gayrimenkul ve konut raporu 09 2015 · müteahhitlik hizmetleri proje bedeli-proje sayısı ........
TRANSCRIPT
Yazarlar
Bahadır Dalkılıç
Mustafa Aşkın
Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler
[I]
İÇİNDEKİLER
SUNUŞ ............................................................................................................................................ 1
GİRİŞ ............................................................................................................................................... 2
YÖNETİCİ ÖZETİ ............................................................................................................................. 3
BİRİNCİ BÖLÜM ............................................................................................................................. 9
1. Küresel Ekonomik Gelişmeler ............................................................................................. 9
1.1. Dünya Ekonomisinde Büyüme ve Bağlı Makro Ekonomik Gelişmeler ........................ 19
1.2. Küresel İstihdam Gelişmeleri ........................................................................................ 24
1.3. Emtia Fiyatlarındaki Gelişmeler ve Fiyatlar Genel Seviyesi Değişimleri ..................... 25
1.4. Özet Olarak Gelişmiş Ekonomiler ................................................................................. 29
1.5. Gelişmekte Olan Ülke Ekonomilerine Bakış ................................................................. 30
1.6. Gelişmekte Olan Ülkelerde Yapısal Sorunlar ve İstihdam ........................................... 35
1.7. Özet Olarak Gelişmekte Olan Ekonomiler .................................................................... 38
İKİNCİ BÖLÜM .............................................................................................................................. 40
2. Türk Ekonomisi İle İlgili Gelişmeler .................................................................................. 40
2.1. Büyüme ve Milli Gelir ..................................................................................................... 43
2.2. Fiyatlar Genel Düzeyindeki Değişimler ......................................................................... 51
2.3. İstihdam Piyasasındaki Gelişmeler ............................................................................... 56
2.4. Türk Ekonomisindeki Diğer Yapısal Gelişmeler ........................................................... 58
2.4.1. Cari İşlemler Dengesi ................................................................................................. 58
2.4.2. Türk Ekonomisi ve Uluslararası Risk Göstergeleri .................................................... 61
2.4.3. Türk Ekonomisinin Küresel Yeri ve Gelecek Tahmini ............................................... 64
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM.......................................................................................................................... 70
3. Türk İnşaat Sektörüne Bakış ............................................................................................. 70
3.1. Türk İnşaat Sektörünün Büyümeye Etkileri ................................................................. 78
3.2. Türk İnşaat Sektörünün İstihdama Etkileri .................................................................. 84
3.3. Türk İnşaat Sektöründe Ciro ve Üretim ........................................................................ 89
[II]
3.4. Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü Etkileyen Diğer Unsurlar ....................................... 92
3.4.1. Nüfus ve Bileşenleri Açısından Analiz ....................................................................... 92
3.4.2. Sosyoekonomik Değerleme (Tüketici beklenti ve eğilimleri) ................................ 100
3.4.3. Konut Sektörü Arz-Talep yapısı - Fiyat/Satış Değerlemesi .................................... 105
3.4.4. İnşaat Maliyetleri...................................................................................................... 115
3.4.5. İnşaat ve Konut Sektöründe Faiz-Gelir Etkisi ......................................................... 119
3.5. Konut Satışları ve Türleri ............................................................................................. 128
3.5.1. Mütekabiliyet ve Yabancılara Satış ......................................................................... 134
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM .................................................................................................................. 139
4. Küresel Konut Fiyatları .................................................................................................... 139
4.1. Varlık ve Konut Balonu ................................................................................................ 139
4.2. Gelişmiş Ülkelerdeki Konut Fiyatları Gelişimi ............................................................ 142
4.3. Türkiye Genelindeki Konut Fiyatları ........................................................................... 155
4.3.1.Türkiye’deki Konut Fiyatlarının Analizi ..................................................................... 160
4.4. İstanbul Gayrimenkul Piyasası ................................................................................... 169
4.5.Sonuç ve Değerlendirme ...................................................................................................... 179
4.5.1.Global Bakış ................................................................................................................... 179
4.5.2.Türk Ekonomisi ve Konut Pazarına Bakış ..................................................................... 180
KISALTMALAR ............................................................................................................................ 189
KAYNAKÇA .................................................................................................................................. 190
WEB SİTELERİ ............................................................................................................................ 193
YASAL UYARI .............................................................................................................................. 196
[III]
Tablo ve Grafikler Grafik 1. Fed Parasal Genişleme Haritası .................................................................................... 11
Tablo 1. Üç Büyük Merkez Bankası ve Çin Merkez Bankası Politika Etkileşimi ......................... 16
Grafik 2. Küresel ve Gelişmiş-Gelişmekte Olan Ülkelerdeki Büyüme Eğilimi ............................ 21
Tablo 2. Ülke Bazında Küresel Büyüme Tahminleri ................................................................... 22
Tablo 3. Küresel Büyüme Tahminleri .......................................................................................... 23
Grafik 3. Seçilmiş Gelişmiş Ülke Ekonomilerindeki İşsizlik ........................................................ 24
Grafik 4. Enerji ve Enerji Dışı Emtia Endeksi ................................................................................ 26
Grafik 5. Seçilmiş Ülke Net Petrol Alım ve Satımları (Milyar ABD Doları-2014) .......................... 27
Grafik 6. Gelişmiş ve Gelişmekte Olan Ülkeler Enflasyon Oranları ve Brent Petrol Fiyatları .... 28
Grafik 7. Ülke Grupları ve Küresel Büyüme Oranları ................................................................... 30
Grafik 8. Gelişmekte Olan Ülkelere Yönelik Haftalık Fon Akışı ................................................... 32
Grafik 9. Gelişmiş Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi .......................................................... 33
Grafik 10. Gelişmekte Olan Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi ........................................... 34
Tablo 4. Seçilmiş Ülkelerin Enflasyon Oranları (Nisan-Ağustos 2015) ....................................... 35
Tablo 5. Seçilmiş Ülkelerin Sanayi Üretimleri ............................................................................. 36
Tablo 6. Seçilmiş Ülkelerin PMI Üretim Endeksi ......................................................................... 36
Grafik 11. Yıllık Ortalama İstihdam Artış Oranları ....................................................................... 37
Tablo 7. Seçilmiş Ülke ve Bölgelerdeki İşsizlik Oranları (Mart - Temmuz 2015) ........................ 38
Grafik 12. Reel Borçlanma Faiz Oranı .......................................................................................... 41
Tablo 8. Seçilmiş Gelişmekte Olan Ülke Tahvil Faiz Oranları Değişimi...................................... 42
Grafik 13. TÜİK Verilerine Göre Türkiye Yıllık Büyüme Oranları (GSYH,%)................................. 43
Grafik 14. Seçilmiş Ülkelerin 2015 İkinci Çeyrek Büyüme Hızları ............................................... 44
Grafik 15. TÜİK Verilerine Göre GSYH Tutarı ................................................................................ 45
Grafik 16. Kişi Başına Düşen GSYH ............................................................................................... 46
Grafik 17. Ülke Karşılaştırmalı Satın Alma Gücü Paritesi (2013) ................................................ 47
Grafik 18. Tüketim Mal ve Hizmetleri Fiyat Düzeyi Endeksleri ................................................... 48
Grafik 19. Türkiye ve AB Ülkeleri Reel GSYH Karşılaştırması ...................................................... 50
Grafik 20. TÜİK Verilerine Göre Türkiye de Enflasyon ................................................................. 51
Tablo 9. TÜFE-Yİ ÜFE Değişimleri ................................................................................................ 52
Grafik 21. Yıllık Fiyat Değişimleri, TÜFE ve Yİ-ÜFE ....................................................................... 52
Grafik 22. Harcama Gruplarına Göre TÜFE Katkıları (Ağustos 2015) ......................................... 54
Grafik 23. Enflasyon ve Enflasyon Beklentileri ............................................................................ 55
Grafik 24. İşsizlik Oranları (%) ...................................................................................................... 56
Grafik 25. Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İstihdam ................................................................ 58
Grafik 26. Cari İşlemler Dengesi (12 Aylık Kümülatif-USD) ......................................................... 59
[IV]
Grafik 27. Cari Açığın Finansmanı ................................................................................................ 60
Tablo 10. Seçilmiş Ülke Kredi Notları ve CDS Primleri ................................................................ 62
Grafik 28. TL ve Gelişmekte Olan Ülke Para Birimlerinin ABD Doları Karşısındaki Değeri ........ 63
Grafik 29. Dünyanın En Büyük Ekonomileri Sıralaması (2014) ................................................... 64
Grafik 30. Avrupa’nın En Büyük Ekonomileri .............................................................................. 65
Grafik 31. Merkezi Yönetim Bütçe Dengesi .................................................................................. 65
Grafik 32. Kamu Kesimi Borçlanma Gereği (GSYH %) ................................................................. 66
Tablo 11. Dünyadaki İlk 20 Ekonomi Tahmini GSYH (SAGP Cinsinden, 2030-2050) .................. 67
Grafik 33. Yurtiçine Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi ............................................................... 68
Tablo 12. Yurtdışı Müteahhitlik Hizmetleri .................................................................................. 70
Grafik 34. Müteahhitlik Hizmetleri Proje Bedeli-Proje Sayısı ..................................................... 71
Grafik 35. Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetleri ve İş Bazında Dağılımı (2014) .............................. 72
Tablo 13. Ödemeler Dengesi Hizmet Kalemi-İnşaat Rakamları ................................................. 72
Grafik 36. TOKİ Faaliyet Özeti (16 Eylül 2015) ............................................................................. 74
Grafik 37. TOKİ Konut Üretimi Alt Kırılımları (16 Eylül 2015) ...................................................... 75
Grafik 38. Sosyal Amaçlı Faaliyetler ............................................................................................ 76
Grafik 39. Sektörel Büyüme Katkıları (Yüzde Olarak) ................................................................. 79
Grafik 40. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı (2013-2014) ............................................................ 80
Grafik 41. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı Cari Fiyatlar ile (2013-2014)................................... 81
Tablo 14. Faaliyet Kollarına Göre GSYH-Gayrimenkul Hizmeti Faaliyetleri ............................... 82
Grafik 42. Sektörlerin Toplam İstihdam İçindeki Payları (%) ..................................................... 84
Grafik 43. İstihdam Değişimine Sektörlerin Katkısı (% Puan) .................................................... 85
Grafik 44. İnşaat ve Sanayi Sektöründe İstihdam (2005-2015 Mayıs) ........................................ 86
Grafik 45. İnşaat Sektörü İstihdam Endeksi ................................................................................ 87
Grafik 46. İnşaat Sektörü Çalışan Saat Endeksi .......................................................................... 87
Grafik 47. İnşaat Brüt Ücret Endeksi ............................................................................................ 88
Tablo 15. İnşaat İş Gücü Girdi Endeksleri Değişimi (2015 2.Çeyrek) .......................................... 89
Grafik 48. İnşaat Sektörü Ciro Endeksi ........................................................................................ 90
Grafik 49. İnşaat Sektörü Üretim Endeksi ................................................................................... 91
Tablo 16. İnşaat Ciro ve Üretim Endeksi ..................................................................................... 91
Grafik 50. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli (2013-%) ................................................................ 93
Grafik 51. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli Projeksiyon (2050-%) ........................................... 94
Tablo 17. Büyük Şehirlerdeki Nüfus Artışı(TÜİK) ........................................................................ 95
Grafik 52. Türkiye’de Yaş Piramidi ............................................................................................... 97
Grafik 53. Beş Büyük İl İçin Nüfus Projeksiyonu.......................................................................... 98
Grafik 54. Türkiye ve Bazı Seçilmiş Ülke Şehirli Nüfus Artışları (1950-2015) ........................... 100
[V]
Grafik 55. Öncü Göstergeler-KKO-Reel Kesim ve Tüketici Güven Endeksleri .......................... 101
Grafik 56. Sektörel Güven Endeksi ............................................................................................ 102
Tablo 18. Sektörel Güven Endeksi ............................................................................................. 104
Grafik 57. Mevsimsel Etkilerden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeksi .......................... 105
Tablo 19. Yapı Ruhsatları ........................................................................................................... 108
Grafik 58. İstanbul-Ankara-İzmir Yapı Ruhsatları Haziran 2015 ............................................... 109
Tablo 20. Yapı Kullanma İzinleri (Ocak-Haziran 2015).............................................................. 111
Grafik 59. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanım İzin Belgesi (Ocak-Haziran 2015)............................. 111
Grafik 60. Yapı İzin İstatistikleri ................................................................................................. 112
Grafik 61. Yapı İzin İstatistikleri ................................................................................................. 113
Grafik 62. Yapı Ruhsatları ........................................................................................................... 114
Tablo 21. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Değişim Oranları ......................................................... 116
Grafik 63. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi (2005=100) .................................................................. 116
Grafik 64. Bina İnşaatı Maliyet Endeksinde Girdilerin Payları (2005=100) ............................... 117
Grafik 65. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Dört Çeyrek Ortalaması.............................................. 118
Grafik 66. Tüketici Kredileri Değişimi ........................................................................................ 120
Grafik 67. Hane Halkı Yükümlülükleri Gelişimi ......................................................................... 121
Grafik 68. Hane Halkı Yükümlülük Gelişimi (GSYH % Olarak) .................................................. 122
Grafik 69. Kredi Faiz Oranları .................................................................................................... 123
Grafik 70. Bireysel Kredi Türleri Gelişimi ve Tutarları ............................................................... 124
Grafik 71. Türk Bankacılık Sektöründe Bireysel Kredilerin Dağılımı(BDDK Verileri) ............... 125
Grafik 72. Kredilerin Tür Bazında Büyüme Eğilimleri ............................................................... 125
Grafik 73. Konut Kredileri Başvuru ve Kullandırım Gelişmeleri ............................................... 126
Grafik 74. Toplam Krediler / Tahsili Gecikmiş Alacak (TGA) Oranları ....................................... 127
Grafik 75. Konut Satış Sayıları-Satış Çeşidine Göre .................................................................. 129
Grafik 76. Türkiye Geneli Konut Satış Sayıları ........................................................................... 130
Grafik 77. Beş Büyük Şehir Bazında Birinci ve İkinci El Konut Satışları ................................... 132
Grafik 78. Konut Satış Sayıları ................................................................................................... 133
Tablo 22. Yabancıya Satılan Konut Sayısı ve İl Dağılımı ........................................................... 136
Tablo 23: Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi ve Yabancıların Gayrimenkul Alımları ............... 137
Grafik 79. ABD Konut Fiyatları (Ocak 2005=100) ...................................................................... 143
Grafik 80. Gelişmiş Ülke Konut Fiyat Endeksleri ....................................................................... 145
Grafik 81. BRIC Ülkeleri ve Türkiye Konut Fiyat Endeksleri ...................................................... 146
Grafik 82. Seçilmiş AB Ülkeleri Konut Fiyat Endeksleri ............................................................ 147
Grafik 83. Dünya Genelinde Konut Fiyat Değişimleri ................................................................ 148
Grafik 84. Ülke Bazlı Reel Konut Fiyat Değişimleri .................................................................... 149
[VI]
Grafik 85. Dünya Bazında Kredi Büyümesi (2015 1.Çeyrek) ..................................................... 150
Grafik 86. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Kira İlişkisi ......................................................... 151
Grafik 87. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Gelir İlişkisi ........................................................ 152
Tablo 24. Enflasyona Göre Düzeltilmiş Konut Fiyat Artışları .................................................... 153
Grafik 88. Türkiye Konut Fiyat Endeksi ve Birim Kullanım Fiyatı ............................................. 156
Grafik 89.Türkiye Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%) ......................................................... 157
Grafik 90. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi.............................................................................. 157
Grafik 91. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%) ................................................ 158
Grafik 92. Üç Büyük İl Konut Fiyat Endeksi ............................................................................... 158
Grafik 93. Üç Büyük İl Yeni Konut Fiyat Endeksi ....................................................................... 159
Grafik 94. TKFE ve Bölgesel Gelişmeler ..................................................................................... 159
Tablo 25. Türkiye’deki Konut Fiyatları Değişimi-Nominal/Reel ............................................... 165
Grafik 95. Küresel Konut Endeksi-Türkiye ve İstanbul Konut Endeksleri Karşılaştırması ...... 166
Grafik 96. Türkiye Konut Fiyat/Kira Oranı ................................................................................. 166
Grafik 97. Türkiye ve Seçilmiş Ülke-Bölge Konut Fiyat/Kira Oranları ...................................... 167
Grafik 98. Türkiye ve İstanbul Stok Erime Hızları ...................................................................... 168
Grafik 99. Türkiye ve İstanbul’un Coğrafi Konumu ................................................................... 170
Grafik 100. İstanbul ve Yakın Çevresinde Yapılan Mega Projeler ............................................. 170
Tablo 26. İstanbul da Yapılan Bazı Projelerin Büyüklükleri ..................................................... 171
Tablo 27. Küresel Olarak En Hızlı Büyüyen On Finansal Merkezi ............................................. 173
Grafik 101. Seçilmiş Ülke ve Bölgelerin Reel Konut Fiyatları ................................................... 174
Grafik 102. İstanbul’da Konut Satış Sayıları .............................................................................. 175
Tablo 28. Avrupa Şehirleri Gayrimenkul Yatırım Yapılabilirlik ve Gelişme Potansiyeli ........... 176
Tablo 29. 2010 Yılından Bu Yana Gelişen Şehirler ..................................................................... 178
[1]
SUNUŞ
Emlak Konut GYO A.Ş. olarak 62 yıldır kesintisiz olarak Türk İnşaat ve Gayrimenkul
Sektörünün önemli bir kurumu olmuştur. Yılların getirdiği kurum kültürü ve yönetim
anlayışımız gereği, ülkemizdeki konut sektörünün yakından analizi Emlak Konut GYO A.Ş. için
yönetsel bir araç olmuştur. Şirketimiz uzun yıllarda yarattığı marka değeri ile gayrimenkul
sektöründe standartları daima yukarıya çekecek bir yönetim anlayışına sahiptir. Özellikle
inşaat sistemleri, tasarım, çevreye duyarlılık ve iş yapım şekilleri ile lider ve örnek model olma
görevini, sosyal bir bilinçle yerine getirmektedir.
Türkiye’de 2001 krizinden sonra, gerek ülke gerekse sektör adına elde ettiğimiz kazanımların
neticesinde inşaat ve gayrimenkul sektöründe çok ciddi ilerlemeler sağlanmıştır. Söz konusu
ilerlemelerde Emlak Konut GYO A.Ş. olarak inşaat sektörüne katkı konusunda üstümüze
düşen çaba fazlasıyla yerine getirilmiştir.
Şirketimiz kurumsal yönetim politikası olarak geniş anlamda menfaat sahipliği kavramına da
önem vermektedir. Bu doğrultuda çok sayıda yerli ve yabancı paydaşı ile birlikte şirketimiz,
faaliyet konusuna giren alanlarda sosyal sorumluluğuna uygun hareket etmektedir.
Günümüzde en önemli değerin ‘gerçek bilgi’ olduğu bilen ve buna şirket yönetimi olarak
verdiğimiz değerinde bir sonucu olarak; tüm menfaat sahipleri, inşaat ve konut sektörüne
doğru, anlaşılır, yorumlanabilir bilgi vermek amacıyla ‘Gayrimenkul ve Konut Raporu’
hazırlatılarak kullanımlarına sunulmuştur.
2014 yılı üçüncü çeyreğinde yayımlamaya başladığımız bu çalışma gerek yerli gerekse
yabancı yatırımcı, analist, paydaş ve sektör ilgililerinden büyük ilgi görmüş ve sabırsızlıkla
beklenmektedir. Sektörümüzün doğru bir şekilde anlatılması amacıyla rapor yayın sıklığımız
üç aylık dönemler halinde planlanmıştır.
Dördüncüsü yayımlanan raporumuzda, makroekonomik (küresel düzeyden, ülke ve sektör
boyutuna doğru) gerçekleşmeler ve bunlarla ilgili genel beklentilerin ardından inşaat-konut
sektörü ile ilgili analizler yer verilmiştir.
Kamuoyunda 2015 ve 2016 yılı konut, inşaat sektörü beklentileri, tahminlerinin de sıklıkla dile
getirildiği göz önüne alınarak, gelecek döneme ait beklentilerimizde dayanakları ile ifade
edilmiştir. Sektörle ilgili bilgilerin şeffaf bir şekilde dile getirilip değerlendirilmesi ilgili pazarın
etkinliğini de artıracak olup, fiyat ve benzeri tartışmalara da ışık tutacaktır.
Raporumuzu tüm sektör aktörleri ve menfaat sahiplerimizin ilgisine sunarız.
[2]
GİRİŞ
Emlak Konut GYO A.Ş. faaliyetlerini sürdürürken hem geçmiş hem de gelecek dönemle ilgili
değerlendirmeleri düzenli olarak yapmaktadır. Bu doğrultuda başta ekonomik değişkenler
olmak üzere sektör ve iş kolunu ilgilendiren gelişmeler yakından takip edilmektedir.
Şirketimiz belirli dönemler de makrodan mikroya, ekonomik, finansal, demografik analizler
yapmakta olup, yönetsel kararlarında bu değerlendirmeleri de kullanmaktadır. İnşaat ve
konut sektöründe son on beş yılda yaşanan hızlı büyümeye paralel olarak artan veri ve analiz
ihtiyacı karşısında tüm menfaat sahipleri için özel analizlerin yapılması zorunluluk olmuştur.
Emlak Konut GYO A.Ş bu sorumluluğun doğrultusunda başta yıllık ve ara dönem faaliyet
raporlarında ‘Ekonomi ve Konut Sektörü’ ile ilgili kapsamlı analizlere yer verip kamuoyu ile
paylaşmaktadır.
Aşağıda hazırladığımız raporda özellikle Türk Ekonomisi ve Konut Sektörü ile bunlara bağlı
ana eğilimler incelenmiştir. Raporumuz dört ana bölümden oluşmaktadır.
İlk bölümde Dünya Ekonomisinde yaşanan gelişmeler ve özellikle 2008 krizi sonrası oluşan
‘yeni normal’ olgusunun günümüze kadarki gelişmeleri incelenmiştir. İlgili ekonomik
gelişmelerin dünya ve gelişen ülke ekonomilerinde, meydana getirdiği (getirebileceği) önemli
değişimler bu bölümde ele alınıp analiz edilmiştir.
İkinci Bölümde ise; Türk Ekonomisinde özellikle son yıllarda, yaşanan gelişmeler ve bunların
sektörel yansımaları ile ülkemizde uygulanan ‘para ve iktisat politikalarının’ önemli etkileri
incelenmiştir.
Üçüncü Bölümde yer alan ana konu başlıkları ise; Türk İnşaat sektörünün genel görünümü,
sektörün ülke büyümesine etkileri, üretim, ciro değişkenleri ve sektörü etkileyen demografik
unsurlar ile beklentilere yer verilirken bölümün sonunda inşaat maliyetleri ile faizin inşaat
sektörüne etkisi analiz edilmiştir.
Dördüncü ve son bölümde ise; küresel konut fiyatlarının değişimi, varlık-konut balonu
kavramı, Türkiye de ki konut fiyatlarının analizi ile geleceğe yönelik fiyat eğilimlerine etki
eden unsurlar ile İstanbul konut piyasası incelenmiştir.
Türkiye’deki en büyük konut üreticisi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı olarak Emlak Konut bu
rapor ile sektöre de bir ışık tutmayı ve daha doğru bilgiye ulaşılmasında ‘lider bir kurum
olmanın’ gereğini yerine getirmeyi hedeflemektedir.
[3]
YÖNETİCİ ÖZETİ
İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli
unsurlarındandır. Türk Konut sektörü son on beş yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim
kaydetmiştir. İnşaat sektörünün makroekonomi açısından önemi çarpan etkisinden
kaynaklanmakta olup, 250 sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam
üzerine etki yaratmaktadır.
İnşaat sektörünün yukarıda ifade edilen ‘çarpan’ etkisi ülke ekonomilerinde ve hatta 2008
yılında yaşanan küresel krizde de görüldüğü üzere dünya ekonomisinde önemli bir etkiye
sahip olmuştur.
İnşaat sektörü makro ve mikro ekonomik şartlardan oldukça etkilenmekte olup, ilgili
şartlarda meydana gelecek değişiklikleri de en fazla hisseden sektörlerden biridir. Bu nedenle
‘duyarlılığı’ ve ‘eğilimleri’ anlamak için gerek küresel gerekse de ülkemize ait makroekonomik
gelişmelerin analiz edilmesi önemlidir. Sektör ekonomik gelişmelerin dışında gelecek
beklentisi, risk algısı ve beğeni gibi niceliksel olarak ölçülmesi daha zor olan değişkenlerden
de etkilenebilmektedir.
İnşaat sektörü ve birleşenlerinin değişkenlerini çok dikkatli bir biçimde ve belli bir vadede
analiz edilmesi gerekliliği açıktır. Zaman zaman ağırlığı daha az olan değişkenlerin etkisi
yüksek olurken, bazı dönemlerde ise doğrudan etkileyen parametrelerin etkisi yüksek
olabilmektedir.
Sosyoekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri de ‘konut fiyatlarıdır.’ Konut
fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm
ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankaları ve
iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir.
Varlık fiyatları ile ilgili sadece fiyat bazlı analizlerde zaman zaman yeterli olmayıp, talep, arz
yönlü analizlerle desteklenmeye ihtiyaç duyulmaktadır.
Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla
birlikte ‘her zaman ve her yer için’ geçerli bir ‘doğru fiyat’ tespiti mümkün olmamaktadır.
Bunun temel nedeni ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından
kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut
projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı olması
homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır.
[4]
Bundan önceki raporlarımız ve yeni raporumuzda yaptığımız analiz ışığında Türk Konut
Piyasasında ‘fiyat balonu’ olmadığına inanıyoruz. Son verilere göre yapılan analizlerde fiyat
artışının makul bir eğilimde devam etmekte olduğu görülmüştür. Fiyat, maliyet, arz, talep,
bölgenin özellikleri ve davranışsal etkiler bir arada düşünüldüğünde en fazla fiyat artışının
yaşandığı İstanbul ile Gaziantep/Kilis/Adıyaman bölgelerinde dahi balondan çok ‘fiyat
köpüğünden’ söz edilebilir. Söz konusu iki bölge ile ilgili olarak aşağıdaki tespitleri yapmamız
mümkündür;
Birincisi fiyat artış oranı bakımından; Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesini Ocak 2010 ile
Temmuz 2015 arasında ki fiyat artışı ile geride bırakan İstanbul’dur. Söz konusu dönemde
reel fiyat artışı %56,11 düzeyinde gerçekleşmiştir.
İkinci bölge ise; reel fiyat artışı yavaşlayan Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesidir. Söz konusu
bölgede Ocak 2010 ile Mart 2015 dönemi arasındaki reel fiyat artışı % 53,49 seviyesinde
gerçekleşmiş olup, Ocak 2010-Temmuz 2015 döneminde ise %52,32 düzeyinde olmuştur.
Bu iki bölge ile ilgili fiyat değişimlerinde şu hususlara dikkat edilmelidir;
Gaziantep-Kilis-Adıyaman bölgesindeki fiyat artışının temel nedeni ise Suriye ve Irak
gibi ülkelerden gelen göçmenlerin yoğun talebi ve ticari hayatta gayrimenkul teminatı
kaynaklı bir yapının egemen olması gösterilebilir. Dolayısıyla fiyat artışı özel bir
durumdan kaynaklanmaktadır. Ancak fiyat artış hızının yavaşlaması piyasanın kendi
dengesini oluşturma çabası içinde olduğunun da bir göstergesidir. Bu da piyasa
mekanizmasının sağlıklı olması adına iyi bir işaretidir.
İstanbul özelinde ise artan yabancı talebi, alt yapı yatırımlarının canlılık getirdiği yeni
konut alanlarının olması, fiyat artışına karşın canlılığını koruyan talep yapısı, ABD
dolarındaki artışın yarattığı maliyetlerin kısmen fiyatlara yansıtılması olarak
görülebilir. Türkiye de konut endeksinin hesaplanmaya başladığı 2010 Ocağından
Temmuz 2015’e kadar geçen 5 yıl 7 aylık süreçte reel fiyat artışının İstanbul gibi bir
şehirde %56,11’e ulaşması normal karşılanmalıdır. R.Shiller’in balon tanımın da yer
aldığı üzere son beş yıllık sürede %100 yaşlaşan reel fiyat artışları ‘varlık balonu’
olarak nitelendirilebilmektedir. Bununla birlikte gerek İstanbul gerekse başka
bölgelerde, bölgenin konumu, çeşitli özellikler ve tüketici davranışları gereği mahalle
veya sokak bazında yukarıda ifade edilen küçük ölçekli daha yüksek fiyat artışları da
olabilmektedir.
Öte yandan reel olarak konut fiyatlarının azaldığı veya çok az artığını tespit ettiğimiz
bölgelerimizde mevcuttur. Örneğin; Artvin-Giresun-Gümüşhane-Ordu-Trabzon bölgesinde
[5]
reel fiyatlar ortalama % -3,56 (Ocak 2010 ile Ocak 2015 arası) gerilemiştir. Aynı bölgede Ocak
2010 ile Mart 2015 arası gerileme biraz yavaşlayarak % -1.86’ye ulaşırken Ocak 2010 ile
Temmuz 2015 dönemi arası reel fiyatlar %3,88 artıya geçmiştir.
Ocak 2010 - Ocak 2015 dönemi arası benzer bir durum yaşayan Van-Bitlis-Hakkâri Bölgesinde
fiyatlar %-2,38 gerilerken aynı bölgede Ocak 2010-Temmuz 2015 arası ise reel fiyatlar %2,72
yükselmiştir.
Yukarıda ifade edilen her iki bölgede de gerek yatırım gerekse kullanım amaçlı tüketici talebi
fiyatın göreceli olarak düşük kalması ile harekete geçmiş olup, konut piyasasının
rasyonelleşmesi adına oldukça olumludur.
Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Yıllık 1.000.000 adet konut
ortalama el değiştirmekte olup, yıllık 600.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK
verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19.481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı
büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2013 yılında ise oran
%61 seviyesinde gerçekleşmiştir. Nüfus artışından kaynaklı ‘doğal’ bir konut talebinin olduğu
dikkate alındığında konut sahipliği oranının aynı kalması bu alandaki artış potansiyelinin bir
göstergesidir. Diğer yandan Türkiye çapında konutların amortisman süreleri 15 ile 20 yıl
arasında bir süreye oturmaya başlamıştır.
Türk konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak
sürmektedir. Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre daha mutedil
olduğu söylenebilir. Ancak fiyatlar konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar
‘çöküş’ veya ‘balon’ olarak adlandırılmamadır. Bazı bölge, yöre veya mahallerde gözlenen
çok hızlı fiyat artışlarının söz konusu bölgeye ait özel durumlardan kaynaklanabileceği ve
ülkenin genelini kapsamayacağı unutulmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun, ne daima
fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili
istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır. Ancak
büyüme hızı her türlü iç ve dış gelişmelere bağlı olarak yıldan yıla farklılık gösterebilecektir.
2014 yılı ile 2015 yılında Türk Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü etkileyen ile etkilemesi olası
unsurları şöyle özetleyebiliriz;
Yabancı yatırımcı ilgisinin artarak devam etmesi,
2013 son çeyreği ile 2014 ilk yarısı beklemeye geçip talebini erteleyen yatırımcının
konut alımları, 2014 yılını rekorla tamamlaması ve bu eğilimini 2015 yılına taşıması;
Türkiye’nin yakın ve içinde bulunduğu coğrafyada jeopolitik önemin devam etmesi;
[6]
Kredi faizlerindeki oynaklık ve yukarı yönlü eğilime rağmen yatırımcının bu dönem
itibarı ile faiz yükselişine karşı hassasiyetinin az olması; faiz giderlerinden daha hızlı
konut fiyatlarının yükselmesi ve bu yönlü beklentiler,
İstanbul’un marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcı ilgisi görmesi
İstanbul’un finansal bir merkez olması için yapılan çalışmalar
Alt yapı projelerinin cazibe merkezi ve ilgi yaratması (özellikle Körfez geçişi, 3.Boğaz
Köprüsü, İstanbul Boğazında Yapılan Tüp geçit projeleri, Üçüncü Hava Limanı, büyük
şehirlerin hemen hemen tamamında görülen raylı taşıma ve metro projeleri ile Kanal
İstanbul çalışmaları oldukça dikkat çekmektedir.)
Ulaşım araç ve olanaklarının giderek artması sonucu büyük şehir çevrelerinin
genişlemesiyle hinterlandının büyümesi
Kentsel dönüşüm ve buna bağlı düzenlemelerin hayata geçirilmeye devam etmesi
Sektörle doğrudan ilgili işletmelerin giderek daha profesyonel yönetilmesinin
sağladığı avantajlar;
Köyden kente devam eden göç
Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talep
Çekirdek aile kavramının değişmesi, evlenme ve boşanmalar nedeniyle artan konut
ihtiyacı
2001 Krizinden sonra oldukça hızlı büyüyen kişi başına düşen gelir ve finansal
kolaylıklar;
Gerek talep gerek arz yönlü konut piyasasının giderek daha rasyonelleşmesi ve
esnekliğe sahip olması,
Konut fiyat gelişmelerini takip eden yatırımcıların; fiyat artışı düşük olan bölgelerden
de konut almaya başlaması ve Tüm Türkiye genelinde talep göstermeleri1
1 Detaylı bilgi için lütfen 4.3 numaralı bölümdeki Türkiye Konut Fiyatları Analizi bölümüne bakınız, bu bölümde
değerlendirilen; Van/Bitlis/Hakkâri bölgesi ile Artvin/Giresun/Ordu/Trabzon bölgesinde negatif fiyat artışlarının pozitife
dönmesi ve satış sayılarındaki nispi artış bu durumun göstergesi olarak düşünülebilir
[7]
Ülkemizde genellikle seçim öncesi dönemlerde görülen konut ve otomotiv talebini
erteleme eğilimi bu yıl görülmemekte olup aksine her iki sektörde oldukça canlı bir
yapı gözlenmektedir. Bunun temel nedenleri olarak daha sonraki dönemlerde talep
artışının süreceği beklentisi ve döviz dalgalanması kaynaklı fiyat oynaklıklarına karşı
tüketiciler tarafından alınan bir tür koruma yöntemi olarak görülebilir.
Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önemlerin sektörü canlı tutması
İnşaat ve gayrimenkul sektörünün, ’menkul kıymetler’ yolu ile gerek kaynak gerekse
küçük yatırımcıya ulaşması için gerekli hukuki ve idari sürecin sonuna gelinmesi ve bu
tip araçlara uluslararası fonların ilgi göstermesi olarak ifade edilebilir.
Yukarıda detaylı olarak bahsettiğimiz gibi, Türkiye konut piyasasını etkileyen temel
unsurlardan olan nüfus artışı, göç ve konutun yatırım aracı olarak görülmesi talebi hala canlı
tutmaktadır. Özellikle yerli ve yabancı yatırımcılar açısından konutun, hem kira geliri ile
düzenli gelir sağlaması, hem de değer artışı ile reel bir getiri sağlayabilmesi doğru kriterleri
taşıyan projelerde talebi arzın üstüne çıkarmaktadır.
Konut sektörü özelinde hem arzı hem de talebi etkileyen pek çok unsur bulunmaktadır. Bu tip
kıstasların en önemlileri arasında projelerin konumu, mimarisi, sosyal yaşam alanları ve
ulaşım kolaylıkları gibi alıcının kararını etkileyen unsurların yer almaktadır. Ancak bunlarla
birlikte gerek talep kararları açısından gerekse arzın satış kolaylığı yönünden, konutun
finansmanında kolaylık sağlanması diğer şartlar ne olursa olsun önemli ölçüde alım kararını
hızlandırmaktadır. Buna en yakın ve güzel örnek, Emlak Konut’un Temmuz ayında satışa
sunduğu Ispartakule Evleri projesine gelen yüksek taleptir. Düşük ön ödeme, konut teslimine
kadar ödemenin olmaması ve 10 yıl TÜFE endeksli vadelendirme sayesinde satışa çıkarılan
1500 konuta 11.400 adet başvuru gelmiş ve noter çekilişi sonucu satışlar gerçekleşmiştir.
Emlak Konut’un alıcı açısından güven unsuru olmasının yanı sıra finansman modellerinde
öncülük yapması sektör için önemli bir rehberlik niteliğindedir.
Konut sektörünün gelişmesi amacı ve gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak
amacı ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen Gayrimenkul Sertifikaları bugüne
kadar fazla uygulama alanı bulamamıştır. Buna rağmen hem talebin ileriki dönemlerde
canlılığı koruması hem de sektörün ihtiyaç duyduğu fonu uygun maliyetlerle karşılaması
amacı ile bu finansal enstrümanın geliştirilmesine ve desteklenmesine ihtiyaç vardır.
Fiyatlarda ise daha tedrici ve dengeli bir artış gözlenebilir. Ancak ekonomiyi etkileyen
gelişmeler (Fed Kararı, iç sosyoekonomik ve jeopolitik gelişmeler, gelişmekte olan ülke kur ve
faizlerindeki değişmeler gibi) unsurlar talepte geçici bir dalgalanma yaratabilir. Türkiye
[8]
genelinde fiyatların ortalamadan az arttığı bölgelerde önümüzdeki altı aylık süreçte, yatırım
amacıyla talep artışı görülebilir. İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara, Antalya gibi
şehirlerimizdeki dinamik talep ile esnek arz yapısının sürmesi olası görünmektedir.
[9]
BİRİNCİ BÖLÜM
1. Küresel Ekonomik Gelişmeler
Bu bolümde, dünya ekonomisinde meydana gelen değişiklikler ve ilgili gelişmelerin ülke
Ekonomilerine etkileri kısaca analiz edilmiştir. Analizimizde makrodan mikroya giden bir
anlayış benimsenmiş olup ana değişkenlerin durumu saptanmaya çalışılmıştır.
Küreselleşmenin gün geçtikçe arttığı ve bu sürecinde ülke ekonomilerini doğrudan
etkileyerek sistemik riskleri farklılaştırdığı unutulmamalıdır. Risk kavramı sadece
farklılaşmakla kalmayıp bazı ülkeler için ‘ciddi risk’ unsuru da olabilirken, başka bir dizi ülke
için risk olmak bir yana ‘genişletici’ bir etki dahi yaratmıştır. Küresel gelişmeler ülkeden
ülkeye farklılık gösteren ekonomik sonuçlar doğursa da özü itibarı ile tüm sistem birbirini
etkilemektedir.
Dünya ekonomisi açısından yakın geçmişteki en önemli milat 2008 Global Krizi olmuştur. Her
ekonominin farklı boyutlarda yaşayıp etkilendiği bu durumun artçı sonuçları hala
sürmektedir. Dolayısıyla bu süreç, küresel ekonomik şartları değiştirip etkilemektedir.
Küreselleşme ve ülke ekonomilerinin birbiri ile olan bağlarının giderek artması sonucunda
dünya ekonomisindeki her türlü önemli gelişmenin takip edilmesi bir zorunluluk olmuştur.
Dünyada küresel boyutta yaşanan ikinci büyük ekonomik krizden bu yana yaklaşık yedi yıllık
bir süre geçmesine rağmen sosyo-ekonomik büyüklüklerin kriz öncesi seviyelere ulaştığını
söylemek güçtür. Özellikle bu durum gelişmiş ülke ekonomilerinde dikkat çekici bir boyutta
bulunmaktadır. Kriz sonrası gelişmekte olan ülkelerin hızlı toparlanmalarına karşın son
birkaç yıldır bu ekonomilerde de sorunlar artmaya başlamıştır.
Bu bağlamda küresel krizin farklı evrelerini yaşan ülkeler kendi ekonomik programlarını
oldukça farklılaştırdıkları ve yapısal olarak birbirine zıt ekonomik politikalar uyguladıkları
için, global belirsizlik daha da artmıştır.
Küresel ekonomik durumda öncelikli sorun gelişmiş ülkelerin çoğunda yaşanan deflasyonist
(fiyatlar genel seviyesindeki düşüş) süreç ve buna bağlı farklı boyutlarda görülen resesyon
(durgunluk-negatif büyüme) sorunları olurken, gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde
enflasyonist (fiyatlar genel seviyesinde yaşanan artış) ve düşük büyüme sorunları ile
karşılaşmaktadırlar. Her ülkede ilgili durumların boyutları farklı özellikler ve nedenler arz
etmekte olup standart bir reçete ile çözülmesi oldukça güç görünmektedir.
[10]
Küresel kriz sonrası, ekonomi politikalarının en önemli uygulayıcıları Merkez Bankaları
olmuştur. Dünyadaki etkin ve büyük Merkez Bankalarının alacağı kararlar sadece kendi
ülkelerini etkilemekle kalmayıp aynı zamanda ‘uluslararası fon hareketleri’ için başlıca yol
gösterici olmuş ve bu durumun gerek negatif gerekse pozitif sonuçları itibarı ile en çok
gelişmekte olan ülke varlıkları etkilenmiştir.
Son yıllarda ekonomi literatüründe tartışılan Merkez Bankalarının artan görev ve
sorumlulukları konusu bazı eleştirilere de konu olmaktadır. Ancak her şeye rağmen Merkez
Bankaları olmaksızın ekonomik problemlerin çözülemeyeceği ve ‘normalleşmenin’
sağlanamayacağı da aşikârdır.
Küresel para politikalarının normalleşme sürecine dair süregelen belirsizlikler küresel risk
iştahının ve sermaye akımlarının verilere duyarlılığını artırmaktadır. Önümüzdeki dönemde
gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımlarının ülkelere özgü unsurlara olan
duyarlılığının devam etmesi beklenmektedir. Bu çerçevede, gelişmekte olan ülkelerin
büyüme görünümleri, enflasyon oranları ve dış dengeleri ön plana çıkacaktır. Öte yandan,
son dönemde iktisadi faaliyetin zayıf seyri küresel para politikalarındaki normalleşme
sürecinin ötelenme olasılığını güçlendirmektedir2.
2015 yılının ilk çeyreğinde küresel iktisadi faaliyet zayıf seyrini sürdürmüş ve yılsonuna ilişkin
küresel büyüme tahminleri aşağı çekilmiştir. Anılan dönemde gelişmekte olan ülkelerde zayıf
büyüme performansı devam ederken; gelişmiş ülkelerde ise iktisadi faaliyet görece olumlu
seyrini devam ettirmiştir. Gelişmekte olan ülkeler grubunda süregelen zayıf büyüme
performansında; Çin ekonomisindeki yavaşlama, emtia fiyatlarındaki zayıf seviyelerin
sürmesi, dış finansman koşullarının sıkı seyrediyor olması ve jeopolitik faktörler belirleyici
olmaya devam etmektedir3.
Gelişmiş ülkeler grubu büyüme performansındaki görece olumlu görünümde ise finansal
koşullardaki gevşeklik, düşük petrol fiyatları ve iyileşen işgücü piyasası etkili olmuştur.
Önümüzdeki döneme ilişkin küresel büyüme üzerindeki risklerin halen aşağı yönlü olduğu
değerlendirilmektedir. Son dönemde finansal piyasalarda artan oynaklığın, gerek gelişmiş
2 TCMB, ’Finansal İstikrar Raporu’ Kasım 2014, sayı 19, s.1
3 TCMB, ’Enflasyon İstikrar Raporu’ Temmuz 2015, sayı III, s.13
[11]
gerekse gelişmekte olan ülke büyüme performansları üzerindeki yakın dönemli önemli bir
risk unsuru olabileceği değerlendirilmektedir4.
Küresel ekonomiye etkileri ve yön vermeleri açısından bakıldığında ilk sıralarda yer alan üç
büyük merkez bankasının (ABD Merkez Bankası - Fed, Avrupa Birliği Merkez Bankası - ECB,
Japon Merkez Bankası – BOJ) politikaları diğer ekonomiler içinde dikkatle takip edilmesi
gereken sonuçlar doğurmuştur.
Krizin hemen ardından ABD Merkez Bankası Fed oldukça hızlı bir biçimde ‘genişletici para
politikası’ araçlarını kullanmaya başlamıştır. Bu amaçla faiz indirimi, tahvil alımları, finansal
sistemin varlık alımları ile fonlanması ve kredi mekanizmalarının etkin hale getirilmesi gibi
pek çok yöntem uygulanmıştır. Bu tip bir para politikası sayesinde; finansal istikrarın
sağlanması, yatırım ve tüketimin uyarılması ile nihai hedef olan büyümenin sağlanıp
depresyondan (kriz) çıkış hedeflenmiştir.
Grafik 1. Fed Parasal Genişleme Haritası
Kaynak: http://manset.at/wp-content/uploads/2015/03/Fed-balance-sheet.jpg
4 TCMB, a.g.e, s:13
[12]
Fed’in krizden çıkmak için uyguladığı politikalar alışılmışın dışında özellikler taşımakla
kalmayıp uygulamadaki farklılıkları da dünyadaki diğer merkez bankaları içinde izlenmesi
gereken bir durumu ortaya çıkarmıştır. Krize çabuk tepki gösteren ve karar alma
mekanizmaları daha hızlı olan Fed’i geçte olsa ECB (Avrupa Birliği Merkez Bankası) da takip
etmeye çalışmıştır. Uzakdoğu’da ise Japon Merkez Bankası kendi ekonomisi için kronikleşmiş
sorun olan deflasyon ile resesyonun önünü alabilmek için benzer politikalara
başvurmuşlardır.
ABD ekonomisinde yaşanan nispi toparlanmaya paralel olarak, Fed ‘parasal genişleme
politikasından’ geri çekilmek amacıyla Aralık 2013 tarihi itibarı ile ‘tahvil geri alım tutarında’
azaltmaya başlamıştır. Sürecin beklenenden önce başlaması ülkemizin de içinde bulunduğu
gelişmekte olan ülkelerin (Türkiye, Brezilya, Arjantin, Endonezya, Hindistan gibi) öncelikle
yerel para birimlerinde gerilemelerin yaşanmasına ardından da finansal piyasalarından kısa
vadeli yatırım amacıyla gelen (Portföy Hareketi-Sıcak Para vb) fonların kısmen çıkışına neden
olmuştur.
ABD Merkez Bankasının ‘tahvil alarak piyasaya verdiği nakit akışı’ Ekim 2014’de
sonlandırılmıştır. Ancak esas parasal genişlemenin sonunu getirecek olan ‘faiz ’artışına geçiş
ise 2015 yılı sonuna doğru beklenmektedir. ABD Yetkilileri faiz artışı için belirledikleri yıllık
enflasyon oranın %2 ve üstü, işsizlik oranının ise %5,5 altı olması durumunu 2014 ilk
aylarında revize ederek işsizliğin olabildiğince azaltılması ve ekonomik canlılığın artırılması
olarak değiştirmişlerdir.
ABD Merkez Bankası Başkanı Yellen faiz artışının 2015 yılı içinde olacağını belirterek sürecin
yavaş ve kademeli olması gerektiğini vurgulamıştır5. Fed tahvil alım programını keseceği yol
haritasını açıkladığı 2013 yılı mayıs ayına göre faiz artırımı ve parasal daraltıcı politikaların
algı yönetimini daha başarılı yapmakta olup aynı zamanda küresel ekonomik gelişmeler ile
merkez bankalarını da izlediğini sık sık vurgulamaktadır. Ancak ABD ekonomisinde yaşanan
göreceli iyileşmeye karşın bu kez de dünya ekonomisinde(özellikle BRIC ülkelerinde) yaşanan
yavaş büyüme süreci ile Çin Merkez Bankasının(PBoC) Yunan’ın değerini düşürmek için
yaptığı hamle Fed’in takviminde öteleme yapabileceğini(faiz artırım sürecini 2015 yılı sonuna
bırakabileceğini) ihtimalini güçlendirmiştir.
19 Ağustos tarihinde açıklanan Temmuz ayı açık piyasa komitesi toplantısının tutanaklarına
göre, Fed üyelerinin faiz artırımı için gerekli koşulların şekillenmeye devam ettiği ve sürecin
5 J.Yellen, http://www.cnbce.com/haberler/finans/yellen-faiz-artisi-bu-yil-olabilir, 28.03.2015
[13]
yakında başlayacağı yönünde hemfikir oldukları görülmüştür. Ancak, Fed yetkililerinin büyük
çoğunluğunun ekonomik büyüme ile istihdamın enflasyona istikrar kazandıracak seviyelere
gelmediği görüşünde olması ve bazı üyelerin erken bir faiz artırımının küresel ekonomik
büyüme ve enflasyon açısından risk oluşturduğunu düşünmesi faiz artırımının Eylül ayından
daha ileri bir tarihe ötelenebileceğine yönelik bekleyişleri güçlendirmiştir. Çin ekonomisine
yönelik endişeler de söz konusu beklentileri desteklemiştir. Bu çerçevede, uluslararası
piyasalarda değerlenme eğiliminde olan ABD doları güç kaybetmiş ve EUR/USD paritesi
Ağustos ayı içerisinde 1,17 düzeyinin üzerine yükselmiştir6.
Finansal piyasalar açısından ise ABD Merkez Bankasının attığı adımlar başta olmak üzere
merkez bankalarının politikaları ‘risk iştahını’ değiştirmektedir. Risk İştahının
artması/azalması portföy hareketlerinin yönünü kolaylıkla değiştirdiğinden, söz konusu
durumdan en çok gelişmekte olan ülkelerin etkilenmesine sebep olmuştur.
Risk iştahının artığı durumlarda sıcak para girişleri sayesinde yerel para birimlerinde hızlı
değer artışları görülmüş, tersi durumda ise yerel para birimlerinde sert düşüşler yaşanmıştır.
Başta (Brezilya, Türkiye, Endonezya, Hindistan, Güney Afrika, Çek Cumhuriyeti, Rusya,
Malezya gibi) ülke para birimlerinde dalgalanmalar görülmüş ve oynaklık (volatilite) artmıştır.
Dalgalanma sadece ilgili ülke para birimleri ile sınırlı kalmayıp aynı zamanda finansal tüm
varlıklar üzerinde oynaklık yaratmıştır. Hatta makroekonomik bazı parametrelerde bu
durumdan etkilenmiştir(Enflasyon, ihracat, cari denge gibi).
Diğer taraftan dünya ekonomisi açısından verdiği kararların etki yaratabileceği iki önemli
merkez bankası BOJ (Japon Merkez Bankası) ile ECB (AB Merkez Bankası) ekonomideki
canlılığı sağlayabilmek amacıyla ‘parasal genişleme’ politikalarına devam etmektedir. Hatta
bu amaçla Japon Merkez Bankası enflasyon hedefi koyarak fiyatlar genel seviyesinin
yükseltilmesine çalışmaktadır. Japon ekonomisinin Ekim 2014 itibarıyla beklenmedik bir
şeklide küçülüp resesyona girmesi ardından Kasım ayında ultra gevşek para politikaları
uygulamaya sokulmuştur.
Avrupa Birliği Merkez Bankası ise ekonomideki canlılığı artırmak amacıyla yeni bir genişleme
paketi üzerinde çalıştığını Banka Başkanı Dragh’i Nisan ayının ikinci yarısında dile getirmiştir.
ECB Avrupa Birliğinde giderek artan durgunluk (resesyon) sürecini aşmak amacıyla Ekim ayı
itibarı ile yeni bir genişlemeci para politikası uygulama yoluna gitmiştir. ECB Başkanı M.
6 İş Bankası-İktisadi Araştırmalar Bölümü, ‘Dünya ve Türkiye Ekonomisinde ki Gelişmeler’, Eylül 2015, s.3
[14]
Draghi bu yeni önlem paketi ile bankaların kredi mekanizmasının genişletilmesi ve buna bağlı
yatırım-tüketim eğilimlerinin artırılması amacı güdüldüğünü ancak fiyat artışı ve ekonomik
canlanmanın zaman alacağını belirtmiştir7.
Ocak 2015 de Avrupa Birliği Merkez Bankası " varlık destekli menkul kıymetler ve teminatlı
tahvillere ilişkin mevcut varlık alım programlarını da kapsayan genişletilmiş bir varlık alım
programı başlatma kararı aldı. Bu genişletilmiş program çerçevesinde aylık alınacak kamu ve
özel sektör menkul kıymetleri için miktar 60 milyar Euro olup sürecin Eylül 2016 sonuna kadar
devam etmesi beklenmektedir’. Mart 2015'de başlayan varlık alımları, her halükarda
enflasyonda yüzde 2 hedefine ulaşana kadar devam etmesi planlanmaktadır8.
Yukarıda ki ifadelerden de anlaşılacağı üzere; ECB Başkanı Draghi, gerekirse parasal teşviki
artıracağı sözünü vermişti. 2015 İkinci çeyrek verilerinden sonra, Euro Bölgesi’nde
iyileşmenin sürdürülemeyecek kadar çok sığı olduğunu düşünen ekonomistler Draghi'nin bu
vaadini yerine getireceğini tahmin etmektedir.
Bloomberg'in yaptığı bir ankete katılan ekonomistlerin üçte ikisinden fazlası 1,14 trilyon
Euro'luk parasal genişleme programını genişleteceğini ya da süresini uzatacağını
düşünmektedir9.
Avrupa İstatistik Ofisi’nin (Eurostat) açıkladığı öncü verilere göre, 19 üyeli Euro
Bölgesi’nde yıllık enflasyon Ağustos (2015) ayında yüzde 0,1′lik artış beklentisinin hafif
üstünde yüzde 0,2 artış kaydetti. Bölgede, yıllık enflasyon temmuz ayına oranla değişmedi.
Euro Bölgesi enflasyonunun ana bileşenlerine bakıldığında yüzde 1,2 artış gösteren gıda,
alkol ve tütün ve yine yüzde 1,2 artış gösteren hizmetler sektörü en yüksek yukarı yönlü etkiyi
yaptı. Enflasyon oranına en fazla olumsuz etki ise yüzde 7,1 azalan enerji fiyatlarından
gelmektedir. Euro Bölgesi’nde Ağustos ayı öncü çekirdek enflasyon ise yıllık yüzde 1,0
artmıştır10.
Söz konusu gelişmelere rağmen Avrupa ekonomisi ve para birimi Euro için kısa vadede
toparlanma beklenmemektedir.
7 Draghi,M,http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1673077-draghi-tesvigin-etkileri-icin-zaman-gerekli, 27.Kasım.
2014 s.1
8 Draghi,M, http://www.dunya.com/dunya/avrupa/ecb-piyasalari-paraya-bogacak-250960h.htm,22.Ocak,2015 s.1
9 http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1825140-draghinin-qeyi-genisletmesi-bekleniyor, 14 Eylül 2015 s.1
10http://ec.europa.eu/eurostat s.1
[15]
Üç büyük merkez bankasının aldığı önlemler birbirlerine benzese de zamanlama anlamında
ciddi farklılıklar yaşanmıştır. Bunun sonucu olarak Fed parasal genişleme politikalarını
sonlandırırken ECB ve BOJ yeniden genişletici uygulamalara gitmişlerdir. Süreçte İngiliz
Merkez Bankası (BoE) ABD Merkez Bankasına benzer bir politika izleyen ender
kurumlardandır.
Diğer taraftan Çin Merkez Bankası(PBoC) 2015 yılı başından beri izlediği ‘genişletici ve
finansal piyasaları destekleyici’ politikaları Ağustos ayı itibarı ile kur politikaları ile de
desteklemeye başlamıştır. Sabit kur sisteminin uygulandığı Çin Ekonomisinde ‘büyüme
hızında yaşanan gerileme ve iç talepteki sorunlarda’ göz önüne alınarak devalüasyon
yapılmıştır.
Çin, ihracattaki sert düşüşün ardından, para birimi Yuan da son 20 yılın en
hızlı devalüasyonunu gerçekleştirmiştir. Yapılan diğer bir düzenleme ile de; Mart 2015 den bu
yana fiili dolara endeksli seyri sonlandırmıştır.
Çin Merkez Bankası Yuanın günlük referans kurunu yüzde 1,9 düşürerek resmi ve piyasa
kurunu aynı seviyeye getirmiştir. PBoC, açıklamasında, bunun bir defalık bir ayarlama
olduğunu belirterek Yuanı "makul" bir seviyede tutmayı planladığını ve kur sabitlemesini
belirlerken piyasanın rolünü güçlendireceğini kaydetmiştir11.
Yukarıda ifade ettiğimiz büyük merkez bankalarının farklı politika uygulamalarına Çin Merkez
Bankası da katılarak ‘genişletici ve büyümeye yönelik’ uygulamalarla ekonomiye destek
vermeye çalışırken dünya ticaretin de de dengeleri kendi lehine değiştirmeye çalışmaktadır.
Kimi uzmanlar bu tip bir gelişmenin ‘kur savaşlarını’ canlandıracağı ve benzer uygulamaların
farklı ülkeler tarafından da yapılabileceği uyarısında bulunmaktadırlar.
11 http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1818387-cin-yuan-referans-kurunda-20-yilin-en-sert-dususunu-
gerceklestirdi 11.08.2015, s.1
[16]
Tablo 1. Üç Büyük Merkez Bankası ve Çin Merkez Bankası Politika Etkileşimi
Bunun sonucu küresel ekonomide ‘alışılmış’ olan para bolluğunun farklı mecralardan devam
edebileceği beklentisi oluşmuştur. Diğer taraftan gelişmiş ülke ekonomileri içinde ABD
ekonomisinin tek başına büyüyor olması yeterli gözükmemektedir.
Bu nedenle parasal genişlemede yeni bir boyut açan ECB, BOJ hatta Çin Merkez
Bankasının(PBOC) önemle vurguladığı büyümede yaşanan yavaşlama sendromu küresel
ekonomiyi tehdit etmektedir.
Diğer yandan gelişmiş ekonomilerin hemen hemen tamamında faiz oranları çok düşük
seviyede bulunmakta olup gerek kısa gerekse uzun vadeli (5 ve 10 yıllık) tahvil faizleri tarihi
dipleri test etmektedir. Bu durumun sürdürülebilirliği üzerinde ciddi tartışmalar olup,
FED
Parasal Genişlemeden Çıkış
BoE
Genişlemeden Çıkış
ECB-BOJ-PBoC
Genişlemeci
[17]
beklenen enflasyon ve diğer risk unsurlarının piyasada fiyatlanması sonucu oluştuğu kabul
görmektedir.
B. Bernanke (Fed eski başkanı) konuya ilgili yazdığı makalede sürdürülebilir reel
faize(enflasyondan arındırılmış faize) piyasanın karar vereceğini vurgulayarak bazı ülkelerde
reel faizlerin eksi olmasını ve değişimini açıklamaya çalışmıştır12.
Küresel ekonomide yaşanan faiz tartışmaları ile parasal genişleme ile ilgili politika
farklılıklarının temelinde ‘büyüme sorunları’ yatmaktadır. Fed bile ABD ekonomisindeki
göreceli toparlanmaya ve büyümeye rağmen faiz artırımı konusunda oldukça çekingen
davranmaktadır. Bu durum sermaye hareketleri açısından risk algısını dalgalı ama diri
tutmaktadır.
Fed ’in çok hızlı bir parasal sıkılaştırmaya gidemeyeceği beklentisi ile ECB, BOJ, PBOC başta
olmak üzere pek çok merkez bankasının genişletici para politikalarına devam etmesi,
Türkiye, G. Afrika, Brezilya, Hindistan, Endonezya gibi ülkelere fon akış açısından olumlu
durumun devam etmesi beklentisini yükseltmiştir.
17 Eylül 2015 tarihinde ABD Merkez Bankası yaptığı toplantı sonucu; Fed Açık Piyasa Komitesi
(FOMC) üyeleri, küresel piyasaların aylardır beklediği toplantıda faiz oranlarının yüzde 0 ila
0,25 aralığında sabit tutulması kararını oy çokluğuyla alırken, son dönemdeki finansal
dalgalanmanın, ekonomik aktiviteyi sınırlayabileceğini ve kısa dönemde enflasyon üzerinde
daha fazla aşağı yönlü baskı yaratabileceğini ifade etti. Kararların ardından Fed Başkanı
Janet Yellen, üyelerin çoğunun, ekonomik şartların faiz artırımını bu yıl içinde artırılmasını
uygun kılacağını öngördüklerini ifade ederek, buna karşın ekonomideki iyileşme ile ilgili daha
fazla kanıt görmeye ihtiyaç duyduklarını kaydetti. Faiz artışı için ekim toplantısının bir olasılık
olarak kalmaya devam ettiğini aktaran Yellen, "Finansal gelişmelere ve piyasalardaki
türbülansa karşılık vermek politikamızın bir parçası değil. Ancak, bunların neden
kaynaklandığına ve ABD'yi nasıl etkileyeceğine bakıyoruz ve daha fazla veri görmek istiyoruz"
demiştir13.
12B. Bernanke; http://www.brookings.edu/blogs/ben-bernanke/posts/2015/03/30-why-interest-rates-so-low#.VRk-
0IwtF84.twitter,30.03.2015 s.1
13 http://www.ntvpara.com/haberler/finans/fed-in-piyasalara-etkisi,18 Eylül 2015 s.1
[18]
Fed’in son aldığı kararla faiz artırımına gitmemesi; dünya ekonomisi açısından büyüme
sorunun devam ettiği bu etkinin de ABD Ekonomisi için bir risk unsuru olduğu görüşünü
kuvvetlendirmiştir. Ancak yapılan açıklamada çok tedrici ve düşük oranlı bir faiz artışının
2015 yılı içinde yapılacağı bununda genel olarak dünya ekonomisi için sorun teşkil
etmeyeceği yönündedir.
2014 yılı ve 2015 yılı ilk altı aylık süre itibarı ile küresel iktisadi faaliyetteki toparlanma halen
yavaş seyretmekte ve ülkeler arasında büyüme dinamikleri farklılaşmaktadır. ABD ekonomisi
toparlanırken, Euro bölgesi ve Japonya’da ekonomik büyüme oldukça kırılgan ve zayıf bir
görünüm arz etmektedir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise büyüme hızı ivme
kaybetmektedir. Son dönemde emtia fiyatlarındaki aşağı yönlü hareketin, emtia ihracatçısı
gelişmekte olan ülkelerin büyüme dinamiklerini olumsuz etkileyebileceği
değerlendirilmektedir.
Yeni Merkez Bankacılığı anlayışında giderek önem kazanan bir kavramda ‘ekonomik
büyümenin’ sürdürülebilirliğidir. Ekonomik büyümenin sağlanıp sürdürülebilir olması da en
çok izlenen risk unsurları arasında yer almaktadır. Bu konu küresel ekonomi açısından
dikkatle takip edilmesi gereken bir değişkendir.
[19]
1.1. Dünya Ekonomisinde Büyüme ve Bağlı Makro
Ekonomik Gelişmeler
Dünya ekonomisi 2008 yılından bu yana farklı yollarla krizi atlatma uğraşı içindedir. Bu güne
kadar uygulanan ekonomi politikası çözümleri depresyonun yıkıcı etkisini azaltsa da ne yazık
ki tamamen ortadan kaldıramamıştır.
Kriz sürecinin ‘akut’ yanı atlatılmış olsa da rahatlıkla farklı bir evresi yaşandığı söylenebilir.
Bu aşamada başta BRIC ülkeleri ve Türkiye olmak üzere bu tip sınıflamaya sokulan ülkelerde
‘büyüme hızında yavaşlamalar’ görülmeye başlanmıştır. Emtia fiyatlarında yaşanan hızlı
gerilemelerde söz konusu ürünleri ihraç eden ülkelerde(Rusya, Venezüella, Suudi Arabistan
gibi) makroekonomik sorunlara yol açmaktadır.
Yaşanan küresel krizde büyüme, en hızlı yara alan makroekonomik değişken olmuştur. Kriz
sonrası gelişmiş ülkelerde yaşanan ‘küçülme’ çok yüksek boyutlara ulaşarak 1929 sonrası en
ciddi ekonomik durgunluğa neden olmuştur. Negatif ekonomik büyüme ve deflasyon, işsizlik
gibi sorunlar gelişmiş ülkeler için giderek artan bir tehdit olmakla birlikte gelişmekte olan
ülkelerde 2009-2011 yılları arasını oldukça tatminkâr geçmiştir. Başta BRIC Ülkeleri olarak
nitelendirilen (Brezilya, Rusya, Hindistan, Çin gibi ülkelerdeki) büyüme oranlarının yüksekliği
ve ekonomilerindeki canlılıkla buna güzel bir örnek teşkil etmektedir. Bundan dolayı dünya
ekonomisinin küresel olarak pozitif büyümesinde de sözü geçen ülkelerin rolü artmıştır14.
2012 Yılından sonra ise gelişmekte olan ülkelerin hızlı büyümelerinin yarattığı sorunlar ortaya
çıkmaya başlamış (Cari Açık, enflasyon baskısı, varlık fiyatlarında hızlı artış gibi) bunun
üzerine ilgili ülkeler büyüme hızlarından fedakârlık yaparak bazı önlemler almaya
başlamışlardır. Aralarında Türkiye, Hindistan, Brezilya, Endonezya gibi ülkelerin olduğu bir
grup bu tip önlemlerde öncü rol oynamışlardır.
Küresel büyüme 2014 yılında ılımlı düzeyde gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki
toparlanma ülkeler arasında farklılaşmaya devam etmektedir. ABD diğer gelişmiş ülkelere
göre daha güçlü büyüme performansı sergilemektedir. Euro Bölgesi’nde toparlanma
belirtileri gözlense de ekonomik büyüme zayıf seyrini korumaktadır. Küresel büyümenin
yüzde 75’ini oluşturan gelişmekte olan ülkelerin büyüme hızı ise yavaşlamaktadır. İmalat
14 Emlak Konut GMYO A.Ş III. Çeyrek Faaliyet Raporu, http://www.emlakkonut.com.tr/_Assets/Upload/Images/file/Faaliyet-
Raporu-2014-9-ayl%C4%B1k.pdf İstanbul,Ekim,2014. s. 50
[20]
sanayi PMI endeksleri 15 gelişmekte olan ülkelerin büyüme hızındaki yavaşlamanın 2015
yılında da devam edeceğine dair sinyaller vermektedir. Gelişmiş ülkelerin son dönemindeki
imalat sanayi PMI verileri ise Euro Bölgesi’nde ekonomik görünümün iyileşebileceğine,
ABD’deki ekonomik toparlanmanın ise bir miktar ivme kaybedeceğine işaret etmektedir16.
Gelişmiş ülkelerde bankacılık sektörü ekonomik toparlanmaya yeterli desteği vermezken,
risklerin özellikle banka dışı finansal kesimde yoğunlaştığı da dikkat çekmektedir17.
Bunlara ilaveten, küresel çıktı açığının18, küresel ölçekte, enflasyon üzerinde yukarı yönlü bir
baskı unsuru oluşturacak düzeylerde olmaması ile uyumlu olarak para politikası da yılın
ikinci çeyreğinde gevşek seyretmeye devam etmiştir. Amerikan Merkez Bankası’nın (Fed) faiz
artırımına hangi tarihte başlayacağı ve ne hızla artıracağına ilişkin belirsizlik finansal
piyasalardaki hareketlerin en temel belirleyicisi olmaya devam etmektedir. Bu bağlamda,
Fed’in politika faizlerini çok kısa vadede artırmayacağına dair açıklamaları geçtiğimiz
çeyreğin başlarında risk iştahında olumlu bir seyre yol açarken; son dönemde Yunanistan ve
dolayısıyla Euro Bölgesi’ne ilişkin sorunlar kaynaklı olarak finansal piyasalarda oynaklık artışı
ve risk iştahında bozulma yaşanmıştır. Finansal piyasalardaki oynaklığın artışına paralel
olarak gelişmekte olan ülke sermaye akımları da yılın ikinci çeyreğinde oynak seyretmiş;
Haziran ayında ve Temmuz ayının ikinci yarısında hisse senedi piyasalarından büyük miktarlı
çıkışlar gerçekleşmiştir.
Yukarıdaki gelişmelere ek olarak gelişmekte olan ülkelerde iktisadi faaliyetin zayıf seyrinin
devamı, gelişmekte olan ülkelere yönelen sermaye akımları üzerindeki başlıca aşağı yönlü
risk olarak değerlendirilmektedir19.
15 PMI(Satın Alma Yöneticileri Endeksi) büyüme ve ekonomik aktiviteler için öncü gösterge kabul edilmektedir.
16 Finansal İstikrar Raporu, TCMB, Mayıs 2015, Sayı.20 s. 4
17 Finansal İstikrar Raporu, TCMB, Kasım 2014, Sayı.19 s. 5
18 Bir ekonomideki mevcut gayri safi yurtiçi hasıla (GSYİH) düzeyi ile potansiyel GSYİH düzeyi arasındaki fark
19 ’Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, Temmuz, s. 13
[21]
Grafik 2. Küresel ve Gelişmiş-Gelişmekte Olan Ülkelerdeki Büyüme Eğilimi
Yukarıda ifade edilen nedenlerden ötürü küresel büyüme tahminleri de sıklıkla revizyona
uğramakta, gelişen riskler beklentileri de değiştirmektedir. 2015 ve 2016 yılına ait küresel ve
ülke bazlı büyüme tahminlerinde bir süredir aşağı yönlü revizyonlar gözlenmektedir.
Temmuz ayı Consensus Forecasts bültenlerine göre, 2015 ve 2016 yılsonlarına ilişkin küresel
büyüme tahminleri, Nisan 2015 dönemine göre 0,1 puan aşağı yönlü güncellenmiştir.
Gelişmiş ülkeler grubunda, ABD ve İngiltere için büyüme tahminleri aşağı yönlü
güncellenirken, Japonya ve Euro Bölgesi’ne ilişkin büyüme tahminlerinde herhangi bir
değişiklik olmamıştır. Gelişmekte olan ülkeler grubunda ise, gerek 2015 gerekse 2016 yılsonu
büyüme tahminlerinin, Asya Pasifik ve Latin Amerika bölgeleri için aşağı yönlü güncellendiği
görülmektedir.20
20 a.g.e,s.15
[22]
Tablo 2. Ülke Bazında Küresel Büyüme Tahminleri
(Temmuz 2015 - Temmuz 2016)
Kaynak: WEF
Sonuç olarak, Temmuz ayı Consensus Forecasts bültenleri, küresel ekonominin, önemli
ölçüde gelişmekte olan ülkeler kaynaklı olarak yılın ikinci çeyreğinde de yavaşlamaya devam
edeceği ve büyüme hızının ilk çeyrek değerinin altında kalacağı beklentisini destekler
niteliktedir. Bu çerçevede, Temmuz ayı büyüme tahminleriyle güncellenen ihracat ağırlıklı
küresel üretim endeksinin yıllık büyüme hızının Nisan 2015 dönemine belirgin olarak
farklılaşmadığı görülmektedir Bu nedenle, olumsuz seyreden küresel büyüme
performansının Türkiye’nin (ve benzeri ülkelerin) dış talebini önümüzdeki dönemde de
baskılamaya devam edebileceği öngörülmektedir.
Büyüme ile ilgili olarak OECD (Ekonomik Kalkınma ve İşbirliği Örgütü)
tarafından Eylül 2015 de yapılan tahminlerde ise, küresel ekonomiye ilişkin büyüme
tahminini yüzde 3,1'den yüzde 3'e indirdi. ABD ekonomisine ilişkin tahminini ise yüzde 2'den
yüzde 2,4'e yükseltti. OECD bu yıl Çin ekonomisine ilişkin tahminini yüzde 6,8'den yüzde
6,7'ye revize ederken, Euro Bölgesi için tahminini yüzde 1,5'dan yüzde 1,6'ya
yükseltti. Japonya ekonomisi için tahminini de yüzde 0,7'den yüzde 0,6'ya düşürdü. Kuruluş
[23]
Tablo 3. Küresel Büyüme Tahminleri
Fed’ in kademeli faiz artışı konusunda adım atması durumunda sermaye oynaklıklarının daha
da artabileceğini vurguladı21.
Küresel büyüme ile beklentilerde göz önünde bulundurulması gereken diğer önemli bir
değişkende enerji(veya hammadde) girdisi fiyatlarıdır. Büyümenin dünya çapında çok canlı
olmaması ve OPEC’in üretimi eski miktarında bırakması enerji girdi fiyatlarını hızlı
düşürmüştür. Bu nedenle ülkemizin de içinde bulunduğu petrol ve doğal gaz ihtiyacının
büyük kısmını dışarıdan sağlayan ülkelerdeki döviz dengesi daha iyi bir konuma gelmesine
karşın enerji ihraç eden ülkelerde büyüme hızında önemli gerilemeler yaşanmıştır. Dünya
hammadde fiyatlarının düşmesi başta ekonomiler üzerinde(özellikle bunları girdi olarak
kullanan ekonomiler) olumlu etki yaratmış ise de sonrasında küresel talepte yaşanan
düşüşün etkileri nedeniyle bu olumlu hava sınırlı kalmıştır.
21 Catherine L. Mann, ’OECD Interim Economic Outlook-Puzzles and uncertainties’16 September 2015 Paris s.3
[24]
1.2. Küresel İstihdam Gelişmeleri
Ekonomik büyüme ile oldukça alakalı bir durumda istihdam piyasasında yaşanmaktadır.
İstihdam seviyesini artırıp işsizliği azaltmak bu yolla ekonomik büyümeyi daha sağlıklı bir
temele ulaştırmak pek çok ülke merkez bankasının ana hedefi olmuştur.
İşsizlikteki yoğun artış öncelikle kriz sonrasında gelişmiş ekonomileri vurmuş ardından daha
yavaş olarak 2013 sonrası gelişmekte olan ülkelerde artış eğilimini hızlandırmıştır.
Batı ekonomileri politika yapıcıları istihdamı artırıp ekonomiyi canlandırıcı yöntemlere
ivedilikle başvurmuşlardır. Başta Fed, ECB ve BoE istihdamı daha da artırmak için önlemler
aldıklarını sıklıkla ifade etmişlerdir. Hatta başta Fed22 olmak üzere bazı gelişmiş ülke merkez
bankaları istihdam artışını parasal genişlemenin azaltılması için ön koşul olarak dile
getirmişlerdir.
2008’den sonra istihdam konusunda İngiltere ve ABD, Euro Bölgesine göre daha başarılı bir
tablo çizerek ‘makul’ kabul edebilecekleri işsizlik oranına doğru istihdamı artırmaktadırlar.
Japonya da istihdamın diğer gelişmekte olan ülkelerden iyi olmasına rağmen tüketim ve
tasarruf alışkanlıkları yüzünden istenilen canlanma çok uzun bir süredir sağlanamamaktadır.
Grafik 3. Seçilmiş Gelişmiş Ülke Ekonomilerindeki İşsizlik
22 Fed genişletici para politikalarından çıkış için işsizlik oranın %5’e inmesini hedef olarak belirlemiştir.
[25]
ABD işgücü piyasasındaki olumlu görünüm devam ederken, Euro bölgesinde işsizlik oranı
yüksek seyretmektedir. Ancak, ABD’de iş gücüne katılım oranındaki aşağı yönlü eğilim devam
etmektedir. Ayrıca yarı zamanlı istihdamın kriz öncesi seviyelerin üzerinde seyretmeye devam
etmesi, ABD’de istihdam piyasasının henüz tam olarak sağlıklı bir görünüme kavuşmadığını
göstermektedir23. ABD istihdam piyasasında belli bir düzelmenin görülmesi aynı zamanda faiz
artışının da önemli unsurlarından olup Fed tarafından dikkatli bir şekilde izlenmektedir.
Küresel ekonomiye ilişkin azalan öngörülebilirlik ve gelişmiş ülkelerin para politikalarındaki
farklılaşma ile artan belirsizlikler sonucunda risk iştahı ve sermaye akımlarındaki oynaklık
sürmektedir. Söz konusu durum 2015 yılı küresel büyüme oranlarını aşağı yönlü baskılarken
istihdamı da olumsuz etkilemektedir24.
1.3. Emtia Fiyatlarındaki Gelişmeler ve Fiyatlar Genel
Seviyesi Değişimleri
Küresel emtia fiyatları 2014 yılının ikinci yarısından itibaren anlamlı bir gerilemeye girmiştir.
Temel tarım ürünlerinden metal ve enerji emtialarına kadar pek çok ürün başta talep
yetersizliği(küresel büyüme sorunu) ve arzın azalmaması nedeni ile düşüşler yaşamışlardır.
2014 Kasım ayı sonundaki OPEC(Petrol İhraç Eden Ülkeler İşbirliği Teşkilatı) toplantısında
petrol üretiminde bir kısıtlamaya gidilmemesi kararıyla birlikte ham petrol fiyatlarının düşüş
süreci hızlanmış ve Brent tipi ham petrol fiyatı, yılsonu itibarıyla, 55,8 ABD doları olarak
gerçekleşmiştir.
Petrol fiyatları 2015 yılının ikinci çeyreğinde arz fazlasının düşeceği beklentilerine paralel
olarak yükselmiştir. ABD ham petrol üretiminde yaşanan sınırlı oranda daralma ve stok
miktarında peş peşe gelen düşüşler söz konusu beklentileri güçlendirmiştir. Ne var ki, Haziran
ayı OPEC toplantısında düşük fiyat politikasının devamına karar verilmesi ve beraberinde
uzun aradan sonra ilk kez ABD aktif ham petrol sondaj makinesi sayısının artış göstermesi
fiyatları tekrar düşüş eğilimine sokmuştur. Konuyla ilgili diğer bir önemli gelişmede, İran ile
nükleer müzakerelerde nihai bir anlaşmaya varılmış olması ve bunun sonucunda İran
petrolünün güçlü bir biçimde uluslararası piyasalara taşınacağı beklentileri fiyatlar
23 Finansal İstikrar Raporu, TCMB Kasım 2014,sayı.19,s.6
24 ’Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, Temmuz, s. 48
[26]
üzerindeki baskıyı artırmıştır. Aralık 2015 vadeli Brent tipi hem petrol kontratı 24 Temmuz
itibarıyla ortalama 59 ABD dolarından işlem görmüştür25.
ABD petrol üretiminde fiyatlara bağlı bir düzeltme olması veya OPEC’ten gelebilecek bir
üretim kısıntısı kararı gibi gelişmeler, önümüzdeki dönemde petrol fiyatlarını yukarı yönlü
etkileyebilecek unsurlar olarak değerlendirilmektedir. Çin ekonomisindeki görece zayıf seyir
ise endüstriyel metal fiyatlarındaki aşağı yönlü baskının devam edeceğine işaret
etmektedir..26
Grafik 4. Enerji ve Enerji Dışı Emtia Endeksi
Kaynak: İş Bankası Emtia Bülteni
Petrol fiyatlarındaki düşüşün küresel ekonomiyi belli bir süre canlandırabileceği de gözden
kaçırılmamalıdır. Özellikle, Türkiye gibi yüksek oranda enerji ithalatına bağımlı gelişmekte
olan ülkelerin bu süreçten en çok yararlanan ülkeler olacağı tahmin edilmektedir. Diğer
yandan ekonomik performansı petrol ihracatı gelirlerine bağımlı ülkeler bu süreçten olumsuz
etkilenecektir.
25 a.g.e s.16-17
26 ’Enflasyon Raporu-2015-I,TCMB, s.14
[27]
Grafik 5. Seçilmiş Ülke Net Petrol Alım ve Satımları (Milyar ABD Doları-2014)
Kaynak: IMF ve Reuters Verileri
Küresel iktisadi faaliyetteki zayıf görünüm ve emtia fiyatlarındaki aşağı yönlü eğilim küresel
enflasyon oranlarının düşük seyretmesinde etkili olmaktadır. Gelişmiş ülkelerde yüksek çıktı
açığı devam etmektedir. İktisadi faaliyetteki zayıflıkla beraber petrol fiyatları düşüş
eğilimindedir. Ayrıca, özellikle ABD’de ücretler enflasyon açısından yukarı yönlü bir baskı
oluşturmamaktadır.
Enflasyon görünümü gelişmiş ve gelişmekte olan ülkeler için belirgin bir şekilde
ayrışmaktadır. Başta petrol olmak üzere emtia fiyatlarındaki düşüş, enflasyonist baskıları
azaltmaktadır. Buna ek olarak Euro Bölgesi ve Japonya gibi ülkelerdeki zayıf talebin etkisiyle
gelişmiş ülkelerde enflasyon hedeflerinin altında seyretmeye devam etmektedir. Gelişmekte
olan ülkeler ise yerel para biriminde meydana gelen değer kayıpları sonucunda enflasyon
oranında yukarı yönlü bir hareket gözlenmektedir27.
27 Finansal İstikrar Raporu, TCMB Mayıs 2015,sayı.20,s.4
[28]
Grafik 6. Gelişmiş ve Gelişmekte Olan Ülkeler Enflasyon Oranları ve Brent Petrol
Fiyatları
(Yıllık, Yüzde ABD Doları)
Ancak Dünya Ekonomisinin makroekonomik durumu ile ilgili aşağıdaki hususlara dikkat
edilmesinde fayda bulunmaktadır. Kriz gelişmiş ekonomilerden kaynaklandığı için bu
ülkelere ait toparlanma daha yavaş olmaktadır. Gelişmekte olan ülkeler kriz sonrası çok daha
çabuk toparlanarak (ki bu tip ülkelerin iç dinamikleri - nüfus - tüketim - talep - arz gibi yapıları
gelişmiş ekonomilere göre daha esnektir) harekete geçebilmektedir. Ancak gelişmekte olan
ülkeler ihracat, fon kaynağı ve bazı ara malların ithalatı için gelişmiş ekonomilere bağlı
durumdadırlar. Gelişmiş ekonomilerde toparlanma uzadığından gelişmekte olan ülke
ekonomilerinde de büyüme sorunları tekrar etkisini göstermeye başlamıştır.
[29]
Pek çok gelişmiş ülkede 2014 yılı ikinci yarısı tekrar artmaya başlayan deflasyonist eğilim
yukarıdaki bölümlerde ifade ettiğimiz, genişletici politikalar kullanılarak normalleştirilmeye
çalışılmıştır.
2015 yılsonuna ilişkin küresel enflasyon tahminleri, Nisan 2015 ayına göre Temmuz 2015
ayında çok az yukarı yönlü revize edilmiştir. Enflasyon tahminlerinde, tüm ülke grupları için
geçerli olmak üzere, fazla bir değişim beklenmemelidir.28
Dünya genelinde petrol ihraç eden ve ABD doları karşısında daha çok değer kaybeden para
birimlerine sahip ülkelerin enflasyon beklentileri yükselirken,büyüme beklentilerinde düşme
eğilimi gözlenmektedir. Gelişmiş ülkelerde ise kendi iç dinamikleri daha belirleyici olmakla
birlikte enflasyon beklentilerinde ciddi bir değişiklik beklenmemektedir.
1.4. Özet Olarak Gelişmiş Ekonomiler
Özet olarak; küresel ekonomi 2008 yılında yaşanan kriz etkilerini hafifletmiş olsa da
‘ekonomik değişkenlerin’ normale döndüğünü söylemek güçtür. Krizin farklı ekonomik
blokları değişik boyutta etkilediği unutulmamalıdır. ABD Ekonomisi siyasi karar alma
mekanizmasının da verdiği kolay tepki verebilme gücü ile AB ve Japon Ekonomisine göre
nispi olarak daha iyi durumdadır.
AB Ekonomisinde ise güney kanat ülkeleri ile ilgili sorunlar devam etmekte olup siyasi karar
alma mekanizmalarında yaşanan aksaklıklar krizin çözümünü geciktirmektedir. Avrupa
Ekonomisinde AB üyesi olmakla beraber Euro bölgesi üyesi olmayan İngiltere’nin
makroekonomik değişkenleri daha olumlu seyretmektedir. Japon Ekonomisi ise 2008
depresyonundan önce hızlı bir durgunluk ve fiyat gerilemesi (resesyon-deflasyon) sarmalı
içinde olduğundan bu durumu hafifletici tedbirleri daha da yoğun alarak ekonomik yapılarını
düzeltmeye çalışmaktadır.
ABD, İngiltere gibi gelişmiş ekonomilerde sağlanan toparlanmanın diğer gelişmiş
ekonomilerde istenilen düzeyde olmaması ve gelişmekte olan ülke büyüme
performanslarının da düşmesi küresel ekonomide sürdürülebilir bir büyüme konusunda ciddi
tereddütler yol açmıştır. Küresel ekonomi için karşılaşılan en önemli sorun ‘istenilen düzeyde
28 Consensus Forecasts’a göre; Nisan 2015 de küresel enflasyon beklentisi yıllık %2,5 iken Temmuz 2015 de %2,6’ya
yükselmiştir. Aynı dönemde Euro Bölgesi enflasyonu %0,1 den %0,2 ’ye, Japonya da ise %0,7 den %0,8’e yükselirken,
gelişmekte olan Latin Amerika ülkelerinde % 14,6’dan %14,5’e düşmüştür.
[30]
kalıcı bir büyüme’ düzeyine ulaşmaktır. 2008 krizinden sonra bir türlü sağlanamayan
sürdürülebilir büyüme ve buna bağlı oluşan diğer makroekonomik dengesizlikler risk
yönetimi konusunda da dikkatli olmayı gerektirmektedir.
1.5. Gelişmekte Olan Ülke Ekonomilerine Bakış
Gelişmekte olan ülke ekonomileri kendilerine has dinamikleri nedeni ile(genç nüfus, tüketim
eğilimleri, davranışsal nedenler gibi) krizlerden genellikle çabuk sıyrılmasını bilmişlerdir.
2008 ile 2013 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizi den en çabuk çıkan ülkeler
gurubunu oluşturmuşlardır.
Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır.
Özellikle Çin, Hindistan, Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz
kamaştırıcı olmuştur. Ancak, gelişmekte olan ülkeler mukayeseli olarak gelişmiş ekonomilere
göre daha dinamik olsalar da bazılarında yapısal ekonomik sorunlar devam etmektedir. (Cari
açık, tasarruf azlığı, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, fiyatlar genel seviyesinde ve
kurlardaki oynaklık gibi)
Grafik 7. Ülke Grupları ve Küresel Büyüme Oranları
(Yıllık-Yüzde Değişim)
[31]
2013 yılı itibarı ile gelişmekte olan ekonomilerde görülen duraksama sadece yukarıda ifade
edilen yapısal nedenler ile gerçekleşmemiştir. Aynı zamanda gelişmiş ülkelerde istenilen
düzeyde sağlanamayan büyüme ile ilgili sorunlarda etkili olmuştur. Küresel ekonomik yapıda
her ülkenin ithalat-ihracat ve fon hareketleri nedeni ile birbirleri ile olan ilişkisinin son derece
yüksek olduğu unutulmamalıdır.
Dünya finansal piyasaları ve fon hareketleri açısından baktığımız da ise karşımıza ‘yeni
normal’ adını verebileceğimiz farklı bir durum ortaya çıkmaktadır. Bu durum da gelişmiş ülke
ekonomileri ‘parasal ve mali genişlemeye’ ekonomileri kötü olduğundan devam edecek bu
yolla risk algısı azalan fonların gelişmekte olan ülkelere girişi ise devam edebilecektir.
Özellikle bu durum ‘varlık fiyatları’ konusunda yükseltici bir etki yaratmakla birlikte zaman
zaman risk algısının değişmesi paralel olarak gerek varlık fiyatlarında gerekse de yerel para
birimlerinde dalgalanmaya neden olmaktadır. Dünyada krizi den çıkış için kullanılan en
önemli yöntem olan paranın arzı ve kullanımı hızını artırıcı önlemler gelişmiş ekonomilerde
tüketim ile üretimi artırmak yerine gelişmekte olan ülke finansal piyasalarına yönelerek
sermaye kazançları elde etmektedir.
Gelişmekte olan ülkelere gelen fonların büyük bir kısmı ‘portföy hareketi’ olarak
nitelendirilen kısa vadeli para girişleri olduğu dikkatlerden kaçmamalıdır. Gelişmiş ülkelerin
para politikası tercihleri önümüzdeki dönemde, gelişmekte olan ülkeleri (Türkiye, Brezilya,
Macaristan, Hindistan, Endonezya, Rusya gibi) etkilemeye devam edecektir.
2013 yılı ikinci yarısından itibaren küresel risk iştahında (Fed ’in parasal genişlemeyi
sonlandıracağı söylemi) görülen artış uluslararası fon hareketlerinde gelişmekte olan ülkeler
aleyhine gelişmelere neden olmuştur. Bunun sonucu yerel para birimleri ve finansal
piyasalarda çalkalanmalar yaşanmaya başlanmıştır. Süreçteki oynaklık azalarak devam
etmektedir.
Küresel büyüme hızındaki yavaşlamanın gelişmiş ülke para politikalarındaki normalleşmeyi
geciktirmesi halinde aşırı borçlanmanın tetiklenmesi riski söz konusu olabilecektir. Bu
durumda, finansal sistemin dayanıklılığını arttırma ve basiretli borçlanmayı teşvik amaçlı
tedbirler önem arz edecektir29.
2013 yılının ikinci çeyreğinden itibaren başlayan ve 2015 yılında da devam ettiği gözlenen
küresel iktisadi faaliyetlerin zayıflığı büyüme rakamlarında kendisini göstermiştir. Anılan
29 ’Enflasyon Raporu-2015-I,TCMB, s.8
[32]
dönemde gelişmekte olan ülkelerde zayıf büyüme performansları devam ederken; gelişmiş
ülkelerde ise iktisadi faaliyetler görece olumlu seyrini devam ettirmiştir. Gelişmekte olan
ülkelerin süregelen zayıf büyüme sürecinde Çin ekonomisinde görülen yavaşlama, emtia ve
endüstriyel ürün fiyatlarındaki gerileme, dış finansman koşullarının zorlaşması ve jeopolitik
riskler etkili olmuştur30.
Gelişmekte olan ülkeler açısından diğer bir önemli risk unsurda ‘ucuz maliyetli, kolay
erişilebilir’ fon kaynaklarına erişmede yaşanmaya başlayan sorunlardır. Para bolluğunun
yarattığı ucuz dış fon kaynağı, artan risk endişeleri ve Fed’in faiz politikalarına göre kriz
sonrasına göre daha zor ulaşılır olmuştur. Bu etki özellikle döviz borcu yüksek olan ülkelerin
finansal kesiminde de sorun yatabilecektir31.
Grafik 8. Gelişmekte Olan Ülkelere Yönelik Haftalık Fon Akışı
Gelişmekte olan ülkeler 2013 itibarı ile giderek artan küresel konjonktürdeki gelişmelerden
etkilenmeleri ve hızlı büyümenin yarattığı problemleri aşmak amacıyla kendi merkez
bankalarının politikaları ile tepki vermeye çalışmıştır. Bunun neticesinde; Şili, Brezilya, Peru,
30 ’Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB,s.13
31 Konuyla ilgili lütfen bakınız; BIS Quarterly Review,’İnternational Banking and Financial Market Developments’ September
2015
[33]
Polonya, Tayland, Rusya, Türkiye, Meksika gibi ülkelerin merkez bankaları fon oynaklığının
yaratacağı artçı sarsıntıları hafifletmek için faiz politikalarında sık sık değişikliğe gitmişlerdir.
Fon akımlarında meydana gelen dalgalanma yanında değişen konjonktüründe etkisiyle
gelişmekte olan ülke para rezervlerinde azalmalarda dikkat çekmiştir.
Gelişmekte olan ülke (GOÜ) döviz rezervleri, artan rekabet, sermaye çıkışları, risk algısındaki
değişiklikler ile beraber ABD Merkez bankasının para politikası değişikliği beklentisi nedeni ile
son 20 yıldır ilk kez düşüş kaydetmiştir. IMF tarafından Mart 2015 sonunda açıklanan 2015
1.çeyrek rezerv verilerine göre; GOÜ toplam döviz rezervleri geçtiğimiz yıl içinde 114,5 Milyar
ABD Doları azalarak 7.75 Trilyon ABD Doları olarak gerçekleşti. Böylece IMF‘nin verileri
açıklamaya başladığı 1995 yılından beri GOÜ döviz varlıklarındaki ilk yıllık düşüş gerçekleşmiş
oldu.32
2015 yılının ikinci çeyreğinde, küresel para politikasının genel eğiliminde, ilk çeyreğe kıyasla
önemli bir değişiklik olmamış ve gevşeme eğilimi devam etmiştir. Küresel büyümenin zayıf
seyrinin devam etmesi ve küresel enflasyon üzerinde çıktı açığı kaynaklı bir baskının
gözlenmiyor olması bu gelişmede etkili olmuştur. Gelişmiş ülkeler özelinde bakıldığında,
2015 Nisan-Temmuz döneminde, Kore, Avustralya, Norveç ve Kanada merkez bankaları 25’er
baz puan; İsveç Merkez Bankası ise 10 baz puanlık faiz indirimi gerçekleştirmiştir.
Grafik 9. Gelişmiş Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi
(Ocak-Temmuz 2015-Baz Puan)
32 http://www.businessht.com.tr/ekonomi/haber/1060532-gelisen-ulke-rezervlerinde-dusus, 31.Mart.2015 s.1
[34]
Gelişmekte olan ülkelerde ise Rusya Merkez Bankası 2014 yılının son çeyreğinde
gerçekleştirdiği 750 baz puanlık artışı geri almaya devam etmiş, ilk çeyrekteki 300 baz puanlık
indirimin ardından Nisan-Temmuz döneminde politika faizini 250 baz puan daha aşağı
çekmiştir. Ayrıca, 2015 yılı Nisan-Temmuz döneminde Romanya Merkez Bankası 50;
Macaristan Merkez Bankası 60 ve Tayland Merkez Bankası 25 baz puanlık faiz indirimi
yapmıştır. Çin ve Hindistan merkez bankaları da, büyüme performanslarındaki zayıf görünüm
çerçevesinde politika faizlerini 25’er baz puan indirmiştir. Anılan dönemde Brezilya ve Güney
Afrika merkez bankaları ise tüm dünya merkez bankalarından ayrışarak politika faizlerini
artırmıştır. Bu bağlamda, Brezilya Merkez Bankası 50’şer baz puanlık iki faiz artışı yaparken;
Güney Afrika Merkez Bankası ise 25 baz puanlık artış gerçekleştirmiştir33.
Grafik 10. Gelişmekte Olan Ülkeler Politika Faiz Oranları Değişimi
(Ocak-Temmuz 2015-Baz Puan)
33 ’Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, s.19
[35]
1.6. Gelişmekte Olan Ülkelerde Yapısal Sorunlar ve
İstihdam
Gelişmekte olan ülkelerin en önemli sorunları genellikle yapısal kaynaklı olup bunlarla ilgili
orta vadede gerekli adımların kararlıkla atılması durumunda iyileşme görülebilecektir.
Ülkeden ülkeye farklılık gösteren yapısal problemlerde en ön sırayı tasarruf eksikliği, fiyatlar
genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi,
döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar bulunmaktadır.
Yukarıda ifade edilen makroekonomik dengesizlikler ve küresel piyasalarda yaşanan
oynaklıkların da etkisi ile gelişmekte olan ülkelerde (özellikle son iki yıldır) büyüme ile ilgili
sorunlarda yaşanmaktadır. Gelişmekte olan ülke ekonomileri de büyüme hızlarının düşmesi
yanında enflasyon seviyeleri de istenilen noktaların üstünde gerçekleşmektedir.
Tablo 4. Seçilmiş Ülkelerin Enflasyon Oranları (Nisan-Ağustos 2015)
Kaynak: Ak Yatırım, Global Görünüm Raporu-Eylül
Büyümenin öncü göstergeleri olarak nitelendirebileceğimiz, sanayi üretimleri ve satın alma
yöneticileri endekslerine baktığımızda ise gerek gelişmiş gerek gelişmekte olan ülkelerde
dalgalı bir seyir görülmektedir. Türkiye ekonomisinde ise son dönemlerde kayda değer bir
sanayi üretim artışı görülmüştür.
[36]
Tablo 5. Seçilmiş Ülkelerin Sanayi Üretimleri (Nisan-Ağustos 2015)
Kaynak: Ak Yatırım, Global Görünüm Raporu-Eylül
Satın alma yöneticileri endeksi de öncü bir gösterge olarak ekonomideki beklentileri vermesi
yönünden dikkatli takip edilmesi gereken bir değişkendir. Gelişmiş ve gelişmekte olan
ülkelerde belli bir aralığa oturmuş görünen endeks küresel kriz öncesinin hala uzağında
görülmektedir.
Tablo 6. Seçilmiş Ülkelerin PMI Üretim Endeksi (Nisan-Ağustos 2015)
Kaynak: Ak Yatırım, Global Görünüm Raporu-Eylül
Gerek gelişmiş gerekse gelişmekte olan ülkelerin özellikle son 10 yıldır karşılaştıkları en
önemli ekonomik sorunlardan birisi de istihdamın artırılması yani işsizliğin azaltılabilmesidir.
Küresel krizle birlikte bu olgu hemen hemen her ülke için ivedilikle çözülmesi gereken sosyal
bir sorun halini almıştır. İşsizliğin azaltılması konusunda Türkiye gerek gelişmiş ekonomiler
gerekse gelişmekte olan ekonomilerle kıyaslandığında kayda değer bir başarı sağlamıştır.
[37]
Grafik 11. Yıllık Ortalama İstihdam Artış Oranları
(%, 2007-2013 Dönemi)
Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti
gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip
ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın
sağlanamamasıdır. Bu bağlamada istihdam artışları açısından bakıldığında Türk
ekonomisinin bu tip ülke gurupları arasında da istikrarlı olduğu görülmektedir.
2013 yılından itibaren dünya ekonomisinde görülen büyüme problemleri(ki bu aşamada
gelişmekte olan ülkeler alışılmış büyüme hızlarının altına kalmışlardır) nedeniyle istihdamla
ilgili sorunlar artış eğilimine girmiştir.
[38]
Tablo 7. Seçilmiş Ülke ve Bölgelerdeki İşsizlik Oranları (Mart - Temmuz 2015)
Kaynak: Ak Yatırım, Global Görünüm Raporu-Eylül
Her türlü dalgalanmaya ve artan sistemik risklere karşı Türk ekonomisinde İstihdam sadece
oran ve işgücü açısından değil yapısal açıdan da önemli bir değişim yaşanmıştır. İstihdamın
büyük bir kısmını oluşturan ‘tarım sektörü’ yerini sanayi ve hizmetler sektörüne bırakmıştır.
Özellikle sanayideki istihdam dönüşümü dikkat çekici olarak diğer gelişmekte olan
ülkelerden pozitif yönlü ayrışmıştır.
1.7. Özet Olarak Gelişmekte Olan Ekonomiler
Gelişen ekonomiler, 2008 sonrası dünyadaki büyüme ve istihdam artışı açısından hayati bir
öneme sahip oldukları açıkça anlaşılmıştır. Çin, Hindistan, Brezilya, Rusya, Türkiye gibi
ülkeler ekonomik büyüme açısından oldukça başarılı ve imrenilecek bir performans
sergilemiş olup dünyadaki sayılı ekonomik unsurlar arasında yerlerini daha da
pekiştirmişlerdir. Ancak gelişen ekonomilerde yapısal sorunlar (tasarruf eksikliği, borçlanma
ihtiyacı, döviz oynaklığı, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, siyasi ve coğrafi riskler)
potansiyel kırılganlık yaratan unsurlar olarak karşımıza çıkmaktadır.
2013 yılı itibarı ile söz konusu ülkelerde kendi içlerinde farklı sorunlar ile karşılaşmaya
başlamışlardır. Bunun en tipik örneği ise petrol ihraç eden gelişmekte olan ülke
ekonomilerinin petrol ve doğal gaz fiyatlarındaki sert düşüşten çok olumsuz etkilenmeleri
(Rusya, Venezuela gibi) ve bunun kendi ekonomilerinde yarattığı sıkıntılar olmuştur. Diğer
yandan petrol ve doğal gaz ithal edip girdi olarak kullanan ve buna bağlı dış ticaret açığı
yüksek olan ülkelerinde(Türkiye gibi) ödemeler dengesinde önemli iyileşmeler görülmüştür.
[39]
Dünya Ekonomisinde tartışılan en önemli konu ise ‘sürdürülebilir büyüme ve büyüme
potansiyelinin’ artırılması gerekliliğidir. Kriz dönemlerinde alınan ‘Keynesyen’ politika
kararları resesyonun ve deflasyonun etkilerini azaltmaya yardımcı olsalar da kalıcı bir
iyileştirme için yeterli değildir.
Küresel büyümenin istenilen tempoda gitmemesi(özellikle gelişmiş ülkeler için) GOÜ de
olumsuz etkilemeye başlayarak(yeterince ihracat yapamamaları ve buna bağlı ithal girdisi
ihtiyaçlarının azalması fasit bir daire yaratarak) global ekonomik algıyı olumsuz etkilemiştir.
Söz konusu olumsuzluklar, dinamik yapıları ile küresel bir itici güç olan gelişmekte olan
ekonomileri giderek etkileyerek 2008 krizinin tam olarak geçmediğini bir kez daha
göstermiştir.
Diğer yandan Merkez Bankaları küresel ekonomi de haddinden fazla ön plana çıkarak daha
önceki dönemlerden çok daha farklı iş ve görevleri üstlenmiş olmalarının yarattığı sorunlarla
da uğraşmaktadırlar.
[40]
İKİNCİ BÖLÜM
2. Türk Ekonomisi İle İlgili Gelişmeler
Bu bölümde Türk Ekonomisinde özellikle son bir kaç yılda yaşanan gelişmeler ile 2014 sonu
değerlendirmesi ve 2015 dönemine ait beklentilere yer verilerek, önemli makro değişkenler
ışığı altında analiz edilecektir. Ekonomik gelişmeler analiz edilirken dikkat edilmesi gereken
önemli hususlardan biri olan yer ve zaman ilişkisine bağlı bir yaklaşım benimsenmiştir.
Türkiye Ekonomisinde yaşanan 2001 krizi ülkemiz için dönüm noktası olmuştur. On yıllardır
devam eden yüksek enflasyon ve işsizlik, düşük büyüme, yüksek faiz ve kamu borcu gibi pek
çok yapısal sorun ülkeyi sonunda derin bir krize götürmüştür. Kriz sonrası alınan yasal
düzenlemeler ve idari tedbirlerle birlikte kısa sayılabilecek bir sürede çok hızlı bir toparlanma
süreci yaşanarak krizin etkileri önemli ölçüde silinmiştir. Özellikle kamu harcamaları ve
borçlanma disiplini ile borç yönetimi konusunda görülen iyileşme kendisini büyüme ve risk
primlerindeki azalmayla göstermiştir.
Dünya Ekonomisindeki dalgalanmalar ile değişen algıların Türk Ekonomisine etkileri dikkat
çekmektedir. Ancak Türk Ekonomisindeki kronik bazı sorunların azalması veya olumlu yönde
değişmesi ekonominin dalgalanmalara karşı olan dayanıklılığını artırmıştır. Türkiye’nin genel
ekonomik görünüm ve göstergeleri yurt dışındaki pek çok ülkeyle kıyaslandığında daha iyi bir
duruma ulaşmıştır. Türk Ekonomisi de benzer risk gurubundaki ekonomiler gibi, dünya
ekonomisinde gelişen trendlerden etkilenmektedir. Dünyadaki krizin farklı evrelerinde
küresel ekonomilerde meydana gelen dalgalanma ve değişimlere karşı para, iktisat ve maliye
politikaları ile proaktif müdahalelerin yapılması gerekmiştir.34
Birinci bölümde ifade edildiği üzere bu tip hızlı müdahaleler merkez bankaları tarafından
yerine getirilmiştir. T.C.M.B de küresel gelişmeleri diğer ülke merkez bankaları gibi büyük bir
ciddiyet ile takip etmekte ve ‘para politikası’ silahlarını kullanmaktadır. Parasal genişleme ile
ilgili Fed’in olası çıkış kararını açıkladığı sürece kadar, kamu borçlanma ihtiyacının düşmesi,
bütçe prensiplerine uyulması ve dengeli bir büyüme stratejisi sayesinde yıllık hazine
faizlerinde dramatik bir düşüş kaydedilerek önemli bir faiz yükünden kurtulmuştur.
34 Emlak Konut 2013 yıllık faaliyet raporu-2014.s.101
[41]
Krizin hemen sonrası %80’lere fırlayan faiz (yıllık nominal) oranları zaman zaman dengeli bir
seyir izlemekle birlikte, 16 Eylül 2015 35 tarihi itibarı ile %11,37 seviyesine gerilemiştir.
Gösterge faizi 2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %4,99 kadar
düşmüş ardından Fed’ in yaptığı parasal genişlemenin sonlandırılacağı beklentisi ve artan
sistemik riskler nedeni ile tekrar yükselişe geçmiştir.
Grafik 12. Reel Borçlanma Faiz Oranı
(Yüzde-Bileşik)
Kaynak: TCMB ve Hazine
Dünya genelinde 2013 yılı ikinci yarısından itibaren görülen uluslararası fon akımlarındaki
dalgalanma ve buna bağlı yerel para birimlerindeki değer kaybetme süreci faiz piyasalarını
da etkilemiş küresel olarak göreceli bir şekilde artan risk primleri faiz fiyatlarının içine dâhil
edilmiştir. Benzer bir sürecin etkisi özellikle gelişmekte olan(Brezilya, Türkiye, Endonezya,
Rusya gibi) ülke ekonomilerinde gözlemlenmektedir.
35 Gösterge tahvilin (TRT140617T17) piyasada 16 Eylül 2015 de oluşan faiz oranıdır.
[42]
Tablo 8. Seçilmiş Gelişmekte Olan Ülke Tahvil Faiz Oranları Değişimi
( Eylül 2014- Eylül 2015)
Kaynak: Bloomberg
2014 Eylül ayından 2015 Eylül ayına kadar geçen süre göz önüne alındığında Türkiye ile aynı
risk gurubunda değerlendirilen Rusya da faizi oranları %9,53 ten % 11,70’e Brezilyada %
11.11 den %14.74’e yükselmiştir. Aynı dönemde Türkiye de faiz oranları %9,06 dan %10,38’e
tedrici bir yükseliş yaşarken, benzer bir artışı da Endonezya piyasaları yaşamıştır. Söz konusu
gurup içinde faiz oranları gerileyen tek ülke Hindistan’dır.
TCMB yapısal sorunların etkilerini azaltmak amacıyla 2014 yılı ilk çeyreğinde bir dizi önlem
alarak, özellikle döviz kırılganlığı ve hızlı borçlanmaya yönelik tedbirleri uygulamaya
koymuştur. İlgili sürece, BDDK da bankaların kredilendirme ve kredi kartı harcamalarına
getirdiği yeni düzenlemeler ile katılmıştır.2014 son çeyreğinde gerek alınan önlemler gerekse
dış konjonktürde Türk ekonomisi lehine yaşanan(enerji maliyetlerinin düşmesi gibi)
gelişmelerle kontrollü bir büyüme süreci hedeflenmiştir.
T.C.M.B gerek enflasyon gerekse diğer merkez bankası politikaları olan işsizliğin azaltılması
ve makul büyüme stratejilerini dış ve iç konjonktürdeki duruma bağlı olarak yönetmeye
gayret etmiştir. 2015 yılı başından bu yana gelişen piyasalardan çıkan fon miktarındaki artış,
ABD Dolarının maliyetlerindeki artış ve yükselen jeopolitik riskler nedeni ile piyasa faiz
[43]
oranları ve döviz kurunda artış yaşanmıştır. Çeşitli olumsuzluklara rağmen Türk ekonomisi
kendine has dinamikleri ile ciddi bir büyüme hızına ulaşıp dinamizmini göstermiştir.
2.1. Büyüme ve Milli Gelir
Türk Ekonomisindeki önemli kazanımlarından biri sürdürülebilir büyümede sağlanan
başarıdır. Ülke ekonomilerinin yeterince büyüyememesi dünyadaki en önemli makro
sorunların başında gelmektedir.
Krizi takiben en önemli sorun ‘makul bir seviyede büyüyebilme’ olmuştur. Ülkemiz ise bu
konuda dikkatle takip edilen bir konuma gelmiştir. Türk Ekonomisi 2001 krizine kadar dört yıl
boyunca artarda büyüme kaydedememiştir. Ancak 2002 ile 2008 yılları arasında altı sene üst
üste pozitif büyüme sağlayarak önemli bir başarı elde etmiş, 2008 dünya krizinde ise sadece
2009 yılını negatif büyüme ile kapatarak ardından 2010 yılı itibarı ile çabuk bir toparlanma
yaşamıştır.
Grafik 13. TÜİK Verilerine Göre Türkiye Yıllık Büyüme Oranları (GSYH,%)
Türk Ekonomisinin son yıllardaki ekonomik büyüme performansına baktığımızda ise 2002-
2014 yılları arasında kalan dönemde ortalama olarak yılda %4,9 büyüme kaydedilmiştir.
Önemli çarpıcı büyüme rakamlarından biriside; 2002’den 2013 sonuna kadar sağlanan reel
büyüme hızıdır, söz konusu dönemde Türk Ekonomisi % 68,8’lik reel bir büyüme
performansına ulaşmıştır. Türkiye, son 19 çeyrekte ise kesintisiz olarak %5,8 ortalamayla
[44]
büyümüştür. Dünya sürdürülebilir büyüme sorunlarının olduğu düşünüldüğünde sağlanan
oranların önemi daha da artmaktadır36.
TÜİK 37 tarafından açıklanan 2015 yılı ikinci çeyrek büyüme verileri ise piyasa beklentilerinin
üzerinde gerçekleşmiş olup, çeşitli risklere karşı, Türk ekonomisinin canlılığını yansıtmıştır.
Büyüme oranlarının tüm dünyada düştüğü ve alışagelen rakamlarının atında gerçekleştiği bir
ortamda Türk ekonomisindeki büyüme hızı kayda değerdir.
Grafik 14. Seçilmiş Ülkelerin 2015 İkinci Çeyrek Büyüme Hızları
(Bir Önceki Yılın Aynı Dönemine Göre)
Kaynak: OECD
OECD, G-20 ülkelerinin ikinci çeyrek büyüme rakamlarını açıkladığı raporda Türk ekonomisi
sağladığı büyüme oranı ile G-20 ülkeleri arasında üçüncü olmuştur. OECD bültenine göre,
dünyanın ikinci büyük ekonomisi Çin, 2015'in ikinci çeyreğinde G-20 ülkeleri arasında en
güçlü büyümeyi kaydetmiş, Çin'i komşusu Hindistan izlemiştir. OECD, dünya ekonomisinin
36 TÜİK ve Ekonomi Bakanlığı verilerine göre
37 TÜİK; ‘Haber Bülteni’ Sayı: 18729 10 Eylül 2015
[45]
yüzde 85'ini oluşturan G20 ülkelerinin 2015'in ikinci çeyreğinde birinci çeyreğe göre yüzde
0,7'lik bir büyüme sağladığını açıklamıştır38.
Grafik 15. TÜİK Verilerine Göre GSYH Tutarı
(Milyar ABD Doları)
Gayri Safi Yurt İçi Hâsıla (GSYH) tutarı 2002 ile 2008 dönemin de sürekli bir yükseliş yaşayarak
230 Milyar Dolardan 742 Milyar Dolara kadar çıkmıştır ardından 2008’de yaşanan küresel
krizin etkisi ile gerileme yaşadıysa da 2011- 2013 arası artış trendini sürdürmüştür. Son
açıklanan büyüme verilerine göre ise GSYH tutarı geçen 2013 yılına göre 24 Milyar Dolar
gerileyerek 799 Milyar ABD Doları olmuştur. 2013 yılına göre 2014 yılında %2,9 büyüme
sağlanmış olmasına rağmen GSYH tutarında görülen düşüşün nedeni ABD Dolarının Türk
Lirası cinsinden değer kazanmasıdır. GSYH son 12 yılda 3,6 katına çıkmıştır.
Türkiye’deki büyüme dünya geneline göre iyi olsa da 2013 yılı itibarı ile hızlı büyümenin
yaratacağı sorunlar ve dünya konjonktürün de ki değişmelere paralel olarak alınan para ve
maliye politikaları ile büyümenin ivmesinin kontrollü olarak azaltılması yoluna gidilmiştir.
Hızlı büyümenin yarattığı bazı sorunlar(kaynak ihtiyacı, olası fiyatlar genel seviyesinin
yükselmesi ve cari açık gibi ) nedeni ile kontrollü bir büyüme politikası izlenmektedir. Benzer
bir sürecin 2015 yılı boyunca da süreceğini söyleyebiliriz.
38 OECD Interim Economic Outlook, Puzzles and uncertainties,16 September 2015 s:13
[46]
Türkiye, küresel ekonomik krizden en hızlı çıkan ve son dönemlerdeki küresel ekonomik
belirsizlikten göreli olarak az etkilenen ülkelerdendir. 2002-2014 döneminde yıllık ortalama
büyüme oranı %4,9 olmuştur. 2014 sonu beklenen büyüme hızı ise (Orta Vadeli Planda) %3,3
olarak ifade edilmiş olmasına rağmen gerçekleşme %2,9 düzeyinde olmuştur. Bu düşüşün
temel nedeni ise dış satım yapılan ülke ekonomilerindeki bozulmanın devam etmesi(Özellikle
AB ve Rusya) ve dünya ekonomisinde yaşanan genel yavaşlamanın yarattığı sonuçtur.
Grafik 16. Kişi Başına Düşen GSYH
Kaynak: TÜİK
Büyüme oranlarına paralel olarak kişi başına düşen milli gelir ile satın alma gücü paritesi
bakımından da önemli kazanımlar elde edilmiştir. Kişi başına düşen milli gelirin artış hızı
2003-2008 yılları arasında çok yüksek hızlı olmasına karşın 2010 sonrası düşmekle birlikte dar
bir bantta dalgalanmıştır. Kişi başına düşen gelirin artması tüketim ve buna bağlı
davranışlarda da canlandırıcı bir etki yapmıştır. 2010-2013 yılları arası ise yatay bir seyir
izlemiştir.
Kişi başına düşen milli gelir 2014 sonu itibarı ile 10.404 ABD Doları olmuştur. 2015 yılında ise
artan nüfus ve değeri düşen Türk Lirasının etkisi ile kişi başına düşen milli gelirde ufak bir
azalma görülebilir.
[47]
Fertlerin milli gelirden aldığı payın yatay bir bant da seyretmesi ‘orta gelir tuzağını’ akla
getirse de hem milli geliri hem de buna bağlı dağılımı daha iyi düzeye getirmek için çalışmalar
devam etmektedir. Bu tip çalışmaların başında açıklanan istihdam ve teşvik paketlerini
zikredebiliriz39. Söz konusu paketler de; Kişi başına düşen milli gelir artırmak amacıyla
istihdam yapısı ve araçlarının yeniden şekillendirilmesi ile innovasyona dayalı üretim
yapılması amacı güdülmektedir.
Diğer taraftan Satın Alma Gücü Paritesi(SAGP) açısından Türk ekonomisine baktığımızda;
2013 yılı rakamlarına göre AB ülkeleri altında yer almaktadır. Ancak 2001 yılında SAPG’ nin
8.540 ABD Dolarından 2013 yılında 18.974 ABD Dolarına yükseldiği de unutmamak gerekir40.
Grafik 17. Ülke Karşılaştırmalı Satın Alma Gücü Paritesi (2013)
Kaynak: Eurostat
Diğer yandan; Satın alma Gücü Paritesi41 (Hane halkı Nihai Tüketim Harcamaları Endeksi)
olarak incelediğimizde ise Türkiye’nin 2014 yılı sonuçlarına göre tüketim mal ve hizmetlerine
39 Kalkınma öncelikli bölge ve sektörlere ait yapılan vergi indirimi ve sosyal güvenlik kolaylıkları bunların tipik
örneğidir.
40 ABD Doları TÜİK, SAGP Dünya Bankası Verileridir. Bununla ilgili grafik Aralık-2014 Gayrimenkul ve Konut Raporumuz sayfa
40 da verilmiştir.
41 Fiyat düzeyi endeksi, ülkelerin ulusal para birimlerinin karşılaştırmalı olarak döviz kuruna göre alım gücünün
göstergesidir. Bir ülkenin fiyat düzeyi endeksi, 100’den büyük ise bu ülke karşılaştırıldığı ülke grubu ortalamasına göre
“pahalı”, 100’den küçük ise bu ülke karşılaştırıldığı ülke grubu ortalamasına göre “ucuz” olarak ifade edilmektedir.
[48]
ilişkin fiyat düzeyi endeksi 61 olmuştur. Bu değer, 28 Avrupa Birliği ülkesi genelinde 100 Euro
karşılığı satın alınan aynı mal ve hizmet sepetinin, Türkiye’de 61 Euro karşılığı Türk Lirası ile
satın alınabileceğini göstermektedir.
Karşılaştırmalarda, 28 AB üyesi ülke, 3 Avrupa Serbest Ticaret Birliği (EFTA) ülkesi (İsviçre,
İzlanda ve Norveç), 5 aday ülke (Türkiye, Makedonya, Karadağ, Sırbistan ve Arnavutluk) ve 1
potansiyel aday ülke (Bosna-Hersek) kapsamında yapılmıştır. Ülkeler itibarıyla
karşılaştırıldığında 37 ülke arasında tüketim mal ve hizmetlerine ilişkin fiyat düzeyi endeksi
en yüksek ülke 154 ile İsviçre, en düşük ülke ise 47 ile Makedonya olmuştur.
Grafik 18. Tüketim Mal ve Hizmetleri Fiyat Düzeyi Endeksleri (AB28=100), 2014
Kaynak: Eurostat
2015 Yılının ilk yarısında büyüme ile ilgili değişkenleri etkileyen en önemli hususlar ise şöyle
özetlenebilir, küresel sistemik risk olarak giderek önem kazanan ‘yeterli büyüyememe’
sorunu Türkiye gibi tüm ekonomileri etkilemeye devam etmektedir. Türkiye’nin en büyük
ihraç pazarı olan Avrupa Birliği ekonomilerinin yeni açıklanan(ilk bölümde detayları
anlatılmış olan) parasal genişleme paketinden olumlu etkilenmesi beklenmelidir. Türkiye’nin
ikinci en büyük ihraç pazarı olan Irak da ise geçtiğimiz yıla nazaran biraz daha iyi ihracat
performansı olabileceği beklenebilir. Ancak Rusya, Ukrayna gibi kuzey komşularımızın hem
[49]
petrol fiyatlarının düşmesinden hem de iç sorunlar nedeni ile ekonomik küçülme yaşayacak
olmaları bu kanat da ki ihracatı olumsuz etkileyebilecektir.
Diğer yandan Mena42 Bölgesi kaynaklı jeopolitik risklerin bu coğrafya ile yapılan ticari ilişkileri
zayıflatabileceği de gözden kaçmamalıdır.
Bu süreçte T.C.M.B.’nin sıkılaştırılmış bir para politikası uygulayarak olası döviz kuru artışı
nedeni ile olabilecek fiyat ve finansal istikrarsızlıkları önlemeye çalışacağı beklenebilir. Faiz
politikasının sadeleştirilip, karşılık politikalarının da etkin kullanıldığı bir dönem
yaşanabilecektir. Yeni hükümetin kurulmasını takiben merkez bankası aracılığı ile ‘büyüme’
üzerine etki edecek politikaları da gözlemleyebiliriz. Ancak tüm gelişen ülkelerde olduğu gibi
yerel para birimlerinin değer kaybetmesinin etkilerini azaltmak ve fiyatlar genel düzeyini
kontrol etmek amacıyla politika faizlerinde piyasa faizlerine yakınlaşmada görülebilir. Bu
bağlamda ‘kontrollü ve sürdürülebilir büyüme’ giderek önem kazanacaktır.
2008 krizinden bu yana hemen hemen tüm ekonomiler farklı boyut da olmak üzere büyüme
ve buna bağlı sorunları yaşamaktadırlar. Zaman içinde büyüme niteliği ve niceliği ile ilgili
ülke bazında ciddi ayrışmalar görülmeye başlanmıştır. Yaklaşık 7 yıllık süreçte yaşanan bu
eğilim bir müddet daha devam edebilecektir. Bu nedenle pozitif büyüme hızına sahip olup
bunu biraz daha nitelikli hale getirebilmek ilgili ülkeler için büyük bir kazanım olacaktır.
Türkiye ekonomisi özelinde geçmiş performanslara baktığımızda ise 2001 yılından 2015 yılı ilk
çeyrek dönemine kadarki süreçte reel GSYH artışında AB ülkeleri arasında lider konumda
bulunmuş olması çok dikkat çekicidir.
42 Ortadoğu ve Kuzey Afrika Ülkeleri Kümesi
[50]
Grafik 19. Türkiye ve AB Ülkeleri Reel GSYH Karşılaştırması
(2001=100)
Türk Ekonomisinin büyüme rakamında dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise
büyümenin devam ettiği ancak daha kontrollü olduğudur. Fakat söz konusu aşamada
büyüme duyarlılığı yüksek olan bazı sektörlerin genel orana göre bir parça daha düşük
büyüme gösterecekleri de unutulmamalıdır.2015 Yılının ilk yarısı iyi sayılabilecek büyüme
rakamı elde edilmiş görülmektedir, ancak yılsonu hedefi (OVP) olan%4’lük büyüme hızının
yakalanması zor görülmektedir. Ancak 2015 sonu küresel ve iç kaynaklı belirsizliklerin
azalmasını takiben Türk ekonomisinde ‘iyi ve sürdürülebilir’ bir büyüme yakalanması olası
görülmektedir.
[51]
2.2. Fiyatlar Genel Düzeyindeki Değişimler
Türkiye’de oldukça uzun sayılabilecek bir zaman diliminde enflasyon oranları yüksek
seyretmiştir.1983-1994 yılları arası ortalama enflasyon %62,7 olurken 1995-2001 arasında
aynı oran %71,6 olarak gerçekleşmiş, 2001-2014 arasında ise alınan önlemler neticesinde %
10,6 oranına geri çekilmiştir43.
Grafik 20. TÜİK Verilerine Göre Türkiye de Enflasyon (2001-2014)
Kaynak: Tüik
Ülkemizin önemli yapısal sorunlarından olan fiyatlar genel düzeyindeki artış önemli ölçüde
kontrol altına alınmış olsa da son 24 aylık süreçte tüketime ve döviz kurlarındaki geçişkenliğe
bağlı olarak enflasyonda artış yaşanmıştır. Tarım üretiminde kuraklık nedeniyle görülen
rekolte düşüklüğünün, temel girdiler ile işlenmemiş gıda fiyatlarında artışlara neden olduğu
gözlemlenmiştir.
43 TÜİK verilerine göre
[52]
Tablo 9. TÜFE-Yİ ÜFE Değişimleri
(Ağustos 2014-2015)
Kaynak: TÜİK
3 Eylül tarihinde açıklanan verilere göre; TÜFE’de (2003=100) 2015 yılı Ağustos ayında bir
önceki aya göre %0,40, bir önceki yılın Aralık ayına göre %5,27, bir önceki yılın aynı ayına göre
%7,14 ve on iki aylık ortalamalara göre %7,88 artış gerçekleşmiştir.44
Yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE), 2015 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %0,98 artış,
bir önceki yılın Aralık ayına göre %6,19 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %6,21 artış ve on
iki aylık ortalamalara göre %6,14 artış göstermiştir.45
Temmuz 2015 itibarı ile gözlenen baz etkisi sonucu (Tüfe)yüzde 6,81 ile son 26 ayın en düşük
seviyesinde gerçekleşen enflasyon Ağustos ayında yüzde 7,41 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Yıllık Yİ-ÜFE enflasyonu da bir miktar artış kaydederek yüzde 6,21 düzeyinde olmuştur.
Grafik 21. Yıllık Fiyat Değişimleri, TÜFE ve Yİ-ÜFE
44 http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18535
45 http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18656
[53]
TCMB’nin genel ekonomik değişkenler arasında en çok izlediği parametrelerden olan
enflasyon düzeyi ile ilgili yorumları ise şöyledir46;
2015 yılının ikinci çeyreğinde tüketici enflasyonu bir önceki çeyreğe kıyasla yaklaşık
0,4 puan azalarak yüzde 7,20 oranına gerilemiştir Enflasyondaki bu düşüşte
işlenmemiş gıda fiyatlarındaki düzeltme belirleyici olmuştur. Böylelikle gıda grubu
fiyat artışlarının yıllık enflasyona olan katkısı yaklaşık 2,3 puana inmiştir.
Diğer taraftan, Türk lirasında gözlenen değer kayıpları enflasyondaki düşüşü
sınırlayan en önemli gelişme olmuştur. Yılın ilk dört ayında, geçmiş dönemde yaşanan
döviz kuru artışlarının birikimli yansımalarının azalması ile gerileyen temel mal grubu
yıllık enflasyonu, dönem içinde gözlenen değer ayıplarının etkisiyle Mayıs ve Haziran
aylarında yükseliş kaydetmiştir. Bu dönemde döviz kuru etkilerine ek olarak petrol
fiyatlarındaki toparlanma ile birlikte yurt içi enerji enflasyonu da yükselmiştir. Hizmet
enflasyonu ise ikinci çeyrekte sınırlı bir yükseliş kaydetmiştir. Bu gelişmede enflasyon
ve enflasyon beklentilerinin yüksek seyrinin yanı sıra, işgücü maliyetlerindeki hızlı
artış eğilimi etkili olmuştur.
Özetle yılın ikinci üç aylık döneminde enflasyon gıda fiyatları kaynaklı düşüş
kaydetmiş olsa da bu dönemde Türk lirasında gözlenen değer kaybının söz konusu
düşüşü sınırlamasıyla enflasyon görünümünde henüz arzu edilen iyileşme
gerçekleşmemiştir. ABD doları bazlı enerji dışı ithalat fiyatlarındaki ılımlı seyre karşın
son dönemde yaşanan döviz kuru hareketleri çekirdek enflasyon eğilimindeki
iyileşmeyi geciktirmiştir
Ayrıca yukarıdaki gelişmelerle beraber; gelişmiş ülkelerin para politikalarındaki ayrışma ile
birlikte artan belirsizlikler küresel piyasaların veri akışına duyarlılığının yüksek seviyelerde
kalmasına neden olmaktadır. Bu da özellikle sermaye akımlarındaki oynaklığı artırmaktadır.
Sonuç olarak, küresel piyasalardaki belirsizlikler ve gıda fiyatlarındaki artışlar para
politikasındaki temkinli yaklaşımın sürdürülmesini gerektirmektedir.
46 ’Enflasyon Raporu-2015-III, TCMB, s.19
[54]
Grafik 22. Harcama Gruplarına Göre TÜFE Katkıları (Ağustos 2015)
Kaynak: TÜİK
Gıda fiyatları, olumsuz iklim koşulları ve Türk lirasındaki birikimli değer kaybının süre gelen
olumsuz etkileriyle enflasyona en yüksek katkı yapan alt grup olmaya devam etmiştir.
Hizmetlerde ise ana eğilim olumsuz bir görünüm sergilemiş ve başta gıda fiyatlarıyla
bağlantısı güçlü kalemler olmak üzere alt gruplar genelinde yıllık enflasyon artış
kaydetmiştir.47
Gıda enflasyonundaki olumsuz gidişat bir kenara bırakıldığında, başta uluslararası petrol
fiyatları olmak üzere ithalat fiyatlarındaki ılımlı seyir ve tüketimdeki göreli yavaşlama
enflasyon üzerindeki baskıları hafifletmektedir.
TCMB’nin 2015 yılı için öngörüsü olarak; ‘Orta vadeli tahminler oluşturulurken enflasyon
görünümünde sağlanan iyileşmenin kalıcı olması için temkinli bir yaklaşım sergileneceği ve
getiri eğrisini yataya yakın tutmak suretiyle para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği
bir çerçeve esas alınmıştır. Ayrıca, alınan makro ihtiyati tedbirlerin de katkısıyla yıllık kredi
47 Finansal İstikrar Raporu,2014 TCMB, s.23
[55]
büyüme oranının geldiği makul seviyelerin 2015 yılında devam edeceği
değerlendirilmektedir.
Grafik 23. Enflasyon ve Enflasyon Beklentileri (Yıllık % Değişim)
Bu çerçevede merkez bankasının üst nokta olarak hedeflediği yer ile beklentiler arasındaki
makas azalsa da temel gıda fiyatları, yerel paranın değeri ve dış konjonktürdeki değişiklikleri
dikkatli izlemek gerekmektedir.
[56]
2.3. İstihdam Piyasasındaki Gelişmeler
Tüm dünya için ekonominin en önemli sorunlarından birisi de istihdamın artırılması ve
işsizliğin azaltılmasıdır. Pek çok batı ülkesinden kriz sonrası temel sorun büyüme ile birlikte
istihdamda yaşanan olumsuzluklar olmuştur. Ülkemiz istihdamı artırıcı politikalar ile işsizlik
konusunda önemli kazanımlar elde etmiş görünmektedir.
Ancak büyüme oranlarındaki dalgalanmalar ve geleceğe yönelik beklentilere göre işsizlik
düzeyinde farklılaşmalar yaşanabilmektedir. Özellikle küresel para ve iktisat politikalarındaki
değişiklikler ülke büyümelerin de etki yarattığından sonrasında istihdam düzeyi açısından da
sonuçlar doğurmaktadır.
Grafik 24. İşsizlik Oranları (%)
Kaynak: TÜİK
2002 ile 2013 yılları arasında Türkiye ekonomisinde kaydedilen iyileşme istihdam ve işgücüne
katılım gibi göstergelerde de kendini göstermiştir48.
Türk ekonomisi 2009’dan bu yana yaklaşık 6 milyon ek istihdam yaratmıştır.
2014 Mayıs ayında toplam istihdam 26,6 milyon ile Cumhuriyet tarihinin en yüksek
seviyesine ulaşmıştır.
Sadece son 1 yılda Türkiye ekonomisi 1 milyon kişilik ek istihdam yaratmış
bulunmaktadır.
2015 Ocak ayında toplam istihdam 25,5 milyon kişi olmuştur.
48 http://www.ekonomi.gov.tr/
[57]
İşsizlik oranı 2015 yılı Ocak ayında bir önceki yılın ocak ayına göre 1 puan artış
kaydederek %11,3 olmuştur.
İşgücü nüfusu 2015 yılı Ocak döneminde 28 milyon 713 bin kişi, işgücüne katılma oranı
ise %50,0 olarak gerçekleşmiştir.
İstihdam konusunda Türk ekonomisi 2001 krizinden sonra önemli kazanımlar elde etmiş ve
istihdamı önemli ölçüde artırarak pek çok Avrupa ve OECD ülkesinden iyi konuma gelmiştir49.
Ancak küresel dalgalanmalar ve iç gelişmelere paralel olarak bazı dönemlerde işsizliğin
arttığı da gözden kaçmamalıdır.
TÜİK50 tarafından yayınlanan ‘Hane Halkı İşgücü’ istatistiklerine göre; Türkiye genelinde 15 ve
daha yukarı yaştakilerde işsiz sayısı 2015 yılı Haziran döneminde geçen yılın aynı dönemine
göre 226 bin kişi artarak 2 milyon 880 bin kişi olmuştur. İşsizlik oranı ise 0,5 puanlık artış ile
%9,6 seviyesinde gerçekleşmiş olup, aynı dönemde; tarım dışı işsizlik oranı 0,6 puanlık artış
ile %11,7 olarak tahmin edilmiştir. 15-24 yaş grubunu içeren genç işsizlik oranı 1 puanlık artış
ile %17,7 olurken, 15-64 yaş grubunda bu oran 0,4 puanlık artış ile %9,7 olarak
gerçekleşmiştir.
İstihdam edilenlerin sayısı 2015 yılı Haziran döneminde, bir önceki yılın aynı dönemine göre
675 bin kişi artarak 27 milyon 261 bin kişi, istihdam oranı ise 0,4 puanlık artış ile %47,1
olmuştur. İşgücü 2015 yılı Haziran döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre 901 bin kişi
artarak 30 milyon 141 bin kişi, işgücüne katılma oranı ise 0,8 puan artarak %52,1 olarak
gerçekleşmiştir. Aynı dönemler için yapılan kıyaslamalara göre; erkeklerde işgücüne katılma
oranı 0,1 puan artarak %72,4, kadınlarda ise 1,4 puanlık artışla %32,3 seviyesine ulaşmıştır.
49 Lütfen birinci bölümdeki istihdam grafiklerine bakınız
50 TÜİK, ’Hane Halkı İşgücü İstatistikleri’, Sayı: 18641 15 Eylül 2015-Bu haber bülteninde Haziran 2015 dönemsel sonuçları;
2015 yılının 18–30. haftalarını içine alan Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarını kapsamaktadır.
[58]
Grafik 25. Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İstihdam
Kaynak: TÜİK
Türk ekonomisinin istihdam yaratma gücünü AB Ekonomileri ile kıyasladığımızda karşımıza
çarpıcı sonuçlar çıkmaktadır. Buna göre, mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı, 2014 Eylül
ayında Avro Bölgesi’nde %11,5 ve AB(28) ülkelerinde %10,1 olarak gerçekleşmiştir. Güncel
verilere göre, Türkiye 12 AB üyesinden daha iyi durumdadır. Türkiye; Rusya, Almanya,
İngiltere ve Fransa’dan sonra Avrupa’daki 5. büyük işgücüne sahip ülkedir51.
2.4. Türk Ekonomisindeki Diğer Yapısal Gelişmeler
2.4.1. Cari İşlemler Dengesi
Türk ekonomisinin yumuşak noktalarından biri olan cari işlemler açığında da alınan
önlemlerin etkisi ile düzelmeler görülmeye başlanmıştır. Cari açık etkisiyle artan döviz
kırılganlığı ve dış kaynak giriş çıkışlarına olan duyarlılıkta göreceli bir azalış yaşanmaktadır.
2012 yılından itibaren gerek maliye gerekse para politikaları ile cari açık miktarının ve
niteliğinin düşürülmesi yoluna gidilmiştir. Özellikle enerji girdilerinde yaşanan düşüş cari
açıkta toparlanmayı artırıcı bir unsur olmuştur
2015 yılında iç talebin ılımlı şekilde toparlanması, dış talebin ise zayıf seyrini koruması
beklenmektedir. Ancak, dış talep kaynaklı olmak üzere büyüme üzerinde aşağı yönlü riskler
51 Dünya Bankası(WB),2012 Verilerine Göre
[59]
bulunmaktadır. Bu çerçevede, 2015 yılında talep koşullarının hem enflasyondaki düşüş
sürecini hem de, dış ticaret hadlerindeki iyileşme ve makro ihtiyati tedbirlerin katkıları ile
birlikte cari açıktaki iyileşmeyi destekleyeceği değerlendirilmektedir52.
Cari açığın yarattığı sorunları azaltmak amacıyla(dış finansman, sermaye hareketlerine karşı
duyarlılık, döviz fiyatları gibi) kontrollü bir büyüme stratejisi benimsenmiş olup özellikle 2013
yılından itibaren bu konuyla ilgili gerek parasal gerekse mali politikalar uygulanmıştır. Söz
konusu süreçte büyümede daha mutedil görünüm dikkat çekmiştir.
Grafik 26. Cari İşlemler Dengesi (12 Aylık Kümülatif-USD)
Diğer taraftan küresel ekonomideki gelişmelerde cari işlemler dengesi açısından önem
taşımaktadır. Emtia fiyatlarındaki düşüş, Türk ekonomisine cari açık, enflasyon ve büyüme
açısından olumlu etkileri gözlenmektedir.
Merkez Bankasının temkinli para politikası duruşunun devam etmesi ve uygulanan makro
ihtiyati tedbirlerin kredi büyüme hızını makul bir seviyede tutması cari dengedeki iyileşmeye
52 ’Enflasyon Raporu-2015-I,TCMB, s.6
[60]
katkıda bulunmuştur. Cari işlemler açığının finansmanı ise büyük ölçüde uzun vadeli
kaynaklar yolu ile sağlanmaktadır.53
Grafik 27. Cari Açığın Finansmanı (12 Aylık Kümülatif-USD)
Cari işlemler açığının finansman yapısı da en az cari açığın kendisi kadar önemlidir. Ödemeler
dengesi içindeki kısa vadeli portföy hareketlerinin yoğun olduğu 2010 ile 2013 yılı temmuz
ayına kadarki dönemde küresel para bolluğunun etkisi görülmüştür. Ardından gelen
dönemde küresel para piyasalarında merkez bankalarının yaptığı sıkılaştırma etkisini
göstermiştir. T.C.M.B ve diğer organların aldığı kararlarla portföy hareketleri ile gelen fonların
ağırlığı azalara daha çok doğrudan yatırım kanalıyla gelen fon miktarı artmıştır.
Bununla birlikte, küresel talepteki azalma ve jeopolitik gelişmeler nedeniyle ihracatta uzun
süredir devam eden artışın zayıflaması ve yurt içi talepteki canlanma işaretleri de dikkate
alındığında cari açığın aylık baz da mutedil bir dalgalanma göstereceği öngörülebilir.
Orta Vadeli Planda ise cari işlemler dengesi/GSYH yüzdesi tahminleri 2015 ve 2016 yılları için
5,4 olurken 2017 yılı için ise 5,2’lik bir oran beklenmektedir54.
53 Finansal İstikrar Raporu-2015 Mayıs sayı.20 s:7
[61]
2.4.2. Türk Ekonomisi ve Uluslararası Risk Göstergeleri
Ülke ekonomilerinin risk düzeylerine bakıldığında gerek değerleme açısından gerekse
ekonomik algı bakımından önemli dalgalanmalar görülmektedir. Türk ekonomisi özellikle
son bir yıldır, gelişen ülkelerin dünya ekonomisindeki algıları(beklentiler) ve içsel risklerine
bağlı olarak değerlendirilmekte olup zaman zaman dış zaman zaman da iç risklere bağlı
olarak dalgalı bir seyir göstermektedir.
Krizden sonraki dönemde, Kasım 2012’de Fitch Kredi Derecelendirme Şirketi ülkemizin uzun
vadeli yabancı para cinsinden notunu BB+ dan BBB-‘ye yerel para cinsinden uzun vadeli kredi
notunu ise BB+ dan BBB’ ya yükseltmiştir. Son olarak 27 Mart 2013’de S&P Kredi
Derecelendirme Şirketi ülkemizin uzun vadeli kredi notunu BB’ den BB+ ’ya yükseltmiştir.
Aynı süreçte CDS primlerinde de gerilemeler görülmüştür.
Kredi Derecelendirme Kuruluşu Fitch yaptığı değerlemede, Türkiye'nin BBB- ile yatırım
yapılabilir düzeyde olan kredi notunu ve 'durağan' görünümünü değiştirmedi55
Fitch Türkiye ile ilgili yaptığı açıklamada aşağıdaki noktalara dikkat çekmiştir;
Kredi notunun teyit edilmesi güçlü kamu bilançosunu ve mali disiplinin seçim
döneminde devam ettirilmesini yansıtmaktadır,
Genel kamu bütçe faiz dışı fazlasının 2015'te yüzde 1,1 olmasının beklenmektedir,
Kamu borcunun GSYH'ya oranında aşağı trendin devam etmesini ve oranın 2017
sonunda yüzde 30'a inmesinin büyük olasılıktır,
Dış kırılganlıklar kredi profilinin parçası olmaya devam ediyor, ancak son gözden
geçirmeden bu yana kayda değer bir zayıflama olmamıştır,
Cari işlemler açığında veya borç yaratmayan finansman kaynaklarının temininde daha
dikkatli iyileştirilmeler yapılmalıdır,
Jeopolitik gerilimlerin ekonomik aktivite üzerinde kayda değer bir etki yaratmayacağı
öngörülmektedir,
Türkiye'nin cari işlemler açığı düşük petrol fiyatlarından fayda sağlayacaktır,
Dış finansal kırılganlıklardan kaynaklanan stres gerçekleşmektedir,
Siyasi istikrarsızlık ekonomi politikasının kredibilitesini tehdit eder gözükmektedir,
Büyüme benzer ülke ortalamasının üzerinde seyretmektedir,
54 Kalkınma Bakanlığı Orta Vadeli Plan(2015-2017)
55 www.fitchratings.com/site/fitch-home/pressrelease?id=991023 18.Eylül 2015 s:1
[62]
Liradaki değer kaybı tüketici güvenini olumsuz etkilemektedir,
TCMB'nin politika çerçevesini sadeleştirmesi zaman içerisinde bankanın politika
tutarlılığına ilişkin endişelere cevap verecektir,
Türkiye'nin bankalarının ağır bir finansal şoka karşı koyabilecek yeterli döviz
likiditesine sahip olduğunu düşünülmektedir.
Türkiye uzunca bir süredir uluslararası risk algısı açısından iyi bir konumda olsa da 2015
yılının ikinci yarısından bu yana artan küresel dalgalanmalar ile Türkiye’ye ait artan iç
risklerin etkisi gözlenmiştir. Yılın son çeyreğinde göreceli olarak azalmasını beklediğimiz
küresel ve iç risklerin neticesinde CDS primlerinde düşüş görülme ihtimali bulunmaktadır.
Tablo 10. Seçilmiş Ülke Kredi Notları ve CDS Primleri (4 Eylül 2015)
Kaynak. Bloomberg
Türk ekonomisindeki yapısal bazı sorunlar azaldıkça ‘risk’ anlamında da daha pozitif bir
konuma gelmesi beklenmelidir.
[63]
Yukarıdaki bölümde ifade ettiğimiz Fed’in parasal arzını azaltıcı kararlarının etkisi tüm
dünyada yerel paraların değeri üzerinde etkili olmuştur. Türk Lirası da bu durumdan
etkilenmiştir. Ancak gelişen ülkeler bazında Türk Lirasında yaşanan değer kaybının
ortalamalar civarında olduğu görülmektedir.
Grafik 28. TL ve Gelişmekte Olan Ülke Para Birimlerinin ABD Doları Karşısındaki Değeri
(1.10.2014=1)
Kaynak: TCMB
[64]
2.4.3. Türk Ekonomisinin Küresel Yeri ve Gelecek Tahmini
Türk ekonomisi gerek dış gerekse iç gelişme ve dalgalanmalar karşısında oldukça esnek bir
yapıda olduğunu kanıtlamıştır. Dünyada 206 tane56 ülke mevcut olup Türk ekonomisi bu
ülkeler içinde 2013 yılı itibarı ile satın alma gücü paritesi cinsinden, dünyanın en büyük 17
Avrupa’nın ise 6. büyük ekonomisi konumundadır.57
Grafik 29. Dünyanın En Büyük Ekonomileri Sıralaması (2014)
Kaynak: Hazine Müsteşarlığı Eylül 2015
Dünya ekonomisinde 2014 yılı boyunca yaşanan yoğun dalgalanma ve ABD Dolarının hemen
hemen tüm para birimleri karşısında değer kazanması ABD Doları cinsinden hesaplanan kişi
başına GSYH düzeyine negatif etki yaratmıştır. Ancak kur ve büyüme rakamlarında
sağlanacak iyileşme bu tip bazı makro rakamların daha iyi konuma gelmesini
sağlayabilecektir. Bu aşamada siyasi ve ekonomik tahmin edilebilirlik(istikrar) önem
kazanmaktadır.
56 http://tr.wikipedia.org/wiki/%C3%9Clkeler_listesi
57 IMF ve Dünya Bankası Verilerine Göre
[65]
Grafik 30. Avrupa’nın En Büyük Ekonomileri
Türk ekonomisinin en
önemli özelliklerinden
birisi de kamu maliyesi
konusunda gösterdiği
başarıdır. 2001 krizini
takiben oldukça istikrarlı
bir biçimde kamu
borçlanma gereksinimi ve
bütçesinde kalemlerinde
iyileşme sağlanmıştır.
2014 verilerine göre
Türkiye’de bütçe
açığı/GSYH oranı %1,9 ile
21 AB üyesinden daha iyi
seviyede bulunmaktadır. Bütçe açığı %3 olan Maastricht kriterinin altında yer almaktadır.
Grafik 31. Merkezi Yönetim Bütçe Dengesi
Kamu borçlanma gereksinimi de sağlanan başarı ile yıllar itibarı ile kaynak ihtiyacında önemli
bir gerileme gözlenmiştir. Özellikle AB de Yunanistan, Portekiz, İspanya gibi ülkelerdeki kamu
borçlanmasının çok yüksek olmasının yarattığı kırılganlıklar öte yandan gerek gelişmiş
gerekse gelişmekte olan ülkeler açısında 2030 ve 2050 yılları için uluslararası kuruluşların
yaptığı tahminler dikkat çekmektedir.
Kaynak: Hazine Müsteşarlığı Eylül 2015
[66]
Grafik 32. Kamu Kesimi Borçlanma Gereği (GSYH %)
Pwc’nin yaptığı bir araştırmaya göre Türk Ekonomisi gelişmekte olan ülkeler içinde önemli bir
başarıya sahip olarak satın alma gücü paritesi tahminine göre dünyada ilk 15 ekonomi
arasına girmeyi başarmaktadır Aynı çalışmaya göre GSYH(SAGP Cinsinden) tahminlerine göre
ise; 2030 yılında Türkiye’nin GSYH’si 2,1 Trilyon ABD Dolarına çıkarak dünya 15. Olurken, 2050
yılında yaklaşık 4,5 Trilyon ABD Dolarlık GSYH ile 12. Sırada yer alacaktır58.
58 PwC, World in 2050 Report s.8-23
[67]
Tablo 11. Dünyadaki İlk 20 Ekonomi Tahmini GSYH (SAGP Cinsinden, 2030-2050)
Kaynak: Dünya Bankası 2011 ve PwC 2050 Tahminleri
Dünya ve Türkiye ekonomisi ile ilgili gelecek değerlendirmesi yapan diğer bir uluslararası
danışmanlık kuruluşu olan Mc. Kinsey’de yaptığı Mili Gelir, Kişi Başına Milli Gelir, Verimlilik
konulu (Birleşmiş Milletler Nüfus varsayımlarını da göz önüne alarak) çalışmasında gelecek 50
yılda pozitif gelişme sağlayacak nadir ülkelerden biri olarak Türkiye’yi işaret etmektedir59.
59 McKinsey Global Instıtute, ‘Global Growth Can Productıvıty Save The Day In Agıng World’, January 2015
[68]
Türk ekonomisindeki dinamizm ve gelecek beklentisi ile orta vadede duyulan güvenin
artması yabancı yatırımcıların doğrudan sermaye girişlerini de olumlu etkilemektedir. Dünya
konjonktüründe görülen dalgalanmalara ve zaman zaman artan risklere rağmen bu ilginin
devamı beklenebilir.
1984-2003 arasında Türkiye’ye yalnızca16,3 milyar dolar doğrudan yabancı yatırım gelirken,
2004-2015 (Temmuz) arasında gelen doğrudan yabancı yatırım miktarı 171,8 milyar dolar
olmuştur. 2015 Ocak-Temmuz döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre Türkiye’ye
doğrudan yabancı yatırım girişi %24,9 artarak 7,4 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir.60
Küresel dalgalanmalar ve artan risk algısına rağmen 2015 yılının ilk yedi aylık döneminde
doğrudan yabancı sermaye girişinde sağlanan artış dikkat çekicidir.
Grafik 33. Yurtiçine Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi
(Milyar ABD Doları)
*2015 Ocak-Temmuz ayı verisidir.
Özetle Türkiye ekonomisinde en önemli kazanımlar politik istikrar dönemlerinde yaşanmış
olup bu sağlandığında ekonomik parametrelerde olumlu değişiklikler kendini
göstermektedir. Yukarıdaki bölümde kısaca anlatıldığı üzere 2001 krizi sonrası uygulanan
ekonomik politikaların arkasında durulması ekonomik değerlerin pozitif yönde değişmesine
neden olmuştur.
60 TCMB Verilerine göre
[69]
Yukarıdaki bölümlerde özetlenen temel değişkenlerin ışığında; Türk Ekonomisinin geldiği
konum (özellikle dünya konjonktürde 2008’den bu yana yaşanan gelişmeler göz önüne
alındığında), yapısal sorunlarını önemli ölçüde azaltmış, büyüme potansiyeli yüksek bir ülke
olarak karşımıza çıkmaktadır. Zaman zaman yaşanan veya yaşanabilecek bazı
dalgalanmaların uzun vadedeki ana eğilimde bir değişiklik yaşatması beklenmemelidir.
Ancak gerek makro gerekse mikro bazda risk yönetimi daha da önem kazanacaktır. Özellikle
küresel ekonomide meydana gelebilecek dalgalanmaların farklı boyutlarda olsa da, her ülke
ekonomisini etkileyebileceği unutulmamalıdır.
[70]
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
3. Türk İnşaat Sektörüne Bakış
Türk inşaat sektörü ve bileşenleri(alt sektörleri) son 30 yıldır hızlı bir gelişim göstermekle
birlikte özellikle 2001 krizinden sonra sağlanan ekonomik dengeden en çok yararlanan
sektörlerden biri olmuştur. İnşaat sektörü bu süreçte geçirdiği yapısal değişim ile
kurumsallaşma sürecini de hızlandırmıştır.
İnşaat üretimi sadece gündelik hayatta kullandığımız konut ile sınırlı olmayıp yıllar itibarı ile
daha teknik ve uzmanlık(baraj, santral, köprü, tünel gibi) isteyen alanlarda da önemli
kazanımlar elde edilmiştir.
Türk inşaat ve müteahhitlik işletmeleri rekabete açık, daha güçlü finansman kaynaklarına
sahip bir yapı sergilemekle kalmayıp özellikle yurt dışında yaptığı çalışmalarla ülkemize döviz
kazandırıcı bir sanayi halini almıştır.
Ekonomi Bakanlığı verilerine göre; dünyanın en büyük müteahhitlik şirketleri listesi içinde 42
Türk şirketi bulunmaktadır. Ülkemiz bu bakımdan sonra Çin’den sonra dünya ikinciliğine
sahiptir.61
Müteahhitlik Hizmetleri 2012 2013 2014
2015
(Ocak- Ağustos)
Proje Sayısı 533 416 323 85
Ülke Sayısı 49 49 48 31
Proje Bedeli (Milyon $) 29.741 30.162 27,020 14.850
Ort. Proje Bedeli (Milyon $) 56 73 84 175
Kaynak: Ekonomi Bakanlığı-Eylül 2015
61 Ekonomi Bakanlığı, ’Ekonomik Görünüm’, Kasım 2014, s.39
Tablo 12. Yurtdışı Müteahhitlik Hizmetleri
[71]
İnşaat sektörünün önemli bir kırılımı olan yurtdışı müteahhitlik hizmetleri artık marka değeri
taşıyan bir yapıya bürünmüştür. Proje sayısı itibarı ile belli bir büyüklüğe oturan sektörde en
önemli nokta ise proje bedelleri konusunda iyi bir trendin yakalanmış olmasıdır.
Grafik 34. Müteahhitlik Hizmetleri Proje Bedeli-Proje Sayısı
Kaynak: Ekonomi Bakanlığı
Yurt dışı yüklenicilik hizmetleri 40 farklı ülkede olmasına karşın, 6 tane ülkede daha
yoğunlaşmıştır. İnşa faaliyetlerinde ise alt yapı başta olmak üzere konut ve iş merkezi
yapımları dikkat çekmektedir.
Yurt dışı müteahhitlik faaliyetine ilk kez 1972 yılında başlanmış olup, Rusya pazarına giriş ise
1988’de gerçekleşmiştir. 1972-2013 döneminin tamamına bakıldığında, yurt dışı müteahhitlik
sektöründe Rusya’nın toplam proje bedelinden aldığı yaklaşık %20’lik payla birinci sırada yer
aldığı görülmektedir. Aynı dönemde Türkmenistan ikinci sırada bulunurken, Kazakistan ve
Azerbaycan da ilk 10 ülke arasında yer almaktadır.62
Yurt dışı müteahhitlik sektörünün tarihsel olarak en önemli pazarı konumunda bulunan
Rusya’da, 2013 yılı itibarıyla 5,7 milyar USD değerinde 51 yeni proje üstlenilmiştir. Rusya, bu
dönemde üstlenilen proje tutarı bakımından Türkmenistan’ın ardından ikinci sırada yer
almıştır. 2014 yılında bu ülkede üstlenilen proje tutarı 3,5 milyar USD düzeyine gerilemekle
62 Aslı Sat Sezgin, ’Rusya’daki Ekonomik Gelişmelerin Türkiye’deki Sektörlere Olası Etkileri’ İş Bankası Bilgi Notu,
Mart 2015 s.5
[72]
birlikte, Rusya Türk müteahhitleri açısından önemli bir pazar olma özelliğini korumaktadır.
Rusya’nın pazar payına Türkmenistan, Azerbaycan ve Kazakistan da eklendiğinde, bölgenin
toplam pazar payı %48 ile yüksek bir düzeye ulaşmaktadır63.
Grafik 35. Yurt Dışı Müteahhitlik Faaliyetleri ve İş Bazında Dağılımı (2014)
Kaynak: Türkiye Müteahhitler Birliği
Yurt dışı müteahhitlik hizmetleri döviz girdisi, istihdam ve ihracata katkı, teknoloji transferi,
makine parkı, dışa açılma anlamında katma değer yaratmıştır. Ödemeler Dengesi Hizmet
Kalemleri içindeki sektörün payına bakıldığında durum daha da açık bir şekilde ortaya
çıkmaktadır.
Tablo 13. Ödemeler Dengesi Hizmet Kalemi-İnşaat Rakamları
Milyon ABD Doları 2020 2011 2012 2013 2014
2014
(Ocak-
Temmuz)
2015
(Ocak-
Temmuz)
İnşaat Hizmet Gelirleri 859 838 1.029 675 1.084 442 162
İnşaat Hizmet Giderleri 0 0 0 0 0 0 0 Kaynak: TCMB
Ülke dışı yapılan müteahhitlik hizmetleri dünyanın dört bir yanında sürmekte olup farklı
coğrafya ve şartlarda dahi işlerin yapılabileceğinin güzel bir örneği olmaktadır.
63 Aslı Sat Sezgin,’a.g.e’ s.5
[73]
Yurt dışı müteahhitlik hizmetleriyle beraber yurt içindeki yüklenici ve alt sektörleri de
zamanla kurumsallaşmaya başlamış böylece sektör yönetsel açıdan da önemli ölçüde
gelişmiştir. Kurumsallaşma ve yönetim anlamındaki değişiklikler şirketlerin uluslararası
arenada iş yapma kabiliyetini de artırmıştır.
İnşaat sektörünün en önemli birleşeni olan konut alt sektöründe ise kamunun yol göstericiliği
1980’lerde daha da önem kazanarak sağlıklı ve doğru yapılaşma için çalışmalara
başlanılmıştır. Bunun neticesinde; ülkemizin yaşadığı hızlı nüfus artışı ve hızlı kentleşme
sebebiyle oluşan konut ve kentleşme sorunlarının çözülmesi ve üretimin artırılarak işsizliğin
azaltılması amacıyla, 1984 yılında Genel İdare dışında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi
Başkanlığı kurulmuştur. TOKİ’nin işlevi Türkiye'de konut üretim sektörünün teşvik edilerek
hızlı artan konut talebinin planlı bir şekilde karşılanmasını sağlamak yönünde belirlenmiştir.
Kuruluşundan itibaren, Toplu Konut Fonunun dan sağladığı imkânlarla, ülkemizde yerleşim
ve konut politikalarının belirlenmesi ile uygulanmasında hayati bir görev üstlenmiştir. Toplu
Konut İdaresi Başkanlığı; kurulduğu 1984 yılından 2002 yılı sonuna kadar geçen 19 yıllık
süreçte kooperatif kredileri kapsamında 940 bin konuta kredi desteği ve 93.215 konuta
tamamlama kredisi sağlamış ve toplam 43 bin 145 konutu bizzat üretmiştir64.
TOKİ kurulduğu 1984 yılı ile 2002 yılı arasında 43.145 adet konut inşa ederken 2002 yılından
günümüze 577.892 adet konut teslim ederek önemli bir başarıya imza atmıştır. Hâlihazırda
ihale ve yapım süreci devam eden konutlarda bulunmaktadır. TOKİ yaptığı projelerde sosyal
fayda prensibinden hareket ederek sektöre bu konuda da yol göstermiştir. Türk toplumu ve
ekonomisinin gerektiği, yenilikçi, çevreye duyarlı, depreme dayanıklı konut üretme
konusunda önemli başarılar elde etmiştir.
64 TOKİ, ’Konut Üretim Raporu’ 16.09.2015
[74]
Grafik 36. TOKİ Faaliyet Özeti (16 Eylül 2015)
Kaynak: TOKİ
[75]
Grafik 37. TOKİ Konut Üretimi Alt Kırılımları (16 Eylül 2015)
Kaynak: TOKİ
[76]
Diğer yandan bu faaliyetlere 7.839 sosyal donatı ile destek sağlanmıştır. Günümüz şehircilik
ve inşaat anlayışında sadece binanın yapımı olmayıp aynı zamanda her türlü sosyal ihtiyacı
karşılayacak donatının en uygun yapılması gerekliliği de ortadır65.
Grafik 38. Sosyal Amaçlı Faaliyetler (16 Eylül 2015)
Kaynak: TOKİ
65 http://www.toki.gov.tr/AppResources/UserFiles/files/FaaliyetOzeti/ozet.pdf
[77]
Sermaye piyasalarının 1980’lerde gelişmeye başlamasının diğer bir etkisi de inşaat
sektörünün kurumsallaşması ve buna bağlı fonların yönetimi aşamasında da olmaya
başlamıştır. İlgili mevzuatların zaman içinde hazırlanmasını takiben reel sektör olan inşaat
kesimi ile finansal piyasalar arasında köprüler kurulmaktadır. Bu bağlamda Gayri Menkul
Yatırım Ortaklıkları(GMYO) önemli kurumlardır. GYO‘lar ilk olarak 1960’ta ABD’de
oluşturulmuş, sonra dünyaya yayılmış yatırım kuruluşlarıdır. Bugün itibariyle 36
ülkede GYO rejimleri bulunmaktadır. Küresel yatırım fonları, en çok GYO’lara yatırım
yapmayı tercih eder. Çünkü, GYO‘lar; şeffaf, kurumsal, denetlenebilirler ve hepsinin
portföyündeki gayrimenkuller gerçek ekspertiz değerine sahiptir. Ülkemize 32 adet GMYO
bulunmaktadır66
Bir diğer hususta inşaat sektörünün hem arzını hem de talebini olumlu yönde etkileyecek ve
sermaye piyasası aracı olacak gayrimenkule dayalı her tür menkul kıymet sistemidir. Bu
vasıta ile inşaat sektörünün daha dengeli arz ve talebe sahip olunması sağlamakla
kalmayacak daha da sürdürülebilir bir hal alması sağlanacaktır. Ülkemizde konuyla ilgili
mevzuat alt yapısı büyük ölçüde hazır bulunmaktadır. Yakın bir gelecekte uygulamalar
yapılması halinde yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çekecek bir Pazar oluşabilecektir.
Gayrimenkul sektörü ile fon arz edenlerin oluşturdukları ortak bir platform olarak
‘Gayrimenkul Yatırım Fonları’ da kurulmaya başlanmıştır. Bu vesile ile Türk sermaye
piyasaları ve inşaat sektörü için yeni bir açılım yapılmış olacaktır.
Türk inşaat sektörü yıllar itibarı ile kavuştuğu dinamik ve esnek yapısıyla bundan sonraki
süreçte ülke ekonomisi için itici güç olmaya devam edecektir. Özellikle sektörün alt
bileşenlerini de harekete geçirerek çarpan etkisi oluşturması diğer bağlı iş kollarındaki
gelişimi de hızlandıracaktır.
66 GMYO detayları için; http://www.spk.gov.tr/apps/kyd/iletisim.aspx?ctype=gyo
[78]
3.1. Türk İnşaat Sektörünün Büyümeye Etkileri
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç
görevini üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde 'inşaat', yalnızca
çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin
tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. İnşaat üretimi artık yalnızca yapının üretimi
olarak algılanmamakta, çevreyle dost, sosyal sorumluluk taşıyan, sosyal yaşama, toplumsal
yapıya doğrudan etki eden, saydam ve sürdürülebilir üretim anlamına da gelmektedir.67
İnşaat ve alt sektör bileşenleri genel ekonomik şartlardan çok etkilenen sektörler arasında
yer almaktadır. Sektörün ekonomiye duyarlılığının fazla olması her ülkede farklı miktarda
olsa da mevcuttur. Büyük ölçüde ulusal sermayeye dayanan Türkiye İnşaat Sektörü, yüzlerce
meslek dalını ilgilendirmesi nedeniyle istihdam ve üretim sürecini önemli ölçüde
etkilemektedir. Ulusal ve uluslararası alanlarda büyük bir deneyime ve potansiyele sahip
olan sektör, kendisine bağlı 250'den fazla alt sektörü harekete geçirme özelliğiyle 'lokomotif
sektör' ve büyük istihdam kaynağı olması özelliğiyle de 'işsizliği emici’ bir özelliğe sahiptir.
İnşaat sektörü ekonomik büyüme içinde de önemli bir paya sahip olup, GSYH (büyüme)
oranları ile arasında ciddi bir ilişki (korelasyon) bulunmaktadır. 2001 Türkiye krizi sonrası
yaşanan hızlı gerileme hem sektörü hem de GSYH’yı önemli ölçüde etkilemiştir. Benzer bir
durumda 2008 küresel krizinin peşinden yaşanmıştır. Ancak dikkat edilmesi gereken husus
GSYH ile birlikte sektörün toparlanma süresinin kısa ve çok keskin olduğudur. 2010’daki hızlı
toparlanmanın ardından görülen düzeltme hareketi 2013 ve sonrası dönem için
dengelenmeye gidilerek dalga boyutunun daha küçüldüğü bir dönem olarak karşımıza
çıkmaktadır. 2014 yılı sektörün GSYH’dan aldığı pay 2013 yılı ile büyük bir benzerlik
göstermiştir. 2015 yılı ilk altı aylık döneminde ise 2014 yılın son iki çeyreğine göre yukarı bir
trend gözlenmiştir.
67 Ergül, Nuray,’ İnşaat Sektöründe Globalleşmenin Etkileri’, Vergi Sorunları Dergisi, Sayı: 227,Ağustos 2007
[79]
Grafik 39. Sektörel Büyüme Katkıları (Yüzde Olarak)
Kaynak: TÜİK
2014 yılı itibarı ile büyüme oranında(dünya konjonktürde görülen trendlere paralel ve hızlı
büyümenin yarattığı sorunların azaltılmasına yönelik alınan tedbirlerle) genel bir yavaşlama
görülmüştür. İnşaat sektörü 2014 yılında cari ve sabit fiyatlarla büyüme sağlamıştır68.
Sektör kendi dinamikleri içinde gelenekselleşmiş büyüme trendini daha istikrarlı bir şekilde
sürdürmüştür. Özellikle 2014 ikinci çeyreğinden sonra görülen konut ve ticari ünite satışları
ile iç talebin daha dengeli seyri yılın ikinci yarısında sektörün satış rakamlarında kendisini
göstermiştir.2015 yılının ilk 3 çeyreğinde satış rakamlarının desteklediği sektörde cari
rakamlarda görülen büyüme ikinci çeyrekte sabit rakamlı büyümeye de yansımıştır.
68 Tüik ‘2014 Büyüme Rakamları’ Sayı: 18727,31 Mart 2015 ve Tüik ‘GSYH Büyüme Rakamları’ Sayı: 18729 10 Eylül 2015 -buna
göre 2014 yılında cari fiyatlarla yılık GSYH büyüme oranı %4,6 olurken, reel büyüme hızları çeyrek bazda; 1.Çeyrekte:%5,8
2.Çeyrekte:%3,4 3.Çeyrekte:% 2 ve son çeyrekte %-2 olarak gerçekleşirken yılı %2,2 seviyesinde tamamlamıştır.2015 yılının
ilk çeyreğinde sabit fiyatlarla sektörün büyüme hızı %-2,8 olurken, ikinci çeyrekte olumlu bir değişimle %2’ye ulaşmıştır
[80]
Grafik 40. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı (2013-2014)
Kaynak: TÜİK
İnşaat Sektörü ülke büyümesine duyarlı bir sektör olduğundan toplam GSYH değişimlerinden
etkilenmektedir. TÜİK verilerine göre cari fiyatlarla inşaat sektörünün GSYH daki payı bu
nedenle dalgalı bir seyir izlemektedir.
2014 yılının ilk yarısında konut satışlarında 2013 yılına göre yaşanan yavaşlama ile inşaat
sektörü yatırım sürecinin durgunlaşmasının en tipik sonucu 3. Çeyrekte yaşanan GSYH
içindeki inşaat sektör payının düşüşüdür. 2014 yılı 2. Çeyreğinde görülen gerilemenin
ardından son iki çeyrekte yılı hemen hemen aynı düzeyde tamamlamıştır
İnşaat sektörünün GSYH da bulunan payı 2014 yılında %4,6 olarak gerçekleşmiştir. Aynı oran
2013 yılında ise %4,4 olmuştur. 2014 yılında gerek iç gerek dış konjonktürdeki
dalgalanmalara karşın sektörün kendi payını artırması olumlu olarak değerlendirilmelidir.
2015 yılı ilk altı ayında sektörün GSYH içinde ki payı %4,6 olmuştur. Özellikle konut
satışlarında görülen nispi artış sektörü desteklemektedir.
4,5 4,7
4,2
4,4
4,7
5,0
4,3 4,3 4,4
4,8
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
I II III IV I II III IV I II
2013 2014 2015
İnşaatın GSYH İçinde Payı %
İnşaatın GSYH İçinde Payı %
[81]
Grafik 41. GSYH İçinde İnşaat Sektörü Payı Cari Fiyatlar ile (2013-2014)
Kaynak: TÜİK
GSYH’ın alt kırılımlarına baktığımızda karşımıza şöyle bir tablo ortaya çıkmaktadır;
Hane halklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki
yılın aynı çeyreğine göre, cari fiyatlarla %12’lik artışla 329 milyar 236 milyon TL, sabit
fiyatlarla %5,6’lık artışla 21 milyar 39 milyon TL olarak geçekleşirken,
Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı
çeyreğine göre cari fiyatlarla %17,2’lik artışla 72 milyar 493 milyon TL, sabit fiyatlarla
%7,2’lik artışla 3 milyar 515 milyon TL olurken,
Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı
çeyreğine göre cari fiyatlarla %20,4’lük artışla 109 milyar 340 milyon TL, sabit
fiyatlarla %9,7’lik artışla 8 milyar 281 milyon TL
16.063.070
18.284.717
17.360.502
17.849.201
19.186.574
21.419.863
19.838.272 19.255.832
19.652.268
23.167.130
10.000.000
12.000.000
14.000.000
16.000.000
18.000.000
20.000.000
22.000.000
24.000.000
I II III IV I II III IV I II
2013 2014 2015
Çeyrek Dönem ve Cari Fiyatlarla İnşaat
İnşaat - Cari Fiyatlar .000TL
[82]
Her üç kalemdeki değişimde inşaat ve alt sektörleri üzerinde olumlu etki yaratan bir
yapıya sahiptir. Dolayısıyla sektörün belli bir büyüklüğün üzerinde kalması yıl
boyunca beklenebilir.69
İnşaat ana sektörü taşınmaz(gayrimenkul) üretimi için hayati bir önem taşımakla beraber,
gayrimenkul sektörü ve bileşenleri de inşaat sektörünün vazgeçilmez bir unsurudur. GSYH
iktisadi faaliyet hesaplarında hizmetler ana başlığında yer alan gayrimenkul faaliyetleri
geçtiğimiz iki yıl boyunca oldukça başarılı bir grafik çizmiştir.
Tablo 14. Faaliyet Kollarına Göre GSYH-Gayrimenkul Hizmeti Faaliyetleri
(Cari Fiyatlarla GSYH İçindeki Payı)
Yıllar 2013 2014 2015
1.Çeyrek 10,8 10,2 10,6
2.Çeyrek 10,1 9,9 9.9
3.Çeyrek 9,3 9,2
4.Çeyrek 9,7 9,9
Yıllık 9,9 9,8
Kaynak: TÜİK
İnşaat Sektöründeki yatırımlar ayrım gereği ‘sabit sermaye malı’ olarak
değerlendirilmektedir. Sabit sermaye yatırımı olarak ifade edilen, büyüme hızını ve GSYH
tutarını artırıp, işsizliği azaltacak faaliyetler ülke ekonomisi sağlığı açısından çok değerlidir.
İnşaat, sanayi gibi birçok alt sektörü de harekete geçiren yatırımlarının fazlalaşması hem
büyüme hem de kalınma açısından önem taşımaktadır.
İktisadi Faaliyet Kollarına Göre Sabit Sermaye Yatırımları Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla
hesaplamasında; Tarım, Madencilik, İmalat, Enerji, Ulaştırma, Turizm, Konut, Eğitim, Sağlık
sektörleri cinsinden ayrı ayrı hesaplanarak faaliyet kolları bazında değerlendirilmektedir.
Sektörlerin birbirlerini etkilemeleri dışında kendi başlarına büyümeye yaptıkları katkı tüketim
ve yatırımların seyrini de etkileyerek bazı sektörlerin daha canlı olmasına neden
olabilmektedir.
69 Tüik ‘GSYH Büyüme Rakamları’ Sayı: 18729 10 Eylül 2015
[83]
İnşaat sektörün yoğun etkileşim içinde olduğu alt sektörleri de şu şekilde sıralamak
mümkündür: Yurtiçi müteahhitlik hizmetleri ve belgelendirme, yurtdışı müteahhitlik
hizmetleri, teknik müşavirlik hizmetleri, gayrimenkul, finans, iş ve inşaat makineleri, inşaat
malzemeleri sanayisidir.
Diğer yandan sektörün doğrudan ilişki içinde olduğu, inşaat malzemeleri sanayi de şu
başlıklarda incelenebilir: Çimento, hazır beton, prefabrikasyon, seramik, tuğla ve kiremit,
bims (ponza ve süngertaşı), alçı, kireç, gazbeton, cam, demirçelik, boru, alüminyum, ahşap,
plastik, boya, doğal taşlar, yalıtım, çatı kaplama malzemeleri, ısıtma-soğutma-havalandırma,
asansör, aydınlatma, mutfak ve banyo, mobilyadır.
Görüldüğü üzere iktisat da ‘çarpan ve hızlandıran’ etkisi olarak nitelendireceğimiz özelliğin
oldukça yüksek olması (diğer sektörleri de harekete geçirmesi) ekonominin geneli için inşaat
sektörünün devamlı izlenmesi gereken bir yapı haline getirmiştir. Öyle ki, inşaat sektörü
göstergeleri artık makroekonomik anlamda ‘öncü’ göstergeler olarak nitelendirilmekte olup
karar alma süreçlerinde takip edilmektedir.
[84]
3.2. Türk İnşaat Sektörünün İstihdama Etkileri
İstihdam genellikle, ekonomideki büyüme ile doğrudan ilintili olup ona göre
dalgalanabilmektedir. Dünya ekonomilerinin hemen hemen tümünde görülen büyüme
hızındaki gerileme 2013 yılı itibarı ile iyiden iyiye hissedilmişidir. Ancak özellikle 2008 krizi
sonrası dönemde Türk ekonomisi istihdamı artırma konusunda oldukça başarılı bir dönem
geçirmiştir70. 2005-2014 yılları arasında işgücünün en çok istihdam sağladığı sektör hizmetler
sektörü olup onu sırasıyla inşaat, sanayi, tarım sektörleri izlemiştir.
Grafik 42. Sektörlerin Toplam İstihdam İçindeki Payları (%)
Kaynak: TÜİK
İnşaat kesiminin nihai talebi 2002 fiyatlarıyla bir milyar TL artığında bütün ekonomide 48.000
bin kişiye yakın istihdamı arttır. Bunun % 60’ından fazlası doğrudan inşaat kesiminde
görülmekte olup değişmeden etkilenen öbür sektörler ise Ticaret (%11), Diğer Metal Olmayan
70 Konuyla ilgili detaylı bilgi için Lütfen Bakınız; ‘ 1. Bölüm-Gelişmekte Olan Ülkelerde İstihdam ve 2.Bölüm de Türkiye
Ekonomisinde İstihdam’
[85]
Üretim Sektörü, Metal Ürünleri (%4,5), Tarım (%2,9) ve Ulaştırma sektörü (%2,3) olarak
karşımıza çıkmaktadır.71
Grafik 43. İstihdam Değişimine Sektörlerin Katkısı (% Puan)
Kaynak: Hazine Müsteşarlığı
Sektör yapısı gereği geniş bir yaş gurubu ile her eğitim düzeyinden kişilere istihdam sağlama
özelliğe sahiptir. Gerek beyaz gerekse mavi yakalılar için istihdamı artırıcı bir özelliği olan
inşaat sektörü ile sanayinde ekonomik büyüme anlarındaki istihdam artışı daha fazla, kriz
anlarında ise istihdam kaybı daha çok olmaktadır.
Her hâlükârda ekonominin önemli sektörlerinden olan biri olan inşaat sektörü ve yarattığı
istihdam çok değerlidir. Sektörün mevsimsel etkilerin yoğun olarak yaşandığı kış
dönemlerinde istihdam katkısı daha düşük olabilmektedir. 2015 yılında ise 2014 yılına benzer
bir eğilim görülmekte olup, mevsimsellik dışında bu duruma etki eden en önemli unsur ise iç
ve dış konjonktürdeki dalgalanmanın yarattığı belirsizliktir.
71 Günlük. G-Şenesen, Kaya.T, Şenesen. Ü, ’Ekonomi Dergisi’,Cilt.2.No.3-Eylül 2013.s.33
[86]
Grafik 44. İnşaat ve Sanayi Sektöründe İstihdam (2005-2015 Mayıs)
İnşaat sektörü bazında istihdamın özellikleri ve buna bağlı gelişimlerin incelenmesi sektörün
kendine has dinamiklerinin anlanması adına daha doğru olacaktır. Sektörün bazı özel
çalışma şartları gereken özel faaliyetlerinde daha teknolojik ekipmanın kullanılması
dolayısıyla daha az ama teknik çalışanın bulunması zorunluluğu unutulmamalıdır.
Sektör özelindeki istihdam rakamları ve bileşenlerinde büyüme de ki yavaşlama ve dış
konjonktür kaynaklı döviz hareketliliğinin izleri 2014 itibarı ile kendisini hissettirmiştir.
TÜİK72 tarafından yayınlanan ‘İnşaat İş Gücü Girdi Endeksi’ verilerine göre; mevsim ve takvim
etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam endeksi 2015 yılı II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe
göre %1,8 oranında azalmıştır. Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat istihdam endeksi ise,
bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %9,0 oranında düşüş göstermiştir.
72 TÜİK, ’İnşaat İşgücü Girdi Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2015’ , Sayı: 18606, 28 Ağustos 2015
[87]
Grafik 45. İnşaat Sektörü İstihdam Endeksi
Kaynak: TÜİK
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat çalışılan saat endeksi 2015 yılı II. çeyreğinde
bir önceki çeyreğe göre %1,9 oranında düşüş göstermiştir. Takvim etkilerinden arındırılmış
inşaat çalışılan saat endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,1 oranında
azalmıştır.
Grafik 46. İnşaat Sektörü Çalışan Saat Endeksi
Kaynak: TÜİK
[88]
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat brüt ücret-maaş endeksi 2015 yılı II.
çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %2,0 oranında artmıştır. Takvim etkilerinden arındırılmış
inşaat brüt ücret-maaş endeksi ise, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,8 oranında
yükselmiştir. Ücret endeksinde özellikle 2013 yılından sonra görülen yükseliş trendi yerini
dengeli bir eğilime bırakmaya başlamıştır.
Grafik 47. İnşaat Brüt Ücret Endeksi
Kaynak: TÜİK
Büyümenin önemli itici güçlerinden olup doğrudan ve dolaylı istihdama oldukça destek
veren inşaat sektörü büyümeye olan duyarlılığına paralel yavaşlama göstermiş bunun
sonucu istihdam yaratma etkisi de düşmüştür. Sürecin, istihdam ve çalışma saati üzerine
etkisi 2015 yılının ikinci çeyreğinde negatif olmuştur. Brüt ücretlerde ise pozitif bir gelişme
söz konusudur.
[89]
Tablo 15. İnşaat İş Gücü Girdi Endeksleri Değişimi (2015 2.Çeyrek)
Kaynak: TÜİK
3.3. Türk İnşaat Sektöründe Ciro ve Üretim
İnşaat sektörü açısından diğer önemli göstergeler ise; üretim ve ciro endeksleridir. Bu
endeksler ile üretim hızı ile satışların yarattığı nakit akışlarını takip etmek mümkün
olmaktadır. Özellikle mevsimsel etkilerin sektör üzerindeki etkisi ile mevsimsellikten
arındırılmış durumun analizi önem taşımaktadır.
TÜİK73 verilerine göre; mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi, 2015 yılı
II. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %3,1 oranında azalmıştır. Takvim etkilerinden
arındırılmış inşaat ciro endeksi ise bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,6 oranında düşüş
göstermiştir.
73 TÜİK; ’İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2014’, Sayı: 18610 16 Eylül 2015
[90]
Grafik 48. İnşaat Sektörü Ciro Endeksi
Kaynak: TÜİK
Diğer taraftan; mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat üretim endeksi, 2015 yılı II.
çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %1,5 oranında artmıştır. Takvim etkilerinden arındırılmış
inşaat üretim endeksi ise bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,8 oranında yükselmiştir.
İnşaat ciro endeksi 2012 yılı birinci çeyreği itibarı ile mutedil bir yükselme eğilimi taşımakta
olup (Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış) mevsimsel dalgalanmaların etkisi oldukça
düşük kalmıştır. Tempolu üretim artış hızı 2014 üçüncü çeyreği itibarı ile bir parça yavaşlama
göstermeye başlamıştır. 2014 son çeyreğinde satışlarda yaşanan canlanmaya karşılık önemli
bir değişiklik göstermemiştir. 2015 yılı ilk iki çeyreğinde ise 2012 yılından beri gelen ana
trende uygun bir eğilim sergilemiştir.
İnşaat üretim endeki ise; 2012 yılından itibaren oldukça dengeli bir yükseliş trendi
göstermiştir(mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış) Dolayısıyla mevsimsellikten
arındırılmış eğilimi güçlü bir şekilde devam etmektedir.
[91]
Grafik 49. İnşaat Sektörü Üretim Endeksi
Kaynak: TÜİK
İnşaat ciro ve üretim endeksleri sektörün ekonomik aktivitesini göstermek dışında
ekonominin genel yönü konusunda da fikir verebilmektedir. Daha önce ifade ettiğimiz
büyüme ve buna bağlı diğer makroekonomik gelişmelerin etkileri bu endekslere
yansımaktadır.
Tablo 16. İnşaat Ciro ve Üretim Endeksi
Kaynak: TÜİK
İnşaat sektörü, yukarıda belirtilen pek çok nedenden ötürü, ekonominin itici gücü
konumundadır. Türk Ekonomisinin 2001 krizinden sonra gösterdiği ivmelenmesindeki rolü de
büyüktür. Ancak toplamda sürdürülebilir ve kalıcı büyüme için diğer sektörlerle birlikte
büyümeyi makul risk ölçütü ile gerçekleştirmek daha doğru olacaktır. Dünyada pek çok ülke
(1929 Büyük Buhranından bu yana) krizlerden çabuk çıkmak için inşaat sektörü ve
bileşenlerini harekete geçirmişlerdir.
[92]
Ülkemizde temel yapı itibarı ile oldukça sağlıklı bir inşaat sektörü bulunmakta ve ekonomiye
olumu katkı sunmaktadır. Sektör alt bileşenlerinin çok olması nedeni ile sağladığı katkıyı
sanayi sektörüne de sunmaktadır. Özellikle çimento sektörü ve bileşenleri, demir-çelik, cam,
beyaz eşya, ısıtma-soğutma teknolojileri, boya, yalıtım gibi her biri önemli sanayi sektörleri
nihai olarak inşaat sektöründe buluşmaktadırlar. Dolayısıyla günümüz ekonomisinde
sektörlerin birbirleriyle rekabetinden ziyade, yenilikçi ve gelişmeye açık iş kollarının bu tip
faaliyetleri geliştirilip öne çıkarılması daha doğru bir yaklaşım olacaktır.
3.4. Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü Etkileyen Diğer
Unsurlar
Bu bölümde özellikle gayrimenkul ve konut sektörünün etkilenen diğer unsurlar ile bunlara
ait verilerin yorumlanıp gelecekteki olası eğilimlerin belirlenmesine yönelik bir analiz
yapılacaktır.
Gayrimenkul, özünde konut sektörü niceliksel değişmelere duyarlı olduğu kadar çoğu zaman
ve yerde niteliksel (subjektif) değişkenlere de duyarlı olmaktadır. Zaman zaman subjektif
(kişiye özgü-davranışsal) karar alma süreçleri, matematiksel değerlerin dahi önüne
geçebilmektedir.
Bu nedenle özellikle fiyatlama (değerleme) yaparken etki edebilecek faktörler gerek niteliksel
gerekse niceliksel olarak konut sektörü açısından önem taşımaktadır.
Yapılacak analizler ülke, zaman, yer, faktörü de göz önünde bulundurulması gereken
hususlar olarak karşımıza çıkmaktadır.
3.4.1. Nüfus ve Bileşenleri Açısından Analiz
Nüfus yapısı ve bileşenlerinin analizi gerek yatırım kararları gerekse ekonominin analizi
açısından önem taşımaktadır. İnşaat sektörü özelinde ise demografik yapının aşağıda
bulunan özellikleri öne çıkmaktadır;
Nüfus artış hızı
Büyük şehirlere göç
Faktör gelirlerinden alınan bayların nüfusun davranış ve yaşayışına etkisi
Şehirleşme
Altyapı çalışmaları
[93]
İfade edilen unsurların hem ekonomik hem de sosyal etkileri olduğu unutulmamalıdır.
Ülke nüfuslarının yapısal özellikleri ekonomiyi doğrudan etkilemektedir. Ülkemizin genç ve
dinamik bir demografik yapıya sahip olması ekonomide artı bir değer olmaktadır. Demografik
özellikler tüketime dayalı sektörler için oldukça önemli olup, gayrimenkul, beyaz ve
kahverengi eşya sektöründeki satışların artmasını sağlayan en önemli etkenlerden biridir.
Demografik özelliklerin gayrimenkul sektörüne yatırım yapan yatırımcılarında karar alma
süreçlerinde etkili olmaktadır, ülkemizin bu potansiyel özelliği dikkat çekici olarak
nitelendirilmektedir.
TÜİK74 verilerine göre (Ocak-2014); Türkiye’de nüfus 76,7 milyon kişi olup, bunun yarısı 30,1
yaşın altındadır. Bu nüfusun 18,8 milyonunu 0-14 yaş arası, 51,9 milyonunu 15-64 yaş arası ve
5,9 milyonunu 65 yaş ve üzeri yaş grupları oluşturmaktadır. Ülke nüfusu artmaya ve
şehirleşmeye de devam etmektedir.
Nüfus artış hızı; Türkiye’de %1,42, AB Ülkelerinde ortalama %0,2 ve Almanya’da negatif
%0,1’dir75.
Grafik 50. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli (2013-%)
Kaynak: BM ve TÜİK
74 Tüik,’ Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2014’Sayı: 18616 28 Ocak 2015
75 Ekonomi Bakanlığı ‘Ekonomik Görünüm Sunumu’ Haziran, 2014, s:21
[94]
Genç nüfus yapısına sahip olmak sadece tüketim ve yatırım üzerine değil bir üretim faktörü
olarak büyüme içinde itici güç olmaktadır. Türkiye nüfusun yaş dağılımları incelendiğinde
büyük bir bölümünün istihdamı oluşturan ana yaş gurubunda olduğu görülmektedir. (15-64
yaş gurubu). İlgili yaş gurubu çalışma ve üretim anlamında da itici bir güç oluşturmakla
kalmayıp aynı zamanda tüketim anlamında da büyük önem arz etmektedir.
Gelişmiş pek çok ülkede görülen nüfusun ‘yaşlanma’ sorunu Türkiye de söz konusu ülkelere
göre oldukça düşük düzeyde kalmaktadır. Birleşmiş Milletleri yaptığı nüfus projeksiyonlarına
göre 2050 yılında çalışma çağındaki dinamik nüfus bakımından (toplam nüfusa göre) 56,2’lik
bir payla Avrupa da ki en etkin demografik yapıya sahip görülmektedir.
Grafik 51. Karşılaştırmalı Nüfus Potansiyeli Projeksiyon (2050-%)
Kaynak: BM ve TÜİK
Türkiye köyden kente göçe devam eden bir ülkedir. Türkiye’de kentleşme oranı %78 ve buna
bağlı nüfus 60 milyon civarındadır. 2023 yılına kadar kente göçün devam edeceği ve
kentleşme oranının %84’lerin üzerine çıkması beklenmektedir. Buna göre kentleşen nüfusun
2023 yılında 71 milyon olması öngörülmektedir. Bu göç kaynaklı kentleşme nedeniyle 2025’e
kadar göç alan şehirlerde konut talebinin devam edeceği düşünülmektedir. Kentleşme ile
[95]
birlikte nüfus yapısında temel farklılıklar oluşmaktadır. Kentlerde istihdam artarken tarımsal
kesimlerde düşüş yaşanmaktadır76.
Kentleşmeyi hızlandıran unsurların başında da büyük şehirlere göç gelmektedir. Özellikle
büyük şehirler göç nüfus artışıyla da birleşince ‘metropol’ kavramında konut, ticaret
mekanları, sosyal donatılar ve alt yapı yatırımlarına ihtiyaçta artmaktadır.
Tablo 17. Büyük Şehirlerdeki Nüfus Artışı(TÜİK)77
Şehirler 2013 Yılı Nüfusu 2014 Yılı Nüfusu Toplam Artış
İstanbul 14.160.467 14.377.018 216.551
Ankara 5.045.083 5.150.072 104.989
Antalya 2.092.537 2.158.265 65.728
İzmir 4.061.074 4.113.072 51.998
Bursa 2.740.970 2.787.539 46.569
Ülkemizdeki kentleşme olgusu (özellikle büyük beş şehirde) demografik davranışlar
açısından farklılaşmaya başlamıştır. Çok çocuklu aileler yanında tek çocuklu aile anlayışı ile
yalnız yaşama eğilimlerin de artışlar görülmüştür. Bu tip davranış değişiklikleri neticesinde
konut tipi, oda sayısı, beyaz eşya, enerji tüketimi gibi pek çok buna bağlı sektörde kendi
içlerinde talebe göre değişikliğe gitmişlerdir.
Demografik özelliklere ilgili gelecek tahminleri başta inşaat, beyaz ve kahve rengi eşya, tarım
gibi bir çok sektörü doğrudan ilgilendirmektedir.
Nüfus projeksiyonları geleceğe yönelik politika üretme noktasında büyük önem arz
etmektedir. Mevcut nüfus eğilimlerinin tespit edilmesi ve bu eğilimlerin devamı halinde
gelecekteki nüfus yapısı hakkında kestirimlerde bulunulması daha sağlıklı politikalar
üretilmesini sağlar. Nüfus projeksiyonlarının bir tahmin değil, mevcut nüfus eğilimlerinin
devam etmesi veya benzer süreçleri daha önce yaşamış ülkelerin eğilimlerinin analiz edilerek
76 Gyoder.’Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri’,s.24
77 http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18616
[96]
bu eğilimlerin yansıtılması durumunda nüfusun gidişatını gösteren bir uygulama olduğu göz
ardı edilmemelidir78.
TÜİK verilerine göre; Türkiye nüfusu 2023 yılında 84.247.088 kişi olacaktır. Nüfus 2050 yılına
kadar yavaş bir artış göstererek en yüksek değerini 93.475.575 kişi ile bu yılda alacaktır. 2050
yılından itibaren düşmeye başlayan nüfusun 2075 yılında 89.172.088 kişi olması
beklenmektedir.
Demografik göstergelerdeki mevcut eğilimler devam ettiği takdirde Türkiye nüfusu orta-uzun
vadede yaşlanmaya devam edecektir. 2012 yılında yaşlı nüfus olarak tabir edilen 65 yaş ve
üzerindeki nüfus 5,7 milyon kişi, bunların toplam nüfusa oranı %7,5’tir. 2023 yılına
gelindiğinde bu nüfus 8,6 milyon kişiye, oranı ise %10,2’ye yükselecektir. Nüfusunun
yaşlanmaya başlaması sosyal güvenlikten, çalışma hayatına, inşaat sektöründen, sağlık
sektörüne kadar pek çok farklı ekonomik yapıların yatırım kavramlarını değiştirecektir.
Türkiye nüfusu 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla 77 milyon 695 bin 904 kişi olmuştur.
Türkiye’de ikamet eden nüfus 2014 yılında, bir önceki yıla göre 1 milyon 28 bin 40 kişi artmış,
Erkek nüfusun oranı %50,2 (38 984 302 kişi), kadın nüfusun oranı ise %49,8 (38 711 602 kişi)
olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye’nin yıllık nüfus artış hızı, 2014 yılında % 0,133 olarak gerçekleşmiştir.
Yıllık nüfus artış hızı 2013 yılında % 0,137 iken, 2014 yılında % 0,133 olmuştur.
İl ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı %91,8 olmuştur.
İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2013 yılında %91,3 iken, bu oran 2014
yılında %91,8’e yükselmiş, belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %8,2 olarak
gerçekleşmiştir.
İstanbul’da ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre %1,5 artış göstermiştir.
Türkiye nüfusunun %18,5’inin ikamet ettiği İstanbul, 14 milyon 377 bin 18 kişi ile en
çok nüfusa sahip olan il olmuştur.
Bunu sırasıyla %6,6 ile (5 150 072 kişi) Ankara, %5,3 ile (4 113 072 kişi) İzmir, %3,6 ile (2
787 539 kişi) Bursa ve %2,9 ile (2 222 562 kişi) Antalya illeri takip etmiştir.
Bayburt ili ise 80 bin 607 kişi ile en az nüfusa sahip il oldu.
Türkiye nüfusunun ortanca yaşı yükselmiştir. Ülkemizde 2013 yılında 30,4 olan
ortanca yaş, 2014 yılında önceki yıla göre artış göstererek 30,7 olmuştur.
78 TÜİK,’Bülten’,14.02.2013.sayı.15844.s.1
[97]
Ortanca yaş erkeklerde 30,1 iken, kadınlarda 31,3 olarak gerçekleşti.
Ortanca yaşın en yüksek olduğu iller sırasıyla Sinop (39,1), Balıkesir (38,6), Edirne ve
Kastamonu (38) iken, en düşük olduğu iller ise sırasıyla Şırnak (19,1), Şanlıurfa (19,2)
ve Ağrı (20)’dır.
Grafik 52. Türkiye’de Yaş Piramidi
Kaynak: TÜİK
Türkiye nüfusunun ortanca yaşı 2012’de 30,1 iken 2023’te ise 34’e çıkacaktır. 2012 yılında
erkeklerde 29,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 33,3’e ulaşacaktır. Kadınlarda ise 2012 yılında
30,6 olan ortanca yaş, 2023’te 34,6 olacaktır. Türkiye nüfusunun ortanca yaşı 2050’de 42,9 ve
2075’te 47,4 olacaktır. Erkeklerde 2050’de 41,8 olacak olan ortanca yaş 2075’te 46’ya
ulaşacaktır. Kadınlarda 2050’de 44’e ve 2075’te 48,7’ye ulaşacaktır.
Şehirler bakımından nüfus projeksiyonuna bakıldığında ise yine ilk beş şehirdeki nüfus artışı
dikkat çekici ölçü de bulunmaktadır. Dolayısı ile gerek kısa gerek daha uzun vadede nüfus
artışın yaratacağı doğal talep bakımından büyük şehirlerde başta konut olmak üzere inşaat
sektörüne ait bir büyüme süreci olacağı da aşikârdır.
Türkiye’nin içinde bulunduğu coğrafyada bir istikrar adası olması dış göçleri de artırmıştır.
Ülkemiz demografik olarak bir kaç yıldır, yurt dışından gelen göçler nedeni ile de nüfus
hareketleri yaşamaktadır. Özellikle, Suriye, Irak gibi komşu ülkelerden gelenler sınır illeri ile
büyük şehirlerde ekonomik olarak etkiler doğurmaktadır.
[98]
Türkiye ye komşu ülkelerden mülteci olarak gelenlerin sayısının 2015 yılsonuna kadar 2,5
milyon kişiyi geçmesi beklenmektedir79.
Grafik 53. Beş Büyük İl İçin Nüfus Projeksiyonu
Nüfus Artışının yanı sıra şehirlerdeki kümeleşmesi(yoğunlaşması) da önemli bir değişken
olarak karşımıza çıkmaktadır. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen “bir kilometrekareye
düşen kişi sayısı”, Türkiye genelinde 2013 yılına göre 1 kişi artarak 101 kişi oldu.
İstanbul, kilometrekareye düşen 2.767 kişi ile nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu ilimiz
oldu. Bunu sırasıyla; 477 kişi ile Kocaeli, 342 kişi ile İzmir, 277 kişi ile Gaziantep, 267 kişi ile
Bursa ve Yalova illeri takip etti. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise kilometrekareye düşen 12
kişi ile Tunceli oldu.
Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya’nın nüfus yoğunluğu 54, en küçük
yüzölçümüne sahip Yalova’nın nüfus yoğunluğu ise 267 olarak gerçekleşti.80
79 http://www.hurriyet.com.tr/dunya/28845005.asp,27 Nisan 2015 s.1
80 TÜİK, ’Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2014’ Sayı: 18616 28 Ocak 2015
[99]
Daha uzun vadeli projeksiyonlar yapıldığında ise karşımıza özellikle yaşlı nüfus da ki artışın
önemli sonuçlar doğurabileceği çıkmaktadır. TÜİK varsayıma göre; 2023’te 8,6 milyon olan
yaşlı nüfus (65 ve üzeri yaştakiler) 2050’de 19,5 milyona, 2075’te ise 24,7 milyona çıkacaktır.
Yaşlı nüfusun toplam nüfusa oranı 2023’te %10,2’ye 2050’de %20,8’e, 2075’te %27,7’ye
yükselecektir.
Türkiye’deki nüfus artış projeksiyonunu dünya geneli ile kıyasladığımızda ise ortaya çıkan
durum şudur; Birleşmiş Milletler ’in 2012 yılı nüfus projeksiyonlarına göre dünya nüfusu
yaklaşık 7 milyar 52 milyon kişidir. 2013 yılında Dünya nüfusunun yaklaşık yüzde 1,1’ini
oluşturan Türkiye, nüfus bakımından dünyanın en büyük 18. ülkesidir81.
Ülkemiz açısından daha uzun vadeli projeksiyonların gösterdiği, nüfus artış hızında yaşanan
düşüş ve yaşlanan nüfus yapısıdır. Kısa vadede genç ve belli bir oranın üzerinde (2023’e
kadar) artan nüfus yapısının süreceğidir. Ancak yıllar itibarı ile yukarıdaki duruma bağlı
tüketim alışkanlıkları ve eğilimlerin de yaşanabilecek değişikliklere karşı sektörlerin kendisini
hazırlaması gerektiği ortadadır.
Demografik yapı ve buna bağlı hareketler ekonomik değişimleri de beraberinde getirerek
tarım toplumundan sanayi ve hizmet toplumuna geçişe neden olmaktadırlar. Geçmişte
görülen tek merkez ve buna bağlı şehirleşme yerini, kendisi ve çevresini ekonomik aktivitenin
içine sokan bir yapıya bırakmıştır.1950’lerde nüfusun %75’i kırsal alanda yaşarken
günümüzde şehirde yaşayan nüfusun oranı %75’e çıkmıştır. Üretimin de %92’i şehirlerde
yapılmaktadır.82
Dünya Bankası verilerine göre benzer ekonomik kategoride sayılabilecek ülkeler arasında
(Brezilya, G. Kore, Çin, Hindistan, G. Afrika ve Çin) 1950’den bu yana hızlı bir şehirleşme ve
buna bağlı şehir nüfusu artışı gözlenmektedir83.
81 IMF, ’World Economic Outlook Database’,October,2013
82 The World Bank,’Turkey’s Transtitions’ Report No.90509-TR,December 2014, s.158-159
83 A.g.e.s
[100]
Grafik 54. Türkiye ve Bazı Seçilmiş Ülke Şehirli Nüfus Artışları (1950-2015)
Yukarıda ifade edilen ülkelerde yaşanan demografik değişim ekonomik değişiminde itici gücü
olmuştur. Nüfus yapısının nitelik ve nicelik özellikleri giderek önem kazanmakla kalmayıp
aynı zamanda bir varlık olarak da ifade edilmektedir.
3.4.2. Sosyoekonomik Değerleme (Tüketici beklenti ve
eğilimleri)
Ekonomik ve sektörel baz da geleceğe yönelik tahminleri daha sağlıklı yapabilmek için
tüketici eğilim ve beklentilerinin de incelenmesi gerekir. Tüketici davranışlarının geleceğe
dönük olarak yansıdığı bu tip analizler belli bir süre sonra ekonomiyi etkileyecek genel
davranış yönü konusunda önemli bilgiler taşımaktadır. Beklentiler, özellikle yakın gelecekteki
davranışları değiştiren pek çok iktisadi olmayan unsuru da içerdiğinden hem aşağı hem de
yukarı yönlü dalgalanmaları sert olabilmektedir.
Gerek makroekonomik gerekse sektörel baz da öncü bir gösterge olarak kabul edilen tüketici
güven endeksleri karar alıcılar tarafından dikkatle takip edilmesi gereken değişkenlerdendir.
[101]
Grafik 55. Öncü Göstergeler-KKO-Reel Kesim ve Tüketici Güven Endeksleri
(Mevsim Etkilerinden Arındırılmış)
Kaynak: TÜİK Verileri
2012 yılından itibaren reel kesim güven endeksi(mevsim etkilerinden arındırılmış) 2014 yılı
sonuna kadar belli bir trendi korumuş ve 100 civarında dalgalanmıştır.2015 yılı itibarı ile
küresel ve iç konjonktürdeki değişimlere bağlı olarak gerileme yaşamıştır.
Tüketici güven endeksi84 ise kısa vadede daha fazla dalgalanma göstererek (2013 sonu ve
2014 Mayıs ayında olduğu gibi) çabuk etkilenir bir hal sergilemiştir. Ancak, reel kesim
endeksinde de ifade ettiğimiz küresel ve iç risk algısındaki bozulmaya paralel olarak 2015
yılında düşüş yaşamıştır. Tüketici güven endeksi hızlı düşebildiği gibi beklentilerin iyi
yönetilmesi ve seçim sonrası hızlıca artabilme potansiyeline de sahip görünmektedir.
84 Aylık tüketici eğilim anketi ile tüketicilerin kişisel mali durumlarına ve genel ekonomiye ilişkin mevcut dönem
değerlendirmeleri ile gelecek dönem beklentileri ölçülmekte ve yakın gelecekte yapılması planlanan harcamalarına ve
tasarruflarına ilişkin eğilimleri saptanmaktadır.
Anket sonuçlarından hesaplanan tüketici güven endeksi 0-200 aralığında değer alabilmektedir. Tüketici güven endeksinin
100’den büyük olması tüketici güveninde iyimser durumu, 100’den küçük olması tüketici güveninde kötümser durumu
göstermektedir.
[102]
Her türlü gelişmeye karşın kapasite kullanım oranı(KKO) ise oldukça istikrarlı bir gelişim
göstermiştir.
Genel güven endeksleri dışında; sektörel güven endeksleri de ilgili sektörlerin analizi
açısından incelenmesi gereken öncü göstergeler olarak karşımıza çıkmaktadır.
TÜİK tarafından yayınlanan sektörel güven endeksleri85 ise gelecek döneme ait ilgili sektör
beklentileri konusunda bilgi vermektedir. Sektörel güven endeksleri, Perakende Ticaret,
Hizmet ve İnşaat Sektörlerini kapsayacak biçimde hazırlanmaktadır.
Grafik 56. Sektörel Güven Endeksi
(Mevsim Etkilerinden Arındırılmış, Ağustos 2015)
Kaynak: TÜİK
85Sektörel güven endeksleri 0-200 Aralığın da değer alabilmekte, endeksin 100’den büyük olması sektörün mevcut ve gelecek
döneme ilişkin iyimserliğini, 100’den küçük olması ise kötümserliğini göstermektedir. Sektörel güven endeksleri, Ocak 2014
tarihinden itibaren mevsim etkilerinden arındırılarak da yayımlanmaktadır.
[103]
Güven endeksini oluşturan ana sektörlere baktığımızda ise86;
Hizmetler Sektörü: Mevsim etkilerinden arındırılmış hizmet sektörü güven
endeksi Temmuz (2015) ayında 101,37 iken, Ağustos (2015) ayında 100,65
değerine gerilemiştir. Hizmet sektörü güven endeksindeki bu azalış; gelecek üç
aylık dönemde “hizmetlere olan talebin” artacağını bekleyen girişim yöneticisi
sayısının azalmasından kaynaklanmıştır. Son üç aylık dönemde “iş
durumunun” iyileştiğini ve son üç aylık dönemde “hizmetlere olan talebin”
arttığını değerlendiren girişim yöneticisi sayısı ise artmıştır.
Hizmet sektöründe bir önceki aya göre (Temmuz 2015); hizmetlere olan talep
beklentisi endeksi %4,6 azalırken, iş durumu ve hizmetlere olan talep
endeksleri sırasıyla %2 ve %1,4 artmıştır.
Perakende Sektörü: Mevsim etkilerinden arındırılmış perakende ticaret
sektörü güven endeksi Ağustos (2015) ayında 101,86 değerine gerilemiştir.
Perakende ticaret sektörü güven endeksindeki bu gerileme, “mevcut mal stok
seviyesinin” mevsim normallerinin altında olduğunu değerlendiren ve gelecek
üç aylık dönemde “iş hacmi-satışların” artacağını bekleyen girişim yöneticisi
sayısının azalmasından kaynaklanmıştır. Son üç aylık dönemde “iş hacmi-
satışların arttığını değerlendiren girişim yöneticisi sayısı ise artış göstermiştir.
Perakende ticaret sektöründe bir önceki aya göre; mevcut mal stok seviyesi ve
iş hacmi-satışlar beklentisi endeksleri sırasıyla %1,8 ve %9,3 azalırken, iş
hacmi-satışlar endeksi %4,7 artmıştır.
İnşaat Sektörü: Mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat sektörü güven endeksi
bir önceki ayda (Temmuz 2015) 82,70 iken, Ağustos ayında 82,10 değerine
gerilemiştir. İnşaat sektörü güven endeksindeki bu düşüş; “alınan kayıtlı
86 TÜİK, ’Sektörel Güven Endeksleri’ , Sayı: 18834 25 Ağustos 2015
[104]
siparişlerin mevcut düzeyinin” mevsim normallerinin üzerinde olduğunu
değerlendiren girişim yöneticisi sayısının azalmasından kaynaklanmıştır.
Gelecek üç aylık dönemde “toplam çalışan sayısında” artış bekleyen girişim
yöneticisi sayısı ise artmıştır.
İnşaat sektöründe bir önceki aya göre; alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi
endeksi %4,9 azalırken, toplam çalışan sayısı beklentisi endeksi %2,1
yükselmiştir.
Tablo 18. Sektörel Güven Endeksi
(Ağustos 2015,TÜİK Verileri)
Kaynak: TÜİK
Son dört yıl itibarı ile sadece inşaat sektörü güven endeksini incelediğimizde 2011 yılından
itibaren 95 değerinin altında olduğunu görmekteyiz ancak endeks alt bant olarak da 78
seviyesinin aşağısına inmemektedir.2012 yılında eylül ayından itibaren sert bir düşüş yaşansa
da 2013 yılında daha dengeli bir eğilim görülmüştür.
2014 yılı özelindeki gerileme ise gerek ekonomik gerekse secime bağlı beklenti değişimi ile
açıklanabilir. İlgili durumlarda yaşanan düzelme endeks de de kendisini göstermiş
hazirandan sonra konut satışlarında yaşanan canlanmanın da etkisi ile hızlı bir toparlanma
görülerek 2013 yılına benzer bir trend görülmüştür. 2015 yılında ise inşaat, otomotiv gibi
sektörler de yaşanan canlı satışların etkisi ile güven endeksi çok paralellik göstermemektedir.
Güven endeksinde görülen azalmaya karşın konut, otomotiv, beyaz eşya gibi sektörlerde
[105]
görülen satış canlılığı belli bir sürede güven endekslerini de yukarıya çekebilecektir. Güven
endekslerinde görülen düşüşlerin büyük kısmı beklenti ve psikolojik etmenlerle ilintili olup
Kasımdan sonra gerek iç gerek dış konjonktürdeki bazı belirsizliklerin azalabileceği göz ardı
edilmemelidir.
Grafik 57. Mevsimsel Etkilerden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeksi
Kaynak: TÜİK
3.4.3. Konut Sektörü Arz-Talep yapısı - Fiyat/Satış Değerlemesi
İnşaat ve buna bağlı konut sektöründeki gelişmeler hem ekonomi çevreleri hem de sade
vatandaş için günlük hayatın bir parçası olan değişkenlerdir. Konut (barınma) ihtiyacı nefes
almak, su içmek ve yemek gibi fizyolojik ihtiyaçların ardından yer alan temel ihtiyaçlardan
biridir. Bu nedenle konut yalnızca bir ekonomik değer olmayıp aynı zamanda sosyo-psikolojik
özellikleri olan varlık çeşididir.
Genel anlamı ile ‘taşınmaz ve hakları’ kavramı hukuk açısından oldukça büyük bir anlam
bütününü ifade etmektedir.
Taşınmaz mülkiyetinin konusunu bir yerden başka yere taşınamayan, yerinde sabit olan
şeyler oluşturmaktadır. Ayrıca tanımda taşınmaz sayılabilen eşyalar da sıralanmıştır.
82,5
84,8 83,5
81,2
83,6 84,8
82,5 82,1
80,4
70,0
75,0
80,0
85,0
90,0
95,0
100,0
2015
2014
2013
2012
2011
[106]
Kanunun vermiş olduğu genel tanım arazi ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız
bölümler için geçerli olduğu hâlde, müstakil ve daimi haklar da bu tanıma uymamasına
rağmen taşınmazlar arasında sayılmıştır. Hatta bazı durumlarda hakların taşınmazdan daha
değerli bile olması mümkündür87.
Bu yüzden bazı sınıflandırmalarda hakların gayrimenkuller içinde yer aldığı görülmektedir.
Hâlbuki hak kavramını sadece tapu siciline kayıtlı olanlarla sınırlı tutmak mümkün değildir.
Diğer bir ifadeyle gayrimenkul, arazi veya bu araziler üzerine yapılmış yapılar olarak
tanımlanır Gayrimenkul, yerin üstünde, üzerinde veya altındaki tüm ilaveleriyle birlikte,
görülebilen dokunabilen maddi bir ‘şey’ dir88
Geniş kapsamlı olarak ifade edilen gayrimenkul kavramından raporumuzun konusu olan
‘konut’ özeline geçtiğimizde; kendine has dinamikleri olmakla beraber temel taşınmaz
özellikleri ve yapınsa sahip olduğu söylenebilir.
Konut piyasasında bir konutun fiyatı, konut arz ve talep dengesi tarafından belirlenmektedir.
Kısa dönemde, konut arzı neredeyse sabit olduğundan konut fiyatlarını belirleyen temel
değişken konut talebindeki artış ya da azalışlar olmaktadır. Dolayısıyla kısa dönemde konuta
olan talebin artması konut fiyatlarını arttırıcı, talebin azalması ise azaltıcı yönde etki
etmektedir89.
Ülkemiz için inşaat sektörünün çok önemli bir kısmını konut ve buna bağlı donatılar işgal
etmektedir. Konut talebi ve satışlarında görülen canlanma/durgunluk haline göre sektör
gelişme hızı etkilenmektedir.
TÜİK verilerine göre 2014 yılında 2013 yılına göre inşaat sektörü büyüme hızı(cari fiyatlarla)
%14.6 olarak gerçekleşmiştir. 2015 yılında ilk yarıda büyüme hızı %5.4 olmuştur. Sektör 2014
yılında GSYH’ın %4,6’lık kısmını oluştururken 2015 yılının ilk yarısında bu oran %4,6’lık bir
oranda gerçekleşmiştir.90Özellikle 2014 III çeyreğinden sonraki dönem için, yapı izinleri ve
87 Raporumuzun yapısı gereği taşınmaz kavramı olarak ‘konut’ sektörü üzerinde inceleme yapacağımızdan, inşaat
sektörünün diğer bileşenleri incelememizin bu kısmına dahil edilmemiştir.
88 Karapinar Aydın, Bayırlı Rıdvan, Bal Hasan, Altay Adem, Bal Emine, Torun Salih, Gayrimenkul Değerleme
Uzmanlığı,4.Baskı,Gazi Kitapevi,2007 Ankara,s:4
89Kaya, Aslı,’ Türkiye de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Belirlenmesi’, TCMB Uzmanlık
Yeterlilik Tezi-Yayınlanmamış, Ankara, 2012,s,150
90 TÜİK, ‘GSYH-İkinci Çeyrek Rakamları’ Sayı: 18729 10 Eylül 2015
[107]
kullanımları ile ilgili istatistikler sektörde canlanmaya işaret etmiştir. Bunun sonucu olarak
2014 yılında satılan konut sayısı yeni bir rekor kırmıştır91.
2014 Yılı Ocak-Aralık dönemleri itibarı ile yapı kullanım ve yapı ruhsatlarına bakıldığında bir
önceki yılın aynı dönemine göre çok manalı bir artış gözlenmiştir. Bu artış nedeni olarak;
Talep yönlü görülen iyileşme, (ertelenen talebin devreye girmesi)
2014 yılı başı itibarı ile konut kredisi faizlerinin makul düzeyde bulunması,
Yabancı yatırımcıların geçmiş yıllara kıyasla daha fazla talepte bulunması,
Satışlarda görülen hızlı artışın arz’ı desteklemesi,
Yüklenici ve satıcıların cazip kampanyalar yapması gösterilebilir.
Söz konusu artışların TÜİK verilerindeki yansımaları aşağıda ifade edilmiştir.
a) Yapı Ruhsatları (2015 Yılı İlk Yarısı)
2015 yılının ilk yarısında alınan yapı ruhsatlarında azalma görülmüştür. Bu durumun
başlıca nedenlerini şöyle özetleyebiliriz;
Özellikle 2014 yılında alınan ruhsatlara ilişkin yapıların bir kısmının devam
ediyor olması,
Arzın elastikiyet göstererek sonraki döneme karşı daha ihtiyatlı bir tutum
sergilemesi,
İç sosyoekonomik konjonktürdeki belirsizliklere bağlı olarak bazı yerli
tüketicilerin beklemeye geçmesi,
Bazı üreticilerin döviz artışı ve tüketime bağlı olarak nakit akışlarını kontrol
etmek istemeleri olarak ifade edilebilir.
91 TÜİK verilerine göre 2014 yılında satılan konut sayısı 1.165.300 adet olmuştur.
[108]
Tablo 19. Yapı Ruhsatları (Ocak Haziran 2015)
Söz konusu düşüşün TÜİK verilerindeki yansımaları aşağıda ifade edilmiştir.
TÜİK verilerine göre,92 2015 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre belediyeler
tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %27,4, yüzölçümü %28,4, değeri
%22,9, daire sayısı %27,7 oranında azalmıştır.
Yapı ruhsatı verilen binaların 2015 yılı Ocak-Haziran ayları toplamında değerlendirildiğinde
aşağıdaki sonuçlar dikkat çekmektedir ;
Yapıların toplam yüzölçümü 89,6 milyon m² iken; bunun 48,5 milyon m2’si (%54,1)
konut, 23,6 milyon m2’si (%26,4) konut dışı ve 17,5 milyon m2’si (%19,5) ise ortak
kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.
Kullanma amacına göre 63,2 milyon m² (%70,5) ile en yüksek paya iki ve daha fazla
daireli ikamet amaçlı binalar sahip olmuştur. Bunu 8,5 milyon m² (%9,5) ile ofis (işyeri)
binaları izlemiştir.
Yapı sahipliğine göre, özel sektör 73,8 milyon m² (%82,4) ile en büyük paya sahip
olurken, bunu 14,4 milyon m² (%16,1) ile devlet sektörü ve 1,4 milyon m² (%1,5) ile
yapı kooperatifleri izlemiştir. Daire sayısına göre ise, toplam 423 bin 360 dairenin 388
bin 356’sı özel sektör, 28 bin 107’si devlet sektörü ve 6 bin 897’si yapı kooperatifleri
tarafından alınmıştır.
92 TÜİK, ’yapı izin istatistikleri, Ocak-Haziran-2014, Sayı: 18614 26 Ağustos 2015
[109]
İllere göre 20,4 milyon m2 (%22,7) ile İstanbul en yüksek paya sahip olurken,
İstanbul’u, 7,8 milyon m² (%8,7) ile Ankara, 3,7 milyon m² (%4,1) ile İzmir illeri
izlemiştir. Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Muş, Hakkâri ve Şırnak olarak
gerçekleşmiştir.
Daire sayılarına göre, İstanbul ili 101 bin 352 adet (%23,9) ile en yüksek paya sahip
olmuştur. İstanbul’u 31 bin 888 adet (%7,5) ile Ankara ve 19 bin 544 adet (%4,6) ile
İzmir illeri izledi. Daire sayısı en az olan iller sırası ile Hakkâri, Muş ve Artvin olmuştur.
Grafik 58. İstanbul-Ankara-İzmir Yapı Ruhsatları Haziran 2015
Kaynak: TÜİK
b) Yapı Kullanma İzinleri (2015 Yılı ilk yarı):
2015 yılının ilk yarısında yapı ruhsatlarındaki gerilemenin de etkisi ile kullanma izinlerinde de
aşağı yönlü bir trend gözlenmiştir.
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
Bina Sayısı Daire Sayısı Yüzölçümü .000m²
3.364
32.226
7.517 7.595
73.351
12.230
4.609
23.545
3.912
Ankara İstanbul İzmir
[110]
TÜİK verilerine göre93;2015 yılının ilk altı ayında bir önceki yıla göre belediyeler
tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %26,8, yüzölçümü
%19,4, değeri %13,8, daire sayısı %16,6 oranında azalmıştır.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların 2015 yılı Ocak-Haziran ayları toplamında;
yapıların toplam yüzölçümü 67,8 milyon m2 iken; bunun 40,8 milyon m²’si (%60,2)
konut, 16,0 milyon m2’si (%23,6) konut dışı ve 11,0 milyon m2’si (%16,2) ise ortak
kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.
Kullanma amacına göre 50,9 milyon m² (%75,1) ile en yüksek paya iki ve daha fazla
daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 7,9 milyon m² (%11,7) ile ofis (işyeri)
binaları izlemiştir.
Yapı sahipliğine göre, özel sektör 59,9 milyon m² (%88,4) ile en büyük paya sahip
olmuştur. Bunu 5,9 milyon m² (%8,8) ile devlet sektörü ve 1,9 milyon m² (%2,8) ile yapı
kooperatifleri izlemiştir. Daire sayısına göre ise, toplam 351 bin 210 dairenin 326 bin
722’si özel sektör, 15 bin 839’u devlet sektörü ve 8 bin 649’u yapı kooperatifleri
tarafından alınmıştır.
İllere göre 12,2 milyon m2 (%18,0) ile İstanbul en yüksek paya sahip olmuştur.
İstanbul’u 7,5 milyon m² (%11,1) ile Ankara, 3,9 milyon m² (%5,8) ile İzmir izlemiştir.
Yüzölçümü en düşük olan iller sırasıyla Ardahan, Hakkâri ve Muş olarak
gerçekleşmiştir.
Daire sayılarına göre, İstanbul ili 73 bin 351 adet (%20,9) ile en yüksek paya sahip
olmuş, İstanbul’u 32 bin 226 adet (%9,2) ile Ankara ve 23 bin 545 adet (%6,7) ile İzmir
illeri izlemiştir. Daire sayısı en az olan iller sırası ile Hakkâri, Muş ve Ardahan olmuştur.
93 TÜİK, ’yapı izin istatistikleri, Ocak-Haziran-2014, Sayı: 18614 26 Ağustos 2015
[111]
Tablo 20. Yapı Kullanma İzinleri (Ocak-Haziran 2015)
Kaynak: TÜİK
Yapı ruhsat ve kullanım izin belgelerinin dağılımları ise aşağıdaki grafikte verilmiştir.
Grafik 59. Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanım İzin Belgesi (Ocak-Haziran 2015)
Kaynak: TÜİK
Yapı ruhsat ve kullanma izinlerinin 2015 ilk yarısında azalmıştır. Ancak bu azalma 2014
yılındaki hızlı artışa sektörün verdiği normal bir düzeltme tepkisi olarak düşünülmelidir.
Konut ve diğer alanlar (m²), Ocak - Haziran 2015
Residential and other areas (m²), January - June 2015
Yapı Ruhsatı
Construction Permit
Konut kullanım
alanı
Floor area of
residential building
%54,1
Konut dışı
kullanım alanı
Floor area of non
residential building
%26,4
Ortak kullanım
alanı
Floor area of
common areas
%19,5
Yapı Kullanma İzin Belgesi
Occupancy PermitKonut kullanım
alanı
Floor area of
residential building
%60,2
Konut dışı
kullanım alanı
Floor area of non
residential building
%23,6
Ortak kullanım
alanı
Floor area of
common areas
%16,2
[112]
Ayrıca ruhsat ve izinlerdeki düşüş sektörün kendi dinamikleri içinde satış-stok dengesini
kurduğu anlamında gelebilecektir.
Grafik 60. Yapı İzin İstatistikleri
Kaynak: TÜİK
Yapı Kullanım ve ruhsatlarında zaman ile daha dengeli ve piyasa mekanizmasına dayalı bir
piyasanın oluşacağı rahatlıkla söylenebilir. Ancak dengelenme gerek ekonomik gerekse
demografik değişkenlere bağlı olarak zaman zaman dalgalanmalara da maruz kalabilecektir.
2010/4; 84 343 783
2015/2; 50 282 080
10 000 000
20 000 000
30 000 000
40 000 000
50 000 000
60 000 000
70 000 000
80 000 000
90 000 000
Yapı İzin İstatistikleri (m2)
Yüzölçümü m2
[113]
Grafik 61. Yapı İzin İstatistikleri
Kaynak: TÜİK
Diğer unutulmaması gereken bir konuda ‘yapı ruhsatı’ ile ‘yapı kullanma izni (iskan)’ arasında
süreç ve yapısal nedenlerden dolayı bir fark olduğudur. Daire adedi bakımından rakamlar
incelendiğinde yapı ruhsatı alımı ile yapı kullanma izni arasında bir fark olduğu
gözlenmektedir. Yapı ruhsatı alımını takip eden inşaat sürecinin tamamlanması için geçecek
süre ortalama iki yıl olarak alınırsa aradaki farkın henüz iskan almamış yapımı devam eden
konutlardan kaynaklandığı söylenebilir.
Yapı ruhsatı, yapı kullanım izinleri ile buna bağlı konut satışları (stoklarını) etkileyebilecek en
önemli hususlardan birisi de, 31.05.2012 tarih ve 28309 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak
yürürlüğe giren ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki’ kanundur.
Kamuoyu tarafından, ’kentsel dönüşüm veya depreme karşı dönüşüm’ yasası olarak bilinen
uygulamada özellikle büyük şehirlerdeki riskli bulunan iskanlı binaların yıkılıp depreme
dayanıklı hale getirilmesi için yeniden yapılmasını olanaklı kılmıştır. Hatta yönetmelik
bazında bölgesel bazı kolaylıkların da yapıldığı uygulamada başta İstanbul’un riskli bölgeleri
olmak üzere tüm ülkedeki çürük yapıların yenilenmesi amaçlanmıştır.
Bu amaçla eski konut sahipleri yeni konut karşılığı (kat karşılığı) pek çok yüklenici firma ile
anlaşmışlardır. Eskiden iskânlı görülen bu tip konutların yeniden yapım ruhsatı ardından
tekrar kullanım ruhsatı almaları gereken bir süreç olduğundan aslında büyük ölçüde ‘maliki’
hazır bir konut yapımı süreci yaşanacaktır. Bununda stokları artıcı etkisi oldukça sınırlı
olacaktır.
2010/4; 428 766
2015/2; 239 549
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
450 000
500 000Yapı İzin İstatistikleri - Daire Sayısı
[114]
Bina Yapı ruhsatları, daire sayıları, yüz ölçümü ile değer cinsinden son üç yıllık TÜİK verilerine
baktığımızda genel eğilimin fotoğrafını daha iyi çekebiliriz. Verilerden incelediğimiz dört ayrı
değişkende de 2014 yılının en iyi konuma sahip olduğu görünmektedir.2015 yılında ise; 2014
yılındaki izinlerin kullanımın sürmesi ve iç-dış ekonomik konjonktür de artan risk algısı ile
beraber bu rakamlarda gerileme yaşanmıştır. Ancak konut satış rakamları göz önüne
alındığında son 4 aylık süreçte yüksek bir satış toplamına ulaşılarak 2015 yılını rekorla
kapayabileceğimiz gözden kaçmamalıdır. Bu nedenle 2016 yılının ilk yarında risk algısında
çok olumsuz bir gelişme olmadığında yapı ruhsatlarında artışlar görülebilecektir.
Grafik 62. Yapı Ruhsatları
Kaynak: TÜİK
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
Bina Sayısı Daire Sayısı Yüzölçümü .000m2
Değer mTL
58
38
8
42
3 3
60
89
59
9
75
.62
3
80
39
5
58
5 4
47
12
5 1
20
98
.12
8
58
30
5
40
9 4
43
82
39
5
58
.36
7
Yapı Ruhsatına Göre Kullanma Amacı 2013-2015 yılları ilk altı aylık toplam
2015/6 2014/6 2013/6
[115]
3.4.4. İnşaat Maliyetleri
Konut sektörü açısından diğer bir değişken de inşaat maliyetlerinde yaşanan değişimler ve
bunların arz fiyatlarına etkisidir. Her sektörde olduğu gibi maliyetlerin artması sadece kar
marjını sınırlamakla kalmayıp beklentileri ve yatırım kararlarını da etkilemektedir.
Özellikle inşaat ve buna bağlı alt sektörlerdeki ana girdi fiyatlarındaki değişimler yakından
takip edilmesi gereken maliyet unsurları olabilmektedir.2013 yılının ikinci yarısı itibarı ile
Türk Lirasında yaşanan değer kaybı, döviz cinsinden ithal edilen hammadde ve girdilerin
fiyatlarını yükseltmiştir.
2014 yılı boyunca inşaat maliyetlerini etkileyen en önemli unsur olarak karşımıza artan döviz
fiyatları ile birlikte yükselen faiz oranları çıkmaktadır. İşçilik maliyetleri de artışa katkı
sağlamıştır. 2015 yılı ilk yarısı itibarı ile söz konusu iktisadi değişkenler gerek maliyetleri
gerekse talebi etkilemeye devam etmişlerdir.
TÜİK verilerine göre94; bina inşaatı maliyet endeksi (BİME), Nisan–Mayıs–Haziran aylarını
kapsayan 2015 yılı ikinci çeyreğinde, toplamda bir önceki çeyreğe göre %2,1, bir önceki yılın
aynı çeyreğine göre %6,4 ve dört çeyrek ortalamalarına göre ise %8,0 artmıştır.
BİME’de 2015 yılı ikinci çeyreğinde işçilik endeksi bir önceki çeyreğe göre %1,4, malzeme
endeksi ise %2,4 yükselmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre işçilik endeksi %7,6 ve
malzeme endeksi %6,0 artış göstermiştir.
94 TÜİK, ’Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2015, Sayı: 18686 22 Temmuz 2015
[116]
Tablo 21. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Değişim Oranları
(2005=100), II. çeyrek, 2015
Kaynak: TÜİK
2014 yılında toplam inşaat maliyetlerinde özellikle işçilik kalemindeki artış dikkat çekicidir.
İşçilik maliyetleri 2014 yılının son çeyreğinde biraz gerilese de 2015 yılında yukarı yönlü
eğilimini sürdürmüştür. İşçilik maliyetini ise malzeme giderleri takip etmektedir.
Grafik 63. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi (2005=100)
2013-2015
Kaynak: TÜİK
2015 yılı ilk çeyreğine baktığımızda ise95;
95 TÜİK, ’Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2015, Sayı: 1868521 Nisan 2015
[117]
Bina inşaat maliyet endeksi girdi paylarına baktığımızda ise; sıralamayı genel inşaat
malzemeleri, işçilik ve tesisat malzemeleri olarak görmekteyiz. 2015 yılının 2.çeyreğinde de
aynı sıralama mevcut olup benzer oranların gelecek dönemde de sürmesi beklenmelidir.
Grafik 64. Bina İnşaatı Maliyet Endeksinde Girdilerin Payları (2005=100)
Kaynak: TÜİK
Bina inşaat maliyetlerini daha sağlıklı anlamak içinse dört çeyrek (2013 3.Çeyrekten
başlayarak, 2015 2.Çeyreğe kadar olan zaman diliminde) maliyetlerin ortalaması alınarak
bakıldığında ise 2014 yılında malzeme ve toplam maliyetler öne çıkarken, 2015 yılı ilk iki
çeyreğinde ise işçilik maliyetleri öne çıkmaktadır.
[118]
Grafik 65. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi Dört Çeyrek Ortalaması
Kaynak: TÜİK
İnşaat maliyetlerinde görülen yükseliş trendi satış fiyatlarına aynı ölçüde yansımamış olup
satışların büyük kesimi kar marjlarını düşürerek satış yapma eğilimine girmişlerdir. Bazı
büyük yükleniciler ise; büyük hacimli girdileri için hammadde girdilerini belli bir düzeyde
tutmayı başarmışlar ve bunun neticesinde ise kar oranında önemli bir değişiklik
yaşamamışlardır. Ancak maliyetlerdeki yukarı yönlü eğilim ile kredi maliyetlerinde artış bazı
işletmelerin nakit yönetimi ile ilgili dikkatli olması gerektiğini hatırlatmaktadır.
[119]
3.4.5. İnşaat ve Konut Sektöründe Faiz-Gelir Etkisi
Makroekonomik bir değişken olarak ele aldığımız faiz kısaca, ’paranın maliyeti veya kirası’
olarak adlandırılabilir. Faiz; risk primi, genel dış ve iç ekonomik şartlar ile enflasyon,
beklentiler gibi pek çok unsurdan etkilenebilir. Kaynak ihtiyacında olanlar ile kaynak fazlası
olanlardan elde ettikleri ödünç para olma özelliği taşıdığından hem yatırımcılar hem de
tüketiciler açısından önemli bir değişkendir.
Türkiye’de gayrimenkul sektörünün ‘belli standartlarda barınma’ görevi dışında ‘yatırım
aracı’ olma özelliği de sürmektedir. Belli bir vadede konut yatırımını daha kolay hale getiren
en önemli dış kaynakta banka kredileri ve bunların faiz oranlarıdır.
Tüm sektörler üzerinde olduğu kadar hatta daha fazla oranda talep yönlü değişiklikle inşaat
firmalarının kaynak maliyetlerini etkileyen unsur olarak karşımıza çıkan ‘faiz’ değişkeni
satışlar ve buna bağlımı tüm parametreler için kritik öneme sahiptir.
2001 krizinden sonra hızla gerileyen faiz oranları önemli ölçüde talep büyümesi ve işletme
maliyetleri açısından azaltıcı bir etki yaratmıştır.
Konut kredileri faiz oranındaki değişim hane halkının konut satın alma talebini belirlemekte
dolayısıyla konut kredisi faiz oranında meydana gelen düşüş hane halkının konut satın alma
talebini artırmaktadır. Konut kredileri faiz oranı ile konut sahipliği büyüme hızı ve konut satış
sayılarının arasında pozitif yönlü bir ilişki bulunmaktadır.96
Türkiye’de gerek reel gerek nominal faizlerin oldukça hızlı düştüğü 2002-2013 Mayıs
döneminin ardından Fed’in açıklamaları ve iç ekonomik risk algısının artmasına paralel hızlı
bir yükseliş trendi yaşanmıştır. Bu süreç kredi faizleri ve diğer tüm faiz türlerinin de (TL
cinsinden) artmasına neden olmuştur. 2014 başında görülen döviz çıkışları ve artan diğer risk
algıları yüzünden TCMB’nin döviz ve faiz piyasasına müdahalesi ile faiz oranlarında yükseliş
devam etmiştir. Daha sonra gerek TCMB eli ile gerekse piyasa da oluşan faiz oranlarında belli
bir gerileme 2015 ilk çeyreğine kadar yaşandıysa ardından Fed’in söylemeleri ve küresel risk
algısındaki bozulma nedeni ile tekrar yükselişe geçmiştir.
96 Kaya, Aslı,’ Türkiye de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Belirlenmesi’, TCMB Uzmanlık
Yeterlilik Tezi-Yayınlanmamış, Ankara, 2012,s,16
[120]
2015 Yılı ilk sekiz aylık döneminde tüketici kredilerinin konut bacağında faiz oranları göreceli
olarak yükselmesine rağmen talepte 2014 yılı seviyeleri altına düşülmemiştir. 97 Satış
rakamlarından da anlaşılacağı üzere ipotek karşılığı kredi ile alınan konut sayıları hızlı bir
yükseliş yaşamıştır.
Grafik 66. Tüketici Kredileri Değişimi
(2011- Eylül 2015)
Faizlerdeki değişimin en önemli uzantısı hane halkı tasarruf ve harcama eğilimleri üzerinde
olmaktadır. Uzun bir aradan sonra 2014 yılında hane halkı yükümlülükleri, finansal
varlıklarına kıyasla daha ılımlı bir artış göstermiş, yükümlülük/varlık dengesi kademeli olarak
iyileşerek 2012 yılı seviyelerine gerilemiştir. Merkez Bankası aldığı makro ihtiyati tedbirler ile
kredi hacminin çok hızlı büyümesini engelleyerek daha dengeli ve riski kontrol edilebilen bir
ekonomik yapıya ulaşılmasını hedeflemiştir.
97 Tüketiciler konut kredisi faizlerinin yükselmesi ve maliyetlerinden çok konut fiyatlarının bunlardan daha fazla artacağı
beklentisi içinde görülmektedirler.
[121]
Hane halkı yükümlülüklerinin finansal varlıklarına oranı gerilemeye devam etmektedir. Hane
halkı finansal varlıklarındaki artış, 2015 yılının ilk çeyreğinde de hane halkı büyümesinin
üzerinde gerçekleşmiştir. Varlıklar tarafındaki artış tasarruf mevduatından
kaynaklanmaktadır. Talepteki zayıflama ve 2013 yılsonundan itibaren uygulamaya başlanan
konut haricindeki bireysel kredilere yönelik makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle bireysel
kredilerdeki ılımlı büyüme eğilimi devam etmektedir98.
Grafik 67. Hane Halkı Yükümlülükleri Gelişimi (Milyar TL, Yüzde)
Mevduat hane halkı varlıklarının temel bileşeni olmaya devam etse de özellikle bireysel
emeklilik sistemine ilginin artmasıyla yatırım fonlarında gözlenen ivmelenme dikkat
çekmektedir. Bu durum hane halkının varlık kompozisyonuna mevduatlardan yatırım
fonlarına kısmi bir geçiş olarak yansımaktadır. Nitekim bireysel emeklilik yatırım fonu tutarı
yılın ilk on ayında, önceki yılın tamamının üzerinde bir artış sergilemiştir.
98 ’Finansal İstikrar Raporu- Mayıs 2015, TCMB, sayı,20 s.9
[122]
Grafik 68. Hane Halkı Yükümlülük Gelişimi (GSYH % Olarak)
Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hane halkı yükümlülüklerinin büyümesi 2014 yılının
Mart ayından bu yana bu yana makul bir seyir izlemektedir. Yükümlülüklerin büyük kısmını
oluşturan bireysel kredi kompozisyonunda, makro ihtiyati tedbirlere konu olan taşıt kredileri
ve kredi kartlarının payı gerilerken, konut kredilerinin ağırlığı kademeli olarak artmaya
devam etmiş, ihtiyaç kredileri ise hane halkının temel finansman aracı olarak öne çıkmıştır.
Hane halkı yükümlülükleri açısından(GSYİH yüzdesi olarak) Türk ekonomisinin durumu AB ve
gelişmekte olan diğer ülkelere göre iyi durumdadır.
Kredi faiz oranları ve beklentiler, kredi hacmi ve yönü konusunda en önemli görünen
değişkenlerdir. TCMB’nin konjonktürdeki gelişmelere paralel ölçülü faiz indirimine
gitmesi(2014 yılında) ve aynı zamanda kredi hacminin fazla artmasını önlemek için yürüttüğü
ihtiyati tedbirler, piyasa faiz oranlarında sınırlı bir düşüş etkisi yaratmıştır. 2014 ikinci yarısına
kadar, konut kredisinde sağlanan düşüş diğer kredi türlerinden daha fazla olmuştur. Bunun
sonucu bir sonraki bölümde incelediğimiz, ipotekli konut satışlarında artış yaşanmıştır.
[123]
Grafik 69. Kredi Faiz Oranları
(2008- Ağustos 2015 %)
Konut kredileri 2014 yılı ikinci çeyreğinden itibaren talep kaynaklı yeniden canlanırken,
başvuru ve kullanım adetlerindeki artış ile beraber konut satışları yükselmiştir. Mayıs 2014
dönemine kadar gerileyen kredi başvuruları bu dönemden sonra faiz oranlarındaki
gerilemenin de desteğiyle önemli ölçüde canlanmıştır.
Yılın ilk yarısında yükselen konut kredisi faizleri sonucu bir miktar gerileyen banka kredisi
kaynaklı konut alımlarının payının 2014 yılının toplamında 2013 yılını geçtiği görülmektedir.
BDDK verilerine göre 2104 yılında 125 Milyar TL tutarında konut kredisi verilmiştir99.
99 BDDK, ’Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri’ Aralık 2014
[124]
Grafik 70. Bireysel Kredi Türleri Gelişimi ve Tutarları
Kaynak: BDDK
2015 yılının ilk yarısında tüketici kredileri artarak toplam 374 milyar TL tutarına ulaşmıştır.
Konut kredisi, kredi kartları ile ihtiyaç ve diğer tüketici kredileri sırasıyla 138 milyar TL, 75
milyar TL ve 155 milyar TL’dir. Kredilerin toplam krediler içindeki oranı ise en büyük payı
ihtiyaç-diğer krediler kalemi oluşturmaktadır(oranı %41) konut, bireysel kredi kartları ve taşıt
kredileri sırasıyla;%37,%20,%2 olmuştur.100.
100 ‘Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri’ BDDK-Haziran 2015 s.13
[125]
Grafik 71. Türk Bankacılık Sektöründe Bireysel Kredilerin Dağılımı(BDDK Verileri) (2015-
Haziran)
Tüm kredi çeşitleri içinde ekonomiyle
ilgili gelecek bekleyişini en iyi yansıtan
tür ‘konut’ kredisidir. Genel
konjonktürdeki iyileşme ve
beklentilere paralel olarak, konut
kredileri 2014 yılı ikinci çeyreğinden
itibaren talep kaynaklı yeniden
canlanırken, başvuru ve kullanım
adetlerindeki artış ile beraber konut
satışları yükselmiştir. Mayıs 2014
dönemine kadar gerileyen kredi
başvuruları bu dönemden sonra faiz
oranlarındaki normalleşe süreci ile
canlanmıştır.2015 yılı itibarı ile piyasa
faizlerinde görülen yükselmeye (aynı
zamanda konut kredilerinde de)
talepte ufak bir gerilemeye neden olduysa da saha sonra tedrici bir yükselme yaşanmıştır.
Grafik 72. Kredilerin Tür Bazında Büyüme Eğilimleri
( Stok Veri, Yıllık % Değişim)
Geri ödeme oranları görece yüksek
olan konut kredisi talebinin artışında,
ağırlıklı olarak konut piyasasına ilişkin
olumlu beklentiler ile konut-otomotiv
alımı dışı tüketim harcamalarının
azalması etkili olmuştur.
Diğer yandan, konut kredisi
standartlarında bir miktar sıkılaşma
görülmektedir. Bankaların genel
ekonomik faaliyete ilişkin risk algısının
yükselmesi ve dış kaynak
maliyetlerinin artması sonucunda
[126]
daha seçici kredilendirme sürecine gittiklerini söyleyebiliriz. Ancak her şeye rağmen ipotekli
konut satışlarının artması trendin güçlü olduğunun bir göstergesi olarak görülebilir.
Grafik 73. Konut Kredileri Başvuru ve Kullandırım Gelişmeleri (Bin Adet, Yüzde)
Konut kredisi büyüme oranları 2015 yılı başında bir miktar hız kazanmıştır. Konut kredileri
2014 yılının ikinci yarısında yüzde 12-13 seviyelerinde istikrarlı bir artış sergilerken son
aylarda ivmelenerek yüzde 20’li seviyelere yaklaşmıştır101
Diğer yönden faiz değişimlerinin sektörel(arz) yönlü etkileri de ihmal edilmemelidir,
sektördeki işletmelerin yabancı para birimi cinsinde borçlanma eğilimleri de bu çerçevede
düşünülebilir. Ancak yabancı para birimi (YP) borçlanmaların inşaat maliyetleri üzerine etkisi
gözden kaçırılmamalıdır.
Faiz-Kredi ilişkisinin açısından yapılması gereken en önemli analiz ise ilgili fon akımlarının
kredi verenlere dönüp dönmediği veya kayıp oranıdır. Tahsili Gecikmiş Alacak olarak
adlandırılan bu süreç finansal ve ekonomik sağlığın da öncü göstergesi konumundadır. Gerek
101 T.C.M.B, ’Finansal İstikrar Raporu’ ,Mayıs 2015,sayı,20,s,12
[127]
kurumsal olarak inşaat sektörü firmalarının aldığı kredilerin gerekse bireysel talep yönlü
inşaat(konut) kredilerinin geri ödenmesi süreci yakından izlenmesi gereken bir durumdur.
Grafik 74. Toplam Krediler / Tahsili Gecikmiş Alacak (TGA) Oranları
Toplam kredilerin (tüm kredi türlerinde) %3 civarında tahsili gecikmiş alacak sorunu
bulunmaktadır. Bireysel kredilerin(kredi kartları dâhil) tahsili gecikmiş olanlarının oranı
%3,84 düzeyindedir. BDDK verilerine göre konut kredilerinde durum ise %1’in altındadır102.
TGA oranlarının düşük olması borç alanlar kadar finansal sistemin sağlığı açısından da önem
taşımaktadır.
102 ‘Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri’ BDDK-Haziran 2015 s.15
[128]
3.5. Konut Satışları ve Türleri
Gayrimenkul sektörünün en önemli birleşenlerinden olan konut alt sektörü, diğer
gayrimenkul türlerine göre satışlarının hem sosyal hem de ekonomik yönü olması
bakımından ayrı bir değer taşır.
Konut satışları pek çok değişkenden etkilenen bir yapıya haizdir. Ekonomik değişkenlerin
yanı sıra davranışsal değişkenlerden de etkilenir. Bazı durumlarda yatırımcının ‘rasyonel’
davranışları da farklılık gösterebilir.
Ekonomik olarak tüketici (veya yatırımcı) karar alma süreçlerini etkileyen değişkenlerin
başında fiyat ve borçlanma oranları(veya alternatif maliyet) gelmektedir. Hem arz hem de
talep yönlü konut sektörüne bakıldığına faiz oranları ve risk öngörülebilirliği oldukça
önemlidir. Finansal kesim sisteme fon aktarmaktadırlar. Ancak, finansal kesim için verilen
kredilerin geri dönüp sistemi risklilik anlamında tehlikeye düşürmemesi gerekliliği de
ortadadır. Türk bankacılık ve finans kesimi gelen ciddi düzenleme ve uygulamalardan sonucu
(diğer yandan içsel bilgi birikimleriyle de) risklerini yönetmektedir.
Yukarıda ifade edilen değişkenlerin en önemli sonucu konut satış (ve fiyat) rakamlarında
kendini göstermektir. Konut satış rakamları pek çok modern ekonomi için artık öncü bir
gösterge olarak kullanılmakta olup gelişimin sağlıklı olup olmadığını kestirmek ve ekonomik
büyüme rakamları içinde izlenmektedir.
TÜİK verilerine göre, son beş yıllık diğer satış rakamlarına baktığımızda ortalama 737.656
adet (2010-2014 yılları arası aritmetik ortalama) konutun el değiştirdiği görülmektedir. 2014
yılında yapılan diğer satış (ortalama) toplamı 775.692 olarak son beş yıllık ortalamanın
üstünde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda ise aynı dönem ortalaması,314.561 adet
olmuştur. 2014 yılında ipotekli satış rakamı 389.689 adet ile son beş yılın ortalaması üzerinde
gerçekleşmiştir.
[129]
Grafik 75. Konut Satış Sayıları-Satış Çeşidine Göre
(2011-2015) 103
Kaynak: TÜİK
İlk Gayrimenkul ve Konut Sektörü Raporumuzda104 belirttiğimiz üzere; ’2013 ve 2014 yılı ilk
beş aylık yakın geçmişi incelediğimizde ise aylık bazdaki konut satış rakamlarının 2013 yılı
rakamlarının biraz altında olduğu gözlenmektedir. Türk konut sektöründe genel temayül son
altı aylık süreçte satışların ve kiralamanın ilk yarıya göre biraz daha fazla olmasıdır’. İfadesi
gerçekleşmiş olup 2014 yılını son altı aylık döneminin katkısı ile toplam satışlar 1.165.381
adet ile yeni bir rekor kırmıştır.
2015 yılı ilk ayı verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre düşük gelse de ardından Ağustos
ayına kadar geçen süredeki yedi ayda,2014 yılının aynı aylarına göre hep artış göstermiştir.
2015 yılı dünya ekonomisi açısından oldukça zor geçen ve çeşitli riskleri içinde barındıran bir
103 TKGM, 2009 Ağustos ayından itibaren veri kayıt sistemini değiştirerek ipotekli satışları ayrı bir kalemde tutmaya
başlamıştır. Buna göre 2009-2012 yıllarına ait konut satış rakamlarındaki bu kapsam eksikliği giderilerek söz konusu yıllara
ait veriler güncellenmiştir.
104 Emlak Konut GYO A.Ş, ’Gayrimenkul ve Konut Raporu’ Eylül-2014, s.71
289.275 270.136
460.112 389.689
308.872
708.275 701.621 697.078 775.692
535.260
997.550 971.757
1.157.190 1.165.381
844.132
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
2011 2012 2013 2014 2015/8
Yıllara Göre İpotekli Satışlar
ipotekli Diğer Toplam Satışlar
[130]
dönem olmasına rağmen, ülkemizdeki konut satışları oldukça güçlü görünmektedir, 2014 yılı
ilk sekiz aylık dönemde Türkiye genelinde 715.501 konut satılırken,2015 yılının aynı
döneminde rakam 844.132 olmuştur. Bu da yaklaşık %18’lik bir artışı işaret etmektedir.
TÜİK verilerine göre105; Türkiye genelinde konut satışları 2015 Ağustos ayında bir önceki yılın
aynı ayına göre %6,5 oranında artarak 112.463 olmuştur. Konut satışlarında, İstanbul 18.873
konut satışı ile en yüksek paya (%16,8) sahip olurken satış sayılarına göre İstanbul’u, 13.139
konut satışı (%11,7) ile Ankara, 6.490 konut satışı (%5,8) ile İzmir izlemiştir. Konut satış
sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 13 konut ile Ardahan, 24 konut ile Hakkâri ve 57 konut ile
Bayburt olarak gerçekleşmiştir.
Grafik 76. Türkiye Geneli Konut Satış Sayıları
(2014 - Ağustos 2015)
Kaynak: TÜİK
105 TÜİK, ’Konut Satış İstatistikleri, Ağustos 2015, Sayı: 18559 22 Eylül 2015
[131]
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları 2104 yılının Ağustos ayına göre %1,9 oranında artış
göstererek 36.021 olmuştur. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %32 olarak
gerçekleşmiştir. İpotekli satışlarda İstanbul 7.593 konut satışı ve %21,1 pay ile ilk sırayı
almıştır. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il %46,2 ile
Ardahan olarak gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde 2014 yılının ilk sekiz aylık döneminde
232.056 adet ipotekli satış yapılmışken 2015 yılında bu rakam 208.872’ye ulaşmıştır.
Konut satışlarında gözlemlenen diğer bir yolda nakit, senet ve bunlar benzeri yapılan satış
türleridir. Ekonomideki genel durum ve alınan makro ihtiyati (parasal genişlemeyi kontrollü
tutma) politikaların etkisi ile bu tip satış türlerinde artışlar yaşanabilmektedir. İnşaat
firmaları öz kaynak yapıları ile veya zaman zaman finansal kurumlardan kendi adlarına alıp
kullandıkları fonlar ile bazı satışlarını vadeye yayıp doğrudan finansmanını kendileri yapıp
konut satışı gerçekleştirmektedirler.
Diğer konut satışları Türkiye genelinde bir önceki yılın(Ağustos 2014) aynı ayına göre %8,8
oranında artarak 76.442 olmuştur. Diğer konut satışlarında İstanbul 11.280 konut satışı ve
%14,8 pay ile ilk sıraya yerleşirken, İstanbul’daki toplam konut satışları içinde diğer satışların
payı %59,8 olarak gerçekleşmiştir. Ankara 8.488 diğer konut satışı ile ikinci sırada yer almıştır.
Ankara’yı 4.196 konut satışı ile İzmir izlemiştir. Diğer konut satışının en az olduğu il, 7 konut
ile Ardahan olmuştur.
Üç Büyük İldeki Satış Gelişmeleri
Türkiye’nin üç büyük (İstanbul, Ankara, İzmir) ili gayrimenkul konusunda en yoğun faaliyetin
yaşandığı yerlerdir. Bu üç il içindeki amiral gemisi ise İstanbul’dur. Dolayısıyla söz konusu
bölgelerdeki eğilim tüm Türkiye’nin gayrimenkul sektörünü analiz etmek için önemlidir.
2014 yılı içinde yaşanan iki seçim, küresel dalgalanmalar neticesinde satışlar ilk 8 ay boyunca
2013 yılı satışlarının altında kalsa da belli bir trendi korumayı başarmıştır. Belirsizliklerin
azalması ertelenen talebi harekete geçirmiş Ağustos ayı itibarı ile satışlar 2013 yılını
geçmiştir. Yılsonunda toplam rakam olarak da 2013 yılının geçilmiş olması oldukça dikkate
değerdir.
2015 yılında ise genel beklentinin üstünde yakalanmış satış rakamları oldukça güçlü
görünmektedir. Bu ilginin temel nedenleri olarak; ertelenen talebin devreye girmesi, bazı
taleplerin öne çekilmesi ve yabancı yatırımcıların yaptığı alımlardır.
[132]
Satış türlerini temelde ikiye ayırmamız mümkündür. İlki yeni yapılan gayrimenkullerin
satılının yapıldığı birinci el arzlar, diğeri ise piyasada daha önce el değiştirmiş taşınmazların
alınıp satılmasıdır. Birinci el satışlar yeni yapılan taşınmazlara olan ilgiyi gösterirken, ikinci el
satışlarda piyasanın canlılığı ve nakde dönmesi konusunda bilgi verir. İkinci eli güçlü likiditesi
yüksek konut piyasalarında talebin daha iyi olduğunu ve bunun birinci el satışlarına da
yansıyacağı unutulmamalıdır
Türk konut piyasasının en aktif olduğu beş büyük şehir bazında, satış türlerine göre
yaptığımız analizde İstanbul’un tüm satış türlerinde liderliğini sürdürdüğünü, Ankara’nın da
ikincilikteki yerini koruduğunu söyleyebiliriz.
Grafik 77. Beş Büyük Şehir Bazında Birinci ve İkinci El Konut Satışları
Kaynak: TÜİK
Satış bazında ilk üç ile baktığımızda da İstanbul’un liderliğini açık farkla koruduğunu
söyleyebiliriz. İstanbul sadece toplam satış rakamlarında lider olmayıp, ipotekli ve diğer satış
türlerinde de ilk sırada yer almaktadır. Ardından Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa gelmektedir.
Birinci el olarak nitelendirebileceğimiz; Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir
önceki yılın aynı (Ağustos 2014) ayına göre %9 artarak 53.218 olmuştur. Toplam konut
satışları içinde ilk satışın payı %47,3 olarak gerçekleşmiştir. İlk satışlarda İstanbul 9.070 konut
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
Tü
rkiy
e
An
kar
a
An
taly
a
Bu
rsa
İsta
nb
ul
İzm
ir
Tü
rkiy
e
An
kar
a
An
taly
a
Bu
rsa
İzm
ir
Tü
rkiy
e
An
kar
a
An
taly
a
Bu
rsa
İsta
nb
ul
İzm
ir2015/8 2014 2013
Toplam İlk satış İkinci el satış
[133]
satışı ile en yüksek paya (%17) sahip olurken, İstanbul’u 6.153 konut satışı ile Ankara ve 2.709
konut satışı ile İzmir takip etmiştir.
Türkiye genelinde ikinci el konut satışlarına baktığımızda ise; bir önceki yılın aynı ayına göre
%4,3 artış göstererek 59.245 oldu. İkinci el konut satışlarında da İstanbul 9,803 konut satışı ve
%16,5 pay ile ilk sıraya yerleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içinde ikinci el satışların
payı %51,9 oldu. Ankara 6.986 konut satışı ile ikinci sırada yer aldı. Ankara’yı 3 781 konut
satışı ile İzmir izledi.
Türkiye genelinde ilk ve ikinci el satışlarda 2014 yılı Ocak – Ağustos döneminde 715.501
adetlik sayıya ulaşılırken, aynı dönem itibarı ile 2015 yılında bu sayı 844.132’ye yükselmiştir.
Satış kırılımlarına baktığımızda ise 2014 yılının Ocak-Ağustos döneminde ilk satışlar 330.044
adet olurken 2015 yılının aynı döneminde 379.762 adetlik bir sayıya ulaşmıştır. İkinci el
satışlarda da benzer bir ivmelenme olup 2014 yılı ilk sekiz aylık döneminde 385.457 adetlik
rakama ulaşılırken 2015 yılının ilk sekiz aylık döneminde ise 464.370 adetlik bir rakama
ulaşılmıştır.
Grafik 78. Konut Satış Sayıları
Kaynak: TÜİK
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
Toplam İlk El Satışlar 2. El Satışlar
1 1
65
38
1
54
1 5
54
62
3 8
27
1 1
57
19
0
52
9 1
29
62
8 0
61
84
4 1
32
37
9 7
62
46
4 3
70
2014 2013 2015/8
[134]
3.5.1. Mütekabiliyet ve Yabancılara Satış
Gayrimenkul özünde konut sektörünü ilgilendiren diğer önemli bir gelişmede ‘yabancı
uyruklu kişilere’ taşınmaz satışı ile ilgili yapılan düzenlemedir. 18 Mayıs 2012 Tarih ve 28296
Saylı Resmi Gazete de yayınlanan 6302 Numaralı ‘Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik
Yapılmasına İlişkin Kanun’ ile ilgili en önemli düzenleme aşağıdaki madde de ifade edilmiştir.
“MADDE 35 – Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve
ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin
vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak
edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli
nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde
onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke
genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret
şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.
Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis
edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehin
tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz’’ denmektedir.
Bugüne kadar ülkemizde ‘karşılıklılık’ ilkesi gereği taşınmaz edinemeyen ülke vatandaşlarının
da mülk edinmesine olanak verilmiş, sınır komşumuz olan ülke vatandaşları içinse sınır illeri
hariç mülk edinme hakkı tanınmıştır.
Her ne kadar mütekabiliyet yasası 2012 yılında çıkmış olsa da, yasal düzenlemenin etkin
olarak hayata geçme sürecini 2013 yılı olarak almakta fayda olacaktır. Türkiye'de 2003-2012
yıllarında yabancılara toplam 137 milyon 192 bin 231 metrekare taşınmaz satılmıştır. Bunun
126 milyon 119 bin 800 metrekaresi ana taşınmaz, 11 milyon 72 bin 430 metrekaresi ise kat
mülkiyeti şeklinde gerçekleşmiştir. Söz konusu satılan taşınmazlar, 153 bin 183 adet olurken
bu taşınmazlara 139 bin 828 kişi sahip olmuştur106
2013 yılında Türkiye’nin yabancıya mülk satışı 2,9 milyon metrekare seviyesinde
gerçekleşmiştir. 2014 yılında ise; 20 bin 57 yabancı Türkiye'den 5,2 milyon metrekare
106 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Verilerine Göre
[135]
büyüklüğünde taşınmaz satın almış olup, bu yükselişte, Körfez ülkeleri ön plana çıkmış
görünmektedir. Körfez'den 5 bin 81 yatırımcı, 1,9 milyon metrekarelik alım yapmıştır. Körfez
ülkelerinin satın aldığı taşınmaz sayısı bir önceki yıla göre metrekare bazında yüzde 167 artış
göstermiş, satın alma yapan kişi sayısı % 202 oranında artmıştır107.
2014 yılından itibaren yabancı yatırımcının artan ilgilisi 2015 yılında da devam etmekte olup
bunun başlıca nedenleri olarak aşağıdaki hususlara dikkat etmek faydalı olacaktır.
Türkiye de ki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap
verecek düzeye ulaşması,
İstanbul’un dünyanın önemli bir metropolü olası ve bu bölgeye artan ilgi,
Antalya, Muğla, Ankara, Bursa gibi şehirlerin de giderek daha fazla yabancı yatırımcı
çekmesi,
Avrupalı yatırımcıların yanında Körfez Sermayesi ile Arap Yatırımcılarında ilgisinin
artması,
Küresel gayrimenkul yatırım fonlarının satın almaları ve ortaklıkları,
Dövizin değer kazanması ve yabancı yatırımcılar açısından Türk varlıklarının
ucuzlaması,
Yurt dışından gelen göçlerin etkisi ile belli illerde artan yabancı talebi,
Mimari ve tasarım anlamındaki değişikliklerin uygulaması
Küresel baz da Türkiye’nin merkez konumu ile ulaşım anlamında sağladığı kolaylıklar
Olarak özetlenebilir.
Yıllar itibarı ile Türk gayrimenkul sektörüne yabancı yatırımcının ilgisinin artma eğiliminde
olabileceği rahatlıkla söylenebilir Geliştirilen projeler ve bu projelerin tanıtımı artıkça ve
dünya konjonktüründe önemli bir değişiklik olmadığında,2015 yılı yabancı satışlarının
trendin iyi olduğu öngörülebilir.2015 yılı ilk sekiz aylık döneminde ulaşılan 14.424adetlik
konut sayış rakamı da bu öngörüyü destekler niteliktedir.
107 Milliyet Gazetesi,’http://www.milliyet.com.tr/araplar-kac-metrekare-mulk-aldi--konut-1981579/’ 9.12.2014
[136]
Tablo 22. Yabancıya Satılan Konut Sayısı ve İl Dağılımı
Konut satış sayıları
İller Ağustos 2014 Ağustos 2015 Ocak-Ağustos
2014 Ocak-Ağustos
2015
Toplam 1 774 2 044 11 754 14 424
İstanbul 511 602 3 444 4 472
Antalya 591 518 4 284 4 066
Bursa 96 177 587 965
Yalova 64 147 376 925
Sakarya 29 110 276 532
Trabzon 28 108 117 456
Aydın 93 79 753 797
Muğla 133 72 688 531
Mersin 70 52 473 495
Ankara 38 51 213 337 Diğer iller 121 128 543 848
Kaynak: TÜİK-Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Verileri
2014 Yılı itibarı ile yabancıların il bazında en çok tercih ettiği yerler; Antalya, İstanbul ve Aydın
olmuştur. Özellikle Antalya ve İstanbul da ki artış dikkat çekicidir. Diğer yandan 2014 yılına
kadar yabancı kökenli yatırımcıların daha az tercih ettiği Yalova, Bursa, Mersin gibi illere de
talep gelmeye başlamıştır.
2015 yılındaki genel görünüm ise oldukça canlı bir yabancı ilgisinin sürdüğü yönündedir.
İstanbul ve Antalya’nın başını çektiği satışlarda, Bursa-Yalova-Sakarya bölgesi oldukça dikkat
çekici bir artışa sahne olmuştur. Bu artışın nedeni olarak o bölgelerde yapılan ulaşım ve alt
yapı (Körfez geçişi-otoyollar) çalışmalarının getirdiği kolaylıklar etkili olmuştur. Trabzon
bölgesi de yabancı yatırımcı tarafından keşfedilmiş olup özellikle Türkiye geneline
bakıldığında fiyat artışlarının ortalamanın çok altında olması ve iklimin sağladığı avantajlar
nedeniyle tercih edilmiştir.
[137]
İlk sekiz aylık sürede diğer tüm satış türlerinde gözlemlendiği gibi yabancı konut alışlarında
da artış olmuştur. Ağustos 2014 dönemine göre 2.670 adet konut daha fazla satılmıştır, bu da
yaklaşık %23’lük bir artışı işaret etmektedir.
Yabancı yatırımcıların Türkiye den taşınmaz almazları ‘Doğrudan Yabancı Sermaye-FDI’ girişi
de sağlamakta olup yasal düzenleme yapıldıktan sonra bu tip fon girişlerinde manalı bir artış
görülmüştür. Ödemeler bilançosu açısından baktığımızda dış kaynak ihtiyacının azaltılması
için oldukça fayda sağlamaktadır. Özellikle 2013 yılından 2015 yılı ilk dört aylık sürece
baktığımızda 52.206 milyar ABD doları doğrudan yabancı sermaye girişi sağlanmışken aynı
dönemde gayrimenkul alımı yolu ile 30.259 milyar ABD doları kaynak Türk ekonomisine
girmiştir.
Tablo 23: Doğrudan Yabancı Sermaye Girişi ve Yabancıların Gayrimenkul Alımları
(2003-2015 Nisan)
Yıllar Doğrudan Yatırımlar
(Milyar ABD Doları)
Gayrimenkul Alımları
(Milyar ABD Doları)
Gayrimenkulün
Toplam DY içindeki
payı (%)
2003 1.702 998 58.6
2004 2.785 1.343 48.2
2005 10.031 1.841 18.4
2006 20.185 2.922 14.5
2007 22.047 2.926 13.3
2008 19.851 2.937 14.8
2009 8.585 1.782 20.8
2010 9.099 2.494 27.4
2011 16.176 2.013 12.4
2012 13.282 2.636 19.8
2013 12.457 3.049 24.5
2014 12.550 4.321 34.4
2015 4.028 997 24.8
Toplam 52.206 30.259 19.9
Kaynak: TCMB Ödemeler Bilançosu Verileri
[138]
TCMB ve Ekonomi Bakanlığı verilerine göre mütekabiliyet yasası yürürlüğe girdikten sonra en
yoğun gayrimenkul alışı 2014 yılında gerçekleşmiştir. Doğrudan yabancı sermaye girişi 4,3
Milyar ABD Dolarına ulaşmıştır.2015 yılındaki satışlardaki artış da göz önüne alındığında
geçen yıl sağlanan kaynak girişinden daha fazla bir oranda yabancı sermayenin gelmesi
beklenebilir.
[139]
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
4. Küresel Konut Fiyatları
Bu bölümde küresel konut fiyatlarındaki değişimler ve bunlarla ilgili temel beklentiler analiz
edilecektir.
Varlıkların fiyat ve diğer özellikleri(risk ve buna bağlı gelecek beklentisi, değerlemesi gibi)
yatırımcının seçim yapmasında etki eden unsurlardandır. Dünya ekonomisinin giderek
küresel bir hal alması, uluslararası fon akışlarının hızlı ve yoğun yaşanması benzer varlık
fiyatlarının birbirinden etkilenmelerini kolaylaştırmıştır. Bu nedenle küresel fiyatlarının
seyrini ve yönünü bilmek hem yatırımcılar hem de sektördeki aktörler tarafından önem
taşımaktadır.
İnşaat ve bu sektörün en önemli tamamlayıcısı olan ‘konut’ sektörü her ülkenin ekonomisi
için hayatiyet arz etmektedir. Gerek alt sektörleri harekete geçirmesi gerekse istihdam,
barınma gibi yanları ile bir değer taşımaktadır. Dolayısıyla konut fiyatları ile inşaat
sektöründeki fiyat hareketleri ve ekonomik gerçekleşmeler toplumun büyük bir kısmını ya
doğrudan ya da dolaylı olarak etkilemektedir.
Son yirmi yıldır giderek etkisini artıran küreselleşme hem ekonomik hem de sosyal sonuçları
bakımından süreklilik arz ederek farklı ülkelerdeki eğilimleri de etkilemektedir. Bu
etkileşimin başında varlık onun bir alt dalı olarak nitelendirebileceğimiz konut sektörü
gelmektedir.
Dünya genelinde yatırım yapmak amacıyla ülkeler arasında dolaşan farklı vade ve yapılardaki
fonların yarattığı oynaklıklar dışında genel dünya ekonomisindeki beklentiler, gelişmelerde
konut fiyatlarını küresel çapta etkilemektedir. Ülke ve bölgesel olarak zaman zaman farklılık
gösterebilen dünya konut ve ticari gayrimenkul fiyatlarında ise ilgili ülkenin ekonomik
koşulları ile risk algısı önem kazanmaktadır.
4.1. Varlık ve Konut Balonu
Varlık Balonu kavramı günümüzde iktisatçıların en çok tartıştığı konuların başında yer
almaktadır. Varlık tanımı gereği belli bir değer ve bunun modern ekonomilerdeki karşılığı
parayla ölçüldüğü için fiyatlardaki hızlı yükseliş olarak tanımlanabilir.
[140]
Bir diğer husus da varlığı elinde bulunduranlar için varlık fiyatlarındaki artışın onlar için bir
servet artırıcı etkisi olduğudur.
Bu bağlamda varlık balonu tanımını şöyle de ifade edebiliriz; ’Varlık fiyatlarının, mal ve
hizmet fiyatlarından daha hızlı bir şekilde, en az beş yıl üst üste artması sonucu ortaya çıkan
“sanal zenginleşmeye” varlık balonu denmektedir.108
Şayet zenginleşme ulusal tasarrufların yatırıma dönüştürülmesi ile elde edilmiş ise servet
artışı sağlıklı olur. Çünkü Milli Gelir de sağlıklı bir büyüme görünür. Doğru kaynak yapısı,
verimli üretim olmaksızın sadece varlık fiyat artışına bağlı büyümeler ‘balonlar’ yaratır.
Balonların oluşabilmesi için sadece ekonomik bir alt yapının oluşması yeter şart değildir.
Fiyat artış veya çöküş anında, düşüş sarmalını besleyecek davranışsal ve sosyal olgularında
bulunması gereklidir. Beklentiler olumlu yönde ise, herhangi bir varlığı alan daha sonra aldığı
fiyattan daha yüksek fiyata satacağına yönelik beklenti taşıyorsa süreç yukarı giden bir fiyat
sarmalına dönüşmektedir.
Fiyat balonları varlıkların piyasa fiyatlarının temel değerlerinin üzerine çıkması ile oluşur.
Varlık fiyatların artması talep yanlı bir şok başlatabilir. Talep yanlı şok reel gelir artışının veya
düşük kredi faiz oranlarının itmesiyle de oluşabilir. Fakat balon süreci varlık fiyatlarının bu
temellerin etkisini de aşan bir yükselmeyle ifade edilebilir. Talep artışından kaynaklanan fiyat
artışının devam edeceği beklentisi yeni alıcıların gelmesine neden olacaktır. Bu beklenti ile
piyasaya giren yeni alıcılar harekete daha da güç katarak fiyat artışını hızlandırabilir.
Fiyatlarda nakit akışı ve değerleme gibi hususlar göz ardı edilerek genel trende uyulabilinir.109
Varlık fiyatlarında yaşanan artış daha önce varlık almış kişi ve işletmelerin servetlerini de
artıracak özellikle kredi veren kurumlar ‘servet etkisi ve teminat artışı’ nedeni ile kredi
kaynaklarını daha genişletip kullandıracaklarıdır.
Herhangi bir sebepten ötürü varlık fiyatlarında artış olmayacağı beklentisi ile birlikte yaşanan
satışlar öncelikle ‘kredili’ varlık alanları olumsuz etkileyerek satışın daha da hızlanmasına
ardından da diğer alıcıların (almayı düşünenlerin) alımdan çekilmeleri sonucunu doğurarak
fiyatın daha hızlı düşmesine neden olacaktır.
108 Cansen, Ege, ’Hürriyet Gazetesi’,25.Aralık.2010
109 Kansu, Aydan .’Konut Balonundan Finansal Krizler: ABD Mortgage Krizi’, Scala Yayınevi, İstanbul-2100.s:22
[141]
Konut fiyat balonu oluşumu için hem arz hem de talep kaynaklı pek çok değişkenin
gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunun dışında ilgili ülkelerde reel gelirde meydana gelen
artışlar, hükümetlerin konut sahipliği teşvikleri, vergi politikaları, beklentiler gibi pek çok
unsur konut fiyatlarını etkilemektedir.
Konut fiyatlarındaki balon kavramı ile ilgili diğer bir yaklaşımda; özellikle konuta yönelik
kredilerin artması ve bunun konut fiyatlarını yukarı itmesidir.2008 krizinde ABD de de gerek
mortgage kredileri gerekse bunların finansallaşmış türevlerinde yaşanan hızlı artışın rolü
olduğu aşikârdır. Bu amaçla konut finansmanı sistemi ve krediler üzerinde alınacak makro
ihtiyati tedbirlerin devreye sokulması konusunda çeşitli ülke merkez bankaları tedbirler
almışlardır110.
Kredi faizleri ve genel faiz oranlarındaki değişim ile beklentilerde konut fiyatları üzerinde etki
yaratmaktadır. Diğer taraftan bazı makroekonomik göstergelerin varlık balonlarındaki
patlamanın ne zaman olabileceği konusunda Uluslararası Para Fonu ( IMF) tarafından 2009
yılında yapılan bir çalışmaya göre aşağıda ifade edilen değişkenlerin incelenmesinin patlama
konusunda fikir verebileceği belirtilmiştir111.
Krediler / GSYH
Hisse Senedi Fiyatlarındaki Büyüme
Çıktı Düzeyindeki Büyüme
Konut Fiyatlarındaki Büyüme
Enflasyon
Konut Yatırımları / GSYH
Cari İşlemler Hesabı / GSYH
Sermaye Yatırımları / GSYH
Yalnız yukarıdaki parametreler küreselleşme ve buna bağlı risk iştahı, parasal genişleme ile
diğer ekonomi-politik unsurlardan oldukça etkilendikleri için patlama konusunda tam bir
fikir vermeyebilmektedir.
Hangi varlık tipi olursa olsun analizlerin zaman ve mekanın şartları altında yapılması daha
doğru olacaktır. Bazı zamanlarda ‘aşırı fiyatlanmış’ olarak nitelendirilebilen varlıkların bazı
110 https://agenda.weforum.org/2014/12/how-to-manage-house-price-booms/
111 IMF,’WEO-2009’
[142]
zamanlarda ise geçmişteki yüksek değerlerinin üzerine çıkması ‘balon’ olarak
nitelendirilmemektedir.
Diğer yandan ABD’li iktisatçılar K.Case ve R.Shiller 112 konut balonu göstergesi için şu
unsurlara dikkat edilmesi gerektiğini ifade etmektedirler;
İnsanların yakın çevrelerinden konut sahibi olmaları için baskı görmesi
Konut fiyatlarında gelecek dönemde artış olacağına dair beklenti
Konut fiyatlarında harcanabilir gelirden daha yüksek oranda artışlar gözlenmesi
Konut sahipliğinin yarattığı servet getirisi ile diğer varlık getirilerinin sık sık
karşılaştırılması
Medya ve her türlü iletişim araçlarında yaygın bir şekilde konut sahipliği ile ilgili bilgi
verilmesi
Gerek konut gerekse diğer balonların oluşup patlayabilmesi için pek çok unsurun uygun bir
zaman ile ortaya çıkması ve fiyatlarında buna düşüş yönlü keskin bir tepki vermesi gerekir.
Varlık fiyatlarında zaman zaman görülen geri çekilme hareketleri belli bir noktada durup
tekrar yukarı yönlü hareket yapıyorlarsa bu süreç ‘balon patlaması’ olmayıp çok daha sağlıklı
bir hareket olan ‘fiyat düzeltmesi’ sürecidir.
Uluslararası ekonomi yazınında son zamanlarda bazı varlıklar için ‘balon’ ifadesi yerine daha
çok ‘köpük’ terimi kullanılarak ilgili varlık için balon olmayan ancak belli bir büyüklüğe
ulaşmış fiyat artışını anlatmaktadır.
4.2. Gelişmiş Ülkelerdeki Konut Fiyatları Gelişimi
Gelişmiş ülke ekonomileri için 2008 bir milat olmuştur. Küresel krizin çıktığı reel sektör olan
inşaat sektörü, özellikle konut finansman sistemi113zarar görmüş çöküş sadece kredi verenler
açısından olmamış zincirleme olarak pek çok sektörün etkilenmesi deflasyonist bir süreç
yaratarak krize neden olmuştur.
112 ABD de ki en önemli konut göstergelerinden biri olan Case-Shiller konut endeksini de oluşturmuşlardır.
113 Gelişmiş ekonomiler; uzun vadeli mortgage kredilerinin düşük teminatlı ve yüksek riskli menkul kıymetleştirilmesinin
etkisi ve bu araçların türev piyasalarda işlem görmesi ile ciddi bir hasar almıştır
[143]
Tüm varlıklarda olduğu gibi krize giriş ve süresince konut fiyatlarında da çok sert düzeltmeler
yaşanmış fiyatlardaki geri çekilme hem reel hem de finansal sektörü çok olumsuz yönde
etkilemiştir.
Kriz sonrası alınan genişletici para ve maliye politikaları ile talebin canlandırılıp, yatırımın
artırılması amacı güdülmüştür. Bu amaçla Fed oldukça cesur adımlar atarak kriz sonrası
yaşanan sıkıntıları gidermeye çalışmıştır. Fed para politikalarını oluşturduğu aşama ile
sonrasında bununla ilgili sonuçlarını değerlendirmek amacıyla konut fiyatlarını da izler
olmuştur. Fed politikalarında 2013 yılından beri yaşanan parasal büyüklüğü kısma eğilimleri
zaman zaman tüm varlıklarda olduğu gibi konut fiyatlarında da dalgalanmaya yol açmıştır.
Ancak bu dalgalanma boyutu ülkeden ülkeye farklılık göstermiştir.
Fed’in politikaları küresel etkiler yarattıysa da asıl varmak istediği nokta ABD ekonomisinde
konut sektörünü de kapsayacak bir canlandırma etkisi yaratmak olmuştur.
Grafik 79. ABD Konut Fiyatları (Ocak 2005=100)
ABD’deki konut fiyatları kriz sonrası, oldukça uzun bir süre (2008-2012 arası) düşme eğilimi
göstermiş olup toparlanma aşamasına girmesi ancak 2013 yılı itibarı ile olmuştur. Fiyat kıstas
alındığında hala kriz öncesi değerlenin altında olduğu rahatlıkla söylenebilir.
[144]
Genişletici para politikaları nedeniyle oluşan düşük faiz ortamı gelişmiş ülkeler için bazı
finansal riskleri de beraberinde getirmiştir. Anılan politikaların etkisiyle tahvil getirileri ve risk
primleri düşerken borsa endeksleri ve varlıkların fiyat kazanç oranları yükselmiştir. Diğer
varlıklarda olduğu gibi konut fiyatlarındaki (özellikle ABD-İngiltere-Kanada gibi ülkelerde)
artış eğilimi de sürmektedir.
AB ise ABD’ye göre ekonomik karar alma süreçlerinde oldukça yavaş davranmakta olup
parasal genişleme politikalarına üye bazı ülkeler sıcak bakmazken güney kanadı ülkeleri çok
daha hızlı çözüm üretilmesini beklemektedirler. AB üyesi bazı ülkelerin (İtalya, İspanya,
Yunanistan gibi) tekrar durgunluğa girmiş olmaları ECB’yi de zora sokmuştur. 2008 küresel
krizinin AB bünyesindeki varlık fiyatlarına da etkisi son derece olumsuz olmuştur. Konut
fiyatlarında çok hızlı görülen gerileme diğer sektörleri de olumsuz etkileyerek krizin daha hızlı
yayılmasına neden olmuştur.
Gelişmiş ülkelerde, özellikle Euro bölgesinde, genişletici para politikası uygulamalarına
rağmen bankacılık sektörünün ekonomik toparlanmaya hedeflenen düzeyde destek
vermediği görülmektedir. ABD’de bankacılık sektörü kredileri artarken, Euro bölgesinde
krediler azalmaya devam etmektedir Euro bölgesinde bankalar bilançolarını küçültmekte ve
risk almaktan kaçınmaktadır. Bu gelişmede hem talep hem de arz yönlü faktörlerin etkili
olduğu düşünülmektedir. Yüksek borçluluk seviyesi kredi talebini sınırlarken, kriz sonrası
sorunlu kredi ve bilanço kısıtları ile karşılaşan bankacılık sektörünün kredi arzı daralmıştır.
Bankaların, sermayelerini güçlendirme ve bilançolarını daha sağlıklı bir yapıya kavuşturma
çabaları sürmektedir. Bu süreç daha çok kredi kullanan kişi ve kurumları etkileyerek
ekonomik toparlanmanın gecikmesine neden olmaktadır.
[145]
Grafik 80. Gelişmiş Ülke Konut Fiyat Endeksleri
Kaynak : www.economist.com
Kriz sonrası alınan önlemlerin özellikle ABD Ekonomisindeki canlandırıcı etkisi net bir şekilde
görülürken benzer politikaları uygulayan İngiltere’de toparlanma devam etmekte olup konut
satışları ve fiyatlarında yaşanan keskin yükselişin sağlıklı olup olmadığı da tartışılmaktadır.
AB’nin güçlü ekonomisi Almanya ise belli bir trende götürdüğü büyüme trendini hafifte olsa
kaybetmiş görünmektedir. Ancak Almanya’da konut fiyatları açısından durum daha farklı
görülmektedir. Almanya’da 2010 yılından itibaren konut fiyatlarının daha da ivmelendiği
söylenebilir.
ABD de ki tüketici ve yatırımcılar ise konut fiyatlarında temkinli bir iyimserlik sürdüğünü
belirterek konut yatırımlarının cazibesinin sürmesini beklemektedirler114. İngiltere de ise
durum biraz daha farklı değerlendirilerek, hızı konut fiyatı artışlarının kiracıları ev sahibi
olmaktan uzaklaştırdığı ve sabit gelir gurubundaki kişilerin ev alma ümitlerinin giderek
114 The New York Times,’http://www.nytimes.com/2014/12/14/upshot/home-buyers-are-optimistic-but-not-wild-
eyed.html?smid=tw-share&_r=0&abt=0002&abg=0’ 13 Aralık 2014
[146]
azaldığı dile getirilmektedir115.Konuyla ilgili başka bir nokta ise özellikle batı ekonomilerinde
tartışılan ‘toprak çelişkisidir’. Toprağın sanayi devriminden bu yana hızla tarımdan şehirleşen
bölgeler lehine değiştiğini bununda orta vadede ekonomik büyümede sorunlara yol açtığına
ait analizlerdir116.
Gelişmekte olan ülkelere baktığımızda ise ülke bazında farklılıklar olmasına rağmen genel
eğilimin konut fiyatlarında
yükselişi işaret ettiği
görülmektedir. BRIC
ülkelerinden Çin ve Hindistan
da ki fiyat artışları(2010-2014 2
Çeyrek itibarı ile ) daha düşük
düzeyde gerçekleşirken Rusya
ve Brezilya da artışlar daha
hızlı olmuştur.
Aynı dönem için; BRIC ülkeleri
ile Türkiye kıyaslandığında ise;
Rusya, Çin den daha fazla
konut fiyatlarında artış
gözlenirken Brezilyadan daha
az fiyat artışı gerçekleşmiştir.
AB Ülkeleri arasında ise krizden en çok etkilenen ülkeler olan İrlanda, İtalya, İspanya ve
Yunanistan da ise krizin etkileri tüm varlıklarda olduğu gibi konut fiyatlarında da kendisini
göstermiş ve fiyatlar da çok sert geri çekilmeler yaşanmıştır. Endeks değerleri her dört ülkede
de başlangıç değeri olan 100’ün altındadır. En fazla değer kaybı yaşayan ülkeler ise
Yunanistan ve İspanya olarak karşımıza çıkmaktadır.
115 The Guardian,’http://www.theguardian.com/commentisfree/2015/mar/29/housing-reaching-tipping-point-shelter-new-
ers-focus-e15?CMP=share_btn_tw’ 29 Mart 2015
116The Economist,’ http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre-industrial-economy-has-returned-
constraint-growth?fsrc=scn/tw_ec/the_paradox_of_soil’ 4 Nisan 2015
Grafik 81. BRIC Ülkeleri ve Türkiye Konut Fiyat Endeksleri
[147]
Grafik 82. Seçilmiş AB Ülkeleri Konut Fiyat Endeksleri
(2010-2014 3.Çeyrek)
Kaynak: www.economist.com
Her ne şartta olursa olsun ‘barınma’ temel ihtiyaç olma sürecini devam ettirecektir. Bu
nedenle sektör ve bileşenlerinin küresel bazda da dikkatli incelenmesi gereklidir.
Dünyada ki konut fiyatları ile ilgili pek çok uluslararası kuruluş inceleme ve
değerlendirmelerini yayımlayarak ‘ekonomideki eğilimi’ yorumlamaya çalışmaktadır. Genel
ekonomi analizi aşamasında özellikle ‘beklentileri’ anlamak için konut sektörü yakından
analiz edilmektedir.
Uluslararası Para Fonu (IMF)117 kısa bir süre önce dünya genelinde konut fiyatların da ki
değişimleri ülkeler bazında yayımlayarak 2008 krizi sonrası sektör ve ekonomik gidişat
konusunda küresel bilgileri paylaşmıştır.
117 IMF,’ http://www.imf.org/external/research/housing/’ June 30, 2015
[148]
Buna göre, ağırlıklandırılmış küresel konut fiyat endeksi tedrici toparlanmasına devam
etmektedir. Fiyat grafiklerine baktığımızda 2000-2007 yılları arası oldukça hızlı yaşanan bir
fiyat artışı olmasına karşın, 2008 küresel krizinden önce dünya genelinde fiyatlarda bir
düzeltme yaşanmıştır. Küresel konut fiyatlarında 2011 yılından beri görülen kademeli
yükselişe rağmen endeks ancak 2007 yılı fiyat seviyesine ulaşabilmiştir. Gelişmiş ülkelerde
görülen (ABD, İngiltere gibi) göreceli konut satışları canlılığı dünya konut fiyatları endeksi için
itici güç konumundadır.
Grafik 83. Dünya Genelinde Konut Fiyat Değişimleri
Kaynak: IMF
Dünya genelinde ülke bazlı reel konut fiyat değişimlerine baktığımızda ise oldukça farklı
sonuçlar karşımıza çıkmaktadır.2015 birinci çeyrek reel fiyat değişimlerine baktığımızda
fiyatları en fazla artan (ilk 5) ülkeler, Katar, İrlanda, Birleşik Arap Emirlikleri, Estonya ve
Türkiye olurken, azalan (ilk 5) ülkeler ise; Ukrayna, Güney Kıbrıs, Rusya, Çin ve Slovenya
olmuştur. En hızlı reel konut fiyatı yaşayan ülke olarak Katar bulunurken, reel fiyatları en hızlı
[149]
düşen ülke olarak ise Ukrayna görülmektedir. Değerlendirme yapılan ve aşağıda grafiği
bulunan 64 ülke arasında Türkiye fiyat artışı bakımından 5. sırada yer almıştır.
Ülke bazlı konut fiyat değişimlerinin farklı çıkmasının pek çok etkeni bulunmakla birlikte,
ülkelerin milli gelir değişimi, yatırım - tasarruf alışkanlıkları, demografik yapı, savaş, doğal
afet, yabancı sermaye gibi unsurlar konut fiyatlarındaki değişimin temel unsurları
olmuşlardır. Ayrıca ülkeden ülkeye farklılık gösteren yasal düzenlemeler, coğrafi etmenler
gibi noktalarda küresel tercihleri etkilemiştir.
Grafik 84. Ülke Bazlı Reel Konut Fiyat Değişimleri
(2015-I.Çeyrek)
Kaynak: IMF
Kredi faiz oranları ve genel finansal kaynaklara ulaşım kolaylığı ile ekonomik beklentiler
konut satışları üzerinde ciddi bir etkiye sahip değişkenlerdir. Ekonominin canlanması
amacıyla açılan para musluklarının en önce etki gösterdiği sahalardan biri olan konut sektörü
ve kredi oranları 2015 yılı birinci çeyreğinde en fazla artışı, Filipinler, Lüksemburg, Türkiye,
[150]
İzlanda ve Çin de göstermiştir. Diğer yandan kredilerin daraldığı yerler ise; İrlanda, Ukrayna,
Slovenya, Portekiz ve İspanya olarak görülmektedir. Türkiye kredi büyümesi anlamında, 41
ülke arasında 3. sırada yer almıştır.
Kredi verilen ekonomide kreditörlerin finansal sağlığı iyi ise ve kredi geri dönüşlerinde sorun
bulunmuyorsa bu tip bir büyümenin sağlıklı olduğu düşünülebilir. Türkiye özelinde(daha
önceki bölümlerde açıkladığımız üzere) tahsili gecikmiş alacak oranın oldukça düşük ve
finansal kredi veren kuruluşların da yapılarında bir sorun olmadığı göz önüne alındığında
artışın oranın yüksek olmasına karşın ekonomik anlamda bir sorun çıkarmayacağı
öngörülebilir. Daha önce ifade ettiğimiz üzere kredi büyümeleri ile ilgili sorun ihtimali gören
ülkelerin merkez bankaları bu yüzden oluşabilecek sıkıntılara karşı makro ihtiyari politikaları
uygulamaya sokmaktadırlar.
Grafik 85. Dünya Bazında Kredi Büyümesi (2015 1.Çeyrek)
Kaynak: IMF
Konut değerlemesi açısından tüm dünyada yaygın olarak kullanılan yöntemlerden biriside
konutun kira değeri ile fiyat arasındaki oran veya ilişkidir. Konuta verilen fonun ne kadar
sürede geri döneceği (kira tutarı) yatırım ve talep üzerine etkilidir. Şayet bir ülkede kiralar
artıyor ve konut fiyatlarındaki artış kira artışının altında kalıyorsa(arz sorunları, gelecek
[151]
dönem ki beklentiler gibi nedenlerden) gerek spekülatif gerekse gerçek konut satın alma
talebi artacaktır. Aynı şekilde kiralar düşük konut satış fiyatları yüksek ise talepte tam tersi
bir durum beklenebilir. Kira ve konut fiyatları birlikte yükseliyorsa, ülkedeki büyüme, kişisel
ve harcanabilir gelir durumu, krediler gibi pek çok unsurla birlikte analiz edilerek yükselişin
temeli araştırılmalıdır.
Dünya genelinde fiyat-kira karşılaştırılması yapıldığında en düşük ülkeler; Hollanda, İspanya,
Portekiz, Yunanistan ve İtalya olarak görülmektedir. Diğer yandan konut fiyatlarının kira
bedellerine göre hızlı yükselen ülkeler sıralamasında ise Türkiye, Almanya, Yeni Zelanda,
Norveç ve Lüksemburg ilk sıraları almaktadır.
Grafik 86. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Kira İlişkisi
(2015-1.Çeyrek)
Kaynak: IMF
[152]
Grafik 87. Seçilmiş Ülkelerin Konut Fiyatları-Gelir İlişkisi
(2015-1.Çeyrek)
Kaynak: IMF
Konut fiyatlarının değerlemesinde kullanılan diğer bir uluslararası karşılaştırma yöntemi de
konut fiyatı ile gelir arasındaki ilişkidir. Söz konusu oran konut edilebilirliğin ve konutun
doğru fiyatlanıp fiyatlanmadığının göstergesi olarak kabul edilebilir. Konut fiyatları gelirin bir
fonksiyonu olduğu kabul edilirse gelirdeki değişimlerin konut fiyatları üzerine etkisi de
yüksek olacaktır. Gelir artışı ile birlikte ortaya çıkan konut talebi için benzer bir şekilde
arzında artışı gereklidir. Arz artışının gecikmesi veya gelire göre az artması durumunda ise
fiyatlar yükselerek yeni bir denge fiyatı oluşacaktır. Avusturya, Almanya, İsviçre, İngiltere ve
Lüksemburg gibi ülkelerde konut fiyatları gelirden hızlı artarken, Yunanistan, İspanya,
Macaristan, Slovakya ve Hollanda gibi ülkelerde ise konut fiyatı artış hızı gelirden az
olmuştur.
Global konut fiyatlarındaki değişim pek çok kuruluş tarafından analiz edilerek gerek
ekonomik gidişat gerekse yatırım karar alma süreçlerinde kullanılmaktadır. Konuyla ilgili
diğer bir çalışmada aşağıda özetlenmiştir;
[153]
Küresel konut fiyatlarındaki yukarı yönlü trendin
2015 yılı ikinci çeyreğinde de sürdüğü
gözlenmiştir. Özellikle; Avrupa, Asya Pasifik ve
ABD bölgelerinde reel konut fiyatları güçlü artış
trendlerini devam ettirmiştir. Ülke bazında
artışta ilk sırada yer alanlar ise; Hong Kong
(%3,83),Çin (%3,37), İngiltere (%2,40), ABD-
Case&Shiller (%2,30), Norveç (%2,18) olarak
sıralanabilir. Aynı araştırmaya göre fiyat azalışı
bakımından ise; Porto Riko (%6,07), Yeni Zelanda
(5,61), Yunanistan (4,81), Dubai (4,28), Rusya
(%2,92), sırası dikkat çekmektedir118.
ABD ve İngiltere uzun bir süredir ekonomiyi
canlandırmak için aldıkları önlemlerin bir sonucu
olarak konut ve buna bağlı sektörlerde canlılık
yaşamaktadırlar. Çin büyüme hızında istenilen
noktaya ulaşılamayacağı ortaya çıkınca
ekonomiyi ve özellikle konut sektörünü
canlandırmak üzere adımlar atmış bunun
neticesinde konut fiyatları yükselmiştir. Hızlı fiyat
gerilemesi yaşayan ülkelere baktığımızda ise
Porto Riko, Yunanistan ve Rusya da ciddi yapısal
sorunlar ve azalan yatırımcı ilgisi dikkat
çekerken, Dubai ve Yeni Zelanda da fiyat
düzeltmesi görülmektedir.
Farklı bir çalışmaya göre ise küresel gayrimenkul
piyasası oldukça güçlü konumu sürdürerek,
işlem miktarını Haziran 2014 itibarı ile 788 Milyar
ABD dolarına yükseltmiştir. Söz konusu rakam bir
118 http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q2-2015-Global-house-price-boom-continues-and-includes-
Europe-North-America-and-Asia
Tablo 24. Enflasyona Göre Düzeltilmiş
Konut Fiyat Artışları
(2015 - 2. Çeyrek)
[154]
yıl önceye göre %17,2’lik bir artışı ifade etmektedir. Özellikle bu orandaki artışta dünyanın
devasa metropolleri olarak nitelendirebileceğimiz New York, Londra, Tokyo, Los Angeles, San
Francisco gibi şehirlerin payı oldukça yüksek düzeyde bulunmaktadır. 2015 yılı için küresel
ekonomi politikalarının değişimi gayrimenkul piyasalarında dikkatle takip edilmeye devam
edilecektir. Özellikle Fed faiz politikaları ve parasal genişleme ile ilgili kararları diğer varlıklar
gibi gayrimenkul sektörünü de etkileyecektir. Ancak küresel politikaların yansımaları ülkeden
ülkeye farklılık gösterebilecektir119
2008 küresel krizinin başlangıç noktası olduğundan beri konut ve buna bağlı bileşenler daha
detaylı analiz edilmekte olup, konuyu sadece ‘gayrimenkul fiyatlaması ve satışı yönüyle değil’
aynı zamanda finansal sistemin sağlığı açısından da inceleme gereği ortaya çıkmıştır. Bu
doğrultuda Uluslararası Ödemeler Bankası (BIS) 2014 yılında yaptığı çalışmada aşağıdaki
tespitleri yapmıştır.
‘Dünya konut piyasasında canlılık ve yukarı ivmelenme devam etmektedir. Ancak bazı
ülkelerdeki fiyatların artışı ve hızı o ülkelere ait ‘aşırı değerli varlık’ endişelerini de
beraberinde getirmektedir. (Dubai, Çin, Yeni Zelanda, İrlanda, Kanada gibi). Bazı ülkeler gerek
konut gerekse diğer varlık fiyatlarındaki artışı hızının yavaşlatmak amacıyla tedbirler alarak
olası balon oluşumunu engelleyici düzenlemeler yapmışlardır.(Çin gibi). Varlık fiyatlarındaki
aşırı artış aslında varlık fiyatıyla birlikte bunun finansmanını sağlayan kuruluşlarının da
(banka ve diğer finans kuruluşları) sağlığını etkileyebilmektedir. Finans kesiminin sağlığını
yitirmesi ise genel ekonomik yapının bozulması ile sonuçlanabilmektedir’.120
Haziran 2014 yılında BIS tarafından yapılan tespitlerin ardından hızlı fiyat artışı olması nedeni
ile potansiyel riskli ülkelerin hemen hemen tamamında ya fiyat düzeltmesi ya da kamu
kökenli düzenlemeler yaşanmış bu da taşınmaz fiyatlarına 2015 yılı itibarı ile yansımıştır.
2008 krizi sonrası küresel varlıklar ve özelliklede konut fiyatları konusunda karar alıcılar
oldukça ihtiyatlı davranmaya çalışmaktadırlar.
119 Cushman and Wakefield,’Winning in Growth Cities-2014/2015’ London,2014,s.2
120 Bank For The İnternational Settlements (BIS), ’Annual Report,84th.’ Basel,29 June 2014 s.85-95
[155]
4.3. Türkiye Genelindeki Konut Fiyatları
Konut bir servet unsuru olmasının yanı sıra hane halkının geçinme maliyeti konusundaki en
önemli belirleyicilerinden birisidir. Bir konutun fiyatı onun sağladığı konut hizmetlerinin
toplamından farklı bir değer ifade etmektedir.121
İktisadi hayat da meydana gelen değişimler bunların kolaylıkla izlenip yorumlanması
gereğinde ortaya koymuştur. İnşaat ve özünde konut sektörü ekonominin barometresi
görevini de üstlendiğinden fiyat bazlı değişimler makroekonomik karar alma süreçleri içinde
önemli olmaktadır.
Öte yandan konut Türkiye’de gelenekselleşmiş, güvenilir ve sağlam bir yatırım aracı olma
görevini de üstlenmektedir. Milli gelirde yaşanacak artış, gelir dağılımının daha da düzelmesi,
beklentilerin iyi yönetilmesi ve genel risk yönetiminin iyi yapılması durumunda orta gelir
seviyesinde olan pek çok kişinin de konut talebi de sürebilecektir.
Konut ile ilgili iş yapan gerçek ve tüzel kişilerin öncelikli olarak dikkat ettiği noktaların
başında gelen ‘fiyat’ kavramıdır. Konut fiyatlarını daha doğrusu varlık fiyatlarındaki değişim
yönünü görebilmek için takip edilecek en iyi yöntemlerden birisi de endekslemedir
Ülkemizde konut fiyatlaması ve değişimi ile ilgili veri ne yazık ki henüz istenilen seviyede
değildir. Pazarın büyümesi ve buna paralel artan ilgi daha çok fiyat verisinin takip edilmesini
zorunlu kılmaktadır.
TCMB 2010 yılından beri ülkemiz de ki konut fiyatlarına yönelik iki endeks hazırlayarak
önemli bir boşluğu doldurmuştur. Bu endekslerden birincisi ’Türkiye Konut Fiyatları Endeksi’
diğeri ise ‘Türkiye Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’dir.122
Konut fiyat ve değerlemesindeki en önemli sorunlardan biri de ‘homojen’ bir varlık
olmamasından dolayı benzer özellikleri gösteren konutların farklı semtlerde fiyatlarının çok
değişiklik gösterebilmesidir. Veya aynı semt içinde aynı sokakta bulunun bir konutun deniz
görmesi, güney yönünde olması, parka yakın olması gibi hususlar bile fiyatında önemli
121 Büyükduman, Ahmet, ’Bir Kent Efsanesi, Konut Balonu ’Scala Yayınevi, İstanbul. 2014.s.102
122 TCMB endeks hesaplarında konut değerleme raporlarını baz alarak daha gerçekçi bir fiyat tespit etmeye özen
göstermektedir.
[156]
sapmalara neden olabilmektedir. Bu nedenle TCMB Türkiye geneli için hesaplama yaparken
bu sapmaları azaltıcı bir yöntem uygulamaktadır.123
Bu bağlamda TCMB tarafından 29.Eylül.2015 tarihinde açıklanan konut fiyatları endeksini
incelediğimizde aşağıda ifade edilen sonuçlar ortaya çıkmaktadır124.
TKFE (2010=100), 2015 yılı Temmuz (Haziran-Temmuz-Ağustos) ayında bir önceki aya göre
yüzde 1,56 oranında artarak 190,76 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı ayına
göre yüzde 18,76 oranında artan TKFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 11,19 oranında
artmıştır. Metrekare başına konut değeri olarak hesaplanan birim fiyatlar 2014 yılı Temmuz
ayında 1429,62 TL/m2 iken 2015 yılı Temmuz ayında 1674,83 TL/m2 olarak gerçekleşmiştir.
Grafik 88. Türkiye Konut Fiyat Endeksi ve Birim Kullanım Fiyatı
Kaynak: TCMB
TKFE’nin nominal ve reel fiyat değişimleri de aşağıdaki grafikte verilmiştir. Nominal ve reel
fiyat eğilimi Kasım 2014 den bu yana yükseliş göstermiştir.125
123 TCMB fiyat sapmalarını azaltmak için ‘tabakalanmış ortanca fiyat’ yöntemini uygulamaktadır.
124 TCMB, ’Türkiye Konut Fiyat Endeksi’ 29 Eylül 2015-Konut Fiyat Endeksi üçer aylık dönemlerde hesaplanmakta olup en son
açıklanan endeks – Haziran, Temmuz, Ağustos 2015 dönemini kapsamaktadır.
125 Nominal Fiyat: İlgili varlığın belli dönem itibarı ile fiyat seviyesinde görülen değişimi ifade ederken, Reel Fiyat; nominal
fiyattan enflasyon oranının arındırılması sonucu ulaşılan değeri ifade etmektedir.
[157]
Grafik 89.Türkiye Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%)
Türkiye genelinde, 45 ilde son iki
yılda yapımı gerçekleşen konutların
değerleme raporları analiz edilerek
hesaplanan TYKFE (2010=100) 2015
yılı Temmuz ayında bir önceki aya
göre yüzde 1,35 oranında artarak
185,69 düzeyinde gerçekleşmiştir.
Endeks bir önceki yılın aynı ayına
göre yüzde 17,30 oranında, reel
olarak ise yüzde 9,82 oranında artmıştır.
Grafik 90. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi
(2010=100)
TYKFE de gözden kaçmaması
gereken önemli bir nokta ise Ocak
2013 den beri ilk kez Ocak 2015 de
fiyat artışlarında kısmi bir
gerileme görüldüğüdür, ancak
sonrasında endeks artış eğilimin
sürdürmüştür.
Kaynak: TCMB
Kaynak: TCMB
[158]
Grafik 91. Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişim (%)
Ülkemiz Konut Piyasası ve aynı
zamanda ekonomik bir gösterge
olarak üç büyük(İstanbul-Ankara-
İzmir) ilimizdeki fiyat değişimleri
dikkatle takip edilmelidir. Üç büyük
ilin konut fiyat endekslerindeki
gelişmeler değerlendirildiğinde,
2015 yılı Temmuz ayında bir önceki
aya göre İstanbul, Ankara ve
İzmir’de sırasıyla yüzde 1,81, yüzde
1,02 ve yüzde 2,96 oranlarında artış
görülmüştür. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre ise İstanbul, Ankara ve İzmir’de
sırasıyla yüzde 26,60, 11,79 ve 17,88 oranlarında artış göstermiştir.
Grafik 92. Üç Büyük İl Konut Fiyat Endeksi
(2010=100)
Üç büyük ilin yeni konutlar fiyat
endeksleri değerlendirildiğinde,
2015 yılı Temmuz ayında bir
önceki aya göre, İstanbul, Ankara
ve İzmir’de sırasıyla yüzde 1,66
yüzde 2,05 ve yüzde 3,26
oranlarında artış görülmüştür.
Endeks değerleri bir önceki yılın
aynı ayına göre ise İstanbul,
Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde
24,44, 14,35 ve 21,75 oranlarında
artış göstermiştir.
Kaynak: TCMB
Kaynak: TCMB
[159]
Grafik 93. Üç Büyük İl Yeni Konut Fiyat Endeksi
(2010=100)
Gerek Konut Fiyat gerekse Yeni
Konut Fiyat Endekslerinde
İstanbul da ki fiyat artışı dikkat
çekici olup, İstanbul’u İzmir ve
Ankara takip etmektedir. Üç
büyük ildeki en az artış eğilimi
Ankara da görülmüştür.
TKFE ile ilgili bölgesel gelişmeleri
incelediğimizde ise aşağıdaki
sonuçlar ortaya çıkmaktadır.
Bölgesel bazlı farklılıkların tespiti
ve buna göre yatırım ile diğer
yönetsel kararların verilmesi adına oldukça önemlidir.
Grafik 94. TKFE ve Bölgesel Gelişmeler
Kaynak: TCMB
[160]
2015 yılı Temmuz ayına ilişkin 26 düzey126 bazındaki konut fiyat endekslerinin yıllık yüzde
değişimleri yukarıda verilmektedir. TKFE’deki en yüksek yıllık değişimin gerçekleştiği
düzeyler yüzde 26,60 ile TR10 (İstanbul), yüzde 25,85 ile TR22 (Balıkesir ve Çanakkale) ve
yüzde 24,74 ile TR32 (Aydın, Denizli ve Muğla) olurken, en düşük yıllık değişimin gerçekleştiği
düzey yüzde 3,97 ile TRC1 (Kilis, Adıyaman ve Gaziantep) ve yüzde 4,56 ile TRA2 (Ağrı,
Ardahan, Kars ve Iğdır) olmuştur.
4.3.1.Türkiye’deki Konut Fiyatlarının Analizi
Diğer tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi ‘belli bir zamandaki tek bir varlık fiyatına’ bakıp çok
yükseldiğini veya düştüğünü söylemek iyi bir analiz yöntemi olmayacaktır. Fiyatlar, benzer
fiyat ve/veya içinde bulunulan şartlara göre oluşur. Fiyat oluşurken de buraya kadar
yaptığımız çalışmada yer alan pek çok değişkenden etkilendiği aşikârdır.
Son bir kaç yıldır tüm dünyada ‘konut’ fiyatlarından buğday fiyatlarına, petrol fiyatlarına,
altın ve hisse senedi fiyatına kadar pek çok varlık üzerinde ‘balon veya şişme’ terimi sıklıkla
kullanılmıştır. Fiyat anlamında durumun tersi de söz konusudur. Bazı varlıklar için ‘aşırı
düşük fiyatlı’ veya ‘ucuz’ da denebilmektedir. Aslında (önceki bölümlerde de dile getirmeye
çalıştığımız olgu) zaman ve beklentiye göre varlık fiyatlarında ‘normal’ kavramı
değişebilmektedir. Bunun en tipik örneklerinden birisi ham petrol fiyatlarıdır. Bir kaç yıl önce
100 ABD Dolarının üstünde olan fiyatlar normal kabul edilirken bu gün 40 -50 ABD Doları
seviyeleri olağan kabul edilebilmektedir.
Daha yalın bir anlatım ile Türkiye ve İstanbul özelinde konut fiyatlarında ‘balon’ olup
olmadığını daha doğru yorumlamak için konut sektöründeki arz ve talep yapısının temel
dinamiklerine bir kez daha bakmak gerekmektedir.
126 Konut Fiyat Endeksi (KFE) (2010=100) konut kredisi kullandıran bankalardan, satışa konu olan konutlar için kredi
kullandırma aşamasında düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerleri esas alınarak, tabakalanmış ortanca fiyat
yöntemiyle hesaplanmaktadır. Türkiye geneli için oluşturulan endeks, ayrıca İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması Düzey 2
kırılımında da sunulmaktadır. İlgili verilere ve endekse ilişkin yöntemsel açıklama metnine http://www.tcmb.gov.tr İnternet
adresinde “Veriler/Dönemsel Veriler/Konut Fiyat Endeksi” başlığı altından ulaşılabilir.
[161]
İnşaat ve özelinde konut piyasasında fiyatlar, arzın talebe gecikmeli olarak tepki vermesi ile
dalgalı bir seyir izler. Bu nedenle konut piyasasında fiyatları etkileyen dengesizlikler (şoklar)
daha çok talep kaynaklıdır. Talepte artış ve azalış yönü ile ilgili de şunlar söylenebilir127 ;
Artan talep taşınmaz fiyatı ile kira değerini yükselteceğinden kar elde potansiyelini
artıracaktır. Bu durumda yatırımcıların konuta olan ilgisini artıracaktır.
Talep artışı arzı henüz artmayan konut sektöründeki doluluk oranlarını artıracaktır.
Doluluk oranlarının artması da kira ve satış fiyatlarını yükseltecektir.
Arzın talebe sonradan uymaya başlaması ile doluluk oranlarında azalmalar meydana
gelecektir.
Konut arzının artmasıyla boşluk oranları da artar bu durumun yansıması kira ve satış
fiyatlarında kademeli azalmaya yol açar. Aslında bu durumda nominal fiyatların
düştüğü söylenemez, ancak kiralık konutların pazarda kalma süresi artacağından kira
gelirlerinde ödemesiz dönemler oluşur (kira için boş kalıp bekleyen konutların
sahibine hem alternatif hem de sabit gider maliyeti olduğu unutulmamalıdır) Satıcı
kredileri desteği ile de nominal fiyatların düşmesi de önlenmeye çalışılır.
Fiyat ve kiranın düşmesi ise karlılığı azaltacağından yeni yatırımcıların konut
sektörüne gelmesi azalacaktır.
Fiyat gerilemesinin diğer ekonomik varlıklarla birlikte olması durumunda talepteki
geri çekilme daha da hızlanacaktır.
Yukarıda ifade edilen değişkenler talebin artış hızı veya artış eğilimi üzerine oldukça etkili
görünmektedirler. Bir de talebin düşüş sürecini hızlandıracak etmenlere bakmak gereklidir.
Talepteki gerilemeye paralel olarak konutlardaki boş kalma süresi ve oranı
artmaktadır128.
Boşluk oranlarının toplam içinde yükselme eğiliminde olması, kira ve satış fiyatlarında
geri çekilmelere neden olur.
Düşük kira ve satış fiyatları belli bir noktaya ulaştıktan sonra talep tekrar uyarılarak
piyasada yeni bir denge ve buna bağlı fiyat oluşur.
127 Büyükduman. Ahmet’a.g.e.s.87-88 ile McKenzie.D,Richard.J,Betts.M,’Essential of Real Estate Economics’ 5th Publishing,
Thomas S.West,2006.s.95-97
128 Boşluk Oranı ve Boş Kalma Süresi: taşınmazın kira veya satış amacıyla pazara arz edilmesini takiben bekleme süresidir.
[162]
Konut piyasasında oluşacak yeni denge fiyatının bir önceki denge fiyatına göre nerede
oluşacağı içinde bulunulan ekonomik şartlar, ekonomik ve sosyal beklentiler gibi pek çok
unsura göre değişir. 2008 ABD Mortgage krizi gibi büyük çaplı ekonomik depresyonlarda
talebin uyarılması ve yeni piyasa fiyatının oluşması için belli bir zamanın geçmesi ve fiyatların
oldukça değer yitirmesi söz konusu olmuştur. Oysa Türkiye’de 2008-2009’da küresel krize
bağlı olarak yaşanan ekonomideki yavaşlama ve küçülme durumunda konut fiyatları aşağı
yönlü bir eğilim gösterseler de talebin toparlanması ve fiyatların tekrar piyasa normallerine
ulaşması çok kısa bir süre almıştır.
Finansal varlık olarak Konut Balonu kavramını önceki raporlarımızda da detaylı olarak analiz
edilmiştir.129Yukarıdaki bölümlerde yer alan gerek ekonomik gerekse sektörel analizlerimiz
Türk Konut sektöründe balonlaşmanın olmadığını teyit etmektedir.
Balon Kavramının teknik tanımını hatırlatmak gerekirse; Yale Üniversitesinden Prof. R.J.
Shiller130 (2013 Nobel Ekonomi Ödülü Sahibi) 17 Haziran 2014 tarihinde İstanbul’da yaptığı
sunumda reel fiyatların son beş yıl itibarı ile %100’e yakınlaşması veya üzerine çıkması
durumunda ‘fiyat balonundan’ söz edilebileceğini ifade etmiştir.
Bu doğrultuda TCMB tarafından açıklanan veriler göz önüne alındığında gerek Türkiye Konut
Fiyat Endeksinde, gerekse de Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksinde yer alan değerlerde aşırı
bir artıştan söz etmek mümkün görülmemektedir. Bölge ve bazı şehirler bazında fiyat artış
analizi yaptığımızda ise Türkiye genelinde fiyat balonu olmamasına karşın
balonlaşmaya(daha önce belirtiğimiz köpük kavramı) yakın bazı bölgelerin olduğunu
söyleyebilir. Öte yandan Karadeniz ve bazı Doğu Anadolu illerinde reel fiyat azalışı görülen
bölgelerin(Ocak 2010-2015 dönemine göre) reel olarak pozitif değerlere ulaşması dikkat
çekmektedir.
129 Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış, ’Emlak Konut GYO A.Ş’, Eylül 2014 ve Haziran 2015
130 R.J.Shiller Nobel ödülünü varlık fiyatları üzerine yaptığı çalışmalar nedeniyle almıştır.
[163]
Konut fiyatları analizimizde Shiller’in belirttiği ‘balon’ kavramının irdelenmesi amacı ile Ocak
2010 ile Ocak 2015 tarihlerindeki reel fiyat artışları da incelenmiştir. Bununla birlikte 2010 Yılı
baz alınarak Konut Fiyat Endeksinin açıklandığı Temmuz 2015 dönemine kadar ki geçen
sürede analize dahil edilmiştir.
Türkiye genelinde ortalama konut fiyatları Ocak 2010 ile Ocak 2015 arasında, reel
olarak %18.82 artmıştır. Ocak 2010 ile Temmuz 2015 tarihleri arasında ise reel artış
oranı %27.83 olarak gerçekleşmiştir. İlgili rakamlar ‘varlık balonu’ kavramından
oldukça uzaktır.
Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi ise ortalama konut fiyat artışı oranından daha az
artmıştır. Artış oranı 5 yıllık süreçte % 15,71 olmuştur Ocak 2010 ile Temmuz 2015
tarihleri arasında ise reel artış oranı ise %24.44 olarak gerçekleşirken Mart 2015 söz
konusu rakamın %27 olduğu unutulmamalıdır. Mart 2015’e göre reel fiyat artışları
azalmıştır. TYKFE’nin reel anlamda fiyatında yaşanan gerilemenin başlıca nedeni
olarak arzın fiyatı artırırken daha temkinli davranması ve talebin seçici olması ilk akla
gelen nedenlerdir. Kaldı ki aynı dönemde döviz artışına bağlı maliyet artışları da söz
konusu olup bunların önemli bir kısmı yükleniciler tarafından karşılanmış gibi
görülmektedir.
Türkiye’nin en önemli konut ve gayrimenkul pazarı olan İstanbul da ilgili dönemdeki 5
yıllık reel(Ocak2010-2015) fiyat artışı %42.05 olurken, Ocak 2010 ile Temmuz 2015
döneminde reel fiyat artışı %56,11 olarak gerçekleşmiştir. Bu oran ile İstanbul reel
fiyat artışında Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesini geride bırakmıştır.
İzmir ve Ankara’daki 5 yıllık reel (Ocak2010-2015) fiyat artışları sırasıyla %15,20 ve
%4,98 olmuştur. Üç büyük şehir içindeki en az reel artış Ankara da gerçekleşmiştir.
Ocak 2010 ile Temmuz 2015 tarihleri arasında ise reel artış oranı İzmir de %24,57
olurken Ankara da %9,88 olmuştur. Ankara geçen süre içinde de üç büyük şehir
açısından baktığımızda en az reel fiyat artışının yaşandığı yer olmaya devam etmiştir.
Gaziantep, Kilis, Adıyaman Bölgesi Türkiye genelinde son 5 yılda(Ocak2010-2015) en
fazla reel fiyat artışı yaşanan yer olarak dikkat çekmektedir. Bu süre zarfında reel artış
%52,19 olmuştur. Ocak 2010 ile Mart 2015 reel fiyat artışı ise %53,49 düzeyinde
gerçekleşirken, Ocak 2010 ile Temmuz 2015 de artış hızı yavaşlayarak % 53,32’ye
gerilemiştir. Söz konusu dönemde İstanbul da ki fiyat artışı bu bölgeyi geçmiştir.
Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesindeki fiyat artışlarının kendine has özellikleri de
bulunmaktadır. Artışın ana etkenleri; yurtdışından gelen göç ile yabancı alışları ve
[164]
ticari hayatta gayrimenkul teminatlarının aktif olarak kullanılması olarak
gösterilebilir.
Van, Bitlis, Hakkâri Bölgesinde reel fiyat (Ocak2010-2015) artışları %-2,38 olarak
gerçekleşmiştir. Ocak 2010 ile Mart 2015 dönemine bakıldığında ise negatif reel
fiyatlamada bir artış gözlenmiş (%-4,41) ancak Ocak 2010-Temmuz 2015 döneminde
ise fiyatlar toparlanarak uzunca bir süre sonra reel olarak artıya geçip %2,72 düzeyine
ulaşmıştır.
Artvin, Giresun, Ordu, Rize, Trabzon Bölgesindeki reel(Ocak2010-2015) fiyat artışları
%-3,56 olarak gerçekleşirken Ocak 2010 ile Mart 2015 arası reel fiyat artışlarında bir
iyileşme görülmüştür. (%-1,86).Bu bölgemizde de Ocak 2010 ile Temmuz 2015 yılları
arasında reel olarak fiyat artışı yaşayarak %3.88 düzeyinde artıya geçmiştir.
Konya, Karaman Bölgesi ise Türkiye ortalamalarına yakın seyretmeye devam etmekte
olup reel artış oranı(Ocak2010-2015) %17,92 olarak gerçekleşmiş, Ocak 2010-
Temmuz 2015 döneminde ise söz konusu oran %28,66 olmuştur.
[165]
Tablo 25. Türkiye’deki Konut Fiyatları Değişimi-Nominal/Reel
(2010-2015)131
Bölge/Şehir
Başlangıç
Fiyat
Endeksi
(2010=100)
Ocak 2015
Fiyat
Endeksi
(%)
Temmuz
2015 Fiyat
Endeksi
(%)
Ocak 2010-
Ocak 2015 5
Yıllık
Nominal
Fiyat Artışı
(%)
0cak 2010
Ocak 2015-
5 Yıllık Reel
Fiyat Artışı
(%)
Ocak2010
Temmuz
2015 Reel
Fiyat
Artışı
2015/7
(%)
Türkiye Konut Fiyat Endeksi
(Türkiye Geneli)
100 172,19 190,76
72.19 18,82 27,83
Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi
(Türkiye Geneli)
100 167,68 185,69
67.68 15,71 24,44
İstanbul 100 205,86 232,95 105.86 42,05 56,11
İzmir 100 166,95 185,89 66.95 15.20 24,57
Ankara 100 152,13 163,97 52.13 4,98 9,88
G.Antep/Kilis/Adıyaman 100 220,54 227,30 120.54 52,19 52,32
Van/Bitlis/Hakkâri 100 141,46 153,29 41.46 -2,38 2,72
Artvin/Giresun/Ordu/Rize/Trabzon 100 139,74 149,83 39.74 -3.56 3,88
Konya/Karaman 100 170,89 192.00 70.89 17,92 28.66
Kaynak: TCMB Verilerinden Hesaplanmıştır.
Raporumuzun diğer bölümlerinde detaylı anlattığımız bazı hususları değerlendirdiğimizde
‘konut fiyatları’ ile ilgili daha sağlıklı bir analiz yapmış olacağız.
Ülkemizdeki verilerle dünya konut fiyat istatistiklerini karşılaştırdığımızda ise, gerek Türkiye
gerekse İstanbul da ki fiyat artışlarının dünya ortalamasının altında olduğu gözden
kaçmamalıdır. Reel fiyat anlamında bu eğilimin sürmesi beklenebilir.
131 Reel Fiyat değişimi; ilgili dönemin enflasyonundan arındırılmış fiyat artışını/azalışını göstermektedir. Enflasyon değerleri
http://www3.tcmb.gov.tr/enflasyoncalc/enflasyon_anayeni.php sitesinden sağlanmış olup Ocak 2010-Temmuz 2015
tarihleri arası baz alınmıştır.
[166]
Grafik 95. Küresel Konut Endeksi-Türkiye ve İstanbul Konut Endeksleri Karşılaştırması132
Kaynak: IMF, TÜİK, Reidin ve Halk Yatırım
Konut fiyatları açısından diğer önemli bir noktada ‘konut amortismanı’ diyebileceğimiz konut
alımı için yatırılan paranın ne kadar sürede geri döneceğidir. Hem Türkiye hem de İstanbul
için geri dönüş süresi yaklaşık 17 yıllık kira bedelidir. Aşağıdaki grafikten de görüleceği üzere
geri dönüş süresi açısından 2006 yılı seviyelerinde ki rakamlara yakın bir seviyede
bulunulmaktadır.
Grafik 96. Türkiye Konut Fiyat/Kira Oranı133
Kaynak: Reidin, OECD, Halk Yatırım
132 Grafik; Halk Yatırım,’ Makroekonomik Özel Not-Türkiye Konut Sektörü-23,03.15’ adlı çalışmasından alınmıştır. S.2
133 Grafik; Halk Yatırım,’ Makroekonomik Özel Not-Türkiye Konut Sektörü-23,03.15’ adlı çalışmasından alınmıştır. S.3
[167]
Dünyadaki fiyat/kira oranlarına baktığımızda ise; Türkiye ve İstanbul’un fiyat/kira oranları
OECD ülkeleri, Euro Bölgesi ülkeleri, ABD ve İngiltere den daha düşük düzeyde
bulunmaktadır.
Grafik 97. Türkiye ve Seçilmiş Ülke-Bölge Konut Fiyat/Kira Oranları134
Kaynak: Reidin, OECD, Halk Yatırım
Ülkemizdeki konut fiyatlarına etki eden unsurlardan bir diğeri ise; stok-satış ilişkisidir. Arz
yönlü stokların büyümesi veya küçülmesi, talep yönlüde alımın ertelenmesi veya
hızlandırılması fiyatlar üzerinde belirleyici olabilmektedir. Yapı ruhsatları potansiyel stok
oluşturma verileri olduğundan satışlarla ilişkisi arz-talep dengesi adına bir fikir verecektir.
Öte yandan inşaat sektörünün yapısal bir özelliği olan arzın talepten sonra gelmesi ve bir
anda bitememesi gibi özel durumların olduğu da unutulmamalıdır.
134 A.g.e s.3
[168]
Stoklarla ilgili diğer bir göstergede ‘stok erime’ hızlarıdır. Konut stoklarının hangi oranda
eridiğinin ifade edildiği oranın yüksek olması satışlar ve sektörün buna bağlı sorunlarının az
olduğunun göstergesidir.
Grafik 98. Türkiye ve İstanbul Stok Erime Hızları
(01-2010 ile 01-2015)135
Kaynak: Reidin, OECD, Halk Yatırım
Gayrimenkul fiyatları üzerine etki eden diğer unsurlar ise; gerek şehir, bölge, gerekse şehrin
farklı segmentleri (semtleri) bazından fiyat artış oranları ile değişimi oldukça farklı
karakterler sergileyebilmektedir. Konut ve taşınmaz değerlemesi yaparken objektif ve alıcının
tercihlerinden kaynaklı pek çok subjektif unsur devreye girmektedir136. (Merkeze yakınlık,
yakınlarında hastane, park olması, ulaşım kolaylığı, manzara, yeni veya eski bina olması gibi)
Taşınmaz değerlemesinde arazi ve yapılan projelerin gelişimde önemli ölçüde fiyat artışı
sağlayabilmektedir. Örneğin metro ve benzeri alt yapı yatırımları da hem değerlemeyi hem de
fiyatları oldukça farklılaştırabilmektedir 137 . Dolayısıyla bölgesel veya semt bazlı fiyat
135 A.g.e s.6
136 Alp.A,Yılmaz.U’Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi’ İMKB Yayını.Haziran 2017.s.178-193
137 Türeoğlu,Ergun,’Konut Finansmanı Sisteminde Gayrimenkul Değerlemesi’SPK Yayınları No:211.s.65-150
[169]
artışlarında genel artış oranı üzerinde artışlar görünmekte olup sadece bu bölgeler baz
alındığında, ’balon’ etkisi varmış gibi bir etki yaratmaktadır.
Yasal bağlamda yeni hayata geçen Türk Ticaret Kanunu ile yeni Tüketici Kanunu Arzı ve talebi
yönlendiren aktörler için önemli düzenlemeler getirerek talep yanlı korumayı artırmakta bu
da inşaatçı firmaların daha akılcı modeller oluşturarak etkin çalışmaları için zorlayıcı bir
unsur olmuştur.
Yaptığımız analizlerde görülen Türk Konut Piyasasında ‘balon’ olmadığıdır. Ancak bölgesel
farklılıkların ve özel taleplere bağlı fiyat sapmalarının görülebileceği unutulmamalıdır. Türk
konut piyasası giderek daha rasyonelleşen aktörleri ile arz-talep dengesini oluşturma
esnekliğine sahiptir. Geçtiğimiz yıllarda 2001 ve 2008 de yaşanan içsel ve dışsal şoklarda bu
elastikiyeti göstermeyi bilmiştir.
4.4. İstanbul Gayrimenkul Piyasası
Türkiye’deki en önemli gayrimenkul pazarı olarak İstanbul karşımıza çıkmaktadır. İstanbul’un
uluslararası gayrimenkul piyasasında parlayan bir yıldız olmasını tetikleyen etmenleri kısaca
şöyle özetleyebiliriz.
I. Coğrafi Unsurlar;
Türkiye coğrafi olarak dünyanın merkez noktasında bulunmaktadır. Özellikle lojistik
bakımdan çok önemli bir aktarma merkezi olup aynı zamanda dünya ekonomisi için kavşak
noktasındaki ulaşım ağlarının kesiştiği bir noktadadır. Türkiye’nin yukarda sayılan coğrafi
üstünlüklerinin en yoğun olduğu yer ise; kıtaların kesişim noktası olan İstanbul’dur. Coğrafi
olarak çok özel bir konuma sahip olarak iki kıtada yer almış en büyük şehirdir. İstanbul da
yerleşimin (yaklaşık) %65’lik kısmı Avrupa, %35’lik kısmı ise Asya kıtasında yer almakta olup
Avrupa yakasında 25, Asya yakasında 14 ilçesi bulunmaktadır.
[170]
Grafik 99. Türkiye ve İstanbul’un Coğrafi Konumu
Kaynak: The Real Estate Sector İn Turkey, Deloit 2013
II. Alt Yapı Projeleri(Mega Projeler)
Tüm ülkede geçerli olmakla birlikte özellikle İstanbul bölgesi ile yakın çevresinde çok önemli
alt yapı projelerinin yapılıyor olması hem inşaat sektörü hem de konut sektörü için büyük
avantajlar sağlamaktadır. Bu sektörlerin ulaşım, sosyal amaçlı projeler ve ekonomik bir çevre
ile şekilleniyor olması şehri cazibe merkezi haline getirmektedir.
Grafik 100. İstanbul ve Yakın Çevresinde Yapılan Mega Projeler
Kaynak: www.megaprojeleristanbul.com
[171]
İstanbul ve yakın çevresinde yapılan/planlanan projelerden en çok dikkat çekenler ise
aşağıda büyüklükleri ile birlikte ifade edilmiştir.
Tablo 26. İstanbul da Yapılan Bazı Projelerin Büyüklükleri
Kaynak: www.megaprojeleristanbul.com
III. Demografik Özellikler
Türkiye nüfusunun %18,5’inin ikamet ettiği İstanbul, 14 milyon 377 bin 18 kişi ile en çok
nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık % 64,71'i (9.303.356) Avrupa
Yakası; % 35,29'u da (5.073.643) Anadolu Yakasında bulunur, oldukça dinamik bir nüfus
yapısına sahiptir. Bununla birlikte iç ve dış göçte almaktadır.
IV. Ekonomik Özellikler
Ülke ekonomisi açısından bakıldığında ise İstanbul’un ekonomik ölçeği daha iyi
anlaşılmaktadır. İstanbul'un Türkiye GSMH'sindeki payı yaklaşık yüzde 23 düzeyinde
bulunmakta olup, her yıl devlet bütçesine katkısı yüzde 40 düzeyinde bulunurken, ihracatı
Türkiye toplamının yüzde 46'sın ithalatın ise yüzde 40'ını oluşturmaktadır138.
138 http://www.ibb.gov.tr/sites/ks/tr-TR/0-Istanbul-Tanitim/konum/Pages/Ekonomi.aspx s.1
[172]
V. Tarihi Özellikler
İstanbul tam anlamı ile medeniyetlerin kesiştiği ve birçok uygarlığa ev sahipliği yapmış olan
tarihi bir şehirdir. Kadim İstanbul, hem tarihi, hem de modern bir şehirdir. Yenikapı
Theodosius Limanı kazılarıyla gün ışığına çıkarılan Neolitik Çağ yerleşimiyle, kentin tarihinin,
8500 yıl geriye uzandığı anlaşılmıştır 139 . İstanbul, Roma, Bizans ve Osmanlı
İmparatorluklarına başkentlik yapmıştır. Tarih boyunca, dini, kültürel, ekonomik ve ticari bir
merkez olma özelliğini korumuştur.
VI. Turizm Özellikleri
İstanbul Açıkhava müzesini andıran bir şehir olması ile dünyadaki iki kıta üzerine kurulmuş
bir şehir olarak yılda on milyon üzerinde ziyaretçi gelmektedir.2014 yılında toplam turist
sayısı 11.842.983 kişi olmuştur140. Turizm açısından gün geçtikçe artan bir ilgi merkezi
olmaktadır. Telegraph Gazetesi141, ’Dünyanın en güzel şehirleri’ arasında İstanbul’u da
belirtmiştir. Turizm sektörünün canlı olmasına paralel olarak otel, eğlence ve alışveriş
merkezi gibi ticari gayrimenkul faaliyetlerinin artması da inşaat sektörüne hareket
getirmiştir.
VII. Ticaret-Finans Merkezi
İstanbul binlerce yıldır ticaret merkezî olma özelliğini korumakla birlikte son yıllarda
yapılmakta olan düzenlemeler ve altyapı çalışmaları ile birlikte uluslararası finans merkezi
olma yolunda önemli adımlar atmıştır. Global Financial Cities Index142 tarafından yapılan
değerlemede dünyanın en hızlı gelişen finansal on şehrinden biri İstanbul olmuştur.
139 http://www.istanbulkulturturizm.gov.tr
140 http://www.istanbulkulturturizm.gov.tr/tr/turizm-istatistik
141 http://www.ntvpara.com/foto-galeri/dunyanin-en-guzel-sehirleri
142 The Global Financial Centres Index 17 March 2015
[173]
Tablo 27. Küresel Olarak En Hızlı Büyüyen On Finansal Merkezi
(Gelişmekte Olan Ülkeler Arasında)
Kaynak: www.weforum.org
VIII. Diğer Özellikler
Karşılılık yasası çıkmasını takip eden süreçte, pek çok yabancının İstanbul da taşınmaz
alması,
Kentleşme olgusuna bağlı olarak değişen talep yapısına uygun farklı konut ve diğer
taşınmaz üretiminin bulunması (1+1 ile 2+1 ve daha küçük konutlar, AVM ve otel gibi)
İstanbul’da yürütülen kentsel dönüşüm projeleri de hem arz hem de talep yanlı
canlılığı artıcı bir unsur olarak görülmektedir.
Büyüyen öğrenci nüfusunun yarattığı dinamik bir ekonomik yapı ve buna bağlı konut
ve ticari bina ihtiyacı
Küresel ulaşım kolaylığının sağladığı ticari ve konaklama avantajları olarak ifade
edilebilir.
İstanbul’da sadece konut değil ticari gayrimenkul ve buna bağlı yatırımlarında yoğun
olarak ilgi çekmesi özellikle yabancı yatırımcılarında gelmesi ile daha da hızlanmıştır.
Aslında son 5 yıldır artan bir yabancı ilgisinin en önemli nedenlerinden birisi
uluslararası piyasalarla İstanbul mukayese edildiğinde sağladığı fiyat avantajıdır.
1 • Riyad
2 • İstanbul
3 • Johennesburg
4 • Seul
5 • Kazablanka
6 • Panama
7 • Doha
8 • Kuala lumpur
9 • Bangkok
10 • Almaata
[174]
Grafik 101. Seçilmiş Ülke ve Bölgelerin Reel Konut Fiyatları143
Kaynak: TÜİK, Reidin, ONS, Bloomberg
TÜİK verilerine göre İstanbul da konut satışlarında canlılık devam etmektedir. Söz konusu
canlılıkta önemli derecede yabancı yatırımcı payı da bulunmaktadır. Tapu Kadastro Genel
Müdürlüğü verilerine göre 2014 yılında toplam 5.580 konut İstanbul da yabancılara
satılırken,2015 yılı ilk sekiz aylık döneminde bu sayı 4.472’e ulaşmıştır.2014 yılı toplamında
ise İstanbul da ki konut satışı 225.454 adet olarak gerçekleşirken 2015 yılı ilk sekiz aylık
döneminde ise 158.628 adet konut satılmıştır.
143 Grafik; Halk Yatırım,’ Makroekonomik Özel Not-Türkiye Konut Sektörü-23,03.15’ adlı çalışmasından alınmıştır. S.2
[175]
Grafik 102. İstanbul’da Konut Satış Sayıları
Kaynak: TÜİK
Türkiye ve İstanbul özelinde yabancı yatırım ve değerleme raporları da büyüme ve gelişmeyi
destekleyen sonuçları ifade etmektedirler. Pwc ve ULI tarafından yayınlanan raporda İstanbul
28 Avrupa şehri içinde yatırım yapılabilirlik ve gelişim anlamın da yirminci sırada yer almıştır.
Söz konusu raporda yer alan bir anket çalışmasında 8 Trilyon ABD Doları fon yöneten 231
yatırımcı 2015 yılı içinde tüm dünyada gayrimenkul yatırımları için ayırdıkları fon miktarını 80
Milyar ABD Doları daha artırabileceklerini ifade etmiştir144.
144Pwc and ULI’ Emerging Trends in Real Estate, Europe,2015’ S.20,29,40
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
Toplam İlk El Satışlar 2. El Satışlar
158 628
72 122 86 506
225 454
102 936
122 518
234 789
103 853
130 936
2015/8 İstanbul 2014 İstanbul 2013 İstanbul
[176]
Tablo 28. Avrupa Şehirleri Gayrimenkul Yatırım Yapılabilirlik ve Gelişme Potansiyeli
Kaynak: Emerging Trends in Real Estate 29 Europe 2015 s:29
2014 yılında aynı kuruluş tarafından yayınlanan raporda İstanbul tüm kriterler açısından
yedinci sırada yer almaktaydı. Bu sene yirminci sırada kendisine yer bulmuş olmasının nedeni
ise; 2014 yılında Avrupa gayrimenkul pazarında yaşanan gerileme sürecinden etkilenen
şehirlerin, 2015 sonuçlarına bakıldığında kendilerine çok daha üst sıralarda yer bulmasıdır.
Bu bağlamda; en iyi yatırım pazarları Listesi’nde Atina 23 sıra, Amsterdam 17 sıra ve Lizbon 17
sıra yükselerek, emlak alanında sundukları yatırım fırsatların öne çıktığı görülmektedir.
Bunun başlıca nedeni ise kötü durumda olan bazı AB ülkelerinin (İspanya, Portekiz ve İtalya
gibi) göreceli olarak toparlanmaları ve çok düşen gayrimenkul fiyatlarının yabancı yatırımcı
tarafından cazip görülmesi olarak özetlenebilir145.
İstanbul’daki ticari hayatın canlılığı ve buna bağlı ilginin artması şehrin cazibesini de
artırmaktadır. JLL 2015 Sınır Ötesi Perakende Çekicilik Endeksi’ne göre, İstanbul Avrupa’da
145 Pwc and ULI’ Emerging Trends in Real Estate, Europe,2015’ s.40-45
[177]
Londra, Paris, Moskova, Milano, Madrid ve Roma’dan sonra çekim gücü en yüksek 7. pazar
konumundadır. İstanbul’un modern alışveriş merkezi stokundan, kentin simgelerinden ve
avantajlı nüfus yapısından etkilenen ve İstanbul’u Avrupa pazarına açılan kapı olarak gören
perakendecilerin sayısı her geçen gün artmaktadır146.
Aynı Kuruluşun yaptığı diğer bir araştırmada ise147; JLL tarafından gerçekleştirilen “The
Business of Cities 2015” çalışmasına göre, İstanbul 2010 yılından bu yana kaydettiği gelişimle
dünyada ilk sırada yer almaktadır. Şehirlerin gelişimini ortaya koyan 6 farklı endeksi
kapsayan verilere göre, İstanbul’u takip eden şehirler Moskova, Bombay, Seul ve Dubai olarak
ifade edilmiştir. Şehirlerin performansını gösteren sıralamada ise ilk sırada New York yer
alırken, Ho Chi Minh, Nairobi ve Delhi gibi gelişmekte olan şehirlerin girişimciliğin yeni
merkezleri olabileceklerine de dikkat çekilmiştir.
Çalışmaya göre, 2010 yılından bu yana dünyanın en çok gelişen şehri İstanbul olarak
görülmektedir. Listede ilk sırada yer alan İstanbul’u, Moskova (Rusya), Bombay (Hindistan),
Seul (Güney Kore) ve Dubai (Birleşik Arap Emirlikleri) takip etmektedir. Finansal servislerden
şehir imajına dek birçok farklı başlıkta değerlendirilen şehirler içinde, İstanbul en çok gelişim
kaydeden şehir olmuştur. Araştırmada İstanbul için, “Finansal servislerin tedarikçisi olarak
konumunu daha da güçlendirdiği, ölçeği ve ulaşım olanakları sayesinde, etrafındaki orta
büyüklükteki şehirlerle süregelen bir birleşme içinde olduğu görülüyor” ifadelerine de yer
verilmiştir.
146 JLL,’Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor’ Türkiye Ticari G.Menkul Pazarı Görünümü, Şubat 2015. S.7
147 http://www.jll.com.tr/turkey/tr-tr/haberler/56/istanbul-son-5-yilda-dunyanin-en-cok-gelisen-sehri
[178]
Tablo 29. 2010 Yılından Bu Yana Gelişen Şehirler
Kaynak: www.jll.com.tr/turkey
İstanbul sadece kıtaların buluştuğu tarihi bir şehir olarak kalmamakta aynı zamanda modern
yapısıyla kendine has karakteri olan bir dünya şehridir.
[179]
4.5.Sonuç ve Değerlendirme
Gayrimenkul ve özelinde konut fiyatlarına etki eden pek çok etmen bulunmaktadır.
Çalışmamızda küresel sistemik riskler olarak, dünya ekonomisinde yaşanan gelişmeler ve bu
gelişmelerin Türk Ekonomisine etkileri incelenmiştir. Sonrasında dünyadaki gayrimenkul
sektörünün önemli değişkenleri analiz edilmiştir. Ardından Türk Konut Sektörü ve Fiyat
dinamikleri incelenmiştir.
Varlık fiyatları gerek küresel gerekse içinde bulunulan ülkeye has her türlü ekonomik
gelişmeler olmak üzere pek çok farklı değişkenden etkilenmektedir. Ancak her ekonomi kendi
zaman dilimindeki şart ve beklentilere göre analiz edilmelidir. Aynı ülkede farklı zamanlarda
benzer özellikler taşıyan dalgalanmaların bile ayrı sebep ve sonuçları olduğu
unutulmamalıdır.
4.5.1.Global Bakış
Dünya ekonomisine yönelik yaptığımız analizde iki farklı dönem dikkat çekmektedir. Birincisi
2008 küresel krizi öncesi dönemdir. Bu dönemde batı ekonomileri daha çok hizmetler
sektörüne kaymış, reel sektör üretimlerini Uzakdoğu, Asya ve kısmen Afrika’daki ülkeler
aracılığı ile gerçekleştirmişlerdir. Söz konusu bölgelerde yapılan üretim gelişmiş ülke
ekonomilerini büyütmüştür.
İkinci Dönem olarak; 2008 küresel krizinin çıkışında uzun vadeli konut kredilerinin (ki bu tip
kredilerin önemli bir bölümünün geri ödenmeme riski bulunmasına rağmen) menkul
kıymetleştirilip (özellikle türev ürünler halinde) dünyanın farklı yerlerindeki finansal kurumlar
ve yatırımcılar tarafından alınması büyük rol oynamıştır. Konut teminatlı bu tip ürünler, çoğu
tüketiciye kolaylıkla verildiği için konut fiyatlarında kriz öncesi çok hızlı yükselişler olmuştur.
Konut fiyatlarının arttığını gören yatırımcılar ve ucuz kaynak maliyeti sayesinde konut ihtiyacı
olan kişilerin talebi fiyatları arttırarak bir ‘balon’ oluşmasına neden olmuştur. Daha sonra
faizlerde yaşanan yükselişler ve fiyatların da doygunluğa ulaşması ile azalan talep, riski
yüksek olan kredi sahiplerinin de kredi geri ödememesi ile birleşince, konut fiyatlarında ve
bunlara bağlı çıkarılan menkul kıymetlerde çok hızlı düşüşlere neden olmuştur.
ABD dışından bu tip varlıklara yatırım yapan finans kurumu ve yatırımcılarda da düşüşten
zarar görerek kendi ülkelerinde de bu tip bir gelişme olma olasılığına karşı oradaki varlıklarını
satma yolunu seçmiş bu da domino etkisi yaratarak krizin bir anda küreselleşmesine
sebebiyet vermiştir.
[180]
Krizin küreselleşmesi ve pek çok sektörü etkilemesi sonucu ekonomiye ciddi bir ‘kamu’
müdahalesi yaşanmıştır. Burada en etkin görevi ise merkez bankaları almıştır. Fakat her
ülkenin farklı politikalar uygulamasına paralel olarak ekonomik anlamda istenilen sonuçlara
tam anlamıyla ulaşılamamıştır.
Batı ekonomileri 2014 yılı itibarı ile ayrışmaya başlamışlardır. ABD Ekonomisi krizin yaralarını
önemli ölçüde sarmış görünmektedir. Bunun bir sonucu olarak parasal genişleme sürecinin
de sonuna gelinmiştir. Diğer ekonomiler ve varlık fiyatları için ise asıl kritik nokta, faiz artışına
ne zaman gidileceği ve buna farklı ülke ekonomilerin nasıl tepki vereceğidir.
AB Ekonomileri ise hala krizi çözmüş olmayıp özellikle güney kanadı ülkeleri zayıf bir tablo
ortaya koymaktadırlar. Kuzey kanadı ülkeleri ise daha iyi bir ekonomik performans
sergilemektedirler.
Gelişmekte olan ülkelere baktığımızda ise global krizde daha az yara alarak çok çabuk bir
şekilde toplandıkları görülmektedir. Başta Çin, Hindistan, Rusya, Türkiye gibi ülkeler 2009
yılında ekonomik açıdan rahatsızlık yaşasalar da 2009 sonrası çok hızlı bir toparlanma
sürecine girerek gerek üretim gerekse büyüme anlamında dünyanın itici gücü olmuşlardır.
Ancak gelişmekte olan ülke ekonomileri de dünya büyümesindeki yavaşlama ve kendi
aldıkları önlemler neticesinde (ekonomik kırılganlıklarını azaltıp olası faiz artışı ve döviz
çıkışına karşı alınan önlemler) daha kontrollü bir ekonomik anlayışa geçmişlerdir.
4.5.2. Türk Ekonomisi ve Konut Pazarına Bakış
Türk ekonomisi 2001 krizinden sonra alınan çok ciddi önlemler ile gerek kamu idaresi gerekse
finansal kesime getirilen düzenlemeler sayesinde son 14 yılda oldukça etkileyici bir süreç
geçirmiştir. Hızla büyüyüp bu konuda Çin ekonomisinin ardından dünya ikinciliği konumu
yakalayan, istihdam artışı konusunda pek çok gelişmiş ülke ekonomisinin gıptayla baktığı,
hızlı gerileyen faizler sayesinde yatırım ve tüketim boyutunda ciddi değişikliğin yaşandığı,
sağlanan öngörülebilirliğin artması sonucu yabancı yatırımcıların da ilgisinin bir hayli artığı
bir dönem yaşanmıştır.
Türk ekonomisi de olası dış dalgalanmalardan kendisini korumak için 2013 yılından
başlayarak makro ihtiyati önlemeleri almaya başlamıştır. Bu önlemler sayesinde cari açık ve
döviz kırılganlığı önlenmeye çalışılmıştır. Zamanında alınan tedbirlerin varlık fiyatları
(özellikle de konut) üzerine de pozitif etkileri olmuştur. Söz konusu politikalarla ilgili olarak,
Moody’s yaptığı açıklama ile; ’Türkiye'nin parasal politikası ve birkaç makro ihtiyati tedbir
kısmen piyasayı emlak balonu riskine karşı korurken, teminatlı tahviller için güçlü yasal koşullar
yatırımcılar için kredi korumasında ek bir katman oluşturuyor’ demektedir.
[181]
2013 yılından itibaren sadece gelişmiş değil aynı zamanda gelişmekte olan ülkeleri de
büyüme sorunları derinden etkilemeye başlamıştır. Dünyadaki en önemli ekonomik sorun
olan ve giderek sosyal yansımaları da görünen ‘yeterli büyüyememe’ kendisini işsizlik artışı,
tüketimde azalma, yatırım isteksizliği ve finansal dalgalanmalar boyutuyla hissettirmektedir.
Türk ekonomisi pek çok ülkeye göre göreceli olarak iyi durumda olsa da işsizlik oranlarındaki
yükselme ve milli gelirin istenilen kadar artırılamamasına bağlı kişi başı gelirin aynı kalması
sorunu ile karşı karşıyadır. Ancak alınan önlemler ve dış konjonktürde enerji girdi fiyatlarının
hızla düşmesi, AB Merkez Bankasının yeni açıkladığı parasal genişleme paketi ve Fed’in dünya
ekonomisindeki büyüme sorununa paralel olarak faiz artışını erteleyebilecek olması, dinamik
Türk ekonomisinin daha iyiye gitmesi için gerekli zamanı verebilecektir.
Dünya ve Türk ekonomisi ile ilgili olarak; OECD Genel Sekreteri Angel Gurria148, ABD Merkez
Bankası (Fed) ile Çin'in ekonomik büyümesindeki yavaşlamaya ilişkin endişeleri olduğunu
belirterek, "Bununla birlikte, Türkiye ekonomisi bu yıl için yüzde 3, gelecek yıl için ise yüzde 4
büyüme kaydedilebileceğini ve Türk ekonomisinin toparlandığına vurgu yapmıştır
Dünyada krizden çıkış reçetesi olarak uygulanan Keynesyen politikaların en tipik sonucu
olarak görülen para arzının artırılıp parasal maliyetlerin (faizin) düşürülmesi politikaları
sadece bu konuda öncülük eden ABD, AB ve Japon ekonomilerini etkilemekle kalmamış, aynı
zamanda uluslararası fon hareketlerini ve varlık değerlerini de etkilemiştir.
Varlık fiyatları (geniş anlamı ile konut, değerli madenler, petrol ve diğer enerji kaynakları,
hisse senetleri, tarımsal ürünler, borçlanma araçları gibi) birçok finansallaşıp ekonomi için
değer taşıyan ürünü içermektedir. Dolayısıyla varlık fiyatlarında meydana gelecek her türlü
değişim ve dalgalanma ekonomi ile yatırımcıları etkilemektedir. Fiyat değişimlerinin bir diğer
etkisi de başta konut olmak üzere varlık fiyatlarının daha da dikkatli takip edilmesi gereğini
ortaya çıkarmaktadır.
2014 yılı son çeyreğinde ise küresel ekonomide emtia fiyatları ile ilgili önemli gelişmeler
yaşanmıştır. Küresel olarak büyük önem taşıyan ana enerji ve üretim girdisi olan petrol-doğal
gaz fiyatlarında sert gerilemeler görülmüştür. Bu durum petrol ihraç eden ülkeler için önemli
bir gelir kaybına yol açmıştır. Rusya, Venezuela gibi ülkelerde yerel para çok hızlı değer
kaybetmiş ve hızlı faiz artışları yapmak zorunda kalmıştır. Türk ekonomisi net enerji
ithalatçısı olduğundan girdi fiyatlarındaki azalışın ekonomiye pozitif etkisi olmaktadır. Temel
148 http://www.ntvpara.com/haberler/dis-haber/gurria-turkiye-ekonomisi-toparlaniyor,4 Ekim 2015 s.1
[182]
girdi ve maliyet unsuru olan enerji ile ilgili geleceğe yönelik beklentiler de Türk ekonomisi
açısından kaynak yaratıcı bir imkânı sunmaktadır. Konuyla ilgili OPEC tarafından hazırlanan
bir raporda; gelecek 10 yıla ilişkin ortalama petrol varil fiyat beklentisinin 40 ile 76 ABD Doları
seviyesinde olması tahmin edilmektedir. Bu tip bir tasarrufun en somut etkisi kendisini cari
işlemeler açığındaki azalma olarak göstermektedir.
Ancak emtia fiyatlarındaki bu düşüşün uluslararası fon hareketleri ile varlık fiyatlarına negatif
etkileri olabileceği de unutulmamalıdır. Bunun temel çıkarımı ise; küresel büyümenin
yetersiz olmasının yarattığı talep eksikliği ve bununda yaratacağı üretim kaybı ile istihdamda
yaşanacak düşüşlerin olmasıdır.
Varlık fiyatları ekonominin en çok tartışılan konularından olmuştur. Ancak varlık fiyatlarında
pozitif bilimlerde yer aldığı üzere ‘kesin’ bir sonuca bağlı değer kavramı olduğunu söylemek
çok güçtür. Bunun nedeni de ‘değer ve fiyat’ kavramında yer alan davranışsal (insani) değer
yargılarının çokluğudur. İnsan davranışlarının tam bir matematiksek modeli olmadığı için her
varlık için her zaman geçerli bir teorik fiyat bulunması da mümkün olmamaktadır. Konut
fiyatlarındaki gelişmelerde buna en güzel örneklerden birisidir. Her ülkede hatta bazen aynı
ülkenin farklı bölgelerinde veya aynı şehrin yakın semt ve sokakları arasında bile farklı fiyatlar
oluşabilmektedir.
Konut fiyatlarına etki eden diğer bir unsur ise farklı gelir ve toplumsal özelliklerin karar
alıcılıların tercihlerini etkilemesidir. Konut varlığı aynı zamanda ‘homojen’ olmayan bir
varlıktır. Öte yandan konutun önemli bir özelliği de gözden kaçmamalıdır bu da ‘temel
barınma’ ihtiyacıdır. Doğal nüfus artışının getirdiği yeni konut ihtiyacı ile giderek küçülen ve
bireyselleşen aile yapısının ülkemizde talebi diri tutması beklenmelidir.
Konut fiyatları ile değerlendirmelerin uzun dönemli veriler ile yapılması daha sağlıklı olmasını
sağlayacaktır. Konut fiyat değişimleri ile ilgili verilerin resmi olarak TCMB tarafından
oluşturulup açıklanmasına 2010 yılında başlanmıştır. İnşaat sektörü, yapı izinleri ve ruhsatları
ile ilgili veriler göz önüne alındığında bu tip verilerin nispeten daha uzun bir süredir TÜİK
tarafından sağlandığı görülebilir.
Bundan önceki raporlarımız ve yeni raporumuzda yaptığımız analiz ışığında Türk Konut
Piyasasında ‘fiyat balonu’ yoktur. Son verilere göre fiyat artışı makul bir eğilimde devam
etmekte olup hesaplamalarda köpük olarak nitelendirebileceğimiz iki bölge söz konusudur.
Birincisi fiyat artış oranı bakımından; Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesini Ocak 2010 ile
Temmuz 2015 arasında ki fiyat artışı ile geride bırakan İstanbul’dur. Söz konusu dönemde
(Ocak 2010-Temmuz 2015) reel fiyat artışı %56,11 düzeyinde gerçekleşmiştir.
[183]
İkinci bölge ise; reel fiyat artışı yavaşlayan Gaziantep/Nizip/Adıyaman bölgesindir. Söz
konusu bölgede Ocak 2010 ile Mart 2015 dönemi arasındaki reel fiyat artışı % 53,49
seviyesinde gerçekleşmiş olup, Ocak 2010-Temmuz 2015 döneminde ise %52,32 düzeyinde
olmuştur.
Bu iki bölge ile ilgili fiyat değişimlerinde şu hususlara dikkat edilmelidir;
Gaziantep-Kilis-Adıyaman bölgesindeki fiyat artışının temel nedeni ise Suriye ve Irak
gibi ülkelerden gelen göçmenlerin yoğun talebi ve ticari hayatta gayrimenkul teminatı
kaynaklı bir yapının egemen olması gösterilebilir. Dolayısıyla fiyat artışı özel bir
durumdan kaynaklanmaktadır. Ancak fiyat artış hızının yavaşlaması piyasanın kendi
dengesini oluşturma çabası içinde olduğunun da bir göstergesidir. Bu da piyasa
mekanizmasının sağlıklı olması adına iyi bir işaretidir.
İstanbul özelinde ise artan yabancı talebi, alt yapı yatırımlarının canlılık getirdiği yeni
konut alanlarının olması, fiyat artışına karşın canlılığını koruyan talep yapısı, ABD
dolarındaki artışın yarattığı maliyetlerin kısmen fiyatlara yansıtılması olarak
görülebilir. Türkiye de konut endeksinin hesaplanmaya başladığı 2010 Ocak ayından
Temmuz 2015’e kadar geçen 5 yıl 7 aylık süreçte reel fiyat artışının İstanbul gibi bir
şehirde %56,11’e ulaşması normal karşılanmalıdır. Shiller’in balon tanımın da yer
aldığı üzere son beş yıllık sürede %100’ü aşan reel fiyat artışları ‘varlık balonu’ olarak
nitelendirilebilmektedir. Bununla birlikte gerek İstanbul gerekse başka bölgelerde,
bölgenin konumu, çeşitli özellikler ve tüketici davranışları gereği mahalle veya sokak
bazında yukarıda ifade edilen küçük ölçekli daha yüksek fiyat artışları da
olabilmektedir.
Öte yandan reel olarak konut fiyatlarının azaldığı veya çok az artığını tespit ettiğimiz
bölgelerimizde mevcuttur. Örneğin; Artvin-Giresun-Gümüşhane-Ordu-Trabzon bölgesinde
reel fiyatlar ortalama % -3,56 (Ocak 2010 ile Ocak 2015 arası) gerilemiştir. Aynı bölgede Ocak
2010 ile Mart 2015 arası gerileme biraz yavaşlayarak % -1.86’ye ulaşırken Ocak 2010 ile
Temmuz 2015 dönemi arası reel fiyatlar %3,88 artıya geçmiştir.
Ocak 2010 - Ocak 2015 dönemi arası benzer bir durum yaşayan Van-Bitlis-Hakkâri Bölgesinde
fiyatlar %-2,38 gerilerken aynı bölgede Ocak 2010-Temmuz 2015 arası ise reel fiyatlar %2,72
yükselmiştir.
Yukarıda ifade edilen her iki bölgede de gerek yatırım gerekse kullanım amaçlı tüketici talebi
fiyatın göreceli olarak düşük kalması ile harekete geçmiş olup, konut piyasasının
rasyonelleşmesi adına oldukça olumludur.
[184]
Tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi konut fiyatları üzerinde ilk etki arz ve talepteki değişime
bağlı olarak şekillenmektedir. Konut fiyatlarında talebin değişimi ve yapısı arzı doğrudan
etkilemekte olup inşaat sektöründe arz değişimi talebe göre biraz daha yavaş
gerçekleşmektedir. Ancak 2001 yılından bu yana baktığımızda gerek iç gerekse dış pek çok
şoku yaşayan konut sektörü aktörleri oldukça elastik bir yapı sergileyerek içinde bulunulan
şartlara uyum sağlamaktadır. İnşaat şirketlerinin giderek kurumsallaşıp, daha etkin bir
finansman yönetimi yapmaları, talep sahiplerinin taleplerinde daha rasyonel davranmaları
giderek konut ve inşaat piyasasının etkinliğini artırmaktadır.
İfade ettiğimiz fiyat dinamiklerinde dikkat edilmesi gereken çok önemli bir nokta da, piyasa
mekanizmasının fiyatı giderek dengelediği düşük fiyat artışı olan yerlerde fiyatların
toparlandığı, hızlı fiyat artışı olan yerlerde ise artış hızının yavaşladığıdır. Bunun da giderek
daha rasyonel davranan ‘konut piyasanın’ öncü bir göstergesi olduğu düşülebilir.
Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Yıllık 1.000.000 adet konut
ortalama el değiştirmekte olup, yıllık 600.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK
verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19.481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı
büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2013 yılında ise oran
%61 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu bağlamda nüfus artışından kaynaklı ‘doğal’ bir konut
talebinin olduğu unutulmamalıdır.
Türk konut sektöründe orta ve orta alt guruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak
sürmektedir. Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre biraz yavaşlamakta
olduğu söylenebilir. Ancak yatırım amacıyla hareket eden gerçek ve tüzel kişilerin(yerli-
yabancı) markalı, belli standartların üstündeki lüks konut talebi de bu segmenti canlı
tutmaktadır.
Türk inşaat ve konut sektörü büyüyen Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya
devam edecektir. Demografik ve ekonomik gelişmeler göz önüne alındığında ve dünya ile
kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği görülecektir. Ancak fiyatlar konusunda
zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar ‘çöküş’ veya ‘balon’ olarak adlandırılmamadır.
Hangi tip varlık olursa olsun, ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile
gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta
vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır.
2013 yılı sonu ile başlayan konut talebi zayıflığı ve buna bağlı satış rakamları düşüşü, (faiz,
kur artışı, ve dış konjonktürel değişimlerden kaynaklanan) bir önceki raporumuzda
öngördüğümüz gibi, 2014 Ağustos ayından itibaren yerini oldukça güçlü bir talebe bırakarak
[185]
2013 yılı toplamını geçmiş ve 1.165.381 adet sayısı ile yeni bir rekora ulaşmıştır. Türkiye’de
2014 yılında, günde 3192, saatte 133, dakikada ise 2’in üzerinde konut el değiştirmiştir.
2014 yılı ilk sekiz aylık dönemde Türkiye genelinde 715.501 konut satılırken, 2015 yılının aynı
döneminde rakam 844.132 olmuştur. Bu da yaklaşık %18’lik bir artışı işaret etmektedir.2015
yılının geri kalanında devam etmesini beklediğimiz satış eğilimi ile yılı yeni bir rekor ile
kapamamız mümkün olabilecektir149.
Türkiye’deki konut fiyatları ve pazarla ilgili diğer bir analizde kredi derecelendirme kuruluşu
S&P tarafından yapılmıştır. Uluslararası kredi derecelendirme şirketi Standard and Poors
(S&P) Türkiye konut piyasasının iç ve dış taleple desteklendiğini vurgulayarak, ABD'de olası
faiz artırımının piyasanın önündeki potansiyel risk unsuru olduğunu hatırlatmıştır.
S&P, Gelişmekte Olan Ülkeler Konut Piyasaları Araştırması'nda yer alan değerlendirmede150,
"Kısa vadede Türkiye konut piyasalarının fonlama koşullarının destekleyici olarak
kalması beklenmektedir.
Yabancı alıcıların Türkiye konut piyasalarına karşı ilgisinin pazarı desteklemeye
devam etmesi öngörülüyor.
Türkiye’nin artan genç nüfusundan kaynaklanan güçlü yapısal talep, Türkiye konut
piyasalarındaki ana itici etkenin olarak kalmaya devam etmesi bekleniyor
Daha uygun parasal koşullar ve düşük petrol fiyatlarının sonucu 2015 yılında temel
enflasyondaki düşüşe bağlı olarak satın alma gücünde beklenen artışın Türkiye konut
piyasasındaki iç talebi canlandırması beklenebilir " denilmektedir.
Uzun yıllardır dünya genelinde gayrimenkul sektörü ile ilgili yayınlar yapan Pwc ile ULI
danışmanlık firmaları, ‘Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler, Avrupa 2015’ raporunda özellikle
Türkiye ve İstanbul gayrimenkul piyasasının pek çok özelliği nedeni ile yatırım yapılabilirlik ve
büyüme gibi kıstaslar göz önüne alındığında Avrupa’daki 28 şehir arasında ilk 20 sırada yer
aldığını ifade etmiştir.
Bir diğer uluslararası gayrimenkul danışmanlık firması olan Cushman & Wakefield, yayınladığı
araştırma raporunda; Türkiye’deki güçlü demografik yapı ile makroekonomik gelişmelerin
göz önüne alındığında fiyat artışlarının balondan uzak olduğunu ve sürdürülebilir bir talebin
olduğuna vurgu yapmıştır.
149 İç veya dışsal öngörülmeyen bir dalgalanma olmaması durumunda
150 http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/28476858.asp,17 Mart 2015 s.1
[186]
ING Bank’ın yaptığı bir çalışmaya göre ise; Türkiye'de önümüzdeki 12 ay içinde konut
fiyatlarında yükseliş beklentisi 2014 yılına göre 10 puanlık artışla yüzde 82 olmuştur. Türkiye
bu oran ile konut fiyatı artışlarının en çok beklendiği ülke konumundadır. ING Bank'ın Konut
Fiyatları ve Krediler Araştırması 2015" sonuçlarına göre, Türkiye'de gelecek 12 ay içinde konut
fiyatları artacak diyenlerin oranı geçen yıl yüzde 72 iken, bu yıl yüzde 82’ye yükselmiştir.
Avrupa, ABD ve Avustralya dâhil olmak üzere toplam 15 ülkede gerçekleştirilen araştırmada,
Türkiye konut fiyatlarında artışın en fazla beklendiği ülke olurken; bu oran Avrupa'da yüzde
56'da kaldı. Türkiye'deki katılımcıların yüzde 55i faiz oranları düştükçe konut fiyatlarının
yükseleceği görüşünü taşırken; faiz oranlarındaki düşmenin konut fiyatlarını da
düşüreceğini düşünenlerin oranı ise yüzde 14 düzeyinde bulunmaktadır151.
Aynı araştırmaya göre; Avrupa genelinde araştırmaya katılanların yüzde 46’sı ev almayı
tamamen bir yatırım olarak görürken; Türkiye de ise bu oran yüzde 79'a çıkmaktadır.
Türkiye'de her beş kişiden dördü ev almayı yatırım olarak nitelendirmektedir. Araştırmaya
göre, ev alabilmek için "kenarda birikiminin olması" Türkiye'de yaşayanlar için Avrupa
genelindeki kadar önemli bir kriter olmazken; Türkler için ev almaya karar verme aşamasında
en etkili üç unsur; hane geliri, ev fiyatları ve kredi faiz oranları olarak sıralanmaktadır.
2014 yılı ile 2015 yılında Türk Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü etkileyen ile etkilemesi olası
unsurları şöyle özetleyebiliriz;
Yabancı yatırımcı ilgisinin artarak devam etmesi
2013 son çeyreği ile 2014 ilk yarısı beklemeye geçip talebini erteleyen yatırımcının
konut alımları, 2014 yılını rekorla tamamlaması ve bu eğilimini 2015 yılına taşıması;
Türkiye’nin yakın ve içinde bulunduğu coğrafyada jeopolitik önemin devam etmesi;
Kredi faizlerindeki oynaklık ve yukarı yönlü eğilime rağmen yatırımcının bu dönem
itibarı ile faiz yükselişine karşı hassasiyetinin az olması; faiz giderlerinden daha hızlı
konut fiyatlarının yükselmesi ve bu yönlü beklentiler,
İstanbul’un marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcı ilgisi görmesi
İstanbul’un finansal bir merkez olması için yapılan çalışmalar
Alt yapı projelerinin cazibe merkezi ve ilgi yaratması (özellikle Körfez geçişi, 3.Boğaz
Köprüsü, İstanbul Boğazında Yapılan Tüp geçit projeleri, Üçüncü Hava Limanı, büyük
şehirlerin hemen hemen tamamında görülen raylı taşıma ve metro projeleri ile Kanal
İstanbul çalışmaları oldukça dikkat çekmektedir.)
151 http://www.ntvpara.com/haberler/emlak/turkiye-de-konut-fiyatlari-artacak,22.Eylul.2015 s.1
[187]
Ulaşım araç ve olanaklarının giderek artması sonucu büyük şehir çevrelerinin
genişlemesiyle hinterlandının büyümesi
Kentsel dönüşümüm ve buna bağlı düzenlemelerin hayata geçirilmeye devam etmesi
Sektörle doğrudan ilgili işletmelerin giderek daha profesyonel yönetilmesinin
sağladığı avantajlar;
Köyden kente devam eden göç
Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talep
Çekirdek aile kavramının değişmesi, evlenme ve boşanmalar nedeniyle artan konut
ihtiyacı
2001 Krizinden sonra oldukça hızlı büyüyen kişi başına düşen gelir ve finansal
kolaylıklar;
Gerek talep gerek arz yönlü konut piyasasının giderek daha rasyonelleşmesi ve
esnekliğe sahip olması,
Konut fiyat gelişmelerini takip eden yatırımcıların; fiyat artışı düşük olan bölgelerden
de konut almaya başlaması ve Tüm Türkiye genelinde talep göstermeleri152
Ülkemizde genellikle seçim öncesi dönemlerde görülen konut ve otomotiv talebini
erteleme eğilimi bu yıl görülmemekte olup aksine her iki sektörde oldukça canlı bir
yapı gözlenmektedir. Bunun temel nedenleri olarak daha sonraki dönemlerde talep
artışının süreceği beklentisi ve döviz dalgalanması kaynaklı fiyat oynaklıklarına karşı
tüketiciler tarafından alınan bir tür koruma yöntemi olarak görülebilir.
Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önemlerin sektörü canlı tutması
İnşaat ve gayrimenkul sektörünün, ’menkul kıymetler’ yolu ile gerek kaynak gerekse
küçük yatırımcıya ulaşması için gerekli hukuki ve idari sürecin sonuna gelinmesi ve bu
tip araçlara uluslararası fonların ilgi göstermesi olarak ifade edilebilir.
Bir önceki konut raporumuzda belirtiğimiz üzere 2015 yılının ilk dokuz aylık bölümünde
konut sektöründe canlılık beklenin üstünde sürmüştür. Kalan üç aylık süreçte mevsimsel ve
konjonktürel etkileri bir yana bıraktığımızda satış canlılığının sürmesi beklenmelidir.
Fiyatlarda ise daha tedrici ve dengeli bir artış gözlenebilir. Ancak ekonomiyi etkileyen
gelişmeler (Fed Kararı, iç sosyoekonomik ve jeopolitik gelişmeler, gelişmekte olan ülke kur ve
faizlerindeki değişmeler gibi) unsurlar talepte geçici bir dalgalanma yaratabilir. Türkiye
genelinde fiyatların ortalamadan az arttığı bölgelerde önümüzdeki altı aylık süreçte, yatırım
152 Daha önceki bölümlerde fiyat analizleri yapılan Van/Bitlis/Hakkâri bölgesi ile Artvin/Giresun/Ordu/Trabzon bölgesinde
negatif fiyat artışlarının pozitife dönmesi ve satış sayılarındaki nispi artış bu durumun göstergesi olarak düşünülebilir
[188]
amacıyla talep artışı görülebilir. İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara, Antalya gibi
şehirlerimizdeki dinamik talep ile esnek arz yapısının sürmesi beklenmelidir.
Yukarıda detaylı olarak bahsettiğimiz gibi, Türkiye konut piyasasını etkileyen temel
unsurlardan olan nüfus artışı, göç ve konutun yatırım aracı olarak görülmesi talebi hala canlı
tutmaktadır. Özellikle yerli ve yabancı yatırımcılar açısından konutun, hem kira geliri ile
düzenli gelir sağlaması, hem de değer artışı ile reel bir getiri sağlayabilmesi doğru kriterleri
taşıyan projelerde talebi arzın üstüne çıkarmaktadır.
Konut sektörü özelinde hem arzı hem de talebi etkileyen pek çok unsur bulunmaktadır. Bu tip
kıstasların en önemlileri arasında; projelerin konumu, mimarisi, sosyal yaşam alanları ve
ulaşım kolaylıkları gibi alıcının kararını etkileyen unsurlar yer almaktadır. Ancak bunlarla
birlikte gerek talep kararları açısından gerekse arzın satış kolaylığı yönünden, konutun
finansmanında kolaylık sağlanması diğer şartlar ne olursa olsun önemli ölçüde alım kararını
hızlandırmaktadır. Buna en yakın ve güzel örnek, Emlak Konut’un Temmuz ayında satışa
sunduğu Ispartakule Evleri projesine gelen yüksek taleptir. Düşük ön ödeme, konut teslimine
kadar ödemenin olmaması ve 10 yıl TÜFE endeksli vadelendirme sayesinde satışa çıkarılan
1500 konuta 11.400 başvuru gelmiş ve noter çekilişi sonucu satışlar gerçekleşmiştir. Emlak
Konut’un alıcı açısından güven unsuru olmasının yanı sıra finansman modellerinde öncülük
yapması sektör için önemli bir rehberlik niteliğindedir.
Diğer yandan inşaat firmalarının uzun vadeli güçlü bir finansman modeli ile desteklenmesi
benzer satış modellerinin çoğalmasını sağlayarak talebin arz ile buluşmasını
kolaylaştıracaktır. Bu finansman modelinin en güzel örneği gayrimenkul sertifikalarıdır.
Gerek finansman temelli arzı destekleyen gerekse de talepte kolaylık sağlayan sertifika, ve
konut kredisine dayalı menkul kıymetler sektör açısından uzun vadeli önemli bir finansman
kaynağı olacaktır. İlgili hukuki altyapısı büyük ölçüde tamamlanan bu tip enstrümanların
hayata geçmesi hem sektör hem de sermaye piyasaları açısından yeni bir olanak sağlayarak
sektörün daha istikrarlı bir yapıya kavuşmasına yardımcı olacaktır.
[189]
KISALTMALAR
ABD: Amerika Birleşik Devletleri AB: Avrupa Birliği BDDK: Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurumu BRIC: Brezilya, Rusya, Hindistan ve Çin den oluşan ülkelerin kısa adı BIS: Uluslararası Ödemeler Bankası BOE: İngiltere Merkez Bankası BOJ: Japon Merkez Bankası PBOC: Çin Merkez Bankası CDS: Kredi Geri Ödeme Sigortası DB(WB): Dünya Bankası ECB: Avrupa Birliği Merkez Bankası EUROSTAT: Avrupa Birliği İstatistik Kurumu FED: Amerika Birleşik Devletleri Merkez Bankası GMYO: Gayri Menkul Yatırım Ortaklığı GSYH (GSYİH): Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla GYODER: Gayri Menkul Yatırım Ortaklıkları Derneği IMF: Uluslararası Para Fonu OECD: Avrupa Ekonomik İş Birliği Teşkilatı OPEC: Petrol İhraç Eden Ülkeler İşbirliği Teşkilatı OVP: Orta Vadeli Program GOÜ: “Gelişmekte Olan Ülkeler GÜ: Gelişmiş Ülkeler PPK: Para Politikası Kurulu SAGP: Satın alma Gücü Paritesi SPK: Sermaye Piyasası Kurulu TOKİ: Toplu Konut İdaresi TBMM: Türkiye Büyük Millet Meclisi TCMB: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası TÜFE: Tüketici Fiyat Endeksi TÜİK: Türkiye İstatistik Kurumu TKFE: Türkiye Konut Fiyat Endeksi TKGM: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TYKFE: Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi Yİ-ÜFE: Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi UN: Birleşmiş Milletler WEO: Dünya Ekonomik Görünüm Raporu
[190]
KAYNAKÇA
Alp. A, Yılmaz Ufuk, ’Gayri Menkul Finansmanı ve Değerlemesi ’IMKB yayını 3.Basım, Aralık
2007,İstanbul
Akerlof, G ve Shiller. R, ’Hayvansal Güdüler’ İstanbul, Ocak 2010
Aslı Sat Sezgin, ’Rusya’daki Ekonomik Gelişmelerin Türkiye’deki Sektörlere Olası Etkileri’ İş
Bankası Bilgi Notu, Mart 2015,İstanbul
Aşkın, Mustafa ’Gayrimenkul Analizi ve Değerleme Yöntemleri’ TBB Seminer Notu
(Yayınlanmamış), 2009,İstanbul
Ak Yatırım,’Global Görünüm’,4 Eylül 2015,İstanbul
BDDK, ’Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri’ Aralık 2014-Ankara
BDDK ,’Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri’ -Haziran 2015, Ankara
Bank For The İnternational Settlements (BIS), ’Annual Report,84th.’ 29 June 2014,Basel
Bank For The İnternational Settlements (BIS), ’Residentail property price developments-forth
quarter of 2014’, 2014 Basel
Bank For The İnternational Settlements (BIS),’Quarterly Review-İnternational Banking and
Financial Market Developments, September 2015,Basel
Büyükduman, Ahmet, ’Bir Kent Efsanesi, Konut Balonu’, Scala Yayınevi, 2014,İstanbul
Cansen, Ege, ’Hürriyet Gazetesi’, 25 Aralık 2010
Cushman and Wakefield,’Winning in Growth Cities-2014/2015’ London,2015
Cushman & Wakefield,’Research Brief-Turkish Housing Market:Price Bubble’,September,2014
Catherine L. Mann,’OECD Interim Economic Outlook-Puzzles and uncertainties’16 September
2015 Paris
Ekonomi Bakanlığı, ’Ekonomik Görünüm’ Haziran 2014,Ankara
Ekonomi Bakanlığı, ’Ekonomik Görünüm’ Eylül 2014,Ankara
Ekonomi Bakanlığı,’ Ekonomik Görünüm’, Kasım 2014,Ankara
Erdem Başçı; ’Türkiye Bankalar Birliği Sunumu’ 06 Nisan 2015
Erdem Başçı; Temel Ekonomik Gelişmeler, TCMB-27 Mart 2015
Erdem Başçı, ’Türkiye Bankalar Birliği ve Katılım Bankaları Birliği Sunumu’ 21 Ekim 2014
Ergül, Nuray, ’İnşaat Sektöründe Globalleşmenin Etkileri’, Vergi Sorunları Dergisi, Sayı: 227,
Ağustos 2007
Ergun, Türeoğlu, ’Konut Finansmanı Sisteminde Taşınmaz Değerlemesi’, SPK Yayın no:211, 2009,
İstanbul
Emlak Konut GMYO A.Ş ‘2014 Yılı III. Çeyrek Faaliyet Raporu’, 2014,İstanbul
Emlak Konut GMYO,A,Ş,’2013 Yıllık Faaliyet Raporu’,2014,İstanbul
Emlak Konut GYO A.Ş, ’Gayrimenkul ve Konut Raporu’ Eylül,2014,İstanbul
Emlak Konut GYO A.Ş, ’Gayrimenkul ve Konut Raporu’ Haziran,2015,İstanbul
Emlak Konut GYO A.Ş., ‘2014 İlk Çeyrek Faaliyet Raporu’, İstanbul,2014
Emine, Torun Salih, Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı, 4.Baskı, Gazi Kitapevi, 2007 Ankara
Deloit ,The Real Estate Sector İn Turkey, 2103
Hazine Müsteşarlığı, ’Türkiye Ekonomisi’ Mart 2015, Ankara
[191]
GYODER. ’Türkiye Gayrimenkul Sektörü Temel Göstergeleri -2013’ İstanbul,2014
Günlük. G. Şenesen, Kaya T, Şenesen. Ü, Ekonomi Dergisi, ’İnşaat Kesimi İstihdam mı yaratıyor,
dışalımı mı uyarıyor?’ Cilt. 2, No. 3, Eylül 2013
Globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q2-2014-Global-house-price-boom continues,
Ekim 2014
İş Bankası ‘Sektörle İlgili 2015 Beklentileri’ İktisadi Araştırma Bölümü, Mart 2015
İş Bankası ‘Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler’ Nisan 2015
İş Bankası-İktisadi Araştırmalar Bölümü, ‘Dünya ve Türkiye Ekonomisinde ki Gelişmeler’ Eylül
2015,İstanbul
İş Bankası,’Aylık Emtia Bülteni’ Ağustos 2015,İstanbul
İş Bankası,’Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Eylül 2015,İstanbul
IMF, ’World Economic Outlook Database’,October,2013, Washington
IMF, ’World Economic Outlook Database’,October,2009, Washington’
Kalkınma Bakanlığı, ’Ekonomik Görünüm Raporu’, Nisan 2014
Kalkınma Bakanlığı, ’Orta Vadeli Plan’, Ekim 2014
Karapınar Aydın, Bayırlı Rıdvan, Bal Hasan, Altay Adem, Bal Emine, Torun Salih, Gayrimenkul
Değerleme Uzmanlığı,4.Baskı, Gazi Kitapevi,2007 Ankara
Kaya, Aslı, ’Türkiye de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile
Belirlenmesi’, TCMB Uzmanlık Yeterlilik Tezi-Yayınlanmamış, Ankara, 2012
Kansu, Aydan. ’Konut Balonundan Finansal Krizler: ABD Mortgage Krizi’, Scala Yayınevi, İstanbul,
2100
McKinsey Global Instıtute, ‘Global Growth Can Productıvıty Save The Day In Agıng World’,
January 2015
McKenzie.D,Richard.J,Betts.M,’Essential of Real Estate Economics’ 5th Publishing, Thomas
S.West,2006
Hazine Müsteşarlığı,’Türkiye Ekonomisi,Eylül 2015,Ankara
Halk Yatırım,’ Makroekonomik Özel Not-Türkiye Konut Sektörü’ 23 Mart 2015,İstanbul
Okay, Güçlü, ’Mortgage Sistemi ve Mortgage Kredilerinin Gelişimini Etkileyen Faktörlerin Analizi:
Türkiye Örneği, ’T.C. Marmara Üniversitesi Yayınları No:784, Kasım. 2010
Pwc&Urban Land Institute,’Emerging Trends in Real Estate Europe’,2015 London
Pwc.’World in 2050-The BRICs and beyond prospects,challanges and opportunities’,January
2013 London
PwC.’Real Estate-2020,Building the Future’. 2014
PwC,World in 2050 Report
Shiller.R.J,’İstanbul Konferansı’ 17 Haziran 2014
JLL,’Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor-Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü, Şubat
2015,İstanbul
The World Bank,’Turkey’s Transtitions’ Report No.90509-TR,December 2014, Washington
TCMB ’Konut Fiyat Endeksi-Aralık 2014’ İstatistik G.M. 4 Mart 2015
TCMB, ’Finansal İstikrar Raporu’, Kasım 2014, Sayı,19, Ankara
TCMB ,Finansal İstikrar Raporu, Mayıs 2015, Sayı.20,Ankara
TCMB, ’Enflasyon Raporu’, 2014,Sayı.II, Ankara
[192]
TCMB ’Enflasyon Raporu’2015,Sayı,I, Ankara
TCMB, ’Enflasyon İstikrar Raporu’ Sayı.III, 2015, Ankara
TCMB, ’Temel Ekonomik Gelişmeler’, Araştırma ve Politika Genel Müdürlüğü,11.Eylül.2015
Ankara
Türeoğlu,Ergun,’Konut Finansmanı Sisteminde Gayrimenkul Değerlemesi’ SPK Yayınları
No:211,Ankara
Türkiye Müteahhitler Birliği, İnşaat Sektörü 2023 Vizyonu, Sorun ve Çözüm Önerileri’, Mart 2011
TÜİK, ’İnşaat İşgücü Girdi Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2015’ , Sayı: 18606, 28 Ağustos
2015
TÜİK; ’İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2014’, Sayı: 18610 16 Eylül
2015
TÜİK,’ Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2014’Sayı: 18616 28 Ocak 2015
TÜİK,’Bülten’, sayı.15844,14.02.2013
TÜİK; ‘Haber Bülteni’ Sayı: 18729, 10 Eylül 2015
TÜİK, ’Sektörel Güven Endeksleri’ , Sayı: 18834, 25 Ağustos 2015
TÜİK, ‘GSYH-İkinci Çeyrek Rakamları’ Sayı: 18729, 10 Eylül 2015
TÜİK, ’Yapı İzin İstatistikleri, Ocak-Aralık, 2014, sayı: 18612, 24 Şubat 2015
TÜİK, ’Yapı İzin İstatistikleri, Ocak-Haziran-2014, Sayı: 18614, 26 Ağustos 2015
TÜİK, ’Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2015, Sayı: 18686 22 Temmuz 2015
TÜİK, ’Bina İnşaatı Maliyet Endeksi, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2015, Sayı: 186852, 1 Nisan 2015
TÜİK, ’Konut Satış İstatistikleri, Ağustos 2015, Sayı: 18559, 22 Eylül 2015
TÜİK, ’Satın Alma Gücü Paritesi, 2014, Sayı: 21503, 19 Haziran 2015
TOKİ, ’Kurum Profili,2010-11
TOKİ, ’Konut Üretim Raporu’ 16.09.2015
Tapu ve Kadastro Kanunu
Türk Ticaret Kanunu
Sermaye Piyasası Kanunu
[193]
WEB SİTELERİ
B. Bernanke; http://www.brookings.edu/blogs/ben-bernanke/posts/2015/03/30-why-interest-
rates-so-low#.VRk-0IwtF84.twitter, 30.03.2015
Draghi, M, http://www.ecb.europa.eu/press/pressconf/2014/html/is140605.en.html, 5.6.2014
Draghi, M, http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1673077-draghi-tesvigin-
etkileri-icin-zaman-gerekli, 27 Kasım 2014
Draghi, M, http://www.dunya.com/dunya/avrupa/ecb-piyasalari-paraya-bogacak-
250960h.htm, 22.Ocak 2015
Dünya Gazetesi, ’http://www.dunya.com/moodysten-turkiyeye-ovgu-243250h.htm’, 31.10 2014
Milliyet Gazetesi,’http://www.milliyet.com.tr/araplar-kac-metrekare-mulk-aldi--konut-
1981579/’ 9.12.2014
IMF, WEO, ’http://www.imf.org/external/ns/cs.aspx?id=29’,Ekim 2014
J.Yellen, http://www.cnbce.com/haberler/finans/yellen-faiz-artisi-bu-yil-olabilir, 28.03.2015
World Bank,’http://www.worldbank.org/tr/news/press-release/2014/10/08/cloudy-outlook-for-
growth-in-emerging-europe-and-central-asia,Ekim 2014
The New York Times, ’http://www.nytimes.com/2014/12/14/upshot/home-buyers-are-
optimistic-but-not-wild-eyed.html?smid=tw-share&_r=0&abt=0002&abg=0’ 13 Aralık 2014
The Guardian,’http://www.theguardian.com/commentisfree/2015/mar/29/housing-reaching-
tipping-point-shelter-new-ers-focus-e15?CMP=share_btn_tw’ 29 Mart 2015
The Economist,’ http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre-
industrial-economy-has-returned-constraint-
growth?fsrc=scn/tw_ec/the_paradox_of_soil’ 4 Nisan 2015
www.economist.com http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-
house-prices
http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Q2-2015-Global-house-price-boom-
continues-and-includes-Europe-North-America-and-Asia
http://kanalfinans.com/haberler/istanbul-avrupa-gayrimenkul-pazarinda-cekim-
gucu-en-yuksek-6-pazar/
http://www.ibb.gov.tr/sites/ks/tr-TR/0-Istanbul-Tanitim/konum/Pages/Ekonomi.aspx
http://www.istanbulkulturturizm.gov.tr
http://www.jll.com.tr/turkey/tr-tr/haberler/56/istanbul-son-5-yilda-dunyanin-en-cok-gelisen-
sehri
http://www.economist.com/news/briefing/21647622-land-centre-pre-industrial-economy-has-
returned-constraint-growth?fsrc=scn/tw_ec/the_paradox_of_soil
http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/28338910.asp
http://manset.at/wp-content/uploads/2015/03/Fed-balance-sheet.jpg
http://ec.europa.eu/eurostat
http://www.ntvpara.com/haberler/finans/fed-in-piyasalara-etkisi,18 Eylül 2015
[194]
http://www.emlakkonut.com.tr/_Assets/Upload/Images/file/Faaliyet-Raporu-2014-9-
ayl%C4%B1k.pdf İstanbul, Ekim, 2014
http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1818387-cin-yuan-referans-kurunda-
20-yilin-en-sert-dususunu-gerceklestirdi 11.08.2015
https://agenda.weforum.org/2015/09/which-countries-are-experiencing-negative-
growth/?utm_content=buffera836a&utm_medium=social&utm_source=twitter.com&
utm_campaign=buffer
http://www.haberturk.com/yazarlar/abdurrahman-yildirim-1018/1048954-ne-altin-
ne-borsa-ne-faiz-turkiyede-mekan
http://www.ekonomi.gov.tr/
www.fitchratings.com/site/fitch-home/pressrelease?id=991023 18.Eylül 2015 s:1
http://tr.wikipedia.org/wiki/%C3%9Clkeler_listesi
http://www.ekonomi.gov.tr/portal/faces/eko/ekonomiInline2?_afrLoop=11714228007
20695&_afrWindowMode=0&_afrWindowId=1woz7fnfd_58#!%40%40%3F_afrWindowI
d%3D1woz7fnfd_58%26_afrLoop%3D1171422800720695%26_afrWindowMode%3D0
%26_adf.ctrl-state%3D1woz7fnfd_82
http://www.paraborsa.net/i/artilari-ve-eksileriyle-turkiye-ekonomisinin-2015-gorunumu/
http://emlakkulisi.com/turkiyenin-2014-emlak-haritasi-yayinlandi/350384
http://www.cnbce.com/foto-galeri/kiralarin-en-cok-arttigi-10-cadde
http://www.milliyet.com.tr/2015-in-en-iyi-yatirim-pazari-konut-2022970/?ref=milliyet_anasayfa
http://emlakkulisi.com/gyoderden-mipim-2015-icin-istanbul-ve-marmara-bolgesi-
raporu/352522
http://emlakkulisi.com/konut-kredisi-faiz-oranlari-12-marttan-beri-ilk-kez-guncellendi/359168
http://www.reidin.com/news/showNews/tr_emlkhbr-tremlkhbr-20150320-1/turkiye-konut-
fiyat-artisinda-dunya-ikincisi.html
http://www.businessht.com.tr/emlak/haber/1057535-istanbulda-konut-balonu-var-mi
http://www.aa.com.tr/tr/u/483424--turkiyede-quot-yasamaya-degen-quot-illeri
http://www.keepeek.com/Digital-Asset-Management/oecd/employment/oecd-employment-
outlook-2014_empl_outlook-2014-en#page168
http://www.theguardian.com/commentisfree/2015/mar/29/housing-reaching-
tipping-point-shelter-new-ers-focus-e15?CMP=share_btn_tw
http://www.hurriyet.com.tr/dunya/28845005.asp,27 Nisan 2015 s.1
http://www.brookings.edu/blogs/ben-bernanke/posts/2015/03/30-why-interest-rates-so-
low#.VRk-0IwtF84.twitter
http://www.bloomberght.com/haberler/haber/1754005-cinin-emlak-adimlari-hisseleri-
destekledi
http://www.xn--emlakfrsatlar-89bh.com/konut-kredisi/1279-kredi-kullanan-kisi-sayisi-15-
milyon-kisiye-ulasti.html?utm_source=dlvr.it&utm_medium=twitter
[195]
http://www.milliyet.com.tr/insaat-sektoru-canliligi
koruyor/ekonomi/ydetay/2041766/default.htm
http://www.hurriyetemlak.com/il_il_son_konut_fiyatlari!/foto_galeri?sParam=JOUcx
p4BofI=&p=8
https://agenda.weforum.org/2014/12/how-to-manage-house-price-booms/
http://www.toki.gov.tr/AppResources/UserFiles/files/FaaliyetOzeti/ozet.pdf
www.spk.gov.tr/apps/kyd/iletisim.aspx?ctype=gyo
http://www.ntvpara.com/haberler/emlak/turkiye-de-konut-fiyatlari-artacak
http://www.ntvpara.com/haberler/dis-haber/gurria-turkiye-ekonomisi-toparlaniyor
http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18535
http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18656
http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18606
http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18616
http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18834
http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18686
http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18614
http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=18559
[196]
YASAL UYARI
Gayrimenkul ve Konut Sektörü Raporu, tüm menfaat sahipleri ile kamuoyunu bilgilendirmek
amacıyla hazırlanmıştır. Rapor, her hangi bir yatırım kararı için temel oluşturma amacı taşımaz.
Raporda yer alan ileriye dönük görüş ve tahmini rakamlar, raporu hazırlayan DALFİN FİNANSAL
KURUMSAL İLETİŞİM VE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD. ŞTİ. tarafından, EMLAK KONUT GYO A.Ş
için özel olarak hazırlanmış olup, hazırlayan kişilerin analiz ve gelecekle ilgili görüşlerini
yansıtmaktadır. Söz konusu tahminlerin gerçekleşmeleri, ileriye dönük tahmini rakamları
oluşturan değişkenlere ve varsayımlara bağımlı olarak farklılık gösterebilir.
Raporda yer alan, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım
danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen
bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde
sunulmaktadır. Herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da getiri vaadi olarak
yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun
olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi
beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam
ve doğru olduğu garanti edilemez. içerik, haber verilmeksizin değiştirilebilir. Tüm veriler, DALFİN
FİNANSAL KURUMSAL İLETİŞİM VE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD. ŞTİ. tarafından güvenilir
olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya
çıkabilecek hatalardan Gerek EMLAK KONUT GYO A.Ş., gerekse de DALFİN FİNANSAL
KURUMSAL İLETİŞİM VE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ LTD. ŞTİ. sorumlu değildir.