procjena - stecajevi.com - regionalni portal za ... · zaključci o vrijednosti procjenjivane...
TRANSCRIPT
IZRADIO
mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo i procjenu vrijednosti nekretnina
P R O C J E N A
TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Nekretnina: parkirno garažno mjesto oznake PMG 137 (E-24) u etaži (–2) podzemne garaže površine 7,44 m2, na lokaciji 10290 Zaprešić, Mihovila Krušlina 14-24 (z.k.č. br. 4313/5 k.o. Zaprešić, k.č. br. 4313/5 k.o. Zaprešić)
Naručitelj procjene: Stečajna upraviteljica
Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ
Zagreb, 23. listopada 2017.
– 2 –
SAŽETAK PROCJENE:
Podaci Zabilježba
Naručitelj procjene Stečajna upraviteljica RAJKA JAGMAREVIĆ
Adresa nekretnine ZAPREŠIĆ, Mihovila Krušlina 14-24Tip nekretnine garažno parkirno mjesto u etaži –2 podzemne garažez.k.ul. 3219
Poduložak broj etažno vlasništvo E-24 24. Suvlasnički dio
z.k.č. br. 4313/5k.o. Zaprešićk.č. 4313/5 k.o. Zaprešićpovršina građevina (m2) 7,44 m2 Tržišna vrijednost (kn) 15.100,00 knLegalitet DANeposredan pristup javnom putu DAUsklađenost katastra i gruntovnice DAGodina izgradnje 2008.Godina obnove NE
Ime procjenitelja BILD PROMET d.o.o., MARIO ČUTURA, dipl. inž.
– 3 –
SADRŽAJ
1. UVOD ................................................................................................................................................................................................. 4 1.1. Zadatak ..................................................................................................................................................................................... 4 1.2. Pretpostavke .......................................................................................................................................................................... 4 1.3. Opći uvjeti poslovanja .................................................................................................................................................... 4 1.4. Izjava procjenitelja ............................................................................................................................................................ 5 1.5 Datum vrednovanja i kakvoće .................................................................................................................................... 5 1.6. Primjenjena valuta ............................................................................................................................................................ 5 1.7. Metode procjene ................................................................................................................................................................. 5 1.8. Popis primjenjivih propisa i korištene stručne literature ....................................................................... 6 1.9. Rješenje o postavljenju ................................................................................................................................................... 7
2. NALAZ .............................................................................................................................................................................................. 8 2.1. Adresa nekretnine ............................................................................................................................................................. 8 2.2. Vrsta nekretnine ................................................................................................................................................................. 8 2.3. Predmet procjene ............................................................................................................................................................... 8 2.4. Dokumentacija .................................................................................................................................................................... 8 2.5. Identifikacija i komentar legaliteta ........................................................................................................................ 8 2.6. Opis nekretnina i prostorna identifikacija ....................................................................................................... 9 2.7. Kartografski prikaz .......................................................................................................................................................... 10 2.8 Očevid ....................................................................................................................................................................................... 12 2.9. Opis predmetne nekretnine ....................................................................................................................................... 14 2.10. Utvrđivanje kakvoće procjenjivane nekretnine .......................................................................................... 15 2.11. Rekapitulacija geometrijskih podataka ............................................................................................................ 16
3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE ....................................................................................................... 17 3.1. Odabir metode i obrazloženje ................................................................................................................................... 17 3.2. Procjena vrijednosti garažnog parkirnog mjesta u etaži (–2) podzemne garaže .................... 22
4. MIŠLJENJE ........................................................................................................................................................................... 29
5. PRILOZI ........................................................................................................................................................................................... 33
– 4 –
1. UVOD
1.1. ZADATAKNa zahtjev stečajne upraviteljice Rajke Jagmarević iz Zagreba, postavljen sam za sudskog vještaka za procjenu sadašnje tržišne vrijednosti garažnog parkirnog mjesta (oznake PMG 137) površine 7,44 m2 u etaži (–2) podzemne garaže, na lokaciji Zaprešić, Mihovila Krušlina 14-24.Zdravorazumski tržišna vrijednost definira se kao vrijednost koju nekretnina ima pri transakciji između zainteresiranog kupca i prodavatelja koji imaju sva relevantna saznanja o nekretnini, a da niti jedna strana nije pod prisilom.Tržišna vrijednost procijenjena u ovom Elaboratu procjene tržišne vrijednosti nekretnina predstavlja tržišnu vrijednost nekretnine procijenjene sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i pripadajućem Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15).U tu svrhu izvršio sam očevid dana 01. 09. 2017., na lokaciji Zaprešić, Mihovila Krušlina 14-24, te dajem svoj vještački NALAZ, PROCJENU i MIŠLJENJE kao što slijedi u daljnjem tekstu.
1.2. PRETPOSTAVKEOva procjena prometne vrijednosti građevine pretpostavlja da su sve vlasnikove tvrdnje vezane uz vlasnička prava i obveze točne i da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti zakonskim putem. Prema našim saznanjima svi podaci dati u ovom izvješću su istiniti i točni te, iako su sakupljani iz pouzdanih izvora, ne garantiramo niti snosimo odgovornost za točnost podataka, mišljenja ili procjena koji su dobavljeni od strane drugih koji su bili korišteni u sastavljanju ove analize.Nacrti, opisi, vlasnička dokumentacija te sva dokumentacija korištena u ovoj procjeni dobavljeni su od strane naručitelja i nisu posebno provjeravani.Vrijednosti prezentirane u ovom izvješću temelje se na navedenim pretpostavkama i važe jedino za navedenu svrhu. U izvješću je naveden datum na koji se odnose izraženi zaključci i mišljenja.Procjenjivana je isključivo prometna (tržišna) vrijednost građevine, a ne poduzeća koje vodi posao u građevini.
1.3. OPĆI UVJETI POSLOVANJAUsluga pružena od strane vještaka, obavljena je prema priznatim procjenjivačkim standardima. U postupku izrade elaborata djelovao sam kao neovisna stranka.Zaključci o vrijednosti procjenjivane nekretnine nisu ovisni o naknadi za izradu elaborata. Pretpostavljam da su podaci koji su mi predočeni točni. Sva dokumentacija, radni materijal i kompjuterski dosjei izrađeni u toku izrade elaborata imovina je vještaka koju će čuvati najmanje godinu dana. Svu konverzaciju, dokumente i izvješća smatram povjerljivom. Ova procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od strane naručitelja ili trećih osoba je nevažeće. Ovi se uvjeti mogu mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka.
POSEBNE NAPOMENEOva procjena je izrađena pažnjom dobrog stručnjaka, sukladno pravilima struke, temeljem pregleda dostupne dokumentacije, informacija prikupljenih od naručitelja i prikupljenih podataka o kupoprodajnim cijenama.Ova procjena ne podrazumijeva imovinsko-pravnu provjeru, odnosno njome se ne utvrđuje posjedovno stanje niti vlasništvo nad predmetnom nekretninom.
– 5 –
Naručitelj odgovara za pravovaljanost dostavljene dokumentacije korištene prilikom izrade ove procjene. Procjena pretpostavlja da su sve naručiteljeve tvrdnje vezane uz vlasnička prava i obaveze točne i da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti zakonskim putem. Utvrđivanjem stanja i kvalitete građevinskih elemenata građevine (kao što su temelji, zidovi, stropovi, krovna konstrukcija) izvršeno je temeljem vizualnog pregleda, te bez uzimanja uzoraka nosivih elemenata i detaljne stručne laboratorijske analize tako da procjenitelj ne odgovara za eventualna oštećenja/nedostatke konstrukcije koji su mogli biti utvrđeni samo detaljnom analizom kako je gore navedeno.Iskazana vrijednost nekretnine može biti potpuno shvaćena samo nakon sveobuhvatnog čitanja svih priloga u ovom elaboratu, podataka, pretpostavki i ograničavajućih uvjeta koji su ovdje izneseni. U elaboratu je naveden datum na koji se odnose izraženi zaključci i mišljenja.Ova procjena ni na koji način ne predstavlja nagovor i ne može služiti kao jedini element na osnovu koje kupac donosi odluku o kupnji ili prodavatelj o prodaji. Kupac se ne može ozivati da je temeljem ove procjene doveden u zabludu ili da je na osnovu nje pretrpio štetu. Odluka o kupnji je isključivo stvar kupca, a odluka o prodaji je isključivo stvar prodavatelja. Konačna cijena po kojoj će se zaključiti transakcija je stvar dogovora kupca i prodavatelja kako je prije navedeno te može uključivati neke druge elemente poslovnog odnosa koji utječu na konačan iznos transakcije.U slučaju poremećaja na tržištu pridržavamo pravo izmjene stajališta navedenih u ovom elaboratu.Ovaj elaborat je, za potrebe stranke, izrađen u dva primjerka.Procjenitelj ovim putem izjavljuje da je prilikom izrade ove procjene postupao kao neovisan i nepristran stručnjak odnosno da nije imao nikakve imovinskopravne ili druge veze s predmetom procjene, da ne postoje okolnosti koje dovode u sumnju njegovu nepristranost te da su zaključci u ovom elaboratu izneseni neovisno o naknadi za obavljenu uslugu.
1.4. IZJAVA PROCJENITELJA1. Usluga pružena od strane procjenitelja je obavljena sukladno priznatim profesionalnim
procjenjivačkim standardima i pozitivnim propisima RH.2. Kod procjene sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim dostupnim podacima.3. Nisam osobno zainteresiran za predmet procjene.4. Moja naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti.5. Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su nam predočeni.6. Procjena je načinjena u skladu s kodeksom etike i važećim standardima.7. Isupnjavam stručnu spremu i imam ovlaštenje za obavljanje ove procjene.8. Nitko mi nije pružao stručnu pomoć pri izradi ove procjene.
1.5. Datum vrednovanja: 01. 09. 2017. Datum kakvoće: 01. 09. 2017.
1.6. Primjenjena valuta: kn
1.7. Metode procjene – usporedna metoda
– 6 –
1.8. KORIŠTENA LITERATURA (popis primjenjenih propisa i korištene literature)
Građevinski propisi:Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)Zakon o gradnji (NN 153/13)Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12 i 143/13)Propisi o vrednovanju:Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15)Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3 etalonske građevine (NN 59/10)Propisi o vlasništvuZakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06 i 146/08)Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13 i 60/13)Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certifikatu (NN 79/14, NN RH 48/14)Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10, 76/11, 18/12 i 151/13)Posebni propisi jedinica lokalne samoupraveOdluka o komunalnom doprinosu Grada (Službeni glasnik Grada)Propisi iz zemalja članica EU sukladno odredbama članka 42.Bilten Standardne kalkulacije, izdavač IGHPriručnik za pretvorbu društvenih poduzećaPodaci iz vlastite arhivePodatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)
– 7 –
1.9. RJEŠENJE O POSTAVLJENJU
– 8 –
2. NALAZ
2.1. ADRESA NEKRETNINE: 10290 ZAPREŠIĆ, Mihovila Krušlina 14-24
2.2. VRSTA NEKRETNINE – garažno parkirno mjesto u etaži (–2)podzemne garaže
2.3. PREDMET PROCJENEPredmet procjene je nekretnina upisana u z.k.ul. br. 3219 k.o. Zaprešić 24. Suvlasnički dio 5/10000 Etažno vlasništvo (E-24) opisana kao parkirno garažno mjesto oznake PMG 137 površine 7,44 m2 u podrumu (–2) zgrade sagrađene na z.k.č. br. 4313/5 k.o. Zaprešić (odgovara k.č. br. 4313/5 k.o. Zaprešić), na lokaciji 10290 Zaprešić, Mihovila Krušlina 14-24.
2.4. DOKUMENTACIJADana 01. 09. 2017. vještaku su predočeni sljedeći dokumenti:
2.4.1. Z.k.ul. br. 3219 k.o. Zaprešić2.4.2. Identifikacija čestica2.4.3. Posjedovni list broj 5479 k.o. Zaprešić2.4.4. Kopija katastarskog plana2.4.5. Podaci o realiziranim kupoprodajnim cijenama s internetske aplikacije
eNekretnine na internetskoj adresi: nekretnine.mgipu.hr
2.5. IDENTIFIKACIJAPredmetna nekretnina parkirno garažno mjesto oznake PMG 137 u etaži (–2) podzemne garaže katnosti dvije podzemne etaže sagrađene na lokaciji Zaprešić, Mihovila Krušlina 14-24.
Nekretnina koja je predmet ove procjene (parkirno garažno mjesto u podrumu –2) upisana je u z.k.ul. br. 3219 k.o. Zaprešić, 24 Suvlasnički dio 5/10000 etažno vlasništvo E-24 opisano kao 1. Parkirno garažno mjesto oznake PMG 137 u podrumu –2 zgrade (sagrađene na z.k.č. br. 4313/5 k.o. Zaprešić odgovara k.č. br. 4313/5 k.o. Zaprešić) površine 7,44 m2.
– 9 –
2.6. OPIS I PROSTORNA IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE
Opis lokacije
Nekretnina koja je predmet ove procjene parkirno garažno mjesto koja se nalazi u etaži (–2) podzemne garaže katnosti dvije podzemne etaže u području izgradnje M1-D, na Kin = 2,0, Zaprešić, Mihovila Krušlina 14-24.
Podzemna garaža je u okružju stambenih i stambeno-poslovnih zgrada.
Zgrada ima izravan pristup na JPP.
– 10 –
2.7. KARTOGRAFSKI PRIKAZ
– 11 –
– 12 –
2.8. OČEVIDOčevid predmetne nekretnine izvršen je 01. 09. 2017.
FOTODOKUMENTACIJA
– 13 –
2.9. OPIS PREDMETNE NEKRETNINE
Nekretnina koja je predmet ove procjene u naravi predstavlja parkirno garažno mjesto u etaži (–2) podzemne garaže katnosti dvije podzemne etaže sagrađene na z.k.č. br. 4313/5 k.o. Zaprešić (odgovara k.č. br. 4313/5 k.o. Zaprešić) na lokaciji 10290 Zaprešić, Mihovila Krušlina 14-24.
Podzemna garaža u kojoj se nalazi parkirno mjesto koja je predmet procjene sagrađena je 2008. godine kao masivna ab konstrukcija.
Temeljna ploča, međukatna konstrukcija i krovna konstrukcija izvedene su kao pune ab ploče.
Nosivi zidovi i stupovi izvedeni su također kao ab konstrukcija.
Površina parkirnog garažnog mjesta koje je predmet ove procjene iznosi 7,44 m2.
– 14 –
2.10. UTVRĐIVANJE KAKVOĆE PROCJENJIVANE NEKRETNINE(Nastavno: stanje odnosno kakvoća nekretnine je skup obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine
na dan vrednovanja i/ili dan kakvoće (članak 4. ZPVN).)
KONSTRUKCIJA ETAŽE (–2) PODZEMNE GARAŽE U KOJEM SE NALAZI PARKIRNO GARAŽNO MJESTO Katnost: nivo (–2) Visina etaže: 2,40 m Temeljna ploča: puna, ab ploča Međukatna konstrukcija: puna ab ploča Zidovi: nosivi konstruktivni zidovi – ab konstrukcija Zidovi pregradni: siporex blokovi
ZANATSKI RADOVI Hidroizolacija: izvedena Zidovi i stropovi: natur beton dijelom, dijelom dersovani i oličeni posnim bojama Podovi: dijelom neobrađeni beton, dijelom češka glazura, a dijelom
samonivelirajući industrijski pod Ulazna vrata u podzemnu garažu:: izvedena u bravarskoj izvedbi, oličena crna bravarija,
otvaranje i zatvaranje na elektropogonINSTALACIJE Vodovodna: izvedena priključkom na vodovodnu mrežu Kanalizacija: nije izvedena Elektrika: izvedena priključkom na nikonaponsku mrežu Gromobran: nije izveden Telefon: nije izveden Grijanje: nije izvedenoj Klimatizacija: nije izvedena Ventilacija: prirodno provjetravanje Hidrantska mreža: nije izvedena Plin: nije izveden Protupožarna dojava: izvedena
PREDMETNO PARKIRNO GARAŽNO MJESTO – protupožarna zaštita – izvedene instalacije splinker sustavOPĆE STANJE Praktičnost prostora: primjerena namjeni Održavanje: dobro Vlažnost: nije zamijećena.
– 15 –
2.11. REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH VRIJEDNOSTI
PRIKAZ POVRŠINA
Preuzeta iz z.k.ul. br. 3219 k.o. Zaprešić 24. Suvlasnički dio 5/10000 Etažno vlasništvo (E-24).
Parkirno garažno mjesto oznake PMG 137 u podrumu –2 zgrade, površine 7,44 m2.
– 16 –
3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINAOsnovica za vrednovanje nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine koja se utvrđuje prema propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina.
Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.
Procjena vrijednosti nekretnine izrađuje se na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće.
Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnina na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja.
Prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina redovito se uzima u obzir sljedeći resolijed:
1. opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina (prilagodba tržištu), 2. stanje (kakvoća) nekretnine i posebna značajna obilježja procjenjivane nekretnine, 3. statistička obrada i izračun.
Procjena vrijednosti nekretnine je izrađena uvidom u fotokopije vlasničke dokumentacije.
Ukoliko dobivene fotokopije dokumentacije ne odgovaraju originalnoj dokumentaciji za isto ne odgovaram.
Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se sljedeće propisane metode: poredbena metoda, prihodovna metoda i troškovna metoda, ovisno o vrsti nekretnine i njezinim specifičnostima.
3.1. Odabir metode i obrazloženjeObzirom na vrstu nekretnine i njezine specifičnosti u ovoj procjeni korištena je usporedna metoda procjene.
Poredbena metoda
Poredbena metoda je u prvom redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta i poslovnih prostora.
Poredbena prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.
Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje, zoni itd.
Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu cijen odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru što je obično 1m2 površine (građevine ili zemljišta).
Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća te zemljišta.
– 17 –
PRIKAZ OPĆIH VRIJEDNOSNIH ODNOSA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA
Gospodarski i demografski prikazDržava HrvatskaPovršina 56.542 km2
Oblik vladanja RepublikaPopulacija 4,29 mil. stanovnikaGlavni grad/stanovništvo Zagreb/780.000Poslovni jezik hrvatskiEkonomski rast BDP –0,50%Inflacija –0,5%Stopa nezaposlenosti 19,60%Valuta kuna (100 lipa)Glavni grad ZagrebBroj stanovnika 780.000Površina 641 km2
Gustoća populacije 1.215 stanovnika/km2
BDP 13.716 milijardi EURBDP po stanovniku 16.766 EURPrometna povezanost odlična – cesta, autocestam autobus, željeznica, Zračna luka, tramvajGrad: ZaprešićŽupanija ZagrebačkaBroj stanovnika 25.200Površina: 52,60 km2 Prometna povezanost dobra – cesta, autocesta, željeznica
Nastavlja se gospodarski oporavak koji je započeo u 2015. godini.Rast trgovine i turizma, koje su važne komponente BDP-a u Hrvatskoj, pozitivno utječu na rast potrošnje i smanjenje nezaposlenosti. I. Rekalni promet od trgovine na malo što su ga u siječnju 2017. ostvarili svi poslovni subjekti koji obavljaju tu djelatnost, bez obzira na svoju pretežnu djelatnost, bio je za 2,6% veći u odnosu na siječanj 2016. Unatoč relativno visokoj stopi nezaposlenosti u Hrvatskoj, koja je među najvišima u EU, nedavni pad ima pozitivan utjecaj na tržište.Prva procjena Državnog zavoda za statistiku pokazuje da je bruto domaći proizvod u 2016. realno veći za 2,9% u odnosu na 2015. Prosječan mjesečna isplaćena neto plaća po zaposlenome u pravnim osobama RH za prosinac 2016. iznosila je 5.838,00 kuna.Cijene dobara i usluga koje se koriste na osobnu potrošnju, mjerene indeksom potrošačkih cijena, u siječnju 2017. u odnosu na prosinac 2016. u prosjeku su niže za 0,1%. U odnosu na siječanj 2016. u prosjeku su više za 0,9%.U rujnu 2016. BN indeks je zabilježio manji pad u odnosu na hrvatski turistički najaktivniji mjesec kolovoz. Očekivano nakon ljeta cijene nekretnina su u laganom padu, kakav trend očekujemo i do kraja godine. Interes ulagača i kupaca je tijekom ljeta bio usmjeren na obalu, a završetkom ljeta fokus se prebacuje na kontinentalni dio Hrvatske i to uglavnom na glavni grad Zagreb.Iako su cjenovni pomaci naizgled mali, tržište ipak ima svoju dinamiku. Nastavlja se razdoblje stabilnog tržišta nekretnina. I dalje očekujemo još veće razlike u cijeni nekretnina s obzirom na njihovu kvalitetu i lokaciju. Tržište i nadalje karakterizira povećana potražnja za određenim nekretninama i na malom broju lokacija. U većini Hrvatske tržište je na vrlo niskom broju transakcija osim priobalja i većih gradova. Očekujemo da će i ove godine BN indeks biti u manjem postotnom padu na razini godine iako će tijekom ove i sljedeće godine doživljavati i svoje uspone.
– 18 –
Sukladno članku 6. Pravilnika o metodama procjene nekretnina, koristimo baze indeksa za međuvremensko izjednačenje vrijednosti nekretnina. Gornja tablica je preuzeta sa stranica Državnog zavoda za statistiku (http://www.dzs.hr) Prosječni godišnji indeksi cijena stambenih nekretnina
Bazni indeks za ostalo za III. tromjesečje 2015. iznosi 99,14
Bazni indeks za ostalo za II. tromjesečje 2016. iznosi 100,52
Bazni indeks za ostalo za III. tromjesečje 2016. iznosi 97,74
Bazni indeks za ostalo za II. tromjesečje 2017. iznosi 95,53
Bazni indeks za ostalo za IV. tromjesečje 2017. iznosi 95,53
– 19 –
– 20 –
– 21 –
3.2. Procjena vrijednosti parkirno garažnog mjesta
Podaci o realiziranim kupoprodajnim cijenama korišteni u usporednoj metodi preuzeti su s internetske saplikacije eNekretnine na internetskoj adresi: nekretnine.mgipu.hr
U svrhu procjene tržišne vrijednosti predmetne nekretnine (parkirno garažno mjesto površine 7,44 m2 u etaži –2 podzemnoj garaži katnosti –2 etaže sagrađene na z.k.č. br. 4313/5 k.o. Zaprešić, odgovara istovjetnoj k.č. na lokaciji Zaprešić, Mihovila Krušlina 14-24) pretražena je internetska aplikacija eNekretnine na internetskoj adresi nekretnine.mgipu.hr
Pretraga navedene internetske aplikacije rezultirala je sljedećim rezultatom:
Pronađeno je sedam usporednih nekretnina koje pokazuju dostatnu podudarnost obilježja s nekretninom koja je predmet procjene, od toga 5 usporednih nekretnina je na identičnoj lokaciji kao i nekretnina koja je predmet procjene, a dvije su na obližnjoj lokaciji.
U daljnje razmatranje uzeto je pet usporednih nekretnina sa identične lokacije od kojih je jedna (redni broj 4) izuzeta kao neuobičajena okolnost (izuzetno visoka cijena).
– 22 –
3.2.1. Grubo čišćenje izvatka sukladno mikrolokaciji, veličini, položaju u zgradi, starosti, datumu transakcije izabrane su usporedne nekretnine Rb 1, 2, 3 i 5, koje s nekretninom koja je predmet procjene imaju dostatnu podudarnost (članak 4. Pravilnika, stavak 3.)
R.br.. Adresa Zaprešić
Približna godina izgradnje Etaža Vrsta nekret-
ninePovršina
(m2)
Ukupno ugovo- reni iznos
(kn)
Datum sklapanja ugovora
1Mihovila Krušlina 14-24
2008. –2 PGM 8,10 29.632,76 02.06.2017.
2Mihovila Krušlina 14-24
2008. –2 PGM 7,44 14.946,30 27.07.2016.
3Mihovila Krušlina 14-24
2008. –2 PGM 21,76 50.000,00 24.05.2016.
5Mihovila Krušlina 14-24
2008. –2 PGM 7,44 15.000,00 10.08.2015.
pred-metna nekret-
nina
Mihovila Krušlina 14-24
2008. –2 PGM 7,44 – –
– 23 –
– 24 –
– 25 –
3.2.
2. M
eđuv
rem
ensk
o iz
jedn
ačen
je –
pri
lago
dba
(r
eval
oriz
acija
cije
na) č
lana
k 7.
Pra
viln
ika
R.b
r..A
dres
a Za
preš
ić
Pov
ršin
aP
GM
(m
2 )
Pov
ršin
ako
ja s
e pr
odaj
e (m
2 )
Kup
opro
dajn
a ci
jena
kn
Kup
opro
da-
jna
cije
na
kn/m
2
Dat
um s
klap
anja
ku
popr
odaj
nog
ugov
ora
Baz
ni in
dex
na
dan
vred
no-
vanj
a (A
)
Baz
ni
inde
x na
dan
sk
lapa
nja
ugov
ora
(B)
Kor
ekci
-js
ki fa
ktor
(A
/B)
Međ
uvre
men
ski
izje
dnač
ena
cije
na
(kn/
m2 )
1M
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
48,
108,
1029
.632
,76
3.65
8,36
02.0
6.20
17.
95,5
395
,53
1,00
3.65
8,00
2M
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
47,
447,
4414
.946
,30
2.00
8,91
27.0
7.20
16.
95,5
397
,74
0,97
1.96
3,00
3M
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
421
,76
21,7
650
.000
,00
2.29
7,79
24.0
5.20
16.
95,5
310
0,52
0,95
2.18
4,00
5M
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
47,
447,
4415
.000
,00
2.01
6,12
10.0
8.20
15.
95,5
399
,14
0,96
1.94
3,00
pred
met
na
nekr
etni
naM
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
47,
44–
––
––
––
–
Sred
nji t
ečaj
HN
B za
€ n
a da
n 10
. 02.
201
7.
1 €
= 7,
4421
kn
16. 0
9. 2
015.
1
€ =
7,54
41 k
n 29
. 12.
201
4.
1 €
= 7,
6619
kn
– 26 –
3.2.
3. S
TATI
STIČ
KA
OBR
AD
A I
KO
NTR
OLA
R.
br.
Adr
esa,
Zap
reši
ćP
ovrš
ina
PG
M
(m2 )
Pov
ršin
a ko
ja s
e pr
odaj
e (m
2 )
Kup
o-pr
odaj
na
cije
na
kn/m
2
Dat
um s
kla-
panj
a ku
po-
prod
ajno
g ug
ovor
a
Baz
ni in
deks
na
dan
vr
edno
vanj
a (A
)
Baz
ni in
deks
na
dan
sk
lapa
nja
ugov
ora
(B)
Kor
ekci
-js
ki fa
ktor
(A
/B)
Međ
uvre
men
ski
i int
erkv
alita
tivno
iz
jedn
ačen
je
cije
ne
(kn/
m2 )
Pro
vede
no
poje
dina
čno
međ
uvre
men
sko
i in
terk
valit
ativ
no
izje
dnač
avan
je n
e sm
ije b
iti v
eće
od +
/–40
% (č
l. 19
. Pra
viln
ika)
Ods
tupa
nje
od
pros
ječn
e ku
popr
odaj
ne c
ijene
ne
sm
ije b
iti v
eće
od
+/–
30%
(čla
nak
4.
st. 1
. Pra
viln
ika)
Pro
sječ
na k
upop
roda
jna
cije
na n
akon
m
eđuv
rem
ensk
og i
inte
rkva
litat
ivno
g iz
jedn
ačen
ja
(kn/
m2 )
1M
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
48,
108,
103.
658,
3602
.06.
2017
.95
,53
95,5
31,
003.
658,
000,
00+5
0,10
2.43
7,00
2M
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
47,
447,
442.
008,
9127
.07.
2016
.95
,53
97,7
40,
971.
963,
00–2
,28
–19,
452.
437,
00
3M
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
421
,76
21,7
62.
297,
7924
.05.
2016
.95
,53
100,
520,
952.
184,
00–4
,95
–10,
382.
437,
00
5M
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
47,
447,
442.
016,
1210
.08.
2015
.95
,53
99,1
40,
961.
943,
00–3
,62
–20,
272.
437,
00
pred
met
na
nekr
etni
naM
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
47,
44–
––
––
––
––
–
Usp
ored
na n
ekre
tnin
a Rb
1 n
e za
dovo
ljava
uvj
et p
ropi
san
član
kom
4. s
tava
k 1.
Pra
viln
ika
te se
izuz
ima
iz d
aljn
jeg
razm
atra
nja.
R.
br.
Adr
esa,
Zap
reši
ćP
ovrš
ina
PG
M
(m2 )
Pov
ršin
a ko
ja s
e pr
odaj
e (m
2 )
Kup
o-pr
odaj
na
cije
na
kn/m
2
Dat
um s
kla-
panj
a ku
po-
prod
ajno
g ug
ovor
a
Baz
ni
inde
ks n
a da
n vr
ed-
nova
nja
(A)
Baz
ni in
deks
na
dan
sk
lapa
nja
ugov
ora
(B)
Kor
ekci
jski
fa
ktor
(A
/B)
Međ
uvre
men
ski
i int
erkv
alita
tivno
iz
jedn
ačen
je
cije
ne
(kn/
m2 )
Pro
vede
no p
ojed
inač
no
međ
uvre
men
sko
i in
terk
valit
ativ
no
izje
dnač
avan
je n
e sm
ije
biti
veće
od
+/–4
0% (č
l. 19
. Pra
viln
ika)
Ods
tupa
nje
od
pros
ječn
e ku
popr
odaj
ne c
ijene
ne
sm
ije b
iti v
eće
od
+/–
30%
(čla
nak
4.
st. 1
. Pra
viln
ika)
Pro
sječ
na k
upop
roda
jna
cije
na n
akon
m
eđuv
rem
ensk
og i
inte
rkva
litat
ivno
g iz
jedn
ačen
ja
(kn/
m2 )
2M
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
47,
447,
442.
008,
9127
.07.
2016
.95
,53
97,7
40,
971.
963,
002,
00–6
,31
2.03
0,00
3M
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
421
,76
21,7
62.
297,
7924
.05.
2016
.95
,53
100,
520,
952.
184,
005,
00–1
0,38
2.03
0,00
5M
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
47,
447,
442.
016,
1210
.08.
2015
.95
,53
99,1
40,
961.
943,
004,
00–1
4,07
2.03
0,00
pred
met
na
nekr
etni
naM
ihov
ila K
rušl
ina
14-2
47,
44–
––
––
––
––
–
Pr
osje
čna
trži
šna
vrije
dnos
t iz
nosi:
2.0
30,0
0 kn
/m2
PRO
CIJ
ENJE
NA
TRŽ
IŠN
A V
RIJE
DN
OST
PRE
DM
ETN
E N
EKRE
TNIN
E IZ
NO
SI:
7,
44 m
2 × 2
.030
,00
kn/m
2 = 1
5.10
3,20
kn
15
.100
,00
kn (z
aokr
užen
a vr
ijedn
ost s
ukla
dno
član
ku 6
8. st
avak
5A
Pra
viln
ika)
– 27 –
4. MIŠLJENJE
Nakon očevida nekretnine na terenu, analize dostavljene dokumentacije i izvršenog izračuna sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina procijenjena tržišna vrijednost nekretnine upisane u z.k.ul. br. 3219 k.o. Zaprešić, 24 Suvlasnički dio 5/10000 Etažno vlasništvo (E-24) opisano kao parkirno garažno mjesto oznake PMG 137 u podrumu –2 stambeno-poslovne zgrade katnosti, podrum, prizemlje i četiri kata sagrađene na z.k.č. br. 4313/44 k.o. Zaprešić (odgovara k.č. br. 4313/5 k.o. Zaprešić), na lokaciji Zaprešić, Mihovila Krušlina 14-24, koja se u naravi sastoji od parkirnog garažnog mjesta u etaži –2 podzemne garaže površine 7,44 m2.
Tržišna vrijednost (zaokružena).
15.100,00 kn
Tržišna vrijednost je iskazana u neto vrijednosti, bez uključenih poreza.
Iskorištenost površine prosječna
Alternativna namjena –
Mogućnost iznajmljivanja prosječna
Utrživost prosječna
Pozitivna svojstva –
Negativna svojstva –
IZRADIO
mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo i procjenu vrijednosti nekretnina
– 28 –
5. PRILOZI
– Z. k. ul. br. 3219 k.o. Zaprešić, 24. Suvlasnički dio
– Identifikacija
– Posjedovni list broj 5479 k.o. Zaprešić
– Kopija katastarskog plana
– Podaci o realiziranim kupoprodajnim cijenama preuzeti s internetske aplikacije eNekretnine na internetskoj adresi: nekretnine.mgipu.hr
– 29 –
– 30 –
– 31 –
– 32 –
– 33 –
– 34 –