pwc hrvatska oporezivanje prometa nekretnina - predavanje...¢  pwc hrvatska oporezivanje...

Download PwC Hrvatska Oporezivanje prometa nekretnina - Predavanje...¢  PwC Hrvatska Oporezivanje prometa nekretnina

Post on 26-Oct-2019

4 views

Category:

Documents

2 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • PwC Hrvatska

    Oporezivanje prometa nekretnina Predavanje na Ekonomskom fakultetu Sveučilišta u Zagrebu 15. studenoga 2016.

  • PwC

    PricewaterhouseCoopers (PwC) pruža usluge računovodstvenog, poreznog i poslovnog savjetovanja i revizije u 158 zemalja svijeta i ima više od 220.000 zaposlenih. Jedan je od tzv. Big4 (uz Deloitte, KPMG i EY). Po prihodima i broju zaposlenih izmjenjuje se (globalno) s Deloitteom na prvom mjestu. U Hrvatskoj imamo oko 180 zaposlenih, od kojih 50 u poreznom odjelu. Naš odjel je, prema prihodima i prema broju zaposlenih, najveći među pružateljima usluga poreznog savjetovanja i knjigovodstva u našoj zemlji.

    O nama

  • PwC

    Oporezivanje prometa nekretnina

    15. studenog 2016. Oporezivanje prometa nekretnina

  • PwC

    • Promet nekretnina u Hrvatskoj oporezuje se ili porezom na promet nekretnina („PPN”) ili porezom na dodanu vrijednost („PDV”)

    • Nekretnine: a) zemljišta b) građevine (u širem smislu riječi)

    • Prije 1.1.2015. promet zemljišta oporezivao se isključivo PPN-om, a oporezivanje prometa građevina ovisilo je o njihovom poreznom statusu („nove”/”stare”)

    • Nakon 1.1.2015. PDV-om se oporezuje promet građevinskih zemljišta i „novih” građevina

    • Napomena: ako nekretninu isporučuje osoba koja nije obveznik PDV-a, promet nikako ne može podlijegati oporezivanju PDV-om, nego isključivo PPN-om

    Uvod

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    Oporezivanje prometa nekretnina od 1. siječnja 2015. godine (nastavak)

    • „Nova” građevina (čl. 40. st. 1. t. j) ZPDV-a) – građevina koja nije nastanjena/korištena ili građevina kod koje od datuma prvog nastanjenja/korištenja do isporuke nije proteklo više od 2 godine

    • Datum prvog nastanjenja dokazuje se (čl. 72b. st. 2. PPDV-a):

     dokumentom MUP-a o prebivalištu/boravištu

     knjigovodstvenom evidencijom

     ugovorom o najmu, ugovorom o isporuci el. energije, vode i sl.

    • Novim građevinama smatraju se i:

     nedovršene građevine, roh bau i sl. (čl. 72b. st. 5. PPDV-a)

     rekonstruirane građevine (čl. 40. st. 5. ZPDV-a)

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    Oporezivanje prometa nekretnina od 1. siječnja 2015. godine (nastavak)

    • Građevinsko zemljište (čl. 40. st. 6. ZPDV-a) – zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje

    • Ostala zemljišta – poljoprivredno, šumsko i zemljište koje je prostornim planom predviđeno za građenje, ali za koje nije izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje

    • Nekretnina se više ne dijeli na građevinski dio i zemljište  jedinstvena isporuka

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    • PDV-om su oporezive sljedeće isporuke (čl. 4. st. 1. ZPDV-a):

     isporuka „nove” građevine (i zemljišta na kojemu je izgrađena)

     isporuka građevinskog zemljišta

    • PPN-om su oporezive sljedeće isporuke (čl. 4. ZPPN-a):

     isporuka „stare” građevine (i zemljišta na kojemu je izgrađena)

     isporuka zemljišta koje nije građevinsko

    • Prometom nekretnina u smislu Zakona o PPN-u ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća PDV (čl. 5. ZPPN-a)

    • Isporuka građevine i/ili zemljišta mora biti oporeziva PDV-om ili PPN-om (uz određene iznimke, npr. nasljeđivanje nekretnina u uspravnoj liniji)

    Porezni tretman

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    Porezni tretman - podsjetnik

    Promet nekretnina oporeziv samo jednim porezom na

    promet (PDV ili PPN)

    Nastanjenje odnosno uporaba nekretnine i

    trajanje razdoblja uporabe

    Vrsta nekretnine

    Je li prodavatelj porezni obveznik

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    Primjena opcije za oporezivanje PDV-om

    • Isporučitelj ima pravo izbora za oporezivanje PDV-om isporuka onih nekretnina koje su inače oslobođene PDV-a (čl. 40. st. 4. ZPDV-a)

     uvjet: kupac mora biti obveznik PDV-a koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti

    • Zašto optirati?

     PDV za kupca nije trošak (osim ako koristi tzv. pro-ratu), za razliku od PPN-a

     Ispravak pretporeza se ne mora provoditi

    • Primjena opcije:

     obvezna primjena tzv. tuzemnog prijenosa porezne obveze (čl. 75. st. 3. t. c) ZPDV-a)

     kupac ne plaća PPN

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    Ispravak odbitka pretporeza

    • Porezni obveznik mora ispraviti odbitak pretporeza ako se promijene čimbenici na temelju kojih je bilo utvrđeno pravo na odbitak pretporeza

    • Rok za ispravak pretporeza za nekretnine iznosi 10 godina (godišnje se ispravlja 1/10 iznosa pretporeza)

    • Promjene:

     prijelaz na oporezivanje prema čl. 90. ZPDV-a (i obrnuto)

     prestanak obavljanja oporezivih isporuka i početak obavljanja isporuka oslobođenih PDV-a bez prava na odbitak pretporeza (i obrnuto)

     promjena postotka prava na odbitak pretporeza (pro rata).

    • Ispravak pretporeza prilikom isporuke (otuđenja) nekretnine provodi se odjednom za cijelo preostalo razdoblje.

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    Ovrha i nekretnine

    • Obvezna je primjena tzv. tuzemnog prijenosa porezne obveze kada se radi o isporukama nekretnina koje je prodao ovršenik u postupku ovrhe  čl. 75 st. 3 t. d) ZPDV-a

    • Što se događa s isporukama nekretnina u stečajnom postupku?

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    Podnošenje prijava prometa nekretnina

    • Prijavu prometa nekretnina podnosi:

     Stjecatelj ako se promet nekretnina oporezuje PPN-om (čl. 17. st. 1. ZPPN)

     Isporučitelj ako se promet nekretnina oporezuje PDV-om (čl. 17. st. 2. ZPPN)

    • Obrazac prijave je isti za sve vrste prometa, rok za podnošenje je 30 dana od dana isporuke/stjecanja.

    • Prodavatelj isporuku nekretnine obvezno iskazuje i u PDV prijavi

    • Kada se primjenjuje opcija oporezivanja, isporučitelj obvezno podnosi PPO obrazac (kvartalno)  čl. 179. st. 2. PPDV-a

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    Izgled računa za isporuku nekretnine

    • Napomena na računu (čl. 79. ZPDV-a):

     ako se radi o oporezivoj isporuci (na koju je primijenjena opcija) – Prijenos porezne obveze u skladu s čl. 75. st. 3. t. c) Zakona o PDV-u

     ako se radi o oslobođenoj isporuci – Oslobođeno plaćanja PDV-a u skladu s čl. 40. st. 1. t. j) Zakona o PDV-u

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    Specifičnosti

    • Isporuka nekretnine na kojoj postoji pravo građenja

    • Isporuka nekretnine na temelju ugovoru o leasingu

    • U jednom kupoprodajnom ugovoru su navedene isporuke više nekretnina (neke su oporezive PDV-om, a druge PPN-om) - podnose se dvije prijave prometa nekretnina (jednu podnosi isporučitelj, a drugu stjecatelj)

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    Porezna reforma - 1.1.2017.

    • Izmjene koje nas očekuju u vezi s oporezivanjem prometa nekretnina:

     Primjena opcije kada stjecatelj nema pravo na odbitak pretporeza u cijelosti – dopunjena odredba Zakona

     Smanjenje stope PDV-a (25%  24%)

     Smanjenje stope PPN-a (5%  4%)

     Ukidanje oslobođenja od plaćanja PPN-a za kupnju prve nekretnine

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    Pitanja

    15. studenog 2016. Oporezivanje prometa nekretnina

  • PwC

    1. pitanje

    Porezni obveznik u 2015. godini isporučuje građevinsko zemljište fizičkoj osobi.

    Pitanje: Koji porez treba obračunati pri isporuci navedene nekretnine?

    Odgovor:

    A. PDV

    B. PPN

    C. Ni PDV ni PPN

    D. PDV i PPN

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    2. pitanje

    Fizička osoba koja nije obveznik PDV-a prodaje nekretninu – poslovni prostor u 2015., koju je naslijedila od roditelja, obvezniku PDV-a.

    Pitanje: Koji porez ta fizička osoba mora platiti prilikom prodaje navedene nekretnine?

    Odgovor:

    A. PDV

    B. PPN

    C. PDV i PPN

    D. Ni PDV ni PPN

    Oporezivanje prometa nekretnina 15. studenog 2016.

  • PwC

    3. pitanje

    Trgovac nekretninama (obveznik PDV-a) 2016. godine leasing društvu, koje nema pravo na odbitak pretporeza u cijelosti, prodaje nekretninu koju je nabavio od fizičke osobe 2012. godine. Nekretnina je izgrađena 1995. i u razdoblju do 2012. prodavana je nekoliko puta.

    Pitanje: Koji porez treba obračunati pri isporuci navedene građevine?

    Odgovor:

    A. PDV

    B. PPN

    C. Ni PDV ni PPN

    D. PDV i PPN

    Oporezivanje prometa nekretnina 15.

View more