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INFORME DE CLASIFICACIÓN

SECURITIZADORA BICE S.A.

SEXTO PATRIMONIO SEPARADO

NOVIEMBRE 2017

BONOS SERIES C, D, E, F

INFORME DE CLASIFICACIÓN

CLASIFICACIÓN ASIGNADA EL 31.10.17

ESTADOS FINANCIEROS REFERIDOS AL 30.06.2017

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1

INFORME DE CLASIFICACIÓN – NOVIEMBRE 2017

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com

Oct. 2016 Oct. 2017

Series C y D AAA AAA

Series E y F (Sub)

C C

* Detalle de clasificaciones en Anexo

Estructura

Títulos Bonos de securitización

Emisor Securitizadora Bice S.A.

Fecha escritura de emisión 18 de octubre de 2002

Bonos Original Residual

Series A y B (UF) 554.000 -

Series C y D (UF) 1.874.000 265.912

Series E y F (Subordinadas) 342.000 489.340

Total (UF) 2.770.000 755.252

Plazo series A y B (años.) 5 -

Plazo series C, D y E (años) 19,25 4,8

Plazo serie F 1 cuota al vencimiento

Tasa interés series C, D,E y F 5,8%

Pagos Serie A, B, C, D y E: trimestrales

Serie F: uno al vencimiento

Activos Original Residual

Colateral (N°): 2.383 MHE

731 CLH 985 MHE 288 CLH

Colateral (Valor par ): UF 2.270.797 UF 343.185

Otros Activos (1): UF 51.140

Tasa de interés activos: 8,8% MHE / 11,3% CLH

Originadores Scotiabank Chile, Bandesarrollo

Leasing y Delta Leasing

Administración Primaria Scotiabank Chile, Bandesarrollo

Leasing Inmobiliario

Administración Maestra Securitizadora Bice / Bice

Hipotecaria

(1)Otros activos: caja operacional y no operacional (31-08-2017).

Indicadores Relevantes Cartera Consolidada

Dic.15 Dic.16 Ago.17

Morosidad dinámica*

1 cuota morosa 7,6% 9,0% 8,8%

2 cuotas morosas 4,3% 4,8% 5,4%

3 cuotas morosas 4,0% 4,2% 4,0%

4 o más cuotas morosas 15,3% 16,0% 16,7%

Total morosos 31,2% 34,0% 34,9%

Incumplimiento potencial**

Mora mayor a 180 días 3,1% 2,9% 2,7%

Incumplimientos reales 7,6% 7,8% 7,9%

Total incumplimiento potencial 10,7% 10,7% 10,6%

Prepagos totales acumulados*** 33,0% 33,8% 34,4%

* Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera

Relación de Activos (1) / Pasivos Senior

80%

90%

100%

110%

120%

130%

140%

150%

160%

dic.07 dic.09 dic.11 dic.13 dic.15 jun.17

(1) Incluye caja operacional y no operacional

FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACIÓN

Analistas: Andrea Huerta P. [email protected]

(562) 2757-0434

mailto:[email protected]

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INFORME DE CLASIFICACION Series C y D AAA

Series E y F (Sub.) C


Morosidad de los leasing evidencia cierto deterioro durante 2017

Elevados niveles de incumplimiento en la cartera de leasing, comparándose desfavorablemente con la cartera de mutuos y con sus pares

DESEMPEÑO DEL COLATERAL

Elevados niveles de morosidad e incumplimientos en la cartera de leasing, que se compensan ampliamente con los buenos indicadores de la cartera de mutuos

Resumen de Cartera

MHE CLH DIR CLH AFV

Número de operaciones vigentes 985 231 51

Saldo insoluto (UF) 238.742 74.787 27.818

Garantía promedio (*) 8,71% 11,2% 11,4%

Tasa de interés (*) 60 54 41,5

Plazo residual meses (*) 1.039 903 635,5

Deuda/Garantía (*) 29,3% 39,4% 54,8%

(*)Ponderado por saldo insoluto

Evolución Morosidad de la Cartera de Mutuos

Medida sobre número de operaciones vigentes

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

dic-02 ene-05 feb-07 mar-09 abr-11 may-13 jun-15 jul-17

1 c.morosa 2 c.morosas

3 c.morosas 4 o + c. morosas

Total Morosos

Evolución Morosidad de la Cartera de Leasing

Medida sobre número de operaciones vigentes

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%


1 c.morosa 2 c.morosas3 c.morosas 4 o + c. morosasTotal Morosos

Incumplimiento Potencial de Mutuos

Medida sobre número de operaciones iniciales

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%


6 o + c. morosas Inc.Reales

Inc.Potencial

3





Favorable gestión de la cartera de leasing en relación a los mutuos, aunque evidencia un deterioro en los plazos de las recuperaciones de los últimos años.

Acotados niveles de prepago en ambas carteras

Adecuada gestión de excedentes

—

Incumplimiento Potencial de Leasing

Medida sobre número de operaciones iniciales

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%


6 o + c. morosas Inc.Reales

Inc.Potencial

Parámetros de recuperación(3)

Leasing Mutuos

Año (1) Pérdida

valor (%) Costo2%

Plazo (meses)

Pérdida valor (%)

Costo2% Plazo

(meses)

2003 22,0% 7,1% 7,5 - - -

2004 23,1% 7,7% 12,0 56,3% 11,3% 20,4

2005 23,0% 8,0% 14,1 45,7% 12,7% 19,3

2006 23,9% 8,7% 16,7 44,8% 13,1% 20,8

2007 22,5% 8,9% 18,0 44,4% 12,6% 21,0

2008 21,4% 9,7% 19,8 44,0% 12,2% 22,1

2009 21,5% 10,7% 20,3 43,1% 12,8% 23,6

2010 20,4% 10,9% 20,5 41,8% 12,5% 26,3

2011 17,9% 11,5% 22,2 41,5% 12,4% 28,1

2012 17,0% 11,5% 22,5 40,2% 12,2% 27,7

2013 12,1% 12,2% 24,3 39,9% 12,0% 28,3

2014 10,1% 12,4% 25,0 39,9% 12,0% 28,3

2015 10,3% 12,3% 25,0 38,8% 12,1% 29,7

2016 8,9% 12,6% 25,2 39,1% 12,3% 30,8

2017 8,5% 12,7% 25,4 39,1% 12,3% 30,8

(1) Corresponde a la fecha de ingreso de los fondos al PS (2) Medido sobre saldo insoluto (3) Los valores son acumulados al cierre de cada año

Prepagos Voluntarios

Como porcentaje de la cartera inicial

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%


P.Acum. / Cartera inicial (Mutuos)

P.Acum. / Cartera inicial (Leasing)

P.Anual / Cartera vigente-Prom.sem (Mutuos)

P.Anual / Cartera Vigente-Prom.sem (Leasing)

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Estructura de administración y cobranza adecuada para la administración de carteras

Para mayor detalle respecto de la opinión de Feller Rate respecto de los administradores primarios de los activos del patrimonio separado vea Anexos.

A partir de noviembre de 2015 Bice Hipotecaria realiza la labor de administrador maestro, en reemplazo de Acfin.

ADMINISTRACIÓN Cambio en la administración maestra a partir de noviembre de 2015

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Para mayor detalle respecto de la metodología de clasificación, proyecciones de flujo de caja y sensibilizaciones vea Anexos.

PROYECCIÓN DE FLUJO DE CAJA

La estructura resiste parámetros severos, acordes con la clasificación asignada

Situación de activos de respaldo

A agosto de 2017

Caja operacional; UF39.508 Caja no

operacional; UF11.632

Valor par activos;

UF343.185

Escenarios de estrés

AAA MHE CLH

Probabilidad de incumplimiento 15% 60%

Pérdida de valor de la vivienda 70% 50%

Prepago anual sobre saldo vigente 24% 12%

Rentabilidad proyectada para los fondos de AFV por categoría de riesgo

Categoría Tasa de rentabilidad anual

neta de comisiones

AAA 2,5%

AA 3,5%

A 4,0%

BBB 4,5%

BB 5,5%

Bonos

Series A y B C y D E* F

Origen

Proporción (%) 20,0 67,7 11,3 1,0

Monto (Miles UF) 554 1.874 314 28

Plazo (años) 5 19,25 19,25 24,5

Trimestres gracia amortización 0 20 1 97

Residual

Proporción (%) - 35,2 56,9 7,9

Monto (Miles UF) - 266 437 63

Plazo (años) - 4,8 4,8 10,0

Trimestres gracia amortización - 0 0* 39

Tasa anual (%) 4,0 5,8 5,8 5,8

*Reestructuración serie subordinada flexible

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INFORME DE CLASIFICACIÓN – Noviembre 2017

INFORME DE CLASIFICACION


La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A.

Para el seguimiento de los patrimonios separados, se contemplan ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente.

Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda.

La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios.

Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican:

Se proyectaron los flujos esperados de dividendos, arriendos, sobreplazos, tasas de rentabilidad de AFV y pagos de precio a partir de la fecha de corte;

Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses.

Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a las operaciones fallidas a partir del mes 18 de producido el incumplimiento. Para la cartera de leasing los plazos y costos supuestos fueron acordes con la historia mostrada por el originador.

Con el producto de los prepagos y recuperaciones se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión.

Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos.

Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo, y otros.

Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos.

Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja.

Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y:

Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte;

Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período;

Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión.

En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa.

Sensibilizaciones

Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas, costos de reemplazo de los prestadores de servicios ajustados a los de mercado, así como baja rentabilidad en las cuentas de ahorro metódico en AFV. Los procedimientos de sustitución de activos, rescate y sorteo de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series senior en las condiciones pactadas en los escenarios considerados acordes con las clasificaciones asignadas.

Inicial 25 Oct. 2011 17 Oct. 2012 30 Oct. 2013 30 Oct. 2014 30.Oct.2015 28.Oct.2016 31.Oct.2017

Series A y B AA - - - - - -

Series C y D AA AAA AAA AAA AAA AAA AAA AAA

Series E y F (Subord.)

C C C C C C C C

Consideraciones metodológicas y de flujo de caja

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INFORME DE CLASIFICACIÓN – Noviembre 2017

INFORME DE CLASIFICACION


Bandesarrollo Leasing Inmobiliario enfrentó significativas modificaciones en su estructura organizacional y administrativa, pasando de un esquema de administración independiente a adosarse a la plataforma integral de sistemas de servicio para filiales de Scotiabank, lo que derivó en la aplicación de los mismos estándares de operación del banco y en la renovación de su plana ejecutiva.

Actualmente, Bandesarrollo depende directamente de la División Consumer Finance de Scotiabank. Si bien su equipo administrativo es reducido, su quehacer se apoya en las áreas de riesgo, tecnología, operaciones, finanzas y legal de la institución bancaria, lo que deriva una estructura sólida y de fuerte expertise.

La sociedad está enfocada completamente en las actividades de cobranza, no existiendo en el último período ninguna operación de originación. Las mejoras impulsadas en los últimos años, se han enfocado en el inicio temprano de las acciones de cobro de la deuda y en el monitoreo permanente de la evolución de la mora.

El proceso de cobranza se inicia entre el día 2 o 3 de mora, lo cual está a cargo de empresas externas. En tanto, la cobranza judicial comienza el día 120 y se gestiona al interior de Scotiabank. La administración también ha puesto énfasis en el desarrollo de convenios de pago, potenciando la rapidez de respuesta y los mecanismos de recaudación.

De esta forma, Bandesarrollo posee un estándar de gestión bancario, presentando una elevada formalización de las operaciones y un buen seguimiento de la cartera. Las modificaciones realizadas han derivado en un control de los elevados niveles de morosidad que han caracterizado a los portafolios administradas por Bandesarrollo Leasing y que se han situado en el rango superior de carteras securitizadas de leasing habitacional evaluadas por Feller Rate.

Específicamente, los portafolios de operaciones securitizadas de la entidad sufrieron un alza relevante y generalizada de la mora e incumplimientos entre mediados de 2005 y 2006 y, luego, desde mediados de 2008 hacia fines de 2010 presentaron un deterioro significativo, que se controló en los años siguientes y ya evidencian varios periodos de estabilidad. En este sentido, las medidas desarrolladas por la administración se vieron reflejadas en una mejora de la calidad del portafolio.

Scotiabank

En 2008 Scotiabank revisó las políticas de créditos, de convenios y de cobranza y renegociación de Banco del Desarrollo (BdD) y homologó sus estándares. Ello derivó en un mejor seguimiento de la cartera y en una cobranza más temprana. Al mismo tiempo, se produjo la migración del sistema de créditos hipotecarios de BdD a la plataforma tecnológica Scotia Pro, que se caracteriza por altos estándares operativos.

La división de riesgos revisa continuamente indicadores de morosidad, cartera vencida y de recuperaciones de colocaciones castigadas y efectúa análisis de camadas y de eficiencia de cobranza, entre otros.

Las gestiones de cobranza comienzan el primer día de atraso en el pago. La primera etapa del proceso comprende aquellos casos con uno y hasta cinco dividendos morosos y está a cargo de una empresa especializada en esta materia filial de Scotiabank y de empresas externas. En esta etapa se efectúa el contacto con el cliente y se apoya de herramientas como sistemas de cobranza masiva y de discador telefónico.

La cobranza judicial comienza a los 180 días de atraso y es gestionada al interior de la institución bancaria. Asimismo, las renegociaciones están a cargo de la gerencia de recuperación. Las funciones son apoyadas por un software especializado en la gestión de cobranzas judiciales.

La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la

solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.

Opinión Administradores Primarios de Activos

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