自主開発　『不動産投資羅針盤』　で　　　　　ズバリ試算！！...

増山塾特別編　　『らしんばん』実践編　 @ 　大家学　 Confidential

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　　自主開発『不動産投資羅針盤』で　　　　　ズバリ試算！！http://blog.ooyagaku.com/

　　　　　　　　　　　大家学

　　　　『らしんばん』実践編　増山塾特別講義　

　　　　　　数字が語る本当の話！　　　　　　　　　　『らしんばん』を用いて新築マンションを建てる！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２００７ . ７ . ２８（土）


2『まず、最初に』・本日お話する内容は、私　（＠　大家学）個人の投資戦略を紹介するものであります。

・具体的な案件の分析を紹介していきますが、これに関しても私個人の戦略を仮定して説明していきます。私の判断がＮＧの場合でも、他の戦略ではＯＫとなる場合もありえます。

・本日のお話は、一つの事例として参考に捉えてください。

・基本的に投資戦略は各個人の状況や考えを考慮に入れて練りあげるものであるため、ご自身の戦略はご自身で立案するようお願い申し上げます。

・そのための基礎的な考え方を伝授いたします。


3第１部　基礎編の復習　　　　　　　　『らしんばん』概念

第２部　『らしんばん』実践編（数字検証）　２－１ . 　クロスポイント　　　　　　　　３つのクロスポイントとは？　２－２．数字が語る真実　　　　　　　　どっちがお得　　元利均等⇔元金均等　？　　　　　　　　自己資金　　　　　入れる⇔入れない　？　　　　　　　　融資期間は　　　　　　　短く⇔長く　？　　　　　　　　主導権は　　　　　　　　銀行⇔あなた？　２－３．土地建物比率　　　　　　　　都心物件⇔郊外物件　２－４．リスク分析　　　　　　　　リスクマトリックスについて（潰される前に逃げる！）　２－５．複数物件　　　　　　　　最適な組み合わせとは？　　　　　　　　ポジションサイジング戦略

第３部　『らしんばん』実践編（実地検証）　　　　　　　　『らしんばん』の有用性を　１．５億かけて検証してみました！　　　　　　　　新築 RC 案件の実践例

『らしんばん』実践編内容


4

第１部　基礎編の復習

『らしんばん』概念


5　　分解すると P/L 　、

B/S⇒ 『 NPV 』

賃借対照表（ Balance Sheet ）

損益計算表（ Profit and Loss

Statement ）

START（ X） END（ Y）

収入・賃料

・更新料

・・・・

支出・借り入れ返済

・修繕費

・・・

資産・土地

・建物

・現金

負債　　　・借入れ

P/L

B/S

修理業者　　　　

銀行

収益還元法

積算評価

P/L

B/S

入居者の玉手箱

P/L

B/S

P/L

B/S

　　 NPV


6『積算評価』　土地と建物を分解し

よう

新築した際の価格

減価償却する

（ 10％残して定額償却）

係数

土地価格

建物価格

路線価公示地価実売価格80% 100% 100％＋業者利益

売値

積算　 vs　売値　の乖離郊外　　　　　積算＜売値　　　、（積算＞売値　も結構ある）駅近、都心　　積算＜＜売値　、（積算＞売値　はほとんど無い）

構造平米単価木・軽 13万

RC鉄・ 19万再調達原価

土地＋建物


7

収入・賃料

・更新料

・・・・

支出・借り入れ返済

・修繕費

・・・

資産・土地

・建物

・現金

負債　・借入れ

P/L

B/S

初期投資

金額

21

キャッシュフロー

年数

金額

3 4 5 6 7 8 9 10

2

　『 NPV 』が成長する

1

3

1

23

1

2

4

3

1

2

45

3

1

2

456

3

1

2

4567

3

1

2

45678

3

1

2

456789

3

1

2

45678910

0

0

NPV曲線

土地・建物　積算価格

初期投資

借入れ残債

1

現金


8

http://ooyagaku.com/

からダウンロードできます！！

『らしんばん βver1.01 』入力画面にデータ入力

物件データベース

数値（ P/L 　B/S ）

NPV 　グラフ

結果が全て出力される


9『出力項目』はグラフで集約！！　

←■収益還元評価

←■積算評価

←初期投資額

←グラフが最も大切！！・残債

・土地＋建物

・収益積算（税引き前後）　

・ＮＰＶ

←リスク分析

年数

金額

2

1

3

1

23

1

2

4

3

1

2

45

3

1

2

456

3

1

2

4567

3

1

2

45678

3

1

2

456789

3

1

2

45678910

0

NPV曲線

　土地・建物積算価格

初期投資

借入れ残債

1

現金

年数

金額

2

111

3

1

23

1

2

4

3

1

2

45

3

1

2

456

3

1

2

4567

3

1

2

45678

3

1

2

456789

3

1

2

45678910

3

1

23

1

2

4

3

1

2

45

3

1

2

456

3

1

2

4567

3

1

2

45678

3

1

2

456789

3

1

2

45678910

0

NPV曲線

　土地・建物積算価格

初期投資初期投資

借入れ残債

1

現金1

現金

現在の指標

未来の指標


10

判定=NG！！

①②

見るべきポイントは、たった二つ

積算キャッシュフロー　と返済終了時の NPV

積算キャッシュフローがマイナス

返済終了時の NPVがマイナス

残債

不動産価値

積算キャッシュフロー

NPV

貧乏物件


11

①②

判定=OK！！

積算キャッシュフローがプラス

返済終了時の NPVがプラス

残債

不動産価値


NPV

金持ち物件　

見るべきポイントは、たった二つ

積算キャッシュフロー　と返済終了時の NPV


12分析から分る優良物件の『属性』正味現在価値

（ NPV）キャッシュフロー

比較■駅近物件に多いパターン

典型的パターン

■郊外や駅から遠い物件に多いパターン

００

NPV⇒プラス（◎）

キャッシュフロー⇒悪い（ ×）

NPV⇒ マイナス（ ×）

キャッシュフロー⇒良い（◎）

NPV

NPV



たまにすごく良いのが見つかる

００

NPV⇒プラス（○）


NPV⇒プラス（◎）


NPVNPV

積算キャッシュフロー積算キャッシュフロー


13

第２部　『らしんばん』実践編（数字検証）


14第２部　『らしんばん』実践編（数字検

証）　２－１ . 　クロスポイント　　　　　　　　３つのクロスポイントとは？　２－２．数字が語る真実　　　　　　　　どっちがお得　　元利均等⇔元金均等　？　　　　　　　　自己資金　　　　　入れる⇔入れない　？　　　　　　　　融資期間は　　　　　　　短く⇔長く　？　　　　　　　　投資の主導権争い　２－３．土地建物比率　　　　　　　　都心物件⇔郊外物件　２－４．リスク分析　　　　　　　　リスクマトリックスについて（潰される前に逃げる！）　２－５．複数物件　　　　　　　　最適な組み合わせとは？　　　　　　　　大家学の戦略とは？（「その時の立ち位置」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　と「投資規模」）


15

３つのクロスポイントを理解する

①NPV転換ポイント　　　 NPV がゼロを超える

②銀行リスクポイント　　　不動産価値が残債を上回る

③最終リスクポイント積算キャッシュフローが残債を上回る

２－１ . クロスポイント

②銀行リスクポイント

③最終リスクポイント

①NPV転換ポイント


16①NPV転換ポイント


不動産を積算価格で売ったとき

　プラスマイナスゼロになる年度

その時の資産の内訳は

残債＋自己資金

　　　＝　不動産価値＋積算キャッシュ

残債不動産価値


＝

銀行から見ると　　　　　　　

　　　　資産バランスがプラス

次の物件を買える！！

自己資金


17②銀行リスクポイント不動産を積算価格で売ったとき

　残債を打ち消すことができる年度その時の資産の内訳は

残債　＝　不動産価値

残債不動産価値＝

銀行から見ると

　『任意売却』　 or 　『競売』　　した際

　　　　　資産バランスが取れる

銀行の最終リスクポイント



18③最終リスクポイント残債額が積算キャッシュフロー額

　　　　　　　　　に一致する年度その時の資産の内訳は

残債　＝　積算キャッシュフロー

残債積算キャッシュフロー＝

投資家は

　たまった現金で一括返済できる

投資家の最終リスクポイント



19クロスポイント事例（ Valu-Rich 案件）




開始時点で

　① NPV転換ポイント　②銀行リスクポイント

が達成されている

これが Valu-Rich 案件の優良案件のパターン

ただし。。。

人気エリアにおいては皆無


20クロスポイント事例（人気エリアでの案件）





１０年後にはプラスにしたい


ここが長引くとこの銀行との取引は・・・


建物が持つ期間内には抑える

人気エリアでの私の戦略


21

８６２９－７３３３＝１２９６

２－２．数字が語る真実どっちがお得　　元利均等⇔元金均等　？

1.4 3% 35融資額億円、金利、期間年

利息元金返済額利息元金返済額2007 417 230 647 414 400 8142008 410 237 647 402 400 8022009 403 244 647 390 400 7902010 395 251 647 378 400 7782011 388 259 647 366 400 7662012 380 267 647 354 400 7542013 372 275 647 342 400 7422014 363 283 647 330 400 7302015 355 292 647 318 400 7182016 346 301 647 306 400 7062017 337 310 647 294 400 6942018 327 319 647 282 400 6822019 317 329 647 270 400 6702020 307 339 647 258 400 6582021 297 349 647 246 400 6462022 287 360 647 234 400 6342023 276 371 647 222 400 6222024 264 382 647 210 400 6102025 253 394 647 198 400 5982026 241 406 647 186 400 5862027 228 418 647 174 400 5742028 216 431 647 162 400 5622029 203 444 647 150 400 5502030 189 458 647 138 400 5382031 175 471 647 126 400 5262032 161 486 647 114 400 5142033 146 501 647 102 400 5022034 131 516 647 90 400 4902035 115 531 647 78 400 4782036 99 548 647 66 400 4662037 82 564 647 54 400 4542038 65 581 647 42 400 4422039 47 599 647 30 400 4302040 29 617 647 18 400 4182041 10 636 647 6 400 406

合計 8629 14000 22629 7333 14000 21333

年度

元利均等元金均等

利息合計

元利均等　＞　元金均等

８６２９万円＞　７３３３万円

元金均等の方が１２９６万円もお得？？

元利均等元金均等

残債は最初緩やかに減少

残債は直線的に減少


223% 2%金利ー割引率

元利均等元金均等NPV NPV

2007 -6246 -62432008 -5731 -57252009 -5230 -52222010 -4743 -47332011 -4269 -42562012 -3809 -37932013 -3361 -33432014 -2926 -29052015 -2503 -24802016 -2092 -20662017 -1692 -16652018 -1304 -12742019 -927 -8952020 -561 -5272021 -205 -1692022 140 1782023 475 5162024 801 8432025 1116 11602026 1423 14692027 1720 17672028 2008 20572029 2288 23382030 2559 26112031 2822 28742032 3077 31302033 3324 33782034 3563 36182035 3795 38502036 4019 40742037 4236 42912038 4446 45012039 4650 47042040 4846 49012041 5036 5090

年度

どっちがお得　　元利均等⇔元金均等　？

３５年後の NPV で見ると

元利均等　＜　元金均等

５０３６万円＜　５０９０万円差は　僅か５４万円！！

なぜか？？


23どっちがお得　　元利均等⇔元金均等　？元利均等元金均等

不動産投資においては　『利息』と　『収益』

を『時間的価値』を把握して考える必要がある

今１００万円貰うのと、

１０年後に１００万円貰う

どちらがいい？

↓

今１００万円貰うほうがいい

↓

１０年運用すると１００万円以上になるから！！

今１００万円払うのと、

１０年後に１００万円払う

どちらがいい？

↓

１０年後に１００万円払う方がいい

↓

１０年運用すると１００万円以上になるから！！

収益的観点利息的観点

元利均等と元金均等　どちらが良いとは言えないが、住宅ローンで言われるように『支払い利息』だけで考えるのはNG ！！元利均等のほうが初期に手元にキャッシュが溜まる


24元利均等⇔元金均等　『金利 3％－割引率 2％ =差 1％』

>>

1.4 3% 35融資額億円、金利、期間年 3% 2%金利ー割引率元利均等元金均等

利息元金返済額利息元金返済額 NPV NPV2007 417 230 647 414 400 814 2007 -6246 -62432008 410 237 647 402 400 802 2008 -5731 -57252009 403 244 647 390 400 790 2009 -5230 -52222010 395 251 647 378 400 778 2010 -4743 -47332011 388 259 647 366 400 766 2011 -4269 -42562012 380 267 647 354 400 754 2012 -3809 -37932013 372 275 647 342 400 742 2013 -3361 -33432014 363 283 647 330 400 730 2014 -2926 -29052015 355 292 647 318 400 718 2015 -2503 -24802016 346 301 647 306 400 706 2016 -2092 -20662017 337 310 647 294 400 694 2017 -1692 -16652018 327 319 647 282 400 682 2018 -1304 -12742019 317 329 647 270 400 670 2019 -927 -8952020 307 339 647 258 400 658 2020 -561 -5272021 297 349 647 246 400 646 2021 -205 -1692022 287 360 647 234 400 634 2022 140 1782023 276 371 647 222 400 622 2023 475 5162024 264 382 647 210 400 610 2024 801 8432025 253 394 647 198 400 598 2025 1116 11602026 241 406 647 186 400 586 2026 1423 14692027 228 418 647 174 400 574 2027 1720 17672028 216 431 647 162 400 562 2028 2008 20572029 203 444 647 150 400 550 2029 2288 23382030 189 458 647 138 400 538 2030 2559 26112031 175 471 647 126 400 526 2031 2822 28742032 161 486 647 114 400 514 2032 3077 31302033 146 501 647 102 400 502 2033 3324 33782034 131 516 647 90 400 490 2034 3563 36182035 115 531 647 78 400 478 2035 3795 38502036 99 548 647 66 400 466 2036 4019 40742037 82 564 647 54 400 454 2037 4236 42912038 65 581 647 42 400 442 2038 4446 45012039 47 599 647 30 400 430 2039 4650 47042040 29 617 647 18 400 418 2040 4846 49012041 10 636 647 6 400 406 2041 5036 5090

合計 8629 14000 22629 7333 14000 21333

利息の差＝ 1297 NPVの差＝ 54

年度

元利均等元金均等年度



>>


利息元金返済額利息元金返済額 NPV NPV2007 557 187 744 551 400 951 2007 -6383 -63782008 549 195 744 535 400 935 2008 -5961 -59512009 541 203 744 519 400 919 2009 -5550 -55332010 533 211 744 503 400 903 2010 -5149 -51252011 524 220 744 487 400 887 2011 -4759 -47262012 515 229 744 471 400 871 2012 -4379 -43362013 506 238 744 455 400 855 2013 -4009 -39552014 496 248 744 439 400 839 2014 -3648 -35832015 486 258 744 423 400 823 2015 -3297 -32202016 476 268 744 407 400 807 2016 -2955 -28652017 465 279 744 391 400 791 2017 -2621 -25182018 453 291 744 375 400 775 2018 -2296 -21792019 441 302 744 359 400 759 2019 -1979 -18492020 429 315 744 343 400 743 2020 -1671 -15262021 416 328 744 327 400 727 2021 -1370 -12112022 403 341 744 311 400 711 2022 -1076 -9032023 389 355 744 295 400 695 2023 -790 -6032024 375 369 744 279 400 679 2024 -511 -3102025 360 384 744 263 400 663 2025 -239 -242026 344 400 744 247 400 647 2026 26 2552027 328 416 744 231 400 631 2027 285 5272028 311 433 744 215 400 615 2028 538 7932029 293 451 744 199 400 599 2029 785 10522030 275 469 744 183 400 583 2030 1026 13042031 256 488 744 167 400 567 2031 1262 15502032 236 508 744 151 400 551 2032 1491 17902033 215 529 744 135 400 535 2033 1716 20242034 193 550 744 119 400 519 2034 1936 22522035 171 573 744 103 400 503 2035 2151 24732036 148 596 744 87 400 487 2036 2361 26902037 123 621 744 71 400 471 2037 2566 29002038 98 646 744 55 400 455 2038 2767 31052039 72 672 744 39 400 439 2039 2964 33042040 44 699 744 23 400 423 2040 3157 34982041 16 728 744 7 400 407 2041 3347 3687

合計 12035 14000 26035 9777 14000 23777利息の差＝ 2258 NPVの差＝ 341

年度




>>


利息元金返済額利息元金返済額 NPV NPV2007 837 121 958 827 400 1227 2007 -6658 -66482008 829 129 958 803 400 1203 2008 -6463 -64342009 821 137 958 779 400 1179 2009 -6272 -62132010 813 145 958 755 400 1155 2010 -6085 -59882011 804 154 958 731 400 1131 2011 -5901 -57572012 794 164 958 707 400 1107 2012 -5720 -55222013 784 174 958 683 400 1083 2013 -5542 -52832014 774 184 958 659 400 1059 2014 -5366 -50422015 762 196 958 635 400 1035 2015 -5191 -48022016 750 208 958 611 400 1011 2016 -5018 -45642017 737 221 958 587 400 987 2017 -4847 -43282018 724 234 958 563 400 963 2018 -4675 -40932019 709 249 958 539 400 939 2019 -4504 -38592020 694 264 958 515 400 915 2020 -4334 -36272021 678 280 958 491 400 891 2021 -4162 -33972022 660 297 958 467 400 867 2022 -3990 -31692023 642 316 958 443 400 843 2023 -3817 -29432024 623 335 958 419 400 819 2024 -3645 -27182025 602 356 958 395 400 795 2025 -3475 -24952026 580 378 958 371 400 771 2026 -3307 -22752027 557 401 958 347 400 747 2027 -3139 -20562028 532 426 958 323 400 723 2028 -2973 -18392029 506 452 958 299 400 699 2029 -2806 -16252030 478 480 958 275 400 675 2030 -2640 -14122031 448 510 958 251 400 651 2031 -2473 -12022032 417 541 958 227 400 627 2032 -2306 -9942033 383 575 958 203 400 603 2033 -2139 -7882034 348 610 958 179 400 579 2034 -1970 -5842035 310 648 958 155 400 555 2035 -1799 -3822036 270 688 958 131 400 531 2036 -1627 -1832037 228 730 958 107 400 507 2037 -1453 142038 183 775 958 83 400 483 2038 -1276 2092039 135 823 958 59 400 459 2039 -1097 4012040 84 874 958 35 400 435 2040 -915 5912041 30 927 958 11 400 411 2041 -728 778

合計 19527 14000 33527 14665 14000 28665

利息の差＝ 4862 NPVの差＝ 1507

年度



27自己資金　　　たくさん入れる⇔入れない　？

-6000-5000-4000-3000-2000-1000

0100020003000400050006000700080009000

10000110001200013000140001500016000

2005 2015 2025 2035 2045年度　【年】

金額　【万円】

税引き後利益積算残債NPV

-6000-5000-4000-3000-2000-1000

0100020003000400050006000700080009000

10000110001200013000140001500016000

2005 2015 2025 2035 2045年度　【年】



　　返済額が大きい⇒積算キャッシュフローが小さい⇒運営体力　弱い

　　返済額が小さい⇒積算キャッシュフローが大きい⇒運営体力　強い

では、自己資金があればどんな物件でも買って良いのか？

自己資金融資６０００万円　融資１億円

Full ローン　融資１．６億円


28自己資金　　　たくさん入れる⇔入れない　？

-6000-5000-4000-3000-2000-1000

0100020003000400050006000700080009000

10000110001200013000140001500016000

2005 2015 2025 2035 2045年度　【年】



自己資金融資６０００万円　融資１億円




Full ローン　融資１．６億円

-6000-5000-4000-3000-2000-1000

0100020003000400050006000700080009000

10000110001200013000140001500016000

2005 2015 2025 2035 2045年度　【年】






①NPV転換ポイント　は　投資を全体的に捕らえた指標で、自己資金に大きく左右されない。　　　　　⇒投資の良し悪しを判断するのに有効

つまり、どんなに『お金』があっても　利益を上げる為には、物件の選定の基準が必須

自己資金を増やすと②、③が改善するが、①はそれほど変化しない


29

-6000-5000-4000-3000-2000-1000

0100020003000400050006000700080009000

10000

110001200013000140001500016000

2005 2015 2025 2035 2045年度　【年】



-6000-5000-4000-3000

-2000-1000

010002000300040005000

6000700080009000

100001100012000

13000140001500016000

2005 2015 2025 2035 2045年度　【年】



融資１．４億ー３５年（３％）

融資１．４億ー２０年（３％）



融資期間は長くても短くても NPV に大きな差は無し融資期間が長い方が積算キャッシュをプラス方向になるため、運営体力が向上

×◎

融資期間は　短く⇔長く　？


30

返済方式自己資金返済期間

元利均等

元金均等

大少短長

主導権投資家銀行銀行投資家銀行投資家

銀行投資家

『お金』を持っているほうが主導権を握る

VS

投資の主導権争い


31

双方とも　売値１．２億円　利回り 10% 　

収入　１２００万円１２００万円

空室率・下落率１０％・１．５％１０％・１．５％

管理費・修繕費５％・５％５％・５％

土地面積・路線価１５０ m2 ・４０万 /m2 ６００ m2 ・４万 /m2

建物・構造・築年３００ m2 ・ RC ・平成元年

９００ m2 ・ RC ・平成元年

融資額・金利・期間１ . ２億円・３％・３０年

１ . ２億円・３％・３０年

建物比率【建物 / （土地＋建物）】

３３％７９％

土地値３０００万円

建物値１億１２０６万円

土地値７５００万円

建物値３７３５万円

合計１億１２３５万円

合計１億４２０６万円

＜＜

２－３．土地建物比率


32

らしんばん出力グラフ

２－３ . 土地建物比率建物比率３３％７９％

建物比率が高いと、建物償却費による資産の目減りが大きく、最終的に NPV が低くなる

-2000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045

年度[年]

金額

[ 万円

]

NPV 残債税引き後利益積算税引き前収益積算土地＋建物

-2000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045

年度[年]

金額

[ 万円

]









33双方とも　売値１．２億円　利回り 10% 　

収入　１２００万円１２００万円

空室率・下落率５％・０．５％１５％・１．５％

管理費・修繕費５％・５％５％・１５％

土地面積・路線価１５０ m2 ・４０万 /m2 ６００ m2 ・４万 /m2

建物・構造・築年３００ m2 ・ RC ・平成元年

９００ m2 ・ RC ・平成元年

融資額・金利・期間１ . ２億円・３％・３０年

１ . ２億円・３％・３０年

建物比率【建物 / （土地＋建物）】

３３％７９％

土地値３０００万円

建物値１億１２０６万円

土地値７５００万円

建物値３７３５万円

合計１億１２３５万円

合計１億４２０６万円

＜＜

２－３．土地建物比率（実際は。。）


34２－３ . 土地建物比率（実際

は。。）建物比率３３％７９％

郊外の建物比率の大きい案件は、建物償却費・修繕費・空室率・家賃下落率リスクが大きく、より不利になる。

-2000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045

年度[年]

金額

[ 万円

]


-2000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045

年度[年]

金額

[ 万円

]


らしんばん出力グラフ


35２－４．リスクマトリックス

- 6000

- 5000

- 4000

- 3000

- 2000

- 1000

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

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14000

150002005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045

[ ]年度年

[]

金額万円

2%正味現在価値（）3%正味現在価値（）4%正味現在価値（）5%正味現在価値（）6%正味現在価値（）

2%税引き後利益積算（）3%税引き後利益積算（）4%税引き後利益積算（）5%税引き後利益積算（）6%税引き後利益積算（）2%税引き前収益積算（）3%税引き前収益積算（）4%税引き前収益積算（）5%税引き前収益積算（）6%税引き前収益積算（）

2%3%4%5%6%

金利（２～６％）依存　＠空室率５％

空室率（０～２０％）依存　＠金利３％

- 6000

- 5000

- 4000

- 3000

- 2000

- 1000

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

13000

14000

150002005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045

[ ]年度年

[]

金額万円

残債0%正味現在価値（）5%正味現在価値（）10%正味現在価値（）15%正味現在価値（）20%正味現在価値（）

0%税引き後利益積算（）5%税引き後利益積算（）10%税引き後利益積算（）15%税引き後利益積算（）20%税引き後利益積算（）0%税引き前収益積算（）5%税引き前収益積算（）10%税引き前収益積算（）15%税引き前収益積算（）20%税引き前収益積算（）

金利と空室率について何処まで耐えられるか？

収益▲９０万＠１０年後


36２－４．リスクマトリックス

金利と空室率について何処まで耐えられるか？

■ NPV２０２０年の値343.3 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%

0% 1793 769 -299 -1406 -2543 -4025 -5726 -7444 -91735% 1367 343 -725 -1832 -3010 -4634 -6335 -8053 -978210% 941 -83 -1151 -2258 -3570 -5242 -6943 -8661 -1039015% 515 -509 -1577 -2684 -4174 -5851 -7552 -9270 -1099920% 89 -935 -2003 -3177 -4783 -6460 -8160 -9878 -1160725% -337 -1361 -2429 -3748 -5391 -7068 -8769 -10487 -1221630% -763 -1787 -2863 -4356 -6000 -7677 -9378 -11095 -1282435% -1189 -2213 -3382 -4964 -6609 -8285 -9986 -11704 -1343340% -1615 -2639 -3970 -5573 -7217 -8894 -10595 -12313 -1404245% -2041 -3091 -4578 -6181 -7826 -9502 -11203 -12921 -1465050% -2467 -3640 -5187 -6790 -8434 -10111 -11812 -13530 -15259

金利

空室率

■２０２０年の税引き後収益値79.29 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%

0% 169 113 52 -13 -82 -164 -284 -408 -5355% 135 79 18 -47 -116 -212 -332 -456 -58310% 101 45 -16 -81 -150 -261 -381 -505 -63215% 67 11 -50 -115 -194 -309 -429 -553 -68020% 33 -23 -84 -149 -243 -358 -478 -602 -72925% -1 -57 -118 -183 -291 -407 -527 -650 -77830% -35 -91 -152 -230 -340 -455 -575 -699 -82635% -69 -125 -186 -278 -388 -504 -624 -748 -87540% -103 -159 -223 -327 -437 -552 -672 -796 -92345% -137 -193 -271 -375 -485 -601 -721 -845 -97250% -171 -227 -320 -424 -534 -649 -769 -893 -1020

金利

空室率


37２－５．複数物件戦略

①目標設定

②低リスク戦略

③ポジションサイジング

株式等の投資では

C=R×P （現金＝リスク × ポジションサイズ）

P=C÷R （ポジションサイズ＝現金 ÷ リスク）

R=C÷P （リスク＝現金 ÷ ポジションサイズ）

明確な答えは得られていないが、知っておいた方がよい考え

『らしんばん』を用いる

「その時の立ち位置」と「投資規模」

『リスク』を意識する

『総資産額』　と　『資産勾配』

参考文献：　　魔術師たちの投資術　

　　　　　　　　 ~ 　経済的自立を勝ち取るための安全な戦略 (単行本 ) 　　　　　　　　バン・ K ・タープ (著 )


38目標設定

最適な組み合わせとは

■目標設定

②NPV 上昇率【▲▲▲万円 /年】

①NPV【●●●万円】

Y年後


39低リスク戦略１棟目２棟目３棟目

まずは小さく NPV を押し上げる NPV の傾きを上げる

年度

金額１棟目

２棟目

３棟目レバレッジを効かせる


40リスクを意識する１棟目

現金＝ 1000万円

リスク＝ストップロス

　　　　＝土地値（ 2500万） ―　総投資額（ 2800万）

　　　　＝▲ 300万円２棟目

現金＝ 700万円


　　　　＝売却仮定値（ 5500万）―総投資額（ 5300万）

　　　　＝ 200万円

３棟目

現金＝ 900万円


　　　　＝売却仮定値（ 14000万） ―総投資額（ 15000万）

　　　　＝ ▲ 1000万円４棟目へ向けて

現金＝▲１ 00万円

リスク枠無し⇒しばらく現金が溜まるのを待つ

年度

金額１棟目

２棟目

３棟目

４棟目のイメージ

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