univerza v mariboru pravna fakulteta mateja ...gospodarsko izkorišča še naprej. hipoteka je tudi...

UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

MATEJA CIGUT

UREDITEV HIPOTEKE V SLOVENSKEM

PRAVU

Diplomsko delo

Murska Sobota 2018

UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

UREDITEV HIPOTEKE V SLOVENSKEM

PRAVU

Študent: Mateja Cigut

Študijski program: UNI-B1-PRAVO

Študijska smer: Civilno pravo

Mentor: dr. Renato Vrenčur

Murska Sobota, avgust 2018

KAZALO

UVOD ......................................................................................................................................................1

1 POJEM IN FUNKCIJA HIPOTEKE ..........................................................................................2

2 NAČELA HIPOTEKARNEGA PRAVA .......................................................................................2

2.1 Načelo specialnosti ..................................................................................................... 2

2.2 Vpisno načelo............................................................................................................... 3

2.3 Načelo javnosti (publicitetno načelo) ....................................................................... 3

2.4 Načelo postranskosti (akcesornosti) ........................................................................ 4

2.5 Načelo vrstnega reda.................................................................................................. 4

2.6 Načelo uradnosti (oficialnosti) ................................................................................... 5

2.7 Načelo nedeljivosti hipotekarnega jamstva ............................................................. 5

2.8 Načelo nadaljnjega obstoja osebnega jamstva ...................................................... 5

3 PREDMET IN OBSEG HIPOTEKE ...........................................................................................6

3.1 Sestavine ...................................................................................................................... 6

3.2 Plodovi .......................................................................................................................... 7

3.3 Pritikline ........................................................................................................................ 7

3.4 Nepremičnina v solastnini ali v skupni lastnini ....................................................... 8

3.5 Etažna lastnina ............................................................................................................ 9

3.6 Stavbna pravica ........................................................................................................... 9

4 ZAVAROVANA TERJATEV .......................................................................................................10

4.1 Stranske terjatve ....................................................................................................... 11

4.2 Bodoče in pogojne terjatve ..................................................................................... 11

5 NASTANEK HIPOTEKE ............................................................................................................12

5.1 Nastanek hipoteke na podlagi pravnega posla ..................................................... 12

5.1.1 Zastavna pogodba ............................................................................................ 12

5.1.2 Zemljiško knjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) ..................................... 13

5.1.3 Vpis pridobitve hipoteke v zemljiško knjigo .................................................. 14

5.1.4 Razpolagalna sposobnost zastavitelja ............................................................ 15

5.1.5 Dobroverna pridobitev hipoteke ..................................................................... 16

5.1.6 Nastanek hipoteke na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa

16

5.2 Nastanek hipoteke na podlagi zakona ................................................................... 17

9

5.3 Nastanek hipoteke na podlagi sodne odločbe ...................................................... 18

5.3.1 Hipoteka v postopku izvršbe ........................................................................... 19

5.3.2 Hipoteka v postopku zavarovanja .................................................................. 19

5.3.3 Hipoteka na podlagi predhodne odredbe ...................................................... 20

6 VRSTNI RED HIPOTEKE .........................................................................................................20

6.1 Predznambe v zvezi s hipoteko ............................................................................... 21

6.1.1 Vpis predznambe ............................................................................................... 21

6.1.2 Opravičitev predznambe .................................................................................. 22

6.1.3 Izbris predznambe ............................................................................................ 23

6.2 Zaznambe vrstnega reda v zvezi s hipoteko ......................................................... 23

6.2.1 Vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev, prenos ali prenehanje

hipoteke 24

6.2.2 Razpolaganje z vrstnim redom ........................................................................ 25

6.2.3 Vknjižba in predznamba pridobitve, prenosa ali prenehanja hipoteke v

zaznamovanem vrstnem redu ......................................................................................... 25

6.2.4 Izbris zaznambe vrstnega reda za pridobitev, prenos ali prenehanje

hipoteke 26

6.3 Sprememba vrstnega reda hipoteke ...................................................................... 27

7 RAZMERJE MED STRANKAMI PRED ZAPADLOSTJO TERJATVE ...............................28

7.1 Prepovedani dogovori ............................................................................................... 28

7.1.1 Komisorni dogovor ............................................................................................ 28

7.1.2 Dogovor o antihrezi .......................................................................................... 29

7.1.3 Prepoved razpolaganja (odsvojitve ali obremenitve) .................................. 29

7.2 Devastacija ................................................................................................................. 29

7.3 Prenos hipoteke ......................................................................................................... 30

7.4 Subrogacija ................................................................................................................ 31

8 POPLAČILO IZ HIPOTEKE .....................................................................................................32

8.1 Zapadlost zavarovane terjatve ................................................................................ 32

8.1.1 Odpoklic .............................................................................................................. 33

8.2 Hipotekarna tožba ..................................................................................................... 33

8.3 Izvršba na zastavljeno nepremičnino ..................................................................... 34

8.3.1 Sklep o izvršbi .................................................................................................... 35

8.3.2 Prodaja nepremičnine ....................................................................................... 36

8.3.3 Posledice prodaje v izvršilnem postopku ....................................................... 37

10

8.4 Vrstni red poplačila ................................................................................................... 40

9 PRENEHANJE HIPOTEKE .......................................................................................................40

9.1 Prenehanje zavarovane terjatve ............................................................................. 41

9.2 Odstop zavarovane terjatve brez zastavne pravice ............................................. 41

9.3 Odrek hipoteki ........................................................................................................... 42

9.4 Konsolidacija .............................................................................................................. 42

9.5 Ugasnitev (zastaranje) hipoteke ............................................................................. 42

9.6 Prisilna prodaja obremenjene nepremičnine......................................................... 43

9.7 Izbris hipoteke iz zemljiške knjige .......................................................................... 43

10 POSEBNE VRSTE HIPOTEKE .................................................................................................44

10.1 Skupna hipoteka........................................................................................................ 44

10.1.1 Vpis v zemljiško knjigo ..................................................................................... 44

10.1.2 Poplačilo iz skupne hipoteke ........................................................................... 45

10.1.3 Prenehanje in izbris iz zemljiške knjige ......................................................... 45

10.2 Maksimalna hipoteka ................................................................................................ 45

10.2.1 Posebna vsebina načela specialnosti in akcesornosti .................................. 46

10.2.2 Nastanek in vpis v zemljiško knjigo ................................................................ 46

10.2.3 Prenos maksimalne hipoteke ........................................................................... 47

10.2.4 Poplačilo iz maksimalne hipoteke ................................................................... 47

10.2.5 Prenehanje maksimalne hipoteke ................................................................... 48

10.3 Nadhipoteka ............................................................................................................... 49

10.3.1 Nastanek in vpis v zemljiško knjigo ................................................................ 49

10.3.2 Poplačilo iz nadhipoteke ................................................................................... 50

10.3.3 Prenehanje in izbris iz zemljiške knjige ......................................................... 50

10.4 Zastavna pravica na nevpisanih nepremičninah ................................................... 51

SKLEP ...................................................................................................................................................52

LITERATURA ......................................................................................................................................53

VIRI ......................................................................................................................................................53

POVZETEK

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah, ki služi zavarovanju ene ali več

natančno določenih terjatev in s tem zastavnega upnika pooblašča, da se v

primeru, da mu terjatev ne bo pravočasno izpolnjena, poplača iz vrednosti

zastavljene nepremičnine. Je neposestna zastavna pravica, kar pomeni, da

zastavitelj ohrani posest obremenjene nepremičnine in jo lahko še naprej

nemoteno uporablja.

V zvezi z nastankom razlikujemo med pogodbeno hipoteko, ki nastane na podlagi pravnega posla, prisilno hipoteko, ki nastane na podlagi sodne odločbe in zakonito hipoteko, ki nastane na podlagi zakona. Poleg tega, pa poznamo tudi posebne vrste hipotek: nadhipoteka, maksimalna hipoteka, skupna

hipoteka in zastavna pravica na nevpisanih nepremičninah.

Hipoteka je knjižna stvarna pravica, tako da zemljiška knjiga zagotavlja najvišjo

možno mero publicitete. Pogoj za njen nastanek je namreč vpis v zemljiško

knjigo, ki ima konstitutiven učinek. Izjema velja za zakonito hipoteko, ki

nastane v trenutku, ko so izpolnjeni zakonski pogoji, brez vpisa v zemljiško

knjigo.

Ista nepremičnina je lahko obremenjena z več hipotekami. V takšnem primeru

je potrebno upoštevati vrstni red njihove ustanovitve, saj se hipotekarni upniki

poplačajo drug za drugim, v enakem vrstnem redu, kot so pridobili hipoteko.

V primeru, da s hipoteko zavarovana terjatev ob zapadlosti ni plačana, ima

hipotekarni upnik pravico do poplačila iz hipoteke. V kolikor je bila ustanovljena

navadna hipoteka, mora hipotekarni upnik najprej pridobiti izvršilni naslov.

Pridobi ga tako, da vloži hipotekarno tožbo, s katero zahteva, da se zastavljena

nepremičnina proda. Če je bila ustanovljena neposredno izvršljiva hipoteka,

hipotekarni upnik že ima izvršilni naslov in lahko vloži izvršilni predlog

neposredno na sodišče.

Glede prenehanja hipoteke je potrebno razlikovati med prenehanjem v

materialnem smislu in njenim prenehanjem v formalnem smislu. Materialno

prenehanje nastopi, če so izpolnjeni pogoji za njen izbris iz zemljiške knjige.

Takšna hipoteka je še vedno vpisana v zemljiško knjigo, vendar obstaja zgolj

formalno, tako da je hipotekarni upnik ali zastavitelj ne more več uporabiti za

zavarovanje drugih terjatev. V formalnem smislu pa hipoteka preneha samo z

izbrisom iz zemljiške knjige.

Ključne besede: hipoteka, hipotekarni upnik, neposestna zastavna pravica,

knjižna pravica, pogodbena hipoteka, prisilna hipoteka, zakonita hipoteka

ABSTRACT

Mortgage is a lien on immovable property, which serves as the insurance of one

or more precisely determined claims, thereby authorizing the pledge creditor to

repay from the value of the pledged property if his claim is not met in due time.

It is a non-possessory lien, which means that the pledgor preserves the

possession of the burdensome property and can continue to use it

uninterruptedly.

As regards the creation, we distinguish between a contractual mortgage arising

from a legal transaction, a forced mortgage that arises on the basis of a court

decision and a lawful mortgage arising from the law. We also know special

types of mortgages such as sub-mortgage, maximum mortgage, joint mortgage

and pledge on unwritten real estate.

Mortgage is a bookkeeping real right, so the land register provides the highest

possible publicity. The condition for its creation is the registration in the land

register, which has a constitutive effect. The exemption applies to a legal

mortgage that arises at the moment when the legal conditions are met, without

registering in the land register.

The same real estate can be loaded with several mortgages. In such a case, the

order of their creation must be taken into account, as mortgage creditors pay

off one after the other, in the same order as they obtained a mortgage.

If a mortgage receivable is not paid as it should be, the mortgagee is entitled to

repayment from the mortgage. If a normal mortgage has been established, the

mortgage creditor must first obtain an enforcement address. He can receive it

by placing a mortgage claim requiring the pledged real estate to be sold. If a

directly enforceable mortgage has been established, the mortgage creditor

already has an enforcement address and may submit an enforcement proposal

directly to the court.

Concerning the cessation of the mortgage, it is necessary to distinguish

between termination in the material sense and its termination in the formal

sense. Material termination occurs if the conditions for its deletion from the land

register are fulfilled. Such a mortgage is still entered in the land register, but it

exists only formally, so that the mortgage creditor or pledger can no longer be

used to insure other receivables. In the formal sense, the mortgage ceases only

with the erasure from the land register.

Keywords: mortgage, mortgage creditor, book right, contractual mortgage,

forced mortgage, legal mortgage

1

UVOD

Hipoteka je zastavna pravica na nepremičninah, ki predstavlja pomemben in

učinkovit instrument za zavarovanje terjatev v upniško-dolžniških razmerjih.

Hipoteko ureja Stvarnopravni zakonik1 (SPZ), ki je začel veljati 1. Januarja

2003. Navedeni zakonik ureja materialnopravne vidike hipoteke, medtem ko so

pri realizaciji tovrstnih zavarovanj zunaj stečaja pomembna pravila Zakona o

izvršbi in zavarovanju2 (ZIZ), v stečaju pa določbe Zakona o finančnem

poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju3 ( FFPPIPP).

Ker se hipoteka kot zastavna pravica na nepremičninah vpisuje v zemljiško

knjigo, je treba upoštevati tudi pravila Zakona o zemljiški knjigi4 (ZZK-1). SPZ je

bil od svoje uveljavitve spremenjen le enkrat, medtem ko je prišlo do vrste

sprememb ZIZ, uveljavitve in sprememb ZFPPIPP ter sprememb ZKK-1, ki so

na področju hipoteke prinesle številne spremembe.5

1 Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13.

2 Zakon o izvršbi in zavarovanju (Uradni list RS, št. 3/07 – uradno prečiščeno besedilo, 93/07, 37/08 –

ZST-1, 45/08 – ZArbit, 28/09, 51/10, 26/11, 17/13 – odl. US, 45/14 – odl. US, 53/14, 58/14 – odl. US, 54/15, 76/15 – odl. US in 11/18) 3 Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP),

Uradni list RS, št. 13/14, 10/15 – popr., 27/16, 31/16 – Odl. US in 63/16 –ZD-C. 4 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 – Z ST-1, 45/08, 28/09, 25/11, 14/15 –

ZUUJFO, 69/17 in 11/18 – ZIZ-L. 5 Povzeto po: M. Tratnik, Hipoteka, GV Založba, Ljubljana 2012, str.5.

2

1 POJEM IN FUNKCIJA HIPOTEKE

SPZ v 138. členu opredeljuje hipoteko kot zastavno pravico na nepremičninah.

Zastavna pravica pa je v skladu z definicijo iz prvega odstavka 128. člena SPZ

omejena stvarna pravica na določeni tuji stvari ali pravici, ki služi zavarovanju

ene ali več določenih terjatev in ki pooblašča zastavnega upnika, da se za to

terjatev, če ni pravočasno izpolnjena, poplača iz vrednosti zastavljenega

objekta.6 Poplačilna pravica zastavnega upnika, ki poleg glavnice vključuje tudi

obresti in stroške, ima prednost pred vsemi drugimi upniki zastavitelja.7

Hipoteka je po svoji naravi neposestna zastavna pravica, zato zastavitelj ohrani

posest obremenjene nepremičnine in jo lahko nemoteno uporablja in/ali

gospodarsko izkorišča še naprej. Hipoteka je tudi knjižna stvarna pravica, kar

pomeni, da se za njen nastanek, prenos ali prenehanje zahteva objava v

zemljiški knjigi, ki zagotavlja najvišjo možno mero publicitete.8

2 NAČELA HIPOTEKARNEGA PRAVA

2.1 Načelo specialnosti

Načelo specialnosti je splošno načelo stvarnega prava, določeno v 7. členu SPZ

in pomeni, da so predmet stvarnih pravic lahko samo individualno določene

samostojne stvari ali premoženjske pravice, ne more pa biti predmet stvarnih

pravic del stvari.9

V zvezi s hipoteko ima načelo specialnosti dva vidika. Po eni strani opredeljuje

predmet hipoteke in s tem varuje interese zastavitelja, ker omejuje predmet

njegovega jamstva na točno določeno nepremičnino. V manjši meri pa varuje

tudi hipotekarnega upnika, ker opredeljuje predmet njegovega zavarovanja in

poplačilne pravice. Po drugi strani pa obravnavano načelo opredeljuje s

hipoteko zavarovano terjatev. Ta vidik načela varuje dolžnika (in zastavitelja, če

ne gre za isto osebo), ker zahteva, da se ustrezno opredeli terjatev, zavarovana

s hipoteko in da se loči od terjatev, ki niso zavarovane, prav tako pa varuje tudi

druge dolžnikove upnike, ker zahteva, da se terjatve, glede katerih obstaja

6 Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list RS,

Ljubljana 2016, str. 753. 7 Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko

pravo, Maribor 2008, str. 216. 8 Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 753-754.

9 Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 754.

3

prednostna pravica zastavnega upnika ločijo od tistih, pri katerih prednostne

pravice nima ali jo ima šele v poznejšem vrstnem redu.10

Obravnavano načelo glede zavarovane terjatve ni tako strogo kot glede

predmeta zastavne pravice, saj 129. člen SPZ dopušča ustanovitev zastavne

pravice za zavarovanje bodočih in pogojnih terjatev.11

2.2 Vpisno načelo

V skladu z vpisnim načelom se stvarne pravice na nepremičninah pridobijo le z

vpisom v zemljiško knjigo, ki ima konstitutivni učinek. Vpis začne veljati v

trenutku, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za vpis oziroma listino, na

podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti, kakor je določeno v 5. členu

ZZK-1.

Obravnavano načelo velja absolutno, kadar se hipoteka pridobi na podlagi

pravnega posla ali sodne odločbe, če pa gre za pridobitev hipoteke na podlagi

zakona, dedovanja ali z odločbo upravnega organa, se ta pridobi brez vpisa v

zemljiško knjigo.12

2.3 Načelo javnosti (publicitetno načelo)

Načelo javnosti je splošno načelo stvarnega prava in je še posebej pomembno

na nepremičninskem področju. Zagotavlja ga zemljiška knjiga, ki je namenjena

vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičnini in pravnih dejstvih v

zvezi z nepremičninami.13

Načelo javnosti zahteva, da so stvarne pravice tretjim znane, kar pomeni, da

lahko vsakdo zahteva vpogled v glavno knjigo, izpisek iz nje, vpogled v zbirko

listin ali prepis listin iz zbirke.14

Publicitetni učinki vpisa v zemljiško knjigo nastopijo v trenutku, ko je vložitev

predloga za vpis razvidna iz zemljiške knjige.

10

Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 24. 11

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 402. 12

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 756. 13


Povzeto po: M. Tratnik, n. d., 2012, str. 25.

4

Z načelom javnosti je tesno povezano vpisno načelo in načelo zaupanja v

zemljiško knjigo, ter načelo absolutnosti stvarnih pravic, ker imajo lahko te

absolutne učinke samo, če je njihov obstoj znan tudi tretjim.15

2.4 Načelo postranskosti (akcesornosti)

Zastavna pravica je v odnosu do zavarovane terjatve, kot glavne pravice,

stranska in od nje odvisna pravica, kar pomeni, da ne more obstajati

samostojno. Hipoteka je tako glede svojega nastanka, obsega, prenosa,

poplačila in prenehanja odvisna od zvarovane terjatve.

V skladu z načelom akcesornosti tako hipoteka vedno sledi zavarovani terjatvi,

kar posledično pomeni, da je upnik zavarovane terjatve nujno tudi hipotekarni

upnik, s čimer je onemogočeno, da bi dve različni osebi zahtevali od dolžnika

dvakratno plačilo istega dolga. Poleg tega, je dolžnik varovan tudi s tem, da je

obseg poplačilne pravice hipotekarnega upnika omejen z zneskom zavarovane

terjatve.16

2.5 Načelo vrstnega reda

V primeru, da je ista nepremičnina obremenjena z več hipotekami je potrebno

upoštevati načelo vrstnega reda, ki zagotavlja stvarni pravici, ki je bila

pridobljena prej, prednost pred pozneje pridobljeno pravico.

Vrstni red hipoteke se torej ravna po trenutku nastanka hipoteke, oziroma s

trenutkom, ko začne učinkovati vpis v zemljiško knjigo. To je v skladu s 5.

členom ZZK-1 takrat, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za

vpis,oziroma, ko prejme listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni

dolžnosti (10. člen ZZK-1).17

15

Povzeto po: M. Tratnik, n. d., 2012, str. 26. 16


Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 756-757.

5

2.6 Načelo uradnosti (oficialnosti)

Bistvo načela uradnosti je v tem, da se lahko hipotekarni upnik iz hipoteke

poplača le po sodni poti, kar pomeni, da je njegovo pravico do poplačila iz

zastavljene nepremičnine mogoče realizirati samo na formalen način, tj. v

izvršilnem postopku, s prodajo zastavljene nepremičnine na podlagi listine, ki je

izvršilni naslov.

Načelo oficialnosti v hipotekarnem pravu je tako temelj za prepoved

komisornega dogovora.18

2.7 Načelo nedeljivosti hipotekarnega jamstva

Načelo je zapisano v 150. členu SPZ, ki določa, da hipoteka služi zavarovanju

terjatve vse dokler ta ni v celoti poplačana, kar pomeni, da, če je terjatev

plačana samo delno, se hipoteka kljub temu ne zmanjša.

Če pride do delitve nepremičnine, ki je obremenjena s hipoteko, je vsak od

delov nepremičnine obremenjen s hipoteko v celoti.19

2.8 Načelo nadaljnjega obstoja osebnega jamstva

Dolžnik jamči za svoje dolgove z vsem svojim premoženjem, zato dejstvo, da je

bila za zavarovanje določene terjatve ustanovljena hipoteka, nima nobenega

vpliva na nadaljnji obstoj osebnega dolžnikovega jamstva za to terjatev. Tako

se lahko zastavni upnik, če terjatev, ki je zavarovana s hipoteko ob zapadlosti ni

plačana, poplača bodisi z realizacijo hipoteke, bodisi kot navadni upnik iz

celotnega dolžnikovega premoženja.

Kljub temu, se zastavni upnik praviloma poplača iz naslova hipoteke, ker je zanj

navadno ugodnejše, če pa terjatev na ta način ne bo v celoti poplačana, pa se

bo glede presežka poskušal poplačati na drugem dolžnikovem premoženju.20

18

Povzeto po: M. Tratnik, V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, Stvarnopravna zavarovanja, Studio Linea, Maribor 2001, str. 79-80. 19

Glej 150. člen SPZ. 20

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2007, str. 411.

6

3 PREDMET IN OBSEG HIPOTEKE

Predmet hipoteke je točno določena nepremičnina, ki je v 18. členu SPZ

opredeljena kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi

sestavinami.21

Obseg hipoteke določa 140. člen SPZ, po katerem hipoteka obsega

nepremičnino v celoti, ter vse njene sestavine in plodove, dokler ti niso ločeni

od glavne stvari, kakor tudi vse pritikline, ki so v lasti zastavitelja.22

Po SPZ so predmet hipoteke samo nepremičnine, ki so vpisane v zemljiško

knjigo. V nasprotnem primeru je na njih mogoče ustanoviti neposestno

zastavno pravico po določilih ZIZ.23

3.1 Sestavine

Sestavina je vse, kar se v skladu s splošnim prepričanjem šteje za del druge

stvari. Dokler se ne loči od glavne stvari, sestavina ne more biti samostojen

predmet stvarnih pravic.24

Odgovor na vprašanje, ali gre za sestavino določene nepremičnine, nam daje

načelo superficies solo cedit (načelo povezanosti zemljišča in objekta) , v skladu

s katerim je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali kar je trajno na

nepremičnini, nad njo ali pod njo sestavina nepremičnine. Omenjeno načelo ima

učinek samo v primeru, če je podana dejanska povezava med objektom in

zemljiščem, ko sestavine ni mogoče ločiti od glavne stvari, ne da bi se en ali

drug predmet pri tem poškodoval, kakor tudi če je glavno stvar in sestavino

mogoče ločiti brez poškodbe, vendar sestavina v skladu s splošnim

prepričanjem šteje za del glavne stvari.

V skladu z zgoraj opisanim 140. členom SPZ se hipoteka samodejno razteza na

vse sestavine zastavljene nepremičnine. Pri tem ni pomembno ali so bile

sestavine del glavne stvari že ob ustanovitvi hipoteke ali so to postale pozneje,

zato se hipoteka razteza tudi na vse naknadne izboljšave obremenjene

nepremičnine. Prav tako ni pomembno, ali je neka sestavina, preden se je

spojila z nepremičnino pripadala komu drugemu kot lastniku obremenjene

21




Glej 16. člen SPZ.

7

nepremičnine, ker s spojitvijo z drugo glavno stvarjo preneha lastninska pravica

na prvotno samostojni premičnini, saj ta postane sestavina nepremičnine.25

Samostojen predmet hipoteke sta lahko etažna lastnina in stvabna pravica, ki

predstavljata izjemo od načela superficies solo cedit.26

3.2 Plodovi

20. člen SPZ opredeljuje plodove kot neposreden proizvod stvari, ki so lahko

naravni ali civilni. Spz ureja samo naravne plodove, civilni so predmet

obligacijskega prava.27

Hipoteka se avtomatično razteza na vse še ne ločene naravne plodove

zastavljene nepremičnine, ki so do ločitve sestavina stvari, z ločitvijo pa

postanejo samostojna stvar, ki se lahko samostojno obremeni z zastavno

pravico ali postane predmet fiduciarnega zavarovanja.

Plodovi pripadajo lastniku zastavljene nepremičnine.28

3.3 Pritikline

17. člen SPZ opredeljuje pritiklino kot premičnino, ki je v skladu s splošnim

prepričanjem namenjena gospodarski rabi ali olepšanju glavne stvari in ki v

dvomu deli usodo glavne stvari.29

Hipoteka se poleg prej obravnavanih sestavin in plodov, samodejno razteza tudi

na pritikline obremenjene nepremičnine, vendar le na tiste, ki so v lasti

zastavitelja.

Pritikline so samostojne premične stvari in lahko, če je to posebej dogovorjeno,

samostojno nastopajo v pravnem prometu. Če tega dogovora ni, velja zgoraj

omenjena domneva in delijo usodo glavne stvari.

Posledica njihove samostojnosti je tudi to, da so lahko pritikline predmet

samostojnih stvarnopravnih zavarovanj.30

25

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 762-763. 26


Povzeto po:M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 101. 28


Glej 17. člen SPZ.

8

3.4 Nepremičnina v solastnini ali v skupni lastnini

Nepremičnina, ki je v solastnini, se lahko obremeni bodisi v celoti, bodisi tako,

da se obremenijo samo posamezni idealni deleži. Če se nepremičnina obremeni

v celoti, je potrebno razpolaganje vseh solastnikov, kar pomeni, da morajo vsi

izdati zemljiškoknjižno dovolilo, njihovi podpisi pa morajo biti notarsko

overjeni.31

Nepremičnina, ki je v skupni lastnini, se lahko obremeni samo kot celota, pri

čemer je prav tako potrebno razpolaganje vseh skupnih lastnikov (vsi morajo

izdati zemljiškoknjižno dovolilo in vsi podpisi morajo biti notarsko overjeni).32

Če se s hipoteko obremeni solastniški delež na nepremičnini, delež v etažni

lastnini ali delež stavbne pravice, sodelovanje drugih solastnikov ni potrebno,

saj lahko vsak solastnik s svojim solastniškim deležem samostojno razpolaga.

Solastniški deleži se vpisujejo v zemljiško knjigo kot da bi bili samostojne

nepremičnine, vsak solastniški delež se namreč vodi kot poseben osnovni

položaj. Tako se pri posamezni nepremičnini vpiše toliko osnovnih položajev,

kolikor je solastniških deležev.33

Hipoteka se lahko ustanovi tudi na bodočem solastniškem deležu. V skladu s 6.

odstavkom 15. člena ZZK-1, lahko edini lastnik nepremičnine ustanovi hipoteko

na solastniškem deležu, ki še ne obstaja. Tako zastavitelju, ki najema kredit in

je njegova nepremičnina vredna bistveno več kot znaša kredit, ni treba

obremeniti celotne nepremičnine.

Novi solastniški delež nastane, ko se vpisuje hipoteka. V kolikor zemljiškoknjižno

sodišče dovoli vpis ustanovitve hipoteke v breme dela idealnega deleža

posameznega lastnika, se ob vpisu osnovni pravni položaj razdeli na dva dela.

Razdeli se na osnovni pravni položaj, pri katerem se vpiše idealni delež, ki je

enak deležu, v breme katerega je bil dovoljen vpis ustanovitve hipoteke (in pri

katerem se izvede vpis hipoteke) in na osnovni pravni položaj, pri katerem se

vpiše preostali idealni delež, ki je enak celotnemu deležu, zmanjšanemu za

idealni delež, ki se je obremenil s hipoteko.

Imetnik že obstoječega solastniškega deleža lahko na nepremičnini, ki je v

solastnini, obremeni samo del tega solastniškega deleža. V korist zastavitelja, se

30

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 763-764. 31



Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 760.

9

tako namesto prvotnega vknjižita dva solastniška deleža, pri čemer je samo

eden od njiju obremenjen s hipoteko.34

3.5 Etažna lastnina

V skladu s 105. členom SPZ je etažna lastnina lastninska pravica na

posameznem delu zgradbe v povezavi s solastninsko pravico na skupnih delih.35

Etažna lastnina je predmet razpolaganja kot celota, zato posebno razpolaganje

samo s posameznim delom ali samo z solastniškim deležem na skupnih delih ni

mogoče. To pomeni, da je s hipoteko mogoče obremeniti samo etažno lastnino

kot celoto.

Od navedenega pa se razlikuje naša zemljiškoknjižna tehnika in opredelitev

nepremičnin v ZZK-1, ki v 2. točki drugega odstavka 11. člena določa, da se

posamezni deli štejejo za samostojne nepremičnine. V zemljiško knjigo se

razpolaganje z etažno lastnino vpisuje samo pri posameznih delih, zato se,

gledano z vidika zemljiškoknjižne tehnike s hipoteko obremenijo samo

posamezni deli etažne lastnine.36

3.6 Stavbna pravica

Prvi odstavek 256. člena SPZ opredeljuje stavbno pravico kot stvarno pravico, ki

daje upravičencu pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo

nepremičnino.37

Z ustanovitvijo stavbne pravice se zgradba pravno gledano loči od

nepremičnine, tako da ni več njena sestavina, temveč postane sestavina

stavbne pravice.

V pravnem prometu se stavbna pravica obravnava kot samostojna

nepremičnina in je lahko samostojen predmet hipoteke.38

34

Povzeto po: M. Tratnik, n. d., 2012, str. 50-51. 35

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2007, str. 427. 36


Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, M. Odar, I. Simič, A. Štravs, H. Reich, Stavbna pravica in služnosti: stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2007, str.15. 38

Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 71.

10

Stavbna pravica je časovno omejena, kar je treba upoštevati pri obremenitvi

stavbne pravice s hipoteko, ki ne more trajati dlje kot stavbna pravica, ki je z

njo obremenjena.

Čas trajanja stavbne pravice se vpisuje v zemljiško knjigo, zato lahko

hipotekarni upnik pri določanju zapadlosti zavarovane terjatve (in s tem tudi čas

trajanja hipoteke) upošteva čas trajanja stavbne pravice.

Če pride do predčasnega prenehanja stavbne pravice na podlagi sporazuma

lastnika obremenjene nepremičnine in imetnika stavbne pravice se zahteva

pisno soglasje hipotekarnega upnika.

V primeru, da v trenutku prenehanja stavbne pravice hipoteka še vedno

obstaja, ta preneha, upnik pa pridobi zakonito zastavno pravico na terjatvi

imetnika stavbne pravice za plačilo nadomestila za zastavno pravico.

Če se stavbna pravica, ki je obremenjena s hipoteko preoblikuje v etažno

lastnino, hipoteka preide na vse na novo nastale posamezne dele v etažni

lastnini.39

4 ZAVAROVANA TERJATEV

Hipoteka ima svoj smisel le, če obstaja terjatev, ki je z njo zavarovana.40

Terjatev, ki se zavaruje s hipoteko mora biti določena. Opredeljena mora biti

glede na hipotekarnega upnika in dolžnika, kakor tudi na njen predmet.41

Hipoteka vedno sledi zavarovani terjatvi, zato je upnik zavarovane terjatve

nujno tudi hipotekarni upnik, ki mora biti poimensko določen.42 Na drugi strani,

pa se ne zahteva, da je dolžnik zavarovane terjatve ista oseba kot zastavitelj,

saj se hipoteka lahko ustanovi tudi za zavarovanje tujega dolga.

Ob ustanovitvi hipoteke je potrebno poleg podatkov o hipotekarnem upniku v

zemljiško knjigo vpisati tudi podatek o višini in zapadlosti zavarovane terjatve,

kakor tudi podatek o obrestni meri, če gre za obrestovano terjatev.

Kadar je govora o maksimalni hipoteki, velja izjema glede zahteve po

določenosti zavarovane terjatve, saj v tem primeru zadostuje, da je terjatev

zgolj določljiva.

39




Povzeto po: M. Tratnik, n. d., 2012, str. 27.

11

S hipoteko se lahko zavarujejo samo denarne terjatve. Terjatve glede storitev

ali izročitve neke stvari ne morejo biti predmet hipotekarnega zavarovanja.

Lahko pa so nedenarne terjatve, ki ob zapadlosti preidejo v denarne.43

4.1 Stranske terjatve

Zastavljena nepremičnina poleg glavnice, jamči tudi za stranske terjatve, zlasti

za obresti, morebitne terjatve iz naslova odškodninskih obveznosti, stroške

izterjave in procesne stroške.44

V skladu s četrtim odstavkom 189. člena ZIZ imajo stroški in obresti za zadnja

tri leta pred vložitvijo predloga za izvršbo, določeni v izvršilnem naslovu, isti

vrstni red kot glavna terjatev.45

4.2 Bodoče in pogojne terjatve

S hipoteko se lahko zavarujejo tudi bodoče terjatve, ki v trenutku, ko se glede

njih sklepa razpolagalni posel, še niso nastale, kakor tudi pogojne terjatve,

obstoj katerih je vezan na pogoj.

Glede pogojnih terjatev razlikujemo med tistimi, ki že obstajajo, a nad njimi

»visi« razvezni pogoj, z izpolnitvijo katerega preneha zavarovana terjatev in

med neobstoječimi terjatvami, pri katerih še ni gotovo ali bodo sploh nastale,

saj je njihov nastanek vezan na izpolnitev odložnega pogoja. Glede slednjih

velja, da gre za posebno vrsto bodočih terjatev, ker v trenutku ustanovitve

hipoteke še ne obstajajo in ni gotovo ali bodo sploh nastale. Dokler še obstaja

možnost, da se bo odložni pogoj uresničil, obstaja tudi hipoteka, vendar je

njena funkcija zelo omejena. V kolikor se odložni pogoj ne uresniči in se tudi

več ne more uresničiti, pa je to razlog za izbris hipoteke.

Za zavarovanje s hipoteko pridejo v poštev le tiste bodoče terjatve, pri katerih

obstaja precejšnja gotovost, da bodo nastale, saj v nasprotnem primeru

ustanovitev hipoteke sploh ne bi bila smiselna.

Ker se fiksna (klasična) hipoteka v zemljiško knjigo vpisuje s podatki o višini,

zapadlosti, obrestni meri in morebitni valorizacijski klavzuli je možnost

zavarovanja bodočih in pogojnih terjatev omejena, zato je glede teh največkrat

43

Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str. 73-74. 44


Glej 189. člen ZIZ.

12

mogoče ustanoviti le maksimalno hipoteko. Če pa so vsi opredelilni elementi

terjatve, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo že znani, pa se lahko vpiše tudi fiksna

hipoteka, ki varuje bodočo terjatev.46

5 NASTANEK HIPOTEKE

V skladu s 130. členom SPZ lahko hipoteka nastane na podlagi pravnega posla

(pogodbena hipoteka), zakona (zakonita hipoteka) ali sodne odločbe (prisilna

hipoteka).

Poleg omenjenih načinov se lahko zastavna pravica pridobi tudi na podlagi

dedovanja ali na podlagi upravne odločbe (pri kmetijsko- zemljiških operacijah),

vendar v teh primerih ne gre za samostojno pridobitev zastavne pravice, ker se

pri dedovanju pridobi kot posledica pridobitve zavarovane terjatve, pri

kmetijskih zemljiških operacijah, pa kot posledica pridobitve lastninske pravice

na novem zemljišču.47

5.1 Nastanek hipoteke na podlagi pravnega posla

Pridobitev hipoteke na podlagi pravnega posla je na splošno, za vse vrste

zastavnih pravic urejena v 131. in 133. členu SPZ, medtem, ko so posebne

zahteve v zvezi s hipoteko določene v 141. In 142. členu SPZ. V skladu z

omenjenimi določili zakona, se za pridobitev hipoteke zahteva zavezovalni posel

(zastavna pogodba), razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo), vpis v

zemljiško knjigo (pridobitni način) in razpolagalna sposobnost zastavitelja.48

5.1.1 Zastavna pogodba

Z zastavno pogodbo se zastavitelj zaveže zastavnemu upniku, da bo v njegovo

korist ustanovil hipoteko na določeni nepremičnini.

Zastavna pogodba je pravni posel obligacijskega prava in mora zato izpolnjevati

splošne zahteve glede veljavnosti obligacijskih pogodb, medtem, ko SPZ

vsebuje le nekatera določila v zvezi s prepovedjo nekaterih dogovorov v

46



Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2012, str. 61-62.

13

zastavni pogodbi. Kateri so ti dogovori in kakšen je njihov pomen, je opisano v

7. poglavju diplomskega dela.

Obravnavana pogodba lahko nastopa kot samostojen pravni posel, kot del

kreditne ali druge pogodbe iz katere izhaja zavarovana terjatev, lahko pa je

skupaj s sporazumom o ustanovitvi hipoteke združena v enoten pravni posel,

sklenjen v obliki zasebne listine ali v obliki notarskega zapisa.49

Zastavna pogodba mora biti veljavna v trenutku, ko se vloži predlog za vpis

pridobitve hipoteke v zemljiško knjigo.50 Če po vpisu pride do razveljavitve

zastavne pogodbe, je usoda hipoteke odvisna od učinka razveljavitve, pri čemer

naknadna razveljavitev z učinkom ex nunc nima vpliva na veljavost hipoteke, če

pa pride do razveljavitve pogodbe z učinkom ex tunc, velja, da zastavna

pogodba ni bila veljavno sklenjena in posledično tudi hipoteka ni veljavno

nastala.51

5.1.2 Zemljiško knjižno dovolilo (intabulacijska

klavzula)

Zemljiško knjižno dovolilo za ustanovitev hipoteke je izrecna in nepogojna izjava

zastavitelja (lastnika nepremičnine), da dovoljuje vpis pridobitve hipoteke v

zemljiško knjigo.52 Gre za razpolagalni pravni posel, ki mora temeljiti na

zastavni pogodbi, kot zavezovalnem poslu.

Poleg izjave zastavitelja, da dovoljuje vpis v korist hipotekarnega upnika, mora

zemljiškoknjižno dovolilo vsebovati še podatke potrebne za identifikacijo

zastavnega upnika, zastavitelja in dolžnika, v primeru, da ta ni ista oseba kot

zastavitelj, kakor tudi podatke o nepremičnini, ki se obremenjuje, terjatvi, ki se

zavaruje in pravnem temelju za ustanovitev hipoteke.

Pri zastavitelju, dolžniku (ki ni hkrati tudi zastavitelj) in hipotekarnemu upniku je

potrebno navesti podatke, s katerimi se ti vpisujejo v zemljiško knjigo. V kolikor

gre za fizično osebo, se navedejo ime in priimek, emšo in naslov stalnega

prebivališča, ter firma oziroma ime, sedež, poslovni naslov in matična številka,

če gre za pravno osebo.53

49

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 765-766. 50





14

Nepremičnina, ki se obremenjuje mora biti v zemljiškoknjižnem dovolilu

identificirana tako, da se navede identifikacijski znak. Ta je odvisen od vrste

nepremičnine, ki se obremenjuje s hipoteko. Identifikacijski znak zemljišča sta

tako označba katastrske občine in številka parcele, identifikacijski znak stavbne

pravice sta označba katastrske občine in številka stavbne pravice, identifikacijski

znak posameznega dela v etažni lastnini pa so označba katastrske občine ter

identifikacijska številka stavbe in identifikacijska številka posameznega dela.54

Pri fiksni (klasični) hipoteki mora biti zavarovana terjatev identificirana s podatki

o njeni višini, zapadlosti, obrestni meri in morebitni valorizacijski klavzuli. Če se

ustanavlja maksimalna hipoteka se v zemljiškoknjižno dovolilo navede najvišji

znesek zavarovanih terjatev; za posamezne terjatve, ki se zavarujejo z

maksimalno hipoteko, pa zadostuje, da so na podlagi navedb v

zemljiškoknjižnem dovolilu določljive. Tako je potrebno opredeliti dolžniško-

upniško razmerje, iz katerega bodo terjatve izvirale.55

Zemljiškoknjižno dovolilo lahko vsebujejo posebna zasebna listina, posebna

listina v obliki notarskega zapisa, zastavna in/ali kreditna pogodba (bodisi v

obliki zasebne listine, bodisi v obliki notarskega zapisa), lahko pa je

zemljiškoknjižno dovolilo del sporazuma o ustanovitvi neposredno izvršljive

hipoteke v obliki notarskega zapisa, ki pogosto vsebuje tudi zastavno in

kreditno pogodbo.56

5.1.3 Vpis pridobitve hipoteke v zemljiško knjigo

Hipoteka se vpisuje v zemljiško knjigo z vknjižbo, ki učinkuje že od trenutka, ko

zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za njen vpis (5. člen ZZK-1).57

V skladu s prvim odstavkom 40. člena ZZK-1 se vknjižba pravic dovoli na

podlagi zasebne listine, ki mora temeljiti na zavezovalnem pravnem poslu in

mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo ali na podlagi javne listine, tj.

pravnomočne sodne odločbe ali notarskega zapisa o ustanovitvi neposredno

izvršljive hipoteke.58

Po 125. a členu ZZK-1 mora biti predlog za vpis hipoteke vložen elektronsko.

54


Povzeto po: M. Tratnik, Zastavna pravica, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 82. 56



Povzeto po :M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 770.

15

Za vlaganje predlogov so v prvi vrsti pooblaščeni notarji, poleg njih pa lahko

zemljiškoknjižne predloge, kot pooblaščenci vlagateljev vlagajo tudi odvetniki

ter državno in občinsko pravobranilstvo. Predlog lahko vloži tudi predlagatelj

sam, če ima digitalno potrdilo s svojim varnim elektronskim podpisom in varni

elektronski predal, ter je vključen v informacijski sistem za varno elektronsko

vročanje v skladu s predpisi, ki urejajo elektronsko poslovanje v civilnih sodnih

postopkih.

V primeru, da predlog vlaga predlagatelj sam ali odvetnik, kot njegov

pooblaščenec, je potrebno listine, ki služijo kot podlaga za vpis, v treh delovnih

dneh po vložitvi predloga izročiti notarju ter ga obvestiti o opravilni številki

zadeve v zemljiškoknjižnem postopku, ki je bil začet z vložitvijo tega predloga.

Notar mora prejete listine v treh delovnih dneh pretvoriti v elektronsko obliko,

jih podpisati s svojim varnim elektronskim podpisom in priložiti elektronski vlogi,

s katero jih potem predloži zemljiškoknjižnemu sodišču.

V skladu s šestim odstavkom 13. a člena ZZK-1 se hipoteka vpiše v zemljiško

knjigo pri osnovnem pravnem položaju nepremičnine. V kolikor je pri

nepremičnini vpisanih več osnovnih položajev oziroma solastninskih deležev in

so samo nekateri od njih obremenjeni s hipoteko, je iz zemljiškoknjižnega

izpiska razvidno, kateri deleži so obremenjeni in kateri ne.

Če ima hipoteka kakšne omejitve (na primer zaznamba vrstnega reda za izbris

hipoteke), se te vpisujejo pri hipoteki.59

5.1.4 Razpolagalna sposobnost zastavitelja

V skladu s splošnim načelom civilnega in zlasti stvarnega prava, po katerem

nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam (nemo plus iuris

ad alium transferre potest, quam ipse habet), lahko zastavitelj ustanovi

hipoteko le, če ima razpolagalno sposobnost. Zahteva po razpolagalni

sposobnosti oziroma pravici razpolaganja je zapisana v 133. členu SPZ. Tako

mora biti zastavitelj v trenutku vložitve predloga za vpis hipoteke v zemljiško

knjigo lastnik nepremičnine, ki se obremenjuje.

Če je nepremičnina, na kateri naj bi se ustanovila hipoteka že obremenjena z

drugo omejeno stvarno pravico, ima zastavitelj glede te omejeno razpolagalno

sposobnost. To pomeni, da lahko ustanovi nadaljnje omejene stvarne pravice

na nepremičnini, vendar imajo obstoječe stvarne pravice prednost pred tistimi,

59

Povzeto po :M. Tratnik, n.d., 2012, str. 75-76.

16

ki se ustanovijo pozneje. Na nepremičnini, ki je že obremenjena z zastavno

pravico ali zemljiškim dolgom, tako zastavitelj ne more več ustanoviti hipoteke,

ki bi imela boljši vrstni red kot prej ustanovljena hipoteka ali zemljiški dolg.60

5.1.5 Dobroverna pridobitev hipoteke

Pridobitelj hipoteke je dobroveren, če ni vedel in mu tudi ni bilo treba vedeti, da

se zemljiškoknjižno stanje nepremičnine ne sklada z njenim realnim pravnim

stanjem.

Publicitetno načelo namreč zahteva, da so stvarne pravice tretjim znane, kar

pomeni, da mora biti iz zemljiške knjige jasno razvidno, kdo so imetniki stvarnih

pravic na nepremičninah. Tako je dobroverna pridobitev hipoteke na

nepremičnini, ki ni v lasti zastavitelja ali pa je v njegovi lasti, vendar je že

obremenjena z omejeno stvarno pravico zelo redka, a na podlagi načela

zaupanja v zemljiško knjigo kljub temu mogoča. V praksi gre predvsem za

situacije, ko imata zakonca ali izvenzakonska partnerja nepremičnino v skupni

lastnini, a je v zemljiško knjigo vpisan le eden od njiju.61

5.1.6 Nastanek hipoteke na podlagi neposredno

izvršljivega notarskega zapisa

Pri neposredno izvršljivi hipoteki ne gre za poseben način nastanka hipoteke,

temveč le za posebne zahteve glede razpolagalnega posla. Ta mora biti

sklenjen v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, v katerem

zastavitelj soglaša, da se terjatev zavaruje z vknjižbo hipoteke na zastaviteljevi

nepremičnini, ter da se po zapadlosti terjatve opravi poplačilo iz kupnine,

dosežene s prodajo in izpraznitev ter izročitev nepremičnine v enem mesecu po

prodaji (prvi odstavek 142. člena SPZ).

Notarski zapis mora vsebovati vse elemente zemljiškoknjižnega dovolila, kar

pomeni, da morajo biti navedeni podatki o hipotekarnem upniku, zastavitelju,

dolžniku (če ta ni ista oseba kot zastavitelj), ter podatki o nepremičnini, ki se

obremenjuje, terjatvi, ki se zavaruje in pravnem temelju za ustanovitev

hipoteke.

60

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d.,2016, str. 772-773. 61

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 773-774.

17

Neposredna izvršljivost notarskega zapisa se zaznamuje v zemljiški knjigi in

tako učinkuje tudi proti vsem poznejšim lastnikom obremenjene nepremičnine

(drugi odstavek 142. člena SPZ).62

Zaznamba neposredne izvršljivosti se lahko predlaga samo skupaj s predlogom

za vpis hipoteke, ali pozneje, ko je predlog za vpis hipoteke že vložen.

Za predlaganje zaznambe je pooblaščen notar, pred katerim je bil sklenjen

notarski zapis, zato posebno pooblastilo strank ni potrebno.63

V primerjavi z navadno hipoteko, nastalo na podlagi pravnega posla, ima

obravnavana hipoteka določene prednosti glede načina in postopka

uresničevanja prednostne poplačilne pravice. Upnik namreč že razpolaga z

izvršilnim naslovom za neposredno izvršbo, medtem ko ga mora pri navadni

hipoteki še pridobiti (na podlagi hipotekarne tožbe).64

5.2 Nastanek hipoteke na podlagi zakona

V skladu s 144. členom SPZ nastane zakonita hipoteka s trenutkom, ko so

izpolnjeni pogoji, določeni z zakonom. To pomeni, da za njen nastanek ni

potreben vpis v zemljiško knjigo, saj ima ta samo deklaratoren učinek in je

pomemben zgolj zaradi varstva dobrovernih tretjih oseb. Hipoteka, ki je nastala

na podlagi zakona in ki ni vpisana v zemljiško knjigo se tako glede dobrovernih

tretjih oseb šteje za neobstoječo.65

Zakonito hipoteko, ki je v slovenskem pravu redka, določajo le tretji odstavek

71. člena SPZ, drugi odstavek 147. člena ZD in 149. člen ZGO-1, ki določa

posebno zakonito zastavno pravico v korist države.66

V skladu s tretjim odstavkom 71. člena SPZ, ki se nanaša na delitev solastnine,

pri čemer pridobi eden od solastnikov enovito lastninsko pravico na celotni

nepremičnini, mora ta preostalim solastnikom izplačati vrednost njihovih

deležev v denarju. Njihove terjatve so namreč zavarovane z zakonito hipoteko

na nepremičnini, ki se lahko vknjiži šele, ko je s sklepom o delitvi nepremičnine

62


Povzeto po :M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 780-781. 64

Povzeto po :M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d.,2016, str. 779. 65

Povzeto po :M. Tratnik, n.d., 2006, str. 87. 66


18

pravnomočno odločeno o vrednosti deleža, ki ga mora zavezanec izplačati

upravičencu.67

Na podlagi 147. člena ZD ima dedič, ki je živel ali pridobival skupaj z

zapustnikom prevzemno pravico na premičninah in nepremičninah, glede

katerih lahko izkaže poseben interes in ki bi drugače pripadle drugim dedičem.

Tako lahko zahteva, da se mu proti plačilu te stvari izročijo. Tretji odstavek

istega člena za te terjatve določa zakonito zastavno pravico teh dedičev, kjer

gre, če je predmet prevzemne pravice nepremičnina, za zakonito hipoteko.68

149. člen ZGO-1 določa posebno zastavno pravico v korist države, ki se

izjemoma vpisuje v zemljiško knjigo po uradni dolžnosti. Država ima namreč za

zavarovanje svojih terjatev iz naslova stroškov, ki so nastali v inšpekcijskem

postopku (ukrepi pri nedovoljenih gradnjah, kakor tudi kazni in nadomestila

določena po tem zakonu) zakonito zastavno pravico na vseh nepremičninah

zavezanca.69

5.3 Nastanek hipoteke na podlagi sodne odločbe

Hipoteka, ki nastane na podlagi sodne odločbe je prisilna hipoteka. Njen

nastanek je pogojen z vpisom v zemljiško knjigo, kakor to določa 143. člen SPZ.

Navedeni člen predstavlja izjemo glede na splošno pravilo kodificirano v 135.

členu SPZ, ki določa, da zastavna pravica na podlagi sodne odločbe nastane s

pravnomočnostjo te odločbe.

O vpisu pridobitve prisilne hipoteke odloča zemljiškoknjižno sodišče po uradni

dolžnosti. Vpis učinkuje od trenutka, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme listino,

ki je podlaga za vpis (5. člen ZZK-1).

Prisilna hipoteka lahko nastane z izvršbo na nepremičnini ali v postopku

zavarovanja.70

67

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d.,2016, str. 798-799. 68

Povzeto po :M. Tratnik, n.d., 2012, str. 85-86. 69

Povzeto po :M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 799. 7070


19

5.3.1 Hipoteka v postopku izvršbe

Upnik, ki razpolaga z izvršilnim naslovom za poplačilo svoje denarne terjatve,

lahko predlaga izvršbo na dolžnikovo nepremičnino. Sodišče na podlagi tega

predloga izda sklep o izvršbi, ki je podlaga za nastanek hipoteke. O zaznambi

sklepa, s katerim je izvršilno sodišče dovolilo izvršbo na nepremičnino, odloča

izvršilno sodišče po uradni dolžnosti.71

S to zaznambo upnik pridobi hipoteko na nepremičnini, ki učinkuje tudi proti

tistim, ki pridobijo lastninsko pravico na tej nepremičnini pozneje.

Hipoteka učinkuje od trenutka, ko učinkuje zaznamba izvršbe, razen če je upnik

že prej pridobil hipoteko. V primeru, da je bila v korist upnika že vknjižena ali

predznamovana hipoteka in zemljiškoknjižno sodišče zaznambo izvršbe dovoli,

ta učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje predznamba oziroma vknjižba te

hipoteke.72

5.3.2 Hipoteka v postopku zavarovanja

243. člen ZIZ določa, da ima upnik, ki razpolaga z izvršilnim naslovom, ki se

glasi na denarno terjatev, pravico zahtevati zavarovanje te terjatve s hipoteko.

Nadalje je v 244. členu ZIZ (prvi in drugi odstavek) določeno, da se hipoteka

pridobi z vknjižbo, pri kateri je potrebno v zemljiški knjigi zaznamovati

izvršljivost zavarovane terjatve.

V skladu s 245. členom ZIZ vknjižba hipoteke in zaznamba izvršljivosti

učinkujeta tudi proti tistemu, ki je nepremičnino pridobil kasneje, kar pomeni,

da se lahko na to nepremičnino opravi izvršba.

V primeru, da je nepremičnina že obremenjena z hipoteko v korist istega

upnika, se na njegov predlog samo zaznamuje izvršljivost terjatve (tretji

odstavek 244. člena ZIZ).73

71

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016, str. 786-787. 72


Glej 243. člen, 244. člen in 255. člen ZIZ.

20

5.3.3 Hipoteka na podlagi predhodne odredbe

Hipoteka se lahko pridobi tudi s predznambo hipoteke na podlagi predhodne

odredbe, ki jo v skladu s prvim odstavkom 257. člena ZIZ izda sodišče na

podlagi sodne odločbe, ki se glasi na denarno terjatev in še ni izvršljiva. Da

sodišče izda predhodno odredbo, mora upnik izkazati za verjetno nevarnost, da

bo v nasprotnem primeru uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena.

Kot ena od možnih odredb je v šesti točki prvega odstavka 260. člena ZIZ

predvidena tudi predznamba hipoteke na dolžnikovi nepremičnini. Predznamba

hipoteke se dovoli na podlagi sklepa o predhodni odredbi. O njej odloča

zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti. Ker upnik s predhodno odredbo

pridobi pogojno hipoteko, predznamba varuje vrstni red hipoteke in posledično

tudi vrstni red poplačila, od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo

predlog za predznambo.74

6 VRSTNI RED HIPOTEKE

Kadar je ista nepremičnina obremenjena z več hipotekami, se njihov vrstni red

določa po prednostnem načelu, glede na trenutek njihove ustanovitve.75

Pomen vrstnega reda hipoteke pride do izraza v zvezi z poplačilom iz

zastavljene nepremičnine, saj se hipotekarni upniki poplačajo eden za drugim, v

enakem zaporedju, kot so pridobili hipoteko.76 Tako je v 3. odstavku 147. člena

SPZ določeno, da šele ko je prvi upnik poplačan v celoti, se lahko poplača

naslednji upnik.77

Vrstni red hipoteke je mogoče spreminjati le, če to izrecno določa zakon.

S predznambo pridobitve hipoteke ali z zaznambo vrstnega reda pridobitve

hipoteke se lahko vrstni red bodoče pridobitve hipoteke tudi zavaruje.78

74


Povzeto po :M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n. d., 2016, str. 819. 76

Povzeto po :M. Tratnik, n.d., 2006, str. 91. 77


Povzeto po :M. Tratnik, n.d., 2006, str. 92.

21

6.1 Predznambe v zvezi s hipoteko

Predznamba je vrsta glavnega vpisa v zemljiško knjigo. Na podlagi tega vpisa

lahko bodoči hipotekarni upnik zavaruje vrstni red pridobitve hipoteke, čeprav

še ne razpolaga z vsemi dokumenti, ki so potrebni za vknjižbo. Prav tako lahko

bodoči hipotekarni upnik, v primeru, da mu je obstoječi hipotekarni upnik

odstopil zavarovano terjatev, predznamuje prenos hipoteke oziroma lastnik

obremenjene nepremičnine predznamuje prenehanje hipoteke.

Predznamba je pogojni vpis, ki učinkuje le, če se kasneje opraviči. Takrat se

spremeni v dokončno vknjižbo pridobitve, prenosa oziroma prenehanja

hipoteke.79

6.1.1 Vpis predznambe

Predznamba pridobitve hipoteke je mogoča le na podlagi veljavne zastavne

pogodbe, v primeru ko vknjižba ni mogoča le iz razloga, ker zastavitelj še ni

podpisal zemljiškoknjižnega dovolila ali pa podpisano zemljiškoknjižno dovolilo

še nima overjenega podpisa.

Če se hipoteka pridobi na podlagi sodne ali upravne odločbe, ki je že bila

izdana, vendar še ni pravnomočna oziroma še ni dokončana, se predznamba

lahko opravi; v vseh drugih primerih ni mogoča.

Za predznambo je potrebna listina v izvirniku.

Predznamba v skladu s prvim odstavkom 54. člena ZZK-1 ni ovira za nadaljnje

vpise, vendar pa vsi vpisi, ki so bili dovoljeni potem, ko je predznamba že

učinkovala, učinkujejo pod razveznim pogojem, ki nastopi, ko se predznamba

opraviči. Opraviči se, ko se predlaga vknjižba v vrstnem redu predznamovane

pravice.

Ko upravičenec predznambo opraviči, sodišče po uradni dolžnosti izbriše vse

vpise, ki so bili predlagani za tem, ko je predznamba že učinkovala. Prav tako

sodišče po uradni dolžnosti, potem ko dovoli vpis pravice v vrstnem redu

predznamovane pravice, izbriše predznambo, ki je bila upravičena. V primeru,

79

Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo v teoriji in praksi, Maribor 2008, str. 269.

22

da se predznamba ne opraviči, se ustalijo poznejši vpisi, predznamba pa se

izbriše iz zemljiške knjige.80

6.1.2 Opravičitev predznambe

Za dokončno učinkovanje predznamovane pridobitve hipoteke je potrebna

opravičitev predznambe, kar pomeni, da je potrebno predlagati vknjižbo

pridobitve hipoteke v predznamovanem vrstnem redu.

Čeprav jo je praviloma potrebno predlagati v roku veljavnosti predznambe, je

vknjižba v vrstnem redu predznamovane pravice dopustna tudi po preteku tega

roka, vendar le v primeru, da ni bila v trenutku, ko je zemljiškoknjižno sodišče

prejelo predlog za vknjižbo, predznamba že izbrisana.

Če je bila predznamba dovoljena na podlagi nepravnomočne sodne odločbe ali

na podlagi nedokončane upravne odločbe, je rok za opravičitev dva meseca od

izdaje sklepa, s katerim se predznamba dovoli. V navedenem roku je potrebno

vložiti predlog za vknjižbo hipoteke v predznamovanem vrstnem redu ter zraven

priložiti tudi pravnomočno sodno oziroma dokončno upravno odločbo. Priloži se

lahko tudi zgolj potrdilo o pravnomočnosti oziroma dokončnosti odločbe.

Glede predznambe, ki je bila dovoljena na podlagi nepopolne zasebne listine ali

notarskega zapisa je predviden krajši rok, tj. en mesec od izdaje sklepa o

dovolitvi predznambe. V tem roku je potrebno vložiti predlog za vknjižbo

hipoteke v predznamovanem vrstnem redu. K predlogu je potrebno priložiti

popolno listino o zemljiškoknjižnem dovolilu oziroma ustrezen odpravek

notarskega zapisa.

V primeru, da zastavitelj noče izdati ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila

oziroma odpravka notarskega zapisa, mora zastavni upnik v roku enega meseca

vložiti tožbo in z njo zahtevati izdajo sodbe na izstavitev zemljiškoknjižnega

dovolila ali izstavitev odpravka notarskega zapisa. Pri tem se rok za veljavnost

predznambe podaljša in traja ves čas postopka.

Ob koncu postopka mora zastavni upnik v roku dveh mesecev predlagati

vknjižbo pridobitve hipoteke v vrstnem redu predznambe. Tek roka je pri tem

odvisen od tega, ali je bila vložena pritožba proti prvostopenjski odločbi ali ne.

V primeru, da je bila proti odločbi prve stopnje vložena pritožba, teče rok od

dneva, ko je bila vročena odločba o pritožbi, v nasprotnem primeru pa od izteka

roka za pritožbo. Predlogu je potrebno priložiti pravnomočno sodbo s katero se

80


23

zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila oziroma priznanje podpisa na

zasebni listini ali odpravek notarskega zapisa, ki je bil sestavljen za vpis v

zemljiško knjigo.81

6.1.3 Izbris predznambe

Izbris predznambe pridobitve hipoteke se lahko predlaga če ta ni bila

opravičena v predvidenem roku in če predlagatelj predznambe ni vložil tožbe za

izdajo zemljiškoknjižnega dovolila oziroma za priznanje podpisa na zasebni

listini oziroma za izdajo odpravka notarskega zapisa za vpis v zemljiško knjigo.

Izbris predznambe, dovoljene na podlagi predhodne odredbe se dovoli tudi, če

je potekel rok veljavnosti predhodne odredbe in do izteka tega roka ni bil vložen

predlog za izvršbo na nepremičnino oziroma ali je bil predlog pravnomočno

zavržen oziroma zavrnjen.82

6.2 Zaznambe vrstnega reda v zvezi s hipoteko

Pojem zaznambe določa prvi odstavek 63. člena ZZK-1, ki določa, da je

zaznamba vrsta glavnega vpisa, s katerim se opravi vpis oziroma izbris pravnih

dejstev, pomembnih za pravni promet z nepremičnino in za katera zakon

določa, da se vpisujejo v zemljiško knjigo.83

Zaznambo vrstnega reda lahko predlaga samo lastnik nepremičnine (oziroma

imetnik stavbne pravice), medtem ko lahko v primeru prenosa ali prenehanja

hipoteke, zaznambo predlaga tudi hipotekarni upnik.84

Zaznamba vrstnega reda lahko varuje vrstni red vknjižbe, kot tudi vrstni red

predznambe.

V skladu s 68. členom ZZK-1 zaznamba vrstnega reda varuje tudi vrstni red

pridobitve, prenosa ali prenehanja hipoteke, katere vpis se predlaga pozneje, s

trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba.85

81


Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 273. 83

Povzeto po: M. Tratnik, R, Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 259. 84


24

Z zaznambo vrstnega reda se razpolaga s sklepom o dovolitvi zaznambe

vrstnega reda. Do razpolaganja z vrstnim redom je upravičena le oseba, ki je

predlagala in dosegla vpis, zato se tud sklep o dovolitvi zaznambe lahko vroči

samo tej osebi (predlagatelju).86

6.2.1 Vpis zaznambe vrstnega reda za pridobitev, prenos

ali prenehanje hipoteke

Zaznamba vrstnega reda za pridobitev hipoteke se lahko dovoli na podlagi

predloga lastnika nepremičnine, ki naj bi se obremenila s hipoteko oziroma na

podlagi predloga hipotekarnega upnika, v primeru zaznambe vrstnega reda za

prenos ali prenehanje hipoteke. Podpis lastnika oziroma hipotekarnega upnika

na predlogu za vpis zaznambe mora biti notarsko overjen.87

Od uveljavitve novele ZZK-1C je glede zaznambe vrstnega reda obvezno

zastopanje po notarju, ki v imenu lastnika oziroma hipotekarnega upnika, kot

njun pooblaščenec vloži elektronski predlog za vpis zaznambe.88

V predlogu mora biti naveden najvišji znesek terjatve, ki se bo zavarovala s

hipoteko, katere vrstni red se varuje, pri čemer ni potrebno, da ta terjatev že

obstaja, niti ni potrebno, da obstaja verjetnost, da bo sploh kdaj nastala.89

Zaznamba vrstnega reda se dovoli, če bi bila po stanju vpisov v zemljiško knjigo

dovoljena vknjižba pridobitve, prenosa oziroma izbrisa hipoteke, katere vrstni

red se z zaznambo varuje.90

V skladu z 71. členom ZZK-1 zaznamba vrstnega reda preneha veljati z iztekom

enega leta od dneva, ko je vpisana v zemljiško knjigo. Pri vpisu se vpiše tudi

dan, ko zaznamba preneha veljati.91

85

Povzeto po: M. Tratnik, n.d., 2006, str.96. 86

Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Nepremičninsko pravo 1. del, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut tza nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str. 167. 87

Glej 69. člen ZZK-1. 88


Povzeto po: M. Tratnik, Zastavna pravica, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 97. 90

Glej 4. odstavek 69. člena ZZK-1 91

Glej 71. člen ZZK-1.

25

6.2.2 Razpolaganje z vrstnim redom

Institut razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom je uredila novela ZZK-1C,

v 70. členu. Ta določa, da pridobi predlagatelj zaznambe pravico razpolaganja z

vrstnim redom, ko je zaznamba vrstnega reda vpisana v zemljiško knjigo. Z

njim razpolaga tako, da da notarju, ki v njegovem imenu vloži elektronski

predlog, izjavo, s katero mu bodisi naloži, da v njegovem imenu zahteva izbris

zaznambe pred iztekom roka njene veljavnosti, bodisi tako, da ga obvesti, da

pravico razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom prenaša na novega

upravičenca.

V kolikor se pravica razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom prenese na

novega upravičenca, lahko ta spet razpolaga z vrstnim redom tako, da

skrbniškemu notarju poda izjavo glede izbrisa zaznambe, njenega prenosa na

novega upravičenca ali glede vknjižbe ali predznambe v zaznamovanem

vrstnem redu.

O prejemu izjave mora sestaviti notarski zapisnik.

Skrbniški notar mora, ko mu upravičenec predloži listine, ki so podlaga za

vknjižbo ali predznambo, vložiti predlog za vknjižbo ali predznambo v

zaznamovanem vrstnem redu. Temu predlogu, mora, poleg omenjenih listin,

priložiti tudi svojo izjavo, s katero potrjuje, da je oseba, v korist katere predlaga

vknjižbo ali predznambo, upravičena razpolagati z zaznamovanim vrstnim

redom.92

6.2.3 Vknjižba in predznamba pridobitve, prenosa ali

prenehanja hipoteke v zaznamovanem vrstnem redu

Rok veljavnosti zaznambe traja eno leto od dneva vpisa zaznambe v zemljiško

knjigo, zato lahko doseže svoj namen samo, če se pravočasno predlaga

vknjižba oziroma predznamba pridobitve, prenosa ali prenehanja hipoteke v

zaznamovanem vrstnem redu.93

V predlogu za vpis v zaznamovanem vrstnem redu je potrebno izrecno navesti,

da se predlaga vpis v zaznamovanem vrstnem redu in zraven priložiti listine, ki

so podlaga za vknjižbo ali predznambo, kakor tudi izjavo skrbniškega notarja,

92

Povzeto po: M. Tratnik, Hipoteka, GV Založba, Ljubljana 2012, str. 98-99. 93

Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 265.

26

da je oseba, ki predlaga izbris zaznambe upravičena razpolagati z zaznambo

vrstnega reda (drugi odstavek 74. člena ZZK-1).94

Če zemljiškoknjižno sodišče dovoli vpis v zaznamovanem vrstnem redu, odloči,

da vpis učinkuje od trenutka, od katerega je učinkovala zaznamba vrstnega

reda in hkrati po uradni dolžnosti dovoli izbris zaznambe vrstnega reda.95

6.2.4 Izbris zaznambe vrstnega reda za pridobitev, prenos

ali prenehanje hipoteke

Do izbrisa zaznambe vrstnega reda za pridobitev, prenos ali prenehanje

hipoteke lahko pride v naslednjih primerih:

- pred iztekom roka veljavnosti zaznambe, na predlog upravičenca

- po izteku roka veljavnosti zaznambe, na predlog vsake zainteresirane

osebe ali po uradni dolžnosti,

- po uradni dolžnosti, zaradi izbrisa hipoteke, pri kateri je vpisana

zaznamba vrstnega reda za prenos oziroma izbris hipoteke.96

Pred iztekom roka veljavnosti zaznambe se v skladu s prvim odstavkom 72.

člena ZZK-1 dovoli izbris samo, če je zemljiškoknjižnemu predlogu priložena

izjava skrbniškega notarja, da je oseba, ki predlaga izbris zaznambe, upravičena

razpolagati z zaznamovanim vrstnim redom.97

S pretekom roka veljavnosti postane zaznamba vrstnega reda neveljavna, zato

lahko vsaka zainteresirana oseba predlaga njen izbris iz zemljiške knjige. Nastop

neveljavnosti zaznambe vrstnega reda je razviden iz zemljiške knjige, zato ga ni

potrebno dokazovati s posebnimi listinami in prav tako ni potrebno prilagati

sklepa o dovolitvi zaznambe. V kolikor izbrisa zaznambe vrstnega reda nihče ne

predlaga, odloči o njem zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti. Na enak

94


Glej 4. odstavek 74. Člena ZZK-1. 96



27

način odloči zemljiškoknjižno sodišče tudi v primeru, če dovoli izbris hipoteke,

pri kateri je vpisana takšna zaznamba.98

6.3 Sprememba vrstnega reda hipoteke

V skladu s tretjim odstavkom 10. člena ZZK-1 vrstnega reda vpisov načeloma ni

mogoče spreminjati, razen pod pogoji, ki jih določa zakon.

Pred novelo ZZK-1C se je lahko vrstni rek hipotek na isti nepremičnini spremenil

tako, da je hipotekarni upnik odstopil svoj vrstni red drugemu hipotekarnemu

upniku, kar se je vknjižilo oziroma predznamovalo v zemljiški knjigi. Omenjena

novela je možnost zamenjave vrstnega reda hipotek ukinila, vendar se lahko

podobne učinke doseže tudi tako, da se hipotekarni upnik z boljšim vrstnim

redom odpove svoji prednosti pri poplačilu v korist hipotekarnega upnika s

slabšim vrstnim redom. To stori s posebno izjavo, ki se lahko zaznamuje v

zemljiški knjigi.99

Do spremembe vrstnega reda pride na nek način tudi v primeru, ko poznejši

hipotekarni upnik odkupi terjatev od starejšega hipotekarnega upnika, ki mu

poleg terjatve odstopi tudi hipoteko. Za odkup terjatve mora starejši hipotekarni

upnik dati svoje soglasje. V kolikor mlajši hipotekarni upnik le tega ne more

pridobiti, lahko izkoristi tako imenovani« ius offerendi et succedendi«.100 Gre za

pravico, da brez privolitve preostalih hipotekarnih upnikov izplača upnika, ki

zahteva realizacijo hipoteke in je po vrstnem redu pred njim. Hipotekarni upnik,

ki plača terjatev, tako stopi na mesto hipotekarnega upnika, kateremu je to

terjatev plačal. Pri tem pridobi boljši vrstni red samo glede pridobljene hipoteke,

med tem ko se vrstni red njegove prvotne hipoteke ne spremeni.

Ius offerendi et succedendi temelji na institutu zakonske subrogacije,

kodificirane v 275. členu OZ, ki določa, da v primeru, ko izpolni obveznost

nekdo, ki ima pri tem kakšen pravni interes, ob izpolnitvi preide nanj po samem

zakonu upnikova terjatev z vsemi stranskimi pravicami.101

98



Povzeto po: M.Tratnik, n.d., 2006, str. 100. 101


28

7 RAZMERJE MED STRANKAMI PRED ZAPADLOSTJO

TERJATVE

Hipoteka je pravica, ki navadno traja daljšo dobo, zato je pomembno, da se

določijo medsebojne obveznosti hipotekarnega upnika in zastavitelja tudi v času

pred zapadlostjo zavarovane terjatve. Medtem ko so nekatere od teh obveznosti

izrecno določene v SPZ, se o drugih zastavitelj in zastavni upnik lahko

dogovorita v zastavni pogodbi oziroma v sporazumu o ustanovitvi hipoteke.102

7.1 Prepovedani dogovori

Zastavitelj ima v odnosu do hipotekarnega upnika praviloma šibkejši ekonomski

položaj, zato ga pravni red varuje s tem, da izrecno prepoveduje ali omejuje

nekatere dogovore, ki bi mu jih lahko vsilil upnik ob ustanovitvi hipoteke.

Prepovedi oziroma omejitve, ki jih ureja SPZ se tako nanašajo na komisorni

dogovor, dogovor o antihrezi in na prepoved razpolaganja. Prepovedani pa so

tudi nekateri drugi dogovori, ki jih SPZ sicer izrecno ne prepoveduje, vendar

kljub temu nasprotujejo sami naravi zastavne pravice.103

7.1.1 Komisorni dogovor

Prepoved komisornega dogovora določa 132. člen SPZ, v skladu s katerim je

nično pogodbeno določilo, s katerim si zastavni upnik že ob zastavitvi izgovori

pravico, da si prilasti predmet zastavne pravice, če terjatev ob zapadlosti ne bo

plačana, kakor tudi določilo o prodaji zastavljene stvari po vnaprej določeni

ceni. Dogovora sta veljavna le v primeru, če sta sklenjena po zapadlosti

zavarovane terjatve.

Komisorni dogovor ni bistven element zastavne pogodbe, zato ta, v primeru, da

ga pogodba vsebuje ostane v veljavi, le glede prepovedanega dogovora se

šteje, kot da ni bil sklenjen. To rešitev omogoča institut delne ničnosti, urejen v

88. členu OZ.104

102



Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R, Vrenčur, n.d., 2016, str. 738-739.

29

7.1.2 Dogovor o antihrezi

Hipoteka je po svoji naravi neposestna zastavna pravica, zato lahko zastavitelj

tudi po ustanovitvi hipoteke izkorišča nepremičnino, ki jo je zastavil. Iz tega

izhaja, da je dogovor o antihrezi, torej dogovor, po katerem bi imel hipotekarni

upnik pravico do pobiranja plodov zastavljene nepremičnine, ali da bi jo kako

drugače izkoriščal, ničen. To je določeno v 152. členu SPZ, ki takšen dogovor

prepoveduje.105

7.1.3 Prepoved razpolaganja (odsvojitve ali obremenitve)

V skladu z drugim odstavkom 38. člena SPZ ima s pravnim poslom ali oporoko

določena prepoved razpolaganja relativne učinke in tako učinkuje samo med

prvim zastaviteljem (lastnikom nepremičnine) in prvim hipotekarnim upnikom.

Odsvojitev v nasprotju s prepovedjo je sicer veljavna, vendar pomeni kršitev

obveznosti zastavitelja do hipotekarnega upnika.106

Prepoved razpolaganja pridobi absolutni učinek z vpisom v zemljiško knjigo, kar

pa je v skladu s četrtim odstavkom 38. člena SPZ mogoče doseči le, če je

prepoved dogovorjena v korist zakonca ali izvenzakonskega partnerja, starša,

otroka, posvojenca ali posvojitelja.

V skladu z drugim odstavkom 147. člena SPZ je dogovor, s katerim se

zastavitelj zaveže, da na nepremičnini ne bo ustanovil nadaljnjih hipotek

ničen.107

7.2 Devastacija

Zastavitelj mora skrbeti, da se vrednost obremenjene nepremičnine ohrani,

predvsem mora poskrbeti za njeno redno vzdrževanje in jo ustrezno zavarovati

pred možnimi tveganji. V nasprotnem primeru, če torej zastavitelj s svojim

ravnanjem zmanjšuje njeno vrednost ali jo kako drugače spravi v slabše stanje

kot pred samo zastavitvijo, ima zastavni upnik pravico, da na podlagi 151. člena

SPZ z devastacijsko tožbo zahteva od sodišča, da zastavitelju naloži, naj opusti

105

Povzeto po: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2016,str. 832. 106

Povzeto po: M. Tratnik, 2012, n.d., str. 105. 107

Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2005, str. 138.

30

takšna dejanja.108 Če zastavitelj ne upošteva odločbe, izdane na podlagi

devastacijske tožbe, lahko hipotekarni upnik zahteva prisilno izterjavo terjatve,

ki je zavarovana s hipoteko, še preden ta zapade. Za prisilno izterjavo se

zahteva izvršilni naslov, ki ga hipotekarni upnik pridobi na podlagi hipotekarne

tožbe. Dokazati mora, da gre za devastacijsko situacijo, na podlagi katere je

upravičen do poplačila zavarovane terjatve pred njeno zapadlostjo.109

V primeru, da je za zmanjšanje vrednosti zastavljene nepremičnine odgovorna

neka tretja oseba, ima hipotekarni upnik nasproti njej tako imenovani

odstranitveni zahtevek, lahko pa tudi zahteva od samega zastavitelja, da proti

tej osebi sam ustrezno ukrepa.110

7.3 Prenos hipoteke

Glede ureditve prenosa zavarovane terjatve in hipoteke v slovenskem pravu

velja, da gre za dve premoženjski pravici.

Zavarovana terjatev je samostojna premoženjska pravica, ki lahko samostojno

nastopa v pravnem prometu. Tako se lahko prenaša samostojno ali skupaj s

hipoteko. V obeh primerih se prenos terjatve opravi po splošnih pravilih o

odstopu terjatve iz 417. člena OZ. Hipoteka je akcesorna pravica, ki je vezana

na zavarovano terjatev, zato se lahko prenese samo skupaj z njo. V primeru, da

se prenese zgolj terjatev, hipoteka v materialnem smislu preneha, kar je razlog

za njen izbris iz zemljiške knjige. V takšnem primeru gre za poseben primer

odreka hipoteki.111

Prenos hipoteke je v stvarnopravnem zakoniku urejen v 148. členu. Navedeni

člen predstavlja kompromis med načelom akcesornosti in načelom javnosti. Po

načelu akcesornosti se s prenosom zavarovane terjatve prenese tudi hipoteka,

če ni dogovorjeno drugače. Če posebnega dogovora ni, ali je ta nejasen, se v

skladu s prvim odstavkom obravnavanega člena šteje, da se prenos nanaša tudi

na hipoteko. Tako za prenos hipoteke ni potrebno, da se v zavezovalnem poslu

in v listini o cesiji (kot razpolagalnem poslu glede prenosa terjatve) prenos

hipoteke izrecno omeni.

Izraz načela javnosti pa je drugi odstavek 148. člena SPZ, ki določa, da prenos

hipoteke učinkuje šele z vpisom v zemljiško knjigo. V kolikor do vpisa ne pride,

108

Povzeto po: M.Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, n.d., 2007, str. 442. 109




31

preide na cesionarja samo terjatev. Pri cesiji hipotekarno zavarovane terjatve,

pri kateri se s terjatvijo prenese tudi hipoteka, cesionar pridobi na nepremičnini

cesionarja stvarno pravico, zato je v skladu z 52. členom OZ za cesijo potrebna

pisna oblika.112

7.4 Subrogacija

Subrogacija je položaj, ko namesto dolžnika, izpolni njegovo obveznost nekdo

tertji (izpolnitelj) in na izpolnitelja na podlagi zakona preide izpolnjena terjatev,

skupaj z vsemi ali zgolj nekaterimi stranskimi pravicami.

V skladu s prvim in drugim odstavkom 271. člena OZ lahko dolžnikovo

obveznost, razen dolžnika samega, izpolni tudi nekdo tretji, ki ima pri izpolnitvi

pravni interes.113

Če pravni interes temelji na pogodbi med tretjim in upnikom ali med tretjim in

dolžnikom, govorimo o pogodbeni subrogaciji (274. člen OZ).

V primeru, da izpolniteljev interes izhaja iz nekega drugega dejstva, pa pride do

zakonske subrogacije (275. člen OZ).114

Pri zakonski subrogacij

univerza v mariboru pravna fakulteta mateja ...gospodarsko izkorišča še naprej. hipoteka je tudi...

Documents