lokalplanforslag 8-903 gartnerbyen etape 32019... · om planlægning. lovens hensigt er at sikre en...

LOKA

LPLA

N 8-903

GARTNERBYEN - ETAPE 3BOLIGER/SERVICE/ERHVERV

FORSLAG

HVAD ER EN LOKALPLAN

En lokalplan er en juridisk bindende plan for et afgrænset område. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Grundejere ved således, hvilke arbejder de må gennemføre, og hvilke arbejder de kan forvente, at naboen gennemfører.

PLANSYSTEMET

Kommunernes planlægning af de fysiske omgivelser er reguleret i Lov om Planlægning. Lovens hensigt er at sikre en sammenhæng i plan-lægningen, at bevare byens kvaliteter og beskytte landskab og miljø. Herudover er det et særligt formål at høre off entlighedens synspunkter, inden byrådet træff er endelig beslutning om lokalplanens indhold.

I kommuneplanen skal byrådet fastlægge de overordnede rammer for planlægningen af de enkelte arealer i kommunen. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan.

Der skal altid vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsar-bejde eller en større nedrivning sættes i gang. Desuden skal der vedtages en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkelig-gørelse. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et lokal-planforslag.

Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Lov om Planlægning og må ikke stride mod den overordnede planlægning, for eksempel kommu-neplanen. Lokalplanens bestemmelser må dog gerne være strammere end kommuneplanens.

LOKALPLANENS BESTEMMELSER

En lokalplan kan indeholde bestemmelser om for eksempel -

områdets anvendelseudstykningervej- og stiforholdplacering og udformning af bebyggelsen bevaring af bygninger og landskabstræksikring af friarealeretablering af fællesanlæg

OFFENTLIG HØRING

Inden en lokalplan kan vedtages skal den være fremlagt til off entlig hø-ring i mindst 8 uger. Alle har her mulighed for at fremsætte bemærknin-ger til det foreslåede. Synspunkterne behandles i byrådet i forbindelse med planens endelige vedtagelse.

LOKALPLANENS OPBYGNING

Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lo-kalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Bestemmelserne udgør den juridiske del af planen og er bindende for alle faste ejendomme inden for lokalplanens område.

Kortbilaget viser lokalplanens område.

2

OM PLANLÆGNING

3

OFFENTLIGHED

OFFENTLIG HØRING

Du kan komme med høringssvar til lokalplanforslaget ved skriftlig henvendelse til Odense Kommune senest …...

Byrådet tager stilling til alle høringssvar i forbindelse med den ende-lige politiske behandling af lokalplanen.

Du er velkommen til at kontakte os med eventuelle spørgsmål til indholdet i lokalplanforslaget.

Planlægger Lotte Kristine Hjetting Tlf. 6551 2520

Planlægger Marianne Nielsen Tlf. 6551 2548

Du kan indsende dit høringssvar på høringsportalen: www.odense.dk/høring

Eller til adressen:

By- og Kulturforvaltningen, Byplan Nørregade 36, 5000 Odense C [email protected]

INDHOLD

5

Off entlig høring side 3

REDEGØRELSE

Baggrund side 6Lokalplanområdet side 7Formål og indhold side 11Forhold til anden planlægning side 11Miljøforhold side 13Miljøvurdering side 17Foreløbige retsvirkninger side 17

BESTEMMELSER

1. Lokalplanens formål side 192. Område og zonestatus side 193. Anvendelse side 194. Udstykning side 205. Vej, sti og parkeringsforhold side 206. Bebyggelsens omfang og placering side 227. Bebyggelsens ydre fremtræden side 248. Skiltning og belysning side 259. Ubebyggede arealer side 2610. Grundejerforening side 2911. Forudsætninger for ibrugtagen side 2912. Ophævelse af Lokalplaner og servitutter side 3113. Lokalplanens varige retsvirkninger side 31Vedtagelsespåtegning og off entlighedsperiode side 31

Kortbilag 1 - Eksisterende forhold Kortbilag 2 - Fremtidige forhold Kortbilag 3 - Illustrationsplan - Eksempel 1 Kortbilag 4 - Illustrationsplan - Eksempel 2

REDEGØRELSE

Lokalplanforslag nr. 8-9036

BAGGRUND

Lokalplanen er udarbejdet for at muliggøre en videreudvikling af en ny bydel med en blanding af boliger, erhverv og service på den tidligere GASA-grund ved Middelfartvej og Lavsenvænget.

I 2017 blev der udarbejdet kommuneplantillæg og lokalplan for første etape af det tidligere GASA i Bolbro. Der blev samtidig udarbejdet en helhedsplan ”Gartnerbyen, Byens grønne hjerte” for den fulde udbyg-ning af området til en helt ny bydel med fl ere hundrede boliger, service og et lokalcenter. I 2019 blev der udarbejdet kommuneplantillæg og lokalplan for anden etape af det tidligere GASA i Bolbro.

Med denne lokalplan lokalplanlægges der for den tredje og sidste del af Gartnerbyen, således at der kan bygges i hele området for ”Gart-nerbyen”. Lokalplanen giver samtidig mulighed for at der kan etableres off entlig og privat service. Lokalplanen skal sikre en variation og kvalitet i bebyggelsen samt en grøn identitet i lokalplanområdet.

Oversigtskortet viser lokalplanområdet

Lokalplanområdets placering i Odense Kommune.

REDEGØRELSE

Lokalplanforslag nr. 8-903 7

LOKALPLANOMRÅDET

Lokalplanområdet er vist på luftfotoet side 6.

Området omfatter en del af ejendommen Lavsenvænget 1 og ligger nord for Middelfartvej og øst for Lavsenvænget kun 1-2 km fra Odense bymidte.

Eksisterende forholdLokalplanområdet er cirka 2,4 ha og er bynært placeret i Odense. Området har hidtil fungeret som salgslokaler for frugt og grønt og kontorer for virksomheden GASA - Gartnernes Salgsforening.

Lokalplanområdet ligger på begge sider af den nordlige adgangsvej fra Lavsenvænget og på begge sider af eksisterende administrationsbyg-ning. Lokalplanområdet afgrænses af regnvandsbassin mod nord, af Lavsenvænget mod vest og af adgangsvej til området og 1. etape af Gartnerbyen mod syd. Mod øst afgrænses området af boligbyggeri, der kan opføres efter lokalplan for 2. etape. Primære vejadgange til lokalplanområdet er via adgangsveje fra Lavsenvænget.

De omkringliggende kvarterer er meget forskellige. Mod øst og syd fi ndes mindre erhvervsvirksomheder. Vest for området ligger Odense Renovations administration placeret samt en blanding af boliger og erhverv. Mod nord ligger et ældre attraktivt villaområde benævnt Dæhn-feldts villaby.

Odense centrum er beliggende 1-2 km væk i østlig retning. Mod vest og syd ligger bydelen Bolbro med en stor variation af bebyggelse lige

Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger.

Det tidligere GASA, som er under omdannelse til en ny bydel, samt omgivelserne omkring lokalplanområdet


REDE

GØRE

LSE

fra klassiske villaveje over rækkehuse til lejlighedskomplekser. Cirka 500 meter nordvest for lokalplanområdet ligger Odense Idrætspark med en række forskellige sportsfaciliteter såsom fodboldstadion, isstadion, idrætshal og atletikstadion. Fremtidige forholdLokalplanen åbner mulighed for en videreudvikling af en ny bydel ”Gart-nerbyen” med boliger, erhverv og service på den tidligere GASA-grund. Lokalplanen muliggør videreførelse af principperne for udviklingen af de første etaper med havekvarteret og parkkvarteret, som vist i princippet på illustrationen nedenfor. Dog gives der også mulighed for indpasning af off entlig og privat service i form af eksempelvis plejecenter i have-kvarteret - i en skala og udformning, der tilpasser sig dette område.

I kraft af områdets historie med salg af frugt og grønt sikrer lokalplanen, at byområdets historie kan afl æses i en grøn profi l med træer, beplant-ning og opholdsarealer som en naturlig del af et nyt, tæt boligområde.

Den nye bebyggelse i området følger principperne i den helhedsplan, der er udarbejdet for området, hvor der er hovedvægt på at skabe en gennemgående grøn struktur i bydelen. Se illustrationsplan kortbilag 3 og 4.

Gartnerbyen er i helhedsplanen opdelt i tre forskellige kvarterer: Bykvarteret, parkkvarteret og havekvarteret. Se illustration nedenfor. Denne lokalplan omfatter den vestlige del af parkkvarteret og havekvar-teret. Bykvarteret og den østlige del af parkkvarteret og havekvarteret er omfattet af lokalplan nr. 8-811 (1. etape) og lokalplan nr. 8-890 (2. etape).

Lokalplanområdet vejbetjenes via adgangsveje fra Lavsenvænget. Der gives mulighed for en enkelt udkørsel til Lavsenvænget fra eventuelt plejecenter i områdets nordlige del. Lokalplanområdet disponeres, så bebyggelsen i havekvarteret er lavest med maksimalt 3 etager og i parkkvarteret er der mulighed for bebyggelse fra 2 til 5 etager dog med mulighed for byggeri i op til 7 etager mod vest nærmest Lavsenvænget. For bebyggelse mod vest skal bygninger over 5 etager etableres med fl ade tage. Hermed sikres det, at bygningshøjder er i skala med og ikke overstiger højden på nærmeste byggeri i 6½ etager i Gartnerbyens 1. etape.Gartnerbyen bindes sammen af interne stisystemer og en kvarter-park beliggende i parkkvarteret i midten af området. Lokalplanområdet rummer et mindre areal af kvarterparken.

Princip for opdeling af Gartnerbyen i by-, park og havekvarteret

Gartnerbyens afgrænsning

Eksempel på karréstruktur/rumdan-nende bebyggelse med variation i

bygningshøjder og tagformer.

Eksempel på princip for bebyggelsens placering og udformning i havekvarteret


REDE

GØRE

LSE

Parkkvarteret Den centrale del af Gartnerbyen kaldes parkkvarteret og vil bestå af blandet bebyggelse i varierende højde brudt af grønne stier og parkrum. Området vil primært bestå af rumdannende boligbebyggelse som for eksempel karréstruktur. Bebyggelserne reguleres i højden for at sikre sollys til fælles opholdsarealer. Lokalplanen sikrer variation ved detalje-ring i bebyggelsen, som skiftende facader, højder, tagformer, materialer og markering af indgangspartier med videre.

I parkkvarteret udlægges der et mindre areal til den større sammen-hængende kvarterpark. Kvarterparken skal bidrage til bydelens grønne identitet med træer, varieret beplantning og græs. Derudover skal den indeholde faciliteter til forskellige aktiviteter, som for eksempel leg, bold-spil, motion, skøjteløb om vinteren, ophold og rekreation til glæde for områdets beboere.

Øst for den eksisterende parkeringsplads mod Lavsenvænget friholdes parkkvarteret for biltrafi k og parkering, så arealerne mellem bebyggel-serne vil fungere som grønne stinet med færdsel for gående og cykli-ster. Brandredning skal her foregå via stisystemer mellem karréerne, som i daglig brug kan anvendes til andre funktioner, se principper for disponering af redningsarealer side 27.

HavekvarteretOmrådets nordlige del mod Langesøstien kaldes havekvarteret. Have-kvarteret vil bestå af bebyggelse i 2-3 etager, hvor hver bolig får deres eget private solbelyste opholdsareal enten på terræn eller som tagter-rasse. Bebyggelsen vil bestå af byhuse og lave etageboliger. I den del af havekvarteret, der er omfattet af denne lokalplan, kan der også etab-leres off entlig og privat service, herunder for eksempel institutioner og plejehjem. Se kortbilag 3 og 4.

Grøn hovedstruktur Bydelen skal have en gennemgående grøn struktur. Langs veje, i parken og i området som helhed skal der plantes træer, buske og øvrig beplantning, ligesom der fl ere steder vil blive etableret grønne kantzoner/forhaver.

Der etableres grønne opholdsrum til al boligbebyggelse og der etab-leres en grøn akse med en kvarterpark centralt placeret i Gartnerbyen.

Eksempel på opholdsareal

Eksempel på grøn stiforbindelse

Eksempel på facadebeplantning

Eksempel på detaljering ved indgangsparti

Eksempel på altaner

Eksempel på byhuse


REDE

GØRE

LSE

Denne grønne akse strækker sig fra den sydlige adgangsvej i Gartner-byen til Langesøstien mod nord. Aksen etableres med højstammede træer, buske, græs og anden beplantning, så den får en grøn og frodig karakter.

Ambitionen er, at området får en grøn identitet, der kan leve op til navnet ”Gartnerbyen” og på den måde fortælle historien om gartnererhvervets salgssted i en ny fortolkning. Veje, stier og parkeringVejstrukturen i Gartnerbyen som helhed er opbygget om to centrale adgangsveje fra Lavsenvænget, der udgør en sammenhængende forbindelse gennem området.

Der skal etableres stiforbindelser, som giver gode adgangsforbindelser i og igennem området for gående og cyklister.

Parkering for biler skal fortrinsvis etableres langs de to centrale adgangs-veje og på det eksisterende parkeringsareal mod Lavsenvænget. Cykelparkering skal så vidt muligt placeres udenfor gårdrummenes centrale opholdsarealer og langs stiforløb mellem bebyggelserne.

Eksempel på stiforløb mellem byhuse

Princip for udformning af adgangsveje. Adgangsvejene er omfattet af lokalplan nr. 8-890.

Princip for grøn akse med kvarterpark

Eksempel på en multibane, som kan etableres i kvarterparken. Arealet kan etableres som et sænket areal, som kan anvendes til både regnhændelser, boldspil og skøjteløb om vinteren.


REDE

GØRE

LSE

FORMÅL OG INDHOLD

Lokalplanens formål er at sikre en bydel med en gennemgående grøn hovedstruktur med etablering af dele af kvarterparken, der indgår som en grøn akse igennem Parkkvarteret og grønne opholdsarealer tilknyttet bebyggelsen.

Lokalplanen sikrer, at den nye bebyggelse udføres som en varieret og detaljerig bebyggelse, der i højder og dimensioner tilpasser sig det omkringliggende. Lokalplanen muliggør, at der kan etableres et vari-eret udbud af boligtyper både som byhuse/rækkehuse og etagebyg-geri. Samtidig giver lokalplanen mulighed for kontorerhverv, off entlige og private serviceerhverv, hvilket også kan bidrage til variation og byliv i området.

Herudover er det lokalplanens formål at sikre gode og velindrettede opholdsarealer i tilknytning til bebyggelsen primært på terræn men også i form af tagterrasser og i enkelte områder altaner.

For eventuel institution eller plejecenter i Havekvarteret gælder at gårdrum og opholdsrum, der åbner sig mod omgivelserne, kun må afskærmes med beplantning eller beplantede hegn, således der sikres et grønt udtryk.

Lokalplanen sikrer etablering af en mindre del af Gartnerbyens samlede kvarterpark. Kvarterparken skal beplantes med træer, buske og anden beplantning, så den får en frodig og grøn karakter. Beplantningen skal sikre variation gennem året med blomstring på forskellige årstider, buske eller træer med efterårsfarver, brudt af stedsegrønne buske. Parken skal indrettes med forskellige opholds- og aktivitetsmuligheder til brug for lokalområdet.

Derudover skal lokalplanen sikre en overordnet struktur for stiforbin-delser internt i området. Af trafi ksikkerhedsmæssige hensyn skal stier krydse veje vinkelret.

FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING

Kommuneplan 2016-2028Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser vedrørende områdets anvendelse. Kommunen udarbejder derfor sideløbende med lokalplanen forslag til kommune-plantillæg nr. 83, der ændrer områdets anvendelse fra boligområde til bolig- og serviceområde BS. Samtidig ændres kommuneplanens rækkefølgeplan for boligudbygning fra 2. prioritet til 1. prioritet med mulighed for opførelse af boliger før 2020.

Gældende lokalplanerMed vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig de hidtil gæl-dende lokalplaner nr. 8-811 og nr. 8-890 for det område, som er omfat-tet af denne lokalplan.

ServitutterDer er i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen gennemført en servitutundersøgelse for de inden for lokalplanområdet lyste servitut-ter.

Tilstandsservitut 09.06.1986-11100-34 - Dokument om forsynings-/af-


REDE

GØRE

LSE

løbsledninger mv., omhandler en naturgasledning, som vist på kortbi-lag 1, for hvilken blandt andet gælder, at inden for et 10 m bredt bælte omkring ledningens midte må arealet ikke bebygges eller beplantes med træer med dybtgående rødder eller benyttes på anden måde, der kan være til gene for ledningsanlægget. Servitutten skal respekteres.

ForsyningOmrådet forsynes med kollektiv varmeforsyning efter godkendelse af projektforslag efter varmeforsyningsloven. Dette sker normalt først efter, at lokalplanen er endelig vedtaget.

Området elforsynes af Energi Fyn Net A/S.

Området vand- og spildevandsforsynes af VandCenter Syd A/S.

Aff aldshåndteringI lokalplanområdet skal der sikres en løsning, hvor indsamlingsmate-riel ikke er direkte synligt. Dette kan være underjordiske systemer eller systemer, som er en integreret del af bygningen, hvor kun indkast eller dele af det underjordiske indsamlingsmateriel vil være synligt i området. Bygherre skal sikre, at der er den nødvendige plads til aff aldshåndte-ring for både husholdninger og erhverv, og at brugerne har let adgang til aff aldsbeholdere/aff aldsindkast.

Aff aldshåndteringen skal til enhver tid sorteres efter gældende retnings-linjer i overensstemmelse med Odense Kommunes gældende regula-tiver for henholdsvis husholdningsaff ald og for erhvervsaff ald.

Jævnfør Odense Kommunes Regulativ for husholdningsaff ald af 1. januar 2019 skal der indsamles følgende 4 aff aldskategorier ved husstandene:

1. Restaff ald2. Bioaff ald(madaff ald)3. Pap/papir4. Glas/metal

Håndtering af disse 4 aff aldskategorier ved husstandene skal indar-bejdes i projektet, jævnfør ovenstående regulativ. Det kan for eksempel foregå ved mobile beholdere eller ved nedgravede beholdere. Er der aff ald fra borgere eller erhverv, som håndteres med mobile beholdere, skal disse integreres i bygningerne. I forbindelse med institution/pleje-hjem må mobile aff aldscontainere dog placeres i selvstændige skure eller anden form for afskærmning, hvor de ikke er direkte synlige.

Aff aldsløsningen skal koordineres med Odense Renovation A/S, jævnfør Odense Kommunes til enhver tid gældende regulativ for husholdnings-aff ald § 9.4 med fl ere. Der skal være tilstrækkeligt plads til, at renovati-onsbiler har uhindret adgang til at afhente aff aldet, og der skal være en tilstrækkelig vendeplads. Tilkørselsforhold skal godkendes af Odense Renovation A/S.

Regn- og spildevandLokalplanen skal være i overensstemmelse med Spildevandsplan 2011-2022. Spildevandsplanen angiver, hvor stort et befæstet areal der kan afl edes regnvand fra til kloaksystemet uden forsinkelse. Forsinkelse af regnvand kan for eksempel ske ved etablering af grønne tage, permeable belægninger, under- eller overjordiske bassiner eller lokale lavninger, render og grøfter.


REDE

GØRE

LSE

Ved befæstelse over 30 % af grunden indenfor lokalplanens delområde 1 og over 40 % af grunden indenfor delområde 2 og 3, som vist på kort-bilag 2, skal regnvand fra øvrige befæstede arealer håndteres på egen grund eller forsinkes inden tilslutning til den off entlige kloak.

I dag er lokalplanområdet fælleskloakeret, hvilket vil sige, at regnvand og spildevand afl edes af én og samme ledning til renseanlægget. Ved byomdannelsen skal kloaksystemet ændres, så det fremover er sepa-ratkloakeret for at mindske overbelastning af fælleskloakken.

Nord for lokalplanens område etableres der et regnvandsbassin, så VandCenter Syd kan håndtere regnvandet fra en del af lokalplanom-rådet.

Regnvandet fra det resterende opland vil blive tilsluttet et bassin i tilknytning til Bolbro Rende, der løber langs med Langesøstien nord for lokalplanområdet.

Forhold omkring regnvandshåndtering skal koordineres med Odense Kommune og VandCenter Syd A/S.

EkstremregnDer er for området indregnet håndtering af ekstremregn i form af en 100 -års regnhændelse. Arealet for Gartnerbyen belastes alene af udefra-kommende strømninger ved det vestlige skel, via Lavsenvænget. Fra Lavsenvænget er der et naturligt fald fra syd mod nord og på grunden for Gartnerbyen er der et naturligt fald fra vest mod øst.

Håndtering af ekstremregn kan ske ved at der, langs vejanlægget/Lavsenvænget i det vestlige skel, etableres en hindring, der sikrer at vandstrømningen følger det naturlige fald fra syd mod nord af Lavsen-vænget. Hindringen kan etableres som en forhøjet kant langs Lavsen-vænget i lokalplanområdets afgrænsning og med etablering af hævede fl ader ved tilslutningen af adgangsvejene i Gartnerbyen til Lavsen-vænget. Denne løsning forudsætter at der for enden af Lavsenvænget etableres en grøft langs det vestlige skel mellem Gartnerbyen og nabo-arealer mod vest, hvor vandet ledes til regnvandsbassinet tilhørende Vandcenter Syd i det nordvestlige hjørne af Gartnerbyen. Afl edning af regnvand til regnvandsbassinet forudsætter, at der kan ske overløb fra regnvandsbassinet til Langesøstien nord for Gartnerbyen, så der ikke sker en utilsigtet opstuvning af vand ved regnvandsbassinet.

Indenfor Gartnerbyen skal der etableres forskellige niveauer i de grønne arealer og i vejanlæg, så der opstår naturlige opstuvningsområder, der dels sikrer bebyggelsen i Gartnerbyen og dels reducerer afl edningen til banelegemet mod øst.

Til klimasikring af bygninger indgår i lokalplanen bestemmelse om at bygningers gulvkoter skal etableres minimum 20 cm over vejkote i vejene syd og øst for delområde 1 og syd for delområde 2 og 3.

MILJØFORHOLD

HabitatbekendtgørelsenOdense Kommune har screenet lokalplanområdet og vurderer samlet, at lokalplanen ikke medfører en beskadigelse eller ødelæggelse af


REDE

GØRE

LSE

yngle- eller rasteområder for generelt beskyttede arter, jævnfør habitat-direktivets bilag IV.

Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger inden for et område med særlige drikkevand-sinteresser, men områdets fremtidige anvendelse vil ikke medføre en risiko for negativ påvirkning af grundvand/drikkevandsinteresser. Jævnfør miljøbeskyttelsesloven skal det dog sikres, at eventuelle erhvervsvirksomheder ikke håndterer og opbevarer stoff er på en måde, så grundvandet kan være i fare for at blive forurenet. Nedsivning af overfl adevand skal ske gennem aktiv fi ltermuld.

GrundvandI forbindelse med etablering af lokalplanområdet vil der ved midlertidig og permanent grundvandssænkning kræves en tilladelse fra Odense Kommune, jævnfør Vandforsyningsloven §26 stk. 2.

Der vil som udgangspunkt blive stillet krav om, at bygninger udføres med en vandtæt fundering. Eventuelle bygningsdræn og omfangsdræn skal placeres, så der ikke er risiko for dræning af betydende mængder grundvand. Som udgangspunkt skal dræn som minimum ligge 30 cm over det terrænnære grundvandsspejl.

JordforureningHele området er områdeklassifi ceret, hvilket betyder, at det forventes at overjord/fyldjord vil være lettere forurenet fra mange års påvirkning fra blandt andet trafi k, industri samt afbrænding af kul og koks.

Der er ved en indledende screeningsundersøgelse i lokalplanområdet fundet forurening med oliestoff er fra de tidligere erhvervsaktiviteter i området. Forureningen forventes fjernet frivilligt i forbindelse med nedrivning af bygningerne. Hvis forureningen ikke fjernes, vil den blive håndteret i henhold til jordforureningslovens § 8.

For alt nybyggeri til bolig, børneinstitution og off entlig legeplads gælder generelt, at friarealerne er indrettet med mindst 0,5 meter uforurenet jord eller varig fast belægning. Med arealets beliggenhed inden for område-klassifi cering og anvendelse til erhvervsaktiviteter må det forventes, at overjorden ikke opfylder dette. Der kan derfor være behov for at udskifte jorden eller dokumentere, at jorden er ren ved undersøgelser.

Bygge- og anlægsarbejde, herunder nedrivning og oprydning af forurenet jord inden for det kortlagte areal, der ligger i lokalplanens delområde 1, kræver tilladelse efter § 8 i Lov om forurenet jord. Den ændrede anven-delse til bolig kræver tilladelse efter § 8 i Lov om forurenet jord, hvis kortlægningen ikke er ophævet på det tidspunkt, hvor der søges om byggetilladelse. Flytning af jord væk fra ejendommen og/eller de kort-lagte arealer skal anmeldes til Odense Kommune. Jordens forurenings-grad skal dokumenteres i forbindelse med fl ytningen.

Hvis der ved bygge- og anlægsarbejder konstateres jordforurening, skal arbejdet standses og Odense Kommune skal underrettes, jævnfør § 71 i Lov om forurenet jord. Arbejdet kan genoptages, når Region Syddan-mark og kommunen i fællesskab har vurderet, på hvilke vilkår projektet kan fortsætte.

StøjI lokalplanområdet gøres der brug af Miljøstyrelsens lempede støjkrav


REDE

GØRE

LSE

for nye boliger i eksisterende støjbelastede byområder. Se de gældende grænseværdier i bestemmelse 11.5. Bygherre skal dokumentere og sikre, at støjgrænseværdierne kan overholdes for bebyggelsen og på de udendørs opholdsarealer omfattet af lokalplanen.

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen er der udarbejdet bereg-ninger og vurdering af støj fra vejtrafi k og virksomheder omkring lokal-planområdet samt nye veje og aktiviteter, der påtænkes etableret i området. Beregningerne er udarbejdet på baggrund af projektet, der danner grundlag for lokalplanen.

Støj fra vejtrafi kBeregninger og vurdering viser, at facaderne mod Lavsenvænget vil være påvirket af trafi kstøj, der overstiger de udendørs grænseværdier. Det betyder, at facaderne og vinduerne ved støjfølsomme formål, som for eksempel boliger, skal konstrueres med specielle facade- og vindue-sløsninger, således at de indendørs støjgrænser bliver overholdt med henholdsvis åbne og lukkede vinduer.

Langs de mest trafi kerede dele af de nye lokalveje i lokalområdet viser beregninger, at støjniveauet overstiger de udendørs grænseværdier på facaderne ved afstande ud til 20 meter fra vejmidten. Der kan derfor også her være behov for specielle facade- og vinduesløsninger, i de tilfælde hvor der etableres støjfølsomme formål langs vejene.

Desuden sættes der krav om, at der skal etableres støjafskærmning af støjramte primære opholdsarealer som tagterrasser og -haver samt opholdsarealer på terræn, således at grænseværdierne for opholdsare-aler udendørs overholdes. Altaner medregnes ikke som opholdsarealer, hvorfor det accepteres, at støjgrænserne overskrides her. Bebyggelsen i lokalplanområdet skal så vidt muligt placeres således, at den virker som støjafskærmning for de udendørs opholdsarealer, så de udendørs støjgrænser overholdes.

Støj fra virksomhederStøj fra Odense Renovations genbrugsplads og serviceafdeling på Snapindvej vil på de nærmeste facader af den planlagte bebyggelse være lidt højere (1-3 dB) end støjgrænseværdierne for virksomheder ved etageboligbebyggelse på såvel hverdage som lørdag eftermiddag og søndag. Der kan derfor være behov for specielle facade- og vindue-sløsninger samt støjafskærmninger, så grænseværdierne for det inden-dørs støjniveau med åbne og lukkede vinduer og for udendørs opholds-arealer overholdes.

I Gartnerbyens kvarterpark åbnes mulighed for støjende aktiviteter som boldbaner med videre. Hvis disse aktiviteter etableres, vil regulering af støjen tage udgangspunkt i grænseværdierne for virksomhedsstøj. Støjen bør i givet fald begrænses med en hensigtsmæssig placering i forhold til støjfølsomme formål som boliger og opholdsarealer. Der kan også for disse støjende aktiviteter være behov for specielle facade- og vinduesløsninger på nærliggende bebyggelse, så grænseværdierne for det indendørs støjniveau med åbne og lukkede vinduer overholdes. Der kan også være behov for lokal afskærmning af opholdsarealer for at sikre, at de udendørs støjgrænser overholdes her. Hvilke tiltag der vil være nødvendige, vurderes som forudsætning for ibrugtagen af kvarter-parken og nærliggende bygninger.

Der er ikke fundet andre virksomheder, som vurderes at indebære risiko


REDE

GØRE

LSE

for overskridelse af støjgrænserne i lokalplanområdet.

Hensyn til produktionsvirksomhederKommunerne skal i deres planlægning tage hensyn til både støjpåvirk-ning af omgivelserne og påvirkning af omgivelserne med lugt-, støv- og anden luftforurening og vurdere, om eksisterende virksomheder kan blive stillet overfor skærpede krav som konsekvens af planlægningen.

De virksomheder, som vurderingen er foretaget for, er valgt med udgangspunkt i, om deres aktiviteter er miljøtilsynspligtige samt deres beliggenhed. Virksomhederne, som er medtaget, er som udgangspunkt beliggende mindre end 500 meter fra lokalplanområdet.

Hvad angår støjpåvirkning vurderer Odense Kommune følgende:

Indenfor 500 m zonen fi ndes Odense Renovations genbrugsplads og serviceafdeling på Snapindvej. Støjbelastningen herfra vil på de nærmeste facader af den planlagte bebyggelse være lidt højere (1-3 dB) end støjgrænseværdierne udendørs for etageboligbebyggelse på såvel hverdage som lørdag eftermiddag og søndag. Det sikres i lokal-planen, at der om nødvendigt etableres specielle facade- og vindues-løsninger i den nye bebyggelse samt støjafskærmninger ved opholds-arealer, således at grænseværdierne for virksomhedsstøj overholdes for den nye bebyggelse indendørs med åbne og lukkede vinduer og på de udendørs opholdsarealer. Virksomheden bliver derved ikke berørt af det planlagte.

Inden for zonen fi ndes endvidere servicestationen (Circle K) på Middel-fartvej 53. Støjen fra servicestationen vil blive afskærmet af tidligere lokalplanlagte bygninger i Gartnerbyen, således at bygningerne i denne lokalplan ikke belastes med støj over grænseværdierne for virksom-heder. Virksomheden bliver derved ikke berørt af det planlagte.

Herudover er der 21 andre virksomheder indenfor zonen. Ud fra disse virksomheders beliggenhed og støjudsendelse, vurderer Odense Kommune ikke, at de bliver berørt af det planlagte.

Hvad angår påvirkning af omgivelserne med lugt-, støv- og anden luft-forurening vurderer Odense Kommune ud fra ovennævnte virksomhe-dernes beliggenhed og forurening, at ingen af dem berøres af det plan-lagte. Der er herudover vurderet, at heller ikke Bolbro Varmecentral, der er placeret lige udenfor zonen, berøres af det planlagte, idet den plan-lagte bebyggelse ikke medfører, at grænseværdierne for luftforurening fra varmecentralens skorsten overskrides.

Kulturhistoriske forhold Odense Bys Museer oplyser, at området ikke formodes at rumme jord-faste fortidsminder. Bygherre skal dog være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejde på området påtræff es jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg (jævnfør Museumslovens §27, lov nr. 473 af 7. juni 2001), skal anlægsarbejdet omgående indstilles i det omfang det berører fortidsminder, og Odense Bys Museer adviseres.


REDE

GØRE

LSE

MILJØVURDERING

Odense Kommune vurderer på baggrund af en screening af lokalplanen, at planen ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet og at der derfor ikke er behov for at foretage en egentlig miljøvurdering.

Screeningen af lokalplanens indvirkning på miljøet er fortaget i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK nr. 1225 af 25/10/2018).

Begrundelse for afgørelsen:

Lokalplanområdet ligger i et byomdannelsesområde og tæt på eksiste-rende trafi kveje.

Lokalplanen giver mulighed for opførelse af byggeri til boliger, kontorer-hverv og off entlige og private serviceformål, herunder for eksempel insti-tutioner og plejehjem og anlæg til parkering på terræn. Der vurderes dog, at der er tale om mindre arealer på lokalt plan, som ikke vil få væsentlig indfl ydelse på miljøet.

Hvor støj fra trafi k og virksomheder overstiger de vejledende grænser, skal der etableres de nødvendige foranstaltninger og dermed vil det ikke få væsentlig indvirkning på miljøet.

Lokaplanområdet ligger inden for et område med særlige drikkevands-interesser, men det vurderes at områdets fremtidige anvendelse ikke vil medføre en risiko for negativ påvirkning af grundvand/drikkevandsinte-resser. Tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og overfl adevand fra befæstede arealer, herunder parkeringspladser, kan på nærmere givne vilkår, gives af Odense Kommune. Med de nævnte forholdsregler vurderes det ikke at få væsentlige miljøpåvirkninger.

Miljøvurdering af det konkrete projekter (VVM)Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (LBK nr. 1225 af 25/10/2018) har til formål at vurdere visse projekter og anlægs virkning på miljøet. Såfremt projekter kan få væsentlig indvirkning på miljøet, skal der gennemføres en miljøvurde-ring.

I forbindelse med udarbejdelse af en helhedsplan for hele Gartnerbyen og lokalplan nr. 8-811 i 2017 for 1. etape er der foretaget en screening af bydelens indvirkning på miljøet. Det blev på daværende tidspunkt vurderet, at projektet ikke medfører en væsentlig indvirkning på miljøet, og at der på denne baggrund ikke skulle udarbejdes en miljøvurdering. Etape 3 i Gartnerbyen afviger ikke væsentligt fra det tidligere vurderede, hvorfor der ikke er foretaget en ny VVM-screening.

FORELØBIGE RETSVIRKNINGER

Ifølge Lov om Planlægning § 17 må ejendomme, der er omfattet af lokal-planforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil.

Efter udløbet af høringsfristen kan byrådet tillade, at ejendommen bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og ikke er lokalplanpligtigt.


REDE

GØRE

LSE

De foreløbige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne eller godkendte lokalplan er off entligt bekendtgjort, dog længst i ét år efter off entliggørelse af lokalplanforslaget.

Lokalplanforslaget bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden tre år fra off entliggørelsen.

BESTEMMELSER


1. LOKALPLANENS FORMÅL

Lokalplanen har til formål:

• at sikre mulighed for nedrivning af eksisterende bebyggelse og opførelse af ny bebyggelse.

• at sikre en bydel med hovedvægt på grønt udtryk i form af grønne kantzoner, træer ved parkeringsarealer, grønne opholdsarealer og kvarterpark, hvor også regnvandshåndte-ring indtænkes.

• at sikre placering og maksimalt omfang af ny bebyggelse med egne, nære, kvalitative opholdsarealer.

• at sikre overordnet struktur for vejadgang, stier samt kvarter-park, der rummer mulighed for ophold- og aktivitet.

• at sikre byggeriets udformning og fremtoning og god kvalitet i arkitektur og boliger, samt egen identitet i de enkelte delom-råder, herunder krav til facadeudformning, tagformer, materi-aler og variation.

2. OMRÅDE OG ZONESTATUS

2.1 Lokalplanen afgrænses, som vist på kortbilag 1 og omfatter dele af matr. nr. 1aas Vestermarken, samt alle parceller, der udstykkes herfra.

2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone.

2.3 Lokalplanområdet er inddelt i 3 delområder, som vist på kortbilag 2.

3. ANVENDELSE

3.1 Lokalplanens delområde 1, som vist på kortbilag 2, må kun anvendes til boliger opført som byhuse/rækkehuse eller etage-boligbyggeri eller til off entligt og privat serviceformål herunder for eksempel institutioner og plejecenter.

Alle boliger skal sikres solfyldte opholdsarealer enten på terræn eller som tagterrasser. For etageboliger skal disse opholdsare-aler svare til 30 % af boligarealet. Altaner medregnes ikke som opholdsarealer.

Ved off entligt og privat serviceformål skal der sikres solfyldte opholdsarealer på terræn. Opholdsarealer skal svare til 30 % af bruttoetagearealet. Op til 10 % af kravet til opholdsarealer kan være i form af tagterrasser, resten skal være på terræn. Altaner medregnes ikke som opholdsarealer.

3.2 Lokalplanens delområde 2, som vist på kortbilag 2, må kun anvendes til boliger, kontorerhverv og off entlige og private serviceformål herunder for eksempel institutioner og plejehjem, samt til kvarterpark.

Lokalplanens bestemmelserfastsættes i henhold til Lov om Planlægning (Lov nr. 287 af 16. april 2018). Bestemmelserne gælder for det i § 2 nævnte område i Odense Kommune.


BEST

EMME

LSER

Der skal sikres solfyldte opholdsarealer i tilknytning til bebyggel-sen. Til den del af bebyggelsen, der opføres som etageboliger, skal der anlægges opholdsareal svarende til 30 % af boligarealet i tilknytning til den enkelte bebyggelse. Op til 10 % af kravet til opholdsarealer kan være i form af tagterrasser, resten skal være på terræn. Altaner medregnes ikke som opholdsarealer.

For erhverv, herunder off entligt og privat serviceformål, skal op-holdsarealer svare til mindst 10% af etagearealet.

3.3 Lokalplanens delområde 3, som vist på kortbilag 2, må kun anvendes til boliger og kontor- og serviceerhverv, fælles opholds-arealer på terræn samt fælles parkeringsareal.

Der skal sikres solfyldte opholdsarealer i tilknytning til bebyggel-sen. Til den del af bebyggelsen, der opføres som etageboliger, skal der anlægges opholdsareal svarende til 30 % af boligarealet i tilknytning til den enkelte bebyggelse. Op til 10 % af kravet til opholdsarealer kan være i form af tagterrasser, resten skal være på terræn. Altaner medregnes ikke som opholdsarealer.

For erhverv skal opholdsarealer svare til mindst 10% af etagea-realet.

4. UDSTYKNING

4.1 Ved udstykning skal adgang til fælles opholdsarealer, parkerings-arealer og vejadgang sikres ved deklaration.

5. VEJ, STI OG PARKERINGSFORHOLD

5.1 Der udlægges areal til nye stier og parkering i princippet, som vist på kortbilag 2.

Veje 5.2 Vejadgange til lokalplanområdet skal ske, som vist på kortbilag 2.

5.3 I delområde 1 må der kun anlægges vejadgang, som vist på kortbilag 2. Ved etablering af institution eller plejecenter må der derudover anlægges én udkørsel til Lavsenvænget, som vist på kortbilag 2.

Eksempel på overordnet vejstruktur i Gartnerbyen

Eksempel på principper for cykelforbindelser i Gartnerbyen


BEST

EMME

LSER

5.4 Delområde 2 skal friholdes for biltrafi k. I delområde 2 skal der anlægges stier og brandredningsveje i tilknytning til stierne i prin-cippet, som vist på kortbilag 2. Der kan dog etableres overkørsler/ramper til parkeringskældre i konstruktion fra adgangsvejene.

5.5 I delområde 3 må der kun anlægges vejadgang til fælles parke-ringsareal, som vist på kortbilag 2. Området skal indrettes til lav hastighed (forventet 30 km/t).

Stier5.6 Der skal etableres stiforbindelser i området i princippet, som vist

på kortbilag 2. Stierne skal sikre fodgængere og cyklisters adgang gennem området med forbindelse til kvarterparken og videre forbindelse til Langesøstien. Stier skal krydse veje vinkelret.

5.7 Stier, som anlægges som dobbeltrettede fællesstier, skal anlægges i mindst 3,5 meter bredde.

5.8 I delområde 2 skal der etableres stiforbindelse igennem delom-rådet med stiadgang, som vist på kortbilag 2. Stiforbindelsen skal sikre forbindelse mellem området vest for delområdet og kvarter-parken i øst.

Parkering

5.9 Der skal etableres bilparkering i overensstemmelse med kravene:

Rækkehuse uden fælles parkering 1 p-plads pr. boligRækkehuse med fælles parkering 3/4 p-plads pr. boligEtageboliger 1/2 p-plads pr. boligBoliger <50 m2 (uanset type) 1/4 p-plads pr. boligKollegier, ungdomsboliger og lignende 1/8 p-plads pr. boligKontor-, service-, samt liberale erhverv 1 p-plads pr. 100 m2

Plejeboliger 1 p-plads pr. 8 normerede pladser 1 HC-plads kassebil

1 HC-plads almindelig bil1 p-plads bus

Vuggestuer/børnehaver 1 p-plads pr. 10 normerede pladser1 HC-plads kassebil

1 HC-plads almindelig bil

5.10 Parkering må kun etableres på terræn uden for opholds- og friare-aler eller i parkeringskælder og på vejene i Gartnerbyen omkring delområderne.

5.11 I delområde 1 skal parkering så vidt muligt anlægges i form af mindre parkeringspladser i nærheden af de enkelte boliger, dog må parkering i forbindelse med off entligt og privat serviceformål anlægges som fælles parkering mod vest nærmest Lavsen-vænget.

5.12 I delområde 3 skal fælles parkering etableres indenfor området vist som parkering på kortbilag 2. Det fælles parkeringsareal skal indrettes med gangarealer i anden belægning end det øvrige parkeringsareal.

Vedrørende hastighed - bestemmelse 5.5. Den endelige hastighed fastlægges dog af politiet.


BEST

EMME

LSER

5.13 Der skal etableres cykelparkering i overensstemmelse med kravene:

For boliger generelt: 3 stativer pr. 100 m2

For kontor/service/butikker: 4 stativer pr. 100 m2

For institutioner: 30 stativer pr. 100 besøgende8 stativer pr. 10 ansatte

1 plads ladcykel/cykeltrailer pr. 10 normerede pladser

Minimum 50% af cykelstativerne skal være overdækkede.

6. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING

Generelt6.1 Eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet kan

nedrives.

6.2 Der må ikke bygges eller beplantes med træer eller lignende indenfor en afstand af 5 meter fra naturgasledning, som vist på kortbilag 1.

6.3 For hele området gælder, at alle boliger skal have dagslysindtag fra minimum to sider. Plejeboliger kan dog etableres med ensidigt dagslysindtag. Bebyggelserne skal udformes, så alle boliger har gode dagslysforhold.

Hver etage, undtagen tagetage, skal have en etagehøjde på mindst 3 meter (fra gulv til gulv).

6.4 Indgangspartier skal orienteres mod gader og byrum. Kun hvor begge bygningens lange facader er orienteret mod park eller gårdrum, må indgangspartier orienteres mod gårdrum.

6.5 Tekniske installationer skal udformes som en integreret del af bygningen. Såfremt tekniske installationer og anlæg placeres på fl ade tage, skal disse trækkes mindst 3 meter tilbage fra tagkant samt samles og afskærmes på en måde, så de ikke skæmmer helhedsindtrykket.

6.6 Det må ikke etableres altangange eller svalegange på bebyg-gelsen. I tagetagen må der dog være integrerede adgange til fælles tagterrasser.

Delområde 1 6.7 Bebyggelsen i delområde 1 skal opføres inden for område B1,

som vist på kortbilag 2. Bebyggelsen skal opføres som byhuse/rækkehuse eller etageboliger, i princippet som vist på skitse 1, med opholdsarealer som angivet i bestemmelse 3.1. Højst 70 % af grundens areal må bebygges.

For boligbebyggelse gælder, at der højst må bygges 7.200 m2 i alt i delområde 1 under forudsætning af, at bebyggelsen overholder krav til etageantal og krav til opholdsarealer. Se også bestemmel-se 6.9.

For bebyggelse til institution gælder, at der højst må bygges 8.100 m2 i alt i delområde 1 under forudsætning af, at bebyggel-sen overholder krav til etageantal og krav til opholdsarealer. Se

Vedrørende bestemmelse 6.6Ved altangang eller svalegang forstås et gangareal langs facader i et etagebyggeri, hvorfra der er indgang til lejlighederne. Dette gælder uanset om gangarealerne er indeliggende eller udenpå facaden. Dog se bestemmelse 6.6.

Skitse 1. Eksempel på princip for bebyggelsens placering og udformning i

havekvarteret, delområde 1.


BEST

EMME

LSER

Skitse 2. Eksempel på karréstruktur/rumdannende bebyggelse med varia-

tion i bygningshøjder og tagformer.

også bestemmelse 6.9.

6.8 For at sikre passende afstand til regnvandsbassin nord for delom-rådet, som vist på kortbilag 2, skal bebyggelse lægges indenfor byggelinje, minimum 4 meter fra skel, som vist på kortbilag 2.

6.9 Bebyggelsen i delområde 1 skal opføres i mindst 2 og højst 3 etager. Boligbebyggelse må have en maksimal husdybde på 13 meter under forudsætning af, at krav til dagslys overholdes. Hvis der indrettes institution eller plejecenter, må den aktuelle del af bebyggelsen have en øget husdybde. Se bestemmelse 6.3. Insti-tution eller plejecenter må ikke opføres som en lukket karré, men som længehuse, stangbebyggelse eller karrébebyggelse med åbninger. Åbningerne kan dog etableres i form af gennemlyste mellembygninger med glasfacader.

For boligbebyggelse gælder at bebyggelse i 2 etager højst må have en facadehøjde på 7 meter og bebyggelse i 3 etager højst må have en facadehøjde på 11 meter.

For bebyggelse til institution gælder at bebyggelse i 2 etager højst må have en facadehøjde på 8 meter og bebyggelse i 3 etager højst må have en facadehøjde på 12 meter.

Delområde 26.10 Bebyggelsen i delområde 2 skal opføres inden for område B3,

som vist på kortbilag 2. Bebyggelsen skal opføres som etage-byggeri eller byhuse i form af karrébebyggelse med gårdrum i princippet, som vist på skitse 2 og opholdsarealer, som angivet i bestemmelse 3.2. Højst 70 % af grundens areal må bebygges og der må højst bygges 14.000 m2 i alt i delområde 2 under forud-sætning af, at bebyggelsen overholder krav til etageantal og krav til opholdsarealer.

6.11 For at sikre passende afstand til bebyggelse vest for delområdet, skal bebyggelse lægges indenfor byggelinje, som vist på kortbilag 2, minimum 13 meter fra eksisterende bygning, der kan bevares, som vist på kortbilag 2.

6.12 Bebyggelsen i delområde 2 skal opføres i mindst 2 og højst 5 etager plus eventuel udnyttet tagetage, herunder tagterrasser. Bebyggelsen skal af hensyn til solindfald være højest mod øst og højest mod nordsiden omkring de enkelte gårdrum, lavest mod syd og vest. Boligbebyggelse må have en maksimal husdybde på 13 meter under forudsætning af, at krav til dagslys overholdes. Hvis der indrettes plejecenter, må den aktuelle del af bebyggelsen have en øget husdybde. Se bestemmelse 6.3.

6.13 Den enkelte karrébebyggelse skal sammensættes af fl ere forskel-lige bygningsvolumener, så der opstår variation for eksempel i form af forskellige tagformer i form af fl ade tage eller saddeltage, højder, husdybder med videre, i princippet, som vist på skitse 2.

6.14 Karrébebyggelser skal udføres med åbninger mod de omgivende interne veje og stier, som vist på skitse 2.

Delområde 36.15 Bebyggelsen i delområde 3 skal opføres inden for område B4,


BEST

EMME

LSER

som vist på kortbilag 2. Bebyggelsen skal opføres som etagebyg-geri med opholdsarealer, som angivet i bestemmelse 3.3. Der må højst bygges 6.450 m2 i alt i delområde 3 under forudsætning af, at bebyggelsen overholder krav til etageantal og krav til opholds-arealer.

6.16 Bebyggelse skal opføres som punkthuse med et aftryk på maksi-malt 340 m2 for den enkelte bygning. Der må maksimum opføres 3 punkthuse. Afstand mellem de enkelte huse skal være minimum 15,5 meter. Punkthusene skal udføres med fremskudte partier på alle fi re facader. De fremskudte partier skal gå mindst 2,5 meter ud fra facaden og må mindst udgøre 8 meter af facaden, dog maksimalt 14 meter, som vist på skitse 3. Boliger skal være orien-teret mod fl ere verdenshjørner. Hver bolig må maksimalt have en dybde på 8 meter under forudsætning af, at krav til dagslys over-holdes.

6.17 Bebyggelsen skal opføres i mindst 2 etager. Det nordligste punkthus må opføres i højst 7 etager inklusiv eventuel tagterrasse og de øvrige punkthuse i højst 6 etager plus eventuel tagterrasse. Bebyggelsen i 7 etager må have en maksimal facadehøjde på 25,5 meter og bebyggelse i 6 etager må have en maksimal faca-dehøjde på 21,5 meter.

Hvor bebyggelse er over 5 etager, skal tage fremstå som fl ade tage.

7. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN

Generelt 7.1 Altaner kan være påhængte eller indeliggende i facaden og

må ikke synligt understøttes. Ved plejecenter må der dog mod gårdrum etableres synligt understøttede altaner på maksimum 50 m2 i alt pr. etage. Synligt understøttede altaner må ikke etableres over boliger.

Værn til altaner, trapper og tagterrasser skal udføres som murede brystninger, glas eller i malet metal.

Hvis tagterrasser går ud til facadelinjen, skal de værnes, så værnet fremstår integreret i facaden eksempelvis som brystning i facadematerialet eller i materialer, som går igen i den øvrige facade. Værn, der adskiller sig fra facadens materialer eller ud-tryk, skal trækkes tilbage fra facadelinjen, så de ikke er synlige fra gadeniveau.

7.2 Som gennemgående facademateriale skal anvendes tegl eller andre naturmaterialer, som patinerer naturligt. Desuden kan der benyttes betonelementer, der er indfarvede, så de passer farve-mæssigt til de øvrige materialer. Pladematerialer må anvendes til at skabe variation i facader, men de skal underordne sig den øvrige facade. Vinduesrammer og yderdøre må ikke udformes i plast.

7.3 Altaner skal udformes og placeres, så de påvirker underliggende boligers lysindtag mindst muligt. Altaners undersider skal frem-træde med hvid eller lys grå farve.

Eksempel på altaner, der er placeret, så de kun dækker dele af underboernes vinduer. Værnet på tagterrassen er udført i samme

materiale som altanerne, så det harmo-nerer med den øvrige facade.

Skitse 3. Eksempel på princip for frem-skudte partier i bygningskroppen.

min. 2,5 m

min. 8 m/ max. 14 m


BEST

EMME

LSER

Andet7.4 Der må ikke opsættes udvendig teknik så som større ventilati-

onsanlæg på bygningsfacader. Dog må der etableres anlæg til solenergi eller lignende. Se bestemmelse 7.5.

7.5 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen, tilpasses tagfl aden eller bygningens øvrige yder-vægge. På fl ade tage må tekniske anlæg ikke være synlige fra gadeplan.

Delområde 17.6 I delområde 1 skal byhuse opføres med variation mellem de

enkelte boliger, så det tydeligt fremgår, at der er tale om indivi-duelle huse med lodrette skel. Såvel etageboliger som byhuse skal have variation i facaderne ved markering af indgangspartier, fremskudte eller tilbagetrukne partier eller detaljer såsom forskel-lige vinduesformater, karnapper, altaner, tagterrasser med videre.

7.7 Ved etablering af institution eller plejecenter i delområde 1 skal bebyggelsen opføres i en arkitektur, der i skala og udtryk passer til den øvrige bebyggelse i områdets nordlige del. Tilpasning skal ske ved materialevalg, variation i facaderne ved fremskudte eller tilbagetrukne partier og detaljer såsom forskellige vindues-formater, karnapper, altaner, tagterrasser med videre. Institution eller plejecenter skal desuden have gennemlyste mellembyg-ninger med glasfacader mindst to steder.

Delområde 27.8 I delområde 2 skal karrébebyggelsen have variation i facaderne

ved markering af indgangspartier, fremskudte eller tilbagetrukne partier eller detaljer såsom forskellige vinduesformater, karnapper, altaner, tagterrasser med videre.

Delområde 37.9 I delområde 3 skal bebyggelsen have variation i facaderne ved

markering af indgangspartier, fremskudte eller tilbagetrukne partier eller detaljer såsom forskellige vinduesformater, karnapper, altaner, tagterrasser med videre.

8. SKILTNING OG BELYSNING

Skiltning8.1 Der må kun opsættes skiltning (navn, logo, adresseåbningstider)

for de virksomheder, der har adresse inden for lokalplanområdet. Skiltning må kun fi nde sted med baggrund i et fi rmas fysiske tilstedeværelse på den pågældende ejendom og etage.

8.2 Skiltning må ikke dække bygningsdetaljer, gesimser eller facade-udsmykning. Skiltning på murpiller må ikke optage mere end 2/3 af murpillens bredde. Der må ikke opsættes bannere og billbo-ards. Der må ikke opsættes skilte på tage.

8.3 Skiltning på bygninger skal i udformning, størrelse, materialer, farver og udstrækning tilpasses områdets og bygningens karakter.

Skiltning skal fortrinsvis opsættes i stueplan eksempelvis ved ind-gangsdøre. Ved erhverv på etagerne skal skiltning over stueplan


BEST

EMME

LSER

udføres diskret, tilpasset facadens dimensioner og udtryk og må kun opsættes ved den aktuelle etage. Hvor erhverv strækker sig over fl ere etager, må der kun skiltes med ét virksomhedsskilt på hver facade.

Erhverv, der strækker sig over hele bygninger eller hele facader, må i stedet opsætte domicilskiltning - det vil sige et stort skilt eventuelt placeret højt på facaden. En sådan skiltning skal dog fortsat være tilpasset facadens dimensioner. Der må være ét så-dan skilt på hver facade.

8.4 Belysning af skilte må ikke være til gene for trafi kanter eller naboer. Der må ikke opsættes skilte med skiftende eller blinkende eff ekt. Der må således ikke opsættes LED-skærme.

8.5 Der må ikke opstilles fl agstænger, beachfl ag eller lignende til fl agning med virksomheds/reklamefl ag hverken på terræn, på facader eller tage.

Belysning8.6 Belysning langs områdets veje og på parkeringsarealer skal ske

med downlight og være funktionel og tryghedsskabende med en maksimal lyspunktshøjde på 6 meter. Der skal være en farvegen-givelse på mindst Ra80.

8.7 Belysning langs de gennemgående stiforløb skal være funktionel og tryghedsskabende med en maksimal lyspunktshøjde på 4 meter. Der skal være en farvegengivelse på mindst Ra80.

9. UBEBYGGEDE AREALER

Kvarterpark9.1 I delområde 2 skal der etableres mindst 1.630 m2 grøn kvarter-

park, som vist på kortbilag 2. Kvarterparken skal etableres, så den bliver sammenhængende med kvarterparken beliggende udenfor lokalplanområdet.

Princip for kvarterpark, hvortil lokalplanområdets område for kvarterpark skal knytte sig.

9.2 Kvarterparken skal indrettes med opholds- og aktivitetsmulig-heder for lokalområdet i form af for eksempel områder til boldspil


BEST

EMME

LSER

Eksempel på opholdsareal.

og lignende samt kanter og møbler til ophold.

9.3 Kvarterparken skal fremstå grøn med for eksempel klippet græs og bede, træer og buske. Der kan desuden plantes græsser, stauder, lægges løgplanter og sås blomster. Beplantningen skal sikre variation gennem året med blomstring på forskellige årstider, buske eller træer med efterårsfarver, brudt af stedse-grønne buske.

9.4 I kvarterparken må der ikke etableres veje, parkering eller opføres bygninger. Private haver, der vender mod kvarterparken, må kun hegnes med hække.

Opholdsarealer og kantzoner 9.5 Der skal etableres opholdsarealer til de enkelte bebyggelser, som

beskrevet i bestemmelse 3. Opholdsarealer skal indrettes med opholds- og aktivitetsmuligheder herunder muligheder for leg, læ, gode solforhold og tryghed for beboerne.

Opholdsarealer skal etableres i form af egne og/eller fælles op-holdsarealer på terræn og i begrænset omfang som tagterrasser.

Opholdsarealerne skal have en overvejende grøn karakter og skal indrettes med beplantning i form af træer og buske.

9.6 I delområde 1 kan der udlægges private tagterrasser, der skal være på mindst 10 m2 for at indgå som opholdsarealer. Se bestemmelse 3.1.

Hvis der etableres institution eller plejecenter i delområde 1 må gårdrum og opholdsrum, der åbner sig mod omgivelserne, kun afskærmes med beplantning eller beplantede hegn.

I delområde 2 og 3 er det kun fælles tagterrasser på mindst 30 m2, der kan indgå som opholdsarealer. Se bestemmelse 3.2 og 3.3.

Tagterrasser skal indrettes til ophold med læ og gode solforhold. Støjkrav for opholdsarealer skal overholdes på tagterrasser. Støj-krav fremgår af bestemmelse 11.5.

Der kan etableres altaner, der er støjramte, hvis boligerne har adgang til andre opholdsarealer, der ikke er støjramte.

For udformning og værn af tagterrasser og altaner se bestem-melse 7.1.

I delområde 3 kan der desuden etableres opholdsarealer langs parkeringsarealet, som vist på kortbilag 2. Opholdsarealerne kan anvendes som opholdsarealer til kollegie eller lignende anvendel-se grænsende op til opholdsarealet.

9.7 Cykelparkering og aff aldshåndtering kan i begrænset omfang (højst 50 % af de overdækkede cykelparkeringer) indgå i opholds-arealerne og skal så vidt muligt placeres udenfor gårdrummenes centrale opholdsarealer, langs stiforløb mellem bebyggelserne og i zoner, hvor der er skygge i eftermiddags- og aftentimerne.

9.8 Stier og brandveje mellem bebyggelserne kan indgå i opholdsa-


BEST

EMME

LSER

realerne, hvis de kan indrettes hensigtsmæssigt til leg, aktivitet eller ophold og samtidigt overholder støjkravene til opholdsare-aler. Se principper for disponering af redningsarealer.

Stier og brandveje skal være jævne arealer, så de kan anvendes til boldspil, rulleskøjteløb, cykling eller lignende. Stier, der fun-gerer som adgangsveje, og stier, hvor der må cykles, skal have jævn og skridsikker belægning.

Belægninger på kørearealer skal udføres i asfalt, fl isebelægning eller permeable betonsten/asfalt. Hvor stier krydser et vejareal, skal stien markeres i vejbelægningen.

9.9 Der skal etableres kantzoner med beplantning mod adgangsveje og stier. Kantzoner skal fungere som buff erzone for boliger i stue-plan og skal, hvor solforholdene er gode, indeholde opholdsmu-ligheder. Aff aldsstationer og cykelparkering kan indpasses i kantzonerne men må ikke være dominerende.

Hvor kantzonerne indrettes til ophold eller aktivitet, kan de med-regnes som opholdsareal, hvis de overholder støjkrav for disse. Støjkrav fremgår af bestemmelse 11.5.

9.10 I delområde 2 må der ikke etableres hegn, hæk eller anden synlig adskillelse mellem de enkelte grunde. Undtaget er dog kantzoner jævnfør bestemmelse 9.9.

9.11 I delområde 3 skal der etableres 1,30 meter høj afskærmning mellem boligfacader og parkering, så blænding fra billygter hindres. Værnet skal bestå af eller begrønnes med stedsegrønne planter.

Øvrigt grønt 9.12 Hele området skal have en grøn karakter med træer og beplant-

ning. Parkeringsarealer skal brydes af træbeplantning af enkelt-stående træer eller træer i mindre grupper. Der skal som minimum plantes ét træ pr. 8 parkeringspladser.

Regnvandshåndtering 9.13 Regnvand fra tage, veje og øvrige befæstede fl ader kan afl edes

i et åbent system af grøfter, render og lavninger, der indpasses som en naturlig del af de ubebyggede arealer og bidrager rekrea-tivt til området.

Befæstelse af arealer kan begrænses mest muligt ved blandt an-det at anvende permeable belægninger og etablere grønne tage.

9.14 Området skal klimatilpasses mod ekstremregn, eksempelvis ved etablering af forhøjet kant langs Lavsenvænget i det vestlige skel og med hævning af vejtilslutninger fra Lavsenvænget til Gartner-byen, der sikrer at vandstrømningen følger det naturlige fald fra syd mod nord af Lavsenvænget.

Grønne arealer og vejanlæg skal etableres med forskellige ni-veauer/koter, som sikrer forsinkelse af regnvand med opstuvning indenfor veje og grønne områder.

Bygningers gulvkoter skal etableres minimum 20 cm over vejkote

Principper for disponering af redningsarealer

KantzonerKantzonen er en betegnelse for det område, hvor bygningen møder det udvendige rum. Ved gader, pladser og lignende kan der være et overlap mellem, hvad der i denne zone opleves som privat og som off entligt.Der skal være et særligt fokus på bearbejdningen af kantzonen i forhold til byrummet og i forhold til at skabe eventuelle udvendigeopholdsarealer for boliger og service.


BEST

EMME

LSER

i vejene syd og øst for delområde 1 og syd for delområde 2 og 3.

Andet9.15 Inden for lokalplanområdet må der ikke opbevares lastbiler,

campingvogne, ikke indregistrerede biler samt både på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer.

9.16 Aff ald skal håndteres på egen grund eller i private fælles arealer.

10. GRUNDEJERFORENING

10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle parceller, herunder eventuelle andelsboligforeninger og almene boligselskaber. Grundejerforeningen har pligt til at varetage fælles interesser som for eksempel etablering og drift af fælles arealer som kvarterpark, lokalpark, veje, parkeringspladser og stier.

10.2 Grundejerforeningen skal oprettes senest, når halvdelen af de enkelte delområder i lokalplanområdet er taget i brug, eller når byrådet kræver det.

10.3 Grundejerforeningen skal sammenslutte sig med grundejerfor-eningen for tilgrænsende område, omfattet af lokalplan nr. 8-811 og 8-890.

11. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN

11.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarealer, fælles opholdsarealer og kvarterpark være anlagt. Arealerne skal dog senest være beplantet førstkommende vækstsæson efter bygge-riets opførelse.

11.2 Inden ibrugtagen af bebyggelsen i de enkelte delområder skal stinettet i delområdet være etableret.

11.3 Bebyggelsen skal være tilsluttet off entligt spildevandsanlæg.

11.4 Nødvendige foranstaltninger for regnvandshåndtering for området skal være etableret, inden lokalplanområdet ibrugtages.

11.5 Støjfølsomme formål som har facader, der er belastet af støj fra veje eller virksomheder og aktiviteter, skal være særligt støjiso-lerede, således at gældende grænseværdier for indendørs støj overholdes med åbne og lukkede vinduer. En facade betragtes som belastet af støj, hvis de udendørs grænseværdier i tabel 1 eller 2 er overskredet på facaden. Det skal tilstræbes, at gældende udendørs grænseværdier ikke overskrides på mindst én af facaderne. Det accepteres dog, at plejeboliger etableres med en ensidig facade, hvor udendørs grænseværdier ikke over-holdes.

Odense Kommune kan kræve dokumentation for overholdelse af grænseværdierne, og at dokumentationen skal foreligge som en rapport, der kvalitetsstemplet som en ”miljømåling – ekstern støj”.


BEST

EMME

LSER

Anvendelse

Støjbidrag, Lden i dB(A)Udendørs op-holdsarealer

Indendørs med åbne vinduer*

Indendørs med lukkede vinduer

Opholdsrum og soverum i boliger og institutioner

58 46 33

Kontorer og lokaler til liberale erhverv 63 51 38

Tabel 1. Grænseværdier for støj fra vejtrafi k. Støjgrænserne er nær-mere defi neret i Miljøstyrelsens ”Vejledning fra Miljøstyrelsen nr. 4/2007, Støj fra veje”.

Anvendelse

Støjbidrag, Lden i dB(A) - UdendørsMandag-fre-dag kl. 07.00-18.00Lørdag kl. 07.00-14.00

Mandag-fre-dag kl. 18.00-22.00Lørdag kl. 14.00-22.00Søn- og helligdage kl. 07.00-22.00

Alle dage kl. 22.00-07.00

Blandet bolig- og erhverv/centerom-råde

55 45 40

Etageboligbebyg-gelse 50 45 40

Åben-lav boligbe-byggelse 45 40 35

Tabel 2. Grænseværdier for støj udendørs fra virksomheder. Støj-grænserne er nærmere defi neret i Miljøstyrelsens ”Tillæg til vejledning nr. 5/1984, Ekstern støj fra virksomheder” fra juli 2007.

Anvendelse

Støjbidrag, Lden i dB(A) - Indendørs med åbne vinduer

Mandag-fre-dag kl. 07.00-18.00Lørdag kl. 07.00-14.00

Mandag-fre-dag kl. 18.00-22.00Lørdag kl. 14.00-22.00Søn- og helligdage kl. 07.00-22.00

Alle dage kl. 22.00-07.00

Blandet bolig- og erhverv/centerom-råde

43 33 28

Etageboligbebyg-gelse 38 33 28

Åben-lav boligbe-byggelse 33 28 23

Tabel 3. Grænseværdier for støj indendørs fra virksomheder. Støj-grænserne er nærmere defi neret i Miljøstyrelsens ”Tillæg til vejledning nr. 5/1984, Ekstern støj fra virksomheder” fra juli 2007.

11.6 På de primære udendørs opholdsarealer - dog ikke altaner - skal det sikres, at støjniveauet fra veje eller virksomheder og aktivi-teter ikke overstiger de gældende grænseværdier for udendørs støj, se bestemmelse 11.5.


BEST

EMME

LSER

Odense Kommune kan kræve dokumentation for overholdelse af grænseværdierne, og at dokumentationen skal foreligge som en rapport, der kvalitetsstemplet som en ”miljømåling – ekstern støj”.

12. OPHÆVELSE AF LOKALPLANER OG SERVITUTTER

12.1 Lokalplan nr. 8-811 og 8-890 ophæves for så vidt angår denne lokalplans område, som nævnt i bestemmelse 2.1.

13. LOKALPLANENS VARIGE RETSVIRKNINGER

Bebyggelse/anvendelseEfter Odense Byråds endelige vedtagelse og off entliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jævnfør § 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen.

DispensationByrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsent-lige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilveje-bringelse af ny lokalplan.

EkspropriationI henhold til § 47 kan der foretages ekspropriation af privates ejen-domme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen.

Krav om overtagelseIndeholder lokalplanen bestemmelse om, at en del af bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra byrådet, kan ejeren - hvis til-ladelse nægtes - i henhold til § 49 under visse forudsætninger for-lange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning.

VEDTAGELSESPÅTEGNING OG OFFENTLIGHEDSPERIODE

Godkendt til off entliggørelse af By og Kulturudvalget den ...

Lokalplanforslaget off entligt fremlagt fra den .......

Illus

tratio

nspl

anen

, vis

er h

vord

an o

mrå

det k

an s

e ud

.

LOKA

LPLA

N

lokalplanforslag 8-903 gartnerbyen etape 32019... · om planlægning. lovens hensigt er at sikre en...

Documents