iedereen mee met het wonen ?

IEDEREEN MEE MET HET WONEN ?

ZOEKTOCHT NAAR NIEUWE WOONVORMEN

MAART 2012

Programma• Inleiding• L’espoir: een zoektocht naar een woning• Community land trust: zoektocht naar financiering• Samenhuizen en samenwonen: een zoektocht naar

een nieuwe inhoud• Samenhuizen en samenwonen: een zoektocht naar

oplossingen• Biloba: zoektocht naar wonen en zorg• Documentaire over l’espoir

14 nouveaux logements à la rue Fin à Molenbeek

14 nieuwe woningen in de Finstraat in Molenbeek

Terrein: Finstraat Sint-Jans-Molenbeek

Terrain: rue Fin Molenbeek Saint-Jean

Partenaires / partners

Fonds du Logement / Woningfonds

Maison de Quartier / Buurthuis Bonnevie

CIRE

L’Espoir

Avec le soutien de / met steun van

Commune de Molenbeek / Gemeente Molenbeek

Politique des Grandes Villes / Grootstedenbeleid

Bruxelles Environnement / Leefmilieu Brussel

3 objectifs 3 doelstellingen• Réponse à la crise du logement: créer des

logements abordables via l’accès à la propriété

Antwoord op wooncrisis: betaalbare koopwoningen voor grote gezinnen

• Participation Participatie• Logements durables Duurzame woningen

Principes de base cahier de chargeprincipes lastenboek bewoners• Eviter conflits de cohabitation• Conflicten rond gemeenschappelijke ruimtes voorkomen• Duplex, image petite maison• Duplexappartementen, “huisjes”• Beaucoup de lumière naturelle• Natuurlijke lichtinval• Terrasses et jardins individuels• Terrassen of individuele tuintjes• Economiser l’énergie• Energie besparen• Image positive• Positief imago• Prix abordable• Betaalbare prijs• Qualité et durabilité des matériaux• Kwaliteit en duurzaamheid materialen

Visite maison passive / Bezoek passiefhuis

Réunion d’information maisons passives / Infovergadering over passiefhuis

Signature convention Fonds du Logement / ondertekening conventie Woningfonds

Participation à la fête du quartierDeelname aan buurtfeest

Présentation 7 projets d’architecturevoorstelling 7 architectuurprojecten

Etudier les projets avec l’EspoirBespreking van de projecten met l’Espoir

Rencontre avec le bourgmestre

Ontmoeting met de burgemeester

Reunions de chantier / werfvergaderiingen

Ambassadeurs pour l’économie d’énergieAmbassadeurs voor rationeel energieverbruik

http://espoirmolenbeek.blogspot.comhttp://espoirmolenbeek.blogspot.com

http://espoirmolenbeek.blogspot.com/


Community land trustZoektocht naar andere financiering

recht op wonen en recht op de stad via

Community Land Trusts

Wat is een Community Land Trust?

• Non profit• Die gronden verwerft om er woningen (en

andere functies) op te realiseren• Blijft voor altijd eigenaar van de grond• Maar verkoopt de woningen erop (aan een

betaalbare prijs)• Zorgt dat de woningen voor altijd betaalbaar

blijven• Begeleidt de eigenaars• Verniewende beheersformule

Waarom een Community Land Trust in Brussel?

Waar kan CLT antwoord op bieden?- Wooncrisis- Bestaande oplossingen botsen op hun limiet- Dreigende gentrificatie- Dualisering tegengaan door nieuwe visie op eigendom

Wat is meerwaarde van CLT?- Voordelen sociale huurwoningen combineren met voordelen

aankoopsteun- Sociale cohesie- Extra stap op de woonladder- Begeleiding voor eigenaars- Werkt ook in dalende markt- Lokale economie

Brussel heeft potentieel voor CLT

• Woonbeleid gericht op eigendomsverwerving• CLT-model gedragen door verenigingsleven• Missende schakel tussen bestaande

huisvestingsorganisaties• Wijkcontracten en andere gewestelijke, federale

en Europese middelen voor stadsontwikkeling• Grote interesse bij publiek

Wortels in een lange traditie van utopische visie ensociale strijd

De aarde als gemeenschappelijk bezit

Chief Seattle

“Het grote opperhoofd in Washington heeft gesproken: hij wenst ons land te kopen…

Hoe kan je de lucht, de warmte van het land kopen of verkopen?Dat is voor ons moeilijk te bevatten.Als wij de frisheid van de lucht en de sprankeling van het water niet kunnen bezitten, hoe kan u het dan van ons kopen?”

Grondbezit als bron van uitsluiting en armoede, gemeenschapsgrond als bron van gelijkheid

Henry George (1839-1897)

“Welnu, dit is de remedie tegen de onrechtvaardige en oneerlijke verdeling van welvaart in onze moderne beschaving, en van al het kwaad dat er uit voortvloeit: we moeten de grond gemeenschappelijk bezit maken”

Progress and poverty (1879)- Speculatie en grootgrondbezit zijn de

grootste bronnen van ongelijkheid en armoede

- Een enkelvoudige belasting (single tax) op de onverdiende meerwaarde van de grond

Een model voor ideale nieuwe tuinsteden gebaseerd op gemeenschappelijk grondbezit

Ebenezer Howard (1850-1928)

Garden Cities of Tomorrow (1898)- Een model voor een ideale stad- Tuinsteden met gemengde functies, in

een cirkel rondom de grote steden- Scheiding eigendom grond en eigendom

woningen- Democratisch bestuurd door de

bewoners

30 tuinsteden gerealiseerd in EngelandGrote invloed. Echo’s in tuinsteden in België (bv. Logies en Floréal in Brussel)

Letchworth Garden City (1903) • eerste en grootste tuinstad• 33 000 inwoners• Handel, industrie,… Opbrengst wordt geïnvesteerd in de gemeenschap• Wordt nog steeds beheerd en bestuurd op basis van dezelfde utopische

principes

Een vruchtbare ontmoeting

Bob Swann Slater King

- 1964: 1000 mile walk for peace komt aan in Albany, Georgia. - 20 vredesactivisten worden 2 maand opgesloten.- Bob Swann en Slater King ontmoeten mekaar en starten briefwisseling- Hoe economische

onafhankelijkheid voor Afro-Amerikanen in het landelijke zuiden?

Gramdan-beweging:Een model voor landhervorming

Vinoba Bhave (1895-1982)

- Spirituele opvolger van Ghandi- 1951: Bhoodan-mars (grond-gift)- Bhoodan-beweging wordt Gramdan-

beweging (dorps-gift)

1969-1980: langzame ontwikkeling

• Geplande gemeenschappen • Aandacht voor huisvesting• Prioriteit voor de armsten

(bevrijdingstheologie)• Ontwikkeling van beheersmodel met

inbreng van de gemeenschap

Hoe werkt een CLT?

1. Trust is eigenaar van grond

• Trust verwerft en behoudt grond ten behoeve van gemeenschap en individuele leden gemeenschap.

Bij ons:- Onbebouwde terreinen (bv.wijkcontracten)- Leegstaande gebouwen- Bestaande woningen (via aankoopsubsidie)

2. Scheiding eigendeom grond en eigendom woning

• Gebouw is eigendom van de bewoner (of coöperatieve)

• Grond wordt geleased (in Burlington: 25 $ per maand)

• Grond is eigendom van CLT

Bij ons?- Recht van opstal, erfpacht,… - Voorbeelden : Louvain-la-Neuve, Etterbeek,

Fesocolab,…

3. Eeuwigdurende betaalbaarheid voor laagste inkomens

• Woningen betaalbaar maken:Trust geeft subsidie bij aankoop (grondwaarde)

• Woningen betaalbaar houden:Bij herverkoop: – Subsidie en 75% meerwaarde terug naar trust– Oorspronkelijke waarde en 25 % meerwaarde naar verkoper (+

waarde verbeteringswerken)– Trust koopt huis aan marktwaarde (voorkooprecht)– Trust verkoopt opnieuw: subsidie en deel van meerwaarde gaat

naar volgende koper

Aantal gezinnen met laag inkomen dat toegang tot eigen woning krijgt

dankzij overheidssteun van 2.172.207$

Conventionele subsidies vs. Community Land Trust

Overheidssteun nodig om 357 gezinnen met laag inkomen te helpen eigenaar te worden

Conventionele subsidies vs. Community Land Trust

Eigenaars CLT-huizen

Leden van de gemeenschap

Overheid

4. Trust = gemeenschap

Gemeenschap bestuurt trust

• Non-profit• Open ledenorganisatie (bewoners en anderen)• Gemengd bestuur

bewoners

andere leden

overheid

5. Blijvende verantwoordelijkheid

• Verantwoordelijkheid voor het land in eigendom

• Verantwoordelijkheid naar de gemeenschap: goed gebruik van het land

• Verantwoordelijkheid naar de bewoners: informatie en vorming, beschikbaar bij financiële problemen, advies renovatie en onderhoud,...

Champlain Housing Trust

Een stad die weerstand biedt aan de crisis

• Sinds het begin van de crisis in juli 2007 zijn er in Burlington geen uitdrijvingen geweest na gedwongen verkoop van woningen van wanbetalers. – Aandacht van de internationale instanties – World Habitat Award in 2008

Burlington en de CLT’s

• 400 km ten noorden van New York

• 30 000 bewoners

• Jaren ‘80: gewild bij New-Yorkers als tweede residentie

25 jaar later

• 1500 huurwoningen

• 430 woningen « gemengde eigendom »

• 115 appartementen en cooperatieven

• 6000 m2 commerciële ruimte

Mogelijke strategiën in België, opties voor

Brussel

Mogelijke formules

- Met Woningfonds, spaargroepen, in wijkcontract (naar voorbeeld L’Espoir)

- Gemeenschapswonen- Individuele aankoop via premie- Collectieve aankoop en renovatie- Duurzame wijken- Verkoop sociale woningen- Problemen met mede-eigendom in appartementsgebouwen- Noodkopers- Verzilverd wonen- Campings

Gemengde functies

- Huurwoningen via SVK’s- Commerciële ruimtes- Lokalen voor verenigingen- Volkstuintjes, stadslandbouw

Horizontale splitsing eigendom

- Afstand van recht van natrekking, recht van opstal (maximum 50 jaar)

- Verlengen via “accessoire opstalrechten”: - Erfpacht (99 jaar)- Erfdienstbaarheid van steun (onbeperkt in tijd)

Juridische Structuur

- Stichting eigenaar vastgoed- VZW voor dagelijkse werking- Bestaande investeringscoöperatie (Credal)

als partner voor geïnteresseerde investeerders

- Vastgoedcertificaten

VZWOperationele

structuur

Stichting van

Openbaar Nut

Eigenaar patrimonium

Externe coöperatie

Aanbrengen kapitaal

vastgoed-operaties

Structuur van deTrust

COMMUNITY LAND TRUST

Drie niveaus

• Gewestelijke trust: eigenaar van de gronden, sluit contracten af, investeert,…

• Lokale kernen (op termijn uit te bouwen). Ontmoeting, prospectie,…

• Gebouw (mede-eigendom, coöperatie,…) beheer van het gebouw, ontmoeting

Toegang via spaarkas, spaargroepen

• Kandidaat-kopers worden lid van spaarkas– Alternatief voor wachtlijst– Engagement van bij “inschrijving”– Kandidaat-kopers worden lid, met eigen

vertegenwoordiging• Concrete projecten worden voorbereid via

spaargroep• “Toewijzing” op basis van ancienniteit

Samenwerking rond projecten

• Bouwheer: Woningfonds, Habitat et Humanisme, aankoopgroep met CLT als gedelegeerd bouwheer

• Voorbereiding en begeleiding kopers: via spaargroepen, verenigingen integratie via wonen

• Leningen: Brussels Woningfonds• Communicatie en samenwerking met buurt:

lokale verenigingen, buurtcomités • Projectcoördinatie: Community Land Trust

5 projecten in onderzoek

• Au Quai (Molenbeek)– Groepswonen, SVK-woning, repetitielokalen,

zaaltje– Zelfbouw

• Vandepeereboom (Molenbeek)– 30 à 50 woningen, 2 gemeenschapslokalen– Bouwheer woningfonds– Spaargroep in oprichting

5 projecten in onderzoek

• Slachthuissite (Anderlecht)– 30 woningen (boven winkels)– Privé-eigenaar, promotor Habitat et Humanisme

• Verheydenstraat (Anderlecht)– 8 woningen en zaal– Eigenaar parochie. Gemeenschappelijke aankoop?

• Liedts (Schaarbeek)– 8 gemeenschapswoningen bejaarden– Bestaande woningen worden geïntegreerd in project

Besluit

• Combineert voordelen van sociale huurwoningen en aankoopsteun

• Financieel interessant voor de overheid• Met als extra: gemeenschapsvorming


Samenhuizen en samenwonen: een zoektocht naar een nieuwe inhoud van wonen

Roland Kums

Samenhuizen vzw maart 2012

Wonen met meer-waarde

Samenhuizen : knelpunten

Algemene knelpunten

relatief onbekendBabylonische spraakverwarringvooroordelenrechtsongelijkheid door verschillende interpretatie wetgeving op lokaal vlak

huisdelen

'' pocket neighborhood ''

Knelpunten ervarenn.a.v. enquête onderzoek “Samenhuizen in België”

Knelpunten huisdelen

Knelpunten centraal wonen / cohousing

Knelpunten architect / ruimtelijke ordening

Knelpunten huisdelen (vnl. huursector)contracten

inschrijving in de gemeente

uitkeringen: alleenstaanden worden als samenwonend beschouwd– Leefloon– Sociale zekerheid: • Werkloosheid• Pensioenen• Ziekte en invaliditeit• ...

stedenbouw: eensgezinswoning of meergezinswoning

Knelpunten 'pocket neighbourhoods' 1

Momenteel nog vnl. in de koopsector.

Groep:– groepsvorming / groepsproces– beslissingsmodel / aansluitingsovereenkomst– aantrekken geïnteresseerden– instroombeheersing– interne vaardigheden en competenties cruciaal– lange realisatietijd: gemiddeld 7 jaar– vertrekkers


Site– site vinden– stedenbouwkundige vergunning– timing van startgroep niet gelijklopend met planning vanuit overheid– aanleg nutsvoorzieningen– aanspraak op bep. premies of subsidies– architecten niet gewend om met een groep particulieren te werken– ...


Financieel:– Hypothecaire leningen: samenhuizen onbekend bij

banken / geen voor CVBA– Verdeelsleutels verbouwingen / aankoop– Lange realisatietijd

Juridisch:– Geschikte structuur vinden– Notarissen niet bekend met samenhuizen

Knelpunten politiek

Vlaanderen & Brussel: resolutie Vlaams Parlement

Commissie Wonen: voorstel van decreet Groen

Woonbeleidsplan Freya Vandenbossche

Op lokaal vlak: hier en daar opgenomen in beleidsplannen of bestuursakkoorden

Samenhuizen erkend als socio-culturele beweging t/m 2015.

Knelpunten : wat doet samenhuizen ?

Startgids voor samenhuizers (sinds 2003)

Knelpuntennota (sinds 2006)

Bekendmaking

Advies en begeleiding op vraag

Adviescheques (Luchtkasteelfonds, KBS) vanaf maart 2012

Campagne lokaal beleid 2012

Sporen naar oplossingen

Apart statuut of statuten voor vormen van Samenhuizen in Vlaamse Wooncode

Omzendbrieven interpretatie bestaande wetgeving

Samenwerking met sociale huisvestingsmaatschappijen vergemakkelijken

Inplannen ruimte voor andere vormen van wonen

Ondersteuning vanuit gemeenten en steden

Vragen, suggesties, feedback... ?

www.samenhuizen.be

Wonen met meer-waarde

iedereen mee met het wonen ?

Entertainment & Humor