решения относительно своей налоговой политики. Главное здесь — понимать, что любой выбор может быть сопряжен с трудностями, решать которые, возможно, придется в судебном порядке.

7 http://buhgalter.com.ua/conference/details/868.

ГОСУДАРСТВО УСИЛИЛО КОНТРОЛЬ ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Правительство одобрило проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно повышения ответствен-ности и совершенствования государственного регули-рования в сфере градостроительной деятельности» от 27.04.2011 г., сообщается на официальном портале правительства Украины.

По словам Виктора Тихонова, министра регионально-го развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, возглавляемое им министерство разрабо-тало этот законопроект во исполнение Закона «О ре-гулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038-VI, который существенно упрощает разрешительные процедуры в строительстве.

«Законопроектом предусматривается увеличить раз-меры штрафных санкций за правонарушения в сфере градостроительства, дифференцировать размеры штра-фов в зависимости от категории сложности строящихся,

а также — персональную ответственность отдельных исполнителей за правонарушения в сфере градострои-тельства», — подчеркнул В. Тихонов.

Кроме того, чиновник отметил, что «Упрощение разрешительных процедур в строительстве должно происходить одновременно с усилением контроля со стороны государства за строительством и повы-шением ответственности всех участников процесса. Размеры штрафа или иного наказания за нарушение законодательства, строительных норм, стандартов и правил должны соответствовать вреду, который нанесен или может быть нанесен вследствие такого нарушения».

По словам В. Тихонова, существующие сегодня раз-меры штрафных санкций являются минимальными, что не пугает участников строительного процесса, и они позволяют себе действовать вне правового поля. С принятием закона, надеется вице-премьер-министр, участники строительного процесса станут дисциплини-рованными.


17№ 10 • 26 мая 2011


КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ:

НДФЛ И ПФВ данной статье рассмотрим, как с 1 января 2011 года облагаются налогом на доходы физиче-ских лиц и сбором в пенсионный фонд операции по отчуждению недвижимого имущества.Эта тема актуальна как для субъектов хозяйствования, так и для граждан — физических лиц.

Лилия Ушакова, экономист-аналитик ИД «Фактор»,Виктория Петрушина, заместитель главного редактора

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.Закон № 889 — Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.Закон о пенсионном сборе — Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пен-сионное страхование» от 26.06.1997 г. № 400/97-ВР.Закон об оценке земель — Закон Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. № 1378-IV.Постановление № 1740 — постановление КМУ «Об утверждении Порядка уплаты сбора на обя-зательное государственное пенсионное страхова-ние с отдельных видов хозяйственных операций» от 03.11.1998 г. № 1740.Методика оценки земучастков — Мето-дика экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденная постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1531.Порядок оценки земучастков — Порядок про-ведения экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденный приказом Госкомзема от 09.01.2003 г. № 2.

Общие положенияПравовое регулирование операций по купле-

продаже и обмену объектов недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нормами ГК.

В соответствии со ст. 655 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обя-зуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель при-нимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 655 ГК).

Обращаем внимание: договор купли-продажи

объектов недвижимости (в том числе земельного участка, единого имущественного комплекса, жило-го дома или квартиры) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налого-вом залоге (ст. 657 ГК).

Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента государственной регистрации (ч. 3 ст. 640 ГК).

Теперь следует определиться, что для целей на-логообложения следует понимать под недвижимым имуществом.

Объекты недвижимого имуществаСогласно ст. 181 ГК к недвижимым вещам (не-

движимое имущество, недвижимость) относятся зе-мельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых являет-ся невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.

В НКУ, в отличие от утратившего силу с 01.01.2011 г. Закона № 889, определено только по-нятие «жилая недвижимость». Так, в соответствии с п.п. 14.1.129 НКУ объекты жилой недвижимости — это здания, отнесенные в соответствии с законода-тельством к жилищному фонду, дачные и садовые дома. Объекты жилой недвижимости подразделя-ются на следующие типы:

а) жилой дом — здание капитального типа, по-строенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем прожи-вания. Жилые дома подразделяются на жилые до-ма усадебного типа и жилые дома квартирного типа разной этажности;

б) жилой дом усадебного типа — жилой дом, рас-положенный на отдельном земельном участке, со-стоящий из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;

в) пристройка к жилому дому — часть дома, ко-

18 № 10 • 26 мая 2011


торая расположена вне контура его капитальных на-ружных стен и имеет с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену;

г) квартира — изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания;

ґ) коттедж — одно-, полутораэтажный дом неболь-шой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;

д) комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах — изолированные помещения в квартире, в которых проживают двое или больше квартиросъ-емщиков;

е) садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, наружных конструкций и инже-нерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов;

є) дачный дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.

НДФЛ при продаже недвижимостиСогласно п.п. 164.2.4 НКУ в общий месячный (го-

довой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается, в частности, часть доходов от операций с недвижимым имуществом, размер которой опреде-ляется согласно положениям ст. 172 НКУ, устанавли-вающей порядок налогообложения операций по про-даже объектов недвижимости.

В соответствии с п. 172.1 НКУ не облагается НДФЛ доход, полученный плательщиком налога от продажи недвижимости при одновременном вы-полнении следующих трех условий:

1) объектом продажи являются: жилой дом, квар-тира или их части, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором располо-жены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельный участок, не превышающий норму бесплатной передачи, определенную ст. 121 ЗКУ1 в зависимости от его назначения;

2) продажа (обмен) производится не чаще одного раза в течение отчетного налогового года;

3) объект продажи (обмена) находился в собствен-ности плательщика налога более трех лет.

При этом доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и про-

даются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

Что касается количества продаж объекта недви-жимого имущества в отчетном налоговом году, то оно проверяется нотариусами, удостоверяющими договор купли-продажи, по данным Государственного реестра сделок. Поиск осуществляется по регистрационному номеру учетной карточки плательщика налога (быв-шему идентификационному номеру) продавца в Госу-дарственном реестре физических лиц — плательщиков налогов и других обязательных платежей, при его от-сутствии — по фамилии, имени и отчеству продавца.

При невыполнении хотя бы одного из вышепере-численных условий (например, при продаже объекта жилой недвижимости находившегося в собственно-сти 1 год, или при продаже объектов нежилой недви-жимости, объектов незавершенного строительства) доход, полученный физическим лицом — платель-щиком налога от операций по продаже объектов не-движимости, включается в его налогооблагаемый доход.

Обратите внимание! Для целей обложения НДФЛ под продажей понимается любой переход права соб-ственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (п.п. 172.8 НКУ). Продажа резидентами и нерезидентами унаследованного (по-лученного в подарок) объекта недвижимости подле-жит налогообложению в соответствии с указанными выше принципами.

База обложения НДФЛ. Сумма дохода, полу-ченного налогоплательщиком от продажи объекта не-движимости, определяется в соответствии с п. 172.3 НКУ, а именно: исходя из цены, указанной в догово-ре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта. Оценочная стоимость недвижимого имущества определяется бюро технической инвен-таризации (БТИ) и указывается в выписках из рее-стра прав собственности на недвижимое имущество (справках-характеристиках), которые выдаются нало-гоплательщикам. Как ранее разъясняло ГНАУ в пись-ме от 09.07.2009 № 14312/7/17-0717, БТИ в справках должно указывать не остаточную стоимость недви-жимости, а приближенную к рыночной стоимость, которая сложилась на момент продажи в данном ре-гионе. Хотя на практике БТИ ставит в своих справках инвентаризационную стоимость, совсем не прибли-женную к рыночной, потому что данных по рыночным ценам БТИ не собирает и не анализирует.

1 Пунктом 1 ст. 121 ЗКУ установлены нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах: для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2,0 га; для ведения садовод-ства — не более 0,12 га; для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 га, в поселках — не более 0,15 га, в городах — не более 0,10 га; для индивидуального дачного строительства — не бо-лее 0,10 га; для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га.

19№ 10 • 26 мая 2011


Денежная оценка земельного участка проводится в соответствии с законодательством центральным органом исполнительной власти по вопросам зе-мельных ресурсов (п.п. 14.1.125 НКУ). Порядок ее проведения определяется Законом об оценке земель, Методикой оценки земучастков и Порядком оценки земучастков.

Ставки налогообложенияДоход (его часть), полученный плательщиком

НДФЛ от продажи объекта недвижимости (в том числе объектов незавершенного строительства), и подлежащий включению в базу налогообложения, облагается по ставке:

— 5 % базы налогообложения — если доход был получен физическим лицом — резидентом;

— 15 (17) % базы налогообложения — если доход получен физическим лицом — нерезидентом.

Налоговые агентыЕсли стороной договора купли-продажи объек-

та недвижимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо — предприниматель, такое лицо является налоговым агентом платель-щика налога по начислению, удержанию и уплате (перечислению) в бюджет НДФЛ (п. 172.7 НКУ). Кто является налоговым агентом, если одной из сторон договора является юрлицо или предпри-ниматель, а другой — физлицо, мы рассматривали в газете «Строительная бухгалтерия», 2011, № 8, с. 26. Наш ответ был такой. Не важно, продающей или покупающей стороной договора купли-продажи будет юрлицо (предприниматель), налоговым аген-том будет именно оно.

Информация по начислению и уплате (перечис-лению) в бюджет НДФЛ отражается налоговыми агентами в Налоговом расчете по форме № 1ДФ с признаком дохода «104». Расчет подается в течение

40 календарных дней, следующих за последним ка-лендарным днем отчетного квартала.

При заключении договора купли-продажи между физическими лицами частично функции налогового агента выполняет нотариус, который удостоверяет та-кой договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате нало-га в бюджет стороной (сторонами) договора. В данном случае сумма НДФЛ определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения:

— лицом, продающим недвижимость, — до нотари-ального удостоверения договора купли-продажи;

— лицом, в собственности которого находился объ-ект недвижимости, отчужденный по решению суда о смене собственника и переходе права собственности на такое имущество.

При этом нотариус обязан ежеквартально подавать в орган ГНС по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таких договорах, включая информацию о их стоимости и сумме уплаченного НДФЛ.

Физическое лицо, в свою очередь, обязано отра-зить доход, полученный от такого отчуждения, в годо-вой налоговой декларации. В случае если физическое лицо — сторона договора купли-продажи самостоя-тельно уплатило НДФЛ, но вследствие каких-либо причин такой договор не был удостоверен нотариу-сом, то такое физическое лицо — продавец недвижи-мости имеет право на возврат излишне уплаченной суммы НДФЛ. Для этого ему необходимо указать сумму излишне уплаченного НДФЛ в годовой нало-говой декларации. Вместе с декларацией необходимо подать подтверждающие документы о фактической уплате налога.

Пенсионный сборПроцитируем п. 9 ст. 1 Закона о пенсионном сборе:

Закон о пенсионном сборе

Плательщиками сбора на обязательное государственное пенсионное страхование (далее — пенсионный сбор. — Примеч. ред.) являются предприятия, учреждения и организации независимо от форм собственности и физические лица, приобретающие недвижимое имущество, за исключением государственных предприятий, учреждений и ор-ганизаций, приобретающих недвижимое имущество за счет бюджетных средств, учреждений и организаций ино-странных государств, пользующихся иммунитетами и привилегиями согласно законам и международным договорам Украины, согласие на обязательность которых дано Верховной Радой Украины, а также граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья или приобретают жилье впервые.

Итак, плательщиками пенсионного сбора являются и юрлица, и предприниматели, и граждане, которые покупают недвижимость. Исключение составляют бюджетники, определенные иностранные организа-ции (см. цитату).

Объектом обложения пенсионным сбором явля-ется стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи.

Размер пенсионного сбора составляет 1 % от объ-екта обложения.

20 № 10 • 26 мая 2011


Согласно п. 153 постановления № 1740 нотариаль-ное удостоверение или регистрация на бирже до-говоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется при наличии документального подтверждения уплаты сбора на обязательное го-сударственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества.

Забыли уплатить сбор... А если юрлицо покупа-ло недвижимость у физлица, и нотариус не проверил наличие платежного документа об уплате пенсионно-го сбора. Сбор уплачен не был. Кто может выявить факт неуплаты сбора и какие штрафные санкции за это грозят такому юрлицу?

Сразу скажем, что эта ситуация, произошедшая с нашим читателем, странная. Нотариус просто не дол-жен был регистрировать договор купли-продажи без предоставления платежного поручения юрлица об уплате пенсионного сбора. Но! Выявить это могут работники Пенсионного фонда при проверке совер-шенно случайно.

Раньше (до 01.01.2011 г.) в Отчете о суммах начис-ленной заработной платы (денежного обеспечения, до-хода) застрахованных лиц и суммах начисленных взно-сов на общеобязательное государственное пенсионное страхование в органы Пенсионного фонда Украины была предусмотрена строка: «Операции по дополни-тельным ставкам в отчетном периоде осуществлялись/

не осуществлялись», где нужно было подчеркнуть необходимое. Из этой строки и был виден факт по-купки недвижимости юрлицом и, соответственно, необходимость уплаты пенсионного сбора.

Сейчас (после 01.01.2011 г.) в Отчете о суммах начисленной заработной платы (дохода, денежного обеспечения, пособия, компенсации) застрахованных лиц и суммах начисленного единого взноса на общеобя-зательное государственное социальное страхование в органы Пенсионного фонда Украины такая строка не предусмотрена. Поэтому факт покупки объекта недвижимости и неуплаты сбора проверяющие могут установить случайно, листая банковские выписки.

Правда, штрафы за неуплату пенсионного сбо-ра при покупке недвижимости не предусмотрены сейчас и раньше предусмотрены не были ни одним нормативным документом. В устных консультаци-ях работники Пенсионного фонда говорят, что если такой факт будет установлен ими при проверке, они просто обяжут уплатить предприятие этот сбор без штрафов.

Теперь все нюансы, касающиеся уплаты НДФЛ и сбора в пенсионный фонд, вам известны. А если жизнь потребует искать ответы на другие вопросы, связанные с куплей-продажей недвижимости, пиши-те нам, и мы поможем вам оперативно найти ответы на них.

ЗАЛОГОВОЕ ИМУЩЕСТВО И НДС

В письме от 17.03.2011 г. № 7402/7/16-1517-15 главные налоговики разъяснили, что после вступления в силу Налогового кодекса порядок обложения НДС и порядок ведения налогового учета по операциям, связанным с передачей имущества в залог и с возвра-том такого имущества из залога, не изменился.

Операции по передаче имущества в залог и возвра-ту такого имущества из залога его собственнику после окончания действия соответствующего договора по-прежнему не считаются объектом обложения НДС, не отражаются в декларации по НДС и не учитыва-ются в общем объеме налогооблагаемых операций при распределении «входящего» НДС в случае осу-ществления облагаемой и необлагаемой деятельности.

21№ 10 • 26 мая 2011


УСЛУГИ ГАРАНТИИ: НЮАНСЫ УЧЕТА

В одном из предыдущих номеров нашей газеты1 мы изучали возможности минимизации ри-сков в строительстве с помощью особого финансового инструмента — гарантии.Сегодня же мы поговорим об учете гарантий у бенефициара и принципала.

Ирина Басова, экономист-аналитик ИД «Фактор»Анна Яковлева, консультант

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ХКУ — Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.Закон № 2664 — Закон Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг» от 12.07.2001 г. № 2664-III.Положение № 21 — Положение о предоставлении отдельных финансовых услуг юридическими лица-ми — субъектами хозяйствования, которые по сво-ему правовому статусу не являются финансовыми учреждениями, утвержденное распоряжением Го-сударственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины от 22.01.2004 г. № 21.

Для начала напомним, что предоставлять гаран-тии имеют право финансовые учреждения, которые получили такой статус от Государственной комис-сии по регулированию рынков финансовых услуг (далее — Госфинуслуг). Что касается юридических лиц, которые по своему правовому статусу не яв-

ляются финансовыми учреждениями, то они будут иметь право предоставлять гарантии только в случае, если Госфинуслуг, в соответствии с п. 4 ст. 5 Закона № 2664 и Положением № 21, выдаст им заключение об отнесении конкретной осуществляемой финансовой операции к указанной услуге.

Другими словами, юридические лица — не финансо-вые учреждения после своей регистрации в Госфинуслуг и получения указанного заключения будут иметь право заключать на протяжении года с другими юридически-ми и физическими лицами более трех (включительно) договоров о предоставлении гарантий (т. е. на система-тическое предоставление финансовых услуг). Нужно также отметить, что в Положении № 21 четко указано, что юридические лица — не финучреждения имеют право предоставлять услуги поручительства, займа фи-нансовыми активами и услуги финансового лизинга, а другие финансовые услуги (в том числе гарантии) — только после получения заключения.

И перед тем как перейти непосредственно к изу-чению правил учета, вспомним, что же такое гаран-тия.

Законодательное определение гарантии содержит-ся в ст. 506 ГКУ и ст. 200 ХКУ.

1 «Риски в строительстве и их минимизация с помощью банковской гарантии» // «Строительная бухгалтерия», 2011, № 8, с. 22.

Гарантия является специфическим средством обеспечения выполнения хозяйственных обязательств путем пись-менного подтверждения (гарантийного письма) банком, другим кредитным учреждением, страховой организацией (банковская гарантия) об удовлетворении требований правомочной стороны в размере полной денежной суммы, ука-занной в письменном подтверждении, если третье лицо (обязанная сторона) не выполнит указанное в нем опреде-ленное обязательство или наступят другие условия, предусмотренные в соответствующем подтверждении.

Рассмотрим пример отражения операций по пре-доставлению услуг гарантии в бухгалтерском учете бенефициара и принципала.

Пример. Стоимость услуг финансового учрежде-ния (далее — гарант) по предоставлению гарантии — 2400,00 грн. (в том числе НДС — 400,00 грн.). Гарант предоставил две такие услуги, в соответствии с усло-виями которых:

1) для обеспечения выполнения кредитного до говора кредитодателю (бенефициару) предоставлено га-рантийное письменное обязательство об уплате ему в срок суммы кредита (3000 грн.), если этого не сде-лает кредитополучатель (принципал);

2) для обеспечения выполнения договора купли-продажи продавцу (бенефициару) предоставлено га-рантийное письменное обязательство об уплате ему в срок суммы 6000 грн. (в том числе НДС — 1000 грн.)

22 № 10 • 26 мая 2011


в счет оплаты за ранее полученные товары, если этого не сделает покупатель (принципал).

Рассмотрим ситуацию, при которой гарант после по-лучения от бенефициара письменного требования о пога-шении обязательств принципала сделал это, т. е. уплатил за принципала причитающиеся бенефициару суммы.

После этого принципал, выполняя условия договора гарантии, уплатил гаранту за предоставленную им услугу, а также перечислил ранее уплаченную (гаран-том) сумму бенефициару.

В бухгалтерском учете сторон договора гарантии нужно сделать следующие проводки:

Обеспечение гарантии выполнения обязательств по кредитному договору

Содержание хозяйственной операции

Корреспонденция счетов Сумма,

грн.

Налоговый учет

дебет кредит доходы расходы

Учет у кредитодателя (бенефициара)

Заключен договор гарантии и получено от гаранта гарантийное письмен-ное обязательство

06 — 3000,00 — —

Предоставлен кредит кредитополучателю 377 311 3000,00 — —

Получена от гаранта сумма кредита 311 685 3000,00 — —

Прекращение гарантии — 06 3000,00 — —

Отражено погашение обязательства кредитополучателя 685 377 3000,00 — —

Учет у кредитополучателя (принципала)

Получен кредит от кредитодателя 311 685к* 3000,00 — —

Вследствие невыполнения обязательств по кредитному договору кредитополучателем его обязательства переводятся на гаранта

685к 685г* 3000,00 — —

Уплачено гаранту по его требованию вследствие выполнения им обязательства кредитополучателя перед кредитодателем

685г 311 3000,00 — —

Начислена и уплачена гаранту плата за предоставленные им услуги гарантии

92 685г 2000,00 — 2000,00

641 685г 400,00 — —

685г 311 2400,00 — —

* Соответствующие условные субсчета для учета задолженности перед кредитодателем и перед гарантом.

Если принципал вовремя погасил свои обязательства перед бенефициаром, гарант вообще не участвует в рас-четах между сторонами договора. А отличие хозяйствен-ной операции с гарантией от аналогичной операции без предоставления гарантии будет лишь в записи на за-балансовых счетах у бенефициара и гаранта.

Кроме вышеописанных операций, возможна также ситуация, когда принципал не возмещает за-долженность перед гарантом. Тогда в учете сторон договора гарантии нужно сделать следующие про-водки (по условиям примера при предоставлении кредита):



грн.



1 2 3 4 5 6

Учет у кредитодателя (бенефициара)

Заключен договор гарантии и получено от гаранта гарантийное письмен-ное обязательство

06 — 3000,00 — —

Предоставлен кредит кредитополучателю 377 311 3000,00 — —

Получена от гаранта сумма кредита 311 685 3000,00 — —

Прекращение гарантии — 06 3000,00 — —

Отражено погашение обязательства кредитополучателя 685 377 3000,00 — —

23№ 10 • 26 мая 2011


1 2 3 4 5 6

Учет у кредитополучателя (принципала)

Получен кредит от кредитодателя 311 685к 3000,00 — —

Вследствие невыполнения обязательств по кредитному договору кредито-получателем его обязательства переводятся на гаранта

685к 685г 3000,00 — —

Начислена гаранту плата за предоставленные им услуги гарантии92 685г 2000,00 — 2000,00

641 685г 400,00 — —

Если принципал не намерен погашать задол-женность перед гарантом, то возможно два ва-рианта:

1. Гарант подает в суд и, естественно, выигрывает иск. Тогда принципал обязан будет возместить задолжен-ность и проводки у него в учете будут следующие:



грн.



Уплачено гаранту по его требованию вследствие выполнения им обяза-тельства кредитополучателя перед кредитодателем

685г 311 3000,00 — —

Уплачена гаранту плата за предоставленные им услуги гарантии 685г 311 2400,00 — 2000,00

2. Гарант «забывает» подать в суд на взы-скание задолженности в течение срока иско-вой давности (3 года). Задолженность в та-ком случае признается доходом принципала в периоде признания такой задолженности просро-

ченной, как в бухгалтерском учете, так и в налоговом.Приведем несколько цитат из НКУ, которые иллю-

стрируют тот факт, что уплаченная гарантом и не по-гашенная принципалом сумма кредита станет для принципала доходом в налоговом учете:

НКУ

14.1.257. <...> Безвозвратная финансовая помощь — это: <...> сумма задолженности одного плательщика налогов перед другим плательщиком налогов, не взысканная после окончания срока исковой давности;

<...>135.5. Прочие доходы включают: <...>135.5.4. <...> суммы безвозвратной финансовой помощи <...>137.10. Суммы безвозвратной финансовой помощи <...> считаются доходами на дату фактического получения

плательщиком налога товаров (работ, услуг) или по дате поступления средств на банковский счет либо в кассу пла-тельщика налога, если иное не предусмотрено этим разделом.

А в учете принципала появятся проводки:



грн.



Признана доходом отчетного периода просроченная задолженность по кредитному договору

685г 717 3000,00 3000,00 —

Признана доходом отчетного периода просроченная кредиторская задол-женность за предоставление услуг гарантии

685г 717 2000,00 — 2000,00

Восстановлены налоговые обязательства по НДС методом «красное стор-но»

641 685г 400,00 — —

Итак, мы разобрались с бухгалтерским и налого-вым учетом гарантий у бенефициара и принципала.

И пусть вам всегда хватает финансов для строитель-ства!

24 № 10 • 26 мая 2011


ЗАКРЫВАЕМ СТРОИТЕЛЬНУЮ КОМПАНИЮ

Перед многими строительными компаниями, создававшимися исключительно с целью строи-тельства конкретного жилого многоквартирного дома, возникает вопрос: как закрыть ком-панию, когда дом уже построен, цель создания компании уже достигнута, но никто не хочет принимать на баланс вновь построенный дом. Попытаемся разобраться в данной ситуации.

Юлия Шипилова, юрист ИД «Фактор»

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ХКУ — Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.Закон о жилищно-коммунальных услугах — За-кон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV.Закон об ОСМД — Закон Украины «Об объеди-нениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-ІІІ.КАСУ — Кодекс административного судопроиз-водства Украины от 06.07.2005 г. № 2747-IV.

Строительная компания может быть ликвидирова-на по решению ее участников (собственников) либо органа, уполномоченного на это учредительными до-кументами, в связи с достижением цели, для которой она была создана (п. 1 ч. 1 ст. 110 ГКУ, п. 2 ч. 6 ст. 59 ХКУ). То есть если вы создали строительную компа-нию исключительно с целью построить конкретный многоквартирный дом, построили его и в связи с этим не видите перспективы для дальнейшей деятельности компании, отсутствуют основания для ликвидации вашей компании в связи с признанием ее банкротом, то можете смело закрывать компанию по решению участников либо органа, уполномоченного на это уставом вашей компании.

При этом возникает вопрос: что делать с домом, который в результате его строительства оказался на балансе строительной компании?

Сначала предлагаю разобраться, кто такой балан-содержатель.

БалансодержательВ соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона о жилищно-

коммунальных услугах балансодержатель здания, сооружения, жилого комплекса или комплекса зда-ний и сооружений — собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество. Кроме того, балансодержатель также ведет бухгалтерскую, ста-

тистическую и другую предусмотренную законода-тельством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капи-тального и текущего ремонтов и содержания, обеспе-чивает управление этим имуществом и несет ответ-ственность за его эксплуатацию согласно закону.

Обратите внимание, что передача на баланс иму-щества (в том числе здания, земельного участка), вхо-дящего в состав жилого комплекса, или всего жилого комплекса, которые не принадлежат балансодержате-лю, не влечет за собой возникновение права собствен-ности на него. Балансодержатель только обеспечивает управление жилым комплексом или его частью.

Заказчик строительства является балансодержа-телем дома после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Закон об ОСМД фактически предусматривает два пути дальнейшего определения балансодержателя дома: 1) в доме создается объединение совладель-цев многоквартирного дома (далее — ОСМД), и уже ОСМД решает, кто будет балансодержателем дома впоследствии; 2) в случае если во вновь построенном доме собственники квартир, помещений в течение двух месяцев после подписания акта государственной приемочной комиссии не создают ОСМД и не прини-мают на баланс основные фонды (т. е. жилой дом или жилой комплекс), сельский, поселковый, городской совет может своим решением назначить балансодер-жателя (ч. 4 ст. 11 Закона об ОСМД).

Предлагаю подробно рассмотреть каждый из этих путей.

Балансодержателя определяет ОСМДСобственники квартир во вновь построенном

жилом многоквартирном доме могут принять реше-ние о создании ОСМД. Для чего создается ОСМД? ОСМД создается для обеспечения и защиты прав его членов и соблюдения их обязанностей, надле-жащего содержания и использования неделимого и совместного имущества, обеспечения своевремен-ного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными

25№ 10 • 26 мая 2011


документами. Основная деятельность ОСМД заклю-чается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав собственников помещений на вла-дение и пользование совместным имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и при-домовой территории, содействие членам объедине-ния в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнении ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.

В случае если собственники квартир создали ОСМД, уже оно будет определять, кто будет балан-содержателем дома. То есть если создается ОСМД, строительная компания перекладывает проблему определения балансодержателя дома на плечи этого ОСМД. При этом ОСМД может выбирать из трех категорий субъектов, которые потенциально могут быть балансодержателями дома.

Во-первых, ОСМД может взять дом на свой ба-ланс. Во-вторых, ОСМД может оставить балансо-держателем дома предыдущего собственника, т. е. в нашем случае — строительную компанию. Обратите внимание, что сделать это ОСМД может только по до-говоренности с предыдущим собственником (строи-тельной компанией), оформленной в виде договора. Поэтому будьте очень внимательны, если к вам обра-тятся представители ОСМД с просьбой оставить дом на балансе строительной компании. Без заключения письменного договора со строительной компанией са-

мостоятельно сделать это они не смогут. В-третьих, ОСМД может передать дом на баланс любого другого юридического лица, устав которого предусматривает возможность передачи ему на баланс всего жилого комплекса или его части.

Что делать, если собственники квартир не создают ОСМД?

Если собственники квартир не желают создавать ОСМД в течение двух месяцев после подписания акта государственной приемочной комиссии, строитель-ная компания может пойти двумя путями:

1) попытаться уговорить собственников квар-тир создать ОСМД, обрисовав им все преимущества ОСМД по сравнению с тем, когда о доме заботится не ОСМД, а обычный коммунальный ЖЭК;

2) обратиться с заявлением в местный (город-ской, сельский, поселковый) совет об определении балансодержателя дома. Обращаем ваше внимание на то, что заявление необходимо подавать в двух экземплярах и регистрировать в общем отделе го-родского совета или у делопроизводителя либо секретаря сельского, поселкового совета, при этом один экземпляр остается в местном совете, а другой остается у вас в подтверждение того, что вы подавали заявление и что оно было принято местным советом. Форма такого заявления на законодательном уровне не установлена, поэтому предлагаем примерный об-разец заявления (рис. 1).

городскому (сельскому, поселковому) совету

(фамилия, имя, отчество

должность руководителя строительной компании)

(адрес строительной компании)

(телефон строительной компании)

Заявлениеоб определении балансодержателя дома

«__» ______________ 20__ г. подписан акт государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта — жилого дома по адресу .

С этого момента прошло ____ месяца (-ев), собственники квартир и помещений в доме не создали объединение совладельцев многоквартирного дома и не приняли на баланс основные фонды.

В соответствии с ч. 4 ст. 11 Закона Украины от 29.11.2001 г. № 2866-ІІІ «Об объединениях совладельцев много-квартирного дома» в случае, если во вновь построенном доме собственники квартир, помещений в течение двух месяцев после подписания акта государственной приемочной комиссии не создают объединение и не принимают на баланс основные фонды, сельский, поселковый, городской совет может своим решением назначить балансодер-жателя.

26 № 10 • 26 мая 2011


В связи с этим просим _________________ городской (сельский, поселковый) совет определить балансодержа-теля дома по адресу: .

«__» _________________ 20__ г. (подпись, фамилия и инициалы руководителя строительной компании)

Конечно, местный совет может назначить балан-содержателем только подчиненное ему юридическое лицо (коммунальное учреждение либо коммунальное предприятие).

В соответствии с ч. 5 ст. 11 Закона об ОСМД на-значенный местным советом балансодержатель осу-ществляет свои полномочия по обеспечению управ-ления домом до принятия дома на баланс ОСМД (т. е. до того момента, когда ОСМД будет создано и примет дом на свой баланс). При этом расходы на осуществление функций балансодержателя рас-пределяются между собственниками пропорцио-нально площади помещений, находящихся в их собственности. В связи с этим проблем с тем, чтобы местный совет определил балансодержателя дома, обычно не возникает. Хотя ни для кого не секрет, что местный совет принимает такие решения достаточно

неохотно, поскольку в каждом доме в дальнейшем найдутся злостные неплательщики, которые систе-матически не будут уплачивать взносы, направлен-ные на покрытие расходов на осуществление функ-ций балансодержателя.

Обращаемся в судВ этом случае строительной компании придет-

ся обращаться в окружной административный суд для обжалования бездействия Киевского или Сева-стопольского городского совета или в местный суд общей юрисдикции для обжалования бездействия другого городского совета, сельского или поселкового совета. При подаче искового заявления вы должны уплатить государственную пошлину в размере 3 грн. 40 коп. Предлагаем образец искового заявления (рис. 2).

Рис. 1

В судАдрес:

Истец: Местонахождение: Телефон:

Ответчик: городской (сельский, поселковый) советАдрес:

Исковое заявление«___» _________________ 20___ г. была создана строительная компания ОАО «Жилье» с целью строительства

многоквартирного жилого дома по адресу: ______________________________. В _____________________ 20___ г. был построен жилой дом по адресу:

________________________________________, «___» ____________________ 20 __ г. подписан акт государ-ственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта — жилого дома по адресу: ____________________________________________.

С этого момента прошло ____ месяца(-ев), собственники квартир и помещений в доме не создали объединение совладельцев многоквартирного дома и не приняли на баланс основные фонды.

В соответствии с ч. 4 ст. 11 Закона Украины от 29.11.2001 г. № 2866-ІІІ «Об объединениях совладельцев много-квартирного дома» в случае, если во вновь построенном доме собственники квартир, помещений в течение двух

27№ 10 • 26 мая 2011


месяцев после подписания акта государственной приемочной комиссии не создают объединение и не принимают на баланс основные фонды, сельский, поселковый, городской совет может своим решением назначить балансодер-жателя.

В связи с этим «___» _________________ 20 ___ г. ОАО «Жилье» обратилось в _______________________ го-родской (сельский, поселковый) совет с заявлением об определении балансодержателя дома по адресу: ________________________________________ (копия заявления прилагается).

Однако __________________ городской (сельский, поселковый) совет затягивает с принятием решения и даже не вносит его в повестку дня очередной сессии.

«___» ________________ 20 ___ г. __________________ ОАО «Жилье» приняло решение о ликвидации ОАО «Жилье» по решению учредителей на основании п. 2 ч. 6 ст. 59 Хозяйственного кодекса Украины — в связи с до-стижением цели, для которой создавалось ОАО «Жилье». Однако вследствие того, что ________________ городской (сельский, поселковый) совет не определяет балансодержателя дома по адресу: __________________________________, который на данный момент находится на балансе ОАО «Жилье», ликвидационная комиссия не может за-вершить процесс ликвидации ОАО «Жилье».

Учитывая изложенное выше и руководствуясь ст. 11 Закона Украины «Об объединениях совладель-цев многоквартирного дома», Законом Украины «О местном самоуправлении», ст. 6, 17, 104, 105, 106 КАСУ Украины,

ПРОШУ:1. Обязать ___________________ городской (сельский, поселковый) совет внести вопрос об определении

балансодержателя жилого дома по адресу: в повестку дня очередной сессии совета.

2. Обязать __________________ городской (сельский, поселковый) совет определить балансодержателя жилого дома по адресу: .

ПРИЛОЖЕНИЯ:1. Копия Акта государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строи-

тельством объекта — жилого дома по адресу ____________________________________________ от «__» ________________ 20 ___ г. — 2 экземпляра на ________ л. каждый.

2. Копия Заявления об определении балансодержателя дома от «___» ____________ 20 __ г., поданного в ________________ городской (сельский, поселковый) совет — 2 экземпляра на ______ л. каждый.

3. Копия решения _______________________ ОАО «Жилье» о ликвидации ОАО «Жилье», — 2 экземпляра на _____ л. каждый.

4. Квитанция об уплате государственной пошлины в сумме 3 грн. 40 коп. — 1 экземпляр на 1 л.

«__» _____________ 20__ г. (подпись, фамилия, инициалы лица, подавшего иск)

Рис. 2

Конечно, фактически обязать местный совет при-нять какое-либо решение на практике достаточно сложно, ведь местный совет — это коллегиальный орган. И даже если суд в своем решении обяжет совет принять решение об определении балансо-держателя дома, то выполнить это решение будет довольно сложно. Кроме того, в ч. 4 ст. 11 Закона об ОСМД установлены полномочия по определению балансодержателя дома в следующей формулиров-ке: «совет может определить», т. е. это дискрецион-

ные (по своему усмотрению) полномочия местного совета, они являются правом, а не обязанностью совета.

В этой ситуации можем посоветовать исполь-зовать все свои дипломатические приемы и навы-ки при общении либо с собственниками квартир, чтобы они создали ОСМД и приняли дом на свой баланс, либо с депутатами местного совета, чтобы они добровольно определили балансодержателя вашего дома.

28 № 10 • 26 мая 2011

земельные правоотношения

ПРАВО СТРОИТЬ НА ЧУЖОЙ ЗЕМЛЕ

В настоящей статье мы постараемся раскрыть сущность института суперфиция, рассказать о перспективах его применения (как они видятся нам), дать рекомендации по его использо-ванию.

Борис Бидий, юрист (г. Киев)

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.Закон о регистрации вещных прав — Закон Украи ны «О регистрации вещных прав на недвижи-мое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.Закон об ипотеке — Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV.Закон об аренде земли — Закон Украины «Об арен-де земли» от 06.10.1998 г. № 161-XIV.

Еще несколько лет назад в практике земельных отношений в строительстве сложилась следующая ситуация. Застройщик должен был либо арендовать землю у города (органов местного самоуправления), либо выкупать ее. Что и говорить, особой альтернати-вы данная дилемма не давала. И то и другое не слиш-ком устраивало застройщика. Выкупать землю на-дежнее, но где найти для этого средства, — ведь это обездвиженный капитал. Аренда же земли означала для застройщика повышенные риски, — от непред-сказуемости поведения местной власти в части повы-шения арендной платы вплоть до расторжения таких договоров без всяких к тому серьезных оснований. А если вспомнить тенденцию к сокращению сроков такой аренды1, непрекращающихся судебных споров вокруг земельных вопросов и повышенному внима-нию прокуратуры к вопросам выделения земли, то становится понятно, почему земельные отношения столь критичны для инвестиций в Украине. При этом годные под застройку земли в основном остают-ся в собственности государства и муниципалитетов.

Право застройки. Правовые традицииОднако существуют и другие правовые модели,

кроме указанных выше, получить чужую землю в пользование на ограниченном вещном праве, даю-щем возможность (право) ее застройки, — суперфи-ции. Практика дореволюционного национального за-конодательства (дореволюционной России) и других европейских стран показывает, что собственность на земельный участок и возведенные на нем строения могут не совпадать, и, тем не менее, это не мешает строительству на земле, принадлежащей другому лицу. Более того, такое положение дел является ха-рактерной особенностью современного гражданского оборота недвижимости.

Суперфиций, как ограниченное право на чужую вещь, было известно еще в Древнем Риме, но в своем современном виде оно появилось с насущной эконо-мической потребностью в его регламентации. Можно сказать, оно было вызвано самой жизнью. Речь идет о появлении в XIX в. детально разработанных норм права застройки в ряде европейских законодательств в связи с необходимостью решать вопросы масштаб-ного строительства в черте крупных городов, в связи с их бурным промышленным развитием в условиях дефицита свободных земель и частной собственно-стью на землю.

В нашем современном национальном законода-тельстве институт права застройки, как отдельный вещно-правовой институт, появился в 1912 году с изданием Государственной думой России Закона о праве застройки от 23.06.1912 г. По этому Закону собственник земельного участка мог предоставить такой участок под застройку другому лицу по до-говору на срок за вознаграждение. Кстати, Закон устанавливал предельный срок 99 лет, на который устанавливалось право застройки.

Конструкция права застройки оказалась столь удачной, что, как отдельный вещно-правовой ин-ститут, он вошел в Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (далее — ГК 1922 г.) и просуществовал вплоть до 1949 года2. Причем изучение опыта при-

1 Например, в Киеве и Киевской области обычный срок, на который заключались договоры аренды, сократился с 10 до 3 — 5 лет.2 Для советского государства суперфиций оказался очень удобным и востребованным институтом. Он позволял привлечь частный капитал

в сферу жилищного строительства, но не расширял круга объектов крупной и средней частной собственности, застройщик имел право пользова-ния зданием, ограниченное сроком действия договора, который составлял до 49 лет для каменных зданий. Впоследствии этот срок был увеличен.

29№ 10 • 26 мая 2011


менения права застройки, действовавшего в со-ветской России в период НЭПа, как нам кажется, может представлять определенный интерес для современной практики, в связи с близостью эко-номических целей того периода к тем, которые стоят перед нашей переходной экономикой в раз-резе данного института права. В частности, сей-час, как и тогда, стоит задача привлечь частный и иностранный капитал с целью инвестирования в экономику страны.

Вторую жизнь этот институт в нашем националь-ном законодательстве получил с принятием Граждан-ского кодекса Украины от 16.01.2003 г. ГКУ, соответ-ственно отечественной правовой традиции, поместил нормы о праве застройке в раздел «Вещные права». А несколькими годами позже, насколько нам известно, стали предприниматься первые попытки его исполь-зования в практике.

Необходимо отметить, что, несмотря на регламен-тацию этого института ГКУ, он вызывал массу во-просов на практике. Предыдущий опыт применения этого института почему-то был успешно забыт юри-стами. Ведь за период существования права застрой-ки был накоплен богатый опыт его практического применения, который мог бы позволить избежать многих ошибок в применении этого института. В то же время даже опытные юристы зачастую недопо-нимали сути этого института, что приводило к его существенным искажениям на практике и делало его слабо отличимым от договора аренды, а потому непонятным и неоправданным в использовании. С учетом этого муниципальные образования не вос-принимали этот институт вообще, суперфиций не только не получил единообразной практики свое-го применения, но и за редким исключением вовсе не применялся.

Однако с принятием Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украи-ны по содействию строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI — право пользования чужим земельным участком для застройки получило новый импульс развития. Продолжилось совершенствование норм законодательства, призванных дополнительно регла-ментировать этот институт.

Еще ранее Госкомзем в своем письме от 02.07.2008 г. № 14-25-7/7030 выразил свою позицию в поддержку установления права строительства на чужой земле в отношении земель государственной и коммуналь-ной собственности, как альтернативы договорам арен-ды, и рекомендовал суперфиций к использованию местным органам самоуправления.

Правовая сущность права застройкиПравом застройки называется устанавливаемое

договором, срочное (на срок), вещное и возмездное право использования «чужого» земельного участка для возведения и эксплуатации объекта.

Действующий ГКУ относит суперфиций к вещ-ным правам и помещает его в раздел ограниченных вещных прав (по сравнению с содержанием права собственности). В частности, статья 395 раздела 30 ГКУ причисляет право застройки земельного участка (суперфиций) к вещным правам на чужое имуще-ство.

При этом право собственности определяется за-коном как полная юридическая власть лица над ве-щью, когда собственник вещи имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью. В то же время, наряду с правом собствен-ности, на вещь может быть установлено ограничен-ное право. Лицо, в пользу которого оно установле-но, имеет право на защиту своего ограниченного имущественного права, в том числе и против соб-ственника вещи (ст. 396 ГКУ). Противоречия здесь никакого нет. Дело в том, что ограниченное вещное право может возникать не иначе как по воле самого собственника. Статья 4 Закона о регистрации вещ-ных прав говорит о производном характере вещных прав по отношению к праву собственности. Об этом свидетельствует и порядок регистрации: эти права регистрируются только после регистрации права собственности.

Ограниченные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, в соответ-ствии со ст. 182 ГКУ и Законом о регистрации вещ-ных прав, и попадают в соответствующий государ-ственный реестр3, который ведется наряду с правом собственности и отягощениями. Наверное поэтому право застройки иногда называют обременением (отягощением) земельного участка, что, конечно же, юридически неточно, но в чем-то выражает суть ограниченного вещного права.

Права собственника земли и права застройщика настолько самостоятельны и независимы друг от дру-га, что каждый из них может вполне самостоятельно распоряжаться своим правом: продавать, дарить, за-вещать, обременять залогом (ипотекой). Например, если продается земельный участок, «обремененный» правом застройки, то вместе с ним не продается воз-веденное на этом участке строение. Поэтому очень важно, чтобы лицо, которое покупает землю, заранее проверило в указанном реестре, какие в отношении земельного участка установлены вещные права.

3 В настоящее время реестр не работает. В порядке, определенном Законом о регистрации вещных прав, регистрация будет осущест-вляться с 01.01.2012 г. в соответствии с п. 2 Заключительных положений Закона от 11.02.2010 г. № 1878-VI.

30 № 10 • 26 мая 2011


Частноправовой (договорной) характерЧастноправовой (договорной) характер права

застройки означает, что право застройки может воз-никать только в частноправовом порядке, — как пра-вило, вследствие договора4, одной из сторон которого выступает владелец земельного участка, а другой — получающий его застройщик.

Срочность права застройки. Длительность срока суперфиция

Срочность права застройки означает, что договор о праве застройки заключается на определенный в нем срок, чем право застройки отличается от права собственности и ряда других прав на землю, являю-щихся бессрочными правами. И хотя ГКУ говорит о том, что право застройки может быть установлено на неопределенный срок (ч. 3 ст. 413 ГКУ), смысл этого нужно понимать в неограниченном действии срока договора.

В то же время правовая сущность права застройки отличается тем, что договор суперфиция заключается не только для строительства, но и для эксплуатации здания.

Это как раз один из аспектов права застройки, ко-торый зачастую недопонимают специалисты. Акцент делается на застройке участка, а что будет потом с вещным правом, застройщику нет никакого дела, — ведь земля его интересовала только на период строи-тельства. Это в принципе не верно. Даже если ему нет интереса удерживать это право за собой, оно может быть отчуждено в пользу общества сособственника многоквартирного дома (при жилищном строитель-стве) или эксплуатирующей организации.

Предельные сроки договоров суперфиция должны устанавливаться достаточно большими, сравнимыми со сроком жизни возводимых строений. Такие длитель-ные сроки обеспечивают застройщику (покупателю-собственнику) эксплуатацию здания на протяжении полного цикла срока его жизни, и следовательно, воз-вращение понесенных на строительство затрат. Так, дореволюционный Закон о праве застройки 1912 г. устанавливал предельный срок 99 лет. В другие ев-ропейских странах законодательством были уста-новлены сопоставимые сроки. Недаром Верховный Суд Украины в своем постановлении от 12.02.2008 г. по делу № 39/136пд указал на то, что краткосрочный характер договора противоречит природе суперфи-ция. В данном случае указания суда восполнило за-конодательный пробел.

Современное законодательство не ограничива-ет срок, на который может быть установлено право

застройки, кроме случаев, когда речь идет об уста-новлении суперфиция на земли государственной и земельной собственности. Максимальный срок пользования землей на условиях установления прав застройки на такие земли ограничен 50 годами, что, конечно же, недостаточно по сравнению со сроком эксплуатации зданий и сооружений на такой земле и несколько ограничивает применение суперфиция при строительстве долгосрочных проектов, напри-мер, таких как жилищное строительство. В этой связи хочется отметить, что законодательство других стран (например, Германии, 1919 г.) считало также жела-тельным допустить продление договора застройки на новый срок, так как это создавало основу устой-чивости права застройки.

Важнейшей особенностью права застройки, от-личающей его от аренды, является обязательное установление и минимальных сроков договора, при-чем также достаточно больших, сравнимых со сроком жизни возводимых строений. Без установления ми-нимального срока действия договора о праве застрой-ки оно значительно утрачивает свой смысл, так как имеет целью именно защиту застройщика и третьих лиц от частых изменений условий договора об ис-пользовании земельного участка. Так, Закон о праве застройки 1912 г. устанавливал минимальный срок, на который могло быть установлено право застройки, 36 годами.

Положения современного закона не содержат ми-нимального срока суперфиция. Как нам представля-ется, такое упущение можно компенсировать в до-говорном порядке, внеся в договор об установлении права застройки соответствующее положение.

Вещный характер права застройкиВещный характер права застройки принципи-

ально отличает его от аренды. Традиционно нашему гражданскому праву присуща дихотомия (разделение на две взаимоисключающие категории), когда права делятся на вещные и имущественные. Спецификой вещных прав является их абсолютный характер, от-личающий их от относительных, обязательственных прав. Абсолютный характер вещных прав проявляет-ся в том, что такие права дают возможность устранять всех третьих лиц от хозяйственного обладания вещью (в том числе и от незаконных притязаний ее собствен-ника). Вещное право оформляет непосредственное отношение лица к вещи. Оно имеет присущие вещным правам способы защиты — вещно-правовые иски.

Здесь сделаем небольшое отступление. Традици-онно гражданское законодательство закрепляет два

4 Основанием установления права застройки может быть также завещание (ст. 413 ГКУ), но случаи эти, на наш взгляд, настолько редки на практике, что можно безо всякой натяжки говорить о «договорном характере» права застройки, так как указанный способ, безусловно, является частноправовым и возникает на основании односторонней сделки.

31№ 10 • 26 мая 2011


классических вещно-правовых иска, служащих защи-те права собственности и иных вещных прав: винди-кационный — об истребовании имущества из чужого незаконного владения и негаторный — об устранении препятствий в пользовании, не связанных с лишени-ем владения вещью. Здесь идет речь в первую очередь о втором из них — возможности суперфициария тре-бовать судом от всех третьих лиц беспрепятственного использования своего имущества.

Отечественное (континентальное) гражданское право не допускает конкуренции исков (как англо-американское право). В случаях, когда ограниченные вещные права (суперфиций, сервитут, право залога) возникают по договору с собственником вещи, они за-щищаются субъектами таких отношений с помощью вещно-правовых исков.

Общая тенденция развития современного законо-дательства показывает, что мы являемся свидетелями попытки распространить правовой режим вещных прав на обязательственные права, т. е. происходит как бы отход от классического деления категорий права и взаимопроникновение черт, характерных для этих двух категорий (ч. 2 ст. 190 ГКУ, ч. 7 ст. 5 Закона об ипотеке). Взаимопроникновение черт вещного и имущественного права имело место и в классиче-ских правовых конструкциях. Так, когда предметом залога являются вещные права, бездокументарные ценные бумаги залог товаров в обороте, право залога приобретает черты относительности.

Кроме того, на сегодняшний день действующее законодательство, вопреки правовым традициям, в значительной мере нивелировало указанные выше различия между правом застройки и правом арен-ды, приблизив объем прав арендатора к объему прав, которые имеет суперфициарий. В этом мы видим желание законодателя защитить права арендатора-застройщика.

Однако сама по себе тенденция смешения право-вого режима вещных и обязательственных прав, как нам кажется, неоправданна и приводит только к правовым коллизиям и затруднениям на практике. Вся беда в том, что подобные изменения в законо-дательстве появляются благодаря лобби, а уровень специалистов, оформляющих эти предложения, за-частую низок и не позволяет им в полной мере оце-нить то глубинное влияние, которое они оказывают на систему прав в целом.

Теперь право аренды, если принять во внимание ч. 5 ст. 93 ЗКУ, в общем случае может быть объектом

отчуждения (продажи), в том числе и на земельных торгах (гл. 20 ЗКУ), залога (ипотеки), наследования. Однако, мы думаем, объективные трудности в прак-тической реализации оборота прав, основанных на до-говоре аренды, в силу самой природы этих прав, будут существовать и дальше.

Нужно учитывать декларативный характер та-кой возможности отчуждения права аренды. На от-ношения между арендатором и частным владельцем (собственником) земли это разрешение сильно не по-влияло: они и так могли определить свои отноше-ния в договоре. В отношении же отчуждения права аренды на земли государственной и муниципальной собственности установлен запрет (ст. 81 Закона об аренде земли).

Так, возможность передавать право аренды в ипо-теку была предоставлена застройщикам давно, однако реализация такого права до сих пор не имеет четких практических механизмов. Дело в том, что переда-ча имущества в залог предполагает его последующее отчуждение, а как это осуществлять в случае с обя-зательственным правом аренды, возникшем на осно-вании решения собственника (органов местного самоуправления)5, очень большой вопрос. Высокие риски при аренде земли также не позволяют застрой-щику рассчитывать на получение кредитов.

Отношения же, основанные на праве суперфиция, по своей природе более стабильны, чем отношения, основанные на праве аренды, особенно учитывая уже упоминавшуюся нами практику передачи зем-ли в аренду на короткий срок, что при возникнове-нии каких-либо трудностей при реализации проекта, создает еще один фактор нестабильности. И, кроме того, как мы упомянули, что право застройки явля-ется вещным правом, порождает ряд серьезных по-следствий. Это касается в первую очередь способов его защиты.

Будучи вещным правом, суперфиций порождает вещный иск, т. е. возможность требовать через суд обеспечения права беспрепятственного использо-вания «чужого» земельного участка для возведения и эксплуатации здания, в чьих бы руках земельный участок не находился, и потому не препятствует обо-роту земельных участков.

Являясь абсолютным, вещное право дает средства защищаться против любого и каждого. Это означает, что все обязаны воздерживаться от его нарушения относительно права данного лица, а носитель вещ-ного права может требовать от всех и каждого пре-

5 Ипотека земельных участков не отменяет ограничения в части их отчуждения и целевого использования (ст. 15 Закона об ипотеке). Также необходимо отметить, что, если земля передавалась не в порядке земельных торгов, лицо-арендатор фигурирует в технической документации — проекте землеотвода, в системе учета государственной регистрации прав аренды на земельный участок — в государ-ственном земельном кадастре, в частности в Поземельной книге, куда заносятся данные на основании договора аренды. Это создает технические сложности для реализации права.

32 № 10 • 26 мая 2011


кращения действий, препятствующих его осущест-влению. При этом собственник земельного участка сохраняет право распоряжения своим имуществом, а застройщик имеет право требовать осуществления предоставленных ему договором суперфиция прав от любого собственника земли.

Возвращаясь к арендному договору, отметим, что такой договор традиционно всегда носил личный (обязательственный) характер, так как в общем слу-чае арендатор не мог переуступать свое право аренды другому лицу без согласия арендодателя. В свою оче-редь, право застройки хотя и возникает вследствие договора между двумя сторонами, но, как мы уже сказали, относится к категории вещных прав. Таким образом, в общем случае право застройки может от-чуждаться путем продажи другому лицу без согла-сия владельца участка, наследоваться, на него может быть обращено взыскание при имущественном иске, а значит, оно может быть предметом залога. Право застройки, установленное на земли государственной и коммунальной собственности, не может отчуждать-ся или быть предметом залога, внесено в уставный фонд юридического лица, за исключением перехода прав собственности на здание (ч. 3 ст. 1021 ЗКУ).

Точно так же наличие договора о застройке не ме-шает обороту земельного участка и его ипотеке, так как обязательства, установленные договором (в том числе и по оплате), действуют все время договора независимо от изменения конкретных сторон. В то же время установление права застройки на уже об-ремененный ипотекой (залогом) участок может ухуд-шить положение предшествующих кредиторов зем-левладельца. Именно поэтому постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1021 предусмотрена регистрация в Поземельной книге, как названо в нем «ограниче-ний использования земельного участка»6.

Необходимо учитывать, что существует тесная связь между правом застройки и кредитом под залог права застройки или ипотеку строения, построенного на чужом земельном участке. Однако европейская практика показала, что возможность свободного от-чуждения права застройки необходима, так как только такой режим может обеспечить получение необходи-мого застройщику для строительства зданий кредита под залог права застройки.

Неизменность условий оплатыУстановление права застройки означает сохране-

ние условий договора о застройке на все время его действия, его основные условия должны быть не-

подвижны и неотменимы, в том числе и по согласию сторон. Такой режим права застройки ставит своей целью защиту третьих лиц и должно гарантировать прочность залога такого права.

Предсказуемость отношений по договору супер-фиция, в том числе стабильность платы в течение длительного периода времени, призваны защищать слабую сторону — застройщика, а также других участ-ников гражданского оборота от необоснованных притязаний собственника участка. Отличительной особенностью платы по такому договору являет-ся ее предсказуемость. Это связано также и с воз-можностью обращения застройщика к кредитованию под залог, права застройки (либо ипотеки здания). В случае непредсказуемости роста оплаты по дого-вору суперфиция такое кредитование застройщика будет порождать повышенные риски для банковского учреждения, выдающего кредиты застройщику, а это, в свою очередь, будет препятствовать получению та-ких кредитов и увеличивать их стоимость.

Поскольку договор на предоставление права за-стройки заключается на большой период времени, невозможно полностью избежать изменения платы по такому договору. Это, в первую очередь, естествен-ный рост, связанный с рентным доходом от земельно-го участка, размером налога на землю, а также инф-ляционная составляющая. В то же время такой рост платы, на наш взгляд, можно сделать прогнозируе-мым, например, предусмотрев в договоре, что пере-сматриваться плата может не чаще, чем, скажем один раз в три года, а также установив пределы ее роста в заранее оговоренных рамках. Кроме того, разумным представляется предусмотреть в договоре возмож-ность роста арендной платы в связи с наступлением определенных обстоятельств. Например, изменением стоимости земли (капитализированного рентного до-хода) или ставки платы за землю.

Залог права застройкиЗалог права застройки осуществляется по прави-

лам ипотеки7 (ч. 7 ст. 5 Закона об ипотеке). Это и по-нятно, имущественный оборот земли, его ипотека, и права застройки, ипотека, суперфиция не должны происходить оторвано друг от друга, иначе не будет возможности достоверно проследить за обременени-ем земли и права застройки (иначе будет нарушаться принцип гласности залога и права залогодержате-ля).

С вводом в действие с 01.01.2012 г. реестра вещ-ных прав и их отягощений, права на недвижимость

6 Постановление КМУ «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации госу-дарственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» от 09.09.2009 г. № 1021.

7 С вводом в действие реестра вещных прав и их отягощений права на недвижимость и ипотека будут фигурировать в одном реестре.

33№ 10 • 26 мая 2011


и ипотека будут фигурировать вместе в этом реестре.Право застройки может быть предметом оборо-

та или ипотеки только как единое целое. Ипотека строений отдельно от права застройки, на наш взгляд, возможна, только если в ипотеку не было передано само право, поэтому строения в этом контексте можно рассматривать как принадлежность или часть права застройки.

Возможна последующая ипотека права застрой-ки, — она будет подчиняться правилам приорите-та. Однако, так как право застройки — возмездное право, то право землевладельца на получение платы от суперфициария является, безусловно, преимуще-ственным перед любым из ипотекодержателей права застройки.

Основания прекращение права застройки

Как мы уже говорили, установление права застрой-ки означает стабильность условий договора о застрой-ке на все время его действия. Поэтому хотим обратить внимание на характерные для права застройки осно-вания его прекращения. Статья 416 ГКУ называет только некоторые возможные причины: а) соединение в одном лице собственника земли и суперфициария; б) истечение срока договора; в) отказ суперфициария от своего права; г) неиспользование земельного участ-ка в течение трех лет. Список, указанный в законе, остается открытым, поэтому несложно продолжить его общими основаниями, изложенными в граждан-ском и земельном законодательстве. Остановимся здесь только на тех из них, которые могут вызывать некоторые трудности в понимании на практике.

Одним из не упомянутых ГКУ возможных осно-ваний досрочного прекращения права застройки является гибель участка8, а также изъятие участка с возмещением для общественных нужд. Однако, как уже говорилось, суперфициарий может успешно за-щищать свое право против третьих лиц, наносящих ущерб его имуществу, в том числе и против органов государственной и муниципальной власти, принима-ющих решения об изъятии участка для общественных нужд, а также требовать с них возмещения понесенно-го ущерба. Это право дает застройщику право оспари-вать и сервитуты, налагаемые властями, в публичном интересе.

Так как право застройки является вещным правом, застройщик, в принципе, может отказаться от него в любой момент, однако это представляется малове-роятным, так как право застройки устанавливается в первую очередь в его интересах. Такой отказ не озна-

чает ликвидацию права застройки, а только переход права в полном объеме к собственнику земли с сохра-нением всех его обременений — обязательств, лежа-щих на суперфициарии. Кредиторы же застройщика вправе обратить иск на право застройки и требовать его продажи с публичных торгов. Только в том случае, когда застройщик не реализовал свое право на воз-ведение строения и право застройки не обременено ипотекой, возможна его ликвидация на основании отказа.

Судьба права собственности на строениеПраво собственности на вновь создаваемый объект

строительства возникает у застройщика, но каковы будут для него правовые последствия прекращения права пользования земельным участком, на котором возведено строение, если срок службы здания еще не исчерпан. Согласно ст. 417 ГКУ собственник зе-мельного участка и суперфициарий определяют по-следствия такого прекращения.

В этом отношении представляется разумным внести в договор положения о юридической судь-бе недвижимости после истечения срока действия договора, например, перехода права собственности на строение к собственнику земли с выплатой опре-деленной компенсации застройщику, минимальной остаточной стоимости строения. Возмещение части стоимости строения было предусмотрено ГК 1922 г. Законы о застройке других Европейских стран, ис-ходя как из соображений экономической справед-ливости, так и оздоровления городов в той или иной мере, предусматривают возмещение застройщику за строения со стороны владельца земли. Так, напри-мер, если установить в договоре размер возмещения в процентном отношении к фактической стоимости строений, то это должно стимулировать застройщика поддерживать строения в нормальном состоянии.

Однако в случае строительства многоквартирного жилого дома, лучше предусмотреть продление дого-вора суперфиция (заключение нового) или первооче-редное право аренды участка, а весь срок эксплуата-ции здания. Это может быть первоочередное право покупки земли под строением лицом, эксплуатирую-щим здание, возможность продления договора или установления арендных отношений.

Заключительные рекомендацииМногие положения договора суперфиция имеют

схожесть с положениями договора аренды, в част-ности, права и обязанности сторон, а также должны содержать те же приложения, которые предусмотрены

8 Невозможность его дальнейшего использования по целевому назначению, например по причине проседания почвы или после заболачи-вания после природных катаклизмов.

34 № 10 • 26 мая 2011


законодательством к договору аренды земли (ст. 15 Закона об аренде земли). Поэтому в настоящей пу-бликации мы рассмотрели только те его особенности, которые могли вызывать сложности.

Не побоимся повториться еще раз: для эффектив-ной реализации права застройки срок такого договора должен устанавливаться достаточно большим. До-говор должен допускать возможность продления его на новый срок или перезаключение.

Закон не предусматривает обязательного нота-риального удостоверения договора суперфиция, он может заключаться в простой письменной форме. Но учитывая долгое время существовавшую прак-тику нотариального удостоверения договоров арен-ды земельных участков9, единственно для придания неоспоримости договору суперфиция, стороны мо-

гут прибегнуть к его нотариальному удостоверению (см. рекомендации, изложенные в письме Госкомзема от 02.07.2008 г. № 14-25-7/7030).

Договор суперфиция подлежит государственной регистрации, которая с 01.01.2012 г. должна про-водиться в соответствии с Законом о регистрации вещных прав. До полноценного введения в действие реестра вещных прав на землю и их ограничений го-сударственная регистрация договоров суперфиция осуществляется в порядке, предусмотренном дей-ствующим законодательством для договоров аренды земли. Такая регистрация проводится на базе Госу-дарственного земельного кадастра регистраторами структурных подразделений Госкомзема, в ведении которого находится земельный участок (см. письмо Госкомзема от 23.06.2008 г. № 14-17-6/6604).

9 В настоящее время с принятием поправок Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 11.06.2009 г. № 1509-VI практика изменилась.

КГГА ПРОДОЛЖАЕТ СОСТАВЛЯТЬ РЕЕСТР НЕЗАКОННО ОТЧУЖДЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

Киевская городская государственная администра-ция продолжает работу по созданию реестра объектов коммунальной собственности, незаконно отчужденных в течение 2007 — 2010 гг. Об этом заявил глава КГГА Александр Попов.

По его словам, ожидать быстрого завершения этого

процесса не стоит, но работа в этом направлении ве-дется постоянно.

«Процесс возвращения сложный. Нужно понимать, что ни в мае, ни в августе он не завершится, поскольку работа постоянно ведется, чтобы выявить те объекты, которые, по нашему мнению, были отчуждены незакон-но либо с нарушением закона», — отметил председа-тель КГГА.


35№ 10 • 26 мая 2011

разрешительные документы

ПРИЕМ ОБЪЕКТОВ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПО-НОВОМУ

В связи с принятием нового Закона о градостроительстве Кабинет Министров Украины, мини-стерства и ведомства начали работу по приведению подзаконных нормативных актов в соот-ветствие с требованиями Закона. Одним из первых таких документов стал порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов и порядок внесения платы за выдачу сертификата о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта. Ниже приве-дены некоторые соображения по сути таких изменений.

Борис Бидий, юрист (г. Киев)

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИЗакон о градостроительстве — Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельно-сти» от 17.02.2011 г. № 3038-VI.Постановление № 461 — постановление КМУ «Вопросы приема в эксплуатацию завершен-ных строительством объектов» от 13.04.2011 г. № 461.Порядок № 461 — Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержден-ный постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 461.Порядок внесения платы за выдачу сертифи-ката — Порядок внесения платы за выдачу сер-тификата, который выдается в случае приема в эксплуатацию законченного строительством объекта, и ее размер, утвержденный постановле-нием КМУ от 13.04.2011 г. № 461.Временный порядок — Временный порядок приема в эксплуатацию оконченных строительством объ-ектов частных жилых домов усадебного типа, дач-ных и садовых домов с хозяйственными построй-ками, сооруженных без разрешения на проведение строительных работ, утвержденный постановле-нием КМУ от 09.09.2009 г. № 1035.

Изменения начались с... приема в эксплуатацию

12 марта 2011 года вступил в силу Закон о градо-строительстве1. Пункт 12 Заключительных положе-ний Закона о градостроительстве предписывает Каб-мину (соответственно министерствам и ведомствам) привести свои нормативные акты в соответствие с указанным Законом в течение трех месяцев. А зна-

чит, сейчас идет работа над принятием ряда норматив-ных документов, регламентировавших строительные процедуры. Итак, перед нами один из первых таких документов — постановление № 461 (текст данно-го документа приведен на с. 5 этого номера газеты «Строительная бухгалтерия»).

Указанный порядок представляет собой единый документ, регламентирующий процедурные вопросы приема в эксплуатацию законченных строительством объектов и одновременно отменяет ряд предыдущих нормативных актов, регламентировавших соответ-ствующие вопросы, в том числе форму сертификата соответствия, размер оплаты за его выдачу и т. п.2 Ду-маем, такую тенденцию к упрощению регуляторных актов можно только приветствовать, по крайней мере, если развернуть неоправданно огромный предыду-щий листинг тарифов за выдачу сертификата, пони-маешь, что стало проще.

Приведем здесь перечень основных аспектов, ко-торые регламентируются постановлением № 461:

— порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов;

— форма декларации о готовности объекта к экс-плуатации;

— форма заявления о приеме в эксплуатацию за-конченного строительством объекта и выдаче серти-фиката;

— форма акта готовности объекта к эксплуата-ции;

— форма сертификата, который свидетельствует о законченности строительством объекта;

— форма документа, свидетельствующего об отказе в выдаче сертификата;

1 Комментарий к Закону о градостроительстве см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2011, № 2, с. 43.2 Были отменены следующие нормативные акты:— постановление КМУ «О Порядке приема в эксплуатацию законченных строительством объектов» от 08.10.2008 г. № 923;— постановление КМУ «Об утверждении Порядка внесения платы за выдачу сертификата соответствия и его размера и дополнении

приложения к постановлению Кабинета Министров Украины от 25 июня 2001 г. № 702» от 29.12.2009 г. № 1423;— постановление КМУ «Об утверждении Порядка ведения реестра выданных сертификатов соответствия и отказов в их выдаче

и внесении изменений в Порядок приема в эксплуатацию законченных строительством объектов» от 29.12.2009 г. № 1424.

36 № 10 • 26 мая 2011


— порядок внесения платы за выдачу сертификата, который выдается в случае приема в эксплуатацию законченного строительством объекта, и ее размер.

Главной новеллой постановления № 461 являет-ся дифференциация процедуры приема объектов в эксплуатацию в зависимости от сложности объ-екта, как предусмотрено Законом о градостроитель-стве.

Прием в эксплуатацию объектов законченного строительства, как и ранее, осуществляется Государ-ственной архитектурно-строительной инспекцией и ее территориальными органами (далее — инспек-ция).

Объекты I — III категории сложностиПрием в эксплуатацию объектов I — III катего-

рии сложности и строения, строительство которых осуществляется на основании строительного паспор-та, проводится путем регистрации архитектурно-строительной инспекцией декларации о готовности объекта, подаваемой застройщиком. Согласно поста-новлению № 461 такая декларация подается на общих основаниях в разрешительный центр и оттуда на-правляется архитектурно-строительной инспекции, которая проверяет его на полноту и достоверность содержащихся в ней данных, и либо регистрируется, либо возвращается на доработку.

Частные строения — как с ними быть?Постановление № 461 содержит отдельную ого-

ворку о принятии в эксплуатацию ряда «частных строений»3 без утвержденной в установленном по-рядке проектной документации и получении необхо-димых разрешений, так называемого самостроя. Оче-видно, проблема эта носила не единичный характер, поскольку для ее разрешения в 2009 году был издан специальный подзаконный акт — Временный порядок приема в эксплуатацию оконченных строительством объектов частных жилых домов усадебного типа, дач-ных и садовых домов с хозяйственными постройками, сооруженных без разрешения на проведение строи-тельных работ, утвержденный постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1035 (эта тема уже рассматрива-лась на страницах газеты «Строительная бухгалте-рия», см. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 23, с. 33), и заметим, что упомянутый Временный по-рядок действует и в настоящее время4.

Объекты IV — V категории сложностиОбъекты IV — V категории сложности подлежат

приему в эксплуатацию в ставшем привычным поряд-ке с выдачей сертификата соответствия. Для этого заказчик строительства подает заявление установ-ленной формы в инспекцию, которая ранее выдава-ла разрешение на проведение строительных работ на принимаемом объекте. Заявление подается вместе с актом готовности к эксплуатации, подписанным участниками строительства: заказчиком, генпроекти-ровщиком, генподрядчиком, субподрядчиками и др.

Вообще, нужно отметить наметившуюся общую тенденцию в строительстве усиления роли, которая отводится субъектам строительства, в первую оче-редь архитектору, генпроектировщику, генеральному подрядчику и заказчику в контроле качества на всем протяжении процесса создания объектов архитекту-ры. Как следствие такой тенденции, контрольные функции инспекции, как органа надзора, сводятся к конечному контролю полученного результата работ. Думаем, такой подход соответствует принципам ры-ночной экономики.

Инспекция в сжатые сроки5 осуществляет про-верку поданных заявлений и акта готовности объ-екта к эксплуатации и проводит проверку объекта на месте на соответствие его проектной документа-ции и строительным нормам, стандартам и правилам. После чего инспекция принимает решение о выдаче сертификата или отказе в его выдаче. При этом поста-новление № 461 содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым может быть отказано в выдаче сертификата.

Несколько слов необходимо сказать о приеме в экс-плуатацию строений без окончания работ по оформ-лению фасадов или благоустройству. Связано это с возможным препятствием проведению таких работ погодных условий при сдаче объекта в 1, 2 кварта-лах года (но только если такие обстоятельства имели место).

Сдача жилья в эксплуатацию возможна без вну-тренних отделочных работ. В то же время социальное жилье должно сдаваться с отделкой, быть пригодным для проживания. Необходимо отметить, что данные положения не новы, на практике так оно и было, а ес-ли вспомнить недавнее прошлое — то и нормативное регулирование этого вопроса осуществлялось таким же образом, достаточно вспомнить действовавший до

3 По сути дела, частных домов усадебного типа, дачных и садовых домов.4 Кстати, налицо явная ошибка в тексте постановления № 461, поскольку в тексте данного документа в отношении «частных стро-

ений» речь идет об объектах, построенных без разрешения на выполнение строительных работ до 31 декабря 2009 года. А упомянутый выше Временный порядок в отношении этих же «частных строений» содержит другую дату — до 31 декабря 2010 года.

5 Проверка должна быть начата не позднее чем через три дня после регистрации заявления и ее проведение не должно превышать 4 дней. Решение о выдаче или отказе в выдаче сертификата должно быть принято инспекцией в течение 10 рабочих дней.

37№ 10 • 26 мая 2011


2008 года Порядок приема в эксплуатацию закончен-ных строительством объектов, утвержденный поста-новлением КМУ от 22.09.2004 г. № 1243 (п. 24).

Промышленные объекты принимаются в экс-плуатацию после окончания пусконаладочных работ устанавливаемого оборудования, согласно проекту строительства.

Если право собственности ... через суд...Весьма правильно постановление № 461, на наш

взгляд, подошло к решению вопроса приема в эксплу-атацию объектов, право собственности на которые признано в судебном порядке, в части того, что такие объекты также подлежат принятию в эксплуатацию в установленном порядке(!). Право собственности — правом собственности, а технические характеристики по части прочности, долговечности, санитарных норм соблюдать надо.

Порядок провозглашает, что зарегистрированная декларация или сертификат соответствия являются основанием для таких юридически значимых дей-ствий, как оформление (регистрация) права соб-ственности на строение и заключение договоров на поставку на принятый в эксплуатацию объект электричества, тепла, воды и т. д.

Подключение к инженерным сетямЗато установление правоотношений с поставля-

ющими организациями должно существенно упро-ститься. Для таких организаций предоставление оказываемых ими услуг на объект, принятый в экс-плуатацию, согласно постановлению № 461, стало обязанностью. Такое подключение должно осущест-вляться в кратчайшие сроки — 10 дней. На практике установление таких отношений занимало гораздо более долгое время. Более того, застройщик не был

гарантирован от некоторого формализма и, мы бы сказали, произвола поставляющих организаций моно-полистов. У него запрашивался пакет документов, включая разрешение на проведение строительных ра-бот, к любому из документов могли придраться6, имея в виду отказ, и необходимость «договариваться».

Согласно постановлению № 461 датой принятия объекта в эксплуатацию является дата регистрации декларации или выдачи сертификата.

Категории сложностиВ заключение хотелось бы обратить внимание

на следующий вопрос: кто и как относит будущее строение к той или иной категории сложности.

Делает это проектная организация (архитектур-ное бюро), имеющая соответствующую лицензию, при участии заказчика, и способная квалифицировать сложность объекта.

Согласно ст. 32 Закона о градостроительстве по-рядок отнесения строений к IV — V категории слож-ности должен быть установлен КМУ.

Более подробные разъяснения по этому вопросу приводит в своем письме Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 04.04.2011 г. № 24-10/2759/0/6-11 (текст документа приведен на с. 8 этого номера газе-ты «Строительная бухгалтерия»).

В нем говорится о том, что при отнесении объек-тов к той или иной категории сложности должны учитываться критерии возможных последствий, что на сегодняшний день в отсутствие регламентной про-цедуры пока не до конца ясно7. Ясно другое — про-цедурные вопросы, регламентирующие вопросы разработки проектной документации и проведения строительства, в ближайшее время ожидает глобаль-ная ревизия и обновление.

6 Хотя проверяться должна только полнота предоставляемых документов и данных, проверялась и форма этих документов, что, конечно же, выходит на пределы полномочий таких организаций, — это дело государственных контролирующих органов, в частности инспекции. Например, на практике «Киевводоканал» «не хотел признавать» имевшее в силу закона (Закон Украины «О внесении изме-нений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству» от 16.09.2008 г. № 509-IV) продление действия до окончания строительства разрешения на проведение строительных работ, полученного до даты, указанной в законе.

7 То, что эти вопросы до конца не ясны самим государственным органам, призванным это регулировать, видно, например, из следующе-го решения Госкомпредпринимательства от 12.04.2011 г. № 356 (об отказе в согласовании проекта регуляторного акта).

38 № 10 • 26 мая 2011

что день грядущий нам готовит

ГАСИ:НОВЫЙ СТАТУС,

НОВЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ1

Напомним, что еще в декабре 2010 года в Украине стартовала административная реформа. Началась она с Указа Президента Украины «Об оптимизации системы центральных органов исполнительной власти» от 09.12.2010 г. № 1085/2010, но потом в Указ были внесены измене-ния... Недавно Президент утвердил положения о некоторых ЦОИВ, в том числе утверждено и Положение о строительной инспекции.

Анастасия Семененко, юрист-аналитик ИД «Фактор»

ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИЗакон № 3038 — Закон Украины «О регулиро-вании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. № 3038.Указ № 1085 — Указ Президента Украины «Об оптимизации системы центральных ор-ганов исполнительной власти» от 09.12.2010 г. № 1085/2010.Постановление № 316 — постановление КМУ «О ликвидации правительственных органов» от 28.03.2011 г. № 346.Постановление № 1434 — постановление КМУ «Об утверждении Положения о Государствен-ной архитектурно-строительной инспекции» от 18.10.2006 г. № 1434.Указ № 439 — Указ Президента Украины «Об утверждении Положения о Государствен-ной архитектурно-строительной инспекции» от 08.04.2011 г. № 439.

Хронология измененийУказ № 1085 издан с целью оптимизации си-

стемы центральных органов исполнительной вла-сти (далее — ЦОИВ), устранения дублирования их полномочий, обеспечения сокращения численности управленческого аппарата и расходов на его содер-жание, повышения эффективности государственного управления. Для достижения этой цели было сокра-щено количество министерств, пересмотрена система других ЦОИВ. Постановление № 346 дополнительно «подкорректировало» этот процесс.

Так, постановлением № 346 Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (далее — ГАСИ) в соответствии с Указом № 1085 был предоставлен статус ЦОИВ, деятельность ко-торого направляется и координируется КМУ че-рез Вице-премьер-министра Украины — Министра

строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины.

Напомним, что ранее согласно постановлению № 1434 ГАСИ определялась как правительственный орган государственного управления, действующий в составе Министерства регионального развития и строительства и ему подчиняющийся.

Теперь, как видим, «ранг» Инспекции повысился, вместе с этим изменился уровень подчиненности. Окончательно, по крайней мере, на сегодняшний день, статус и полномочия ГАСИ закреплены после издания Президентом Украины Указа № 439.

«Новые» полномочия обновленной ГАСИЭто какими стали «новые» полномочия обновлен-

ной ГАСИ?Начнем с того, что полномочия ГАСИ значительно

расширились. Этому есть два объяснения.Во-первых, в результате «укрупнения» ЦОИВ, ко-

торое происходит в настоящее время как очередной этап административной реформы, ГАСИ «получила в наследство» часть полномочий ликвидированной Государственной жилищно-коммунальной инспек-ции. Так, в соответствии с Указом № 439 ГАСИ в новом статусе является правопреемником прав и обязанно-стей не только прежней ГАСИ как правительственно-го органа, действовавшего в системе Минрегионстроя, но и Госжилкоммунинспекции — правительственного органа, действовавшего в системе МинЖКХ, полу-чив при этом дополнительные функции по осущест-влению контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Отныне по Указу № 439 ГАСИ осуществляет в рам-ках своих полномочий государственный контроль за соблюдением исполнителями/производителями жилищно-коммунальных услуг правил технической эксплуатации, пользования системами водоснабже-

1 Материал опубликован в газете «Время ЖКХ», 2011, № 5, с. 46.

39№ 10 • 26 мая 2011


ния, канализации и теплоснабжения, технических требований к средствам учета и регулирования потреб ления воды и тепловой энергии, количества и качества жилищно-коммунальных услуг (кроме субъектов естественных монополий, субъектов хозяй-ствования, действующих на смежных рынках в сфере централизованного теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения и являющихся лицензиатами нацио-нальной комиссии, осуществляющей государственное регулирование в сфере коммунальных услуг, и субъ-ектов хозяйствования, осуществляющих комбини-рованное производство тепловой и электрической энергии и/или использующих нетрадиционные или возобновляемые источники энергии).

Также именно ГАСИ и ее территориальные органы будут контролировать субъектов в сфере ЖКХ в от-ношении соблюдения ими государственных стандар-тов, правил и норм в сфере обращения с бытовыми отходами, правил и норм технической эксплуатации жилых домов, использования придомовых террито-рий и правил пользования помещениями жилых до-мов и общежитий. Соответственно, ГАСИ наделяется полномочиями по проведению проверок деятельно-сти субъектов ЖКХ.

ГАСИ имеет право определять соответствие жилищно-коммунальных услуг количественным и качественным показателям, установленным по-рядками, правилами, нормами, нормативами и стан-дартами, в том числе с применением технических средств. При этом ГАСИ может использовать в своей деятельности собственные аккредитованные лабора-тории и контрольно-измерительные средства, серти-фицированные в установленном законодательством порядке.

В установленном законодательством порядке ГАСИ может принимать участие в работе комиссий по расследованию причин и последствий аварий на строительстве и на объектах сферы ЖКХ.

ГАСИ для выполнения возложенных на нее задач имеет право в установленном порядке выдавать обя-зательные для выполнения предписания по устране-нию нарушений требований законодательства в сфере ЖКХ; составлять акты проверок, протоколы о право-нарушениях, рассматривать дела о правонарушениях в сфере ЖКХ, налагать штрафы в соответствии с за-конодательством.

Во-вторых, полномочия ГАСИ изменились и вследствие вступления в силу Закона № 3038.

Основное, что отличает Закон № 3038 от законода-тельства о градостроительной деятельности прошлой редакции, — это упрощение разрешительных про-цедур для осуществления строительства и введение

декларативного принципа (молчаливого согласия) в этой сфере. Эти изменения наложили отпечаток и на полномочия ГАСИ.

Так, кроме полномочий по выдаче разрешений на выполнение строительных работ, отказу в их вы-даче и их аннулированию, ГАСИ дополнительно бу-дет работать со сравнительно новыми видами до-кументов, а именно: будет проводить регистрацию уведомлений и деклараций о начале выполнения подготовительных и строительных работ, деклараций о готовности объекта к эксплуатации и в определен-ных законом случаях отказывать в регистрации таких деклараций.

На ГАСИ возлагается задача вести Единый ре-естр полученных уведомлений о начале выполне-ния подготовительных и строительных работ, заре-гистрированных деклараций о начале выполнения подготовительных и строительных работ, выданных разрешений на выполнение строительных работ, за-регистрированных деклараций о готовности объекта к эксплуатации и выданных сертификатов, отказов в регистрации таких деклараций и в выдаче таких разрешений и сертификатов, выданных лицензий на осуществление хозяйственной деятельности, свя-занной с созданием объектов архитектуры, форми-руемый на основании информации, предоставленной соответствующими инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля. Кстати, до-ступ пользователей к данным реестра осуществля-ется бесплатно через официальный веб-сайт ГАСИ (так, по крайней мере, определено в Законе № 3038, но на момент подготовки этой статьи сайт Инспекции еще не обновлен2).

Указ № 439, которым закреплены полномочия ГАСИ, полностью отвечает предписаниям Закона № 3038 относительно прав Инспекции приостанав-ливать строительные работы.

Ранее ГАСИ имела право приостанавливать стро-ительные работы, не соответствовавшие требованиям законодательства, государственных стандартов, норм и правил, техническим условиям, утвержденным про-ектным решениям, местным правилам застройки на-селенных пунктов или проводились без разрешения на их выполнение, а также производство и примене-ние в строительстве строительных материалов, из-делий и конструкций, изготовленных с нарушением требований государственных стандартов.

Теперь перечень оснований значительно сужен, и ГАСИ может приостанавливать подготовительные и строительные работы, если они выполняются без регистрации декларации о начале выполнения или разрешения на выполнение строительных работ.

2 Режим доступа: http://www.dabi.gov.ua.

40 № 10 • 26 мая 2011


Указ № 439 дополнительно закрепил за ГАСИ функцию заказчика работ по сносу «самостроев», что также полностью соответствует предписаниям ч. 1 ст. 38 Закона № 3038.

Кроме того, Закон № 3038 и Указ № 439 изменили роль ГАСИ в приеме объектов в эксплуатацию. Если прежде ГАСИ принимала участие в работе комиссии по приему в эксплуатацию законченных строитель-ством объектов, то теперь ГАСИ де-юре «играет пер-вую скрипку» в этом процессе.

Также по мотивированному письменному реше-нию руководителя Инспекции или его заместителя ГАСИ может запрещать эксплуатацию законченных строительством объектов, не принятых в эксплуа-тацию.

Как и ранее, ГАСИ осуществляет контроль за со-блюдением юридическими и физическими лицами требований государственного законодательства в сферах градостроительной деятельности, государ-ственных строительных норм, стандартов и правил, проводит соответствующие проверки, составляет про-токолы о правонарушении в сфере строительства, вы-дает предписания и рассматривает дела о правонару-шении в сферах градостроительной деятельности.

Кроме того, ГАСИ для выполнения возложенных на нее задач имеет право пользоваться соответствую-щими информационными базами данных государ-ственных органов, государственными, в том числе правительственными, системами связи и коммуни-каций, сетями специальной связи и другими техни-ческими средствами.

ГАСИ может вносить заказчикам предложения о прекращении финансирования объектов строи-тельства на период до устранения выявленных в ре-зультате осуществления архитектурно-строительного контроля нарушений.

В установленном порядке ГАСИ имеет право тре-бовать в случаях, определенных законодательством, выборочного раскрытия отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, проведения съемок и замеров, дополнительных лабораторных и других испытаний строительных материалов, изделий и кон-струкций.

Хотим также обратить внимание, что отныне ГАСИ возглавляет председатель, которого назначает на должность по представлению Премьер-министра Украины, внесенному на основании предложений Вице-премьер-министра Украины — Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства

Украины, и увольняет с должности Президент Укра-ины. Ранее ГАСИ возглавлял начальник, который на-значался на должность КМУ по представлению Ми-нистра регионального развития и строительства.

Уменьшилось и количество заместителей Пред-седателя ГАСИ с трех до двух лиц. Здесь Указ № 439 перекликается с требованиями Закона Украины «О центральных органах исполнительной власти» от 17.03.11 г. № 3166-VI. В соответствии со ст. 19 указанного Закона руководитель ЦОИВ может иметь не более двух заместителей. Согласно Указу № 439 первого заместителя, заместителя председателя ГАСИ Украины назначает на должности Президент Украи-ны по представлению Премьер-министра Украины, внесенному на основании предложений Председате-ля ГАСИ Украины, согласованных с Вице-премьер-министром Украины — Министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. Первого заместителя, заместителя председателя ГАСИ Украины увольняет с должности Президент Украины.

ГАСИ осуществляет свои полномочия непосред-ственно и через свои территориальные органы в АР Крым, областях, городах Киеве и Севастополе или межрегиональные (полномочия которых распростра-няются на несколько регионов) территориальные ор-ганы.

В соответствии с Указом № 439 председатель ГАСИ назначает на должности по согласованию с Вице-премьер-министром Украины — Министром строительства и жилищно-коммунального хозяй-ства Украины и председателями соответствующих местных государственных администраций (в случае создания межрегиональных органов — с председате-лями всех соответствующих местных государствен-ных администраций, на территории которых создает-ся территориальный орган), увольняет с должностей руководителей территориальных органов ГАСИ Украины, назначает на должности по согласованию с Вице-премьер-министром Украины — Министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, увольняет с должностей заместителей руководителей территориальных органов ГАСИ Украины.

Конечно, в этой статье мы раскрыли не все полно-мочия ГАСИ — их достаточно много, чтобы вместить в рамках одной публикации, но в следующих номерах мы еще неоднократно вернемся к этой теме и более подробно рассмотрим полномочия Инспекции.

41№ 10 • 26 мая 2011

автоматизация учета

НАЛОГОВЫЕ НАКЛАДНЫЕ И ИХ РЕЕСТР В OPZ:

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫЗаполнение налоговых накладных и ведение Реестра выданных и полученных налоговых накладных в программе OPZ «Податкова звітність» вызывают немало вопросов у пользовате-лей. Ответы на некоторые из них вы найдете ниже.

Александра Винцевич, главный государственный налоговый инспектор ГНИ в Деснянском районе г. Киева

Я зарегистрировался частным предпринимате-лем — плательщиком НДС. В налоговой инспекции получил программу OPZ «Податкова звітність». Что бы вы посоветовали мне перед установкой этой программы на компьютер? Может, есть какие-то «подводные камни»?

Ну «подводными камнями» мы бы это не назвали, но один совет все же имеется. Перед тем как устанав-ливать программу OPZ «Податкова звітність» на свой компьютер, мы бы посоветовали зайти на сайт ГНА Украины в рубрику «Платникам податків про елек-тронну звітність» в подрубрику «Програмне забез-печення» (http://www.sta.gov.ua/control/uk/publish/article?art_id=118370&cat_id=117117) и установить на свой компьютер вспомогательные компоненты (для обеспечения работы программного обеспече-ния «Система формування податкової звітності»), которых не хватает на вашем компьютере, ведь без них программа не будет выполнять все те функции, которые должна. В дальнейшем любую обновленную версию программы вы также сможете самостоятельно скачивать из этой подрубрики.

Обращаем внимание на то, что подобные рубрики есть на сайте каждого налогового органа областного уровня.

Как показывает практика общения с теми, кто толь-ко начинает работать с программой OPZ «Податкова звітність», в большинстве случаев в наборе программ, установленных на их компьютерах, отсутствует про-грамма «Java», без которой невозможно качественно работать с программой OPZ.

С 1 мая зарегистрировался плательщиком НДС, подготовил Реестр выданных и полученных на-логовых накладных за май. При этом вопросов не возникало. Но слышал о том, что налоговые органы сначала рекомендовали все налоговые на-кладные с каждого месяца начинать с номера «1», а затем вроде бы согласились, что номера налого-вых накладных могут продолжаться в течение го-

да. Я решил номера продолжать, но не знаю, как это реализовать в Реестре выданных и получен-ных налоговых накладных. Дело в том, что когда в апрельском Реестре я поставил «№ з/п» — 52, то при добавлении строки у меня все равно про-грамма исправила номер первой строки на «1», а в той строке, которую я добавил, поставила номер «2». Как мне решить эту проблему?

Это не проблема, и решается она очень просто. Посмотрите внимательно на название первого столбца. Он называется «№ з/п Початковий номер», а внизу под этим названием есть голубой прямо-угольник, в котором указана цифра «1». Вам необхо-димо вместо этой цифры поставить ту, с которой вы хотите начинать записи в соответствующем разделе Реестра.

Например, в разделе І «Видані податкові накладні» в этом голубом прямоугольном поле вы можете ука-зать цифру «52». Как только наведете курсор на пер-вую строку данного раздела, то сразу в первом столбце этой строки появится цифра «52». Если же вы начнете формировать другие строки этого Раздела, то каждая новая строка будет иметь уже новый номер, на еди-ницу больший. В рассмотренном случае следующая строка будет иметь номер «53» и т. п.

Аналогично все будет происходить и в разделе ІІ «Отримані податкові накладні».

Установил новую версию программы «Подат-кова звітність» (OPZ) и решил ознакомиться с ее возможностями по заполнению налоговой наклад-ной. Сразу возник вопрос: можно ли в ней реквизи-ты покупателя не набирать вручную, а сделать это автоматически, учитывая, что несколько по-купателей у нашего предприятия — постоянные клиенты?

Если ваше предприятие в 2010 году уже было за-регистрировано плательщиком НДС и пользовалось программой OPZ, то вам будет несложно автомати-

42 № 10 • 26 мая 2011


чески перенести реквизиты партнеров-покупателей в бланк налоговой накладной, ведь информация по каждому из них уже заложена в предыдущих вер-сиях программы в «Довідник контрагентів». Вы ис-пользовали эту информацию при заполнении бланка «Реєстр отриманих та виданих податкових наклад-них». Сразу обращаем внимание на то, что название этого бланка с 2011 года изменилось, и теперь он на-зывается «Реєстр виданих та отриманих податкових накладних».

Поэтому при заполнении бланка налоговой на-кладной остается осуществить лишь несколько дей-ствий. Для того чтобы у вас появилась возможность выбрать необходимого контрагента из «Довідника контрагентів», следует установить курсор на го-лубое поле, расположенное под словами «Особа (платник податку) — покупець». После этого вы увидите, что справа от него появилась дополни-тельная кнопка.

При нажатии на эту кнопку на мониторе посреди-не экрана компьютера появляется дополнительное окно, имеющее название «Довідник контрагентів», в котором можно выбрать необходимого контраген-та. Информацию о нем («Назва (Прізвище, ім’я, по-батькові)», «Місцезнаходження», «Номер телефона», «Номер свідоцтва ПДВ») можно перенести в бланк налоговой накладной путем нажатия на клавишу «Enter» или левой кнопкой мыши, предварительно выделив контрагента (нажав курсором в любом месте необходимой строки).

При заполнении бланка Реестра выданных и по-лученных налоговых накладных возникла пробле-ма. Вроде бы заполнил все показатели правильно, но когда провожу «проверку структуры», про-грамма выдает ошибку такого содержания: «До-кумент не пройшов перевірку структури: Error parsing” as unsignedLong datatype. The element: ‘HNP‘ has an invalid to its data type».

Подскажите, что я делаю не так и что нужно сделать, чтобы программа не выдавала ошибку?

Вы не выполняете одно из условий, предусмотрен-ных Порядком ведения реестра выданных и получен-ных налоговых накладных, утвержденным приказом ГНАУ «Об утверждении формы Реестра выданных и полученных налоговых накладных и Порядка его ве-дения» от 24.12.2010 г. № 1002.

Дело в том, что п. 5 указанного Порядка предусмот-рено, что в служебном поле Реестра (строка 013) указывается номер порции Реестра от 01 до 99. Как только вы поставите, например, в служебном поле голубого цвета цифру 01, последующая проверка структуры уже не обнаружит ошибки.

Скачала последнюю версию программы «Подат-кова звітність» (OPZ). Решила открыть Налого-вую декларацию по налогу на добавленную стои-мость нового образца. Все вроде бы получилось, но при раскрытии почему-то открылись не все приложения, не могу найти приложение 7. Под-скажите, как его можно открыть, ведь в перечне оно существует, а автоматически вместе с де-кларацией не открывается. Подскажите, что я делаю не так?

Вы не выполнили всего нескольких действий. Как только вы скачали новую версию программы, вверху слева следует нажать на слово «Сервіс». В появив-шемся под этим словом окошке нажмите на слова «Синхронізація журналу документів». Перед этим действием в «Журналі документів» можно еще раз проверить, помечено ли данное приложение галоч-кой. Но в большинстве случаев, если в предыдущих версиях была помечена, так сказать, вся папка «J02001 Податкова декларація з податку на додану вартість», то последнее действие не понадобится, будет достаточно только синхронизировать журнал документов.

Заполнила декларацию по НДС. Вроде бы у меня все правильно, но когда делаю камеральную про-верку, то программа выдает множество оши-бок, связанных с приложением 5. Что я делаю не так?

Уверены, что программа выдает вам в конце каж-дой из ошибок фразу: «Можливо, додаток на даний момент не активний». Дело в том, что это прило-жение, как правило, заполняют перед заполнением Налоговой декларации по НДС, и когда приложение 5 уже заполнено, то отдельные бухгалтеры его закры-вают, а на момент проведения камеральной проверки Налоговой декларации по НДС требуется, чтобы при-ложение 5 было «открытым», иначе говоря, «актив-ным». Вы должны видеть его номер J0215102 (для юридического лица) или F0215102 (для физической лица — предпринимателя) на экране монитора сле-ва внизу. Тогда программа не выдает камеральную ошибку, если других ошибок нет.

Советуем формировать Налоговую декларацию по НДС для отправления первой, а приложение 5 уже вторым, ведь были неединичные случаи, когда бух-галтеры выполняли дополнительные камеральные проверки декларации при «закрытом» приложении 5 и программа выдавала ошибки. Это вводило отдель-ных бухгалтеров в заблуждение.

Если же вы все-таки уже сформировали прило-жение 5 первым и закрыли, то достаточно его снова открыть, и программа не будет выдавать ошибок.

43№ 10 • 26 мая 2011


«M.E.DOC» — НОВЫЙ СТАРЫЙ ЗНАКОМЫЙ

Статья посвящена обзору основных возможностей и отличий программы «M.E.Doc» от раз-работчиков известной программы «БЕСТ ЗВІТ». Данный программный комплекс анонсиру-ет большие возможности по практической реализации электронного документооборота не только между предприятием и контролирующими органами, но и между другими субъек-тами деятельности. Реклама «M.E.Doc» созвучна меду и разработчики настойчиво обещают сладкую жизнь после приобретения лицензии, но так ли это? Давайте разберемся.

Наталья Григорьева, экономист-аналитик ИД «Фактор»

Официальный сайт программы в Интернете http://www.me-doc.com.ua. Там же вы можете скачать дис-трибутив программы (около 350 Мб) и все актуаль-ные обновления.

Внимательно изучите раздел «Цены»: для уже су-ществующих пользователей «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС» компанией БЕСТ предлагаются акционные условия перехода на использование «M.E.Doc».

Для тех пользователей, которые только осваивают приемы электронного общения с налоговой и Пен-сионным фондом, дилемму между «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС» и «M.E.Doc», безусловно, следует решать в сторону последнего. Тот факт, что поддержка и ре-клама «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС» приутихла после вы-хода «M.E.Doc», явно показывает приоритеты ком-пании БЕСТ. Впрочем, никакой интриги здесь нет, «M.E.Doc» является эволюционировавшим «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС». По словам разработчиков, «M.E.Doc» (рис. 1) — программа, в которой не только сохранены, но и существенно расширены все функции программ-ного обеспечения «БЕСТ ЗВІТ».

ИнтерфейсНачнем рассмотрение таких усовершенствований

с «лица» программы. В интерфейсе «M.E.Doc» реа-лизована возможность переключения между пред-

приятиями прямо из главного меню. Это позволяет экономить время при работе с несколькими пред-приятиями на одном рабочем месте. Пользователь имеет возможность менять организацию, не выходя из программы. Также обрадует пользователей воз-можность открытия разных разделов отчетности (на-пример, модуль годовой персонификации и реестр полученных и выданных налоговых накладных, см. рис. 2) в одном окне. Информация о сданных отчетах и полученных квитанциях видна в одном окне с от-четом, что очень удобно.

При заполнении карточки предприятия умный «M.E.Doc» загрузит большинство данных о пред-приятии из Интернета с сайта налоговой инспекции или из сертификатов ЭЦП «УСЦ» (рис. 3). Следуя подсказкам мастера заполнения, даже начинающий пользователь сможет указать все необходимые рек-визиты для отправки отчетов.

Для тех, кто собирается переходить с «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС» на «M.E.Doc», разработчики предусмотрели восстановление данных из архивных копий, создан-ных программой «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС», или непо-средственно из установочного каталога «БЕСТ ЗВІТ ПЛЮС». Это, безусловно, делает процесс перехода на «M.E.Doc» комфортным для бухгалтера. Хотя бы потому, что не нужно специально прибегать к помощи программиста, чтобы перенести данные о паре сотен сотрудников в новую программу.

Мобильная подписьИз «красивостей» можно отметить возможность

визуального наложения подписей и печатей на отчет при распечатке бумажной версии. Для этого програм-ма предлагает отсканировать бланк, заполненный подписями должностных лиц и печатью предприятия, которые потом будут автоматически накладываться на готовый документ при успешном прохождении электронной подписи (рис. 4). Функция хоть и не яв-ляется обязательной, но обрадует бухгалтеров, любя-щих отчеты, «заполненные до конца».

44 № 10 • 26 мая 2011


45№ 10 • 26 мая 2011


Ну и конечно же, очень перспективная и инте-ресная возможность подписывать отчеты из любой точки мира с помощью мобильного телефона. В са-мом деле, что за несправедливость, ведь уже давно можно с мобильного телефона отправить деньги, а от-чет в налоговую до недавнего времени можно было отправлять только с рабочего компьютера. Теперь при помощи функции «Мобільний підпис» можно просмотреть и подписать любой документ в програм-ме с мобильного телефона, что упрощает работу ру-ководителя, который отсутствует на рабочем месте в момент создания и отправки документа (отчета, договора, налоговой накладной и т. д.).

Также реализована возможность принятия сообще-ний на мобильный телефон о приеме отчета контро-лирующим органом, что позволит бухгалтеру смело отправляться домой и не дожидаться получения кви-танций в офисе перед компьютером, в беспокойных мыслях о том, «приняли ли отчет».

Электронный документооборотНесмотря на громкие заверения, что, используя

«M.E.Doc», можно забыть о бумажных документах, это не совсем соответствует тем фантазиям, которые вынашивают бухгалтеры. Кроме возможности обме-ниваться налоговыми накладными, пользователи «M.E.Doc» могут обмениваться подписанными до-говорами и... пожалуй, пока все. Надеемся, что в ско-ром будущем список будет расширен. Но и то, что есть, уже немало.

ДоговорыМодуль «Договори» (рис. 5) позволяет создавать,

импортировать, заключать и обмениваться догово-рами с контрагентами в электронном виде согласно действующему законодательству. В данном модуле

ведется архив всех договоров, что значительно сокра-щает время на поиск необходимого договора и позво-ляет отказаться от хранения их в бумажном виде.

Модуль «Виконання договорів» предназначен для контроля на любой стадии заключения договоров. При большом количестве заключаемых соглаше-ний работа в электронном формате может перера-сти в серьезное конкурентное преимущество. Ведь реализованная в «M.E.Doc» возможность наложе-ния на договор ЭЦП позволяет заключать договоры в электронном виде без дублирования на бумаге. Для создания договоров используются шаблоны, кото-рые можно редактировать, а также импортировать из Microsoft Office, что экономит время на создание нового договора любого типа.

Налоговые накладныеПосле заключения договора в электронной форме с

контрагентом можно продолжить практику электрон-ного документооборота с налоговыми накладными (рис. 6). Еще с момента их возникновения у бухгалте-ров была постоянная головная боль на тему «собрать вовремя все налоговые», при электронном докумен-тообороте об этой проблеме можно забыть. При об-мене налоговыми накладными между контрагентами используется модуль «Обмін податковими наклад-ними». В этом модуле существует возможность от-правки ответного сообщения с комментарием о приеме (неприеме) накладной, что сделает этот взаимообмен максимально удобным и эффективным. Также добав-лен многофункциональный фильтр поиска накладной по номеру, дате и контрагенту, благодаря чему работа с реестром налоговых накладных стала более удобной.

Справки госоргановПользователи «БЕСТ ЗВІТ» уже привык-

ли к тому, что состояние расчетов с бюджетом можно узнать, не выходя из кабинета соб-ственного офиса. В «M.E.Doc» эта функция сохранилась и даже была усовершенствована (рис. 7). Теперь это не просто справка по рас-четам с бюджетом. Система позволяет сде-лать запрос не только об общем состоянии расчетов с бюджетом, но и получить справку о наличии либо отсутствии задолженности.

Также в новой программе реализован мо-дуль «Листи від державних органів», в котором отображаются информационные сообщения от госорганов, что позволит вам оперативно получать информацию и всегда иметь доступ к ней. Было бы, конечно, неплохо иметь воз-можность отсылать в ГНИ запросы и письма, но пока разработчики не декларируют такие функции.

46 № 10 • 26 мая 2011


Отчеты в программеОсновная функция программы — все-таки созда-

ние и отправка отчетов, стоит заметить, что с этим она справляется на «отлично». Разработчики не просто перенесли с «БЕСТ ЗВІТ» комплекты отчетности, но и существенно расширили ее перечень. Интерфейс раздела «Звітність» в «M.E.Doc» (рис. 8) немного отличается от предшественника и уже после первых сданных отчетов становится понятно, что эти отличия в лучшую сторону.

Реестр отчетовВозможность отображать отчеты в реестре доку-

ментов по сроку подачи позволяет не пропустить ко-нечную дату подачи отчета в государственный орган и отслеживать сроки сдачи каждого отчета.

Список отчетов в «Реєстрі звітів» (рис. 8) имеет многофункциональные фильтры, что позволяет ото-бражать документы с определенным статусом («не створено», «готуються», «на підпис», «подані», «здані» и т. д.) и упростит поиск необходимого отчета.

Журнал входящей и исходящей

корреспонденцииСпециализированный

«Журнал вхідної та вихідної кореспонденції» открыва-ется из любого модуля про-граммы, это значительно упрощает доступ к данным. Возможность сортировки сообщений по дате и типу адресата позволяет быстро находить необходимую ин-формацию в «Журналі вхідної та вихідної кореспонденції». Отчеты и договоры, которые были отправлены, можно открывать непосредствен-но в журнале, что позволяет сразу просмотреть именно тот документ, на который пришел ответ.

Работа с отчетомНовшества при работе с отчетами обязательно

оценит бывалый пользователь. Например, можно выбрать статус документа «уточнюючий» или «но-вий звітний» в открытом отчете, не создавая ново-го бланка. Также в системе «M.E.Doc» реализована функция камеральной проверки, подписания и от-правки отчета не выходя из него, что делает отправку отчета более удобной. Еще одним преимуществом является возможность принять и распечатать кви-танции, не закрывая отчет, что позволит упростить процесс приема квитанций.

В модуле «Реєстр звітів» вы можете подписать одновременно группу отчетов, что сэкономит ваше время на подписание каждого отчета в отдельности. Новая функция «Оцінка риску» в «M.E.Doc» рассчи-тывает исходя из данных отчетности процент риска проверки предприятия ГНИ, что позволяет контро-лировать степень налоговой отдачи и быть готовым к проверке.

АдминистрированиеКак и всякое новое ПО — «M.E.Doc» потребует

немного больше ресурсов от вашего компьютера, чем его предшественник. В «M.E.Doc» расширен и усовершенствован потенциал администрирова-ния. К примеру, появилась возможность индивиду-альной настройки доступа пользователя к модулям и отчетам, что позволит более тонко разграничи-вать права к просматриваемым и редактируемым документам.

47№ 10 • 26 мая 2011


Встроенный модуль «Журнал подій» предназначен для сохранения истории событий в системе, что по-зволяет администратору контролировать действия пользователей.

Модуль обновления «ZvitServerMonitor» в сетевой версии позволяет обновлять рабочие станции непо-средственно с сервера, при этом предупреждая всех пользователей о том, что программа у них закрывает-ся (или будет закрыта через определенное время), это

позволит значительно упростить процесс обновления сетевой версии программы.

В целом можно сказать что «M.E.Doc» справляется с поставленными перед ним задачами не хуже своего предшественника. Учитывая то обстоятельство, что программа постоянно дорабатывается, надеемся, уже скоро ее функционал максимально приблизит нас к воз-можности безбумажного документооборота.

48 № 10 • 26 мая 2011

важные цифры июня

Минимальная заработная плата:— месячная ............................................................................................................................................................................................... 960 грн.— почасовая ............................................................................................................................................................................................. 5,77 грн.Прожиточный минимум для трудоспособного лица ............................................................................................................... 960 грн.Максимальный размер дохода, с которого взимается единый взнос на соцстрахование ............................................................................................................................................................................14400 грн.Предельный размер зарплаты для получения НСЛ..............................................................................................................1320 грн.Зарплата индексируется в пределах ............................................................................................................................................. 960 грн.

Налоговая социальная льгота в 2011 годуВид НСЛ

(норма Налогового кодекса Украины)Расчет1 Размер НСЛ, грн.

Обычная (п.п. 169.1.1) 941 х 50 % 470,50Обычная «на детей» (п.п. 169.1.2) 941 х 50 % х количество детей 470,50 х количество детейПовышенная (п.п. 169.1.3) 941 х 50 % х 150 % 705,75Повышенная (п.п. 169.1.4) 941 х 50 % х 200 % 941,00

Размер учетной ставки НБУ за последних 3 годаПериод Размер

01.01.2008 г. — 29.04.2008 г. 10,00 %30.04.2008 г. — 14.06.2009 г. 12,00 %15.06.2009 г. — 11.08.2009 г. 11,00 %12.08.2009 г. — 07.06.2010 г. 10,25 %08.06.2010 г. — 07.07.2010 г. 9,50 %08.07.2010 г. — 09.08.2010 г. 8,50 %

C 10.08.2010 г. 7,75 %

Предельный размер суточных в 2011 годуДля командировок Расчет Размер суточных, грн.

В пределах Украины 941 х 0,2 Не более 188,2

За границу 941 х 0,75 Не выше 705,75

Нормы продолжительности рабочего времени№ п/п Показатели Май Июнь Июль

1 Количество календарных дней 31 30 31

2 Количество праздничных дней и дней религиозных праздников (число месяца, на которое приходится праздник)

3 (1, 2, 9)

2 (12, 28)

—

3 Количество выходных дней 9 8 10

4 Количество дней, работа в которые не производится 12 10 10

5 Количество рабочих дней 19 20 21

6 Количество дней, предшествующих праздничным и нерабочим, в которые продолжи-тельность рабочего дня (смены) при 40-часовой неделе уменьшается на 1 час (число месяца, в которое сокращается продолжительность рабочего дня)

— 1 (27) —

Норма продолжительности рабочего времени в часах при:

7 40-часовой рабочей неделе 152,0 159,0 168,0


9 38,5-часовой рабочей неделе 146,3 154,0 161,7








1 В таблице приведены размеры налоговой социальной льготы с учетом ч. 7 п. 1 Заключительных положений Налогового кодекса Украи-ны от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

Строительная бухгалтерия

Documents