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Estudo do ITBI
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Imposto sobre a transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Nomen Juris
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Arts. 35 a 42 do CTN e Art. 156, II da CF;
Fundamento legal
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II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos
sobre:
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I - não incide sobre a transmissão de bens ou
direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;
II - compete ao Município da situação do bem.5
§ 2º - O imposto previsto no inciso II:
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Competência municipal;
Município da situação do bem;
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Sujeito ativo
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Pode ser o sujeito passivo do
ITBI qualquer uma das partes da operação tributária de transmissão de bem imóvel (art. 42, CTN), tanto o transmitente quanto o adquirente.
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Sujeito passivo
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Geralmente é sujeito
passivo o adquirente, como se pode notar, por exemplo na legislação de São Paulo (Lei 11.154/91) e Rio de Janeiro (Lei 1364/88).
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É fato gerador do ITBI a transmissão
inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto ou de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição.
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Fato gerador
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É o valor de mercado, sendo irrelevante o preço
de venda constante da escritura. Será o valor de venda à vista, em condições
normais de mercado, conforme doutrina e jurisprudência.
É base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens imóveis transmitidos.
Caso o fisco não aceite o valor, caberá o arbitramento.
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Base de cálculo
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São alíquotas proporcionais,
estabelecidas em lei municipal, incidindo em porcentagem única sobre as bases de cálculo.
Porto Alegre: 3%, podendo haver redução para 0,5% em alguns casos de financiamento.
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Alíquota
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O ITBI não é um imposto
progressivo, pois não existe previsão constitucional, conforme doutrina e jurisprudência.
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ITBI e progressividade
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Notas gerais
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O recolhimento, portanto, ocorre em momento anterior ao fato gerador, uma vez que a transmissão da propriedade dar-se-á em momento ulterior, mediante a transcrição do documento competente no Registro de Imóveis.
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A) O ITBI é exigido na lavratura de escritura de alienação
imobiliária.
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A propriedade adquirida pela
usucapião não gera incidência de ITBI, pois aqui não há transferência de propriedade.
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B) Usucapião
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Se o patrimônio for dividido na metade, não incide
o imposto, porque terá havido tão somente partilha dos bens.
Todavia, se, por conveniência dos envolvidos, um deles ficar com uma parte do patrimônio imobiliário que corresponda a mais da metade do que lhe caberia, haverá nítida transmissão da propriedade.
A doutrina entende que se for transferência onerosa incide ITBI (excesso de meação), se gratuita, não. Aí incidirá o ITCMD, conforme o caso.
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C) ITBI e partilha de bens
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O ITBI não incide sobre a
transmissão de bens incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda desses bens, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
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D) ITBI e Imunidades
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Se uma empresa “A” (atividade: fabricação de
azulejo), com sede em Brasília, incorpora uma empresa “B” (atividade: compra e venda de imóveis, preponderantemente), com sede no Rio de Janeiro, havendo a transmissão de todos os direitos e bens da empresa “B” para a adquirente A”, incluindo um imóvel localizado na cidade de Recife, pergunta-se : Pagar-se-á ITBI para quem?
Não se pagará ITBI, uma vez que é o caso de imunidade específica, conforme art. 156, § 2º, I, CF. 18
Exemplo
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A promessa particular de venda
como um contrato preliminar à escritura pública (não assinada) de compra e venda (contrato principal) não é alvo de incidência do ITBI, uma vez que é negócio não concluído.
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E) ITBI e a Promessa de Venda