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商铺投资收益、回收期测算及

产权式商铺解析

2009 年 11 月

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商铺投资收益率测算分析

如何测算投资回收期

产权式商铺解析

商业贷款政策解析

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商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺受到了越来越多的投资者的关注，目前出售或者出租的商铺受投资客广泛关注的为沿街商铺和集中商业内的商铺。

前言前言

“ 一铺养三代”

“ 投资商铺是金”

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，投资者若要评判自己的投资是否有价值，主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率呢？

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租金回报率租金回报率测算测算

(1) 　租金回报率法公式： 每月租金收益 ×12/ 购房总价　　

【案例分析】： 2008 年 12 月底，周先生买下了某社区一套临街商铺，面积约40 平方米，售价约 60 万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是 120 元 / 平方米左右，即周先生每个月可收取 0.48 万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下： 租金回报率 = 4800*12/600000=9.6%

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优点：简单、快捷、易操作，适用于所有投资类型。

　　不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能准确的测算按揭及多套投资方式。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

租金回报率租金回报率测算测算

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投资投资回报率回报率分析测分析测算算

(2) 　租金回报率分析法公式： ( 税后月租金 - 按揭月供款 )×12 ／ ( 首期房款＋期房时间内的按揭款 ) 　　

【案例分析】 ：

假设周先生首付 50 万元，贷款 10 万元，按揭 10 年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(4800-1137)*12/(500000+136465)=6.9%

　　通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是： 6.9%

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优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法测算按揭贷款购买类型更加准确。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。

投资投资回报率回报率分析测分析测算算

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商铺投资回报率一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资和按揭贷款外，还应包括 : 契税 印花税 物业管理费用 公共维修基金 折旧费用

甚至还有通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后带来的利差及商铺的空置期。

影响影响投资回报投资回报因素因素

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不同物业的投资回报率不尽相同，我们通过普通商业物业、商住两用物业、烂尾物业及地铁物业的投资回报率分析，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：

物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报率

普通商业物业 8% >6% >12%

商住两用物业 10-12% >7% >15%

烂尾物业 9-10% >6% >20%

地铁物业 3-6% >3% >10%

投资回报率投资回报率的数值判断的数值判断

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商铺投资收益率测算分析

如何测算投资回收期

产权式商铺解析

商业贷款政策解析

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一次性付款计算公式：

（购买房屋总价 +契税 +公共维修基金） /[ （税后月租金－每月物业管理费）×12]

【案例分析】 ：

2008 年 12 月底，周先生买下了某社区一套临街商铺，面积约 40 平方米，售价约 60 万元，目前商铺的月租金约是 120 元 / 平方米左右 ,物业管理费为 3 元 / 平米。投资回收期测算：

投资回收期 = (600000+24000+9000)/[(4800-120)*12]= 11.27

通过计算，我们得出该套商铺的投资回收期为 11.27 年。

一次性付款回收期分析一次性付款回收期分析

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按揭贷款计算公式：

（首期房款 +契税 +印花税 +抵押登记费 +公共维修基金） /[ （税后月租金 - 按揭月供款 - 每月物业管理费）×12]

【案例分析】 ：

假设周先生首付 50 万元，贷款 10 万元，按揭 10 年。目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是 120 元 / 平方米左右，物业管理费为 3元 / 平米。套用上述计算公式：

投资回收期＝ (500000+24000+50+550+9000)/[(4800-1137-120)*12]= 17.6

　　通过计算，我们得出该套商铺的投资回收期为 17.6 年。

按揭贷款回收期分析按揭贷款回收期分析

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简易国际评估法 ：

　　基本公式为：该物业的年收益×15 年＝房产购买价 若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。

（以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。）

投资回报率投资回报率的数值判断的数值判断

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商铺投资收益率测算分析

如何测算投资回收期

产权式商铺解析

商业贷款政策解析

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产权式商铺：指所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司委托品牌经营商进行统一经营，投资者获得定期定额的投资回报；或由投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理。

　 对于投资者而言，将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，获得定期定额的投资回报。　　对开发商而言，为快速回笼资金，获取利润最大化，将商场分割出售，向小业主保证一定收益率，要求小业主签订委托经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。　　

产权式商铺解析产权式商铺解析

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产权式商铺优势分析产权式商铺优势分析

随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为投资回报最为丰厚的物业类型，它具有房地产投资的稳定性和商业投资的高成长性。专业的商管公司、合理的业态规划扩大了投资平台，有助于投资回报的顺利实现，分解了投资风险。

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【正面案例】第三极文化中心

产权式商铺优势分析产权式商铺优势分析

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第三极文化中心作为产权式商铺的代表，以北京最大的新生代书店为经营主体，总体量近 8 万方，划分为独立产权式商铺对外销售，向投资者承诺 6%-10%的投资回报。开发商聘请了专业商管公司进行商业业态规划，将该项目定为为集知识性休闲、文化性消费为一体的复合型文化主题商场。将十一层商业共分为六个大本营，以 4～ 7层的图书大本营作为吸引人流的主动力源， 9 、 10层以目的性消费业态——旅游及教育大本营作为附动力源 . 初期通过非常优惠的租金政策吸引大量的经营者，后期汰劣选优，使得全楼商业均能繁荣发展，租金也在节节攀升，最终实现对投资者承诺的年收益 10%的投资回报，使投资者 10 年收回成本。

【正面案例】

产权式商铺优势分析产权式商铺优势分析

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投资者： 投资门槛低。产权式商铺投资额相对较小，通过铺位的划分控制了商铺总价，无须参与经营管理，收益稳定。以可观的回报收益和升值潜力成为投资者理想的投资品种。

开发商： 减缓资金压力。大规模的商业经营需要大型商家的拉动，而对于大型的零售商来说，高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础，即使是沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司都不会购买大面积的铺面。同时，大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的，因此产权式商铺可以使开发商资金回笼加快。

经营者： 降低经营成本。经营商以承租的方式获得了商场使用权，省却了占领市场的大笔资金，不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险，同时由于是通过发展商或第三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出现过多的法律问题。

产权式商铺优势分析产权式商铺优势分析

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产权式商铺风险分析产权式商铺风险分析

产权式商铺有利好优势，但也存在潜在风险。市场上很多产权式商铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、快”的收益回报，为了促使资金的迅速回笼，而抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。

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“秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点”

【风险案例】

产权式商铺风险分析产权式商铺风险分析

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“巨库” 2004 年全国首家“体验式”主题卖场概念的大型商业项目。 巨库” 装修投资 2000 多万元，拥有地上 200 、地下 150 个车位，建筑面积３万平米，打破了以往北京市场类商铺只租不售的游戏规则，全部分割成 5 至 7 平米的店中店形式对外销售，单店价格在 30 万元至 80 万元，产权为 50 年。开发商并承诺投资者 2 年包租，商铺销售一空。 之后，在自身经验不足和管理经验的缺失的前提下，又没有专业的商业管理团队管理，迫于开业压力，降低了商户和商品的选择标准，导致所谓的体验式卖场变成了一个空头口号和形式； 再加上开业之后广告投放数量和力度锐减，就更使消费者渐渐将其遗忘。

【风险案例】

产权式商铺风险分析产权式商铺风险分析

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【风险案例】 碧溪家居广场

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北京碧溪家居广场宣传“ 16 万产权商铺热卖”， 5 万多平方米的营业面积，分成 13.34 平方米的标准摊位，以每个摊位 16 万元的价格向外发售。开发商提出保值、增值性回购办法—— 3 年内可原价回购商铺，超过 3 年，每年递增原价的 5%，截至第十年为原价的 135%回购。 关于投资风险，开发商宣称，以该家居广场 5 万平方米的房产、营业收入以及企业下属温泉饭店的收入，作为购买者的收益作担保。交房后半年期间，开发商按合同约定正常返还业主租金。半年后自称出现资金困难，停付业主租金。

早在物业交付前，开发商就将项目抵押给银行（贷款至今未还），随后，开发商又将大楼化整为零出售商铺。

【风险案例】

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产权式商铺风险分析产权式商铺风险分析

风险第一重：延期交房

投资者看好地产＋商业的美好收益前景，却很可能被开发商和后期物管公司不规范行为而导致投资风险。

开发商以“售后返租”概念促销商铺，许诺 8％－ 10％的高收益率，投者者购买踊跃，开发商在与投资者签订买卖合同后，再让投资者与自己成立的一家物管公司签订了包租协议。但交房时开发商延期交房，业主依照买卖合同追究违约责任，但紧接着物业经营管理公司依据包租合同追究业主延期交房的违约责任，且包租合同约定的违约金为买卖合同约定的 3倍。最终导致业主陷入连环官司，真是欲哭无泪。

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风险第二重：售后包租

尽管建设部严禁开发商“售后包租”，但开发商往往引进第三方或经营管理公司承租或受托包租，以高额的租金回报掀起商铺投资风潮。

开发商在“售后包租”过程中普遍采取抬高售价，以高额租金吸引投资者，此租金值一般远远高出正常租金水平，一旦包租期满或开发商资金链出现问题，则租金的预期很难保证，其返租承诺或回报率也不可能实现。

另一方面开发商为实现尽快融资采用“包租套现”销售模式，如资金回收后，开发商一旦选择撤场，投资者将面临诸如资金断链的延期交房、烂尾工程，甚或是开发商卷款而去的风险。

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产权式商铺风险分析产权式商铺风险分析

风险第三重：经营管理

商铺，顾名思义，有商才有铺。经营管理对于商铺来说非常重要。时下商铺“重销售，轻经营”的现象越来越严重。

开发商完成销售后，没有有效经营，前期宣传与后期管理严重脱节，经营不好的商铺退出后，无后续者经营，闲置商铺数量日益增加，使得投资者期待的巨额回报无法实现。

另一方面商铺本身的经营者如缺乏经营管理经验，“生铺”就无法作成“熟铺”。

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产权式商铺风险分析产权式商铺风险分析

风险第四重：回购兑现

为增强购房者投资信心，不少开发商在销售时打“回购”牌，与投资者在合同中注明回购。双方除签定包租协议作为买卖合同的附件，约定租期和租金外，还约定若到期后购房者不愿再出租房屋，则由开发商以高于原房价回购。一旦开发商转移资产或资不抵债，回购只能化成泡影。

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风险起因：风险起因：发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。产权分散使得产权式商铺蕴含很大风险。 开发模式的风险。开发商以“短、平、快”收益回报为目的，为迅速回笼资金而抬高售价，以实现更高附加值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。 专业经验缺乏的风险。目前国内大部分开发商和经营管理公司对于经营产权式商铺缺乏实战经验，处于“摸着石头过河”的阶段；国外拥有先进的管理水平的商管公司却因为不了解国内消费者的生活方式和消费习惯而 “水土不服”。 经营不善的风险。承租期中，如经营管理不善，不仅经营目标无法实现，更无法向投资者提供承诺的租金收益。 承诺担保的风险。很多开发商以自己产业的经营收入或担保公司作为担保，但投资者很难知道该公司的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后；很多担保公司实力不强，根本不能实现所谓的承诺回报。

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合肥市产权式商铺政策合肥市产权式商铺政策

合肥市房地产管理局在颁布的《合肥市商业设施分割销售管理暂行规定》中允许销售产权式商铺， 2010 年 4 月 23 日前执行以下条款：

一、允许开发商分割销售四周有明显界限的商业设施。

二、分割后的环形交通通道宽度不低于 2 米。

三、可采用实体墙或地面嵌铜条的方式分割。

四、单块销售区域建筑面积不得低于 20 平方米。

五、开发商不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售。

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目前合肥市场销售火爆的商业项目均为“高租金回报收益”的产权式商铺项目。销售模式主要有两种： 一种是“售后包租”式，即开发商向投资者承诺，对其所购买的产权式商铺由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报，而开发商所宣传的年回报率一般在 8%以上； 另一种则是“一次性返利”式，开发商与投资者签约后，即将三年、五年的租金利润一次性返还给投资人。 调查数据显示，普遍投资回报率均超出 8%，有些甚至宣传若干年后 150%回购。

合肥市产权式商铺分析合肥市产权式商铺分析

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合肥市产权式商铺分析合肥市产权式商铺分析

产权式商铺在合肥商业地产中运作由来已久。

淮河路中段的怡和锦江大酒店作为合肥早期的产权式商铺的代表，当初销售非常火爆，后来由于开发商资金断裂，无法支撑后续的统一经营，造成了烂尾现象。

现在在售的产权式商铺有金都新天地、喜洋洋婚庆广场、赛康数码广场、乐客来、凤凰城家世界等。

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返租政策 :

第 1-3 年 8%；第 4-6 年 9%；第 7-9 年 10%；第 10 年 11%；第 11 年 150%购回。

以上 11 年共收益 242%,平均 4.5 年收回成本，远远低于商铺投资合理的回收期限 8-12 年，为风险较高的投资项目。做商业地产心态很重要，但部分开发商却过于追求高回报，给商业平稳发展埋下了隐患。

位置 规模 ( 万㎡ ) 属性 面积区间

蜀山区 80 综合体 8-50

主力店 Tesco 、卢米埃影院

大唐国际广场：

案例分析案例分析

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总商会商业广场：

返租政策：

第 1-3 年 8% ；第 4-5 年 8.46% ；第 6 年 125% 购回。

区位 政务区 一层均价 24000

属性 商业裙楼 + 写字楼 二层均价 14000

商铺面积 15-100 三层均价 10000

案例分析案例分析

项目周边沿街商铺平均租金为 30-40 元 / 平米 / 月，以该项目所售均价的 8%测算租金，得出前三年租金收益为 160 元 / 平米 / 月，第 4-5 年 170 元 / 平米 / 月，高出区域租金水平和递增幅度，加之第 6 年 125%购回，此返租政策远远遍离正常租赁水平，属超高投资回报，风险因素极高。

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以上商业均是在大的商业用房内分割成小块，之间无隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下出售的物业。与住宅和门面房不同，产权式商铺在没有经营起来之前，本身是没有价值的。对投资者而言，如果投资一套住宅，即使贬值，也可以用来居住、降价处理，不至于没有任何用处，由于住宅的使用价值不会为零，其房产价值也就不会是零，但在一个没有经营起来的商场大厅里，一个仅几平方米的空间是很难有其他用途的。

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区位 庐阳区 楼层 均价

商铺面积 30-280 -1 层 12741 元

1 层 21042 元

2 层 9425 元

3 层 6530 元

合肥明发商业广场：

案例分析案例分析

返租政策：

第 1 年 6% ；第 2-3 年 7% ；第 4-5 年 8% 。

以楼层平均售价推算出第 1 年商铺平均月租金为 62 元 , 第 2-3 年为 72 元 , 因前三年租金开发商已在购房款中返还给投资者。为加大市场培育力度 , 开发商对经营者给予免“租 +低租”的优惠扶持政策 ,随着商业的日趋成熟 , 第 4-5 年 90 元的月租金 ,这种缓速的递增幅度也能被商家接受，整体商业以良性循环模式发展。

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产权式商铺零风险只是个概念，业主虽然没有经营的风险，可是其投资回报却来源于市场和消费者。而在产权式商铺的架构中存在三方利益的冲突：发展商关心的是商铺的售价；业主希望租金高一些，投资回报率高；而经营者则希望租金越低越好，同时有统一的商业经营管理。这样一来，支撑商铺最重要的生命线——市场和消费者这一最重要的问题被忽视了。因此，零风险其实意味着最大的风险。

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商铺投资收益率测算分析

如何测算投资回收期

产权式商铺解析

商业贷款政策解析

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借款人年龄在 18---65 周岁之间，具有完全民事行为能力 借款人具有稳定的职业和收入，信用良好

商铺贷款政策分析商铺贷款政策分析

商铺抵押贷款是指借款人购买商业用房，并以其所购商业用房作抵押向银行申请贷款的贷款品种。

贷款所需条件

贷款额为评估价值的 50% 个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的 50%，贷款期限也只有 10 年。

借款额度和期限

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中国工商银行个人商业用房贷款万元还本付息查算表

年数 月数 年利率 (%) 月利率 (‰) 月还款额 总利息额 本息合计

1 12 5.841 4.8675 　 584.10 10584.10

2 24 5.94 4.95 442.9358 630.46 10630.46

3 36 5.94 4.95 303.9476 942.11 10942.11

4 48 6.336 5.28 236.3939 1346.91 11346.91

5 60 6.336 5.28 194.8942 1693.65 11693.65

6 72 6.534 5.445 168.2612 2114.81 12114.81

7 84 6.534 5.445 148.6590 2487.36 12487.36

8 96 6.534 5.445 134.0298 2866.86 12866.86

9 108 6.534 5.445 122.7154 3253.26 13253.26

10 120 6.534 5.445 113.7210 3646.53 13646.53

●本利率表自 2008年 12月 23日起执行 安徽省分行营业部

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