UNIVERZA V MARIBORU EKONOMSKO-POSLOVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

FINANCIRANJE GRADBENIH INVESTICIJ

Kandidatka: Anja Anclin Študentka izrednega študija Številka indeksa: 81461464 Program: visokošolski strokovni Študijska smer: Finance in bančništvo Mentor: dr. Dušan Zbašnik

Velenje, april 2008

2

PREDGOVOR Za navedeno temo sem se odločila, ker je zame zelo zanimiva, saj se v našem podjetju ukvarjamo s trženjem gradbenih investicijskih del. Na investicijskem področju nastopamo kot ponudniki investicijskega blaga (izdelkov in storitev). Ker je trženje širok pojem, sem se odločila, da predstavim področje financiranja, ki je tudi moja študijska smer. Investicije v podjetjih in na področju gospodarske infrastrukture so osnova za dolgoročno stabilno rast slovenskega gospodarstva in za ohranjanje njegove konkurenčne sposobnosti v pogojih, ko je Slovenija pospešeno vključena v gospodarske tokove združene Evrope. Konkretne odločitve o investicijah in načinu financiranja se sprejemajo na mikro nivoju v podjetjih in finančnih inštitucijah, kjer imajo nosilci poslovnih odločitev večkrat povsem drugačne poglede od nosilcev makro-ekonomske politike o temeljnih problemih financiranja investicij in delovanju finančnega sistema (Simoneti 1998,1). Ko nastopamo pred investitorjem je potrebna skupna predstavitev lastne dejavnosti (storitve, izdelki, projekti) doma in v tujini, predstavitev referenčnih objektov in jamstvene možnosti (jamstvo za kvaliteto, doseganje rokov, itd.). Velik pomen imajo bančne garancije prvovrstnih bank. V prvih letih po osamosvojitvi in izgubi tradicionalnih trgov je obstajala velika negotovost glede pogojev gospodarjenja v prihodnosti. Podjetja so se ukvarjala predvsem s svojim preživetjem in večje investicije so bile tako iz razumljivih razlogov velikokrat odložene. Na področju gospodarske infrastrukture je Slovenija doslej financirala investicije predvsem na tradicionalen način, to pomeni s pretežnim naslanjanjem na proračunske vire države ter na njeno zadolževanje v tujini (Simoneti 1998,1). Poslovne banke so najpomembnejše posrednice finančnih presežkov v Sloveniji in so obdržale najpomembnejšo vlogo pri financiranju podjetij. Terjatve poslovnih bank do nedenarnih sektorjev so se v obdobju po osamosvojitvi do leta 1995 nenehno povečevale tako realno, kot tudi relativno v strukturi celotnih sredstev bank.

3

KAZALO VSEBINE

stran PREDGOVOR……………………………………………………………………………..2 KAZALO VSEBINE………………………………………………………………………3 1 UVOD…………………………………………………………………………………..4

1.1 Opredelitev področja in opis problema……………………………………………..4 1.2 Namen, cilj in osnovne trditve……………………………………………………...4 1.2.1 Namen………………………………………………………………………...4 1.2.2 Cilj…………………………………………………………………………….5 1.2.3 Osnovne trditve……………………………………………………………….5 1.3 Predpostavke in omejitve raziskav………………………………………………….6 1.4 Predvidene metode raziskovanja……………………………………………………6

2 SPLOŠNO O INVESTICIJAH IN IZVAJANJU INVESTICIJSKIH DEL……….7 2.1 Vrste investicij………………………………………………………………………7 2.2 Investicijska dela……………………………………………………………………9

3 UDELEŽENCI V INVESTICIJSKI DEJAVNOSTI………………………………10 3.1 Pojmovanje investicijskega objekta………………………..……………………...10 3.2 Poslovni proces za realizacijo gradbenega investicijskega objekta…………….…10 3.3 Subjekti, ki sodelujejo v gradbeni investicijski dejavnosti in odnosi med njimi….11

3.3.1 Investitorji…………………………………………………………………...12 3.3.1.1 Motivi tujih investitorjev za gradbeno dejavnost pri nas……………16 3.3.2 Banke…………………………………………………………………….….18 3.3.3 Ponudniki investicijskega blaga (izdelkov in storitev) oz. izvajalci gradbenih investicijskih objektov…………………………………………...18 4 FINANCIRANJE GRADBENIH INVESTICIJ…………………………………...20

4.1 Financiranje na strani investitorja oz. kupca gradbene investicije…………….….20 4.2 Financiranje na strani izvajalca oz. prodajalca gradbene investicije……………...22 4.3 Finančne institucije s poudarkom na bankah……………………………………...26 4.4 Instrumenti zavarovanja………………………………………………..……….…27

4.4.1 Bančne garancije………………………………………………………….....27 4.4.1.1 Garancija za dobro izvedbo posla…………………….……………..31 4.4.1.2 Garancija za vrnitev predplačila………………………………….....32 4.4.1.3 Garancija za odpravo napak v garancijski dobi…………………......32 4.4.1.4 Bančna plačilna garancija………………………………………..….33 4.4.2 Poroštvo………………………………………………………………..…....33 4.4.3 Menica……………………………………………………………………....34 4.4.4 Zastava nepremičnin………………………………………………………...35 5 SKLEP………………………………………………………………………………..37 6 POVZETEK………………………………………………………………………….38 7 LITERATURA……………………………………………………………………....41 8 VIRI…………………………………………………………………………………..42 Priloge

4

1 UVOD 1.1 Opredelitev področja in opis problema V svojem diplomskem delu bom opredelila financiranje gradbenih investicij. Investitor oziroma naročnik gradbenega objekta je podjetje, ki želi zgraditi objekt za opravljanje svoje dejavnosti v Sloveniji, izvajalec investicijskega objekta pa je slovensko gradbeno podjetje. Poleg teh dveh subjektov nastopa še banka kot posojilodajalec investitorja, lahko tudi izvajalca in kot garant za plačilo in za izvedeno delo. V svojem delu želim opisati vse te tri subjekte, ki nastopajo pri gradbenih investicijah. Investitorji so kupci investicijskega objekta in imajo interes investirati. V zadnjem času opažamo, da obstajajo tuji investitorji, ki pri nas širijo svoje verige nakupnih trgovskih centrov. Le-tem dajem v svoji nalogi poudarek. Zanje opisujem tudi kakšne motive imajo, da investirajo v Slovenijo. Za svoje investicije investitorji potrebujejo kapital. Idealno bi bilo, da bi razpolagali z lastnim kapitalom, katerega bi potrebovali za celoten investicijski objekt oz. za postavitev nakupnega centra. Možnost bi bila tudi, da za tovrstno vlaganje pridobijo družabnike in ustanovijo družbo, v katero potem skupaj vložijo deleže v višini potrebnega zneska. Potem bi moral investitor svojim družbenikom izplačati le dividende. Ker pa investitorji večinoma ne razpolagajo s tolikšno višino potrebnega kapitala, morajo k sodelovanju povabiti banko, pri kateri zaprosijo za kredit. Investitor mora v takšnem primeru vračati anuitete. Pri banki mora zaprositi za kreditiranje za nakup parcele oz. zemljišča in za izgradnjo investicijskega objekta. Banka od investitorja v zameno zahteva jamstvo za vračilo kredita, navadno je to zastava nepremičnine. Banka je torej drugi subjekt pri gradbenih investicijah. Banka nastopa tudi v vlogi garanta tako investitorja kot tudi kupca. Nato obstajajo še izvajalci investicijskih del. V našem primeru bodo to praviloma prodajalci kompletnega objekta z zemljiščem. Diplomsko delo temelji tudi na investicijah, saj sta funkciji financiranje in investiranje med seboj zelo močno povezani. Da obstaja ena brez druge je nesmisel oziroma celoten objekt je neizvedljiv. Financiranje je zagotavljanje oziroma preskrba lastnega ali tujega kapitala za potrebe investiranja. Investiranje pa je poraba zbranih sredstev za gradnjo investicijskega objekta. V primeru, da imamo finance in nimamo ideje takrat kreditiramo nekoga, ki ima idejo. Če pa imamo idejo in ni financ iščemo nekoga, ki bi bil pripravljen vložiti višek kapitala v investicijo. Ker gre v poslih realizacije kompletnih investicijskih objektov za visoke vrednosti morajo biti dela in plačila zavarovana, s tem v zvezi zato opisujem še jamstva: bančne garancije, poroštvo, menice in zastavo nepremičnin. 1.2 Namen, cilj in osnovne trditve 1.2.1 Namen S pomočjo kompilacije (povzemanje spoznanj domačih in tujih avtorjev) dosedanjih strokovnih del želim prikazati pomen financiranja pri gradnji investicijskih objektov. Prikazati hočem kako pomembno je dogovoriti pravilen način plačevanja, saj ni samo pomembno kakšna je pogodbena cena. S pravilnim načinom plačevanja mislim na

5

izvajalca gradbenih del, ki mora med gradnjo objekta tekoče razpolagati s sredstvi za plačilo materiala, storitev, svojih delavcev, svojih podizvajalcev ipd. Pri tem želim smiselno uporabiti praktično znanje, ki sem ga pridobila v podjetju, kjer sem zaposlena. Približati želim poznavanje odnosov, ki so med investitorjem, izvajalcem in banko. 1.2.2 Cilj Cilj naloge je prikazati relacije med tremi subjekti: izvajalcem, investitorjem in banko s poudarkom na financiranju in s tem v zvezi z jamstvi. Eden izmed možnih investitorjev je tuji investitor, zato opisujem tudi motive tujih investitorjev. 1.2.3 Osnovne trditve Financiranje investicij je najpomembnejša zadeva vsakega investitorja. Odločiti se kakšna sredstva bi bilo najprimerneje izbrati za investicijo ni enostavno. Ali izbrati lastna ali tuja sredstva ali kombinacijo? Investitor si mora zagotoviti financiranje pod najugodnejšimi pogoji. V primeru, da se investitor odloči za tuje financiranje pri tretji osebi – na primer banki, mora z njo dogovoriti najugodnejše pogoje kreditiranja - najnižjo obrestno mero za odplačilo kredita, dogovoriti pravico do moratorija (vsaj eno leto). Tudi drugi stroški, kot so stroški odobritve kredita, pravni stroški in ostali stroški naj bodo čim ugodnejši. Dobro je, da pri različnih bankah poizvemo pogoje in nam naredijo amortizacijske načrte ter nato izberemo najugodnejšo. Velikokrat banke zahtevajo lastno udeležbo, zato je zelo pomembno, da se z njimi dogovorimo, da nimamo lastne udeležbe, kar pomeni, da pri banki nismo zavezani imeti obveznega depozita, ki večinoma znaša kar 10 % vrednosti najetega kredita. Tudi za izvajalca je pomembno kako financira izvajanje del. Za izvajalca oziroma prodajalca investicijskih del so plačilni pogoji poleg cene zagotovo najpomembnejši pogodbeni element. Od plačilnih pogojev je odvisno ali bo moral najeti drage bančne kredite ali pa se bo objekt samofinanciral. Samofinanciranje je možno takrat, ko se izvajalec s investitorjem uspe dogovoriti za tranšen način plačevanja pogodbene vrednosti. Pri tranšnem načinu plačevanja gre dejansko za avansiranje. Seveda pa je vsaka tranša vezana na določena opravljena dela. Če dela niso opravljena, investitor ne bo hotel plačati naslednje tranše. V ta namen mora izvajalec narediti plan potrebnih sredstev za nemoteno opravljanje del in temu tudi vezati tranše. Investitor s tranšnim načinom plačil razbremeni izvajalca in mu omogoči, da se v celoti posveti realizaciji investicijskega objekta. Poleg financiranja so pomembna tudi dogovorjena jamstva. Priskrbo jamstev zahtevata tako kupec in prodajalec. Prodajalec oz. izvajalec investicijskega objekta zahteva jamstvo (bančno garancijo) za plačilo pogodbene cene. Kupec oz. investitor pa zahteva sledeča jamstva v obliki bančnih garancij: bančno garancijo za vračilo avansa, bančno garancijo za dobro izvedbo investicijskega objekta in bančno garancijo za odpravo napak v garancijski dobi.

6

Bančne garancije pomagajo odpravljati nezaupanje med pogodbenima partnerjema in tveganje, ki nastane med njima. S tem, ko za glavnim dolžnikom stoji garancijska banka se nezaupanje med partnerjema bistveno zmanjša. Zavarovanje plačil je možno skleniti na več načinov – tu ne gre le za bančne garancije. Eden izmed možnih načinov je tudi izročitev menice. Z menico se izdajatelj (trasant) zaveže, da bo plačal sam ali od njega pozvana oseba (trasat) meničnemu upravičencu (na menici določeni osebi – remitentu) ob določenem času in na določenem kraju na menici označeni znesek. Udeleženci v meničnem razmerju so: trasant (izdajatelj), trasat (pozvanec – tisti, ki mora menico plačati) in remitent (upravičenec – tisti, kateremu ali po čigar nalogu je treba plačati). 1.3 Predpostavke in omejitve raziskav Zaradi poslovnih skrivnosti bodo vsi podatki, ki jih bom uporabila v svojem diplomskem delu bodisi izmišljeni (v primeru zneskov), bodisi izpuščeni (v primeru pogodbenih partnerjev). Zaradi omejenega števila strani bom podrobno opisala le tiste zadeve, ki se mi zdijo bistvenega pomena za razumevanje zamišljenega problema, drugih zadev pa se bom le dotaknila. 1.4 Predvidene metode raziskovanja Iz različne strokovne literature in virov bom povzela osnovne definicije v povezavi s financiranjem gradbenih investicij. Iz internih virov podjetja bom smiselno uporabila praktične primere z upoštevanjem poslovne skrivnosti. Uporabila bom tudi grafične in tabelarične prikaze.

7

2 SPLOŠNO O INVESTICIJAH IN IZVAJANJU INVESTICIJSKIH DEL Investicije so zelo pomembne za posamezni poslovni sistem, kakor tudi za celotno narodno gospodarstvo, saj vplivajo tako na njihov razvoj kot tudi na rast. Obseg investicij, njihova sestava (struktura), predvsem pa njihova učinkovitost vplivajo na prihodnji razvoj poslovnega sistema samega. Odločitev o večji dolgoročni naložbi lahko prinese poslovnemu sistemu velik uspeh, lahko njegovo poslovanje upočasni, v primeru nepravilne odločitve pa pomeni lahko tudi njegov propad (Toplak 2005,155). Podjetja s svojo dejavnostjo pridobivajo denarna sredstva, del porabijo za tekočo potrošnjo, preostali prihranjeni del pa lahko naložijo realno (nakup nepremičnin, opreme) ali finančno in to neposredno na primer v obliki danega posojila drugemu podjetju ali preko finančnih posrednikov, tako da na primer vežejo depozit (Zalar 2005, 83). Izraz »investicija« izhaja iz latinščine, kjer izraz »investio« pomeni vlaganje. V ožjem smislu so investicije izdatek finančnih sredstev za nabavo trajnih dobrin – osnovnih sredstev, ki bodo poslovnemu sistemu služila dalj časa. V širšem smislu je investicija vsak izdatek, ki ima namen povečati prihodnji dohodek. »Kapital je skupni izraz za celoto blaga ali denarja, s čimer je možno v prihodnosti ustvarjati dohodek. V grobem uvrščamo med kapital vse tiste njegove oblike, s katerimi se lahko v prihodnje ustvarja dohodek, torej premoženje, nepremičnine, intelektualno lastnino, know – how, terjatve in gotovino« (Kenda, Bobek 2003, 75). Torej med investicije uvrstimo tako materialne kot nematerialne naložbe. Nematerialne naložbe - investicije v človeški kapital, postajajo v zadnjem času vedno bolj pomembne (Toplak 2005, 155). Čim večja je proizvodnja in čim manjša je tekoča poraba, tem večja je akumulacija in s tem neto formacija kapitala. Obseg investicij v določeni državi je lahko večji ali manjši od njene akumulacije (Kenda, Bobek 2003, 76). Investiranje je odvisno od vrste dejavnikov, kot so : razpoložljiva finančna sredstva samega poslovnega sistema, možnost pridobitve zunanjih virov za investiranje, pričakovana donosnost investicije, cena kapitala, zaupanje v oceno bodočih prodajnih možnosti, tehnični napredek. Zelo pogost razlog za investiranje je tudi izboljšanje delovnih pogojev, na primer, da se zmanjša hrup in okolja, ki se odraža v zmanjšanju količine izpustov škodljivih snovi v ozračje (Toplak 2005, 156). 2.1 Vrste investicij Obstajajo različne delitve investicij s strani različnih avtorjev. Ker je težko združiti vse prikazane delitve v eno združeno enotno delitev, saj avtorji investicije delijo po različnih kriterijih, si bomo pogledali nekaj zanimivih delitev. Ko govorimo o investicijah, ločimo bruto in neto investicije. Bruto investicije so vse investicije v kapitalne dobrine določenega gospodarstva v enem letu. Z drugimi besedami bi lahko dejali, da so celoten prirastek kapitala. Seveda pa je del investicij nastal tudi zato, ker je bil stari obstoječi kapital dotrajan in ga je bilo potrebno nadomestiti z novimi zgradbami in stroji. Če ta del investicij za zamenjavo dotrajanih kapitalnih dobrin, ki se jim je iztekla življenjska doba, odštejemo od bruto investicij, dobimo neto investicije (Hrovatin 1998, 191).

8

Naložbe se delijo (Vuk 1998, 10) na gospodarske in negospodarske. Gospodarske so : obnavljanje oz. razširjanje gospodarskih dejavnosti (ekstraktivne, bazične, predelovalne panoge) in infrastrukture (energetika, promet, PTT, komunala s celo vrsto storitev). Negospodarske pa so naložbe v šolstvo, zdravstvo, kulturo, šport, upravo (lokalno – državno). Po Zakonu o računovodstvu (SFRJ 12/89) pa ločimo naslednje naložbe : a) nematerialne naložbe :

- naložbe v R+R - patenti, licence, koncesije…

b) materialne naložbe : - naravna bogastva (zemljišča, gozd) - delovna sredstva (gradbeni objekti, oprema, večletni nasadi, osnovna čreda) - naložbe v pridobivanje naravnih bogastev in delovnih sredstev.

Investicije delimo tudi po namenu in sicer na : proizvodne in neproizvodne. Razmerje med njimi določa vlada na osnovi določenih zakonitosti (ekonomskih, tehničnih, socialnih,…). Investicije razvrščamo še na osnovi trga, kot sledi : a) znan trg – občina, država : komunala, elektro, PTT, infrastruktura, RTV – monopoli b) pravi trg – ponudba in povpraševanje c) nepravi trg – šolstvo, kultura, sociala; investicije izvaja država iz proračuna. Ena izmed delitev naložb je tudi delitev naložb na: naložbe z nominalno trdno vrednostjo in naložbe v stvarno premoženje. Nameni in cilji teh naložb so različni, prav tako donosi in tveganje. Vlagamo lahko v : bančne hranilne vloge, življenjsko zavarovanje, prostovoljno dodatno pokojninsko zavarovanje, druge bančno-zavarovalniške produkte, lastniške vrednostne papirje, nepremičnine, premičnine (zlato, umetnine, starine, znamke…) (Spletni portal minet.si 2008). V nadaljevanju bomo prikazali vrste investicij (Toplak 2005, 156) razvrščene glede na pet različnih kriterijev, kot sledi:

1. glede na namen investiranja ločimo gospodarske in negospodarske investicije. Gospodarske so investicije v osnovna in obratna sredstva, negospodarske so investicije v šolstvo, zdravstvo in podobno;

2. glede na razlog investiranja ločimo investicije v velika popravila in remonte, rekonstrukcije, posodobitve in izboljšave, razširitev obstoječih zmogljivosti in novogradnje;

3. glede na predmet investiranja ločimo bruto investicije, ki se nanašajo na vlaganja v obnovo obstoječih prvin poslovnega procesa (amortizacijske zamenjave) in neto investicije, ki se nanašajo na vlaganja v nove prvine poslovnega procesa;

4. glede na tehnično strukturo delimo investicije po investicijskih elementih na investicije v zemljišča, objekte, opremo, investicije v materialne pravice (patenti, licence…), investicije v inoviranje (študije, raziskave…);

5. glede na stanje investicij jih ločimo na investicije v pripravi, investicije v teku in zaključene investicije, ki se pretvorijo v osnovna in obratna sredstva.

9

2.2 Investicijska dela Investicijska dela so vsa dela in storitve, ki so potrebna za realizacijo določenega investicijskega objekta. To niso le dela potrebna v fazi izvajanja del, temveč tudi vsa predhodna dela in tudi dela, ki se izvajajo v garancijskem roku. Pa si podrobneje poglejmo kaj vse investicijska dela zajemajo. Investicijska dela obsegajo (Marolt 1980, 9) : • izdelovanje ekspertiz in študij ter izdelovanje investicijskih programov, investicijske

tehnične dokumentacije, licitacijskih elaboratov (tenderske dokumentacije) ter druge investicijske dokumentacije za objekte in dela;

• opravljanje geodetskih in drugih raziskovalnih del, izvajanje melioracijskih del, oplemenitenje zemljišč in njihova usposobitev za obdelovanje;

• izvajanje vseh vrst gradbenih, geoloških, rudarskih, hidrotehničnih in drugih pogodbenih del, kakor tudi izvajanje del za notranjo ureditev in dekoracijo;

• izvajanje vseh vrst instalacijskih, montažnih in demontažnih del, kakor tudi izvajanje del za vzdrževanje in remont industrijskih in drugih naprav;

• zagon naprave ali opreme zgrajenih objektov in vodenje obratovanja zgrajenih naprav, objektov in obratov v garancijskem roku;

• graditev kompletnih objektov in dobave kompletne opreme zanje; • nadzorstvo nad izvajanjem objektov in del; • strokovno pomoč med graditvijo in pri delih na zgrajenih objektih; • druge posle v zvezi z izvajanjem investicijskih del. Investicijska dela so bila v preteklosti tudi zakonsko definirana in sicer s tremi sistemskimi SFRJ zakoni iz leta 1977: Zakon o prometu blaga in storitev s tujino, Zakon o deviznem poslovanju in kreditnih odnosih s tujino in Zakon o opravljanju gospodarskih dejavnosti v tujini. Posebni predpis, ki se je nanašal na izvajanje investicijskih del v tujini pa je bil: Uredba o izvajanju investicijskih del v tujini (Ur.l.SFRJ št. 35/80 in 47/80).

10

3 UDELEŽENCI V INVESTICIJSKI DEJAVNOSTI 3.1 Pojmovanje investicijskega objekta Elaborat idejne zasnove projekta v glavnem že definira gradbeni investicijski objekt po velikosti, vsebini, načinu delovanja, ne določa pa nivoja standarda izvedbe in opremljenosti, zato je potrebno pred oblikovanjem cene proučiti še posebno gradivo, ki se imenuje Opis gradnje in opremljenosti gradbenega investicijskega objekta. Z opisom gradnje in opremljenosti investitor definira standard in kvalitetni nivo investicijskega objekta (Gumze 1997, 38). Torej je investicijski objekt definiran z elaboratom idejne zasnove projekta in z gradivom, ki opisuje gradnjo in opremljenost investicijskega objekta. Investicijski objekt zajema zgradbo in zunanjo ureditev parcele oziroma okolico zgradbe (Gumze 1997, 43). Arhitekt oz. projektantska hiša na osnovi zahtev investitorja izdela idejno zasnovo za željen objekt v obliki elaborata. Elaborat sestavlja opis dejavnosti, splošni opis objekta, prometne povezave, infrastrukturo, varovanje proti požaru, konstrukcijo zgradbe, situacijski načrt, tloris objekta, stranske rise ter natančno razporeditev in velikost površin v zgradbi z opisom dejavnosti. Elaborat predstavlja osnovo za izdelavo idejnih načrtov in glavnih projektov. Elaborat ali projektna naloga je tudi obvezni sestavni del kupne pogodbe. Investitor izvajalcu istočasno predloži elaborat projektne naloge in opis gradnje in opremljenosti, da jih izvajalec lahko začne takoj proučevati, saj oba dokumenta predstavljata osnovo za izdelavo ponudbe, s tem pa seveda za določitev cene. Za investitorja je pomembno, da čimbolj natančno opiše investicijski objekt, zato je dobro, da razpolaga z obema dokumentoma. Ponujena cena temelji na teh dveh dokumentih. V primeru, da obstajajo kakšni dvoumni opisi mora izvajalec zahtevati od investitorja oz. kupca navedbo primerljivega proizvajalca in artikla. 3.2 Poslovni proces za realizacijo gradbenega investicijskega objekta Poslovni proces za realizacijo gradbenega investicijskega objekta prikazuje slika 1. Slika 1: Poslovni proces za realizacijo gradbenega investicijskega objekta

odločitev za investicijo izvajanje obračun I--------------I------------I--------------I-------------I-----------------I-----------I------I---------I-> študije izdelava razpisi za izbira tehnični predaja garancijska t projektov izvajanje najugodnejših pregled in doba razpis za in del, ponudnikov pridobitev projektiranje tehnične nudenje uporabnega dokumentacije izvajalci dovoljenja Vir: Interni vir podjetja Vegrad Febau d.o.o. Velenje.

11

Iz slike 1 je razvidno, da mora investitor preden se odloči za investicijo narediti številne študije v zvezi s smiselnostjo investicije. Proučiti mora vrednost in donosnost investicije ter tudi realne možnosti za zamišljen projekt. Na osnovi tega se odloči za investicijo. Izbere si projektno hišo, ki zanj izdela projekte in tehnično dokumentacijo. Izdelajo razpise za izvajanje del, ki zajema elaborat idejnega osnutka investicijskega objekta in opis gradnje in opremljenosti. Ko investitor razpolaga z vso prej navedeno potrebno dokumentacijo, da povpraševanje večjemu številu izvajalcem. Če smo že prej sodelovali z investitorjem pri drugih objektih in je bil z nami zadovoljen, bo poslal povpraševanje tudi nam. Obstaja pa tudi možnost, da preko svojih partnerjev izvemo za novega investitorja, ki namerava investirati in sami z njim navežemo stike. Pri tem mu predstavimo lastno dejavnost (storitve, izdelke, projekte) doma in v tujini in obenem mu predstavimo tudi referenčne objekte. Če je investitor tujec je priporočljivo, da naš tuji partner da dobro besedo za nas in ne nastopimo direktno, temveč indirektno preko tega našega tujega partnerja. Izvajalci na osnovi dobljene dokumentacije s strani investitorja izdelajo svoje konkurenčne ponudbe. Pomembno je, da izvajalci prejeto dokumentacijo dobro proučijo, saj bodo le tako njihove ponudbene cene realne za morebitno izvedbo del. Dobljene ponudbe investitor prouči in izbere najugodnejšega ponudnika v primeru generalnega izvajalca, drugače pa izbere več najugodnejših ponudnikov za posamezne skupine del. Po sklenjenem pismu o nameri, sklenitvi predkupne pogodbe, pridobitvi lokacijskega in gradbenega dovoljenja, sklenitvi kupoprodajne pogodbe sledi izvajanje del po terminskem načrtu. Ko so dela dokončana naredimo tehnični pregled in pridobimo uporabno dovoljenje, sledi predaja investicijskega objekta ter obračun. Po končanem obračunu in 100% plačilu pogodbene vrednosti se overi kupoprodajna pogodba in hkrati se naredi pri notarju prenos lastništva, to je zemljiško – knjižni prenos. 3.3 Subjekti, ki sodelujejo v gradbeni investicijski dejavnosti in odnosi med njimi V naložbenem sistemu poleg investitorja oz. kupca in generalnega izvajalca oz. prodajalca sodeluje še vrsta drugih udeležencev, kot so : svetovalni inženirji, projektantske organizacije, izvajalci, dobavitelji, finančne institucije, banke, podizvajalci, montažerji, imetniki know-howa,… V nadaljevanju bomo opisali tri skupine subjektov, ki se pojavljajo na področju investicijske dejavnosti in sicer: investitorje, ponudnike investicijskega blaga in banko. Subjekti, ki imajo vlogo investitorja so: država, ki financira gradbene projekte iz javnega proračuna ali deleža iz skupnega fonda Evropske unije, privatni sektor – podjetja, ki naročijo gradnjo za lastne potrebe, lahko pa so to sami izvajalci gradenj, ko gradijo za trg (npr. stanovanja, ki jih lahko kupijo posamezna gospodinjstva). Subjekti, ki imajo vlogo investitorja pa so tudi tuji investitorji, ki nameravajo svoje aktivnosti širiti v Slovenijo, na primer, da investirajo v izgradnjo velikih in srednje velikih nakupnih centrov.

12

Na strani ponudnikov investicijskega blaga nastopajo izvajalci storitev in dobavitelji opreme. Gradbena podjetja so izvajalci gradbenih del, ki prodajajo investitorjem oziroma kupcem posamezna dela ali celotne objekte, ki so jo zgradili po naročilu samega investitorja ali za trg. Banke lahko imajo več vlog: kot naročniki oziroma investitorji gradenj ali kot finančni posredniki, pri katerih investitorji najamejo kredit in kasneje tudi preko njih potekajo plačila investitorjev izvajalcem in kot garanti, kar je tudi njihova pogostejša vloga (bančne garancije). 3.3.1 Investitorji Država

Država je lahko pospeševalec izgradnje investicijskih objektov, saj nastopa kot investitor prometnih, šolskih, zdravstvenih, vojaških in drugih investicijskih objektov. Država financira izvajanje nalog iz javnih financ. Poskrbeti mora za to, da se doseže njihova čim učinkovitejša uporaba oziroma zastavljeni politični in makroekonomski cilji. S tega vidika sta najpomembnejša: Zakon o javnih financah ter Zakon o izvrševanju proračuna. Prvi, ker postavlja osnovne temelje področja, drugi pa, ker zagotavlja izvajanje vsakoletnih ciljev. Javna naročila so pomemben sestavni del sistema javnih financ, ki naj zagotovi transparentno in gospodarno izbiro dobaviteljev blaga, izvajalcev storitev oziroma gradenj, ki jih naroča država. Je orodje države za uresničevanje gospodarske politike, politike regionalnega razvoja in socialne politike, pri čemer v klasičnem sektorju (blago, storitve, gradnje) EU ne dopušča nacionalnih preferenc, na področju gospodarske infrastrukture pa so le-te možne. Za vsa javna naročila je potreben javni razpis v Uradnem listu Republike Slovenije oz. v najmnožičnejših časopisih – dnevnikih (Vuk 1998, 95). Cilj celotnega sistema javnega naročanja je doseči nižjo ceno ob enaki kvaliteti, kar storimo tako, da od čim več usposobljenih ponudnikov pridobimo konkurenčne ponudbe. Pri tem v naprej natančno opredelimo zahtevane tehnične karakteristike predmeta javnega naročila, določimo plačilne in ostale pogoje, ki jih morajo ponudniki zapolnjevati tako, da bo njihova ponudba pravilna in jo bomo lahko primerjali z drugimi. Javna naročila pa morajo temeljiti na naslednjih načelih : • Načelo gospodarnosti in učinkovitosti porabe javnih sredstev t.j. naročnik mora izbrati

najcenejšo ali najugodnejšo ponudbo, ki pa bo najbolj gospodarna, če bo planiranje sredstev in priprava razpisne dokumentacije usmerjena k temu cilju. Naročnik sme naročati le tak obseg in kvaliteto, ki ustreza namenu oziroma njihovim nalogam.

• Načelo zagotavljanja konkurence med ponudniki t.j. da se nobenemu ponudniku ne sme sporočati ničesar, kar se ne sporoči tudi drugim (še posebej to velja za fazo priprave naročila, testiranje trga in postopek s pogajanji).

13

• Načelo enakopravnosti ponudnikov pri čemer gre za enakopravnost v najširšem smislu (dejavnost, nacionalnost ipd) (Žižmond Kofol 2002, 1-4).

Javno naročanje v Evropski uniji V Evropski uniji sledijo sistemi javnega naročanja načeloma: • gospodarnosti in učinkovitosti porabe javnih sredstev, • načelu enakopravnosti ponudnikov, • načelo javnosti in transparentnosti porabe javnih sredstev in postopka oddaje naročila

in • načelu zagotavljanja konkurence med ponudniki. Na podlagi omenjenih načel naj bi naročniku uspelo pridobiti čim več ponudb in tako oddati naročilo po najnižji ali najugodnejši ceni. Konkurenca med ponudniki iz celotne Evropske unije vodi k najučinkovitejšo rabo gospodarskih dejavnikov, dviguje kakovost javnih storitev, dviguje gospodarsko rast, konkurenco in nastajanje delovnih mest. Cilji pravil javnega naročanja na notranjem trgu so: • konkurenca brez diskriminacije, • integracija notranjega trga, • povečanje mednarodne konkurenčnosti dobaviteljev iz Evropske unije. Direktive o javnem naročanju sledijo naslednjim načelom: • objavljanje razpisov na celotnem ozemlju Evropske unije, • odpravljanje tehničnih standardov, ki vodijo do diskriminacije potencialnih tujih

ponudnikov, • uporabljanje objektivnih meril v postopkih izbiranja. Omejili se bomo samo na opis direktive 93/37, ki se nanaša na javna naročila za naročanja gradenj. Postopki za oddajo javnega naročila za naročanje gradenj Predmet direktive 93/37 so: izvedba del, projektiranje skupaj z izvedbo del, navedenih v dodatku II k direktivi ali izvedba del skladno s pogoji, ki jih naroči naročnik. V Dodatku 2 so navedena različna gradbena dela (splošna gradbena dela, podiranje, zidanje šol, bolnišnic, stanovanj, strešna dela, gradnja cest, predorov, mostov, instalacijska dela, zaključna dela). Predmet naročila je lahko tudi sama izvedba del, ki ne vključuje projektiranja. Vrednostni prag za uporabo pravil direktive je 5 milijonov evrov. V oceno vrednosti pogodbe morajo biti vključeni vsi stroški, tudi stroški morebitnega predhodnega projektiranja ipd. (Gospodarska zbornica Slovenije 2002).

14

Privatni sektor – podjetja V privatni sektor štejemo podjetja, ki so v zasebni lasti. Ta naročujejo gradbena dela le redko preko javnega naročila. Večinoma pridejo v stik z gradbenim izvajalcem preko reklamnih sporočil v medijih. Najpogosteje investitorji razpišejo v časopisu ponudbo za gradnjo ali pa kontaktirajo izvajalce po telefonu ter osebno. Ko investitor zbere ponudbe izvajalcev s katerimi bi želel delati, med njimi izbere najugodnejšega. Kadar je bilo to sodelovanje uspešno za obe strani, ostaneta naročnik in izvajalec v stiku ter ob prihodnjih naročilih gradenj tudi sodelujeta. Podjetja – investitorji izbirajo izvajalce gradenj na podlagi referenc in uspešnimi sodelovanji z njimi. Ta poslovna poznanstva in sodelovanja se lahko obdržijo več let in skupaj sodelujejo v večjih projektih, tako na domačem tržišču, kot na mednarodnem. Gradbena podjetja, ki gradijo za trg Medtem, ko so gradbena podjetja prvotno gradila objekte le po naročilu investitorjev, je mogoč tudi način graditve, kjer gradbena podjetja gradijo objekte brez naročila po lastni zamisli za prosto prodajo na trgu, podobno kakor prodaja svoje izdelke industrija. Gradbeno podjetje v tem primeru ne izdeluje investicijskega programa, temveč izdela objekt na osnovi svojega programa proizvodnje. Podjetje mora tudi v tem primeru izdelati vso tehnično dokumentacijo in si pridobiti gradbeno dovoljenje. Prednost tega sistema je v hitrejšem postopku pri izdelavi tehnične dokumentacije, predvsem pa v možnosti, da podjetja najracionalnejše izkoristijo svoje proste kapacitete in uporabijo najugodnejše sodobne metode graditve v zvezi s svojo opremljenostjo, izkušnjami in razpoložljivim materialom. Investitorju kupcu pa omogočajo enostavno in hitro nabavo gradbenih objektov brez dolgotrajnega postopka, kateremu je sicer izpostavljen investitor na poti od izdelave investicijskega programa do prevzema zagotovljenega objekta. Tak način gradnje je zlasti uspešen pri graditvi stanovanjskih objektov, kjer je možna serijska izdelava določenih tipov objektov. Strokovno nadzorstvo nad gradnjo objektov za trg opravlja nadzorni organ, ki ga določi občinska skupščina, na območju katere se taki objekti gradijo (Pajk 1982, 65). Tuji investitorji Tuji investitorji morajo, če želijo opravljati v Sloveniji gospodarsko dejavnost planirane vrste in obsega, tudi ustanoviti gospodarsko družbo, skladno z določili Zakona o gospodarskih družbah (Ur.l. RS št. 30 z dne 10.06.93). Družbo lahko ustanovijo samostojno, kot edini družbenik ali skupaj z drugimi zainteresiranimi družbeniki, vse s ciljem zbrati osnovni kapital v višine investicijske vrednosti. Tuje podjetje je pri poslovanju v Republiki Sloveniji glede svojih pravic, obveznosti in odgovornosti izenačeno z domačimi družbami, razen če zakon določa kaj drugega. Tuje podjetje lahko opravlja pridobitno dejavnost v Republiki Sloveniji po podružnicah in lahko ustanovi podružnico, toda le tedaj, če je že vpisano v register države, v kateri ima sedež, najmanj dve leti. Podružnica nastopa v imenu in za račun tujega partnerja. V nastopanju v pravnem prometu mora uporabljati firmo matičnega podjetja, njegov sedež in svoje ime.

15

Tuje podjetje sme začeti opravljati dejavnost v Republiki Sloveniji šele po vpisu podružnice v sodni register. Prijavo za vpis podružnice v register vloži zastopnik tujega podjetja. Za obveznosti, ki nastanejo s poslovanjem podružnic, je odgovorno tuje podjetje z vsem svojim premoženjem (Puharič 2006, 149 – 151). Nakup nepremičnin je pri podjetjih v tuji lasti najpogosteje povezan z uporabo teh nepremičnin za opravljanje poslovne dejavnosti podjetja (Rojec 1994, 232). Tuj investitor, ki se ukvarja s trgovinsko dejavnostjo je za izvajalca gradbenih del oz. ponudnika investicijskih dobrin zanimiv iz več razlogov, in sicer (Gumze 1997, 12): • razpolaga s know-how prodaje, ki se razlikuje od obstoječega; • za svoj način poslovanja potrebuje več investicijskih objektov v Sloveniji na različnih

lokacijah; • razpolaga s kapitalom za izgradnjo objektov; • velikostni razred objektov, ki jih je potrebno zgraditi, je velik in zato zelo zanimiv za

gradbeno podjetje; • ne razpolaga z zemljišči, zato je možno pri trženju vključiti v predmet prodaje tudi

zemljišča in vse aktivnosti okrog urejanja zemljišča; • svojo prodajo vrši preko mreže nakupnih centrov, ki jih je potrebno postopno zgraditi,

zato pride v poštev dolgoročno sodelovanje (prodajno trženje). V tabeli 1, na naslednji strani, bomo prikazali v kakšnih odnosih sta si lahko gradbeno podjetje in investitor.

16

Tabela 1: Prikaz različnih vlog gradbenega podjetja in investitorja Vloga gradbenega podjetja

Pogodbeni predmet Vrsta pogodbe

Vloga investitorja

Ocena koristnosti

prodajalec zemljišče, parcela kupoprodajna pogodba

Kupec Slab izkoristek

izvajalec Posamezne storitve : -projektiranje -groba gradnja -zaključna dela -inštalacijska dela -zunanja ureditev

izvajalske pogodbe

Naročnik pozitivno z vidika angažiranih kapacitet, vendar brez akumulacije

generalni izvajalec

kompletna gradnja oz. kompletni gradbeni objekt

pogodba o generalnem izvajanju

Investitor pozitivna vloga gradbenega podjetja : -višja stopnja nastopa -dosega se akumulacija -usposobljenost za projektno vodenje in inženiring

prodajalec ciljni objekt z zemljiščem, kar zajema: -zemljišče -urejanje namembnosti -lokacijsko dokumentacijo -pridobitev vseh komunalnih soglasij -lokacijsko dovoljenje -gradbeno dovoljenje -projektiranje: idejni projekt, projekt PGD, PZI, PID, projektantski in gradbeni nadzor -izvedba celotnega gradbenega objekta -izvedba celotne zunanje ureditve -izvedba tehničnega pregleda -pridobitev uporabnega dovoljenja -zemljiško-knjižni prenos

predkupna pogodba, kupoprodajna pogodba

Kupec prodaja kompletnega investicijskega objekta z vsemi dejavnostmi in aktivnostmi. Ključ za pridobitev in sklenitev takšnega posla je razpolaganje s primernim zazidalnim zemljiščem.

Vir: Gumze 1997, 47. 3.3.1.1 Motivi tujih investitorjev za gradbeno dejavnost pri nas Upoštevati moramo, da je Slovenija majhna in ima mali trg – 2 milijona prebivalcev – zato za velike gospodarske investicije ni zanimiva, je pa zanimiva predvsem zaradi tranzita in geografskega položaja. Kar se tiče trgovskih verig tuji investitorji z njimi zapolnjujejo tržno nišo oziroma koristijo še tisto kupno moč, ki še obstoja. Z njimi želijo predvsem rasti in ustvarjati dobiček. Podjetniški specifični značaj Slovenije, ki se kaže v kakovosti kadrov, imamo zanesljive kadre z dobrimi strokovnimi znanji in predvsem dobro poslovodstvo, je tudi razlog, da se je tuji investitor odločil, da investira v naši državi. Faktor cene in kakovosti inputov, ki je tudi prednost Slovenije pred konkurenčnimi državami, pri trgovskih verigah nima tolikšne vrednosti, saj večino izdelkov pripeljejo iz svoje države oziroma imajo svoj lasten asortiman izdelkov. Je pa zato zelo pomemben

17

geografski položaj Slovenije, s tem je mišljena bližina Slovenije, razpoložljiva transportna infrastruktura, sorodnost v tradiciji, mentaliteti, kulturi, poslovnih navadah, poznavanje jezikov in še posebej relativno visoka stopnja ekonomskega razvoja. Kakovost naših poslovodnih kadrov je tudi pomembna lokacijsko specifična prednost Slovenije. Lokacijsko specifične prednosti Slovenije v primerjavi s konkurenčnimi investicijskimi lokacijami drugih držav so opredeljene v tabeli 2. Tabela 2: Lokacijsko specifične prednosti Slovenije v primerjavi z alternativnimi investicijskimi lokacijami – rezultati anketiranja1 Lokacijsko specifične prednosti Slovenije v primerjavi z alternativnimi investicijskimi lokacijami

Povprečna ocena2 % delež vprašanih, ki so posamezno prednost ocenili kot pomembno ali zelo pomembno

1.Cene in kakovost inputov, produktivnost

2,2 88

2. Razpoložljivost in stroški transporta in komunikacij

2,1 81

3. Psihološke sorodnosti (jezikovne, kulturne, poslovni običaji)

2,0 76

4. Infrastruktura – trgovinska, pravna, transportna

2,0 74

5. Nadzor in omejevanje uvoza, davki, vzpodbude, investicijska klima, politična stabilnost itd.

1,7 62

6. Tržni potencial 1,7 52 7. Državna intervencija 1,4 36 1/ Ocena pomena posameznih prednosti temelji na mnenju 42 enot tujih investicij v Sloveniji.

2/ Najvišja možna ocena pomena posamezne prednosti je bila 3 (zelo pomembno), ki ji je sledila 2 (pomembno) in 1 (nepomembno)

Vir: Rojec 1994, 142. Iz tabele 2 je razvidno, da tuji investitorji menijo, da ima Slovenija nekatere lokacijsko specifične prednosti pred svojimi glavnimi tekmeci in sicer : prednosti na področju stroškov / inputov: nižji proizvodni stroški, nizki transportni stroški – bližina Slovenije Zahodnim državam po eni in nekdanjim jugoslovanskim republikam po drugi strani, dobre prometne zveze z Evropo, (relativno poceni) razpoložljivi (visoko kakovostni) inputi, bolj diferencirani proizvodi, strokovnost in delovne navade delovne sile, relativno visoka raven produktivnosti, razpoložljivi dobri kadri in poslovodstvo, poslovodna znanja in znanja trženja, relativno visoka raven znanja nasploh, razpoložljiva tehnologija, blagovne znamke, zadovoljiva raven tehnološkega razvoja, dovolj visoka tehnično-tehnološka raven, ki omogoča hiter transfer in absorpcijo tehnologije; tržne prednosti: domači slovenski trg, lažji dostop do drugih delov nekdanje Jugoslavije, tržni potencial – Slovenija in drugi deli nekdanje Jugoslavije, možnosti hitrega okrevanja domačega trga, relativno visoka izvozna usmerjenost slovenskega gospodarstva na Zahod, izkušnje, znanje v poslovanju z nekdanjimi socialističnimi državami, zahtevnejše povpraševanje; druge / splošne prednosti: relativno visoka splošna raven gospodarskega razvoja, izkušnje s tržnim gospodarstvom, obstoječi infrastrukturni pogoji/zveze, geografski položaj: tranzit Sever-Jug in Vzhod-Zahod, bližina države porekla tujega investitorja, znanje tujih jezikov,

18

podobna miselnost, sorodnost v kulturi in obnašanju, zahodna tradicija/usmerjenost (Rojec 1994, 142, 143). Kar se samega dejavnika delovne sile tiče, je očitno, da ni nizka cena, temveč prej kvaliteta dela tista, ki motivira tuje investitorje v Sloveniji. Investicije v Sloveniji niso neke osamljene operacije konkretnih tujih investitorjev, temveč gre za strategijo internacionalizacije teh tujih investitorjev, ki jo smatrajo za vedno bolj nujno, kajti relokacija proizvodnje oz. prestrukturiranje tujega investitorja z NTI v kontekstu globalizacije postaja vse bolj nuja in vse manj vprašanje proste izbire. Tuji investitorji ne sledijo enemu samemu motivu, temveč načeloma zasledujejo kombinacijo tržnih, stroškovnih in strateških motivov (Urad RS za makroekonomske analize in razvoj 2008). 3.3.2 Banke Vloga banke kot subjekta pri investicijski dejavnosti je lahko različna. Lahko nastopa kot naročnik – investitor gradbenega dela. Za nas je najpomembnejša vloga banke pri investicijski dejavnosti, kot finančne ustanove pri kateri investitor najame kredit in preko nje plača izvajalcu za gradnjo ter bančne garancije. 3.3.3 Ponudniki investicijskega blaga (izdelkov in storitev) oz. izvajalci gradbenih investicijskih objektov Ponudniki so podjetja, ki se prijavijo na razpis, ki ga objavijo investitorji oziroma naročniki gradenj. Razpisi so lahko javna naročila, kadar jih razpišejo javna podjetja oziroma država ali občina v sodelovanju z Evropsko unijo ali pa podjetje na razpis povabi določena podjetja s katerimi je že predhodne sodeloval. To je ponavadi takrat, kadar podjetje želi, da se zgradi ali adaptira določen objekt, za katerega pa ni potrebno razpisati javnega naročila. Velikokrat pa podjetje kot ponudnik samo pošilja svoje ponudbe in reference določenim potencialnim investitorjem za možno skupno sodelovanje v prihodnosti. Za domače gradbeno podjetje je najugodneje, če lahko izvaja investicijske objekte doma. Ko ponudnik nastopa pred investitorjem mora skupno predstaviti lastne dejavnosti (storitve, izdelki, projekti) doma in v tujini, predstaviti referenčne objekte in jamstvene možnosti (jamstvo za kvaliteto, doseganje rokov, itd.). Bančne garancije prvovrstnih bank imajo velik pomen. Rezultat uspešne predstavitve lastnega podjetja z referencami dosedanje dejavnosti prikaza in jamstvenimi možnostmi je osnovni pogoj, da nas potencialni investitor prepozna kot bodočega partnerja za izgradnjo njegovih planiranih investicijskih objektov.

19

Ponudnik lahko nudi različno investicijsko blago. Lahko nudi: 1 Le zemljišče oziroma parcelo; 2 Posamezne storitve, kot so: projektiranje, groba gradnja, zaključna dela, inštalacijska dela in zunanja ureditev; 3 Lahko nastopa kot generalni izvajalec, kjer je pogodbeni predmet kompletna gradnja oziroma kompletni gradbeni objekt; 4 Lahko nastopa kot ponudnik kompletnega investicijskega objekta z vsemi dejavnostmi in aktivnostmi. Pri tej možnosti ponudnik razpolaga tudi s primernim zazidalnim zemljiščem. Če želimo vstopiti v posel kot edini partner moramo razpolagati s primernimi zazidalnimi zemljišči, na katerih je možno investicijske objekte (npr. nakupovalne centre) zgraditi. Z aktivnim in pravočasnim navezovanjem stikov s potencialnimi vlagatelji in izkazovanjem z razpoložljivimi kapacitetami, mednarodnimi referencami in ponujanjem partnerskega sodelovanja prehitevamo druge izvajalce.

20

4 FINANCIRANJE GRADBENIH INVESTICIJ 4.1 Financiranje na strani investitorja oz. kupca gradbene investicije Investitorji za svojo zamišljeno gradbeno investicijo potrebujejo dotok svežega kapitala in se odločajo med notranjimi in zunanjimi viri financiranja. Pomembno je upoštevati zlato bilančno pravilo, ki glasi: dolgoročne naložbe je treba financirati z dolgoročnimi, kratkoročne pa s kratkoročnimi viri (Žemva 2005, 120). Notranji viri so prisotni v podjetju, ki je v vlogi investitorja, samem, zunanje finančne vire pa podjetje pridobi izven podjetja (Stupica 2005, 16). Med notranje vire financiranja sodi samofinanciranje s pomočjo z v preteklosti ustvarjenimi dobički in amortizacijo. Poleg samofinanciranja pa lahko podjetje, ki je v vlogi investitorja izkoristi tudi notranje rezerve s pomočjo izboljšanja koeficienta obračanja (da se denar čim hitreje obrne: od nakupa materiala za izdelavo končnega produkta do plačila kupcev iz naslova prodaje končnega izdelka). Podjetje se lahko financira tudi s trenutno prostimi sredstvi, kar pa mora zelo dobro načrtovati, da ne pride do nelikvidnosti. Notranja vira financiranja pa sta še: davčne olajšave in prestrukturiranje premoženja (Stupica 2005, 16). Pri zunanjih virih financiranja so odločilnega pomena možnosti, ki jih podjetje ima, da dejansko želena sredstva tudi pridobi. Nov lastniški kapital lahko podjetje pridobi preko borze z izdajo nove emisije delnic ali pa se dokapitalizira mimo borze (dokapitalizacija obstoječih ali novih lastnikov podjetja, novi vložki vlagateljev tveganih skladov in podobno). Dolžniške oblike financiranja so vse vrste bančnih in drugih posojil ter izdaja obveznic. Zunanji finančni vir pa so za podjetje lahko tudi subvencije in posebne oblike financiranja: leasing in faktoring (Stupica 2005, 16). Vire financiranja, ki smo jih zgoraj opisali, si v nadaljevanju oglejmo tudi shematično s pomočjo slike 2. Slika 2: Viri financiranja NOTRANJE FINANCIRANJE ZUNANJE FINANCIRANJE Samofinanciranje: Nov lastniški kapital: dobiček preko borze amortizacija izven borze Ostalo notranje Dolžniške oblike financiranje: financiranja: izboljšava koeficienta obračanja bančna posojila začasno prosta sredstva druga posojila davčne olajšave obveznice prestrukturiranje premoženja Subvencije Posebne oblike: leasing, faktoring Vir: Stupica 2005, 17.

21

Sredstva za notranje financiranje izvirajo najprej iz tekočih plačilnih presežkov. Če odbijemo davke in obresti, dobimo Cash flow. Cash flow je prigospodarjeni presežek plačilnih sredstev, ki je namenjen pokrivanju potreb po kapitalu. Druga podjetniška sredstva so lahko pridobljena iz dezinvestiranja. Notranja sredstva pa lahko pridobi podjetje tudi ob sprejemu zaključnega računa in delitvi dobička, ko del dobička odvede v osnovni kapital (povečanje osnovnega kapitala) (Šinkovec 1998, 145). Lastniški viri financiranja so najdražji viri financiranja. Lastniki vlagajo svoja sredstva v kapital družb tako v obliki kapitalskih deležev kot v obliki delnic. Lastniki za vložene vire zahtevajo donos, ki je odvisen od tveganja (Mayr 2003, 87). Vlagatelju kapitala dajejo pravico do lastništva podjetja (Žugelj et al. 2001, 28). Za lastno financiranje je značilno, da dajalci kapitala nimajo nobenega pogodbenega jamstva, lahko le čakajo na residualni presežek, ki omogoča izplačila. Glede na pravno obliko družbe je odvisno ali družbeniki jamčijo tudi s svojim premoženjem (osebne družbe) (Šinkovec 1998, 145, 146). Notranji viri so tako lahko: nerazdeljen dobiček, amortizacija, financiranje iz rezervacij, financiranje iz racionalizacij… Z vidika lastništva razlikujemo lastniški in dolžniški kapital. Med lastniški kapital spadajo vsi notranji viri ter nekateri zunanji viri (kapitalski vložki in subvencije). Med dolžniški kapital pa spadajo kreditne oblike kapitala ter posebne oblike financiranja podjetja (lizing, faktoring, forfetiranje) (Zalar 2006, 66). Prednosti financiranja z lastnimi viri so: • finančna in poslovna samostojnost podjetja in • rezerva v sposobnosti dodatne zadolžitve, če se pokažejo investicijske priložnosti. Slabosti financiranja z lastnimi viri: • podjetje se izmakne selektivni funkciji finančnega trga (pri naložbi mora biti donosnost

večja od obrestne mere) in • prenizka cena lastniškega kapitala (Žemva 2005, 122). Če je v podjetju saldo negativen, si mora podjetje, ki je v vlogi investitorja zagotoviti zunanje financiranje. Najboljši dostop do trga kapitala ima delniška družba, saj dajalec kapitala vedno zahteva jamstvo za vračilo. Ločimo eksterno lastno financiranje in eksterno tuje financiranje. Tipično za pridobivanje tujega kapitala je dolžniški dogovor o obrestih in odplačilu v poprej dogovorjeni višini na določen dan (Šinkovec 1998, 145). Zunanji viri financiranja so : kapitalski vložki, kreditne oblike financiranja, subvencije, lizing (zakup), faktoring (odkup dolgov oziroma terjatev s popustom), forfetiranje (odstop – cesija oziroma prodaja izvozne terjatve brez pravice do regresa) (Zalar 2005, 66). Prednost financiranja s tujimi viri: • pospešitev dinamike rasti podjetja in • povečanje donosnosti lastnih vloženih sredstev. Slabosti financiranja s tujimi viri: • manjša finančna moč podjetja in • manjša poslovna samostojnost (stroški finančne stiske in večja možnost bankrota)

(Žemva 2005, 122, 123). Investitorji večinoma za svojo načrtovano investicijo ne razpolagajo z lastnimi sredstvi, zato si morejo priskrbeti tuja finančna sredstva in gredo po sredstva na banko in to včasih

22

tudi za vrednost cele investicije. Sposoditi si morajo sredstva, ki pa niso poceni, saj stanejo, tu so visoke obresti, stroški odobritve, stroški zavarovanja, stroški vodenja kredita, stroški izdelave kreditne vloge s potrebnimi prilogami ipd. (Mayr 2003, 89). Cena kredita je v tesni odvisnosti od njegove kvalitete (ročnost) in tveganja (bonitete kreditojemalca) in se oblikuje v pogajanjih med kreditojemalcem in kreditodajalcem. Ko je tveganje visoko je tudi cena virov najvišja (Mayr 2003, 88). Ko je podjetje v krizi so tuji viri financiranja precej dražji – zaradi slabe bonitete bo banka zaračunala višje obrestne mere za posojeni denar (Stupica 2005, 164). Banke praviloma zraven pisnih zahtevkov, v katerih je potrebno natančno opredeliti namen za zaprosilo kredita, terjajo tudi kvalitetna jamstva za vračilo kreditov. Torej so pogoji in cena posojila odvisni od bonitete posojilojemalca, njegove kreditne sposobnosti, odplačilne dobe posojila, odvisni pa so tudi od kvalitete in realnosti poslovnega načrta, predvidene likvidnosti oziroma sposobnosti vračanja denarja in seveda tudi od oblike zavarovanj (Stupica 2005, 31). Pri hipotekarnih posojilih se lahko srečamo s stroški cenitve nepremičnine oziroma premičnine, stroški notarja in odvetnika, sodnimi taksami, stroški zavarovanja (Stupica 2005, 152). Dobro je, da pri različnih bankah poizvemo pogoje in nam naredijo amortizacijske načrte ter nato izberemo najugodnejšo. Velikokrat banke zahtevajo lastno udeležbo, zato je zelo pomembno, da se z njimi dogovorimo, da nimamo lastne udeležbe, kar pomeni, da pri banki nismo zavezani imeti obveznega depozita, ki večinoma znaša kar 10 % vrednosti najetega kredita. Kreditojemalec mora ne glede na namen ugotoviti ceno posameznega vira in si v pogovorih z institucijami finančnih trgov zagotoviti čim ugodnejše pogoje: nizka obrestna mera, ustrezen rok vračila, nizke stroške odobritve vira, nizko ceno odobritve, moratorij. V svoji nameri bo uspel, če bo kreditodajalca prepričal v nizko tveganje. Zato mora v pogovorih poudarjati prav dejavnike tveganja in obvladovanje tveganja (Mayr 2003, 126, 127). Za investicije so potrebni dolgoročni viri financiranja in investicija se izvede ponavadi kar nekaj časa prej, preden se začne vračati denar. Ker financiranje nove naložbe nočemo pokrivati iz obstoječega poslovanja je dobro, da se z banko dogovorimo za moratorij (odlog plačila) na odplačilo glavnice (npr. 1 leto). V času moratorija zato na odobreno dolgoročno posojilo plačujemo samo obresti, v naslednjih letih pa obresti z glavnico (Stupica 2005, 77). Finančni viri imajo svojo ceno, ampak logično je, da mora vsaka razumna naložba prinašati več kot je bilo vanjo vloženo. Za izposojene vire financiranja naložbe moramo poleg glavnice, vračati še obresti, ki so cena finančnih virov. »Plačamo jih za uporabo denarja danes, ker je več vreden danes, kot v prihodnosti (Žemva 2005, 9)«. 4.2 Financiranje na strani izvajalca oz. prodajalca gradbene investicije Plačilni pogoji so za izvajalca kompletnega investicijskega objekta poleg cene zagotovo najpomembnejši pogodbeni element (Gumze 1997, 70). Za prodajalca (izvajalca) je najpomembnejše, da že v ponudbi navede, kakšni so plačilni pogoji (dinamika in način plačila). Od plačilnih pogojev je odvisno ali bo lahko prodajalec financiral gradnjo in vse

23

ostale aktivnosti v realizaciji inženiring projekta iz tekočih prilivov oziroma plačil. Tako se lahko objekt samofinancira. Ali bo prisiljen najemati drage bančne kredite, da bi lahko realiziral izvedbo investicijskega objekta. Pred prodajalcem oz. izvajalcem kompletnega investicijskega projekta stoji torej naloga, da prouči, kateri plačilni pogoji so zanj najugodnejši (Gumze 1997, 70). Izvajalec mora za nemoteno izgradnjo investicijskega objekta tekoče oz. pravočasno razpolagati s sredstvi. Z investitorjem se pogodbeno dogovorita o tranšni dinamiki plačil, kar je idealno za nemoteno opravljanje del na objektu. Gre dejansko za avansiranje. S samofinanciranjem investitor oziroma kupec razbremeni izvajalca oziroma prodajalca in mu omogoči, da se v celoti posveti realizaciji investicijskega objekta. Izdelati je potrebno plan izvajanja investicijskega objekta, s katerim natančno definiramo vse aktivnosti za realizacijo, kakor tudi potrebno angažiranje finančnih sredstev, ki so potrebna za njihovo uresničevanje (Gumze 1997, 70). Na osnovi plana angažiranja finančnih sredstev v teku izvajanja investicijskega objekta sestavimo plan potrebnih prilivov in se odločimo za dinamiko in vrsto plačilnih pogojev, ki bi omogočali samofinanciranje realizacije kompletnega investicijskega projekta (Gumze 1997, 70). Plačilni pogoji, ki omogočajo samofinanciranje projekta, so pravočasna plačila, ki so v skladu z (našim) planom potrebnih finančnih sredstev (Gumze 1997, 71). Časovna obdobja in roki v planu plačil tranš morajo biti vezani na določene spolnitve, ki se nanašajo na izvajanje realizacije samega investicijskega objekta. Da se bo kupec strinjal s predlaganimi plačilnimi pogoji, mora imeti pregled nad tem kaj bo v času plačil posameznih tranš že realizirano. V primeru, da bo prišlo do zakasnitev pri izvajanju del pri investicijskem objektu, kupec ne bo hotel plačati naslednje tranše, če se zamuda pri izvajanju del ne bo nadoknadila. Konkretni primer skrbno izdelanega plačilnega načrta si oglejmo v spodaj prikazani tabeli 3, kjer so razvidne višine tranš procentualno od vrednosti celotnih del in paralelno pogoji, ki so potrebni za to, da se plačilo dejansko izvede. Plačilo tranš sledi takoj za tem, ko je bila realizirana določena spolnitev po planu izvajanja aktivnosti realizacije projekta. Tabela 3: Primer plačilnega načrta zapadlosti tranš Zap.št. Višina tranše Spolnitev kot pogoj za plačilo 1. 10 % od skupne prodajne cene 8 dni po sklenitvi predpogodbe o kupoprodaji 2. 10 % od skupne prodajne cene 8 dni po pravnomočnosti lokacijskega dovoljenja 3. 10 % od skupne prodajne cene 8 dni po pravnomočnosti gradbenega dovoljenja 4. 10 % od skupne prodajne cene 8 dni po izgotovitvi železobetonske konstrukcije 5. 20 % od skupne prodajne cene 8 dni po končanju tretje gradbene faze 6. 10 % od skupne prodajne cene 8 dni po končanju četrte gradbene faze 7. 10 % od skupne prodajne cene 8 dni po končanju zaključnih in inštalacijskih del 8. 10 % od skupne prodajne cene 8 dni po končanju zunanje ureditve objekta 9. 5 % od skupne prodajne cene 8 dni po uspešnem tehničnem pregledu 10. 5 % od skupne prodajne cene 8 dni po predložitvi bančne garancije za

odpravo napak v garancijski dobi Skupaj vsota od 1. do 10. = skupna pogodbena vrednost Vir: Gumze 1997, 72.

24

Prodajalec mora sproti, istočasno za vsako prejeto tranšno plačilo s strani kupca, kupcu predložiti nepreklicno bančno garancijo prvorazredne domače ali tuje banke, plačljivo na prvi vpogled. »Ob zadnjem plačilu po plačilnem načrtu morajo garancije plačil doseči celotno vrednost prodajne cene in ugasnejo, ko prodajalec izroči predmet pogodbe kupcu in v 30 dneh po vložitvi predloga pri zemljiškoknjižnem sodišču v …… za vpis nepremičnine – predmeta te pogodbe v zemljiško knjigo, ki bo kompletiran z vsemi za vpis potrebnimi dokumenti in podpisan od kupca in prodajalca oz. takoj po izvršenem predlaganem vpisu v zemljiško knjigo v korist in na ime kupca (Gumze 1997, 85).« V primeru, da se izvajalec in kupec investicijskega objekta ne dogovorita za tranšni način plačevanja, se izvajalcu realizirajo plačila s strani kupca šele po opravljenih delih na osnovi izstavljenih faktur. Ponavadi se te fakture izstavljajo mesečno, kjer gre za 60 (šestdeset) dnevni rok plačila. V tem primeru mora izvajalec dejansko zalagati svoja sredstva. Ker teh sredstev nima, mora pri banki zaprositi za kredit in plačevati ceno finančnih virov, to so visoke obresti. Kredit lahko izvajalec pridobi tudi s strani podjetij, na primer od svojih poslovnih partnerjev. Za takšen kredit pa se odloči, če je najem le-tega cenejši od bančnega. Seveda je za izvajalca oziroma prodajalca ugodnejši tranšen način plačevanja, zato že v ponudbi predlaga takšen način plačevanja in se na pogajanjih tudi zavzame za takšen način. Način plačila so običajno nakazila, asignacije, cesije ali pa tudi kompenzacije medsebojnih obveznosti in terjatev, če te pravno veljavno obstojajo. Z medsebojno kompenzacijo partnerja zapirata medsebojne obveznosti. Vzorec obrazca je priložen kot priloga temu diplomskemu delu. Podrobneje pa si bomo ogledali cesijo in asignacijo. Najprej si oglejmo glavne značilnosti cesije. Glavne značilnost cesije so : • plačilo z odstopom terjatve do dolžnika: upnik lahko s pogodbo, ki jo sklene s tretjim

nanj prenese svojo terjatev. Ne more pa prenašati terjatev za katere sta se upnik in dolžnik predhodne dogovorila, da se terjatve ne smejo prenesti na tretjega in tiste, za katere je prenos zakonsko prepovedan.

• Odstopljene terjatve morajo obstajati • S terjatvijo preidejo na novega upnika (prevzemnika) tudi stranske pravice (zastava,

hipoteka,…): prevzemnik terjatve ima nasproti dolžniku enake pravice, kot jih je imel do odstopa nasproti njemu odstopnik. Odstopnik odgovarja za izterjavo odstopljene terjatve, če je bilo to dogovorjeno, vendar le do višine tistega, kar je prevzel od prevzemnika.

Stranke so: cedent (odstopnik), cesus (dolžnik) in cesionar (prevzemnik terjatve). Za prenos terjatve ni potrebna dolžnikova privolitev, vendar ga mora upnik obvestiti o odstopu (Mayr 2003, 69, 70). Poenostavljen prikaz cesije prikazuje slika 3.

25

Slika 3: Poenostavljen prikaz cesije prenos terjatve osnovna prodaja na osnovi katere je nastalo dolžniško upniško razmerje izpolnitev obveznosti do upnika tretjemu Vir: Mayr 2003, 70. Iz slike 3 je razvidno kako cedent prenese svojo terjatev, ki jo ima do cesusa, na cesionarja. Cesus (dolžnik) mora obveznost iz naslova cesijske pogodbe poravnati cesionarju in ne cedentu. Z poravnavo obveznosti cesionarju ugasnejo obveznosti cesusa do cedenta. Omenili smo tudi način plačila z asignacijo (nakazilom). Z nakazilom (asignacijo) pooblašča ena oseba – nakazovalec (asignant) drugo osebo – nakazanca (asignata), da na njen račun izpolni nekaj določeni osebi – prejemniku nakazila (asignatarju), tega pa pooblašča, da v svojem imenu prejme to izpolnitev. Glavne značilnosti asignacije so: • naročilo dolžniku (asignat, dolžnikov dolžnik), da namesto naročitelja (asignanta,

dolžnika) nekaj plača naročiteljevemu upniku (asignatar, upnik); • potrebno je soglasje upnika • stranke:

- asignant = dolžnik, naročitelj, nakazovalec - asignat = dolžnikov dolžnik, nakazanec - asignatar = upnik, prejemnik nakazila

Za nastanek tega pravnega posla je torej potreben poprejšnji dogovor oziroma sporazum med nakazovalcem in prejemnikom nakazila in tudi nakazančeva izjava, da sprejema nakazilo (Puharič 2003, 238). Prikaz razmerij vidimo v sliki 4: Slika 4: Poenostavljen prikaz asignacije NAKAZOVALEC NALOG (ASIGNANT) upnik dolžniško/upniško dolžniško/upniško razmerje razmerje dolžnik upnik NAKAZANEC PREJEMNIK NAKAZILA (ASIGNAT) PLAČILO (ASIGNATAR) Vir: Mayr 2003, 71.

CEDENT (upnik)

CESIONAR (tretji)

CESUS (DOLŽNIK)

26

Iz slike 4 je razvidno, da obstaja dolžniško upniško razmerje med asignantom in asignatarjem. Asignant dolguje asignatarju. Asignat dolguje asignantu. Asignant je svoj dolg poravnal tako, da je dal asignatu nalog, da naj plača asignatarju. Ta je na osnovi naloga plačal asignatarju (Mayr 2003, 70, 71). Med udeleženci obstajajo tri obveznostnopravna razmerja, to so: abstraktno, valutno in kritno razmerje. Razmerje med prejemnikom nakazila in nakazancem je opredeljeno kot abstraktno razmerje, kar med njima pred ustanovitvijo nakazila ni bilo nobenega samostojnega pravnega razmerja. Med nakazovalcem in prejemnikom nakazila obstaja valutno razmerje, ker lahko dobi prejemnik nakazila valuto (denar) od nakazovalca, saj je nakazovalec vedno dolžnik prejemnika nakazila. Razmerje med nakazovalcem in nakazancem je kritno razmerje, kajti nakazanec bo plačal prejemniku nakazila določeno vsoto denarja iz tistih sredstev, ki jih je že dobil od nakazovalca ali pa jih bo še dobil od njega na podlagi njunega medsebojnega sporazuma (Puharič 2006, 238, 239). 4.3 Finančne institucije s poudarkom na bankah Finančne institucije so podjetja, ki se ukvarjajo s finančnimi posli v najširšem smislu. Prodajajo, pred tem pa proizvajajo, finančne oblike in/ali storitve. Navadno jih delimo na finančne posrednike (»financial intermediaries«) in na druge ali agentske finančne institucije (»agents and brokers«). Finančni posredniki se vrivajo med končne posojilodajalce in končne posojilojemalce in se zaradi njihovega posredništva poveča njihova premoženjska bilanca. Velikost finančnega posredništva finančnih posrednikov se izkazuje z velikostjo njihove premoženjske bilance, to je s sredstvi na desni strani in z naložbami na levi (Ribnikar 2003, 247). Druge ali agentske finančne institucije poslujejo v imenu in/ali za račun drugih. To pomeni, da ne poslujejo za svoj račun. Njihova naloga je, da olajšajo in zato velikokrat omogočijo, da se najdeta posojilodajalec in posojilojemalec. Sredstva se prenašajo neposredno od posojilodajalcev na posojilojemalce in zato sodi ta pretok sredstev, kjer posredujejo finančne institucije kot agenti, k neposrednim financam (»direkt finance«). Gre za pretok sredstev prek finančnih trgov. Informacije, ki jih drugi ne vidijo in ne slišijo, zaznajo in jih drugim potem razložijo. Finančne posrednike delimo najprej na banke in nebanke. Banke so navadno najpomembnejši finančni posredniki. So denarni finančni posredniki (Ribnikar, 2003, 226-227). Banka (»bank« angleško, »Bank« nemško, »banque« francosko in »banca« italijansko) je finančna institucija, ki je dobila svoje ime po klopi (»banca« italjansko). Banke sprejemajo vloge – pri tem je sprejemanje vlog na vpogled, ki jih štejemo h knjižnemu denarju, tisto, kar je specifično za banko – in se zadolžujejo še na druge načine (na primer z izdajanjem vrednostnih papirjev in sprejemanjem posojil) in na tej podlagi dajejo posojila.

27

Odobravanje posojil za banko pomeni aktivni posel. Banka je upnik svojih strank. V bilanci se odobreni krediti pojavljajo na aktivni strani, saj predstavljajo terjatve. Zbiranje vlog pa je za banko pasivni posel, saj z njimi prevzema vlogo dolžnika svojih strank. Dolgove banka izkazuje kot obveznosti na pasivni strani bilance. Poznamo pa tudi nevtralne posle – storitve. Storitve se nanašajo na posredovanje plačil, nakup in prodajo vrednostnih papirjev, nakup in prodajo deviz in valut ter informiranje in svetovanje (Žemva 2005, 46). Banka je delniška družba s sedežem v Republiki Sloveniji, ki je pridobila dovoljenje Banke Slovenije za opravljanje bančnih storitev ali banka, ki ima sedež v EU in ima dovoljenje za opravljanje storitev s tem, da ustanovi v Sloveniji podružnico banke (Zalar 2005, 25). Banke so torej kapitalske institucije in tveganje prevzemajo nase lastniki banke s svojim kapitalom (s premoženjem, ki so ga trajno vložili v banko), tako, da se vlagatelji in drugi bančni upniki počutijo varne ali varneje. Ustrezna velikost kapitala banke in ustrezne naložbe so prva umetnost bančništva, druga je skrb za likvidnost. Banka poleg sprejemanja depozitov od fizičnih in pravnih oseb ter dajanja kreditov iz teh sredstev za svoj račun opravljajo tudi druge finančne storitve, kot so (Zalar 2005, 25): faktoring; finančni zakup (leasing); izdajanje garancij in drugih jamstev; kreditiranje, vključno s potrošniškimi krediti, hipotekarnimi krediti in financiranjem komercialnih poslov; trgovanje s tujimi plačilnimi sredstvi, vključno z menjalniškimi posli; trgovanje z izvedenimi finančnimi instrumenti; zbiranje, analiza in posredovanje informacij o kreditni sposobnosti pravnih oseb; posredovanje pri prodaji zavarovalnih polic, po zakonu, ki ureja zavarovalništvo; izdajanje in upravljanje s plačilnimi instrumenti (npr. plačilne in kreditne kartice, potovalni čeki, bančne menice); oddajanje sefov; posredovanje pri sklepanju posojilnih in kreditnih poslov; storitve v zvezi z vrednostnimi papirji, po zakonu, ki ureja trg vrednostnih papirjev; upravljanje pokojninskih oziroma investicijskih skladov po zakonu, ki ureja pokojninske oziroma investicijske sklade; opravljanje poslov plačilnega prometa; opravljanje skrbniških storitev. 4.4 Instrumenti zavarovanja Če se želimo zavarovati pred tveganji moramo primarno oziroma najprej skrbno proučiti potencialnega dolžnika. Izvajalec prouči investitorja, investitor prouči izvajalca, banka pa oba. Proučevanje le-tega se nanaša tudi na državo, od koder izhajajo. Proučujemo več stvari, opravljamo: študije možnosti, trženjske raziskave, klasificiranje tveganj, raziskovanje deželnega tveganja, podnebja naložb in bonitete partnerja (Zbašnik 1996, 241). Za medsebojno dobro sodelovanje investitorja in izvajalca/ev imajo velik pomen bančne garancije prvovrstnih bank. 4.4.1 Bančne garancije Banke so predestinirane za prevzem garancij zaradi svojega imena, bonitete, plačilne sposobnosti in plačilne pripravljenosti (Vezjak et al. 1980, 278). Bančne garancije

28

pomagajo odpravljati nezaupanje in tveganje, ki nastaja med pogodbenima partnerjema. S tem, ko za obvezami glavnega dolžnika stoji garancijska banka se nezaupanje med partnerjema bistveno zmanjša (Zbašnik 1996,242). Z bančno garancijo prevzame banka obveznost nasproti prejemniku garancije (upravičencu), da mu bo poravnala obveznost, katere tretja oseba ob zapadlosti ne bi izpolnila, če bodo izpolnjeni v garanciji navedeni pogoji (Pravna fakulteta. Univerza v Ljubljani. 2008). Pri bančnih garancijah (Vezjak et al. 1980, 277) gre torej v bistvu vedno za bančno pismeno obljubo, da bo dolžnik v pogodbenem roku in na pogodben način izpolnil svojo obveznost in da bo banka, če dolžnik tega ne opravi na prvi poziv in brez spora, izpolnila obveznost. Bančna garancija je primerna za zavarovanje netipiziranih poslovnih razmerij, zato se tudi garancijska izjava banke oblikuje za vsak primer posebej. Tekst bančne garancije običajno vsebuje: preambulo, navedbo garancijske banke, upravičenca iz garancije, garantirani znesek, pogoje izplačila garancije (predložitev pisne izjave upravičenca, da glavni dolžnik ni izpolnil svoje obveznosti, predložitev naštetih dokumentov), rok veljavnosti garancije, dolžnost vračila garancijske listine po preteku veljavnosti, določbo o prenosljivosti terjatev iz garancije, določbo o morebitni naknadni spremembi pogojev, določbo o materialnem pravu in reševanju sporov (Pravna fakulteta. Univerza v Ljubljani. 2008). Bančne garancije niso nikjer mednarodno poenoteno kodificirane zato velja le to, kar je razvidno iz teksta na garanciji (Vezjak et al. 1980,277). Teksti na bančnih garancijah so zato zelo različni, ker se banke večinoma ravnajo po željah osebe, ki želi imeti garancijo. Garancijski tekst pa kljub temu vsebuje: fiksiranje dejanskega stanja, garancijska obljuba, rok veljavnosti in zapadlosti ter način plačila pri uporabi garancije (Vezjak et al. 1980, 278). Stranki že k temeljni pogodbi priložita osnutek besedila bančne garancije, ki tako dobi pogodbeno veljavo. Stranki vesta, kakšna bo vsebina izdane garancije in si kasneje ne moreta izmišljati dodatnih zahtev (Pravna fakulteta. Univerza v Ljubljani. 2008). Bančne garancije so zelo razširjena oblika jamstva zaradi treh vsebinskih prvin: - brezpogojna / pogojna: Pri pogojnih garancijah mora uporabnik izpolniti določene obveznosti, s katerimi je pogojena izpolnitev obveznosti iz garancije (na primer sodba sodišča). Pri brezpogojnih garancijah predhodno dokazovanje glede upravičenosti zahtevka ni potrebno. Banka v besedilu garancijskega pisma prevzame obveznost, da bo ob dospetju obveznosti glavnega dolžnika izpolnila to obveznost »na prvi poziv«. - nepreklicna: Bančna garancija je nepreklicna. To pomeni, da banka izdane garancije ne more več preklicati, dokler ne poteče garancijska doba. - denarna oblika: Bančna garancija ima vedno denarno obliko, ker je vedno izražena v denarju. Pri garancijskem poslu so ponavadi udeležene tri stranke : Naročnik (nalogodajalec) – da natančna navodila svoji banki za izdajo garancije v korist upravičenca

29

Banka (garant) – izda garancijo. Banka z naročnikom sklene pogodbo o izdaji garancije, za kar mora naročnik banki predložiti ustrezna zavarovanja. Upravičenec (koristnik) – z garancijo zavaruje svoje interese, ki izhajajo iz sklenjenega osnovnega posla z naročnikom. Prednosti pridobitve bančne garancije za naročnika :

• naročnik dokazuje pogodbenemu partnerju poslovno resnost in finančno stabilnost. Prednosti pridobljene bančne garancije za upravičenca :

• upravičenec se izogne tveganju plačilne nesposobnosti pogodbenega partnerja; • z bančno garancijo dobi upravičenec nepreklicno obvezo banke za plačilo

garancijskega zneska, ob predložitvi pisne zahteve za plačilo ter izjave, da naročnik garancije ni izpolnil pogodbenih obveznosti (Nova Ljubljanska banka d.d. 2008).

Garancije je možno razvrstiti v dve veliki skupini: plačilne in storitvene. Ko gre za plačilne banka jamči za plačilno obveznost glavnega dolžnika, ko pa gre za storitvene pa banka izplača garancijski znesek v primeru, če glavni dolžnik ne bo opravil pogodbene obveznosti. Včasih gre za zapletene transakcije in težko presodimo ali gre za storitveno ali za plačilno garancijo (Zbašnik 1996, 244). S sklenjeno pogodbo prevzame prodajalec obvezo, da bo pogodbeni predmet realiziral v obsegu, kvaliteti in rokih, ki so navedeni v pogodbi. Tudi kupec prevzame obvezo, da bo vršil realizacijo plačil skladno s plačilnim načrtom. Ker gre pri gradnji velikih investicijskih objektov za velike vrednosti se želita obe pogodbeni stranki zavarovati za izpolnjevanje pogodbenih obveznosti ter zahtevata druga od druge jamstva za izvršitev pogodbenih obveznosti. Kot jamstva pridejo v poštev samo bančne garancije. Garancija se torej nanaša na neizpolnitev pogodbe. Gre za samostojno bančno obljubo plačila, saj se obveznost garancijske banke obravnava ločeno od obveznosti glavnega dolžnika. Garancija je vedno izražena v denarni obliki. Razlika med glavnim dolžnikom in garancijsko banko je ta, da je glavni dolžnik dolžan izpolniti pogodbo v naravi in v denarju, garancijska banka pa mora plačati garancijski znesek, če glavni dolžnik ni izpolnil dane obljube (Zbašnik 1996, 242). Zato banka nikoli ne jamči, da bo določen tehnični objekt zgrajen ali da bo opravljena določena pogodbena obveznost, temveč samo, da bo plačala točno vnaprej določen znesek ob nastopu rizika (Vezjak et al. 1980, 277). Osnovna funkcija garancije je torej v zmanjševanju nevarnosti med poslovnimi partnerji v primeru neplačila oziroma neizpolnjevanja drugih pogodbenih obveznosti v dogovorjenih rokih. Bančna jamstva se imenujejo garancije. Bančna garancija je pisna zaveza banke, da bo banka v primeru, da naročnik garancije ne izpolni svojih pogodbenih obveznosti, na prvi pisni poziv upravičencu garancije plačala zahtevani znesek, vendar le do višine zneska, določenega v garanciji. Kupec zahteva od prodajalca : 1 Jamstvo za pravilno spolnitev in izvedbo investicijskega objekta. Prodajalec mora

priskrbeti izvedbeno garancijo. 2 Jamstvo, da bo predplačilo ali avans vrnjen, če ne pride do realizacije investicijskega

objekta. Prodajalec mora priskrbeti bančno garancijo za vračilo avansa.

30

3 Jamstvo, da bodo odpravljene pomanjkljivosti v garancijski dobi ali prepusti to varščino kupcu.

Prodajalec zahteva od kupca jamstvo, da bo le-ta realiziral plačila v skladu s plačilnim načrtom. Kupec mora prodajalcu priskrbeti bančno plačilno garancijo. Obojestranska jamstva lahko prikažemo tudi grafično s grafom 1. Graf 1: Jamstva med izvajalcem oz. prodajalcem in investitorjem oz. kupcem PRODAJALEC pogodba KUPEC (izvajalec) (investitor) Jamstvo za realizacijo investicijskega objekta Bančna garancija za dobro izvedbo Performance bond (performance guarantee) Ausführungsgarantie Jamstvo za vračilo avansa, če ne pride do realizacije Bančna garancija za vračilo avansa Advance repayment guarantee Anzahlungsgarantie Jamstvo za odpravo napak v garancijski dobi Bančna garancija za odpravo napak v garancijski dobi Performance bond for maintence period Gewährleistungsgarantie Jamstvo za realizacijo plačil Bančna plačilna garancija Payment guarantee Zahlungsgarantie Vir: Gumze 1997, 76. Nalogodajalec, ki si želi pridobiti bančno garancijo sklene z banko posebno pogodbo, s katero prevzame banka natančno določeno garancijo, nalogodajalec pa se zaveže, da bo banki povrnil vsa plačila iz garancije, ter ji bo plačal garancijsko provizijo (Vezjak et al. 1980, 279). Banka se kot izdajatelj garancije z dano garancijo obvezuje, da bo garancijskemu upravičencu poravnala obveznost iz garancije, če naročnik garancije ne bo izpolnil pogojev, izhajajoč iz osnovnega posla. Garancija je samostojna in abstraktna obveza banke za plačilo garantiranega zneska pod pogoji, ki so navedeni v garanciji. Sama garancija je popolnoma ločena od osnovnega posla. Njena osnovna naloga je zmanjševanje nevarnosti oziroma znižanje tveganja v primeru neplačila ali neizpolnjevanja drugih pogodbenih obveznosti v dogovorjenih rokih (Nova Kreditna banka Maribor 2008).

31

Zavarovanje terjatev z bančnimi garancijami pomeni kar najbolj zaščititi upnikove interese pred tveganjem neizpolnitve pogodbe. Banka izpolni prevzeto obveznost »na prvi poziv« brez posredovanja sodišča (Banka Celje d.d. 2008). Garancije na prvi poziv so samostojne, neakcesorne garancije in so zelo pomembne, ker so plačljive po predložitvi upravičenčevega prvega poziva brez kakršnihkoli ugovorov iz osnovnega posla. Kot smo že omenili poznamo plačilne in storitvene garancije. Poznamo več vrst in sicer plačilne garancije za: zavarovanje plačila (plačilna garancija, Zahlungsgarantie), plačilo uvoznih dajatev, davščin in taks (carinska garancija), zavarovanje blaga v tranzitu (tranzitna garancija), zavarovanje trošarinskih obveznosti (trošarinska garancija) in druge plačilne garancije. Storitvene garancije za: resnost ponudbe (ponudbena garancija, Bietungsgarantie), vračilo avansa (avansna garancija, Anzahlungsgarantie), dobro izvedbo del (izvedbena garancija, Erfüllungsgarantie), odpravo napak v garancijski dobi oziroma garancija za zadržani znesek (Gewährleistungsgarantie) in druge storitvene garancije (Nova Kreditna banka Maribor 2008). Banke tako ponujajo bančne garancije v mednarodnem poslovanju in v domačem poslovanju, s katerimi se je mogoče zavarovati pred različnimi tveganji; na primer za pravočasnost plačila, vračilo posojila, za plačilo carinskih dajatev, za vračilo danega depozita, varščine ali avansa, za dobro izvedbo posla, resnost ponudbe pri sodelovanju na razpisih ali licitacijah, za odpravo napak v garancijski dobi, itd. Banke v poslovni praksi izdajajo garancije (Falatov 1996, 19) bodisi po nalogu prodajalca (izvajalca investicijskih del) ali po nalogu kupca (naročnika investicijskih del). Garancije, izdane po nalogu prodajalca so: ponudbena garancija, garancija za vračilo predplačila-avansa, garancija za dobro izvršitev posla, garancija za odpravo napak, garancija za vračilo zadržanih zneskov. Garancije, izdane po nalogu kupca: plačilna garancija. V nadaljevanju bomo opisali tiste bančne garancije, ki pridejo v poštev kot jamstva pri financiranju gradbenih investicij. Le-te so bile prikazane tudi v prej predstavljenem grafu. 4.4.1.1 Garancija za dobro izvedbo posla (performance bond) Pri tej vrsti garancije gre za akcesorno in subsidiarno obvezo banke, torej za poroštvo. Rok za uveljavljanje zahteve za plačilo je 6 (šest) mesecev od datuma, ki označuje skrajni rok za spolnitev pogodbenih obvez razviden iz pogodbe. Dokumenti, ki se zahtevajo za uveljavljanje plačila po tej garanciji so: sodna ali arbitražna odločba o utemeljenosti zahteve upravičenca za plačilo po garanciji ali pisno soglasje nalogodajalca za izdajo garancije, da naj banka – garant znesek, naveden v garanciji, upravičencu plača (Falatov 1996, 85). Garancijo zahteva kupec oziroma investitor investicijskih del, priskrbeti pa jo mora izvajalec oziroma prodajalec gradbenih investicijskih del (Zbašnik 1996, 245).

32

V primeru izvedbene garancije banka jamči do višine zneska po odobreni garanciji, če naročnik garancije svoje pogodbene obveznosti ne izpolni v dogovorjeni kakovosti, količini in rokih, opredeljenih v pogodbi. Obveza banke velja tudi pri delni izpolnitvi pogodbene obveznosti, če dobavljeno blago (opravljena storitev) tudi delno ne zadostuje pogodbenim zahtevam (Banka Celje d.d. 2008) Kadar izvajalec oz. prodajalec investicijskih del ne izpolni vseh pogodbenih obveznosti, lahko kupec (uporabnik garancije) utrpi veliko škodo – npr. premaknitev rokov – kasnejša izgradnja, kar pomeni kasnejšo otvoritev objekta in zato posledično izpad dohodka (dnevni, tedenski, mesečni,…) in podobno. Garancijski znesek dosega 5% do 25% pogodbene cene (Zbašnik 1996, 245, 246). 4.4.1.2 Garancija za vrnitev predplačila (advance repayment guarantee) »Predplačilo izvede kupec navadno tako, da prejme hkrati z njim prodajalčevo garancijo za vrnitev predplačila (Zbašnik 1996, 248)«. Banka jamči do višine zneska po odobreni garanciji za vračilo avansa v celoti ali delno, če naročnik garancije ne izpolni pravilno ali pravočasno svoje pogodbene obveznosti v celoti ali delno, kakor je določeno v sklenjeni pogodbi (Banka Celje d.d. 2008). Pri tej garanciji gre za prisotnost elementa akcesornosti in subsidiarnosti, kar pomeni, da imamo opravka s poroštvom in ne s samostojno abstraktno obvezo banke. Rok veljavnosti te garancije mora biti v garanciji sami določen, če ni, velja šestmesečni rok od dneva dobave blaga oz. opravljene storitve, ki je razviden iz pogodbe. Dokumenti, ki se zahtevajo za plačilo po garanciji so: sodna ali arbitražna odločba, iz katere izhaja utemeljenost zahteve za plačilo ali pisno soglasje nalogodajalca za izdajo garancije, da naj banka znesek, naveden v garanciji, plača (Falatov 1996, 84, 85). Ponavadi je garancijski rok malo daljši kot rok za izpolnitev pogodbene obveznosti (Zbašnik 1996, 248). 4.4.1.3 Garancija za odpravo napak v garancijski dobi (performance bond for maintence period) Pri garanciji za odpravo napak v garancijskem roku mora naročnik garancije po opravljeni primopredaji v garancijskem roku odpraviti vse ugotovljene pomanjkljivosti oziroma servisirati opremo in dobavljati brezplačno nadomestne dele, skladno z določili sklenjene pogodbe. V nasprotnem primeru banka jamči garancijskemu upravičencu do višine zneska po odobreni garanciji. Smisel bančne garancije kot jamstva za odpravo napak je v tem, da ima kupec možnost v primeru, da prodajalec odkloni popravilo napake, sam naročiti odpravo napake proti tretji osebi (kritni nakup) in za to vnovčiti bančno garancijo (Gumze 1997, 107). Od trenutka primopredaje investicijskega objekta kupcu prične teči tudi garancijski rok (Gewährleistungsfrist). Primopredaja investicijskega objekta se izvede s primopredajnim zapisnikom (Übergabe / Abnahme Protokoll), ki ga izdelata in podpišeta kupec in prodajalec, oz. njuna pooblaščena zastopnika. Garancija je obveza izvajalca (prodajalca), da bo odpravil tudi napake, ki se bodo pojavile po primopredaji investicijskega objekta.

33

Kupec in prodajalec dogovorita rok, v katerem je izvajalec dolžan nastale napake popraviti. Ta rok se imenuje garancijski rok oz. rok v katerem prodajalec jamči za odpravo napak, ki se pojavijo v tem obdobju (nemško Gewährleistungsfrist). Jamstvo izvajalca, da bo odpravil napake se označuje kot garancija izvajalca. Rok veljavnosti te garancije je navadno enak garancijskemu roku, podaljšanemu za razumno obdobje, ki je upravičencu potrebno za unovčitev garancije (Falatov 1996, 25). Prodajalec kompletnega investicijskega objekta lahko garancijo določene opreme in naprav, ki so vgrajene v objektu, veže na garancijo dobaviteljev opreme in naprav (glede vsebine in glede roka). Prodajalec investicijskega objekta ne more dati kupcu za opremo in naprave drugih dobaviteljev daljše garancije, kot jih dajejo le-ti sami. Prodajalec pa je dolžan za opremo in naprave drugih dobaviteljev priskrbeti garancijske liste in le-te predati kupcu. Kupec investicijskega objekta se lahko v času garancijske dobe obrne za napake, ki so nastale na opremi in na napravah direktno na dobavitelje oz. proizvajalce ali pa na prodajalca investicijskega objekta. Ta garancija v praksi znaša praviloma 5 do 10 % pogodbene vrednosti (Falatov 1996, 24). 4.4.1.4 Bančna plačilna garancija (payment guarantee) Nanaša se na kupčevo obveznost, da bo plačal kupnino in je zelo pogosta. Kupnina je lahko poravnana v enem znesku ali več enakomernih zneskih v enakih časovnih presledkih. Garancija je nepogojna, nepreklicna in izraža lastno obveznost banke. Pri teh garancijah banka pogosto jamči še za plačilo vseh drugih stroškov kreditorja zato morajo biti posamezni kreditni obroki jasno navedeni z načinom izračuna in obrestno mero. Tudi veljavnost garancije mora biti navedena (Zbašnik 1996, 246). 4.4.2 Poroštvo Garancija oziroma poroštvo je obveznost, po kateri je zavezanec, porok, dolžan izpolniti obveznost dolžnika, če je ta ne opravi sam. Poroštvo spada v vrsto osebnih oziroma personalnih zavarovanj v pravnem prometu, to je takšnih zavarovanj, pri katerih tretja oseba (porok) odgovarja upniku s celotnim svojim premoženjem v primeru, če dolžnik iz temeljnega posla ne izpolni ali ne izpolni tako, kot je treba, veljavne in zapadle obveznosti. Z dajanjem poroštvene izjave porok pravzaprav pristopa (»intercedira«) k že obstoječemu dolgu glavnega dolžnika, pri čemer glavni dolžnik še naprej ostaja zavezan izpolniti tisto, kar se je zavezal s pogodbo oziroma drugim pravnim poslom (Šinkovec, Tratar 2001, 1122). Porok izpolnjuje tujo obveznost (glavnega dolžnika), zato poroštvo ni samostojna temveč odvisna obveznost.

34

Poroštvo nastane največkrat s pisno poroštveno pogodbo. Stranki te pogodbe sta porok in glavni dolžnik (Puharič 2006, 223). Poroštvo predstavlja utrditev temeljnega dolžniškega razmerja. Porok vstopi v akcesorno razmerje z glavnim dolžnikom (Pravna fakulteta. Univerza v Ljubljani. 2008). Izpolnitev obveznosti sme upnik zahtevati od poroka tedaj, če je glavni dolžnik ni izpolnil v dogovorjenem roku. Po svoji vsebini je poroštvo stranska in podredna obveznost. Porokova obveznost zato tudi ne more biti večja od obveznosti glavnega dolžnika in traja le dotlej, dokler traja obveznost glavnega dolžnika. Ob poroštvu, ki je po določbi 1012.člena OZ (Obligacijskega zakonika) praviloma podredno, je z vidika gospodarskih pogodb zlasti pomembno solidarno poroštvo. Tu upnik lahko zahteva izpolnitev obveznosti od glavnega dolžnika, od poroka ali od obeh hkrati, torej od glavnega dolžnika in poroka. Če imamo več porokov imenujemo to stanje soporoštvo. Soporoki praviloma solidarno odgovarjajo za izpolnitev obveznosti (Puharič 2006, 223). Bančne garancije, izdane iz naslova poroštva, banki omogočajo, da nasproti upravičencu uveljavlja tako ugovore glavnega dolžnika kot tudi svoje ugovore (Falatov 1996, 10). Porok lahko ugovarja upniku in zavrača plačilo, zato je poroštvo manj uporabno kot samostojna bančna garancija. 4.4.3 Menica Menica je najpomembnejši obveznostnopravni vrednostni papir, ki se glasi na določen denarni znesek. Za plačilo tega zneska v določenem času in na določenem kraju se je zavezal izdajatelj menice sam (lastna menica) ali pa ga bo upniku (remitentu) plačala tista oseba, ki jo je izdajatelj pozval k plačilu v menici določenega denarnega zneska (trasat) (Puharič 2006, 342). Gospodarski pomen menice se kaže v plačilni, finančni funkciji (unovčenje pred dospelostjo) in funkciji zavarovanja kredita (menični akcepti zaradi kritja) (Žemva 2005, 65). Menica se v praksi zelo pogosto pojavlja kot klasičen kreditni inštrument. V poslovni praksi pa menico srečamo še: pri poslu inkasa (finančna klavzula dokumenti proti akceptu), pri akceptnem in negociacijskem akreditivu ter pri poslih refinanciranja osnovnega posla iz naslova eskontiranja ali forfetiranja. V Republiki Sloveniji poznamo naslednje vrste menic: trasirano menico (gezogener Wechsel, Bill of Exchange), trasirano lastno menico, trasirano menico po lastni odredbi, lastno menico (eigener Wechsel, Primissory Note). Kot posebno vrsto nepopolne menice pa se pojavlja tako imenovana bianko menica. Trasirana menica je pisna izjava (Puharič 2006, 343), v kateri izdajatelj menice (trasant) pozove meničnega dolžnika (trasata), da ob dospelosti plača menični znesek meničnemu upniku (remitentu). Pri poslih, ko se pojavljamo kot upnik (kreditni posel) uporabljamo običajno menice po lastni odredbi, to pomeni, da smo izdajatelj menice in istočasno prvi

35

menični upnik. Ko se pojavljamo v vlogi dolžnika gre običajno za lastne menice ali za lastne trasirane menice (Falatov 1997, 43). Lastna menica je enostranska izjava, s katero se njen izdajatelj zavezuje, da bo ob dospelosti v njej navedeni osebi plačal sam zapisano menično vsoto (Puharič 2006, 345). Trasirana menica ima po 1.členu Zakona o menici (Ur.l. FLRJ, št. 104/46, 33/47, 16/65, Ur.l. SFRJ, št. 54/70, 57/89, Ur.l. RS, št. 17/91, 13/94 in 82/94) osem bistvenih elementov : 1-označba, da gre za menico, napisana z besedo v besedilu menične listine (golice) v jeziku, v katerem je menica sestavljena, 2-nepogojni nalog (poziv), naj se plača določena vsota denarja, 3-ime tistega, ki naj plača (trasat), 4-navedba dospelosti, 5-kraj plačila, 6-ime tistega, ki mu je treba plačati oziroma tistega po čigar odredbi je treba plačati (remitent), 7-navedba dneva in kraja izdaje menice, 8-podpis tistega, ki je menico izdal (trasant) (Falatov 1997, 47). V nadaljevanju bomo opisali vrsto menice, ki je v bančnem poslovanju zelo razširjena in v praksi služi največkrat kot inštrument zavarovanja terjatev, in sicer bianko menico. Bianko menica (Falatov 1997, 55, 56) je po svoji vsebini bodoča menica, saj ob izdaji še ne vsebuje vseh prej navedenih bistvenih elementov, ki so pogoj za pravno veljavnost menice. Minimalen pogoj, ki se zahteva za bianko menico ob njeni izdaji, je podpis izdajatelja ali akceptanta menice. V praksi se največkrat uporablja biankomenični akcept, to je menični formular, ki ga je pravilno akceptiral trasat – akceptant bodoče menične terjatve. Ostali menični elementi, zlasti znesek in dospelost, so v času izdaje meničnega akcepta neizpolnjeni, pravimo, da so bianko. Neizpolnjene menične elemente vpiše naknadno v menično listino menični upnik. Vpis teh elementov menični upnik opravi na osnovi pooblastila, ki mu ga je predhodno dal izdajatelj bianko meničnega akcepta. Pooblastilo za izpolnitev meničnega akcepta običajno določa, kdo lahko izpolni menični akcept, kako se ta znesek izračuna in kako se ugotovi in označi dospelost menice. V nadaljevanju bomo prikazali eno od oblik zastave, ki jo banka ponavadi zahteva od investitorja v primeru gradnje investicijskih objektov v zameno za kredit. 4.4.4 Zastava nepremičnin Zakon o obligacijskih razmerjih opredeljuje zavarovanje plačil z zastavo. Uporabljajo se naslednje oblike : zastava terjatev, zastava pravic, zastava blaga in drugih premičnih stvari, zastava vrednostnih papirjev, zastava nepremičnih stvari (hipoteke). Katerega izmed omenjenega plačila bo izbral upnik, je odvisno predvsem od poslovne politike upnika in bonitete potencialnega dolžnika. Ko investitor za namen gradnje investicijskega objekta pri banki zaprosi za kredit, banka v zameno od investitorja zahteva jamstvo, ki je ponavadi zastava nepremičnine. Zastavna pravica je stvarna pravica upnika, da dobi iz stvari plačilo, če se obveznost ne izpolni ob določenem času. Pogodba o pridobitvi zastavne pravice je zastavna pogodba.

36

Osebe zastavnega razmerja so upnik, ki prejme varščino in se zato imenuje zastavoupnik, in oseba, ki varščino da in se imenuje zastavitelj (zastavnik). Lahko je dolžnik ali kdo tretji. Zastava nepremičnin je najučinkovitejše sredstvo (zlasti dolgoročnih) obveznosti. Hipoteka je stvarna pravica na tuji nepremičnini, ki daje upniku pravico do poplačila njegove zapadle terjatve iz vrednosti nepremičnine pred upniki, ki so zastavno pravico pridobili pozneje ali je sploh niso pridobili. Hipoteka je vezana na nepremičnino (in ne na njenega lastnika), zato upnik z vknjižbo zastavne pravice v zemljiško knjigo pridobi pravico, da se izvršba na tej nepremičnini opravi tudi proti tistemu, ki je to nepremičnino pridobil pozneje. Hipoteka sega na celotno nepremičnino, na njene sestavine in pritikline, prav tako se širi na vse poznejše umetne in naravne sestavine (npr. novi nasadi, inštalacija, popravki, adaptacija, novi gradbeni objekti). Nepremičnina je obremenjena s hipoteko do popolnega poplačila. Čeprav dolžnik poravna pretežni del dolga, še vedno jamči s celotno nepremičnino. V primeru odobritve kredita s hipotekarnim zavarovanjem mora banka imeti na voljo vso dokumentacijo, iz katere je razvidno, da je zastavljena nepremičnina učinkovito in ustrezno sredstvo morebitnega poplačila iz zastavljene nepremičnine. Nepremičnina praviloma ne sme biti obremenjena z drugimi hipotekami. Vrednost kvadratnega metra zastavljene nepremičnine se ugotovi iz kupoprodajne pogodbe, na podlagi cenitve ali na podlagi podatkov o tržni vrednosti nepremičnine za področje, kjer se nepremičnina, ki je predmet hipoteke, nahaja. Vrednost zastavljene nepremičnine praviloma presega dvakratnik odobrenega kredita, čeprav v praksi banke ta kriterij za dobre komitente nekoliko »zrahljajo«. Pa vendar se lahko na isti nepremičnini ustanovi tudi več hipotek. Ničen je dogovor, s katerim se zastavitelj zaveže, da na nepremičnini ne bo ustanovil nadaljnih hipotek. Šele, ko je prvi upnik poplačan v celoti, se poplača naslednji upnik in tako po vrsti. Če je upnik sporazumno poplačan, se naslednji upniki pomaknejo za eno mesto navzgor (Puharič 2006, 38). Nepremičnina, ki je predmet hipoteke, mora biti ustrezno zavarovana proti škodnim primerom. V ta namen mora kreditojemalec, že pred črpanjem kredita, v banko predložiti kopijo zavarovalne police in original vinkulacije zavarovalne police v korist banke. Vinkulacija na splošno pomeni nek zapis, praviloma z omejevalno vsebino, zavezo, vezavo na določen pogoj. V praksi pa vinkulacijo zasledimo le v zavarovalništvu, bančništvu in kot kategorijo v pravu gospodarskih družb. Vinkulacija v zavarovalništvu vsebinsko pomeni izjavo zavarovanca, da bo zavarovalnica po nastopu zavarovalnega primera izplačala zavarovalnino določeni osebi oziroma, da se brez privolitve te osebe zavarovalnina samemu zavarovancu ne sme izplačati. Zastavo nepremičnin je treba urediti pred črpanjem kredita, in sicer tako, da se v ta namen pred notarjem podpiše sporazum o zavarovanju kredita. Pomanjkljivosti zavarovanja z zastavo nepremičnin so predvsem v slabo delujočem trgu nepremičnin in dolgotrajnih sodnih postopkih izterjave (Elektronski medij E-revir 2008).

37

5 SKLEP Ko nastopamo v vlogi investitorja in se odločamo za gradbeno investicijo je zelo pomembno, da dobro proučimo ceno finančnih virov, pa naj gre za lastniški ali dolžniški vir. Lastniški kapital se bistveno razlikuje od dolžniškega kapitala, kot je na primer bančni kredit. Kreditodajalec ima zakonsko pravico, da za posojeni znesek zasluži obresti in dobi povrnjeno glavnico, ne glede na uspešnost projekta, za katerega so bila sredstva namenjena. Lastniški kapital pa dobi v zameno delež v podjetju v dobrem in slabem smislu. Zaslužki vlagateljev so izključno odvisni od rasti in dobičkonosnosti podjetja, v katerega so vložili. Če podjetje propade pomeni to tudi izgubo za vlagatelja, saj lastniški delež nosi proporcionalni del podjetniškega tveganja (Žugelj et al. 2001, 30). Ko pridobivamo kapital od zunaj na primer bančno posojilo je zelo pomembna boniteta našega podjetja in ročnost posojila, zelo pomembna pa so tudi sama pogajanja med posojilojemalcem in posojilodajalcem. Posojilodajalca je potrebno prepričati v njegovo nizko tveganje, to je, da bo izračunane anuitete dobil pravočasno in v celoti poplačane. Če smo na pogajanjih uspešni pomeni to za nas nižjo obrestno mero za posojilo in posledično cenejše posojilo. Bistvena pomanjkljivost dolžniškega financiranja je za podjetje v tem, da mora sproti skrbeti za vračanje glavnice in plačilo obresti. Kredit pomeni tekočo obremenitev njegovega poslovanja, ki v primeru visoke realne obrestne mere lahko bistveno vpliva na poslovni rezultat podjetja (Žugelj et al. 2001, 30). Za izvajalca oziroma prodajalca investicijskih del je od plačilnih pogojev odvisno ali bo moral najeti drage bančne kredite ali pa se bo objekt samofinanciral. Samofinanciranje je možno takrat, ko se izvajalec s investitorjem uspe dogovoriti za tranšen način plačevanja pogodbene vrednosti. Pri tranšnem načinu plačevanja gre dejansko za avansiranje. Investitor s tranšnim načinom plačil razbremeni izvajalca in mu omogoči, da se v celoti posveti realizaciji investicijskega objekta. Poleg financiranja so pomembna tudi dogovorjena jamstva. Priskrbo jamstev zahtevata tako kupec in prodajalec. Bančne garancije pomagajo odpravljati nezaupanje in tveganje, ki nastaja med pogodbenima partnerjema (Zbašnik 1996, 242). Bančne garancije, izdane iz naslova poroštva, banki omogočajo, da nasproti upravičencu uveljavlja tako ugovore glavnega dolžnika kot tudi svoje ugovore (Falatov 1996, 10). Porok lahko ugovarja upniku in zavrača plačilo, zato je manj uporabno kot samostojna bančna garancija. Menica je najpomembnejši obveznostnopravni vrednostni papir, ki se glasi na določen denarni znesek. Menica se v praksi zelo pogosto pojavlja kot klasičen kreditni inštrument. Vidimo, da je priporočljivo, da za vsakim plačilom in delom stoji jamstvo (instrument zavarovanja). Nobena oseba, pa naj bo to fizična ali pravna ne želi tvegati, kajti naivnost in slepo zaupanje je že marsikoga pripeljala do finančnega zloma. Ko pridemo tako daleč pa je žal prepozno.

38

6 POVZETEK Pri gradbenih investicijah nastopajo trije subjekti: investitor oz. kupec gradbenega investicijskega objekta, izvajalec oz. prodajalec le-tega ali izvajalci oz. prodajalci različnih storitev in banka, kot kreditodajalec in garant bodisi investitorja in/ali izvajalca. Tuji investitorji se za neposredna vlaganja v Sloveniji odločajo zaradi naslednjih prednosti: geografski položaj Slovenije, razpoložljiva transportna infrastruktura, sorodnost v tradiciji, mentaliteti, kulturi, poslovnih navadah, poznavanje jezikov, kvalificirana delovna sila in še posebej relativno visoka stopnja ekonomskega razvoja. Kakovost naših poslovodnih kadrov je tudi pomembna lokacijsko specifična prednost Slovenije. Investitor, ki želi investirati potrebuje za investiranje kapital. Kapital si lahko investitor priskrbi na različne načine. Najpomembneje je, da si zagotovi financiranje pod najugodnejšimi pogoji. Če je investitor v vlogi kreditojemalca mora ugotoviti ceno posameznega vira in si v pogovoru z institucijami finančnih trgov zagotoviti: nizko obrestno mero, ustrezen rok vračila, nizke stroške odobritve vira, nizko ceno odobritve in vsaj enoletni moratorij. V svoji nameri bo uspel, če bo kreditodajalca prepričal v nizko tveganje. Zato mora v pogovorih poudarjati prav dejavnike tveganja in obvladovanje tveganja (Mayr 2003, 126,127). Plačilni pogoji so za investitorja in izvajalca kompletnega investicijskega objekta poleg cene zagotovo najpomembnejši pogodbeni element. Od plačilnih pogojev je odvisno ali bo lahko prodajalec financiral gradnjo in vse ostale aktivnosti v realizaciji inženiring projekta iz tekočih prilivov oziroma plačil (tranše). Način plačila so običajno nakazila, asignacije, cesije ali pa tudi kompenzacije medsebojnih obveznosti in terjatev, če te pravno veljavno obstojajo. Banke so predestinirane za prevzem garancij zaradi svojega imena, bonitete, plačilne sposobnosti in plačilne pripravljenosti (Vezjak et al. 1980, 278). Jamstva v obliki bančnih garancij pomagajo odpravljati nezaupanje in tveganje, ki nastaja med pogodbenima partnerjema. S tem, ko za obvezami glavnega dolžnika stoji garancijska banka se nezaupanje med partnerjema bistveno zmanjša (Zbašnik 1996, 242). Poleg bančne garancije in poroštva se plačila lahko zavarujejo med drugim tudi z menicami in zastavo nepremičnin. Menica je najpomembnejši obveznostnopravni vrednostni papir, ki se glasi na določen denarni znesek. Zastavna pravica je stvarna pravica upnika, da dobi iz stvari plačilo, če se obveznost ne izpolni ob določenem času. Pogodba o pridobitvi zastavne pravice je zastavna pogodba. Zastava nepremičnin je najučinkovitejše sredstvo (zlasti dolgoročnih) obveznosti. Ključne besede: vrste investicij, investicijska dela, motivi tujih investitorjev, gradbeni investicijski objekt, investitorji, izvajalci, banke, viri financiranja, bančne garancije, poroštvo, menice, zastava nepremičnin.

39

6 ZUSAMMENFASSUNG Bei Bauinvestitionen treten drei Subjekte auf: der Investor bzw. der Käufer des Bauinvestitionsobjekts, der Ausführende bzw. der Verkäufer dessen oder die Ausführenden bzw. die Verkäufer verschiedener Dienstleistungen und die Bank als Kreditgeber und Garant entweder des Investors und/oder der Ausführenden. Ausländische Investoren entscheiden sich für unmittelbare Einlagen in Slowenien wegen folgender Vorteile: die geographische Lage von Slowenien, verfügbare Transport-Infrastruktur, Sinnverwandtschaft in der Tradition, Mentalität, Kultur, Geschäftsgepflogenheiten, Sprachkenntnisse, qualifizierter Arbeitskräfte und vor allem der relativ hohen Stufe der ökonomischen Entwicklung. Die Qualität unserer geschäftsführenden Kader ist ebenso ein bedeutender Standort-spezifische Vorteil Sloweniens. Der Investor, der investieren möchte, braucht für die Investition Kapital. Kapital kann sich der Investor auf verschiedene Weisen anschaffen. Das Bedeutendste ist es, dass er sich die Finanzierung unter meistgünstigen Bedingungen sichert. Falls sich der Investor in der Rolle des Kreditnehmers befindet, muss er den Preis jeder einzelnen Quelle feststellen und sich in Verhandlungen mit den Institutionen des Finanzmarktes folgendes sichern: einen niedrigen Zinssatz, entsprechende Rückzahlungsfrist, niedrige Kosten der Genehmigung der Quellen, einen niedrigen Preis der Genehmigung und mindestens einjähriges Moratorium. In seiner Absicht wird er Erfolg haben, falls es ihm gelingt, den Kreditgeber vom niedrigen Risiko zu überzeugen. Deshalb muss er in den Verhandlungen gerade die Risikofaktoren und Bewältigung des Risikos betonen (Mayr 2003, 126,127). Die Zahlungsbedingungen sind für den Investor und den Ausführenden des kompletten Investitionsobjekts neben dem Preis sicher die wichtigsten Vertragselemente. Von Zahlungsbedingungen hängt es ab, ob der Verkäufer den Bau und alle restlichen Aktivitäten der Realisation des Ingenieurprojekts aus den laufenden Eingängen bzw. Zahlungen wird finanzieren können (Tranchen). Für gewöhnlich sind die Zahlungsweisen Überweisungen, Assignationen, Zessionen oder aber auch Kompensationen gegenseitiger Verbindlichkeiten und Forderungen, falls diese rechtsgültig bestehen. Banken sind für die Übernahme der Garantien wegen ihres Namens, der Bonität, der Zahlungsfähigkeit und der Zahlungsbereitschaft prädestiniert (Vezjak et al. 1980, 278). Gewährleistungen in Form von Bankgarantien helfen das Misstrauen und das Risiko abzuschaffen, die zwischen den Geschäftspartnern entstehen. Damit, dass hinter den Verbindlichkeiten des Hauptschuldners eine garantierende Bank steht, vermindert sich das Misstrauen zwischen den Partnern wesentlich (Zbašnik 1996, 242). Neben der Bankgarantie und der Bürgschaft können die Zahlungen unter anderen auch durch Wechsel und Pfand der Liegenschaften gesichert werden. Der Wechsel ist das bedeutendste verbindlichkeitsrechtliche Wertpapier, das auf einen bestimmten Geldbetrag lautet. Das Pfandrecht ist ein Sachrecht des Gläubigern, das er aus dem Sachgegenstand die Bezahlung erhält, falls die Verbindlichkeit nicht in bestimmter Frist erfüllt wird. Der

40

Vertrag über Erwerben des Pfandrechts ist ein Pfandvertrag. Pfand der Liegenschaften ist das meistwirksame Mittel der (vor allem langfristigen) Verbindlichkeiten. Schlüsselwörter: Arten der Investitionen, Investitionsarbeiten, Motive ausländischer Investoren, Bauinvestitionsobjekt, Investoren, Ausführende, Banken, Finanzierungsquellen, Bankgarantien, Bürgschaft, Wechsel, Pfand der Liegenschaften.

41

7 LITERATURA 1. Falatov, Peter. 1997. Plačila v mednarodnem poslovanju: plačilna tveganja, inkaso

posel, menica, ček. Ljubljana: CISEF – Center za strokovno izpopolnjevanje in svetovalno dejavnost Ekonomske fakultete.

2. Falatov, Peter. 1996. Bančne garancije v mednarodnem poslovanju. Ljubljana: CISEF – Center strokovnega izpopolnjevanja in svetovalne dejavnosti EF.

3. Gumze, Franc. 1997. Mednarodno trženje gradbenih investicijskih del v luči izvedbe kompleksnega investicijskega objekta za tujega vlagatelja v Sloveniji. Specialistično delo, Univerza v Mariboru.

4. Hrovatin, Nevenka. 1998. Uvod v gospodarstvo. Ljubljana: Ekonomska fakulteta 5. Kenda, Vladimir, Bobek Vito. 2003. Osnove mednarodnih ekonomskih odnosov.

Univerza v Mariboru. Ekonomsko – poslovna fakulteta. 6. Marolt, Drago. 1980. Pravo investicijskih del v tujini. Skripta. 7. Mayr, Branko. 2003. Kako gospodariti, da bomo potrebovali čim manj virov

financiranja. Gospodarska zbornica Slovenije. 8. Pajk, Milan. 1982. Gradbeno poslovanje. Ljubljana: Fakulteta za arhitekturo,

gradbeništvo in geodezijo. 9. Puharič, Krešo. 2006. Pravo družb in poslovno pravo. Ljubljana: Uradni list RS. 10. Ribnikar, Ivan. 2003. Monetarna ekonomija I (Denar, finančne institucije in

denarna politika). Ljubljana, Ekonomska fakulteta. 11. Rojec, Matija. 1994. Tuje investicije v slovenski razvoj. Ljubljana: Znanstveno in

publicistično središče. 12. Simoneti, Marko, Mojmir Mrak in Božo Jašovič. 1998. Investicije in dolgoročno

financiranje v Sloveniji – 1997. Ljubljana: Central & Eastern European Privatization Network.

13. Stupica, Mateja. 2005. Denar, denar, denar: priročnik za zadolževanje malih in srednjih podjetij ter samostojnih podjetnikov. Lesce: Legat.

14. Šinkovec, Janez, Boštjan Tratar. 2001. Obligacijski zakonik. Ljubljana: Narodna in univerzitetna knjižnica.

15. Šinkovec, Janez. 1998. Podjetje v Evropski skupnosti in temelji pravnih poslov v Evropi. Založniška hiša Primath.

16. Toplak, Jurij. 2006. Ekonomika poslovnega sistema – 2.dopolnjena izdaja. Celje: Visoka komercialna šola. Narodna in univerzitetna knjižnica, Ljubljana.

17. Vezjak, Danilo, Bobek Dušan, Zbašnik Dušan. 1980. Plačilni promet s tujino. Maribor: Visoka ekonomsko komercialna šola.

18. Vuk, Drago. 1980. Investicijska izgradnja:(dopolnjeni zapiski predavanj). Založba Moderna organizacija v okviru FOV Kranj.

19. Zalar, Igor. 2005. Osnove poslovnih financ: skripta. GEA College – Center višjih šol d.o.o. Ljubljana.

20. Zbašnik, Dušan. 1996. Mednarodne poslovne finance. Maribor: Ekonomsko – poslovna fakulteta.

21. Žemva, Franc. 2005. Financiranje podjetij: skripta. Celje: Visoka komercialna šola.

22. Žižmond Kofol, Bogdan: Seminar 2002: Javni razpis – osovražena pomoč. Murska sobota: Izobraževalni center Rakičan.

23. Žugelj, Damjan, Penca Primož, Slavnič Niko, Žunec Branko, Vadnjal Jaka. 2001. Tvegani kapital: si upate tvegati? (alternativni viri financiranja), Ljubljana: Lisac & Lisac.

42

8 VIRI 1. Agencija Republike Slovenije za kmetijske trge in razvoj podeželja. Obrazci in navodila. Available: http://www.arsktrp.gov.si/si/obrazci_in_navodila/obrazci_2006/zunanja trgovina/ {12.02.2008}. 2. Banka Celje d.d. Available: http://www.banka-celje.si/vsebina/poslovneFinance/garancije/domaceStoritvene {12.02.2008}. 3. Elektronski medij E-revir, ki ga vodi Ministrstvo za kulturo RS. Available: http://www.erevir.si/Moduli/Clanki/Clanek.aspx?ModullD=1&KategorijaID=11&ClanekID=286 {15.02.2008}. 4. Gospodarska zbornica Slovenije. Available: http://www.gzs.si/si_nov/publ/eu/javna_narocila.htm {18.10.2002}. 5. Integralni del sistema EPRO. {12.02.2008}. 6. Interni viri podjetja Vegrad Febau d.o.o. Velenje. 7. Nova Kreditna banka Maribor. Available: http://www.nkbm.si/product.aspx?docid=645 {12.02.2008}. 8. Nova Ljubljanska banka d.d.. Available: http://www.nlb.si/cgi-bin/nlbweb.exe?doc=2036 {10.03.2008}. 9. Pravna fakulteta. Univerza v Ljubljani. http://www.pf.uni-lj.si/datoteke/datoteke_zaposleni/grilc_peter_Inkaso,%20akreditiv,%20garancija,%20porostvo-PG.ppt {10.01.2008}. 10. Spletni portal minet.si. Internet portal za mlade – MINET.si. Available: http://www.minet.si/denar/lekcije.php?c=1&id=432 {05.03.2008}. 11. Spletna stran sektorja Eles UPO: Sistemski operater prenosnega omrežja. Available: http://195.47.226.39/files/avkCPZ/slo_bank_guarantee_slo.pdf {12.02.2008}. 12. Urad RS za makroekonomske analize in razvoj. Available: http://www.umar.gov.si/public/dz/dz2001/dz/1-01.pdf {12.02.2008}. 13. Vlada Republike Slovenije. Ministrstvo za šolstvo in šport. Available: http://www.mss.gov.si/fileadmin/mss.gov.si/pageuploads/razpisi/drugo/pohistvo_24_7_07_8garancija_napake.doc {12.02.2008}.

43

PRILOGE Priloga A: Asignacijska pogodba (vzorec) Priloga B: Cesijska pogodba (vzorec) Priloga C: Predlog medsebojne kompenzacije terjatev in obveznosti (vzorec) Priloga D: Bančna garancija za dobro izvedbo pogodbenih obveznosti (vzorec) Priloga E: Bančna garancija za vrnitev predplačila (vzorec) Priloga F: Bančna garancija za odpravo napak v garancijskem roku (vzorec) Priloga G: Bančna plačilna garancija (vzorec)

44

PRILOGA A: ASIGNACIJSKA POGODBA št. …………… sklenjena med : 1. ASIGNANTom (upnik in dolžnik): P O D J E T J E X (naziv podjetja s polnim naslovom) - v nadaljevanju asignant imenovan -, 2. ASIGNATom (dolžnik asignanta) : P O D J E T J E Y (naziv podjetja s polnim naslovom) - v nadaljevanju asignat imenovan - in 3. ASIGNATARjem (upnik asignanta) P O D J E T J E Z (naziv podjetja s polnim naslovom) - v nadaljevanju asignatar imenovan -

1. člen Asignat kot dolžnik dolguje asignantu iz naslova neporavnanih obveznosti v znesku ……………EUR.

2. člen Asignat se strinja s prvim členom te pogodbe ter se obvezuje, da bo znesek nakazal na transakcijski račun asignatarja št. :……………………..

3. člen Asignatar Podjetje Z, se strinja, da se mu terjatev poplača s strani asignata.

4. člen Po izvršenem nakazilu s strani asignata ugasnejo obveznosti med asignatom in asignantom v znesku tega nakazila.

5. člen Morebitne spore v zvezi s to pogodbo bodo stranke reševale sporazumno, v kolikor to ne bo mogoče, bo za reševanje sporov pristojno Okrožno sodišče v Celju. ……………………, dne…..……………. (kraj) (datum) ASIGNANT: ASIGNAT: ASIGNATAR: PODJETJE X PODJETJE Y PODJETJE Z …………………….. …….…………………… …………………….. (žig in podpis) (žig in podpis) (žig in podpis) Vir: Interni vir podjetja Vegrad Febau d.o.o. Velenje.

1

45

PRILOGA B: CESIJSKA POGODBA ODSTOPNIK: PODJETJE X PREVZEMNIK: PODJETJE Y BODOČI DOLŽNIK: PODJETJE Z sklenejo:

CESIJSKO POGODBO št. ……….

1. člen Pogodbeni stranki ugotavljata, da bodo po Pogodbi za gradbena in obrtniška dela št. ……. (Pogodba) z dne……………. nastale terjatve odstopnika Podjetja X do naročnika Podjetja Z, ko bodo posamezna gradbena in obrtna dela izvršena brez pomanjkljivosti in potrjena s strani naročnikovega nadzora v gradbeni knjigi.

2. člen Odstopnik odstopa prevzemniku Podjetju Y svoje bodoče terjatve, ki bodo nastale napram dolžniku iz 1.člena te pogodbe zaradi izvajanja krovsko kleparskih del, ki jih bo Podjetje Y kot kooperant Podjetja X izvajalo po pogodbi št. ……. na objektu ………………… za začasno pogodbeno vrednost …………………EUR vključno d.d.v.! Točna obračunska vrednost bo ugotovljena na osnovi dejansko izvršenih količin in enotnih cen. Odstopnik se strinja, da se pravno veljavne terjatve prevzemnika poplačajo iz dela kupnine odstopnika, ki se plačuje z nakazili in obvešča prevzemnika o dogovorjenih plačilnih pogojih, ki jih je dogovoril z naročnikom po Pogodbi za gradbena in obrtniška dela št. ……………….. z dne………………(Pogodba). Prevzemnik terjatve izjavlja, da je s pogoji, ki jih definira Pogodba seznanjen in se z njimi strinja. Terjatve odstopnika oz. prevzemnika napram Podjetju Z bodo nastale mesečno, po tem ko bo odstopnik oz. prevzemnik izvršil krovsko kleparska dela brez pomanjkljivosti in jih bo investitorjev nadzor količinsko in kvalitetno potrdil v gradbeni knjigi.

3. člen Z odstopom terjatve iz prve točke te pogodbe, preidejo na prevzemnika vse obveznosti in pravice iz odstopljene terjatve, zato ima prevzemnik zoper dolžnika enake dolžnosti in pravice, kot bi jih do odstopa terjatev proti dolžniku imel odstopnik. Obveznost odstopnika ugasne do višine odstopljene terjatve. Odstopnik ne priznava prevzemniku nobenih obveznosti iz naslova obresti.

4. člen Odstopnik kot prilogo izroči prevzemniku vse listine, ki dokazujejo, da bodo nastale terjatve in njihovo višino ter morebitne stranske dolžnosti in pravice, ki preidejo na prevzemnika.

2

46

- 2 -

5. člen Bodoči dolžnik s tem podpisom potrdi, da se z odstopom bodočih terjatev od odstopnika na prevzemnika strinja in se zavezuje poravnati svoje bodoče obveznosti prevzemniku na TRR št. ………………………….. pod pogoji iz te cesijske pogodbe in Pogodbe.

6. člen Odstopnik, prevzemnik in dolžnik se dogovorijo, da bodo tudi za morebitna več dela in dodatna dela sklenili cesijsko pogodbo v roku 15 dni po pisnem naročilu za njihovo izvajanje.

7.člen Vse morebitne nesporazume iz te pogodbe bodo podpisniki rešili prvenstveno sporazumno, sicer je za reševanje sporov pristojno sodišče v Ljubljani.

8. člen Ta pogodba je sklenjena v 3 (treh) izvodih, od katerih vsaka spodaj podpisana stranka prejme po 1 (en) izvod.

9. člen Pogodba prične veljati z dnem, ko jo podpišejo zakoniti zastopniki pogodbenih strank. V…………………….., dne…….……………. (kraj) (datum) ODSTOPNIK: PREVZEMNIK: DOLŽNIK: PODJETJE X PODJETJE Y PODJETJE Z …………………….. …….…………………… …………………….. (žig in podpis) (žig in podpis) (žig in podpis) Vir: Interni vir podjetja Vegrad Febau d.o.o. Velenje.

3

47

PRILOGA C: DOGOVOR O MEDSEBOJNI KOMPENZACIJI TERJATEV IN OBVEZNOSTI PODJETJE X (PREDLAGATELJ MEDSEBOJNE KOMPENZACIJE) ……………. (NASLOV) …………….. (TEL, FAKS) PODJETJE Y ……………. (NASLOV) …………….. (TEL, FAKS) Št. Kompenzacije: …………………….. Znesek: 10.000,00 EUR

DOGOVOR O MEDSEBOJNI KOMPENZACIJI TERJATEV IN OBVEZNOSTI

Pošiljamo Vam predlog za medsebojno kompenzacijo naših obveznosti in terjatev, kot sledi: Obveznosti Podjetja X do Podjetja Y: 1.Račun št………. ………..z dne…………(delno)v višini……….…1.000,00 EUR 2. Račun št………………..z dne…………..v višini………………....1.000,00 EUR 3. Račun št………………..z dne…………..v višini…………………5.000,00 EUR 4. Račun št………………..z dne…………..v višini…………………2.000,00 EUR 5. Račun št………………..z dne…………..v višini…………………1.000,00 EUR ------------------------------------------------------------------------------------------------------ skupaj:……………………………………………………………….10.000,00 EUR Žig in podpis: Podjetje X Obveznosti Podjetja Y do Podjetja X: 1. Račun št. ………………z dne……………..v višini……………..…3.000,00 EUR 2. Račun št………………..z dne……………..v višini……………..…3.000,00 EUR 3. Račun št………………..z dne…………..(delno)v višini…………...4.000,00 EUR -------------------------------------------------------------------------------------------------------- skupaj:…………………………………………………………………10.000,00 EUR Žig in podpis: Podjetje Y Kompenzacijo bomo sprovedli dne…………..pri Novi Ljubljanski banki d.d., Podružnica Savinjsko – Šaleška, Poslovalnica Rudarska, 3320 Velenje, zato Vas prosimo za takojšnjo potrditev. Hvala za razumevanje in lepo pozdravljeni ! Velenje, ……………… Vir: Interni vir podjetja Vegrad Febau d.o.o. Velenje.

4

48

PRILOGA D: BANČNA GARANCIJA ZA DOBRO IZVEDBO POGODBENIH OBVEZNOSTI Naziv banke : Kraj in datum : Upravičenec (naročnik javnega naročila) : Garancija št. V skladu s pogodbo (naziv pogodbe, številka pogodbe, datum), sklenjene med upravičencem in izvajalcem (prodajalcem) za posel v vrednosti EUR, je izvajalec (prodajalec) obvezan opraviti: 1. v skupni vrednosti EUR (z besedo ), v roku (datum, dni, mesecev) v količini in kakovosti, opredeljeni v navedeni pogodbi. Na zahtevo izvajalca (prodajalca) se s to garancijo nepreklicno in brezpogojno obvezujemo, da bomo v 15 dneh po prejemu vašega prvega pisnega zahtevka ne glede na ugovor izvajalca (prodajalca) plačali EUR, če izvajalec (prodajalec) svoje pogodbene obveznosti ne bo izpolnil v dogovorjeni kakovosti, količini in rokih in na način, opredeljen v zgoraj navedeni pogodbi. Naša obveza velja tudi v primeru delne izpolnitve pogodbene obveznosti, če izvajalec tudi delno ne izpolni pogodbenih določb. Zahtevek za unovčitev garancije mora biti predložen banki in mora vsebovati:

1. originalno pismo naročnika za unovčenje garancije v skladu z zgornjim odstavkom

in 2. predloženo izjavo Uprave RS za javna plačila, da so zahtevek za unovčenje

podpisale osebe, ki so pooblaščene za zastopanje in 3. original Garancije št. / .

Ta garancija se znižuje za vsak, po tej garanciji unovčeni znesek. Ta garancija velja najkasneje do . Po preteku navedenega roka garancija ne velja več in naša obveznost avtomatično ugasne, ne glede na to, ali je garancija vrnjena. Če se bo upravičenec kadarkoli v času veljavnosti te garancije strinjal, da se izvajalcu (prodajalcu) podaljša pogodbeni rok ali v primeru, da izvajalec (prodajalec) ni uspel izpolniti pogodbenih obveznosti, se lahko izvajalec (prodajalec) in banka sporazumno dogovorita za podaljšanje garancije. Ta garancija ni prenosljiva. Morebitne spore med upravičencem in banko rešuje stvarno pristojno sodišče v Ljubljani po slovenskem pravu. Banka (žig in podpis) Vir: Integralni del sistema EPRO; obrazec A-13.

5

49

PRILOGA E: VZOREC GARANCIJE ZA VRAČILO PREDPLAČILA Banka-garant………………………………………………………………………………… Za upravičenca iz garancije…………………………………………………………………. Po naročilu-naročnik…………………………………………………………………………

i z d a j a BANČNO GARANCIJO št……………

za vračilo predplačila PODATKI O BANKI-GARANTU Matična številka: ………………………………… Davčna številka: …………………………………. Naziv banke: ……………………………………… Sedež:……………………………………………… Poštna številka : ……………… Kraj: ……………………………… Poravnalni račun, …………………………………………. ki se vodi pri:……………………………………………… PODATKI O NAROČNIKU Matična številka: …………………………………… Davčna številka oz. druga identifikacijska številka: ……………………………. Osebno ime oz. firma: ……………………………… Prebivališče oz. sedež: ……………………………… Poštna številka: ……………….. Kraj: ………………………………. Banka izjavlja, da je seznanjena:

- da namerava …………………. (v nadaljevanju: upravičenec) plačati ……………….. (v nadaljevanju: naročnik garancije) predplačilo v znesku …………………… (v nadaljevanju: predplačilo),

- da se je naročnik garancije v zvezi s predplačilom, ki ga bo prejel, zavezal, da bo: …………………….. …………………….. …………………….. (v nadaljevanju: obveznost) povezano z ukrepi kmetijsko tržno cenovne politike (vpiše se šifra iz Priloge 14 te uredbe) …………. ………… …………… ………….. …………… ………… ………… …………… ………….. ……………. - da je naročnik garancije skladno z Uredbo EGS št. 2220/85, z vsemi spremembami,

ter drugimi uredbami po posameznih tržnih ureditvah dolžan upravičencu predložiti bančno garancijo za vračilo predplačila, povečano za obresti v primerih, določenih v posameznih uredbah.

6

50

Banka se s to garancijo nepreklicno in brezpogojno obvezuje, da bo upravičencu na njegov prvi pisni poziv, ki mu bo priložena pisna izjava upravičenca, da naročnik garancije ni izpolnil obveznosti, v 30 dneh plačala vsak zapadel in neporavnan znesek do najvišjega skupnega zneska …………………………..EUR (z besedo……………………………………………………………………..) povečan za obresti po obrestni meri…….za obdobje od prejema predplačila do vračila le-tega obračunane po linearnem izračunu Z vsakim delnim plačilom po garanciji, se obveznost banke ustrezno zmanjša za izplačani znesek. Ta garancija ni prenosljiva in stopi v veljavo z dnem plačila predplačila naročniku garancije ter velja do vključno……………………, ne glede na to, ali upravičenec vrne garancijo banki. Za potrebe te garancije se za delovni dan šteje vsak dan razen sobot, nedelj, praznikov in dni na katere banka ne posluje z običajnim delovnim časom. Če končni dan veljavnosti garancije ni delovni dan, mora banka prejeti pisni zahtevek upravičenca za unovčenje garancije najkasneje na zadnji delovni dan pred dnem končnega dne veljavnosti garancije. Morebitne spore med upravičencem in banko rešuje stvarno pristojno sodišče v Ljubljani.

M.P. …………………………… ………………………… (kraj in datum) (podpis pooblaščene osebe) Vir: Agencija Republike Slovenije za kmetijske trge in razvoj podeželja 2008.

7

51

PRILOGA F: VZOREC FINANČNEGA ZAVAROVANJA ZA ODPRAVO NAPAK V GARANCIJSKEM ROKU Naziv izdajatelja: ………………… Kraj in datum: …………………… Upravičenec: ………………………. Finančno zavarovanje št.: ………… V skladu s pogodbo ……………..(naziv pogodbe, številka pogodbe, datum), sklenjene med upravičencem (naziv naročnika javnega naročila)……………… in ………………… (naziv prodajalca oziroma izvajalca) za nakup (izdelavo, dobavo)……………..(predmet pogodbe) v vrednosti ………….EUR, je prodajalec (izvajalec) dolžan po opravljeni primopredaji v garancijskem roku odpraviti vse ugotovljene pomanjkljivosti oziroma servisirati opremo in dobavljati brezplačno nadomestne dele, skladno z določili zgoraj citirane pogodbe in garancijske izjave. S tem finančnim zavarovanjem se nepreklicno in brezpogojno zavezujemo, da bomo v 15 dneh po prejemu Vašega prvega pisnega poziva in ne glede na kakršen koli ugovor prodajalca (izvajalca) plačali znesek …………. EUR, če prodajalec (izvajalec) v garancijskem roku oziroma v roku, ko velja to finančno zavarovanje, ne bo izpolnil svoje obveznosti, ki izhaja iz naslova garancijske obveznosti. Zahtevek za predložitev garancije mora biti predložen banki in mora vsebovati: 1. originalno pismo za unovčenje garancije v skladu z zgornjim odstavkom in 2. predloženo izjavo Uprave RS za javno plačilo, da so zahtevek za unovčenje podpisale

osebe, ki so pooblaščene za zastopanje in 3. original Garancije št. …………../……….. Ta garancija se znižuje za vsak, po tej garanciji unovčen znesek. To finančno zavarovanje velja še 30 dni po poteku garancijskega (jamčevalnega) roka, določenega v zgoraj navedeni pogodbi, vendar pa najkasneje do ……… Po preteku tega roka finančno zavarovanje ne velja več in naša obveznost avtomatično ugasne, ne glede na to, ali je finančno zavarovanje vrnjeno. Če se bo naročnik kadarkoli v času veljavnosti tega finančnega zavarovanja strinjal, da se prodajalcu (izvajalcu) podaljša garancijski rok ali v primeru, da prodajalec (izvajalec) ni uspel izpolniti svojih obveznosti, se lahko naročnik finančnega zavarovanja oziroma prodajalec (izvajalec) in banka sporazumno dogovorita za podaljšanje finančnega zavarovanja. Ta garancija ni prenosljiva. Morebitne spore med upravičencem in banko rešuje stvarno sodišče v Ljubljani. Izdajatelj (žig in podpis) Vir: Vlada Republike Slovenije, Ministrstvo za šolstvo in šport 2008.

8

52

PRILOGA G: Plačilna garancija (garancija za zavarovanje plačila) št. ….. Bank – Garant: ……………………………… Naročnik garancije: ……………………………. Upravičenec: Elektro – Slovenija, d.o.o., Ljubljana, Hajdrihova 2 Znesek garancije: EUR………………. Datum zapadlosti garancije: ……. (naziv Banke) izjavlja, da je seznanjena, da bo podjetje …………(Naročnik garancije) sodelovalo na Avkcijah za dodeljevanje razpoložljivih prenosnih zmogljivosti na interkonekciji med Slovenijo in Italijo. V skladu z Avkcijskimi pravili, objavljenimi na spletni strani www.eles.si, se kot zavarovanje za plačilo zapadlih obveznosti podjetja……..(Naročnika garancije) zahteva bančna garancija. …………… (Banka) se s to garancijo nepreklicno in brezpogojno obvezuje, da bo Upravičencu garancije na njegov prvi pisni poziv, ki mu bo priložena izjava Upravičenca, da Naročnik garancije ni poravnal zapadlih obveznosti, nepreklicno in brez pravice ugovora plačala vsak zapadel in neporavnan znesek do maksimalne višine ………………..EUR Z vsakim delnim plačilom po tej garanciji se znesek garancije zniža v isti višini. Zahtevek za plačilo mora biti predložen do vključno (datum zapadlosti)………… Po preteku navedenega roka garancija ne velja več in obveznost avtomatično ugasne, ne glede na to, ali je garancija vrnjena ali ne. ………(Banka) je oproščena obveznosti po tej garanciji pred rokom zapadlosti le v primeru, da Upravičenec garancije izda pisno izjavo, da se odpoveduje svojim zahtevam po tej garanciji. Vsako plačilo po tej garanciji mora biti izvršeno najkasneje v roku 7 dni od prejema zahtevka za unovčenje garancije. Morebitne spore med Upravičencem in Banko rešuje stvarno pristojno sodišče v Ljubljani. Kraj in datum izdaje garancije: Vir: Spletna stran sektorja Eles UPO 2008.

9