ergänzende erklärung zu finanzanalysen sehr geehrter interessent, · 2017-03-06 · (irr) von...
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Fondsvermittlung24.de Geschlossene Beteiligungen GmbH, Postfach 102306, 20016 Hamburg
Fondsvermittlung24.de Geschlossene Beteiligungen GmbH
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20097 Hamburg 0800 799 2 997 IBAN DE91510900000001643401 HRB 137477 Dr. Oliver Wilhelm
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Ergänzende Erklärung zu Finanzanalysen
Sehr geehrter Interessent,
die nachfolgende Finanzanalyse wurde nicht von der Fondsvermittlung 24.de Geschlossene Beteiligungen GmbH (FV24.de
GB GmbH) erstellt. Ebenso wenig wurde von der FV24.de GB GmbH überprüft, ob die Finanzanalyse allen gesetzlichen
Vorgaben, insbesondere den Anforderungen zur Gewährleistung der Unvoreingenommenheit von Finanzanalysen, genügt.
Dementsprechend machen wir uns den Inhalt auch nicht zu Eigen. Die Bereitstellung erfolgt lediglich zu
Informationszwecken und beinhaltet keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung der FV24.de GB GmbH.
Unser Angebot wendet sich nur an gut informierte oder erfahrene Anleger. Wir leiten im Rahmen einer Anlagevermittlung
lediglich die Aufträge unserer Kunden an den Fondsanbieter weiter. Es handelt sich um eine beratungsfreie Dienstleistung.
Die FV24.de GB GmbH erbringt keine individuelle Anlageberatung und gibt insbesondere keine an den persönlichen
Verhältnissen des Kunden ausgerichtete Anlageempfehlung ab.
Für Rückfragen erreichen Sie uns täglich per Mail unter [email protected] sowie unter unserer kostenfreien
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Ihr Fondsvermittlung24.de-Team
AnAlysedAtum steht
Auf der linie
Die G.U.B.-NormalGewichtUNG
20 % Management und Projektpartner
30 % Investition und Finanzierung
20 % Wirtschaftliches Konzept
10 % Rechtliches Konzept
10 % Interessenkonstellation
10 % Prospekt und Dokumentation
G.U.B. Analyse ist eine Marke des Deutschen Finandienstleistungs-Instituts GmbH (DFI) Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HRB 96799, Amtsgericht Hamburg © DFI Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet
Stresemannstraße 163, 22769 HamburgTelefon: (0 40) 5 14 44-160, Telefax: (0 40) 5 14 44-180Internet: www.gub-analyse.de, E-Mail: [email protected] N A L Y S E
G.U.B.-BewertUNGsskala
Stufe Bewertung Symbol Punkte
Aausgezeichnet A+++ A++ 85 - 100
sehr gut A+ A A- 76 - 84
Bgut B+++ B++ B+ 61 - 75
durchschnittlich B B- 51 - 60
C akzeptabel C+ C C- 36 - 50
D schwach D+ D D- bis 35*
A N A L Y S E
Sitz: Erlangen
Gründungsjahr: 2012
Grundkapital: 1.000.000 Euro
Vorstand: Dirk Meißner (Vorsitzender)
Michiko Schöller
Carsten Schimmel
Aufsichtsrat: Peter Groner
Dr. Bernd Ital
Klaus Fella
Aktionär: ZBI Zentral Boden Immobilien AG (100 %)
ZBI Fondsmanagement AGHenkestraße 1091054 ErlangenTelefon: 0 91 31 / 48 009 - 11 02Telefax: 0 91 31 / 48 009 - 11 00Internet: www.zbi-kvg.deE-Mail: [email protected]
ZBI Fondsmanagement AG
ZBI WohnWert 1* Das Urteil "schwach" (D-) wird auch dann vergeben, wenn bestimmte k.o.-Kriterien von G.U.B. Analyse erfüllt sind. Eine Bepunktung erfolgt in diesem Fall nicht.
Emittentin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. WohnWert 1 geschlossene Investmentkommanditgesellschaft
Kapitalverwaltungsgesellschaft ZBI Fondsmanagement AG
Geschäftsführende Kommandi-tistin ZBI Fondsmanagement AG
Komplementärin ZBI WohnWert Verwaltungs GmbH
Treuhänderin Erlanger Consulting GmbH
Verwahrstelle Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA
Branche Immobilien Deutschland
Segment Wohnungen
Mindestbeteiligung 5.000 EUR
Agio 3 %
Kommanditkapital geplant 40.000.000 Euro
Kommanditkapital maximal 200.000.000 Euro
Fondslaufzeit 15 Jahre nach Beendigung der Zeichnungsphase (Prognose)
Auszahlungen (Prognose)1
Bis Ende 2017 3,00 % p.a.
Bis Ende 2018 3,25 % p.a.
Bis Ende 2019 3,50 % p.a.
Bis Ende 2021 4,00 % p.a.
Bis Ende 2024 4,50 % p.a.
Ab 2025 5,00 % p.a.1 Prognose laut Prospekt, vor Steuern
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kapitalverwaltUNGsGesellschaft
Angaben über Ersteller und Verantwortliche • Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die Deutsches Finanz-
dienstleistungs-Institut GmbH (DFI), Hamburg. Ersteller dieser G.U.B.-Analyse sind Stefan Löwer (Chefanalyst) und Jörn Meggers (Co-Analyst).
Angaben zu Grundlagen und Maßstäben / Bewertungsmethodik• G .U . B . A n a l y s e i s t e i n e M a r ke d e s D e u t s c h e n F i n a n z d i e n s t l e i s t u n g s -
Instituts GmbH (DFI), Hamburg, im Folgenden: DFI. G.U.B.-Analysen unterliegen nicht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
• Die Bewertung erfolgt nach der selbst entwickelten G.U.B.-Analysesystematik. Das G.U.B.-Urteil ist kein Bonitätsurteil im Sinne der EU-Ratingverordnung (Verordnung (EG) Nr. 1060/2009) und stellt keine Aufforderung zum Eingehen einer Beteiligung dar, sondern sie ist eine Ein-schätzung und Meinung insbesondere zu den Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
• G.U.B. Analyse bewertet das jeweilige Anlageangebot nach sechs unterschiedlich gewichteten Qualitätskriterien mit bis zu 100 Punkten. Daraus resultiert die Einstufung gemäß der o.a. G.U.B.-Bewertungsskala. Das Beurteilungstableau und verbale Bewertungen sind Bestandteil jeder G.U.B.-Analyse. Weitergehende Erläuterungen der Bewertungsmethodik finden Sie auf www.gub-analyse.de unter dem Menüpunkt G.U.B./Analyse-Systematik.
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Zusätzliche Angaben• Diese G.U.B.-Analyse basiert ausschließlich auf den folgenden wesentlichen Informationsquellen
sowie allgemeinen, öffentlich zugänglichen Marktinformationen, die den mit der Erstellung der Analyse betrauten Personen zum Analysezeitpunkt vorlagen, darunter Tatsachen: Verkaufs-prospekt (1. Dezember 2016), wesentliche Anlegerinformationen (1. Dezember 2016), Perfor-mance-Bericht 2015, Antworten auf Fragen von G.U.B. Analyse und Werturteile Dritter: Keine.
• Dem Emittenen/Anbieter wurde das Manuskript der G.U.B.-Analyse (ohne Punktwerte und G.U.B.-Urteil) vor ihrer Veröffentlichung zur Stellungnahme übermittelt. Änderungen nach der Stellungnahme erfolgen mit Ausnahme von etwaigen Änderungen rein redaktioneller Art nur aufgrund von bewertungsrelevanten Tatsachen, die G.U.B. Analyse zusätzlich zur Verfügung gestellt werden. Entwürfe der G.U.B.-Analyse, die bereits Punktwerte und ein G.U.B.-Urteil enthielten, wurden dem Emittenten, dem Anbieter oder Dritten vor dessen Veröffentlichung nicht zugänglich gemacht.
• Geschlossene alternative Investmentsfonds (AIF) sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und setzen einen entsprechend langfristigen geplanten Anlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher Zweitmarkt für die Fondsanteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des Anteils unter Umständen nicht oder nur mit erheblichen Abschlägen möglich ist. Die ordentliche Kündigung der Beteili-gung an dem Fonds, der Gegenstand dieser G.U.B.-Analyse ist, ist grundsätzlich nicht möglich.
• Geschlossene AIF bergen für Anleger grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschä-den über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. Die Darstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 47.
• Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 19. Februar 2017 wieder. Das Datum der ersten Veröffentlichung ist der 21. Februar 2017. G.U.B.-Analysen enthalten grundsätzlich keine Preisnotierungen von Finanzinstrumenten; im Einzelfall sind entsprechende Angaben im Analysetext enthalten. Aktualisierungen dieser G.U.B.-Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedin-gungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U.B.-Analyse wurden keine G.U.B.-Analysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen.
Angaben über Interessen und Interessenkonflikte • G.U.B.-Analysen werden ohne vorherigen Auftrag des Anbieters oder Emittenten
erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach Abschluss der Analyse bietet die DFI GmbH dem Anbieter und dem Emittenten Nutzungsrechte und Nachdrucke der G.U.B.-Analyse an. Der Anbie-ter hat Nutzungsrechte an dieser G.U.B.-Analyse erworben und dies im Vorfeld avisiert. Die DFI GmbH bietet außer der G.U.B.-Analyse weitere entgeltliche Dienstleistungen an, auch gegenüber Anbietern geschlossener Fonds und den Emittenten selbst. Sie ist eine Tochtergesellschaft der Cash.Medien AG, deren Unternehmensgruppe unter anderem Anzeigen in dem Magazin „Cash.“ offeriert.
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Haftungsausschluss• Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die G.U.B.-Analyse erfolgt ohne Haftungsobligo
und bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Fonds ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Die Beurteilung durch die G.U.B.-Analyse entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungs-angebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
Urheberrecht• Sämtliche Urheberrechte dieser G.U.B.-Analyse liegen bei der DFI GmbH. Die G.U.B.-Analyse
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wichtiGe hiNweise/Disclaimer
eckDateN
A N A L Y S E
ASEHR GUT
19. Februar 2017
maNaGemeNt UND projektpartNer
(30 %)Punkte 87
iNvestitioN UND fiNaNzierUNG
(20 %)Punkte 76
wirtschaftliches koNzept
(20 %)Punkte 77
rechtliches koNzept
(10 %)Punkte 84
iNteresseNkoNstellatioN
(10 %)Punkte 75
prospekt UND DokUmeNtatioN
(10 %)Punkte 69
Gesamt
(100 %)Punkte 80
A N A L Y S E
ASEHR GUT
■ maNaGemeNt UND projektpartNer
Die ZBI Fondsmanagement AG (im Folgenden: ZBI) wurde
2012 gegründet und verfügt seit Oktober 2014 über die
Erlaubnis als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) für
Alternative Investmentfonds (AIF). Sie gehört zu der 1997
gegründeten ZBI Gruppe, die sich auf Wohnimmobilienfonds
spezialisiert hat und neben dem An- und Verkauf unter
anderem in der Vermietung, der Hausverwaltung und der
Sanierung von Objekten tätig ist. Die ZBI Gruppe hat laut
Performance-Bericht 2015 bislang (ohne das vorliegende
Angebot) 13 Immobilienfonds mit einem platzierten Kom-
manditkapital von insgesamt 754 Millionen Euro aufgelegt
(Stand: 30. Juni 2016). Die ersten fünf Fonds der Serie
„Professional“ sowie das Hannover Grund Wohnportfolio
Eins wurden bereits wieder durch Verkauf beendet und
erzielten laut Performance-Bericht eine durchschnittliche
Gesamtrendite nach der Methode des internen Zinsfußes
(IRR) von 8,05 Prozent pro Jahr. Die Auszahlungen der
fünf noch laufenden Professional-Fonds, zu denen der
Performance-Bericht einen Soll-Ist-Vergleich enthält,
erfolgen bislang mit einer geringfügigen Abweichung
durchweg wie prognostiziert. Das gesamte aufgelegte
Investmentvermögen beläuft sich demnach auf rund 1,8
Milliarden Euro. Insgesamt kann die ZBI Gruppe als sehr
erfahrener und erfolgreicher Anbieter in dem speziellen
Segment eingestuft werden. Verwahrstelle des vorliegen-
den Fonds ist mit der Hauck & Aufhäuser Privatbankiers
KGaA ein namhaftes Unternehmen. Die Geschäftsführung
der Fonds- und deren Tochtergesellschaften sowie weitere
Dienstleistungen in Zusammenhang mit den geplanten
Investitionen übernehmen Unternehmen bzw. Personen
aus der ZBI Gruppe.
■ iNvestitioN UND fiNaNzierUNG
Der Fonds plant direkt oder über Objektgesellschaften den
Aufbau eines Portfolios mit deutschen Immobilien. Die
konkreten Objekte stehen noch nicht fest (Blind Pool). Nach
den Anlagebedingungen müssen mindestens 55 Prozent
des investierten Kapitals in Wohnimmobilien angelegt
werden. Bis zu 45 Prozent können somit abweichend von
der Bezeichnung des Fonds auch in andere Nutzungsarten
investiert werden. Der Schwerpunkt liegt im Kauf von
Bestandsobjekten; auch bei Neubauten (maximal 30 Pro-
zent der Investitionen) wird nach Angaben von ZBI nur in
bereits fertiggestellte Gebäude zur erstmaligen Vermietung
investiert, so dass Baurisiken entsprechend vermieden
werden. Die Anlagebedingungen sehen weitere Kriterien
vor, wobei der Geschäftsführung insgesamt ein relativ
großer Spielraum für die Investitionen verbleibt. Bestimmte
Mindestanforderungen an den Vermietungsstand, das
Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresmiete („Kauf-
preisfaktor“) oder den Bauten- bzw. Erhaltungszustand
der Gebäude enthalten die Anlagebedingungen nicht.
Laut Prospekt wird beabsichtigt, Investitionen in Objekte
mit guter Qualität vorzunehmen, die gegebenenfalls einen
leichten bzw. bei entsprechendem Mietwachstumspotenzial
mittleren Instandhaltungsstau aufweisen. Revitalisierungs-
und Entwicklungsmaßnahmen sollen eher die Ausnahme
sein. Die Emittentin selbst soll sich nach der Prognose der
Mittelherkunft und -verwendung nur aus Eigenkapital
finanzieren. Die Aufnahme von Krediten ist innerhalb
der gesetzlichen Grenzen zulässig und soll auf Ebene der
Objektgesellschaften erfolgen. Nach den von ZBI separat
vorgelegten Planrechnungen basiert die Kalkulation auf
einer Fremdfinanzierung auf Objektebene von rund 60
Prozent der Immobilienkaufpreise (ohne Nebenkosten).
Die Initialkosten auf Ebene der Emittentin sind mit 12,63
Prozent des Eigenkapitals (jeweils inklusive Agio) im Markt-
vergleich moderat. Allerdings fallen auf Objektebene ggfs.
weitere Vergütungen – zum Beispiel für Maklergebühren,
Due Diligence oder Vermietungsaufwendungen – an, die
sich nach den separaten Planrechnungen auf weitere 8,3
Prozent des Kommanditkapitals summieren. Die ZBI Zentral
Boden Immobilien AG garantiert laut Prospekt die Platzie-
rung von mindestens zehn Millionen Euro bis Ende 2019,
wodurch das Erreichen eines adäquaten Mindestvolumens
entsprechend abgesichert wird.
■ wirtschaftliches koNzept
Der Investitionsschwerpunkt Wohnimmobilien in Deutschland
zielt auf einen etablierten Markt mit einem kontinuierlich
hohen Nachfragevolumen, insbesondere in den Metropol-
regionen. Nach verschiedenen allgemeinen Marktberichten
waren in der jüngeren Vergangenheit deutliche Preissteige-
rungen zu beobachten, was zumindest in einigen Regionen
das Risiko von Überhitzungstendenzen einschließt. Durch
die geplante Investition in mehrere Objekte mit einer
Vielzahl von Mietern verfolgt der Fonds das Prinzip der
Risikomischung. Der Prospekt enthält eine Prognose der
jährlichen Auszahlungen. Die von ZBI separat vorgelegte
Basisberechnung geht davon aus, dass die Objekte im
Schnitt zum 15-fachen der Jahresmiete erworben und zum
16-fachen verkauft werden können. Daneben kalkuliert
ZBI unter anderem mit einer sukzessiven Erhöhung des
Vermietungsstands und moderaten Mieterhöhungen. Der
Fremdkapitalzins soll für 15 Jahre festgeschrieben werden
und wird mit zwei Prozent jährlich kalkuliert. Das setzt ein
weiterhin sehr niedriges Zinsniveau bis zum Abschluss der
Investitionsphase (geplant: 2018) voraus, zumal eine lau-
fende Fremdkapitaltilgung nicht vorgesehen ist. Insgesamt
ist die Prognose teilweise ambitioniert, wird aber durch
die bisherigen Ergebnisse der ZBI-Fonds grundsätzlich
gestützt. Gemäß den Anlagebedingungen sind nach Ver-
käufen auch Re-Investitionen möglich. Sie werden in der
Prognose nicht berücksichtigt und bieten ggf. zusätzliches
Potenzial. Die maximalen laufenden Gebühren auf Ebene
des Fonds sind leicht überdurchschnittlich (ansteigend ab
Liquidationseröffnung). Steuerlich erzielen die Anleger
laut Prospekt voraussichtlich hauptsächlich Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung, so dass nach heutiger
Rechtslage keine Gewerbesteuer anfällt und Veräuße-
rungsgewinne steuerfrei bleiben.
■ rechtliches koNzept
Als geschlossener Publikums-AIF unterliegt der Fonds
einem hohen Regulierungsniveau. Die Geschäftsführung
ist von dem Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181
BGB befreit. Gesellschafterversammlungen können durch
schriftliche Beschlussfassungen ersetzt werden, Anleger
mit zusammen mindestens zehn Prozent des Kapitals
können aber eine Präsenzveranstaltung verlangen. Die
Außenhaftung wird dadurch beschränkt, dass für jeden
Treugeber unabhängig von der Beteiligungshöhe mittel-
bar nur 500 Euro als Haftkapital in das Handelsregister
eingetragen werden.
■ iNteresseNkoNstellatioN
Die Treuhänderin ist rechtlich unabhängig von ZBI, so dass
entsprechende Interessenkonflikte vermieden werden. Da
sie in gleicher Funktion auch für andere ZBI-Fonds tätig
ist, kann eine entsprechende wirtschaftliche Nähe zu der
ZBI Gruppe jedoch nicht ausgeschlossen werden. Soweit
der Treuhänderin bei Abstimmungen keine Weisungen
seitens der Anleger erteilt wurden, ist sie grundsätzlich
berechtigt, selbstständig nach pflichtgemäßem Ermes-
sen zu entscheiden. Das kann bei einem hohen Anteil
passiver Anleger zu einer entsprechenden Dominanz der
Treuhänderin führen. Unternehmen der ZBI Gruppe sollen
verschiedene Dienstleistungen für die Fonds- bzw. Objekt-
gesellschaften übernehmen. Somit erfolgt das Management
„aus einer Hand“, Interessenkonflikte sind insofern aber
nicht ausgeschlossen. Zudem betreut ZBI weitere Fonds
mit ähnlichem Investitionskonzept. Für ZBI besteht aber
ein Leistungsanreiz durch eine erfolgsabhängige Vergü-
tung am Ende der Fondslaufzeit, sofern die Anleger ihre
Einlage inklusive einer Verzinsung von 4,0 Prozent p.a.
(bis 2017) bzw. 5,0 Prozent p.a. (ab 2018) zurückerhalten
haben. Da auch die laufende Vergütung von der Höhe des
Nettoinventarwerts abhängt, dürfte ein entsprechendes
Interesse der ZBI Gruppe an einer möglichst positiven
(Wert-) Entwicklung des Fonds bestehen.
■ prospekt UND DokUmeNtatioN
Der Verkaufsprospekt ist grundsätzlich branchenüblich
aufgebaut, beschränkt sich teilweise aber auf die gesetz-
lichen Mindestangaben. Eine Prognoserechnung sowie
ein konsolidierter Investitionsplan unter Einbeziehung
der Objektgesellschaften sind nicht enthalten, so dass
unter anderem der angenommene Fremdkapitalanteil,
die Kostenstruktur auf Ebene der Objektgesellschaften
sowie die weiteren Berechnungsgrundlagen für die Aus-
schüttungsprognose und die Rückflussszenarien ohne
entsprechende zusätzliche Informationen nur eingeschränkt
nachvollziehbar sind. Der Performance-Bericht 2015 enthält
umfangreiche Angaben zu der Unternehmensgruppe und
den einzelnen Fonds.
Die G.U.B. aNalyse
Der Fonds plant den Aufbau eines breit gestreuten Portfolios mit ausschließlich deutschen
Immobilien und dem Schwerpunkt Wohnungen. Bei den Vorgängerfonds konnte die ZBI Gruppe
unter Beweis stellen, dass sie in der Lage war, die Konzepte umzusetzen und einen Teil der Fonds
bereits sehr erfolgreich wieder zu beenden. Gleichwohl ist die Beteiligung unternehmerisch
geprägt, zumal die Kaufpreise für deutsche Immobilien zuletzt generell spürbar angestiegen
sind. Der Erfolg des Fonds hängt neben der weiteren allgemeinen Marktentwicklung maßgeblich
von der Verfügbarkeit und Auswahl geeigneter Immobilien, dem Geschick des Managements
sowie den laufenden Mietüberschüssen und den zu erzielenden Veräußerungserlösen ab.
stärkeN/chaNceN
• Sehr erfahrenes Management
• Investitionsstrategie bei Vorgängerfonds erfolgreich umgesetzt
• Bereits aufgelöste Fonds erfolgreich beendet
• Breite Risikomischung geplant
• Mindestvolumen durch Platzierungsgarantie abgesichert
• Geplanter Schwerpunkt bei Bestandsobjekten (grundsätzlich keine Baurisiken)
• Keine Auslands- oder Wechselkursrisiken
• Voll regulierter Publikums-AIF
Das fazit
stärkeN-schwächeN-aNalyse
1 Platziertes Eigenkapital inkl. Agio; Stand: 31.12.2016; Quelle: Unternehmensangaben
emissioNserfahrUNG1
schwächeN/risikeN
• Blind Pool
• Keine Detailprognose im Prospekt
• Prognose/Ergebnisszenario in Teilen ambitioniert
• Laufende Kosten leicht überdurchschnittlich
• Zusätzliche Kosten auf Ebene der Objektgesellschaften
• Interessenkonflikte bei Dienstleistungen der ZBI Gruppe möglich
Erläuterung/Anmerkung
Gesetzlicher Rahmen KAGB
Rechtsform Investment-KG
Art der Beteiligung Treugeber
Hafteinlage Max. 10 % 500 Euro pro Treugeber
Realisierungsgrad Blind Pool
Risikomischung Ja Geplant
Platzierungsgarantie Ja 10 Millionen Euro
Absicherung Kostenrisiko in der Investitionsphase Ja Kosten fast ausschließlich prozentual
Konkrete Prospektprognose Nein Prognose von ZBI separat zur Verfügung gestellt (nur zum internen Gebrauch)
Sensitivitätsanalyse Ja Drei Rückfluss-Szenarien im Rahmen der wAI (ohne Detailberechnungen)
Treuhänder Unabhängig
Abstimmung Treuhänder ohne Weisung
Nach eigenem Ermessen
Bei bestimmten Beschlussgegenständen: Nur nach vorheriger Weisung
Beirat vorgesehen Nein
Präsenz-Gesellschafter-versammlungen Nicht zwingend Gesellschafterbeschlüsse grundsätzlich im Umlauf-
verfahren
Quorum für Präsenz-Ver-sammlungen 10 %
Spezielle Übertragungs-beschränkungen Ja Übertragung nur zum 30.6. eines jeden Jahres
möglich; Fungibilität von AIF generell eingeschränkt
Steuerliches Konzept Vermögens-verwaltend
Im wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Erläuterung/Anmerkung
Eigenkapital 100,0 % Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio) auf Ebene der Fondsgesellschaft; Fremdkapitalauf-nahme und weitere Kosten auf Ebene der Objektgesell-schaften
Substanz 87,4 %
Initialkosten 12,6 %
Fremdkapital auf Objekt-ebene 60,0 % Auf Objektebene, bezogen auf die Kaufpreise (Quelle:
Separate Angaben von ZBI)
Laufende KVG-Vergütung1 1,75 % p.a.
Bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert im jeweiligen Geschäftsjahr; zzgl. Kosten für bestimmte Aufwendungen laut Anlagebedingungen; zzgl. ggf. weitere Vergütungen und Kosten auf Ebene der Objektgesell-schaften
Vergütung Komplementär 0,06 % p.a.
Vergütung Verwahrstelle 0,08 % p.a.
Vergütung Treuhänder 0,18 % p.a.
Laufende Vergütungen gesamt ca. 2,07 % p.a.
Anfangsauszahlung (2017) 3,0 %Gemäß Prospekt bzw. Mid-Case-Szenario (Prognose) laut wesentliche AnlegerinformationenGesamtrückfluss 212,5 %
Vermögenszuwachs 109,5 %
Vermögenszuwachs p.a. 6,08 % Berechnet ab 01.01.2017 bis 31.12.2034 auf Basis Mid-Case-Szenario (Prognose); vor Steuern
A++
A-
B+++
A-
A+
B++
Hinweis: Frühere Entwicklungen, Prognosen und Simulationen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen. Die steuerliche Behandlung hängt auch von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.
Gesamt: 799,9 Mio. EUR
ZBI Professional 1: 28,4 Mio. EUR ZBI Professional 2: 35,0 Mio. EUR ZBI Professional 3: 64,3 Mio. EUR ZBI Professional 4: 198,2 Mio. EUR ZBI Professional 5: 46,4 Mio. EUR ZBI Professional 6: 58,1 Mio. EUR ZBI Professional 7: 85,3 Mio. EUR ZBI Professional 8: 95,3 Mio. EUR ZBI Professional 9: 112,4 Mio. EUR ZBI Professional 10: 46,8 Mio. EUR ZBI Regio Fonds Wohnen: 29,7 Mio. EUR
EIGENKAPITAL
1 Mindestvergütung 200.000 Euro p.a. bis Ende Zeichnungsphase; 4 % p.a. ab Liquidationseröffnung
In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Höhere Gewichtung Management
und Projektpartner (30 Prozent); geringere Gewichtung Investition und Finanzierung (20
Prozent) auf Grund des Blind-Pool-Konzeptes und der hohen Bedeutung des Managements
für den Erfolg des Fonds.
GewichtUNG
keNNzahleN
Die G.U.B.-BeUrteilUNG
koNzeptioN
maNaGemeNt UND projektpartNer
(30 %)Punkte 87
iNvestitioN UND fiNaNzierUNG
(20 %)Punkte 76
wirtschaftliches koNzept
(20 %)Punkte 77
rechtliches koNzept
(10 %)Punkte 84
iNteresseNkoNstellatioN
(10 %)Punkte 75
prospekt UND DokUmeNtatioN
(10 %)Punkte 69
Gesamt
(100 %)Punkte 80
A N A L Y S E
ASEHR GUT
■ maNaGemeNt UND projektpartNer
Die ZBI Fondsmanagement AG (im Folgenden: ZBI) wurde
2012 gegründet und verfügt seit Oktober 2014 über die
Erlaubnis als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) für
Alternative Investmentfonds (AIF). Sie gehört zu der 1997
gegründeten ZBI Gruppe, die sich auf Wohnimmobilienfonds
spezialisiert hat und neben dem An- und Verkauf unter
anderem in der Vermietung, der Hausverwaltung und der
Sanierung von Objekten tätig ist. Die ZBI Gruppe hat laut
Performance-Bericht 2015 bislang (ohne das vorliegende
Angebot) 13 Immobilienfonds mit einem platzierten Kom-
manditkapital von insgesamt 754 Millionen Euro aufgelegt
(Stand: 30. Juni 2016). Die ersten fünf Fonds der Serie
„Professional“ sowie das Hannover Grund Wohnportfolio
Eins wurden bereits wieder durch Verkauf beendet und
erzielten laut Performance-Bericht eine durchschnittliche
Gesamtrendite nach der Methode des internen Zinsfußes
(IRR) von 8,05 Prozent pro Jahr. Die Auszahlungen der
fünf noch laufenden Professional-Fonds, zu denen der
Performance-Bericht einen Soll-Ist-Vergleich enthält,
erfolgen bislang mit einer geringfügigen Abweichung
durchweg wie prognostiziert. Das gesamte aufgelegte
Investmentvermögen beläuft sich demnach auf rund 1,8
Milliarden Euro. Insgesamt kann die ZBI Gruppe als sehr
erfahrener und erfolgreicher Anbieter in dem speziellen
Segment eingestuft werden. Verwahrstelle des vorliegen-
den Fonds ist mit der Hauck & Aufhäuser Privatbankiers
KGaA ein namhaftes Unternehmen. Die Geschäftsführung
der Fonds- und deren Tochtergesellschaften sowie weitere
Dienstleistungen in Zusammenhang mit den geplanten
Investitionen übernehmen Unternehmen bzw. Personen
aus der ZBI Gruppe.
■ iNvestitioN UND fiNaNzierUNG
Der Fonds plant direkt oder über Objektgesellschaften den
Aufbau eines Portfolios mit deutschen Immobilien. Die
konkreten Objekte stehen noch nicht fest (Blind Pool). Nach
den Anlagebedingungen müssen mindestens 55 Prozent
des investierten Kapitals in Wohnimmobilien angelegt
werden. Bis zu 45 Prozent können somit abweichend von
der Bezeichnung des Fonds auch in andere Nutzungsarten
investiert werden. Der Schwerpunkt liegt im Kauf von
Bestandsobjekten; auch bei Neubauten (maximal 30 Pro-
zent der Investitionen) wird nach Angaben von ZBI nur in
bereits fertiggestellte Gebäude zur erstmaligen Vermietung
investiert, so dass Baurisiken entsprechend vermieden
werden. Die Anlagebedingungen sehen weitere Kriterien
vor, wobei der Geschäftsführung insgesamt ein relativ
großer Spielraum für die Investitionen verbleibt. Bestimmte
Mindestanforderungen an den Vermietungsstand, das
Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresmiete („Kauf-
preisfaktor“) oder den Bauten- bzw. Erhaltungszustand
der Gebäude enthalten die Anlagebedingungen nicht.
Laut Prospekt wird beabsichtigt, Investitionen in Objekte
mit guter Qualität vorzunehmen, die gegebenenfalls einen
leichten bzw. bei entsprechendem Mietwachstumspotenzial
mittleren Instandhaltungsstau aufweisen. Revitalisierungs-
und Entwicklungsmaßnahmen sollen eher die Ausnahme
sein. Die Emittentin selbst soll sich nach der Prognose der
Mittelherkunft und -verwendung nur aus Eigenkapital
finanzieren. Die Aufnahme von Krediten ist innerhalb
der gesetzlichen Grenzen zulässig und soll auf Ebene der
Objektgesellschaften erfolgen. Nach den von ZBI separat
vorgelegten Planrechnungen basiert die Kalkulation auf
einer Fremdfinanzierung auf Objektebene von rund 60
Prozent der Immobilienkaufpreise (ohne Nebenkosten).
Die Initialkosten auf Ebene der Emittentin sind mit 12,63
Prozent des Eigenkapitals (jeweils inklusive Agio) im Markt-
vergleich moderat. Allerdings fallen auf Objektebene ggfs.
weitere Vergütungen – zum Beispiel für Maklergebühren,
Due Diligence oder Vermietungsaufwendungen – an, die
sich nach den separaten Planrechnungen auf weitere 8,3
Prozent des Kommanditkapitals summieren. Die ZBI Zentral
Boden Immobilien AG garantiert laut Prospekt die Platzie-
rung von mindestens zehn Millionen Euro bis Ende 2019,
wodurch das Erreichen eines adäquaten Mindestvolumens
entsprechend abgesichert wird.
■ wirtschaftliches koNzept
Der Investitionsschwerpunkt Wohnimmobilien in Deutschland
zielt auf einen etablierten Markt mit einem kontinuierlich
hohen Nachfragevolumen, insbesondere in den Metropol-
regionen. Nach verschiedenen allgemeinen Marktberichten
waren in der jüngeren Vergangenheit deutliche Preissteige-
rungen zu beobachten, was zumindest in einigen Regionen
das Risiko von Überhitzungstendenzen einschließt. Durch
die geplante Investition in mehrere Objekte mit einer
Vielzahl von Mietern verfolgt der Fonds das Prinzip der
Risikomischung. Der Prospekt enthält eine Prognose der
jährlichen Auszahlungen. Die von ZBI separat vorgelegte
Basisberechnung geht davon aus, dass die Objekte im
Schnitt zum 15-fachen der Jahresmiete erworben und zum
16-fachen verkauft werden können. Daneben kalkuliert
ZBI unter anderem mit einer sukzessiven Erhöhung des
Vermietungsstands und moderaten Mieterhöhungen. Der
Fremdkapitalzins soll für 15 Jahre festgeschrieben werden
und wird mit zwei Prozent jährlich kalkuliert. Das setzt ein
weiterhin sehr niedriges Zinsniveau bis zum Abschluss der
Investitionsphase (geplant: 2018) voraus, zumal eine lau-
fende Fremdkapitaltilgung nicht vorgesehen ist. Insgesamt
ist die Prognose teilweise ambitioniert, wird aber durch
die bisherigen Ergebnisse der ZBI-Fonds grundsätzlich
gestützt. Gemäß den Anlagebedingungen sind nach Ver-
käufen auch Re-Investitionen möglich. Sie werden in der
Prognose nicht berücksichtigt und bieten ggf. zusätzliches
Potenzial. Die maximalen laufenden Gebühren auf Ebene
des Fonds sind leicht überdurchschnittlich (ansteigend ab
Liquidationseröffnung). Steuerlich erzielen die Anleger
laut Prospekt voraussichtlich hauptsächlich Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung, so dass nach heutiger
Rechtslage keine Gewerbesteuer anfällt und Veräuße-
rungsgewinne steuerfrei bleiben.
■ rechtliches koNzept
Als geschlossener Publikums-AIF unterliegt der Fonds
einem hohen Regulierungsniveau. Die Geschäftsführung
ist von dem Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181
BGB befreit. Gesellschafterversammlungen können durch
schriftliche Beschlussfassungen ersetzt werden, Anleger
mit zusammen mindestens zehn Prozent des Kapitals
können aber eine Präsenzveranstaltung verlangen. Die
Außenhaftung wird dadurch beschränkt, dass für jeden
Treugeber unabhängig von der Beteiligungshöhe mittel-
bar nur 500 Euro als Haftkapital in das Handelsregister
eingetragen werden.
■ iNteresseNkoNstellatioN
Die Treuhänderin ist rechtlich unabhängig von ZBI, so dass
entsprechende Interessenkonflikte vermieden werden. Da
sie in gleicher Funktion auch für andere ZBI-Fonds tätig
ist, kann eine entsprechende wirtschaftliche Nähe zu der
ZBI Gruppe jedoch nicht ausgeschlossen werden. Soweit
der Treuhänderin bei Abstimmungen keine Weisungen
seitens der Anleger erteilt wurden, ist sie grundsätzlich
berechtigt, selbstständig nach pflichtgemäßem Ermes-
sen zu entscheiden. Das kann bei einem hohen Anteil
passiver Anleger zu einer entsprechenden Dominanz der
Treuhänderin führen. Unternehmen der ZBI Gruppe sollen
verschiedene Dienstleistungen für die Fonds- bzw. Objekt-
gesellschaften übernehmen. Somit erfolgt das Management
„aus einer Hand“, Interessenkonflikte sind insofern aber
nicht ausgeschlossen. Zudem betreut ZBI weitere Fonds
mit ähnlichem Investitionskonzept. Für ZBI besteht aber
ein Leistungsanreiz durch eine erfolgsabhängige Vergü-
tung am Ende der Fondslaufzeit, sofern die Anleger ihre
Einlage inklusive einer Verzinsung von 4,0 Prozent p.a.
(bis 2017) bzw. 5,0 Prozent p.a. (ab 2018) zurückerhalten
haben. Da auch die laufende Vergütung von der Höhe des
Nettoinventarwerts abhängt, dürfte ein entsprechendes
Interesse der ZBI Gruppe an einer möglichst positiven
(Wert-) Entwicklung des Fonds bestehen.
■ prospekt UND DokUmeNtatioN
Der Verkaufsprospekt ist grundsätzlich branchenüblich
aufgebaut, beschränkt sich teilweise aber auf die gesetz-
lichen Mindestangaben. Eine Prognoserechnung sowie
ein konsolidierter Investitionsplan unter Einbeziehung
der Objektgesellschaften sind nicht enthalten, so dass
unter anderem der angenommene Fremdkapitalanteil,
die Kostenstruktur auf Ebene der Objektgesellschaften
sowie die weiteren Berechnungsgrundlagen für die Aus-
schüttungsprognose und die Rückflussszenarien ohne
entsprechende zusätzliche Informationen nur eingeschränkt
nachvollziehbar sind. Der Performance-Bericht 2015 enthält
umfangreiche Angaben zu der Unternehmensgruppe und
den einzelnen Fonds.
Die G.U.B. aNalyse
Der Fonds plant den Aufbau eines breit gestreuten Portfolios mit ausschließlich deutschen
Immobilien und dem Schwerpunkt Wohnungen. Bei den Vorgängerfonds konnte die ZBI Gruppe
unter Beweis stellen, dass sie in der Lage war, die Konzepte umzusetzen und einen Teil der Fonds
bereits sehr erfolgreich wieder zu beenden. Gleichwohl ist die Beteiligung unternehmerisch
geprägt, zumal die Kaufpreise für deutsche Immobilien zuletzt generell spürbar angestiegen
sind. Der Erfolg des Fonds hängt neben der weiteren allgemeinen Marktentwicklung maßgeblich
von der Verfügbarkeit und Auswahl geeigneter Immobilien, dem Geschick des Managements
sowie den laufenden Mietüberschüssen und den zu erzielenden Veräußerungserlösen ab.
stärkeN/chaNceN
• Sehr erfahrenes Management
• Investitionsstrategie bei Vorgängerfonds erfolgreich umgesetzt
• Bereits aufgelöste Fonds erfolgreich beendet
• Breite Risikomischung geplant
• Mindestvolumen durch Platzierungsgarantie abgesichert
• Geplanter Schwerpunkt bei Bestandsobjekten (grundsätzlich keine Baurisiken)
• Keine Auslands- oder Wechselkursrisiken
• Voll regulierter Publikums-AIF
Das fazit
stärkeN-schwächeN-aNalyse
1 Platziertes Eigenkapital inkl. Agio; Stand: 31.12.2016; Quelle: Unternehmensangaben
emissioNserfahrUNG1
schwächeN/risikeN
• Blind Pool
• Keine Detailprognose im Prospekt
• Prognose/Ergebnisszenario in Teilen ambitioniert
• Laufende Kosten leicht überdurchschnittlich
• Zusätzliche Kosten auf Ebene der Objektgesellschaften
• Interessenkonflikte bei Dienstleistungen der ZBI Gruppe möglich
Erläuterung/Anmerkung
Gesetzlicher Rahmen KAGB
Rechtsform Investment-KG
Art der Beteiligung Treugeber
Hafteinlage Max. 10 % 500 Euro pro Treugeber
Realisierungsgrad Blind Pool
Risikomischung Ja Geplant
Platzierungsgarantie Ja 10 Millionen Euro
Absicherung Kostenrisiko in der Investitionsphase Ja Kosten fast ausschließlich prozentual
Konkrete Prospektprognose Nein Prognose von ZBI separat zur Verfügung gestellt (nur zum internen Gebrauch)
Sensitivitätsanalyse Ja Drei Rückfluss-Szenarien im Rahmen der wAI (ohne Detailberechnungen)
Treuhänder Unabhängig
Abstimmung Treuhänder ohne Weisung
Nach eigenem Ermessen
Bei bestimmten Beschlussgegenständen: Nur nach vorheriger Weisung
Beirat vorgesehen Nein
Präsenz-Gesellschafter-versammlungen Nicht zwingend Gesellschafterbeschlüsse grundsätzlich im Umlauf-
verfahren
Quorum für Präsenz-Ver-sammlungen 10 %
Spezielle Übertragungs-beschränkungen Ja Übertragung nur zum 30.6. eines jeden Jahres
möglich; Fungibilität von AIF generell eingeschränkt
Steuerliches Konzept Vermögens-verwaltend
Im wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Erläuterung/Anmerkung
Eigenkapital 100,0 % Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio) auf Ebene der Fondsgesellschaft; Fremdkapitalauf-nahme und weitere Kosten auf Ebene der Objektgesell-schaften
Substanz 87,4 %
Initialkosten 12,6 %
Fremdkapital auf Objekt-ebene 60,0 % Auf Objektebene, bezogen auf die Kaufpreise (Quelle:
Separate Angaben von ZBI)
Laufende KVG-Vergütung1 1,75 % p.a.
Bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert im jeweiligen Geschäftsjahr; zzgl. Kosten für bestimmte Aufwendungen laut Anlagebedingungen; zzgl. ggf. weitere Vergütungen und Kosten auf Ebene der Objektgesell-schaften
Vergütung Komplementär 0,06 % p.a.
Vergütung Verwahrstelle 0,08 % p.a.
Vergütung Treuhänder 0,18 % p.a.
Laufende Vergütungen gesamt ca. 2,07 % p.a.
Anfangsauszahlung (2017) 3,0 %Gemäß Prospekt bzw. Mid-Case-Szenario (Prognose) laut wesentliche AnlegerinformationenGesamtrückfluss 212,5 %
Vermögenszuwachs 109,5 %
Vermögenszuwachs p.a. 6,08 % Berechnet ab 01.01.2017 bis 31.12.2034 auf Basis Mid-Case-Szenario (Prognose); vor Steuern
A++
A-
B+++
A-
A+
B++
Hinweis: Frühere Entwicklungen, Prognosen und Simulationen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen. Die steuerliche Behandlung hängt auch von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.
Gesamt: 799,9 Mio. EUR
ZBI Professional 1: 28,4 Mio. EUR ZBI Professional 2: 35,0 Mio. EUR ZBI Professional 3: 64,3 Mio. EUR ZBI Professional 4: 198,2 Mio. EUR ZBI Professional 5: 46,4 Mio. EUR ZBI Professional 6: 58,1 Mio. EUR ZBI Professional 7: 85,3 Mio. EUR ZBI Professional 8: 95,3 Mio. EUR ZBI Professional 9: 112,4 Mio. EUR ZBI Professional 10: 46,8 Mio. EUR ZBI Regio Fonds Wohnen: 29,7 Mio. EUR
EIGENKAPITAL
1 Mindestvergütung 200.000 Euro p.a. bis Ende Zeichnungsphase; 4 % p.a. ab Liquidationseröffnung
In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Höhere Gewichtung Management
und Projektpartner (30 Prozent); geringere Gewichtung Investition und Finanzierung (20
Prozent) auf Grund des Blind-Pool-Konzeptes und der hohen Bedeutung des Managements
für den Erfolg des Fonds.
GewichtUNG
keNNzahleN
Die G.U.B.-BeUrteilUNG
koNzeptioN
maNaGemeNt UND projektpartNer
(30 %)Punkte 87
iNvestitioN UND fiNaNzierUNG
(20 %)Punkte 76
wirtschaftliches koNzept
(20 %)Punkte 77
rechtliches koNzept
(10 %)Punkte 84
iNteresseNkoNstellatioN
(10 %)Punkte 75
prospekt UND DokUmeNtatioN
(10 %)Punkte 69
Gesamt
(100 %)Punkte 80
A N A L Y S E
ASEHR GUT
■ maNaGemeNt UND projektpartNer
Die ZBI Fondsmanagement AG (im Folgenden: ZBI) wurde
2012 gegründet und verfügt seit Oktober 2014 über die
Erlaubnis als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) für
Alternative Investmentfonds (AIF). Sie gehört zu der 1997
gegründeten ZBI Gruppe, die sich auf Wohnimmobilienfonds
spezialisiert hat und neben dem An- und Verkauf unter
anderem in der Vermietung, der Hausverwaltung und der
Sanierung von Objekten tätig ist. Die ZBI Gruppe hat laut
Performance-Bericht 2015 bislang (ohne das vorliegende
Angebot) 13 Immobilienfonds mit einem platzierten Kom-
manditkapital von insgesamt 754 Millionen Euro aufgelegt
(Stand: 30. Juni 2016). Die ersten fünf Fonds der Serie
„Professional“ sowie das Hannover Grund Wohnportfolio
Eins wurden bereits wieder durch Verkauf beendet und
erzielten laut Performance-Bericht eine durchschnittliche
Gesamtrendite nach der Methode des internen Zinsfußes
(IRR) von 8,05 Prozent pro Jahr. Die Auszahlungen der
fünf noch laufenden Professional-Fonds, zu denen der
Performance-Bericht einen Soll-Ist-Vergleich enthält,
erfolgen bislang mit einer geringfügigen Abweichung
durchweg wie prognostiziert. Das gesamte aufgelegte
Investmentvermögen beläuft sich demnach auf rund 1,8
Milliarden Euro. Insgesamt kann die ZBI Gruppe als sehr
erfahrener und erfolgreicher Anbieter in dem speziellen
Segment eingestuft werden. Verwahrstelle des vorliegen-
den Fonds ist mit der Hauck & Aufhäuser Privatbankiers
KGaA ein namhaftes Unternehmen. Die Geschäftsführung
der Fonds- und deren Tochtergesellschaften sowie weitere
Dienstleistungen in Zusammenhang mit den geplanten
Investitionen übernehmen Unternehmen bzw. Personen
aus der ZBI Gruppe.
■ iNvestitioN UND fiNaNzierUNG
Der Fonds plant direkt oder über Objektgesellschaften den
Aufbau eines Portfolios mit deutschen Immobilien. Die
konkreten Objekte stehen noch nicht fest (Blind Pool). Nach
den Anlagebedingungen müssen mindestens 55 Prozent
des investierten Kapitals in Wohnimmobilien angelegt
werden. Bis zu 45 Prozent können somit abweichend von
der Bezeichnung des Fonds auch in andere Nutzungsarten
investiert werden. Der Schwerpunkt liegt im Kauf von
Bestandsobjekten; auch bei Neubauten (maximal 30 Pro-
zent der Investitionen) wird nach Angaben von ZBI nur in
bereits fertiggestellte Gebäude zur erstmaligen Vermietung
investiert, so dass Baurisiken entsprechend vermieden
werden. Die Anlagebedingungen sehen weitere Kriterien
vor, wobei der Geschäftsführung insgesamt ein relativ
großer Spielraum für die Investitionen verbleibt. Bestimmte
Mindestanforderungen an den Vermietungsstand, das
Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresmiete („Kauf-
preisfaktor“) oder den Bauten- bzw. Erhaltungszustand
der Gebäude enthalten die Anlagebedingungen nicht.
Laut Prospekt wird beabsichtigt, Investitionen in Objekte
mit guter Qualität vorzunehmen, die gegebenenfalls einen
leichten bzw. bei entsprechendem Mietwachstumspotenzial
mittleren Instandhaltungsstau aufweisen. Revitalisierungs-
und Entwicklungsmaßnahmen sollen eher die Ausnahme
sein. Die Emittentin selbst soll sich nach der Prognose der
Mittelherkunft und -verwendung nur aus Eigenkapital
finanzieren. Die Aufnahme von Krediten ist innerhalb
der gesetzlichen Grenzen zulässig und soll auf Ebene der
Objektgesellschaften erfolgen. Nach den von ZBI separat
vorgelegten Planrechnungen basiert die Kalkulation auf
einer Fremdfinanzierung auf Objektebene von rund 60
Prozent der Immobilienkaufpreise (ohne Nebenkosten).
Die Initialkosten auf Ebene der Emittentin sind mit 12,63
Prozent des Eigenkapitals (jeweils inklusive Agio) im Markt-
vergleich moderat. Allerdings fallen auf Objektebene ggfs.
weitere Vergütungen – zum Beispiel für Maklergebühren,
Due Diligence oder Vermietungsaufwendungen – an, die
sich nach den separaten Planrechnungen auf weitere 8,3
Prozent des Kommanditkapitals summieren. Die ZBI Zentral
Boden Immobilien AG garantiert laut Prospekt die Platzie-
rung von mindestens zehn Millionen Euro bis Ende 2019,
wodurch das Erreichen eines adäquaten Mindestvolumens
entsprechend abgesichert wird.
■ wirtschaftliches koNzept
Der Investitionsschwerpunkt Wohnimmobilien in Deutschland
zielt auf einen etablierten Markt mit einem kontinuierlich
hohen Nachfragevolumen, insbesondere in den Metropol-
regionen. Nach verschiedenen allgemeinen Marktberichten
waren in der jüngeren Vergangenheit deutliche Preissteige-
rungen zu beobachten, was zumindest in einigen Regionen
das Risiko von Überhitzungstendenzen einschließt. Durch
die geplante Investition in mehrere Objekte mit einer
Vielzahl von Mietern verfolgt der Fonds das Prinzip der
Risikomischung. Der Prospekt enthält eine Prognose der
jährlichen Auszahlungen. Die von ZBI separat vorgelegte
Basisberechnung geht davon aus, dass die Objekte im
Schnitt zum 15-fachen der Jahresmiete erworben und zum
16-fachen verkauft werden können. Daneben kalkuliert
ZBI unter anderem mit einer sukzessiven Erhöhung des
Vermietungsstands und moderaten Mieterhöhungen. Der
Fremdkapitalzins soll für 15 Jahre festgeschrieben werden
und wird mit zwei Prozent jährlich kalkuliert. Das setzt ein
weiterhin sehr niedriges Zinsniveau bis zum Abschluss der
Investitionsphase (geplant: 2018) voraus, zumal eine lau-
fende Fremdkapitaltilgung nicht vorgesehen ist. Insgesamt
ist die Prognose teilweise ambitioniert, wird aber durch
die bisherigen Ergebnisse der ZBI-Fonds grundsätzlich
gestützt. Gemäß den Anlagebedingungen sind nach Ver-
käufen auch Re-Investitionen möglich. Sie werden in der
Prognose nicht berücksichtigt und bieten ggf. zusätzliches
Potenzial. Die maximalen laufenden Gebühren auf Ebene
des Fonds sind leicht überdurchschnittlich (ansteigend ab
Liquidationseröffnung). Steuerlich erzielen die Anleger
laut Prospekt voraussichtlich hauptsächlich Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung, so dass nach heutiger
Rechtslage keine Gewerbesteuer anfällt und Veräuße-
rungsgewinne steuerfrei bleiben.
■ rechtliches koNzept
Als geschlossener Publikums-AIF unterliegt der Fonds
einem hohen Regulierungsniveau. Die Geschäftsführung
ist von dem Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181
BGB befreit. Gesellschafterversammlungen können durch
schriftliche Beschlussfassungen ersetzt werden, Anleger
mit zusammen mindestens zehn Prozent des Kapitals
können aber eine Präsenzveranstaltung verlangen. Die
Außenhaftung wird dadurch beschränkt, dass für jeden
Treugeber unabhängig von der Beteiligungshöhe mittel-
bar nur 500 Euro als Haftkapital in das Handelsregister
eingetragen werden.
■ iNteresseNkoNstellatioN
Die Treuhänderin ist rechtlich unabhängig von ZBI, so dass
entsprechende Interessenkonflikte vermieden werden. Da
sie in gleicher Funktion auch für andere ZBI-Fonds tätig
ist, kann eine entsprechende wirtschaftliche Nähe zu der
ZBI Gruppe jedoch nicht ausgeschlossen werden. Soweit
der Treuhänderin bei Abstimmungen keine Weisungen
seitens der Anleger erteilt wurden, ist sie grundsätzlich
berechtigt, selbstständig nach pflichtgemäßem Ermes-
sen zu entscheiden. Das kann bei einem hohen Anteil
passiver Anleger zu einer entsprechenden Dominanz der
Treuhänderin führen. Unternehmen der ZBI Gruppe sollen
verschiedene Dienstleistungen für die Fonds- bzw. Objekt-
gesellschaften übernehmen. Somit erfolgt das Management
„aus einer Hand“, Interessenkonflikte sind insofern aber
nicht ausgeschlossen. Zudem betreut ZBI weitere Fonds
mit ähnlichem Investitionskonzept. Für ZBI besteht aber
ein Leistungsanreiz durch eine erfolgsabhängige Vergü-
tung am Ende der Fondslaufzeit, sofern die Anleger ihre
Einlage inklusive einer Verzinsung von 4,0 Prozent p.a.
(bis 2017) bzw. 5,0 Prozent p.a. (ab 2018) zurückerhalten
haben. Da auch die laufende Vergütung von der Höhe des
Nettoinventarwerts abhängt, dürfte ein entsprechendes
Interesse der ZBI Gruppe an einer möglichst positiven
(Wert-) Entwicklung des Fonds bestehen.
■ prospekt UND DokUmeNtatioN
Der Verkaufsprospekt ist grundsätzlich branchenüblich
aufgebaut, beschränkt sich teilweise aber auf die gesetz-
lichen Mindestangaben. Eine Prognoserechnung sowie
ein konsolidierter Investitionsplan unter Einbeziehung
der Objektgesellschaften sind nicht enthalten, so dass
unter anderem der angenommene Fremdkapitalanteil,
die Kostenstruktur auf Ebene der Objektgesellschaften
sowie die weiteren Berechnungsgrundlagen für die Aus-
schüttungsprognose und die Rückflussszenarien ohne
entsprechende zusätzliche Informationen nur eingeschränkt
nachvollziehbar sind. Der Performance-Bericht 2015 enthält
umfangreiche Angaben zu der Unternehmensgruppe und
den einzelnen Fonds.
Die G.U.B. aNalyse
Der Fonds plant den Aufbau eines breit gestreuten Portfolios mit ausschließlich deutschen
Immobilien und dem Schwerpunkt Wohnungen. Bei den Vorgängerfonds konnte die ZBI Gruppe
unter Beweis stellen, dass sie in der Lage war, die Konzepte umzusetzen und einen Teil der Fonds
bereits sehr erfolgreich wieder zu beenden. Gleichwohl ist die Beteiligung unternehmerisch
geprägt, zumal die Kaufpreise für deutsche Immobilien zuletzt generell spürbar angestiegen
sind. Der Erfolg des Fonds hängt neben der weiteren allgemeinen Marktentwicklung maßgeblich
von der Verfügbarkeit und Auswahl geeigneter Immobilien, dem Geschick des Managements
sowie den laufenden Mietüberschüssen und den zu erzielenden Veräußerungserlösen ab.
stärkeN/chaNceN
• Sehr erfahrenes Management
• Investitionsstrategie bei Vorgängerfonds erfolgreich umgesetzt
• Bereits aufgelöste Fonds erfolgreich beendet
• Breite Risikomischung geplant
• Mindestvolumen durch Platzierungsgarantie abgesichert
• Geplanter Schwerpunkt bei Bestandsobjekten (grundsätzlich keine Baurisiken)
• Keine Auslands- oder Wechselkursrisiken
• Voll regulierter Publikums-AIF
Das fazit
stärkeN-schwächeN-aNalyse
1 Platziertes Eigenkapital inkl. Agio; Stand: 31.12.2016; Quelle: Unternehmensangaben
emissioNserfahrUNG1
schwächeN/risikeN
• Blind Pool
• Keine Detailprognose im Prospekt
• Prognose/Ergebnisszenario in Teilen ambitioniert
• Laufende Kosten leicht überdurchschnittlich
• Zusätzliche Kosten auf Ebene der Objektgesellschaften
• Interessenkonflikte bei Dienstleistungen der ZBI Gruppe möglich
Erläuterung/Anmerkung
Gesetzlicher Rahmen KAGB
Rechtsform Investment-KG
Art der Beteiligung Treugeber
Hafteinlage Max. 10 % 500 Euro pro Treugeber
Realisierungsgrad Blind Pool
Risikomischung Ja Geplant
Platzierungsgarantie Ja 10 Millionen Euro
Absicherung Kostenrisiko in der Investitionsphase Ja Kosten fast ausschließlich prozentual
Konkrete Prospektprognose Nein Prognose von ZBI separat zur Verfügung gestellt (nur zum internen Gebrauch)
Sensitivitätsanalyse Ja Drei Rückfluss-Szenarien im Rahmen der wAI (ohne Detailberechnungen)
Treuhänder Unabhängig
Abstimmung Treuhänder ohne Weisung
Nach eigenem Ermessen
Bei bestimmten Beschlussgegenständen: Nur nach vorheriger Weisung
Beirat vorgesehen Nein
Präsenz-Gesellschafter-versammlungen Nicht zwingend Gesellschafterbeschlüsse grundsätzlich im Umlauf-
verfahren
Quorum für Präsenz-Ver-sammlungen 10 %
Spezielle Übertragungs-beschränkungen Ja Übertragung nur zum 30.6. eines jeden Jahres
möglich; Fungibilität von AIF generell eingeschränkt
Steuerliches Konzept Vermögens-verwaltend
Im wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Erläuterung/Anmerkung
Eigenkapital 100,0 % Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio) auf Ebene der Fondsgesellschaft; Fremdkapitalauf-nahme und weitere Kosten auf Ebene der Objektgesell-schaften
Substanz 87,4 %
Initialkosten 12,6 %
Fremdkapital auf Objekt-ebene 60,0 % Auf Objektebene, bezogen auf die Kaufpreise (Quelle:
Separate Angaben von ZBI)
Laufende KVG-Vergütung1 1,75 % p.a.
Bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert im jeweiligen Geschäftsjahr; zzgl. Kosten für bestimmte Aufwendungen laut Anlagebedingungen; zzgl. ggf. weitere Vergütungen und Kosten auf Ebene der Objektgesell-schaften
Vergütung Komplementär 0,06 % p.a.
Vergütung Verwahrstelle 0,08 % p.a.
Vergütung Treuhänder 0,18 % p.a.
Laufende Vergütungen gesamt ca. 2,07 % p.a.
Anfangsauszahlung (2017) 3,0 %Gemäß Prospekt bzw. Mid-Case-Szenario (Prognose) laut wesentliche AnlegerinformationenGesamtrückfluss 212,5 %
Vermögenszuwachs 109,5 %
Vermögenszuwachs p.a. 6,08 % Berechnet ab 01.01.2017 bis 31.12.2034 auf Basis Mid-Case-Szenario (Prognose); vor Steuern
A++
A-
B+++
A-
A+
B++
Hinweis: Frühere Entwicklungen, Prognosen und Simulationen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen. Die steuerliche Behandlung hängt auch von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.
Gesamt: 799,9 Mio. EUR
ZBI Professional 1: 28,4 Mio. EUR ZBI Professional 2: 35,0 Mio. EUR ZBI Professional 3: 64,3 Mio. EUR ZBI Professional 4: 198,2 Mio. EUR ZBI Professional 5: 46,4 Mio. EUR ZBI Professional 6: 58,1 Mio. EUR ZBI Professional 7: 85,3 Mio. EUR ZBI Professional 8: 95,3 Mio. EUR ZBI Professional 9: 112,4 Mio. EUR ZBI Professional 10: 46,8 Mio. EUR ZBI Regio Fonds Wohnen: 29,7 Mio. EUR
EIGENKAPITAL
1 Mindestvergütung 200.000 Euro p.a. bis Ende Zeichnungsphase; 4 % p.a. ab Liquidationseröffnung
In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Höhere Gewichtung Management
und Projektpartner (30 Prozent); geringere Gewichtung Investition und Finanzierung (20
Prozent) auf Grund des Blind-Pool-Konzeptes und der hohen Bedeutung des Managements
für den Erfolg des Fonds.
GewichtUNG
keNNzahleN
Die G.U.B.-BeUrteilUNG
koNzeptioN
AnAlysedAtum steht
Auf der linie
Die G.U.B.-NormalGewichtUNG
20 % Management und Projektpartner
30 % Investition und Finanzierung
20 % Wirtschaftliches Konzept
10 % Rechtliches Konzept
10 % Interessenkonstellation
10 % Prospekt und Dokumentation
G.U.B. Analyse ist eine Marke des Deutschen Finandienstleistungs-Instituts GmbH (DFI) Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HRB 96799, Amtsgericht Hamburg © DFI Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet
Stresemannstraße 163, 22769 HamburgTelefon: (0 40) 5 14 44-160, Telefax: (0 40) 5 14 44-180Internet: www.gub-analyse.de, E-Mail: [email protected] N A L Y S E
G.U.B.-BewertUNGsskala
Stufe Bewertung Symbol Punkte
Aausgezeichnet A+++ A++ 85 - 100
sehr gut A+ A A- 76 - 84
Bgut B+++ B++ B+ 61 - 75
durchschnittlich B B- 51 - 60
C akzeptabel C+ C C- 36 - 50
D schwach D+ D D- bis 35*
A N A L Y S E
Sitz: Erlangen
Gründungsjahr: 2012
Grundkapital: 1.000.000 Euro
Vorstand: Dirk Meißner (Vorsitzender)
Michiko Schöller
Carsten Schimmel
Aufsichtsrat: Peter Groner
Dr. Bernd Ital
Klaus Fella
Aktionär: ZBI Zentral Boden Immobilien AG (100 %)
ZBI Fondsmanagement AGHenkestraße 1091054 ErlangenTelefon: 0 91 31 / 48 009 - 11 02Telefax: 0 91 31 / 48 009 - 11 00Internet: www.zbi-kvg.deE-Mail: [email protected]
ZBI Fondsmanagement AG
ZBI WohnWert 1* Das Urteil "schwach" (D-) wird auch dann vergeben, wenn bestimmte k.o.-Kriterien von G.U.B. Analyse erfüllt sind. Eine Bepunktung erfolgt in diesem Fall nicht.
Emittentin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. WohnWert 1 geschlossene Investmentkommanditgesellschaft
Kapitalverwaltungsgesellschaft ZBI Fondsmanagement AG
Geschäftsführende Kommandi-tistin ZBI Fondsmanagement AG
Komplementärin ZBI WohnWert Verwaltungs GmbH
Treuhänderin Erlanger Consulting GmbH
Verwahrstelle Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA
Branche Immobilien Deutschland
Segment Wohnungen
Mindestbeteiligung 5.000 EUR
Agio 3 %
Kommanditkapital geplant 40.000.000 Euro
Kommanditkapital maximal 200.000.000 Euro
Fondslaufzeit 15 Jahre nach Beendigung der Zeichnungsphase (Prognose)
Auszahlungen (Prognose)1
Bis Ende 2017 3,00 % p.a.
Bis Ende 2018 3,25 % p.a.
Bis Ende 2019 3,50 % p.a.
Bis Ende 2021 4,00 % p.a.
Bis Ende 2024 4,50 % p.a.
Ab 2025 5,00 % p.a.1 Prognose laut Prospekt, vor Steuern
G.U
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kapitalverwaltUNGsGesellschaft
Angaben über Ersteller und Verantwortliche • Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die Deutsches Finanz-
dienstleistungs-Institut GmbH (DFI), Hamburg. Ersteller dieser G.U.B.-Analyse sind Stefan Löwer (Chefanalyst) und Jörn Meggers (Co-Analyst).
Angaben zu Grundlagen und Maßstäben / Bewertungsmethodik• G .U . B . A n a l y s e i s t e i n e M a r ke d e s D e u t s c h e n F i n a n z d i e n s t l e i s t u n g s -
Instituts GmbH (DFI), Hamburg, im Folgenden: DFI. G.U.B.-Analysen unterliegen nicht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
• Die Bewertung erfolgt nach der selbst entwickelten G.U.B.-Analysesystematik. Das G.U.B.-Urteil ist kein Bonitätsurteil im Sinne der EU-Ratingverordnung (Verordnung (EG) Nr. 1060/2009) und stellt keine Aufforderung zum Eingehen einer Beteiligung dar, sondern sie ist eine Ein-schätzung und Meinung insbesondere zu den Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
• G.U.B. Analyse bewertet das jeweilige Anlageangebot nach sechs unterschiedlich gewichteten Qualitätskriterien mit bis zu 100 Punkten. Daraus resultiert die Einstufung gemäß der o.a. G.U.B.-Bewertungsskala. Das Beurteilungstableau und verbale Bewertungen sind Bestandteil jeder G.U.B.-Analyse. Weitergehende Erläuterungen der Bewertungsmethodik finden Sie auf www.gub-analyse.de unter dem Menüpunkt G.U.B./Analyse-Systematik.
• Die Zuverlässigkeit der von G.U.B. Analyse verwendeten Informationen wird so weit wie mit vertretbarem Aufwand möglich sichergestellt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt hierbei nicht in jedem Fall. Soweit nicht anderweitig ausdrücklich vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunter-lagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlageobjekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der G.U.B.-Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Ereignisse sind nicht berücksichtigt. Sofern im Analysetext Angaben ohne Quelle erfolgen, handelt es sich um eigene Werturteile von G.U.B. Analyse basierend auf den unten aufgeführten Informationsquellen.
Zusätzliche Angaben• Diese G.U.B.-Analyse basiert ausschließlich auf den folgenden wesentlichen Informationsquellen
sowie allgemeinen, öffentlich zugänglichen Marktinformationen, die den mit der Erstellung der Analyse betrauten Personen zum Analysezeitpunkt vorlagen, darunter Tatsachen: Verkaufs-prospekt (1. Dezember 2016), wesentliche Anlegerinformationen (1. Dezember 2016), Perfor-mance-Bericht 2015, Antworten auf Fragen von G.U.B. Analyse und Werturteile Dritter: Keine.
• Dem Emittenen/Anbieter wurde das Manuskript der G.U.B.-Analyse (ohne Punktwerte und G.U.B.-Urteil) vor ihrer Veröffentlichung zur Stellungnahme übermittelt. Änderungen nach der Stellungnahme erfolgen mit Ausnahme von etwaigen Änderungen rein redaktioneller Art nur aufgrund von bewertungsrelevanten Tatsachen, die G.U.B. Analyse zusätzlich zur Verfügung gestellt werden. Entwürfe der G.U.B.-Analyse, die bereits Punktwerte und ein G.U.B.-Urteil enthielten, wurden dem Emittenten, dem Anbieter oder Dritten vor dessen Veröffentlichung nicht zugänglich gemacht.
• Geschlossene alternative Investmentsfonds (AIF) sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und setzen einen entsprechend langfristigen geplanten Anlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher Zweitmarkt für die Fondsanteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des Anteils unter Umständen nicht oder nur mit erheblichen Abschlägen möglich ist. Die ordentliche Kündigung der Beteili-gung an dem Fonds, der Gegenstand dieser G.U.B.-Analyse ist, ist grundsätzlich nicht möglich.
• Geschlossene AIF bergen für Anleger grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschä-den über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. Die Darstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 47.
• Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 19. Februar 2017 wieder. Das Datum der ersten Veröffentlichung ist der 21. Februar 2017. G.U.B.-Analysen enthalten grundsätzlich keine Preisnotierungen von Finanzinstrumenten; im Einzelfall sind entsprechende Angaben im Analysetext enthalten. Aktualisierungen dieser G.U.B.-Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedin-gungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U.B.-Analyse wurden keine G.U.B.-Analysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen.
Angaben über Interessen und Interessenkonflikte • G.U.B.-Analysen werden ohne vorherigen Auftrag des Anbieters oder Emittenten
erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach Abschluss der Analyse bietet die DFI GmbH dem Anbieter und dem Emittenten Nutzungsrechte und Nachdrucke der G.U.B.-Analyse an. Der Anbie-ter hat Nutzungsrechte an dieser G.U.B.-Analyse erworben und dies im Vorfeld avisiert. Die DFI GmbH bietet außer der G.U.B.-Analyse weitere entgeltliche Dienstleistungen an, auch gegenüber Anbietern geschlossener Fonds und den Emittenten selbst. Sie ist eine Tochtergesellschaft der Cash.Medien AG, deren Unternehmensgruppe unter anderem Anzeigen in dem Magazin „Cash.“ offeriert.
• Die Ersteller der vorliegenden G.U.B.-Analyse sind, mit Ausnahme von eventuell in kollektiven Kapitalanlagen (Investmentfonds) enthaltenen Aktien, weder direkt noch indirekt an der Anbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen beteiligt und besitzen keine Anteile der Emittentin.
• Direkte oder indirekte Beteiligungen der DFI GmbH, der Cash.Medien AG oder weiterer Gesellschaften der Unternehmensgruppe an der Emittentin, der Anbieterin oder an mit ihnen verbundenen Unternehmen bestehen nicht. Ebenso bestehen keine Beteiligungen der Emittentin, der Anbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen an der DFI GmbH. Es besteht die grundsätzliche Möglichkeit des Besitzes von Aktien der börsennotierten Cash.Medien AG. Informationen hierüber liegen der DFI GmbH nicht vor.
Haftungsausschluss• Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die G.U.B.-Analyse erfolgt ohne Haftungsobligo
und bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Fonds ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Die Beurteilung durch die G.U.B.-Analyse entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungs-angebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
Urheberrecht• Sämtliche Urheberrechte dieser G.U.B.-Analyse liegen bei der DFI GmbH. Die G.U.B.-Analyse
darf nicht ohne vorherige schriftliche Erlaubnis der DFI GmbH im Ganzen oder in Auszügen kopiert, versendet oder auf einer für Dritte zugänglichen Website zum Download zur Verfü-gung gestellt werden.
wichtiGe hiNweise/Disclaimer
eckDateN
A N A L Y S E
ASEHR GUT
19. Februar 2017
AnAlysedAtum steht
Auf der linie
Die G.U.B.-NormalGewichtUNG
20 % Management und Projektpartner
30 % Investition und Finanzierung
20 % Wirtschaftliches Konzept
10 % Rechtliches Konzept
10 % Interessenkonstellation
10 % Prospekt und Dokumentation
G.U.B. Analyse ist eine Marke des Deutschen Finandienstleistungs-Instituts GmbH (DFI) Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HRB 96799, Amtsgericht Hamburg © DFI Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet
Stresemannstraße 163, 22769 HamburgTelefon: (0 40) 5 14 44-160, Telefax: (0 40) 5 14 44-180Internet: www.gub-analyse.de, E-Mail: [email protected] N A L Y S E
G.U.B.-BewertUNGsskala
Stufe Bewertung Symbol Punkte
Aausgezeichnet A+++ A++ 85 - 100
sehr gut A+ A A- 76 - 84
Bgut B+++ B++ B+ 61 - 75
durchschnittlich B B- 51 - 60
C akzeptabel C+ C C- 36 - 50
D schwach D+ D D- bis 35*
A N A L Y S E
Sitz: Erlangen
Gründungsjahr: 2012
Grundkapital: 1.000.000 Euro
Vorstand: Dirk Meißner (Vorsitzender)
Michiko Schöller
Carsten Schimmel
Aufsichtsrat: Peter Groner
Dr. Bernd Ital
Klaus Fella
Aktionär: ZBI Zentral Boden Immobilien AG (100 %)
ZBI Fondsmanagement AGHenkestraße 1091054 ErlangenTelefon: 0 91 31 / 48 009 - 11 02Telefax: 0 91 31 / 48 009 - 11 00Internet: www.zbi-kvg.deE-Mail: [email protected]
ZBI Fondsmanagement AG
ZBI WohnWert 1* Das Urteil "schwach" (D-) wird auch dann vergeben, wenn bestimmte k.o.-Kriterien von G.U.B. Analyse erfüllt sind. Eine Bepunktung erfolgt in diesem Fall nicht.
Emittentin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. WohnWert 1 geschlossene Investmentkommanditgesellschaft
Kapitalverwaltungsgesellschaft ZBI Fondsmanagement AG
Geschäftsführende Kommandi-tistin ZBI Fondsmanagement AG
Komplementärin ZBI WohnWert Verwaltungs GmbH
Treuhänderin Erlanger Consulting GmbH
Verwahrstelle Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA
Branche Immobilien Deutschland
Segment Wohnungen
Mindestbeteiligung 5.000 EUR
Agio 3 %
Kommanditkapital geplant 40.000.000 Euro
Kommanditkapital maximal 200.000.000 Euro
Fondslaufzeit 15 Jahre nach Beendigung der Zeichnungsphase (Prognose)
Auszahlungen (Prognose)1
Bis Ende 2017 3,00 % p.a.
Bis Ende 2018 3,25 % p.a.
Bis Ende 2019 3,50 % p.a.
Bis Ende 2021 4,00 % p.a.
Bis Ende 2024 4,50 % p.a.
Ab 2025 5,00 % p.a.1 Prognose laut Prospekt, vor Steuern
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kapitalverwaltUNGsGesellschaft
Angaben über Ersteller und Verantwortliche • Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die Deutsches Finanz-
dienstleistungs-Institut GmbH (DFI), Hamburg. Ersteller dieser G.U.B.-Analyse sind Stefan Löwer (Chefanalyst) und Jörn Meggers (Co-Analyst).
Angaben zu Grundlagen und Maßstäben / Bewertungsmethodik• G .U . B . A n a l y s e i s t e i n e M a r ke d e s D e u t s c h e n F i n a n z d i e n s t l e i s t u n g s -
Instituts GmbH (DFI), Hamburg, im Folgenden: DFI. G.U.B.-Analysen unterliegen nicht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
• Die Bewertung erfolgt nach der selbst entwickelten G.U.B.-Analysesystematik. Das G.U.B.-Urteil ist kein Bonitätsurteil im Sinne der EU-Ratingverordnung (Verordnung (EG) Nr. 1060/2009) und stellt keine Aufforderung zum Eingehen einer Beteiligung dar, sondern sie ist eine Ein-schätzung und Meinung insbesondere zu den Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
• G.U.B. Analyse bewertet das jeweilige Anlageangebot nach sechs unterschiedlich gewichteten Qualitätskriterien mit bis zu 100 Punkten. Daraus resultiert die Einstufung gemäß der o.a. G.U.B.-Bewertungsskala. Das Beurteilungstableau und verbale Bewertungen sind Bestandteil jeder G.U.B.-Analyse. Weitergehende Erläuterungen der Bewertungsmethodik finden Sie auf www.gub-analyse.de unter dem Menüpunkt G.U.B./Analyse-Systematik.
• Die Zuverlässigkeit der von G.U.B. Analyse verwendeten Informationen wird so weit wie mit vertretbarem Aufwand möglich sichergestellt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt hierbei nicht in jedem Fall. Soweit nicht anderweitig ausdrücklich vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunter-lagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlageobjekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der G.U.B.-Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Ereignisse sind nicht berücksichtigt. Sofern im Analysetext Angaben ohne Quelle erfolgen, handelt es sich um eigene Werturteile von G.U.B. Analyse basierend auf den unten aufgeführten Informationsquellen.
Zusätzliche Angaben• Diese G.U.B.-Analyse basiert ausschließlich auf den folgenden wesentlichen Informationsquellen
sowie allgemeinen, öffentlich zugänglichen Marktinformationen, die den mit der Erstellung der Analyse betrauten Personen zum Analysezeitpunkt vorlagen, darunter Tatsachen: Verkaufs-prospekt (1. Dezember 2016), wesentliche Anlegerinformationen (1. Dezember 2016), Perfor-mance-Bericht 2015, Antworten auf Fragen von G.U.B. Analyse und Werturteile Dritter: Keine.
• Dem Emittenen/Anbieter wurde das Manuskript der G.U.B.-Analyse (ohne Punktwerte und G.U.B.-Urteil) vor ihrer Veröffentlichung zur Stellungnahme übermittelt. Änderungen nach der Stellungnahme erfolgen mit Ausnahme von etwaigen Änderungen rein redaktioneller Art nur aufgrund von bewertungsrelevanten Tatsachen, die G.U.B. Analyse zusätzlich zur Verfügung gestellt werden. Entwürfe der G.U.B.-Analyse, die bereits Punktwerte und ein G.U.B.-Urteil enthielten, wurden dem Emittenten, dem Anbieter oder Dritten vor dessen Veröffentlichung nicht zugänglich gemacht.
• Geschlossene alternative Investmentsfonds (AIF) sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und setzen einen entsprechend langfristigen geplanten Anlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher Zweitmarkt für die Fondsanteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des Anteils unter Umständen nicht oder nur mit erheblichen Abschlägen möglich ist. Die ordentliche Kündigung der Beteili-gung an dem Fonds, der Gegenstand dieser G.U.B.-Analyse ist, ist grundsätzlich nicht möglich.
• Geschlossene AIF bergen für Anleger grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschä-den über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. Die Darstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 47.
• Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 19. Februar 2017 wieder. Das Datum der ersten Veröffentlichung ist der 21. Februar 2017. G.U.B.-Analysen enthalten grundsätzlich keine Preisnotierungen von Finanzinstrumenten; im Einzelfall sind entsprechende Angaben im Analysetext enthalten. Aktualisierungen dieser G.U.B.-Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedin-gungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U.B.-Analyse wurden keine G.U.B.-Analysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen.
Angaben über Interessen und Interessenkonflikte • G.U.B.-Analysen werden ohne vorherigen Auftrag des Anbieters oder Emittenten
erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach Abschluss der Analyse bietet die DFI GmbH dem Anbieter und dem Emittenten Nutzungsrechte und Nachdrucke der G.U.B.-Analyse an. Der Anbie-ter hat Nutzungsrechte an dieser G.U.B.-Analyse erworben und dies im Vorfeld avisiert. Die DFI GmbH bietet außer der G.U.B.-Analyse weitere entgeltliche Dienstleistungen an, auch gegenüber Anbietern geschlossener Fonds und den Emittenten selbst. Sie ist eine Tochtergesellschaft der Cash.Medien AG, deren Unternehmensgruppe unter anderem Anzeigen in dem Magazin „Cash.“ offeriert.
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• Direkte oder indirekte Beteiligungen der DFI GmbH, der Cash.Medien AG oder weiterer Gesellschaften der Unternehmensgruppe an der Emittentin, der Anbieterin oder an mit ihnen verbundenen Unternehmen bestehen nicht. Ebenso bestehen keine Beteiligungen der Emittentin, der Anbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen an der DFI GmbH. Es besteht die grundsätzliche Möglichkeit des Besitzes von Aktien der börsennotierten Cash.Medien AG. Informationen hierüber liegen der DFI GmbH nicht vor.
Haftungsausschluss• Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die G.U.B.-Analyse erfolgt ohne Haftungsobligo
und bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Fonds ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Die Beurteilung durch die G.U.B.-Analyse entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungs-angebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
Urheberrecht• Sämtliche Urheberrechte dieser G.U.B.-Analyse liegen bei der DFI GmbH. Die G.U.B.-Analyse
darf nicht ohne vorherige schriftliche Erlaubnis der DFI GmbH im Ganzen oder in Auszügen kopiert, versendet oder auf einer für Dritte zugänglichen Website zum Download zur Verfü-gung gestellt werden.
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19. Februar 2017