nul op de meter businesscase nieuwbouw - lente-akkoord · bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs...
TRANSCRIPT
Nul op de Meter businesscase nieuwbouwKan het financieel uit?
maandag 16 oktober 2017
Jeffrey Mennen – relatiemanager corporaties bij Stroomversnelling
Sean Vos – SlimRenoveren, expertpool Stroomversnelling
Nul op de Meter businesscase nieuwbouwKan het financieel uit?
maandag 16 oktober 2017
Programma:De ideale NoM nieuwbouwwoning (Jeffrey)
Lessons learned in nieuwbouwprojecten (Jeffrey)
De pijlers van de NoM businesscase (Sean)
Rekenvoorbeeld nieuwbouwcomplex (Sean)
Beleidskeuzes en haalbaarheid (Sean)
Draaien aan de knoppen (Jeffrey en Sean)
De ideale NoM nieuwbouwwoning?
maandag 16 oktober 2017
Lessons learned in nieuwbouwprojecten
maandag 16 oktober 2017
NoM vanaf de start ontwerpfase meenemen werkt beter dan een bestaand plan ‘vernommen’
Neem oriëntatie, belendingen en schaduwwerking mee in ontwerpfase
Meerkosten bij juiste start ca. € 15.000 - € 20.000 en bij plan ‘vernommen’ > € 25.000
Inzetten op kwaliteit en luchtdichtheid van de schil (trias energetica!)
Bouw marge in de prestaties en prestatiegarantie in (geen 48,5kWh_th/m2 warmtebehoefte!)
Bij juiste aanpak komt businesscase voor Nul op de Meter meestal haalbaar uit!
Do’s and don’ts bij NoM nieuwbouw
Businesscase?
Wat rekenen we nu eigenlijk uit?
Bedrijfswaarde:
• Wat kost de ingreep en wat levert het gedurende levensduur op?
Marktwaarde:
• Hoe beïnvloedt de ingreep de woningwaarde en vermogenspositie van de corporatie?
Maatschappelijke waarde:
• In hoeverre draagt de ingreep bij aan de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie?
Businesscase?
Wat rekenen we nu eigenlijk uit?
Bedrijfswaarde:
• Wat kost de ingreep en wat levert het gedurende levensduur op?
• Vergelijkbaar met winst & verliesrekening van een organisatie
Marktwaarde:
• Hoe beïnvloedt de ingreep de woningwaarde en vermogenspositie van de corporatie?
• Vergelijkbaar met de balans van een organisatie
Maatschappelijke waarde:
• In hoeverre draagt de ingreep bij aan de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie?
• Vergelijkbaar met de toelichting op de jaarcijfers van een organisatie
Renovatie:
• Huurverhoging
• EPV-inkomsten i.p.v. energierekening
• Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar)
• Effect op onderhoudskosten
• Waarde(ontwikkeling) vastgoed
De pijlers van de NoM businesscase
Vergelijking renovatie en nieuwbouw
Renovatie:
• Huurverhoging
• EPV-inkomsten i.p.v. energierekening
• Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar)
• Effect op onderhoudskosten (+/-)
• Waarde(ontwikkeling) vastgoed
De pijlers van de NoM businesscase
Vergelijking renovatie en nieuwbouw op basis van bedrijfswaarde
Nieuwbouw:
• Hogere huur
• EPV-inkomsten i.p.v. energierekening
• Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar)
• Effect op onderhoudskosten (0/-)
• Waarde(ontwikkeling) vastgoed
De pijlers van de NoM businesscase
Vergelijking renovatie en nieuwbouw op basis van bedrijfswaarde
Nieuwbouw:
• Hogere huur
• EPV-inkomsten i.p.v. energierekening
• Levensduurverlenging (van 15 naar 40 jaar)
• Effect op onderhoudskosten (-)
• Waarde(ontwikkeling) vastgoed
De pijlers van de NoM businesscase
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
De pijlers van de NoM businesscase
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
huurinkomsten
50 jaar
onderhoud en beheer
stichtingskosten
eindwaarde
De pijlers van de NoM businesscase
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
>> indexering (alles wordt duurder)<< netto contant maken (rendement op investering)
De pijlers van de NoM businesscase
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
>> indexering (alles wordt duurder)<< netto contant maken (rendement op investering)
Grote invloed op resultaat Kleine invloed op resultaat
De pijlers van de NoM businesscase
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
huurinkomsten
50 jaar
onderhoud en beheer
stichtingskosten
eindwaarde
EPV inkomsten
Kosten extra onderhoud installaties en beheer
Extra investering NoM
De pijlers van de NoM businesscase
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
Extra investering NoMExtra onderhoudskosten
EPV inkomsten 50 j.Waardeontwikkeling
De pijlers van de NoM businesscase
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
Extra investering NoMExtra onderhoudskosten
EPV inkomsten 50 j.Waardeontwikkeling?
De pijlers van de NoM businesscase
Vergelijking renovatie en nieuwbouw op basis van bedrijfswaarde
Parameters
• Woning met 90m2 GO
• 180 WWS-punten bij label A++
• Exploitatieduur 50 jaar
• Huur op hoogste aftoppingsgrens: € 635 per maand
• Investering NoM: € 20.000 excl. BTW / € 24.200 incl. BTW
• Onderhoud € 750 / jaar bij EPC 0,40 en € 1.000 per jaar bij NoM
• Bij NoM wettelijk maximale EPV (= 90m2 x € 1,40/m2 = € 126,00)
• IRR (rendementseis) = 5,00%
Rekenvoorbeeld
Vergelijking EPC=0,40 en Nul op de Meter met EPV = € 1,40/m2 GO
EPC 0,40: Nul op de Meter:
EPC 0,40: Nul op de Meter:
EPC 0,40: Nul op de Meter:
De pijlers van de NoM businesscase
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
Extra investering NoMExtra onderhoudskosten
Kosten monitoring
EPV inkomsten 50 j.Waardeontwikkeling
NoM scenario heeft op basis van bedrijfswaarde een meerwaarde van € 7.550 bij gegeven parameters
?
De pijlers van de NoM businesscase
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
+ € 7.550
NoM scenario heeft op basis van bedrijfswaarde een meerwaarde van € 7.550 bij gegeven parameters
!
Beleidskeuzes en haalbaarheidWat als we andere keuzes maken?
maandag 16 oktober 2017
Wat als….
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
• … We EPV in balans brengen met de energierekening van de EPC=0,40 woning?
• … We de huur bepalen op 75% van maximaal redelijk i.p.v. hoogste aftoppingsgrens?
• … We een woning bouwen van 110m2 i.p.v. 90m2?
• … We een rendement van 3,5% nastreven i.p.v. 5,00%?
• … De onderhoudskosten voor NoM niet € 1.000 maar € 1.250 zijn?
• … De woning slechts voldoet aan de EPV eisen voor € 1,20/m2 GO?
• … De woning achteraf niet aan de EPV-eisen blijkt te voldoen?
• …
Wat als….
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
• … We EPV in balans brengen met de energierekening van de EPC=0,40 woning?
• … We de huur bepalen op 75% van maximaal redelijk i.p.v. hoogste aftoppingsgrens?
• … We een woning bouwen van 110m2 i.p.v. 90m2?
• … We een rendement van 3,5% nastreven i.p.v. 5,00%?
• … De onderhoudskosten voor NoM niet € 1.000 maar € 1.250 zijn?
• … De woning slechts voldoet aan de EPV eisen voor € 1,20/m2 GO?
• … De woning achteraf niet aan de EPV-eisen blijkt te voldoen?
• …
Parameters
• Woning met 90m2 GO
• 180 WWS-punten bij label A++
• Exploitatieduur 50 jaar
• Huur op hoogste aftoppingsgrens: € 635 per maand
• Investering NoM: € 20.000 excl. BTW / € 24.200 incl. BTW
• Onderhoud € 750 / jaar bij EPC 0,40 en € 1.000 per jaar bij NoM
• Bij NoM wettelijk maximale EPV (= 90m2 x € 1,40/m2 = € 126,00)
• IRR (rendementseis) = 5,00%
Rekenvoorbeeld
Vergelijking EPC=0,40 en Nul op de Meter met EPV = € 1,40/m2 GO en woonlastenwaarborg
Parameters
• Woning met 90m2 GO
• 180 WWS-punten bij label A++
• Exploitatieduur 50 jaar
• Huur op hoogste aftoppingsgrens: € 635 per maand
• Investering NoM: € 20.000 excl. BTW / € 24.200 incl. BTW
• Onderhoud € 750 / jaar bij EPC 0,40 en € 1.000 per jaar bij NoM
• EPV volgens woonlastenwaarborg bij een energierekening van € 88,74 per maand
• IRR (rendementseis) = 5,00%
Rekenvoorbeeld
Vergelijking EPC=0,40 en Nul op de Meter met EPV = € 1,40/m2 GO en woonlastenwaarborg
EPC 0,40: Nul op de Meter:
EPC 0,40: Nul op de Meter:
EPC 0,40: Nul op de Meter:
De pijlers van de NoM businesscase
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
De pijlers van de NoM businesscase
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
- € 1.486
NoM scenario heeft op basis van bedrijfswaarde een onrendabele top van € 1.486 bij gegeven parameters
!
Balanceren
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
Rendement corporatie
Balanceren tussen rendement en betaalbaarheid vraagt om keuzes en helder beleid!
Betaalbaarheid huurder
Wat als….
Bedrijfswaarde van standaard nieuwbouw vs NoM nieuwbouw
• … We EPV in balans brengen met de energierekening van de EPC=0,40 woning?
• … We de huur bepalen op 75% van maximaal redelijk i.p.v. hoogste aftoppingsgrens?
• … We een woning bouwen van 110m2 i.p.v. 90m2?
• … We een rendement van 3,5% nastreven i.p.v. 5,00%?
• … De onderhoudskosten voor NoM niet € 1.000 maar € 1.250 zijn?
• … De woning slechts voldoet aan de EPV eisen voor € 1,20/m2 GO?
• … De woning achteraf niet aan de EPV-eisen blijkt te voldoen?
• …
Tip:
Draai het vraagstuk om…
Wat mag Nul op de Meter meer kosten binnen de randvoorwaarden van de businesscase? Ofwel: welke ruimte is er om Nul op de Meter te realiseren?
Leg deze vraag voor aan de bouwer of neem hem mee in de selectie. Wees ervan bewust dat bij toepassing van de EPV een prestatiegarantie wordt geeist die van grote invloed is op de samenwerking, contractvorm en ontwerpkeuzes in het planvormingsproces. Dat vraagt om ruimte en keuzevrijheid voor de aanbieder in het proces.
De EPV tabel
Let op: wetgeving vereist ook een langjarige prestatiegarantie, welke niet in de tabel staat!
Netto warmtevraag voor
ruimteverwarming [kWh_th/m2]
per jaar
Minimale duurzaam
opgewekte warmte
voor verwarming en
warm tapwater
[kWh_th/m2] per
jaar*
Minimale productie
duurzaam opgewekte
energie voor gebruik
huurder [kWh/m2]
per jaar, mits per
woonruimte ≥ (Ehulp
+1800) en ≤ (Ehulp
+ 2600) **
Maximale
vergoeding
[€/m2/maand]***
0 < Netto warmtevraag ≤ 30
Netto warmtevraag
+ 15
Ehulp + 26
1,40
30 < Netto warmtevraag ≤ 40
Netto warmtevraag
+ 15 Ehulp + 26 1,20
40 < Netto warmtevraag ≤ 50
Netto warmtevraag
+ 15 Ehulp + 26 1,00****