``kajian penerbitan izin mendirikan bangunan ...penulisan hukum (skripsi) dengan judul “kajian...

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

i

``KAJIAN PENERBITAN IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB) OLEH

UNIT PELAYANAN TERPADU (UPT) PEMERINTAH KOTA

SURAKARTA UNTUK BANGUNAN APARTEMEN SEBAGAI UPAYA

MEWUJUDKAN PENATAAN BANGUNAN KOTA

BERBASIS BUDAYA JAWA

Penulisan Hukum

(Skripsi)

Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Syarat-syarat Guna Memperoleh

Derajat Sarjana dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret

Surakarta

Oleh :

BRESTIARA GANINDYA

E. 0005120

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2011


commit to user

ii

PERSETUJUAN PEMBIMBING

Penulisan Hukum (Skripsi)

KAJIAN PENERBITAN IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB) OLEH



UNTUK MEWUJUDKAN PENATAAN BANGUNAN KOTA BERBASIS

BUDAYA JAWA

Oleh

Brestiara Ganindya

E.0005120

Disetujui untuk dipertahankan di depan Dewan Penguji Penulisan Hukum

(Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Surakarta, 8 Februari 2011

Pius Triwahyudi, S.H.,M.Si.

NIP. 195602121985031004


commit to user

iii

PENGESAHAN PENGUJI

Penulisan hukum (Skripsi)

KAJIAN PENERBITAN IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB) OLEH



UNTUK MEWUJUDKAN PENATAAN BANGUNAN KOTA BERBASIS

BUDAYA JAWA

Oleh

Brestiara Ganindya

NIM. E 0005120

Telah diterima dan disahkan oleh Dewan Penguji Penulisan Hukum (Skripsi)

Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta

Pada :

Hari : Kamis

Tanggal : 24 Maret 2011

DEWAN PENGUJI

1. Purwono Sungkowo R., S.H. : .................................................................

Ketua

2. Lego Karjoko, S.H.,M.H. :..................................................................

Sekretaris

3. Pius Triwahyudi, S.H.,M.Si. :...................................................................

Anggota

Mengetahui

Dekan,

Moh. Jamin, S.H.,M.Hum. NIP. 196109301986011001


commit to user

iv

PERNYATAAN

Nama : Brestiara Ganindya

NIM : E0005120

Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (skripsi) berjudul :

Kajian Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Oleh Unit Pelayanan Terpadu (UPT)

Pemerintah Kota Surakarta Untuk Bangunan Apartemen Sebagai Upaya Untuk

Mewujudkan Penataan Bangunan Kota Berbasis Budaya Jawa adalah betul-betul karya

sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya dalam penulisan hukum (skripsi) ini

diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila dikemudian

hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi

akademik berupa pencabutan penulisan hukum (skripsi) dan gelar yang saya

peroleh dari penulisan hukum (skripsi) ini.


Yang membuat pernyataan

Brestiara Ganindya

NIM. E0005120


commit to user

v

ABSTRAK BRESTIARA GANINDYA. E 0005120, KAJIAN PENERBITAN IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB) OLEH UNIT PELAYANAN TERPADU (UPT) PEMERINTAH KOTA SURAKARTA UNTUK BANGUNAN APARTEMEN SEBAGAI UPAYA UNTUK MEWUJUDKAN PENATAAN BANGUNAN KOTA BERBASIS BUDAYA JAWA. Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penulisan Hukum (Skripsi). 2011.

Tujuan penelitian ini berfungsi untuk mengetahui persyaratan dan prosedur izin mendirikan bangunan apartemen di Kota Surakarta, selain itu juga bertujuan untuk mengetahui harmonisasi peraturan perundang-undangan mengenai izin mendirikan bangunan apartemen..

Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif yang bersifat preskriptif dengan pendekatan perundang-undangan. Jenis data yang digunakan adalah data sekunder yang diklasifikasikan menjadi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, serta bahan hukum tersier atau penunjang. Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah studi kepustakaan yaitu teknik pengumpulan data dengan mempelajari data sekunder. Analisis data yang dipergunakan adalah silogisme deduksi dengan metode intepretasi gramatikal. Berdasarkan pembahasan hasil penelitian ini diperoleh simpulan bahwa persyaratan dan prosedur penerbitan izin mendirikan bangunan apartemen di Kota Surakarta telah sesuai dengan perundang-undangan yang ada akan tetapi jika ditinjau dari segi sosial-budaya dan kaidah tata ruang, penerbitan izin mendirikan bangunan apartemen kurang sesuai. Prosedur dan persyaratan izin mendirikan bangunan terdapat dalam Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan Gedung sebagai pelaksanaan dari Undang-Undang bangunan pada tingkat daerah. Untuk bangunan khusus seperti bangunan apartemen ada beberapa persyaratan tambahan sesuai dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun. Selain itu pendirian bangunan apartemen wajib memperhatikan rencana umum tata ruang kota. Setiap peraturan perundang-undangan yang mengatur suatu hal tidak boleh bertentangan dengan undang-undang lain yang mengatur hal yang sama pula. Dalam hal ini peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang izin mendirikan bangunan apartemen telah harmonis, meskipun demikian terdapat beberapa kekurangan pengaturannya di tingkat daerah sehingga kekuatan hukumnya kurang maksimal. Implikasi teoritis penelitian ini adalah memberikan sumbangan pemikiran bagi pengembangan ilmu hukum khususnya dalam menelaah setiap peraturan mengenai izin mendirikan bangunan khususnya bangunan apartemen, selain itu diharapkan dengan penulisan ini pemohon IMB yang akan mengajukan permohonan IMB berpedoman pada peraturan yang berlaku.

Kata kunci : izin mendirikan bangunan


commit to user

vi

ABSTRACT

BRESTIARA GANINDYA. E 0005120, STUDY PUBLISHING BUILDING PERMITS (IMB) BY UNIT PELAYANAN TERPADU (UPT) SURAKARTA CITY GOVERNMENT FOR THE APARTMENT BUILDING AS EFFORTS TO REALIZE `THE CITY BUILDING JAVA-BASED CULTURE. Faculty of Law University of Surakarta Eleven March. Legal Writing (Thesis). 2011

The purpose of this study to observe the requirements and procedures for apartment building permits in Surakarta, but it also aims to determine the harmonization of legislation on apartment building permits.

This research is a normative law is prescriptive regulatory approach. The type of data used are secondary data that are classified into primary legal materials, legal materials, secondary and tertiary legal materials or auxiliary. Data collection techniques used in this research is literature study of data collection techniques by studying the secondary data. Analysis of the data that was used is deductive syllogism with grammatical interpretation method. Based on the discussion of the research results obtained the conclusion that the requirements and procedures for the issuance of building permits has an apartment in the city of Surakarta in accordance with existing legislation, but if in terms of socio-cultural and spatial rules, issuance of building permits is less suitable apartment. The procedures and requirements for building permits contained in Perda Surakarta Number. 8 Year 1988 on Building Construction for the implementation of the Law building at the local level. For special buildings such as apartment buildings there are some additional requirements in accordance with Law No. 16 of 1985 on the Flats. In addition, the establishment of an apartment building shall take into account the general plan layout of the city. Any legislation that regulates a thing must not conflict with other laws governing the same thing too. In this case the legislation that regulates the apartment building permits have been harmonious, nevertheless there are some shortcomings so that its settings at the local level less than the maximum legal power. Theoretical implications of this research is to contribute ideas for the development of legal science, especially in reviewing each of the rules set forth in a company, other than that expected by the Company in writing to make a regulation should be based on existing regulations.

Keywords: building permits


commit to user

vii

KATA PENGANTAR

Syukur kepada Allah SWT Yang Maha Pengasih lagi Maha Penyayang

atas pertolongan dan kebaikanNya sehingga penulis dapat menyelesaikan karya

Penulisan Hukum (Skripsi) dengan judul “Kajian Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan

(IMB) Oleh Unit Pelayanan Terpadu (UPT) Pemerintah Kota Surakarta Untuk Bangunan

Apartemen Sebagai Upaya Untuk Mewujudkan Penataan Bangunan Kota Berbasis Budaya

Jawa”.

Penulisan Hukum ini membahas mengenai izin mendirikan bangunan

apartemen yang ditelaah berdasarkan aspek hukum, sosial-budaya, dan tata ruang

kota. Dalam penulisan hukum ini juga membahas mengenai harmonisasi peraturan

prundang-undangan yang mengatur izin mendirikan bangunan apartemen.

Penulis mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah

membantu, membimbing, memotivasi dan mendoakan sehingga penulisan hukum

ini dapat selesai, yaitu kepada :

1. Bapak Moh. Jamin, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

2. Bapak Pius Triwahyudi, S.H., M.Si., selaku Dosen Pembimbing Penulisan

Hukum (Skripsi) yang telah memberikan bantuan, bimbingan, masukan

dan motivasi kepada penulis dalam penyusunan penulisan hukum (skripsi)

ini.

3. Ibu Dr. Igusti Ayu Ketut R.H., S.H., M.M., selaku ketua Bagian Hukum

Administrasi Negara yang telah memberikan izin kepada penulis untuk

menyelesaikan penulisan hukum.

4. Segenap Dosen dan Karyawan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta, atas bantuan dan ilmu yang telah diberikan kepada penulis

selama masa perkuliahan.

5. Bapak Alqaf Hudaya, Ibu Netty Isdiyah antaryani, Bapak Purwito, Ibu

Sularmi, dan Ratna Nurajayanti yang tak pernah lelah memberikan doa,

perhatian, nilai-nilai kehidupan, motivasi dan kasih kepada penulis.


commit to user

viii

6. Semua pihak yang telah memberikan bantuan dan dukungan dalam

penulisan hukum (Skripsi) ini.

Penulis menyadari bahwa Penulisan Hukum ini tidak sempurna, oleh

karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun dari pembaca.

Saya berharap skripsi ini bermanfaat bagi penulis dan orang lain.


Penulis


commit to user

ix

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ........................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ................................................. ii

HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI .................................................... .... iii

HALAMAN PERNYATAAN ............................................................................. iv

ABSTRAK ............................................................................................................ v

KATA PENGANTAR.......................................................................................... vii

DAFTAR ISI......................................................................................................... ix

DAFTAR GAMBAR ........................................................................................... xii

DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................................ xiii

BAB I PENDAHULUAN

A Latar Belakang Masalah ............................................................... 1

B Rumusan Masalah .......................................................................... 4

C Tujuan Penelitian ............................................................................ 4

D Manfaat Penelitian.......................................................................... 5

E Metode Penelitian ........................................................................... 6

F Sistematika Penulisan Hukum ....................................................... 10

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A Kerangka Teori ............................................................................... 12

1. Tinjauan Tentang Izin Mendirikan Bangunan ...................... 12

a. Pengertian Izin Mendirikan Bangunan ............................ 12

b. Tujuan dan Fungsi Izin dan Izin Mendirikan Bangunan . 12

2. Tinjauan Umum Tentang Perundang-Undangan ................. 16

a. Pengertian Peraturan ......................................................... 16

b. Asas Pembentukan Peraturan Perundang-undangan ....... 16

c. Tata Urutan Perundang-undangan .................................... 18

3. Tinjauan Umum Tentang Kaidah Hukum Dan Asas

Hukum ..................................................................................... 20


commit to user

x

4. Tinjauan Unit Pelayanan Terpadu.......................................... 22

a. Pengertian Unit Pelayanan Terpadu ................................. 22

b. Tugas dan kewenangan Unit Pelayanan Terpadu (UPT). 22

c. Pertanggungjawaban Unit Pelayanan Terpadu (UPT) ..... 23

5. Tinjauan Tentang Bangunan Rumah Susun atau

Apartemen ................................................................................ 24

a. Pengertian Bangunan Rumah susun atau Apartemen ...... 24

b. Tujuan Pembangunan Rumah Susun ................................ 24

c. Syarat Pembangunan Rumah Susun ................................. 25

6. Tinjauan Tentang Tata Ruang ................................................ 26

a. Pengertian Tata Ruang ....................................................... 26

b. Tujuan Penataan Ruang ..................................................... 27

c. Pelaksanaan Tata Ruang .................................................... 27

7. Tinjauan Tentang Peraturan Perundang-undangan Mengenai

Izin Mendirikan Bangunan .................................................... 32

a. Undang-Undang Dasar Tahun 1945 ................................. 32

b. Undang-Undang Bangunan Nomor 28 Tahun 2002

Tentang Bangunan Gedung ............................................... 33

c. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005

tentang peraturan pelaksanaan Undang-Undang

Bangunan Gedung ............................................................. 34

d. Peratuan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang

Rumah Susun ..................................................................... 35

e. Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988

Tentang Bangunan Gedung ............................................... 36

f. Perda Kota Surakata Nomor 8 Tahun 1993 Tentang

Rencana Umum Tata Ruang Kota .................................... 37

8. Tinjauan Tentang Kebudayaan ............................................. 39

a. Pengertian Kebudayaan ..................................................... 39

b. Unsur-Unsur Kebudayaan ................................................. 39

c. Kebudayaan Jawa ............................................................... 40


commit to user

xi

d. Keraton Surakarta .............................................................. 41

e. Arsitektur bangunan jawa……………………………… 42

B Kerangka Pemikiran ....................................................................... 43

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A Kajian Penerbitan IMB Bangunan Apartemen Terhadap

Kaidah-Kaidah Hukum, Sosial Budaya, dan Kaidah Tata Ruang

di Surakarta ................................................................................... 46

1. IMB ditinjau dari Aturan-Aturan Hukum ................................. 46

2. IMB ditinjau dari Kaidah-Kaidah Sosial Budaya yang

Berlaku Dalam Masyarakat........................................................ 60

3. IMB ditinjau dari Kaidah-Kaidah Tata Ruang Kota ............... 70

B Harmonisasi Perundang-Undangan Mengenai Izin

Mendirikan Bangunan Apartemen ................................................. 90

BAB IV PENUTUP

A Simpulan ......................................................................................... 101

B Saran ............................................................................................... 102

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN


commit to user

xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar : Kerangka pemikiran ........................................................................... 28


commit to user

xiii

DAFTAR LAMPIRAN


commit to user

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Pada awalnya, manusia mendiami atau tinggal di atas permukaan tanah

untuk bercocok tanam dan mendirikan bangunan sebagai tempat tinggal bagi

dirinya sendiri maupun keluarganya. Akan tetapi sejalan dengan membaiknya

tingkat kesehatan pertumbuhan ekonomi negara yang semakin mantap, maka

peningkatan laju pertumbuhan penduduk semakin pesat. Dilain pihak, tanah

atau lahan yang tersedia relatif terbatas atau tetap. Apalagi pembangunan

perumahan secara horisontal menyebabkan semakin sempitnya lahan tanah

yang ada. Tidak jarang perebutan lahan tempat bercocok tanam maupun

bermukim menimbulkan berbagai sengketa, terutama sekali di kota-kota besar.

Maka kemudian orang memikirkan adanya bangunan vertikal dengan sistem

satuan baik untuk hunian seperti rumah susun, apartemen, kondominium, dan

sistem satuan untuk nonhunian seperti mall, bangunan kantor bertingkat yang

bergedung pencakar langit. Diharapkan dengan berdirinya bangunan

bertingkat baik hunian maupun nonhunian.dapat memaksimalkan penggunaan

lahan tanah menjadi lebih efisien.

Apartemen merupakan salah satu bentuk bangunan vertikal. Pengertian

apartemen itu sendiri dalam undang-undang sebenarnya adalah rumah susun,

dimana yang dimaksud rumah susun adalah :

“Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama dan tanah bersama”

(Ayat 1 Pasal 1 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah

Susun).

Apartemen atau rumah susun diharapkan mampu mengatasi

permasalahan hunian di Indonesia termasuk di Surakarta. Para pekerja yang

1


commit to user

2

bertempat tinggal di pinggir kota sedangkan pekerjaan mereka berada di pusat

kota dapat memanfaatkan bangunan rumah susun untuk tempat tinggal

sementara sehingga tidak memakan banyak biaya dan waktu mereka.

The effect of distance from the city centre on selling price, tax

assessment and gross income is investigated for income property in proximity

to the city centre (Christian Janssen : 2001)

Akan tetapi dalam pembangunannya, apartemen-apartemen di Surakarta

ternyata menuai banyak kontroversi. Beberapa golongan mengaku tidak setuju

terhadap pembangunan aprtemen tersebut karena ada beberapa hal yang telah

dilanggar mulai dari perizinan, gangguan terhadap lingkungan hidup, sampai

pelanggaran niai-nilai kebudayaan masyarakat kota Surakarta yang berbasis

budaya jawa. Masyarakatpun mengajukan beberapa keberatan hingga usulan

untuk menghentikan proyek pembangunan apartemen yang sedang berjalan.

Pembangunan ketiga apartemen di Kota Surakarta menjadi sebuah

kontroversi tersendiri, pasalnya baru pertama kali ini didirikan dan masyarakat

belum bisa menerima. Perangkat hukum yang ada belum bisa menjadi dasar

hukum yang kuat untuk pembangunan apartemen itu sendiri.

IMB (Izin Mendirikan Bangunan) merupakan otonomi masing-masing

daerah untuk melaksanakannya. IMB dituangkan dalam perda masing-masing

daerah. Di kota Surakarta sendiri, dalam pembagunan sebuah bangunan

berdasar pada Perda Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan Dan Perda

Nomor 16 Tahun 1991 Tentang Bangunan Bertingkat.. Untuk bangunan yang

mempunyai dampak penting harus memperhatikan rencana umum tata ruang

kota yang dituangkan dalam Perda. Nomor 8 Tahun 1993 Tentang Rencana

Umum Tata Ruang Kota.

Kewenangan mengeluarkan IMB ini merupakan taggung jawab Walikota

Surakarta melalui UPT (Unit Pelayanan Terpadu) yang terdapat di kantor

balaikota Surakarta. UPT merupakan kepanjangan tangan dari pemerintah kota

surakarta yang berwenang mengurusi segala masalah perizinan, jadi tidak

sekedar IMB, seperti misalnya izin penggunaan, izin lokasi, izin usaha

industri, dll.


commit to user

3

Pemerintah Kota Surakarta yang dirasa sangat mudah memberikan Izin

Mendirikan Bangunan (IMB) untuk bangunan tinggi dan modern di kota

Surakarta mendapat tanggapan dari aktivis Dewan Kesenian Surakarta (DKS)

dan Forum Penegak Keadilan dan Kebenaran (FPKK). Menurut mereka,

pembangunan gedung-gedung tinggi tersebut akan mempertebal rasa

kekalahan orang Jawa. Orang Jawa menggunakan Keraton Kasunan sebagai

panutan sekarang malah sudah tertutup dengan adanya gedung-gedung tinggi

tersebut. Gedung tinggi yang sedang berada dalam proses pembangunan

adalah Solo Paragon, Solo Center Point dan Kusuma Mulia Tower.

Bangunan itu tingginya lebih dari 20 lantai, padahal di Surakarta masih ada

Keraton dan juga Mangkunegaran. Jika dilihat dari estetika dan peraturan yang

ada ini bisa tidak tepat, FPKK meminta walikota mengkaji ulang IMB tiga

apartemen tersebut untuk izin peruntukannya dan ketinggian bangunan

(http://assyita.blogspot.com/2009/09/solo-belum-butuh-paragon.html).

Dalam pendirian bangunan khususnya apartemen tidak terlepas dari

kendala masalah perizinan dan persetujuan dari masyarakat setempat.

Perizinan yang dimaksud adalah izin mendirikan bangunan yang dikeluarkan

oleh Pemerintah Kota Surakarta yang seharusnya bisa menjadi dasar hukum

yang kuat bagi pendirian bangunan apartemen dan memperhatikan nilai-nilai

budaya masyarakat kota surakarta yang sudah dipegang teguh sejak lama.

Berdasarkan wacana di atas, peneliti membuat penulisan hukum dalam

bentuk skripsi dengan judul : “KAJIAN PENERBITAN IZIN

MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB) OLEH UNIT PELAYANAN

TERPADU (UPT) PEMERINTAH KOTA SURAKARTA UNTUK

BANGUNAN APARTEMEN SEBAGAI UPAYA UNTUK

MEWUJUDKAN PENATAAN BANGUNAN KOTA BERBASIS

BUDAYA JAWA”.


commit to user

4

B. Rumusan masalah

Dalam suatu penelitian sangat diperlukan adanya perumusan masalah

untuk mengidentifikasikan persoalan yang akan diteliti dan mengarahkan

peneliti sesuai tujuan penelitian. Berdasarkan latar belakang di atas, maka

penulis merumuskan permasalahan sebagai berikut :

1. Apakah penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk bangunan

apartemen oleh unit pelayanan terpadu (UPT) Pemerintah Kota Surakarta

sudah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, sosial

budaya, dan kaidah tata ruang Kota Surakarta?

2. Apakah sudah ada harmonisasi peraturan perundang-undangan terkait

penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk bangunan apartemen

baik di tingkat pusat maupun daerah?

C. Tujuan penelitian

Dalam suatu penelitian harus memiliki tujuan yang jelas dan pasti.

Tujuan penelitian ini adalah untuk memberi arah dalam melangkah sesuai

dengan maksud penelitian.

Adapun tujuan yang ingin dicapai oleh penulis dalam penelitian ini

adalah sebagai berikut :

1. Tujuan Obyektif :

Tujuan Obyektif merupakan tujuan untuk memperoleh data dalam

rangka mengetahui jawaban permasalahan. Sedangkan tujuan dari

penelitian ini sendiri adalah :

a. Untuk mengetahui apakah penerbitan Izin Mendirikan Bangunan

(IMB) oleh unit pelayanan terpadu (UPT) Pemerintah Kota Surakarta

untuk bangunan apartemen sudah sesuai dengan peraturan perundang-

undangan yang berlaku, sosial-budaya, dan kaidah tata ruang di Kota

Surakarta.


commit to user

5

b. Untuk Untuk mengetahui apakah sudah ada harmonisasi perundang-

undangan tentang penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk

bangunan apartemen baik di tingkat pusat maupun daerah.

2. Tujuan Subyektif :

Tujuan Subyektif merupakan motif subyektif penyusunan penelitian.

Tujuan dari penelitian ini antara lain sebagai berikut :

a. Untuk memperoleh data-data sebagai bahan penulisan hukum guna

memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar kesarjanaan dalam

bidang Ilmu Hukum di Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

Surakarta.

b. Untuk menambah pengetahuan dan pemahaman penulis dalam bidang

Hukum Administrasi Negara khususnya dalam bidang Izin

Mendirikan Bangunan (IMB) bangunan apartemen.

c. Untuk meningkatkan pemahaman tentang berbagai teori yang

diperoleh penulis selama kuliah.

D. Manfaat Penelitian

Tiap penelitian harus diyakini kegunaannya bagi pemecahan masalah

yang diselidiki baik untuk diri penulis maupun bagi orang lain. Adapun

manfaat yang didapat dari penelitian ini adalah :

1. Manfaat Teoritis :

a. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran

bagi pengembangan ilmu hukum, khususnya bagi pengembangan

Hukum Administrasi Negara mengenai penerbitan Izin Mendirikan

Bangunan (IMB) bangunan apartemen.

b. Sebagai bahan masukan untuk pengkajian dan penulisan karya ilmiah

dibidang ilmu hukum.


commit to user

6

2. Manfaat Praktis :

a. Hasil penelitian ini diharapkan dapat membantu dan memberi masukan

serta tambahan pengetahuan mengenai penerbitan Izin Mendirikan

Bangunan (IMB) bangunan apartemen;

b. Sebagai bahan masukan informasi pada instansi terkait dan pihak-

pihak yang membutuhkan informasi tentang Izin Mendirikan

Bangunan (IMB) bangunan apartemen yang diharapkan dapat

memberikan sumbangan pemikiran untuk lebih menyempurnakan

dalam proses penerbitan (IMB) bangunan apartemen apabila terjadi

kesalahan yang merugikan lingkungan sekitar dan masyarakat kota

Surakarta yang kental akan budaya jawa;

c. Dapat meberikan masukan bagi Unit Pelayanan Terpadu (UPT) Kota

Surakarta untuk menata dan megambil kebijaksanaan dalam proses

penyelesaian terhadap hambatan hambatan yang timbul dalam

penerbitan (IMB) bangunan apartemen yang tidak bertentangan dengan

budaya jawa atau hukum adat setempat.

E. Metode Penelitian

Penelitian merupakan suatu kegiatan ilmiah yang berkaitan dengan

analisa dan konstruksi, yang dilakukan secara metodologis, sistematis, dan

konsisten. Metodologis berarti sesuai dengan metode atau cara tertentu;

sistematis adalah berdasarkan suatu sistem, sedangkan konsisten berarti tidak

adanya hal-hal yang bertentangan dalam suatu kerangka tertentu (Soerjono

Soekanto, 2006:42). Metodologi pada hakikatnya memberikan pedoman

tentang cara-cara seseorang ilmuan mempelajari, menganalisis, dan

memahami lingkungan-lingkungan yang dihadapinya.

Adapun metode penelitian yang dipergunakan dalam penelitian ini

adalah sebagai berikut:


commit to user

7

1. Jenis Penelitian

Penelitian ini termasuk penelitian hukum normatif atau penelitian

hukum kepustakaan. Disebut penelitian hukum normatif karena penelitian

ini dilakukan atau ditujukan hanya pada peraturan-peraturan yang tertulis

atau bahan-bahan hukum yang lain. Sedangkan disebut sebagai penelitian

kepustakaan disebabkan penelitian dalam penelitian ini lebih banyak

dilakukan terhadap data yang bersifat sekunder yang ada di perpustakaan.

2. Sifat Penelitian

Sifat penelitian dalam penulisan hukum ini adalah Preskriptif dimana

memberikan preskripsi mengenai apa yang seharusnya merupakan hal

yang esensial dari penelitian hukum. Hal ini baik untuk keperluan praktek

maupun untuk penulisan akademis, preskripsi yang diberikan menentukan

nilai penelitian tersebut, maka langkah terakhir dari suatu penelitian yaitu

memberikan preskripsi berupa rekomendasi yang didasarkan pada

kesimpulan yang telah diambil. Berpegang pada karakteristik Ilmu Hukum

sebagai ilmu terapan, preskripsi yang diberikan di dalam kegiatan

penelitian hukum harus dapat atau setidaknya mungkin untuk diterapkan.

3. Pendekatan Penelitian

Di dalam penelitian hukum terdapat beberapa pendekatan, dimana

dengan pendekatan tersebut peneliti akan mendapat informasi dari

berbagai aspek mengenai isu hukum yang sedang dicoba untuk dicari

jawabannya. Pada penelitian ini digunakan pendekatan undang-undang

(statute approach), dengan menelaah dengan semua legislasi dan regulasi

yang bersangkutan dengan isu hukum yang sedang diteliti. Sehingga

dalam metode pendekatan perundang-undangan ini diperlukan pemahaman

mengenai hierarki dan asas-asas dalam peraturan perundang-undangan.


commit to user

8

4. Jenis Data

Dalam penelitian ini menggunakan data sekunder. Karena penelitian

yang dilakukan penulis termasuk penelitian hukum normatif atau

penelitian hukum kepustakaan, maka data yang dipergunakan adalah data

sekunder. Data sekunder adalah data yang diperoleh secara tidak langsung

dari sumber pertama, antara lain mencakup dokumen-dokumen resmi,

buku-buku, hasil-hasil penelitian yang berwujud laporan, buku harian dan

sebagainya.

5. Sumber Data

Dalam penelitian ini penulis akan menggunakan data yang

bersumber dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan

hukum tersier.

a. Bahan hukum primer, yaitu bahan-bahan hukum yang mempunyai

kekuatan mengikat antara lain: Undang-Undang Dasar Negara

Republik Indonesia baik sebelum perubahan maupun sesudah

perubahan, Undang-Undang Negara Republik Indonesia, Peraturan

Pemerintah, Peraturan Daerah, Peraturan Walikota.

b. Bahan Hukum Sekunder, yaitu bahan-bahan hukum yang menjelaskan

bahan hukum primer seperti buku-buku, artikel majalah dan koran,

hasil-hasil penelitian, pendapat pakar hukum maupun makalah-

makalah yang berhubungan dengan topik penulisan ini.

c. Bahan Hukum Tersier, yaitu bahan hukum penunjang yang

memberikan petunjuk terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum

sekunder seperti kamus hukum, kamus bahasa dan ilmu hukum yang

lain.


commit to user

9

6. Teknik Pengumpulan Data

Karena penelitian ini adalah penelitian normatif, maka dalam

pengumpulan datanya dilakukan dengan studi kepustakaan atau studi

dokumen. Teknik ini merupakan cara pengumpulan data dengan membaca,

mempelajari, mengkaji dan menganalisis serta membuat catatan dari

peraturan perundan-undangan, buku literatur, dokumen dan hal-hal lain

yang berhubungan dengan masalah yang diteliti.

7. Teknik Analisis Data

Penelitian ini menggunakan teknik analisis data dengan logika

deduktif. Menurut Jhony Ibrahim yang mengutip pendapatnya Benard

Arief Shiharta, logika deduktif merupakan suatu teknik utuk menarik

kesimpulan dari hal yang bersifat umum menjadi kasus yang bersifat

individual (Jhony Ibrahim, 2006;249). Sedangkan Prof. Peter Mahmud

Marzuki yang mengutip pendapatnya Philiphus M. Hadjon menjelaskan

metode deduksi sebagaimana silogisme yang diajarkan oleh Aristoteles,

penggunaan metode deduksi berpangkal dari pengajuan premis major

(pernyataan bersifat umum). Kemudian diajukan premis minor (bersifat

khusus), dari kedua premis itu kemudian ditarik suatu kesimpulan atau

Conclusion (Peter Mahmud Marzuki, 2007; 47). Jadi yang dimaksud

dengan pengolahan bahan hukum dengan cara deduktif adalah

menjelaskan sesuatu dari hal-hal yang sifatnya umum, selanjutnya menarik

kesimpulan dari hal itu yang sifatnya lebih khusus.

Dalam penelitian ini data yang diperoleh dengan melakukan

inventarisasi sekaligus mengkaji dari penelitian studi kepustakaan, aturan

perundang-undangan beserta dokumen-dokumen yang dapat membantu

menafsirkan norma tersebut dalam mengumpulkan data, kemudian data itu

diolah dan dianalisis untuk menjawab permasalahan yang diteliti. Tahap

terakhir adalah menarik kesimpulan dari data yang telah diolah, sehingga

pada akhirnya dapat diketahui apakah penerbitan Izin Mendirikan


commit to user

10

Bangunan (IMB) oleh Unit Pelayanan Terpadu Pemerintah kota Surakarta

untuk bangunan apartemen sudah sesuai dengan peraturan perundang-

undangan yang berlaku, sosial budaya, dan kaidah tata ruang Kota

Surakarta, serta dapat mengetahui apakah sudah ada harmonisasi peraturan

perundang-undangan tentang pendirian bangunan apartemen baik di

tingkat pusat maupun daerah.

F. Sistematika Penulisan Hukum

Untuk mendapatkan gambaran secara menyeluruh dari penulisan

hukum yang disusun, maka penulis menyusun suatu sistematika penulisan

hukum sebagai berikut:

BAB I : PENDAHULUAN

Pada bab ini diuraikan mengenai pendahuluan dari penelitian

ini yang terdiri dari latar belakang masalah, rumusan

masalah, tujuan penelitian, dan kerangka penelitian hukum.

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA

Pada Bab II ini, penulis membagi menjadi dua kategori, yaitu

kerangka teori dan kerangka pemikiran. Kerangka teori

berisi: Tinjauan umum tentang Izin Mendirikan Bangunan,

Tinjauan Umum Tentang Legalitas Peraturan Perundang-

undangan, Tinjauan Umum Tentang Kaedah Hukum dan

Asas Hukum, Tinjauan Umum Tentang Unit Pelayanan

Terpadu (UPT), Tinjauan Umum Tentang Bangunan

Apartemen, Tinjauan Umum Tentang Tata Ruang, Tinjauan

Umum Tentang Peraturan Perundang-undangan Mengenai

Izin Mendirikan Bangunan, Tinjauan Umum Tentang

Kebudayaan. Kerangka pemikiran berisi : kerangka atau

landasan yang penulis gunakan dalam penulisan hukum ini.


commit to user

11

BAB III : PEMBAHASAN

Dalam bab III ini penulis akan menguraikan tentang

penerbitan Izin Mendirikan Bangunan yang diterbitkan oleh

Unit Pelayanan Terpadu kota Surakarta untuk bangunan

apartemen ditinjau dari peraturan perundang-undangan,m

sosial-budaya, tata ruang Kota Surakarta serta meneliti

harmonisasi peraturan perundang-undangan mengenai izin

mendirikan bangunan apartemen baik di tingkat pusat

maupun daerah.

BAB IV : PENUTUP

Dalam bab IV sebagai penutup penulis akan menyajikan

kesimpulan berdasarkan analisis data sebagai jawaban

permasalahan yang telah dirumuskan serta saran-saran yang

dapat peneliti berikan atas permasalahan yang peneliti teliti.

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN


commit to user

12

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Kerangka Teori

1. Tinjauan Umum Izin Mendirikan Bangunan

a. Pengertian Izin Mendirikan Bangunan.

Hukum perizinan adalah merupakan bagian dari Hukum

Administrasi Negara. Adapun yang dimaksud dengan perizinan adalah:

melakukan perbuatan atau usaha yang sifatnya sepihak yang berada di

bidang Hukum Publik yang berdasarkan wewenang tertentu yang

berupa penetapan dari permohonan seseorang maupun Badan Hukum

terhadap masalah yang dimohonkan.

Izin adalah perbuatan Hukum Administrasi Negara bersegi satu

yang mengaplikasikan peraturan dalam hal konkret berdasarkan

persyaratan dan prosedur sebagaimana ditetapkan oleh ketetuan

peraturan perundang-undangan (Sjachran basah, 1995 : 3).

Menurut Prajudi Atmosudirdjo (1981), perizinan merupakan

perbuatan hukum yang bersifat administrasi negara yang diberikan

oleh pejabat atau instansi pemerintah yang berwenang dan diberikan

dalam bentuk suatu penetapan (beschikking). Suatu izin atau

persetujuan atas sesuatu yang pada umumnya dilarang. Perizinan ini

merupakan penetapan atau keputusan yang bersifat positif (pengabulan

daripada permohonan seluruhnya atau sebagian) dan tergolong pada

penetapan positif yang memberikan keuntungan kepada suatu instansi,

badan, perusahaan, atau perorangan. Perizinan ini timbul dari strategi

dan teknik yang dipergunakan oleh Pemerintah untuk menguasai atau

mengendalikan berbagai keadaan, yakni dengan melarang tanpa izin

tertulis untuk melakukan kegiatan-kegiatan apapun yang hendak diatur

atau dikendalikan oleh Pemerintah. .

12


commit to user

13

Secara umum pengertian bangunan adalah sesuatu yang

memakan tempat. Menurut Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 8

Tahun 1988 tentang Bangunan pengertian bangunan adalah bangunan-

bangunan yang membentuk ruangan tertutup seluruhnya atau sebagian

beserta bangunan-bangunan lain yang berhubungan dengan bangunan

itu (ayat 6 Pasal 1 Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 8 Tahun

1988 tentang Bangunan).

Sedangkan pengertian mendirikan bangunan sebagaimana yang

diatur dalam Perda ini adalah : pekerjaan mengadakan bangunan

seluruhnya atau sebagian termasuk pekerjaan menggali menimbun

atau meratakan tanah yang berhubungan dengan pekerjaan

mengadakan bangunan itu. Jadi izin mendirikan bangunan yang

selanjutnya disingkat IMB adalah izin mendirikan/ merubah/

merobohkan bengunan yang dikeluarkan oleh walikotamadya kepala

daerah (ayat 14 Pasal 1 Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 8

Tahun 1988 Tentang Bangunan).

Mengenai pengaturan dari izin mendirikan bangunan diatur

oleh Perda setempat dimana bangunan itu akan didirikan. Namun pada

dasarnya tidak terlepas dari ketentuan atau undang-undang yang secara

garis besar/ umum dan menjadi dasar pembentukan peraturan di

Indonesia yaitu Undang-Undang Dasar 1945 dimana dalam Pasal 18

Undang-Undang Dasar 1945. Dari bunyi Pasal 18 Undang-Undang

Dasar 1945 dapat disimpulkan bahwa daerah Indonesia di bagi dalam

daerah provinsi. Provinsi dibagi lagi dalam daerah yang lebih kecil,

dan setiap daerah tersebut diberi kebebasan untuk mengurus dan

menyelenggarakan pemerintahan di daerahnya baik berupa Daerah

Otonomi maupun Administratif.


commit to user

14

b. Tujuan dan Fungsi Izin dan Izin Mendirikan Bangunan

Secara umum tujuan dan fungsi dari perizinan adalah untuk

pengendalian dari pada aktifitas pemerintah dalam hal-hal tertentu

dimana ketentuannya berisi pedoman-pedoman yag harus dilaksanakan

oleh baik yang berkepentingan ataupun oleh penjabat yang berwenang.

Selain itu tujuan dari perizinan itu dapat dilihat dari dua sisi yaitu:

1). Dari sisi pemerintah tujuan pemberian izin itu adalah :

a). Untuk melaksanakan peraturan apakah ketentuan-ketentuan

yang termuat dalam peraturan tersebut sesuai dengan kenyataan

dalam prakteknya atau tidak dan sekaligus untuk mngatur

ketertiban.

b). Sebagai sumber pendapatan daerah karena dengan adanya

permintaan permohonan izin maka secara langsung pendapatan

pemerintah akan bertambah karena setiap izin yang dikeluarkan

pemohon harus membayar retribusi terlebih dahulu. Semakin

banyak pula pendapatan dibidang retribusi tujuan akhirnya

yaitu untuk membiayai pembangunan.

2). Dari Sisi Masyarakat tujuan pemberian izin itu adalah:

a). Untuk adanya kepastian hukum;

b). Untuk adanya kepastian hak;

c). Untuk memudahkan mendapatkan fasilitas.

Bila bangunan yang didirikan telah mempunyai izin akan lebih

mudah mendapat fasilitas. Ketentuan-ketentuan yang dikeluarkan oleh

pemerintah mempunyai fungsi masing-masing. Begitu pula halnya

dengan ketentuan tentang perizinan mempunyai fungsi yaitu :

1). Sebagai fungsi penertib

Fungsi penertib dimaksudkan agar izin atau setiap izin atau tempat-

tempat usaha, bangunan dan bentuk kegiatan masyarakat lainnya

tidak bertentangan satu sama lain, sehingga ketertiban dalam setiap

segi kehidupan masyarakat dapat terwujud.


commit to user

15

2). Sebagai fungsi pengatur

Fungsi mengatur dimaksudkan agar perizinan yang ada dapat

dilaksanakan sesuai dengan peruntukannya, sehingga terdapat

penyalahgunaan izin yang telah diberikan, dengan kata lain, fungsi

pengaturan ini dapat disebut juga sebagai fungsi yang dimiliki oleh

pemerintah.

Tujuan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) adalah untuk

melindungi kepentingan baik kepentingan pemerintah maupun

kepentingan masyarakat yang dutujukan atas kepentingan hak atas

tanah. Sedangkan fungsi dari Izin Mendirikan Bangunan ini dapat

dilihat dalam beberapa hal :

1). Segi Teknis Perkotaan

Pemberian Izin Mendirikan Bangunan sangat penting

artinya bagi Pemerintah Daerah guna mengatur, menetapkan dan

merencanakan pembangunan perumahan di wilayahnya sesuai

dengan potensial dan prioritas kota yang dituangkan dalam Master

Plan Kota. Untuk mendapatkan pola pembangunan kota yang

terencana dan terkontrol tersebut, maka untuk pelaksanaan sutau

pembangunan di atas wilayah suatu kota diwajibkan memiliki Izin

Mendirikan Bangunan (IMB).

Dengan adanya pengaturan pembangunan perumahan

melalui izin ini, maka pemerintah didarah dapat merencanakan

pelaksanaan pembangunan berbagai sarana serta unsur kota dengan

berbagai instansi yang berkepentingan. Hal ini penting artinya agar

wajah perkotaan dapat ditata dengan rapi serta menjamin

keterpaduan pelaksanaan pekerjaan pembengunan perkotaan.

Penyesuaian pemberian Izin Mendirikan Bangunan dengan Master

Plan Kota akan memungkinkan adanya koordinasi antara berbagai

departemen teknis dalam melaksanakan pembangunan kota.


commit to user

16

2). Segi Kepastian Hukum

Izin Mendirikan Bangunan penting artinya sebagai

pengawasan dan pengendalian bagi pemerintah dalam hal

pembangunan perumahan. Mendirikan bangunan dapat menjadi

acuan atau titik tolak dalam pengaturan perumahan selanjutnya.

Bagi masyarakat pentingnya Izin Mendirikan Bangunan ini adalah

untuk mendapatkan kepastian hukum terhadap hak bangunan yang

dilakukan sehingga tidak adanya gangguan atau hal-hal yang

merugikan pihak lain dan akan memungkinkan untuk mendapatkan

keamanan dan ketentraman dalam pelaksanaan usaha atau

pekerjaan, selain itu Izin Mendirikan Bangunan tersebut bagi

pemilknya dapat berfungsi sebagai :

a). Bukti milik bangunan yang sah.

b). Kekuatan hukum terhadap tuntutan ganti rugi dalam hal :

(1). Terjadinya hak milik untuk keperluan pembangunan

yang bersifat untuk kepentingan hukum.

(2). Bentuk-bentuk kerugian yang diderita pemilik bangunan

lainya yang berasal dari kebijaksanaan dan kegiatan yang

dilakukan oleh Pemerintah.

2. Tinjauan Umum Tentang Legalitas Peraturan Perundang-undangan.

a. Pengertian Peraturan

Menurut pasal (1) angka 2 Undang-Undang Nomor 10 Tahun

2004 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan, Peraturan

Perundang-undangan adalah peraturan tertulis yang dibentuk oleh

lembaga negara atau pejabat yang berwenang dan mengikat secara

umum.

b. Asas Pembentukan Peraturan Perundang-undangan

Dalam membentuk Peraturan Perundang-undangan harus

berdasarkan pada asas pembentukan peraturan perundang-undangan

yang baik, menurut Pasal 5 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004


commit to user

17

tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan, asas

pembentukan Peraturan Perundang-undangan yang baik meliputi:

1). Kejelasan tujuan

Yang dimaksud dengan “kejelasan tujuan” berdasarkan

penjelasan Pasal 5 huruf a Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004

adalah bahwa setiap Pembentukan Peraturan Perundang-undangan

harus mempunyai tujuan yang jelas yang hendak dicapai.

2). Kelembagaan atau organ pembentuk yang tepat

Berdasarkan penjelasan Pasal 5 Undang-Undang Nomor 10

Tahun 2004 yang dimaksud dengan asas “kelembagaan atau organ

pembentuk yang tepat” adalah bahwa setiap jenis Peraturan

Perundang-undangan harus dibuat oleh lembaga/pejabat

Pembentuk Peraturan Perundang-undangan yang berwenag.

Peraturan Perundang-undangan tersebut dapat dibatalkan atau batal

demi hukum, apabila dibuat oleh lembaga/pejabat yang tidak

berwenang.

3). Kesesuaian antara jenis dan materi muatan

Yang dimaksud dengan asas “kesesuaian antara jenis dan

materi muatan” adalah bahwa dalam Pembentukan Peraturan

Perundang-undangan harus benar-benar memperhatikan materi

muatan yang tepat dengan jenis Peraturan Perundang-

undangannya.

4). Dapat dilaksanakan

Yang dimaksud dengan asas “dapat dilaksanakan” adalah

bahwa setiap Pembentukan Peraturan Perundang-undangan harus

memperhitungkan efektifitas Peraturan Perundang-undangan

tersebut di dalam masyarakat, baik secara filosofis, yuridis maupun

sosiologis.

5). Kedayagunaan dan kehasilgunaan

Yang dimaksud dengan asas “kedayagunaan dan

kehasilgunaan” adalah bahwa setiap Peraturan Perundang-


commit to user

18

undangan dibuat karena memang benar-benar dibutuhkan dan

bermanfaat dalam mengatur kehidupan masyarakat, berbangsa, dan

bernegara.

6). Kejelasan rumusan

Yang dimaksud dengan asas “kejelasan rumusan” adalah

bahwa setiap Peraturan Perundang-undangan harus memenuhi

persyaratan teknis penyusunan Peraturan Perundang-undangan,

sistematika, dan pilihan kata atau terminologi, serta bahasa

hukumnya jelas dan mudah dimengerti, sehingga tidak

menimbulkan berbagai macam interprestasi dalam pelaksanaannya.

7). Keterbukaan

Yang dimaksud dengan asas “keterbukaan” adalah bahwa

dalam proses Pembentukan Peraturan Perundang-undangan mulai

dari perencanaan, persiapan, penyusunan, dan pembahasan bersifat

transparan dan terbuka. Dengan demikian seluruh lapisan

masyarakat mempunyai kesempatan yang seluas-luasnya untuk

memberikan masukan dalam proses pembuatan Peraturan

Perundang-Undangan.

c. Tata Urutan Peraturan Perundang-undangan

Dalam menilik legalitas dari suatu ketentuan atau peraturan

perundang-undangan salah satu teori yang dapat digunakan untuk

menganalisis apakah suatu ketentuan perundang-undangan tersebut

legal atau tidak adalah teori Stufenbau Des Rechts yang dikemukakan

oleh Hans Kelsen. Menurut teori Stufenbau Des Rechts, legalitas suatu

peraturan perundang-undangan tersebut, yang artinya teori ini

menghendaki adanya tingkatan dalam peraturan perundang-undangan.

Hierarki atau tata urutan perundang-undangan merupakan

pedoman dalam pembuatan aturan hukum di bawahnya. Jenis dan

hierarki Peraturan Perundang-undangan berdasarkan ketentuan Pasal 7

ayat (1) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004 tentang Pembentukan

Peraturan Perundang-undangan adalah sebagai berikut :


commit to user

19

1). Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;

2). Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang,

yang dimaksud Undang-Undang disini adalah sebagaimana

dijelaskan pada Pasal (1) angka 3 Undang-Undang Nomor 10

Tahun 2004 yakni Peraturan Perundang-Undangan yang dibentuk

oleh Dewan Perwakilan Rakyat dengan persetujuan bersama

Presiden. Sementara Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-

Undang sebagaimana diatur dalam Pasal (1) angka 4 Undang-

Undang Nomor 10 Tahun 2004 adalah Peraturan Perundang-

undangan yang ditetapkan oleh Presiden dalam hal ikhwal

kegentingan yang memaksa;

3). Peraturan Pemerintah, sebagaimana dirumuskan dalam Pasal (1)

angka 5 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004, yakni Peraturan

Perundang-undangan yang ditetapkan oleh Presiden untuk

menjalankan Undang-Undang sebagaimana mestinya;

4). Peraturan Presiden, sebagaimana dirumuskan dalam Pasal (1)

angka 6 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004, yakni Peraturan

Perundang-undangan yang dibuat Presiden;

5). Peraturan Daerah, sebagaimana dirumuskan dalam Pasal (1) angka

7 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004, yakni Peraturan

Perundang-undangan yang dibentuk oleh Dewan Perwakilan

Rakyat Daerah dengan persetujuan bersama Kepala Daerah,

meliputi :

a). Peraturan Daerah Provinsi dibuat oleh dewan Perwakilan

Daerah Provinsi bersama dengan Gubernur;

b). Peraturan Daerah Kabupaten/Kota dibuat oleh Dewan

Perwakilan Daerah Kabupaten/Kota bersama Bupati/Walikota;

c). Peraturan Desa Peraturan yang setingkat, dibuat oleh Badan

Perwakilan Desa atau nama lainnya bersama Kepala Desa atau

nama lainnya.


commit to user

20

Hal yang menjadi dasar hierarki tersebut adalah adanya asas

yang menyatakan bahwa peraturan yang kedudukannya lebih rendah

dari pada suatu kedudukan peraturan lain, tidak boleh bertentangan

dengan peraturan yang memiliki kedudukan di atasnya, di mana

Perundang-undangan suatu negara adalah merupakan suatu sistem

yang tidak menghendaki, membenarkan atau membiarkan adanya

pertentangan di dalamnya. Jika pertentangan antar peraturan

perundang-undangan itu terjadi, maka peraturan perundang-undangan

yang lebih tinggi akan melumpuhkan peraturan perundang-undangan

yamg lebih rendah kedudukannya. Ini merupakan asas yang dikenal

dengan adagium yang berbunyi Lex Superior Derograt Legi Inferiori.

3. Tinjauan Umum Tentang Kaedah Hukum dan Asas Hukum

Agar suatu peraturan perundang-undangan dapat berlaku efektif,

maka secara substansial harus memperhatikan beberapa asas yaitu :

a. Undang-undang tidak berlaku surut; artinya suatu hanya boleh

diterapkan terhadap peristiwa yang disebut dalam undang-undang

tersebut serta terjadi setelah undang-undang itu dinyatakan berlaku;

b. Undang-undang yang dibuat oleh penguasa yang lebih tinggi

mempunyai kedudukan yang lebih tinggi pula (Lex Superior Derograt

Lex Impriori);

c. Undang-undang yang bersifat khusus mengenyampingkan undang-

undang yang bersifat umum (Lex Specialis Derograt Lex General),

apabila pembuatnya sama; artinya terhadap peristiwa-peristiwa khusus

wajib diberlakukan undang-undang yang menyebutkan peristiwa

tersebut, walaupun bagi peristiwa khusus tersebut dapat pula

diberlakukan undang-undang yang menyebutkan peristiwa yang lebih

luas ataupun yang lebih umum, yang juga dapat mencakup peristiwa

khusus tersebut;

d. Undang-undang yang baru baru mengalahkan undang-undang yang

lama (Lex Posteriori Derograt Lex Priori); artinya undang-undang lain


commit to user

21

yang lebih dahulu berlaku dan mengatur hal mengenai suatu hal

tertentu, tidak berlaku lagi apabila telah ada undang-undang baru yang

berlaku belakangan dan mengatur hal tertentu tersebut, akan tetapi

makna dan tujuannya berlainan atau berlawanan dengan undang-

undang yang lama tersebut;

e. Undang-undang tidak dapat diganggu gugat; artinya adalah undang-

undang hanya dapat dicabut dan atau diubah oleh lembaga yang

membuatnya. Di Indonesia, Mahkamah Konstitusi diberi kewenangan

yang salah satunya adalah menguji undang-undang terhadap Undang-

Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (Pasal 10 ayat

(1) huruf a Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2003 tentang Mahkamah

Konstitusi), sedangkan Mahkamah Agung diberikan wewenang

untukmenguji secara materiil hanya terhadap peraturan perundang-

undangan di bawah undang-undang saja (pasal 31 ayat (1) Undang-

Undang Nomor 5 Tahun 2004 tentang Perubahan Atas Undang-

Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang Mahkamah Agung).

Kewenangan tersebut memberikan makna bahwa Mahkamah Agung

dapat menyatakan bahwa suatu peraturan tertentu di bawah undang-

undang tidak mempunyai kekuatan hukum (harus ditinjau kembali)

karena bertentangan dengan peraturan di atasnya;

f. Undang-undang merupakan sarana untuk mencapai kesejahteraan

spiritual dan material bagi masyarakat maupun pribadi melalui

pelestarian maupun pembaharuan (inovasi)

Agar suatu peraturan perundang-undangan tidak hanya sebagai

suatu huruf mati, maka perlu dipenuhi persyaratan-persyaratan tertentu

yaitu :

a. Keterbukaan dalam pembuatannya;

b. Memberikan hak kepada anggota masyarakat untuk mengajukan

usulan-usulan dengan cara mengundang masyarakat yang berminat

untuk menghadiri pembicaraan terhadap peraturan tertentu dan


commit to user

22

mengundang organisasi tertentu yang terkait untuk memberikan

masukan terhadap rancangan undang-undang yang disusun.

4. Tinjauan Umum Tentang Unit Pelayanan Terpadu (UPT)

a. Pengertian Unit Pelayanan Terpadu (UPT)

Dalam Pasal (2) Peraturan Walikota Surakarta Nomor 13

Tahun 2005 Tentang Pelimpahan Sebagian Kewenangan Walikota

Pada Koordinator Unit Pelayanan Terpadu Kota Surakarta

Menyebutkan bahwa pengertian UPT adalah unit pelayanan bagi

masyarakat yang memerlukan perijinan dan pelayanan dipimpin oleh

seorang koordinator (Peraturan Walikota Surakarta Nomor 13 Tahun

2005 Tentang Pelimpahan Sebagian Kewenangan Walikota Pada

Koordinator Unit Pelayanan Terpadu Kota Surakarta).

b. Tugas dan kewenangan Unit Pelayanan Terpadu (UPT)

Dalam pelaksanaan tugasnya koordinator menerima

pelimpahan sebagian kewenangan pemerintah dari walikota Surakarta.

Menurut Pasal 4 Peraturan walikota di atas pengertian sebagian

pelimpahan kewenangan adalah meliputi bidang penyelenggaraan

pelayanan publik, baik perijinan maupun non perijinan. Sebagian

kewenangan walikota yang dilimpahkan kepada UPT antara lain:

1). Pemberian informasi pelayanan publik;

2). Penerimaan dan validasi berkas permohonan;

3). Penelitian atau pemeriksaan lapangan;

4). Penandatanganan pelayanan atau perijinan;

5). Penerimaan dan penyetoran biaya pelayanan publik;

6). Percetakan dokumen pelayanan publik;

7). Penyimpanan arsip elektronik.

Dalam Pasal 5 Peraturan Walikota Surakarta Nomor 13 Tahun

2005 Jenis perijinan yang diterbitkan oleh Unit Pelayanan Terpadu

(UPT) meliputi :

1). Ijin Mendirikan atau merubah atau merobohkan Bangunan;


commit to user

23

2). Ijin Penggunaan Bangunan;

3). Advice Planning;

4). Ijin Lokasi;

5). Rekomendasi Lokasi;

6). Ijin Usaha Perdagangan (IUP);

7). Ijin Usaha Industri (IUI);

8). Tanda Daftar Gudang (TDG);

9). Tanda Daftar Perusahaan (TDP);

10). Ijin Gangguan;

11). Ijin Pemasangan Reklame.

c. Pertanggungjawaban Unit Pelayanan Terpadu (UPT)

Pertanggungjawaban Koordinator Unit Pelayanan Terpadu

(UPT) adalah bertanggung jawab atas sebagian kewenangan yang

dilimpahkan, dimana pelimpahan sebagian kewenangan tersebut

disertai dengan dukungan personil, peralatan atau perlengkapan,

pembiayaan dan dokumentasi. Pertanggungjawaban tersebut

disampaikan oleh koordinator Unit Pelayanan Terpadu (UPT) kepada

Walikota melalui Sekretaris Daerah Kota Surakarta.

Penarikan kewenangan yang dilimpahkan kepada koordinator

Unit Pelayanan Terpadu (UPT) dapat dilakukan oleh Walikota baik

sebagian maupun seluruhnya apabila (Pasal (7) Peraturan Waliota

Surakarta Nomor 13 Tahun 2005) :

1). Kewenangan yang dilimpahkan tidak dapat dilanjutkan karena

Pemerintah Daerah mengubah kebijakan;

2). Koordinator Unit Pelayanan Terpadu (UPT) mengusulkan untuk

ditarik sebagian atau seluruhnya.


commit to user

24

5. Tinjauan Umum Tentang Bangunan Apartemen

a. Pengertian Bangunan Apartemen.

Apartemen atau kondominium merupakan istilah yang dikenal

dalam sistem hukum Negara Italia. Kondominium terdiri atas dua suku

kata yaitu con yang berarti bersama-sama dan dominium yang berarti

pemilikan (Arie Sukanti, (a) 1994 :15). Di Negara Inggris dan amerika

menggunakan istilah Joint Property sedangkan Negara singapura dan

Australia mempergunakan Strata Title. Banyaknya istilah yang

dipergunakan kalangan masyarakat Indonesia seperti apartemen, flat,

kondominium, rumah susun (rusun) akan semakin membingunkan

awam.

Sebenarnya kalau dikembalikan kepada undang-undangnya,

yakni Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun,

maka kerancuan tidaklah perlu timbul, karena istilah yang

dipergunakan oleh undang-undang tersebut telah jelas dan tegas yakni

rumah susun. Adapun definisi rumah susun menurut undang-undang

tersebut adalah :

“Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisa, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama”.

b. Tujuan Pembangunan Rumah Susun

Tujuan dari pembangunan rumah susun menurut Pasal 3

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun antara

lain adalah :

1). Ayat 1 huruf a : Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak

bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan

rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya;


commit to user

25

2). Ayat 1 huruf b : Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di

daerah pekotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya

alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap,

serasi, dan seimbang;

3). Ayat 2 : Memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang

berguna bagi kehidupan masyarakat.

c. Syarat Pembangunan Rumah Susun

Sistem bangunan yang berwujud kondominium berbeda dengan

sistem bangunan konvensional (sistem bangunan horizontal). Baik

struktur, kelengkapan, prasarana, dan fasilitas, lingkungan maupun

komunitas penghuninya.

Oleh karenanya dalam rangka pendirian bangunan yang

berbentuk kondominium mutlak diperlukan berbagai persyaratan yang

harus dipenuhi oleh suatu perusahaan pengembang. Adapun tujuan

dari persyaratan tersebut adalah untuk menjamin keselamatan,

keamanan, ketentraman, dan ketertiban penghunian serta keserasian

dengan lingkungan di sekitarnya.

Secara garis besar persyaratan-persyaratan dapat dibagi

menjadi dua sebagai berikut :

1). Persyaratan teknis selalu tertuang dalam rancang bangun yang

meliputi :

a). Ruang;

b). Struktur, komponen, dan bahan bangunan;

c). Kelengkapan bangunan kondominium;

d). Satuan rumah susun;

e). Bagian dan benda bersama;

f). Kepadatan dan tata letak bangunan;

g). Prasarana dan fasilitas bangunan.


commit to user

26

2). Persyaratan administrasi yang berupa izin antara lain mencakup:

a). Ijin lokasi (SP3L dan SIPPT);

b). Advice planning;

c). IMB (Ijin Mendirikan Bangunan);

d). ILH (Ijin Layak Huni);

e). Sertifikat tanah.

Ketentuan-ketentuan pokok mengenai persyaratan teknis dan

administratif pendirian rumah susun di atas, dijelaskan lebih lanjut

dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah

Susun pasal 8 sampai dengan pasal 37.

6. Tinjauan Umum Tentang Tata Ruang

a. Pengertian Tata Ruang

Keberadaan ruang yang terbatas dan pemahaman masyarakat

yang berkembang terhadap pentingnya penataan ruang sehingga

diperlukan penyelenggaraan penataan ruang yang transparan, efektif,

dan partisipatif agar terwujud ruang yang aman, nyaman, produktif,

dan berkelanjutan.

Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 merupakan UU yang

mnengatur mengenai penataan ruang sebagai pembaharuan dari UU

Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1992 Tentang Penataan Ruang yang

sudah tidak sesuai dengan kebutuhan pengaturan penataan ruang. Di

dalam Undang-Undang tersebut dijelaskan secara rinci berbagai

konsep mengenai penataan ruang. Adapun dalam tinjauan umum ini

hanya beberapa konsep dalam Undang-Udang tersebut yang akan coba

dipaparkan tentunya yang berkaitan dengan penelitian.

1). Pasal 1 ayat (1)

Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan

ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan


commit to user

27

wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan

kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.

2). Pasal 1 ayat 2

Tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang.

3). Pasal 1 ayat 5

Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,

pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.

4). Pasal 1 ayat 6

Penyelenggaraan penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi

pengaturan, pembinaan, pelaksanaan, dan pengawasan penataan

ruang.

b. Tujuan penataan ruang

Dalam pasal 3 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007

disebutkan bahwa Penyelenggaraan penataan ruang bertujuan untuk

mewujudkan ruang wilayah nasional yang aman,nyaman, produktif,

dan berkelanjutan berlandaskan Wawasan Nusantara dan Ketahanan

Nasional dengan:

1). Terwujudnya keharmonisan antara lingkungan alam dan

lingkungan buatan;

2). Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam

dan sumber daya buatan dengan memperhatikan sumber daya

manusia; dan

3). Terwujudnya pelindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak

negatif terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang.

c. Pelaksanaan tata ruang

Dalam undang-Undang Tata Ruang Pelaksanaan tata ruang

meliputi :

1). Perencanaan tata ruang (pasal 14)

a). Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan :

(1). Rencana umum tata ruang; dan


commit to user

28

(2). Rencana rinci tata ruang.

b). Rencana umum tata ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

huruf a secara berhierarki terdiri atas:

(1). Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional;

(2). Rencana tata ruang wilayah provinsi; dan

(3). Rencana tata ruang wilayah kabupaten dan rencana tata

ruang wilayah kota.

c). Rencana rinci tata ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

huruf b terdiri atas:

(1). Rencana tata ruang pulau/kepulauan dan rencana tata

ruang kawasan strategis nasional;

(2). Rencana tata ruang kawasan strategis provinsi; dan

(3). Rencana detail tata ruang kabupaten/kota dan rencana tata

ruang kawasan strategis kabupaten/kota.

d). Rencana rinci tata ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

huruf b disusun sebagai perangkat operasional rencana umum

tata ruang.

e). Rencana rinci tata ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (3)

huruf a dan huruf b disusun apabila:

(1). Rencana umum tata ruang belum dapat dijadikan dasar

dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian

pemanfaatan ruang; dan/atau

(2). Rencana umum tata ruang mencakup wilayah

perencanaan yang luas dan skala peta dalam rencana

umum tata ruang tersebut memerlukan perincian sebelum

dioperasionalkan.

f). Rencana detail tata ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (3)

huruf c dijadikan dasar bagi penyusunan peraturan zonasi.

g). Ketentuan lebih lanjut mengenai tingkat ketelitian peta rencana

tata ruang diatur dengan peraturan pemerintah.


commit to user

29

2). Pemanfaatan Ruang

a). Pasal 32

(1). Pemanfaatan ruang dilakukan melalui pelaksanaan

program pemanfaatan ruang beserta pembiayaannya.

(2). Pemanfaatan ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dapat dilaksanakan dengan pemanfaatan ruang, baik

pemanfaatan ruang secara vertikal maupun pemanfaatan

ruang di dalam bumi.

(3). Program pemanfaatan ruang beserta pembiayaannya

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) termasuk jabaran

dari indikasi program utama yang termuat di dalam

rencana tata ruang wilayah.

(4). Pemanfaatan ruang diselenggarakan secara bertahap

sesuai dengan jangka waktu indikasi program utama

pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam rencana tata

ruang.

(5). Pelaksanaan pemanfaatan ruang di wilayah sebagaimana

dimaksud pada ayat (3) disinkronisasikan dengan

pelaksanaan pemanfaatan ruang wilayah administratif

sekitarnya.

(6). Pemanfaatan ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dilaksanakan dengan memperhatikan standar pelayanan

minimal dalam penyediaan sarana dan prasarana.

b). Pasal 33

(1). Pemanfaatan ruang mengacu pada fungsi ruang yang

ditetapkan dalam rencana tata ruang dilaksanakan dengan

mengembangkan penatagunaan tanah, penatagunaan air,

penatagunaan udara, dan penatagunaan sumber daya alam

lain.


commit to user

30

(2). Dalam rangka pengembangan penatagunaan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) diselenggarakan kegiatan

penyusunan dan penetapan neraca penatagunaan tanah,

neraca penatagunaan sumber daya air, neraca

penatagunaan udara, dan neraca penatagunaan sumber

daya alam lain.

(3). Penatagunaan tanah pada ruang yang direncanakan untuk

pembangunan prasarana dan sarana bagi kepentingan

umum memberikan hak prioritas pertama bagi

Pemerintah dan pemerintah daerah untuk menerima

pengalihan hak atas tanah dari pemegang hak atas tanah.

(4). Dalam pemanfaatan ruang pada ruang yang berfungsi

lindung, diberikan prioritas pertama bagi Pemerintah dan

pemerintah daerah untuk menerima pengalihan hak atas

tanah dari pemegang hak atas tanah jika yang

bersangkutan akan melepaskan haknya.

(5). Ketentuan lebih lanjut mengenai penatagunaan tanah,

penatagunaan air, penatagunaan udara, dan penatagunaan

sumber daya alam lainnya sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) dan ayat (2) diatur dengan peraturan pemerintah.

3). Pengendalian Pemanfaatan Ruang

a). Pasal 35

Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan

peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif,

serta pengenaan sanksi.

b). Pasal 36

(1). Peraturan zonasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35

disusun sebagai pedoman pengendalian pemanfaatan

ruang.


commit to user

31

(2). Peraturan zonasi disusun berdasarkan rencana rinci tata

ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang.

(3). Peraturan zonasi ditetapkan dengan:

(a) Peraturan pemerintah untuk arahan peraturan zonasi

sistem nasional;

(b) Peraturan daerah provinsi untuk arahan peraturan

zonasi sistem provinsi; dan

(c) Peraturan daerah kabupaten/kota untuk peraturan

zonasi.

c). Pasal 37

(1). Ketentuan perizinan sebagaimana dimaksud dalam Pasal

35 diatur oleh Pemerintah dan pemerintah daerah menurut

kewenangan masing-masing sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan.

(2). Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana

tata ruang wilayah dibatalkan oleh Pemerintah dan

pemerintah daerah menurut kewenangan masing-masing

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

(3). Izin pemanfaatan ruang yang dikeluarkan dan/atau

diperoleh dengan tidak melalui prosedur yang benar, batal

demi hukum.

(4). Izin pemanfaatan ruang yang diperoleh melalui prosedur

yang benar tetapi kemudian terbukti tidak sesuai dengan

rencana tata ruang wilayah, dibatalkan oleh Pemerintah

dan pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya.

(5). Terhadap kerugian yang ditimbulkan akibat pembatalan

izin sebagaimana dimaksud pada ayat (4), dapat

dimintakan penggantian yang layak kepada instansi

pemberi izin.


commit to user

32

(6). Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai lagi akibat

adanya perubahan rencana tata ruang wilayah dapat

dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah

dengan memberikan ganti kerugian yang layak.

(7). Setiap pejabat pemerintah yang berwenang menerbitkan

izin pemanfaatan ruang dilarang menerbitkan izin yang

tidak sesuai dengan rencana tata ruang.

(8). Ketentuan lebih lanjut mengenai prosedur perolehan izin

dan tata cara penggantian yang layak sebagaimana

dimaksud pada ayat (4) dan ayat (5) diatur dengan

peraturan pemerintah.

7. Tinjauan Umum Tentang Peraturan Perundang-undangan Mengenai Izin

Mendirikan Bangunan (bangunan bertingkat rumah susun/apartemen)

a. Undang-Undang Dasar Tahun 1945

Pengaturan mengenai izin mendirikan bangunan secara umum

terdapat dalam:

1). Pasal 28 D

a). Setiap orang berhak atas pengakuan, jaminan, perlindungan,

dan kepastian hukum yang adil serta perlakuan yang sama

dihadapan hukum;

b). Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan dan

perlakuan yang adil dan layak dalam hubungan kerja.

2). Pasal 33

a). Perekonomian disusun sebagai usaha bersama berdasar atas

asas kekeluargaan.

b). Perekonomian nasional diselenggarakan berdasarkan atas

demokrasi ekonomi dengan prinsip kebersamaan, efisiensi

berkeadilan, berkelanjutan, berwawasan lingkungan,

kemandirian, serta dengan menjaga keseimbangan kemajuan

dan kesatuan ekonomi nasional.


commit to user

33

b. Undang-Undang Bangunan Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan

Gedung

1). Pasal 7

a). Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan

administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi

bangunan gedung.

b). Persyaratan administratif bangunan gedung sebagaimana

dimaksud dalam ayat (1) meliputi persyaratan status hak atas

tanah, status kepemilikan bangunan gedung, dan izin

mendirikan bangunan.

c). Persyaratan teknis bangunan meliputi persyaratan tata

bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.

2). Pasal 8

a). Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan

administratif yang meliputi:

(1). Status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari

pemegang hak atas tanah;

(2). Status kepemilikan bangunan gedung; dan

(3). Izin mendirikan bangunan gedung;

(4). Sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang

berlaku.

b). Setiap orang atau badan hukum dapat memiliki bangunan

gedung atau bagian bangunan gedung.

(1). Pemerintah Daerah wajib mendata bangunan gedung

untuk keperluan tertib pembangunan dan pemanfaatan.

(2). Ketentuan mengenai izin mendirikan bangunan gedung,

kepemilikan, dan pendataan bangunan gedung

sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), ayat (2), dan ayat

(3) diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.


commit to user

34

c. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang peraturan

pelaksanaan Undang-Undang Bangunan Gedung

1). Pasal 14

a). Setiap orang yang akan mendirikan bangunan gedung wajib

memiliki izin mendirikan bangunan gedung (ayat (1)).

b). Izin mendirikan bangunan gedung sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) diberikan oleh pemerintah dearah, kecuali bangunan

gedung fungsi khusus oleh pemerintah melalui proses

permohonan izin mendirikan bangunan gedung (ayat (2)).

c). Pemerintah daerah wajib memberikan surat keterangan rencana

kabupaten/kota untuk lokasi yang bersangkutankepada setiap

orang yang akan mengajukan permohonan izin mendirikan

bangunan gedung (ayat (3)).

d). Surat keterangan rencana kabupaten/kota sebagaimana

dimaksud dengan ayat 3 merupakan ketentuan yang berlaku

untuk lokasi yang bersangkutan dan berisi (ayat (4)):

(1). Fungsi bangunan gedung yang dapat dibangun pada

lokasi bersangkutan.

(2). Ketingian maksimum gedung yang diizinkan

(3). Jumlah lantai/lapis bangunan gedung dibawah permukaan

tanah dan KTB yang diizinkan

(4). Garis sempadan dan jarak bebas minimum bangunan

gedung yang diizinkan.

(5). KDB maksimum yang diizinkan.

(6). KLB maksimum yang diizinkan.

(7). KDH minimum yang diizinkan.

(8). KTB maksimum yang diizinkan.

(9). Jaringan utilitas kota.

e). Rencana kabupaten/kota sebagaimana dimaksud pada ayat 4

dan ayat 5 digunakan sebagai dasar penyusunan rencana teknis

bangunan gedung (ayat (6)).


commit to user

35

2). Pasal 15

a). Setiap orang dalam mengajukan permohonan izin mendirikan

bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam pasal 14 ayat

(1) wajib melengkapi dengan :

(1). Tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda

buktiperjanjian pemanfaatan tanah sebagaimana

dimaksud dalam pasal 11

(2). Data pemilik bangunan gedung

(3). Rencana teknis bangunan gedung

(4). Hasil analisis mengenai dampak lingkungan bagi

bangunan gedung yang menimbulkan dampak penting

terhadap lingkungan.

b). Untuk proses pemberian perizinan bangunan gedung yang

menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan

sebagaimana dimaksud pada ayat 1 huruf d, harus mendapat

pertimbangan teknis dari tim ahli bangunan gedung dan dengan

mempertimbangkan pendapat publik.


Setiap mendirikan bangunan gedung, fungsinya harus sesuai

dengan peruntukan lokasi yang ditetapkan dalam RTRW

kabupaten/kota, RDTRKP, dan/atau RTBL.


Setiap bangunan gedung yang didirikan tidak boleh melebihi

ketentuan maksimal kepadatan dan ketinggian yang ditetapkan

dalam RTRW kabupaten/kota, RDTRKP, dan/atau RTBL.

d. Peratuan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun.


Persyaratan administratif adalah persyaratan mengenai perizinan

usaha dari perusahaan pembangunan perumahan, izin lokasi dan


commit to user

36

atau peruntukannya perizinan mendirikan bangunan (IMB), serta

izin layak huni yang diatur dengan peraturan perundang-undangan

dan disesuaikan dengan kebutuhan dan perkembangan.

2). Pasal 30

a). Rumah susun dan lingkungannya harus dibangun dan

dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diberikan oleh

Pemerintah Daerah sesuai dengan peruntukannya.

b). Perizinan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diajukan oleh

penyelenggara pembangunan kepada Pemerintah Daerah,

dengan melampirkan persyaratan-persyaratan sebagai berikut

(1). sertifikat hak atas tanah;

(2). fatwa peruntukan tanah;

(3). rencana tapak;

(4). gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan

potongan beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan

jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari satuan

rumah susun;

(5). gambar rencana struktur beserta perhitungannya;

(6). gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama;

(7). gambar rencana jaringan dan instalasi beserta

perlengkapannya.


Tata cara permohonan dan pemberian perizinan serta pengesahann

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31, Pasal 32, dan

diatur lebih lanjut dengan Peraturan Daerah.

e. Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan

Gedung

1). Pasal 2


commit to user

37

a). setiap mendirikan/merubah/merobohkan bangunan harus

terlebih dahulu mendapatkan IMB dari walikotamadya kepala

daerah.

b). Pelaksanaan pekerjaan pembangunan harus sesuai dengan imb

yang dimohonkan.

2). Pasal 9

a). IMB berisi tentang : (1). nama dan alamat pemegang ;

(2). Jenis bangunan yang diizinkan :

(3). Peruntukan bangunan yang diizinkan ;

(4). Letak persil empat bangunan yang diizinkan ;

(5). Jangka waktu pekerjaan mendirikan/ merubah/

merobohkan bangunan yang diizinkan keseluruhan atau

bertahap.

b). IMB disertai lampiran-lampiran yang ditetapkan dengan

keputusan walikotamadya kepala daerah.

f. Perda Kota Surakata Nomor 8 Tahun 1993 Tentang Rencana Umum

Tata Ruang Kota


Mengembangkan rumah secara vertikal (rumah susun) serta

mengembangkan perumahan penduduk kampung untuk tempat

tinggal sementara bagi wisatawan, olahragawan, mahasiswa,

pendatang musiman (buruh dan pedagang) serta karyawan.

2). Pasal 20

a). Kawasan peruntukan ketinggian bangunan sangat rendah yaitu

blok dengan bangunan maksimum 2 (dua) lantai dengan tinggi

puncak dibawah 12 meter dari lantai dasar dengan angka luas

lantai (ALL) maksimum 2 kali angka lantai dasar (ALD) ;

b). Kawasan peruntukan ketinggian bangunan rendah yaitu blok

dengan bangunan bertingkat maksimum 4 (empat) lantai


commit to user

38

dengan tinggi puncak maksimum 24 meter dan minimum 12

meter dari lantai dasar dengan angka luas lantai (ALL)

maksimum 4 kali angka lantai dasar (ALD) ;

c). Kawasan peruntukan ketinggian bangunan sedang yaitu blok

dengan bangunan bertingkat maksimum 8 (delapan) lantai

dengan tinggi puncak maksimum 40 meter dan minimum 24

meter dari lantai dasar dengan angka luas lantai (ALL)

maksimum 8 kali angka lantai dasar (ALD) ;

d). Kawasan peruntukan ketinggian bangunan tinggi yaitu blok

dengan bangunan bertingkat 9 (sembilan) lantai dengan tinggi

puncak minimum 40 meter dari lantai dasar dengan angka luas

lantai (ALL) minimum 9 kali ALD, maksimum 20 lantai

dengan tinggi puncak bangunan maksimum 84 meter dari lantai

dasar dan ALL maksimum 20 kali angka lantai dasar (ALD) ;

3). Pasal 21

a). Kawasan peruntukan dengan ALD tinggi (lebih dari 75%)

diperuntukkan bagi bangunan rendah (maksimum 4 lantai)

untuk fungsi pertokoan (termasuk rumah toko) bangunan

komersial pinggir jalan di kawasan perdagangan ;

b). Kawasan peruntukan dengan ALD sedang (50%-70%)

diperuntukkan bagi bangunan sedang (maksimum 8 lantai)

untuk bangunan perkantoran, komersial atau bangunan dengan

sistim bangunan tunggal/blok ;

c). Kawasan peruntukan dengan ALD rendah (20%-50%)

diperuntukkan bagi bagi bangunan tinggi (minimum 9 lantai)

untuk bangunan perkantoran dan komersial atau bangunan

rendah untuk penggunaan industri..


commit to user

39

8. Tinjauan Umum Tentang Kebudayaan

a. Pengertian Kebudayaan

Pengertian kebudayaan oleh para ahli memiliki pengertian

sebagai berikut :

1). Menurut E.B. Tylor (1924:1) :

Kebudayaan adalah kompleks yang mencakup

pengetahuan, kepercayaan, kesenian, moral, hukum, adat-istiadat

dan lain kemampuan-kemampuan serta kebiasaan-kebiasaan yang

didapatkan oleh manusia sebagai anggota masyarakat.

2). Soerjono Soekanto (1990:173) :

Kebudayaan sebagai semua hasil karya, rasa dan cipta

masyarakat.

b. Unsur-Unsur Kebudayaan

Kebudayaan setiap masyarakat atau bangsa terdiri dari unsur-

unsur yang merupakan bagian dari suatu kebulatan yang bersifat

sebagai suatu kesatuan. Menurut Bronislaw Malinowski ada empat

unsur pokok kebudayaan yaitu:

1). Sistem norma yang memungkinkan kerjasama antara para anggota

masyarakat di dalam upaya menguasai alam sekelilingnya;

2). Organisasi ekonomi;

3). Alat-alat dan lembaga atau petugas pendidikan, perlu diingat

bahwa keluarga kekuatan.

4). Antropolog merupakan pendidikan yang utama;

Organisasi C.Kluckhohn dalam sebuah karyanya yang berjudul

Universal Catagories of Culture telah menguraikan ulasan para sarjana

mengenai tujuh unsur kebudayaan yang dianggap sebagai Cultural

Universals, yaitu:

1). Peralatan dan perlengkapan hidup manusia (pakaian, perumahan,

alat-alat rumah tangga, senjata, alat-alat produksi, transportasi);


commit to user

40

2). Mata pencaharian hidup dan sistem ekonomi (pertanian,

peternakan, sistem produksi, sistem distribusi);

3). Sistem kemasyarakatan (sistem kekerabatan, organisasi politik,

sistem hukum, sistem perkawinan);

4). Bahasa (lisan, maupun tertulis);

5). Kesenian (seni rupa, seni suara, seni gerak);

6). Sistem pengetahuan;

7). Religi(sistem kepercayaan).

c. Kebudayaan Jawa

Indonesia memiliki berbagai macam kebudayaan daerah yang

memiliki cirri khas masing-masing. Pulau jawa sendiri memiliki

berbagai kebudayaan yang tidak dimiliki daerah lain. Kehidupan

manusia Jawa sarat dengan simbol. Pertama, mereka berpegang pada

cipta (rasio), rasa (perasaan), dan karsa (kehendak) dalam usaha

melaksanakan karya (pekerjaan), sehingga mereka tidak tergesa-gesa

dalam membuat suatu keputusan. Hal ini terjadi pada perwujudan

bentuk dalam menuangkan ide yang dapat menyentuh dan merangsang

perasaan terdalam. Pesan dan ajaran falsafah hidupnya menentukan

orientasi diri dan sikap hidupnya yang terungkap dalam wujud

lambang atau sinamuning samudono. Meskipun ungkapan lambang itu

tidak mudah dimengerti, semua karya dipertanggungjawabkan tidak

hanya sebatas kenyataan duniawi saja, tapi pada Tuhan Sang Kuasa

Mutlak.

Kedua, kehidupan manusia Jawa merupakan cermin kerukunan

yang saling menghargai dan menghormati sesama, sehingga adanya

perbedaan jenjang dimaknainya sebagai adanya perbedaan peran dan

tangung jawab.

Ketiga, pola bentuk ruang orang Jawa mengikuti pola prilaku

kehidupan dan keadaan alamnya. Rumah sebagai ruang hidup


commit to user

41

materialnya dianggap sebagai miniatur kosmosnya yang memiliki

unsur-unsur batas yang nyata dalam suasananya, mengingat rumah

merupakan sebuah bukti kemantapan rumah tangga.

d. Keraton Surakarta

Keraton Surakarta atau lengkapnya dalam bahasa Jawa disebut

Karaton Surakarta Hadiningrat adalah istana Kasunanan Surakarta.

Keraton ini didirikan oleh Susuhunan Pakubuwono II (Sunan PB II)

pada tahun 1744 sebagai pengganti Istana/Keraton Kartasura yang

porak-poranda akibat Geger Pecinan 1743. Istana terakhir Kerajaan

Mataram didirikan di desa Sala (Solo), sebuah pelabuhan kecil di tepi

barat Bengawan (sungai) Beton/Sala. Setelah resmi istana Kerajaan

Mataram selesai dibangun, nama desa itu diubah menjadi Surakarta

Hadiningrat. Istana ini pula menjadi saksi bisu penyerahan kedaulatan

Kerajaan Mataram oleh Sunan PB II kepada VOC di tahun 1749.

Semula keraton Surakarta merupakan Lembaga Istana (Imperial

House) yang mengurusi raja dan keluarga kerajaan disamping menjadi

pusat pemerintahan Kesunanan Surakarta. Setelah Kesunanan

Surakarta dinyatakan hapus oleh pemerintah Indonesia pada tahun

1946, peran keraton Surakarta tidak lebih sebagai Pemangku Adat

Jawa khususnya garis/gaya Surakarta. Begitu pula Susuhunan tidak

lagi berperan dalam urusan kenegaraan sebagai seorang raja dala artian

politik melainkan sebagai Yang Dipertuan Pemangku Tahta Adat,

pemimpin informal kebudayaan. Fungsi keraton pun berubah menjadi

pelindung dan penjaga identitas budaya Jawa khususnya gaya

Surakarta. (Aart van beek 1990:67)

Walaupun dengan fungsi yang terbatas pada sektor informal

namun keraton Surakarta tetap memiliki kharisma tersendiri di

lingkungan masyarakat Jawa khususnya di bekas daerah Kesunanan

Surakarta. Selain itu keraton Surakarta juga memberikan gelar


commit to user

42

kebangsawanan kehormatan (honoriscausa) pada mereka yang

mempunyai perhatian kepada budaya Jawa khususnya Surakarta

disamping mereka yang berhak karena hubungan darah maupun karena

posisi mereka sebagai pegawai (abdidalem) keraton.

e. Arsitektur Bangunan Tradisional Jawa

Yang merupakan bangunan pokok dalam seni bangunan Jawa

ada 5 (lima) macam antara lain :

§ Panggang-pe yaitu bangunan hanya dengan atap sebelah sisi.

§ Kampung yaitu bangunan dengan atap 2 belah sisi, sebuah

bubungan di tengah saja.

§ Limasan yaitu bangunan dengan atap 4 belah sisi, sebuah

bubungan di tengahnya.

§ Joglo atau Tikelan, yaitu bangunan dengan Soko Guru dan atap 4

belah sisi, sebuah bubungan di tengahnya.

§ Tajug atau Masjid, yaitu bangunan dengan Soko Guru atap 4 belah

sisi, tanpa bubungan, jadi meruncing.

Pada dasarnya arsitektur tradisonal Jawa – sebagaimana halnya

Bali dan daerah lain adalah arsitektur halaman yang dikelilingi oleh

pagar. Yang disebut rumah yang utuh seringkali bukanlah satu

bangunan dengan dinding yang pejal melainkan halaman yang berisi

sekelompok unit bangunan dengan fungsi yang berbeda-beda. Ruang

dalam dan luar saling mengimbas tanpa pembatas yang tegar. Struktur

bangunannya merupakan struktur rangka dengan konstruksi kayu,

bagaikan payung yang terpancang terbuka. Dinding ruangan sekedar

merupakan tirai pembatas, bukan dinding pemikul. Yang sangat

menarik pula untuk diungkap adalah struktur tersebut diperlihatkan

secara jelas,wajar dan jujur tanpa ada usaha menutupinya. Bahan-

bahan bangunannya, semua dibiarkan menunjukan watak aslinya. Di

samping itu arsitektur Jawa memiliki ketahanan yang cukup handal

terhadap gempa (http://www.wahana-budaya-indonesia.com).


commit to user

43

B. Kerangka Pemikiran

1.Persyaratan dan prosedur izin mendirikan bangunan

2.Harmonisasinya

Penerapan

1.Ditinjau dari aspek hukum, sosial-budaya,kaidah tata ruang.

2.Harmonisasi vertikal horisontal

Konklusi 1. Kurang sesuai dari aspek

hukum, sosial-budaya dan tata ruang

2. Harmonis tapi beberapa pengaturan ditingkat daerah memerlukan beberapa poin tambahan

Peraturan perundang-undangan izin mendirikan bangunan apartemen

1. Undang-Undang Bangunan Gedung 2. Undang-Undang Rumah Susun 3. Undang-Undang Penataan Ruang 4. PP Bangunan Gedung 5. PP Rumah Susun 6. PP Penataan Ruang 7. Perda Bangunan 8. Perda Bangunan Bertingkat 9. Perda Tata Ruang


commit to user

44

Penjelasan Kerangka Pemikiran

Sebelum memulai mendirikan bangunan, rumah atau bangunan lainnya

sebaiknya memiliki kepastian hukum atas kelayakan, kenyamanan, keamanan

sesuai dengan fungsinya. Ternyata, IMB tidak hanya diperlukan untuk mendirikan

bangunan baru saja, tetapi juga dibutuhkan untuk membongkar, merenovasi,

menambah, mengubah, atau memperbaiki yang mengubah bentuk atau struktur

bangunan. Tujuan diperlukannya IMB adalah untuk menjaga ketertiban,

keselarasan, kenyamanan, dan keamanan dari bangunan itu sendiri terhadap

penghuninya maupun lingkunan sekitarnya.

IMB di kota Surakarta sendiri dikeluarkan oleh pemerintah daerah

setempat dalam hal ini walikota surakarta melalui Unit Pelayanan Terpadu. Dalam

mengeluarkan IMB dibutuhkan beberapa persyaratan teknis maupun administratif.

Untuk mengetahui penerbitan Izin mendirikan bangunan rumah susun atau

apartemen sudah sesuai dengan peraturan perundangan yang ada. Karena

pengaturan persyaratan maupun prosedur mengenai perizinan terdapat dalam

beberapa peraturan perundang-undangan maka peneliti menelaah penerbitan izin

mendirikan bangunan tersebut yang terdapat dalam beberapa peraturan antara lain

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan, Undang-Undang

Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun, Undang-Undang Nomor 26 Tahun

2007 Tentang Penataan Ruang, Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005

Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang

Bangunan Gedung, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang rumah

susun, Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan, Perda Kota

Surakarta Nomor 8 Tahun 1993 Tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota, yang

kemudian akan dianalisa dengan penerbitan izin mendirikan bangunan rumah

susun/apartemen di Kota Surakarta.

Akan tetapi jika dilihat dari segi sosial budaya terdapat beberapa ketentuan

yang bertentangan dengan nilai-nilai sosial budaya masyarakat sebagai kearifan

lokal yang seharusnya dijunjung tinggi agar daerah tersebut tidak kehilangan jati


commit to user

45

dirinya. Izin mendirikan bangunan wajib mempehatikan kaidah dalam tata ruang,

akan tetapi IMB bangunan apartemen tidak sepenuhnya sesuai dengan kaidah tata

ruang yang menyangkut perencanaan pembangunan dibidang perumahan dan

mengenai masalah ketinggian bangunan.

Sedangkan untuk menganalisis harmonisasi ketentuan tentang Izin

mendirikan Bangunan, maka peneliti akan melakukan harmonisasi antara

Peraturan Daerah Peraturan Daerah Kota surakarta pembentuk peraturan IMB

dengan peraturan yang berada di atasnya.


commit to user 46

BAB III

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Kajian Penerbitan IMB Bangunan Apartemen Terhadap Kaidah-Kaidah

Hukum, Sosial Budaya, dan Kaidah Tata Ruang di Surakarta.

1. Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan Apartemen Ditinjau dari Aturan-Aturan

Hukum.

Pada dasarnya hukum merupakan alat untuk mengatur kehidupan

manusia, dengan kata lain semua perbuatan manusia diatur oleh hukum.

Semua perbuatan manusia perlu diatur untuk menciptakan ketertiban,

keamanan, kenyamanan dan keserasian terhadap lingkungan sekitar. Hukum

dituangkan kedalam peraturan perundang-undangan baik yang bersifat pidana

maupun perdata, tetapi ada pula hukum yang bersifat tidak tertulis yaitu

hukum adat. Peraturan perundang-undangan tersebut direalisasikan dengan

perintah, larangan, dan sanksi.

Dalam hukum administrasi Negara, kita mengenal istilah izin. Izin

dalam kamus hukum mempunyai pengertian perkenaan atau izin dari

pemerintah berdasarkan undang-undang atau peraturan pemerintah yang

disyaratkan untuk perbuatan yang pada umumnya memerlukan pengawasan

khusus, tetapi yang pada umumnya tidaklah dianggap sebagai hal-hal yang

sama sekali tidak dikehendaki (S.J. Fockema Andreae,1951:311)

Pembangunan di Kota Surakarta tidak terlepas dari masalah IMB.

Semua bangunan yang akan didirikan di kota ini wajib mempunyai IMB

terlebih dahulu sebelum didirikan tidak terkecuali bangunan rumah

susun/apartemen. Bangunan rumah susun/apartemen merupakan bangunan

yang terhitung baru di Kota Surakarta ini, maka diperlukan pengkajian


commit to user

47

tentang dasar hukumnya agar bangunan ini mempunyai kepastian hukum

apabila nantinya terjadi sengketa dikemudian hari termasuk masalah IMBnya.

a. Penerbitan IMB dilihat dari Subyeknya

1). Pemohon IMB

Pemohon adalah orang atau badan hukum yang mengajukan

permohonan IMB kepada pemerintah daerah setempat.

a). Orang :

Orang yang bisa melakukan perbuatan hukum adalah orang

yang tergolong dalam kategori cakap hukum. Sedangkan dalam

KUHperdata kategori cakap hukum adalah orang yang sekurang-

kurangnya berumur 21 tahun atau sudah menikah.

b). Badan Hukum :

Selain orang, badan hukum juga berhak mengajukan

permohonan IMB. Bentuk-bentuk badan hukum antara lain :

(1). BUMN (Badan Usaha Milik Negara) atau BUMD (Badan

Usaha Milik Daerah);

(2). Koperasi;

(3). BUMS (Badan Usaha Milik Swasta ).

Untuk bangunan rumah susun atau apartemen terdapat pengaturan

khusus. Pemohon IMB harus berupa badan hukum seperti dalam ayat (2)

Pasal 5 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun yang

berbunyi : ” Pembangunan rumah susun dapat diselenggarakan oleh Badan

Usaha Milik Negara atau Daerah, Koperasi, dan Badan Usaha Milik Swasta

yang bergerak dalam bidang itu, serta Swadaya Masyarakat”.

2). Yang Menerbitkan IMB

Perbuatan dan penerbitan izin merupakan tindakan hukum

pemerintahan. Sebagai tindakan hukum, maka harus ada wewenang


commit to user

48

yang diberikan oleh peraturan perundang-undangan atau harus

berdasarkan pada asas legalitas. Tanpa dasar wewenang, tindakan

hukum itu menjadi tidak sah. Oleh karena itu, dalam hal membuat dan

menerbitkan izin haruslah didasarkan pada wewenang yang diberikan

oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku karena tanpa adanya

dasar wewenang tersebut, ketetapan izin menjadi tidak sah. Pada

umumnya wewenang pemerintah untuk mengeluarkan izin itu

ditentukan secara tegas dalam peraturan perundang-undangan yang

menjadi dasar dari perizinan tersebut.

Dalam rangka otonomi daerah, Pemerintah diberi kewenangan

untuk mengatur wilayahnya sendiri-sendiri. Hal ini dituangkan dalam

ayat (5) Pasal 1 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang

Pemerintahan Daerah yang berbunyi : “Otonomi daerah adalah hak,

wewenang, dan kewajiban daerah otonom untuk mengatur dan

mengurus sendiri urusan pemerintahan dan kepentingan masyarakat

setempat sesuai dengan peraturan perundang-undangan”. Perizinan

merupakan salah satu dari pelayanan umum yang merupakan

kewenangan pemerintah daerah dalam hal ini Walikota.

Kota Surakarta sendiri menerapkan sistem satu pintu untuk

masalah perizinan, jadi segala macam perizinan di ajukan ke badan

pemerintah yang merupakan kepanjangan tangan dari Walikota dalam

hal ini adalah Unit Pelayanan Terpadu (UPT). Pengaturan ini

tercantum dalam Peraturan Walikota Surakarta Nomor 13 Tahun 2005

Tentang Pelimpahan Sebagian Kewenangan Walikota Pada

Koordinator Unit Pelayanan Terpadu Kota Surakarta yang berbunyi :

“UPT adalah unit pelayanan bagi masyarakat yang memerlukan

perizinan dan pelayanan dipimpin oleh seorang koordinator”.

Sedangkan untuk perizinan yang diatur dalam pasal 3 A Peraturan

Walikota Nomor 16 B Tahun 2005 Tentang Perubahan Atas Peraturan


commit to user

49

Walikota Surakarta Nomor 13 Tahun 2005 Tentang Pelimpahan

Sebagian Kewenangan Walikota Pada Koordinator Unit Pelayanan

Terpadu Kota Surakarta yang berbunyi :

Jenis perizinan yang diterbitkan oleh Unit Pelayanan Terpadu

meliputi :

a). Ijin Mendirikan atau merubah atau merobohkan Bangunan;

b). Ijin Penggunaan Bangunan;

c). Advice Planning;

d). Ijin Lokasi;

e). Rekomendasi Lokasi;

f). Ijin Usaha Perdagangan (IUP);

g). Ijin Usaha Industri (IUI);

h). Tanda Daftar Gudang (TDG);

i). Tanda Daftar Perusahaan (TDP);

j). Ijin Gangguan;

k). Ijin Pemasangan Reklame.

Seperti apa yang tercantum dalam Peraturan Walikota Nomor

16 B Tahun 2005 Pasal 3 huruf A sudah jelas bahwa yang berwenang

untuk mengeluarkan Izin Mendirikan Bangunan adalah Walikota

melalui Unit Pelayanan Terpadu termasuk untuk bangunan apartemen.

b. Penerbitan IMB dilihat dari obyeknya

Izin Mendirikan Bangunan di perlukan untuk mendirikan

bangunan, merubah bangunan, dan merobohkan bagunan.Yang dimaksud

bangunan menurut Pasal 1 huruf f Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun

1988 adalah ”Bangunan-bangunan yang membentuk ruangan tertutup

seluruhnya atau sebagian beserta bangunan-bangunan lain yang

berhubungan dengan bagunan tersebut. Bangunan tersebut merupakan


commit to user

50

bangunan yang berwujud gedung baik bangunan tunggal maupun

bertingkat, misal : rumah, toko, kantor, apartemen, dll

Sedangkan bangunan yang bukan gedung juga membutuhkan IMB

sebelum didirikan dalam Pasal 100 Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun

1988 Tentang Bangunan disebutkan antara lain adalah :

1). Papan reklame;

2). Jembatan penyebrangan;

3). Menara telekomunikasi;

4). Menara air;

5). Monumen;

6). Gapura;

7). Gangunan di atas makam (cungkup);

8). Yang membutuhkan konstruksi khusus.

Jadi dalam hal pendirian sebuah bangunan gedung baru seperti

bangunan rumah susun/apartemen di Kota Surakata ini dibutuhkan IMB

terlebih dahulu sebelum bangunan tersebut didirikan.

c. Persyaratan dalam pengajuan IMB.

Menurut Sjachran basah “Izin adalah perbuatan hukum

administrasi Negara bersegi satu yang menghasilkan peraturan dalam hal

kontero berdasarkan persyaratan dan prosedur sebagaimana ditetapkan

oleh ketentuan perundang-undangan yang berlaku”. Dalam hal izin tidak

mungkin diadakan perjanjian, karena tidak mungkin diadakan suatu

persesuaian kehendak antara pemberi izin dan pemohon izin. Permohonan

izin harus menempuh prosedur tertentu yang ditentukan oleh Pemerintah,

selain itu pemohon izin juga harus memenuhi persyaratan-persyaratan

tertentu yang ditentukan secara sepihak oleh Pemerintah atau pemberi


commit to user

51

izin. Prosedur dan persyaratan perizinan itu berbeda-beda tergantung jenis

izin dan tujuan izin. Untuk pendirian sebuah bangunan gedung (termasuk

bangunan apartemen), Izin Mendirikan Bangunan sebagai syarat

administratif pendirian bangunan gedung telah diatur dalam Undang-

undang Nomor 8 Tahun 1988 tentang Bangunan Gedung. Dalam

permohonan pengajuan IMB dibutuhkan beberapa persyaratan yang harus

dipenuhi oleh pemilik gedung. Pengaturan persyaratan tersebut berdasar

pada Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan

Pelaksanaan Undang-undang Bangunan Gedung. Dalam Peraturan

Pemerintah ini pengaturan persyaratan IMB terdapat pada :

1). Pasal 14

a). Setiap orang yang akan mendirikan bangunan gedung wajib

memiliki izin mendirikan bangunan gedung.

b). Izin Mendirikan Bangunan gedung sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) diberikan oleh Pemerintah Daerah, kecuali bangunan

gedung fungsi khusus oleh pemerintah melalui proses

permohonan izin mendirikan bangunan gedung.

c). Pemerintah Daerah wajib memberikan surat keterangan rencana

kabupaten/kota untuk lokasi yang bersangkutan kepada setiap

orang yang akan mengajukan permohonan Izin Mendirikan

Bangunan gedung

d). Surat keterangan rencana kabupaten/kota sebagaimana yang

dimaksud pada ayat (3) merupakan ketentuan yang berlaku untuk

lokasi yang bersangkutan yang berisi :

(1). Fungsi bangunan gedung yang dapat dibangun pada lokasi

yang bersangkutan;

(2). Ketinggian maksimum bangunan gedung yang diizinkan;

(3). Jumlah lantai/lapis bangunan gedung dibawah permukaan

tanah dan KTB yang diizinkan;


commit to user

52

(4). Garis sempadan dan jarak bebas minimum bangunan

gedung yang diizinkan;

(5). KDB maksimum yang diizinkan;

(6). KLB maksimum yang diizinkan;

(7). KDH minimum yang diwajibkan;

(8). KTB maksimum yang diizinkan dan;

(9). Jaringan utilitas kota.

e). Dalam surat keterangan rencana kabupaten/kota sebagaimana

yang dimaksud pada ayat (4) dapat juga dicantumkan ketentuan-

ketentuan khusus yang berlaku untuk lokasi yang bersangkutan.

f). Surat keterangan rencana kabupaten/kota sebagaimana yang

dimaksud pada ayat (4) dan ayat (5) digunakan sebagai dasar

penyusunan rencana teknis bangunan gedung.

2). Pasal 15

a). Setiap orang dalam mengajukan permohonan izin mendirikan

bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat

(1) wajib melengkapi dengan:

(1). Tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda

bukti perjanjian pemanfaatan tanah sebagai mana dimaksud

dalam pasal 11;

(2). Data pemilik bangunan gedung;

(3). Rencana teknis bangunan gedung dan;

(4). Hasil analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan

gedung yang menimbulkan dampak penting terhadap

lingkungan.

b). Untuk proses pemberian perizinan bagi bangunan gedung yang

menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan sebagaimana

yang dimaksud pada ayat (1) huruf d, harus mendapat


commit to user

53

pertimbangan teknis dari tim ahli bangunan gedung dan dengan


Karena masalah IMB merupakan wewenang masing-masing

daerah, maka regulasi pengaturan persyaratan persyaratan IMB di Kota

Surakarta mengacu pada Perda Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan

antara lain terdapat dalam :

1). Pasal 2

a). Setiap mendirikan/merubah/merobohkan bangunan harus

terlebih dahulu mendapatkan IMB dari walikotamadya kepala

daerah.

b). Pelaksanaan pekerjaan pembangunan harus sesuai dengan imb

yang dimohonkan.

2). Pasal 9

a). IMB berisi tentang :

(1). Nama dan alamat pemegang ;

(2). Jenis bangunan yang diizinkan :

(3). Peruntukan bangunan yang diizinkan ;

(4). Letak persil empat bangunan yang diizinkan ;

(5). Jangka waktu pekerjaan mendirikan/ merubah/

merobohkan bangunan yang diizinkan keseluruhan atau

bertahap.

b). IMB disertai lampiran-lampiran yang ditetapkan dengan

keputusan Walikotamadya Kepala Daerah.

Untuk lampiran-lampiran dalam persyaratan IMB menurut ayat (2)

Pasal 9 Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan

seharusnya ditetapkan dalam Keputusan Walikotamadya Kepala Daerah,

akan tetapi sampai saat ini Keputusan tersebut tidak pernah keluar.


commit to user

54

Pemerintah Kota Surakarta hanya mencantumkan persyaratan beserta

lampiran-lampiran (terutama bangunan khusus lebih dari 4 lantai) dalam

website :

http://www.surakarta.go.id/news/ijin.mendirikan.bangunan.imb.html yang

antara lain berisi :

1). Fotocopy KTP Pemohon / Penanggung Jawab Perusahaan yang

masih berlaku;

2). Fotocopy Sertifikat;

3). Fotocopy Pelunasan PBB Terakhir;

4). Gambar denah bangunan dan bangunan pelengkapnya;

5). Gambar situasi bangunan;

6). Gambar tampak dan potongan gambar;

7). Gambar dan Perhitungan Konstruksi Bangunan Bertingkat dan

Konstruksi Baja;

8). Dokumen UKL / UPL;

9). Dokumen ANDALALIN Dari DISHUB Kota Surakarta;

10). Dokumen Soundir Tanah (Dari Lembaga yang Kredibel / Konsultan

Perencanaan).

Akan tetapi persyaratan yang dicantumkan dalam website tersebut

kurang mempunyai dasar hukum yang kuat karena tidak ada peraturan

yang bersifat teknis (Keputusan Walikota maupun Peraturan Walikota)

mengenai penentuan persyaratan IMB dalam website tersebut .

Pembangunan apartemen di Kota Surakarta ini ada beberapa

persyaratan permohonan IMB yang di ajukan tidak sesuai dengan

persyaratan yang telah ditentukan, baik dari Peraturan Pemerintah maupun

Perda Kota Surakarta. Pemerintah Kota kurang konsisten dalam

menetapkan persyaratan yang telah dibuat sebelumnya.


commit to user

55

Ketidak sesuaian yang pertama adalah mengenai ketinggian dan

jumlah lantai maksimal bangunan yang diizinkan. Dalam Pasal 20 PP

Nomor 36 Tahun 2005 di sebutkan bahwa ”setiap bangunan gedung yang

didirikan tidak boleh melebihi ketentuan maksimal kepadatan dan

ketinggian yang di tetapkan dalam RTRW kabupaten/kota,RDTRKP,

dan/RTBL”.

Pembangunan apartemen-apartemen di Kota Surakarta tingginya

lebih dari 20 lantai. Seperti misalnya pada rencana pembangunan

apartemen Solo Paragon. IMB yang dimohonkan, bangunan tersebut

memiliki ketinggian mencapai 97 meter dan 27 jumlah lantai. Hal ini

bertentangan dengan Pasal 20 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun

2005 diatas karena dalam RTRW Kota Surakarta yang ditetapkan dalam

Pasal 20 huruf d Perda Nomor 8 Tahun 1993 Tentang Rencana Umum

Tata Ruang Kota di jelaskan bahwa “Kawasan peruntukan ketinggian

bangunan tinggi yaitu blok dengan bangunan bertingkat 9 (Sembilan lantai

dengan tinggi puncak minimum 40 meter dari lantai dasar dan ALL

minimum 9 kali ALD, maksimum 20 lantai dengan tinggi puncak

bangunan maksimum 84 meter dari lantai dasar dan ALL maksimum 20

kali ALD”. Kata dengan pada kalimat terakhir merujuk pada dua

persyaratan yang harus dipenuhi semuanya yaitu ketinggian bangunan

yang didirikan tidak boleh lebih dari 84 meter dan lantai bangunan gedung

tidak boleh lebih dari 20 lantai.

Ketidaksesuaian yang kedua mengenai ketentuan bahwa untuk

proses pemberian perizinan bagi bangunan gedung yang menimbulkan

dampak penting terhadap lingkungan sebagaimana yang dimaksud pada

ayat (1) huruf d, harus mendapat pertimbangan teknis dari tim ahli


commit to user

56

bangunan gedung dan dengan mempertimbangkan pendapat publik (ayat

(2) Pasal 15 Peraturan Pemerintah nomor 36 Tahun 2005).

Akan tetapi dalam pembangunannya, bangunan bertingkat yang

dibangun seperti pada pembangunan apartemen di Kota Surakarta ini

masyarakat tidak pernah diberi kesempatan untuk memberikan masukan

maupun pendapat terhadap bangunan yang akan dibangun padahal

bangunan tersebut mempunyai dampak penting. Seharusnya dalam

perencanaan pembangunan apartemen ini perlu dilakukan sosialisasi oleh

pemerintah dan memerlukan masukan dari masyarakat baik dari segi

rencana pembangunan sampai dengan masalah yang akan timbul dari

dampak pembangunan apartemen ini sehingga dapat didapatkan solusi

dalam penanggulangan dampak negatif baik dari segi sosial, budaya,

maupun ganguan kingkungan. Seperti apa yang telah diamanatkan dalam

Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 diatas, masyarakat

mempunyai peran dalam pendirian sebuah bangunan yang antara lain:

1). Pemantauan dan penjagaan ketertiban;

2). Pemberian masukan terhadap penyusunan dan/atau penyempurnaan

peraturan,pedoman, dan standar teknis;

3). Penyampaian pendapat dan pertimbangan;

4). Pelaksanaan gugatan perwakilan.

Ketiga dalam Perda bangunan, Perda Tata Ruang Kota, dan Perda

Bangunan Bertingkat belum ada peraturan yang mengatur lebih rinci

tentang persyaratan batas kepemilikan bangunan rumah susun. Sehingga

regulasi ditingkat daerah belum ada aturan yang jelas mengenai

pembagian batasan vertikal horisontal kepemilikan satuan rumah susun

dan mana yang merupakan benda bersama, padahal dalam pengajuan

penerbitan IMB harus digambarkan secara jelas mengenai hal tersebut.


commit to user

57

Jadi dalam hal persyaratan penerbitan IMB bangunan apartemen

atau rumah susun di Kota Surakarta ada beberapa hal yang kurang sesuai

dengan regulasi yang ada. Yang pertama tentang batasan ketinggian

bangunan yang diperbolehkan yang kedua merupakan peran masyarakat

yang seharusnya wajib dilibatkan dalam penerbitan IMB untuk bangunan

yang mempunyai dampak khusus bagi lingkungan dan yang ketiga

rencana tentang pembagian batasan vertikal horisontal kepemilikan satuan

rumah susun secara individu serta benda bersama yang bisa digunakan

oleh seluruh penghuni satuan rumah susun.

d. Hak yang diperoleh pemilik bangunan setelah keluarnya IMB.

Perizinan merupakan produk dari tindakan administrasi negara.

Dengan diperolehnya izin berarti menimbulkan hak baru bagi pemiliknya.

Dalam hal izin mendirikan bangunan , pemilik bisa menikmati hak untuk:

1) Mendirikan bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan dalam IMB;

2) Mendapatkan kepastian hukum dalam melakukan pembangunan,

sehingga tidak ada gangguan dari pihak lain yang dapat menghambat

proses pembangunan;

3) Mendapatkan ganti rugi dari pemerintah jika terjadi perubahan RTRW

yang mengakibatkan perubahan peruntukan lokasi sehingga fungsi

bangunan gedung harus disesuaikan dengan peruntukan yang baru;

4) Mendapatkan pelayanan utilitas kota (saluran air bersih, listrik, saluran

pembuangan,jalur transportasi umum).

e. Sanksi

Pada dasarnya dalam mengajukan permohonan IMB wajib

memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditetapkan oleh

pemerintah daerah. Apabila ada pelanggaran yang dilakukan oleh


commit to user

58

pemohon IMB, maka pemerintah daerah berwenang memberikan sanksi

seperti yang tertuang dalam Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988

tentang bangunan yang antara lain adalah :

1). Pasal 145

Pelanggaran terhadap pasal 2 peraturan daerah ini dikenakan sanksi :

a). Penghentian pekerjaan pembangunan;

b). Pembongkaran bangunan;

c). Pencabutan imb;

2). Pasal 146

a). Walikotamadya kepala daerah berwenang memerintahkan

penghentian segera pekerjaan mendirikan/merubah/merobohkan

bangunan yang bertentangan dengan IMB yang bersangkutan

(ayat (1)).

b). Selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari setelah diterimanya

perintah penghentian segera tersebut pada ayat 1 pasal ini,

pemilik/penanggung jawab bangunan diwajibkan untuk

memenuhi kekurangan persyaratan (ayat (2)).

c). Setelah lewat jangka waktu tersebut ayat (2) pasal ini pemilik /

penanggung jawab bangunan tidak memenuhi kekurangan

persyaratan maka walikotamadya kepala daerah menetapkan

penghentian pelaksanaan sebagaimana tersebut ayat (1) pasal ini

(ayat (3)).


commit to user

59

3). Pasal 147

a). Walikotamadya Kepala Daerah dapat memerintahkan kepada

pemilik untuk membongkar setiap bangunan yang didirikan atau

dirubah yang tidak berdasarkan IMB (ayat (1)).

b). Bila selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari sesudah perintah

pembongkaran tersebut pada ayat (1) pasal ini disampaikan,

pemilik bangunan tidak mematuhi perintah tersebut,

pembongkaran dapat dilaksanakan oleh petugas yang ditunjuk

atas biaya dan resiko pemilik bangunan (ayat (2)).

4). Pasal 148

IMB dapat dicabut apabila :

a). Persyaratan yang menjadi dasar diberikannya IMB terbukti tidak

benar;

b). Pelaksanaan pekerjaan mendirikan atau merubah bangunan

menyimpang dari rencana yang disahkan dalam IMB;

c). Setelah 6 (enam) bulan diberikannya IMB pelaksanaan pekerjaan

belum dimulai;

d). Setelah pelaksanaan pekerjaan dimulai kemudian dihentikan

berturut-turut selama 12 (dua belas) bulan.

5). Pasal 149

Dengan tidak mengurangi berlakunya pasal 145 sampai dengan pasal

148 (ayat (1)) :

a). Barang siapa mendirikan/merubah/merobohkan bangunan tanpa

izin, atau izin nya telah dicabut, dapat dipidana dengan hukuman


commit to user

60

kurungan selama-lamanya 3 (tiga) bulan atau denda sebanyak-

banyaknya Rp. 50.000,- (lima puluh ribu rupiah) ;

b). Barang siapa tidak mentaati perintah penghentian segera tersebut

pada pasal 146 peraturan daerah ini dapat dipidana dengan

hukuman kurungan sekurang-kurangnya 1 (satu) bulan atau

denda sebanyak-banyaknya Rp. 10.000,- (sepuluh ribu rupiah).

2. Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan Apartemen Ditinjau dari Kaidah-

Kaidah Sosial Budaya yang Berlaku Dalam Masyarakat.

Salah satu Tujuan pembangunan nasional adalah terciptanya

kesejahteraan masyarakat. Dalam pembukaan Undang-Undang Negara

Republik Indonesia diatur hal tersebut pada alenia ke 4 yang berbunyi

:”Melindungi segenap bangsa indonesia dan seluruh tumpah darah indonesia

dan untuk memajukan kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan bangsa,

dan ikut serta dalam melaksanakan ketertiban dunia.”

Dalam mewujudkan tujuan negara, khususnya untuk terciptanya suatu

kesejahteraan dan mencerdaskan kehidupan bangsa, berarti harus dapat

melaksanakan pembangunan dengan mengarahkan kepada substansi yang

akan dituju secara terpadu dan berdasarkan suatu perencanaan yang cermat.

Selain itu juga dalam melaksanakan suatu perencanaan harus tetap berada

pada kerangka peraturan perundang-undangan yang berlaku dengan

mengedepankan keserasian diantara daerah dan tetap berada pada kerangka

negara kesatuan republik indonesia.

Untuk mengendalikan setiap kegiatan atau perilaku orang atau badan

yang sifatnya prefentif adalah melalui izin. Salah satu jenis izin adalah Izin

Mendirikan Bangunan. Izin tersebut digunakan untuk mengatur pendirian


commit to user

61

bangunan agar sesuai dengan rencana pembangunan kota yang telah

dicanangkan oleh pemerintah. Izin mendirikan bangunan mempunyai

pengaruh besar bagi faktor sosial-budaya yang tumbuh dan berkembang

dalam masyarakat Izin mendirikan bangunan merupakan salah satu usaha

pemerintah dalam hal ini pemerintah daerah untuk melaksanakan pemerataan

pembangunan di setiap daerah.

Salah satu program pemerintah dalam adalah pengembangan rumah

susun yang bertujuan untuk peremajaan terhadap pemukiman kumuh. Seperti

yang tertuang dalam Surat Edaran Menteri Dalam Negeri no.4/SE/M/1/1993

tanggal 7 Januari 1993 kepada Gubernur Kepala Daerah Tingkat 1 dan Bupati

atau Walikotamadya Daerah Tingkat II untuk melaksanakan pedoman umum

pelayanan terpadu perumahan dan pemukiman kumuh antara lain dilakukan

melalui upaya peremajaan dan pembangunan rumah susun (rusun). Garis-garis

besar haluan negara yang tertuang di dalam ketetapan Majelis

Permusyawaratan rakyat (MPR) tahun 1993 telah memberikan suatu landasan

yuridis dan arahan dalam pembangunan rumah susun sebagai berikut :

”Pembangunan perumahan dan pemukiman diarahkan untuk meningkatkan

kualitas kehidupan keluarga dan masyarakat serta menciptakan suasana

kerukunan hidup keluarga dan kesetiakawanan sosial masyarakat dalam

rangka membentuk lingkungan serta persemaian nilai budaya bangsa dan

pembinaan watak anggota keluarga. Pembangunan perumahan dan

pemukiman, baik pembangunan perumahan baru maupun pemugaran

perumahan di pedesaan dan di perkotaan, bertujuan untuk memenuhi

kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal, baik dalam jumlah maupun

kualitasnya dalam lingkungan yang sehat serta kebutuhan akan suasana

kehidupan yang memberikan rasa aman, damai tentram dan sejahtera.

Pembangunan perumahan dan pemukiman perlu lebih di tingkatkan dan

diperluas hingga dapat makin merata dan menjangkau masyarakat yang


commit to user

62

berpenghasilan rendah dengan senantiasa memperhatikan rencana tata ruang

dan keterkaitan serta keterpaduan dengan lingkungan sosial di sekitarnya”.

Dari hal tersebut di atas penulis mencatat 2 hal penting

a. Rumah susun bertujuan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat akan

tempat tinggal baik dalam jumlah maupun kualitasnya dalam lingkungan

yang sehat

b. Pembangunan rumah susun perlu di tingkatkan agar merata dan terjangkau

untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

Selanjutnya kita lihat konsep pembangunan ketiga apartemen di Kota

Surakarta yang super mewah dan dengan fasilitas yang sangat istimewa. Jika

kita tinjau dari peraturan perundang-undangan tentang rumah susun

Sebenarnya pembangunan apartemen merupakan realisasi dari tujuan

pembangunan rumah susun yaitu untuk menyediakan kebutuhan masyarakat

akan tempat tinggal yang bersih dan sehat. Pembangunan apartemen ini

diharapkan dapat mengurangi kepadatan penduduk di daerah sekitar bantaran

sungai yang kumuh dan tempat-tempat lain yang lingkungannya kurang sehat

dan kurang pantas untuk di jadikan tempat tinggal. Sehingga di harapkan bagi

masyarakat yang masih tinggal di daerah tersebut dapat berpindah ke

bangunan rumah susun/apartemen yang dibangun supaya kualitas kehidupan

mereka lebih layak baik dalam hal kebersihan dan kesehatan. Selain itu

pembangunan apartemen juga diharapkan dapat mengurangi resiko bencana

banjir karena kita tahu bahwa pendirian tempat tinggal di sekitar bantaran

sungai menyebabkan tingginya resiko bencana banjir bila musim penghujan

tiba.

Selanjutnya kita tinjau dari peraturan perundang-undangan tentang tata

ruang kota, pembangunan rumah susun atau apartemen mempunyai fungsi


commit to user

63

meningkatkan efektifitas penggunaan lahan. Semakin banyak kebutuhan

masyarakat akan hunian padahal lahan yang tersedia relatif tetap mebuat nilai

lahan menjadi sangat mahal dari tahun ke tahun. Selain itu dengan semakin

banyaknya pendirian bangunan baik untuk hunian maupun non hunian akan

mengurangi tersedianya lahan produktif seperti sawah dan perkebunan.

Bayangkan saja bila semua lahan produktif di negara kita sudah habis karena

pembangunan yang tidak terkendali. Rumah susun atau apartemen merupakan

jawaban dari permasalahan tersebut. Pembangunan rumah susun atau

apartemen dapat meningkatkan efektifitas lahan yang tersedia. Dengan

pembangunan rumah susun/apartemen, kebutuhan masyarakat akan tempat

tingal dapat terpenuhi tanpa memakan lahan yang luas. Apartemen ini dapat

memperlambat eksploitasi lahan produktif yang ada sehingga keseimbangan

ekosistem tetap tejaga. Hal ini sejalan dengan tujuan penataan ruang yang

tercantum pada pasal 3 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang

Penataan Ruang yang berbunyi : Penyelenggaraan penataan ruang bertujuan

untuk mewujudkan ruang wilayah nasional yang aman, nyaman, produktif,

yang berkelanjutan yang berlandaskan wawasan nusantara dan ketahanan

nasional dengan:

a. Terwujudnya keharmonisan antara lingkungan alam dan lingkungan

buatan;

b. Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan

sumber daya buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia dan;

c. Terwujudnya perlindungan fungsi ruang dan pencegahan dasmpak negatif

terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang.

Sesuai dengan tujuan dari peraturan perundangan tata ruang di atas,

maka pembangunan rumah susun atau apartemen diharapkan mempunyai

fungsi sosial antara lain :


commit to user

64

a. Menyediakan kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal yang layak,

bersih dan sehat dengan harga yang dapat dijangkau oleh masyarakat

berpenghasilan rendah;

b. Mengurangi kepadatan penduduk di daerah bantaran sungai agar dapat

meminimalisir bencana banjir di musim penghujan;

c. Memaksimalkan penggunaan lahan terutama sebagai fungsi hunian

sehingga terjadi keseimbangan antara ekosistem alam dan buatan.

Akan tetapi apa yang telah direncanakan dalam konsep tidak

sepenuhnya sesuai dengan kenyataan dengan apa yang terjadi di lapangan.

Seperti di Kota Surakarta, rumah susun atau apartemen yang dibangun kurang

sesuai dengan fungsi sosial yang ada dalam konsep pembangunan rumah

susun atau apartemen menurut peraturan perundang undangan yang berlaku.

Rumah susun atau apartemen yang didirikan di Kota Surakarta tergolong

apartemen kelas menengah keatas. Rata-rata harga setiap unit apartemen

paling murah 300 juta rupiah. Sungguh harga yang sama sekali tidak mungkin

terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan rendah yang tinggal di

daerah sekitar bantaran sungai. Pembangunan apartemen di kota ini dapat

dikatakan hanya berorientasi pada uang, maksudnya adalah pendirian

apartemen ini menjadi lahan bagi orang-orang kaya untuk menambah

kekayaan mereka dengan berinvestasi pada bisnis properti ini. Sehingga

walaupun apartemen-apartemen ini didirikan, masyarakat yang

berpenghasilan rendah yang tinggal di daerah bantaran sungai tidak akan bisa

menikmati hasil dari pembangunan apartemen tersebut. Masyarakat yang

tergolong miskin akan tetap hidup di bantaran sungai bahkan bertanbah dari

tahun ke tahun sehingga resiko bencana banjir tidak bisa diminimalisir bahkan

lebih parah.


commit to user

65

Izin mendirikan bangunan sebagai syarat mutlak pendirian bangunan

diharapkan mampu mengatasi permasalahan di atas. Izin mendirikan

bangunan yang akan diterbitkan baiknya di kaji terlebih dahulu tentang

dampak sosial yang dapat timbul akibat pekerjaan mendirikan bangunan.

Seperti pada pembangunan rumah susun misalnya. Pemerintah kota surakarta

adalah yang paling berwenang dalam menentukan IMB yang diajukan

pemohon layak atau tidak untuk diterbitkan. Dalam pertimbangannya

pemerintah wajib memperhatikan fungsi sosial dalam pembangunan rumah

susun. Pemenuhan kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal yang bersih,

sehat, dan dengan harga yang dapat dijangkau oleh masyarakat

berpenghasilan rendah harusnya mendapat prioritas utama dalam

pembangunan rumah susun yang akan dibangun. Dengan kata lain masyarakat

lebih membutuhkan rumah susun dengan konsep sederhana yang harganya

lebih terjangkau akan tetapi tanpa meninggalkan lingkungan yang bersih dan

sehat daripada apartemen dengan konsep yang mewah yang harganya tidak

bisa di jangkau masyarakat.

Kota Surakarta terkenal dengan budayanya. Kota ini sedang gencar-

gencarnya menarik wisatawan asing dengan berbagai promosi kebudayaan

seperti dengan melakukan beberapa even kebudayaan, dan memperbaiki

wajah kota sehingga dapat memunculkan ciri khas Kota Surakarta sebagai

Kota Budaya. Perbaikan wajah kota tersebut dilakukan antara lain dengan

membuat taman-taman kota, merelokasi pedagang kaki lima yang sebelumnya

semrawut menjadi lebih rapi, memperbaiki dan memfungsikan kembali

tempat tempat bersejarah di Kota Surakarta termasuk tempat-tempat yang

bernilai budaya. Akan tetapi pembangunan gedung-gedung bertingkat pun

didirikan tidak kalah gencarnya dengan pemerintah kota yang sedang giat

mengikrarkan diri bahwa Kota Surakarta adalah Kota Budaya. Beberapa

masyarakat yang masih memegang teguh kebuyaan, merasa sedikit kecewa


commit to user

66

dengan sikap pemerintah tersebut. Pembangunan gedung gedung bertingkat

tersebut perlahan-lahan dianggap dapat menghapus nilai-nilai kebudayaan.

Kota Surakarta akan menjadi kota moderen yang individualis. Nilai-nilai

sejarah akan budaya lama-kelamaan terhapus dengan pengaruh budaya asing

yang masuk.

Seperti pada pembangunan apartemen misalnya. Pembangunan

gedung bertingkat ini dipenuhi dengan fasilitas-fasilitas moderen yang

diadopsi dari negara barat. Sistem hunian ini mengakibatkan diantara para

penghuninya tidak lagi menjalin kegotong-royongan. Seperti misalnya tidak

akan ada yang namanya rapat RT, tidak akan ada kerja bakti, bahkan para

penghuninya tidak akan saling mengenal. Padahal di jawa menganut sistem

kekerabatan geminsekap atau dalam bahasa jawa disebut guyub yang berarti

mesyarakat memegang teguh prinsip gotong royong dan tolong menolong.

Mereka tehubung seperti keluarga sendiri.

Many Asian cultures have distinct conceptions of individuality that

insist on the fundamental relatedness of individuals to each other. The

emphasis is on attending to others, fitting in, and harmonious

interdependence with them. (Markus, Hazel R :1991)

Selanjutnya pembangunan gedung bertingkat ini juga dapat berpotensi

menghilangkan ciri khas Kota Surakarta yang memiliki banyak tempat-tempat

bernilai sejarah dan budaya. Masyarakat dan para wisatawan akan lebih

memilih berkunjung ke tempat-tempat moderen yang menjadi bagian dari

bangunan apartemen tersebut. Keraton dan tempat-tempat bersejarah lain akan

sepi pengunjung, bahkan tidak menutup kemungkinan akan dirubah dengan

gedung bertingkat yang lebih memberikan kontribusi terhadap pendapatan

daerah. Suatu ketika kita tidak akan lagi terkejut melihat upacara adat maupun

event-event budaya lain diadakan di pusat perbelanjaan jika pemerintah tidak


commit to user

67

membatasi pendirian gedung-gedung bertingkat moderen di kota ini.

Sebenarmya pendirian bangunan bertingkat tidak bertentangan dengan Pasal

15 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1992 Tentang Benda Cagar Budaya.

Karena larangan yang diatur dalam Undang-Undang ini antara lain:

a. Setiap orang dilarang merusak benda cagar budaya dan situs serta

lingkungannya.

b. Tanpa izin dari Pemerintah setiap orang dilarang :

1). Membawa benda cagar budaya ke luar wilayah Republik Indonesia;

2). Memindahkan benda cagar budaya dari daerah satu ke daerah lainnya;

3). Mengambil atau memindahkan benda cagar budaya baik sebagian

maupun seluruhnya, kecuali dalam keadaan darurat;

4). Mengubah bentuk dan atau warna serta memugar benda cagar budaya;

5). Memisahkan benda cagar budaya dari kesatuannya;

6). Memperdagangkan atau memperjualbelikan atau memperniagakan

benda cagar budaya.

Perusakan misalnya dengan melakukan kegiatan yang dapat merusak

cagar budaya baik sengaja maupun tidak, pendirian bangunan baru diatas

lokasi cagar budaya sehingga dapat menghilangkan bangunan lama.

Sedangkan yang dimaksud pengeksploitasian seperti misalnya menjual benda-

benda warisan budaya secara illegal, pencurian terhadap benda-benda budaya,

menggunakan benda-denda budaya yang dilindungi tanpa izin.

Masyarakat Kota Surakarta mmpunyai banyak kepercayaan yang

masih dipegang teguh sampai saat ini. Kepercayaan ini merupakan sebuah

bentuk kearifan lokal. Kearifan lokal didefinisikan sebagai kebenaran yang

telah mentradisi atau ajeg dalam suatu daerah. Kearifan lokal atau sering

disebut local wisdom dapat dipahami sebagai usaha manusia dengan

menggunakan akal budinya (kognisi) untuk bertindak dan bersikap terhadap


commit to user

68

sesuatu, objek, atau peristiwa yang terjadi dalam ruang tertentu (Ridwan,

2007).

Kearifan (wisdom) secara etimologi berarti kemampuan seseorang

dalam menggunakan akal pikirannya untuk menyikapi sesuatu kejadian,

obyek atau situasi. Sedangkan lokal, menunjukkan ruang interaksi dimana

peristiwa atau situasi tersebut terjadi. Dengan demikian, kearifan lokal secara

substansial merupakan norma yang berlaku dalam suatu masyarakat yang

diyakini kebenarannya dan menjadi acuan dalam bertindak dan berperilaku

sehari-hari. Oleh karena itu, kearifan lokal merupakan entitas yang sangat

menentukan harkat dan martabat manusia dalam komunitasnya (Geertz,

2007).

Salah satu bentuk kearifan lokal masyarakat Surakarta adalah

kepercayaan terhadap Keraton Surakarta yang dianggap sebagai panutan bagi

masyarakat Kota Surakarta. Dalam keraton mempunyai nilai-nilai sakral yang

dianggap akan bermanfaat bagi kehidupan masyarakat, tidak ada sanksi bagi

seseorang yang tidak mematuhinya akan tetapi jika dilanggar masyarakat

mempercayai akan membawa bencana bagi mereka yang melanggarnya. Salah

satu nilai tersebut adalah tentang bangunan. Di Keraton Surakarta terdapat

bangunan yang bernama Sangga Buwono. Bangunan ini merupakan bangunan

tertinggi di Kota Surakarta pada zamannya sehingga bangunan ini dianggap

sebagai kepala dari Keraton Surakarta. Tidak ada bangunan lain yang boleh

melebihi ketinggian dari bangunan ini. Masyarakat meyakini kalau ada

bangunan yang melebihi bangunan ini akan mendapatkan malapetaka.

Zaman sudah berubah, nilai-nilai tersebut sudah berubah. Bangunan-

bangunan pencakar langit sudah tidak lagi memperhatikan nilai budaya yang

dianut oleh masyarakat. Sebenarnya pemerintah sudah mengakomodir 2

kepentingan yang berbeda antara kebudayaan dan kemajuan zaman ke dalam


commit to user

69

sebuah peraturan daerah. Misalnya untuk ketinggian bangunan, pemerintah

sudah menetapkan tentang batas ketinggian maksimal terhadap pendirian

bangunan bertingkat. Pembatasan tersebut dilakukan untuk menghormati nilai

kebudayaan masyarakat tentang kepercayaan mereka terhadap bangunan

Sangga Buwono di atas, dan pembatasan tersebut tetap memberikan toleransi

kepada para pengusaha untuk dapat mendirikan bangunan karena tidak

mungkin jika bengunan yang didirikan tidak boleh melebihi bangunan Sangga

buwono karena ketinggian bangunan keraton ini hanya 36 meter. Peraturan

yang telah dibuat oleh pemerintah kota diatas tampaknya tidak begitu

memuaskan kalangan pengusaha. Pada kenyataannya, pembangunan

apartemen di Kota Surakarta ketinggiannya melebihi apa yang diatur

sebelumnya. IMB yang diajukan oleh pemohon begitu saja di setujui oleh

pemerintah kota. Pemerintah tidak begitu kuat menjaga identitas kota

surakarta sebagai kota budaya. Di kota lain seperti di Bali misalnya,

pemerintah mati-matian mempertahankan identitas mereka sebagai kota

budaya. Pemerintah bali memberikan harga mati terhadap batasan ketinggian

bangunan yang boleh didirikan yaitu setinggi pohon kelapa atau maksimal 15

meter.hal ini tertuang dalam Perda Provinsi Bali No.3 Tahun 2005 tentang

Rencana Tata Ruang pasal 30 ayat 1 huruf e poin 2 yang menyatakan bahwa

ketingian maksimum bangunan di bali adalah 15 meter (atau sering dikatakan

setinggi pohon kelapa). Perhitungan 15 meter tersebut bukanlah ujung atap

tetapi ring balok struktur teratas. Hal ini dilakukan karena pemerintah kota di

sana dengan memasukkan ajaran Tri Hita Karana (ajaran dalam agama hindu)

sebagai landasan ideologi dalam perda tata ruang di atas.

(http://www.antaranews.com).

Berbeda dengan Kota Surakarta yang sudah membuat rencana untuk

menambah ketinggian bangunan bertingkat pada peraturan daerah yang akan

datang diperkirakan batasan ketinggian yang diperbolehkan mencapai 30


commit to user

70

lantai yang sebelumnya hanya 20 lantai. Pembangunan gedung setinggi ini

akan semakin menutup wajah Kota Surakarta sebagai kota yang berbasis

budaya jawa.

Penekanan yang harus dilakukan terhadap pelestarian kearifan lokal

yaitu dengan menjadikan norma adat dan tradisi budaya sebagai muatan

dalam peraturan perundang-undangan (Ir. Imam S. Ernawi, MCM., MSc :2010).

3. Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan Apartemen Ditinjau dari Kaidah-

Kaidah Tata Ruang Kota

a. Kajian Terhadap Konsep Tata Ruang

Wilayah Negara Indonesia terdiri dari wilayah nasional sebagai

satu kesatuan wilayah provinsi dan wilayah kabupaten/kota yang masing-

masing merupakan sub-sistem ruang menurut batasan administrasi. Dapat

digambarkan bahwa di dalam sub-sistem tersebut terdapat sumber daya

manusia dengan berbagai macam kegiatan pemanfaatan sumber daya alam

dengan sumber daya buatan, dengan tingkat pemanfaatan ruang yang

berbeda-beda.

Secara makro, kegiatan pembangunan ekonomi meliputi berbagai

aktivitas pembangunan mulai dari pembangunan sektor perumahan,

industri, transportasi, perdagangan dan lain-lain. Aktivitas pembangunan

tersebut tentu saja memerlukan lahan dan ruang sebagai tempat untuk

menampung kegiatan dimaksud. Ini berarti berhubungan erat dengan

masalah lingkungan tempat aktivitas pembangunan tersebut berlangsung.

Penggunaan lahan oleh setiap aktivitas pembangunan sedikitnya akan

mengubah rona lingkungan awal menjadi rona lingkungan baru, sehingga

terjadi perubahan kesinambungan lingkungan, yang kalau tidak dilakukan

penggarapan secara cermat dan bijaksana, akan terjadi kemerosotan


commit to user

71

kualitas lingkungan, merusak dan bahkan memusnahkan kehidupan

habitat tertentu dalam ekosistem bersangkutan.

Melihat kondisi diatas pembangunan di Indonesia khususnya di

beberapa wilayah perkotaan tertentu, harus memiliki suatu perencanaan

atau konsep tata ruang yang dulu sering disebut dengan master plan,

dimana konsep tersebut sebagai arahan dan pedoman dalam melaksanakan

pembangunan, sehingga pemanfaatan sumber daya yang terdapat di

masing-masing wilayah perkotaan dapat digunakan secara maksimal dan

masalah-masalah yang akan timbul yang diakibatkan dari hasil

pembangunan akan dapat diminimalisir.

Pembangunan di Kota Surakarta mengalami perkembangan yang

begitu cepat dari tahun ke tahun, hal ini sejalan dengan pertumbuhan

penduduk yang semakin tinggi. Untuk itu perlu adanya pengaturan,

pengarahan, serta pengendalian atas perkembangan kota surakarta yang

begitu pesat.

Melalui Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1993 Tentang

Rencana Umum Tata Ruang Kota diharapkan mampu dicapai tujuan

seperti pada pasal 5 dalam peraturan daerah ini yaitu :

RUTRK Surakarta bertujuan untuk mencapai suatu kehidupan warga kota

yang sejahtera dan keadaan kota yang aman, bersih, sehat, rapi, indah serta

berwawasan jatidiri dan lingkungan melalui :

1). Perwujudan pemanfaatan ruang kota yang serasi, seimbang sesuai

dengan kebutuhan dan kemampuan daya dukung lahan maupun

pertumbuhan dan perkembangan kota antara pertunbuhan fisik

secara horizontal dan vertical sector ekonomi dan social-budaya

serta sector tradisional dan modern;


commit to user

72

2). Perwujudan pemanfaatan ruang kota yang sejalan dengan tujuan

serta kebijaksanaan Pembangunan nasional dan pembangunan

provinsi jawa tengah.

Apartemen atau yang juga disebut rumah susun adalah salah satu

implementasi dari pelaksanaan kegiatan penataan ruang di Surakarta

khususnya dibidang sektor perumahan. Seperti dalam Pasal 11 Perda Kota

Surakarta tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota Surakarta pada

rencana pengembangan pembangunan strategis pembentuk tata ruang kota

pada sektor perumahan antara lain:

1). Meningkatkan perkembangan penyediaan rumah serta memberi

perhatian pada perbaikan perumahan kumuh dan perumahan

golongan ekonomi lemah;

2). Mengembangkan rumah secara vertical (rumah susun) serta

mengembangkan perumahan penduduk kampung untuk tempat

tinggal sementara bagi wisatawan, olahragawan, mahasiswa,

pendatang musiman (buruh dan pedagang) serta karyawan;

3). Merintis pengembangan kerjasama dengan pemerintah daerah

tetangga dalam hal pengadaan perumahan di wilayah perbatasan

daerah.

Pembangunan rumah susun merupakan langkah pemerintah untuk

memaksimalknan penggunaan lahan yang relatif tetap sedangkan

pertambahan jumlah penduduk Kota Surakarta semakin bertambah dari

tahun ke tahun seperti apa yang telah telah tercantum pada ayat (2) di atas

tentang pengembangan rumah secara vertikal. Akan tetapi dalam

pembangunannya rumah susun tidak lepas dari sasaran pengembangan

yang tercantum ayat (1) peraturan diatas yaitu : Meningkatkan


commit to user

73

perkembangan penyediaan rumah serta memberi perhatian pada perbaikan

perumahan kumuh dan perumahan golongan ekonomi lemah;

Sehingga yang diamanatkan dalam peraturan regulasi tersebut

adalah pengembangan rumah secara vertical yang diperuntukkan bagi

golongan ekonomi lemah. Hal ini merupakan implementasi dari ayat 1

huruf a Pasal 3 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah

Susun yang berbunyi:

”Pembangunan rumah susun bertujuan untuk :memenuhi kebutuhan

perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang

berpenghasilan rendah, yang menjami kepastian hukum dalam

pemanfaatannya”.

Jadi telah jelas yang diinginkan Pemerintah Kota Surakarta sendiri

menurut perda tata ruang dibidang sektor perumahan adalah

pengembangan perumahan secara vertikal yaitu dengan melaksanakan

pembangunan rumah susun mengingat terbatasnya lahan dan pertambahan

penduduk kota yang semakin meningkat. Akan tetapi pembangunan

rumah susun tersebut lebih difokuskan untuk kemanfaatan penduduk yang

berpenghasilan rendah yang pada saat ini menempati kawasan tidak layak

huni seperti di daerah bantaran sungai yang lingkungannya kumuh dan

berpotensi mengakibatkan bencana alam seperti banjir dan tanah longsor.

Apartemen merupakan bentuk lain dari rumah susun. Akan tetapi

bangunan ini sama sekali tidak mencerminkan sasaran seperti yang

termaktub dalam konsep pengembangan tata ruang kota di bidang

perumahan. Bangunan mewah ini sangat jauh dari jangkauan masyarakat

berpenghasilan rendah karena dari segi nominal, harganya sangatlah tinggi

untuk kalangan menengah kebawah. Jadi walaupun bangunan apartemen


commit to user

74

ini didirikan, penduduk yang berpenghasilan rendah tetap akan menempati

rumah dibantaran sungai karena tidak mampu memanfaatkan dan

menikmati hasil dari pembangunan ini.

Izin mendirikan bangunan merupakan ujung tombak paling depan

dalam mengupayakan keadaan yang tertib dan teratur agar pembangunan

rumah susun sejalan dengan konsep dalam undang-undang tata ruang.

Seharusnya IMB yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kota Surakarta lebih

diprioritaskan kepada pembangunan rumah susun yang memiliki

kemanfaatan bagi penduduk yang berpenghasilan rendah yang pada saat

ini menempati kawasan tidak layak huni.

b. Peruntukan lokasi

Salah satu yang menentukan dalam pengambilan keputusan boleh

tidaknya diterbitkannya IMB adalah ketentuan mengenai peruntukan

lokasi. Peruntukan lokasi merupakan aktualisasi dalam pemanfaatan

ruang yang nantinya akan menentukan fungsi bangunan apa saja yang

boleh dibangun dalam wilayah tersebut baik yang menjadi prioritas

pembangunan di wilayah maupun yang menjadi rencana pengembangan

penatagunaan tanah, air dan udara di wilayah tersebut .

Pembagian wilayah yang dilakukan oleh pemerintah berfungsi

untuk merencanakan pembangunan sesuai dengan potensi alam yang

tersedia (tanah,air,udara dan sda yang ada). Kota surakarta sendiri

membagi wilayah yang dituangkan kedalam SWP ( sub wilayah

pembangunan) Dalam Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1993

Tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota telah membagi kotamadya

dalam 10 sub wilayah pembangunan (SWP), kemudian dijabarkan lebih

lanjut dalam Rencana Bagian Wilayah Kota (RBWK) yang


commit to user

75

menggambarkan rencana pengembangan zona di masing-masing SWP.

Pembagian ini lah yang berfungsi sebagai acuan untuk menentukan fungsi

bangunan apa saja yang boleh didirikan dalam masing-masing wilayah.

Pembagian SWP Kota Surakarta sesuai RBWK adalah sebagai berikut:

1). SWP 1

a). Dengan pusat pertumbuhan di kelurahan pucangsawit meliputi

6 kelurahan (Pucangsawit, Jagalan, Gandekan, Sangkrah,

Kampung sewu, dan Semanggi) seluas 487,52 hektar.

b). Kegiatan yang paling layak atau yang disarankan, atau

mendapat prioritas atau perhatian utama:

(1). Perumahan : Tipe rumah tinggal tipe kecil, raisonet,

kopel, dan rumah susun;

(2). Perdagangan : Jenis perdagangan yang bukan melayani

daerah perumahan yang disarankan adalah eceran,

perdagangan umum, pengangkutan, alat rumah tangga

dan mebel, bahan bangunan, hasil bumi, alat-alat berat;

(3). Jasa pelayanan-umum (Koperasi);

(4). Fasilitas sosial : Perkantoran Pemerintah, Rumah Sakit,

Pendidikan tinggi;

(5). Fasilitas penghijauan : Rekreasiruang tanah terbuka, jalur

hijau, rekreasi air terbuka;

(6). Fasilitas angkutan : Sub stasiun KA, (stasiun angkutan

barang), sub terminal mini bus, pergudangan;

(7). Fasilitas penggunaan khusus : pusat jaringan distribusi

listrik;


commit to user

76

(8). Industri : semua jenis industri yang mempunyai daya

pencemaran lingkungan tidak cukup tinggi dan industri

lain yang tidak berbahaya;

2). SWP 2

a). Dengan pusat pertumbuhan di kelurahan kampungbaru

meliputi 12 kelurahan (kampungbaru, kepatihan kulon,

kepatihan wetan, purwodiningratan, gilingan, kestalan,

keprabon, ketelan, timuran, punggawan, stabelan, dan

sudiroprajan) seluas 430,90 hektar.



(1). Industri : semua jenis industri ringan, industri rumahan

yang tidak mencemarkan dan tidak mengganggu

lingkungan masih diperkenankan melakukan kegiatan di

pusat kota;

(2). Fasilitas sosial-ekonomi : semua jenis fasilitas sosial

masih layak berlokasi di SWP II kecuali fasilitas-fasilitas

sosial yang memerlukan lahan yang luas ( perguruan

tinggi, rumah sakit, komplek perkantoran pemerintahan;

(3). Perumahan : pembangunan lingkungan perumahan di

SWP II diprioritaskan bagi pembangunan rumah unit

kecil yang dapat berupa :

(a). Pembangunan rumah susun;

(b). Rumah toko;

(c). Perbaikan lingkungan perumahan kampung;


commit to user

77

(d). Perumahan-perumahan besar yang ada di pusat kota

yang sudah mapan dibiarkan seperti adanya kecuali

ada pengembangan fungsi yang berbeda.

(4). Penghijauan : Segala bentuk ruang terbuka dan

penghijauan jika memungkinkan dapat dikembangkan di

SWP II kecuali kuburan. Diperlukan zona-zona yang

kaku untuk ruang penghijauan di SWP II;

(5). Pengangkutan : Tidak ada terminal, sub terminal kecuali

pangkalan-pangkalan kendaraan tradisional pada tempat-

tempat yang diperlukan, pengembangan tempa parkir

khusus, taman parkir, gedung parkir, Tidak ada gudang-

gudang besar dalam SWP II;

(6). Daerah Antik : Perlindungan dam pemugaran serta

pengembangan daerah guna berbagai keperluan lintas

sektoral pendidikan, dan kebudayaan, pariwisata.

3). SWP 3

a). Dengan pusat pertumbuhan di kelurahan gajahan meliputi 12

kelurahan (joyontakan, Danukusuman, Seregan, Kratonan,

Jayengan, Kemlayan, Pasarkliwon, Gajahan, Kauman,

Baluwarti, Kedunglumbu, Joyosuran) seluas 494,31 hektar



(1). Industri : semua jenis industri ringan, industri rumahan

yang tidak mencemarkan dan tidak mengganggu

lingkungan masih diperkenankan melakukan kegiatan

di pusat kota;


commit to user

78

(2). Fasilitas sosial-ekonomi : semua jenis fasilitas sosial

masih layak berlokasi di SWP III kecuali fasilitas-

fasilitas sosial yang memerlukan lahan yang luas (

perguruan tinggi, rumah sakit, komplek perkantoran

pemerintahan;

(3). Perumahan : pembangunan lingkungan perumahan di

SWP III diprioritaskan bagi pembangunan rumah unit

kecil yang dapat berupa :

(a). Pembangunan rumah susun;

(b). Rumah toko;

(c). Perbaikan lingkungan perumahan kampung;

(d). Perumahan-perumahan besar yang ada di pusat

kota yang sudah mapan dibiarkan seperti adanya

kecuali ada pengembangan fungsi yang berbeda.

(4). Penghijauan : Segala bentuk ruang terbuka dan

penghijauan jika memungkinkan dapat dikembangkan

di SWP III kecuali kuburan. Diperlukan zona-zona

yang kaku untuk ruang penghijauan di SWP III;

(5). Pengangkutan : Tidak ada terminal, sub terminal

kecuali pangkalan-pangkalan kendaraan tradisional

pada tempat-tempat yang diperlukan, pengembangan

tempa parkir khusus, taman parkir, gedung parkir,

Tidak ada gudang-gudang besar dalam SWP III;

(6). Daerah Antik : Perlindungan dam pemugaran serta

pengembangan daerah guna berbagai keperluan lintas

sektoral pendidikan, dan kebudayaan, pariwisata.


commit to user

79

4). SWP 4

a). Dengan pusat pertumbuhan di Kelurahan Sriwedari meliputi 8

kelurahan (Tipes, Buni, Panularan, Penumping, Sriwedari,

Purwosari, Manahan, Mangkubumen) seluas 549,43 hektar.



(1). Perumahan : Type rumah tunggal, besar dan sedang,

tidak tertutup kemungkinan pembangunan rumah tidak

kecil di daerah ini (misalnya rumah susun, apartemen,

rumah deret, dan sebagainya;


daerah perumahan. Yang disarankan adalah grosir

intensitas besar, grosir dan eceran, bahan bangunan, alat-

alat besar, mebel, alat-alat rumah tangga di sekitar jalan

DR. Rajiman. Di jalan Slamet Riyadi Toserba,

supermarket, ruang pamer mobil dan sebagainya;

(3). Jasa pelayanan umum : Bank, Asuransi, Kantor

perdagangan, koperasi;

(4). Fasilitas sosial : Perkantoran pemerintah, bangunan

kebudayaan, rumah sakit dan bangunan-bangunan yang

berskala pelayanan kota dan regional lainnya;

(5). Fasilitas penghijauan ruang terbuka : Jalan hijau,

lapangan olah raga;

(6). Fasilitas angkutan : Halte, ruang parkir, gedung parkir;

(7). Industri : Konpeksi, furniture, alat rumah tangga,

industri-industri lain yang mempunyai daya pencemaran


commit to user

80

lingkungan relatif kecil dan industri-industri lain yang

berbahaya tidak diperkenankan.

5). SWP 5

a). Dengan pusat pertumbuhan di kelurahan Sondakan meliputi 3

kelurahan (Pajang, Laweyan, Sondakan) seluas 258,50 hektar.



(1). Perumahan : Tipe rumah tunggal sedang tidak tersusun

dan rumah susun;

(2). Perdagangan : jenis perdagangan yang tidak melayani

daerah perumahan, yang disarankan adalah eceran,

perdagangan umum dan perdagangan alat pengangkutan,

alat-alat rumah tangga dan pedagang kaki lima;


perdagangan, dan Koprasi;

(4). Fasilitas sosial : Perguruan tinggi, perkantoran

pemerintah, rumah sakit, dan bangunan yang berskala

pelayanan kota dan regional;

(5). Fasilitas penghijauan dan ruang terbuka : Jalur hijau,

Lapangan olah raga terbuka;

(6). Fasilitas angkutan : Sub terminal angkutan kota;

(7). Fasilitas penggunaan khusus: Kuburan;

(8). Industri : semua jenis industri, kecuali industri kimia,

industri yang mempunyai daya pencemaran lingkungan

cukup tinggi dan industri lain yang berbahaya;


commit to user

81

6). SWP 6

a). Dengan pusat pertumbuhan di Kelurahan Jajar meliputi 3

kelurahan (Karangasem, Jajar, Kerten) seluas 327,60 hektar.



(1). Perumahan : Tipe besar dan sedang (tungal) luas kapling

100-250 m2 dan > 250m2, tipe kecil yang disarankan

adalah rumah susun dan maisonette;


daerah perumahan. Yang disarankan adalah grosir

intensitas besar (dengan parkir kendaraan besar) grosir

dan eceran bahan bangunan, alat-alat berat, hasil bumi,

alat-alat angkutan, mebel dan alat-alat rumah tangga.

Perdagangan kaki lima secara terpusat;

(3). Jasa pelayanan umum : Bengkel-garasi, Bank-asuransi,

kantor perdagangan, koperasi;

(4). Fasilitas sosial : Perguruan tinggi, perkantoran

pemerintah, bangunan kebudayaan, (museum, gedung

kesenian, taman budaya), rumah sakit, dan bangunan-

bangunan yang berskala pelayanan kota dan regional

lainnya;

(5). Fasilitas penghijauan-ruang terbuka : rekreasi terbuka

lapangan olah raga, jalan hijau, kuburan;

(6). Fasilitas angkutan : sub terminal (terminal angkutan kota

dan angkutan pedesaan), stasiun KA;


commit to user

82

(7). Fasilitas penggunaan khusus : pusat jaringan transmisi

listrik, telepon, dsb;

(8). Industri : Semua jenis industri, kecuali industri kimia,

industri minyak (kilang) dan industri-industri lain yang

mempunyai daya pencemaran lingkungan cukup tinggi

dan industri-industri yang berbahaya lainnya.

7). SWP 7

a). Dengan pusat pertumbuhan di Kelurahan Kadipiro meliputi 2

kelurahan (Kadipiro, Nusukan) seluas 715,10 hektar



(1). Perumahan : Tipe rumah tinggal besar dan sedang,

demikian juga pembangunan tipe rumah susun;

(2). Perdagangan : perdagangan diutamakan ialah pelayanan

lokal atau bukan melayani daerah perumahan. Yang

disarankan adalah grosir intensitas besar, grosir dan

eceran, bahan bangunan;


perdagangan, dan Koprasi;

(4). Fasilitas sosial : perkantoran pemerintah, bangunan

kebudayaan, rumah sakit dan bangunan-bangunan yang

berskala pelayanan kota;

(5). Fasilitas penghijauan dan ruang terbuka : Jalur hijau,

Lapangan olah raga;

(6). Fasilitas angkutan : halte, ruang parkir;


commit to user

83

(7). Industri : Konpeksi, furniture, alat rumah tangga, industri

lain yang mempunyai daya pencemaran lingkungan

relatif kecil dan industri-industri lain yang berbahaya

tidak diperkenankan;

8). SWP 8

a). Dengan pusat pertumbuhan di Kelurahan Jebres meliputi 2

Kelurahan ( Jebres, dan Tegalharjo) seluas 349,50 hektar



(1). Perumahan : tipe sedang ± 100 m2 dan kecil ± 50 m2, tipe

kecil yang paling disarankan ialah tipe rumah susun dan

maisonate;

(2). Perdagangan : jenis perdagangan yang bukan melayani

daerah perumahan, disarankan ialah grosir intensitas

besar (dengan parkir kendaraan yang cukup luas), grosir

dan eceran bahan bangunan, hasil bumi, alat-alat

angkutan, mobil dll;

(3). Jasa-jasa pelayanan umum : bengkel, garasi, bank,

asuransi, kantor perdagangan, koperasi;

(4). Fasilitas angkutan : sub terminal (terminal angkutan kota

dan angkutan pedesaan );

(5). Fasilitas sosial : perguruan tinggi, perkantoran

pemerintah, bangunan kebudayaan, rumah sakit,

bangunan-bangunan yang berskala playanan kota dan

regional lainnya;


commit to user

84

(6). Fasilitas penghijauan : rekreasi terbuka, lapangan olah

raga, kuburan;

(7). Fasilitas penggunaan khusus : pusat jaringan transisi

listrik, telepon, dsb;

(8). Industri : semua jenis industri kecuali, industri-industri

yang mempunyai daya pencemaran lingkungan yang

cukup tinggi dan industri-industri lainnya yang

berbahaya.

9). SWP 9

a). Dengan pusat pertumbuhan di Kelurahan Sumber meliputi 2

Kelurahan ( Sumber dan Banyuanyar) seluas 258,30 hektar.



(1). Perumahan : Tipe rumah tinggal besar dan sedang,

demikian juga pembangunan tipe rumah susun;

(2). Perdagangan : perdagangan diutamakan ialah pelayanan

lokal atau bukan melayani daerah perumahan, yang

disarankan adalah grosir intensitas besar, grosir dan

eceran, bahan bangunan;

(3). Jasa pelayanan umum : bank, asuransi, kantor

perdagangan, koperasi;

(4). Fasilitas sosial : perkantoran pemerintah, bangunan

kebudayaan, rumah sakit, bangunan-bangunan yang

berskala playanan kota;


commit to user

85

(5). Fasilitas penghijauan dan ruang terbuka : jalur hijau,

langan olah raga;

(6). Fasilitas angkutan : halte, ruang parkir;

(7). Industri : konpeksi, furniture, alat rumah tangga, industri

lain yang mempunyai daya pencemaran lingkungan

relatif kecil dan industri-industri lain yang berbahaya

tidak diperkenankan.

10). SWP 10

a). Dengan pusat pertumbuhan di Kelurahan Mojosongo meliputi

1 Kelurahan yaitu kelurahan Mojosongo seluas 532,90.



(1). Perumahan : tipe sedang ± 100 m2 dan kecil ± 50 m2, tipe

kecil yang paling disarankan ialah tipe rumah susun dan

maisonate;

(2). Perdagangan : jenis perdagangan yang bukan melayani

daerah perumahan, yang disarankan ialah grosir intensitas

besar (dengan perkir kendaraan yang cukup luas), grosir

dan eceran bahan bangunan, hasil bumi, alat-alat

angkutan, mobil dll;

(3). Jasa pelayanan umum : bengkel, garasi, bank, asuransi,

kantor perdagangan, koperasi;

(4). Fasilitas angkutan : sub terminal ( terminal angkutan kota

dan pedesaan);


commit to user

86

(5). Fasilitas sosial : perguruan tinggi, perkantoran

pemerintah, bangunan kebudayaan, rumah sakit,

bangunan-bangunan yang berskala playanan kota dan

regional lainnya;

(6). Fasilitas penghijauan : rekreasi terbuka, lapangan olah

raga, kuburan;

(7). Fasilitas penggunaan khusus : pusat jaringan transisi

listrik, telepon dsb;

(8). Industri : semua jenis industri kecuali industri-industri

yang mempunyai daya pencemaran lingkungan yang

cukup tinggi dan industri-industri lainnya yang

berbahaya.

Dari klasifikasi peruntukan lokasi di atas, semua SWP di wilayah

Kota Surakarta rencana pengembangan untuk hal perumahan

memprioritaskan pada pembangunan rumah susun sesuai dengan rencana

pengembangan bidang perumahan seperti yang di amanatkan dalam ayat

(2) Pasal 11 Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang

Bangunan. Bangunan apartemen yang ada di Kota Surakarta hampir

semuanya merupakan bangunan dengan fungsi lebih dari satu. Selain

bangunan dengan fungsi perumahan, apartemen-apartemen yang ada di

Kota Surakarta ini mempunyai fungsi lain seperti pertokoan, perkantoran,

dll. Permasalahannya adalah dalam peraturan perundang-undangan

tentang bangunan baik ditingkat pusat maupun daerah tidak dijelaskan

mengenai kriteria pengklasifikasian mana bangunan induk dan mana

bangunan pelengkap dalam bangunan yang mempunyai lebih dari satu

fungsi. Dalam pasal 94 Perda bangunan hanya diatur mengenai status

bangunan pelengkap yang mengikuti bangunan induk. Sehingga akan


commit to user

87

timbul ketidakpastian hukum karena berpengaruh terhadap peruntukan

lokasi yang bisa menjadi celah bagi pihak yang mempunyai kepentingan

untuk mendirikan bangunan tidak sesuai dengan tata ruang kota. Misalnya

menurut rencana tata ruang kota, daerah A tidak dimungkinkan untuk

mendirikan bangunan pertokoan. Pengusaha dapat mengajukan IMB

bangunan campuran seperti apartemen agar pengusaha tersebut masih

tetap bisa mendirikan mall. Jika tidak ada pengkasifikasian mengenai

bangunan induk dan pelengkap maka akan sulit bagi pemerintah daerah

untuk mengkaji apakah IMBsudah sesuai dengan peruntukan tata ruang

atau tidak. ` Bangunan dengan fungsi perumahan, pertokoan dan

perkantoran yang menjadi satu seperti konsep apartemen-apartemen di

Kota Surakarta dalam pengajuan IMBnya menggunakan bangunan dengan

fungsi perumahan sebagai status induknya. Jika fungsi induknya sebagai

bangunan perumahan maka pembangunan apartemen-apartemen di Kota

Surakarta ini sudah tepat menurut peruntukan lokasi, tapi jika bangunan

rumah susun atau apartemen yang didirikan di Kota Surakarta ini fungsi

utamanya bangunan pertokoan atau fungsi lainnya maka perlu dilihat

kembali mengenai peruntukan lokasi di tiap-tiap SWP. Seharusnya dalam

peraturan perundang-undangan diatur mengenai hal tersebut. Harus ada

kriteria untuk memisahkan bangunan induk dan bangunan pelengkap

dalam bangunan yang memiliki lebih dari satu fungsi. Misalkan penentuan

bangunan induk dilihat dari luas lahan. Maksudnya dalam bangunan yang

mempunyai lebih dari satu fungsi, bangunan yang menggunakan lahan

yang paling luas akan dijadikan bangunan induk, sedangkan bangunan

yang menggunakan lahan lebih sedikit menjadi bangunan pelengkap.


commit to user

88

c. Ketinggian bangunan bangunan gedung yang diizinkan.

Setiap bangunan yang akan dibangun wajib memperhatikan

ketinggian bangunan. Ketinggian bangunan yang di masing-masing

wilayah SWP adalah berbeda beda. Bahkan dalam satu SWP Pembedaan

tersebut dalam RBWK Kota Surakarta ditentukan oleh 2 faktor.

Yang pertama adalah faktor lokasi ruas jalan tempat bangunan

tersebut didirikan. Ruas jalan di bagi menjadi 3 kategori yaitu:

1). Ruas jalan arteri;

2). Ruas jalan kolektor;

3). Ruas jalan lokal dan lingkungan.

Walaupun ketinggian bangunan dibedakan menurut ruas jalan

tetapi dalam wilayah lain yang ruas jalannya sama, ketinggian bangunan

yang diizinkan belum tentu sama. Misalnya di SWP 1 Surakarta

merupakan daerah pinggiran, sedangkan SWP 3 merupakan daerah pusat

kota maka ketinggian bangunan di jalan arteri SWP 1 dan SWP 3 akan

berbeda. ketinggian bangunan yang diizinkan di jalan arteri pusat kota

lebih tinggi dari pada ketinggian bangunan yang diizinkan di jalan arteri

pinggir kota. Hal tersebut juga berlaku pada ruas jalan kolektor maupun

ruas jalan lokal yang berada di swp yang berbeda.

Yang kedua adalah faktor luas lahan. Semakin luas lahannya maka

semakin tinggi bangunan yang dapat dibangun. Faktor yang kedua ini

dapat mematahkan pembagian ketinggian bangunan yang diizinkan

menurut ruas jalan. Jadi walaupun lokasi pembangunan gedung yang akan

di bangun berada di ruas jalan arteri, akan tetapi jika lahan yang tersedia

tidak luas maka bangunan yang didirikan tidak boleh terlalu tinggi karena

akan menimbulkan dampak buruk terhadap lingkungan. Begitu juga


commit to user

89

sebaliknya, apabila bangunan yang didirikan berada di ruas jalan kolektor

akan tetapi memiliki lahan yang cukup luas maka bengunan dapat

didirikan lebih tinggi.

Dari kedua faktor pembedaan diatas tentu akan membuat

ketidakpastian dalam masyarakat tentang batasan ketinggian bangunan ,

akan tetapi ketinggian maksimal menjadi arahan yang pasti agar semua

bangunan di surakarta yang didirikan tidak melebihinya. Di mana saja

lokasinya dan seberapa luas lahan yang tersedia bangunan yang akan

didirikan di kota surakarta tidak boleh melebihi ketinggian 84 meter

dengan jumlah lantai maksimal 20 lantai sesuai dengan pasal 20 huruf d

Perda Nomor 8 Tahun 1993 Tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota

yang di jelaskan bahwa ”kawasan peruntukan ketinggian bangunan tinggi

yaitu blok dengan bangunan bertingkat 9 (Sembilan lantai dengan tinggi

puncak minimum 40 meter dari lantai dasar dan ALL minimum 9 kali

ALD, maksimum 20 lantai dengan tinggi puncak bangunan maksimum

84meter dari lantai dasar dan ALL maksimum 20 kali ALD”. Kata dengan

merujuk pada dua persyaratan yang harus dipenuhi semuanya yaitu

ketinggian bangunan yang didirikan tidak boleh lebih dari 84 meter dan

lantai bangunan gedung tidak boleh lebih dari 20 lantai.

Apabila ada perencanaan pembangunan yang dituangkan dalam

IMB melebihi ketentuan ketinggian dalam perda ini, maka izin harus

ditinjau ulang. Artinya jika bangunan yang akan didirikan melebihi batas

84 meter dan 20 lantai maka IMB yang dimohonkan dikembalikan kepada

pemohon untuk dirubah sesuai dengan ketentuan dalam perda ini.


commit to user

90

B. Harmonisasi Peraturan Perundang-undangan Tentang Izin Mendirikan

Bangunan Apartemen.

Kegiatan yang pertama adalah mengumpulkan peraturan perundang-

undangan yang menjadi fokus penelitian. Selanjutnya diklasifikasikan

berdasarkan kronologis dari bagian-bagian yang diatur oleh peraturan tersebut.

Kemudian analisis dengan menggunakan pengertian-pengertian dasar dari sistem

hukum ; hubungan hukum ; dan objek hukum. Yang dianalisis, hanya pasal-pasal

yang isinya mengandung kaidah hukum, kemudian melakukan konstruksi dengan

cara memasukkan pasal-pasal tertentu kedalam kategori-kategori berdasarkan

pengertian-pengertian dari sistem hukum tersebut.

Harmonisasi peraturan perundang-undangan dapat ditelaah baik secara

vertikal maupun horizontal. Apabila harmonisasi peraturan perundang-undangan

ini ditelaah secara vertikal, berarti akan dilihat bagaimana hierarkisnya antara

peraturan perundang-undangan yang satu dengan yang lainnya. Untuk melakukan

analisis harmonisasi peraturan perundang-undangan secara lebih mendalam harus

memperhatikan beberapa asas perundang-undangan Namun disamping asas-asas

perundangan, perlu juga diperhatikan tata urutan perundang-undangan di

Indonesia menurut Undang-Undang Nomor 10 tahun 2004 Tentang Pembentukan

Peraturan Perundang-undangan.

Mengkaji harmonisasi peraturan perundangan secara horisontal yang

dikaji adalah sejauh mana peraturan perundang-undangan yang mengatur

berbagai bidang itu mempunyai hubungan fungsional secara konsisten. Penelitian

ini, disamping mendapat data yang lengkap dan menyeluruh mengenai

perundang-undangan bidang tertentu, juga dapat mengungkapkan kelemahan-

kelemahan yang ada pada perundang-undangan yang mengatur bidang-bidang

tertentu. Dengan demikian, peneliti dapat membuat rekomendasi agar perundang-

undangan tersebut dilakukan perubahan atau pencabutan. Tentunya tidak semua


commit to user

91

bidang dalam perundang-undangan itu hendak diteliti, oleh karena itu kegiatanya

diawali dengan meimilih bidang apa yang hendak diteliti.

Dalam penelitian ini, peneliti hendak mengharmoniskan peraturan

perundang-undangan mengenai izin mendirikan bangunan yang terdapat dalam

Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan

dengan peraturan yang lebih tinggi (membahas hal yang sama), serta pengaturan

tentang izin mendirikan bangunan khusus seperti bangunan apartemen.

Menurut pasal 8 Undang-undang Nomor 10 Tahun 2004 Tentang

Pembentukan Peraturan Perundang-undangan, materi muatan yang harus diatur

dalam undang-undang berisi hal-hal yang :

1. Mengatur lebih lanjut ketentuan Undang-Undang Dasar Negara Republik

Indonesia Tahun 1945 yang meliputi :

a. Hak-hak asasi manusia;

b. Hak dan kewajiban warga negara;

c. Pelaksanaan dan penegakan kadaulatan Negara serta pembagian kekuasaan negara;

d. Wilayah negara dan pembagian daerah;

e. Kewarganegaraan dan kependudukan;

f. Keuangan negara.

2. Diperintahkan oleh suatu undang-undang untuk diatur dengan undang-

undang.

Ketentuan izin mendirikan bangunan diatur dalam Undang-

Undang Bangunan dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan dalam

pasal-pasal Undang-Undang Penataan Ruang. Undang-Undang Bangunan


commit to user

92

dan Undang-Undang Penataan Ruang mengatur lebih lanjut mengenai pasal-

pasal yang berkaitan dengan izin mendirikan bangunan yang ada dalam

undang-undang dasar negara republik indonesia 1945 yaitu:

a. Pasal 28 D ayat 1

Setiap orang berhak atas pengakuan, jaminan, perlindungan,

dan kepastian hukum yang adil serta perlakuan yang sama dihadapan

hukum;

b. Pasal 33 ayat 3

Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya

dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar

kemakmuran rakyat.

Sedangkan landasan operasionalnya terdapat dalam Ketetapan

Majelis Permusyawaratan Rakyat Nomor IV/MPR/1999, Tentang Garis-

garis Besar Haluan Negara Bab IV dalam arah dan kebijaksanaan butir H

bagian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup dinyatakan :

“Mendayagunakan sumber daya alam untuk sebesar-besarnya kemakmuran

rakyat dengan memperhatikan kelestarian fungsi dan keseimbangan

lingkungan hidup, pembangunan yang berkelanjutan, kepentingan ekonomi

dan budaya masyarakat lokal serta penataan ruang yang penguasaannya

diatur dalam Undang-undang.”.

Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan

Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan merupakan pelaksanaan dari

Undang-Undang Bangunan. Dalam hal perizinan mendirikan bangunan

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan dijadikan

pedoman sebagai pembentuk Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005


commit to user

93

Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan antara lain

terdapat dalam:

a. Pasal 7

1). Ayat 1

Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif

dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.

2). Ayat 2

Persyaratan administratif bangunan gedung sebagaimana dimaksud

dalam ayat (1) meliputi persyaratan status hak atas tanah, status

kepemilikan bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan.

3). Ayat 3

Persyaratan teknis bangunan meliputi persyaratan tata bangunan

dan persyaratan keandalan bangunan gedung.

b. Pasal 8

1). Ayat 1


yang meliputi:

a). Status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari

pemegang hak atas tanah;

b). Status kepemilikan bangunan gedung; dan

c). Izin mendirikan bangunan gedung;

d). Sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

2). Ayat 2

Setiap orang atau badan hukum dapat memiliki bangunan gedung

atau bagian bangunan gedung.

3). Ayat 3

Pemerintah Daerah wajib mendata bangunan gedung untuk

keperluan tertib pembangunan dan pemanfaatan.

4). Ayat 4


commit to user

94

Ketentuan mengenai izin mendirikan bangunan gedung,

kepemilikan, dan pendataan bangunan gedung sebagaimana

dimaksud dalam ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) diatur lebih lanjut

dengan Peraturan Pemerintah.

Sebagai pelaksanakan yang telah diamanatkan undang-undang

bangunan diatas maka dalam pasal 8 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun

2005 tentang Bangunan Gedung juga mencantumkan ketentuan mengenai

izin mendirikan bangunan sebagai syarat administratif :

a). Ayat 1


dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.

b). Ayat 2

Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi :

1). Status hak atas tanah dan atau izin pemanfaatan dari pemegang

hak atas tanah;

2). Status kepemilikan gedung;

3). Izin mendirikan bangunan gedung.

c). Ayat 3

Persyaratan teknis bangunan meliputi persyaratan tata bangunan dan

persyaratan keandalan bangunan gedung.

IMB merupakan salah satu persyaratan administratif pendirian

sebuah bangunan yang harus dipenuhi oleh pemilik gedung sebelum

mendirikan sebuah bangunan. Setelah memiliki imb pemilik gedung

mendapat kepastian hukum tentang pendirian bangunan agar nantinya

tidak mendapat gangguan dari pihak lain, maka dari itu pengaturan imb

harus kuat dasar hukumnya.


commit to user

95

Dalam hal dasar hukum IMB selain harus kuat, pengaturan IMB

harus harmonis antara peraturan yang satu dengan yang lain dan juga

harmonis dari peraturan tingkat pusat maupun daerah. Apabila ada satu

saja yang tidak harmonis dalam arti peraturan yang satu bertentangan

dengan peraturan yang lain maka akan membuat dasar hukum imb tidak

kuat dan dapat dimanfaatkan oleh pihak-pihak yang tidak bertanggung

jawab.

Ketentuan mengenai izin mendirikan bangunan dalam ayat 2 Pasal

8 Peraturan Pemerintah diatas diuraikan secara rinci dalam Pasal 14 dan

15 pada peraturan pemerintah ini yang antara lain berbunyi :

a. Pasal 14

1). ayat I

Setiap orang yang akan mendirikan bangunan gedung wajib

memiliki izin mendirikan bangunan gedung

2). ayat 2

Izin mendirikan bangunan gedung sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) diberikan oleh pemerintah dearah, kecuali bangunan

gedung fungsi khusus oleh pemerintah melalui proses permohonan

izin mendirikan bangunan gedung.

3). Ayat 3

Pemerintah daerah wajib memberikan surat keterangan rencana

kabupaten/kota untuk lokasi yang bersangkutankepada setiap

orang yang akan mengajukan permohonan izin mendirikan

bangunan gedung.


commit to user

96

4). Ayat 4

Surat keterangan rencana kabupaten atau kota sebagaimana

dimaksud dengan ayat 3 merupakan ketentuan yang berlaku untuk

lokasi yang bersangkutan dan berisi:

a). Fungsi bangunan gedung yang dapat dibangun pada lokasi

bersangkutan;.

b). Ketingian maksimum gedung yang diizinkan;

c). Jumlah lantai/lapis bangunan gedung dibawah permukaan

tanah dan KTB yang diizinkan;

d). Garis sempadan dan jarak bebas minimum bangunan gedung

yang diizinkan;

e). KDB maksimum yang diizinkan;

f). KLB maksimum yang diizinkan;.

g). KDH minimum yang diizinkan;.

h). KTB maksimum yang diizinkan.

i). Jaringan utilitas kota.

5). Ayat 6

Rencana kabupaten atau kota sebagaimana dimaksud pada ayat 4

dan ayat 5 digunakan sebagai dasar penyusunan rencana teknis

bangunan gedung.

b. Pasal 15

1). Ayat 1

Setiap orang dalam mengajukan permohonan izin mendirikan

bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam pasal 14 ayat (1)

wajib melengkapi dengan :

a). Tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda

buktiperjanjian pemanfaatan tanah sebagaimana dimaksud

dalam pasal 11;


commit to user

97

b). Data pemilik bangunan gedung;

c). Rencana teknis bangunan gedung;

d). Hasil analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan

gedung yang menimbulkan dampak penting terhadap

lingkungan.

2). Ayat 2

Untuk proses pemberian perizinan bangunan gedung yang

menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan sebagaimana

dimaksud pada ayat 1 huruf d, harus mendapat pertimbangan

teknis dari tim ahli bangunan gedung dan dengan


Dari peraturan pemerintah tentang bangunan gedung diatas

merupakan persyaratan yang wajib dilampirkan dalam permohonan izin

mendirikan bangunan. Dalam peraturan ini disyaratkan lampiran tentang

rencana teknis bangunan gedung yang mengacu pada surat keterangan

rencana tata ruang kota yang diterbitkan oleh Pemerintah Daerah.

Selanjutnya rencana teknis inilah yang akan dijadikan acuan untuk

permohonan izin mendirikan bangunan gedung. Selain itu ditentukan juga

mengenai analisis dampak lingkungan untuk bangunan yang mempunyai

dampak penting.

Dalam PP Nomor 36 Tahun 2005 diatas pada pasal 14 ayat (2)

disebutkan bahwa : ”Izin mendirikan bangunan gedung sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) diberikan oleh Pemerintah daerah, kecuali

bangunan gedung fungsi khusus oleh pemerintah melalui proses

permohonan izin mendirikan bangunan gedung”. Hal ini berarti masing-

masing pemerintah daerah memiliki persyaratan yang diatur dalam

peraturan daerah masing-masing dalam hal pemberian izin mendirikan


commit to user

98

bangunan kecuali bangunan fungsi khusus. Untuk Kota Surakarta sendiri

izin mendirikan bangunan telah diatur dalam Pasal 2 Perda Nomor 8

Tahun 1988 Tentang Bangunan yang berbunyi:

a. Setiap mendirikan atau merubah atau merobohkan bangunan harus

terlebih dahulu mendapatkan IMB dari walikotamadya kepala daerah.

b. Pelaksanaan pekerjaan pembangunan harus sesuai dengan IMB yang

dimohonkan.

Selanjutnya untuk persyaratan IMB sendiri oleh Pemerintah

Daerah dituangkan secara rinci mengenai isi yang termuat dalam IMB

seperti pada pasal 9 perda ini yang antara lain berbunyi :

a. IMB berisi tentang :

1). Nama dan alamat pemegang ;

2). Jenis bangunan yang diizinkan :

3). Peruntukan bangunan yang diizinkan ;

4). Letak persil empat bangunan yang diizinkan ;

5). Jangka waktu pekerjaan mendirikan/ merubah/ merobohkan

bangunan yang diizinkan keseluruhan atau bertahap.

b. IMB disertai lampiran-lampiran yang ditetapkan dengan keputusan

walikotamadya kepala daerah.

Untuk lampiran-lampiran dalam persyaratan IMB menurut pasal 9 ayat

2 Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 tentang Bangunan seharusnya

ditetapkan dalam keputusan Walikotamadya kepala daerah, akan tetapi sampai

saat ini keputusan Walikota tersebut tidak pernah keluar. Pemerintah Kota

Surakarta hanya mencantumkan persyaratan beserta lampiran-lampiran

(terutama bangunan khusus lebih dari 4 lantai) dalam website :

http://www.surakarta.go.id/news/ijin.mendirikan.bangunan.imb.html yang

antara lain berisi :


commit to user

99

a. Fotocopy KTP Pemohon atau Penanggung Jawab Perusahaan yang masih

berlaku;

b. Fotocopy Sertifikat;

c. Fotocopy Pelunasan PBB Terakhir;

d. Gambar denah bangunan dan bangunan pelengkapnya;

e. Gambar situasi bangunan;

f. Gambar tampak dan potongan gambar;

g. Gambar dan Perhitungan Konstruksi Bangunan Bertingkat dan Konstruksi

Baja;

h. Dokumen UKL atau UPL;

i. Dokumen ANDALALIN Dari DISHUB Kota Surakarta;

j. Dokumen Soundir Tanah (Dari Lembaga yang Kredibel atau Konsultan

Perencanaan).

Rumah susun merupakan hal baru di Kota Surakarta. Maka perlu

landasan hukum yang kuat sehingga nantinya tidak terjadi permasalahan

hukum saat perencanaan pembangunannya maupun setelah pembangunan

selesai atau pada saat pemanfaatannya.

Di indonesia pengaturan rumah susun di tingkat pusat dituangkan

dalam undang-undang rumah susun. Akan tetapi perundang-undangan ini

tidak bisa berdiri sendiri dalam hal perizinan mendirikan bangunan karena

harus memperhatikan peraturan lain seperti undang-undang bangunan (yang

mengatur bentuk bangunan dari segi administratif dan teknis) undang-undang

tata ruang kota (yang mengatur tentang penyerasian pembangunan terhadap

master plan kota/perencanaan pembangunan di tiap daerah). Untuk itu perlu

adanya harmonisasi ketiga peraturan perundang-undangan tersebut dari

tingkat pusat sampai tingkat daerah.


commit to user

100

Bangunan apartemen atau rumah susun adalah bentuk bangunan

bertingkat yang terdiri lebih dari satu lantai yang mempunyai fungsi utama

sebagai hunian dan fungsi lainnya bisa sebagai perkantoran, pertokoan, dan

fasilitas sosial lainnya.Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang

Rumah Susun masih sesuai tidak bertentangan dengan Undang-Undang

Bangunan Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan. Maka dari itu undang-

undang rumah susun masih menjadi dasar hukum pendirian bangunan rumah

susun atau apartemen. Dalam undang-undang rumah susun ini termuat

mengenai ketentuan izin mendirikan bangunan rumah susun yang terdapat

dalam pasal 6 antara lain sebagai berikut :

a. Pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan teknis dan

administratif.

b. Ketentuan-ketentuan pokok tentang persyaratan teknis dan administratif

sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur dengan Peraturan

Pemerintah.

Pelaksanaan dari Undang-Undang Rumah Susun mengenai

persyaratan teknis dan administratif pasal 6 ayat (2) diatas diatur dalam

Peraturan Pemerintah. Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun.

Sedangkan untuk izin mendirikan bangunan sebagai salah satu persyaratan

administratif dalam pendirian rumah susun diatur dalam peraturan pemerintah

ini antara lain pada :

a. Pasal 1 Ayat 6

Persyaratan administratif adalah persyaratan mengenai perizinan usaha

dari perusahaan pembangunan perumahan, izin lokasi dan atau

peruntukannya perizinan mendirikan bangunan (IMB), serta izin layak

huni yang diatur dengan peraturan perundang-undangan dan disesuaikan

dengan kebutuhan dan perkembangan.


commit to user

101

b. Pasal 30

1). ayat 1

Rumah susun dan lingkungannya harus dibangun dan dilaksanakan

berdasarkan perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah sesuai

dengan peruntukannya.

2). ayat 2

Perizinan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diajukan oleh

penyelenggara pembangunan kepada Pemerintah Daerah, dengan

melampirkan persyaratan-persyaratan sebagai berikut

a). Sertifikat hak atas tanah;

b). Fatwa peruntukan tanah;

c). Rencana tapak;

d). Gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan

beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batasan

secara vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun;

e). Gambar rencana struktur beserta perhitungannya;

f). Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama;

g). Gambar rencana jaringan dan instalasi beserta

perlengkapannya.

c. Pasal 33 ayat I

Tata cara permohonan dan pemberian perizinan serta pengesahann

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31, Pasal 32, dan diatur

lebih lanjut dengan Peraturan Daerah.

Dalam peraturan ini diatur beberapa persyaratan yang belum diatur

dalam peraturan bangunan gedung yang sifatnya lebih ke bangunan secara

umum seperti misalnya dalam PP bangunan gedung disebutkan wajib

dilampirkan rencana teknis bangunan seperti pada surat keterangan rencana


commit to user

102

tata kota Pasal 4 PP ini, tetapi untuk rumah susun di tambahkan beberapa

persyaratan seperti pada Pasal 30 ayat 2 di PP Rumah Susun seperti misalnya

batasan yang jelas secara vertikal maupun horisontal antar satuan rumah

susun, gambar scara jelas yang menunjukkan antara bagian bersama,benda

bersama, dan tanah bersama. . Akan tetapi dalam menentukan persyaratan, PP

Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun tidak memberikan persyaratan

spesifik untuk IMB karena yang tertulis disana merupakan persyaratan

perizinan secara umum ( untuk semua perizinan sperti izin lokasi dan atau

peruntukannya, IMB, dan izin layak huni) sehingga yang menjadi pertanyaan

apakah lampiran yang wajib di lampirkan seperti pada Pasal 30 ayat 2 PP

rumah Susun ini berlaku bagi semua perizinan (izin lokasi, IMB, izin layak

huni) atau ada pembagian tersendiri yang di atur lebih lanjut dalam peraturan

yang lain. Karena tidak ada pengaturan lebih lanjut tentang pembagian

tersebut maka Pasal 30 ini kita tafsirkan berlaku bagi semua jenis perizinan.

Yang kedua mengenai lampiran menegenai hasil analisis dampak lingkungan

yang tidak diatur dalam PP rumah susun padahal dalam PP bangunan

disebutkan bahwa setiap bangunan wajib melampirkan hasil analisis mengenai

dampak lingkungan apabila pendirian sebuah bangunan menimbulkan dampak

penting.

Padahal untuk bangunan apartemen seperti di Kota Surakarta sudah

pasti akan menimbulkan dampak penting bagi lingkungan sekitar dan faktor

sosial budaya yang tumbuh di masyarakat. Oleh karena itu perlu dibentuk

pengaturan khusus rumah susun ditingkat daerah yang berfungsi sebagai

peraturan pelaksanaan dari PP rumah susun (khususnya pembagian maupun

pembedaan mengenai lampiran yang wajib di lampirkan dalam perizinan

lokasi,mendirikan bangunan dan layak huni) serta peraturan ditingkat daerah

dapat berfungsi sebagai pelengkap atas ketentuan-ketentuan yang belum

termuat dalam PP rumah susun, seperti misalnya ketentuan mengenai rencana


commit to user

103

teknis bangunan yang dalam rumah susun terdapat perihal bangunan bersama,

tanah bersama, benda bersama yang membutuhkan pembagian secara jelas

sehingga penghuninya mempunyai batasan yang jelas tentang hak-hak dan

kewajiban-kewajiban mereka. Selain itu tambahan mengenai analisis dampak

lingkungan dirasa sangat perlu karena dalam PP rumah susun belum diatur

mengenai hal tersebut mengingat dalam undang-undang bangunan setiap

bangunan berdampak penting bagi lingkungan yang didirikan memerlukan

analisis mengenai dampak lingkungan..

Konsep tata ruang kota pada intinya mengatur tentang perencanaan

pembangunan yang disesuaikan dengan sumber daya yang tersedia di setiap

wilayah. Maksudnya adalah pembangunan yang dilaksanakan sesuai dengan

potensi yang dimiliki masing-masing daerah ( luas lahan yang tersedia,

penyesuaian terhadap lingkungan dan masyarakat) guna menghasilkan wajah

kota yang mencerminkan identitas masing-masing daerah.

Izin mendirikan bangunan tidak bisa terlepas dari ketentuan-ketentuan

yang ada dalam peraturan tata ruang kota. Imb yang diajukan wajib memenuhi

persyaratan yang disyaratkan oleh perundangan tata ruang kota. Seperti yang

tercantum dalam ayat (4) Pasal 14 PP 36 tahun 2005 Tentang Peraturan

Pelaksanaan Undang-Undang Bangunan dimuat ketentuan mengenai surat

keterangan rencana kabupaten atau kota yang berfungsi sebagai acuan

membuat rencana teknis bangunan dalam izin mendirikan bangunan. Surat

keterangan tersebut merupakan pelaksanaan dari peraturan perundangan tata

ruang kota. Masing-masing pemerintah daerah memiliki kewenangan dalam

membuat rencana tata ruang kota. Hal ini tercantum dalam Pasal 11 ayat (1)

dan (2) Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang

yang berbunyi :


commit to user

104

a. Ayat (1)

Wewenang pemerintah daerah kabupaten/kota dalam penyelenggaraan

penataan ruang meliputi:

1). Pengaturan, pembinaan, dan pengawasan terhadap pelaksanaan

penataan ruang wilayah kabupaten/kota dan kawasan strategis

kabupaten/kota;

2). Pelaksanaan penataan ruang wilayah kabupaten/kota;

3). Pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis kabupaten atau kota;

dan

4). Kerja sama penataan ruang antar kabupaten atau kota.

b. Ayat (2)

Wewenang pemerintah daerah kabupaten/kota dalam pelaksanaan

penataan ruang wilayah kabupaten/kota sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) huruf b meliputi:

1). Perencanaan tata ruang wilayah kabupaten/kota;

2). Pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota; dan

3). Pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota.

Atas dasar tersebut maka pemerintah Kota Surakarta mengeluarkan

perda Nomor 8 Tahun 1993 Tentang Rencana Umum Tata Ruang Kota

(RUTRK). RUTRK Surakarta dimaksudkan untuk memberikan arahan bagi

penataan ruang kota secara makro sehingga dapat dijadikan dasar bagi

pembentukan perangkat-perangkat lunak lain serta sebagai pedoman

pelaksanaan pembangunan kota guna mewujudkan peningkatan kualitas

lingkungan kehidupan dan penghidupan masyarakat kota dalam mencapai

kesejahteraan sesuai dengan aspirasi warga kota di dalam Kotamadya

khususnya dan di wilayah perkotaan Surakarta pada umumnya (Pasal 5 Perda

Surakarta Nomor 8 Tahun 1993).


commit to user

105

RUTRK inilah yang menjadi dasar penerbitan IMB. Hal ini senada

dengan ketentuan dalam pp 36 tahun 2005 antara lain :

a. Pasal 18 ayat 1

Setiap mendirikan bangunan gedung, fungsinya harus sesuai dengan

peruntukan lokasi yang ditetapkan dalam RTRW kabupaten/kota,

RDTRKP, dan/atau RTBL.

b. Pasal 20

Setiap bangunan gedung yang didirikan tidak boleh melebihi ketentuan

maksimal kepadatan dan ketinggian yang ditetapkan dalam RTRW

kabupaten/kota, RDTRKP, dan/atau RTBL.

Dari peraturan diatas maka imb yang diajukan harus memenuhi

persyaratan yang ditetapkan oleh RTRW kabupaten/kota( dikota surakarta disebut

RUTRK) baik dari segi peruntukan lokasi, kepadatan bangunan, dan ketinggian

bangunan.

Dalam bangunan rumah susun diatur juga mengenai peruntukan lokasi.

Ketentuan ini terdapat dalam ayat 1 Pasal 22 PP Nomor 4 Tahun 1988 Tentang

Rumah Susun yang berbunyi : “Rumah susun harus dibangun di lokasi yang sesuai

dengan peruntukan dan keserasian lingkungan dengan memperhatikan rencana tata ruang

dan tata guna tanah yang ada”.

Peruntukan lokasi merupakan ketentuan mengenai fungsi bangunan yang

boleh didirikan pada lokasi tertentu. Untuk kota surakarta sendiri peruntukan

lokasi di muat dalam RBWK Kota Surakarta yang merupakan penjabaran detail

tiap wilayah dari RUTRK Kota Surakarta. Dalam RBWK, Kota Surakarta dibagi

menjadi 10 sub wilayah pembangunan (SWP), dan tiap2 lokasi memiliki arahan

pembangunan yang berbeda beda. Tapi dalam RBWK untuk pembangunan di

bidang perumahan, kesepuluh SWP tersebut(di semua lokasi di Kota Surakarta)

memberikan arahan untuk mendirikan bangunan rumah susun. arahan RBWK ini

didasari pada Pasal 11 ayat (2) Perda Kota Surakarta 8 Tahun 1993 yang berbunyi


commit to user

106

:”Mengembangkan rumah secara vertikal (rumah susun) serta mengembangkan

perumahan penduduk kampung untuk tempat tinggal sementara bagi wisatawan,

olahragawan, mahasiswa, pendatang musiman (buruh dan pedagang) serta

karyawan. Atas dasar tersebut maka bangunan rumah susun dapat didirikan di

semua wilayah Kota Surakarta walaupun dengan prosentase rencana

pembangunan yang berbeda-beda pada tiap wilayah.

Kedua mengenai kepadatan bangunan. kepadatan bangunan adalah

perbandingan luas lahan yang tertutup bangunan dan atau bangunan-bangunan

dalam tiap-tiap peruntukan dibanding luas petak peruntukan (ALD) tiap-tiap SWP

di kotamadya (pasal 21). Di tiap-tiap SWP dalam RBWK Kota Surakarta

mengatur kepadatan bangunan yang berbeda-beda akan tetapi ketentuan di setiap

SWP tadi tetap mengacu pada ketentuan dalam RUTRK yang tercantum pada

Pasal 21 antara lain :

a. Kawasan peruntukan dengan ALD tinggi (lebih dari 75%) diperuntukkan bagi

bangunan rendah (maksimum 4 lantai) untuk fungsi pertokoan (termasuk

rumah toko) bangunan komersial pinggir jalan di kawasan perdagangan ;

b. Kawasan peruntukan dengan ALD sedang (50%-70%) diperuntukkan bagi

bangunan sedang (maksimum 8 lantai) untuk bangunan perkantoran,

komersial atau bangunan dengan sistim bangunan tunggal/blok ;

c. Kawasan peruntukan dengan ALD rendah (20%-50%) diperuntukkan bagi

bagi bangunan tinggi (minimum 9 lantai) untuk bangunan perkantoran dan

komersial atau bangunan rendah untuk penggunaan industri.

Dengan penjelasan diatas maka untuk bangunan rumah susun/apartemen

yang rata-rata memiliki ketinggian bangunan diatas 9 lantai menggunakan

ketentuan kepadatan bangunan yang tertera pada huruf c perda diatas.

Selanjutnya tentang masalah ketingian bangunan. tidak jauh berbeda

dengan masalah kepadatan bangunan. pengaturan. Dalam RBWK ketinggian

bangunan untuk tiap-tiap SWP berbeda-beda akan tetapi ketinggian maksimum

sebuah bangunan tetap mengacu pada RUTRK yang ada dalam Pasal 20 Perda


commit to user

107

Nomor 8 Tahun 1993 Tentang Tata Ruang Kota yang menyebutkan : Ketinggian

bangunan maksimum disetiap SWP di kotamadya adalah sebagai berikut :

a. Kawasan peruntukan ketinggian bangunan sangat rendah yaitu blok dengan

bangunan maksimum 2 (dua) lantai dengan tinggi puncak dibawah 12 meter

dari lantai dasar dengan angka luas lantai (ALL) maksimum 2 kali angka

lantai dasar (ALD) ;

b. Kawasan peruntukan ketinggian bangunan rendah yaitu blok dengan

bangunan bertingkat maksimum 4 (empat) lantai dengan tinggi puncak

maksimum 24 meter dan minimum 12 meter dari lantai dasar dengan angka

luas lantai (ALL) maksimum 4 kali angka lantai dasar (ALD) ;

c. Kawasan peruntukan ketinggian bangunan sedang yaitu blok dengan

bangunan bertingkat maksimum 8 (delapan) lantai dengan tinggi puncak

maksimum 40 meter dan minimum 24 meter dari lantai dasar dengan angka

luas lantai (ALL) maksimum 8 kali angka lantai dasar (ALD) ;

d. Kawasan peruntukan ketinggian bangunan tinggi yaitu blok dengan bangunan

bertingkat 9 (sembilan) lantai dengan tinggi puncak minimum 40 meter dari

lantai dasar dengan angka luas lantai (ALL) minimum 9 kali ALD, maksimum

20 lantai dengan tinggi puncak bangunan maksimum 84 meter dari lantai

dasar dan ALL maksimum 20 kali angka lantai dasar (ALD) ;

Dengan demikian, semua bangunan yang akan didirikan wajib memenuhi

ketentuan ketinggian diatas. Termasuk untuk bangunan rumah susun/apartemen

ketinggian maksimal yang diperbolehkan adalah maksimal 20 lantai dan puncak

bangunan maksimal 84 meter.

Kota surakarta merupakan kota budaya. Hal ini berlaku juga untuk

bangunan yang akan didirikan sebisa mungkin mengaplikasikan kebudayaan

jawa. Dalam Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan

ditegaskan secara jelas mengenai ketentuan tersebut tepatnya dalam Pasal 58 yang

berbunyi :”Setiap bangunan sejauh mungkin diusahakan mempertimbangkan

segi-segi pengembangan konsepsi bangunan tradisional surakarta untuk


commit to user

108

menciptakan suasana lingkungan yang berciri lokal. Akan tetapi hal tersebut tidak

sejalan dengan perda tata ruang kota yang sama sekali tidak menyinggung

mengenai masalah pengembangan konsep bangunan tradisional. Hal inilah yang

membuat bangunan-bangunan yang ada saat ini bergaya moderen dan terkesan

menghilangkan ciri Kota Surakarta sebagai kota budaya dilihat dari segi

bangunannya. Seperti bangunan apartemen misalnya yang berdiri menjulang

sangat tinggi. Konsep moderen dan fasilitas yang serba mewah ini disinyalir akan

menenggelamkan kebudayaan masyarakat jawa beserta nilai-nilai kerifan lokal

yang ada. Untuk tetap menjaga identitas kota surakarta maka perlu diharmoniskan

antara perda bangunan dan perda tata ruang kota khususunya dalam bidang

pemberian izin bangunan. Ketentuan mengenai konsep bangunan tradisional

seharusnya ditekankan juga dalam perda tata ruang kota. Karena kurang kuatnya

perda ini, batasan ketinggian bangunan yang telah ditetapkanpun akhirnya

dilanggar juga oleh para pengembang bangunan apartemen. Batasan ketinggian

bangunan yang seharusnya 20 lantai telah dilanggar. Apartemen-apartemen yang

didirikan di Kota Surakarta tingginya lebih dari 20 lantai, pemerintah kota

berdalih hal ini dilakukan sebagai upaya modernisasi bahkan rancangan perda tata

ruang kota yang baru akan diubah mengikuti perkembangan zaman (ketinggian

bangunan rencana akan ditambah menjadi 30 lantai. Hal ni menggambarkan

betapa lemahnya penegakan nilai-nilai budaya dalam peraturan yang dibuat oleh

pemerintah kota. Berbeda dengan provinsi Bali misalnya yang menjunjung tinggi

nilai-nilai kebudayaan mereka. Misalkan ketentuan mengenai Batas ketinggian

merupakan harga mati yang tidak bisa diubah ubah dan juga pendirian pura di

tiap-tiap rumah warga yang beragama hindu dapat menjadi ciri khas kebudayaan

warga Bali sehingga dapat menarik wisatawan asing. Hal ini dilakukan karena

mereka memasukkan keraifan lokal masyarakat bali salah satunya ajaran Tri Hita

Kirana (salah satu dalam ajaran agama hindhu) sebagai ideologi pembentuk

peraturan dibidang bangunan dan tata ruang kota mereka. Mungkin jika

Pemerintah Surakarta menjalankan hal seperti yang dilakukan oleh Pemerintah


commit to user

109

Bali, pasti perda yang dibuat akan lebih kuat dalam menjaga identitas Kota

Surakarta sebagai kota budaya.

Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan telah

mengatur secara jelas mengenai persyaratan izin mendirikan bangunan yang

berlaku di wilayah Kota Surakarta yang secara lebih umum diatur dalam undang-

undang bangunan. Pembentukan perda bangunan merupakan kewenangan

masing-masing pemerintah daerah sesuai dengan asas otonomi daerah akan tetapi

tetap mengacu pada peraturan yang ada di atasnya. Pembentukan perda bangunan

telah sesuai dengan asas-asas pembentukan perundang-undangan yang antara lain

:

a. Kejelasan tujuan Tujuan dari pembentukan Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988

Tentang Bangunan untuk memberikan pedoman bagi orang maupun badan

hukum yang akan mengajukan permohonan izin mendirikan bangunan.

b. Kelembagaan atau organ pembentuk organ yang tepat

Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan adalah

peraturan pelaksanaan di tingkat daerah yang mengacu pada peraturan

perundangan diatasnya (peraturan pemerintah tentang bangunan dan undang-

undang bangunan) dibentuk oleh Pemerintah Kota Surakarta, yang dalam hal

ini adalah sebagai pejabat yang berwenang dalam pembuatan peraturan

tersebut.

c. Kesesuaian antara jenis dan materi muatan

Antara jenis dan materi muatan dalam Perda Kota Surakarta Nomor 8

Tahun 1988 Tentang Bangunan telah sesuai. Isi dari Perda Kota Surakarta

Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan secara jelas telah menjelaskan dari

jenis peraturannya yaitu sebagai paraturan pelaksanaan pada tingkat daerah


commit to user

110

dari undang-undang bangunan khususnya yang mengatur masalah izin

mendirikan bangunan.

d. Dapat dilaksanakan

Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan telah

dijadikan pedoman bagi orang maupun badan hukum yang akan mengajukan

permohonan IMB, dan sebagai acuan dalam melengkapi persyaratan izin

mendirikan bangunan termasuk di dalamnya bangunan rumah susun atau

apartemen. Permohonan izin mendirikan bangunan wajib memenuhi segala

persyaratan pada Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang

Bangunan Dengan kata lain, Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988

Tentang Bangunan berlaku efektif di dalam masyarakat khususnya masalah

perizinan mendirikan bangunan.

e. Kedayagunaan dan kehasilgunaan

Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan dibuat

karena sangat dibutuhkan bagi setiap orang atau badan hukum khususnya di

Surakarta yang akan mendirikan bangunan. Adanya Perda Kota Surakarta

Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan ini dibutuhkan sebagai pedoman

persyaratan administratif dalam mendirikan sebuah bangunan termasuk di

dalamnya bangunan apartemen agar nantinya bangunan tersebut mempunyai

kekuatan hukum tetap. Sedangkan bagi pemerintah, Perda Kota Surakarta

Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan berfungsi untuk mengendalikan

pembangunan kota serta meningkatkan pendapatan asli daerah (PAD) Kota

Surakarta.


commit to user

111

f. Kejelasan rumusan

Dalam Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan

telah diatur secara jelas tentang izin mendirikan bangunan. Penggunaan

bahasa dalam Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan

mudah dimengerti dan dipahami, sehingga tidak menimbulkan berbagai

macam interpretasi dalam pelaksanaannya.


commit to user

112

BAB IV

PENUTUP

A. Simpulan

Dari hasil penelitian dan pembahasan tentang permasalahan yang penulis kaji,

penulis dapat mengambil kesimpulan sebagi berikut :

1 IMB merupakan keputusan administrasi negara yang dikeluarkan oleh

pemerintah daerah. Ketentuan mengenai izin mendirikan bangunan apartemen

kurang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang ada karena

ketentuan mengenai ketinggian bangunan yang ada dalam perda telah

dilanggar, sehingga penerbitan IMB bangunan apartemen dapat dibatalkan

demi hukum. Begitu juga bila ditinjau dari segi sosial-budaya penerbitan IMB

bangunan apartemen kurang sesuai karena terdapat beberapa ketentuan yang

bertentangan dengan nilai-nilai sosial budaya masyarakat sebagai kearifan

lokal yang seharusnya dijunjung tinggi agar daerah tersebut tidak kehilangan

jati dirinya. Izin mendirikan bangunan wajib mempehatikan kaidah dalam tata

ruang, akan tetapi IMB bangunan apartemen tidak sepenuhnya sesuai dengan

kaidah tata ruang yang menyangkut perencanaan pembangunan dibidang

perumahan.

2 Antara Undang-Undang nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan

Perda Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 1988 Tentang Bangunan telah terdapat

harmonisasi. Keharmonisan peraturan tersebut terletak pada adanya kesamaan

konsep atau substansi dalam hal permohonan IMB. Sehingga Perda Kota

Surakarta Tentang Bangunan dapat dijadikan pedoman untuk pengajuan

permohonan mendirikan bangunan di tingkat daerah sebagai pelaksanaan dari

UU Bangunan. Meskipun demikian untuk bangunan seperti rumah susun atau

apartemen, dibutuhkan beberapa ketentuan yang belum ada dalam Perda

bangunan seperti ketentuan mengenai benda bersama, tanah bersama yang

harus tergambar jelas dalam pengajuan IMB.


commit to user

113

B. Saran-saran

1 Bagi setiap pemohon izin mendirikan bangunan yang akan mengajukan

permohonan IMB selain mengacu pada perundang-undangan yang ada agar

Imb tersebut mempunyai kekuatan hukum tetap dan terbebas dari gangguan

pihak lain, pemohon IMB wajib memperhatikan segi sosial-budaya

masyarakat dan tata ruang kota.

2 Untuk bangunan rumah susun atau apartemen, beberapa peraturan persyaratan

mengenai perizinan mendirikan bangunan belum diatur dalam regulasi tingkat

daerah. Oleh karena itu seharusnya pemerintah khususnya Pemerintah Kota

Surakarta segera membuat pengaturan mengenai hal tersebut.

``kajian penerbitan izin mendirikan bangunan ...penulisan hukum (skripsi) dengan judul “kajian...

Documents