in die hooggeregshof van suid-afrika … v pratley (1894) 11 sc 345. dobbs v verran 1923 edl 177....
TRANSCRIPT
REPORTABLE
IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
[KAAP DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING]
Saaknommer: 6491/04
In die saak tussen:
WILLIE VAN DER VYVER Eiseren
JAN PIETER KRUYSHAAR Verweerder
UITSPRAAK GELEWER: 15 APRIL 2005
FOURIE, R:
INLEIDING
[1] Verweerder is die eienaar van ‘n blok woonstelle bekend as
Ranson Court geleë te Neethlingstraat 49, Strand, WesKaap (“die
eiendom”). Verweerder het weens sy gevorderde leeftyd (hy is op 6
Januarie 1919 gebore) besluit om die eiendom te verkoop. Op 4 Februarie
2004 het verweerder die eiendom aan eiser verkoop ingevolge ‘n
skriftelike koopkontrak (“die kontrak”) vir ‘n koopprys van R950 00000.
[2] ‘n Geskil wat sy oorsprong vind in die bepalings van klousules 1
en 4 van die kontrak, het egter tussen eiser en verweerder ontstaan. Die
onderskeie klousules lees as volg:
Klousule 1
“Koopprys
R950 00000 (Nine Hundred and Fifty Thousand RandVat inclusive) sal soos volg betaalbaar wees…” (my beklemtoning)
Klousule 4
“Oordragkoste
Alle normale oordragkoste op die eiendom, insluitende seëlregte, hereregte, koste van alle vereiste beëdigde verklarings en alle ander koste wat aangegaan moet word ten einde te voldoen aan statute of ander verordeninge of regulasies met betrekking tot die passeer van oordrag van die eiendom, asmede opmetingsfooie en koste van goedkeuring van diagramme (indien opmeting en diagramme nodig is) en die koste van hierdie koopbrief moet op versoek van die verkoper of sy agent deur die koper betaal word binne sewe dae.” (my beklemtoning)
[3] Eiser beweer aan die hand van klousule 1 van die kontrak, dat hy
die eiendom vir die koopprys van R950 00000 gekoop het wat belasting
op toegevoegde waarde (“BTW”) insluit. Eiser se standpunt is dus dat hy
geregtig is op oordrag van die eiendom teen betaling van die koopprys
van R950 00000, sonder dat hy aanspreeklik is om ook hereregte te
betaal. Verweerder beweer egter aan die hand van klousule 4 van die
kontrak, dat hereregte, en nie BTW nie, deur eiser as koper betaalbaar is
alvorens registrasie in sy naam kan geskied. Dit is gemenesaak tussen die
2
partye dat slegs een van die twee vorms van belasting betaalbaar is en nie
beide nie.
PLEITSTUKKE EN BEWYSLAS
[4] Eiser tender betaling van die koopprys van R950 00000 teen registrasie van oordrag van die eiendom in sy naam en vorder ‘n bevel wat verweerder gelas om die nodige stappe te neem ten einde die oordrag te bewerkstellig.
[5] Die grondslag van verweerder se verweer word as volg gestel in
paragrawe 6.2 tot 6.4 van sy verweerskrif:
“6.2 Ten tye van kontraksluiting was Verweerder onder die indruk dat
BTW nie op die verkoopooreenkoms betaalbaar is nie, maar wel
hereregte.
6.3 Eiser voer aan dat hy ten tye van kontraksluiting onder die indruk
was dat BTW wel op die verkooptransaksie betaalbaar was en nie
hereregte nie.
6.4 In die vooropstelling was daar ‘n wedersydse fout tussen die
partye en is die Eiser se fout nie meer redelik as die van
Verweerder nie en is die verkoopooreenkoms nietig.
Alternatiewelik kan die ooreenkoms nie regtens bindend en
3
afdwingbaar wees op die basis soos wat Eiser aanvoer nie
aangesien daar vanweë regswerking geen BTW op die
verkooptransaksie betaalbaar is nie, maar hereregte.
Verder alternatiewelik indien die Agbare Hof sou bevind dat die
ooreenkoms regtens bindend en afdwingbaar is, is Eiser in terme
van die ooreenkoms verplig om die hereregte te betaal.”
Verweerder pleit voorts in paragrawe 7.2 en 7.3 van sy
verweerskrif, dat eiser versuim het om die hereregte op die
betrokke verkooptransaksie te betaal, met gevolg dat verweerder
die kontrak op 7 Junie 2004 geldiglik gekanselleer het. Verweerder
voer dus aan dat hy nie regtens aanspreeklik is om oordrag van die
eiendom in eiser se naam te registreer nie.
[5] Eiser het ook onder saaknommer 7147/04, by wyse van ‘n
substantiewe aansoek gevra dat verweerder, hangende die finale
beregting van die aksie, verbied word om die eiendom te vervreem of oor
te dra. Op 30 Augustus 2004, het hierdie hof by ooreenkoms tussen die
partye en sonder dat enige erkenning deur hulle gemaak word, gelas dat
verweerder, hangende die aanhoor van die aansoek, verbied word om die
eiendom oor te dra aan enige persoon, anders as eiser. Die aksie en
4
aansoek is tesame ter rolle geplaas vir verhoor op 2 Maart 2005 en was
die partye dit eens dat die enigste uitstaande aspek ten opsigte van die
aansoek, diè van koste is.
[6] Die partye kon nie ooreenkom op wie die bewyslas in die aksie rus
nie. Verweerder het egter aanvaar dat hy die plig het om met die
aanbieding van getuienis te begin. In die bereiking van my slotsom in
hierdie aangeleentheid, soos hieronder uiteengesit, het ek aanvaar (sonder
om ‘n bevinding in hierdie verband te maak) dat die bewyslas op
verweerder rus om te bewys dat die kontrak nietig is weens wedersydse
dwaling (paragrawe 6.2 tot 6.4 van die verweerskrif).
TOEPASLIKE REGSBEGINSELS TEN AANSIEN VAN DIE
VERWEER VAN WEDERSYDSE DWALING
[7] Die verskyningsvorms van dwaling wat die afdwingbaarheid van ‘n kontrak kan beïnvloed, kan eensydige dwaling (“unilateral mistake”), gemeenskaplike dwaling (“common mistake”) of wedersydse dwaling (“mutual mistake”) wees. Die onderskeid tussen hierdie verskyningsvorms van dwaling word bondig as volg gestel deur R. H. Christie, The Law of Contract, 4de Uitgawe, te 3634:
“In short, there is a unilateral mistake when one party to the
contract is mistaken but the other is not…There is a mutual mistake when
each party is mistaken about the other’s state of mind – they are at cross
5
purposes. There is a common mistake when both parties are of one mind
and share the same mistake about anything other than the state of each
other’s mind.”
[8] Die gevolge van wedersydse dwaling in die kontraktereg en die
toepassing van die vertrouensteorie en gepaardgaande leerstuk van die
gebondenheid van ‘n party aan die skyn van kontrakverwekking, word na
my mening logies en korrek as volg deur Christie in sy aangehaalde werk
te 3745 uiteengesit:
“If A and B are at crosspurposes and A’s understanding of what
has been agreed is reasonable but B’s is unreasonable A can rely on the
doctrine (of quasimutual assent) but B cannot, so an enforceable
contract will exist in accordance with A’s understanding….If, however,
each party’s understanding of what has been agreed is reasonable, each
has an equal claim to the assistance of the doctrine of quasimutual
assent. It is worth pausing for a moment at the word “equal”. There is no
warrant for the suggestion that the reasonableness of the understandings
of both parties should be compared so that, for example, a conclusion
might be reached that A’s understanding is reasonable but B’s is even
more reasonable, so B wins. The reasonable person test does not lend
itself to such a grading system. If A and B both pass the test they must be
treated equally. Obviously this equality of treatment cannot be achieved
by enforcing both versions of the contract, so the only alternative is to
enforce neither by declaring the contract void ab initio – there was no
contract because the parties were not ad idem.”
6
Sien ook:
Maritz v Pratley (1894) 11 SC 345.Dobbs v Verran 1923 EDL 177.Allen v Sixteen Sterling Investments (Pty) Ltd 1974 (4) SA 164 (D).
[9] In ‘n insiggewende artikel, “Reasonable reliance and the duty to
enquire”, 2005 (68) THRHR, stel C. J. Pretorius dit as volg te 122:
“In broad terms the reliance theory provides that in cases of
dissensus or operative mistake, the ascription of contractual liability
depends on a reasonable belief on the part of the contract assertor (eiser
in die huidige aksie) that the contract denier (verweerder in die huidige
aksie) has indeed assented to the contract in question.”
Die skrywer ontleed verdere uitsprake van ons howe op die gebied van
dwaling en in besonder die beginsel dat ‘n kontrakparty wat besef, of as
redelike persoon behoort te besef, dat die ander kontrakparty in dwaling
mag verkeer, regtens verplig is om navraag te doen ten einde te verseker
dat die ander kontrakparty se uiterlik gemanifesteerde bedoeling
inderdaad ooreenstem met sy/haar innerlike bedoeling. In hierdie verband
word verwys na die bekende uitspraak van Harms WAR (soos hy toe
was) in Sonap Petroleum (SA) (Pty) Ltd v Pappadogianis 1992 (3) SA
234 (A), en in besonder te 240J241D, waar die belese Appèlregter die
volgende sê:
7
“In the present case the appellant represented to the respondent
that its intention was to reduce the period of the lease. One has then to
determine whether the misrepresentation had any effect, i.e. whether the
respondent was mislead thereby. If he realised (or should have realised
as a reasonable man) that there was a real possibility of a mistake in the
offer, he would have had a duty to speak and to enquire whether the
expressed offer was the intended offer. Only thereafter could he accept…
The snapping up of a bargain in the knowledge of such a possibility
would not be bona fide. Whether there is a duty to speak will obviously
depend on the facts of each case.”
[10] C. J. Pretorius kom in sy voormelde artikel te 125126 tot die
volgende geldige gevolgtrekking:
“It is clearly evident that the courts are willing to excuse the most
flagrant of errors where there is a duty to enquire on the part of the other
party which has not been discharged, the reason being that failure to act
on such a duty precludes reasonable reliance on the part of the contract
enforcer.”
Sien ook die onlangse beslissing van Bam v Rafedam Boerdery BK
2004 (1) SA 484 (O).
DIE GETUIENIS
[11] Die getuienis aangebied tydens die verhoor toon dat die sameloop
van omstandighede wat tot hierdie litigasie aanleiding gegee het, ten
8
beste beskryf kan word as ‘n tragiese komedie van foute. Ek gaan voort
om die relevante getuienis kortliks in kronologiese volgorde op te som.
Dit is grootliks onbetwis, maar waar getuienis betwis word, spreek ek
hieronder ook die feitegeskil aan:
a) Verweerder het in 2003 opdrag gegee aan sy jarelange
vriend, Mnr. George Hazelden wat handeldryf as
eiendomsagent te SomersetWes, om ‘n koper vir die
eiendom te vind. Aangesien die eiendom in die Strand geleë
is en nie in SomersetWes waar Hazelden besigheid dryf
nie, het Hazelden op sy beurt vir Gustrouw Estates, ‘n
eiendomsagentskap wat in die Strand handeldryf, versoek
om die eiendom te bemark. Die verstandhouding was dat die
agentekommissie wat betaalbaar sou wees by ‘n suksesvolle
verkoop van die eiendom, deur Hazelden en Gustrouw
Estates gedeel sou word.
b) Op 14 November 2003 het ene Maritz, deur bemiddeling
van Gustrouw Estates, ‘n skriftelike aanbod gemaak om die
eiendom te koop. Die aanbod is op die voormelde datum
skriftelik deur verweerder as verkoper aanvaar. Die
9
transaksie was egter afhanklik van die vervulling van ‘n
opskortende voorwaarde. Die voorwaarde is nie vervul, met
gevolg dat geen bindende koopooreenkoms tot stand gekom
het nie. Die aanbod van Maritz wat op ‘n koopbrief van
Gustrouw Estates gemaak is (“die Maritz koopbrief”), was
vir die aankoop van die eiendom teen‘n koopprys van R1
034 00000, BTW ingesluit. Die Maritz koopbrief bevat ook
‘n klousule 4 wat bepaal dat die koper, onder andere,
hereregte moet betaal. In klousule 8 (c) van die Maritz
koopbrief, word verder bepaal dat die koopprys ‘n bedrag
van R84 00000 insluit vir verbanden oordragkoste. Die
getuienis het nie die identiteit van die persoon wat die
Maritz koopbrief opgestel het, openbaar nie, maar is dit
gemenesaak dat dit ‘n verteenwoordiger van Gustrouw
Estates was en is die Maritz koopbrief daarna in ‘n leêr van
Gustrouw Estates gehou.
c) Mev. Nola Nel, ‘n eiendomsagent verbonde aan Gustrouw
Estates, wat saam met eiser woon, het toe die eiendom aan
eiser bekend gestel. Eiser het belanggestel om dit te koop.
Nel het die leêr van Gustrouw Estates ten aansien van die
10
eiendom geraadpleeg en die Maritz koopbrief se inhoud
gebruik om ‘n skriftelike aanbod van eiser om die eiendom
te koop, op te stel. Hierdie aanbod is skriftelik deur
verweerder aanvaar en stel die kontrak daar wat die
onderwerp vorm van die huidige geding. Volgens Nel het sy
te alle relevante tye as agent van eiser opgetree en sy
belange verteenwoordig. Dit is deur eiser in sy getuienis
bevestig. Volgens eiser het Nel die Maritz koopbrief in haar
besit gehad en het die inhoud daarvan hom beweeg om die
aanbod van R950 00000, BTW ingesluit, vir die aankoop
van die eiendom, te maak. Hy bevestig dat die woorde “VAT
inclusive” in klousule 1 van die kontrak, uit die Maritz
koopbrief oorgeneem is. Hy getuig dat sy bedoeling, soos
blyk uit klousule 1 van die kontrak, was om ‘n totale bedrag
van R950 00000 vir die eiendom te betaal, waarby BTW
ingesluit is. Volgens eiser was dit nooit sy bedoeling om
hereregte te betaal ten einde die eiendom in sy naam te
registreer nie.
d) Eiser is ‘n geoktrooieerde rekenmeester en bewus daarvan
dat nie beide BTW en hereregte betaalbaar is uit hoofde van
11
die kontrak nie. Hy getuig dat die woord “hereregte” in
klousule 4 van die kontrak, deurgehaal moes gewees het,
maar aangesien BTW by die koopprys ingesluit is in
klousule 1 van die kontrak, het hy nie verder aandag aan die
inhoud van klousule 4 geskenk in soverre dit met hereregte
handel nie.
e) Nel het die skriftelike aanbod van eiser by Hazelden se
kantoor te SomersetWes afgelewer. Volgens haar het sy dit
aan Hazelden persoonlik voorgelê en verduidelik op watter
terme haar koper (eiser) koop. Sy het die dokument daar
gelaat vir ondertekening deur verweerder as verkoper.
Volgens Hazelden het Nel nie die aanbod met hom bespreek
nie en bloot die dokument by sy vrou gelaat. Hazelden het
die dokument daarna aan verweerder voorgelê wat dit
onderteken het.
f) Verweerder is weens sy gevorderde ouderdom slegs in staat
om met behulp van ‘n spesiale apparaat te kan lees. Die
apparaat, wat aan ‘n stoel gekoppel is, stel hom in staat om
drukskrif, soos byvoorbeeld ‘n koerant, te lees. Hy het egter
by die ondertekening van die kontrak, nie hierdie apparaat
12
gebruik nie en die kontrak onderteken en geparafeer sonder
om dit te lees. Volgens hom het hy staatgemaak op wat
Hazelden vir hom gesê het vir soverre dit die inhoud van die
kontrak betref. Op sy beurt was Hazelden weens ernstige
siekte ook nie in staat om behoorlik te kan lees nie. Dit blyk
egter dat sy sig voldoende was om ‘n byvoeging in handskrif
te kon maak by klousule 6 van die kontrak wat handel met
agentekommissie. Dit is egter duidelik dat hy nie die kontrak
in sy geheel gelees het nie en in besonder nie gesien het dat
die koopprys van R950 00000 in klousule 1, BTW ingesluit
het nie.
g) Verweerder is nie, en was nog nooit, ‘n ondernemer
ingevolge artikel 7 (1) van die Wet op Belasting op
Toegevoegde Waarde, No. 89 van 1991 nie. Die verkoping
van die eiendom het ook nie geskied uit hoofde van ‘n
onderneming wat deur verweerder bedryf is nie. Daar was
derhalwe geen BTW betaalbaar uit hoofde van die
verkooptransaksie wat in die kontrak beliggaam is nie. Beide
verweerder en Hazelden was onder die indruk dat hereregte
en nie BTW nie, betaalbaar was ten aansien van hierdie
13
transaksie. Vir soverre Nel in haar getuienis mag voorgegee
het dat sy aan Hazelden gemeld het dat BTW ten aansien
van die transaksie betaalbaar is, moet sodanige getuienis na
my mening as onwaarskynlik verwerp word. Indien sy dit
aan Hazelden sou meegedeel het, sou hy as eiendomsagent
en vriend wat oor etlike jare op hoogte was van die sake en
eiendomsbelange van verweerder, waarskynlik onmiddellik
gereageer het deur vir Nel daarop te wys dat die transaksie
nie aan BTW onderworpe is nie.
h) Dit was eers toe die oordraggewende prokureurs vir eiser
versoek het om voorsiening te maak vir die betaling van
hereregte, dat dit duidelik geword het dat beide partye hier in
dwaling verkeer het ten aansien van die ander kontrakparty
se bedoeling. Eiser was onder die indruk dat verweerder sy
aanbod aanvaar het, waarkragtens eiser ‘n totale koopprys
van R950 00000 moes betaal, waarby BTW ingesluit is.
Eiser sou dus nie aanspreeklik wees vir betaling van
hereregte nie. Verweerder was onder die indruk dat eiser die
eiendom vir R950 00000 gekoop het en dat eiser die
hereregte sou betaal. Volgens verweerder sou hy dus die
14
volle koopsom van R950 00000 ontvang en nie, soos wat
die indruk van eiser was, ‘n bedrag gelykstaande aan 14%
van die koopprys as BTW moes oorbetaal aan die SA
Inkomstediens nie.
i) Die getuienis van beide partye dat hulle in dwaling verkeer
het ten aansien van die ander kontrakparty se bedoeling, is,
na my mening, geloofwaardig en aanvaarbaar. Dit is ook
duidelik volgens hulle getuienis, dat beide partye gedwaal
het ten aansien van ‘n wesenlike beding van die kontrak.
TOEPASSING VAN DIE REGSBEGINSELS TEN AANSIEN VAN WEDERSYDSE DWALING OP DIE ONDERHAWIGE FEITE[12] Hierdie is na my mening ‘n klassieke geval van wedersydse
dwaling. Soos dit gestel word deur Christie, supra, te 364, “each party is
mistaken about the other’s state of mind – they are at crosspurposes.”
Aangesien die partye nie ad idem was nie, was daar geen consensus, maar wel dissensus. Die wedersydse wanindrukke van die partye moet nou teen die objektiewe maatstaf van redelikheid getoets word. Verweerder en sy verteenwoordiger, Hazelden, het op hulle eie weergawe nie die kontrak gelees nie, maar bloot aanvaar dat verweerder die koopprys van R950 00000 sou ontvang en eiser aanspreeklik sou wees vir betaling van hereregte. In besonder het hulle nie klousule 1, waar vermeld word dat die koopprys BTW insluit, gelees nie. Verweerder se optrede was klaarblyklik onredelik, aangesien sy ondertekening en parafering van die kontrak sonder dat hy of Hazelden dit gelees het, strydig met sy innerlike bedoeling die skyn verwek het dat hy hom met die inhoud van die kontrak, en in besonder klousule 1 daarvan, vereenselwig.
15
[13] Die verdere vraag is egter of die optrede van eiser en sy
verteenwooordiger, Nel, as redelik aangemerk kan word. Anders gestel,
sou die redelike persoon in die posisie van eiser aanvaar het dat
verweerder in die gegewe omstandighede deur ondertekening van die
kontrak, bedoel het om die eiendom teen ‘n koopprys van R950 00000,
BTW ingesluit, aan eiser te verkoop? In die woorde van Harms WAR in
Sonap Petroleum (SA) (Pty) Ltd v Pappadogianis, supra, behoort eiser
as redelike man te besef het dat daar ‘n redelike moontlikheid is dat
verweerder nie bedoel het om op die voormelde basis met hom te
kontrakteer nie en gevolglik verplig was om navraag te doen of dit
inderdaad verweerder se bedoeling was om aldus met hom te kontrakteer?
[14] Na my mening is die volgende feite en omstandighede relevant by
die beoordeling van die redelikheid aldan nie van eiser en sy
verteenwoordiger se optrede:
a) Eiser en Nel het nie geweet of verweerder as ondernemer
geregistreer is vir doeleindes van BTW nie. Hulle het ook
nie geweet wie die Maritz koopbrief voltooi het en waarom
16
sodanige persoon die koopprys wat daarin verskyn, aangedui
het as synde BTW ingesluit nie. Nel het bloot die voorbeeld
van die Maritz koopbrief gevolg en die koopprys in die
huidige kontrak as BTW ingesluit, aangedui, en ook (soos in
die Maritz koopbrief) in klousule 4 aangedui dat heregte
betaalbaar is.
b) In klousule 8 (c) van die Maritz koopbrief word gemeld dat
die koopprys van R1 034 00000 ‘n bedrag van R84 00000
insluit vir verbanden oordragkoste. Nel het aanvanklik
getuig dat dit ‘n verwysing is na verbandregistrasiekoste en
prokureursfooie, maar nie hereregte nie. Sy het egter tereg
toegegee tydens kruisondervraging dat die bedrag van R84
00000 klaarblyklik ook hereregte insluit. Sy is verwys na
die pro forma prokureursrekening ten aansien van die
huidige transaksie tussen eiser en verweerder (bewysstuk
A17), wat toon dat die leeueaandeel (ongeveer 80%) van die
koste verbonde aan die oordrag van ‘n eiendom wat vir ‘n
koopprys van R950 00000 verkoop word, verteenwoordig
word deur hereregte betaalbaar aan die SA Inkomstediens.
Dit is dus duidelik dat die Maritz koopbrief voorsiening
17
maak vir die betaling van ‘n koopprys van R1 034 00000,
wat hereregte insluit. As Nel, as eiendomsagent, of eiser as
geoktrooieerde rekenmeester, dus behoorlik aandag geskenk
het aan die inhoud van gemelde klousule 8 (c), gelees met
klousule 4, van die Maritz koopbrief, sou hulle besef het dat
hereregte betaalbaar was kragtens die Maritz koopbrief, met
gevolg dat BTW nie ook betaalbaar kon wees nie. Na my
mening, sou die redelike voornemende koper van die
eiendom, wat insae in die Maritz koopbrief gehad het,
minstens ‘n mate van twyfel gehad het oor of BTW ten
aansien van ‘n daaropvolgende verkoping van die eiendom,
betaalbaar sou wees.
c) Eiser was deeglik bewus daarvan dat slegs BTW of
hereregte ten aansien van die aankoop van die eiendom
betaalbaar sou wees, maar nie beide nie. Ook Nel getuig dat
sy hiervan bewus was. Desondanks het nòg eiser, nòg Nel,
die dubbelsinnigheid in die kontrak opgelet, naamlik dat
BTW (volgens klousule 1) en hereregte (volgens klousule 4)
betaalbaar is. Soos reeds gemeld, getuig eiser dat die woord
“hereregte” in klousule 4 deurgehaal moes gewees het, maar
18
aangesien klousule 1 aangedui het dat BTW ingesluit is, het
hy nie verder aandag geskenk aan die bewoording van
klousule 4 nie. Die gevolg is dus dat eiser deur middel van
Nel, ‘n dubbelsinnige aanbod die lig laat sien het wat aan
Hazelden en verweerder voorgelê is. Die leser van hierdie
aanbod kon, na my mening, daardeur mislei word om te glo
dat BTW betaalbaar is (indien hy/sy meer aandag sou skenk
aan die bewoording van klousule 1 en minder aandag aan die
bewoording van klousule 4), of dat hereregte betaalbaar is
(indien hy/sy meer aandag sou skenk aan klousule 4 en
minder aandag aan klousule 1). Dit was gevolglik, na my
oordeel, voorsienbaar vir ‘n redelike persoon in die posisie
van eiser, dat hierdie dubbelsinnige aanbod tot gevolg kon
hê dat die verkoper deur sy aanvaarding daarvan, nie bedoel
het om ‘n koopprys van R950 00000, BTW ingesluit, te
aanvaar nie. Anders gestel, dat ‘n redelike persoon in die
posisie van eiser die redelike moontlikheid sou voorsien het
dat die verkoper kon bedoel het om die eiendom vir R950
00000 te verkoop en dat die koper hereregte moet betaal,
met gevolg dat geen BTW betaalbaar sou wees nie. Na my
19
mening behoort ‘n redelike persoon in die posisie van eiser,
in die gegewe omstandighede navraag te gedoen het, ten
einde te verseker dat verweerder as verkoper inderdaad
bedoel het om die eiendom te verkoop vir ‘n koopprys van
R950 00000, BTW ingesluit.
[15] Dit is gemenesaak dat eiser geen navraag gedoen het nie en bloot
aanvaar het dat verweerder deur sy ondertekening van die kontrak, bedoel
het om die eiendom vir R950 00000, BTW ingesluit, te verkoop. Eiser
beroep hom egter daarop dat verweerder gebonde is aan die uiterlike
manifestasie van sy bedoeling, soos blyk uit sy skriftelike aanvaarding
van eiser se aanbod. Derhalwe betoog eiser dat verweerder,
nieteenstaande sy dwaling, ingevolge die vertrouensteorie gebonde is aan
die kontrak. Sien Ridon v Van der Spuy and Partners (WesKaap) Inc
2002 (2) SA 121 (K) te 138G139E. Eiser voer verder aan dat by ‘n
behoorlike uitleg van die kontrak, die dubbelsinnigheid wat geskep word
deur klousules 1 en 4, bygelê word deur die reël van uitleg by kontrakte,
dat handgeskrewe woorde in ‘n kontrak (klousule 1) voorkeur geniet bo
gedrukte woorde (klousule 4) wat ‘n ander bedoeling mag weergee. Sien
Trever Investments (Pty) Limited v Friedhelm Investments (Pty)
Limited 1982 (1) SA 7 (A) te 15 BC.
20
[16] Ek is egter van oordeel dat eiser se blote aanvaarding dat
verweerder bedoel het om die eiendom vir R950 00000, BTW ingesluit,
te verkoop, sonder om navraag te doen, in die onderhawige
omstandighede en wel vir die redes in paragraaf 14 hierbo uiteengesit,
onredelik was. Ek is gevolglik van mening dat eiser in die gegewe
omstandighede nie geregtig is om verweerder gebonde te hou aan enige
skyn van kontrakverwekking wat verweerder geskep het deur sy
ondertekening van die kontrak nie.
[17] Ek mag verder meld dat aangesien beide partye, na my mening,
onredelik opgetree het, daar nie ruimte is vir ‘n bevinding (soos betoog
namens eiser) dat aangesien verweerder die kontrak geteken het sonder
om dit te lees, hy aan die bepalings daarvan (en in besonder klousule 1)
gebonde is nie. Sien Afrox Healthcare Bpk v Strydom 2002 (6) SA 21
(HHA) te 41C42D. Soos ek reeds bevind het, verbied eiser se
onredelikheid, deur in die gegewe omstandighede te versuim om navraag
te doen oor die werklike bedoeling van verweerder, hom om verweerder
gebonde te hou aan die skyn van kontrakverwekking wat verweerder
geskep het deur sy ondertekening van die kontrak.
21
[18] Uit hoofde van die voorafgaande, kom ek tot die gevolgtrekking
dat verweerder op ‘n oorwig van waarskynlikhede bewys het dat die
kontrak weens die wedersydse dwaling van die partye, ab initio nietig is.
Dit volg dus dat eiser se vordering moet misluk.
[19] In die lig van my voormelde bevinding, is dit nie nodig om te
handel met die alternatiewe verwere waarop verweerder steun in
paragraaf 6.4 van sy verweerskrif nie.
[20] Verweerder is as suksesvolle gedingsparty op sy koste geregtig. Dit behoort ook te geld ten aansien van die aansoek wat, na my mening, weens die nietigheid van die kontrak ook tot mislukking gedoem was. Ek is verder deur die partye meegedeel dat die aangeleentheid op 16 September 2004, uitgestel is weens die ongesteldheid van Mnr. Hazelden. Dit is toe gelas dat die koste verbonde aan die verskyning op die gemelde datum, oorstaan vir latere beregting. Dit blyk egter volgens die betrokke hofbevel, dat verdere pleitstukke op daardie stadium nog uitgeruil moes word en blootlegging nog nie geskied het nie. In die lig daarvan en die feit dat geeneen van die partye verkwalik kon word vir die siekte van Hazelden nie, is ek van oordeel dat geen bevel ten aansien van die koste van die verrigtinge op 16 September 2004, gemaak moet word nie.
[21] Bygevolg word die volgende bevel gemaak:
1. Eiser se aksie onder saaknommer 6491/04, word met koste
van die hand gewys.
2. Applikant word gelas om eerste respondent se gedingskoste
22
ten aansien van die aansoek onder saaknommer 7147/04, te
betaal.
3. Geen kostebevel word gemaak ten aansien van die uitstel
van voormelde aksie en aansoek op 16 September 2004 nie.
________________
P. B. Fourie, R
RAPPORTEERBAARIN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA
[KAAP DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING]Saaknommer: 6491/04
In die saak tussen:
WILLIE VAN DER VYVER Eiseren
JAN PIETER KRUYSHAAR Verweerder
23
Advokaat vir die Eiser : Adv. L. M. Olivier
Advokaat vir die Verweerder : Adv. J. A. L. Beyers
Prokureur vir die Eiser : Mnr. H. Ehrich van
Laubscher & Hattingh
Ingelyf.
Prokureur vir die Verweerder : Mnr. Basson van Wilson
Morkel Basson Ing.
Datums van verhoor : 2 Maart 2005, 3 Maart 2005
Datum van uitspraak : 15 April 2005
24