Derecho y Ciencias Polticas

Ao de la Diversificacin Productiva y del Fortalecimiento de la Educacin

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS HUANCAVELICA FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

TEMA: LAS ARRAS Y LA OBLIGACION DE SANEAMIENTOCATEDRA: DERECHO CIVIL-CONTRATOSCATEDRATICO: MG. DENJIRO DEL CARMEN IPARRAGUIRREALUMNOS:DURAN PALOMINO, Jos WilliamDUEAS CURO, ngel I.CICLO:VIIHuancavelica Per

A nuestros padres eternos e inmortales maestros.!!!!

INTRODUCCIONAunque el objeto de este estudio no sea incidir en cuestiones histricas, por haberlo hecho ya en profundidad numerosos autores, por una mera cuestin de orden parece conveniente comenzar brevemente por los precedentes de lo que constituye, sin duda alguna, una de las instituciones ms antiguas del derecho.Si bien hay tratadistas que sitan la institucin arral en textos sirios y babilonios, en los papiros arameos o en los textos hebreos, parece acogerse de forma casi unnime por la doctrina que la figura de las arras patrimoniales, tal como la entendemos en la actualidad, proviene del derecho griego, donde este instituto se manifestaba como el nico instrumento jurdico impulsor de la compraventa, configurada como un contrato real y bilateral.

En el derecho heleno, las arras se consolidaban con la entrega de una suma de dinero del futuro comprador al futuro vendedor, en concepto de anticipo del precio de la compraventa, lo cual significaba que el vnculo era, al menos de forma indirecta, coactivo para la conclusin del negocio jurdico, constituyendo el antecedente ms remoto de lo que se conocer modernamente como la funcin penal de las arras, funcionando de modo anlogo a la clusula penal.

En derecho romano clsico, el instituto arral tiene una menor importancia que en la anterior civilizacin, teniendo una funcin exclusivamente probatoria de la compraventa, siendo una seal confirmatoria de la conclusin del contrato, no surgiendo para las partes el derecho de rescindir el mismo, debiendo restituirse con independencia de la ejecucin de ste. Su cumplimiento era exigible, voluntaria o coactivamente, devolvindose las arras en caso de ser bienes de escaso valor econmico, pudindose imputar a la venta, siendo en este caso no ya un medio de prueba, sino el comienzo del cumplimiento de la obligacin.Por otra parte la OBLIGACION DE SANEAMIENTO tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a cabo mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la propiedad del comprador en el caso que un tercero impugnase la validez del derecho adquirido por ste ltimoComo se aprecia, en un principio el saneamiento fue considerado como un efecto del contrato de compraventa, luego se extendi a los contratos traslativos a ttulo oneroso y finalmente a todo contrato traslativo sea a ttulo oneroso o gratuito.Para el Derecho peruano, eviccin no es la simple interposicin de una demanda de eviccin, sino el despojo al adquirente del bien adquirido por efecto de una resolucin judicial o administrativa firme dictada en el proceso judicial de eviccin o en el respectivo proceso administrativo. Vicio oculto o redhibitorio es el defecto grave y oculto que se encuentra en el bien adquirido a ttulo oneroso o gratuito. Saneamiento es la obligacin de resarcir que tiene el transferente frente al adquirente impedido de destinar el bien a la finalidad de la adquisicin como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos o hechos del propio transferente.

CAPITULO ILAS ARRAS1.1. ConceptoEn un sentido muy amplio, las arras podran definirse como cantidades o cosas que pueden mediar en los contratos o dacin de una cosa en especie o de una suma de dinero en garanta del cumplimiento de una obligacin.En sentido ms estricto, para Dez Picazo, las arras seran la entrega de una suma de dinero o de cualquier otra cosa que un contratante hace a otro con el fin de asegurar una promesa o un contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente, consintiendo en perder la cantidad entregada.[footnoteRef:1] [1: DIEZ PICAZO, LUIS. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Editorial Civitas. 5 Edicin. Madrid, 1996, pag. 404]

Aquel negocio jurdico, bilateral, oneroso y accesorio de otro principal, de carcter real, consistente en la entrega de un bien fungible, de valor menor a la prestacin de una obligacin, otorgado por regla general en el momento de perfeccin del contrato, mediando un acuerdo entre tradens y accipiens por el que se concede a dicha entrega la funcin de asegurar la efectividad de la precitada obligacin.Segn Daz Alabart, las arras sern la cantidad de dinero o cosas, generalmente fungibles, que pueden entregarse ambos contratantes entre s, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato, habitualmente de compraventa, aunque tambin puede ser de otro tipo, por ejemplo, permuta.[footnoteRef:2] [2: DIAZ ALABART, SILVIA. Las Arras. Revista de Derecho Privado. Madrid, 1996, pag. 5.]

Por su parte, para la Jurisprudencia, que coincide sustancialmente con sta ltima definicin, las arras son una cantidad de dinero (o cosas, generalmente fungibles) que pueden entregarse ambos contratantes entre s, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato (generalmente de compraventa, pero no de forma exclusiva, conforme al art. 1255 CC), cuya funcin ser la que los contratantes hayan querido darle.

Desde un punto de vista funcional, el vocablo arras puede referirse a:

a) El elemento o seal que sirve de prueba de la intencin de los contratantes de consumar un contrato.b) Al signo ostensible o probatorio de la perfeccin del contrato; o bien,c) A la suma entregada en el momento de perfeccin del contrato; como pago a cuenta del precio del negocio principal al que sirve (arras confirmatorias).d) En su caso, como clusula penal dirigida a indemnizar al contratante que cumpli su obligacin frente al que no la cumpli (arras penales).e) En su caso, como reserva de las partes de la facultad de deshacer lo convenido de forma unilateral, mediante la prdida de lo entregado o su restitucin doblada, segn quien incumpla el contrato principal (arras penitenciales).Conceptualmente y, aunque podramos citar muchas ms definiciones de este instituto todas ellas esclarecedoras, en mayor o menor medida, de la figura ante la que nos encontramos, podramos decir que las arras son, modernamente, aquel contrato accesorio por el que un contratante entrega al otro una cantidad de dinero, con el fin de garantizar o asegurar el cumplimiento del contrato principal, siendo manifestacin de la seria intencin de los contratantes de llevar a cabo dicho cumplimiento.

De todas formas, hay que sealar que existe una falta de unanimidad a la hora de definir el instituto arral, sin duda ocasionada por sus mltiples problemas sistemticos y conceptuales y, adems, porque es difcil darles un tratamiento unitario. Hacindose eco de esta dificultad, la doctrina jurisprudencial tiene declarado: Sabido es que no es posible dar un concepto unitario de las arras en nuestro Derecho, sino explicar, como seala la doctrina cientfica, las diversas funciones que pueden cumplir segn la misma doctrina y la jurisprudencia, al propio tiempo, esta dificultad se agudiza al ser muy heterogneas las figuras implicadas bajo dicho trmino.

1.2. Caractersticas.a) Se trata de un pacto voluntario, fruto siempre de la autonoma de la voluntad de las partes que lo realizan, debiendo constatarse de una manera clara y evidente la intencin de los contratantes de constituir arras. b) Es un negocio jurdico sinalagmtico, puesto que conlleva obligaciones para ambas partes. As, cada sujeto es a la vez acreedor de una prestacin y deudor de otra y ambas partes se obligan, al albur de la indemnizacin, en igualdad de condiciones y cuanta.

Para Royo Martnez el carcter sinalagmtico de las arras no presenta ninguna duda, pues aun cuando slo una de las partes hace entrega de las mismas (las arras), la aceptacin por la parte contraria crea una obligacin que equipara los riesgos y las responsabilidades de ambos contratantes.[footnoteRef:3] [3: ROYO MARTINEZ, MIGUEL. Op. cit. pag. 138]

c) Es un pacto bilateral, puesto que al generar obligaciones para ambas partes, no podra pensarse en un pacto arral celebrado como accesorio de un contrato unilateral

d) Es un pacto polifuncional, puesto que no slo es de aplicacin como accesorio a la compraventa, aunque desde luego es el ms frecuente, pero no exclusivo, dando la jurisprudencia apoyo a esta tesis de falta de exclusividad.

e) Es un pacto con falta de autonoma respecto del contrato sustentante, puesto que no es concebible con carcter autnomo sin un contrato principal, que le da carta de naturaleza y sentido. Aunque la prctica totalidad de la jurisprudencia es afn a esta idea, hay algunas sentencias contradictorias que sostienen la autonoma de las arras frente al contrato principal del que trae su causa. Entiendo, como queda expuesto ms adelante, la falta de autonoma como rasgo fundamental de la institucin arral puesto que, en caso contrario, quebrara su propia esencia garantizadora de un contrato principal al que sirve.

f) Es un instrumento de reforzamiento, de defensa o de tutela del crdito. Para Dez Picazo, llamamos medios de defensa o tute- la del derecho de crdito al conjunto de facultades o de acciones que el ordenamiento jurdico atribuye al acreedor para reclamar su inters en la relacin obligatoria cuando tal inters se ha visto insatisfecho, ha recibido una satisfaccin incompleta o existe la posibilidad o el peligro de que la violacin o la insatisfaccin puedan producirse, entendiendo que, dentro de estas medidas protectoras que la ley regula, las arras pueden colocarse entre aquellas que tratan de asegurar al acreedor la satisfaccin de su inters frente a una situacin de insatisfaccin consumada por falta de ejecucin de la prestacin, actuando sobre todo en la fase precedente al cumplimiento, a travs de la coaccin, concretamente en la presin que ejerce sobre el deudor por el temor de soportar las consecuencias que puedan derivarse de un eventual incumplimiento. Ahora bien, este mecanismo de proteccin, a diferencia de otros que la ley contempla, no forma parte de la propia esencia del crdito, en cuanto ste por s mismo no lo tiene, sino que es algo aadido al crdito.

g) Tienen carcter real, puesto que es necesaria la entrega efectiva, sin la cual no se alcanza el fin prctico y disciplinado por las arras. Dicha entrega no es sinnimo del cumplimiento global del contrato, sino exclusivamente del cumplimiento del pacto arral. Para que las arras existan, es esencial la transmisin del bien en qu consisten, constituyendo un contrato accesorio del que podemos llamar principal de naturaleza consensual, de tal modo que, para el receptor de las arras no surge ninguna obligacin hasta el momento del traspaso material del objeto.

1.3. Presupuestos de constitucinSentada la base de que las arras son un instituto de garanta, independientemente de que sean confirmatorias, penales o penitenciales, todas ellas tienen en comn una serie de presupuestos de constitucin o requisitos, sin los cuales nos encontraramos ante otras figuras jurdicas, pero desde luego no en presencia de un pacto de arras. 1.3.1. Accesoriedad de las arras.Como hemos dejado antes apuntado, las arras requieren la existencia de un contrato principal que las sustente, sin el cual pierden su propia naturaleza. Dicho contrato principal tiene que haberse celebrado, necesariamente, de forma anterior o coetnea con aquellas, puesto que sera de todo punto irrelevante acordar una seal para garantizar un contrato ya celebrado; razones todas ellas que nos llevan a sostener que las arras siempre son accesorias y que no tienen razn de ser en forma autnoma. Por tanto, el pacto arral, fruto de la autonoma de los contratantes, es un pacto accesorio que puede acompaar al consentimiento sobre la cosa y el precio, no siendo de derecho necesario sino facultativo o voluntario.Puede suceder tambin que el contrato principal sea declarado nulo, en esos casos las arras deben restituirse al que las constituy, puesto que en caso contrario estaramos ante la figura del enriquecimiento injusto, que tiene lugar cuando se ha producido un resultado por virtud del cual una persona se enriquece a expensas de otra que, correlativamente, se empobrece careciendo de justificacin o causa (base) que lo legitime, de tal manera que surge una obligacin cuya prestacin tiende a eliminar el beneficio del enriquecimiento indebido.1.3.2 No exclusividad de las arras como pacto accesorio del contrato de compraventa.Aunque en la mayora de los casos, el contrato principal utilizado por la garanta arral es el de compraventa de bienes inmuebles, ello no quiere decir que no se pueda pactar en cualquier otro, puesto que, en mi opinin, es posible su aplicacin a todo tipo de negocios jurdicos que consientan la realizacin de una entrega a cuenta o como garanta de un contrato principal.podemos afirmar que el pacto de arras puede ser utilizado para garantizar cualquier contrato con prestaciones recprocas de carcter patrimonial, siempre con el carcter de subordinado al contrato principal, ayudando al cumplimiento o castigando de forma indemnizatoria el incumplimiento del mismo. Podramos decir que las arras seran un instrumento auxiliar que, de alguna manera, compele al cumplimiento del contrato principal.1.3.3. Perfeccin del contrato de arras.En la teora general de los contratos, el consentimiento se forma por el concurso de las declaraciones de voluntad de los contratantes, lo que el Cdigo Civil denomina oferta y aceptacin. En cuanto estas declaraciones de voluntad no son autnomas, sino interdependientes, han de coincidir en un determinado momento para que pueda existir el contrato como acuerdo de voluntades en un propsito prctico comn.Por lo dems, la eficacia no siempre se sigue de manera inmediata del hecho de la perfeccin, ya que, una vez perfeccionado el con- trato, el comienzo de la produccin de sus efectos se puede subordinar a un hecho jurdico (como la condicin) o a un acto jurdico ulterior, como la declaracin de uno de los contratantes que abre paso al cumplimiento definitivo del contrato (como ocurre en el supuesto de ejercicio de la opcin de compra) o cierra la posibilidad del cumplimiento (como el desistimiento legtimo cuando han mediado arras o seal.Como en cualquier contrato, el momento de la perfeccin, ha de ser necesariamente el mismo para ambos contratantes, de suerte que ste se produce desde el instante en que hay concurso entre la oferta y la aceptacin sobre el objeto y la causa que han de constituir el con trato, apoyando esta interpretacin en relacin del mismo texto legal, en consecuencia, si existe una coincidencia entre la oferta y la aceptacin, surge el consentimiento que por s mismo basta para el nacimiento del contrato, segn la doctrina que informa nuestro derecho contractual y que tan difanamente consagra el Cdigo Civil.

Pues bien, en el pacto de arras tiene lugar ese momento con la entrega de una suma de dinero o cosa fungible, asimilndose al dinero cualquier otra forma de pago admitida en el trfico jurdico (cheque, pagar o letra de cambio). No es posible la entrega de cosa no fungible puesto que, si as fuera, estaramos ante otras figuras jurdicas distintas del pacto de arras.La suma de dinero o cosa distinta puede entregarla, bien el obligado o un tercero y, si hay una pluralidad de sujetos, se podr entregar por cualquiera de los obligados a cualquiera de los sujetos que forman la otra parte del contrato.

1.3.4. Proporcionalidad.Aunque este aspecto no se encuentra regulado en nuestro derecho positivo, hay que decir por pura lgica jurdica que las arras o seal deben ser inferiores al precio pactado en el contrato principal, puesto que en caso contrario, con la entrega de las arras o seal se estara ya cumpliendo el contrato del que son garantes, por lo que, indudablemente estas arras perderan su naturaleza.Ahora bien, la Jurisprudencia ha venido entendiendo que la cantidad entregada como arras debe guardar una proporcionalidad con el contrato principal, desestimando aquellos anticipos cuya cantidad resulte irrisoria en relacin con el contrato del que traen causa. Parece ser que la solucin intermedia ser la correcta, es decir que exista cierta proporcionalidad entre arras y contrato principal, teniendo en cuenta la intencin ltima de los contratantes, aunque esto plantea numerosos problemas prcticos a nuestros Tribunales por lo difcil que, en derecho, resulta valorar intenciones en lugar de enjuiciar hechos.

1.4. Clases de arrasEl Cdigo Civil vigente, solamente existan dos tipos de arras: las confirmatorias y las penales.1.4.1. Arras confirmatorias.Las arras confirmatorias son, para Rivera Fernndez, ndice o expresin de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligacin contrada y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio. Art. 1477 la entrega de arras confirmatorias i porta la conclusin del contrato, en caso de incumplimiento, quien recibi las arras las devolver o las imputara sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.[footnoteRef:4] [4: Cdigo Civil Peruano- Fuente de las Obligaciones Pg. 340]

Para Verdera Izquierdo[footnoteRef:5], esta variedad de arras sera la cantidad entregada (o cosa fungible) en concepto de arra que tiene como finalidad probar, o confirmar, la celebracin del contrato, sin olvidar su funcin principal que es la de garantizar la ejecucin del mismo. [5: VERDERA IZQUIERDO, BEATRIZ. op. cit. pag. 93.]

Las arras confirmatorias seran la cantidad entregada a cuenta de un contrato principal, que manifiestan la indubitada decisin del cumplimiento fiel de ese contrato principal al que sirven, probando la celebracin del mismo y garantizando su ejecucin.

1.4.1.1. Caractersticas esenciales.a) Constituyen una garanta aadida a la, ya de por s, garanta establecida al obligarse las partes en el contrato principal, pudiendo hablarse de supergaranta.b) Llevan aparejadas que, en caso de incumplimiento, tanto del vendedor como del comprador, sea posible aplicar las reglas generales sobre el cumplimiento de las obligaciones, bien exigiendo el cumplimiento forzoso o resolviendo el contrato por imperio del sin perjuicio de la solicitud de indemnizacin de daos y perjuicios. Aunque no siempre nuestra Jurisprudencia ha venido admitiendo la aplicacin de normas generales sobre el cumplimiento de las obligaciones, en casos de incumplimiento de contrato mediando arras confirmatorias, En el contrato de compraventa, la clusula resolutoria supone ciertamente una pena convencional, pues sta existe no slo cuando se pacta expresamente con tal nombre, sino tambin cuando se acuerda por las partes cualquier otra estipulacin que lleve al mismo resultado.c) Es una prueba ms de la celebracin del contrato principal que demuestra la perfeccin del mismo, y decimos una ms puesto que casi la totalidad de los contratos se celebran por escrito, entendiendo que, en el uso forense, en caso de litigio, sera suficiente con la aportacin de la prueba documental consistente en el contrato principal, que ya acreditara la existencia de ste y por tanto de la obligacin. Por lo que resultara aclaratorio de la celebracin del negocio jurdico el contrato mismo, sin la necesidad perentoria de aportar al pleito el contrato de arras para demostrar el negocio jurdico principal.d) No tienen el carcter de mero anticipo del precio o entrega a cuenta, puesto que esa primera entrega se hace, no por la existencia del instituto arral, sino por la fuerza vinculante que, por s mismo, tiene el contrato principal. Esa primera entrega, en concepto de arras, no hace nacer siempre he indefectiblemente la institucin de las arras. La mera entrega a cuenta o anticipo, sin mediar arras, no se da a ttulo de cautela, como en la figura arral, sino a cuenta del precio, y constituye no una medida de refuerzo, sino un cumplimiento parcial por parte de uno de los contratantes. As, el empleo de la palabra seal es necesariamente un anticipo del precioe) Tienen el carcter de un aseguramiento ms bien psicolgico, pues la entrega de estas arras manifiesta, de una manera contundente, la seriedad de la intencin de quien las entrega ante quien las recibe, y lo que es ms importante, el firme propsito de cumplir fielmente la totalidad de las obligaciones contradas.1.4.2. Arras penales.Las arras penales tienen, adems de las caractersticas garantistas y probatorias tpicas de toda la institucin arral, una funcin de liquidacin anticipada de la relacin contractual para caso de incumplimiento, consistente en la posible indemnizacin por daos y perjuicios.Tienen unas peculiaridades diferentes las confirmatorias:a) En las arras penales son las propias partes las que establecen expresamente la prdida de las arras si el que las entreg es el incumplidor o bien, la devolucin duplicada si el que incumple es el que las recibi. La contraposicin penal no implica dos graduaciones de la misma idea de ilicitud y castigo, como predican algunos autores, sino precisamente dos ideas opuestas: incumplimiento ilcito para las penales e incumplimiento lcito para las penitenciales o, si se quiere, infraccin y liberacin.b) A las confirmatorias, puesto que estas producen sus efectos desde el primer instante, por la simple perfeccin del contrato; por el contrario, las arras penales despliegan sus efectos caractersticos, no en el momento de la perfeccin, sino en el momento del incumplimiento, por lo que su eficacia bsica queda en suspenso, a pesar de que habrn cumplido la funcin de reforzamiento o de garanta propia de la institucin. Hay que tener en cuenta estas caractersticas, porque al ser los dos tipos muy parecidos (penales y confirmatorias), puede inducirnos a un error de valoracin inicial que puede llevar al fracaso del litigio.

como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligacin pactada sea estrictamente cumplida; diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulacin fueron reconocidas por la doctrina tanto cientfica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual.

Las arras penales son ms parecidas a las confirmatorias (algunos autores opinan que ambos tipos arrales tienden a confundirse y excluyen de la clasificacin arral a las confirmatorias) que a las penitenciales, puesto que en caso de cumplimiento de la obligacin por ambas partes, las arras se imputan al precio, a no ser que otra cosa se hubiera pactado.

En las arras penales y para el caso de incumplimiento, la parte cumplidora dispone de la opcin de exigir el cumplimiento, con la corres pendiente indemnizacin por daos y perjuicios, que debern ser probados, o resolver el contrato donde las arras constituyen una pena.

Dentro de las arras penales, podemos distinguir dos subtipos:a) Arras penales puras o cumulativas.- En las que la parte que cumple su parte del contrato puede exigir el cumplimiento forzoso del mismo y adems solicitar una indemnizacin por daos y perjuicios.b) Arras penales sustitutorias.- No admiten la reclamacin de daos y perjuicios por incumplimiento, efectundose sobre la cantidad que, de mutuo acuerdo, fijan las partes evitando as tener que acreditar y valorar los daos y perjuicios. El inconveniente de pactar estas arras es que, en la prctica, pueden darse situaciones no previstas que generen daos muy superiores a la cantidad fijada en principio como arras.

1.4.3. Arras de retractacinSon las arras clsicas y las nicas que contempla el Cdigo Civil, que en sentido estricto, en su artculo 1480, La entrega de las arras de retractacin solo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.[footnoteRef:6] [6: Cogido Civil Fuentes de las obligaciones Pag. 341]

Este precepto no tiene carcter imperativo, por lo que deber constar, de manera clara y difana, la intencin de las partes en el sentido de constituir arras de retractacin, no bastando la denominacin o conceptuacin en el contrato de arras de retractacin, sino la voluntad inequvoca de las partes de constituirlas como tal.La finalidad de estas arras se centra en la posibilidad de alguno de los contratantes de arrepentirse o desligarse del contrato una vez perfeccionado ste, teniendo la peculiaridad de ser un medio lcito de este apartamiento de cualquiera de las partes del contrato que suscribieron o aquellas que autorizan a incumplir perdindolas.

Hay autores que han visto en esta previsin del contrato una finalidad ms de debilitamiento que de garanta, porque de alguna manera, facultan a un apartamiento del mismo por un precio, suponiendo un estmulo indirecto conducente al desistimiento del mismo. En este sentido, Afonso Rodrguez ha sealado: a simple vista, y teniendo en cuenta la terminologa empleada para caracterizar ste rgimen arral (esto es se utilizan ordinariamente expresiones tales como: facultad de abandono, posibilidad de desistimiento, instrumento de renuncia, lcito incumplimiento) se podra llegar rpidamente a la conclusin de que, ms que estar ante un instrumento tutelar del crdito, se trata por el contrario de una figura jurdica cuya finalidad es justamente la contraria, el debilitamiento del vnculo; hacer ms precaria la relacin jurdica que media entre los sujetos. Es decir, en este caso, las arras operan como un instrumento que facilita el incumplimiento del contrato principal.

Otra parte de la doctrina opina que, si bien las arras de retractacin tienen una naturaleza garantista, debilitan la relacin jurdica principal, por cuanto que, aunque operan como lmite del resarcimiento del dao, excusan al acreedor de probar el dao sufrido por causa de la resolucin, por tanto no impulsan al cumplimiento sino que exclusivamente garantizan el montante de la indemnizacin, por lo que estaramos ante una institucin preventiva. Algunos autores, por el contrario, consideran inexacto pensar que las arras penitenciales son un factor de debilitamiento en lugar de un instituto de garanta, y lo basan en que desistir, en los trminos previstos, no es sino una forma de liberarse cumpliendo, anlogamente a lo que se produce en las obligaciones facultativas cuando el deudor lleva a cabo la otra prestacin, prevista in solutione, llegando a afirmar que las arras penitenciales robustecen el vnculo contractual, en cuanto se estimula al cumplimiento por temor a sufrir las consecuencias de perder lo entregado o devolver el doble de lo recibido. Esta tesis es criticable desde el punto de vista de que, en la prctica, las arras sobre todo en la compraventa de inmuebles, suponen casi siempre cantidades mnimas en relacin con los aumentos especulativos de esos bienes.

Este tipo de arras, que naci como una especie de castigo al contratante incumplidor, puede convertirse, y de hecho es as en ocasiones, en un puente de plata para ste. EJEMPLO:Pinsese en un contrato de compraventa de vivienda con arras de retractacin, entre un promotor y un adquirente, realizado en el ao 2014, con unas arras de retractacin de S/. 3.000 Nuevos Soles para un contrato de compraventa de vivienda que, como precio final, tiene la cantidad de S/. 200.000 Nuevos Soles. Las viviendas se terminan en el ao 2015, cuando al promotor, dado el galopante incremento de los precios del sector inmobiliario, le sera fcil encontrar un comprador de la misma vivienda por 250.000 Soles o ms. Aqu el desistimiento es un premio econmico para el contratante incumplidor, no una garanta del cumplimiento del contrato. No olvidemos, como decamos en captulos anteriores que la compraventa es prcticamente el cien por cien de los negocios jurdicos en los que se pactan arras. Hay que matizar cuando hablamos de contratante incumplidor que sera ms propio hablar de contratante desistidor, pues las arras de retractacin permiten desistir, pero no incumplir. Todo ello porque ante el incumplimiento resulta de aplicacin el rgimen general.La opcin de desistir del contrato, consustancial al pacto de arras, debe estar, por su propia naturaleza, limitada a un lapso de tiempo en el que las obligaciones del contrato quedan en suspenso, pendientes de que alguna de las partes opte por desistir. Si no se ha estipulado un plazo concreto para desistir del contrato, la buena fe obliga a entender que este plazo termina cuando est previsto que se inicie el cumplimiento de alguna de las prestaciones del contrato.Cuando se ha pagado, en el plazo estipulado para ello, la primera cuota del precio y se inicia con ello el cumplimiento normal del contrato, ambas partes han optado por no desistir; por tanto, una clusula que permitiera desistir del contrato al vendedor con posterioridad al momento en el cual se ha iniciado el cumplimiento de la obligacin de pagar el precio, estara alterando la naturaleza del pacto de arras, convirtiendo a stas en una indemnizacin por incumplimiento del vendedor. Siendo as que, como tal indemnizacin resultar, normalmente, una cantidad mnima, atendiendo a la naturaleza del servicio y a las circunstancias del mercado inmobiliario, en el que la constante subida de precios permitira al vendedor que se liberara de un contrato obtener una plusvala considerable por la nueva venta, proporcional al perjuicio patrimonial que se causa al comprador1.5. Diferencias entre el contrato de arras y la clusula penalLa clusula penal nace en el primitivo derecho romano con una finalidad conminatoria compeliendo al cumplimiento de los contratos, ejerciendo una funcin indemnizatoria o reparadora, existiendo diversas orientaciones conceptuales planteadas por la doctrina.No hay entre los autores, como suele suceder en tantos institutos, uniformidad de criterio acerca de qu debe entenderse a ciencia cierta por clusula penal y de cul sea la naturaleza de la misma, puesto que tanto la clusula penal como la opinin sobre su naturaleza jurdica han sufrido una profunda evolucin, debido a que la clusula penal no constituye una categora dogmtica, sino una categora histrica, lo que equivale a afirmar que su esencia y naturaleza se deben determinar de modo diverso, segn sea el momento en que el investigador realice el estudio de la misma.Para Savigny, la clusula penal ser la promesa condicional de dar alguna cosa cuando se hace con la intencin de obtener que suceda lo contrario de lo que ha sido puesto como condicin.En derecho alemn, la ms autorizada doctrina, denomina clusula penal a una prestacin, generalmente de carcter pecuniario, que el deudor promete como pena al acreedor, para el caso de que no cumpla su obligacin o no la cumpla del modo pertinente.En el derecho peruano, Crdenas a la clusula penal la llama pena obligacional y Osterling sostiene que, por medio de la clusula penal, los contratantes pueden fijar convencionalmente y con antelacin a la fecha del vencimiento de la obligacin, el monto de los daos y perjuicios que correspondern al acreedor en el caso de que el deudor incumpla tal obligacin[footnoteRef:7] [7: OSTERLING PARODI, FELIPE. Obligaciones con clusula penal. Ediciones Cultural Cuzco, S.A., Lima, 1998, pag. 301.]

Por lo tanto, como podemos apreciar, y aunque en un primer momento pueda parecer que hay una gran semejanza entre arras penales y clusula penal porque ambas instituciones son garantes de las obligaciones, la diferencia de estos dos institutos tiene su base en el diferente mecanismo funcional con que actan, aun tratndose de dos medios que tienen como objeto garantizar las obligaciones, su finalidad

1.6. Instituciones jurdicas afines a las arras. DiferenciasVamos a examinar, si bien de manera breve, las diferencias entre algunas figuras jurdicas que pueden llegar a confundirse con el pacto arral, pero que tienen una serie de notas distintivas y definitorias que las distinguen claramente de las arras.

1.6.1. Prenda.Aun siendo, tanto la prenda como las arras, medios tendentes a asegurar o garantizar el cumplimiento de la obligacin principal, existen una serie de diferencias que individualizan cada figura.La prenda es un derecho real accesorio de garanta que tiene como funcin accesoria el asegurar al acreedor el cumplimiento y satisfaccin de su crdito, mediante un poder especial que se le confiere sobre la cosa pignorada (dada en garanta).Es requisito esencial de la prenda, la puesta en posesin del acreedor del bien mueble ofrecido en garanta del crdito, que puede ser propiedad del deudor o de un tercero, constituyndose as, con ese desplazamiento de la posesin, la prenda sobre el bien mueble entregado.

La prenda no otorga a quien la posee la posibilidad de venderla, puesto que la prenda solo traslada la posesin y no el dominio del bien pignorado.Caractersticas. Es convencional: surge entre las partes, no hay prenda legal, ni judicial. Es especial: se debe mencionar el importe del crdito y una designacin detallada de la cosa. Es un derecho real; se tiene sobre la cosa sin respecto a determinada persona. Es un derecho mueble; se ejerce sobre bienes muebles y sobre deudas activas. Es indivisible.

1.6.2. Prenda irregular.La prenda irregular es la dacin en garanta de una determinada cantidad de cosas muebles fungibles (dinero, mercancas, ttulos) a un acreedor que, al recibirlas, se convierte en propietario de las mismas, debiendo devolver, en caso de que su crdito se extinga, mediante el pago o de otro modo (que no sea el de aplicacin del especfico modo satisfactorio de la garanta), otro tanto de la misma especie y calidad, y en caso contrario, tan slo el tantumdem correspondiente al eventual exceso de valor de dichas cosas en relacin al montante del crdito garantizadoEn la prenda irregular los bienes objeto de prenda son fungibles, al igual que en las arras, la diferencia se sita en que, mientras la prenda irregular sirve de garanta nicamente a quien la recibe, las arras sern garanta para el adquirente y para el transmitente.

JURISPRUDENCIA

SENTENCIA DE CORTE SUPREMA DE JUSTICIA - SALA CONSTITUCIONAL Y SOCIAL TRANSITORIA DE 17 DE NOVIEMBRE DE 2005 (EXPEDIENTE: 002627-2005)Procedimiento:CASACIONPonente:Sanchez Palacios PaivaVocales:Sanchez Palacios Paiva, Pachas Avalos , Egusquiza Roca, Mansilla Novella, Palomino GarciaFecha de Resolucin:17 de Noviembre de 2005Expediente:002627-2005Emisor:Sala Constitucional y Social TransitoriaAUTO CALIFICATORIO DEL RECURSO CAS. N 2627-2005 LIMA LIMA, DIECISIETE DE NOVIEMBRE DE DOS MIL CINCO.- VISTOS; Y ATENDIENDO: ------------------------------------------PRIMERO.- QUE EL RECURSO DE CASACIN INTERPUESTO POR ENRIQUE ORIHUELA GMEZ CUMPLE CON LOS REQUISITOS DE FORMA QUE PARA SU ADMISIBILIDAD CONTEMPLA EL ARTCULO 387 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL, AS COMO CON EL REQUISITO DE FONDO DEL INCISO 1 DEL ARTCULO 388 DE ESE MISMO TEXTO LEGAL.------------------------------------------------SEGUNDO.- COMO FUNDAMENTOS DEL RECURSO EL IMPUGNANTE INVOCA LOS TRES INCISOS DEL ARTCULO 386 DEL ORDENAMIENTO PROCESAL CIVIL, POR LA APLICACIN INDEBIDA DE UNA NORMA DE DERECHO MATERIAL, LA INAPLICACIN DE UNA NORMA DE DERECHO MATERIAL Y LA CONTRAVENCIN DE LAS NORMAS QUE GARANTIZAN EL DERECHO A UN DEBIDO PROCESO.----------------------------TERCERO.- DESARROLLANDO SU RECURSO ACUSA: A) LA APLICACIN INDEBIDA DEL ARTCULO 1478 DEL CDIGO CIVIL, PUES LA SALA REVISORA APLICA ESA NORMA PARA SEALAR QUE EL CONTRATO SE RESUELVE CUANDO UNA DE LAS PARTES NO CUMPLE DETERMINADA PRESTACIN A SU CARGO, MIENTRAS QUE LA NORMA SE REFIERE A LA CONSERVACIN DE LAS ARRAS CUANDO LA PARTE QUE LAS ENTREG NO CUMPLI LA OBLIGACIN POR CAUSA IMPUTABLE A ELLA; B) LA APLICACIN INDEBIDA DEL ARTCULO 1430 DEL CDIGO CIVIL, PUES EL COLEGIADO SUPERIOR HA DETERMINADO QUE UNA TRANSACCIN EXTRAJUDICIAL PUEDE SER RESUELTA APLICANDO DICHA NORMA CONSIDERANDO VLIDAMENTE APLICADA LA CLUSULA DCIMA PRIMERA DEL CONVENIO DE TRANSACCIN, LA QUE RESULTA NULA POR LA IMPOSIBILIDAD DE RESOLVER UNA TRANSACCIN EXTRAJUDICIAL DADO EL CARCTER DE COSA JUZGADA QUE STA TIENE CONFORME AL ARTCULO 1302 DEL CDIGO SUSTANTIVO, Y EN ESE SENTIDO INDICA QUE DEBE DIFERENCIARSE LO QUE ES UN CONTRATO DE UNA TRANSACCIN, Y QUE EL ARTCULO 1430 DEL ANOTADO CUERPO LEGAL SLO ES APLICABLE A LOS CONTRATOS; C) LA INAPLICACIN DEL ARTCULO 1302 DEL CDIGO CIVIL, NORMA QUE TUVO QUE SER APLICADA PARA CONSIDERAR LA CALIDAD DE COSA JUZGADA DE LA TRANSACCIN, POR LO QUE RESULTA IMPROCEDENTE SU RESOLUCIN UNILATERAL AL SER UN IMPOSIBLE JURDICO, CORRESPONDIENDO EN TODO CASO LLEVAR OTRO PROCESO; D) LA INAPLICACIN DEL ARTCULO 1310 DEL CDIGO CIVIL, PUES SE DEBA CONSIDERAR LOS ACUERDOS DE LA TRANSACCIN EN SU CONJUNTO PORQUE LA OBLIGACIN DE PRESENTAR LA CARTA FIANZA EN DETERMINADO PLAZO ESTABA VINCULADO A LA CONCESIN RECPROCA DE LA DEMANDANTE, PUES STA SE OBLIG A DESISTIRSE PREVIAMENTE DE LAS MEDIDAS CAUTELARES, LO QUE NO HA SIDO CONTEMPLADO, SIENDO QUE ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE ALGUNA DE LAS CONCESIONES PACTADAS CORRESPONDA DEMANDAR EN LA VA EJECUTIVA LA EJECUCIN ESPECFICA; E) LA INAPLICACIN DEL ARTCULO 1434 DEL CDIGO SUSTANTIVO, YA QUE EL COLEGIADO CONFUNDE LA TRANSACCIN CON LOS CONTRATOS PLURILATERALES QUE CONTEMPLA ESA NORMA, Y APLICA EL ARTCULO 1478 DEL ANOTADO CDIGO PARA RESOLVER LA CONTROVERSIA; QUE EN ESE SENTIDO LA RESOLUCIN IMPUGNADA INDICA QUE LA TRANSACCIN CONTIENE VARIOS ACTOS JURDICOS, SIENDO UNO DE ELLOS LA PRESENTACIN DE LA CARTA FIANZA EN UN PLAZO DE QUINCE DAS, POR LO QUE APLICA EL ARTCULO 1478 DEL CITADO CUERPO LEGAL QUE ES UNA NORMA DISTINTA A LA QUE REALMENTE CORRESPONDE (1302), POR LO QUE PODRA ENTENDERSE QUE POR RAZONES DE LA APARENTE RELACIN DE IDENTIDAD PODRA HABER CONSIDERADO QUE EL CONTRATO ES UNO MULTILATERAL AL QUE LE CORRESPONDE EL ARTCULO 1434 DEL CDIGO CIVIL, SIENDO QUE EN STE SUPUESTO HACIENDO SUSTRACCIN DE LA OBLIGACIN DE TELEFNICA DE DESISTIRSE DEL EMBARGO QUE ERA INDISPENSABLE PARA OBTENER LA FIANZA, EN TODO CASO EN APLICACIN EL ARTCULO 1434 DEL ACOTADO EL INCUMPLIMIENTO EN LA PRESENTACIN DE LA CARTA FIANZA NO DETERMINA LA RESOLUCIN AUTOMTICA DE TODOS LOS ACUERDOS DE LA TRANSACCIN (O CONTRATO MULTILATERAL), ESTO AN EN EL SUPUESTO NEGADO QUE EL CONVENIO DE TRANSACCIN NO FUESE TAL Y SLO TENGA EL VALOR DE UN CONTRATO PRIVADO ENTRE LAS PARTES COMO ERRNEAMENTE HA CONSIDERADO EL JUZGADOR; F) LA INAPLICACIN DEL ARTCULO 1099 DEL CDIGO SUSTANTIVO, QUE ESTABLECE LOS REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA HIPOTECA, DEBIENDO CONSIDERARSE SU NUMERAL 2 PUES SU PARTE CONSTITUY LA HIPOTECA NICAMENTE PARA GARANTIZAR EL PAGO DEL PASIVO, PERO LA SALA SUPERIOR AMPLA EL RESPALDO OTORGADO SEALANDO QUE ES PARA GARANTIZAR LAS OBLIGACIONES DE LA COMPAA TEFEFNICA ANDINA PESE A QUE SU RESPALDO NO ES UNA GARANTA ABIERTA, ABUNDANDO EL COLEGIADO EN ERROR PUES NO SE HA DETERMINADO SI TELANDINA HA INCUMPLIDO CON EL PAGO DEL PASIVO QUE ES LA OBLIGACIN DETERMINADA; G) LA CONTRAVENCIN DEL ARTCULO I DEL TTULO PRELIMINAR DEL CDIGO PROCESAL CIVIL, PUES LA DETERMINACIN DE LA RESOLUCIN SE HA EFECTUADO SIN REALIZARSE EL DEBIDO PROCESO; AS EL DCIMO CONSIDERANDO DE LA RECURRIDA INDICA QUE NO ES AMPARABLE SU APELACIN DADO QUE EL CONTRATO PRIVADO CONTIENE DIVERSOS ACTOS RESUELTOS POR TELEFNICA Y QUE RESULTAN DELEZNABLES SUS ARGUMENTOS PUES EL INCUMPLIMIENTO QUE SE ALEGA A LA DEMANDANTE SE ENCUENTRA EN TRMITE EN OTRO PROCESO, Y EN ESE SENTIDO EL PRONUNCIAMIENTO DE LA SALA DE MRITO CONTRAVIENE NORMAS DE DERECHO OBJETIVO QUE HAN SERVIDO DE SUSTENTO EN OTROS PROCESOS DE EJECUCIN DE LOS ACUERDOS DE LA MISMA TRANSACCIN, QUE TIENE EL VALOR DE COSA JUZGADA; QUE ADEMS LA REFERENCIA DEL COLEGIADO RESPECTO AL PROCESO EN EL QUE SE VENTILA EL INCUMPLIMIENTO DE LA DEMANDANTE YA HA SIDO RESUELTO POR PRONUNCIAMIENTO QUE ORDENA A TELEFNICA EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIN PACTADA EN LA TRANSACCIN, SIENDO QUE EN TAL PROCESO TELEFNICA DIJO QUE EL CONVENIO DE TRANSACCIN EXTRAJUDICIAL YA ESTABA RESUELTO, EN UN FUNDAMENTO QUE FUE RECHAZADO EN PRIMERA INSTANCIA SIN QUE HAYA SIDO APELADO; INDICA QUE EN EL SUPUESTO QUE PROCEDIERA LA RESOLUCIN DE LA TRANSACCIN SE PREGUNTA CMO SE EJECUTARA SU CONTENIDO, RAZN POR LA QUE INDICA EL ARTCULO 337 DEL CDIGO ADJETIVO DETERMINA QUE EL INCUMPLIMIENTO DE LA TRANSACCIN NO AUTORIZA AL PERJUDICADO SOLICITAR SU RESOLUCIN; QUE AL CONSIDERAR EL AD QUEM RESUELTO EN FORMA AUTOMTICA EL CONVENIO DE TRANSACCIN VULNERA EL PRINCIPIO SUPERIOR DE JUSTICIA, SIENDO QUE EN EL PROCESO SEGUIDO ANTE EL VIGSIMO TERCER JUZGADO CIVIL SE HA CONSIDERADO QUE ES UN IMPOSIBLE LA RESOLUCIN, LO QUE GUARDA CONCORDANCIA CON LO RESUELTO POR LA SEGUNDA Y TERCERA SALA CIVIL DE LIMA QUE HAN RESUELTO EN LOS PROCESOS DE OBLIGACIN DE HACER INICIADOS ANTE EL CUADRAGSIMO TERCER Y QUINCUAGSIMO PRIMER JUZGADO CIVIL, DEBIENDO CONSIDERARSE QUE LA CASACIN BUSCA LA UNIFICACIN DE LA JURISPRUDENCIA.---------CUARTO.- QUE DICHA FUNDAMENTACIN NO SATISFACE LAS EXIGENCIAS DEL INCISO 2 DEL ARTCULO 388 DEL CDIGO ADJETIVO, TODA VEZ QUE: I) LA CITA DEL ARTCULO 1478 CONSTITUYE UN ERROR MATERIAL, PUES LA NORMA QUE QUISO CITARSE ES EL ARTCULO 1430 DEL CDIGO CIVIL, CUYO TEXTO INCLUSO ES TRANSCRITO EN LA RECURRIDA; II) NO SE EXPLICA LA IMPERTINENCIA DEL ARTCULO 1430 DEL CDIGO CIVIL, CONSIDERANDO LA BASE FCTICA ESTABLECIDA EN LAS INSTANCIAS SEGN EL CUAL EL CONTRATO PRIVADO CONTIENE DIVERSOS ACTOS JURDICOS BUSCANDO EL CARGO LA REVALORACIN DE LA PRUEBA; III) NO SE EXPLICA LA PERTINENCIA DE LAS NORMAS DENUNCIADAS COMO INAPLICADAS A LOS HECHOS ESTABLECIDOS POR LAS INSTANCIAS, BUSCANDO LAS MISMAS EN REALIDAD LA REVALORACIN DE LA PRUEBA QUE NO ES FIN QUE PARA EL RECURSO CONTEMPLE EL ARTCULO 384 DEL ORDENAMIENTO PROCESAL CIVIL, ADEMS QUE NO ES CLARO RESPECTO A LOS ARGUMENTOS QUE SE EXPRESAN EN RELACIN A LOS ARTCULOS 1310 Y 1434 DEL CDIGO CIVIL, MIENTRAS QUE LO RELACIONADO CON EL ARTCULO 1099 DEL MISMO CDIGO PRETENDE ABRIR UN DEBATE QUE NO FUE PROPUESTO EN LA CONTRADICCIN; IV) TAMPOCO SE ES CLARO RESPECTO A LAS NORMAS CONTRAVENIDAS EN EL PROCESO, PUES LO QUE BUSCA EL CARGO ES REITERAR LOS ARGUMENTOS QUE SE HAN PROPUESTO EN LAS CAUSALES SUSTANTIVAS QUE YA HAN SIDO DESCARTADOS.-----------------------------------------------POR ESTAS CONSIDERACIONES Y EN APLICACIN DE LO PRECEPTUADO POR EL ARTCULO 392 DEL CDIGO PROCESAL CIVIL: DECLARARON IMPROCEDENTE EL RECURSO DE CASACIN DE FOJAS QUINIENTOS CUARENTA Y UNO, INTERPUESTO POR ENRIQUE ORIHUELA GMEZ; EN LOS SEGUIDOS POR TELEFNICA DEL PER SOCIEDAD ANNIMA; SOBRE EJECUCIN DE GARANTAS; CONDENARON AL RECURRENTE A LA MULTA DE TRES UNIDADES DE REFERENCIA PROCESAL, AS COMO AL PAGO DE LAS COSTAS Y COSTOS DEL RECURSO; DISPUSIERON LA PUBLICACIN DE ESTA RESOLUCIN EN EL DIARIO OFICIAL "EL PERUANO", BAJO RESPONSABILIDAD; Y LOS DEVOLVIERON.-SS.SANCHEZ PALACIOS PAIVAPACHAS AVALOSEGUSQUIZA ROCAMANSILLA NOVELLAPALOMINO GARCIA

MODELO DE CONTRATO DE ARRAS En la ciudad de ______, a __de_____de 200_REUNIDOS De una parte, DON _______________________, mayor de edad, estado civil, casado, vecino de ________, con domicilio en calle _________, nm. __, y D.N.I. n ________. (DATOS DEL VENDEDOR)Y de otra, DON _________________________, mayor de edad, estado civil soltero, vecino de ______ con domicilio en calle __________, nm. __, y D.N.I. n _________. (DATOS DEL COMPRADOR)ACTANAmbos, en su propio nombre y se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el presente otorgamiento, y la asuncin de las obligaciones que en el mismo dimanan, y de su libre y espontnea voluntad, (EN CASO QUE ALGUNA DE LAS PARTES ACTUEN EN NOMBRE DE OTRA PERSONA ESPECIFICAR)MANIFIESTANPrimero.- Que Don _________________________ (en adelante, VENDEDOR) es propietario, por justos y legtimos ttulos, del siguiente bien inmueble: (DESCRIPCIN FIEL A NOTA SIMPLE, LA CUAL HA DE SER ACTUALIZADA A FECHA DE LA FIRMA)Inscrita en el Registro de la Propiedad nmero _ de ______, al tomo _, libro __, folio __, seccin _,registral nmero ______, inscripcin ___. (TODOS ESTOS DATOS SE ENCUENTRAN EN LA NOTA SIMPLE)(SI LA PROPIEDAD TIENE ALGUNA CARGA RECOMENDAMOS ESPECIFICAR COMOVIENE EN LA NOTA SIMPLE)Segundo.- Que Don ______________________ (en adelante, EL COMPRADOR) est interesado en la adquisicin de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras confirmatorias, la cantidad de _______ Nuevos Soles (________ Soles), en efectivo.Tercero.- El precio de la venta se establece en ________________ Nuevos Soles, del que deber deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras (______Nuevos Soles,).Cuarto.- La seal entregada tendr validez hasta el da _____ de ___________ de 2.00_ en que se formalizar la escritura pblica de compraventa. La escritura se formalizar en la Notara que a tales efectos designe la parte compradora, debiendo notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelacin de, al menos, siete das, el lugar da y hora para su otorgamiento. La parte compradora se reserva el Derecho para que la escritura pblica de compraventa sea otorgada a favor de la persona que sta libremente designe.Quinto.- La entrega de llaves y toma de posesin, se realizar a la firma de Escritura Pblica, salvo pacto.Sexto.- Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa sern a cargo del adquirente exceptuando el impuesto predial que correr cuenta del vendedor.Sptimo.- Reconoce la propiedad que el inmueble se halla libre de cargas, gravmenes, arrendatarios y vicios ocultos respondiendo en caso contrario de los mismos conforme a la Ley. Igualmente reconoce estar al corriente del pago de impuestos, tasas y comunidad que afecten al inmueble debiendo abonarlos previamente al otorgamiento de escritura pblica, en caso contrarioOctavo.- Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carcter de arras confirmatorias, por lo que si el adquirente desistiera del contrato, el vendedor har suyas las cantidades entregadas, pudiendo exigir el resarcimiento de daos y abono de intereses, y si es el vendedor el que desiste, el adquirente podr optar conforme a lo dispuesto del Cdigo Civil entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolucin del mismo, con el resarcimiento de daos y abono de intereses en ambos casos. Tambin el adquirente podr pedir la resolucin, an despus de haber optado por el cumplimiento, cuando el cumplimiento no fuere posible.

Y para que as conste, suscriben el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicada. EL VENDEDOR EL ADQUIRENTE

CAPITULO IIOBLIGACIONES DE SANEAMIENTO1. 2. GENERALIDADES2.2. ConceptoSe denomina saneamiento a lo que un gran sector de la doctrina y del Derecho comparado conoce como garanta.Se trata de una responsabilidad del transferente del derecho de propiedad, uso o posesin de bien, una vez que ha ejecutado su prestacin y con independencia de su buena o mala fe, por no poder el adquirente destinar ese bien a la finalidad para la cual lo adquiri, o sea, es una responsabilidad objetiva pos cumplimiento del contrato. Artculo 1484.- Hay lugar a saneamiento en los contratos relativos a la transferencia de la propiedad, la posesin o el uso de un bien.[footnoteRef:8] [8: Cdigo Civil Pg. 341]

El saneamiento es regulado por el art. 1484 como una institucin de aplicacin general a todos los contratos, onerosos o gratuitos, traslativos de la propiedad, uso o posesin de un bien. Se trata de una obligacin impuesta por la ley, pero de esencia contractual.Sanear, en su acepcin amplia, significa hacer sano a un bien, repararlo o remediarlo, y, en su acepcin contractual, es la obligacin que asume el que transfiere un bien en propiedad, uso o posesin, de responder ante el adquirente por las consecuencias de no poder utilizar el bien para el fin de la adquisicin, como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos o el hecho propio del transferente.Es inapropiado el uso de la palabra garanta por eviccin y por vicios redhibitorios, por cuanto no se comprende qu es lo que garantiza el transferente, de qu modo se manifiesta esa garanta, si es una garanta personal o real o si se refiere a la garanta patrimonial genrica. En el saneamiento por eviccin, antes que se produzca la eviccin total o parcial no existe obligacin de sanear ni garanta alguna. Es apropiada la expresin responsabilidad por eviccin o por vicios ocultos, pero no se trata de una responsabilidad por incumplimiento que tiene su origen en la falta de ejecucin de las prestaciones contractuales debidas, sino de una responsabilidad cuyo germen se encuentra en la negociacin misma, pero que se hace ostensible una vez ejecutada la prestacin de dar un bien en propiedad, uso o posesin, debido a que el transferente no era titular del derecho que transfiere o el bien transferido adoleca de defectos ocultos, privando al adquirente de su derecho de poder destinar el bien a la finalidad de la adquisicin. No es una responsabilidad que necesariamente se derive del dolo o la culpa, pues la obligacin de sanear existe aun cuando el enajenante no haya incurrido en culpa alguna; el dolo o la culpa slo har extensiva la responsabilidad al pago de la indemnizacin de daos.La obligacin de saneamiento es la que contrae el que transfiere, a ttulo oneroso o gratuito, la propiedad, la posesin o el uso de un bien, cuando por sus propios hechos, la eviccin de un tercero o la existencia de vicios ocultos se priva al adquirente de su derecho de destinar dicho bien a la finalidad para la cual fue adquirido. El art. 1484 elimina la limitacin que exista en el Cdigo civil de 1936, cuyo art. 1370 lo circunscriba a los contratos celebrados a ttulo oneroso.La finalidad perseguida por las partes en los contratos, onerosos o gratuitos, por los cuales se transfiere la propiedad, uso o posesin de un bien, mueble o inmueble, registrado o no registrado, es que el adquirente pueda destinarlo al fin previsto en el contrato o al que se derive de su naturaleza.

2.3. Fundamento SaneamientoArtculo 1485.- En virtud del saneamiento el transferente est obligado a responder frente al Adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor.Se adquiere un bien en propiedad, uso o posesin para destinarlo a la produccin de otros bienes o servicios, o para revenderlo, donarlo, entregarlo en garanta, en prstamo, exhibirlo, guardarlo, consumirlo, para cualquier uso lcito que se le pueda dar en el futuro de acuerdo a su naturaleza, para usufructuarlo, etctera.

EJEMPLOSi el caballo comprado para fines de reproduccin es impotente (vicio oculto), o si A vende a B un bien que es de propiedad de C, por lo que ste demanda al comprador por reivindicacin y obtiene una sentencia que lo declara propietario y condena a ese comprador a desocuparlo (el comprador es eviccionado del bien); o el propietario de un fundo vende la parte baja conservando las tierras altas y, despus de la venta, desde las tierras altas desva el curso de las aguas dejando sin agua a las tierras bajas vendidas (el comprador se ve perjudicado por un hecho propio del vendedor), es evidente, en estos tres ejemplos, que el adquirente no podr destinar el bien para la finalidad de la adquisicin, por lo que su transferente debe resarcirlo del perjuicio sufrido.El art. 1485 define al saneamiento en los siguientes trminos: En virtud del saneamiento el transferente est obligado a responder frente al adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor. Es decir, el saneamiento es la institucin destinada exclusivamente a que el transferente compense (indemnice, resarza) al adquirente por la privacin de su derecho a destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuya su valor para ese efecto como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos del bien o los hechos propios del transferente.Del art. 1485 se desprende que el fundamento del saneamiento por eviccin, por vicios ocultos o por hechos propios del transferente se encuentra en la obligacin que tiene el transferente de compensar al adquirente por haber sido privado de su derecho a destinar el bien a la finalidad para la cual lo adquiri o que el bien disminuya su valor, o sea el saneamiento tiene carcter indemnizatorio; el transferente debe resarcir al adquirente pagndole el valor del bien, los intereses, gastos, costas, entre otros conceptos.El destino que se dar al bien es el fin o finalidad perseguida por el adquirente al celebrar un contrato de transferencia, y si no se ha previsto en el contrato la finalidad de la adquisicin se dar al bien el destino que se derive de su naturaleza.Es obligacin de todo el que transfiere un bien, obrando de buena fe, responsable y lealmente, consiste en asegurar al adquirente que el bien podr ser destinado a la finalidad de la adquisicin.Si el adquirente no consigue obtener la finalidad perseguida con el contrato, al no poder dar al bien el destino para el que lo adquiri, a causa de hechos propios del transferente, o a que es eviccionado, total o parcialmente, del derecho de propiedad, uso o posesin del bien, o porque ste presenta vicios ocultos, surge para el transferente la obligacin de sanear al adquirente pagndole el valor del bien, los intereses, frutos, y dems conceptos especificados en la ley (art. 1495, 1512, 1525), o pagndole lo que el bien vale de menos por tales causas (arts.1501, 1513, 1525).Tradicionalmente se enfrentan dos teoras sobre el fundamento de la obligacin de saneamiento: la que considera que el saneamiento es una consecuencia de la obligacin de entregar el bien; y la que sostiene que el saneamiento es una obligacin de garantizar la posesin pacfica y til del bien.Los que consideran que la obligacin de saneamiento es una consecuencia de la obligacin de entregar el bien afirman que el transferente debe entregar un bien como el previsto en el contrato, porque si incumple con esta obligacin entregando un bien que adolece de vicios jurdicos u ocultos, surge otra obligacin de garantizar contra estos vicios, a fin de mantener indemne al adquirente. Se sanciona al transferente por incumplimiento del contrato, al no entregar un bien como el previsto en el contrato, sin importar la finalidad de la adquisicin. Para nuestro ordenamiento jurdico civil el saneamiento tiene un fundamento indemnizatorio. En todo contrato de transferencia de bienes en propiedad, uso o posesin de un bien, el transferente persigue y asegura al adquirente que podr destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido, en caso contrario, el transferente est obligado a sanear al adquirente compensndolo por la prdida, inutilidad o disminucin del valor del bien para cumplir con esa finalidad como consecuencia de los hechos personales del transferente, de la eviccin o de los vicios ocultos del bien. Eta es la doctrina que sustenta a la norma del art. 1485 que dispone: En virtud del saneamiento el transferente est obligado a responder (no ha garantizar) frente al adquirente por la eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor. No queda duda que la institucin del saneamiento por eviccin, vicios ocultos y hecho propio del transferente se fundamenta en la necesidad de reparar al adquirente por no poder destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirida o cuando por tales causas el bien disminuye su valor. La finalidad de la adquisicin es el factor determinante de la obligacin de sanear, no contando para nada la buena o mala fe con que haya actuado el transferente o si el contrato de transferencia fue a ttulo oneroso o gratuito.En efecto, nadie adquiere un bien, en propiedad, uso o posesin, as porque s, sin perseguir alguna finalidad, sino que lo adquiere para con ese bien alimentarse, vestirse, curarse de una enfermedad, recrearse, utilizarlo para construir otro bien, trasladarse de un lugar a otro, labrar la tierra, abonar las plantas, etc. El ser humano es estructuralmente finalista, todo lo que hace o deja de hacer es persiguiendo algn fin, de ah que en la celebracin de los contratos traslativos, por un deber de buena fe, de lealtad, el transferente debe hacer todo lo necesario para asegurar al adquirente que el bien transferido podr ser destinado al fin previsto en el contrato; y si no fuera as, porque el adquirente es despojado del bien por efecto del derecho de un tercero anterior a la transferencia o porque el bien adolece de vicios ocultos o por hechos propios del transferente, ste est obligado a sanear por esas causales.La obligacin de saneamiento es de tres clases: a) Saneamiento por eviccin; b) Saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios; y c) Saneamiento por hecho propio del transferente.El transferente solamente est obligado a sanear por la prdida sufrida injustamente por el adquirente como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos o el hecho propio del transferente, que hacen intil el bien para la finalidad para la cual fue adquirido o cuando disminuyan considerablemente su valor para dicha finalidad. El transferente est obligado a salvaguardar al adquirente contra las consecuencias de no poder destinar el bien a la finalidad estipulada en el contrato debido a la eviccin, los vicios ocultos o por sus hechos propios; el transferente responde ante su adquirente independientemente de su dolo o culpa, los cuales tienen relevancia nicamente para la indemnizacin de daos.Procede la obligacin de sanear tanto en los contratos a ttulo oneroso como en los a ttulo gratuito por los que se transfiere la propiedad, uso o posesin de un bien. Si la naturaleza jurdica, explicacin o fundamente del saneamiento no consiste en asegurar la equivalencia entre lo que se da como prestacin y lo que se recibe como contraprestacin, sino que el adquirente pueda destinar el bien adquirido a la finalidad de la adquisicin prevista en el contrato, y, a falta de previsin, a su destino normal, y que si no puede darle ese destino por efecto de la eviccin o de los vicios ocultos, sea indemnizado por todos los perjuicios sufridos, lo mismo da que el contrato traslativo sea a ttulo oneroso o gratuito.

2.4. Presuncin de destino normal del bienSi no se indica expresa o tcitamente la finalidad de la adquisicin, se presume que la voluntad de las partes es dar al bien el destino normal de acuerdo con sus caractersticas, la oportunidad de la adquisicin y las costumbres del lugar.Si en el contrato no se ha indicado la finalidad de la adquisicin, expresa ni tcitamente, se presume, iuris tantum, para fines del saneamiento, que es voluntad de las partes dar al bien su destino normal, el ms conforme a su naturaleza, considerando sus caractersticas, la oportunidad de la adquisicin, la clase de actividades a que se dedica el adquirente, si stas fueron comunicadas al transferente o ste las conoca por sus propios medios, y las costumbres del lugar de ubicacin del bien; todo lo cual requiere ser probado en la etapa procesal correspondiente.La Corte Suprema ha resuelto: Si en el contrato no se indica, expresa ni tcitamente, la finalidad de la adquisicin, debe presumirse que la finalidad de la adquisicin es el destino normal, cuyo contenido debe establecerse en razn de las caractersticas del bien objeto del contrato, de la oportunidad de su adquisicin y las costumbres del lugar de ubicacin del bien; todo lo cual requiere que en la etapa procesal correspondiente se establezca, de acuerdo al caso concreto, el contenido de la presuncin aludida, lo que finalmente es un tema de carcter probatorio cuyo anlisis no est dentro de las atribuciones de la Corte Casatoria.Es muy variada la finalidad por la que se adquiere el derecho de propiedad, uso o posesin de un bien. EJEMPLOSe puede adquirir el derecho de propiedad de un bien con la finalidad de consumirlo, exhibirlo en una feria, revenderlo, entregarlo en arrendamiento, comodato, gravarlo en respaldo del pago de una deuda, guardarlo, etc. Esa finalidad puede ser la convenida por las partes expresa o implcitamente, caso en el que se habla de finalidad de la adquisicin prevista por las partes; o, si en el contrato no se ha previsto la finalidad de la adquisicin, se presume que las partes quisieron dar al bien un destino de acuerdo a su naturaleza (una inmueble construido para casa habitacin no puede ser destinado para local industrial; un caballo de paso no puede ser usado como caballo de carrera), a la oportunidad de la adquisicin (el comerciante minorista que compra a un mayorista hace la adquisicin para revender los bienes adquiridos; el que compra a un minorista generalmente adquiere el bien para su consumo) y las costumbres del lugar (en un lugar donde las gentes se dedican a la agricultura utilizando la fuerza de los animales, el que compra una yunta de bueyes lo hace con el fin de dedicarlos a remover la tierra, no para revenderlos o sacrificarlos y consumirlos). El que no se pueda destinar el bien para la finalidad de la adquisicin prevista en el contrato y, a falta de ella, a la finalidad que se derive de la naturaleza del bien, de las circunstancias que rodearon su adquisicin o de las costumbres del lugar, debido a los hechos propios del transferente, a la eviccin o a los vicios ocultos, surge para el transferente la obligacin de sanear al adquirente.

2.5. Transmisin hereditaria de la obligacin y del derecho de saneamientoArtculo 1487.- Tanto la obligacin como el derecho de saneamiento se trasmiten a los respectivos herederos.En cuanto a los efectos de las obligaciones, el principio general reza: Desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores (art. 660). Toda obligacin se trasmite a los herederos, salvo cuando es inherente a la persona, lo prohbe la ley o se ha pactado en contrario (art. 1218). Como por el saneamiento el transferente debe responder frente al adquirente por no poder dar al bien el destino para el que lo adquiri, pagndole una cantidad de dinero por concepto de valor del bien, intereses, costos, daos, entre otros conceptos, es incuestionable que esta obligacin de dinero se transmite a los herederos; stos deben compensar al adquirente hasta donde alcancen los bienes que les ha dejado su causante, por ejemplo, si el causante deba por saneamiento la suma de cien y los bienes que ha dejado como herencia tienen un valor de sesenta, los herederos compensan al adquirente slo por esta ltima cantidad.Como el saneamiento, elemento natural del contrato, es una obligacin contractual que se enmarca dentro del principio general res inter alios acta que rige los efectos del contrato, principio que establece: Los contratos slo producen efectos entre las partes que los celebran y sus herederos, salvo en cuanto a stos si se trata de derechos y obligaciones no transmisibles (art.1363), tanto la obligacin como el derecho de sanear pasan a los respectivos herederos de los contratantes. Lo dispuesto por los art. 1218 y 1326, respectivamente, constituye el fundamento del principio concreto que, al regular los efectos del saneamiento, dispone que tanto la obligacin como el derecho de saneamiento se transmite a los respectivos herederos (art. 1487).Tanto la obligacin de saneamiento del transferente como el derecho al saneamiento del adquirente se transmiten a sus respectivos herederos a ttulo universal como a sus causahabientes a ttulo particular inter vivos. El adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato transferente como a los anteriores, en la medida que stos estn obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes (art. 1488). En otros trminos, el transferente no solamente queda obligado ope legis a sanear a su inmediato adquirente, sino tambin a los sucesivos adquirentes; el adquirente puede dirigir su accin contra su inmediato transferente o contra el transferente originario o contra cualquiera de los transferentes intermediarios.

2.6. Extensin de la transmisin hereditaria. CaducidadEl adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato transferente como a los anteriores a ste, en la medida que stos hubieran estado obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes.Los plazos de caducidad de las acciones de saneamiento contra los transferentes anteriores al inmediato se cuentan a partir de la celebracin de sus respectivos contratos.La obligacin de saneamiento no slo se transmite a los herederos a ttulo universal, sino tambin a los sucesivos transferentes a ttulo particular, o sea no slo est obligado a sanear el ltimo transferente al ltimo adquirente, sino que tambin estn obligados a sanear los transferentes anteriores al ltimo, hasta llegar al transferente originario del cual todos derivan sus derechos. En las trasmisiones sucesivas del bien, el ltimo adquirente puede accionar por saneamiento contra su inmediato transferente o contra cualquiera de los anteriores. El derecho de accionar contra su inmediato transferente deriva del acto jurdico que dio lugar a la transmisin. Su derecho de accionar contra los anteriores transferentes se justifica considerando que al transferirse un bien, se trasmiten los derechos que con relacin a l tena el tradens, entre los cuales se halla el derecho al saneamiento. Como dice Barandiarn, tal derecho se trasmite a ttulo accesorio, subrogndose el ltimo adquirente en tal derecho que su transmitente tena contra aquel de quien adquiri la cosa.2.7. Modificacin convencional de la obligacin de saneamientoLos contratantes pueden ampliar, restringir o suprimir la obligacin de saneamiento, salvo el caso contemplado en el artculo 1528.Por ser la obligacin de saneamiento un elemento natural de todo contrato por el que se transfiere la propiedad, uso o posesin de un bien, no requiere ser estipulada, opera por mandato de la ley, aun cuando las partes no hayan hecho mencin alguna a ella en su contrato.Debido al carcter natural, no esencial, de la obligacin de saneamiento, y por concernir a derechos de orden privado, que interesan solamente a los contratantes, stos mediante estipulacin expresa o tcita pueden suprimirla, ampliarla o restringirla. Pero tal estipulacin slo es vlida si el transferente ignora los vicios o desconoce el derecho del tercero sobre el bien transferido, puesto que si conoce que el bien es vicioso o que el derecho que transfiere le pertenece a un tercero, la estipulacin carece de validez, porque el Derecho no puede tutelar el comportamiento doloso del transferente.Es invlida la clusula contractual por la que se conviene la limitacin o supresin de la obligacin de sanear del transferente por sus hechos personales (art. 1528), o cuando conoce que el derecho que transfiere no le pertenece, o sabe que el bien adolece de graves defectos, pero no los revela al adquirente (art. 1328).El art. 1528 dispone que es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligacin de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo. Pretender liberar o limitar la obligacin de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo, sera como liberar al transferente sobre la base de su mala fe.Es nula toda estipulacin que excluya o limite la responsabilidad por dolo o culpa inexcusable del deudor (art.1328). Nadie puede ampararse en su propia culpa o dolo para liberarse de responsabilidad. Si el transferente acta de mala fe al estipularse la supresin o limitacin de su obligacin de saneamiento, lo estipulado carece de toda eficacia; igualmente, si adquirente procede con mala fe al convenirse la ampliacin de la obligacin, tampoco es vlido lo pactado. La estipulacin de no estar obligado a sanear por eviccin, vicios ocultos o hechos personales del transferente tambin se detiene ante leyes imperativas, el orden pblico y las buenas costumbres (art. V del T.P.). 2.8. El saneamiento en las ventas forzadasArtculo 1490.- En las ventas forzadas hechas por las autoridades y entidades autorizadas por ley, el saneamiento queda limitado a la restitucin del precio que produzca la transferencia.La garanta del saneamiento por eviccin se debe en las ventas forzadas hechas por autoridades y entidades autorizadas por ley, en cuyo caso el saneamiento queda limitado a la restitucin del precio. En realidad no se trata de una obligacin de saneamiento por la cual el transferente se obliga a indemnizar por el perjuicio sufrido por el adquirente como consecuencia de la eviccin, sino de una obligacin de restitucin.

EJEMPLOA es deudor de X. ste embarga y remata judicialmente el bien de su deudor, bien que se adjudica a C. Luego el bien es reivindicado por D. El adjudicatario C puede demandar A, deudor ejecutado, para que le restituya el precio que pag en la venta forzada.Por mandato del art. 1491, el transferente est obligado al saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de resolucin judicial o administrativa firme, por razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia; y por disposicin del art. 1495, el adquirente podr exigir al obligado la restitucin del valor del bien al momento de la obligacin, el pago de los intereses, tributos, gastos, costas, indemnizacin por daos, entre otros. Todas estas facultades emanan de un contrato surgido de la libre manifestacin de voluntad de las partes; el transferente, libremente toma la decisin de enajenar un bien en propiedad, uso o posesin. Distinta es la situacin de las ventas forzosas, realizadas en contra de la voluntad del transferente, cuando la ley lo autoriza, en las cuales, conforme al art. 1490, el saneamiento queda limitado a la restitucin del precio que produzca la venta. El vendedor no es el acreedor ejecutante sino el deudor ejecutado. El adjudicatario es el que asume el papel de comprador. El precio que paga el adjudicatario no es entregado al deudor ejecutado sino al acreedor ejecutante.El deudor ejecutado no vende voluntariamente, no interviene en la determinacin del precio, no recibe el precio, pero ste es utilizado para cancelar o disminuir sus deudas, lo que es lo mismo que entrase en su patrimonio, razn suficiente para que est obligado a restituir el precio pagado por el adjudicatario. El hecho de que no vende voluntariamente sino que es forzado a vender, es motivo suficiente para que su obligacin de sanear se limite a la restitucin del precio.

3. SANEAMIENTO POR EVICCINSegn el art. 1491 del nuevo C.C. "Se debe el saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de resolucin judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia".No solamente funciona en la transferencia de propiedad (compra-venta, dacin en pago o permuta) sino tambin en la transferencia del uso o posesin.La sentencia judicial o resolucin administrativa debe ser firme y definitiva.Basta que se la haya despojado del derecho mediante dicha sentencia, no es necesario que sea despojado materialmente para que tenga este derecho de saneamiento por eviccin.3.1. Obligacin de saneamiento por eviccinArtculo 1491.- Se debe el saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de resolucin judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia. 3.2. EtimologaEviccin es palabra de etimologa latina (evictio-evictionis), derivada del verbo latino evincere que significa vencer en juicio; de donde deriva evictus, que significa vencido17. Evicto es el que ha sido vencido en juicio y privado del derecho que adquiri; evicente, el que lo ha vencido; obligado a sanear el que por haber trasmitido el derecho al evicto debe responder.3.3. Definicin de eviccinLa eviccin es definida por el art. 1491 como el acto por el cual el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de una resolucin judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia 19. Conforme a esta definicin, por la eviccin el adquirente no pierde el bien o parte de l, sino pierde todo o parte del derecho a la propiedad, uso o posesin de dicho bien, lo que lo priva del poder de destinarlo a la finalidad de la adquisicin.Podemos decir que para el Derecho peruano no hay perturbacin de derecho al adquirente por la sola interposicin y trmite de una demanda judicial o administrativa de eviccin, sino cuando el adquirente es privado, total o parcialmente, del derecho adquirido20 por efecto de una resolucin judicial o administrativa firme dictada en un proceso de eviccin. Tambin en el Derecho romano, el comprador deba esperar a que se le desposeyera efectivamente de la cosa, para poder proceder contra su vendedor por dao derivado del incumplimiento, cuando resultare haber recibido cosa ajena. Se denomina tercero evicente o eviccionante al que, mediante resolucin judicial o administrativa, despoja del bien al adquirente. Al que sufre la privacin, prdida o despojo del bien se le llama eviccionado, evicto.3.4. La accin de eviccinLa accin de eviccin es ejercida por el tercero mediante una demanda o en una contestacin a una demanda que le ha interpuesto el adquirente. En el primer caso, el tercero demanda al adquirente por eviccin alegando ser l el titular del derecho transferido, o sea que a l le pertenece el bien ya sea en propiedad, uso o posesin. En el segundo caso, el adquirente perturbado en su derecho por un tercero, demanda a ste por reivindicacin del bien, mejor derecho a la propiedad, uso o posesin del bien, se vale de los interdictos o de otras acciones reales o personales, y el tercero demandado en la contestacin a la demanda alega ser l el titular del derecho transferido.

3.5. Clases de eviccinLa privacin del derecho del adquirente como consecuencia de la eviccin puede ser total o parcial.Por la eviccin total el adquirente se ve privado de todo el derecho adquirido, quedando sin ttulo alguno. Por la eviccin parcial el adquirente es privado del derecho de una parte determinada del bien (parte del bien no le perteneca al transferente) o de una parte alcuota del mismo (por ejemplo, se transfiere la totalidad del derecho de propiedad de un bien, cuando el transferente es solamente copropietario) o se priva al adquirente de un derecho menor sobre el bien (por ejemplo, adquiri la propiedad del bien y es eviccionado del derecho de usufructo sobre el mismo).En resumen, la eviccin puede ser total o parcial, segn que el adquirente pierda todo o parte del derecho que le fue transferido, {o slo alguno o algunos atributos de ese derecho. Por ejemplo, el adquirente es privado de la propiedad de todo el bien que compr (experimenta la eviccin total de lo adquirido) o solamente de parte de dicho bien, o el tercero evicente obtiene el reconocimiento de un derecho menos pleno al de la propiedad como puede ser el de uso o el de usufructo (el adquirente queda siempre con una parte de su adquisicin). Como dice Arias Schreiber, la eviccin es total cuando el adquirente pierde todo el derecho que le fue transferido y es parcial, si slo es privado de parte de ese derecho. Un ejemplo de eviccin total lo tenemos cuando el tercero obtiene un fallo firme por el cual se declara que es el propietario del inmueble transferido al adquirente. Habr en cambio eviccin parcial, cuando lo que obtiene el tercero es el reconocimiento de un derecho menos pleno o temporal, como sera el de ser usufructuario del derecho transferido, en cuyo evento el adquirente slo tendra el derecho a la propiedad, pero no el uso y disfrute.Sin embargo, recalcamos que para el Derecho peruano, la prdida por el adquirente de un derecho real menor por la existencia en el bien de cargas o gravmenes (servidumbres, hipoteca, anticresis, garanta mobiliaria) no aparentes no est regulado como un caso de saneamiento por eviccin sino de saneamiento por vicios ocultos (art. 1509).3.6. Extensin de la eviccin.La extensin del concepto de eviccin es establecida por ley. Para nuestro Cdigo civil vigente de 1984 solamente hay eviccin cuando el adquirente es privado total o parcialmente del bien adquirido. En cambio, un sector del Derecho extranjero entiende por eviccin no solamente al despojo del bien en virtud de una resolucin judicial o administrativa, sino tambin a la perturbacin que sufre el adquirente al ser demandado judicial o extrajudicialmente por un tercero que alega tener un derecho sobre el bien transferido. As, para el Derecho francs, como afirman los Mazeaud, garantizar al comprador contra la eviccin es, segn el art. 1.625, asegurarle una posesin pacfica de la cosa vendida; lo cual se expresa de otra forma por el art. 1.626: Aunque con ocasin de la compraventa, no se haya efectuado ninguna estipulacin acerca de la garanta, el vendedor est obligado de pleno derecho a garantizar al adquirente por la eviccin que sufra en la totalidad o en parte del objeto vendido y por los supuestos gravmenes sobre ese objeto, y no declarados al vender. El vendedor debe impedir que un tercero invocando un derecho sobre la cosa vendida, atente contra la propiedad, la posesin o la tenencia del comprador.3.7. Concepto de saneamiento por eviccinEl saneamiento por eviccin es la obligacin del transferente de compensar al adquirente la privacin del derecho que sufre por efecto de la eviccin.Qu duda cabe que el adquirente, al ser despojado del derecho sobre el bien adquirido y no poder destinarlo a la finalidad de la adquisicin, sufre una prdida o menoscabo de su patrimonio, por lo que el saneamiento es de naturaleza indemnizatoria, o sea el transferente debe indemnizarle pagndole todo lo que ha perdido como consecuencia de la eviccin.Conforme al art. 1491 del Cdigo civil vigente, el transferente slo est obligado al saneamiento por eviccin, cuando el adquirente es privado, sin su culpa, mediante resolucin judicial o administrativa firme, de todo o parte, temporal o definitivamente, de la propiedad, uso o posesin del bien adquirido, en virtud de un derecho preexistente de un tercero. Por ejemplo, A vende a B un bien que es de C; el comprador B ya se encuentra en posesin del bien que compr. Ante esta situacin, el propietario C puede interponer una accin reivindicatoria (art.923) o una de mejor derecho de propiedad, cualquiera de la dos, contra B. Si C pierde, el vendedor A no est obligado a nada frente al comprador B. Pero si C gana, el vendedor A debe sanear a su comprador B pagndole el valor que tiene el bien al momento de la eviccin, con los intereses legales, las mejoras realizadas, los gastos e impuestos que fueron de cargo del comprador, y los daos que ste ha sufrido.

3.8. Obligaciones del Transferente.De conformidad con el Art. 1495 son los Siguientes.1. Devolver el valor del bien a los momentos de la eviccin, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirido. No se devuelve el valor del bien en el momento en que se transfiri, sino el valor que tiene el bien al momento en que el adquiriente es eviccionado, porque eso es lo que est permitiendo el adquiriente.El bien del bien se prueba en el juicio, fundamentalmente mediante la prueba pericial.2. Pagar los intereses legales desde que se produce la eviccin.3. Pagar los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo posey de buena fe o su valor, hasta el momento en que es demandado por reivindicacin. El poseedor de buena fe no est obligado a devolver el bien con sus partes, el transferente no tiene que pagarle el valor de esos frutos.4. Pagar las costas del juicio de eviccin, en caso de haber sido obligado el adquirente a pagarlas.5. Pagar los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente.6. Pagar todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por el evincente.Se refiere a aquellas mejoras que hizo hasta el momento en que fue demandado por el tercero reivindicante. Esta situacin es difcil porque el tercero tiene que pagar al adquirente todas las mejoras necesarias, ya que las mejoras necesarias impiden que el bien se deteriore o destruya.En el caso de que el tercero reivindicante no haya pagado las mejoras las tiene que pagar el transferente.7. Pagar la indemnizacin de daos y perjuicios, cuando el transferente incurri en dolo o culpa al celebrar el contrato. Esto es, cuando el transferente celebr el contrato sabiendo que no le corresponda ese derecho. Es decir, el saneamiento por eviccin, corresponde aunque el transferente haya actuado de buena fe, caso que est comprendido en este inciso.

3.9. Mejoras Abonadas Al AdquirenteEsta es una situacin particular que se encuentra en el art. 1496. Puede ser que las mejoras no fueron pagadas por el adquirente, sino el que pag fue el transferente y el tercero ha pagado dichas mejoras al adquirente. En este caso este valor ser deducido de lo que tenga que pagar el transferente al adquirente

Segn el art. 1497, el adquirente puede renunciar al derecho de exigir la obligacin de saneamiento por eviccin. Esta renuncia puede ser general o especfica:3.10. Renuncia la a accin de saneamientoa. Si se trata de una renuncia general, y se produce la eviccin, el transferente no est obligado a indemnizar, pero s est obligado a devolver la contraprestacin.b. Si se trata de una renuncia especfica, es decir, ambas partes convienen en que el vendedor no est obligado al saneamiento por eviccin ni a devolver la contraprestacin, entonces el transferente no est obligado a ninguno de estos pagos.Si el transferente actu sabiendo que el derecho que se transfera no le perteneca, esta clusula sera nula.3.11. Obligacin De Notificar La Demanda Al Transferente.Segn el art. 1498, el adquirente para tener derecho al saneamiento por eviccin est en la obligacin de hacer notificar con la demanda de reivindicacin, al transferente. Esto para que pueda de-mostrar el transferente, en juicio, que el derecho que transfiri es vlido.El oferente, est en la obligacin de garantizar que el adquirente, pueda hacer uso del bien para los fines que celebr el contrato.El adquirente puede dirigir su accin contra el transferente inmediato o contra los anteriores si es que el plazo de caducidad no ha vencido.De conformidad con el art. 1499, es potestativo del transferente el salir a juicio y defender el derecho que ha transferido al adquirente. Si sale a juicio toma el lugar del adquirente y contina ese juicio hasta el final. Si es que lo pide el adquirente, puede coadyuvar en la defensa. Esto es novedad en el nuevo Cdigo Civil.

3.12. Casos en que el adquirente pierde el derecho por eviccinSon los siguientes: (art. 1500).a. Si no pidi y cuid que se citara al transferente con la demanda del juicio de eviccin.b. Si se someti la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y perdi.c. Si transigi el juicio sin anuencia del transferente.d. Si al celebrar el contrato conoca que el bien era litigioso o ajeno. En este caso, el adquirente sabe que est adquiriendo una cosa riesgosa y asume este riesgo.e. Por caducidad, siendo el plazo de sta de un ao a partir de la fecha en que se produjo la eviccin. Un ao contado. a partir del momento en que es despojado judicialmente del bien. Si se ha vencido este plazo ya no puede interponer demanda. Este plazo es de caducidad y no de prescripcin, por lo tanto, no tiene suspensin.

Artculo 1501. Se refiere al caso en que el adquirente es despojado de parte del bien, no de la totalidad. El adquirente podr optar por pedir el saneamiento de la parte del bien cuyo derecho se pierde.

El adquirente puede demandar la resolucin del contrato si es que ya no le interesa o quedarse con la parte del bien que an conserva bajo su derecho.

Artculo 1502. Cuando el adquirente ha hecho la adquisicin de varios bienes en conjunto, interdependientes, y es eviccionado en alguno de ellos, puede:a. Pedir el saneamiento del bien o bienes eviccionados.b. Demandar la resolucin del contrato, si los bienes que le quedan, han perdido utilidad en relacin a la finalidad para la que se celebr el contrato.

4. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS4.1. Generalidades sobre vicios ocultosA los vicios ocultos se les denomina tambin vicios redhibitoriosSon los defectos ocultos que tiene el bien y que disminuyen su utilidad hacindolo intil. Vicios que el adquirente no puede conocer al momento en que se celebr el contrato. Debe distinguirse estos defectos (vicios) de las cualidades (calidad, oro, plata).Segn el art. 1503 "El transferente est obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia" y de acuerdo al art. 1504, se considera que cuando se hace una adquisicin debe examinarse el bien. Tratndose de adquisiciones de valor, debe actuarse las diligencias exigibles, pero si no es perito o conocedor del bien, deber asesorarse por peritos o conocedores de la materiaSurge la discusin en el sentido de que si necesariamente debe de asesorarse por peritos. El legislador dice que cuando se refieren a bienes de gran valor, es lgico que se hagan asesorar por peritos.El autor no comparte este parecer, en pases como el nuestro, de economa precaria.El art. 1505, se refiere al caso de ampliacin de saneamiento por vicios ocultos, cuando faltan las cualidades que se han sealado en el contrato y que sirven para darle utilidad.Segn el art. 1506, segunda parte, cuando se compran varios bienes en conjunto, interdependientes entre s, aunque se haya dado un valor separado, el vicio oculto de uno de ellos da lugar a la obligacin de saneamiento por vicio oculto.El art. 1507, consagra el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Si el accesorio tiene vicios ocultos la obligacin de saneamiento se dirige slo a lo accesorio, no a lo principal.De conformidad con el art. 1508 "El adquirente de un bien fungible viciado puede exigir, en sustitucin del saneamiento, la entrega de otro de igual naturaleza".El art. 1509, hace referencia a cargas (por ejemplo la servidumbre) o gravmenes (como la hipoteca). El C.C. de 1936, tambin tena esta posicin, aunque se discuta desde la vigencia del mencionado cdigo, si estas cargas y gravmenes eran vicios ocultos o vicios de derecho, en cuyo caso, habra la obligacin de Saneamiento por Eviccin.Hay que distinguir, adems, si estas cargas o gravmenes estaban registrados o no. Si estaban registrados no hay derecho al saneamiento por vicios ocultos.Si la adquisicin es fuera del Registro y exista estas cargas y gravmenes y no se conocan stos al momento de celebrar el contrato, tiene derecho al saneamiento.4.2. Acciones que dan lugar a la obligacin por vicios ocultosHay dos acciones:a. Accin resolutoria o Redhibitoria.b. Accin de reduccin del precio o cuantiminoris o estimatoria.4.3. Accin ResolutoriaLa accin resolutoria est contenida en el art. 1511 que dice: "El adquirente puede pedir, en razn del saneamiento a que est obligado el transferente, la resolucin del contrato".Si el bien pierde o disminuye la utilidad a la que fue destinada, el adquirente tiene el derecho de pedir la Resolucin del contrato.4.4. Obligaciones del transferente por laDe conformidad con el art. 1512, son las siguientes:a. Est obligado a pagar el valor que tena el bien al momento de la resolucin y como si no tuviese vicios ocultos, lo que se establece mediante prueba pericial.b. Est obligado a pagar los intereses de ese valor, que se devenguen desde el momento en que el transferente es notificado con la demanda de resolucin, hasta el momento en que ste paga al adquirente.c. Pagar los gastos o tributos pagados por el adquirente en el momento de la celebracin del contrato.d. Deber pagar los frutos del bien que estuvieran pendientes al momento de la resolucin.e. Pagar la indemnizacin de daos y perjuicios, excepto si el transferente actu de buena fe.4.5. Accin cuantiminorisLa accin cuantiminoris, est contenida en el art. 1513 que establece que, cuando el bien tiene vicios ocultos, se puede optar por pedir la reduccin del valor del bien de acuerdo a sus intereses.Si a consecuencia del vicio oculto el bien resulta intil para la finalidad adquirida, entonces, se puede pedir la devolucin