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Oficina: Pesando os Prós e Contras do IPTU

Martim O. Smolka

Fortaleza, Abril de 2011 1Martim O. Smolka

FORTALEZA, CE31 MARÇO - 1 ABRIL DE 2011

Desvendando falácias e mitos sobre os efeitos potenciais do

IPTU

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Temas importantes na agenda urbana

Fortaleza, Abril de 2011 Martim O. Smolka 2

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Tributação imobiliaria - desafios


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Entre economistas muitos argumentos por que uma tributação imobiliária – notadamente sobre o

valor da terra - seria um forte candidato a

instrumento para o enfrentamento destes

desafios. Fortaleza, Abril de 2011 Martim O. Smolka

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Consenso entre economicas (entre parenteses ano de seu Nobel)


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“In my opinion, the least bad tax is the property tax on the unimproved value of

land, the Henry George argument of many, many years ago” Milton Friedman

1912-2006winner of the Nobel Prize in economics, 1976

Milton Friedman (1978, 14) (Mark Blaug. Economica, New Series, 47, no. 188 [1980]

p. 472).

Fortaleza, Abril de 2011 Martim O. Smolka6

“Na minha opinião, o imposto menos ruim é o imposto sobre sobre a terra não aproveitada, o

argumento de Henry George de muitos, muitos anos atras”.

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The property tax is, economically speaking, a combination of one of the worst taxes – the part that is assessed on real estate

improvements … and one of the best taxes - the tax on land or site value.

William Vickery (1999) Premio Nobel de Economia 1996

O IPTU do ponto de vista econômico, é uma combinação de um dos piores impostos – a parte

que incide sobre a edificações ... e um dos melhores impostos – o imposto sobre a terra e a

localização.Fortaleza, Abril de 2011 Martim O. Smolka

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Algumas caracteristicas interessantes

do imposto ao valor da terra Incide inteiramente sobre o proprietárioÉ neutro

Nao distorce as decisões economicas – (não gera deadweight loss)

Não afeta o uso do soloNão afeta o ritmo (timing) da ocupação

(Oates and Swab 2009)


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O imposto sobre o valor da terra

Eficiente - poucos efeitos negativos Não reduz produção ou consumo

Reduz a especulação fundiáriaInclusive o ‘leap-frogging’

Promove maior densidade Quando sua carga é menor que nas edificações

Promove desenvolvimento economico Promove investimento em edificações


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Alguns resultados não antecipados

(Oates and Swab 2009)


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Diferentes cargas possiveis sobre o valor da terra

Aliquotas diferenciadas - Two rate taxExclusivo sobre a terra

Pouco comum - Baixa California, Jamaica A Terra não ou sub-utilizada

IPTU progressivoAliquota diferenciada a vazios urbanos

Recuperação de Mais valias OODC, OU Contribuição de Melhoria


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Um circulo virtuoso


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Temas


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Gestão urbana e diposição a

pagar


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Algumas Experiencias Bogota

Auto-declaração aumento de 20%Adicional voluntario de 10% desde 2003 Contribuição de melhoria

1.5 milhões de imoveis gravados Baixa rejeição (menor que no IPTU)

Auto imposição Overrides em Massachussets - ref Prop 2 2/1

Ciudad Soares Mexico Certificados obras Fortaleza, Abril de 2011 Martim O. Smolka 15

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O IPTU e a Informalidade


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O IPTU e a informalidade Capitalização no preço da terra

Bahl e Lynn Titulação substituta

Regularização da posseRecuperação de custos de regularização

Capitalização Financiar urbanização vs carga sobre o

loteador Desoneração da urbanização popular


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IPTU cidadania fiscal Legitimação de demandas

sociais


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O IPTU e outras cargas

sobre o valor do imóvel


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ComentariosMaiores densidades viabilizadas por maior

suporte em infraestrutura urbana; Valorização imobiliaria maior que custo do

investimento que beneficia a propriedad que se valoriza – ref Anomalia de Shoup

Justíça fiscal – beneficiario contribuindo com custo (principio desde ordenações filipinas do seculo XV!)


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Instrumentos previstos na Constituição Federal e no Estatuto das Cidades e que incidem sobre o

valor do imovel Outorga Onerosa do Direito de Construção

OBS - não é tributo (ref Supremo) Operação Urbana Imposto ProgressivoContribuição de Melhoria Outros

Consorcio urbanos


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Experiencia de São Paulo: 2005/10

IPTU arrecadado = R$ 15 BilhõesCEPACs e OODC - 23% do IPTU ou R$ 3,5

Bilhões Duas das 13 operações urbanas de SP

Faria lima R$1.2 billõesAgua Espraiada R$1 Billões

Baixa resistencia dos empresarios - aceitação


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Outras cargas vs IPTU


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Relação IPTU e outras cargas

Cortina de fumaça ref IPTU?Ou

Componente pedagógico – gasto publico, beneficio e fonte de financiamento

Em geral municipos que cobram mal o IPTU tb não logram implementar estes novos instrumentos!


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ConclusõesIPTU – rejeição não óbvia

Revisitar algumas proposições correntes Importantes relações com a gestão urbana

Dialogo entre tributaristas e urbanistas Repensar IPTU como ingrediente das

politicas para mitigar a informalidade Oportunidades com as alternativos de

mobilização da valorização resultante da ação publica


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Conclusões Fortes justificativas para cargas

fiscais sobre o valor do terrenoDificuldade pratica de IPTU para ITU!Compensação com instrumentos de

R+V para financiar investimentos e habitação social


www.lincolninst.eduFortaleza, Abril de 2011Martim O. Smolka

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www.lincolninst.eduFortaleza, Abril de 2011Martim O. Smolka

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•:\\www.lincolninst.eduMartim Oscar Smolka

Senior Fellow and Director of the Latin America and the Caribbean Program

Lincoln Institute of Land Policy113 Brattle Street

Cambridge, MA 02138, USAPhone: 1- (617) 661-3016 eCt. 155

FaC: 1- (617) 661-7235e-mail: [email protected]

•Program on Latin Program on Latin America and the America and the

Caribbean Caribbean

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Hyperlinks


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Contribuição de Melhoria em Bogota

Antecedentes: desde 1921 Arrecadação atingindo até 18% da receita propria Obras atuais no valor de US$1 Bilhão 1.5 milhões de propriedades contribuindo Aceitação maior que o IPTU

Relacionado à garantia de obras Aceitação pelos empresarios imobiliarios

Ref Seminario Lonjas Lição: Contribuinte paga quando ve resultado


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Contribuição de Valorização na Col: alguns fatos


Fonte: Borrero Ochoa, Oscar Betterment Levy in Colombia: Relevance, Procedures, and Social Acceptability in LandLines April 2011

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No mérito, entendeu-se que a parcela impugnada não atenta contra o direito de propriedade, uma vez que seu alcance é a remuneração, ao Município, pelo proprietário da edificação em decorrência da utilização de área superior ao coeficiente único

não oneroso de aproveitamento. Com base nessa mesma orientação, afastou-se, ainda, o argumento de que a "parcela do solo criado" configuraria tributo. Reiterou-se que se cuida

de compensação financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana, destinada à formação

de um Fundo de Obras Urbanas, sendo dispensada em hipóteses próprias. Precedente citado: RE 387047/SC (DJE de

2.5.2008).RE 226942/SC, rel. Min. Menezes Direito, 21.10.2008. (RE-226942)


Decisão do Supremo Tribunal

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O Supremo Tribunal por maioria, desproveu recurso extraordinário em que questionada a exigência do pagamento da remuneração alusiva à "parcela do solo criado", instituída pela Lei 3.338/89, do Município de Florianópolis. Sustentava-se, na espécie, tratar-se de imposto criado sem base constitucional, o que ofenderia os artigos 5º, XXII; 156 e 182,

§ 2º, todos da CF. Inicialmente, em votação majoritária, assentou-se a competência para apreciar o presente recurso, porquanto envolvida apenas discussão sobre a

natureza jurídica dessa exação. Vencido, no ponto, o Min. Marco Aurélio que, tendo em conta a alegação de inconstitucionalidade da referida lei, suscitava questão de ordem no sentido de submeter ao Plenário o julgamento do caso. No mérito, entendeu-se que

a parcela impugnada não atenta contra o direito de propriedade, uma vez que seu alcance é a remuneração, ao Município, pelo proprietário da edificação em decorrência

da utilização de área superior ao coeficiente único não oneroso de aproveitamento. Com base nessa mesma orientação, afastou-se, ainda, o argumento de que a "parcela

do solo criado" configuraria tributo. Reiterou-se que se cuida de compensação financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana,

destinada à formação de um Fundo de Obras Urbanas, sendo dispensada em hipóteses próprias. Dessa forma, concluiu-se pela impossibilidade de sua identificação com

qualquer figura tributária a impor uma disciplina legal específica. Vencido o Min. Marco Aurélio que, por considerar que as posturas municipais estabelecem um gabarito para

construções verticais, as quais não poderiam ser colocadas em plano secundário com o pagamento efetuado pelo proprietário, provia o extraordinário e declarava a

inconstitucionalidade da lei municipal. Precedente citado: RE 387047/SC (DJE de 2.5.2008).

RE 226942/SC, rel. Min. Menezes Direito, 21.10.2008. (RE-226942)Fortaleza, Abril de 2011 Martim O. Smolka

33

www.lincolninst.edu29 Marzo 2011 Martim O. Smolka34

!!!??

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Adicional voluntario de 10% em Bogota

65 mil contribuintes em 2003 3% to total Designação onde aplicar


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Overrides

Curitiba 27-28, Maio de 2010 36

Plebicitos para aumentar IPTU

www.lincolninst.eduFortaleza, Abril de 2011 Martim O. Smolka37

El impuesto predial afecta las decisiones de los agentes?

‘‘ALiquotas distintas’ALiquotas distintas’

PrePreçços relativosos relativos

Inversão na edificação Inversão na edificação Pittsburg (Oates &Swabb)Pittsburg (Oates &Swabb)

solosolo

edificaçãoedificaçãoao valorao valor

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IPTU na Facilitação IPTU na Facilitação do acesso à terra do acesso à terra pela população de pela população de

baixa rendabaixa renda


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...os preços da terra urbana sao frequentemente tão altos que a população de baixa renda não tem como comprá-la,

em virtude de renda disponivel e as condições que prevalecem no mercado de capitais,que lhe impedem de aceder a financiamentos com taxas impositivas acesiveis.

Na medida en que a receita de impostos sobre a terra tende a ser capitalizada em menores valores da terra

(ja que tal imposto reduz a rentabilidade futura esperada sobre a terra), tal receita expropriaría parcialmente os direito dos propietarios correntes

e constitue também um emprestimo aos futuros proprietarios, que agora poden adquirir a terra a preços mais baixos,

ainda que tendo de pagar maiores impostos prediais no futuro.se a população de baixa renda não pode comprar terra por falta de liquidez

e aceso ao mercado de capitais, o imposto sobre a propriedade pode representar um instrumento de política para ampliar seu aceso a propriedad da terra.

O IPTU facilita o acesso a terra pelo pobre

Bahl, Roy W., and Johannes F. Linn. Urban Public Finance in Developing Countries. Washington DC: Published for the World Bank by Oxford University Press, 1992 p.168

Fortaleza, Abril de 201139

Martim O. Smolka

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IPTU e IPTU e Regularização Regularização

de possede posse


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IPTU e legitimação de posse Na prática pagamento do IPTU já usado

por ocupantes informais como forma de legitimação de posse

Argumentos de Sonia Rabello de Castro: Posse legitimada, não raro, oferece

maior segurança do que título de propiedade.

Posibilidade de utilização do registro fiscal como instrumento legal


www.lincolninst.edu42


Martim O. Smolka

Titulo substituto?A cidade de Mauá na periferia de São Paulo esta emitindo

Certificados Individuais de Regularização para ocupantes de loteamentos informais regularizarem

sua situação para efeito de recolhimento do IPTU

Sob o lei Municipal (Decreto 6.692) o/as ocupantes de tais areas que não tenham ainda regularizado suas parcelas não mais terão

de contribuir prorata do IPTU devido por toda a area.

Mais alem o/a ocupante pode usar estes Certificados de Regularização para a legalizacao de seu titulo.

(Diadema Jornal, Diadema, Brazil, on 4th December 2005).

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IPTU na IPTU na recuperação de recuperação de

custos de custos de melhorias em melhorias em

assentamentos assentamentos informaisinformais


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IPTU e recuperação de custos

ParametroValor do imovel R$10.000,-Valorização pela melhoria 30%Custo do investimento R$2,500,-Taxa de Juros 6%Aliquota do IPTU 1%Periodo de capitalização 35 anos % de recuperacao do investimento 75%


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Outorga Onerosa do Direito de Construção

Fundamento Difereça entre coeficiente basico e potencial

Paulatina implementação Experiencia d São Paulo

2004-2010 – US$325 milhões Em 2010 US$ 120 milhões

Relação com o IPTU Possivel efeito negativo na planta de valores

Capitalização no preço do terrenoFortaleza, Abril de 2011 Martim O. Smolka 45

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EXTRAS


www.lincolninst.eduFortaleza, Abril de 2011 Martim O. Smolka 47

SíntesisEficienciaEficiencia EquidadEquidad SustentabilidadSustentabilidad

CuestiónCuestión Distorsiona mercado? Contra el pobre? Sirve como fuente

recurso?ArgumentArgumento en o en contra contra

Costo al usuario del suelo

Carga adicional al presupuesto

familiar

Bajo potencial generador de

ingresosCalificacióCalificaciónn

Suelo vs. edificación

Acceso vs. retención

Manutención vs capital

InstrumenInstrumentoto

Disciplinador (control)

Facilitador (crédito)

Financiador (‘user charge’)

ArgumentArgumento a favoro a favor

Neutralidad al usuario

Reduce precio adquisición

Reflejo: acceso a servicios s/valor del

sueloTeoría Teoría (principio)(principio)

Incidencia sobre el propietario

Efecto capitalización

Teorema de Henry George!


Conclusión El impuesto predial tiene El impuesto predial tiene potencialmente una función potencialmente una función importantísima en la mitigación de los importantísima en la mitigación de los problemas urbanos. problemas urbanos. Tributaristas urbanos NO pueden Tributaristas urbanos NO pueden eximirse de la responsabilidad – son eximirse de la responsabilidad – son parte del problema ... Y de la solución!parte del problema ... Y de la solución!Necesidad de un dialogo entre Necesidad de un dialogo entre tributaristas y planeadores urbanos.tributaristas y planeadores urbanos.


Progressivo en el tiempo

Instrumentos

Diferenciado - tipos/zonas

Incremento deferido - TIF

Sobre um valor potencial

Recuperação deáreas deterioradas

Des-estimular usos

Induzir Mudança de uso

Vazíos e/ou baldíos

Situações

Deduções (Re-)orientar comportamentos

Modulando o IPTU como instrumento de gestão urbanaModulando o IPTU como instrumento de gestão urbana


Votar en 30 de Abril de 2002 Limite por la Proposicion 2 ½ Overrride de US$ 11,500,000.- US$420.- por residente US$2,000.- por negocio Arriba de los 1% “CPA” de sobre tasa Aumento de 10% en la carga fiscal!

La propuesta de La propuesta de ‘override’‘override’


Argumentos a favor

Necesario para mantener: Alta calidad de los servicios

Escuela; Policia; Bomberos

Programs para ‘seniors’ Valores de inmuebles Estabilidad fiscal

Argumentos Argumentos a favora favor


Major aumento de su historia en un periodo de recession!

Expulsa los pobres! Escuela: 4% mas estudiantes vs. 32% aumento

en despesas con empleados/professores! Deprime valor de los inmuebles – efecto

capitalizacion! Desincentivo a ‘negocios’ Cambio en la buena reputacion fiscal de Newton No es provisorio! Se acumula! La ciudad tiene US20 million en reservas!

Argumentos en contra


Len Mead, president of the Newton Taxpayers Association.

''If the override passes, propertyvalues will drop, spending will continue uncontrolled,'‘ ''Businesses will be chased out of the city. Landlords will have to raise rates and the result is that the middle class and seniors on fixed incomes, who provide the diversity in this city, will be driven right out of town.''

Newton Mayor David Cohen:

''This override is about keeping Newton an extraordinary city and a great place to live,'‘ ...

''[Without it] we'll see devastating cuts in those thingsthat really set us apart fromother communities: our schools,public safety, library, andcultural programs.''

Pro and conPro and con

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Alguns desafios importantes OODC - Cálculo da valor da outorga! Cobertura e qualificação de serviços e

equipamentos na definição de programs de melhorias de assentamentos informais;

Definição de ZEISCumprimento da função social por lotes

urbanos (vacantes)Transferencias de direitos de construir:

compensações.


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IPTU e o IPTU e o financiamento da financiamento da

provisão de serviços provisão de serviços e infraestrutura e infraestrutura

urbanaurbana


www.lincolninst.eduFortaleza, Abril de 201156

Forma/fonte privilegiada de financiamento

+ acesso a serviços

Homeostasis?

+ preços da terra

+ base fiscal

Justiça fiscal?

O IPTU e a provisão de equipamentos e serviçosO IPTU e a provisão de equipamentos e serviços

Martim O. Smolka

www.lincolninst.eduMartim O. Smolka57

$

KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

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10

Solo servido e informalidade: Solo servido e informalidade:

Loteador não recupera custos de urbanização

Ocupações formais Áreas urbanizadas Ocupações Informais

Áreas urbanizadas



$

KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

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Responsabilidade do loteador vs fiscal (IPTU) Responsabilidade do loteador vs fiscal (IPTU)

Pobres

IPTU


$

KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

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Responsabilidade do loteador vs fiscal (IPTU) Responsabilidade do loteador vs fiscal (IPTU)

Pobres

Custos (públicos) de urbanização

IPTU

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IPTU universalizado



Mais-valías potenciais – um Mais-valías potenciais – um exercicioexercicio

Valor dos imoveis = $1000

Recuperação de mais-valías = 60 a 100% do IPTU

Recuperacção de maisvalías

IPTU 1% do valor = $10.0 $1000

Valor do terreno

Valorização anual

3% 5%

$200 6.0 10.0

= $200 suelo + $800 edificación

www.lincolninst.eduFortaleza, Abril de 201162

Martim O. Smolka


Anomalía de sub-inversión de ShoupAnomalía de sub-inversión de ShoupPor qué es tan difícil financiar la

infraestructura pública que aumenta el valor de la tierra

urbanizada por mucho más que el costo de la infraestructura misma?

(Shoup 1994 p. 236)


Anomalía de sub-inversión de Shoup

Gran cantidad de tierra urbanacarece de infraestructura pública;

La provisión de infraestructura pública usualmente aumenta el valor de la tierra urbana,

por demás del costo de la propia inversión;

La dificultad del financiamiento público de la infraestructura

impide su provisión.

++++


William S. VickeryNobel Laureate in Economics, 1996

The cost of public infrastructure may be defrayed at little or no expense

to the general community merely by tapping the

increase in land values generated by the infrastructure

William S. Vickery “the City as a Firm” in M.S. Feldstein and R. P. Inman eds. The Economics of Public Services (London: Macmillan, 1977) pp 334-345;


Relaciones entre el costo de las Relaciones entre el costo de las intervenciones publicas y el incremento intervenciones publicas y el incremento

del valor de las tierrasdel valor de las tierrasIncremento en valor de la Incremento en valor de la

tierratierraBajo Bajo AltoAlto

BajoBajo•Regularización de la tenencia

•Conversión de basurero en parque

AltoAlto•Alcantarillado en las periferias

•Renovación urbanaCos

to d

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Incremento absoluto en el precio (US$/m²) de Incremento absoluto en el precio (US$/m²) de tierra según acceso a infraestructura y distancia tierra según acceso a infraestructura y distancia al centro*al centro* vs. Costos de Urbanización (US$/m²) **vs. Costos de Urbanización (US$/m²) **

Acceso adicional a Servicio

Distancia al centro Kms Costo de

Inversión5-10 15-20 25-30

+ Agua 11.1 5.1 3.2 1.02+ Pavimentación

9.1 4.8 3.4 2.58

+Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03Fonte:

* - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do

Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM

** - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987


Incremento del valor de la tierra depende de la Incremento del valor de la tierra depende de la relativa escasez de serviciosrelativa escasez de servicios

% de la ciudad provisto del servicio0% 100%

Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos de infraestructura urbana y rentas o valor de la tierra

VC

V = incremento en el valor de la tierraC = costo de la inversión

V/C=1

Mientras más esencial el servicio, más externa la curva

Áreas debajo de la curva = Plusvalías a ser recuperadas

Energía eléctrica

Pavimentación

AlcantarilladoAgua

Homeostasis


El ‘Predial’ facilita el acceso a la tierra por los pobres

Efecto de capitalización reduce el precio de mercado Sustituto para acceso a crédito (Linn & Bahl)

Legitimización de derechos de tenencia Catastro fiscal vs. sistema de registro

Ciudadanía fiscal Contribuyentes demandando derechos a

servicios

Además ...el pobre YA esta pagando ... Pero al bolsillo del fraccionador!


Efecto de capitalización del tributo sobre el precio

El tributo incide sobre el propietario

A tax on land rent would affect rent only, it would fall wholly on landlords,

and could not be shifted to any class of consumers David Ricardo (PPE&T - 1826, ch 10)


Efecto de capitalización del tributo sobre el precio

(L)a receta de impuestos sobre el suelo

tiende a ser capitalizada en menores valores del suelo

(ya que tal impuesto reduce la rentabilidad futura esperada

sobre el suelo) Bahl, Roy W., and Johannes F. Linn.

Cuanto mas fuerte la incidencia del tributo sobre el valor de la tierra – menor su precio de mercado

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IPTU e outras cargas s/ o valor do imovel

R+V vs IPTU

Potencial arrecadação Sinergias? Ou Cortina de Fumaça Pedagogia fiscal Impacto da OODC s/ a planta de valores


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Habitação socialInformalidade decorrente de

insuficiente oferta de terra servida (urbanizada) a preço acessivel;

Alto custo/preço da informalidade : Pobre ‘já pagando um tributo’ porem não ao fisco...


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Preambulo


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IPTU é um bom imposto


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Relevancia para o desenvolvimento urbano


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Ampla margem para aprimorar o IPTU


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Muitos problemas e desafios


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