– 1 –

P R O C J E N A

GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE

Nekretnina: poslovni prostor površine 121,97 m2 na VII. katu smješten u južnom dijelu objekta – središnje pravokutne diletacije i 3PGM površi-ne 21,26 m2 u podzemnoj etaži poslovnog tornja "Zagrepčanka", na lokaciji Zagreb, Savska 41

Naručitelj procjene: STEČAJNA UPRAVITELJICA

Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ

Zagreb, 25. svibnja 2013.

– 2 –

SAŽETAK PROCJENE:

Podaci Zabilježba

Naručitelj procjene STEČAJNA UPRAVITELJICA Rajka Jagmarević

Adresa nekretnine ZAGREB, Savska 41Tip nekretnine poslovni prostor i GPM 3 komz.k.ul. –Poduložak broj –z.k.č. br. –k.o. Grad Zagrebpovršina zemljišta (m2) –površina građevina (m2) 143,23 m2 Tržišna vrijednost nekretnine (€) 160.000 €Nova građevinska vrijednost (€) 100.261 €Legalitet DA, izvedeno po građevinskoj dozvoliGrađevinska dozvola DANeposredan pristup javnom putu DAUsklađenost katastra i gruntovnice DAGodina izgradnje 1974.Godina obnove –

Ime procjenitelja BILD PROMET d.o.o., MARIO ČUTURA, dipl. inž.

– 3 –

1. U v o d

Na zahtjev naručitelja stečajne upraviteljice odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba,

potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – poslovni prostor površine 121,97 m2

na VII. katu smješten u južnom dijelu objekta – središnje pravokutne diletacije i 3 PGM

površine 21,26 m2 u podzemnoj etaži poslovnog tornja "Zagrepčanka", koja se nalazi u

Zagrebu, Savska 41, a koja je od strane naručitelja prezentirana kao vlasništvo društva

"MED-EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba.

Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene

dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 25. svibnja 2013. godine

te utvrđivanje slijedećih vrijednosti:

NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procje-

njivanja tj. u mjesecu svibnju 2013. godine,

SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja

vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i

PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenut-

ku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i gra-

đevina izgrađenih na zemljištu

Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne

vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostav-

ljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.

– 4 –

2. M e t o d a p r o c j e n e

2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja

Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata

(N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijed-

nost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste.

U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,

opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2

netto površine utvrđuje se:

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (NG)

To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje

pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu svibnju 2013. godine

čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvje-

tima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl.

list br. 3/66.).

Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,

troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troš-

kove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove

izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša

(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te

sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi poda-

taka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u us-

poredbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim

troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne po-

vršine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog ze-

mljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj

predmetne nekretnine pripadaju.

– 5 –

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (SG)

To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja

vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o

starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i

posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.

Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu

utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim

procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (TV)

To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijedno-

sti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova na-

stalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod

procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi

za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja.

2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama

Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe

transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti

sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile proda-

ne i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.

Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem

se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastruk-

turi, mogućnosti gradnje zoni, itd.

Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu uspored-

nih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.

Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna

nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu

cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine

(građevine ili zemljišta).

– 6 –

Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim

procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća

te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.

2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti

(dohodovna metoda)

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir

moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može

upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni

nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost ne-

kretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.

Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz

upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti

kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.

Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda.

Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog

godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora

vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih či-

stih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo

nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih

mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pra-

vilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.

Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od

strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visi-

na troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.

Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direk-

tne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao

postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične ne-

kretnine.

– 7 –

Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti

nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shop-

ping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.

– 8 –

3. O p ć i p o d a c i

3.1. Lokacija

Predmet procjene su nekretnine prezentirane od naručitelja kao vlasništvo društva "MED-

EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba, poslovni prostor površine 121,97 m2 na VII. katu

smješten u južnom dijelu objekta – središnje pravokutne diletacije i 3 GPM površine

21,26 m2 u podzemnoj etaži poslovnog tornja "Zagrepčanka".

Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Zagrebu, Savska cesta 41, lokacija procje-

njivane nekretnine okružena je stambenim, poslovnim i stambeno-poslovnim zgradama.

Procjenjivana nekretnina dobro je povezana gradskim prometnicama i ima izravan pri-

stup na JPP.

3.2. Dokaz vlasništva

Naručitelj nije dostavio nikakve dokaze o vlasništvu predmetnih nekretnina samo su pre-zentirane kao vlasništvo društva "MED-EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba.

3.3. Komentar legaliteta

Građevina je etažirana na način da je provedeno etažno vlasništvo s neodređenim omjerima.

– 9 –

4. T e h n i č k i o p i s

Godina gradnje 1974.

Katnost građevine podrum –2, prizemlje i 24 kataposlovni prostor na VII. katu, a 3GPM u podrumu

Namjena građevine poslovna

Uporaba građevine poslovna

Nekretnine koje su predmet ove procjene (prezentirane od strane naručitelja kao vlasniš-

tvo društva "MED-EKON" d.o.o. u stečaju iz Zagreba) u naravi predstavljaju poslovni

prostor površine 121,97 m2 (dva hodnika, čajna kuhinja, sanitarni čvor i pet ureda) na VII.

katu (smješten u južnom dijelu objekta – središnje pravokutne diletacije) i 3 GPM povr-

šine 21,26 m2 "Zagrepčanka" katnosti podrum –2, prizemlje i 24 kata. Vertikalna komu-

nikacija omogućena je dizalomu podzemnoj etaži poslovnog tornja, na lokaciji Zagreb,

Savska cesta 41.

Konstrukcija zgrade

Zgrada je armiranobetonska skeletna konstrukcija s masivnom međukatnom konstrukci-

jom, čiji je vjerojatni vijek trajanja 100 godina. Nosivu konstrukciju čime vertikalni ar-

mirano betonski stupovi. Vanjski stupovi su obloženi kamenim pločama.

Na južnom i jugozapadnom vanjskom dijelu prostora izvedena je armirano betonska sti-

jenka u čitavoj širini trakta, izvana obložena kamenim pločama.

Pregradni zidovi izvedeni su u vidu lakih ploča (gips, iverica, heraklit) a kod sanitarnih

čvorova su od opeke te ožbukani i opločeni keramičkim pločicama na čitavoj visini

zida.

Podovi su u sobama izvedeni i pokriveni tapisonom, hodnici, čajna kuhinja i WC kera-

mičkim pločicama.

Fasadni izo-prozori izvedeni su kao fiksni od aluminijskog lima.

Stropovi su riješeni kao ovješene konstrukcije s lakim poglednim pločama i razvodom

instalacija u mešuprostoru. U hodnicima su to stropovi od Hanter-Daglasa.

Unutarnja vrata su od plastificiranog sendviča, debljine cca 5 cm, uokvirena u profilira-

nom aluminijskom limu.

Korisna visina prostorije je b = 295 cm. Svi dijelovi (vidljivi) konstrukcije te navedene

obloce su u stanju sukladno starosti.

– 10 –

U zgradi pa tako i u dijelu poslovnog prostora na VII. katu o kojem je riječ postoje slje-

deće instalacije:

– elektroinstalacije

Objekt a time i poslovni prostor je priključen na gradsku električnu mrežu, trofaznim

priključkom. U objektu je izvedena trofazna električna instalacija te rezervna rasvjetna

instalacija s vlastitim agregatom u skladu s propisima. Svaka prostorija ima dovoljno

rasvjetnih i priključnih mjesta. Instalacija je dobro održavana i primjerenoj je funkciji.

– TT instalacije

Zgrada ima priključak i instalacije telefona s većim brojem linija. Sve instalacije i pri-

ključci su dobro održavani i u solidnoj funkciji.

– instalacije vodovoda i kanalizacije

Zgrada je priključena na gradsku vodovodnu mrežu. Objekt ima vodovodnu i hidrant-

sku instalaciju. Zgrada je priključena također na gradsku kanalizacijsku mrežu. Ima

propisno izvedenu i održavanu instalaciju odvoda i kanalizacije za otpadne i oborinske

vode. Sanitarni čvorovi smješteni su u centralnom dijelu objekta, opremljeni s dovolj-

nim brojem pisoara, školjki, vodokotlića, lavaboa, ogledalom te mješalicom sa toplom

vodom.

– instalacije KVG

Instalacije klima, ventilacija, grijanje instalirana je i dobro funkcionira.

– centralni pogon – dizalo za vertikalnu komunikaciju instalirano je u centralnom dijelu,

ukupno 8 dizala (2+4+2 dizala u grupama) te jedno teretno dizalo.

U jednom dijelu zgrade postavljeni su ugrađeni ormari, kao dio pregradnih stijena.

Ostale posebne opreme koja utječe na procjenu nekretnine iz ovoga mišljena nema.

Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini

dana 25. svibnja 2013. godine, te podataka o tržišnim vrijednostima sličnih nekretnina

dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta.

Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i

smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to

kako slijedi:

– Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata

(NN br. 52/84)

– 11 –

– Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006)

– Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98)

– Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00)

– Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)

– Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)

– Odluka o komunalnom doprinosu

(Službeni glasnik Grada Zagreba broj 20/01, 10/04, 18/05, 2/06 i 18/06))

– Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 14/2006 i 35/2006)

PRILOZI

Prilog br. 1 Fotodokumentacija

Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda

Prilog br. 3 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija

Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje

Prilog br. 5 Dispozicija i tlocrt poslovnog prostora

– 12 –

Z A K L J U Č A K

Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina

ukupne NKP 143,23 m2 i to poslovnog prostora površine 121,97 m2 na VII. katu (smje-

šten u južnom dijelu – središnje pravokutne diletacije i 3 GPM površine 21,26 m2 u pod-

zemnoj etaži poslovnog tornja "Zagrepčanka", koja se nalazi u Zagrebu, Savska 41.

Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:

PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA

VRIJEDNOST

TROŠKOVNA METODA 155.000 € 25% 38.750 €

METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA 161.000 € 75% 120.750 €

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 0 € 0% 0 €

TRŽIŠNA VRIJEDNOST 100% 159.500 €

ZAOKRUŽENO 160.000 €

Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretni-

na u iznosu od:

160.000 €(cca 1.117,08 €/m2)

Zagreb, 25. svibnja 2013.

P r o c j e n u i z r a d i o:

mr. Mario Čutura, dipl. inž.

– 13 –

Prilog br. 1: fotodokumentacija

– 14 –

Rekapitulacija geometrijskih karakteristika

Poslovni prostor na VII. katu (smješten na južnom dijelu objekta – središnji pravokutni dio).

NKP (m2)

Ured 1 28,89 m2

Ured 2 19,14 m2

Ured 3 13,92 m2

Ured 4 13,92 m2

Ured 5 13,34 m2

Sanitarni čvor 9,27 m2

Čajna kuhinja 2,24 m2

Hodnik 1 5,76 m2

Hodnik 2 17,64 m2

UKUPNO POSLOVNI PROSTOR 124,12 – (5 × 0,30 × 0,50 + 5 × 0,40 × 0,70) = 121,97 m2

GARAŽNO PARKIRALIŠNA MJESTA U PODZEMNOJ ETAŽI 3 × 2,25 × 5,25 × 0,60 = 21,26 m2

UKUPNO 3 PGM 21,26 m2

SVEUKUPNO 143,23 m2

BRP (m2)

BRP = 139,31 m2 + 35,44 m2 = 174,75 m2

BV (m3)

BV = BRP × 3,50 m = 174,75 m2 × 3,50 m = 611,62 m3

– 15 –

Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metodaRajka JagmarevićZagreb,Savska 41/7poslovni prostor

TEČAJEUR HKN

1,00 € 7,56 knVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA

Površina zemljišta Pz = 174,75 m2

Jedinična cijena zemljišta Jcz = 400,00 €/m2 3.024,00 kn/m2 NKP

Prometna vrijednost zemljišta Vz = 69.900,00 € 528.444,00 kn

KOMUNALNI DOPRINOSBruto volumen Bv = 611,62 m3

Jedinična cijena komunalnog doprinosa Jckd = 18,25 €/m3 138,00 kn/m3

Vrijednost komunalnog doprinosa Vkd = 11.164,49 € 84.403,56 kn

VODNI DOPRINOSBruto volumen Bv = 611,62 m3

Jedinična cijena vodnog doprinosa Jckd = 3,47 €/m3 26,25 kn/m3

Vrijednost vodnog doprinosa Vkd = 2.123,68 € 16.055,03 kn

TROŠAK PRIKLJUČENJA NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURUnova građevinska vrijednost 100.261,00 € 757.973,16 kn

TROŠKOVI PRIKLJUČAKAtroškovi priključenja na komunalnu infrastrukturu 2,0% 14,00 €/m2 105,84 kn/m2

Vrijednost priključaka 2.005,22 € 15.159,46 kn

TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I KONZALTINGtroškovi tehničke dokumentacije i konzaltinga 3,5% 24,50 €/m2 NKP 185,22 kn/m2 NKP

Vrijednost tehničke dokumentacije 3.509,14 € 26.529,06 kn

TAKSE, DOPRINOSIostali troškovi (doprinosi, takse) 1,9% 13,30 €/m2 NKP 100,55 kn/m2 NKP

vrijednost taksa 1.904,96 € 14.401,49 kn

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOSTUčešće u ukupnoj vrijednosti EUR HKN

troškovi građenja i opremanja 100,0% 700,00 €/m2 NKP 5.292,00 kn/m2 NKPNOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng 100.261,00 € 757.973,16 kn

UMANJENJE VRIJEDNOSTISTAROST OBJEKTA n = 39 godinaVJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA N = 100 godinaNETTO KORISNA POVRŠINA Fn = 143,23 m2

UMANJENJE VRIJEDNOSTI : Udio u konstrukciji Umanjenjea) konstrukcija 50% 21,68% u1 = 10,84%b) obrada zidova i stropova 10% 50% u2 = 5,00%c) podne obloge 10% 50% u3 = 5,00%d) vanjska i unutarnja stolarija 10% 50% u4 = 5,00%e) instalacije 20% 50% u5 = 10,00%f) ugrađena oprema 0% 0% u6 = 0,00%

UKUPNO UMANJENJE u = 35,84%

Fu = 64,16%

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOSTUmanjenje Ng postotkom umanjenja troškova građenja EUR HKN

Fn x Jc (EUR/m2) x u 35.935,55 € 271.672,74 knSADAŠNJA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Sg 64.325,45 € 486.300,42 kn

zaokruženo: 64.300,00 € 486.108,00 kn

PROMETNA VRIJEDNOST Pv EUR HKNVrijednost objekta (Sgv) = 64.300,00 € 486.108,00 kn

Vrijednost zemljišta = 69.900,00 € 528.444,00 knVrijednost komunalnog doprinosa = 11.164,49 € 84.403,56 kn

Vrijednost vodnog doprinosa = 2.123,68 € 16.055,03 knVrijednost priključaka = 2.005,22 € 15.159,46 kn

Vrijednost tehničke dokumentacije i nadzora = 3.509,14 € 26.529,06 knVrijednost taksi = 1.904,96 € 14.401,49 kn

Ukupno = 154.907,49 € 1.171.100,60 kn

zaokruženo 155.000,00 € 1.171.800,00 kn

Jedinična cijena: 1.082,18 €/m2 8.181,25 kn/m2

– 16 –

Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija

Rajka JagmarevićZagreb,41poslovni prostor

Procjenjivana Usporedba Usporedbanekretnina Nr.1 Nr.2

Zagreb Savska 41 Zagreb,Savska 41 Zagreb,Savska ,KnežijaOSNOVNI ULAZNI PODACI

Prodajna/tražena cijena -- 139.000 341.250 Netto korisna površina 143 139 195 Cijena po metru kvadratnom -- 1.000 1.750 EKONOMSKI ASPEKTI

Vrsta transakcije -- ponuda ponudaPrilagodba -- 0,90 0,90 Prilagođena prodajna cijena -- 125.100 307.125 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.575

Datum transakcije -- 2013 2013Prilagodba prema tržišnim uvjetima -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.575

Vlasnička prava Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvoPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.575

FIZIČKI ASPEKTI

Tehničko stanje loše isto znatno boljePrilagodba -- 1,00 0,90 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Odnos bruto/netto kvadrature dobar dobar dobarPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Lokacija dobra ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Mogućnost parkiranja osrednja ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Cestovni pristup odličan isti istiPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Pristup sredstvima javnog prijevoza dobar isti istiPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.418

Atraktivnost nekretnine srednje atraktivna ista atraktivnijaPrilagodba -- 1,00 0,95 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.347

Komunalna infrastruktura sva sva svaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.347

Etaža 7.kat 9.kat 4.katPrilagodba 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 900 1.347

Veličina prostora 143 139 195Prilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 900 1.347

Indikator vrijednosti po m2 1123 900 1.347 1 1

TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK

Usklađena vrijednost po m2 1.123 160.847

ZAOKRUŽENO 161.000

– 17 –

NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove

procjene su:

Nr. 1 – Zagreb, Savska, poslovni toranj Zagrepčanka, uredski prostor

na IX. katu površine 139 m2, vrijednost 139.000 € (cca 1.000 €/m2)

Nr. 2 – Zagreb, Savska cesta, Knežija, uredski prostor na IV. katu

u cijelosti obnovljen 2001. godine, površine 195 m2,

vrijednost 341.250 € (cca 1.750 €/m2)

– 18 –

Prilo

g br

. 4: o

dređ

ivan

je tr

žišn

e vr

ijedn

osti

pond

erir

anje

m

Raj

ka J

agm

arev

ićZa

greb

, Sav

ska

41po

slov

ni p

rost

or

PR

OC

IJE

NJE

NA

VR

IJE

DN

OS

TP

ON

DE

RP

ON

DE

RIR

AN

A V

RIJ

ED

NO

ST

TRO

ŠKO

VNA

MET

OD

A€

155.

000,

0025

%€

38.7

50,0

0

MET

OD

A U

SPO

RED

NIH

TR

AN

SAK

CIJ

A€

161.

000,

0075

%€

120.

750,

00

MET

OD

A K

API

TALI

ZAC

IJE

DO

BIT

I€

0,00

0%€

0,00

TRŽI

ŠNA

VRIJ

EDN

OST

100%

€ 15

9.50

0,00

ZAO

KR

UŽE

NO

€ 16

0.00

0,00

– 19 –

– 20 –