BAB IITINJAUAN UMUM TENTANG HAK- HAK ATAS TANAHA. Hak Perorangan Atas TanahDalamkehidupannya,manusiaselalumempunyaikebutuhanakantanahatau berkaitandengantanah,merekaperlurumahyangdidirikandiatastanahdanjuga perlumakananyangbahan-bahannyadiambildaritanah.Kebutuhanakantanah sekaranginimenjadidemikianpentingnya.Dalampenggunaantanahsebelum digunakan,tanahtersebutharusdikuasaiolehpihakyangbersangkutan,sepertijuga halnya di negara lain, penguasaan tanah di Indonesia haruslah secara legal atau sesuai denganperaturanyangberlaku,yangdalamhaliniadalahUUPAdanperaturan pelaksanaannya.Pengaturanhak-hakpenguasaanatastanahdalamhukumtanahada yangbersifatsebagailembagahukumdanadapulasebagaihubungan-hubungan hukumkonkret.Diartikansebagailembagahukumjikabelumdihubungkandengan tanah dan subyek tertentu, dan hak-hak penguasaan atas tanah dapat juga merupakan hubungan hukumkonkretjikasudahdihubungkandengan tanah tertentudansubyek tertentu sebagai pemegang haknya. Hakpenguasaanatastanahadalahsuatuhubunganhukumkonkret(biasanya disebuthak),jikatelahdihubungkandengantanahtertentusebagaiobyeknyadan orang atau badan hukum tertentu sebagai subyek atau pemegang haknya1. Penguasaanakantanahsecaralegaldapatdimilikiolehperorangansehingga disebuthakperoranganatastanah,berartibahwatanahyangbersangkutanboleh

1BoediHarsono,HukumAgrariaIndoensia:SejarahPembentukanUndang-undangPokokAgraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid I Cet. 9,( Jakarta, Djambatan, 2003), hal. 25dikuasaisecaraperorangan.Tidakadakeharusanuntukmenguasaibersama-sama secarakolektif,biarpunmenguasaidanmenggunakantanahsecarabersama dimungkinkandandiperbolehkan.HalituditegaskandalamPasal4ayat(1)yang menyatakan, bahwa :2Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2,ditentukanadanyamacam-macamhakataspermukaanbumi,yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baiksendiri-sendirimaupunbersama-samadenganorang-orangmaupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.Pengertiantersebutdiatasmenunjukanbahwadalamkonsepsihukumtanah nasional, tanah-tanah tersebut dapat dikuasai dan dipergunakan secara individual dan tidak ada keharusan untuk menguasai dan menggunakannya secara kolektif. Persyaratanbagipemeganghakatastanahyangmenunjukkepadaperorangan, baikwargaNegaraIndonesiamaupunorang-orangasingdanbadanhukum,juga menunjukan prinsip penguasaan dan penggunaan tanah secara individual tesebut.Penguasaan yang legal bisa berupa penguasaan fisik dan yuridis, seperti pada hak atas tanah, atau hanya berupa penguasaan yuridis saja, seperti pada hak jaminan atas tanah.Padapenguasaanlegalterakhir,subyeknyatidakbisamenggunakantanahnya secarafisik,karenadiatidakmempunyaipenguasaanfisikatastanahtersebut. Sebagai lawan dari penguasaan legal adalah penguasaan tanah secara illegal, dimana subyeknya hanya menguasai tanahnya secara fisik tanpa mempunyai landasan yuridis, sehinggapenguasaantersebuttidaklahamanbagidirinya.Hakatastanahdanhak jaminan atas tanah sebagai penguasaan legal bisa dimiliki oleh perorangan, sehingga merupakan disebut hak perorangan atas tanah.

2Indonesia,Undang-undangNo.5Tahun1960TentangPokok-pokokDasarAgraria,(Yogyakarta, pustaka yustisia), hal. 14Apakahyang dimaksuddengan HakPeroranganAtastanah?Hak bisadiartikan sebagaihubunganhukumyangmemberikankepadasubyeknyawewenanguntuk berbuatsesuatuterhadapbendayangyangdimilikinya,sedangkanhakatastanah sendirimerupakanhubunganhukumdengansebidangtanahyangmemberikan wewenanguntukmenggunakantanahdalamrangkamemenuhisuatukebutuhan tertentu. Hak Peroranganberarti hakyangdimilikiolehperorangan, termasukbadan hukumkarenasebagaimanadiketahuidalamHukumPerdataBaratmaupundalam Hukum Adat, yang disebut subyek hukum itu selain orang perorangan secara alamiah (naturlijkpersoon),termasukjugaorangyangdiciptakanolehhukumyaituBadan Hukum(rechtpersoon).BadanHukumitumerupakansubyekhukumyangtidak mempunyaibentukfisiktetapisecarahukumbadanhukumdapatmelakukan perbuatansepertihalnyamanusiabiasaatauorangperorangan,contohnyayayasan danPerseroanTerbatas(PT).SehinggayangdimaksudHakPeroranganAtasTanah didalamskripsiinimerupakanhakorangperoranganalamiahtermasukhakdari Badan Hukum untuk berbuat sesuatu terhadap tanah yang dimilikinya.Hak-hakperoranganatastanahdalampengertiandiatasitupadahakekatnya merupakanbagiandarihak-hakpenguasaanatastanahyangmenjadiobyekdari hukum tanah. Penguasaan Tanah merupakan serangkaian wewenang, kewajiban, dan ataularanganbagipemeganghaknyauntukberbuatsesuatudengantanahyang dihaki.DalamUUPAdiaturhierarkihak-hakpenguasaantanahmenuruthukum tanah nasional, yaitu :1. Hak Bangsa Indonesia ( Pasal 1 UUPA ) ;2. Hak Negara Indonesia (Pasal 2 UUPA )3. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat(Pasal 3 UUPA) ; dan4. Hak - hak Perorangan Atas Tanah ( Pasal 4 UUPA ) yang terdiri dari :a. Hak - hak Atas Tanah terbagi atas yang primer dan sekunder ;b. Hak Jaminan Tanah danc. Tanah Wakaf.Denganmengetahuihierarkihak-hakpeguasaantanahmakaakanlebihmudah mengetahuihak - hakatastanahdansumberhak -hakatastanahyangberdasarkan UUPA.B. Macam - macam Hak Perorangan Atas TanahTelahdikemukakanbahwaseluruhtanahyangterletakdiwilayahRIadalah kepunyaandariBangsaIndonesia.Tanahtersebutberikutairdanruangangkasa merupakankekayaannasionalsebagaikaruniaTuhanYangMahaEsayangharus digunakanuntuksebesar-besarkemakmuranrakyat.Secaraumummakmuradalah suatukeadaandimanakebutuhan-kebutuhanitubisadicukupisecaramemuaskan. Mencukupikebutuhanituhampirsemuanyamemerlukanpenggunaantanah.Oleh karena itu untuk mencapai kemakmuran antara lain tanah yang tersedia di negara kita harusdigunakanataudimanfaatkandalammemenuhikebutuhan-kebutuhanyang ada.3Menciptakankemakmurandalampengertiandiatas,salahsatunyamencukupi kebutuhan-kebutuhanperoranganakantanah.Untukmemenuhikebutuhanitu,maka dalamkerangkahakbangsadimungkinkanpenguasaantanaholehperorangan,yaitu

3 Boedi Harsono, Kuliah Landfreform dan TGT, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, tanggal 4 Mei 1985dengandiberikannyahakperoranganatastanahyangbersumberpadahakbersama itu.Hakperoranganatastanahituberdasarkankewenangannyadapatdigolongkan menjadi : 1.Hak Atas TanahHakatastanah(HAT)adalahhakproranganatassuatubidangtanahyang memberiwewenanguntukmenggunakantanah4,baikuntukditanamimaupununtuk dibangun. Hak atas tanah itu diakui dalam pasal 4 ayat 1-2UUPA yaitu:AtasdasarhakmenguasaidariNegarasebagaiyangdimaksudkandalam Pasal 2 ditentukan adanya macam- macam hakatas permukaan bumi, yang disebuttanah,yang dapat diberikankepadadan dipunyaioleh orang-orang lain serta badan-badan hukum (ayat 1). Hak-hakatastanahyangdimaksuddalamayat1,pasalinimemberi wewenanguntukmemggunakantanahyangbersangkutandemikianpula tubuhbumidanair serta ruangangkasayang adadiatasnyasekedar untuk kepentinganyanglangsungberhubungandenganpenggunaantanahitu dalambatas-batasmenurutUUdanperaturan-peraturanhukumlainyang lebih tinggi (ayat 2).Dari pasal tersebut kita dapat lihat wewenang yang ada pada HAT, namun sesuai Pasal8UUPAwewenangtersebuttidaklahmeliputipengambilankekayaanalamdi dalamtubuhbumi(dibawahnya).Selainituwewenangsubyeknyajugadibatasioleh UUPAdanperaturanlainyanglebihtinggi,sertadibatasiolehsifathakyang dipunyainya, misalnya tanah Hak Guna Bangunan (HGB) tidak dapat digunakan untuk usahapertanian.Dansesuaidengankonsephakdalamhukumadat,bahwadidalam setiap hak selain berisi kewenangan juga berisi kewajiban- kewajiban.Berdasarkan sumber dan yang memberikan haknya, Hak Atas tanah (HAT) dapat digolongkan menjadi :

4IreneekaSihombing,Segi-SegiHukumTanahDalamPengadaanTanahUntukPembangunan,( Jakarta, Trisakti, 2005), hal. 191.Hak Atas Tanah Yang PrimerHak Atas Tanah Primer adalah HAT yang bersumber pada Hak Bangsa Indonesia, yangdiberikan olehNegara sebagaiorganisasiseluruhrakyatyang mengelolatanah-tanah di wilayah Indonesia. Yang termasuk HAT primer adalah:a. Hak Milik (HM)1) PengaturanDalam UUPA, HM diatur dalam Pasal 20-27, Pasal 49 ayat 1 dan 3, Pasal 50 (1) dan Pasal 56 serta ketentuan konversi pasal I, II dan VII. Kemudian diatur lebih lanjut oleh aturan diluar UUPA.

2)PengertianHakmilikadalahhakuntukmemakaitanahyangsifatnyasangatkhusus,yang bukansekedarberisikankewenanganuntukmemakaisuatubidangtanahtertentu, yangdihaki,tetapijugamengandunghubunganpsikologis-emosionalantara pemegang hak dengan tanah yang bersangkutan5. MenurutPasal20(1)UUPAhakmilikadalahhakturuntemurun,terkuatyang terpenuhyangdapatdipunyaiorangatastanahdenganmengingatketentuandalam Pasal6UUPA.Kataterkuatdanterpenuh,tidakberartibahwahakmilikitu merupakanhakyangmutlakatautidakdapatdiganggugugatdantidakterbatas sepertiHakEigendom,akantetapimaksudnyaadalahuntukmembedakandengan hak-hakyanglain.Hakmilikterkuatmaksudnyahakmiliktidakmudahhapusdan musnahsertamudahdipertahankanterhadaphakpihaklain,terpenuhmaksudnya menandakankewenanganpemeganghakmilikitupenuhdengandibatasioleh

5 Irene Eka Sihombing, Ibid, hal 23ketentuanPasal6UUPAyakniharusberfungsisosial,sedangkanturuntemurun maksudnyajangkawaktunyatidakterbatas,dapatberalihkarenaperbuatandan peristiwahukum.HakMilikadalahhakatastanah,karenaitutidakmeliputi pemilikankekayaanalamyangterkandungdidalamtubuhbumidanyangadadi bawah atau didalamnya.3)Sifat-sifat dan Ciri-ciria) HM merupakan HAT yang terkuat dan terpenuh ;b) HMdapatberalihdandialihkan,beralihakibatadanyaperistiwahukum, misalnyayaitukarenapewarisan(tanpatestament).Sedangkandialihkan karenaperbuatanhukumyangsengajadilakukandengantujuanagarpihak tersebut memperoleh hak itu, seperti jual beli, hibah, tukar menukar ; c) HM dapat menjadi sumber bagi beberapa HAT lainnya, artinya dapat dibebani dengan HAT lain ;d) HM dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan ;e) HMdapatdilepaskanolehsubyeknya,sehinggatanahnyamenjaditanah Negara ;f) HM merupakan satu-satunya HAT yang dapat diwakafkan.4)SubyeknyaSesuaidenganketentuanPasal9ayat(1),makahanyawargaNegaraIndonesia (WNI)yangdapatmempunyaitanahHM(Pasal21ayat1),itupundibatasiselama orang tersebut tidakberkewarganegaraanrangkapatau bipartride, dalamartidiajuga menjadi warga Negara lain (Pasal 21 ayat 4). Badan Hukum, kecuali yang ditetapkan Pemerintah,tidakdapatmempunyaitanahHM,ataspertimbanganbahwabadan hukumcukupmempunyaitanahdenganhaklainasaladajaminanyangcukupdan jugauntukmencegahusahamenghindariketentuantentangbatasmaksimumyang dimaksuddalamPasal17UUPA.Badanhukumyangdikecualikanyangdapat mempunyai HM ditetapkan dalam PP No 38 tahun 1963, yaitu :a) Bank-bank yang didirikan oleh Negara ;b) Perkumpulan koperasi pertanian ;c) Badan- badan keagamaan ;dand) Badan-badan sosial. Untukjenistanahpertanian,makaselainsyaratdiatasadajugasyarat-syarat khususyangberkaitandenganLandreform,misalnyasubyeknyaharusbertempatdi Kecamatan letak tanahnya seperti diatur dalam PP 224/1961 jo PP 41/1964.5)Terjadinya dan Jangka waktuMenurut Pasal 22 UUPA, HM dapat terjadi :a) Menurut hukum adat, misalnya , pembukaan tanah bagian tanah ulayat ;b) PenetapanPemerintah,misalnyapemberianhakbaru,perubahanHGBmenjadi HM ;c) Karena UU (melalui ketentuan konversi UUPA tanggal 24-9-1960).Mengenaijangkawaktunya,dapatdikatakanbahwajangkawaktuHMadalah tidak terbatas, sebab dalam Pasal 20 UUPA dikatakan bahwa HM adalah hak turun temurun dan dapat beralih. Jadi HM tidak hanya akan berlangsung selama hidup pemiliknya, tapi juga akan dilanjutkan oleh ahli warisnya.6)Hapusnya Hak MilikMenurut Pasal 27 UUPA, HM hapus apabila : a)Tanahnya jatuh kepada Negara :(1) KarenapencabutanhakberdasarksanPasal18yaitupengambilantanahsecara paksa oleh Negara untuk kepentingan umum dengan penggantian yang layak.(2) Karenapenyerahandengansukarelaolehpemiliknyayaitupelepasanhakatau pembebasan hak.(3) Karenaditerlantarkanyaitudengansengajatanahnyatidakdipergunakansesuai dengan sifat dan tujuannya.(4) KarenaketentuanPasal21(3)danPasal26(2)UUPAyaituHMyangjatuh kepada orang asing atau WNA karena peristiwa hukum.b) Tanahnya musnah (karena kebakaran, gempa bumi ).b. Hak Guna Usaha (HGU)1) PengaturanUUPA mengatur HGU dalam Pasal 28-34, Pasal 55 dan ketentuan konversi Pasal II (2), III (1), IV dan VII (2), kemudian ditur lebih lanjut oleh aturan diluar UUPA.2) PengertianPasal28UUPAmendefinisikanHGUadalahhakuntukmengusahakantanah yangdikuasailangsungolehNegaragunaperusahaanpertanian,perikanandan peternakan. SedangkanmenurutProf.Subekti,SHdanR.Tjitrosudibio,SHmenyatakan bahwahakgunausahaadalahsuatuhakkebendaanuntukmenarikpenghasilan seluas-luasnyauntukwaktuyanglamadarisebidangtanahmilikoranglaindengan kewajiban membayar sejumlah uang atau penghasilan tiap-tiap tahun6.HGU tidak diperuntukan sebagai tanah bangunan, sehingga wewenang subyeknya lebihterbatasdibandingkandengansubyekHMyangbisamenggunakantanahnya untuk bangunan ataupun pertanian. HGU ini pada hakekatnya adalah HP, hanya pada HGU ditentukan hanya atas tanah Negara dan peruntukan tanahnya ditentukan untuk pertanian,perikanan,danpeternakansertadiberikelebihan-kelebihanyangtidak dimiliki oleh HP.3) Sifat- sifat dan Ciri-ciria) HGUmerupakanHATyangkuat,karenaHGUwajibdidaftar(Pasal32 UUPA).Kuatdisinimaksudnyatidakmudahhapusdanmudahdipertahankan terhadap gangguan dari pihak lain, tapi sifat ini tak sekuatHM ; b) HGUdapatberalihdandialihkankepadapihaklain(Pasal28ayat3UUPA). Beralihartinyaselamawaktunyabelumhabis,dapatdiwarisiolehahli waris dari subyek haknya, jadi tidak turun menurun seperti HM, karena HGU jangkawaktunyaterbatas.Dialihkanberartidapatdipindahtangankankepada pihak lain dengan sengaja, misalnya dijual, ditukarkan, dihibahkan atau diberikan dengan wasiat ; c) HGU dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan (Pasal 33 UUPA ) ;d) HGU dapat dilepaskan oleh subyek haknya hingga menjadi tanah Negara. ( Pasal 34 butir c UUPA ).

6R.SubektidanR.Tjitrosudibio,KitabUndang-undangHukumPerdata,Jakarta,PradnyaParamita, 1985, hal. 189 Jadi walaupun lebih terbatas, HGU mempunyai beberapa kesamaan sifat dan ciridengan HM.4) SubyekPasal 30 (1) UUPA menyebutkan bahwa yang dapat menjadi subyek HGU adalah WargaNegaraIndonesia(WNI)danbadanhukumyang didirikanmenuruthukum Indonesia, jadi HGU tidak dapat dimiliki oleh Warga Nagara Asing(WNA ).BadanHukumyangdapatmempunyaiHGUmenurutpenjelasanPasal30 hanyalah yang bermodal nasional, baik asli maupun tidak asli. Dalam UU No. 1/1967 tentangPenanamanModalAsingdimungkinkanpemberianHGU,HGB,danHP kepadaperusahanmodalasing,yangberbentukbadanhukumIndonesiadan berkedudukan di Indonesia.5) Terjadinya dan Jangka waktuHGUterjadikarenapenetapanPemerintah(Pasal31UUPA),penetapanyang dimaksuddilakukanolehMenteriDalamNegeriatauGubernurdengan diterbitkannyaSuratKeteranganPemberianHak(SKPH),kemudianagarhaknya lahirharusdidaftarkanterlebihdahulu.JadiHGU tidakdapatdiberikandiatastanah hak milik. Dulu sebelum tahun 1980 HGU bisa juga terjadi karena konversi dari hak-hakyanglama,tapisemuaHGUtersebuttelahdihapuskansejaktanggal24 September 1980, yang telah dicantumkan pada Kepres no 32/1979. MengenaijangkawaktunyadapatdikatakanbahwajangkawaktuHGUitu terbatasdanmenurutPasal29UUPApalinglamaadalah25tahundandapat diperpanjangselama25tahun,setelahperpanjanganwaktuhabis,makaHGUdapat diperbaharui dengan mengajukan permohonan hak baru. 6) Hapusnya Hak Guna UsahaMenurut Pasal 34 UUPA, HGU hapus karena: a) Jangka waktunya berakhir (tidak diperpanjang atau diperbaharui) ;b) Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, karena suatu syarat tidak dipenuhi ;c) Dilepaskan oleh pemegang haknya, sebelum jangka waktunya berakhir ;d) Dicabut untuk kepentingann umum ;e) Diterlantarkan ;f) Tanahnya musnah ; dang) KetentuanPasal30ayat2(yaitutanahHGUyangdipunyaipihakyangtidak memenuhi syarat subyek atau pemegang haknya).c. Hak Guna Bangunan (HGB)1) PengaturanUUPA mengatur HGB dalam Pasal 35-40, Pasal 55 dan Ketentuan Konversi PasalI(3-4),PasalII,PasalV,danPasalVIII(1).SelanjutnyadiluarUUPAantaralain diatur dalam PMA 2/1960 JO PMA5/1960, PP 10/1961, dan sebagainya.2) PengertianHGBadalahhakuntukmendirikandanmempunyaibangunan-bangunanatas tanahyangbukanmiliknyasendiri(Pasal35UUPA).Jadidapatdilihatbahwa wewenangsubyekHGBadalahterbatasuntukmenggunakannyasebagaitanah bangunan,HGBpadahakekatnyajugamerupakanHPyangtelahdiberikelebihan-kelebihantertentu,namunberbeda denganHGU,HGBdanHPbisadiberikanbukan atas tanah Negara (sekunder).HGBadalahhakbaruyangdibentukolehUUPA,A.P.ParlindunganmenyatakanHakGunaBangunaninisebagaihak-hakbarugunamemenuhi kebutuhanmasyarakatmoderndanhanyadiberikanterhadaptanah-tanahyang dikuasailangsungolehNegara,jaditidakdapatterjadiatassuatuperjanjianantara pemilik suatu hak milik dengan orang lain.73) Sifat-sifat dan Ciri-ciria) HGBmerupakanHATyangkuat,olehkarenanyaharusdidaftarmenurutPP 24/1997(Pasal 38).b) Selama jangka waktu HGB belum habis, HGB dapat beralih dan dialihkan (Pasal 35 ayat 3UUPA).c) HGB dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan (pasal 39 UUPA).d) HGB dapat dilepaskan menjadi hak Negara (Pasal 40 butir c). 4) SubyekYangdapatmenjadisubyekdariHGBmenurutPasal36UUPA,adalahWarga Negara Indonesia (WNI) dan Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Jadi orang asing tidak dapat mempunyai tanah HGB, subyek HGB yang berbentuk badan hukum, ketentuannya sama seperti HGU.

7 A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-undang Pokok Agraria,(Bandung ; Mandar Maju 1997, hal. 185) Terjadinya dan Jangka waktuHGBdapatdiberikanAtasTanahNegaramaupuntanahHM(Pasal37UUPA). YangpertamaHGBterjadikarenaPenetapanPemerintahmelaluipejabatyang berwenangdenganditerbitkannyaSuratKeteranganPemberianHak(SKPH)setelah diajukanpermohonanhak,danhaknyalahirsetelahdidaftarkan,yangkeduaHGB terjadi karena perjanjian yang otentik antara pemilik tanah dengan calon subyek HGB yangbermaksudmenimbulkanhaktersebut.Perjanjianyangdimaksuddibuatoleh dandihadapanPPAT/Notaris.Namunkarenasampaisekarangbelumadaperaturan dan bentuk aktanya, maka belum ada HGB diatas HM.HGBmenurutPasal35ayat1-2mempunyaijangkawaktuselama30tahundan dapat diperpanjang 20 tahun. Setelah berakhir dapat diperbaharui dengan mengajukan permohonan baru.6) Hapusnya Hak Guna BangunanHapusnya HGB ditetapkan dalam Pasal 40, yang isinya kurang lebih sama dengan Pasal 34 mengenai hapusnya HGU.d. Hak Pakai (HP)1) PengaturanUUPAmengaturHPdalamPasal41-43,Pasal49(2),danketentuankonversi Pasal I (2), Pasal IV, Pasal VII (2). Diluar UUPA diatur lebih lanjut antara lain dalam, PMDN 5/1973 Jo PMDN 6/1972, PMA 1/1961, PP 24/1997 dan sebagainya.2) PengertianHPadalahhakuntukmenggunakandanataumemunguthasildaritanahyang dikuasai langsung olehNegara atau tanah milikorang lainyang memberi wewenang dankewajibanyangditentukandalamkeputusanpemberiannyaolehpejabatyang berwenangmemberikannyaataudalamperjanjiandenganpemiliktanahnya,yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (Pasal 41 UUPA). HPjugadapatterjadidiatastanahNegara(HATprimer),maupundiatastanahhak milik(HATsekunder),HPtidakdapatdibebaniHakTanggungandantidakdapat dialihkan secara bebas.3) Sifat-sifat dan Ciri-ciria) HP yang primer termasuk HAT yang wajib didaftar menurut PP 24 tahun 1997 ;b) HPtidakotomatisataumutlakmempunyaisifatmutlakdandapatdialihkan kepadapihaklainwalaupunjangkawaktunyabelumhabis.HPdapatdiberikan dengan ketentuan pembatalanhak dengan sendirinya jikasubyekHPmeninggal dunia. Dan menurut Pasal 43, HP dapat dialihkan kepada pihak lain jika diijinkan olehpejabatyangberwenang(HPprimer)ataujikadimungkinkandalam perjanjiannya (HP sekunder) ;c) TidakdapatdijadikanjaminanutangdengandibebaniHakTanggungan,karena tidak ditunjuk oleh UU (Pasal 51 UUPA) ;d) Dapat dilepaskan menjadi tanah Negara.4) SubyekPasal 42 UUPA menentukan bahwa yang dapat menjadi subyek HP adalah :(a) Warga Negara Asing (WNA) ;(b) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia ;(c) BadanHukumAsingyangdidirikanmenurutHukumIndonesiadan berrkedudukan di Indonesia(d) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.JadisubyekHPlebihluasdibandingHGUdanHGB,orangatauBadanHukum asing pun dapat mempunyai HP, karena HP hanya memberi wewenang yang terbatasdan waktunya juga relatif lebih singkat.5) Terjadinya dan Jangka WaktuMenurut Pasal 41 UUPA, HP bisa diberikan atas tanah Negara (primer), ataupun atastanahmilik(HPsekunder).HPdapatterjadidenganditerbitkannyaSKPHoleh pejabatyangberwenangdanhaknyalahirsetelahdidaftarkan,selainitujugaHP terjadi karena perjanjian yang dibuat oleh pemilik dengan calon subyek HP.MenurutPasal41ayat2aHPberjangkawaktutertentuatauterbatasselama tanahnyadipergunakan,HPprimeruntukpertamakalibiasanyadiberikanwaktu10 tahun sedangkan untuk selanjutnya hanya diberikan untuk keperluan tertentu,seperti untuk peribadatan dan gedung kedutaan Negara asing. HP sekunder jangka waktunya tergantung perjanjian yang dibuat, dengan mengingat Pasal 26 ayat 2 UUPA.6) Hapusnya Hak PakaiUUPA tidak mengatur tentang hapusnya HP, tetapi dapat dikatakan HP hapus jika (4) :(a) Jangka waktunya berakhir ;(b) Dihentikansebelumjangkawaktunyaberakhir,karenasesuatusyarattidak terpenuhi ;(c) Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir ;(d) Dicabut untuk kepentingan umum ;(e) Tanahnya musnahe. Hak Pengelolaan (HPL) 1) PengaturannyaHakPengelolaan(HPL)tidakdiatursecarakhususdalamUUPA,hanyasekedar disinggungdalamPenjelasanUmumII(2).DiluarUUPA,HPLdiaturdalamPP 24/1997. 2) PengertianHakPengelolaan(HPL)adalahHATyangmemberikanwewenangkepada subyeknya untuk :(a) Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan ;(b) Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya ;(c) Menyerahkanbagian-bagiandaripadatanahitukepadapihakketigamenurut persyaratanyangditentukanolehperusahaanpemeganghaktersebut,yang meliputisegi-segiperuntukan,penggunaan,jangkawaktudankeuangannya, denganketentuanbahwapemberianhakatastanahkepadapihakketigayang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang menurut PMDN No 6/1972tentangpelimpahanwewenangpemberianhakatastanah,sesuai dengan peraturan perundangan agraria yang berlaku.Daripengertiantersebut,kitamelihatsubyekHPLberwenanguntukmengatur tanahnya, menggunakan sendiri dan juga memberikan bagian-bagian tanahnya kepada pihaklaindengnsuatuHAT.Jadihak-hakyangdiberikanitumerupakanHAT primer, karena bukan diberikan sendiri oleh subyeknya.3) Sifat-sifat dan Ciri-ciri(a) HPL mempunyai segi publik (yaitu untuk mengatur tanah) ;(b) HPL wajib didaftar menurut PP 24/1997 ;(c) HPL tidak dapat dialihkan kepada pihak lain, tapi bagian tanahnya bisa diberikan kepada, pihak lain dengan sesuatu HAT ;(d) HPL tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan cara apapun, ini karena bagian-bagianNegarayangmenjadisubyekHPLtidakperlumenjaminkantanahnya untuk mendapatkan biaya atau modal.4) SubyekKarenaHPLmempunyaiwewenangyangkhususyang(bersifatpublikdanperdata), maka subyeknya dibatasi, yang dapat menjadi HPL adalah :(a) Instansi Pemerintah (Departemen, dsb) ;(b) Pemerintah Daerah ;(c) BadanHukumyangditunjuk,yaitubadanhukumyangmodalnyadimilikioleh Pemerintah (seperti : Perum, Persero dan Perjan).5) Terjadinya dan Jangka waktuHPLbisaterjadikarenakonversiHakPenguasaanyangtanahnyaselain digunakanolehsubyeknyajugadimaksudkanuntukdiberikankepadapihakketiga. BisajugaHPLitumerupakanpemberianhakbaruolehPemerintahatauMenteri Dalam Negeri.HPLumumnyaakanberlangsungselamatanahnyamasihdiperlukan,karena jangka waktunya tidak ditentukan.6) Hapusnya Hak Pengelolaan Hak pengelolaan dapathapus karena :(a) Dilepaskan oleh subyeknya ;(b) Haknyadicabutkarenatanahnyatidakdipergunakansesuaidengantujuan pemberiannya ;(c) Jangka waktunya berakhir (jika jangka waktunya ditentukan) ;(d) Tanahnya musnah . HPLtidakhapusdengandidaftarkannyahak-hakyangdiberikankepadapihak ketigadansetelahhak-hakituberakhir,tanahnyakembalikedalampenguasaan sepenuhnya dari subyek HPL.2. Hak Atas Tanah Yang SekunderHak Atas Tanah sekunder adalah Hak Atas Tanah yang bersumber pada Hak Atas Tanahprimer dan diberikan oleh subyek Hak Atas Tanah primer tersebut. Hak Atas Tanah sekunder terdiri dari:a. HakGadai(HG)adalahhubunganhukumantaraseseorang(pemeganggadai) dengantanahmilikoranglain(pemberigadai)yangtelahmenerimauanggadai daripadanya, yang memberi wewenang untuk menggunakan tanah tersebut selama belumdilakukanpenebusan.HakgadaidiaturdalamUUPAPasal53namun terhadappasaltersebutdibatasidenganPasalUUNo.56/Prp/1960sepanjang mengenai hak gadai tanah pertanian, yang diperjelas dengan PMPA 20/1963, dan pengaturanlebihlanjuthakgadaidiaturdalamhukumadat(Pasal58joPasal5 UUPA).b. HakSewa(HS)adalah hakuntukmempergunakan tanah milikorang lainuntuk keperluanbangunanatauusahapertaniandenganmembayarsejumlahuang sebagaisewa.MenurutPasal44ayat2UUPA,pembayaranuangsewadapat dilakukansatukaliataupadatiap-tiapwaktutertentu,sebelumatausesudah tanahnyadipergunakan.Jadihaksewaituadalahhakpakai,tapiada kekhususannya,yaituadauangsewadantidakbisadiberikanolehNegara.Dan pengaturanhaksewadiaturdalamPasal44-45(tanahbangunan)danPasal53 (tanahpertanian).Selebihnyamasihberlakuhukumadatberdasarkanpasal5 UUPAc. Hak Usaha Bagi Hasil (HUBH) adalah hak seseorang/badan hukum (penggarap) untukmenyelenggarakanusahapertaniandiataspihaklain(pemilik),dengan pembagianhasilnyaantarakeduabelahpihak.Tanahpihaklaintersebutbisa tanah hak milik, hak pakai, hak sewa, atau pun hak gadai. Sama seperti hak sewa, hakusahabagihasilinisebenarnyaadalahhakpakai.Bedanyaadalahpadahak sewa imbalanyang diterima pemilik tanah sudah pasti nilainya, sedang pada hak usahabagihasilmasihtergantungpadahasiltanahyangakandiperoleh. Pengaturan hak usaha bagi hasil diatur dalam Pasal 53 UUPA dan di luar UUPA yaituUUNo.2tahun1960,Sk.MenteriMudaAgrariaNo.322/Ka/1960,Surat MenteriPertanianAgrariaNo.2/1/1964tanggal23Maret1964,PMPANo. 4/1964 dan keputusan bersama Menteri dalam Negeri dan Menteri Pertanian No. 211 tahun 1980-No. 714/Kpts/Um/9/1980. d. HakMenumpang(HMp)adalahhakyangmemberiwewenangkepada seseoranguntukmendirikandanmenempatirumahdiatastanahpekarangan oranglain.HakmenumpanginidiaturdalamPasal53UUPAdanselebihnya diatur dalam hukum adapt berdasarkan Pasal 58 jo pasal 5 UUPA.Dari keempathaktersebutmenurutPasal53UUPAbersifatsementara danakan dihapuskan,karenadianggaptidaksesuaidenganazas-azashukumAgrariayang baru,yaitubertentangandenganPasal10danmengandungunsurpemerasan(bagi HG, HS, dan HUBH). Sedangkan Hak menumpang (HMp) mengandung unsur feodal, dimanarakyathanyamengggaraptanahyangsemuanyadimilikiraja.Untuk membatasi sifat-sifat tersebut antara lain diadakan UU No.2 Tahun 1960 dan UUNo. 56/ Prp/1960. 2.Hak Jaminan Atas TanahMerupakanhubunganhukumantarakrediturdengansebidangtanahkepunyaan pihaklain(debitur)yangditunjuksebagaijaminankredityangmemberiwewenang kepada kreditur untuk melelang (mengeksekusi) tanah hak tersebut manakala debitur tidakmampumemenuhikewajibannya8.Lembagahakjaminanatastanahinioleh UUPA disebut hak tanggungan.Adapuntanah-tanahyangmenjadiobyekhaktanggunaganmenurutUndang-undangNo.4tahun1996tersebutadalahtanah-tanahyangberstatushakmilik,hak gunausaha,danhakpakai.Disampingtanah-tanahhaktersebut,obyeklainyang

8 Irene Eka Sihombing, loc.cit.,hal 20dapatdijadikanjaminankreditadalahhakmilikatassatuanrumahsusun,apabila rumah susun yang bersangkutan dibangun di atas tanah yang berstatus hak milik, hak gunabangunan,hakpakai.MenurutUndang-undangNo.4tahun1996tersebut, benda-benda yang menurut kenyataannya dan karena fungsinya melekat menjadi satu kesatuan dengan tanah hak, maka benda tersebut juga dapat dijadikan jaminan kredit dengan dibebani hak tanggungan. 3. Tanah WakafPasal49ayat(1)UUPAmenyatakanhakmiliktanahbadan-badankeagamaan dansosialsepanjangdipergunakanuntukusahadalambidangkeagamaandansosial diakuidandilindungi.Badan-badantersebutdijaminpulaakanmemperolehtanah yangcukupuntukdibangundanusahanyadalambidangkeagamaandansosial. Selanjutnyadalamayat(3)-nyadisebutkanperwakafantanahmilikdilindungidan diaturdenganperaturanpemerintah.Adapunperaturanyangdimaksudadalah peraturan pemerintah No. 28 tahun 1997 tentang perwakafan tanah milik. Prosesperwakafantanahhakmilikdilakukandenganterlebihdahulumembuat akta ikrar wakaf dihadapan pejabat pembuat akta ikrar wakaf. Selanjutnya tanah yang sudahdiwakafkaninidikelolaolehseorangnadzir.Namundemikianharusdiingat hak untuk mengelola tanah wakaf, bukan berarti menimbulkan hubungan hukum yang konkret antara nadzir dengan tanah wakaf.C. Permohonan Hak Atas TanahTata cara permohonan hak, dapat digunakan apabila tanah yang tersedia berstatus tanah Negara, yaitu tanah yang langsung dikuasai oleh Negara. Dalam pengertian ini termasuktanahNegarayangberasaldaripembebasanhakataupelepasanhakuntuk kepentingan pihak lain. Melalui tata cara tersebutdapat diperoleh tanah dengan hak-hak atas tanah yang primer, yaitu hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai.Demikianpulaapabilainstansipemerintah,pemerintahdaerah/pusat memerlukansebidangtanah,dapatdiajukanpermohonanhakpengelolaankepada Negara.Dalampemberianhak-hakatastanahyangdimohon,pejabatyangdiberi kewenangan untuk memberikan hak atas tanah tersebut adalah :a. Kepala badan pertanahan nasionalb. Kepala badan pertanahan nasional di tiap-tiap provinsic. Kepala kantor pertanahan badan pertanahan nasional di tiap-tiap Kabupaten/Kota.MenurutSunariobasuki,urut-urutanpermohonanhakdapatdijelaskansebagai berikut :1. Pemohon mengajukan permohonan Pemohon mengajukan permohonan hak dengan mengisi formulir permohonan hak yangtersediadengandilampirkansurat-suratyangdiperlukanmengenaipemohon dan surat-surat tanah yang dimohonkan hak atas tanahnya.Suratpermohonandiajukankepadapejabatyangberwenangmemberikanhak sesuai dengan :a) jenis hak yang dimohonb) peruntukan tanahnya (tanah pertanian atau non pertanian)c) luas tanah yang dimohonPermohonan ini diajukan melalui kepala kantor pertanahan yang daerah kerjanya meliputidesa/kelurahanletaktanahnya.Dalammengajukanpermohonanhak, pemohon melampirkan :1) surat-surat bukti perolehan tanahnya2) surat-surat tentang pemohon (orang atau badan hukum)3) surat-surat tentang prosedur, antara lain biaya yang harus dibayar terlebih dahulu. Setelahmenerimasuratkeputusanpemberianhakmembayarbeaperolehanhak atas tanah dan bangunan.2. Kegiatan Kantor PertanahanKepala kantor pertanahan memeriksa surat-surat dan kelengkapan datanya tentang tanahyangdimohondanpemohonnya.Dibantupanitiapemeriksatanah(PanitiaA atauPanitiaB),dibuatberitaacarapemeriksaantanah.Suratrekomendasi (dikabulkanatauditolak)permohonanhakyangbersangkutandisampaikankepada pejabat yang berwenang memberikan hak.PenerbitanSuratKeputusanPemberianHak(SKPH)olehpejabatyang berwenang memberikan hak dan disampaikan kepada penerima hak dan kepala kantor pertanahan dimana bidang tanah hak tersebut terletak.3. Penerima hakBerdasarkanSKPHyangditerima,penerimahakmemenuhikewajibannya sehubungan dengan pemberian hak, sebagai berikut :a. membayar bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB)b. membayar uang pemasukanc. mendaftarkan hak yang bersangkutan dikantor pertanahan (Kabupaten/Kota).Penetapan besarnya uang pemasukan sejak tanggal 27 agustus 2002 diatur melalui Peraturan Pemerintah No. 46 tahun 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada badan pertanahan nasional.Sehubungan dengan penguasaan tanahya penerima hak atas tanah berkewajiban :a) memelihara tanda-tanda batasb) menggunakan tanahnya secara optimalc) mencegah kerusakan-kerusakan dan hilangnya kesuburan tanahd) menggunakan tanah sesuai kondisi lingkunganhidupe) kewajiban yang tercantum dalam sertifikatnya.Apabilapenerimahaktidakmemenuhikewajibannya,Menteridapat membatalkan haknya (Pasal 103 Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka BPN Nomor 9 tahun 1999).4. Proses pendaftaran hak yang bersangkutan Kepala seksi pendaftaran tanah membukukan hak yang bersangkutan dalam buku tanah dan mencantumkan nomor urut hak yang bersangkutan di Kelurahan/Desa letak tanahnya dan dilampirkan surat ukur pada buku tanah tersebut.Suratukurtelahdibuatterlebihdahulusetelahbidangtanahtersebutditetapkan batas-batas dan diukur luasnya berdasarkan peta pendaftaran.5. Pemegang HakKepadapemeganghakdiserahkansertifikat(terdiridarisalinanbukutanahdan suratukur)sebagaitandabuktihaknya.Apabilaproses tersebutsudahdilaksanakan, kapan hakatas tanahyang dimohonkanlahir?Hak atas tanahyang diperolehkarena pemberian hak,lahir(terjadipada saat dibuatkan bukutanah hakyangbersangkutan (pendaftaran pertama kali), yaitu dicatat jenis haknya, dan nama pemegang haknya9.Secarayuridisditetapkantanggallahirnyahakyangbersangkutansecarapasti, yaituharikerjaketujuhterhitungsejaksurat-suratuntukkeperluanpendaftaranhak yangbersangkutandinyatakanlengkap.Kepalaseksipendaftaranhakmemberikan surat tanda terima kepada penerima hak.Dalam permohonan hak ini, fungsi pendaftaran tanah adalah :a. untuk keperluan pembukuanb. sebagaisyaratkonstituitif(syaratyangharusdipenuhiuntuklahirnyahakyang bersangkutan).D. Kepastian Hukum Hak Atas TanahSebagaikonsekuensipengakuanNegaraterhadaphakatastanahseseorangatau suatu masyarakat hukum adat, maka Negara wajib memberi jaminan kepastian hukum terhadaphakatastanahtersebutsehinggalebihmudahbagiseseoranguntuk mempertahankan haknya terhadap gangguan pihak lain.Selainpemberianjaminankepastianhukumtersebut,Negarajugaberkewajiban untuk memberikan perlindungan terhadap hak atas tanah yang dipunyai perseorangan atau masyarakat hukum adat. Merupakan suatu kenyataan bahwa disuatu pihak untuk memperolehsebidangtanahrelatiftidakmudahbagikebanyakanorang,sedangkan dipihaklainterdapattanah-tanaheks-perkebunan,kehutanan,danlain-lainyang

9 Irene Eka Sihombing, Ibid.,hal 20dimasalampautidakdigunakansesuaidengantujuansertasifathaknya (diterlantarkan).Keadaan ini menimbulkan akibat penggarap rakyat atas arealyang diterlantarkan tersebut.Padaumumnyasecaradefactorakyattelahmengerjakansecaraturun-temurundantidakjaranghaliniterjadisepengetahuanataudenganizinpemegang hakataukuasanya,namunsecaradejurekeadaantersebuttidakditindaklanjuti, karena rakyat pada umumnya tidak menyadari pentingnya alat bukti hak itu.Kelemahanyuridisiniakanmenimbulkanmasalahapabilapadasuatuareal tersebutakandiambilaliholehperusahaanlainyangberpegangpadahal-halyang yuridisformalsemata.Kearifansangatdiperlukandalammempertimbangkan pemberianhakkepadaparapenggaraptersebutyangjustrupadasaattanah diterlantarkan telah membuatnya menjadi berfungsi.Secaraumumkepastianhukum(rechtszekerheid)menunjukpadaadanyasuatu halyangpasti,yangmempunyaiakibathukumdarihak-hakperoranganatautanah, hal yang pasti itu adalah menyangkut baik peraturan-peraturan hukum yang mengatur hak-haktersebutpadaumunya,maupunmengenaisubyek,obyekdanstatushaknya secarakonkret.Selainakanmelancarkanperbuatan-perbuatanhukum,seperti diuraikandimuka,makadenganadanyajaminankepastianhukummengenaihal-hal tersebut seseorang dapat menguasai dan menggunakan tanahnya secara aman.Kepastianhukummerupakansalahsatutujuanhukumsepertiapayang dikemukakanolehGustavRadbruchdalamteorigabunganetisdanutiltyyang konsep hukumnya adalah hukum bertujuan untuk keadilan, kegunaan dan kepastian10. Hal tersebut sama dengan tujuan hukum yang dikemukakan oleh Prof. Dr. Mochtar

10 H. Chaerudin, Filsafat Suatu Ikhtisar, (Cianjur; Fakultas Hukum UNSUR, 1999), hal 19Kusumaatmadja,bahwatujuanhukumadalahuntukketertiban,keadilandan kepastian.11Keterkaitanteoritersebutdenganhak-hakatastanahadalahtujuanhukumpada akhirnyaadalahuntukkepastianhukumterhadapmasyarakatyangmenguasaihak-hakatastanahsehinggaselainmenggunakantanahsecaraamandankeadilanpun akanterciptasepertiapayangdidambakanolehmasyarakatpencarikeadilan khususnya dalam bidang pertanahan (hak-hak atas tanah).HaltersebutdapatkitalihatdariketentuanPasal19UUPA,bahwakepastian hukum itu meliputi :1. Kepastianhukummengenaisubyekhukumhakatastanah(orangataubadan hukum)2. Kepastianmengenailetak,batas,ukuran/luastanahataukepastianmengenai obyek hak.3. Jenis/macamhakatastanah,yangmenjadilandasanhubunganhukumantara tanah dengan orang/badan hukum.Kepastianmengenaiketigahaltersebutmerupakanyangsangatpentinguntuk mewujudkanjaminankepastianhukumhak-hakatastanah,olehkarenaituketiga unsur itu harus didukung oleh fakta yang sebenarnya.DiIndonesiauntukmemperolehfaktayangbenarpadatingkatpertama,PP 10/1961joPP24/1997tentangpendaftarantanah,menggunakansistempenelitian yangdiikutidenganpengukuran/penetapanbatasdanpengumumanuntuk memperolehpengakuandaripihak-pihakyangbersangkutandankesaksian masyarakatdilokasitanahtersebut.Kesaksiandanpengakuanmasyarakatinipada

11Ibid.hakekatnyamerupakanalatbuktikebenarandarifaktayangbersangkutan.Untuk memperolehkesaksiandanpengakuanmasyarakatataskebenaranhasil-hasil penelitianmengenaisubyekhak,macamhakdanbatas-batasobyekhak/tanah diadakan pengumuman di lokasi tanah (kantor Kepala Desa).Pengumumaninidimaksudkanuntukmemperolehsanggahan,koreksi, pembenaranataupunpengakuandarimasyarakat,terutamaparapemiliktanah ataupunorang-orangyangberkepentingandengantanahdidesa/lokasiitu,kalau setelahlewattenggangwaktutertentutidakadasanggahan-sanggahanberarti masyarakatataupemilik-pemiliktanahdilokasitersebut/desatersebutsudah mengakuisubyekhakdanbatas-bataspersil,luaspersildansecaraimplisitmacam hak.12Demikiangambaranmengenaikepastianhukumterhadaphak-hakatastanah, yang paling penting dari kepastian hukum tersebut bahwa perspektif yang diperlukan adalahdipenuhinyahal-halyangbersifatformaldansubtansialdalammewujudkan penghormatan terhadap hak-hak asasi dasar manusia, karena apabila hal tersebut tidak dilakukan,makatujuanberupakepastianhukum,keadilan,dankemanfaatantidak akan tercapai. Dan bila iniyang terjadi, maka pertanyaannya adalah : Kapankah kita dapatmenghargaihak-hakkitasendirisertamampumenjadimanusiabebasyang bertanggung jawab?.13

12 Wiryono Prodjodikoro, Hukum Acara Perdata, hal. 69-7313MariaS.W.Sumardjono,KebijakanPertanahan:AntaraRegulasidanImplementasi,Cet.I, (Jakarta; Kompas, 2001), hal. 162E. Pendaftaran Tanah1) PengertianDalamrangkamenjaminkepastianhukumatasbidangtanah,pemerintah mengadakanpendaftarantanahdiseluruhwilayahRepublikIndonesiamenurut ketentuan-ketentuanyangdiaturdenganundang-undangdanperaturan pelaksanannya,yaituUndang-undangNo.5Tahun1960tentangPokok-pokok Agraria juncto Peraturan Pemerintah N0. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Prof.BoediHarsonomemberikanpengertianpendaftarantanahadalahsuatu rangkaian kegiatan, yang dilakukan oleh Negara/Pemerintah secara terus menerus dan teratur,berupapengumpulanketeranganataudatatertentumengenaitanah-tanah tertentuyangadadiwilayah-wilayahtertentu,pengolahan,penyimpanandan penyajiannya bagikepentingan rakyat,dalamrangkamemberikanjaminankepastian hukumdibidangpertanahantermasukpenerbitantanda-buktinyadan pemeliharaannya.14DemikianhalnyadenganpengertianpendaftarantanahmenurutPasal1ayat(1) PeraturanPemerintah(PP)No.24Tahun1997tentangPendaftaranTanah, menyatakan :Pendaftarantanahadalahrangkaiankegiatanyangdilakukanoleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan, danteratur, meliputi pengumpulan,pengolahan,pembukuandanpenyajiansertapemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidangtanahdansatuanrumahsusun,termasukpemberiansertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknyadanhakmiliksatuanrumahsusunsertahak-haktertentuyang membebaninya.15

14 Boedi Harsono, Loc.Cit, hal 7215Indonesia,PeraturanPemerintahNo.24Tahun1997tentangPendaftaranTanah,Pasal1ayat(1) (Yogyakarta;Pustaka Yustisia), hal. 227Darikeduapengertiantersebutdiatasterdapatpersamaankata-katasuatu rangkaiankegiatanmenunjukkepadaadanyaberbagaikegiatandalam penyelenggaraan pendaftaran tanah,yang berkaitansatu denganyanglain,berurutan menjadisatukesatuanrangkaianyangbermuarapadatersedianyadatayang diperlukan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan bagi rakyat.Kataterus-menerusmenunjukkepadapelaksanaankegiatan,yangsekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah terkumpul dan tersedia harus selalu dipelihara,dalamartidisesuaikandenganperubahan-perubahanyangtersediaharus dipelihara,dalamartidisesuaikandenganperubahan-perubahanyangterjadi kemudian, hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir.Kata teratur menunjukan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan peraturan perundang-undanganyangsesuai,karenahasilnyaakanmerupakandatabukti menuruthukum,biarpundayakekuatanpembuktiannyatidakselalusamadalam hukum negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah.Data-data yang dihimpun pada dasarnya meliputi dua bidang, yaitu :161. Datafisikadalahketeranganmengenailetak,batas,danluasbidangtanah,dan satuanrumahsusunyangdidaftar,termasukketeranganmengenaiadanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya.2. Datayuiridis adalah keterangan mengenai statushukum bidang tanah dan satuan rumahsusunyangdidaftar,pemeganghaknya,danpihaklainyang membebaninya.

16 Boedi Harsono, Op.Cit, hal. 475Katawilayahadalahkesatuanadministrasipendaftarantanah,yangbisa meliputiseluruhNegara.BisajugaDesaatauKelurahansepertiyangditetapkan dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.Katatanahtertentumenunjukkepadaobyekpendaftarantanah.Ada kemungkinan,bahwayangdidaftarhanyasebagiantanahyang dipunyaidengan hak yang ditunjuk dalam Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 adalah hak milik, hak gunausaha,danhakgunabangunan.TetapikemudiandiperluasolehPeraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah(vide Pasal9),mengenai juga hak pakai yang diberikan oleh negara, hak pengelolaan, wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun, hak tanggungan, dan tanah Negara.Urutankegiatanpendaftarantanahadalahpengumpulandatanya, pengolahanatauprocessingnya,penyimpanannyadankemudian penyajiannya.Bentukpenyimpanannyabisaberupatulisan,gambar/petadan angka-angka diataskertas,mikrofilmatau dengan menggunakan bantuankomputer. Kegiatan-kegiatan tersebut meliputi baik data pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharaannyakemudian.Dalampengertianpenyajianyangdihimpun diterbitkan surat tanda bukti haknya. Tetapidalamkenyataannya,pengumpulansampaipenyajiandatayuridis,bukan tanahnyayangdidaftar,melainkanhak-hakatastanahyangmenentukanstatus hukumnyasertahak-haklainyangmembebanihak-hakyangbersangkutan.Bahkan dalampendaftarantanahyangmenggunakanapayangdisebutsistempendaftaran akta(sistemregristrationsofdeeds)bukanhaknya,melainkanjustruaktanyayang didaftar,yaitudokumen-dokumenyangmembuktikandiciptakannyahakyang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum mengenai hak tersebut.Kegiatan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran untuk pertama kali dan kegiatanpemeliharaandatayangtersedia.Pendaftaranuntukpertamakali(initial regristrations)adalahkegiatanpendaftarantanahyangdilakukanterhadapobyek pendaftaran tanahyangbelumdidaftarberdasarkanPeraturanPemerintahNomor10 tahun 1961 jo Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah junctoPeraturanMenteriAgrariaNo.3Tahun1997tentangPelaksanaanPeraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat dilakukan dengan dua cara yaitu :1. Pendaftarantanahsecarasistematikadalahkegiatanpendaftaranuntukpertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yangbelumdidaftardalamwilayahataubagianwilayahsuatudesa/kelurahan. Pendaftaransecarasistematikdidasarkanpadasuaturencanakerjadan dilaksanakandiwilayah-wilayahyangditetapkanolehMenteri.Karena pendaftarantanahsecarasistematikdilaksanakanpemerintah,makakegiatan tersebut didasarkan pada suatu rencana kerja yang ditetapkan oleh Menteri. 2. Pendaftarantanahsecarasporadikadalahkegiatanpendaftarantanahuntuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah ataubagianwilayahsuatudesa/kelurahansecaraindividualataumassal. Pendaftarantanahsecarasporadikdilaksanakanataspermintaanpihakyang bersangkutan.Sedangkan kegiatan pendaftaran tanah yang kedua adalah pemeliharaan data yang tersedia.Artinyadatayangdisimpan/disajikan,baikdatafisikmaupundatayuridis, perludisesuaikandenganperubahan-perubahanyangterjadikemudian,agarselalu sesuai dengan keadaan yang sebenarnya. Pendaftarantanahdilaksanakanberdasarkanasassederhana,aman,terjangkau, mutakhir, dan mutakhir/terbuka. Menurut pasal 2penjelasan PP No. 24 Tahun 1997, yang dimaksud dengan :171. asas sederhana dalam pendaftaran tanah yaitu agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupunprosedurnyadenganmudahdapatdipahamiolehpihak-pihakyang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.2. asasamandimaksudkanuntukmenunjukan,bahwapendaftarantanahperlu diselenggarakansecaratelitidancermatsehinggahasilnyadapatmemberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.3. asas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.Pelayananyangdiberikandalamrangkapenyelenggaraanpendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang memerlukan.4. asasmutakhirdimaksudkankelengkapanyangmemadaidalampelaksanaannya dankesinambungandalampemeliharaandatanya.Datayangtersediaharus menunjukan keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan perolehan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari.5. asasmutakhir/terbukadimaksudkanmenuntutdipeliharanyadatapendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan

17 Florianus SP Sangsun, Tata Cara Mengurus Sertifikat Tanah, (Jakarta:Visi Media), hal. 18diKantorPertanahanselalusesuaidengankeadaannyatadilapangan,dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.Dengan demikian apabila asas-asas tersebut diatas dilaksanakan, maka tujuan dari pendaftarantanahyangpadahakikatnyasudahditetapkandalamPasal19UUPA, yaitubahwapendaftarantanahmerupakantugaspemerintahyangdiselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan akan tercapai.2) Dasar dan Landasan Operasional Pendaftaran TanahUntukpertamakaliIndonesiamempunyaisuatulembagapendaftarantanah,hal ini ditandai dengan adanya Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961, yang kemudian disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997, dan baru berlaku 8 oktober1997.SebelumberlakuPeraturanPemerintahNo.10Tahun1961tersebut, dikenalkantorkadastersebagaikantorpendaftaranuntukhak-hakatastanahyang tunduk kepada kitab undang-undang hukum Perdata Barat (BW).PeraturanPemerintahNo.10tahun1961tersebutmerupakanperintahdaripasal 19UUPANo.5tahun1960danmemberikanarahandalampembentukandari peraturan pemerintah tentang pendaftaran tanah tersebut sebagai berikut :1. untukmenjaminkepastianhukumolehpemerintahdilakukanpendaftarantanah diseluruhwilayahRepublikIndonesiamenurutketentuan-ketentuanyangdiatur dengan peraturan pemerintah.2. pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi :a. pengukuran, penetapan, dan pembukuan tanahb. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebutc. pemberiansurat-surattandabuktihak,yangberlakusebagaialatpembuktian yang kuat3. pendaftarantanahdiselenggarakandenganmengingatkeadaanNegaradan masyarakat,keperluanlalulintassosialekonomi.Sertakemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimbangan menteri agraria.4. dalamperaturanpemerintahdiaturbiaya-biayayangbersangkutandengan pendaftaran termaksudayat (1) diatas, denganketentuan-ketentuan bahwarakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.18DanlebihlanjutapayangtelahdiperintahkanPasal19ayat(1)joPeraturan PemerintahNo.10tahun1961junctoPeraturanPemerintahNo.24tahun1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang kemudian Pasal 3 dari Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997, ditegaskan pula tujuan dari pendaftaran tanah diIndonesia yaitu sebagai berikut :a. untukmemberikankepastianhukumdanperlindunganhukumkepadapemegang hak atas suatubidang tanah, satuan rumah susundan hak-hak lainyang terdaftar agardenganmudahdapatmembuktikandirinyasebagaipemeganghakyang bersangkutan.b. untuk menyediakan informasikepada pihak-pihakyang berkepentingan termasuk pemerintahagardenganmudahdapatmemperolehdatayangdiperlukandalam mengadakanperbuatanhukummengenaibidang-bidangtanahdansatuanrumah susun yang sudah terdaftar.c. untuk menyelenggarakan tertib administrasi pertanahan.

18Indonesia,Undang-undangNo.5Tahun1960tentangPokok-pokokAgraria,(videPasal19), Yogyakarta:Pustaka Yustisia, hal. 20Maka dari itu melihat Indonesia sebagai Negara hokum (rechtstaat) bukan Negara yangdidasarkankekuasaanbelaka(machstaat)perlubanggakarenaPeraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 yang sudah diubah dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 ini telah memperkaya Pasal 19 UUPA, yaitu :a. bahwa diterbitkannya sertifikat hak atas tanah, maka kepada pemiliknya diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum.b. padazamaninformasiinimakakantorpertanahansebagaikantordigarisdepan haruslahmemeliharadenganbaiksetiapinformasiyangdiperlukanuntuksuatu bidangtanah,baikuntukpemerintahsendirisehinggadapatmerencanakan pembangunannegaradanjugabagimasyarakatsendiriinformasiitupenting untuk dapat memutuskan sesuatu yang diperlukan terkait tanah. Informasi tersebut bersifatterbukauntukumum,artinyadapatdiberikaninformasiapasajayang diperlukan atas sebidang tanah/bangunan yang ada.c. untuk itu perlukah tertib administrasi pertanahan dijadikan suatu hal yang wajar.Selainitu,ketentuanpelaksanaanPeraturanPemerintahNo.24tahun1997 mendapat pengaturan secara lengkap dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 3 tahun 1997 tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.Dengandemikianyangmenjadidasardanlandasanoperasionalmengenai pendaftarantanah,dapatkitaurutkansecarahirarkissesuaidenganteoristufenbau des recht19, yaitu :

19 Teori Stufenbau des Reschtadalah suatu sistem hukum yang merupakan hirarkis daripada hukum, dimanasuatuketentuanhukumtertentubersumberpadaketentuanhukumlainyanglebihtinggi (Grundnorm) atau norma dasar yang bersifat hipotesis, lihat H. C. Chaerudin,Loc. Cit, hal. 61a. Pasal 19 UUPAb. Diktum kedua/ketentuan-ketentuan Konversi UUPAc. Undang-undangNo.16Tahun1985Pasal9,Pasal14,Pasal15tentangSatuan Rumah Susund. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungane. Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunanf. Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milikg. Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susunh. PeraturanPemerintahNo.40Tahun1996tentangHakGunaUsaha,HakGuna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanahi. PeraturanPemerintahNo.22Tahun1997tentangJenisdanPenyetoran Penerimaan Bukan Pajakj. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanahk. KeputusanPresidenRepublikIndonesiaNo.26tahun1988tentangBadan PertanahanNasionaljunctoKeputusanPresidenRepublikIndonesiaNo.44 Tahun1993tentangKedudukan,TugasPokok,Fungsi,SusunanOrganisasidan Tata Kerja Menteri Negara.l. PeraturanMenteriAgraria/KepalaBadanPertanahanNo.3tahun1997tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran TanahMaka dengan dasar danlandasan operasional diatas mengenai pendaftaran tanah, usaha menujukearah kepastianhak atas tanah kitaharapkan dapat tercapai,sehingga parapemeganghakyangbersangkutanakanmemperolehkepastianhaknyaitu.Dan Pasal19UUPAyangditujukankepadaPemerintahsebagaisuatuinstruksi,agar diseluruh wilayah Indonesia diadakan pendaftaran tanah yang bersifat recht-kadaster, artinya yang bertujuan menjamin kepastian hukum hak-hak atas tanah.3) Sistem Pendaftaran TanahSejarahpemilikantanahsecaraindividualjikahanyamengandalkankepada ingatanatauketerangansaksipastitidakditeliti.Karenaingatanbisasajakaburdan saksi hidup satu masa akan meninggal dunia apabila seperti di Indonesia tanah sudah adasejakdahuludalamartianhubunganmanusiadengantanahtersebut,namun karenatidaktertulisapalagitidakterdaftarhanyasecaralisandiketahuitanahitu miliksiapadanbatas-batasnya,atausetidak-tidaknyasatubidangtanahituumum mengetahuiadalahmilikseseorangataupunwarisandariseseorangpada ahliwarisnya. Halyangdemikianmenimbulkanmasalah-masalahdalampendaftaranhakatas tanahtersebut,karenatidakakuratatautidakjelasnyahak-hakseseorangitudan pendaftarantersebutterjadikarenaadabukti-buktiyangdisodorkanolehseseorang. SebagaiantisifasinyapendaftarantanahyangsekarangdiselenggarakandiIndonesia oleh Pemerintah (Badan Pertanahan Nasional) diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24tahun1997tentangPendaftaranTanahyangmerupakanpenyempurnaandari Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 dan berdasarkan Pasal 19 ayat 1 UUPA.Ditinjaudarisegikekuatanhukumdanjaminanyangdiperolehsetelahmelalui prosedur pendaftaran tanah yang berlaku diberbagai Negara, dikenal dua bagian dasar sistem pendaftaran tanah yaitu sistem positif dan sistem negatif.1. Sistem Positif Dalamsisteminidatamengenaibidangtanahyangdidaftaradalahdianggap benar, dalamhalinijaminandiberikan kepadamerekayangterdaftarbahwamereka adalah pemilik atau dapat dianggap sebagai pemilik pasti data yang didaftar itu tidak dapatdigugatmakadisebutsistempositif(regristrationoftitle)mutlaktapidalam kenyataan dalam praktek sistem positif mutlak tidak pernah ada.2. Sistem NegatifSisteminibertolakpadakepentinganbahwapublikasihaktidakberalih,dalam sistem ini orang atau pihakyang merasa haknya lebih benar atau kuat dari data yang laindapatmengajukankeberatankepengadilandenganmengajukanbukti-buktinya jikahalinimenyakinkan,makapengadilandapatmenyatakanbahwapihakyang mengajukan perkara tersebut berhak atas tanah tersebut.Keduasisteminilahirkarenaadanyaasas-asashukumyangdipakaidisuatu Negara,tergantungpadaasashukummanayangakandipakaiataudianut.Asas hukum tersebut adalah asasitikad baik dan asas nemoplus yuris. Sekalipun sesuatu negara menganut salah satu asas hukum/sistem pendaftaran tanah, sistem pendaftaran tanahtersebutsama-samamempunyaikelebihandankekurangansehinggasetiap negara mencari jalan keluar sendiri-sendiri.Asasitikadbaikadalahorangyangmemperolehsesuatuhakdenganitikadbaik, akan tetap menjadi pemegang hak yang sah menurut hukum. Asas ini bertujuan untuk melindungiorangyangberitikadbaik.Kesulitanmuncul:bagaimanacaranyauntuk mengetahuiseseorangberitikadbaik?Pemecahannyaadalahhanyaorangyang beritikad baik yang bersedia memperoleh hak dari orang yang terdaftar haknya, guna melindungiorangyangberitikadbaikinilahmakaperludaftarumumyang mempunyai kekuatan bukti.Asasnemoplusyurisadalahorangtidakdapatmengalihkanhakmelebihihak yangadapadanya.Iniberartibahwapengalihanhakolehorangyangtidakberhak adalahbataldemihukum.Asasinibertujuanmelindungipemeganghakyangselalu dapat menuntut kembali haknya yang terdaftar atas nama siapa pun. Oleh karena itu, daftar umumnya (alas hak) tidak mempunyai kekuatan bukti (sistem positif).Makadariitudenganmelihatkeduaasastersebut,sistempendaftarantanahdi IndonesiasepertiyangdimaksuddalamPasal19UUPAmenggunakansistem pendaftaranhak(regristrationsoftitles)bukansistempendaftaranakta (regristrationsofdeeds).Haltersebuttampakdenganadanyabukutanahsebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkanya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar. Sedangkan sistem publikasiyangdianutadalahsistemnegatifyangbertendensipositif,karenaakan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Dalamsistempendaftarantanahyangnegatif,memungkinkanpemeganghak terdaftardapatdiganggugugat,makaalatpembuktianyangutamadidalam persidanganialahaktaatausertifikatyangmerupakanhasilakhirdarisuatuproses penyelidikan riwayat penguasaan tanah yang hasilnya akan merupakan alas hak pada pendaftaran pertama dan proses-proses peralihan hak selanjutnya.SebelumUUPAberlaku,untukmenentukan kadarkepastian hukumsesuatuhak, digunakanupayaketentuanmengenaikadaluwarsasebagaiupayauntuk memperolehhakeigendomhakatastanah(acquisitieveverjaring)20,yangterdapat dalam Pasal 1955 dan Pasal 1963 KUH Perdata buku IV (BW). Kadaluwarsa sebagai upaya memperoleh hakeigendom atas tanah diatur dalam Pasal 610, Pasal 1955 dan Pasal 1963 KUH Perdata. Dalam Pasal 610 ditetapkan bahwa seorang bezitter21 dapat memperoleh hak eigendom atas suatu benda karena verjaring.NamunkitatelahmengetahuibahwaPasal-pasalagrariadidalambukuIIKUH Perdata(BW)telahdisebutolehUUPA.Olehkarenaitu,pasaltersebutmasihtetap berlaku,tetapitidakpenuh,dalamartibahwaketentuan-ketentuannyatidakberlaku lagisepanjangmengenaiagraria(tanahdanlain-lainnya),tetapimasihberlaku sepanjang mengenai benda-benda lainnya yang bukan agraria.Lembagaacquisitieveverjaringyangpadadasarnyabertujuanuntukmenutupi kelemahan sistem negatif dalam pendaftaran tanah ini. Namun hukum tanah kita yang memakaidasarhukumadattidakmengenallembagatersebut,tetapidalamhukum adatterdapatlembagayangdapatdigunakanuntukmengatasiataumenutupi kelemahan sistem negatif ini yaitu dengan lembaga rechtsverwerking. Dalam hukum adatjikaseseorangselamasekianwaktumembiarkantanahnyatidakdikerjakan, kemudian,tanah itudikerjakanoranglain,yangmemperolehnya denganitikadbaik, makadiadianggaptelahmelepaskanhaknyaatasbidangtanahyangbersangkutan dan karenanya hilanglah haknya untuk menuntut kembali tanah tersebut22.4) Hubungan Pendaftaran Tanah dengan Sertifikat

20 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah, Cet I,( Jakarta; Sinargrafika, 2007), hal. 12321Bezitadalahsuatukeadaanlahir,dimanaseorangmenguasaisuatubendaseolah-olahkepunyaan sendiri,yangolehhukumdiperlindungi,dengantidakmempersoalkanhakmilikatasbendaitu sebenarnyaadapadasiapa.Sedangkanbezitteradalahorangyangmenguasaibezittersebut.Lihat Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata, Cet. 24, Jakarta, Intermasa, 1992, hal. 63-64. 22 Badan Pertanahan Nasional, Himpunan Karya Tulis, Jakarta;Maret, hal 67Sebagaimana kita ketahuiPasal 33 ayat 3 UUD 1945 menyebutkan bahwabumi, air, dan segala kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat. Tanah sebagai bagian dari bumiyangmerupakankaruniaTuhanYangMahaEsasertamemilikifungsisosial disampingmemenuhikebutuhandasaruntukpangandanlahanusaha,juga merupakan alat investasi yang sangat menguntungkan. Disamping itu, tanah dan/atau bangunanjugamemberikankeuntunganekonomibagipemiliknya.Olehkarenaitu bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, wajar menyerahkan sebagian nilai ekonomi yang diperolehnya kepada Negara melalui pajak, yang dalam hal ini adalah bea perolehan.Kebutuhanakantanahdewasainisemakinmeningkatsejalandengan bertambahnyajumlahpenduduk,jumlahbadanusaha,danmeningkatnyakegunaan tanahbagiorangdanbadanhukummenuntutadanyajaminankepastianhukumatas tanah tersebut.Untukmendapatkanjaminankepastianhukumatasbidangtanah,memerlukan perangkathukumyangtertulis,lengkap,jelasdandilaksanakansecarakonsisten sesuai dengan jiwa dan isi ketentuan-ketentuan yang berlaku. Hal ini tercapai melalui pendaftarantanah,sebagaibagiandariprosespendaftarantanah,sertifikatsebagai alat pembuktian hak atas tanah terkuat pun diterbitkan. SertifikatadalahsurattandabuktihaksebagaimanayangdimaksuddalamPasal 19ayat(2)hurufcUUPAuntukhakatastanah,hakpengelolaan,tanahwakaf,hak milikatassatuanrumahsusundanhaktanggunganyangmasing-masingsudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan23.Pasal31ayat1PP.No.24Tahun1997memberikanpenjelasanmengenai sertifikatditerbitkanuntukkepentinganpemeganghakyangbersangkutandengan data fisikdandatayuridisyangtelah didaftardalambukutanah sebagaimana dalam Pasal30ayat1PP.No.24tahun1997.Penerbitandimaksudagarpemeganghak dapatdenganmudahmembuktikanhaknya24.Olehkarenaitusertifikatmerupakan alatpembuktianyangkuatsebagaimanadimaksudPasal19UUPA25.Namun sertifikatalatbuktihakatastanahyangkuat,dalamartibahwaselamatidakdapat dibuktikan,sebaliknya datafisikdan datayuridisyangtercantumdidalamnya harus diterima sebagai datayang benar. Sudah barang tentu data fisik maupun datayuridis yangtercantumdalamsertifikatharussesuaidalambukutanahdansuratukuryang bersangkutan, karena data itu diambil dari buku tanah dan surat ukur tersebut.Sertifikat dibuat dengan daftar isian 206 mengenai sertifikat hak atas tanah, daftarisian206Amengenaisertifikatuntuktanahwakaf,daftarisian206Bmengenai sertifikathakmilikatassatuanrumahsusun,ataudaftarisian206Cmengenai sertifikathaktanggungan,denganketentuanbahwasertifikathaktanggunganterdiri daridaftarisian2006Csepertidiatasdansalinanaktapemberianhaktanggungan yang dibuat oleh Kepala Kantor Pertanahan (BPN).Sehubungandenganituapabilamasihadaketidakpuasanadanyacatatandalam pembukuannyayangbersangkutan,yangternyatamasihadanyacatatandalam pembukuannya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat 1 PP. No. 24 tahun 1997,

23 Florianus SP Sangsun, Loc. Cit, hal. 2024 A. P. Parlindungan, Loc. Cit, hal. 12425Ibidpadaprinsipnyasertifikatbelumdapatditerbitkan26.Namunapabilacatatanitu mengenaiketidaklengkapandatafisikyangtidakdisengketakan,sertifikatdapat diterbitkan27.datafisikyangtidaklengkapituadalahdatafisikbidangtanahyang bersangkutanmerupakanhasilpemetaansementara,sebagaimanadimaksuddalam Pasal 19 ayat 3 UUPA28.SehinggahaltersebutmendorongdikeluarkannyaPeraturanMenteriDalam Negeri No. 16 tahun 1975 tentang kegiatan pendaftaran tanah dan pemberian sertifikat dalampengukurandesademidesamenujudesalengkapsesuaidenganPeraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 yang telah diganti dengan Peraturan Pemerintah No. 24 tahun1997.Sebagai pelaksanaan lebihlanjutdari peraturan-peraturan tersebut,maka pemerintahmengeluarkanPeraturanMenteriNegaraAgararia/KepalaBadan PertanahanNasionalNo.3tahun1995yaituuntukmelaksanakan pendaftaransecara sistematik, baik tanah yang bersertifikat maupun yang belum bersertifikat.Dengan demikian berbagai penjelasan dalam paragaraf diatas menunjukan adanya hubunganpendaftarantanahdengansertifikatyangsangateratsekaliyaitu sertifikat sebagai alat bukti hak atas tanah yang yang pemberiannya diberikan oleh pemerintah sebagai proses akhir dari kegiatan pendaftaran tanah. Dan diharapkan pulapenerbitansertifikatsebagaialatbuktikepemilikandapatmenekansetiap permasalahanatausengketadalamduniapertanahansertadapatdijadikanalat jaminan dalam suatu perjanjian atau perikatan untuk mendapatkan fasilitas kredit bagi yang membutuhkannya baik untuk keperluan investasi, produktif maupun konsumtif.

26Ibid27Ibid28 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, cet. VIII. (Jakarta; Djambatan, 1999), hal. 78