Mål och strategierRum för mer – goda idéer

Hur många kvadratmeter behöver en god idé? Det beror på. En storslagen tanke kan mycket väl rymmas på en liten yta. Och tvärtom. Men alla idéer behöver en plats att bo på. Att gro på. Vi håller därför alltid dörrarna öppna för att släppa in nya idéer, och för att låta goda idéer växa. Hos Wihlborgs bor alla sorters verksamheter, små och stora, alla med sin unika affärsidé. Den samlade energin som de genererar, varje dag, ger arbetstillfällen, utveckling och värden som kommer oss alla till del. De är en kraft som för samhället framåt. Vår viktigaste uppgift är därför att fortsätta skapa rum för mer goda idéer.

Nya Vattentornet 3 ingår i Ideon Science Park i Lund och förvärvades av Wihlborgs 2018. Största hyresgäst i fastigheten är Ericsson som hyr cirka 13 000 m².

14 Affärsidé, mål och strategi | Mål och strategier

Vår affärsidéWihlborgs ska utveckla, äga och i egen regi förvalta kommersiella fastigheter, med fokus på väl fungerande del marknader i Öresundsregionen.

Wihlborgs är det ledande fastighetsbolaget i Öresunds- regionen. Varje dag går 50 000 människor till jobbet i våra lokaler. I Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn möts människor på arbetsplatser och i stadsrum skapade av oss.

Vår storlek ger oss möjligheter att erbjuda fler och attrakt-ivare miljöer än någon annan. Den ger oss också möjlighet att erbjuda valfrihet och flexibilitet för våra kunder när det gäller storlek, läge och utformning av sin arbetsplats. Men även möjligheten att kunna förändras över tid. Vi tänker långsiktigt och hållbart – våra fastig heter ska fungera både idag och om femtio år. I en föränderlig värld behöver lokalerna kunna för -ändras efter kundens behov, och det ska göras med omtanke om både människor och miljö.

Öresundsregionen är vår bas och vår hemmamarknad. Vår övertygelse om regionens unika fördelar och potential växer sig starkare för varje år. Vi finns mitt i en tillväxtregion i världsklass, med fyra miljoner invånare och 800 000 arbetsplatser inom en timmes pendling – bättre läge har vi svårt att tänka oss.

Vi tror att regionen har mer att ge, att här finns potential för fortsatt utveckling. Och vi vill vara en del av den utvecklingen. Vår storlek, vårt engagemang och våra nätverk ger oss möjlighet att vara en kraft i utvecklingen – en regionsbyggare.

Mål och strategier | Affärsidé, mål och strategier 15

Befästa marknadspositionen genom koncentration till särskilt attraktiva och utvecklingsbara delmarknader där vi kan bidra till en hållbar stadsutveckling.

Aktivt arbeta för att stärka Öresundsregionen som ekonomisk tillväxtzon.

Kontinuerligt förbättra fastighetsportföljen med ett långsiktigt perspektiv på värdetillväxt.

Integrera miljömässig hållbarhet, social hållbarhet och bolagsstyrning (ESG) i affären.

Stärka varumärket för att bli nya kunders förstahands-val och skapa stolthet hos befintliga kunder och medarbetare.

Aktivt bearbeta hyresmarknaden för att nå nya kunder och vara öppet för nya affärsmodeller.

Fortsätta att stärka kundrelationerna med en hög servicegrad och engagemang också för att utveckla kundens affär.

Fokusera på god kostnadseffektivitet i hela verksamheten.

StrategierWihlborgs ska ha en affärsmodell för tillväxt och vara ett av de ledande och mest lönsamma fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen. För att nå detta mål ska Wihlborgs:

Wihlborgs affärsmodell bygger på tillväxt och vilar på två ben; fastighetsförvaltning och projektutveckling. Affärsmodellen innebär att Wihlborgs kontinuerligt ska arbeta för att förbättra fastighetsportföljen genom att:

Förvalta fastighetsbeståndet med egen personal som har fokus på en god kostnadseffektivitet och en hög uthyrningsgrad. Genom att vara marknadsledande inom respektive delmarknad kan affärsmodellen utvecklas och förstärkas.

Starta nya projekt och nybyggnationer samt förvärva, förädla och sälja fastigheter.

Faktorer som driver värdet i affärsmodellen är att Wihlborgs har en fastighetsportfölj med ett modernt bestånd som är attraktivt för potentiella och befintliga hyresgäster att bedriva sina verksamheter i. Genom att erbjuda moderna och flexi-bla lokaler samt möjlighet att växa inom Wihlborgs bestånd möjliggör vi tillväxt för de företag som är våra hyresgäster. För att ha ett attraktivt erbjudande behöver vi utveckla och förädla befintliga fastig heter genom om- och tillbyggnader samt bygga och förvärva nya fastigheter. Vi kan skapa betydande fastighets-

värden genom såväl om- och tillbyggnader som nyproduktion, men även genom att aktivt delta i utvecklingen av stadsdelar och städer. Goda stadsmiljöer skapar attraktivitet som också bidrar till det totala värdet.

Inför varje projektstart görs en noggrann analys av marknads-förutsättningarna, projektets storlek och tidpunkt för byggstart.

Utfall 2019För 2019 kan Wihlborgs redovisa ett förvaltningsresultat om 1 775 Mkr (1 406). Ökningen av förvaltningsresultatet beror till stor del på en stark nettouthyrning, en fortsatt god kostnads-kontroll, minskade kapitalkostnader och stora förvärv som Nya Vattentornet 2 och 4 i Lund samt Hermes 10 och 16 i Helsing-borg med totalt cirka 100 000 m2 uthyrningsbar yta. Projekt utvecklingen genererade under året en värdetillväxt på 618 Mkr (243). Wihlborgs har en stark projektportfölj som kommer att vara väsentlig för vår utveckling även framöver.

Affärsmodell

Affärsmodell utfall 2019

Projektvinst

618 Mkr

1 775 MkrFörvaltningsresultat

Affärsmodell utfall 2015-2019

Projektvinst

2,0 Mdkr

6,4 MdkrFörvaltningsresultat

-1 000

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

Utveckling av fastighetsvärdet 2015–2019

Mkr

2015 2016 2017 2018

2019

Övrig värdeförändring ValutaomräkningarAvyttrat

Förvärvat Investering Projektvinst

16 Affärsidé, mål och strategi | Mål och strategier

UTVECKLING FÖRVALTNING

WIHLBORGS

Fastighetsportföljen utvecklas genom

nyproduktion, förädling och transaktioner.

Fastigheterna förvaltas med egen personal som har fokus på service, uthyrningsgrad och kostnadseffektivitet.

LEVERANTÖRERAnsvarstagande leverantörer är centralt

i både den dagliga driften och i våra ny- och ombyggnadsprojekt. Vi ställer höga krav på kvalitet, kompetens, miljö,

etik och service hos våra leverantörer.

Skapat värde:Genom lokala inköp gynnar vi utvecklingen

av regionens näringsliv och bidrar till att skapa arbetstillfällen.

LÅNGIVARETillgång till kapital

är avgörande för Wihlborgs fortsatta

utveckling. Vi använder oss av lån i svenska och

danska banker samt emitterar obligationer.

Skapat värde: För långivarna skapas rän-teintäkter och för Wihlborgs möjliggörs fortsatt utveckling.

MEDARBETAREEngagerade och kompe-tenta medarbetare är en avgörande faktor i både den dagliga verksam-heten och för Wihlborgs långsiktiga utveckling. Vi arbetar strategiskt med att utveckla organisation, kultur och kompetens.

Skapat värde:Genom att ha fokus på

engagemang, utveckling och trivsel kan vi erbjuda våra

medarbetare en hållbar och stimulerande arbetsplats.

KUNDERWihlborgs förvaltar fastigheterna med egen

personal, vilket gör att vi kan vara lyhörda för kundernas behov och önskemål. Ofta förändras behoven över tid och vi

kan möjliggöra utveckling genom anpassning eller utökning av

befintliga lokaler alternativt flytt till en annan fastighet.

Skapat värde:Genom att erbjuda flexibla lokaler med möjlighet att växa inom vårt bestånd möjliggör vi utveckling

för våra kunder.

AKTIEÄGAREVi driver vår verksamhet med fokus på långsiktigt hållbar tillväxt och strävar efter ökad tillväxt

och lönsamhet.

Skapat värde: Genom att skapa goda ekonomiska

resultat möjliggör vi värdetillväxt och aktieutdelning för våra

aktieägare.

Affärsmodell och värdeskapandeLångsiktighet. Det är ett ord med ambitioner, som visar att engagemanget står stadigt, oavsett vart vindarna för tillfället blåser. För Wihlborgs är långsiktighet ett bärande element, såväl i förvaltning och utveckling av fastigheterna, som i alla våra relationer. Vår affärsmodell för långsiktigt hållbar tillväxt skapar möjligheter och utveckling för oss själva, för våra hyresgäster och för hela Öresundsregionen.

STÄDER OCH REGIONVår stora marknadsandel i de städer

där vi finns gör att vi har stor möjlighet att vara med och bidra till utveckling av

hela stadsdelar som är levande dygnets alla timmar. Vi vill också vara en stark kraft

i utvecklingen av Öresundsregionen.

Skapat värde:Med välmående städer och en stark region blir

det attraktivt för både människor och företag att finnas här, vilket möjliggör utveckling för både

samhället och Wihlborgs.

Mål och strategier | Affärsidé, mål och strategier 17

Finansiella mål

Räntabiliteten på eget kapital uppgick 2019 till 17,5 procent. Därmed överskrids målet om att nå sex procent enheter över den riskfria räntan med stor marginal. Den genomsnittliga räntan på en femårig stats obligation uppgick till –0,35 procent, vilket ger ett mål på 5,65 procent för 2019. Det höga utfallet är påverkat av de stora positiva värde förändringarna på fastigheter.

0

10

20

30

40

2015 2016 2017 2018 2019

28,8 29,3

20,516,5 17,5

Avkastning på eget kapital

%

Mål

0

20

10

30

40

Mål, lägst 30 %

2015

30,6

2016

34,3

2017

34,7

2018

36,3

2019

38,4

Soliditet

%

0

1,0

3,0

5,0

4,0

2,0

7,0

6,0

Mål, lägst 2,0Räntetäckningsgrad

Ggr

8,0

2015

3,2

2016

3,3

2017

3,4

2018

3,9

2019

6,2

0

40

20

60

80

Mål, max 60 %

2015 2016 2017 2018 2019

Belåningsgrad

%

56,8 53,6 53,5 54,1 51,9

Avkastning på eget kapitalRäntabilitet på eget kapital som överstiger den riskfria räntan med minst sex procentenheter.

SoliditetSoliditeten ska vara lägst 30 procent.

RäntetäckningsgradRäntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0.

Belåningsgrad Belåningsgraden ska uppgå till högst 60 procent.

Soliditeten uppgick vid årets slut till 38,4 procent. Trots högre låneskulder har ett starkt resultat gjort att soliditeten för-bättrats.

Räntetäckningsgraden uppgick 2019 till 6,2 gånger, vilket är något starkare än under 2018. Förvaltnings resultatet har ökat och ränte kostnaderna har sjunkit, trots en växande låne skuld. Den genomsnittliga räntenivån har under året sjunkit, framför allt efter den om-strukturering av räntederivatportföljen som genomfördes under fjärde kvartalet 2018.

Belåningsgraden uppgick vid utgången av 2019 till 51,9 procent. En kombination av ett ökat förvaltningsresultat och positiva värde-förändringar på fastigheter gör att belånings-graden är betydligt lägre än målet på maximalt 60 procent.

Mål Utfall Kommentar

18 Affärsidé, mål och strategi | Mål och strategier

Övergripande affärsmålMål Utfall Kommentar

Tillväxten i förvaltningsresultatet uppgick under 2019 till 26 procent. Lägre räntekostnader har tillsammans med ett högre driftsöverskott bidragit till den starka tillväxten.

Tillväxt i förvaltningsresultat

%

0

10

20

30

40

2019

26

2017

14

2016

6

2015

10

2018

19

FörvaltningsresultatFörvaltningsresultatet är ett viktigt mått på hur vi utvecklar vår verksamhet eftersom det i stor utsträckning reflekterar det kassaflöde som vår operativa verksamhet genererar. Målet är att ha en stabil årlig tillväxt i förvaltnings-resultatet för att kunna både finansiera våra projektinvesteringar och öka utdelningen till våra aktieägare.

0

20

40

60

80

2019

72

2017

73

2016

74

2015

73

2018

72

Överskottsgrad

%

ÖverskottsgradFastighetsförvaltning är kärnan i vår verksam-het. Effektiviteten i förvaltningen kan mätas i överskottsgraden, det vill säga driftsöver- skottet i förhållande till hyresintäkterna. Vi ska bibehålla en hög överskottsgrad genom fokus på såväl hyresintäkter som vakanser och kostnadseffektivitet.

1 659

0

450

900

1 350

1 800

20192017

1 061

2016

989

2015

1 047

2018

1 239

Projektinvesteringar

Mkr

ProjektinvesteringarProjektinvesteringar skapar värde för Wihlborgs både genom potentiella projekt-vinster och genom att ge förutsättningar för ökade hyresintäkter över tid. Med beaktande av marknadsförutsättningarna ska Wihlborgs kontinuerligt investera i nya projekt som ger god avkastning.

Överskottsgraden uppgick till 72 procent för 2019. En ökning av serviceintäkterna samt en ökning av fastighetsskatten har påverkat överskotts graden negativt.

Projektinvesteringarna uppgick under 2019 till 1 659 Mkr. Flera större projekt har avslutats under året, men projektvolymen är fortsatt stor.

Samtliga medarbetare bjuds in till en årlig kickoff som syftar till att stärka gemenskapen, ge nya kunskaper och göra det möjligt att bättre lära känna kollegor från andra funktioner.

Mål och strategier | Affärsidé, mål och strategier 19

Mål hållbara affärer

Rekommendationsvilja mäts i den kund-undersökning som görs vartannat år. Senaste mätningen gjordes 2018 och den visade att 89 procent av kunderna kunde tänka sig att rekommendera Wihlborgs i hög eller mycket hög grad. Nästa mätning görs 2020.

* Resultaten för 2014 och 2016 avser endast Wihlborgs i Sverige. Siffran för 2018 avser koncernen.

Kunders rekommendationsvilja

%

0

20

60

40

100

80

2014*

75

2016*

82

2018

89

Mål

20

0

60

40

100

80

Förtroendeindex (Trust Index©)

%

2019

89

Mål

2017

88

2018

88

2016

84

20

0

60

40

100

80

Sponsring med samhällsinriktning

% av sponsring

2019

29

Mål 2022

2017

34

2018

42

Koldioxidutsläpp, scope 1–2 kg CO2-ekv per m2

0

1

2

3

4

5

6

2019

3,05

Mål 2022, max

2015

5,40

2016

3,05

2017

1,80

2018

2,70

20

0

60

40

100

80

Miljöcertifierade byggnader, kontor, Sverige

% av fastighetsvärdet

2019

37

2017

30

2016

31

2015

23

2018

38

Mål 2022

Kunders rekommendationsviljaAtt vi har nöjda kunder skapar förutsättningar för långsiktiga affärsrelationer och kan ge oss goda ambassadörer. Ett viktigt mått på kund-nöjdhet är rekommendationsvilja. Målet är att minst 75 procent av kunderna kan tänka sig att rekommendera Wihlborgs till en kollega eller affärsbekant, ”i hög eller mycket hög grad”.

Engagerade medarbetareVåra medarbetare är en av våra viktigaste resurser. Med engagerade och kompetenta medarbetare kan vi hålla hög kvalitet och högt kundfokus i verksamheten. Målet är att ha ett förtroendeindex om minst 85 procent enligt Great Place to Works mätmetod. Förtroende-index är ett mått på medarbetarnas upplevelse av tillit, stolthet och kamratskap.

Engagemang för region och samhälleSom regionsbyggare bidrar Wihlborgs till regionens utveckling på många sätt, bland annat genom att stötta initiativ med fokus på arbete, utbildning, inkludering, mångfald och regionsutveckling. I vår sponsring prioriterar vi engagemang med någon form av samhälls-inriktning. Målet är att en majoritet av de investeringar vi gör i sponsringsaktiviteter ska vara direkt kopplade till socialt engagemang och andra former av samhällsengagemang vid utgången av år 2022.

MiljöcertifieringarWihlborgs har kontinuerligt fokus på att minska miljöpåverkan och utveckla fastigheter med hög miljöprestanda och god arbetsmiljö. Miljöcertifieringar är ett sätt att mäta detta arbete. Målet är att årligen öka andelen miljöcertifierade fastigheter och att 80 procent av Wihlborgs kontorsbyggnader i Sverige ska vara miljöcertifierade vid utgången av år 2022. Långsiktigt är målet att 100 procent av våra fastigheter i koncernen ska vara miljöcertifierade.

Medarbetarnas engagemang mäts varje år genom den medarbetarundersökning som vi gör tillsammans med Great Place to Work. I 2019 års mätning hade Wihlborgs ett genom-snittligt förtroendeindex på 89 procent.

Startår för mätning: 2016.

Vi har sponsringsaktiviteter med olika, och ibland flera, syften. En majoritet ska ha inrikt-ning på socialt engagemang och andra former av samhällsengagemang, men vi har också flera större sponsringssamarbeten som har fokus på affärsnätverk. Att andelen sponsring med samhällsinriktning minskade under 2019 beror på att vi inom vårt engagemang i tennisens Swedish Open i Båstad bidrog med en större summa för att möjliggöra fortsatt damtennis under tennisveckorna. Denna kategoriserar vi inte som samhällsinriktad sponsring.

Vid utgången av 2019 motsvarade våra miljö-certifierade byggnader 37 procent av fastig-hetsvärdet för våra kontorsbyggnader i Sverige. Under året har samtliga tre nybyggnations-projekt som färdigställts certifierats enligt Miljö byggnad Guld. För befintliga fastigheter inleds arbetet med certifieringar så snart Sweden Green Building Council lanserar det nya certifieringssystemet Miljöbyggnad iDrift, vilket väntas ske våren 2020.

Mål Utfall Kommentar

KlimatpåverkanAtt bidra till minskad klimatpåverkan är den viktigaste miljöutmaningen i vår verksamhet. Wihlborgs miljövision är att fortsätta växa, med minskad miljöpåverkan. Ett av målen kopplad till denna är att Wihlborgs koldioxidutsläpp i scope 1–2* ska understiga 1,5 kg CO2-ekvivalenter per kvadratmeter vid utgången av år 2022.

* Scope 1–2 innefattar direkta utsläpp från egen verksamhet och indirekta utsläpp från inköpt energi.

Våra klimatutsläpp i scope 1 och 2 uppgick 2019 till 3,05 kg per kvadratmeter. De senaste årens ökning beror främst på att vi utökat vårt fastighetsbestånd i Danmark avsevärt och där har omställningen till förnybar energi inte gått lika snabbt som i Sverige. För 2019 förklaras en viss del av ökningen av förändrade beräkningar med anledning av att vi successivt anpassar redo visningen till den internationella standarden Greenhouse Gas Protocol (GHG).