goed en betaalbaar wonen voor iedereen - · pdf filegoed en betaalbaar wonen voor iedereen!...

3

Informatie

Koersplan 2016-2020

Goed en betaalbaar wonen voor iedereen

3

Voorwoord 3

De wereld waarin we werken 4 Politieke ontwikkelingen Regionale ontwikkelingenTrends & marktontwikkelingen

Hier staan wij voor 8BouwstenenmodelVisieMissieCultuur en kernwaarden

Van droom naar daad 18Onze drie speerpunten

Wat hebben we nodig? 28Een professionele organisatie

Van vinden onze partners? 33Wat vinden onze huurders?Wat vindt de gemeente Apeldoorn?Hoe denken onze partners over thema’s rondom invloed?

Ambities in beeld 36

Woningbezit in beeld 38

Inhoud

Huishoudelijk medewerker

3

Goed en betaalbaar wonen voor iedereen!

De Woonmensen huisvest ruim 5.100 huishoudens in Apeldoorn. Wij vinden dat wonen een basisvoorziening is waar iedereen recht op heeft. Het lijkt zo vanzelfsprekend; een dak boven je hoofd, stromend water uit de kraan, de verwarming een graadje hoger in de koude wintermaanden. Maar die vanzelfsprekendheid geldt lang niet voor iedereen. Mensen met een beperkt inkomen of een kwetsbare positie in de samenleving hebben vaak hulp nodig om goed en betaalbaar te kunnen wonen. Voor deze mensen zetten wij ons als sociale verhuurder dagelijks in.

We maken ons zorgen over de stijgende woonlasten voor huurders. Een huur die uitstijgt boven de huurtoeslaggrens is voor velen nauwelijks op te brengen. Het is onze plicht om daar iets aan te doen, ook al maakt de politiek ons dit niet eenvoudig. Zo dragen we van elke twaalf maanden huur er twee af vanwege de verhuurdersheffing. De veranderende omstandigheden vragen om bezinning en aanscherping van ons beleid. Welke keuzes moeten we maken om onze doelgroep zo goed mogelijk te helpen en om onze financiële continuïteit te waarborgen? Deze vraag was de basis voor ons koersplan ‘goed en betaalbaar wonen voor iedereen!’

De richting van dit koersplan is mede bepaald door bewoners, de ge-meente Apeldoorn en andere samenwerkingspartners. Met hen hebben we gesproken over de toekomst van wonen in Apeldoorn en de rol van de Woonmensen hierin. Samen waren we het eens over drie belangrijke thema’s waar we ons de komende jaren op moeten richten: betaalbaar-heid, invloed voor bewoners en het creëren van financiële ruimte. Dit betekent niet dat andere onderwerpen onbelangrijk zijn. Ze komen echter niet op de eerste plaats.

Het koersplan 2016-2020 is geen boekwerk dat in een lade belandt, maar een overzichtelijk en vooral levendig document. We vertalen het plan in concrete acties en individuele prestaties van medewerkers. Zo zeggen we wat we doen en doen we wat we zeggen. En hier mag u ons gerust op aanspreken.

Vincent van Oordtdirecteur-bestuurder

Voorwoord


3

De wereld waarin we werken

De wereld waarin we werken is constant in beweging. We staan voor de uitdaging om met deze veranderende omgeving om te gaan. Dit is essentieel om de continuïteit van de organisatie te waarborgen en om onze doelstellingen te kunnen blijven halen. De factoren die van toepassing kunnen zijn op ons beleid staan hierna beschreven.


5

Politieke ontwikkelingen

Vooralsnog heeft het huidige kabinet met wisselende oppositie-steun diverse hervormingsdossiers tot een goed einde gebracht. De besluiten vanuit Den Haag werken voor een groot deel door in het dagelijks werk van corporaties.

De Nieuwe WoningwetOp 17 maart 2015 stemde de Eerste Kamer in met de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, ook wel nieuwe Woningwet genoemd. De wet trad per 1 juli 2015 in werking en heeft de nodige gevolgen voor woningcorporaties. De herziening sluit overigens aan bij de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties, die begin 2014 rapporteerde over de problemen rond woningcorporaties. Links staan belangrijke punten uit de nieuwe Woningwet opgesomd.

Belastingen en heffingenSinds 2008 moeten woningcorporaties vennootschapsbelasting afdragen voor de kernactiviteiten. In 2014 kwam daar de ver-huurdersheffing bij. Daarnaast moeten woningcorporaties bijdragen aan de steunregeling voor noodlijdende corporaties. Deze belastingen en heffingen beperken onze investerings-kracht.

Akkoord Aedes en WoonbondIn de zomer van 2015 hebben huurders (Woonbond) en verhuur-ders (Aedes) een sociaal huurakkoord gesloten voor de periode 2016-2018, met de mogelijkheid het te verlengen tot 2020. Aedes en de Woonbond willen de jaarlijkse huurstijging beperken en de huurprijs sterker koppelen aan de kwaliteit van de woning. Huurverhoging is dan niet meer afhankelijk van het inkomen van de huurder.

• Corporaties keren terug naar hun kerntaak: beheren, verhuren en bouwen van sociale woningen voor mensen die een laag inkomen hebben of anderszins moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Onder voorwaarden mogen corporaties maatschappelijk vastgoed beheren.

• Huishoudens met huurtoeslag moeten passend naar hun inkomen gehuisvest worden. In 2016 wordt een landelijk genormeerde passendheidstoets ingevoerd.

• Woningcorporaties mogen alleen nog niet-DAEB-activiteiten ondernemen als de gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn.

• Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zal opgaan in een nieuw te vormen autoriteit voor het toezicht op woning-corporaties. De nieuwe autoriteit krijgt de mogelijkheid tot het geven van aanwijzingen.

• Huurdersorganisaties krijgen meer en ruimere rechten.

• De leefbaarheidsactiviteiten van een corporatie worden in overleg met de gemeente vastgesteld en kennen een limiet.


6

Regionale ontwikkelingen

In Apeldoorn hebben we samen met de andere corporaties en de gemeente afspraken gemaakt over de volkshuisvestelijke opgave, vastgelegd in de prestatieafspraken 2015-2018. Samen hebben we de afgelopen jaren al veel werk verzet om de stad nog mooier en het wonen nog prettiger te maken en bewoners plukken de vruchten van die

intensieve samenwerking. Maar we zijn nog niet klaar. De focus ligt op de bestaande voorraad en de woonomgeving. We blijven samen met bewoners en organisaties in de wijken werken aan prettig en betaalbaar wonen. Feiten en ontwikkelingen waarmee we rekening houden staan hieronder weergegeven.

De financiële slagkracht van partijen is beperkt.

Het aantal kwetsbaren in Apeldoorn is groter dan in de rest van het land.

Apeldoorn is een echte gezinnenstad en tot 2020 blijft het aantal inwoners gelijk.

In Apeldoorn is sprake van een dubbele vergrijzing.


7

Trends & marktontwikkelingen

Onderstaande trends en ontwikkelingen hebben in meer of mindere mate invloed op ons beleid. We volgen de ontwikkelingen en anticiperen hierop.

• Door ontgroening, vergrijzing en in toenemende mate door kleinere gezinsvormen

ontstaan meer kleine huishoudens.

• Door huishoudverdunning en de toename van de doelgroep blijft de vraag naar sociale

huurwoningen onverminderd groot. Ook de toename van vluchtelingen met een

verblijfsstatus vergroot de druk.

• Er is een toenemende vraag naar andere, kleinere en flexibele woonvormen.

• Er ontstaat een kloof tussen mensen die goed en mensen die minder goed mee kunnen doen aan de

maatschappij. De overheid trekt zich terug waardoor meer verantwoorde-

lijkheid verwacht wordt van de individuele burger (participatiemaatschappij).

• De zorgsector is continu in beweging. Zorgpartijen herbezinnen zich op hun

verdienmodel en mensen blijven langer zelfstandig thuis wonen.

• Door bezuinigingen in de zorg zijn mensen steeds meer afhankelijk van

mantelzorgers.

• Woningen bouwen wordt steeds makkelijker en goedkoper.

In de toekomst kan ook 3D printing hier een rol in spelen.

• De markt voor koopwoningen toont herstel.

• Er ontstaan meer flexibele contracten en de baanzekerheid neemt af.

• Het imago van corporaties heeft deuken opgelopen.

Het is een uitdaging om vertrouwen terug te winnen.

• De impact en mogelijkheden van internet groeien. Onze doelgroep zal

een toenemende behoefte hebben aan online communicatie.


3

Hier staan wij voor

Het huisvesten van mensen is ons bestaansrecht. Onze woningen zijn in die zin een middel om dat primaire doel te dienen. Onze kracht ligt in het vermogen om samen met bewoners en andere partners het wonen in de breedste zin van het woord meer te laten zijn dan alleen verhuren en beheren. Een mooi voorbeeld zijn onze +Punten. Plekken waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, iets kunnen leren. Met andere woorden: samen meerwaarde creëren.


3

Bouwstenenmodel

In voorbereiding op dit koersplan heeft de Woonmensen het Bouwstenenmodel gebruikt als basis voor de verdere uitwerking. Aan de hand van tien bouwstenen worden de organisatie, het verdienmodel, klanten, relaties en leveranciers beschreven.

Partners Kernactiviteiten Unieke waardepositie

Klantrelatie Klantsegmenten en maatschappij

Middelen Communicatie-kanalen

Kostenstructuur Surplus Inkomsten

betaalbare woningen met een plus

een degelijke, bewonersgerichte

beheerformule

nadruk op zelfregie door huurders

mensen met een smalle beurs

mensen met een fysieke of andere

beperking

grote doelgroep senioren

digitalisering

meer ruimte voor maatwerk

huurdersonderzoek om wensen te onderzoeken

afspraak is afspraak

samenwerking huurdersgroep

verhuur sociale huursector

verkoop woningen

vernieuwing als kans

initiatieven stimuleren

vastgoedbeheer en ontwikkelen sociale

huurwoningen

investeren in ontmoe-ting, bevorderen van bewonersinitiatieven

en zelfbeheer

zaken die anderen beter/efficiënter

kunnen, doen we niet zelf

zonder samenwerking kunnen wij ons werk

niet doen

inzicht in kosten intern verbeteren

slimmer inkopen

werken aan leefbaarheid &maatschappelijke meerwaarde

vertalen in concrete opbrengsten

8 6

7

1

9

4

3 2

10 5


10

1

2

Bouwsteen Unieke waardepositie

De meest wezenlijke waarde die wij toevoegen aan de Apeldoornse samenleving zijn betaalbare woningen met een plus. Die plus zit hem in een degelijke, bewonersgerichte beheerformule, maar ook in onze nadruk op zelfregie door huurders. Willen bewoners meer zelf doen, dan ondersteunen we dat. Van het zelf onderhouden van een gemeen-schappelijke tuin tot het oprichten van een coöpe-ratie waarin het beheer wordt ondergebracht. Ook onze +Punten zijn een mooi voorbeeld van zelf-regie. In deze ‘buurthuiskamers’ organiseren bewoners zelf allerlei activiteiten. Vanuit hier zijn

bovendien de kluspunten en materialendepots ontstaan waar bewoners de ruimte en het materiaal beheren, klussen uitvoeren en spullen uitlenen. Sinds 2015 subsidieert de gemeente Apeldoorn een aantal +Punten in het kader van ontmoeting vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteu-ning. Samen met partners in zorg en welzijn geven wij invulling aan deze functie.

Bouwsteen Klantsegmenten en maatschappij

We richten ons op mensen met een smalle beurs en op mensen met een fysieke of andere beperking. Onze woningvoorraad moet daar qua prijsstelling en kwaliteit op afgestemd zijn. Een in omvang sterk toenemende groep huurders zijn senioren. Geluk-kig is een groot deel van onze woningvoorraad (twintig procent) geschikt voor huurders met een zorgvraag. Om deze doelgroep goed te kunnen blijven bedienen, is heldere communicatie met zorgen welzijnspartners van groot belang, maar ontkomen we ook niet aan investeringen in vastgoed. Voor cofinanciering en samenwerking gaan we op zoek naar preferred suppliers voor zorg en ondersteuning.


11

3

4Bouwsteen Klantrelatie

Wat zijn de verwachtingen van onze huurders en woningzoekenden? Daar komen we achter door huurdersonderzoek. Bijvoorbeeld in de vorm van een digitaal klantenpanel. Wat we zeker weten: huurders willen goede dienstverlening. Uitvoeren wat we afspreken en duidelijk zijn, dat is de kern. De mogelijkheid voor huurders om zelf via internet een afspraak in te plannen op het moment dat het hen goed uitkomt is de trend. Daarnaast hebben veel huurders ideeën om het wonen in de buurt plezieriger te maken, willen ze aan de slag in een bewonersgroep, meepraten over onderhoud of met ons nadenken over duurzaamheid. Daar staan we voor open. In welke vorm we dat doen, maakt niet uit. Het moet aansluiten bij de beleving van de huurders.

Bouwsteen Communicatiekanalen

Digitalisering als hulpmiddel voor communicatie is alom: van digitaal klantenpanel tot een app voor het melden van een reparatieverzoek. Van een digitaal wijkplatform tot voor iedere huurder een eigen portaal met alle relevante klantgegevens. Daar investeren we in. In 2016 starten we met een project waarbij de huurder alle denkbare diensten digitaal kan afnemen. De ambitie is om in 2020 75% van de huurders online te faciliteren. Hierdoor ontstaat een grote mate van zelfredzaamheid onder huurders, waardoor wij meer tijd hebben voor maatwerk. Er blijft immers altijd specifieke, per-soonlijke aandacht nodig voor huurders die met een probleem kampen dat je via internet niet oplost. Bijvoorbeeld uitzichtloze schulden. Persoon-lijk contact en moderne media vullen elkaar dus aan. Denk aan een huurdersblog tijdens een onderhoudsproject, maar ook een inloopspreekuur voor concrete vragen tijdens zo’n project.


12

5

6

7

Bouwsteen Inkomsten

De twee belangrijkste inkomstenbronnen zijn huur en opbrengst uit verkoop van grondposities, woningen uit de bestaande woningvoorraad en bedrijfsmatig onroerend goed. We kiezen bewust voor verhuur van woningen in de sociale huursec-tor. Woongebouwen in het segment vrije sector kunnen dan ook verkocht worden. Het exploiteren van commercieel bedrijfsmatig onroerend goed is geen kernactiviteit. Ook dit vastgoed verkopen we, mits de condities aantrekkelijk genoeg zijn. Het verkopen van woningen die vrijkomen of verkoop aan zittende huurders blijft de komende jaren voor de Woonmensen een noodzaak. Het zal gaan om 25 tot 40 woningen per jaar. Zo blijft er geld beschik-

baar om schulden af te lossen, om te investeren in het beheer en onder-houd van onze sociale woningvoorraad en om op termijn nieuwe sociale woningen in Apeldoorn te ontwikkelen.

Bouwsteen Middelen

Om waar te kunnen maken wat we beogen, moet iedere medewerker zijn of haar steentje bijdragen. Dat betekent open staan voor anderen, de wil hebben om het steeds beter te doen en door vernieuwing niet te zien als bedreiging, maar als kans. Daar zit de kracht van onze organisatie. Als werkgever stimuleren we initiatief, maken we heldere afspraken over de bijdrage van iedere medewerker en faciliteren we hem of haar hierin.

Bouwsteen Kernactiviteiten

Onze kernactiviteit is vastgoedbeheer en ontwik-keling van sociale huurwoningen. De maatschap-pelijke en financiële waardeontwikkeling van het woningbezit kan wat ons betreft niet zonder een actieve bijdrage van de Woonmensen om te zorgen voor prettige woonmilieus. In essentie wordt dat gemaakt door de mensen die er wonen. Vandaar dat we ook investeren in ontmoeting, bevorderen van bewonersinitiatieven en zelfbeheer.


13

9

8

Bouwsteen Kostenstructuur

We willen het inzicht in de kostenstructuur in de organisatie verhogen. Als medewerkers zich bewust zijn van uitgaven, kunnen we eenvoudiger een kostenbesparing realiseren. Besparingen op uitgaven voor onderhoud zoeken we in de eerste plaats in slimmer inkopen met behoud van kwaliteit voor de huurder. Lagere uitgaven voor personeel en organisatie zijn te bereiken met behoud van goede dienstverlening aan de huurder. Een belangrijk deel van de kosten is echter niet (op korte termijn) te beïnvloeden: heffingen van de overheid, rentelas-ten en aflossingen.

Bouwsteen Partners

Een wezenlijk onderscheid bij het begrip partner is het al dan niet bestaan van een opdrachtgever/opdrachtnemer-relatie. Zo is een aannemer opdrachtnemer en tegelijkertijd partner, gezien vanuit het idee van ketensamenwerking. De tendens is om activiteiten die anderen beter kunnen, niet langer zelf te doen als corporatie. Met veel andere partijen is er niet zozeer een dergelijke relatie, althans niet in de kern van de zaak. Denk aan zorginstellingen, welzijnsorganisaties, de gemeente Apeldoorn, vrijwilligersorganisaties, de kredietbank, maatschappelijk werk. Met deze partijen werken we nauw samen aan prettig wonen. Zonder die samenwerking kunnen wij ons werk als corporatie niet uitvoeren.


14

10Bouwsteen Surplus

Het surplus, de meerwaarde, bestaat uit maatschap-pelijk rendement. De essentie van maatschappelijk rendement komt tot uiting in de huurprijs die we vragen voor onze woningen. De huurprijs is immers bijna altijd lager dan de marktwaarde.

Het zit echter ook in andere dingen: onze +Punten als ontmoetingsplekken in de buurt, het materialendepot waarvan huurders kosteloos gebruik kunnen maken, de kluspunten waar huurders reparaties kunnen (laten) uitvoeren. Kortom: werken aan leefbaarheid. Maar ook het begeleiden van mensen met een participatiebaan, zodat zij een betere kans maken op betaald werk. Ook onze huurders merken daar iets van: bijvoor-beeld beter onderhoud van de woonomgeving. We ondersteunen ook graag maatschappelijke initia-tieven zoals de weekendschool voor kinderen met potentie en stichting Present: vrijwilligers die zich inzetten voor de medemens. Voor ons is de kunst om de maatschappelijke meerwaarde te vertalen in concrete opbrengsten.

In de praktijk: particpatiebanen

De Woonmensen geeft mensen graag kansen. We bieden participatiebanen voor mensen in de wijk, maar ook bij ons op kantoor. Zo werken we samen met de gemeente in project Talent, waar-bij mensen met achterstand tot de arbeidsmarkt weer aan de slag kunnen. Inmiddels hebben we al tientallen participatiebanen kunnen vergeven, waarvoor we ook subsidie ontvangen. Het mes snijdt dus aan twee kanten.

Dave, Ed, Peter, Sjaak en Marchel zijn dagelijks te vinden in de wijk. Ze verwijderen onkruid tus-sen de tegels, prikken zwerfafval uit het groen en blazen blad van de stoep. En moet er een lamp worden vervangen in de hal van een complex of komen bewoners voor het lenen van materialen voor een buurtactiviteit? Ook dan staat het buurt-beheerteam voor bewoners klaar. De vijf enthou-siaste medewerkers van de Felua groep, die bij de Woonmensen zijn gedeta cheerd, helpen de buurt netjes en leefbaar te houden.


15

Visie

Een visie geeft aan waar we voor gaan. We leggen hierin niet uit wat we doen, maar wat we willen bereiken. We hebben hierbij gekozen voor de essentie:

Onze droom is goed en betaalbaar wonen voor iedereen.

In een ideale woningmarkt heeft iedereen een huur- of koopwoning die hij kan betalen. Wij maken ons hier sterk voor door van betaalbaarheid een speerpunt te maken in ons beleid. Met goed wonen bedoelen we kwaliteit in de breedste zin van het woord. De woning zelf, de woonomgeving, maar ook het serviceniveau van de corporatie draagt bij aan kwaliteit van wonen. Dat de behoeftes per klant verschillen, blijkt uit de hieronder geschetste situaties.

John (28) heeft zijn eigen bedrijf en is een druk baasje. Hij wilde een appartement in het centrum en vond bij de Woonmensen de woning die hij zocht. Het ondertekenen van de huurovereen-komst deed John ’s avonds thuis op zijn tablet. De huur laat hij automatisch overschrijven. De pro-blemen met de thermostaat meldde John via een app op zijn mobiele telefoon aan de Woonmensen. Hij plande een afspraak in op een moment waarop het hem uitkwam. John hoeft geen intensief con-tact met een woningcorporatie. Hij wil prettig wonen en alles zoveel mogelijk online afhandelen.

Willem (71) en Gerda (69) wonen in een een-gezinswoning die eigenlijk te groot voor ze is. Ze willen graag naar een kleinere woning en roepen hiervoor de hulp van de Woonmensen in. De woonconsulent adviseert ze een seniorenwoning en omdat ze nog ingeschreven staan, komen ze al snel in aanmerking. Gerda ziet wel enorm op tegen de verhuizing omdat Willem een slechte rug heeft. De woonconsulent van de Woon-mensen brengt ze in contact met een verhuisser-vice en een stoffeerder. Als Willem en Gerda in hun nieuwe woning wonen, voelen ze zich al snel thuis. Vooral omdat ze met leeftijdsgenoten

wekelijks kun-nen klaverjas-sen in het nabijgelegen +Punt.

Suzan (42) is gescheiden en woont met haar twee kinderen in een eengezinswoning die net te duur voor haar lijkt te zijn. Na een paar keer huurachterstand te hebben gehad, neemt de Woonmensen contact met haar op en volgt een gesprek. Haar uitgavenpatroon lijkt het grootste probleem te zijn. De Woonmensen schakelt een budgetcoach in en Suzan krijgt haar huishoud-boekje op orde. Het contact met de Woon-mensen heeft Suzan bovendien aangezet tot vrijwilligerswerk in de buurt. Samen met een buurvrouw staat ze nu wekelijks bij de Speelbox. De betalingsproblemen zijn verleden tijd en Suzan voelt zich prettiger dan ooit.


16

Missie

Een missie geeft aan waar we voor staan. Wat bieden we, op wie richten we ons en wat kenmerkt ons? De missie van de Woonmensen luidt:

Wij richten ons op mensen uit de regio Apeldoorn met beperkte kansen op de woningmarkt. We kennen deze mensen en daarmee ook hun woon-behoeften. Dit is ons vertrekpunt om hen goed, passend en betaalbaar te laten wonen in een pret-tige buurt. Een buurt die bewoners zelf maken waar-bij we op zoek gaan naar hun initiatieven. Zij zijn medeverantwoordelijk voor hun woning en woon-omgeving en hebben invloed op keuzes die we maken. Onze corporatie is voor en van bewoners.


17

Cultuur en kernwaarden

De cultuurwaarden vormen onze basisprincipes. Ze zijn het kompas die onze acties en beslissingen leiden. De cultuur van de Woonmensen kenmerkt zich door openheid, samenwerking en resultaatgerichtheid. In onze kleine, dynamische organisatie zijn de lijnen kort en kunnen we snel handelen. Medewerkers zijn teamspelers die elkaar inspireren. Zo werken we met elkaar, maar vooral ook met onze huurders. De volgende waarden geven invulling aan deze cultuur:

• Wij maken concrete afspraken en komen die na• Wij nemen en waarderen initiatief• Wij ondernemen verantwoord en transparant• Wij spreken elkaar persoonlijk aan


3

Van droom naar daad

Bij het opstellen van dit koersplan hebben we gebruik gemaakt van de Strategiehuismethode. Deze methodiek geeft structuur aan denkwijzes, dwingt tot keuzes en brengt voor iedereen duidelijkheid. Uiteindelijk komen we hiermee tot de kern van onze ambitie: drie speerpunten waar we ons de komende jaren op richten: betaalbaarheid, invloed voor bewoners en financiële ruimte. Dit betekent niet dat we andere dingen niet meer doen, maar wel dat we ons focussen op wat nu het belangrijkst is. Volgens ons, maar ook volgens onze huurders en partners, die we betrokken bij de totstandkoming van dit koersplan.


19

Onze drie speerpunten

Betaalbaarheid | Invloed voor bewoners | Financiële ruimte

Onze missie zegt al waarom we betaalbaarheid belangrijk vinden. We richten ons op mensen uit de regio Apeldoorn met beperkte kansen op de woningmarkt. Dat kunnen we niet doen zonder betaalbaarheid als speerpunt te kiezen. Bovendien is betaalbaarheid de afgelopen jaren belangrijker geworden dan ooit. Sinds de overheid woningcorporaties een verhuurdersheffing oplegde, zijn de huren flink gestegen en door de economische crisis kunnen steeds meer mensen hun woning moeilijker betalen dan in het verleden. Onze ambities op het gebied van betaalbaarheid zijn gericht op zowel zittende als nieuwe huurders.

BeschikbaarheidBeschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen is een basisvoorwaarde. Met de gemeente Apeldoorn zijn door de corporaties afspraken gemaakt over beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen in de stad tot en met 2018. De Woonmensen zal in de periode tot en met 2019 nauwelijks nieuwe woningen aan het bezit kunnen toevoegen.


20



Onze ambitie Meer huurders kunnen hun woning betalen.

Onze doelen • Minimaal 10% van ons woningaanbod (voor woningzoekenden in de sociale

huursector) heeft een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens* en minimaal 75% onder de 2e aftoppingsgrens*.

• Het aantal zittende huurders met een huurachterstand (minimaal 200 euro) daalt tot maximaal 125.

Waar staan we nu?• Vooral huishoudens met een laag inkomen en (complete) gezinnen hebben

het lastig om een passende, betaalbare woning te vinden. Senioren en eenper-soonshuishoudens vinden het minst moeilijk een passende, betaalbare woning.

• Er zijn 250 huurders van een sociale huurwoning met minimaal € 200 achterstand.

• Proces rondom huurincasso is opnieuw onder de loep gelegd.

Wat zien we als de belangrijkste uitdagingen?• Betere match tussen vraag en aanbod zonder al te zeer in te grijpen in de

keuzevrijheid van woningzoekenden.• Voorkomen dat huurders een huurachterstand krijgen.• Voorkomen dat huurders met huurachterstand dieper in de problemen komen.• Interne procesverbeteringen die bijdragen aan de ambitie.

Welke strategieën kiezen we om onze doelen te halen?• Voorwaarden scheppen om lagere woonlasten mogelijk te maken.• Woningzoekenden goed informeren over woonlasten zodat zij een

bewuste woonkeuze kunnen maken.• Inzetten op vroegsignalering van betalingsproblemen.

* Over huurgrenzen:

In 2015 is de kwaliteitskortings-grens € 403,06. Is de feitelijke huur lager dan deze kwaliteitskortings-grens, dan krijgt de huurder het verschil tussen de basishuur en de feitelijke huur voor 100% vergoed.

In 2015 is de 2e aftoppingsgrens € 618,24 De aftoppingsgrens is de grens tot waar men 75% huur-toeslag ontvangt.

Met aftopping zorgen we ervoor dat deze woningen bereikbaar blijven voor nieuwe huurders met een laag inkomen. Ongeveer driekwart van de nieuwe huur-ders van sociale huurwoningen in Apeldoorn heeft recht op huur-toeslag. Deze groep mag vanaf 2016 alleen nog maar een huur-woning betrekken met een huur-prijs onder de voor hen geldende aftoppingsgrens.

21


DuurzaamheidAls het gaat om betaalbaarheid, speelt ook duurzaamheid een belangrijke rol. Hoe beter het energielabel van de woning, hoe groter de kans dat de bewoner bespaart op de uitgaven voor energie. Onze ambitie is om te zorgen dat in 2020 de woning-voorraad van de Woonmensen gemiddeld een energielabel C heeft. Waar het even kan gaan we voor label B. Dit is overeengekomen in de prestatieafspraken met de gemeente Apeldoorn. Het aanbrengen van isolatie (isolerend glas, dak-/vloer-/gevelisolatie) doen we gelijktijdig met andere onderhoudswerkzaamheden zoals schilderwerk. In totaal voeren we tot 2020 in circa 1100 woningen werkzaamheden uit waarbij energetische maatregelen genomen worden.

De ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid gaan snel. Eén van de meest interessante ontwikkelingen is de zelfvoor-zienende woning. Iedere bewoner zijn eigen energiebedrijfje! Voor ons is maatstaf dat we in dit soort ontwikkelingen stappen wanneer het voor de bewoner en voor ons rendabel is. Op dit moment kiezen veel huurders al voor zonnepanelen om de energieprestatie van hun woning te verbeteren.

Volgens ons heeft zonne-energie de toekomst. We streven ernaar dat zo veel mogelijk huurders kiezen voor zonnepanelen: goed voor de portemonnee en goed voor het milieu.

In de praktijk: zonne-energie

In 2015 voerde de Woonmensen in

Kerschoten grootonderhoud uit aan 119

eengezinswoningen. Een uitgebreid pak-

ket aan energiebesparende maatregelen

was onderdeel van het project. Hierdoor

gingen de woningen van energielabel

D/E naar energielabel B, of zelfs naar

label A als bewoners kozen voor zonne-

panelen.

Onder de titel ‘Zon voor Huur’ konden

huurders zonnepanelen op hun dak

laten plaatsen. Huurders hoefden de

panelen niet zelf te kopen en te plaat-

sen. Dat deed de Apeldoornse energie-

coöperatie deA.

Bewoners die meedoen aan Zon voor

Huur betalen maandelijks een ver-

goeding voor de zonnepanelen. Deze

vergoeding is 80% van de opbrengst van

de zonnepanelen. De panelen leveren

huurders dus een voordeel op van 20%

van de energieopbrengst.

22


DoorstromingWe vinden het belangrijk dat senioren die dat willen, kunnen doorstromen vanuit hun eengezinswoning naar een kleinere woning. We gaan dan ook door met het project ‘kleiner wonen’, waarbij we senioren ondersteunen door voorlichting en het aanbieden van zo’n kleine woning, eventueel met huurkorting.

In de afgelopen jaren hebben we 25 senioren geholpen aan een kleinere, meer passende woning. Hierdoor kwamen er 25 woningen vrij voor gezinnen die op hun beurt weer 25 woningen achterlieten voor starters. Zo hebben we met het project ‘kleiner wonen’ dus 75 huishoudens blij kunnen maken met een nieuwe woning. We gaven hierbij in totaal ruim € 2.100 huurkorting.

252525


23



Inbreng van bewoners is essentieel voor ons werk. Weten wat onze bewoners belangrijk vinden, daar begint het mee. Maar ook onze ogen en oren open hebben voor wat zij zelf kunnen bijdragen aan het beheer van woningen en de leefbaarheid van de buurt waar men woont. Bewonersinitiatief moedigen we daarom ook zeer aan. Onze +Punten, kluspunten en het materialendepot zijn daar mooie voorbeelden van. De werkwijze van onze buurten sociaal beheerders is gericht op het ondersteunen van initiatieven van bewoners. Door meer invloed te geven aan huurders kunnen we op een meer prettige wijze met ze samenwerken. We weten wat hun wensen zijn en kunnen ons beleid hier op afstemmen waar mogelijk.

Daarnaast is ‘invloed geven’ meer dan in het verleden verankert in de nieuwe Woningwet. Het past bij de huidige visie op wonen en de rol van woningcorporaties hierin. We zijn in 2014 dan ook begonnen met het geven van meer verant-woordelijkheid aan bewoners. Een voorbeeld hiervan is een opgerichte huurderswerkgroep die een nieuwe manier van huurdersvertegen-woordiging aan het ontwikkelen is.


24



Onze ambitie Huurders hebben meer invloed op ons werk.

Ons doel Minimaal 80% van de huurders die actief met ons (gaan) samenwerken, vinden dat ze meer invloed hebben gekregen op ons werk.

Waar staan we nu?• Onze inschatting is dat de huidige invloed minimaal is.• Om dit te meten moeten we een 0-meting doen, de groei na 2 jaar meten en het resultaat na 4 jaar.

Hieruit moet duidelijk worden hoe men de invloed nu ervaart.• We zijn niet gewend om huurders veel invloed te geven.• We weten de enthousiaste huurders nog niet overal goed te vinden.

Wat zien we als de belangrijkste uitdagingen?• We willen in iedere buurt een actieve bewonersgroep.• De buurten moeten we nog exact vaststellen. We gaan voor buurten met substantieel woningbezit.• Prioriteitenlijst per buurt maken. In welke buurten is meer invloed belangrijker?• We willen enthousiaste, goede gesprekspartners onder onze huurders vinden en met hen resultaten

boeken. We hebben intern een slag te slaan. We zijn niet gewend om huurders veel invloed te geven. • Met elkaar in gesprek om afspraken te maken: Waar willen huurders invloed op hebben en hoeveel?• We moeten verwachtingen managen.

Welke strategieën kiezen we om ons doel te halen?• Medewerkers bewuster maken van het belang van invloed voor huurders.• Huurders denken mee over invulling en voorwaarden. Het moet van hen zelf zijn.


25


CorporatieraadDe Woonmensen doet samen met vier andere corporaties mee met het experiment ‘de corporatieraad’, een initiatief van brancheorganisatie Aedes in samenwerking met adviesbureau Atrivé en universiteit Nijenrode. Een corporatieraad kan de zogenaamde ‘derde laag’ vormen, naast het bestuur en de raad van commissarissen. Een corporatieraad is geen formeel bestuur en houdt geen toezicht, maar heeft wél invloed. Ook is het idee van de corporatieraad niet bedoeld om de plek in te nemen van een huurdersorganisatie. Kern is dat de corporatieraad de dagelijkse werkelijkheid binnenbrengt en dat de corporatie deze inbreng doorvoert in haar beleid en activiteiten. Deelnemers vertegenwoordigen geen organisatie, maar hebben wel een achterban. Doelstelling: 1,5 jaar ervaring opdoen

ZelfbeheerOok op complexniveau zien we steeds meer vormen van zelf-regie. In samenwerking met de Koninklijke Nederlandse Heide-maatschappij onderzoeken huurders van het complex Zonnedauw de mogelijkheden van zelfbeheer. Mogelijk leidt dit tot het oprichten van een coöperatie die de woningen beheert. Maar ook veel minder vergaande vormen van beheer onder-steunen we van harte. Een aantal groepen huurders onderhoudt inmiddels zelf de gemeenschappelijke tuin. Leuk om te doen en het scheelt in de portemonnee. Ook het zelf schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten van een flatgebouw is zo’n idee.Doelstelling: onderzoeken hoe ver zelfbeheer kan gaan

In de praktijk: zelfbeheer

De woningen aan de Morinistraat in

Orden zijn twee jaar geleden gebouwd.

Toch komt het buurtondersteunings-

team Morini al ruim drie jaar bij elkaar.

De groep actieve bewoners telt namelijk

veel leden uit de gesloopte woningen

aan de Jan Steenlaan en Frans Hals-

laan. Zij werden actief betrokken bij de

bouw en hadden op een aantal punten

inspraak in de uitvoering van de nieuwe

woningen. Nog steeds vergadert het

team maandelijks over allerhande

onderwerpen die betrekking hebben op

de wijk. Het blijft echter niet bij praten.

De groep steekt regelmatig de handen

uit de mouwen. Coby, één van de leden,

vertelt: “We knippen zelf de heg in de

voortuin van de woningen. In ruil daar-

voor betalen we maandelijks minder ser-

vicekosten aan de Woonmensen. Buurt-

bewoners die dit niet zelf kunnen, helpen

we een handje. Om iets terug te doen zor-

gen zij op hun beurt weer voor een kan

koffie en een zelfgebakken cake.”


26



Eén ding staat als een paal boven water. De bedrijfslasten kunnen en moeten omlaag. Iedere euro die we niet uitgeven, kunnen we besteden aan betaalbaar wonen nu en in de toekomst. Daarom houden we alles tegen het licht: wat kunnen we zelf en samen met anderen ondernemen om de kosten te drukken? Denk bijvoorbeeld aan de inkoop van onderhoudswerkzaamheden, maar ook aan papierloos werken. Opbrengsten uit verkoop van individuele woningen en bedrijfsmatig onroerend goed gebruikt de Woonmensen om leningen af te lossen. Dat is nodig om een solide bedrijf te blijven.

Samenwerking of versnelde verkoopIn de komende jaren kan de Woonmensen op eigen kracht nauwelijks investeren in verbetering van de bestaande woningvoorraad en het realiseren van nieuwe, betaalbare woningen. Daarom onderzoeken we de mogelijkheden van samenwerking met andere corporaties om de investeringsruimte op een goed niveau te brengen. Mocht een dergelijke samenwerking niet binnen bereik zijn, dan is het een overweging om een gedeelte van de woningvoorraad complexgewijs aan derden te verkopen. Hierbij zal het gaan om woningen die geschikt zijn voor de vrijesectormarkt.


27



Onze ambitie Meer financiële ruimte om onze misse waar te maken.

Ons doel Verbeteren van de operationele kasstroom* met 100% door een efficiëntere en effectievere werkorganisatie.

Waar staan we nu?• We hebben te weinig financiële ruimte om te investeren.• Alle opbrengsten uit verkoop worden gebruikt om de leningenportefeuille

af te lossen.• De werkprocessen verlopen niet goed genoeg: dat kost geld.• Meer sturen op betaalbaarheid van woonlasten (dus minder inkomsten)

vraagt financiële speelruimte.

Wat zien we als de belangrijkste uitdagingen?• Meer grip op en verlaging van (variabele) onderhoudskosten.• Klanten meer zelf laten regelen.• Alle risico’s in beeld.• Goede en actuele portefeuillestrategie en complexbeheerplannen.• Betrouwbare informatievoorziening.• Denken in termen van kosten en opbrengsten.• Nadenken over: wat doe je zelf als organisatie, wat doe je samen met

anderen en wat besteed je uit?

Welke strategieën kiezen we om ons doel te halen?• Onderhoud op een voordeliger manier organiseren.• Motiveren om intern meer kostenbewust te gaan werken.• Processen efficiënter inrichten.

* Over operationele kasstroom:

De operationele kasstroom is de feitelijke geldstroom die in de organisatie in de loop van een boekjaar binnenkomt en uitgaat.

Een verbetering van 100% betekent in ons geval een verdubbeling van 6,5 miljoen tot 13 miljoen euro.


27

Wat hebben we nodig?

Om de genoemde doelen te kunnen bereiken heb-ben we de juiste middelen nodig. Dat begint met een professionele organisatie met deskundige medewerkers en efficiënt ingerichte werkprocessen. Daarnaast hebben we vastgoed nodig (woningen) dat voldoet aan de vraag van onze klant. Een derde middel is geld. Zonder financiële middelen kunnen we als woningcorporatie geen prestaties leveren. In dit laatste hoofdstuk beschrijven we hoe we met de middelen mens, vastgoed en geld omgaan.


29

Een professionele organisatie

VastgoedsturingVanwege beperkte financiële middelen en het belang van betaalbare huren moeten we strakker sturen op maatschappe-lijke en financiële prestaties. Sturen op financiële prestaties omvat enerzijds het managen van eigen/maatschappelijk vermogen en anderzijds de vastgoedsturing. Vastgoedsturing op tactisch ofwel complexniveau wordt assetmanagement genoemd. Door efficiënte en effectieve vastgoedsturing komen meer middelen beschikbaar voor maatschappelijke doelen.

Assetmanagement is nieuw voor onze organisatie. Het vormt een schakel tussen het strategische niveau van onze organisatie en onze afdelingen. Alle disciplines worden betrokken bij de beleidsuitvoering en (des)investeringsbeslissingen rondom onze complexen. Zo onderbouwt assetmanagement weloverwogen keuzes en afwegingen als het gaat om kwaliteit van wijken en prestaties van onze complexen in Apeldoorn.

De Woonmensen vertaalt deze ambitie in haar organisatiestructuur en werkprocessen.


30

Deskundige medewerkersOnze medewerkers zijn professionals die in staat zijn het grote plaatje te zien. Los van de afdeling waarin iemand werkzaam is, kunnen we samen prioriteiten stellen die bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie. Het koersplan vormt de basis om met medewerkers afspraken te maken over wat zij bijdragen aan de doelen die we met elkaar gesteld hebben.

Afgelopen twee jaar zijn belangrijke stappen gezet met de inrichting van de procesgerichte organisatie. De proces-groepen zijn een belangrijke factor in het succes van de organisatie. Het procesmanagement is zó ontworpen dat permanent nieuwe ontwikkelingen in de processen worden vastgelegd en gedeeld. Het werk wordt steeds verder vereenvoudigd, ‘lean’ gemaakt in het belang van de klant. Overbodige stappen in verhuur en onderhoud verdwijnen, overlappend werk met toeleveranciers kan – goed voorbereid – worden geschrapt.

De inrichting van online communicatie met de klant heeft prioriteit. We gaan hierbij gebruik maken van het werk van onze ketenpartners. Denk hierbij aan bouwbedrijven, zorgpartners of deurwaarders. We zullen zien dat binnen de organisatie het niveau van professionalisering verder zal toenemen. Op onderdelen, zoals de contractvorming met externe partners, kan goed worden samengewerkt met collega-corporaties. We kunnen de deskundigheden onderling uitwisselen. De doelen daarbij zijn een verhoging van het serviceniveau en de klanttevredenheid enerzijds en een verdere reductie van de apparaatskosten anderzijds. De omvang van de organisatie zal dan ook geleidelijk minder worden.


31

Visie op toezichtDe Raad van Commissarissen ziet toezicht als nabijheid op passende afstand. Nabij als het gaat om weten wat er speelt in Apeldoorn. Hoe de samenwerking met actieve huurders zich ontwik-kelt. Weten hoe stakeholders tegen de Woon-mensen aankijken en hoe de organisatie daarop anticipeert. Maar ook goed contact onderhouden met leden van het managementteam en de ondernemingsraad. En projectbezoeken afleggen om te weten wat er speelt in buurten en wijken.

Maar ook passende afstand. Want toezicht houden is iets anders dan besturen. Goed toezicht vergt inzicht in risico’s en kansen. Het is de taak van de RvC om de balans daartussen te bewaken en oog te hebben voor solide bedrijfsvoering. Het is de rol van de bestuurder om de koers uit te zetten en waar te maken. Slechts op basis van wederkerigheid en vertrouwen kan die samenwerking tot een optimaal resultaat leiden.

Governance en visitatieTransparantie en intern toezicht spelen in het functioneren van corporaties een wezenlijke rol als het gaat om invulling van de maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak. De Woonmensen heeft haar governancestructuur ingericht op basis van de Governancecode woningcorporaties 2015.

De Governancecode verlangt van corporaties dat zij zich eens per vier jaar laten visiteren. In 2014 is de Woonmensen samen met collega-corporaties De Goede Woning en Ons Huis gevisiteerd door Raeflex. De aanbevelingen van de commissie en van onze stakeholders op basis van de waar- nemingen over de periode tot en met 2013 sluiten prima aan bij de koers die de Woonmensen de komende jaren vaart. Het visitatierapport is terug te vinden op onze website.


32

Financieel beleidHet financieel beleid van de organisatie is gericht op het uitvoeren van taken op de verschillende maatschappelijke prestatievelden, waarbij de financiële continuïteit op de lange termijn gewaarborgd blijft. Dit betekent dat we continu de belangrijkste factoren tegen elkaar moeten afwegen: de betaalbaar-heid voor de klant, investeren in sociaal vastgoed en het op niveau houden van de financiële positie.

De financiële positie moet voldoen aan de eisen die de toezichthouders hieraan stellen om voor borging van nieuwe financiering in aanmerking te komen. In 2013 heeft de Woonmensen de eerste contouren uitgezet voor het financieel beleid voor 5 tot 10 jaar. De schuldenlast moet naar beneden gebracht worden, zodat de solvabiliteit weer voldoet aan de gestelde eisen en de schuld per woning naar een aanvaardbaar niveau kan worden gebracht. Eind 2014 bedraagt de schuld per verhuureenheid ruim € 50.000 (landelijk circa € 35.000). Elk jaar wordt dit beleid herijkt.

De doelstelling voor de periode 2016-2020 is de schuld per woning terug te brengen tot onder € 45.000.

Om dit te bereiken gaan we in de periode 2016-2020 voor de volgende resultaten:

De operationele kasstroom moet worden verbeterd met 100%. Hiermee ontstaat ruimte om naast aflossen ook weer te kunnen investeren in sociaal vastgoed.• De beheerskosten per ‘gewogen verhuureenheid’ moeten met circa 20% dalen naar € 800.• De onderhoudskosten per ‘gewogen verhuureenheid’ moeten met circa 10% dalen naar € 900.

De vastgoedportefeuille levert voldoende rendement op (direct/indirect). Door middel van vastgoedsturing maken we de juiste strategische overwegingen om de financiële en maatschappelijke doelstellingen van de organisatie te dienen.

We zullen naast de huidige ratio’s van onze toezichthouders onze eigen financiële ratio’s verder ontwik-kelen om sturing te geven aan het financieel beleid. De veranderingen die de nieuwe Woningwet met zich meebrengt spelen een grote rol in de bepaling hiervan, met name voor solvabiliteit en loan-to-value.

Het risicobeheer is op orde. We hebben inzicht in alle risico’s, ze zijn aanvaardbaar en we nemen voldoende maatregelen om deze risico’s af te dekken.


32

Wat vinden onze partners?

Dit koersplan is tot stand gekomen met hulp van huurders en andere partners. We namen hen mee in onze plannen voor de komende jaren en vroegen wat ze hier van vonden. Zo hielden we presentaties op ons kantoor, bezochten we partners bij de ge-meente en organiseerden we een thema-middag ‘prettig wonen doen we samen’ over de invloed van anderen op ons beleid. De belangrijkste bevinding-en van onze partners staan hierna weergegeven.


34

Wat vinden onze huurders?

• Huurders hebben graag meer invloed op het beleid van woningcorporaties.

• Er zijn de nodige zorgen over het moeten verkopen van huurwoningen.

• Kijk bij betaalbaarheid niet alleen naar nieuwe huurders, maar ook naar zittende huurders. Wees in dit kader voorzichtig met huurverhogingen.

• Als er cultuurwaarden worden opgesteld, is het belangrijk dat deze ook worden getoetst.

• Om financiële ruimte te vinden, is het wellicht goed om kritischer te kijken naar leegstand van commercieel vastgoed. Ook op het gebied van gezamenlijke inkoop met andere corporaties is misschien winst te halen.

• Leefbaarheid komt niet terug als speerpunt, maar dit is wel erg belangrijk.

Wat vindt de gemeente Apeldoorn?

• Betaalbaarheid is inderdaad een belangrijk onderwerp, maar beschikbaarheid is dat ook.

• Duurzaamheid is ook een belangrijk thema, niet in de laatste plaats omdat het invloed heeft op woonlasten.

• De Woonmensen is een prettige partner. Als het gaat om samenwerking met huurders, wordt er op gerekend dat het niet blijft bij plannen alleen: boter bij de vis!

• De gemeente kent de Woonmensen als woon- en zorg- corporatie. Nu de zorginstelling zich heeft afgesplitst is een duidelijke identiteit belangrijk.

• Er is breed gedragen begrip voor het speerpunt ‘creëren van financiële ruimte’. Zeker gezien de maatschappelijke discussie hierover.

• De gemeente wil zelf maximaal bijdragen aan lage woonlas-ten door gemeentelijke lasten zo laag mogelijk te houden.

Onderzocht: huurdersinvloed

29% van de huurders wil deelnemen aan nieuwe vormen van huurdersparticipatie. 40% geeft echter aan geen tijd te hebben.

De belangrijkste onderwerpen vinden huurders woningverbetering (87%), onderhoudsbeleid (85%) en huurprijsbeleid (84%).

59% wil het liefst invloed uitoefenen via een online enquête. Een traditionele bewonerscom-missie (22%) ligt niet langer het meest voor de hand.

BIj het hebben van invloed is voor huurders het kunnen adviseren en co-produceren voldoende. Slechts 2% geeft aan over alle onderwerpen ook daadwerkelijk mee te willen beslissen.

Bovenstaande resultaten komen uit een onderzoek onder ruim 200 huurders over huurdersinvloed.


35

Hoe denken onze partners over thema’s rondom invloed?

In september 2015 organiseerden we de bijeenkomst ‘Prettig wonen doen we samen’ in +Punt Orden. Samen met zo’n 40 samenwerkingspartners bespraken we hoe een corporatie zich laat beïnvloeden door de omgeving en met stellingen peilden we de opinie. Enkele resultaten:

Een woningcorporatie zou meer aan bewoners moeten overlaten.

Het belangrijkste van huurdersparticipatie is:

neeja

anders

niet meedenken, maar meedoen

nadruk op goed contact en niet op regels en bevoegdheden

Het grootste voordeel van zelfbeheer door bewoners vind ik:

Woningcorporaties zouden betere organisaties zijn als ze een corporatieraad hebben.

ik zie meer nadelen dan voordelen

bewoners hebben meer zeggenschap over woning en woonomgeving

eerst zien dan geloven

nee, een extra raad werkt verwarrend en vertragend

ja, als stakeholders meer invloed krijgen, komt dit de organisatie ten goede

als bewoners meer zelf doen, kunnen huur- en/of servicekosten omlaag


36

Ambities in beeld

477 800

Meer woningen met zonnepanelen

2015 2020

Woningen waarbij in de periode tot 2020 energiebesparendemaatregelen worden uitgevoerd:

Meer energetische maatregelen

Handhaven +Punten

525

2016: 10%

2018: 50%

2020: 75%

Meer online dienstverleningPercentage huurders

dat gebruik maakt van online

dienstverlening

Orden, Gentiaan, Kristal, De Groene Hoven en

Beekpark


37

Ambities in beeldVerkoop woningen

25-40 woningen per jaar

Doorstroming bevorderenMinder schuld

per woning

Meer participatiebanen

verhuisbewegingen met project ‘Kleiner Wonen’in de periode 2016-202075

2016 2020

€ 50.000 € 45.000

2016

2020


38

Ambities in beeldMeer complexen met huurdersvertegenwoordiging Corporatieraad in werking

Hogere klantwaardering

Minder huurachterstand

2016

2020

31

45

In 2020 hebben we een corporatieraad die de dagelijkse werkelijkheid binnenbrengt die wij vervolgens doorvoeren in beleid.

2016

2020

7,6

82016 2020

aantal zittende huurders met huurachterstand van minimaal € 200

230125


38

Woningbezit in beeld

Woningtype

Appartement

Eengezinswoning

Duurvanaf € 618,24

Vrije sectorVanaf € 710,68

Goedkooptot € 403,06 Betaalbaar

€ 403,06 tot € 618,24

Prijscategorie

goed en betaalbaar wonen voor iedereen - · pdf filegoed en betaalbaar wonen voor iedereen!...

Documents