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Planungsbericht nach Art. 47 RPV

Die Planung besteht aus:

Teilrevision der Ortsplanung: • Teiländerung Zonenplan • Teiländerung Bau- und Zonen-

reglement

Bebauungsplan: Verbindliche Unterlagen:

• Situationsplan 1:500 • Schnittplan 1:500 • Sonderbauvorschriften

Wegleitende Unterlagen: • Richtprojekt Architektur • Richtprojekt Umgebung 1:200 • Lärm- und Schallschutznachweis

Orientierende Unterlagen: • Planungsbericht • Mitwirkungsbericht

29. Mai 2019

ÖFFENTLICHE AUFLAGE

Stadt Sempach

Bebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»

Geissbühler Venschott Architekten Mühlemattstrasse 16 6004 Luzern 041 241 05 32

2 12m

16.02.2018 toku A3 \ © Copyright Leuenberger Architekten AG

Südansicht,Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204 SempachRudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachM:\C1 Architekturleistung\Sursee\S16\S16042\02 Planung\03 Bebauungsplan\01 Pläne\Bebauungsplan 3_Geissbühler\S16042 Richtprojekt_Version21.pln

Impressum

Planungsbehörde:Stadt Sempach, Stadtstrasse 8, 6204 Sempach

Grundeigentümer:Ruedi Sidler, Luzernerstrasse 13, 6204 Sempach

Auftragnehmer:ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 BernTelefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81www.ecoptima.ch, [email protected]

Bearbeitung:Thomas Achermann, MSc ETH in Raumentwick-lung und InfrastruktursystemeHansjakob Wettstein, Raumplaner FH, MAS ETH, SIA

Abbildung Titelseite: Richtprojekt Architektur, Überbauung Seefeld (Visualisierung durch Leuenberger Architekten AG)

Sempach/BP Seefeld 06276/4_Resultate/4_Planungs-bericht/06276 PB 190529 AL/ta

Stadt SempachBebauungsplan inkl. Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»Planungsbericht

ecoptima

Inhalt

1. Ausgangslage 51.1 Situation 51.2 Vorhaben 61.3 Stand der Ortsplanung Sempach 6

2. Aufgabenstellung 72.1 Neue kantonale Rahmenbedingungen 72.2 Teilrevision der Ortsplanung 8

3. Projekt Überbauung «Seefeld» 83.1 Projekterarbeitung 83.2 Konzept 9

4. Anpassung der Ortsplanung 124.1 Erläuterung der Anpassungen 124.2 Zonenplananpassungen 134.3 Anpassungen im Bau- und Zonenreglement 144.4 Bebauungsplan 15

5. Prüfung der raum- und umweltrelevanten Belange 175.1 Verkehr 175.2 Denkmalschutz 175.3 Wald 225.4 Lärmschutz 235.5 Schutz vor Naturgefahren 235.6 Boden: Altlasten 235.7 Weitere Belange 24

6. Auswirkungen der Teilrevision 246.1 Kapazität des neuen Zonenplans 246.2 Ortsbauliche Eingliederung 256.3 Eingliederung in das räumliche Entwicklungskonzept (REK) 266.4 Mehrwertabgabe 27

7. Verfahren 287.1 Übersicht Verfahren, Terminplan 287.2 Mitwirkung 297.3 Vorabklärung 297.4 Überarbeitung des Richtprojekts 307.5 2. Mitwirkung 307.6 Vorprüfung 30


5 ecoptima

1. Ausgangslage

1.1 Situation

Im Gebiet Seefeld befinden sich auf dem Grundstück Nr. 707 die Seefeld Garage sowie zwei Wohnbauten. Das Grundstück liegt an der Luzerner-strasse, südlich des Schulhauses Felsenegg, unterhalb der Rebhalde. Es bildet den Perimeter der vorliegenden Planung.

±Geoinformation

Luftbild SeefeldAusdruck www.geoportal.lu.ch

1:2000

© 2017 Geoinformation Kanton Luzern. Für Richtigkeit und Vollständigkeit der Daten wird keine Haftung übernommen.Verbindlich sind einzig die von der zuständigen Stelle abgegebenen Pläne. Massstabsabweichungen in der Karte sind möglich.Pixelkarten PK 25, 50 und 100: © swisstopo (DV033409).

22.1.2018

KAN T

O N LUZERN

Raum und Wirtschaft (rawi)

Abb. 1 Lage (Quelle: Geoportal Kanton Luzern)

Die Parzelle Nr. 707 verfügt über eine Grundstückfläche von 4'359 m², wovon 868 m² im Wald, 198 m² in der Grünzone und 12 m² in der Zone für öffentliche Zwecke liegen. Die übrige, anrechenbare Grundstückfläche beträgt 3'281 m2 und befindet sich in der 2-geschossigen Wohn- und Arbeitszone (WAr2) mit einer Ausnützungsziffer von höchstens 0.50,

davon für Wohnen höchstens 0.35.

Abb. 2 Ausschnitt aus dem Zonenplan Sempach

Empfindlichkeitsstufen

II III

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Stockmatt

Sempachersee

Längerain

ARA

Seeland

Seeland

Seesatz

Seesatz

Seeland

Feldmatt

Feldmatt

Meierhöfli

SeematteMeierhof

Seeland

Seevogtei

Haldematt

NeumüliRäbhalde

Seefeld

Felsenegg

Tormatt

Grüenhalde

Sagi

Seeallee

Grändel

Pfarrkirche

Dreiangel

Büelmatt

Büelgass

OberstadtStadtweier

Weiermatt

Schürmatt

Seematte

Lache

Fischweid

Seemätteli

Seehof

Zihlweid

Neuhof

Hänggel

Seematte

Kirchbühl

Seematte

Zil

Chilchbüelerfeld

Schauisee

Wygart

Lebern

Sennhof

Underfluck

Fluck

Chrüzacher

Hundgälle

Seesatz

Seesatz

Feld

Feld

Benziwinkelhoger

Friedheim

Moretal

Feld

Sonnhof

Sonnhof

Alti Grenzstross

Chammerweid

Benziwinkel

Mattweid

Felsenegg

Hültschere

Friedheim

Ebersmoos

Inner Schibler

Röschmatte

Bünte

Honrich

Usser Schibler

Usser Schibler

Wissemoos

Dachsellere

Allmendwald

Wolfsgrueb

Allmend

Allmend

Chuchi

Chuchi

Zivilschutz

Stockmatt

Schwarzlache

Steinibüelweiher

Schwarzlache

Schwarzlache

Längmoos

Steinibüel

Mülital

Widemoos

Steiacher

Nüberech

Nüberechwäldli

Mussi

Mussi

Under Galee

Mülital

NüberechtobelFuchsschwanz

Rorigwäldli

Rorig

Horlache

Seesatz

Rotb

acht

obel

Stockwäldli

Stock

Heubrunne

Galee

Galee

Schlachthof

Donnerhafe

Schnabelweid Widercheer

Schlacht

Ober Schlacht

Rotbach

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A8

A8

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21

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A2,A3

A1A4

A5

1 : 8000Gefahrenkarte mit Gefahrenzonen

N

Erholungszone A9:Genehmigung durchden Regierungsratausgesetzt

Städtchenzone (Stz)

Bauzonen

2-geschossige Wohnzone a (W2-a)

2-geschossige Wohnzone b (W2-b)

3-geschossige Wohnzone a (W3-a)

3-geschossige Wohnzone b (W3-b)

2-geschossige Wohn- und Arbeitszone (WAr2)

3- geschossige Wohn- und Arbeitszone a (WAr3-a)

3-geschossige Wohn- und Arbeitszone b (WAr3-b)

Arbeitszone (Ar)

Sonderbauzone für Erwerbsgartenbau (SB Ga)

Zone für öffentliche Zwecke (ÖZ)

Zone für Sport- und Freizeitanlagen (SpF)(Seeland / Golfplatz)

Sonderbauzond Stadtweiherzone A / B (SB St)

Weilerzone Kirchbühl (We)

Grünzone A (Gr-A)

Erholungszone A / B (EZ)

Deponiezone Mussi (De)

NichtbauzonenLandwirtschaftszone (Lw)

Naturschutzzone (Ns)

Übriges Gebiet B (ÜG-B)

Übriges Gebiet C / Wald (ÜG-C)(Kantonale Verordnung zum Schutzdes Sempachersees und seiner Ufer)

Etappierung der Bauzonen

Bauzone 2. Etappe (schraffiert)

Überlagerte Zonen und ObjekteGrünzone C (Gr-C)

Schutzzone Archäologie ( Sz Arch)

Baulinie

Statische Waldfeststellung

Gestaltungsplanpflicht

Randbepflanzung

Hecke und Uferbepflanzung

Einzelbaum

Naturobjekt

Kulturobjekt

Schilfbestand

Orientierender Planinhalt

Wald

offenes Gewässer

Unterirdische Wasserläufe

Grundwasserschutzzone

Denkmalobjekt

Gefahrenzonen

Gefahrenzone Steinschlag Gefahrenstufe 2 (G-St2)

Gefahrenzone Wassergefahren Gefahrenstufe 2 (G-Wa2)

Gefahrenzone Wassergefahren Gefahrenstufe 3 (G-Wa3)

Perimeter Gefahrenkarte

0 100 200 30050 m

S

Bereich Vor der Gemeinde-versammlungbeschlossen am:

Genehmigung durchden Regierungsratmit RRB Nr.

Post 11. Dezember 2007 27. Mai 2008 mit RRE Nr. 593

Ceresa 15. Dezember 2008 03. März 2009 mit RRE Nr. 206

Allmend 14. September 2009 12. März 2010 mit RRE Nr. 271

Gesamtrevision 31. Mai 2007 16. Oktober 2007 mit RRE Nr. 1250

Seesatz 29. November 2010 11. Januar 2011 mit RRE Nr. 24

Grastrocknungs-anlage

28. November 2011 10. Februar 2012 mit RRE Nr. 181

Zonenplan

1 : 5000

Stadt Sempach

Plan-Nummer: (890.65) 1.1773-01 GIS-Datei: semp_nupLU_ori.gws Datum: 08.04.2017/amo

planteam Planteam S AGRaumentwicklung Städtebau Geoinformation www.planteam.ch

Wohn- / Arbeitszone Seesatz (WArS)

Uferbestockung bestehend

G

Bebauungsplanpflicht

2. Dezember 2013

Spezielle Wohnzone Martinshöhe (W-S)

Änderung Parzellen242, 501 und 1303

7. Juni 2016 23. August 2016 mit RRE Nr. 863

Martinshöhe undSeeallee

18. März 2014 mit RRE Nr. 297

Friedau 18. Mai 2015 18. August 2015 mit RRE Nr. 974

Änderung Seefeld 30. November 2016 10. Januar 2017 mit RRE Nr. 42

Grünzone B (Gr-B)

ÄnderungDeponie Neuhüsli

30. November 2015 17. Februar 2017 mit RRE Nr. 226

Wohn- und Arbeitszone Fridau (WAr-F)

Deponiezone Neuhüsli (DZ-N)

N

8. April 2017

Schutzzone Schlachtfeld (Sw Sch)

0 100 200 300 40050 m

S G


6 ecoptima

1.2 Vorhaben

Im Gebiet Seefeld soll das Areal der ehemaligen Sidler Seefeld Garage ver-dichtet werden. Das Areal ist heute unternutzt. Die vormals drei Parzellen (Nr. 421, 707 und 937) wurden zusammengefasst. Über die neu geschaffe-ne Parzelle Nr. 707 soll eine einheitlich gestaltete Überbauung mit höherer Bebauungsdichte realisiert werden können.

1.3 Stand der Ortsplanung Sempach

1.3.1 Räumliches Entwicklungskonzept (REK) 2017

Im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung wurde ein Räumliches Entwicklungskonzept (REK) der Stadt Sempach erarbeitet und am 25. Ja-nuar 2018 vom Stadtrat beschlosssen. Es bezeichnet die mittelfristige bis langfristige Siedlungsentwicklung und die freizuhaltenden Grünräume im Siedlungsgebiet. Das REK dient bei der Revision der Planungsinstrumente als massgebende Grundlage.

1.3.2 Revision der Planungsinstrumente

In einer zweiten Phase der Ortsplanungsrevision wird die Bau- und Zo-nenordnung revidiert. Das Bau- und Zonenreglement (BZR) wird aufgrund des neuen Planungs- und Baugesetzes (PBG), der neuen Planungs- und Bauverordnung (PBV) und des Muster-BZR des Kantons ein grundlegend neues Gesicht erhalten. Die zweite Phase der Ortsplanungsrevision läuft seit Ende 2017 und wird voraussichtlich im Jahr 2020 abgeschlossen. Noch bis zum Start der zweiten Phase der Ortsplanungsrevision trat der Stadt-rat auf einzelne Begehren von Änderungen der Planungsinstrumente im Rahmen von Teilrevisionen der Ortsplanung ein.

Zur Zeit sind die folgenden Teilrevisionen der Ortsplanung und Bebauungs-pläne in Bearbeitung:

– Seefeld – Feld - Hubelstrasse

An der Gemeindeversammlung vom 6. Juni 2017 wurden die beiden Be-bauungspläne beschlossen:

– Feldmatt/Feld – Weihermatte

Diese bestimmen die Bau- und Zonenordnung in den genannten Gebieten näher und weichen in Teilen davon ab.


7 ecoptima

1.3.3 Vorgezogene Teilrevision «Feld - Hubelstrasse»

Mit der Teilrevision der Ortsplanung «Feld - Hubelstrasse» wird ein Zonen-typ für Wohn- und Mischnutzungen geschaffen, in dem die «massgeschnei-derte» Umsetzung von Bebauungskonzepten ermöglicht wird. Die Teilre-vision wurde vom 19. November bis 18. Dezember 2018 zum zweiten Mal öffentlich aufgelegt. Der Erlass durch die Gemeindeversammlung ist am 17. Juni 2019 vorgesehen.

Der neue Zonentyp wurde so ausgestaltet, dass er den Zielen und Stoss-richtungen des REK Sempach entspricht und allenfalls im Rahmen der späteren Anpassung der Bau- und Zonenordnung weiterentwickelt werden kann.

2. Aufgabenstellung

2.1 Neue kantonale Rahmenbedingungen

Der kantonale Richtplan Luzern wurde im Jahr 2015 teilrevidiert und vom Bundesrat am 22. Juni 2016 genehmigt. Zentrale Änderungen und Neue-rung sind in den Richtplankapiteln «Raumordnungspolitische Zielsetzun-gen», «Raumstrukutren», «Siedlung», «Mobilität», «Landschaft» und «Ener-gie» enthalten.

Sempach ist gemäss kantonalem Richtplan der Gemeindekategorie «A: Gemeinde auf der Hauptentwicklungsachse» zugeordnet. Anzustreben ist in Gemeinden auf der Hauptentwicklungsachse «eine vielseitige, räumlich konzentrierte Siedlungs- und Wirtschaftsentwicklung mit hoher Nutzungs-dichte unter Rücksichtnahme auf intakte Landschaften».

Der Richtplan nennt für die A-Gemeinden folgende Entwicklungsprioritä-ten und Handlungsschwerpunkte (Koordinationsaufgabe R1-5):

– Ortskerne stärken – urbane Qualitäten in Zentrumslagen schaffen – Gebiete mit hoher Dichte an zentralen, gut erschlossenen Lagen entwi-

ckeln – kantonale Entwicklungsschwerpunkte und regionale Arbeitsplatzgebiete

umsetzen

Gemäss kantonalem Richtplan ist in allen Gemeinden eine kompakte und dichte Siedlungsentwicklung respektive -erneuerung mit hohen Qualitäten anzustreben (S2-3).


8 ecoptima

2.2 Teilrevision der Ortsplanung

Das Areal soll abweichend von der Grundordnung mit höheren Bauten und einem höheren Wohnanteil überbaut werden können. Die Gewerbenutzung soll sich auf das Erdgeschoss beschränken. Dies entspricht den raumpla-nerischen Absichten der Stadt Sempach wie sie im REK dargestellt ist (vgl. Abb. unten).

Abb. 3

*

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A

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1. Priorität

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Nutzungen: Entwicklungspotenziale

ecoptima ag

Van de Wetering Atelier für Städtebau GmbH

25.01.2018

Stadt Sempach

0 500 m

Nutzungen (Ist-Zustand, generalisiert)

Bauzonenreserven (Ist-Zustand)

Potenzielle Erneuerungs-/Verdichtungsgebiete

Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete

Wohnen

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Mischnutzung

Kernzone

Öffentliche Zwecke

Grünzone

Wohnen

Arbeiten

Mischnutzung

Siedlungsbegrenzungslinien


Wohnen / Mischnutzung / Arbeiten

Potenzielle Umstrukturierungsgebiete


Mischnutzung / Kernnutzung

Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Wohnen

Potenzieller Standort für bedürfnisgerechtes Wohnen

Potenzieller Standort Dreifachturnhalle (Option gemäss

Richtplan Seeland)

Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Zone für öffentliche

Zwecke

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Strategisches Arbeitsgebiet Honrich (Richtplan Kanton Luzern)

*

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1. Priorität

k

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Nutzungen: Entwicklungspotenziale

ecoptima ag

Van de Wetering Atelier für Städtebau GmbH

25.01.2018

Stadt Sempach

0 500 m

Nutzungen (Ist-Zustand, generalisiert)

Bauzonenreserven (Ist-Zustand)


Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete

Wohnen

Arbeiten

Mischnutzung

Kernzone

Öffentliche Zwecke

Grünzone

Wohnen

Arbeiten

Mischnutzung

Siedlungsbegrenzungslinien


Wohnen / Mischnutzung / Arbeiten



Mischnutzung / Kernnutzung

Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Wohnen

Potenzieller Standort für bedürfnisgerechtes Wohnen

Potenzieller Standort Dreifachturnhalle (Option gemäss

Richtplan Seeland)

Potenzielle Siedlungserweiterungsgebiete Zone für öffentliche

Zwecke

*

Strategisches Arbeitsgebiet Honrich (Richtplan Kanton Luzern)

Entwicklungspotenziale, REK Sempach 2017: Seefeld (b)

Mit dem Bestreben das Gebiet qualitativ zu verdichten, ist ein Bebau-ungsplan vorgesehen. Die kantonale Praxis und Rechtsprechung lässt Verdichtungen gestützt auf Bebauungspläne bis 20 % zu. Darüberliegende Verdichtungen sind im Zonenplan zu regeln. Infolgedessen wird zudem die Schaffung einer Spezialzone vorgesehen, welche bei bedeutenden Innenentwicklungsprojekten angewendet werden kann. Grundlage dazu bildet das neue REK Sempach. Die Parzelle Nr. 707 soll neu in die Spezielle Wohn- und Mischzone (WM-S) umgezont werden, damit an diesem zentra-len, gut erschlossenen Standort die erwünschte Entwicklung nach Innen erreicht werden kann.

3. Projekt Überbauung «Seefeld»

3.1 Projekterarbeitung

Der Eigentümer der Parzelle Nr. 707 ist Ruedi Sidler, Luzernerstrase 13, 6204 Sempach. Er ist Auftraggeber des Bebauungskonzepts, welches erar-beitet wurde durch:

– Leuenberger Architekten AG, Sursee – Goldrand GmbH, Zürich (Landschaftsarchitekt)


9 ecoptima

Das Bebauungskonzept wurde mit den Projektverfassern an sechs Work-shops, welche zwischen April und Dezember 2017 stattfanden, weiterent-wickelt. Aufgrund der Mitwirkungseingaben und der Diskussionen an der Gemeindeversammlung vom 6. Juni 2018 über die Entwicklungsprojekte der Stadt ist das Projekt auf Empfehlung des Stadtrats nochmals überar-beitet und weiterentwickelt worden (vgl. Ziff. 7.4). Dazu fanden zwischen Mai und Dezember 2018 vier weitere Besprechungen mit dem Begleitgre-mium statt.

Das Beurteilungsgremium war aus folgenden Personen zusammengesetzt:

Moderation: – Hansueli Remund, Vorsitz

Vertreter Stadt Sempach: – Mary Sidler Stalder, Bauvorsteherin – Bruno Häfliger, Bereichsleiter Raum und Infrastruktur – Patrick Ambauen, Vertreter Altstadtkommission

Vertreter Grundeigentümer – Martin Schürch, Berater Grundeigentümer

Unabhängige Fachpersonen: – Daniel Scheuner, Lütolf und Scheuner Architekten – Christoph Fahrni, Fahrni Landschaftsarchitekten – Han van de Wetering, Atelier für Städtebau – Hansjakob Wettstein, ecoptima ag

Vertreter Natur- und Landschaftsschutz: – Christoph Marchal, Pro Sempachersee

3.2 Konzept

Die städtebauliche Setzung ermöglicht einen natürlichen Terrainverlauf der Hang- und Spornsituation und schafft Durchblicke vom See bis zur Hangkante (Feldweg). Die drei Baukörper bilden den Auftakt der Bebauung entlang der Luzernerstrasse. Die Punktbauten nehmen die Struktur des Quartieres auf und vermitteln in die bestehenden Bautiefen des Quartiers. Die Platzierung der Baukörper erfolgt mit bewusst versetzten Gebäude-fluchten, um den natürlichen Verlauf des Zwischenraums hervorzuheben. Diese Freiraumqualität ist auch gegenüber dem Schulhausneubau im Nor-den wahrnehmbar. Das Schulhaus wird als Baute im Hang und die Wohn-bauten werden als Strassenbegleiter betont.


10 ecoptima


2 12m


Ansicht West, 1:200Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204 SempachRudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachM:\C1 Architekturleistung\Sursee\S16\S16042\02 Planung\03 Bebauungsplan\01 Pläne\Bebauungsplan 3_Geissbühler\S16042 Richtprojekt_Version21.pln

516.30 / +10.55

505.75 / ±0.00506.00 / +0.25

520.10 / +14.35

519.60 / +13.85

Abb. 4 Bebauungskonzept Seefeld, Ansicht West (Quelle: Leuenberger Architekten AG)

Städtebau Die präzise Platzierung der Baukörper wirkt, wie bei der Gestaltung der Topografie, auch auf den Strassenraum ein. Die Häuser A und B rücken näher an die Strasse und setzen auch in der vertikalen Ausdehnung ein Zeichen. Das Haus B schafft mit einer reduzierten Höhe den Übergang zum gebauten Quartier. Das Haus C in der zweiten Bautiefe vermittelt zwi-schen dem ersten Haus und der Hangbebauung entlang des Feldweges. Die Dachlandschaft als ‘fünfte Fassade’ ist an diesem Ort vom Feldweg her gut einsehbar, weshalb deren Gestaltung besondere Aufmerksamkeit geschenkt wird.

Strassenraum Die Hauptstrasse wird begleitet durch ein verbreitertes Trottoir. Dieser Strassenraum dient einerseits der Erschliessung (Zufahrt, Fuss- und Velo-weg), andererseits ermöglicht er den gewerblichen Sockelnutzungen die nötige Präsenz an der Strasse. Der Raum zwischen Strasse und Haus wird durch einen gefassten und repräsentativen Vorgarten gefiltert oder greift im Bereich der Zufahrt direkt bis an die Hauskante.

Erschliessung Die Häuser A und B sind mit der bewussten Nähe zur Strasse direkt auf die Luzernerstrasse adressiert. Das Haus C wird über die Rebhaltenstrasse erschlossen.

Die motorisierte Erschliessung für Bewohner und Besucher erfolgt un-mittelbar beim Haus A und markiert den Übergang von der mit Bauten begleiteten Strasse zur Spornsituation. Für den motorisierten Verkehr wird in einer unterirdischen Einstellhalle das nötige Parkierangebot geschaffen. Die Besucher parkieren oberirdisch direkt bei der Zufahrt.

Für Fahrräder werden bei den Hauszugängen Aussenparkplätze und unter-irdische, ebenerdig zugängliche und abgeschlossene Einstellmöglichkeiten angeboten.


11 ecoptima

Für die Entsorgung stehen verschiedene Optionen offen (überbauungs-intern als konventionelle Containerlösung oder quartierübergreifend als Untergrundcontainer).

Freiraum Innerhalb der Bebauung ist der Aussenraum für die Bewohner frei zugäng-lich. Die natürlich fliessende Topografie und der Übergang zum Wald wird durch einen Gemeinschaftsplatz erlebbar gemacht. Der Platz wird durch Fusswege mit den Häusern verbunden. Durch die gegenüber der Strasse leicht erhöhte und zurückversetzte Lage hat dieser Aussenraum eine hohe Aufenthaltsqualität. Der Wald und der Aufenthaltsbereich sowie wie Zwi-schenräume werden fliessend gestaltet und bepflanzt. Der ursprünglich wohl vorhandene Charakter einer «Hainlandschaft», welcher beim Schul-hausneubau geschaffen wurde, soll weitergeführt werden.

Nutzung Die entlang der Luzernerstrasse angeordneten Nutzflächen im Zugangsge-schoss der Häuser A und B bieten 4 Dienstleistungsbetrieben ein spezi-fisches Angebot. Mit flexiblen Zonierungsmöglichkeiten sowie direktem Strassenbezug bietet das Sockelgeschoss differenzierte Raumqualitäten für unterschiedliche Nutzerbedürfnisse

Das Sockelgeschoss wird mit gänzlich in die Hangsituation integrierten, unterirdisch angeordneten Nebenräumen und Einstellhallenplätzen er-gänzt.

In den Geschossen über der Zugangsebene zeigen die Baukörper ein aus-gewogenes Wohnungsangebot, strukturiert als Ein- oder Zweispänner. Die 13 Wohnungen mit 3.5-5.5 Zimmern und bieten zwischen rund 100-150 m² Wohnfläche. Die Wohnungsgrundrisse werden in der weiteren Projektbe-arbeitung entwickelt. Die – sich aus der Fassadengestaltung ergebenden – verspringenden Loggien bereichern die Grundrissvielfalt. Die obersten Wohngeschosse profitieren zusätzlich von überhöhten Wohnbereichen.

Architektonischer AusdruckDas Bebauungsareal steht an der Ausfallstrasse von der historischen Altstadt von Sempach Richtung Süden (Sempach Station) und weist damit einen starken Bezug zum Seeufer auf. Zudem liegt es am Hangfuss eines markanten weil relativ steilen und mit Bäumen bestandenen Geländeüber-ganges.

Vor dem atmosphärischen Hintergrund wird ein feingliedriges und plas-tisch stark akzentuiertes Erscheinungsbild abgeleitet. Für den Ort und die Aufgabe wohl am zielführendsten wäre eine Umsetzung in Holz. Dies ist aber in der anstehenden Ausarbeitung eines Bauprojekes zu entwickeln. Die Gestaltung der Bauten soll aber auch eine Differenzierung gegenüber der Architektur der Schulhauserweiterung aufzeigen, d.h. im Grundsatz ist die Massstäblichkeit kleinteiliger zu halten und auch bei der finalen Farb-gebung ist eine zu direkte Anlehnung zu vermeiden.


12 ecoptima

4. Anpassung der Ortsplanung

4.1 Erläuterung der Anpassungen

Neue Spezielle Wohn- und MischzoneDer grösste Teil der Parzelle Nr. 707 wird in die Spezielle Wohn- und Mischzone (WM-S) mit Bebauungsplanpflicht umgezont. Dieser Zonentyp ist noch nicht rechtskräftig, sondern wird mit der laufenden Teilrevision der Ortsplanung «Feld - Hubelstrasse» erst geschaffen.

Mit der Speziellen Wohn- und Mischzone (Art. 24c BZR) wird ein neuer Zonentyp für gemischt genutzte Gebiete geschaffen. In der neuen Zone werden die generellen Rahmenbedingungen, wie beispielsweise die zuläs-sigen Nutzungsarten, allgemein formuliert.

Einführung der Pflicht zur Erarbeitung von GesamtkonzeptenVoraussetzung für das Bauen in der Speziellen Wohn- und Mischzone ist ein Bebauungs- oder Gestaltungsplan, der sich auf ein Gesamtkonzept stützt. Damit soll die erforderliche Qualität gesichert werden. Dem Stadt-rat wird dadurch ermöglicht zuerst Art und Mass der angestrebten Über-bauung zu bestimmen (Nutzung, Dichte, Struktur, Erschliessung, Freiräume etc.) in einem volumenbezogenen Konzept und sichert diese anschlie-ssend mittels einer spezifisch aufs Konzept zugeschnittenen speziellen Bauzone.

Mit dem Sondernutzungsplan kann keine weitere Erhöhung über das in der Spezialzone definierte Nutzungsmass hinaus gewährt werden. Das in der Speziellen Wohn- und Mischzone festgelegte Nutzungsmass gilt abschliessend.

Die Stimmberechtigten beschliessen die neue Zone im Wissen um die angestrebte Quartierentwicklung.

Solche Gesamtkonzepte sollen neu für alle Einzonungen sowie Umzonun-gen, die eine innere Verdichtung zum Zweck haben, vorgegeben werden. Gerade solche Projekte erfordern eine besondere Planung, da sie sich in der Regel innerhalb eines bereits bebauten Quartiers befinden und damit auf die Umgebung entsprechend Rücksicht zu nehmen ist und den Aussenräumen besondere Beachtungen zugeteilt werden muss. Um die nötige Qualität zu erlangen, kann der Stadtrat bei Bedarf mehrere Entwür-fe verlangen.

Gebietsspezifische FestlegungenDie besonderen, auf einzelne Gebiete bezogenen Anforderungen (Dichte, Höhe/Geschossigkeit, Empfindlichkeitsstufen) werden pro Gebiet einzeln im Anhang 5 des BZR festgelegt.


13 ecoptima

Verhältnis zur anstehenden Gesamtrevision der OrtsplanungDie ergänzten BZR-Inhalte richten sich nach den älteren Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG), die bis zur gemeinde-weisen Inkraftsetzung der neuen Bestimmungen durch den Regierungsrat weiter gelten (Anhang zum PBG). Mit der Gesamtrevision der Ortsplanung wird die Stadt Sempach ihr Bau- und Zonenreglement an das neue PBG anpassen: An Stelle der Ausnützungsziffer (AZ) wird die Überbauungsziffer (ÜZ) treten. Die Höhe eines Gebäudes wird sich neu über die Gesamt- und Fassadenhöhe definieren; die bisherige Firsthöhe und die Vorgaben zur Anzahl Geschosse werden wegfallen.

Die Bestimmungen zu den Speziellen Wohn- und Mischzonen werden wie alle übrigen Reglementsartikel im Zuge der Gesamtrevision an die neuen PBG-Vorgaben anzupassen sein. Für die Spezielle Wohn- und Mischzone Nr. 2 «Grundstück Nr. 707, Seefeld» (WM-S 2) ist eine Überbauungsziffer von 0.29 zu erwarten. Die Gesamthöhe (ohne technische Aufbauten) wird sich weiterhin an einer Höhenkote von max. 520.10 m.ü.M. orientieren. Das Mass entspricht der Dachkote des Baubereichs C.

4.2 Zonenplananpassungen

(siehe beiliegenden Teilzonenplan Seefeld)

Der innerhalb der 2-geschossigen Wohn- und Arbeitszone (WAr2) liegende Bereich der Parzelle Nr. 707 wird in die Spezielle Wohn- und Mischzone Nr. 2 «Grundstück Nr. 707, Seefeld» (WM-S 2), umgezont. Zudem wird auf der benachbarten Parzelle Nr. 484 ein Teilbereich von der Zone für öffentliche Zwecke in die WM-S 2 umgezont.

Räbhalde

Seefeld

Neum

üli

554

553

537

419

536

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527

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785 525

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707 740

739

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543

612

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86

422

1238

1239

1240

1241

1242 Feldweg

Luzernerstrasse

Felsenegg

Rebhalde

Neum

ühle

2

10.0

8.2

2.2

9.4

2.1

Teiländerung Zonenplan1:1000

Die Teilrevision der Ortsplanungbesteht aus:• Teiländerung Zonenplan • Teiländerung Bau- und Zonen-

reglement

Orientierende Unterlagen:• Planungsbericht

Verbindlicher Planinhalt

ÖFFENTLICHE AUFLAGE

Stadt Sempach

Teilrevision der Ortsplanung «Seefeld»

ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · [email protected]

Vom Regierungsrat mit

Entscheid Nr. … vom ………………genehmigt

Datum

Unterschrift

1. Mitwirkung vom 05.03.2018 - 03.04.2018

2. Mitwirkung vom 11.02.2019 - 18.03.2019

Öffentliche Auflage vom 03.06.2019 - 02.07.2019

Durch die Gemeindever-

sammlung beschlossen am ...

Der Stadtpräsident Die Stadtschreiberin

F. Schwegler C. Achermann

15. Mai 2019sempach op revision/4/5/5658_ZP_190508_kv/kw

Spezielle Mischzone mit Zonenbezeichnung

Bebauungsplanpflicht

N

2

Orientierend:

Wald

Gewässer

Abb. 5 Rechtskräftiger Zonenplan Sempach, Ausschnitt Seefeld

Abb. 6 Zonenplananpassung.

Über die Umzonungsfläche wird eine Bebauungsplanpflicht festgelegt.


14 ecoptima

4.3 Anpassungen im Bau- und Zonenreglement

(siehe beiliegende Änderung des Bau- und Zonenreglements)

Im Bau- und Zonenreglement wird der Anhang 5 ergänzt. Änderungen im Rahmen der Teilrevision «Feld - Hubelstrasse» sind orientierend blau dar-gestellt, jene im Rahmen der Teilrevision «Seefeld» rot:

Art. 6 Zoneneinteilung

Bauzonen a) Spezielle Wohn- und Mischzonen WM-S

Art. 24c Spezielle Wohn- und Mischzonen (WM-S)

1 In den Speziellen Wohn- und Mischzonen darf nur im Rahmen eines Ge-staltungs- oder Bebauungsplans gebaut werden, der sich auf ein Gesamt-konzept stützt.

2 Der Stadtrat legt die Vorgaben für Gesamtkonzepte bezüglich Erschlie-ssung, Baudichte, Bebauungsstruktur, Nutzungen, Berücksichtigung von Naturobjekten, Bepflanzung, Freiraumgestaltung etc. fest. Die Gesamtkon-zepte stellen eine generell verbindliche Grundlage für die Erarbeitung der Bebauungs- oder Gestaltungspläne dar.

3 Die Bebauungs- und Gestaltungspläne innerhalb der speziellen Wohn- oder Mischzone regeln insbesondere:

– die Anordnung und maximale Abmessung der Baukörper, – die Erschliessung, – die Aussenräume

4 Für die einzelnen Zonengebiete gelten die Planungs- und Bauvorschrif-ten gemäss Anhang 5.

Anhang 5 Spezielle Wohn- und Mischzonen

Spezielle Mischzonen

Nr. 2 «Grundstück Nr. 707, Seefeld»

Zweck – Realisierung einer verdichteten, gut in die Umgebung eingegliederten

Überbauung mit Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen.


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Art der Nutzung – Wohnen – nicht oder nur mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe.

Mass der Nutzung – höchstens 4 Vollgeschosse – AZ= 0.67, davon für Wohnen höchstens 0.60 – Dieses Nutzungsmass darf im Rahmen des Bebauungsplans nicht er-

höht werden. – Höhenkote: max. 520.1 m.ü.M. (ausgenommen technische Aufbauten)

Lärmempfindlichkeitsstufe – ES III

Zusatzbestimmungen – Die Sicherung des vom Stadtrat am 23. Mai 2019 beschlossenen Bebau-

ungskonzepts «Seefeld» erfolgt über einen Bebauungsplan. – Geringfügige Abweichungen von diesem Konzept sind zulässig, wesent-

liche Abweichungen sind hingegen nur auf der Grundlage eines neuen oder überarbeiteten Konzepts von mindestens gleicher Qualität mög-lich.

– Die Neubauten sind durch eine sorgfältige Situierung, Höhenentwick-lung und Gestaltung auf das Orts- und Landschaftsbild abzustimmen.

– Der Gestaltung der Aussenfläche ist besondere Beachtung zu schenken.

4.4 Bebauungsplan

Die Bestvariante aus dem qualitätssichernden, begleiteten Verfahren stellt das Gesamtkonzept gemäss Art. 24c BZR dar und ist die Grundlage für den Bebaungsplan. Das Gesamtkonzept wird gleichzeitig mit den Änderungen im Zonenplan, im Bau- und Zonenreglement und dem Bebauungsplan ori-entierend öffentlich aufgelegt.

Der Bebauungsplan besteht aus folgenden verbindlichen Bestandteilen:

– Situationsplan, 1:500 – Schnittplan, 1:500 – Sonderbauvorschriften

Der Bebauungsplan hat zum Zweck, die bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Bebauungskonzepts zu schaf-fen. Die Festlegungen im Bebauungsplan und den Sonderbauvorschriften definieren denn auch die wesentlichen Elemente des Bebauungskonzepts. Das Richtprojekt Architektur, das Richtprojekt Umgebung (Plan Mst. 1:200) sowie der Lärm- und Schallschutznachweis sind wegleitender Bestandteil des Bebauuungsplans.


16 ecoptima

Nachfolgend werden die wichtigsten Elemente kurz erläutert:

Artikel Erläuterung

Geltungsbereich Art. 2 Der Geltungsbereich umfasst die neu geschaffene Spezielle

Mischzone (vgl. Ziff. 3.2) sowie die innerhalb der Parzelle Nr.

707 liegende Grünzone.

Baubereiche Art. 6 Es werden drei Baubereiche für Hochbauten mit unterschied-

lichen Höhen festgelegt. Die Grösse der Baubereiche sind

nur unwesentlich grösser als die im Richtprojekt enthaltenen

Hochbauten. Des Weiteren ist ein Baubereich für die Ein-

stellhalle vorgesehen. Mit Pflichtbaulinien wird die Lage zur

Luzernerstrasse hin klar definiert.

Kleinbauten werden nur in beschränktem Mass, Anbauten

werden gar nicht zulässig sein. Dadurch soll eine Minderung

der Architektur durch nachträgliche bauliche Ergänzungen

vermieden werden.

Einstellhalle Art. 11 Die Einstellhalle wird von aussen kaum wahrnehmbar sein

obwohl sie an gewissen Stellen mehr als 1 m über das mass-

gebende Terrain hinausragt und daher nicht mehr als Unter-

niveaubaute gemäss § 125 PBG gilt. Daher wird ein eigener

Baubereich mit Höhenkote definiert.

Bei einer künftigen BZR-Revision wird § 13a PBV für Einstell-

hallen anwendbar, wonach die anrechenbare Gebäudefläche

für Einstellhallen durch eine entsprechende Erhöhung der ÜZ

ausgeglichen wird.

Baugestaltung Art. 12 - 14 Die Bestimmungen dienen der Sicherstellung, dass die Gestal-

tung der Überbauung mindestens die Qualität des Richtpro-

jekts aufweist. Wichtige Punkte bilden dabei die Fassaden-

gestaltung sowie die Dachgestaltung. Die Dachlandschaft

als ‘fünfte Fassade’ ist an diesem Ort vom Feldweg her gut

einsehbar, weshalb deren Gestaltung besondere Aufmerksam-

keit geschenkt wird.

Aussenraumgestal-

tung

Art. 15 - 19 Die Bestimmungen dienen der Sicherstellung, dass die Gestal-

tung der Umgebung die wichtigsten Elemente des Richtpro-

jekts aufnimmt. Die Funktion und Gestaltung der verschiede-

nen Elemente wird definiert.

Erschliessung und

Parkierung

Art. 20 - 26 Die wesentlichen Elemente der Erschliessung und Parkierung

werden festgelegt. Die erforderliche Anzahl Autoabstellplät-

ze wird basierend auf dem Parkplatzreglement festgelegt.

Geregelt wird die Lage der Parkplätze. Ergänzend werden die

Vorgaben für die Veloabstellplätze konkretisiert.

Umwelt Art. 28 - 30 Die Bestimmungen zum Lärmschutz basieren auf dem

Lärm- und Schallschutznachweis der Planteam GHS AG vom

12.12.2017.

Des Weiteren werden erhöhte Anforderungen an den Energie-

standard gestellt.

Die Entwässerung hat dem geltenden Recht und den Normen

zu entsprechen.


17 ecoptima

5. Prüfung der raum- und umweltrelevanten Belange

5.1 Verkehr

Die Bebauung Seefeld sieht gemäss Richtprojekt 13 Wohnungen und vier unabhängige Gewerbeeinheiten vor. Den Bewohnern und Arbeitenden ste-hen 17 Parkfelder in der Einstellhalle zur Verfügung, was einem Parkplatz pro Wohnung bzw. pro Gewerbeeinheit entspricht.

Hinzu kommen 6 oberirdische Besucher-/ Kundenparkplätze und ein be-hindertengerechter Parkplatz an der Rebhalde. Das gesamte Areal ist frei von motorisiertem Verkehr, mit Ausnahme der Besucherparkplätze und der Zufahrt zur Autoeinstellhalle.

Eine Abschätzung des künftigen Verkehrsaufkommens kann basierend auf dem Parkplatzangebot vorgenommen werden. Dabei wird angenommen, dass effektiv die projektierten 23 Abstellplätze geschaffen werden und pro Parkplatz 3.5 Fahrten pro Tag erzeugt werden. Dies ergibt ein Verkehrsauf-kommen von rund 81 Fahrten pro Tag (Zu- und Wegfahrten).

Das Verkehrsaufkommen wird als vertretbar erachtet. Es sind keine ne-gativen Auswirkungen auf das bestehende Strassennetz zu erwarten. Die Tagesverteilung der Fahrten wurde nicht näher betrachtet.

5.2 Denkmalschutz

5.2.1 ISOS-Inhalte

Die Stadt Sempach verfügt über ein Ortsbild von nationaler Bedeutung gemäss dem Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS). Das Areal Seefeld ist Teil der Umgebungszone III (vgl. Abb. 7). Im Kom-mentar zur Umgebungszone III wird dieses Gebiet wie folgt kommentiert: «Interessante Durchblicke auf die alten Stadtteile».

Aufnahmekategorie: a: «Unerlässlicher Teil des Ortsbildes, d.h. unverbaut oder mit Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit der Umgebung entsprechen» und Aufnahmekategorie b: «Empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig überbaut».

Erhaltungsziel a: «Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Frei-fläche. Die für das Ortsbild wesentliche Vegetation und Altbauten sind zu bewahren, störende Veränderungen zu beseitigen.»

Bedeutung gemäss ISOS: Die Umgebungszone III hat «eine gewisse Be-deutung», wobei über die räumliche Qualität und die architektonisch-his-torische Qualität der Umgebungszone III keine Aussagen gemacht werden.


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SempachGemeinde Sempach, Amt Sursee, Kanton Luzern Aufnahmeplan 1: 5000

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Abb. 7 ISOS – Kleinstadt/Flecken Sempach Gebiete: 1 Altstadt 2 Wohnhäuser und einzelne Gewerbebauten, E. 19./A. 20. Jh. Baugruppen: 0.1 Vorstadtbereich beim Luzernertor, lockere Bebauung mit öffentlichen Gebäuden, 19./20. Jh. 0.2 Büelgass, schmales Strässchen mit wenigen Bauten beim Friedhof, 19./20. Jh. 0.4 Seeseitige Stadterweiterung, Festhalle, Wohn- und Gewerbebauten, 19./20. Jh. Umgebungszonen und -richtungen: I Ufergürtel, flaches Wiesland vor der Altstadt, Schrebergärten und Parkanlage II Kleines Wohnquartier mit Alterswohnheim, vorwiegend 2. H. 20. Jh. III Schulareal auf Hügelkuppe, entlang Ausfallstrasse vereinzelt ältere Wohn- und Gewerbebauten IV Ehem. Pflanzgärten der Altstadt, teilweise mit Wohn- und Ökonomiebauten über-stellt, 19./20. Jh. V See- und Röschmatte, Agrarland VI Ein- und Mehrfamilienhäuser auf leicht ansteigendem Gelände, vorwiegend 3. D. 20. Jh. Einzelelement: 0.0.31 Wohn- und Gewerbebauten, 19.Jh., davor neues Werkstattgebäude mit Autoab-stellplätzen.

Erläuterungen zu den ISOS-InhaltenDie Umgebungszone III wurde aufgrund der Kategorien a und b ins Inven-tar aufgenommen:

– Aufnahmekategorie a: «Unerlässlicher Teil des Ortsbildes, d.h. unver-baut oder überbaut mit Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit


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der Umgebung entsprechen». Dieses Kriterium kann sich nur auf die alten Schulgebäude oder das Objekt 0.0.31 beziehen. Alle weiteren Bauten haben keine ursprünglichen Wurzeln und sind z.T. sogar störend (Autogewerbe).

– Aufnahmekategorie b: «Empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig überbaut».

Diese generellen, für alle Umgebungszonen geltenden Ausdrücke müssen jetzt für die spezifischen örtlichen Verhältnisse interpretiert und spezifi-ziert werden: Hilfreich ist dabei die Umgebungsbeschreibung im ISOS: «In den (ausser der Seeseite) übrigen direkt an die alten (Stadt-)Quartiere angrenzenden Umgebungen stehen heute fast durchwegs Bauten. (...) Aus den gröss-tenteils von Schulbauten beanspruchten Umgebung im Süden (U-Zo III) bestehen interessante Durchblicke auf die alten Stadtteile».

Der Ausdruck «empfindlicher Teil des Ortsbildes» bezieht sich auf den der Altstadt zugewandten Teil des Schulgeländes (Durchblicke) und nicht auf das Seefeld-Areal, das keinen optischen Bezug zur Altstadt aufweist.

Diese «Durchblicke» wurden im Rahmen der Schulbauerweiterung berück-sichtigt; die Neubauten konzentrieren sich und lassen die Durchblicke so weit wie möglich bestehen.

Zusammenfassend sind folgende Inhalte der ISOS-Aussagen für das Gebiet Seefeld massgebend:

– Interessante Durchblicke auf die Altstadt (bezieht sich ausschliesslich auf das Schulareal)

– Erhalten von Freiflächen (für Seefeld relevant: Grünzonen und Wald im Hanggebiet)

– Erhaltenswertes Gebäude 0.0.31 erhalten (für Seefeld relevant: Wohn-haus)

– Störende Veränderungen beseitigen (für Seefeld relevant: Autogarage und offene befestigte Parkplätze).

Städtebauliche Ziele für die Entwicklung SeefeldDie städtebauliche Entwicklung wird im REK dargestellt und erläutert (sie-he Kap. 6.3). Die wichtigsten Aussagen aus dem REK für die Entwicklung des Areals Seefeld sind die folgenden:

– Aufwertung und Stärkung des Siedlungsraums entlang der Kantonsstra-sse: Die Luzernstrasse ist eine der beiden parallel zum See verlaufen-den Zufahrtsachsen zum Städtli. Der Bereich zwischen See und Sied-lungsraum ist sehr attraktiv. Die begleitenden Bauten entlang dieser Achse sollen eine hohe architektonische Qualität aufweisen.

– Die Überbauung Seefeld schliesst die Bebauung entlang der Luzernstra-sse ab.

– Die Überbauung Seefeld – Feld (untere Ebene) wird durch eine starke Grünzäsur entlang des Feldwegs von der Bebauung auf der oberen Ebene (Felsenegg – Mattweid) getrennt. Diese Grünzäsur beginnt beim


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Schulareal, führt über ein Waldstück beim Seefeld und wird durch eine dominante Hochstamm-Hecke weitergeführt. Diese Grünzäsur ist zu erhalten und zu stärken.

5.2.2 ISOS-konforme Umsetzung der REK-Entwicklungsziele

Begleitetes ProjektverfahrenDie Bebauung des Seefeld-Areals ist anspruchsvoll. Die verschiedenen Anforderungen aus ISOS (Schutzanliegen) und REK (Qualitätsanforderun-gen an die Stadtentwicklung) sollen in einem begleiteten Projektverfahren sichergestellt und in einem Sondernutzungsplan gesichert werden.

Die Ergebnisse des Projektverfahrens liegen in einem Richtprojekt Archi-tektur und in einem Richtprojekt Umgebung vor.

Die Qualitäten des Projekts werden durch einen Bebauungsplan mit Son-derbauvorschriften gesichert.

Bauinventar, erhaltenswertes Gebäude 0.0.31 gemäss ISOS

Das Wohnhaus (Gebäude Nr. 365) wird im kantonalen Bauinventar (BILU) der Stadt Sempach (2015) als erhaltenswert eingestuft. Es handelt sich um ein spätklassizistisches Wohnhaus in klarer kubischer Bauweise. Die Bausubstanz, das äussere Erscheinungsbild und die Materialisierung sind weitgehend erhalten.

2 12m


Materialisierung,Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204 Sempach

Rudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachBIM Server: LEUENSRV89 - BIMcloud Basic für ARCHICAD 21/00 Studien/S16042 Bebauungsplan Seefeld

Abb. 8 Wohnhaus, Gebäude Nr. 365 (Foto: Leuenberger Architekten AG)

Das Wohnhaus wurde im Entwurf des Bauinventars als «schützenswert» bewertet.

Stadtrat und Eigentümerschaft haben eine Überprüfung dieser Bewer-tung verlangt. Aufgrund einer Begehung und mit Entscheid vom 23. Juni 2015 hat die kantonale Denkmalpflege diese Bewertung revidiert und das Wohnhaus als «erhaltenswert» eingestuft.

Im Rahmen der Ortsplanungsrevision und der Formulierung des REK hat der Stadtrat eine Interessenabwägung vorgenommen und folgendes be-schlossen:


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– Aufgrund der zentrumsnahen Lage erfüllt das Grundstück Seefeld eine wichtige Funktion zur Umsetzung des REK und ist Teil dieser städtebau-lichen Aufgabe.

– Aufgrund der relativ zentralen Lage des Wohnhauses auf dem Grund-stück würden wünschbare Entwicklungsmöglichkeiten im Falle eines Erhalts stark eingeschränkt.

– Daher hat sich der Stadtrat Sempach – auch gestützt auf die Rückstu-fung des Objekts von schutzwürdig zu erhaltenswürdig – für die Ent-wicklung gemäss REK entschieden.

Erhaltung der Freiflächen und GrünzäsurenDie hangbegleitende Grünzäsur vom begrünten Geländesporn auf dem Schulgelände über die Hangpartien im Areal Seefeld bis zu den markan-ten «Hochstamm-Hecken» entlang des Feldwegs trennt die «unteren und oberen» Wohngebiete entlang des Feldwegs. Sie hat in Bezug zur Altstadt keine Bedeutung, ist aber für die Gliederung des Siedlungsraums von gro-sser Wichtigkeit.

Wald und stark bepflanzte Grünzonen entlang des Feldweges sollen die in-tensiv bepflanzten Freiflächen auf dem Schulareal fortsetzen und – soweit wie möglich – die heutigen Lücken Richtung Hochstamm-Hecke entlang des Feldwegs schliessen.

Das bebaubare Gebiet wird auf die tieferen Grundstücklagen beschränkt, damit die Grünzäsur optisch wirksam bleibt.

5.2.3 Ergebnisse aus dem städtebaulichen Prozess

Das Richtprojekt im Bebauungsplan setzt die Ansprüche des ISOS wie folgt um:

– Die Baukuben nehmen mit 2 – 3 Vollgeschossen die Höhen der angren-zenden Zone auf, ohne einen eigenen Schwerpunkt zu bilden. Diese Höhen stellen sicher, dass die hangseitige Wald- und Heckenbepflan-zung die Bebauung Seefeld deutlich überragt und optisch als Grünzäsur markant in Erscheinung tritt.

– Auch die Volumina der Neubauten nehmen Bezug auf die angrenzen-de Bebauung; drei Einzelbauten sind so gesetzt, dass der hangseitige Grünraum Richtung See durchfliesst und seine raumgliedernde Funktion wirksam erfüllen kann.

– Die Bebauung entlang der Kantonsstrasse wird optisch durch das neue Schulgebäude abgeschlossen. Hier endet die hangparallele Grünzäsur, die zwischen Schulgebäude und Überbauung Seefeld markant bis zur Kantonsstrasse vordringt.

Die Topografie bei der Grünzäsur hangseitig der Bebauung Seefeld wird weitgehend dem ursprünglichen Zustand angepasst. Die Umgebungsge-staltung zielt auf einen fliessenden Übergang zwischen dem Waldbestand und der neuen Baum- und Sträucherpflanzung auf dem Areal ab.


22 ecoptima

5.2.4 Abschliessende Beurteilung

Das Richtprojekt weist eine hohe Qualität des Neubauprojekts nach; die Qualitäten sind in den Sonderbauvorschriften gesichert. Gesamthaft leis-tet das Ensemble einen wichtigen Beitrag zur städtebaulichen Aufwertung der seeseitigen Erscheinung des Siedlungsraums vor dem Städtli im Sinne des REK und trägt damit auch zur Aufwertung des Gesamtbildes von Sem-pach bei. Störende Nutzungen (Autostellplätze, Gewerbegebäude) werden beseitigt.

Die Grünzäsur entlang der Hangkante wird ausgeprägter und wirkungsvol-ler erhalten als bei den südlich angrenzenden bestehenden Bebauungen. Zwischen Schule und Seefeld fliessen die Grünelemente breiträumig zur Strasse, zwischen den Bauten wird sie durch Hochstammbepflanzungen nochmals spürbar (siehe Bebauungsplan).

Aufgrund des Mitwirkungsverfahrens wurde das Gesamtkonzept über-arbeitet und die Qualitäten des Projekts verstärkt. Die Kritik der Denk-malpflege aus dem Vorprüfungsverfahren wurde in die Überarbeitung einbezogen, die Baukörper spürbar redimensioniert und die Umgebungs-gestaltung und Bepflanzung im Interesse der Grünzäsur verstärkt.

5.3 Wald

Auf dem Grundstück Nr. 707 befindet sich Wald, welcher anlässlich der Waldfeststellung im Jahr 1995 rechtmässig festgestellt wurde. Der stati-sche Waldrand wurde dabei gegenüber der Bauzone ausgewiesen.

Das Richtprojekt sieht eine markante Unterschreitung des ordentlichen Waldabstandes von 20 m auf bis zu 7 m vor. Für Bauten und Anlagen un-terhalb der Minimalabstände gemäss § 136 Abs. 3 PBG von 15 m bedarf es einer Bewilligung der zuständigen Dienststelle lawa. Am 13.12.2017 fand diesbezüglich eine Besprechung mit Herrn Piet Luethi, Fachbereichsleiter Walderhaltung der Dienststelle lawa, Bruno Häfliger als Vertreter der Stadt Sempach und den Leuenberger Architekten statt. Dabei wurde die Sonder-bewilligung in Aussicht gestellt.

Zu begründen ist dies mit dem vorgesehenen Pflegeeingriff in den Wald. Dieser wird künftig als hainartiger Niederwald gestaltet. Dadurch kann die Gefährdung durch umstürzende Bäume reduziert werden. Eine entspre-chende Regelung in den Sonderbauvorschriften ist nicht möglich, da sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans auf die Bauzone beschränkt.

Weiter ist festzuhalten, dass die Zugänglichkeit für Unterhaltsarbeiten weiterhin über das Schulhausareal gewährleistet bleibt. Da bereits das bestehende Wohnhaus den Waldabstand deutlich unterschreitet, wird die Situation insgesamt nicht verschlechtert. Die verdichtete Bauweise liegt zudem im öffentlichen Interesse.


23 ecoptima

Die definierten Baubereiche im Bebauungsplan gelten als Baulinien im Sinne von § 136 PBG.

5.4 Lärmschutz

Das Areal liegt in der 2-geschossigen Wohn- und Arbeitszone (WAr2), wel-che der Empfindlichkeitsstufe III (ES III) zugeteilt ist. In der neuen Speziel-len Wohn- und Mischzone Nr. 2 «Grundstück Nr. 707, Seefeld» (WM-S 2) soll ebenfalls der Immissionsgrenzwert ES III massgebend sein.

Der Lärm- und Schallschutznachweis wurde im Dezember 2017 durch das Planungsbüro Planteam GHS AG erbracht (siehe Beilage). Die Überarbei-tung des Richtprojekts ist darin nicht berücksichtigt.

Aufgrund der relativ geringen Verschiebungen der Baubereiche wird davon ausgegangen, dass die Aussagen des Lärm- und Schallschutznachweises vom Dezember 2017 auf das neue Richtprojekt übertragen werden kön-nen. Demnach können die Immissionsgrenzwerte für Betriebsräume sowie für Wohnräume des Hauses C eingehalten werden. Bei den Häusern A und B können die massgebenden Immissionsgrenzwerte für Wohnräume tags und nachts nicht bei allen Fenstern eingehalten werden. Für diese Fenster wird ein Gesuch um Zustimmung gemäss Art. 31 LSV gestellt. Begründet wird die bauliche / gestalterische Massnahme zum Lärmschutz durch den Sachverhalt, dass die betroffenen Räume jeweils über Zweitfenster ge-lüftet werden können, bei denen der massgebende Immissionsgrenzwert eingehalten werden kann.

Unter der Voraussetzung der Gewährung der Zustimmung durch die kan-tonale Vollzugsbehörde sind die Anforderungen von Umweltschutzgesetz und Lärmschutz-Verordnung erfüllt.

5.5 Schutz vor Naturgefahren

Gemäss der Gefahrenkarte besteht keine Gefährdung vor Naturgefahren.

5.6 Boden: Altlasten

Gemäss dem Kataster der belasteten Standorte besteht ein belasteter Standort, verursacht durch den Betrieb der Seefeld-Garage.

Der Standort ist im Sinne der Verordnung über die Sanierung von belaste-ten Standorten zu untersuchen und die Sanierungsbedürftigkeit zu klären. Die übergeordnete Gesetzgebung regelt den Sachverhalt abschliessend, so dass auf diesbezügliche Bestimmungen in den Sonderbauvorschriften verzichtet wird.


24 ecoptima

5.7 Weitere Belange

Es werden keine weiteren Belange wie Landwirtschaft, Gewässer etc. tan-giert.

6. Auswirkungen der Teilrevision

6.1 Kapazität des neuen Zonenplans

Im Vergleich zum rechtskräftigen Zonenplan wird die Ausnützungsziffer erhöht. Es sind folgende Auswirkungen auf die Zonenplankapazität zu erwarten:

Zone AZ Geschosse m2 m2/E E AP/ha AP

Bisher WAr2 0.50 2 3281 220 15 50 16.5

Neu WM-S 2 0.67 4 3281 84 39 27 8.7

Die Einwohnerkapazität «bisher» wird basierend auf den theoretisch maxi-mal realisierbaren Wohnfläche (AZ = 0.35), der mittleren Wohnungsgrösse (160 m²) und der erwarteten Wohnungsbelegung (2.1 Pers/Whg) gemäss LUBAT für die WAr2 ermittelt.

Die Anzahl möglicher Arbeitsplätze resultiert aus der verbleibenden AZ für Gewerbenutzung (AZ: 0.50 - 0.35 = 0.15) und dem theoretischen Flächen-bedarf für Gewerbe (Annahme 30 m²/Arbeitsplatz).

Theoretisch ist mit der bisherigen Zonierung mit 15 Einwohnern und 16.5 Arbeitsplätzen auf der Parzelle zu rechnen.

Die Einwohnerkapazität «neu» wurde aufgrund der geplanten Anzahl Woh-nungen gemäss dem Bebauungsplan berechnet:

– Geplant sind insgesamt 13 Wohnungen in unterschiedlicher Grösse von 3.5 bis 5.5 Zimmern.

– Für die Wohnungen mit 3.5- oder mehr Zimmern wird eine durch-schnittliche Belegung von 3.0 Einwohnern pro Wohnung angenommen.(Annahme ergibt 39 Einwohner «neu»)

Die Beschäftigtenkapazität «neu» wurde anhand der geplanten Gewerbefläche (ca. 260 m² aGF) und einem Flächenbedarf von 30 m² pro Arbeitsplatz für kundenorientierte Dienstleistungsbetriebe ermittelt.

Die geplante Überbauung weist unter diesen Annahmen eine theoretische Kapazität für ungefähr 40 Einwohner und 9 Arbeitsplätze auf. Die Zonenka-pazität bezüglich Einwohnern ist also – der zentralen Lage des Areals an-gemessen – deutlich dichter als bisher. Die Kapazität für Beschäftigte wird hingegen reduziert, da ein geringerer Gewerbeanteil realisiert werden soll.


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Die Teilrevision «Seefeld» setzt mit der Siedlungsentwicklung nach innen sowie der angestrebten Verdichtung den Auftrag aus dem teilrevidierten kantonalen Richtplan (Kap. 2.1) um. Der im kantonalen Richtplan vorgege-bene Dichtewert von 185 m2/E (R1-5: Medianwert für A-Gemeinden) sowie dem gemäss LUBAT heutigen Wert von Sempach mit 144 m2/E (Stand 2017) wird mit einer Dichte von 84 m2/E mit der Teilrevision Seefeld übertroffen. Damit wird ein bedeutender Beitrag zur Siedlungsentwicklung nach innen erreicht.

6.2 Ortsbauliche Eingliederung

Mit der Ausscheidung der Speziellen Mischzone bleibt die Ordnung der Nutzungen beibehalten. Das Nutzungsmass wird im Sinne einer Siedlungs-entwicklung nach innen deutlich erhöht. Mit der Abstufung der Höhen der einzelnen Baukörper und deren Anordnung wird auf die angrenzende Bebauungsstruktur Rücksicht genommen.

2 12m


Konzeptidee,Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204 Sempach

Rudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachBIM Server: LEUENSRV89 - BIMcloud Basic für ARCHICAD 21/00 Studien/S16042 Bebauungsplan Seefeld

Abb. 9 Modell der Überbauung Seefeld (Quelle: Leuenberger Architekten AG)

Das Haus A wird bewusst höher geplant, um die Bebauung entlang der Lu-zernerstrasse markant abzuschliessen. Das Haus B schafft den Übergang

zur Räbhalde, indem die Höhe gegenüber dem Haus A abgestuft wird.

Die Umgebungsgestaltung gewährleistet einen sanften Übergang hin zum Wald, welcher entlang der Hangflanke bis ins Schulareal weiterführt. Die ursprüngliche Topografie wird weitgehend erhalten oder gar wiederherge-stellt.

Genauer untersucht wurde aufgrund der kritischen Äusserungen im Rah-men der Mitwirkung der Sichtbezug vom Feldweg zum Sempachersee.


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2 12m


Schnitt Seesicht, 1:400Bebauungsplan Seefeld Parzelle 707, 6204 Sempach

Rudolf Sidler, Luzernerstr. 13, 6204 SempachM:\C1 Architekturleistung\Sursee\S16\S16042\02 Planung\03 Bebauungsplan\01 Pläne\Bebauungsplan 2\S16042 Richtprojekt_Architektur 2.pln

3.5

03

.00

3.2

0

3.0

03

.00

3.2

0

509.25 / +3.50

512.25 / +6.50

516.30 / +10.55

505.75 / ±0.00 505.75 / ±0.00

506.40 / +0.65

Gewerbe Haus B

Keller

Einstellhalle

Gewerbe Haus C

510.00 / +4.25

513.00 / +7.25

516.00 / +10.25

520.10 / +14.35

Augenhöhe 1.60m

Abb. 10 Schnitt Seesicht ab dem Feldweg (Quelle: Leuenberger Architekten AG)

Wie die Visualisierung zeigt, schränkt die Überbauung die Sicht ab dem Feldweg auf den Sempachersee und sein Ufer geringfügig ein. Die Uferli-nie sowie die Uferbestockung sind weiterhin grösstenteils erkennbar.

Abb. 11 Visualisierung der Überbauung Seefeld ab dem Feldweg (Quelle: Leuenberger Architekten AG)

6.3 Eingliederung in das räumliche Entwicklungskonzept (REK)

Mit der Ausarbeitung eines räumlichen Entwicklungskonzepts (REK) im Rahmen der Ortsplanungsrevision hat die Stadt Sempach potenzielle Er-neuerungs-, Verdichtungs-, und Umstrukturierungsgebiete festgelegt. Zur Sicherung eines vielseitigen Wohnangebots strebt die Stadt eine differen-zierte Quartierentwicklung an. Aufgrund der ortsbaulichen und landschaft-lichen Lage wurden im REK sowohl dichtere, urbanere Quartierstrukturen als auch durchgrünte, ländliche Strukturen definiert.

Das Areal Seefeld ist aus Sicht der Gemeinde geeignet für eine Umstruktu-rierung und Verdichtung, so wie es auch im kantonalen Richtplan verlangt wird. Im REK wird das Areal der Kategorie Mischquartier zugeteilt. Zudem ist eine Korridorentwicklung vorgesehen. Diese beabsichtigt, die Bauten entlang der Luzernerstrasse zusätzlich zu verdichten und eine Adressbil-dung zur Strasse hin zu schaffen.


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Abb. 12

Räumliches Leitbild 20451:5‘000

Ecoptima AGVan de Wetering Atelier für Städtebau GmbH

25.01.2018

Stadt Sempach

0 500 m

Wichtiges Gebäude

Gebäude, bestehend / in Planung, im Bau

Geschütztes, erhaltenswertes Gebäude oder Ensemble

Markante, raumbildende Fassade

Kleinstädtisches Wohnquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen

Teilkonzept Siedlung

Entwicklung zu klären

Korridorentwicklung: Zusätzliche Verdichtung, Adressbildung zur Strasse, z.T. aktives Erdgeschoss

Grünes Wohnquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen

KernzoneStädtli, bestehend / Erweiterung Weiler Kirchbühl

Arbeitsplatzquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen

Zone für öffentliche Zwecke:Neue Einzonung Pflegen und ergänzen

Mischquartier: NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen

Z i h l w e i d

M e i e r h o f

We i h e rm a t t e

E b e r sm o o s

H ü l t s c h e r e

M a t t w e i d

G r ü e n h a l d e

W y g a r tS e em a t t e

H o n r i c h

K i r c h b ü h l

A l l m e n d

M a r t i n s h ö h e

H u b e l w e i d

F r i d h e i m

S e e f e l d

Fe l dm a t t

S e e s a t z

S t i m a -A r e a l

H u b e l s t r a s s e

S em p a c h - S t a t i o n

S t a d t w e i h e r

Räumliches Leitbild 20451:5‘000

Ecoptima AGVan de Wetering Atelier für Städtebau GmbH

25.01.2018

Stadt Sempach

0 500 m

Wichtiges Gebäude

Gebäude, bestehend / in Planung, im Bau

Geschütztes, erhaltenswertes Gebäude oder Ensemble

Markante, raumbildende Fassade

Kleinstädtisches Wohnquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen

Teilkonzept Siedlung

Entwicklung zu klären

Korridorentwicklung: Zusätzliche Verdichtung, Adressbildung zur Strasse, z.T. aktives Erdgeschoss

Grünes Wohnquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen

KernzoneStädtli, bestehend / Erweiterung Weiler Kirchbühl

Arbeitsplatzquartier: Neue Einzonung / NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen

Zone für öffentliche Zwecke:Neue Einzonung Pflegen und ergänzen

Mischquartier: NeuUmstrukturieren / Pflegen und ergänzen

Z i h l w e i d

M e i e r h o f

We i h e rm a t t e

E b e r sm o o s

H ü l t s c h e r e

M a t t w e i d

G r ü e n h a l d e

W y g a r tS e em a t t e

H o n r i c h

K i r c h b ü h l

A l l m e n d

M a r t i n s h ö h e

H u b e l w e i d

F r i d h e i m

S e e f e l d

Fe l dm a t t

S e e s a t z

S t i m a -A r e a l

H u b e l s t r a s s e

S em p a c h - S t a t i o n

S t a d t w e i h e r

Teilkonzept Siedlung, REK Sempach 2017

In Mischquartieren und entlang der beiden Haupteinfallsachsen soll eine verstärkte urbane Verdichtung stattfinden. Hier ist den Strassenräumen im Sinne von Stadträumen Beachtung zu schenken.

6.4 Mehrwertabgabe

Seit 1. Januar 2018 unterliegen im Kanton Luzern sowohl Einzonungen als auch Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs- oder Gestaltungs-planpflicht und der Erlass oder die Änderung von Bebauungsplänen einer Mehrwertabgabepflicht von 20 Prozent. Massgebend für den Mehrwert ist die Differenz zwischen dem heutigen und dem zukünftig realisierbaren Nutzungspotenzial. Die Ermittlung des Mehrwerts erfolgt nach anerkann-ten Methoden, wie sie namentlich aus dem Enteignungsrecht bekannt sind (sachverständige Person / Expertise).

Die Gemeinde kann anstelle der Veranlagung einer Mehrwertabgabe mit den Grundeigentümern einen öffentlich-rechtlichen Vertrag abschliessen, was in diesem Fall gemacht wurde. Die Mehrwertabgabe ist in der Verein-barung der Gemeinde Sempach mit dem Grundeigentümer vom 3. Oktober 2016 mit einem Satz von 15 % festgelegt worden.

Des Weiteren wurde in der Vereinbarung der Beitrag für den ökologischen Ausgleich definiert (Fr. 5/m²). Dieser wird für neu eingezontes oder im Rahmen der Nachverdichtung aufgezontes Land entrichtet.


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7. Verfahren

7.1 Übersicht Verfahren, Terminplan

Der Stadtrat beabsichtigt, den Bebauungsplan inkl. der Teilrevision der Ortsplanung im Herbst 2019 an der Gemeindeversammlung beschliessen zu lassen.

Aus dieser Zielsetzung ergeben sich untenstehende Termine.

Datum Schritt

Januar 2017 Erarbeitung der Planungsinstrumente

22. Februar 2018 Stadtrat beschliesst Freigabe zur Mitwirkung und Vorprü-

fung

5. März – 3. April 2018 Mitwirkungsauflage

27. Feb. – 31. Juli 2018 Vorabklärung bei der Dienststelle rawi

Sept. – Dez. 2018 Überarbeitung des Richtprojekts

Januar 2019 Überarbeitung der Planungsinstrumente

24. Januar 2019 Stadtrat beschliesst Freigabe zur 2. Mitwirkung und Vorprü-

fung

11. Febr. – 18. März

2019

2. Mitwirkungsauflage

20. Februar 2019 Öffentliche Informationsveranstaltung

Februar – April 2019 Kantonale Vorprüfung

bis Ende April 2019 Ausarbeitung des Richtprojekts Architektur

Mai 2019 2. Überarbeitung der Planungsinstrumente;

Erarbeiten der Botschaft zur öffentlichen Auflage

29. Mai 2019 Stadtrat genehmigt Mitwirkungsbericht und beschliesst

Freigabe zur öffentlichen Auflage

3. Juni – 2. Juli

2019

Öffentliche Auflage (30 Tage)

Juli – Sept. 2019 Einsprachenverhandlungen (bei Bedarf)

- Option 2. Auflage (Verzögerung um ca. 3 Monate)

September 2019 Erarbeiten der Botschaft für die Gemeindeversammlung

17. Oktober 2019 Stadtrat verabschiedet Botschaft für die Gemeindever-

sammlung

26. November 2019 Gemeindeversammlung

anschliessend Genehmigung durch Regierungsrat (ca. 2 bis 3 Monate)


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7.2 Mitwirkung

Der Bebauungsplan wurde vom 5. März bis am 3. April 2018 zur öffentli-chen Mitwirkung aufgelegt. Innerhalb dieser Frist konnten alle Interessier-ten eine schriftliche Mitwirkungseingabe bei der Stadt einreichen.

Während dieser Zeitspanne sind insgesamt acht schriftliche Eingaben ein-gereicht worden. Nebst dem Innerschweizer Heimatschutz IHS haben sich sieben Privatpersonen zum Vorhaben geäussert.

7.3 Vorabklärung

Im Rahmen einer Vorabklärung hat die Dienststelle Raum und Wirtschaft (rawi) den Bebauungsplan auf dessen Rechtmässigkeit geprüft. Das rawi erachtet die Ergänzungen der Bau- und Zonenordnung als recht- und zweckmässig. Diese erlauben eine gut abgestimmte, massgeschneiderte bauliche Weiterentwicklung im Rahmen der Innenentwicklung. Mit der Um-zonung in die «Spezielle Mischzone» wird am zentralen, gut erschlosse-nen Standort die erwünschte bauliche Verdichtung erzielt. Das Vorgehen, Zonenplananpassung und Bebauungsplan gleichzeitig den Stimmberech-tigten vorzulegen, schafft die erforderliche Transparenz für die Umzonung.

Aus der Auswertung des Vorprüfungsbericht ergeben sich geringfügige Anpassungen im Bebauungsplan (Sonderbauvorschriften bzw. Situations-plan):

– die Waldfläche wird vom Perimeter des Bebauungsplans herausgenom-men,

– die Dachkote bezieht sich auf den höchsten Punkt des Gebäudes statt auf die Oberkante der Dachfläche,

– die Begrünung soll mit «mehrheitlich einheimischen» Pflanzen erfolgen.

Das Richtprojekt Architektur kommt der Aufforderung der Vorabklärung nach, den Parkplatzbedarf basierend auf der VSS-Norm SN 640 281 (2013) zu ermitteln (1 Parkplatz pro Wohnung, vgl. Ziff. 5.1). Der Stadtrat hat hingegen am 24. Januar 2019 entschieden, die bisherige Regelung von 1.5 Parkplätzen pro Wohnung zu streichen und den Bedarf nach Parkplatzreg-lement (mind. 2 Parkplätze pro Wohnung) festzulegen. Das Richtprojekt ist in der weiteren Bearbeitung diesbezüglich noch anzupassen.

Auf die Festlegung eines Bereichs für Sonderbauwerke der Siedlungsent-wässerung (Versickerungs- und Retensionsanlagen etc.) wird verzichtet. Die Siedlungsentwässerung wird Bestandteil des Baubewilligungsverfah-ren sein.

Darüber hinaus werden im Planungsbericht die Anträge betreffend Orts-bildschutz und Denkmalpflege berücksichtigt. Auf weitere redaktionelle Änderungen in den Unterlagen wird hier nicht detailliert eingegangen.


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7.4 Überarbeitung des Richtprojekts

Aufgrund der Mitwirkung und der Diskussionen an der Gemeindever-sammlung vom 6. Juni 2018 über die Entwicklungsprojekte der Stadt ist das Projekt «Seefeld» auf Empfehlung des Stadtrats nochmals überarbeitet und weiterentwickelt worden. Begleitet wurde die Projektüberarbeitung von demselben Gremium wie in der vorangegangenen Planungsphase. In den Bereichen Bauvolumen und -standorte, der Umgebungsgestaltung und der Erschliessung resp. Zugänglichkeit der Bauten hat die Überarbeitung soweit zu einem zufriedenstellenden, guten Ergebnis geführt.

Parallel zur 2. Mitwirkung / Vorprüfung wurde die Gestaltung der Fassaden und der Grundrisse unter Beibezug des Architekten Dieter Geissbühler überarbeitet. In dieser Phase wurden zudem noch Änderungen an der Umgebungsgestaltung vorgenommen (Verzicht auf Baumreihe, neue An-ordnung der Besucherparkplätze u.a.). Diese Änderungen beruhen auf den aktuellen Erkenntnissen aus der Erarbeitung des Masterplans Luzerner-strasse und den Verhandlungen mit den Nachbarn bezüglich der Erschlie-ssung via Rebhalde.

7.5 2. Mitwirkung

Der überarbeitete Bebauungsplan wurde vom 11. Februar bis am 18. März 2019 zur 2. öffentlichen Mitwirkung aufgelegt. Innerhalb dieser Frist konn-ten wiederum alle Interessierten eine schriftliche Mitwirkungseingabe bei der Stadt einreichen.

Während dieser Zeitspanne sind nochmals sechs schriftliche Eingaben eingereicht worden. Mehrheitlich waren es dieselben Mitwirkenden wie bei der ersten Auflage. Die Projektüberarbeitung wurde mehrheitlich positiv beurteilt. Aufgrund der Mitwirkungseingaben wurden keine Anpas-sungen am Bebauungsplan bzw. Richtprojekt mehr vorgenommen. Eine vollständige Auswertung wurde im Mitwirkungsbericht (siehe Beilage) gemacht.

7.6 Vorprüfung

Das Bau,- Umwelt- und Wirtschaftsdepartement (BUWD) hat den Bebau-ungsplan inkl. der Teilrevision der Ortsplanung im Rahmen der Vorprüfung auf ihre Rechtmässigkeit geprüft und im Vorprüfungsbericht vom 2. Mai 2019 das Ergebnis zusammengestellt.

Das BUWD erachtet den Bebauungsplan Seefeld und die zugehörige Ände-rungen am Zonenplan und am Bau- und Zonenreglement insgesamt als gut und weitgehend vollständig erarbeitet sowie als recht- und zweckmässig. Unter Beachtung der angeführten Änderungsanträge kann eine Genehmi-gung in Aussicht gestellt werden.


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Die Änderungsanträge gemäss dem Vorprüfungsbericht werden wie folgt berücksichtigt:

Thema Antrag Stellungnahme

Teilzonenplan Im Plan ist die Umzonungsfläche ungenau

mit dem Wald abgegrenzt. Der Plan ist zu

korrigieren.

Der Plan wird korrigiert.

Art. 9 SBV,

Solaranlagen

Die Regelung, dass Solaranlagen die ma-

ximalen Dachkote nicht überragen dürfen,

wird als sehr streng erachtet.

Wird zur Kenntnis genommen

Art. 23 SBV,

Autoabstellplätze

Die Zahl der Parkplätze ist nach VSS-

Norm und nicht nach dem kommunalen

Parkplatzreglemet zu bestimmen.

Der Stadtrat hat seinen abweichenden

Entscheid aufgehoben.

Schnittplan Die Darstellung der Baubereiche als

Schnitte ist unüblich. Stattdessen soll nur

eine Höhenlinie mit der zulässigen Dach-

kote dargestellt werden.

Der Schnittplan wird angepasst.

Baulinien Allenfalls bestehen auf der Parzelle Nr.

707 Baulinien, deren Aufhebung sinnvoll

wären.

Der Gemeinde sind weder kommuna-

le noch kantonale Baulinien auf dem

Grundstück bekannt.

Siedlungsentwäs-

serung

Im Bebauungsplan sind die notwendi-

gen Sonderbauwerke für die Siedlungs-

entwässerung als verbindlicher Inhalt

festzulegen.

Aus terminlichen Gründen ist es nicht

mehr möglich, die Siedlungsentwässe-

rung im Bebauungsplan zu regeln und

die Sonderbauwerke auszuweisen.

Ortsbildschutz und

Denkmalpflege

Die Aspekte des ISOS müssen geklärt

und sachgerecht in der weiteren Planung

berücksichtigt werden.

Die Interessenabwägung betreffend

Erhalt oder Abriss des gemäss Bauinven-

tar erhaltenswerten Gebäudes ist besser

darzulegen.

Der Planungsbericht wird diesbezüglich

präzisiert.

Die weiteren Empfehlungen und Hinweise werden zur Kenntnis genom-men.

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