EUROJURISINFORMERER

Tema Fast Eiendom

Nr. 4/2010 - 16. årgang

2

Gjennom utgivelsene av Eurojuris Informerer, ønsker vi å gi våre kunder og forbindelser innsikt i rele-vante og praktiske temaer på ulike rettsområder.

Denne utgaven omhandler Fast eiendom. Regulering av fast eiendoms rettsforhold har lange trad-isjoner i Norge, men det skjer også ny lovgivning på området, f eks innen tomtefeste og ved regler om omsetning. Rettslige problemstillinger knyttet til omsetning, eie eller bruk av fast eiendom, berører de fleste av oss. Boligen eller hytta er for mange den største verdien man eier, og vern om denne er viktig. Regler gjenspeiler derfor avveininger mellom en rekke hensyn; det være seg til eiendoms- og verdisikring, naboer, allmennheten og offentlige myndigheter.

Mange av advokatene i Eurojuris har fast eiendoms rettsforhold som sitt hovedarbeidsområde. Gjennom dette arbeidet høstes erfaringer, som deles i nettverket og som benyttes til å ytterligere øke kvaliteten på våre tjenester. Tekstene i dette heftet er skrevet av advokater med særlig kompetanse på området, og fremstillingene gir en dypere innføring i noen få relevante temaer.

Vi håper tekstene skaper forståelse og kommer til nytte. Ved spørsmål til artiklene eller annet, kan advokatene i Eurojuris kontaktes for ytterligere og utdypende informasjon. God lesing! Bjarte Røyrvik Styreleder i Eurojuris Norge AS

Eurojuris Norge AS, Nedre Storgate 15/17, 3015 Drammen Postadresse: Postboks 294 Bragernes, 3001 Drammen E-post: terje.gundersen@eurojuris.no. Telefon: 32 25 55 00. Faks: 32 25 55 01

Besøk vår hjemmeside

www.eurojuris.noUtgivelsesdato: Desember 2010

Eurojuris Informerer

Eurojuris Norge AS er en sammenslutning av 9 norske advokatkontorer. Kontorenes hovedfokus er leveranse av advokattjenester av høy kvalitet. Gjennom tilslutning til det internasjonale nettverket i Eurojuris International sikres de norske kontorene tilgang til det største advokatnettverket i Europa samt i til advokater i utvalgte byer og regioner i resten av verden.

Eurojuris Informerer

3

Anleggseiendom 4-5Helge J. Talmo, par tner/advokat i Advokatfirmaet Eurojuris Haugesund AS

Krav om energimerking av bygninger 6-8Steinar Fagerholt, advokat i Advokatfirmaet Eurojuris Harstad AS

Skjerpet strandsonevern 9-13 Pål Heldal, advokkat i Advokatfirma Stiegler ANS

Hvilke tiltak kan settes inn for å få redusert antallet konflikter 14-20 mellom selger og kjøper ved omsetning av fast eiendom Sverre Larhammer, advokat/par tner i Advokatfirmaet Larhammer & Aarseth ANS

Festekontrakter som ikke er tinglyst 21-22 Erik Nøkleby, advokat i Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS

Advokatfirmaet Stiegler ANS 23Eurojuris Norges kontor i Bergen

Innhold

Innhold

4 Anleggseiendom

Opprinnelig ble fast eiendom definert som over-flateiendom. Arealknapphet og nye byggemetoder medførte at det i økende grad ble anlagt lagerhaller, parkeringshus, forretningslokaler osv. i undergrun-nen og med andre eiere enn av overflateeiendom-mene. Det samme gjaldt ”eiendommer over bakke-nivå, f. eks. på ”lokk” over større ferdselsårer. Dette medførte behov for å kunne registrere anlegg plas-sert over eller under jordoverflaten og adskilt fra denne, som egne enheter, for å lette salg og stifting av avgrensede rettigheter i slike enheter. Dette kan for eksempel være rett til separat pantsetting i for-bindelse med finansiering av kapitalkrevende anlegg. Det ble derfor fremmet forslag om å opprette slike anlegg i vertikalplanet som eiendomsenhet og gjøre den til registreringsenhet.

Slike volumer i vertikalplanet med andre eiere enn på jordoverflaten fikk benevnelsen ”anleggs-eiendom”, mens ”grunneiendom” brukes om en geografisk avgrenset del av jordoverflaten med utstrekning som vanlig i vertikalplanet.

”Anleggseiendom” er iht. matrikkelloven en

matrikkelenhet og definert således:

”Anleggseiendom, en bygning eller konstruksjon, eller eit avgrensa fysisk volum, som er tillate utbygd, og som er utskilt som eigen eigedom. Fast anlegg på eigarlaus sjøgrunn eller i eigarlaus undergrunn kan også opp-rettast som anleggseigedom.”

De typiske eksempler på anleggseiendom er en underjordisk lagerhall eller bilparkeringsanlegg. Anleggseiendom over overflaten kan være for eksempel hus på ”lokk” over vei eller over parkeringsanlegg. Anleggseiendom i sjøen utenfor privat eiendomsrett kan for eksempel være en marina som er fast forankret.

Oppretting av ny anleggseiendom i undergrun-nen under flere grunneiendommer.

Figur A viser oppretting av separat anleggs-eiendom for parkeringshus som ligger under flere grunneiendommer, og som ikke skal inngå i noen av disse. Anleggseiendommen blir oppret-tet som ett volum, fradelt de tre grunneiendom-mene. Grunneiendommene omfatter fremdeles grunnen over anleggseiendommen, med grenser definerte av loddrette grenseflater.

Iht pbl. § 20-1, pkt. m, må det søkes om å få opp-rette ny anleggseiendom. Blir anleggseiendom-men godkjent, avholdes oppmålingsforretning hvor grensene blir merket og oppmålt. Deretter matrikkelføres anleggseiendommen.

AnleggseiendomHelge J. Talmo, par tner/advokat i Advokatfirmaet Eurojuris Haugesund ASHelge.talmo@eurojuris.no

Helge J. Talmo er advokat med møterett for høyesterett. Hans hovedarbeidsområde er fast eiendoms rettsforhold, plan- og bygningsrett og arbeidsrett. Han er medlem av faggruppen ”Fast eiendom/bygg og entreprise” i Eurojuris Norge.

Det kan opprettes anleggs-eiendom i undergrunnen, på lokk over grunneiendom, og på eierløs sjøgrunn.

5Anleggseiendom

Anleggseiendom i sjø

Anlegg i sjø som er forbundet med land, eller sjøgrunnen rett utenfor, dvs. innenfor området for den ordinære eiendomsrett til grunn, kan etableres som anleggseiendom etter samme kri-terium som gjelder for anleggseiendom på land. Også anlegg i sjøen som er fast og varig knyt-tet til eierløs sjøgrunn, dvs. utenfor områdene for den ordinære eiendomsretten til grunn, kan etableres som anleggseiendom. Dette kan for eksempel være en fast plassert plattform eller en konstruksjon som skaper en kunstig øy. Flytende eller flyttbare innretninger, for eksempel for oppdrettsnæringen, vil falle utenfor denne regi-streringsordningen.

Figur B illustrerer at anleggseiendom kan oppret-tes på sjøgrunn. Konstruksjon A er en flytende

innretning, fast og varig forankret til grunnen, men fremdeles slik at grunnen kan utnyttes til et selvstendig formål. Landgang og annen forankring til land hviler i eksempelet på tinglyst klausul. Konstruksjon B er et fast anlegg på eierløs sjø-grunn. Konstruksjon B legger beslag på grunnen i hele sin utstrekning, Konstruksjon C er forankret til grunnen i hele sin utstrekning slik at grunnen etter forholdene ikke kan utnyttes til et selv-stendig formål. Da konstruksjon C i tillegg ligger innenfor yttergrensen for privat eiendomsrett, kan denne derfor ikke opprettes som anleggs-eiendom. Skal konstruksjonen håndteres som særskilt panteobjekt, må grunnen (med bygnin-gen som står på den) skilles ut som egen grunn-eiendom som vist i figuren.

Grunneiendom 1/1 Grunneiendom 1/2 Grunneiendom 1/3

Anleggseiendom 10/1

Figur A

Grunn-eiendom

2/2

Grunn-eiendom

1/1

Eierløs sjøgrunn Anleggseiendom på sjøgrunn

Figur B

Grunn-eiendom

2/1

Anleggs eiendom 10/1

A B C

Anleggseiendom 10/1

6 Krav om energimerking av bygninger

Krav om energimerking av bygningerSteinar Fagerholt, advokat i Advokatfirmaet Eurojuris Harstad ASSteinar.fagerholt@eurojuris.no

Steinar Fagerholt er advokat og par tner i advokatfirmaet Eurojuris Harstad AS. Han har jobbet som advokat siden 1987. Hovedarbeidsområdene er fast eiendoms rettsforhold, arv/skifte og konkursbehandling. Er medlem i faggruppen Insolvens og restrukturering.

Fra 01.07.2010 er det trådt i kraft regler om energimerking av boliger og bygninger. For energimerking av yrkesbygg gjelder kravet fra 01.07.2012. For diverse tekniske anlegg som kjeler og varmeanlegg/klimaanlegg av en viss størrelse er det krav om energivurdering fra 01.07.2012. Reglene er fastsatt i forskrift om energimerking av bygninger og energivurdering av tekniske anlegg, FOR 2009-12-18-1665.

Formålet med reglene er å bidra til å sikre in-formasjon til markedet om boliger, bygninger og tekniske anleggs energitilstand og muligheter for forbedringer. Dette forventes å skape større interesse for konkrete energieffektiviseringstiltak samt å gi en riktigere verdsetting av boliger og bygninger.

Det er viktig å være klar over at reglene ikke gjelder bare nye bygg.

Forpliktelsene gjelder for de som er eiere av bygninger, eller mer presist, de som har grunn-bokshjemmel til eiendommer. Videre gjelder re-glene for de som er andelseiere i borettslag, eier av aksjer med tilknyttet borett, mv.

Hva er man forpliktet til.

Eier av boliger og bygninger er forpliktet til å sørge for at bygningen blir energimerket ved energiattest. Dette gjelder for det første ved salg og utleie.

Eier skal legge fram energiattest for kjøper før av-tale om salg av bygningen blir inngått. Det er ikke anledning til å avtale seg bort fra forpliktelsene.

Energiattesten skal være en del av prospektet ved salg. Forpliktelsen gjelder ikke ved tvangssalg. Videre skal eier legge fram energiattest for leietaker før utleieavtale for bolig eller bygning blir inngått.

Eier skal sørge for energiattest for nyoppførte boligen og bygninger før ferdigstillelse.

Det samme kravet gjelder ved hovedombygging.

For yrkesbygg over 1000 kvm samlet bruksareal gjelder kravet om energiattest ikke bare ved salg eller utleie. Slike bygg skal til enhver tid ha energi- attest. Energiattesten eller et sammendrag av denne skal være synlig oppslått for brukerne av bygget. Yrkesbygg med ulike bygningskategorier, skal ha energiattest for hver enkelt del.

Det stilles i forskriften krav om at eier plikter å gjennomføre energivurdering hvert fjerde år av teknisk anlegg bestående av kjeler for fossilt brensel som betjener oppvarmet bruksareal over

Krav om energiattest både ved salg og utleie.

7Krav om energimerking av bygninger

400 kvm, samt for klimaanlegg som betjener oppvarmet areal over 500 kvm. For anlegg for fossilt brensel som betjener areal over 2000 kvm, skal energivurderingen gjennomføres hvert andre år.

For eldre tekniske anlegg over 15 år, plikter eier å la gjennomføre engangsvurdering av anlegget.

Unntak fra forpliktelsen.

Forpliktelsen gjelder boliger og bygninger over 50 kvm. Boliger og bygninger under bruksareal på 50 kvm er unntatt både ved salg og utleie. Forpliktelsen gjelder heller ikke for bolig eller fritidshus som blir benyttet mindre en fire måneder i året.

Eldre kirker, gudshus mv. samt museums byg-ninger eller andre bygninger av kulturhistorisk verdi, er unntatt. Det samme gjelder boliger og bygninger som er vedtatt vernet. Driftsbygninger i landbruket er unntatt. Boliger og bygninger til salg for nedriving er unntatt.

Videre er unntatt industrianlegg og verksteder der energibruken er avhengig av den aktuelle prosessen.

Hva skal en energiattest inneholde.

Energiattesten gir energikarakterer. Attesten

angir en karakterskala fra A-G, der A er best og G dårligst. Energikarakteren gir en indikasjon på om boligen eller bygningen har et høyt eller lavt energibehov sammenlignet med andre boliger eller bygninger innenfor samme bygningskategori. Beste karakter kan ikke gis uten at det er gjen-nomført tetthetskontroll.

Attesten gir også en tilsvarende oppvarmings- karakter som gir informasjon om i hvilken grad det vil være mulig å dekke varmebehovet med andre energikilder enn elektrisitet, olje og gass.

Videre gir attesten en tiltaksliste over mulige energieffektiviseringstiltak. For nye boliger og bygninger er tiltaksliste ikke påkrevet.

For yrkesbygg skal målt energibruk for de tre siste år angis.

8

Energikarakteren skal beregnes i samsvar med beregningsmetodene i standarden NS 3031.

En energiattest er gyldig i 10 år fra utstedelsen, eller inntil ny attest utstedes.

Energivurdering av teknisk anlegg skal bl. a. inneholde angivelse av evt. avvik fra normalsitua-sjonen samt en tiltaksliste med anbefaling om forbedringer.

Hvordan får man energiattest. Registreringssystem for energiattester. Kompetansekrav.

En eier av brukte boliger eller bygg som har til-gjengelige data for boligen eller bygget, vil kunne få utstedt energiattest selv ved å registrere seg

i energimerkesystemet som NVE har etablert. Man må ha tilgjengelige data som gårdsnummer/ bruksnummer, bygningskategori, byggeår, bruksa-real, videre opplysninger om eventuelle oppgra-deringer.

Man går inn på nettsiden: www.energimerking.no og følger instruksene for registrering der. Det utstedes da attest som eier mottar. Dette er gratis og den lagres i NVE’s registeret.

For yrkesbygg og nye boliger og bygninger stilles det bygningstekniske kompetansekrav for utfø-ring av energimerking. Fagkompetanse stilles også for energivurdering av teknisk anlegg, dvs. kjeler, varmeanlegg og klimaanlegg.

Krav om energimerking av bygninger

9

Advokat Pål Heldal er partner i Advokatfirma Stiegler ANS, og har plan- og bygningsrett, ekspropriasjon og andre saker knyttet til fast eiendoms rettsforhold som sine hovedarbeidsområder, og har i en årrekke bistått både kommuner og privatpersoner på disse rettsområdene. Han er leder av Eurojuris sin faggruppe for fast eiendom, bygnings- og entrepriserett, og har vært medlem av advokatforeningens lovutvalg for skjønns- ekspropriasjons- og vassdragsrett. Han har møterett for Høyesterett.

Skjerpet strandsonevernAdvokat Pål Heldal, Advokatfirma Stiegler ANSpaal.heldal@eurojuris.no

Den nye plan- og bygningsloven av 27.06.2008 inneholder en betydelig skjerping av bygge-forbudet i 100-meters beltet langs sjøen. Bestemmelsen i ny lov er inntatt i lovens § 1-8, som trådte i kraft 1. juni 2009 sammen med plandelen av loven. Byggesaksdelen trådte i kraft 1. juli 2010, og hele den nye plan- og bygnings-loven av 2008 er således trådt i kraft og har avløst loven fra 1985.

Utvidet rekkevidde av byggeforbudet

I motsetning til den gamle plan- og bygnings-lovens § 17-2 gjelder byggeforbudet i 100-meter beltet nå også for tettbygd strøk, noe som innebærer at ethvert byggetiltak omfattes uten geografisk begrensning. Byggeforbudsbeltet vil således gjelde for ethvert nytt tiltak også på utbygd eiendom i bystrøk i 100-meters beltet.

Skjerpet strandsonevern

10

Forbudet er videre utvidet saklig til alle former for byggetiltak, som krever byggetillatelse etter den nye plan- og bygningsloven. Hvilke tiltak dette er fremgår generelt av § 1-6, som definerer tiltak etter loven som ”oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg samt terreng-inngrep og opprettelse og endring av eiendom.”

Det eneste unntaket som er gjort fra denne generelle opplisting er at fasadeendringer ikke rammes av forbudet i 100-meters beltet. Alle de øvrige byggetiltak, herunder terrenginngrep, vil altså falle innenfor byggeforbudet.

Også deling av eiendom faller inn under forbudet, men det er gjort et generelt unntak for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefeste- loven. Her har lovgiver valgt å la tomtefesterens rett til innløsning av sin festetomt gå foran det generelle delingsforbudet i 100-meters beltet.

Den nye loven inneholder ikke generelle unntak for tradisjonell næringsdrift, offentlig infrastruktur, bade- og toalettanlegg i friluftsområder eller brygger på bebygd eiendom for sikring av brukerens adkomst. Etter den nye lov vil også alle disse tiltakene ram-mes av byggeforbudet i 100-meters beltet.

Når det gjelder behovet for nødvendige tiltak i strandsonen for næringsvirksomhet mv., vil dette nå bare kunne unntas fra forbudet dersom det er hjemlet i bindende arealplan, der kommunen kan fastsette områder hvor det tillates oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg mv. som skal tjene landbruk, reindrift, fiske- og akvakultur eller ferdsel til sjøs.

Der er således et plankrav for at disse tiltakene skal kunne unntas fra byggeforbudet, mot tidli-gere lov der unntakene var inntatt i lovbestem-

melsen og dermed gjaldt uavhengig av plan.

Annen byggegrense i planen

Utgangspunktet er altså et forbud i 100-meters beltet langs sjøen, målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann.

Kommunen har imidler tid kompetanse til å fastsette en annen byggegrense i kommune-planens arealdel eller ved reguleringsplan. Dette betyr at planmyndigheten i den enkelte plansak må foreta en konkret vurdering av hvor langt byggeforbudet skal endres i forhold til lovens utgangspunkt.

Lovteksten tar ikke reservasjon for allerede re-gulerte områder med bebyggelse i 100-meters beltet, men departementet har tolket bestem-melsen slik at forbudet bare skal gjelde frem-tidige planer. Gjeldende planer med byggeformål innenfor 100-meters beltet vil da ikke omfattes av de nye reglene.

Byggeforbudsbelte fastsatt i nyere kommuneplan som avviker fra eldre reguleringsplan gjelder foran reguleringsplanen, med mindre det uttrykkelig er bestemt at gjeldende reguleringsplan opprettholdes.

Skjerpet strandsonevern

Det eneste unntaket som er gjort fra denne generelle opplisting er at fasadeendringer ikke rammes av forbudet i 100-meters beltet.

11

Funksjonell strandlinje og plan

Et stikkord i forbindelse med avgrensing av for-budsbeltet i strandsonen ved reguleringsplan eller kommuneplan er begrepet ”funksjonell strandsone”. I fylkesplanen for Hordaland er denne definert slik: ”Den sona som står i innbyr-des direkte samspell med sjøen både økologisk, topografisk og/eller bruksmessig, kan være smalere eller bredere enn 100-meters beltet.”

Det er utviklet en metodikk og utgitt veiledere for å fastlegge den funksjonelle strandsonen, med

sikte på at forvaltningen av strandlinjeområdene blir mer differensiert ut fra de lokale topogra-fiske forhold. Ut fra de vurderinger som konkret gjøres i den enkelte plan vil dermed den funksjo-nelle strandlinjen kunne gjøres både smalere eller bredere enn 100-meters beltet.

Plan- og bygningslovens definisjon av 100-meters beltet blir likevel ikke endret som følge av kart-legging av funksjonell strandsone og forbudet gjelder etter lovens tekst.

Skjerpet strandsonevern

12

Den nye loven gir imidler tid adgang til å endre byggeforbudsbeltets størrelse ved regulerings-plan eller kommuneplan. Skal kommunen fravike 100-meters beltet til en smalere funksjonell strandlinje i bindende arealplan, må dette fremgå uttrykkelig.

Kommunene vil da kunne innføre et differensi-ert regime for de ulike deler av strandsonen når det gjelder innregulering av bebyggelse, dispen-sasjonspraksis mv. Det er spesielt i såkalte LNF-områder (landbruk, natur, friområde) med spredt utbygging at en avgrensing av den funksjonelle strandlinjen kan danne grunnlag for lokale vurde-ringer av dispensasjon fra byggeforbudet.

Dispensasjon

Som etter den gamle lov kan kommunen etter søknad gi dispensasjon fra byggeforbudet. Det er et saksbehandlingskrav at regionale og stat-lige myndigheter, hvis saksområdet blir direkte berørt, da skal ha rett til å uttale seg før det gis dispensasjon fra blant annet forbudet om bygging i 100-meters beltet.

I den gamle lov var dispensasjonsadgangen knyttet til at det forelå ”særlige grunner”. Dette uttrykket er forlatt og istedenfor erstattet med følgende vurderingstema: ”Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formåls-bestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelen med å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.”

Etter forarbeidene skal dette vurderingstemaet omtrent dekke det som tidligere lå i begrepet ”særlige grunner”. Det er imidlertid klart at meningen har vært å stramme inn dispensasjons-adgangen spesielt når det gjelder saker i strand-sonen. Fylkesmannen som statlig fagmyndighet skal ha saken til uttalelse, og kan motsette seg dispensasjon dersom retningslinjene for vurderin-gen er fraveket. Som tidligere har også fylkesman-nen rett til å påklage vedtak i dispensasjonssak.

Fylkesmannens innsigelsesrett i plansaker

Dersom kommunen vedtar en reguleringsplan eller arealdelen av kommuneplanen med utbyg-ging i 100-meters beltet som fylkesmannen ikke vil akseptere, har fylkesmannen innsigelsesadgang. Denne adgangen nyttes dersom kommunen vedtar et planforslag i strid med bestemmelser i loven, forskrift, planretningslinjer eller overordnete planbestemmelser.

Skjerpet strandsonevern

Etter forarbeidene skal dette vurderingstemaet omtrent dekke det som tidligere lå i begrepet ”særlige grunner”. Det er imidler tid klar t at meningen har vært å stramme inn dispensasjonsadgangen spesielt når det gjelder saker i strandsonen.

13

I praksis kan dette bety at dersom det er gitt overordnete retningslinjer for plassering og utforming av naust, for eksempel bestemmelser om største grunnflate eller makshøyde, og kommunen vedtar en plan som ikke følger disse retningslinjer, vil fylkesmannen kunne reise innsigelse mot planen. Virkningene av dette er da at kommunen ikke har kompetanse til endelig godkjenning av planen, og vedtakskompetansen overføres til miljøverndepartementet.

Strenge retningslinjer for bygging og utforming av bebyggelse i strandsonene ved godkjenning av reguleringsplan, sammenholdt med strengere byggeforbud, har i mange kommuner ført til et noe anstrengt forhold mellom fylkesmannens miljøvernavdeling og kommunens folkevalgte. Mange kommuner føler seg ”overkjørt” av statens forlengete arm, og fra politisk hold har det i senere tid kommet signaler om en mulig oppmyking av byggeforbudet for de kommuner hvor presset på strandsonen er minst.

Skjerpet strandsonevern

14

I. INNlEDNINg

Det har den senere tid vært stor fokus på de mange konflikter som oppstår mellom selger og kjøper etter salg av fast eiendom. Fortvilte kjøpere står frem i media og gir uttrykk for at de føler seg ”lurt” at de har ”kjøpt katta i sekken” og at de som følge av dette har mistet all tillit til rettssystemet.

Det er på denne bakgrunn blitt diskutert hvilke tiltak som kan settes inn for å få større forut-

beregnlighet ved omsetning av fast eiendom, for der igjennom også å få redusert det store antall konflikter knyttet til salg av fast eiendom.

Jeg vil i denne artikkelen redegjøre for noen rettslige utgangspunkt ved omsetning av fast eiendom, jeg vil deretter kort gjennomgå sentrale tekniske begrep, hente noen eksempler fra helt fersk rettspraksis og til slutt søke å gi en oppsum-mering med anvisning på noen mulige tiltak.

Sverre Larhammer har blant annet omsetning av fast eiendom (saker etter avhendingsloven), familiesaker og arbeidsrett som sine arbeidsområder. Larhammer er medlem av Advokatforeningens lovutvalg for familiesaker og har drevet egen privat praksis siden 1995.

Hvilke tiltak kan settes inn for å få redusert antallet konflikter mellom selger og kjøper ved omsetning av fast eiendomSverre Larhammer, advokat og par tner i Advokatfirmaet Larhammer & Aarseth ANSsverre.larhammer@eurojuris.no

Hvilke tiltak kan settes inn for å få redusert antallet konflikter mellom selger og kjøper ved omsetning...

15Hvilke tiltak kan settes inn for å få redusert antallet konflikter mellom selger og kjøper ved omsetning...

II. REttSlIgE UtgANgSpUNKt

Det alt overveiende antall av faste eiendommer omsettes i dag på såkalte ”as is” vilkår, hvilket betyr at eiendommen selges som den er. Et slikt forbehold er det anledning til å ta etter lov om avhending av fast eigedom (avhendingsloven) § 3-9. Utgangspunktet er da at ansvaret for skjulte feil og mangler overtas av kjøper.

Lovgiver har imidlertid valgt å beskjære dette forbeholdet slik at eiendommen likevel kan ha rettslige mangler hvis selger har gitt manglende eller uriktige opplysninger, eller hvis eiendom-men er i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Samtidig motsvares selgers plikt til å gi riktige og fullstendige opplysninger (”opplysningsplikten”) av kjøpers tilsvarende ”un-dersøkelsesplikt”. Han plikter således å undersøke eiendommen så vel før som etter overtakelse, jf. avhendingslovens § 3-10 og § 4-9. Det fremgår av siste ledd i avhendingslovens § 3-10, at kjøpers

undersøkelsesplikt står tilbake for selgers opplysningsplikt. Således har selger altså full opplysningsplikt, og kan ikke komme unna denne ved å henvise til kjøpers undersøkelsesplikt.

Den hyppigste varianten er tilfelle hvor det ikke kan godtgjøres at selger har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger, idet han tilsynelatende har gitt de opplysningene han faktisk satt inne med (som kjent er det ikke mulig å gi ytterligere opplysninger enn de man faktisk sitter inne med!)

Å få avstemt selgers opplysningsplikt mot kjøpers undersøkelsesplikt er det som først og fremst skaper konflikter.

16

I et slikt tilfelle vil kjøper, for å kunne nå frem med et krav om prisavslag og/eller erstatning, måtte godtgjøre at det er et vesentlig misfor-hold mellom eiendommen han har kjøpt og det han har betalt. I tillegg må kjøperen ha oppfylt sin undersøkelsesplikt. Det er da viktig å være oppmerksom på at denne plikten strekkes lenger enn til at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til. Innenfor hans risikosfære vil således også ligge det han burde blitt kjent med ved en undersø-kelse av eiendommen og da både det han burde ha oppdaget ved den undersøkelsen han forut-setningsvis har gjort, og også det han burde ha undersøkt hvis han hadde fulgt selgers oppfor-dring om undersøking. Slik ”oppfordring” kan, ved eldre eiendommer, for eksempel ligge i at selger

gir visse

opplysninger om mulige risikable forhold, eller at selgeren ved omsetning av eldre eiendommer kun presenterer en summarisk gjennomgang av eien-dommen fra takstmann. I slike tilfelle kan kjøper fort risikere å bli sittende med ansvaret, enten fordi mangelen ikke anses å være ”vesentlig”, i relasjon til avhendingslovens § 3-9, annet punktum, eller fordi retten legger til grunn at kjøperen enten burde oppdaget mangelen, eller eventuelt har tatt en kalkulert risiko ved ikke å foreta grundigere undersøkelser, hvoretter risikoen anses å være overtatt av ham.

III. tEKNISKE BEgREp, HERUNDER ”boligsalgsrapport”

Ved takstmanns gjennomgang og vurdering av fast eiendom opererer man med ulike begrep, verditakst, boligsalgsrapport og tilstandsrapport. Dette utlegges gjerne slik at verditakst er den minst grundige undersøkelsen, idet den baserer seg på visuell befaring uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. En bolig-salgsrapport forutsettes å være

grundigere, idet man her skal fremstille de byggetekniske for-

hold som er særlig relevante ved eierskifte, man skal systematisk presentere de forhold som takstmann har observert, beskrive materialene, symptomer på mulige tilstandssvekkel-ser og eventuelle svakheter. Tilstandssvekkelsene angis ved tilstandsgrad fra 0 - 3. Tilstandsrapporten er forut-satt å være enda grundigere ved at man da for eksempel foretar fysiske inngrep for å avklare mulige råteskader,

17Hvilke tiltak kan settes inn for å få redusert antallet konflikter mellom selger og kjøper ved omsetning...

inspiserer alle deler av konstruksjonen, også skjulte eller tildekkede flater. Det er viktig å ha klar t for seg at disse begrepene ikke har entydig rettslig innhold. De er basert på Norsk Standard (NS) 3424, som opererer med tre ulike undersøkelses-nivå. Min erfaring er at boligsalgsrapportene legger seg på nivå 1, som innebærer at det kun utføres visuelle obser-vasjoner på tigjengelige flater, lett tilgjengelige deler av konstruksjonen og ikke på skjulte flater. En slik rapport vil da fort ikke inkludere ”skjulte” feil og mangler.

Medias fokus har den senere tid gått på å få bedre (les: grundigere) boligsalgsrapporter for der igjennom å få en tryggere bolighandel for begge parter. Pr i dag er det forholdsvis få eiendommer som selges med boligsalgsrapport eller tilstandsrapport. Media har den senere tid hatt stor fokus på spørsmålet om tilstandsrap-port, og da slik at denne bør bli tvungen.

Det må i så fall forutsettes at denne boligsalgs-rapporten/tilstandsrapporten er grundigere enn det som pr. i dag er tilfelle også ved såkalte boligsalgsrapporter, slik at takstmennene legger seg på nivå 2 eller 3. Dette fordi poenget jo nettopp må være å fange opp flest mulig av de såkalte skjulte feil og mangler, det vil si mangler som ikke lar seg observere ved det blotte øyet.

Det er i dag politisk uenighet om innføringen av en tvungen tilstandsrapport, og således usikkert om, og i tilfelle når, dette kommer.

Hypotesen er da at gitt at begge parter på forhånd får en grundigere informasjon om boligen, vil begge parter ha bedre grunnlag å bygge sin avtale på, og det er da grunn til å tro at antallet tvister vil bli redusert.

18 Hvilke tiltak kan settes inn for å få redusert antallet konflikter mellom selger og kjøper ved omsetning...

IV. REttSpRAKSIS

Lovdata viser ved søk på Høyesteretts- og lag-mannsrettsavgjørelser (pr. 05.10.2010) 427 avgjørelser knyttet til avhendingslovens § 3-9, av dette 13 fra Høyesterett og hele 163 fra Borgarting lagmannsrett.

Søker man på ordene ”takst”, ”tilstandsrapport” og ”boligsalgsrapport” får man frem 18 avgjø-relser fra lagmannsrettene. Av disse fikk kjøper medhold i 8 saker, delvis medhold i 3 saker, mens selger fikk medhold i 7 saker.

Eksempelvis har Agder lagmannsrett den 25.01.2010 avsagt en dom som synes å være svært ”selgervennlig”. Huset var 122 år gammelt, og ble kjøpt på ”as is” vilkår i 2007. Selgerne had-de foretatt en betydelig oppgradering i sin eier-tid. Kjøperne fikk utført en del oppussingsarbeid, og det ble avdekket fukt i treverk i overgangen mellom vegg og gulv på badet. Det viste seg at det kun var lagt membran under halve badegul-vet utenfor dusjnisjen. Noen måneder senere ble det oppdaget at det dryppet vann fra gjestebad og ned i 1. etasje, mulige årsaker var dårlig sili-konfuge mellom dusjarmatur og vegg i 2. etasje, eventuelt lekkasje i gulvet. Lagmannsretten kom til at kjøperne burde ha foretatt nærmere under-søkelser ut fra boligsalgsrapportens forutsetning om at membranen fungerer tilfredsstillende. Det ble videre lagt vekt på at kjøperne ikke nærmere hadde fulgt opp selgers opplysning om at han hadde ”pusset opp” badet, og at badene var blitt henholdsvis 15 og 20 år gamle. Da badene ble

bygd var det kun krav om vanntette gulv og ikke vanntette vegger. Kjøperne måtte være forberedt på at det kunne foreligge skjulte skader og burde ha foretatt nærmere undersøkelser. I saken forelå det såkalt ”boligsalgsrapport”. Begge badene var gitt tilstandsgrad 1, noe som kunne tyde på at de var i god stand. Samtidig var boligsalgsrapporten lagt på undersøkelsesnivå 1, som altså innebærer at takstmannen ikke har foretatt fysiske inngrep, og heller ikke har undersøkt alle flater, men kun bygd på ”visuelle observasjoner” av ”tilgjengelige overflater uten fysiske inngrep.” Kjøperne får risikoen for det som da ikke kommer frem, idet lagmannsretten uttaler : ”En rapport med undersøkelsesnivå 1 er generelt av liten verdi ved vurderingen av gammel bebyggelse, og ganske særlig når det gjelder gamle bad. En boligsalgsrapport med dette innhold når det gjelder 15 og 20 år gamle bad, er snarere egnet til uroe enn til å berolige kjøpere og bør resultere i mer inngående spørsmål og undersøkelser. Når kjøperne ikke utviser slik aktivitet må de rekne med skjulte skader og at badene snart er modne for full rehabilitering. Risikoen for feil og mangler gikk over på kjøperne ved overtakelsen av eiendommen.”

I denne saken ser man således at selv om det forelå en boligsalgsrapport tapte kjøperne, idet denne var opplyst å kun ligge på nivå 1, og at kjøperne da enten burde ha foretatt grundigere undersøkelser selv før salget, eventuelt anses å ha overtatt denne risikoen. På den annen side har man 3 avgjørelser

Ved gjennomgang av dommene er det vanskelig å finne noen gjennomgående rød tråd.

fra henholdsvis Agder, Borgarting og Agder lag-mannsrett av 11.02., 08.03. og 20.04.2010 der kjø-perne får medhold i prisavslag og erstatning i de to førstnevnte sakene og hevning og erstatning i den sistnevnte. I den første erkjente imidlertid selger at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med, og det var kun uenighet om prisavslagets størrelse. Kjøper fikk imidlertid også erstatning basert på at selger hadde kjent til manglene, og således hadde utvist ”skyld” i relasjon til avhendings-lovens § 4-14. I saken fra mars var det også enighet om at det forelå slike mangler ved eiendommen at vesentlighetskravet i avhendings-lovens § 3-9, annet punktum, var oppfylt. Uenigheten var også her knyttet til prisavslagets størrelse. I dommen fra april var det snakk om en eldre bygning som ble rehabilitert av selger før salg. Kjøperne erfarte vannlekkasje etter overtakelse og videre råte i en bunnsvill og dårlig lagt ytterkledning. Partene var enige om at lekkasjene utgjorde en rettslig mangel, men var uenige om vilkå-rene for hevning forelå, subsidiært uenige om prisavslagets størrelse. Lagmannsretten kom her til at det forelå grov opplysnings-svikt, og at vilkårene for hevning og erstatning forelå.

Hvis kjøper ikke kan godtgjøre dette, og således må basere sitt krav utelukkende på ”vesent-lighetskravet” i avhendingslovens § 3-9, annet punkt, vil det være betydelig større risiko for at kjøper taper. Dette særlig hvis kjøper har kjøpt en eldre bolig, og det er gitt opplysninger i kjøpsdokumentasjonen som bør gi kjøper

advarsler om at det kan være større mangler ved

eiendommen enn det som

19

Basert på ovennevnte avgjørelser kan man opp-summeringsvis si at hvis kjøper kan godtgjøre at det foreligger bevisst uful-lstendige eller uriktige opp-lysninger fra selger vil krav om prisavslag/erstatning som oftest føre frem.

20

ligger der, eventuelt at kjøper har unnlatt å følge opp en ufullstendig takst eller en boligsalgsrapport med kun undersøkelsesnivå 1 i kjøpsdokumen-tasjonen. Kjøper taper da på det grunnlag at ”undersøkelsesplikten” ikke er oppfylt.

V. OppSUmmERINg

Basert på ovennevnte er det undertegnedes oppfatning at det vil være grunn til å vurdere et lovpålagt krav om grundigere tilstandsrapport ved omsetning av fast eiendom. Det er da viktig at dette kravet utformes slik at man faktisk oppnår det som er øvelsens hensikt, nemlig mer fullstendig informasjon om boligens tilstand til selger og kjøper. Tilstandsrapporten bør da minimum være på undersøkel-sesnivå 2 i relasjon til NS 3424, slik at takstmannen går grundigere

til verks enn det som regelmessig er tilfelle i dag, hvor det kun utføres visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep.

I tillegg er jeg kjent med at det fra nyttår vil bli stilt strengere krav til meglernes formelle kompetanse. Lovgiver bør også vurdere ytterli-gere formelle krav til takstmenns kompetanse, både de som driver takseringsselskapene og de som utfører takseringsjobbene. Legges det minimumskrav i bunnen til tilstandsrapportens innhold vil det også være lettere for kjøper å eventuelt kunne holde takstmannen ansvarlig hvis det i ettertid viser seg at boligen led av mangler som takstmannen skulle ha oppdaget ved sin undersøkelse.

Kostnadene ved en slik rapport vil kanskje utgjøre kr 10 000,-, men vil i alle tilfelle utgjøre en marginal del av kjøpets omkostninger.

Det er en mengde tomtefester der festekontrakten ikke er tinglyst. Grunnen til dette har ofte vært ønske om å spare omkostninger.

Når festet ikke er tinglyst, har festeren dårlig rettsvern, og salg eller pantsettelse kan være vanskelig. Hovedregelen er derfor at festekontrakter bør tinglyses.

Fremgangsmåten for bebyggede festetomter kan skisseres slik:

Festetomten må matrikuleres ved oppmålingsforretning. Dette gjelder både for punktfeste og ved feste av en avgrenset tomt.

Hjemmel for matrikulering av umatrikulert festegrunn finnes i matrikkelloven 17.06.2005 nr. 101 § 9, 2. ledd. Rekvisisjon av oppmålingsforretning skjer på blankett 5881 fastsatt av Statens Kartverk 12.2009, med avkryssing på sakstype ”Matrikulering av eksisterende umatrikulert enhet” og ”Festegrunn”. Kommunens gebyr for saksbehandlingen kan være i størrelsesorden kr. 20.000.

Som vedlegg må følge kartskisse eller situasjonsplan med anmerket tomt, dokumentasjon for at bortfester ikke bestrider

festeretten, og gjenpart av nabovarsler.

Festeren kan rekvirere oppmålingen, det er ikke nødvendig med underskrift fra grunneier hvis festeretten er dokumentert.

Plan- og bygningsloven 2008 § 20-1 pkt. m. fastsetter søknadsplikt for opprettelse av ny festegrunn, ikke matrikulering av eksisterende festegrunn. Men kommunen skal undersøke om det er gitt nødvendige tillatelser etter de ordninger som gjaldt da festet ble etablert. Dette kan medføre behandling etter plan- og bygningsloven hvis festet er etablert etter at bygningsloven av 1965 trådte i kraft.

Jordloven av 1928 inneholdt ingen generelle krav om samtykke til deling. Jordloven av 1955 hadde i § 54 et krav om samtykke ved endret bruk av dyrket mark, og i § 55 et krav om samtykke ved deling av eiendom som kan benyttes til jordbruk eller skogbruk. Men enkelttomter på inntil 2 mål var unntatt fra delingsregelen inntil jordloven ble endret i 1965. Jordloven av 12.05.1995 § 12 viderefører kravet om samtykke ved deling.

Dette betyr at samtykke etter jordloven kan være nødvendig hvis festekontrakten er inngått etter at jordloven av 1955 trådte i kraft 1. januar 1956.

Advokat Erik Nøkleby har etter nesten 40 års praksis som advokat, trådt inn i pensjonistenes rekker. I sin praksis arbeidet han mye med problemstillinger knyttet til fast eiendom. Kompetansen og arbeidet på området videreføres av hans kollegaer i Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS. Spørsmål til ar tikkelen bes derfor rettet til drammen@eurojuris.no.

Festekontrakter som ikke er tinglystErik Nøkleby. Advokat Svensson Nøkleby Advokatfirma ANSdrammen@eurojuris.no

21Festekontrakter som ikke er tinglyst

22 Universell utformingUniversell utforming

Selv om tomten ligger i strandsonen, er dispensasjonsbehandling ikke nødvendig, da forbudet i plbl. 2008 § 1-8 mot tiltak langs sjø og vassdrag ikke omfattet fradeling til uendret bruk av eksisterende bebyggelse.

Ved oppmålingsforretningen blir tomtens grenser beskrevet. Hvis det er uenighet om grensene, skal partenes påstander beskrives, og grensene angis som usikre. Kommunen utsteder og tinglyser et målebrev med festenummer eller et bruksnummer.

Deretter kan festekontrakten tinglyses, med påtegning fra dagens bortfester og fester om at kontrakten gjelder det nye matrikkelnummer. Det må også tinglyses et skjøte til festeren på bebyggelsen. Bortfester må underskrive på skjøtet, enten som utsteder eller med samtykke som bortfester og hjemmelshaver. Ved tinglysing av skjøtet vil Statens Kartverk kreve dokumentavgift av bebyggelsens verdi.

23

Advokatfirmaet Stiegler ANS - Det eldste advokatfirmaet i Bergen.

- Etablert av advokat Carl Christian Stiegler i 1889!

Vi holder til i Christian Michelsensgate 2 a. Hjemmeside www.eurojuris.no/bergen.

Advokatfirmaet Stiegler ANS tilbyr juridiske tjenester til små- og mellomstore bedrifter, offentlig forvaltning og privatpersoner.

Advokatene bistår med rådgivning, forhandlinger og partsrepresentasjon i tvistesaker og har omfattende prosedyreerfaring. Tre av advokatene har møterett for Høyesterett.

Vi er 13 advokater med variert erfaringsbakgrunn, som bistår innenfor de fleste saksområder. Vi har omfattende kompetanse innen offentlig rett, skjønns- og ekspropriasjonsrett, faste eiendommers rettsforhold, tingsrett og alminnelig obligasjonsrett, så vel som innenfor skatterett og selskapsrett. Vi yter også bistand i straffesaker og til private klienter innenfor familie- og barnerett. Tre av advokatene våre er faste bobestyrere ved Bergen tingrett og Nordhordland tingrett.

Arv- og skifterett er et av våre spesialområder.

Vi er medlem av den europeiske advokatkjeden Eurojuris, som består av 9 firmaer i Norge, og Europas største nettverk for øvrig med 5000 advokater.

Vi er, som de øvrige Eurojurismedlemmene, ISO-sertifisert etter kravene i den internasjonale standarden ISO 9001:2008. Standarden sikrer en betryggende saksbehandling fra A-Å, og høy kvalitet på gjennomføringen av våre oppdrag.

AdvokatfirmaetEurojuris Harstad ASHåkonsgt. 4Postboks 866,9488 HarstadTelefon 77 00 21 00Faks 77 00 21 11E-post: harstad@eurojuris.no

AdvokatfirmaetHolm og BensonSjøgaten 27Postboks 223,8001 BodøTelefon 75 52 05 58Faks 75 52 38 20E-post: bodo@eurojuris.no

Advokatfirmaetlarhammer & Aarseth ANSTorget 2Postboks 248,6401 MoldeTelefon 71 19 16 00Faks 71 19 16 01E-post: molde@eurojuris.no

AdvokatfirmaStiegler ANSChr. Michelsensgate 2aPostboks 1124 Sentrum,5809 BergenTelefon 55 21 54 00Faks 55 21 54 25E-post: bergen@eurojuris.no

AdvokatfirmaetEurojuris Haugesund ASHaraldsgata 90Postboks 548,5500 HaugesundTelefon 52 70 10 30Faks 52 70 10 31E-post: haugesund@eurojuris.no

proJure Advokatfirma DAN. Holmegt. 30Postboks 127,4001 StavangerTelefon 51 85 84 00Faks 51 85 84 01E-post: stavanger@eurojuris.no

Advokatfirmaet Alver ASKirkegata 62Postboks 10,2601 LillehammerTelefon 61 26 87 00Fax 61 26 87 01E-post: firmapost@alver.as

Svensson Nøkleby Advokatfirma ANSNedre Storgate 15/17Postboks 294 Bragernes3001 DrammenTelefon 32 25 55 00Faks 32 25 55 01E-post: drammen@eurojuris.no

Advokatfirmaet Frøstrup løitegaard DAStorgata 136Pb 733901 PorsgrunnTelefon 35931900Fax 3593 19 01Epost: firmapost@lov.as

Deltakende firmaer

Returadresse: Eurojuris Norge AS

Postboks 294, 3001 Drammen