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Miami un Mercado robusto y fortalecidoEn el año 2011 el mercado inmobiliario de Miami excedía incluso las expectativas más optimistas, superando las expectativas nacionales y recobrándose rápido y fuertemente sobre cualquier otro mercado de USA. La gran demanda de compradores e inversores nacionales e internacionales alimentaron el record de ventas que resulto en una rápida absorción del exceso de inventario e hizo crecer el valor de las propiedades, incluyendo proyecciones de dos dígitos para el año 2012.

En el año 2012, el mercado del sur de Florida experimentó la apreciación de dos dígitos 8 meses antes que la predicción optimista del economista en jefe de la National Association of Realtor (NAR). A pesar de la oferta limitada que sigue a cualquier record de ventas, el mercado ha visto los precios incrementarse consistentemente desde diciembre de 2011.

El mercado actual crea oportunidades para compradores y vendedores. Mientras muchos dueños han recobrado parte de la pérdida de valor sufrida durante la caída del mercado y pueden vender haciendo una diferencia favorable, los compradores pueden comprar todavía a valores cercados al año 2002.

Compradores extranjeros continúan dando fuerzas al mercado de MiamiEl mercado local ha experimentado un crecimiento sostenido en las ventas desde el año 2008 cuando el ingreso de los compradores extranjeros comenzó y continúa hoy, cada vez más fuerte. Pero no solo el mercado de Miami se vio fortalecido por los inversores extranjeros, sino que la ciudad permanece primera en la compra de propiedades vacacionales, de segunda residencia por compradores locales, baby boomers y migración interna.

Miami se promociona así misma (y promociona el mercado local) por su ubicación estratégica entre América latina y Europa, excelente clima, diversidad de culturas, y excitante estilo de vida. Acceso a préstamos, altos retornos en las propiedades de rentas completan el combo de una muy buena inversión.

Y ahora más que nunca, Miami ofrece un estilo de vida incomparable incluyendo shoppings exclusivos, restaurantes ofreciendo comidas de todo el mundo, actividades y eventos deportivos,

espectáculos de todo tipo (incluyendo los mismos que se presentan en Broadway, Nueva York). Todos estos factores continuaran atrayendo a los compradores mientras no aparezca un mercado que lo supere.

Records de ventas resultan en un faltante de unidadesEl exceso de unidades ha sido absorbido rápidamente por el mercado de compradores, en un periodo mucho más corto del pronosticado, por lo que nuevas unidades se necesitan rápidamente en el mercado.

Actualmente el stock de unidades en inventario en el condado de Miami Dade decreció otro 5% (año a año). En el primer trimestre de 2013, los listings activos en todo el condado totalizaron 13,067 unidades. A este ritmo de ventas, este número refleja un inventario que se acabará entre 5 y 6 meses. Pero en la ciudad de Miami, el inventario disponible se calcula que se agotará en un período no mayor a 4 meses.

Este gráfico nos muestra el inventario en Julio 2008 (cercano a 45.000 entre unidades de condominio y casas individuales) y el inventario en Diciembre 2012 rozando las 15.000 unidades. Mientras que en el primer trimestre del 2013, como ya lo mencionamos, las unidades en el mercado fueron 13.067.

En el gráfico siguiente podemos ver la curva descendente y ascendente de las ventas partiendo del año 2005 donde se vendieron casi 25.000 unidades mientras que en el año 2008, las ventas fueron menos de 10.000. Podemos apreciar también que en Noviembre 2012 las ventas se encontraban casi en el mismo nivel que en el 2005. El último reporte de la NAR, dice que solo en el primer trimestre del 2013 las ventas fueron de 6.457 unidades (casi 400 unidades más que en el mismo periodo del año 2012) por lo que se avizora un record de ventas en este año.

Los gráficos siguientes nos enseñan cómo se movieron los precios de las unidades, tanto de casas individuales como de unidades de condominio.

Este gráfico muestra que en el año 2012 se están vendiendo la misma cantidad de unidades que en el 2005.

Este gráfico nos enseña los precios de la unidades single-family, los precios que habían alcanzado en el año 2007 y los precios que están en la actualidad, vemos claramente todo lo que queda por subir para llegar a los precios del 2007.

Este curva nos muestra el comienzo del ciclo de alza positiva.

Como podemos apreciar en los dos casos, el pico de los precios estuvo entre los años 2005 y 2006 con una caída abrupta hasta el año 2011 donde los precios comienzan a recuperarse lentamente (pero todavía muy lejos de los precios más altos).

Modo de ventas

En el primer trimestre de este año el 65% de todas las ventas cerradas fueron totalmente cash. Cerca del 90% de los compradores extranjeros abona cash, lo que refleja la excelente posición de Miami para el mercado de inversionistas foráneos.

Dinero en efectivo impulsa mercado inmobiliario de MiamiAnnette Lopez-Munoz (Miami Herald)

La situación del sector inmobiliario en Miami ha cambiado drásticamente. Hoy en día una inmensa mayoría de las transacciones se hacen con dinero en efectivo y un vasto porcentaje de los compradores son extranjeros. En el último año el valor de las propiedades en el condado ha subido un 18 por ciento y si la compra continúa al ritmo que va, en cuatro o cinco meses podría agotarse el inventario.

Según las estadísticas de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami, en los últimos 12 meses el 67 por ciento de todas las transacciones inmobiliarias han sido compradores extranjeros y 92 por ciento han sido hechas con dinero en efectivo.En Miami hemos visto el periodo de recuperación más rápido en la historia de Estados Unidos. Hemos ido de un ascenso inmobiliario, a un descenso en picada y de nuevo a un ascenso en cuestión de siete años en el sector de bienes raíces dice Michael Gerrity, Fundador de World Property Channel.

Eso no significa que los inversores extranjeros solo deben comprar cash. Hay muchos programas de financiamiento que se otorgan a extranjeros con una entrega mínima del 30 o 35% y con intereses cercanos al 4% anual.

El precio promedio de una vivienda unifamiliar existente en Miami-Dade aumentó 23.7 por ciento a $225,000 en abril respecto al año anterior, dijo la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. El precio promedio de un condo en Miami-Dade aumentó 17.1 por ciento año sobre año, a $175,000.

Proceso de compraEl proceso de una compra comienza con la firma de un contrato y la entrega de un depósito (generalmente de 10% del valor de la unidad).

Si se trata de condominios nuevos, el comprador tiene 15 días para solicitar la cancelación del contrato y devolución del dinero por cualquier motivo (si se trata de condominios usados, el tiempo se reduce a 3 días hábiles). Luego de ese periodo el contrato queda firme.

Dependiendo del tipo de compra, se cancelará el saldo (pueden ser pagos parciales hasta el día del cierre o puede ser el total el día de la transferencia).

Las compras pueden hacerse a nombre personal o a nombre de una compañía. Nuestra empresa aconseja a sus compradores la creación de una LLC (Limited Liabilities Company) similar a una SRL. Con tipo de entidad el comprador extranjero es tratado como un residente para motivos de impuestos, además de resguardar sus bienes personales ante cualquier demanda.

VM Real Estate LLC realiza para sus clientes la apertura de la LLC con la registración de la misma en la Secretaria de Estado de Florida, la confección de un acuerdo operacional, la solicitud del número de EIN con el IRS (número de identificación para impuestos, similar al CUIT), la apertura de una cuenta bancaria a nombre de la LLC y solicitud del ITIN (número personal de impuestos para evitar recargas tributarias).

Compra con financiamiento

Aunque la mayoría de los inversores extranjeros realiza la compra cash, eso no significa que sea la única forma de hacerlo.

Tanto los bancos como los prestamistas privados están ofreciendo préstamos a extranjeros con un 30 o 35% de ingreso. Dichos préstamos pueden ser a 15 años, a 30 años o con el sistema de baloom con el pago de intereses durante un periodo de 3 a 5 años y al finalizar el mismo la cancelación de la deuda. Esa cancelación puede realizarse con el dinero del comprador o la financiación de un banco al tiempo deseado.

Los requisitos para la obtención de crédito son muy sencillos, si se trata de prestamistas privados con la copia del pasaporte y visa (si el pasaporte es argentino) es suficiente.

Si se trata de un banco, además de la copia de pasaporte y visa se deben presentar: carta de un contador detallando los ingresos personales y la carta de un banco local.

Corredor de los millonarios

Existe en Miami una zona llamada “Corredor de los millonarios” ubicada desde Downtown hasta Midtown recorriéndola por Biscayne.

En dicha área se están planificando y construyendo diversas inversiones millonarias que, en pocos años, elevaran significativamente el valor de las propiedades allí ubicadas.

Algunos de los proyectos de los cuales hablamos son:

Embellecimiento de Biscayne Boulevard modificando calles, aceras, parques y bahía (comenzó en 2010 y continuará hasta 2015).

Miami World Center, 12 millones de pies cuadros en hotel, tiendas, espacios de recreación, oficinas, unidades residenciales.

Museum Park, museos actualmente en construcción, 29 acres para el Miami Art Museum, Miami Science Museum y Cultural Center con una inversión de $500 millones.

Miami Entertainment Complex, inversión de $13.6 millones para un gran estudio de filmación.

Resorts World Miami, la mayor inversión proyectada para Miami con un total de $3 billones. 14 acres para un desarrollo de hoteles, resort y residencias.

Omni, 1.5 millones de pies cuadrados para un hotel Hilton, tiendas y potencial casino. Inversión de $400 millones.

La creación de un túnel que conecta la autopista I-395 con el puerto de Miami mas el dragado del mismo para que ingresen los Super Cargueros que pasaran por el nuevo canal de Panamá conectando vía tren con el ciudad de Jacksonville creará alrededor de 33.000 puestos de trabajo en area comprendida entre el Puerto de Miami, Downtown, Midtown y zona del aeropuerto.

La ciudad de Miami es visitada por 20 millones de turistas al año y el puerto de cruceros es el mas grande del mundo.

Todo este crecimiento crea una gran demanda de propiedades para la renta.

Además la ciudad de Miami está mejorando el transporte publico como los paseos de compras y espacios comunes.

Un edificio que tiene la renta asegurada por 3 años

Opera Tower

Edificio ubicado dentro del corredor de los millonarios a muy pocos bloques de lo que se considera sea el proyecto más grande en Miami (Resorts World Miami) y que actualmente cuenta con un programa de retorno de inversión muy favorable para el comprador.

Programa: el comprador recibe el 6% anual del valor de la unidad durante tres años (pagado mensualmente), en el mismo periodo no paga gastos de expensas, ni paga administración de la unidad ni mantenimiento. El comprador solo paga seguro e impuestos sobre la propiedad.

En el caso de que el comprador quiera financiamiento del dueño, éste financia el 50% a un interes del 4.75% anual por 5 años con un baloom (es decir, el comprador paga solo intereses y al finalizar el periodo cancela la deuda ya sea con su dinero o con el dinero de un prestamo bancario).

Porque consideramos que es una inversión excelente?

En primer porque el comprador se desentiende de inquilinos, mantenimiento de la unidad, renovación de contratos durante 3 años (condición invalorable para los inversionistas que se encuentran en otros países).

Visite nuestro sitio web www.vmmiami.com y vea todos los proyectos y unidades que tenemos para la venta

El comprador recibe el 6% sobre el total de la unidad, y si lo hace financiado paga el 4.75% sobre el 50%.

Siendo muy conservadores, con un 10% anual de aumento de valor de la unidad en 3 años la misma tendría una valuación mayor al 30% sobre el costo.

Ejemplo: si el comprador adquiere una unidad de $330,000 con el 50% de financiamiento (es decir con una inversión real de $165,000) y se adhiere al programa de rentas:

Ingreso mensual: $330,000 x 6% / 12 meses = $1,650

Pago de intereses: $165,000 x 4.75% / 12 meses = $653.13

Pago de expensas, mantenimiento, administración = $0

Pago de seguro de la unidad (calculo mensual) = $60

Pago de impuestos sobre la propiedad (calculo mensual) = $330

Ingreso neto mensual = $606.87

Ingreso neto durante el programa (36 meses) = $21,487.30

Valoración estimada de la unidad durante el programa (10% anual ) = $439,230

Retorno de la inversión de $165,000 en 3 años = $130,717

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