value engineering - neuf & associates€¦ · stakeholderanalyse (shareholders,...
TRANSCRIPT
DATUM : 28-11-2012
HerontwikkelLAB
VALUE ENGINEERING
2
OVER Het HerontwikkelLAB
Introductie
3
Het overaanbod van kantoorruimte en de veranderde vraag ernaar hebben
een omvangrijke en veelal structurele leegstand veroorzaakt. Die structurele
leegstand is niet alleen een omvangrijk financieel probleem, kantoorpanden
zijn vaak eigendom van institutionele beleggers en gefinancierd met
pensioenpremies, maar vormt langzamerhand ook een ruimtelijk en sociaal
probleem. De ruimtelijk geconcentreerde leegstand van kantoren werkt
verloedering van gebieden in de hand. Omdat veel van de langdurig
leegstaande kantoren nooit meer een kantoorfunctie zullen krijgen, heeft
LAB een concept ontwikkelt dat stoelt op een multifunctionele
herontwikkeling en het creeren van een community.
Visie LAB : herontwikkeling gaat om de nieuwe functies in het gebouw, de
samenhang van die functies en hun relatie met de omgeving.
VISIE
4
LAB is een herontwikkelaar op het gebied van herbestemming van leegstaand vastgoed. Door de unieke combinatie van ontwikkeling, realisatie, financiële expertise en creativiteit is LAB in staat van leegstaande gebouwen unieke lokaties voor specifieke gemeenschappen te maken met ziel en dus meerwaarde.
WAT DOEN WE
5
Probleem: er is leegstand 13 miljoen m2 in Nederland – 1 miljoen m2 in Amsterdam
Huidige standaard oplossing: Studentenhuisvesting of hotel of wonen of creatieve sector
Oplossing LAB: > Van monofunctionaliteit naar multifunctionaliteit > Van leegstand naar community
WAT DOEN WE
6
Analyse markt, gebouw en omgeving
PROCES
Analyse haalbaarheid multifunctionele invulling samen met exploitanten
Maken schetsontwerp nieuwe indeling samen met exploitanten
Contracteren exploitanten
Verbouwing en start exploitatie
7
8
Van boekwaarde naar meerwaarde Goede leegstaande gebouwen verdienen een nieuw leven. Leegstaande kantoren zijn een generiek probleem, echter zonder generieke oplossing. Het LAB brengt experts bij elkaar die een oplossing kunnen bieden. Daarmee wordt winst behaald voor leegstaande gebouwen
9
Creëer vraag in bestaand vastgoed Door de juiste faciliteiten en functies op gebieds- en gebouwniveau te combineren, ontstaan nieuwe succesvolle aantrekkelijke gebieden en gebouwen. Door het aanmeten van een maatpak brengen we een hernieuwde en gezonde exploitatie tot stand.
10
Het juiste team
Het LAB stelt de juiste combinatie voor de juiste gelegenheid samen. Met de juiste samenstelling van partners wordt succes in concepten, functies en exploitaties gerealiseerd zoals deze ook bij onze best practices is bereikt.
11
Aanpak
Het transformeren van een leegstaand gebouw begint met het vinden van de gebruikers en het verbinden van potentiële huurders. Weten waar vraag naar is, aansluitend bij de locatie. Een voorbeeld: het Intelligence Center (PFC²) heeft de toekomstig gebruiker al in beeld.
12
6 DOMEINEN
13
Resultaat
Een monofunctioneel gebouw transformeren we naar een flexibel gebouw, zodat deze in de toekomst een andere functie kan invullen. De levenscyclus van het gebouw wordt daarmee verlengd. Voor gebruikers realiseren we een omgeving waar ze graag willen verblijven en de gemeente kent minder leegstand wat een positieve impact heeft op de omgeving en werkgelegenheid. Daarbij krijgen gebouweigenaren en financiers een betrouwbare, nieuwe cashflow.
14
VALUE ENGINEERING
Introductie
15
Value Engineering (waardeanalyse) is een methode om systematisch en in teamverband de waarde van een gebouw te analyseren en te optimaliseren. Waarde is daarbij gedefinieerd als de verhouding tussen prestatie (de functie of bestemming) en de kosten. Een functionele analyse door het LAB en creatief brainstormen met een multidisciplinair team over alternatieven zijn belangrijke onderdelen van de waardeanalyse.
VALUE ENGINEERING
16
Hoe kunnen we de toekomstige functies voor het gebouw op een goede wijze realiseren
Bij Value engineering zoeken specialisten vanuit verschillende disciplines – vaak samen met de vertegenwoordigers van de opdrachtgever – gezamenlijk naar de mogelijkheden om de nieuwe bestemming te realiseren
Value engineering inventariseert alle mogelijkheden en vergelijkt deze zodat de toekomstige meerwaarde of besparing van kosten zichtbaar worden
Bij Value engineering worden de initiatieven vanuit verschillende invalshoeken bekeken.
Door partijen te betrekken bij het vinden en afwegen van de alternatieven draagt Value engineering bij aan een goede communicatie tussen alle betrokkenen
VALUE ENGINEERING
17
STAPPENPLAN
Voorbereidingsfase
EIG
ENA
AR
januari februari maart april mei juni
Informatiefase Rapportagefase
Presentatiefase
HER
ON
TWIK
KEL
LAB
Functionele analyse en creatieve fase
Ontwikkelfase
Evaluatiefase
idee idee idee concept concept concept Imple-
mentatie uitvoering
18
1.VOORBEREIDINGSFASE
Doelstelling van deze fase is het onderzoeken en bepalen van de status quo en het verzamelen van informatie. Marktanalyse (demografie, markt) Locatieanalyse (stedenbouwkundig, ontsluiting, voorzieningen in kaart
brengen, etc.) Gebouwanalyse (technische staat, duurzaamheid, technische
beperkingen) Stakeholderanalyse (shareholders, krachtenveldanalyse) Financiële en fiscale analyse Beleidsanalyse, gemeente, provincie en Rijk + RO analyse Communicatieplan nav analyse media
Deliverable: Rapportage en analyses
19
2.INFORMATIEFASE
Doelstelling van deze fase is het delen en toetsen van de status quo ter communicatie aan de shareholders. In deze fase wordt kennis uitgewisseld en worden de uitgangspunten voor de Value Engineering studie vastgelegd.
Deliverable: Presentatie
20
3.FUNCTIONELE- EN CREATIEVE FASE
Doelstelling van deze fase is aan de hand van een brede marktconsultatie potentiele concepten en ideeën voor de nieuwe invulling ontwikkelen en onderzoeken. Marktconsulatie Inventarisatie mogelijk geïnteresseerde exploitanten en gebruikers Samenstellen team
• Architect(en) • Adviseur RO/Bestemmingsplan • Interieurarchitect(en) • Constructeur • Installatietechnisch, Bouwfysisch, Duurzaamheid adviseur
Conceptontwikkeling
Deliverable: Lijst met potentiele concepten, exploitanten, gebruikers
21
4.EVALUATIEFASE
Doelstelling van deze fase is het selecteren van één of meerdere kansrijke totaalconcept(en). Analyse synergie tussen concepten Selectie concepten Concepten terugbrengen naar één of meerdere totaalconcept(en)
Deliverable: Lijst met potentiele concepten, exploitanten, gebruikers
22
5.ONTWIKKELFASE
Doelstelling van deze fase is één of meerdere totaalconcept(en) verder uitwerken en vervolgens toetsen op haalbaarheid. Globale schetsontwerpen Analyse levensvatbaarheid concepten
Deliverable: Presentatie haalbaarheidsanalyse concepten
23
6.PRESENTATIEFASE
Doelstelling van deze fase is afstemming van de bevindingen en plannen met de assetmanager van de eigenaar.
Deliverable: Rapportage Ontwikkelvisie Businessplan (STIKO, exploitatiemodellen, financiële analyse,
waardeontwikkeling, commerciële- en strategische vastgoedvisie)
Schetsontwerp (Architect, constructeur, installatietechnisch, bouwfysica, duurzaamheid, RO/Bestemmingsplan)
Marketing & communicatieplan Plan tijdelijke exploitatie in transitiefase Planning
24
7.RAPPORTAGEFASE
Doelstelling van deze fase is afstemming rapportage met de eigenaar en overtuigen van plannen. Go, No-Go implementatie met of zonder aanpassingen
Deliverable: Go, No-Go
25
VALUE ENGINEERING
Voorstel Budget
26
BEST PRACTISES
Voorbeelden
27
MACOGEBOUW
28
MACOGEBOUW
29
CENTRAL POST ROTTERDAM
30
ROC TWENTE
31
POLITIEACADEMIE
32
WESTERLAANTOREN ROTTERDAM
33
CONTACTS
Mark Plaisier Dura Vermeer Vastgoed BV De Bouw 79 3990 GE Houten M : +31 (6) 53954526
DATUM : 28-11-2012